地产

温哥华西区一向是大温住房的焦点，海景豪宅匹配优质公校资源吸引华人移民定居。但西温土地契约赫然写着一条种族歧视的条约曝光多年后，直到现在，西温政府仍没有着手展开删除此条约的行动。 目前，西温一名省议员已经提出私人法案，要求省政府立法采取删除行动。 西温亚裔居民董美雪（音译：Michele Tung）在申请翻新她在西温的房子时，由于必须获得50年代的原始土地所有权，她才知道那个时代的英国地产公司一些房屋的土地契约上有种族主义条款，但她真正看到白纸黑字的契约还是非常震惊。 BC省一些土地契约的种族主义但无法执行的条款禁止 "非洲或亚洲血统 "的居民居信。 董女士指她在审查文件时，有一个条款说房产上不允许有牛，不允许有猪，甚至下面一个条款还注明 "非洲或亚洲 "血统的人不允许居住或占用该处，除非他们是仆人。 董女士称这份文件称肤色深的人比肤色较浅的人低一等，甚至还低于动物，低于农场动物，非常不人道，种族歧视到了令人无指的地步。 虽然基于种族的契约早已经在70年代被认为是非法的，但政府并没有强制执行，西温一些房主也称这些语言极其伤人，应该被完全删除。 西温哥华居民Yashar Tashakkor表示："毫无疑问，这些都是种族主义，是令人厌恶的契约，但它们不代表当前社会的价值观。“他也指有人领导发起行动非常重要，否则不会自行消失。 目前，这些契约只是被划掉了。但业主认为必须删除。 报告估计，从西温的土地契约中删除种族主义语言将花费100万元。 根据CTV的报道，西温房主们现在得到西温-卡皮拉诺省议员Karin Kirkpatrick的支持，她已经提出了一项私人法案，要求省政府采取行动。    

伊丽莎白里德在金斯顿大学区的科林伍德街生活了 26 年。 但她已经卖掉了自己的房子，并准备在 11 月 7 日搬家，理由是她家周围派对过多。 “这不是我对学生有问题，我没有。他们经常很友善，”里德告诉渥太华 CTV 新闻。 “如果他们的室友在聚会，如果隔壁邻居在聚会，他们想聚会是很自然的。 "同时有五家人在聚会的情况并不少见"。 里德是在女王大学返校节的周日接受采访的，当时有成千上万的人聚集在大学区的街道上，特别是阿伯丁街。 金斯顿警方在周六宣布该地区有多个扰民派对，并在傍晚时分将大量人群驱散，但在晚些时候确实宣布在阿伯丁街有更多扰民派对。 她说："昨天其实并不太坏，"她说。"实际上是上周末太吵了。" 这些活动是在假的返校聚会在同一地点举行一周后发生的。金斯顿警方说，有8000名派对参与者参加了未经批准的聚会，有13人被捕，15人被送往医院。 皇后大学一年级学生奥利维亚-布洛克说，大学区已经被学生占领，成为派对中心。 "我相信这并不理想，因为它是一个美丽的街区，"布洛克说。 "对于那些想拥有一个安静的夜晚，不喜欢一直开派对的人来说，因为在这里并没有真正停止。" 金斯顿的Sydenham区议员Peter Stroud拒绝对似乎越来越多的聚会文化进行评论。里德希望市政府现在已经采取了行动。 里德说："他们可以决定说，街区内的学生租房不能超过一定的比例，"她补充说，她是科林伍德街剩下的少数几个房主之一。 "我对那些人有点同情，"布洛克说。 "然而，我认为无论如何，在离学校这么近的地方，你必须面对一些混乱。我的意思是，在大学文化中，它就是这样的。" 同行的一年级学生Jordan Beisel说，他参加了周日在阿伯丁街举行的返校节活动，并没有看到金斯顿的派对文化在放缓。 "总的来说，这里的经验和文化很好。期待着明年的活动"。

北约克一栋公寓楼要涨房租5%，遭到租户们的强烈反击，他们认为房东对这栋大楼管理不善，导致居住环境日益恶化。 图源：CTV Laurel Grove公寓楼位于Don Mills路和401公路，该楼的物业控股公司Homestead在更换阳台和走廊地毯后，该楼的租户收到了房租涨价通知，而且涨幅高于2019年出台的指导性租金上涨（AGI）。 但租户说，那些维护和修复都是必要的，他们还说，该公寓楼没有得到适当的维护。 在该公寓楼已经居住了7年的租户Fabian Rojas说："公寓里没有进行任何维修，有些损坏恐怕几个月或几年的时间都修不好。" "我认为他们用这种手段来欺负老住户，让我们自己离开。这里非常不安全，没有问责制，大楼里也没有租赁办公室。没有清洁工作，每个月都有（蟑螂）和臭虫出没。" 房东如果想把租户的租金提高到安省规定的最高限额以上，需要通过安大略省房东和租户委员会（LTB）申请增加租金。 三年多前，该楼的许多租户在收到加价通知时拒绝支付，并决定要在LTB法庭挑战加价，但由于疫情的关闭，听证会被推迟到本月下旬。 现在，那些在过去三年中没有支付加租的租户们将面临一个处境：如果租金提高得到支持，他们将被要求补交几个月的租金。 Daniel Wilkes也在这栋楼里住了7年，他在2019年收到AGI的通知后，成立了一个租户Facebook群。他说，对阳台和地毯所做的工作是必要的，只是因为长期以来被忽视了。 "我们的阳台非常老旧，锈迹斑斑。翻新阳台起码要20年，但我肯定不会在这里住那么久。但他们试图把这90万元的账单放在现在住在这里的租户身上，并提高租金，而这本来就是以前就需要做的事。" 房东Homestead Land Holdings在全省拥有并经营着27000多套公寓，并称自己是"加拿大最大和最受好评的房东之一"。 该公司的创始原则是为居民提供"负担得起的、安全的住房，并以我们对待自己家人的标准来照顾他们"。 Wilkes说，这栋楼的居住环境正在恶化。并补充说，当他向Homestead提出投诉时，很少得到处理。 尽管租户描述的条件不断恶化，但当他们的案件在LTB法庭审理时，他们可能会面临一场艰苦的战斗。因为只要建筑物的升级被认为是必要的资本支出，AGI通常会得到支持。 但是，根据地铁租户协会联合会的外联组织者Kelly Bentley的说法，如果升级被认为是纯粹的外观，AGI可能会被拒绝。 Wilkes说，大楼里的一些租户对提出他们单位的维修要求感到害怕，因为他们担心这些"翻新"，是房东为了提高价格而进行的升级。 但Bentley说，法律上不允许房东因对单位进行一般维修而提高租客的租金。 Bentley说："这是在我们与面临AGI的租户交谈时，租户经常提出的问题。一般的维修问题不能成为AGI申请的一部分。AGI申请只与重大的必要维修有关，这种维修涉及到多个单位，并花费很多钱。" "水龙头漏水、浴室发霉、虫害或冰箱坏了都不被认为是大修，所以我试图让租户放心，告诉他们大胆提出维修要求，因为房东有责任保持单元和建筑的良好维修状态。" Laurel Grove的一些租户自从三年前收到加租通知后，一直在支付涨价后的租金，然而包括Rojas在内的其他人却没有。 他说，如果维持AGI，他将欠Homestead公司4000多元。 Rojas说："我真的负担不起这个增长，将不得不削减必要的预算来填补这个费用。" Wilkes说，对于大楼里的老住户来说，尤其难以承受涨价，其中许多人只有固定收入。 CP24.com在多个场合向Homestead寻求评论，但没有收到回复。尽管租户描述的条件不断恶化，但当他们的案件在LTB法庭审理时，他们可能会面临一场艰苦的战斗，因为只要建筑物的升级被认为是必要的资本支出，AGI通常会得到支持。

周五下午，三个空间加热器在温哥华南格兰维尔附近的约书亚·查特兰 (Joshua Chartrand) 的工作室公寓周围吹热空气。  Chartrand 以及位于第 12 大道的 Hartethorne 大楼的其他九个单元的租户已经有一个多月没有使用主要供暖系统了。 “随着时间的推移，我们变得越来越冷，”查特朗说。  拥有这栋大楼的公司 Oakwyn Realty 在10月6日的一封电子邮件中首先通知居民大楼的锅炉坏了。  他们说他们正在努力解决这个问题，但没有提供供暖何时可以返回建筑物的时间表。 与此同时，由于降雪警告，预计未来几天温哥华的气温将下降——预计下周将降至零以下 。 Chartrand 住在三楼，在家工作，他说他穿着多层衣服，坐在办公桌前时身上盖着毯子。  他说，地下室和地面层的租户抱怨他们早上醒来时可以看到自己的呼吸。 但如果没有确定何时恢复供暖的时间表——以及预计将持续数月的租赁纠纷——查特朗和其他居民无能为力。 “我们正在尽力而为” Oakwyn Realty 于 10 月 17 日为每个出租单元提供了便携式塔式加热器。一封发送给租户的电子邮件要求他们“严格遵守”安全准则，其中包括在离开房间或就寝时关闭加热器。 在周四发送的一封电子邮件中，该公司告诉查特朗，他们不会减少租金，但可能会补偿租户因使用空间加热器而产生的电费。 “这完全不舒服。没有人应该这样生活，”Chartrand 说，他每月为自己的工作室支付 1,600 美元。  “你付的是住房，却没有得到基本的必需品。” 11 月 2 日，在第一次通知居民锅炉坏了差不多四个星期后，Oakwyn Realty 告诉租户他们正在寻找一个长期的解决方案。 Oakwyn Realty 的共同所有人、该大楼的一位业主 Arlene Chiang 周五在接受 CBC 新闻采访时表示，一名技术人员得出结论，该大楼目前的锅炉无法修理。  她说他们正在考虑更换锅炉，但首先需要进行石棉测试。这座建筑已有一个多世纪的历史，而且有可能石棉——一种在建筑中使用了几十年的有毒材料——可能存在于锅炉房中。 “我们不是疏忽大意的房东。我们正在尽最大努力使建筑变得更好......我们绝对希望确保我们的租户在住宅中感到舒适，”蒋说。“这不是一两天内发生的。”  Oakwyn Realty 在周四发给 Chartrand 的电子邮件中说：“一台新锅炉的成本超过 6 万美元，所以我们希望您明白这不是一件容易和快速的购买。” CBC 联系了温哥华的两名独立锅炉技术人员，他们都表示更换锅炉应该在一个月内完成，因为新锅炉在 BC 很容易买到。 一位技术人员表示，石棉测试可能会将这一过程推迟几天。CBC 新闻已同意不透露他们的姓名，因为他们没有第一手的情况了解。 可能要等几个月 在没有暖气的情况下生活了一个多月后，Chartrand 本周开始向 BC 住宅租赁部门提交争议解决方案，这可能会导致紧急维修令，迫使业主加快维修速度。 但他意识到自己付不起 100 美元的费用。 根据租户倡导者和律师罗伯特帕特森的说法，即使查特兰确实提交了争议解决方案，该问题也需要几个月的时间才能提交仲裁员。 帕特森说，虽然供暖被归类为紧急维修并会得到优先考虑，但争议解决方案积压太多，以至于要到 2 月或 3 月才能解决。  他补充说，如果他们正在采取措施解决问题，仲裁员可能不会发现业主违反了卑诗省的《租赁法》——即使这需要很长时间。  “这可能很复杂，”帕特森在接受 CBC 新闻采访时说。  “租户很难知道，房东是真的在做某事，还是他们只是让它看起来像是在做某事？”

在2010年的时候，王先生Chris Ong和太太Jane在多伦多Riverdale买一套阁楼房。他们喜欢房屋的设计以及周围方便的社区生活。在随后的十年时间，他们一直住得很开心。到了2019年，两人有了女儿Madden。但一年之后，疫情发生了，他们开始感觉到这套房子不够住了。 图源：TorontoLife 他们俩夫妻发现原先这套房子没有空间适合居家办公。Jane是一家社交媒体公司的销售主管，Chris是技术顾问。"我不得不躲进厕所接办公电话，" Chris说道。 于是他们俩决定找一个更大一点的独立屋来适应眼下的生活。 在定好预算之后，他们就开始找房。他们俩都是中世纪现代家居装饰风格的爱好者，于是在Don Mills正在挂牌出售的一套2000平方英尺的錯层屋一下就吸引住了他们。"这套房子被维护得很好，但是还不够令人感到兴奋。" 被他们俩夫妻看中的这套房子建于1955年，带4个卧室和一个室外泳池。"据说这套房子的第二任主人是一位泳池施工承包商，他在60年代为家人建了这个泳池，" Jane说道。 图源：TorontoLife 为了买下这套房子，他们俩给屋主写了一封信，信中说明他们是一个年轻的家庭，想要保住这套房子，不想让它被推倒。于是屋主同意把房子卖给他们，双方在2020年6月最终定了买卖协议。 接下来，他们就开始一整年的装修之旅。在聘请了设计和施工团队之后，他们把房子由里到外重新改造了一遍。 他们在房子外层用实木ash wood和黑色的金属立面装饰，并把房子里面的厨房、家庭室和用餐区全部打通，变成一个整体空间。 到了2021年10月的时候，他们一家人终于搬进新家，原先的那套阁楼房用于出租，他们俩打算将来也许可以搬回去养老。 新房的一楼： 图源：TorontoLife 楼梯处有个大天窗： 图源：TorontoLife 厨房是典型的中世纪现代风： 图源：TorontoLife 一楼的游乐室： 图源：TorontoLife 走廊设有阅读角，且正对着后院的泳池： 图源：TorontoLife Jane表示，这是这套房子里他们最喜欢的其中一个地方。

大温一对夫妇说他们不得不卖掉他们的公寓，因为住在楼上的邻居太吵了——邻居家有一个蹒跚学步的女儿。他们要求299,000加元的赔偿金，但是这个索赔要求被BC民事法庭驳回。 图源：torontosun 据报道，Gurvinder和Sukhjit Rooprai声称，位于Newton的一个低层公寓开发项目的物业委员会没有执行其章程，允许一个三口之家搬进他们上方的一居室单元。 根据审判员Kristin Gardner最近发布的一项裁决显示，因为这个家庭制造了持续的噪音滋扰，导致他们别无选择，只能出售他们的公寓。 根据索赔声明，问题始于2021年3月一个三口之家搬进公寓。 三口之家搬进公寓后接下来的一个月，Rooprais给物业经理发了电子邮件，投诉说楼上的邻居从清晨到深夜都非常吵闹，有一个孩子整天跑来跑去跺脚，让人得难以忍受。 物业经理的回应是建议Rooprais给他们的邻居留下一张关于噪音的便条。 一个月后，该物业收到邻居发来的一封电子邮件，称他们收到了一封关于噪音的匿名信，他们将购买地毯并采取其他预防措施来减少任何干扰。 邮件还提到，上周他们两岁的女儿在阳台上玩耍时，有人在下面故意地敲了敲天花板。 5月，Rooprais再次给物业经理发了电子邮件，说楼上的噪音还在持续，早上6点就把他们吵醒了。他们还说，邻居在晚上10点之后开始使用洗碗机。 与此同时，邻居也向物业委员会报告说，来自Rooprais单位的反复“猛烈撞击”吓坏了他们的女儿。 邻居说他们与Rooprais进行了交谈，Rooprais承认在敲打天花板，因为他们对孩子发出的噪音感到沮丧。 物业委员会安排了一些会议并向两个单位的业主发出警告信，但几个月后也没有收到双方任何投诉。 2021年8月，Rooprais向物业委员会发送了一封电子邮件，“正式投诉”他们的邻居持续过度噪音以及他们违反了规定一居室单元只能由两个人居住的入住条例。 物业委员会后来通知有孩子的业主，认为小孩也是一个人。物业委员会给了这家人六个月的时间来解决这个问题，在这段时间内，这家人卖掉了他们的公寓并搬走了。 后来Rooprais也搬走了，但不清楚是什么时候。 Rooprais搬家后在寻求赔偿合共29.9万，其中包括10万元的失去使用和享受他们的公寓和10万元的精神困扰、1万元的搬家费用、6.5万元的出售其公寓的利润损失、1.6万的贷款罚款损失和8,000元未列明费用。 仲裁庭不同意Rooprais的说法，即物业委员会没有执行占用法。也不同意Rooprais列出的相关未经证实的财务损失的说法，因此驳回索赔要求。

一年前，在大范围的住房热潮中，兰利和南素里涌入了大量的买家。焦虑的竞价战接踵而至。 在大温哥华核心区房价长期升高的价值的刺激下，买家--包括投资者--疯狂地将该地区的价格比一年前提高了20%以上。 同样的住房市场行为，是世界上最极端的行为之一，发生在距离市中心几乎两小时车程的吉利瓦克，那里的价值同比飙升了30%。而在温哥华岛的萨利什海对岸，房价跃升了四分之一。 但是，从温哥华到整个加拿大地房地产泡沫正在破裂--在全球范围内--以几十年来从未发生过的方式。通常被认为是理所当然的长期繁荣正在结束。 牛津大学经济研究院认为全球经济滑坡即将到来。它指责在大流行的极低的抵押贷款之后，信贷收紧，这导致了房地产市场的下跌。拥有大量房产投机活动的国家，如加拿大，将看到最大的影响。 "最脆弱的经济体看起来是加拿大、芬兰和新西兰，"牛津的高级分析师亚当-斯莱特(Adam Slater)说。加拿大皇家银行的经济学家也表示预测，明年加拿大房产销售将暴跌40%。 世界各地的中央银行正在比近四十年来更快地提高利率。飙升的市场有突然削减的买家和投资者，他们被百分之三的抵押贷款利率所诱惑。许多人无法负担六到七的固定利率。 吉利瓦克的平均房价现在比2月份的峰值下降了30%，至70.5万加币。同样，兰里的平均价值为100万加币，反映出从高峰期暴跌了约40%--尽管这两个城市的房价仍然比大流行前要高一些。 多伦多郊区的房价也受到了冲击。然而，我们不能忘记的是，即使在过去的半年里，大多伦多和大温哥华地区仍然顽固地保留着世界上最难以负担的一些住房。大温地区所有房屋（包括公寓）的基准价格仍然是115万加币。 加拿大房主焦虑的另一个原因是，这里的债务水平是世界上最高的之一。加拿大的平均家庭债务为可支配收入的186%，比德国或美国要重得多。 加拿大人也可能更快受到抵押贷款利率攀升的打击。但在加拿大，一半的抵押贷款是可变的；它们随着中央银行利率上下浮动。

李嘉诚家族囤地二十年的豪宅还在持续销售。 图片来源：图虫创意 10月底，位于北京朝阳姚家园的"御翠园"项目开放售楼处，称将于11月中下旬取证开盘，吹风价在10万元/平方米起。 据时代财经了解，御翠园已于11月2日开启验资，根据意向购买的房源类型平层或联排别墅，购房人须在自身账户存有50万元或100万元，同时还须提供购房人名下200万元或800万元的首付资金（含存款、理财、股票）证明。 御翠园是李嘉诚旗下内地房地产业务运作平台和记黄埔所开发项目。项目所在的姚家园地块由和记黄埔于2001年拿下，至今开发周期已长达21年，此次入市将是姚家园地块的最后一期。根据项目销售人员介绍，这也是和记黄埔在北京的最后一个项目。 不止御翠园，如今在北京、上海、广州，李嘉诚家族仍有囤地时间十余年的楼盘在售，持续而缓慢地处理着内地的存货。而距离李嘉诚家族上一次（2012年）在内地拿地，已经过了十年。 囤地21年，北京豪宅房价暴涨10倍 和记黄埔姚家园项目位于北京朝阳区姚家园路和青年路交汇处，属于如今北京中央商务区东扩地带，距离望京、国贸开车都仅需要二十分钟，因此"有着CBD后花园"之称。楼市板块上则处于近年来日益崛起的朝青板块，整体二手房交易量活跃。 不过，在21年前，位于北京东四环的姚家园还是一派冷清景象，少有买房者问津。李嘉诚却看上这里。2001年，和记黄埔与北京市政府签订协议出让协议，以7亿元摘下总建筑面积达40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。 根据彼时和记黄埔北京公司的相关高层对外宣称，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。不过，在拿地后的几年内，项目一直迟迟没有动工。 直到在2004年国土资源部"831土地大限"最后一日，和记黄埔才与北京相关部门签订姚家园地块开工合同。 拿地4年后的2005年11月，项目一期项目逸翠园终于开盘，均价在9000元/平方米，相比楼面地价已溢价不少。彼时项目周边的国美第一城、星河湾等楼盘早已入市，姚家园地块所在的泛CBD、朝青板块楼市正处于催熟状态。 首期开盘获利之后，李嘉诚继续维持着慢开发的节奏。六年后，姚家园项目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均价涨至2.9万元/平方米；彼时周边姚家园以东的一宗住宅混合公建用地土拍楼面价为7648元/平米，约为和黄拿地价的4倍。 此后，整个姚家园项目归为沉寂。 目前拟入市的御翠园是整个姚家园项目唯一未开发地块，为逸翠园系列二期。最早于2014年，逸翠园二期进行过工程环评公示，并在2019年正式定名为"御翠园"，以纯新盘短暂亮相过，但后续并没有推进入市销售。 近两年，御翠园还一度陷入转手的传言。2020年，消息称长江实业拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元，分别为北京市朝阳区逸翠园二期项目以及上海普陀区高尚领域综合体项目；此后，有市场传言称融创将接盘御翠园，不过未有后续。 如今，和记黄埔终于把御翠园推出市场，房源类型包括平层住宅、联排别墅，均是毛坯房，共计1024套房源，吹风价在10万元/平方米左右。根据面积段，平层总价预计在1350万元-1900万元左右，联排总价则预计在3500万元-4800万元。 对比逸翠园一期9.5万元/平方米的二手挂牌价，御翠园的吹风价略高一些。一名北京朝青板块的中介告诉时代财经，事实上2021年和记黄埔曾给住建委报出12万元/平方米的均价，但由于价格比较高没有被批准，今年重新申报预计单价在10万元-11万元/平方米。 该中介表示，近期售楼处已有不少客户去询盘。"这个项目可能会抢走一部分新盘中建宸园的客户，中建宸园在五环外、御翠园在五环内，配套成熟而且是准现房，对于两三千万预算的买家来说有一定吸引力。" 不过，该中介也提到，由于项目开发周期较久，产权使用权可能缩短，加上是毛坯交房、户型有一定滞后性，有些买家可能也会有所顾虑。 对于和记黄埔来说，"囤地"21年，该项目最新吹风价达到10万元/平方米，已经比当年1750元/平方米的拿地价格增长了超50倍；同时，销售均价也比2005年首期推出9000元/平方米涨了10倍。 内地6个项目在售，近十年未拿地 最早一批进入区域开发、最后一个开盘，等待房价上涨周期到来再将项目推向市场，从而坐享土地升值溢价，这样的开发节奏让李嘉诚家族赚得盆满钵满，也引来了不少争议。 在2012年，北京和黄姚家园项目便被指出变相囤地，而当年业绩会上，李嘉诚就外界对公司在内地"囤地"的指责做出回应，表示集团并无在内地囤地，"没有一个项目不是希望能加快开工。" 但纵观李嘉诚在内地的三四十个项目中，基本上开发周期都很漫长，少则三五年，多则二十年有余。在房地产发展的黄金周期中，这种囤地捂盘模式屡试不爽。 除了北京姚家园项目，如今长实系在广州、上海等一线城市仍有一些开发周期长达二十年的项目在缓慢推售。 以上海真如"高·尚领域"项目为例，项目于2006年由长江实业以22亿元底价摘得，折合楼面价3027元/平方米，是长实在内地投资最大的综合体项目。 直到5年后，项目仍处于打桩阶段，按项目周边地块价计算，彼时项目溢价率已达300%。囤地7年后，高·尚领域最终在2013年首次开盘推出行政公馆；2019年才正式首推住宅项目领寓，均价在8.5万元-9.5万元/平方米。 目前，高·尚领域仍有住宅房源在售。据高·尚领域一名销售人员称，如今在售房源为底复即一楼带地下室房源，单价11万元-16万元/平方米；住宅二手房的挂牌均价为12万元-13万元/平方米左右。 历时16年的开发漫途，随着上海土地价格上涨，真如板块如今的楼面价已较长实项目拿地之初增长十余倍；而项目一手售价则较13年前拿地价格增长了超40倍。 如今仍在售的广州逸翠庄园项目同样如此，项目由和记黄埔开发，最早于2005年与广州增城国土局签订了转让合同，平均楼面地价仅157元/平方米。 搁置六年后，项目才真正开始动工，直到2013年项目才入市开售，开盘价大约在8500元/平方米。截至2022年，规划有12期之多的逸翠庄园只开发销售到第3期，由于位处城郊，项目近两年的价格涨幅并不大，目前在1.7万元-2.7万元/平方米；但若对比当年拿地成本，溢价则近百倍。 据长江实业半年报显示，2022年长实系内地在售项目仍有6个，除了上海、广州项目，还包括重庆御峰、东莞海逸豪庭、惠州泷珀花园以及武汉观湖园，可售楼面面积约578.25万平方呎，折合约64万平方米。上半年，长实累计已完成内地物业销售74.36亿元，同比去年降幅超五成。 长实在内地的土储也处于"有出无进"的状态，存货持续减少。截至2022年半年报，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎，其中6700万平方呎位于内地，占比88%。 而长实系上一次在内地公开市场拿地，已经是2012年12月和记黄埔以2320万元获得武汉蔡甸区地块。在经历2010-2012年间最后一轮在内地扩张之后，长实几乎已停止了内地拿地的步伐。 自2013年以来，长实系开始抛售内地房地产资产，包括广州西城都荟广场、北京三里屯地标盈科中心、上海陆家嘴"世纪汇"综合体、大连西岗项目、成都南城都汇等等。 2022年5月，广州首轮集中供地中，和记黄埔曾报名参与广州市白云区空港大道的地块，引来市场猜测李嘉诚将重回内地。但根据出价记录，在华润、龙湖、中海、保利等多家房企参与情况下，和记黄埔报价为底价23.6亿元，此后再未出价。

最新租金报告出炉，北温一居室房租飙升10.44%，成为加拿大租金最贵的城市。温哥华在疫情之后一直是全国居住最昂贵的城市，其租金价格甚至比多伦多还要高。但现在，就在对岸，一座新城市已迫不及待超越了它。 房租最新趋势 （1居室，无家具） 据Daily Hive报道，liv.rent的最新租金报告显示，北温正式成为全国租房成本最高的城市。Liv.rent表示，大温无家具、一居室单元的平均租金大幅上涨，在11月飙升至2,317元。该网称，北温已成为本月全国租金最昂贵的城市，此前该市未配备家具的一居室单元租金上涨了10.44%，平均高达每月2,760元。 按房源类型划分的平均租金 （1居室，无家具）     liv.rent租赁专家阿泽维多（Paula Azevedo）表示，利率上涨是导致租金上涨最大推手。她续指，由于过去5个月利率翻了一番多，房东别无选择，只能提高租金以支付与出租物业相关的部分成本。对于希望尽快搬家的租房者，阿泽维多说，重要的是要专注于拥有一个「令人惊叹的申请包」，以及良好的信用纪录和良好的参考资料。她补充，「一旦你有了这个，房东会认为他们将租给合适的租户，可能愿意协商5%到10%的折扣。」 加拿大租房成本最高城市 （1居室，无家具）     总体而言，紧随北温之后，加拿大租房成本最高的城市是西温、温哥华和列治文。

大温地产局（REBGV）最新数据显示，大温地区10月份房屋销量大幅下降45.5%，下跌趋势已低于历史平均水平，房屋价格也全面回落。 大温地产局今天（11月2日）公布10月份地产销售数据，大温地区10月份共售出1,903套住宅，比9月的1,687套增长12.8%，但与2021年10月的3,494套相比，则下降了45.5%，大多数住宅类别销售同比均出现下降，销售额比过去10年的10月份平均水平低了33.3%。 至于房屋挂牌数量，上个月新挂牌上市4,033套，目前挂牌总数达到9,852套。去年同期的总数为8,034套，这意味着挂牌出售的房屋数量增加了22.6%。 要判断市场倾向于卖家还是买家，其中一种方法是查看销售与活跃房源比率(SAR)，REBGV将超过20%的比率定义为卖方市场，将低于12%的比率定义为买方市场。最新数据显示，10月份大温地区所有类型住宅的平均SAR比率是19.3%， 其中独立屋的SAR比率是14.3%， 城市屋是21.6%，公寓是23.2%。 REBGV经济及数据分析主管利斯（Andrew Lis）表示，由于通货膨胀和利率上升，对房屋买卖双方在住房选择上产生影响。 他指出，房屋销售量徘徊在历史低点，活跃挂牌数量继续小幅上升，房价已从2022年春季创下的历史高位回落。 10月份大温地区通过电脑多重放盘系统（Multiple Listing Service，简称MLS）交易的房屋基准价格为1,148,900元，比9月份下降0.6%，自春季以来已下降9.2%。 按照住宅类型划分，独立屋基准价为1,892,100元，环比下降0.7%，按年则上涨1.6%；城市屋基准价为1,043,600元，环比下降0.5%，按年上涨7.1%；公寓的基准价格为727,100元，环比下降0.2%，按年上涨5.1%。 菲沙河谷地产局（FVREB)同一天也公布了该地区10月份地产交易数据，显示区内的房价已经跌破去年同期水平，销售量更是腰斩、跌幅高达53.5%。

11月3日消息，据香港媒体最新报道，恒大老板许家印已将香港山顶的三套别墅抵押贷款，其中一套价值6.5亿的别墅已经被中国建设银行（亚洲）接管，许老板的日子不好过！ 布力径，原本是一条道路的额名字，位于香港岛湾仔区聂高信山以南的山腰，连接湾仔峡与黄泥涌峡。 如今，布力径成为香港豪宅的代名词，云集了众多名人业主。 布力径风景优美，四周山林密布，树木环绕，可远眺浅水湾。面朝大海，背靠青山，自然景观优美，远离拥挤的市区，僻静好住。 布力径豪宅由多家房地产公司开放，建筑风格有各不相同。布力径6-10号洋房项目由香港地产商新世界开发，于2006年初落成，共有7栋洋房。新世界老板郑裕彤，是“大D会”的发起者，也是许家印的坚实支持者。 2006年3月，许家印在中国香港注册成立了巨山和源讯两家公司。2009年，在郑裕彤、刘銮雄等香港大佬支持下，恒大在香港成功上市，当许家印走出财务危机时，通过巨山和源迅购买了布力径10号B洋房和C洋房，后来又买了E座洋房。 恒大财困危机仍未解决。香港媒体发现，创办人许家印去年抵押的三幢别墅中的其中一幢，被中国建设银行（亚洲）接管，另外两幢亦已抵押至财务公司。 香港012021年曾报道，许家印共持有山顶布力径三幢别墅大宅，市值分别约8亿港元（约7.5亿人民币）、7亿港元（约6.5亿人民币）和10亿港元（9.3亿人民币），合共25亿港元（人民币23.3亿）。 C座和E座已于2021年11月抵押至财务公司欧力士，再加两间离岸公司担保，共借8.2123亿元。 2021年10月19日，布力径10号B屋获中国建设银行（亚洲）承造按揭，预料可以套现3亿元。如今，建行亚洲接管了许家印的大宅，证实许家印的债务危机未解决，也是他私产被接管的“第一滴血”。 对此，网友们纷纷表示，“眼看他起高楼，眼看他宴宾朋，眼看他……”“就是把单位换成英镑在债务面前也是杯水车薪啊”“起码还卖资产回钱救，苏宁呢，没这动作”“你说你没钱就勒紧裤腰带，非得贷款过日子”“家印哥还是很义气的”“我一个鲁能球迷真心希望恒大可以保级”“要豪宅干嘛，住又住不完，还得请保姆，还不如我，租个单间住多自在”“许老板也要卖楼还债了，真难啊”。

11月2日多家媒体报道，下一个全球最高的酒店建筑——蓝天酒店将于明年在阿联酋迪拜建成，届时它将取代同样位于迪拜的吉沃拉酒店，成为全球第一高的酒店。由中铁十八局集团承建全球最高酒店类项目——阿联酋迪拜蓝天酒店（Ciel Tower）将于一年后在迪拜码头建成。 该项目于2020年5月27日全面开工，拟于2023年第四季度完全竣工。 据了解，蓝天酒店占地面积3662平方米，建筑面积约10.2万平方米。2022年8月5日，迪拜蓝天酒店项目主体结构完成封顶。 据了解，CielTower由伦敦建筑师NORR设计，拥有1000多间客房、位于81层的玻璃观景台以及带无边泳池的标志性屋顶天空露台。  

列治文的一位房东在与租户的纠纷中败诉，在去年试图驱逐他们。 Sandhill Development在今年4月宣布要拆除大楼后，曾试图驱逐其租户。 但在租户质疑列治文市政府给予的拆迁许可的到期日后，卑诗省住宅租赁处（RTB）宣布发出的四个月的驱逐通知无效。 这是RTB第二次宣布向租户发出的驱逐通知无效。 RTB没有公开该租户的姓名和有关地址。 2021年11月26日，Sandhill公司由一名代理人代表，向其租户提供了城市文件以及2022年3月31日前搬出的通知，因为该单位将被拆除。 Sandhill收到了市政府颁发的有效期为3月26日的有条件的拆迁许可证，该许可证被续签了三次，但直到租户搬走，才获得了最后的许可证。 在2021年12月向RTB提出的申请中，租户声称 "房东不能再拆除出租单元"，因为3月31日的有效搬离日期已经超过了有条件许可证的到期日。 然而，通过电子邮件发给租户的有条件许可证在文件的底部没有姓名、签名、电话号码或签发机构。 租户和Sandhill公司在去年年底也因为同样的原因参与了一次纠纷听证会，租户取得了胜利。 "房东长期以来一直试图驱逐租户，双方都参加了之前的两次听证会，租户在两次听证会上都获得了成功，尽管房东对上一次的决定提出了上诉并败诉，"RTB的决定中写道。 尽管在2021年11月的上一次争议听证会和2022年3月31日的听证会之间有充足的时间，但房东无法提供 "有条件许可的延期，或足够的文件或证词证据 "来证明该许可的有效期超过2022年3月26日。 报告进一步指出，房东此前曾试图出售该单元，但 "未能如愿"。 RTB在裁决中指出，四个月的通知将被取消，租户可以从下次向房东支付的租金中扣除100美元的申请费，从而收回这笔费用。 根据《住宅租赁法》，Sandhill公司将不被允许发出占有令，租户有权留下来，直到合同结束。 Sandhill Development Ltd.拥有5号路东侧Ironwood Plaza对面的商业开发项目，以及大温地区的一些住宅物业。

过去一年，随着疫情大流行各种卫生条例限制的解除、人们重新开始旅行，世界上许多最热门的房地产市场都报告说：外国买家的购房兴趣激增。   然而，在这个关口，加拿大急流勇退做出禁止外国买家在加拿大购房 2 年的禁令，但这个决定发布之后，加拿大的房市迎来了迅速降温和下滑。   这个决定让加拿大后悔了吗？ 分析认为，加拿大针对外国购房者的禁令，对加拿大人的购房可负担性并没有太大帮助，但可能会损害我们作为投资好地方的形象。 寻求摆脱日常通勤的数字游牧民、寻找收入财产的投资者、或是想要第二套住房的富人，正在纷纷涌入从伦敦到葡萄牙再到加利福尼亚的市场。 在美国，全国房地产经纪人协会报告称，外国买家的购房支出增长了 8.5%，打破了连续三年的下降趋势。 与之逆向行驶的加拿大，尽管几十年来在国际房地产人群中很受欢迎，但在这轮外国买家追捧的市场中，却异常冷淡。 原因很明确：在过去 6 年中，一个又一个政府制定了越来越严格的规定，旨在限制外国人资金流入房地产市场。这是对多年来不断上涨的房价的回应，这些房价使年轻一代的加拿大人无法购买自己社区的房屋。 BC 省于 2016 年首次推出外国买家税，省政府宣布对加拿大的非居民购房征收 15% 的附加税，一年后税率提高到 20%。 此外，BC 省还允许温哥华征收空置房产税，以鼓励该市更多的住房存量出现在租赁市场上。 安大略省在 2017 年紧随其后，对多伦多周边的大金马蹄区征收 15% 的“非居民投机税”。今年，在大流行期间房价大幅上涨之后，安大略省政府两次提高了税收——第一次提高到 20%，最近又提高到 25% ——并将其扩大到全省。 但与联邦自由党在其春季预算中宣布并将于 2023 年 1 月 1 日在全国范围内生效的为期两年的联邦外国买家禁令相比，这一切都相形见绌。至少在未来几年内，加拿大将拥有最严格的制度之一，禁止外国人在发达国家的任何地方购买房屋。 这让一些业内人士感到担忧。他们担心加拿大可能会因对外国投资怀有敌意而留下更糟糕的名声，而这一切都是以似乎没有提高住房负担能力的政策为名。更重要的是，随着加拿大似乎进入房地产市场调整，外国买家禁令可能会拖累最终的复苏。 多伦多苏富比国际地产加拿大公司的经纪人安迪·泰勒表示质疑，与其说是外国买家禁令本身，“更多的是我们向国际社会发出的信息。这条信息会持续多久，而税收会持续多久？” 虽然他预计联邦外国买家禁令不会对市场产生直接影响，但泰勒担心加拿大在海外发展的声誉。 泰勒称，对于投资者和其他访客来说，加拿大正在创造一种环境，对外国买家不友好的环境。甚至在与世界各地的房地产合作伙伴交流中，外界对加拿大的印象是“加拿大完全反对外国投资”。 这可能会使该国处于竞争劣势，而此时许多其他司法管辖区都在积极从国外寻找新的投资者和移民。 而全球很多其他国家则抓住大流行的趋势，寻找新的利益增长点和投资机遇。 在大流行中，许多国家——尤其是那些依赖旅游业的国家——看到了利用日益增长的在家工作现象的机会。房地产咨询公司莱坊国际研究主管凯特·埃弗雷特-艾伦 (Kate Everett-Allen) 表示，他们加大了吸引移民的力度，尤其是那些有钱的移民。 冰岛、葡萄牙、印尼巴厘岛等地区的政府推出或扩大了允许外国人置业的计划和方案，前提是他们有独立的收入。伴随着远程办公的持续进行，如今这些计划不断扩大；每隔几周就会在数字游牧签证列表（49 Countries With Digital Nomad Visas – The Ultimate List）中添加一个新国家/地区。这些曾经的旅游胜地对那些可以远程办公的人表现出极大的热情和友好。 但少数几个国家，如加拿大、新西兰和新加坡，却走向了相反的方向。 这些地方有一个共同点：房价大幅上涨，与邻国相比，人口稀少。埃弗雷特-艾伦说，事实上，十年前开始对外国买家征税的趋势是由小而富有的新加坡开始的。 但在加拿大，几乎没有证据表明这些规则提高了可负担性。 事实上，在抵押贷款利率上升的背景下，今年的负担能力已降至 30 年来的最差水平。其他因素——比如新住房明显短缺，以及在大流行期间人们远离城市——这些天似乎对市场产生了更大的影响。 这可能仅仅是因为外国买家不再是加拿大市场的主要部分。大温哥华地区 Dexter Realty 的执行经纪人兼所有者 Kevin Skipworth 估计，大温地区的外国买家的份额已从外国买家购置税出现之前占所有购房的 6-9% 下降到如今的不足 1%。 他说，联邦外国买家禁令“不会对我们的市场产生太大影响，因为由于有外国买家税，我们基本上一直在禁令下运营，”他指的是 BC 省 20% 的外国买家税，不过他认为这一税项对于本地房价的可负担性没有任何影响。 对于加拿大和主要城市来说，房价可负担性的原因被归结为供应不足，有人口增长和买家之间的人口结构转变。千禧一代正在进入一个他们想要购买的时代，婴儿潮一代的大部分人口并没有放弃他们的家园。还有其他一些因素对可负担性的影响更大。 温哥华房地产市场的真正压力来自不同的“外部”群体——大量来自国外的移民、和来自加拿大其他地区的移民涌向加拿大最温暖的宜居的地区。 Skipworth 认为外国买家对未来的影响不大，温哥华的房价不会因为外国买家不能买房而变得更便宜。大温的地理位置所决定、以及当地的住房供应有限，所以除非供应显着增加，否则很难满足那里的需求。 泰勒对多伦多的看法大致相同，并指出由于移民，该地区的人口继续快速增长。他敦促各国政府关注加速住房建设的方法，而不是外国买家禁令。   来源链接： https://storeys.com/canada-regret-banning-foreign-buyers/

温哥华是2026年世界杯的16个主办城市之一。在温哥华的酒店预订房间，很快就会有额外的2.5%的税，因为温哥华市要为2026年国际足联世界杯的比赛筹集资金。 温哥华市于9月30日要求省政府对比赛前几年的短期住宿销售征收临时的重大活动市政和地区税（MRDT），以帮助资助额外的工作人员、安保和资源配置，以及训练场地和 "球迷节 "区域等活动的具体事宜。 省销售税法的MRDT修正案已在卑诗省议会提出，现在将进行二读。 温哥华市拒绝了CBC的采访，但在一份声明中说，它将不得不为世界杯以 "高于正常运营的城市服务水平 "运行。 "它说："温哥华市正在与该省合作，研究如何在该市范围内应用MRDT，随着这一过程的确定，进一步的细节将被公布。 温哥华和多伦多是北美16个比赛的主办城市之一，它们将主办该赛事70场比赛中的10场。 该税种的具体内容，如何时在温哥华实施以及实施多长时间，还没有确定。 各社区可以通过不列颠哥伦比亚省的目的地申请重大活动MRDT，以获得旅游部长和财政部长的支持和批准。 重大活动MRDT是对酒店和短期住宿征收的最高2.5%的限时税。它可以在现有的MRDT（已经在该省60多个地区实施）的基础上实施，社区可以用它来为旅游营销、项目和工程提供资金。 但是，在税收之上增加税收对一些人来说是一个令人担忧的步骤。 卑诗亚省坎卢普斯-北汤普森自由党省长彼得-米洛巴说："你必须小心你开始在事物上增加的税收层，"他补充说，仍有很多问题需要确定哪些社区可以申请的标准。 卑诗省财政部长Selina Robinson说，临时附加税并不是一个新概念，例如惠斯勒在2007年引入了4%的度假区税，以帮助该市支付2010年冬季奥运会的费用。 罗宾逊说："我们看到了其他社区的潜在利益，这些社区正在努力将卑诗省放在国际舞台上并支持我们的经济，"。 卑诗省酒店协会拒绝发表评论。

据Better Dwelling网站报道，大多伦多地区的新建住房需求已经完全蒸发。 BILD GTA和Altus Group的数据显示，9月份新建房屋销量下降了90%。现在房价正在下跌，尤其是公寓价格在这个月内下跌了3万元。公寓的买家大多是投资者，而这些投资者已经消失，库存在恢复。 图源：Better Dwelling 多伦多新公寓价格突然下跌 大多伦多地区(GTA)的新建房屋价格正在下跌，跌幅没有二手房的跌幅大。9月份，单户住宅，包括独立屋、半独立屋和镇屋的基准价格降至185万元，当月下跌0.4%，或8400元。目前的价格比2022年7月的峰值低4.2%，或80,698元。相比之下，二手房市场的下降幅度更大，已经从峰值下跌了两位数的百分比值。 新建共管公寓的价格下跌幅度更大，而且来得突然。9月份，一套基准公寓的价格降至116万元。这比上月下降了2.5%，或30,200元，与2022年2月的峰值相比下跌了7.4%，或93,100元。这样的月跌幅几乎是单户住宅的5倍。虽然这还还没有达到10%或更大的调整程度，但已经接近了。 图源：Altus Group 新房销量下降90% 大多伦多地区以投资者为主的市场对新房的需求已经消失。9月份仅售出45套独栋住宅，比去年同期下降96%。这是至少10年来销售最慢的9月份。 共管公寓的需求也出现了类似的螺旋式下降。9月份仅售出289套共管公寓，较去年同期下降89%。同样，这是至少10年来最糟糕的9月。 多伦多市的销售放缓尤其急剧。9月份仅售出109套共管公寓，较去年同期下降92%。当月没有售出一套单户住宅，去年同期是71套。 新建屋库存大增，但仍处于低位 大多伦多地区的新建住房库存正在增加，但还没有达到2020年前的水平。9月份有11,900套待售新房，较上月增长14.3%。单户住宅的库存较上月下降至1,609套，或减少了1.0%。共管公寓库存则大幅增加至10,290套，增幅17.1%。但在2021年之前的十年中，库存水平从未有过如此低，仅2017年的市场是个例外。销售疲软往往会推迟新项目的发布，所以共管公寓库存激增有些令人意外。 报道最后指出，央行加息对市场发挥了重要作用，抑制杠杆率和盈利。考虑到多伦多近60%的新公寓是投资者拥有，这是可以预见的。不太容易预测的是，投资者是否会很快重返市场，尤其是在投资抵押贷款在2023年将有受到更严格的管控规定。

在独立屋房价几乎要上天的温哥华，有人只花60万就买到了一套政府评估价达162万的独立屋。真有这样的好事？是真的，因为屋主欠地税房子被政府强制拍卖，一般拍卖价都会很实惠。不过这位只花60万就买到了独立屋的买家高兴了没多久，就在房子要交割时，市府得知屋主早就去世了，因此交易存在明显错误，这宗买卖也就泡汤了。而屋主没有遗嘱和任何继承人，所以房子归了政府。 图源：vancouversun 据温哥华太阳报报道，根据《温哥华宪章》，如果业主两年以上未缴纳房产税，市府有权拍卖房屋以收回欠税。一旦确定了销售价格，买家就会向城市支付所谓的“不满意价格”(upset price)。这个价格就是要交给市府应付的拖欠税款、罚款利息和登记费的总和。 价格当然超级便宜，只是买家不会立即交割，需要等上一年时间才知道最后结果。在此期间，原屋主可以偿还买家支付的“不满意价格”，外加6%的利息，这笔交易就终止了。但是如果屋主在一年内没有任何动作，不管价格多么便宜，这个房子就归买家了。 除此外，唯一可以阻止房产拍卖的就是在交易中存在“明显错误”。 事实上，虽然每年有超过100处房产因未缴房产税而遭拍卖，但几乎原屋主都会在一年内付清款项，买家除了拿到6%的利息就得不到其他好处了。 不过下面这个案例比较特殊，买家不仅没有如愿买到房，也无法拿到任何好处。 图源：vancouversun 根据温哥华市财政总监本周四向市议会提交的一份报告显示，位于3018 Knight Street的房子是duplex，于2021年11月10日拍卖。业主William Burgess自2016年以来没有缴纳房产税，也没有进行必要的申报以避免温哥华市的房屋空置税或省级投机空置税。Burgess完全拥有该房屋，因此这栋房屋也没有贷款的问题。 市府报告提到，2021年要拍卖房屋之前，市府使用了各种通知和信息发送方式给屋主，其中包括两个法定警告，称该物业将被强制出售以征税。 2022年该物业评估价162万元，拍卖当天以60.1万元的价格售出。 买家去年先支付3.49万元，预定今年11月10日支付剩余的566,100元。 买家满心欢喜等了近一年，最近忽然得到消息，原屋主早已于2016年去世。这笔交易被取消了，不过他可以获得退款。 市府报告称：业主的死亡相当于一个明显的错误，因为他根本没有收到各种强制性措施的通知。就是这个“明显错误”导致该交易无效。 报告指出，屋主William Burgess没有遗嘱也没有继承人，所以这个房产将为政府所有。 2022年温哥华年度房产税拍卖时间又来了，将于11月2日上午10点在市政厅举行。此次共有59处待售物业，其中大部分为住宅。 拍卖价格真的非常诱人： 位于#1801 1233 Cordova Street的一套评估价值390万元的公寓，拍卖底价为22,155元。 位于5469 Dunbar Street的一块空地，估价为380万元，底价为62,000元。 位于2556 East Hasting的一栋旧建筑中的商业地块，估价为371,000元，拍卖底价为3,800元，是此次拍卖最便宜的一个。 怎么样，你准备好了去试试自己的运气吗？

加拿大房地产协会(CREA)的最新政策将要求将几乎所有的二手房买卖在多重挂牌系统(MLS)上挂牌，阻止一些房地产经纪人私下推销房产，也就是华人们常说的”暗盘“。 这项政策将于2023年1月1日生效。协会认为，这将最符合买卖双方的利益，但也有人担忧，这限制了经纪人为客户提供定制服务，也限制了经纪人和消费者的选择。 图源： GERRY KAHRMANN /Vancouver Sun 《金融邮报》周一发表了Murtaza Haider和Stephen Moranis的文章，指出这一新规对买家和卖家都是好事。 文章称，经济理论和经验证据表明，由于透明度和市场效率，买方和卖方都可以获得所有信息的开放市场和交易，符合所有人的利益。 当挂牌信息只在封闭的圈子里传播时，消费者的利益往往受到损害，从而剥夺了潜在买家出价的机会。但很容易想象的是，卖家可能更喜欢不公开挂牌的情况。 特殊房源可豁免 文章举例，名人和其他有合法隐私顾虑的人可能会选择在封闭的圈子里推销房产。新政策照顾这类卖家，承认两种不同的营销方式。“office exclusive”房源指的是“在卖方书面要求下未公开推销”的房源。根据“卖方的书面指示”，房地产经纪人可以利用他们的私人网络向那些“直接与挂牌经纪公司有业务关系的人”推销房产。 另一种公共营销方法是“一切照旧”的模式，即向公众或“不直接与挂牌经纪公司有业务关系的”房地产经纪人推销一处房产。 如果房地产经纪人使用传统的手段来推广独家房源，如庭院标牌，发传单或数字营销，“将失去豁免”，必须在公开营销的三天内放入MLS系统，和其他房屋一样。 该政策不包括商业地产、多套住宅的在建住宅和出租房源。 文章指出，由于买家和卖家的偏好截然不同，可能有时会发生冲突。例如，盲目竞价可能是卖家的首选，而不是买家的首选。新政策如何服务于买方和卖方的独特利益？ 独家营销显然不利于大多数买家。对不同群体有选择地推销一套住房，使大多数潜在买家没有机会，也可能歧视其他种族或少数群体。 独家营销也不太可能符合卖家的利益。作为一个交易平台，MLS为所有上市房源提供了最大的市场曝光。一旦在MLS上出现，来自加拿大各地，甚至世界各地的买家就可以看到它，将其与其他房源进行比较，并决定是否进一步考虑。经济学基础表明，曝光率越高，竞争就越激烈，导致以合适的价格更快地售出。 2009年发表在《美国经济评论》上的一项研究比较了MLS和房主自卖（For-Sale-by-Owner，SBO）平台上的房源，得出的结论是：“在出售时间和出售概率方面，FSBO的效果更差。”但作者也认识到，更有耐心的卖家有时还是会选择FSBO。 文章最后指出，在一个互联网、社交媒体和无处不在的信息可用性和信息流的超连接世界里，网络及其规模至关重要。对于房地产营销来说，MLS仍然是最大的网络。忽略它，你要自负后果。

本拿比不少市民多年来都热衷在万圣节装扮住所外墙，成为不少来自其他地方的游客慕名而来打卡。 本拿比市政府表示，该市计划将打造成享誉世界的万圣节城市，该想法作为5年计划的一部分，以吸引数以万计的游客，参加属于本拿比的万圣节之夜。 本拿比市长侯迈豪（Mike Hurley）表示，经过两年的新冠大流行限制，本拿比今年开始着手打造万圣节城市，有从闹鬼之旅、恐怖电影反应、令人毛骨悚然的艺术装饰、甚至僵尸漫步等。 另外，本拿比还举行万圣节最佳装饰房屋奖，以1,000元奖金奖励最恐怖、最有特色的屋主，还会制作设有市内所有装饰房屋的地图，让民众在万圣节当日毋须自行查找。 在2019年，本拿比亦派出代表团前往北爱尔兰城市德里，参观他们的万圣节庆祝活动。 侯迈豪最后补充说，万圣节是一个亲子家庭节日，他非常喜欢全家一起装扮，享受美好的家庭时光。  

万圣节对我们来说可能只是一天的节日，但对多伦多的一个家庭来说，每天都仿佛在过万圣节，因为他们住在前殡仪馆里！   布隆伯格一家来自安静、适合孩子居住的Roncesvalles社区，他们在去年疫情期间在城外买了一栋新房子，因为他们喜欢恐怖氛围，所以被这个房子的过去所吸引。   位于安大略省德累斯顿市十字街620号，距离多伦多三小时路程，这栋有七间卧室、四间浴室、12000平方英尺的维多利亚式住宅售价仅为60万加元，很划算，但它的价格比一般买家的还价价格要高一些——不过，谢天谢地，布隆伯格夫妇并不是典型的买家。 对希瑟·布隆伯格来说，看到一个“不认识的男人”走在她家里的走廊上，并且经常出现是“很正常的”。当她的女儿诺亚告诉她，她感觉“有人坐在她的床上”，或当他们听到门在晚上自己打开和关闭时，她并不太担心。 她的四口之家甚至有点喜欢他们经常听到的那个喊“你好!”的女人！ 在她住在前殡仪馆房子里的一年多里，希瑟只被吓过一次：当她独自在家时，听到楼上非常响亮的脚步声，在走廊上走来走去，走进她丈夫艾林的办公室。 他们还在房子里看到过其他东西：蝙蝠、鸟骨头和可疑的污渍，但自从他们在2021年初买下这处房产之后，这些就不再是问题了。 布隆伯格一家——希瑟、艾林、他们的女儿诺亚和儿子拉弗蒂——一直都是超自然、魔法和恐怖事物的粉丝。万圣节是他们全力以赴的时候。 所以当他们看到德累斯顿一家殡仪馆的挂牌价格为60万加元时，他们搬出了位于Roncesvalles的城市家庭住宅。 “我们不想离开多伦多，这是一个神奇的城市，”希瑟说。“但当我们看到这栋房子的那一刻，我们就感觉厌倦了城市生活。” 该住宅最初建于19世纪80年代，有重迭的双坡屋顶，砖外墙和前柱。在2017年被圭尔夫(Guelph)的一位投资者买下之前，这处房产有42年都被用作殡仪馆，之后投资者计划将其改造成酒店或公寓楼。 当然，这栋房子现在还没有被改造。当布隆伯格夫妇表示对这栋房子感兴趣时，HeartHat娱乐公司找到他们，邀请他们录制一档电视节目，记录他们耗资40万元的改造。 这部名为《我们买了一家殡仪馆》的节目于2021年5月在Discovery+上开始拍摄，拍摄开始的一个月后他们开始了翻新之旅。 艾林说:“任何时候都有10到20名摄制组成员来这里，再加上一个施工队，所以这里非常繁忙。” 他们的新家(虽然很老)有38个房间。 希瑟承认:“我们实际上为每一个房间都设定了目的，这听起来很荒谬。”除了餐厅等主要空间外，每个房间都有自己的卧室、浴室和休息区。 他们还拥有一间电影室、一间健身房、一间图书馆、一间地下酒吧和一间抽烟室，并计划建造四间客房。所有这些空间都是从传统的停尸房改造而来的，具有礼拜堂、防腐室和棺材升降机等功能。“你能想象这个地方(在多伦多)要花多少钱吗?”这太疯狂了，”希瑟说。 虽然这对夫妇之前完成过较小的装修，但这个巨大的项目也带有历史修复元素。在其140多年的使用寿命中，当他们第一次看到这栋房子时，建筑的中间已经下沉，水从屋顶漏了出来。“我们觉得对这座房子有责任，”希瑟说。“这些美丽、古老、不同寻常的建筑是历史的一部分，我们必须热爱它们。” 这家人非常注重皇冠造型和踢脚板，雇了一名木匠来配合最初的设计，并在橡木和枫木上砸下重金，以便修复能经受住时间的考验。 对这座建筑的历史价值同样投入的邻居们敲响了布隆伯格家的门，给他们送礼物，送房子过去的照片，并告诉他们已故家庭成员来过这座房子的故事。希瑟说:“德累斯顿的人一直很欢迎我们，尽管我们是一些穿着黑衣突然出现的怪人。” 继去年在节目拍摄期间搭建了马戏团主题的“不给糖就捣蛋”之后，这家人又有了与德累斯顿社区一起庆祝万圣节的大计划。 从他们最初在房子里发现的真蝙蝠中获得灵感，布隆伯格夫妇今年要做一个蝙蝠主题的迷宫，让玩“不给糖就捣蛋”的孩子们来到他们的前门。希瑟说:“我订购了大约700只(假)蝙蝠……这个数量很庞大，20只根本不够。” 她和艾林都有咨询背景，艾林将继续在家里从事这个领域的工作，而希瑟计划开启设计生涯，并且已经有了一些客户。他们对自己哥特式的生活很满意，同时房子也在继续修缮。“当我们累了的时候，会带着狗出去，穿过森林，看看田野，这真是太棒了。”希瑟说。 艾林也表示赞同:“这对我们来说很有效，我们很幸运能够做到这一点。” 这家人拍摄的电视节目《我们买了一家殡仪馆》已于10月开始播出。

今年，在加拿大主要城市的房市中，共管公寓的市场份额再次增长，反映了新的市场现实及入门级买家的转变。 RE/MAX加拿大公司的《2022年加拿大共管公寓报告》考察了六个主要市场的120多个社区，包括大温哥华/菲沙河谷、卡尔加里、埃德蒙顿、大多伦多、渥太华和新斯科舍。报告发现，今年前8个月，大温哥华/菲沙河谷、大多伦多、渥太华和新斯科舍四个市场的公寓销量下降，而卡尔加里和埃德蒙顿的销量与去年同期相比有两位数的增长。几乎所有市场的公寓价格都同比上涨。 公寓市场份额在加拿大房地产销售总额中所占比例全面提升，在分析的六个市场中，有五个市场报告了上升，从渥太华的0.08%的低点到菲沙河谷6.6%的高点。与一年前的水平相比，今年公寓占大温地区住宅销售总量的54%以上，占大多伦多地区住宅销售的36.3%，占菲沙河谷总销量的32%，占埃德蒙顿和渥太华销售的四分之一以上，占卡尔加里销售的五分之一。新斯科舍省是唯一公寓市场份额下降的市场。 “负担能力是现今住房市场的关键因素。”RE/MAX加拿大公司总裁克里斯托弗．亚历山大（Christopher Alexander）说，“不断飙升的利率慢慢侵蚀了购买力，尽管房价下跌，市场环境降温，但现在买房比以往更具挑战性。对于那些随着每次加息而调整预期的人来说，主要市场的租金两位数的急剧上升，特别是在卑诗省和安大略省，抵押贷款和租房成本更具可比性。因此，虽然今年的销售量减少，但由于买家倾向于选择可负担得起的方式来实现房屋所有权，公寓在整体销售中占比更大。” 卡尔加里：公寓销量增长65%，价格上涨6% 卡尔加里房市在最近几个月里，公寓的销量大幅上升。在今年1月至8月间，公寓售出近4,600套，高于去年同期的2,778套，同比增长近65%；2022年迄今为止，公寓的平均价格也从去年的263,502元上涨了6%，至279,306元。 随着利率的不断飙升，可负担的公寓成为热销的房型。在卡尔加里的房地产市场上，几乎每五个售出的房产中就有一个是共管式公寓。央行的每次加息迫使入门级买家重新评估并调整自己的预期，以便适应新的市场现实。租金的迅速攀升也促使人们想要拥有房产。目前，卡尔加里一居室公寓的月租金为1,597元（同比增长29.8%），两居室公寓为1,891元（同比增长19.7%）。 位于郊区的公寓最受当下买家的欢迎。在过去的8个月里，Saddle Ridge﹑ Panorama Hills﹑Currie Barracks和McKenzie等社区都经历了强劲的需求，公寓的销量同比翻了一番。价值也在攀升，Saddle Ridge、Panorama Hills、Currie Barracks、Garrison Woods和Killarney/Glengarry都有两位数的增长。然而，由于人们继续在家办公，市中心的公寓市场仍不温不火。随着越来越多的人回到市中心工作，这种情况可能在未来几个月发生变化。 来自省外的买家，尤其是来自卑诗省和安大略省的买家，继续涌入卡尔加里投资房产。卡尔加里房市所有房型库存都比去年同期有所下降。亚省今年国内生产总值预计将达到4.9%，经济表现或会领先全国，整体经济基础继续改善，消费者信心在上升。卡尔加里和埃德蒙顿的住房市场都反映了本省恢复增长和繁荣的趋势。 埃德蒙顿：公寓销量增长22% 价格稳定 根据RE/MAX的《2022年加拿大共管公寓报告》，可负担性因素继续推动埃德蒙顿房市的公寓购买活动，今年1月至8月，同比增长了近23%。在这8个月的时间里，近5万套公寓和排屋易手，比去年同期的4万多套有所增加。尽管销量增加，公寓价格仍然相对平稳，略高于23.4万元。 在调查的26个埃德蒙顿社区中，从年初至今，几乎85%的社区公寓销量同比都有增长，其中包括Lymburn（+112%）、Tawa（+82%）、Larkspur（+80%）、Rutherford（+66%）和Walker（+66%）。同时，埃德蒙顿市区的需求同比下降，奥利弗的公寓销售下降了3%，市中心下降了13%。 近年来，爱城已采取行动，通过ICE区振兴市中心，这是一个围绕罗杰斯中心的综合社区，包括住宅、零售和商业开发。市府还在艺术区丘吉尔广场投资各种节日、音乐会和电影之夜，并创建了宠物友好型公园和社区花园，吸引当地居民和游客。随着员工以混合工作制方式回到市中心办公，埃德蒙顿房地产市场目前的冷却，为那些寻求可负担房产的人士提供了机会。 市区的单身公寓和一室公寓的售价已跌破25万元的价位。联排别墅仍是一个受欢迎的选择，许多买家愿意到更远的地方购买较新的房屋。今年至今，排屋的平均价格上涨了近5%，从去年的231,470元攀升至243,038元。在分析的26个MLS市场中，有17个市场的平均价格今年以来有所上升，从Terra Losa的1%（216,286元，去年为215,012元）到Larkspur的高达20%（225,236元，去年为188,112元）。 鉴于亚省预计将在今明两年的经济增长方面领先全国，在可预见的未来，埃德蒙顿房地产市场的公寓销售和平均价格都可能保持稳定。

周三晚上，加拿大曼省发生一起令人心碎的悲剧。汤普森（Thompson）的一处民宅火灾致四名儿童死亡。 图源：CTVNews 事发时，皇家骑警正在处理皇后湾（Queens Bay）100街区的一起事件，他们听到街对面的另一个房子传来噪音，并看到浓烟从屋子里冒出。 消防队被呼叫到现场，发现屋内早已被火焰吞没。他们救出一名41岁的女子和一名62岁的男子，以及一名13岁的女孩。女子告诉救援人员，二楼的房间里还有四个孩子。 消防员成功控制火势后，在里面发现了四个孩子。他们被送往医院，但后来全因伤势过重而死亡。 皇家骑警指挥官助理专员Rob Hill在新闻发布会上说，“我向受害者的家属、社区以及悲痛的每一个人表示诚挚的哀悼。这是一场令人心碎的悲剧，将对汤普森和整个省内的许多居民产生持久的影响，” 不幸身亡的四个孩子的身份被确认为10岁的Helen Joy Keeper、9岁的Leon Keeper Jr.、7岁的Big Bear Keeper和4岁的Rowan Thomas。 图源：CTVNews 与这个家庭关系亲近的一位表姐罗宾逊（Shirley Robinson）在接受采访时悲痛落泪，她周四在从温尼伯回家的路上说，“当我在这条路上开车时，我一直在哭泣，这些孩子是那么的充满活力，他们非常顽皮、快乐，他们只是用拥抱和亲吻欢迎你。你知道，他们今天永远的离开了，真是太不幸了。” 图源：CTVNews 加拿大皇家骑警证实，两名成年人和一名13岁的女孩都被送往医院，没有生命危险。目前起火原因尚未确定，正在调查中。 新民主党省议会议员雷德黑德（Eric Redhead）在曼省议会向社区表示哀悼，“汤普森是一个非常紧密的社区，所以我们知道这起事件将在整个社区产生连锁反应。” 雷德黑德说他将前往汤普森与火灾受害者的家庭和社区会面。 他说：“这四个年幼的孩子在一场可预防的悲剧中丧生。作为一个父亲，我无法接受这一点。我想向他们的家人和社区表达我的支持。”

美国一些城市的住宅房地产需求降温，导致 2022 年下半年房价下滑。华尔街一位知名经济学家表示，随着抵押贷款利率的攀升和住房市场在 COVID-19 大流行疫情之后的正常化，明年房价可能继续下跌多达 20%。 据美国媒体《 CBS 》 报导，华尔街的经济咨询公司 Pantheon Macroeconomics 的首席经济学家伊恩‧谢波德森（ Ian Shepherdson ）在上周的一份报告中说，在抵押贷款利率急剧上升的情况下，房屋的需求下降，对房价产生了很大的影响。他表示 :“我们预计房屋销售将持续下降，直到明年初。”、“到那时，销售量将下降到最低水平，即只有那些因工作或家庭情况而别无选择的人在搬家。” 不过，高盛公司（ Goldman Sachs ）的经济学家说，他们预计明年的房价将下降 5% 至 10%，幅度较温和。 去年房价飙升幅度最大的城市，现在正看到价格下降，包括德州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城、犹他州盐湖城和科罗拉多州丹佛等地。根据全国房地产经纪人协会（ NAR ）的数据，上个月的房屋销售量下降到 470 万套，比 8 月份下降了 1.5%。 利率上升 可能进一步收紧供应 今年的抵押贷款利率已经增加了一倍多。上周，典型的 30 年期抵押贷款的平均利率，从 1 月份的 3.2% 上升到 6.94%。15 年期固定利率抵押贷款的平均利率，现在是 6.23%，而一年前是 2.33%。 不断上升的利率，也迫使一些卖房者在出售房产时踩下了刹车，因为在利率飙升的情况下，他们必须获得抵押贷款，来购买另一套房子。“即使是想换房的人，也完全有可能面临更大的月供”，谢波德森说 :“这是一个留在原地的好理由，从而制约了供应。” 根据 NAR 的数据，9 月份未售出的现有房屋库存，连续第二个月下降到 125 万套。谢波德森预测，明年可供销售的房屋供应量可能会缩减，同时表示：“价格必须大幅下降，才能恢复平衡。” 牛津经济研究院（ Oxford Economics ）首席美国经济学家南希‧范登‧豪顿（ Nancy Vanden Houten ）在一份研究报告中说：“我们认为，未来一两个月库存可能会适度增加，因为房屋在市场上停留的时间更长。但是随着卖家采取观望态势，新上市房屋会继续减少。” 利率会涨到多高？ 经济学家们预计明年抵押贷款利率将继续攀升，因为美联储为遏制通货膨胀，而进一步推高借贷成本。 利率可能达到 8.5%，“这将是对住房市场的又一次巨大冲击”，全国房地产协会首席经济学家劳伦斯‧云（ Lawrence Yun ）上上周告诉一群房地产投资者。其他分析师预测，抵押贷款利率可能达到两位数。 Whalen Global Advisors 表示，它预计到 2023 年 4 月，利率将达到两位数。自 1989 年以来，抵押贷款利率从未达到过这些水平，当时的利率为 10.25%。美国历史上最高的抵押贷款利率，是 1981 年 10月的 16.64%。

加拿大《金融邮报》（The Financial Post）今天（10月28日）发表一篇观点文章，指加拿大的房市泡沫已经爆破，现行是使用考虑如何应对经济带来的冲击，称即将到来的经济衰退可能比预测的严重得多。专栏作者大卫·罗森伯格（David Rosenberg）撰写的这篇文章称，加拿大的房地产泡沫已经破灭。MLS 房价指数现在从去年 2 月的峰值下降了 9% 至 30% 左右，这与加拿大央行超激进的收紧货币政策所预期的效果一致。 作者估计，与房价暴跌相关的负面财富效应将拉低国内生产总值（GDP）增长约 2.5 个百分点。 而且，再加上利率上升对消费和投资的去杠杆效应，以及美国和全球预期经济低迷对贸易的冲击，不难看出，加拿大即将到来的经济衰退可能比预期的更严重。 上一次出现这些迹象是在 1990 年代初，当时加拿大进入了由央行引发的经济衰退。 当家庭的资产（例如股票和房屋）价值上升时，人们会花钱更多，因为他们觉得自己变得更富有了。在过去十年多的时间里，面对持续低的借贷成本，这一主题一直占据主导地位。 随着房主继续每月准时支付房屋抵押贷款，信用评分将不断提高，使他们成为可以背负更多债务的首要人选。 但是，自 3 月以来，随着加拿大央行的隔夜目标利率已上涨 350 个基点（还可能更多），随着信贷渠道枯竭和房价暴跌，财富增加的主题必将消退。   加拿大家庭正受到一系列因素的影响，包括：信贷的迅速限制、家庭债务水平接近历史最高水平，偿债成本上升以及通胀限制了可支配收入。还有，股票和住宅市场的财富枯竭加剧了这一切，这也对市场情绪构成压力。加拿大MLS 房价指数已经比 2 月份的峰值下跌了 9%，而且调整还远未结束。作者甚至还称，房价才刚刚开始下跌。因为上一次所有这些因素出现是在 1990 年代初期，当时加拿大进入了央行大幅加息引发的衰退，住宅房地产价格从 1989 年至 1996 年的下跌了近 30%。如果这次房价最终从峰值下跌 30%，那么消费将下降约 5%（使用央行估计由于住房财富的变化，每 1 加元的边际消费倾向接近 6 分），这意味着每年 GDP 增长受到约 2.5 个百分点的打击。就算没有跌30%，如果按照联邦住房机构CMHC的预测， 房价将从峰值下降 15%，财富缩水效应对 GDP 的影响将在 1.3 个百分点左右，这也很严重。 更糟糕的是，由于该分析甚至没有考虑更高利率对消费和投资的去杠杆效应，所以，更加有理由相信加拿大整体经济将进一步偏向于下行影响。虽然承认房价下跌会导致的财富缩水（尽管不一定如此），但加拿大央行不会在通胀仍然高企且高于目标的情况下放弃其鹰派立场。随着政策的进一步收紧，隔夜掉期市场现在预测到年底的最高利率为 4.25%，因此房价下跌才刚刚开始。鉴于消费者对房价回落的敏感性，加拿大的经济衰退可能比许多金融专家所预期的要严重得多。因此，加元势必还会有更多月份、甚至几个季度的疲软，这不仅是因为大宗商品的熊市，还因为房价日益疲软和对经济前景造成的严重影响，多重因素下，对消费者的影响将会更严重。文章作者是独立研究公司 Rosenberg Research & Associates Inc. 的创始人，也属于一位专家，对于这篇文章的分析，大家怎么看？

当你开车经过多伦多Bridle Path跑马径豪宅区时，看到一栋接一栋华丽的住宅，是否也想过有一天能够在那里买上一套房子？ 梦想总是要有的，最近这里就有一套$2800万的豪宅在出售！ 图源：Narcity   据英文媒体Narcity报道，Canadian Tire的创始人最初于1973年在多伦多的30 High Point Road建造了这座豪宅，它看起来豪华又气派。更是被房地产公司将其描述为“加拿大最具建筑意义的住宅之一。”     该住宅由设计师John C Parkin重新规划设计，他在加拿大创造出了多栋“国际风格”的建筑。还曾设计了多伦多皮尔逊国际机场和多伦多市政厅。 豪宅周围的混凝土墙镶嵌着粉红色和白色的石英石，随着时间的推移，这些石头变得更加白皙和坚固。让整栋建筑多了几分历史沉淀后的庄重感。   图源：51找房 这座豪宅共有3.5层高和8间卧室。大多数房间位于房屋的上层，并设有两个休息区。房子内部空间超过26000平方英尺，简单算一下，大约可以容纳43套多伦多一居室公寓，每套600平方英尺。确实是相当土豪了！不仅如此，这栋豪宅还有12间浴室。 主楼有一个吧台，客人可以先走下漂浮的楼梯，经过一个禅宗花园和一个中庭，然后前往可以称为是梦寐以求的休息室的地方。   图源：51找房 这还不算完！豪宅中还有1700平方英尺的休闲空间，大家可以在这里玩游戏。房间还附有餐饮厨房，在这里观看比赛无疑会变得更加激动人心！ 房子的面积也是相当可观，又有2.12英亩的草坪、花园、大树、露台和花园。偌大的空间也是练习高尔夫球的好地方~豪宅中有两个游泳池，让你一年四季都可以开心游泳。   图源：51找房 “当你站在早餐区时，地板悬挑在室内泳池的上方，让你可以透过巨大的玻璃墙看到室外的泳池。”除了屋外的22个停车位之外，这座巨大的豪华住宅还配有一个7车位的车库，而且还是提供供暖的，即便是冬天也不用担心车里冷冰冰的~   图源：51找房 最关键的是，豪宅所处的绝佳地理位置还为人们提供了最好的生活环境。周围有一流的私立学校和私人俱乐部可供参与。看到这，你心动了吗？