地产

安省政府宣布，外国人购买住房的非居民投机税从20%提高至25%，于周二生效。 安省财政厅长Peter Bethlenfalvy说，这一举措使安省的税率成为加拿大最高的，试图阻止外国投机。 图源： Melanie Borrelli / CTV Windsor 今年3月，安省进步党保守党政府将非居民投机税从15%提高至20%，并将征税范围扩大至全省，而不仅仅是安省南部的大金马蹄(Greater Golden Horseshoe)地区。 市政事务和住房厅长Steve Clark也将于周二提出一项住房立法，同时政府要在10年内完成建造150万套住房的目标。 Clark在一份声明中表示，提高税收是结束安省住房危机的又一步。 政府之前的住房法案是给予多伦多和渥太华市长所谓的强大市长权力，允许这两个城市的市长否决与建设住房冲突的议会投票。

在今年第三季度，加拿大高档住宅的销量和房源与整体房地产市场趋势一致，都出现了下跌的情况。不论是第一次买房还是准备置换房屋的人，如今的豪宅购买者都选择观望，并等候更多房源。   图源：CTV 据Toronto Star报道，豪宅购买者与一般卖家不同的是，普通房屋购买者正在想着如何在升息环境下，解决购买力减退的问题，而豪宅卖家选择观望只是为了寻找更好的策略并等着更多房源上市。 根据Sothbey's International Realty Canada发布的2022年秋季豪宅市场报告显示，从夏季到秋季期间，豪宅市场都显得很安静。今年九月份，大多区400万元以上房产销量比去年暴跌63%，1000万以上房产没有任何交易记录。 在今年七月和八月，超过400万元的房产（包括所有类型住宅）销售量年环比下降42%，在一些热门区域，几乎很少上市房源。 而100万元以上的房屋销量在九月份跌了52%，报告指出，"卖家和买家仍在继续想着应对升息、通胀、金融市场不稳定和地缘政治性的阻力问题，因此很多人都选择继续观望，" 该公司表示。 "我们认为我们正在过去两年不可持续发展的市场状况中调整过来，" CEO Don Kottick表示。"我们发现买家们和卖家们正在往我们期待的方向变化。"   图源：reuters 不过他也指出，"在利率进一步上升的情况下，我们仍然发现买家的需求强劲，只是被压抑着。" 虽然现在多伦多周边的豪宅市场仍有房源，但是市中心内的选择少了很多，Kottick说道。那是因为人们在疫情刚开始的时候选择逃离多伦多，但现在又想着回到市中心，Sotheby's公司的经理Maureen O'Neill说道。 她表示，例如Rosedale、Lawrence Park、Yorkville以及Annex这类传统社区仍然有时会出现多个offer抢同一个房源的情况。不过买家们也对湖滨的超豪华物业感兴趣。 最近也越来越多人对多伦多的高档公寓感兴趣，她说道。"这类公寓大楼是智能型的，大楼前后就有酒吧、餐馆、水疗馆以及宠物美容店等，" O'Neill说道。 多伦多Sotheby's的经纪Richard Silver表示，"疫情已经让人们更快地采取行动，因为房价一直在快速上涨。" 而且他认为首次购房者和打算置换房产的买家将很快再进入市场。 同时他也发现许多他的客户正打算往其他国家投资，例如美国或墨西哥。"人们认为，'如果需要再等几年，我是要在多伦多买房还是可以选择去更南边的地区呢？'" Kottick表示，现在要确定买家们何时会重新回归市场还为时尚早，但是他预计现在有许多需求是被压抑着，随后就会恢复。他认为，首先人们需要有时间消化升息带来的影响，特别是央行预计将于下周三把现在的3.256%利率可能再上调50个基点。

　　加拿大全国各地的房租都在飙升，但买起来也并不便宜。那么，如今在温哥华租房划算还是买房划算呢？根据Zoocasa的一份新报告，温哥华的结果与加拿大其他地方有所不同。 　　该报告称，温哥华一居室公寓的平均月租金为$2748元。与此同时，目前公寓的平均价格仅略高于$72万元。根据Zoocasa的计算（默认20%的首付，30年的贷款时长，以及5年固定利率5.14%），这使得平均房贷支付为$3159元，单从数据的比较来看，买房比租房每月付的钱更多。 　　但温哥华却有它的特殊之处，分析者表示，买房可能更加划算。 　　首先，报告指出，加息是导致月供增加的驱动因素，但利率是会变化的，因此与你买房时的净资产相比，你在长期租房上的花费多少是值得的。如果利率最终下降，租金继续上涨，买房就成为了更明智的财务决定。 　　根据下图数据显示，温哥华购房者平均每月支付的抵押贷款比租金仅多14.96%，在两者之间差异如此之小的情况下，也意味着买房更划算，毕竟每个月花的钱差不多，买了房，房子就是自己的资产，但如果选择租房，这笔钱就等于白白给了别人。 　　相比加拿大另一昂贵市场多伦多，其购房者平均每月支付的抵押贷款比租金多高达44.81%，很显然在这种差异巨大的情况下，还是租房更划算。 　　租还是买是一个艰难的决定，但如果你有能力支付首付款，那么买房可能是你的正确选择，这个决定还将取决于你的财务状况，以及在当前的通货膨胀和利率水平下你能负担得起什么。 　　除此之外，GlobalandMail的报道通过比较住房和租房的成本中位数，同样得出结论，在温哥华，买房是划算的选择。 　　根据2021年人口普查数据，房主的住房成本中位数比租房者的住房成本中位数低$110元。这与2016年人口普查的情况有所不同，当时情况正好相反，租房者的住房成本中位数比每月拥有的住房成本低$100元。 　　城市规划师、兼职教授和住房分析师AndyYan说：“传统上，租房总是比买房便宜，但如今根据这一衡量标准，对许多人来说不再是这样了。” 　　“这对温哥华市来说是另一种翻转，租房者的每月住房成本中位数变得如此昂贵，以至于超过了业主的每月成本。就政策而言，这对租房者来说完全是失败的。当然，对于业主来说，在北美最昂贵的城市之一，你也需要一笔非常可观的首付。” 　　对于占该地区人口36%的租房人口(在温哥华，这一比例接近53%)来说，这可能并不令人惊讶。他们已经知道，住房成本和收入是不相关的，寻找负担得起的住房往往是一场战斗。 　　然而，这突显出一个新的现实:对于普通收入人群来说，一边租房一边存钱买房几乎是不可能的。相反，温哥华居民必须支付额外的租金，并设法凑齐买房所需的首付款。一旦拥有住房，他们必须偿还抵押贷款，以减少每月的住房成本。Yan教授说，这并不是说拥有房产的成本本身更便宜了，主要是因为租金变得异常昂贵了。 　　业主每月租金上涨12%，从$1306元增至$1460元，而租客每月租金上涨达到了惊人的30%，从$1206元增至$1507元。这些费用包括住房的所有费用，包括税收、水电费和维护费等费用。 　　在加拿大15个人口超过5万的城市中，有7个发生了“倒挂”现象。现在租房比买房成本更贵的BC省城市包括萨尼奇、纳奈莫、基洛纳、北温哥华、温哥华、本拿比和列治文。在纳奈莫，差距很小，租房者比业主多付$10元。但加拿大最大的差距在列治文，租房者要比业主多付$300元。 　　住房分析师StevePomeroy表示，不同年龄组的所有权体验会有所不同。如果有的话，年长的房主可能会拥有较小的抵押贷款，而年轻的房主将花费更多。这也将影响房主的住房成本。Yan教授对此表示赞同。他说，这些数据更能说明BC省租房者的成本上涨。 　　“虽然低利率、父母银行等资金来源以及外国财富等因素帮助了一些年轻的房主，但温哥华所有年龄段的租房者都面临着租房存量长期有限的问题，”Yan教授说。“通过Airbnb这样的短期租赁，租赁住房基础受到了侵蚀，而针对高收入租房者的新租赁市场也在发展。” 　　总而言之，虽然数据摆在那里，但究竟在温哥华买房划算还是租房划算，在每个人的心中，都有不一样的定义，这主要取决于储蓄账户的资金和未来的目标。从长远来看，在土地有限、大海三面环绕的温哥华投资房产每一分钱都是值得的，但就大多数人的负担能力而言，租房仍然是理想的选择。

自从贺谨宣布即将在秋季前卸任省长一职之后，谁将是下一个BC省省长非常令人关注。 NDP党内黑马、省政坛新星——前BC律政厅长、总检察长兼专责房屋厅长尹大卫（David Eby）被认为是新民主党党领竞选的“头号种子选手”。 Anjali Appadurai是唯一挑战尹大卫的省长候选人。 但据CTV等多家媒体报道，周三新民主党委员会议后，Anjali Appadurai因违反规定而退出党领竞选。   这将意味着尹大卫是唯一符合条件的候选人，在无人挑战的情况下，将自动成为BC省的下一任省长。   Appadurai因多次违反党领的选举规则而受到调查。例如有人举报她的竞选活动中为新党员支付党费，并利用非牟利机构Dogwood BC的名单招募NDP新党员为她自己投票，并鼓励BC绿党的成员离开他们的政党，暂时加入新民主党投票给她。 简单来说，就是在9月4日之前，通过各种方式，甚至帮忙付党费，拉了许多新人加入NDP，充盈自己的票仓。 选举官认为，Appadurai在党领过程中的违规行为，破坏了公平竞争的环境，因此她不适合继续参与竞选。 Appadurai是环境行动倡导者，她6岁时随父母从印度南部移民到BC省。高中时，她与同学一起开展反战和移民权利运动。在大学期间，她代表青年代表团在2011年联合国气候会议上发表演讲，该演讲一夜之间风靡一时。从那时起，她除了在联合国持续进行气候宣传外，她还担任西海岸很多个环境组织的领导者。 去年她以联邦新民主党候选人的身份竞选温哥华-格兰维尔的国会议员席次，仅以少数选票落败。一时间，她从政治局外人变成明星候选人，因为她的竞选活动具有强大的组织力，吸引了全国的关注。 自由党党领Elenore Sturko指责新民主党“颠覆了民主进程”，并将支持Appadurai的新党员拒之门外。 “很明显，在新民主党中，一切都与你认识的人以及与谁打交道有关，与政绩甚至支持者数量无关。尹大卫的肮脏行为表明这一切都是假的，”Sturko说。 今年早些时候宣布退休的贺瑾在周四的新闻发布会上向尹大卫表示祝贺。 “这对每个人来说都是一条艰难的道路，一路上肯定会遇到一些挑战，但我有信心，”63岁的贺谨说。 “我很自豪尹大卫将成为不列颠哥伦比亚省的下一任省长。” 贺瑾同时表示，如果不是违反竞选规则，Appadurai本该是NDP一个不错的候选人。 他说Appadurai的支持者甚至在周三投票会议前，打电话和发电子邮件骚扰新民主党委员。 “我对这种暴行感到非常沮丧，”贺瑾说。“我想我已经完成了自己的使命，”他说。“非常感谢大家，咱们有缘再见。” 尹大卫将在周五被宣布为党领，然后在晚些时候宣誓就任省长。 对于广大华人来说，尹大卫当选，最让人关心的就是他上个月提出的“炒房税”了。 9月28日，尹大卫在竞选新民主党党领的第一个重要政策声明中说，如果他成为省长，将通过征收炒房税（flipping tax），以阻止本省住宅市场的投机行为。 对于那些持有房产不足两年的业主，将按最高税率纳税，持有房产超过两年的将逐步减少，持有房产的时间越长，税率越低，最后降至零。同时，该税种将对因死亡、失业、离婚或残疾等情况出售房产的业主实行豁免政策。开发商可以豁免，以鼓励住房建设。 尹大卫在竞选纲领中写道：“在实施炒房税前会有大量的通知，以使人们能够出售他们的投资物业，增加市场的住房供应。旨在阻止房地产投机行为，炒房税收入将用于为BC省人建造房屋。” 在温哥华市空屋税、BC省投机空置税之外，再添一个炒房税，在加拿大央行连续大幅加息的政策之下，这无疑是对住房投资者的“当头一棒”！ 44岁尹大卫有很大的知名度，曾处理了汽车保险公司ICBC的财务危机，花费数亿购买酒店以清除公园无家可归者营地，公开调查BC省的洗钱，并正在向市政当局施压以帮助解决住房危机。 他曾炮轰BC省第35任省长简蕙芝在住房问题上不作为，导致房屋危机愈演愈烈；也曾在2015年时主导过一份温哥华西区海外买家报告，报告指责华人导致房价飙升，甚至暗示很多华人买房的钱是脏钱。 2016年，尹大卫为这份报告道歉，认为这项研究报告对华人产生了负面的影响。 也几乎从2016年开始，BC省尤其是大温哥华地区，成了阻止富裕外国买家投资地产政策的“试验田”。先是海外买家税、然后是温哥华市空置税、最后又是针对所谓非居民和“卫星家庭”的BC省投机空置税。 虽然现在这些税已经成为当地房地产调控的主要手段，但其代价，是华人整个群体被迫背上的“污名”。 如今，尹大卫确定登上省长宝座，曾经在反洗钱和住房两大领域深耕的他，曾经和华人“剪不断理还乱”的他，一旦当上了省长，未来华人社区将何去何从？

尽管加国大多数省份和地区的楼价，自2月份登顶以来已大幅降温，但仍有几个市场未有止步，其中最高涨幅多达21.7%。   据加拿大房地产协会(CREA)发布的最新数据，2021年9月至今年9月期间，大温和多伦多地区、蒙特利尔和卡尔加里等主要市场，平均房价均出现上涨。相比之下，在这些中心城市以外的较小地方，录得了更高年增长率。   CREA高级经济学家兼住房数据分析师卡思卡特（Shaun Cathcart）表示，这是因为利率上升对更大、更昂贵的房地产市场产生更多更大影响。 卡思卡特在周三接受CTV采访时表示，利率对高房价市场的影响要大得多。“（在更昂贵的市场中）人们需要借贷的额度更接近压力测试的极限。” 卡思卡特说，疫情期间房价飙升的地区，例如安省和卑诗省，现在由于购房者面临更高的压力测试率，他们的年度收益正在萎缩。他说，另一方面，草原和海洋省份等更可负担的市场，可能此前没有取得同样收益，反而更可持续。 例如，卑诗省的维多利亚，从2021年9月到今年9月，房价平均上涨15%。同期，魁北克省萨格奈(Saguenay)平均上涨13.9%。新斯高沙省雅茅斯镇(Yarmouth)房价的年增长率，今年9月在全国所有房地产市场中拔得头筹，上升了21.7%。这些数字都是电脑多重放盘系统（MLS）基准价格，根据特定地区的大多数房屋价格计算得出的趋势。 然而，卡思卡特也表示，随着利率上升继续压低房价，这种上涨将不可持续。

目前多伦多最贵的房地产在什么地方？答案是在士嘉堡。如果你有9500万元，你现在可以拥有这个市场上最昂贵的多伦多房地产。 图源：blogto 位于士嘉堡1500 Birchmount Road的雀巢加拿大故居总面积达300,000平方英尺，近 22英亩土地，其中有七英亩仍空置。 图源：realtor 目前该工业地产有几份租约，挂牌广告显示，在完成交割后，大约有208,000平方英尺可供入住。 快速搜索该地址会显示已经有多个企业入住，包括Bond Academy和Empire Recovery Towing。 图源：GOOGLEMAP 根据Behar集团的说法，买家有将地块划分为更小的单元的机会，可以很容易地用于学校、健身房、办公室、教堂、呼叫中心甚至陈列室。 对工业地产尤为重要的是，401高速公路距离这里仅2公里，而每年的房产税只需277,000元。 该物业已经上市17天，估计出售可能还需要一段时间。

据报道，自2017年以来，多套房产拥有者已成为加拿大房地产市场中的最大买家人群。但一份最新报告分析称，这些人会在持续加息的环境下大大减少活跃度。   图源：globeandmail 今年春季，负责运营安省土地注册系统的私人公司Teranet报告称，在2017至2021年期间，多套房产拥有者买下了22%的住宅（包括独立屋、公寓、半独立屋和镇屋等）。这种趋势在2022年继续加剧，现在安省超过25%的所有类型住宅房产是被多套房产持有者买下。在第三季度的市场分析报告中，Teranet公司指出，在这些多套房产所有者中，53%的人仅拥有两套房产，而三套房产持有者占18%，拥有四套房产者占8%。 值得一提的是，这类多套房产所有者中，占第二大比例的是拥有5套以上房产的人，这个比例达到21%。最近几年，这个族群已经不断壮大，而且与其他类型的多套房产所有者有许多不同之处。在业界，人们通常把这类人群的行为概括为BRRR：买房（Buy）、出租（Rent）、重装（Renovate）和贷款重组（Refinance）。 "新冠疫情让房地产投资变得格外有吸引力，此前它是一个休眠的资产类别，" 一位BRRR投资者Jack Bernstein表示。他在自己近30岁的时候，已经在安省拥有超过20套房产用于出租。同时他也拥有Berstone Capital公司，主要为投资者提供培训。他表示，不论是没有房产的中年母亲、还是20岁出头想要买房的专业人士都是他的客户。   图源：bloomberg 不过Teranet的数据表明，这种依赖于低利率的投资趋势也会让其中一些人遇到风险，尤其是最近一段时间，利率在持续上升。 70%的拥有5套以上者使用不止一个借贷机构，有时这也意味着他们从不止一家加拿大5大银行贷款，因此借款利率也正越来越高。Teranet的数据表明，拥有两套、三套或四套房产的贷款者从2020年起就开始转向多家贷款机构。 报告还显示，自2011年起，大约30%的多套房产所有者在一年之内就进行了贷款重组，有的是为了再买一套房，有的是因为其他原因。不过使用贷款重组方式在市场上的比例已经从2019年开始稳步上升，其中拥有超过5套房产者占了34%，比拥有两套物业者（17%）多了一倍。 "整个房地产市场都大量依赖于贷款，" Bernstein说道。近期他表示自己已经放缓了贷款速度，并把重点放在利润最高的交易上，因为利率已经升高了。"我所有的贷款利率都是浮动的，幸运的是当我买这些房产的时候，我分析过也测试过自己所能承受的压力，因此还未陷入麻烦。" 现在他正在找其他办法来通过现有的房产获得额外的收益，例如增加广告牌或出租储物柜。 他认为这些BRRR投资者最大的麻烦在于过度依赖低利率，"有很大一部人贷款付首付和建筑费。" 这个困扰不仅在于贷款利率和成本增加了。许多人的信用额度、私人贷款或本票也没有保障。这样一来如果他们从租金中所赚的利润被这些增长的成本花掉，那么就会出现额外的风险。 "有很多投资者可能会因此被淘汰。现在已经出现了失败者，我亲眼目睹，这个圈子里已经有人正关门倒闭，" 他说道。   图源：blogto Teranet没有公布多套房产所有者所持有的具体房产数量，但2021年人口数据显示，多伦多1,253,238套私人住宅中，29%的房产是归多套房产所有者持有，这个数量超过了363,000套。 同时报告也显示，在公寓市场投资方面，多伦多与其他地方不同。报告称，在全省，一人持有的多套住宅中仅28%是公寓，但在多伦多市场，这个比例达到了59%。奇怪的是，仅17%的公寓持有者在大多区也有房产。Berstein表示，这说明大多数BRRR投资者都避免购买公寓，因为这类物业升值更慢，而且重装和升级的空间更小

一份最新报告显示，多伦多租户将继续面临租金持续上涨，因为多伦多一居室公寓的平均价格在9月份上涨了6%以上。 图源：CP24 这份由Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting编写的报告显示，9月份多伦多一居室单元的每月平均要价达到2,474元，而两居室单元的要价则达到3,361元。 在COVID-19大流行初期触底后，多伦多市一居室租金的要价现在同比飙升27.5%。 两居室公寓同比增长27.7%，但9月份环比增长较为温和，为2.9%。 Bullpen Research & Consulting总裁Ben Myers在新闻发布会上表示，部分增长“归因于市场上更大的单位，以及高端建筑的竣工增加了昂贵的房源。” 但他表示，即使房地产市场正在经历重大调整但租房需求的增加依旧推高了租金价格。 他说：随着利率的持续上涨、自有住房价格的下跌以及大流行后人们偏好的变化，租房需求显著增加。 多伦多的租金价格在2021年5月年比下降11%，2020年5月年比下降6%，因为在COVID-19大流行期间许多人离开城市寻找更多空间。 但近几个月来，要价一直在稳步上涨，尤其是在市中心。 Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting发布的最新数据表明，上个月加拿大所有租赁类型的平均要价同比上涨超过15%。 温哥华的平均租金最高，为每月3,225元，其次是多伦多，为2,855元。 安省的平均租金同比上涨18.4%至每月2,451加元。 具体到公寓，9月份多伦多的平均租金要价为2,988元。此前曾在2021年2月跌至2,053元的近期低点。 虽然预计租房需求将保持高位，但报告指出，9月份每个房源的页面浏览量数月来首次下降。 报告还指出，租赁市场是季节性的，秋季需求往往更高。

加拿大禁止外国投资者购买住宅地产的两年禁令将于2023年1月1日生效。但是可能还有人不知道这一禁令，甚至包括加拿大的房地产经纪人。 图源：Real Estate Magazine 据地产杂志Real Estate Magazine报道，加拿大国会于今年6月23日通过了《禁止非加拿大人购买住宅房产法案》，加拿大按揭和住房公司（CMHC）表示，“预计这将有助于减少进入加拿大购买住宅房地产的外国资金。” 但Re/Max Canada执行副总裁Elton Ash认为，绝大多数人仍然没有意识到这一点。他说：“我(最近)在我们的内部地区发展小组提出了这个问题，他们都看着我，好像在说，‘你在说什么？” “我相信，正如加拿大房地产协会（CREA）所认为的，这将与卑诗省于2016年实施外国买家税，以及之后于2018年推出投机和空置税的情况一样。它的影响真的可以忽略不计。” Ash说，外国业主承担了成本，最终，这些措施对遏制外国业主没有任何效果。他说，研究表明，外国买家大约占温哥华总市场的2%到3%。“在市场份额如此之小的情况下，征收这种税似乎过于严厉。现在我们看到政策在全加拿大实施。” 业界评此举损害国家声誉 Ash说：“我认为，这对加拿大接收移民的国家声誉是一个更大的问题，特别是我们的很多移民政策与财富挂钩。移民越富有，就越容易进入这个国家……其中一部分是通过买房。现在这个法案通过了，是一个禁令。这不是税。是禁止在加拿大购买房产。所以我认为，它对加拿大作为一个欢迎世界的国家的声誉造成的损害比其他任何事情都大。” 图源： Gints Ivuskans | Dreamstime Royal LePage的总裁兼首席执行官Phil Soper表示，在加拿大的省和联邦政治中，一直以来把外国投资者视为本国住房的一个问题。 “这基本上是没有根据的，”Soper说，研究表明，涉及不打算居住在加拿大房产的外国买家的交易数量很少，永远不足以改变负担能力。 “但这是一个容易的目标。我们很容易把矛头指向外国人，说他们是挑战，然后实施立法，无论是税收还是更严厉的直接禁令，说这是问题所在，我们正在采取行动。” 他说：“要解决这个国家住房严重短缺的真正问题，并让市政府与各省与联邦政府合作来解决这个问题，要困难得多。这是一个巨大而复杂的挑战，其规模不亚于改善我们的医疗保健系统。” “对外国人实施禁令或征税是一个很容易针对的目标，他们大多数人在加拿大政治中的话语权非常有限。” Soper说，还有值得注意的是，这项立法是在市场爆炸式增长、库存水平处于历史最低点的时候颁布的。 “好消息是，这项立法不是永久性的，不然就真的很有问题，并可能在自由贸易协定受到挑战是非法的。所以两年的禁令是暂时性的，很快就会结束。” 图源：Andrey_Popov/Shutterstock “第二件让我不那么担心的是，禁令不包括娱乐物业。例如，加拿大人是美国休闲地产的最大买家。他们也是拉丁美洲等地的重要投资者。他们喜欢拥有娱乐物业，如果我们禁止美国人在加拿大购买小木屋或小别墅，而我们却在亚利桑那州或佛罗里达州购买完全相同的东西，那将是不合情理的。所以他们很聪明，把它排除在外，不把它列入禁令。” 加拿大房地产协会负责宣传的副总裁Linda Kristal说，该协会已经联系房地产经纪人，告知他们这些变化，并与省级协会合作，确保他们了解这项立法。 “首先，很长一段时间以来，我们一直认为联邦政府需要认真处理供应问题。当我们关注这个国家目前短缺的房屋数量时，那些修修补补的措施是无关紧要的。”Kristal说。 “此外，协会成员们表达了担忧，加拿大是一个以向世界开放、欢迎世界而闻名的国家，而这项禁令无疑会使加拿大的声誉受到质疑。” 图源：justice.gc.ca 据悉，《禁止非加拿大人购买住宅物业法该法案》，禁止非加拿大人在两年内在加拿大购买住宅物业。该法案不影响加拿大人和永久居民。对某些人群、住宅物业类型和特殊情况可能会有豁免。 该法案： 限制非加拿大人通过使用公司或其他实体购买住宅物业来规避禁令； 允许政府明确禁止的适用范围； 制定适用于非加拿大人和故意协助非加拿大人违反本法的任何个人或实体的处罚。 任何个人或实体如明知非加拿大人违反禁令，即属违法，一经简易程序定罪，可处最高10,000元的罚款。 如果一名非加拿大人被判违反了禁令，违反该禁令的住宅物业所在省的高等法院可以根据负责的部长的申请，下令出售该住宅物业。 该法案规定，任何法院命令的出售，将导致非加拿大人获得不超过购买的价格。 哪些人不受禁止非加拿大人购买住宅物业的限制？ 原住民； 即将获得永久居留权的国际学生； 在加拿大居住的拥有工作许可的个人; 逃离国际危机的个人和其他弱势群体； 外国驻加拿大使团的认可成员。

一图读懂2022年最大的房地产泡沫风险在哪里。 瑞银 瑞银(UBS)本周发布了2022年全球房地产泡沫指数，指出整个加拿大普遍存在泡沫，以多伦多位居榜首，温哥华排名第六。并指今年楼价上涨缘于信贷快速扩张，而且这种情况不可持续。随着经济放缓，支撑市场的最后一根支柱开始减弱。 瑞银分析师发现，在过去一年中，存在泡沫风险被追踪的25个市场平均房价上涨了10%。这是自2007年上一次全球房地产泡沫以来最强劲的增长。 // 随之而来的抵押贷款激增令问题雪上加霜。这是他们对城市追踪的第二年，几乎所有市场都出现这种情况。 瑞银表示，中东、美国、加拿大和澳大利亚的贷款热潮非常强劲。他们观察到，自大流行以来，在许多经济体中，家庭总债务增幅超经济产出。 瑞银续指，支撑市场的只有一件事，那就是劳动力，但目前世界范围内突然出现劳动力短缺。瑞银其后补充道，在大多数高价值城市中，房价正大幅调整。 其中，他们认为加拿大在房地产泡沫榜单上占据主导地位，有两座城市进入前10名，仅次于德国。多伦多成为全球房地产泡沫最大的城市，泡沫风险为2.24，温哥华排名第六，风险指数为1.7。 虽然温哥华房地产低迷的已有一段时间了，但瑞银表示，目前的下跌可能更令人担忧。瑞银指，温哥华房价仅今年就上涨了14%，比过去25年上涨速度高出两倍多。

图为纽芬兰省巴斯克港一栋房屋上月遭热带风暴菲奥娜吹袭后部份损坏。（CBC） 联邦环境部长吉保尔(Steven Guilbeault)周四表示，易受气候变暖引致自然灾害影响社区的居民，可能不得不考虑搬家。 吉保尔接受加拿大广播公司《新闻》(CBC News)访问时说：「众所周知，某个地区将被洪水淹没或极易遭飓风吹袭，而作为政府，无论是联邦政府还是其他各级政府，跟民众合作，重新安置他们，这是否合情合理？在这一点上，我们不一定需要进行所有分析，以便试图和预测这些自然灾害将在哪里发生，但我们必须让民众知道可能发生的这一状况。 「但，我们可以强迫民众迁居吗？我的意思是，城市规划显然不属于联邦管辖范围。」 联邦政府将会在不到一个月内公布国家适应策略(National Adaptation Strategy)。 遭热带风暴菲奥娜(Fiona)吹袭的大西洋省份和魁省一些社区，已在讨论重新安置的构思。纽芬兰省巴斯克港(Port aux Basques)很多房屋在是次风暴中严重受损甚至冲入大海，市长巴顿(Brian Button)指，整个社区当然不必都重新安排，但本地有一群民众，家园被毁，财物尽失，他们现已身无长物，也不想继续在这里居住。」 爱德华王子岛北部海岸一家古董店东主多龙(Barbara Doiron)表示，搬迁不是一个轻易接受的选项。其店铺位于一栋两层高的建筑物内，该建筑物被洪水冲至山顶的围栏前面，她打算将该建筑物移回原址，并将它升高至洪水范围之上。她指，很多在区内置业的人士均依靠大海为生。 多龙也指出，联邦政府早该提供资金，重建在2004年2月飓风白胡安(White Juan)吹袭斯高沙省和爱德华王子岛省时遭摧毁的沙丘。联邦环境部最近承认，预算用于减灾的33亿元款项，已经大部分用罄。 加拿大气候选项研究所(Canadian Institute for Climate Choices)负责人内斯(Ryan Ness)称，政府每年需要花费更多金钱，来保障国民及其财产免遭气候变化的灾难性影响，而「有关资金来自每个人缴纳的税款，愈多灾难、重建，将意味著更重税项或更少服务，鱼与熊掌不可得兼，此外，经济放缓也意味著就业机会减少。」 内斯指，尽管停止使用化石燃料是关键，但在预防灾害方面花费的款项也很重要，在主动适应上所花的每一元，可以节省价值15元的可避免损失成本。 吉保尔则强调，渥京仍在推算在减灾方面需要增加多少款项。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）预测，加国楼价会出现更大幅度下跌，原因是通胀与利率持续高于预期。 CMHC发表最新报告，预期楼价由2022年第1季高峰的平均770,812元，到2023年第2季会下跌14.3％。 // CMHC于7月时已作出预测，在高利率环境下，全国平均楼价会下跌5％。 另外，该机构表示，预期加拿大在不久将来会陷入经济衰退；但预期加国的经济衰退程度，不及其它大部分国家严重。 CMHC亦预期，加拿大中央银行的政策利率于2022年底会上升至4厘。 报告指出，利率一旦企稳，需求会回复，再次给予楼价上升压力，现预期2024年加国平均楼价会上升2.1％。 CMHC表示，随着经济与收入复苏，以及按揭利率开始正常化，在需求回升下，预期加国楼价可于2023年下半年开始回复升势；另外，供应紧张亦是推动楼价回升的原因之一。

加拿大的年轻人在过着怎样的生活？ 对于27岁的Mei和Harold来说，若央行进一步加息，那可能意味着他们的浮动利率抵押贷款会遇到麻烦。 图源：MCKENNA DEIGHTON 这对夫妇在今年3月份，也就是房市高点，在多伦多怡陶碧谷购买了一套房屋，抵押贷款期限为30年，月供不到$4,000加元。 Mei解释道：“最近的加息，确实影响了我们的消费储蓄能力。由于猜测年底前还会有加息，我们担心财务状况受到影响，以及可能要改变对未来的规划。” Mei和Harold说，他们还没打算要孩子，但是希望能在未来几年内开始建立家庭。在要孩子之前，他们想存够钱去享受一次长假期，并且购买一辆新车。 此外，他们还在努力为退休攒钱。但是，面对不断上涨的房屋成本，他们似乎离目标越来越远。 作为一名职业治疗师，Mei的年薪为$8万加元。Harold是一名软件开发人员，年薪为$15.5万加元。 平常工作日，他们会在家里吃午餐，或者打包一份带去公司，很少去餐馆吃饭。在周末会有些不同，他们可能会去购物、拜访朋友或家人、去远足，以及准备未来一周的饭菜。 这对夫妇的储蓄账户中有$2万加元，但是他们不知道这点钱够不够应对生活成本的上升，以及各种意外情况。 下图是他们的每月固定开销明细，看上去都是一些正常消费，但是算出来的结果有点略高。两人每月固定开销高达$7,721加币，原因是房子这一项，贷款、地税，加上水电网费和保险、维护费，就已经超过$5,600加元。 下图是这对夫妇一周的花销清单。很简单，都是买菜、加油和亚马逊购物。没有什么吃喝玩乐上的额外消费。 但是，如果遇上汽车维护和修理，以及探望朋友、参加活动，花销就立马上来了。在另一周，他们的支出突破了$1,000加元。 Mei和Harold表示，当初买房时，他们选择了一套比较宽敞的大房子。他们原本是计划在这套房子里，和未来的孩子一起成长，并在很长一段时间内不考虑搬家。 随着上一次加息，他们抵押贷款将达到每月$5,350加元，这笔他们买房时多出了$1,500多加元。这对他们的储蓄能力造成了重大打击。 没有办法，他们只能继续省吃俭用，多存点钱，这样才能在有了孩子、Mei休产假时，维持舒适的生活。

在瑞银集团对未来几个月房价下跌潜力最大的城市进行的一项研究中，多伦多的房地产市场被评为是世界上最大的房地产泡沫，德国法兰克福紧随其后。 图源：bnnbloomberg 根据瑞银集团周三发布的一份报告，除了多伦多、法兰克福，从阿姆斯特丹到东京的房地产风险水平也有所上升。 随着各国中央银行竞相通过提高利率来抑制通货膨胀，许多城市的房价看起来比多年来更加不稳定，抵押贷款突然变得更加昂贵。在某些地方，尤其是多伦多，利率上升已经导致价格下跌。但瑞银表示，随着借贷成本上升将导致全球经济放缓和失业的可能性增加，房地产市场的低迷可能才刚刚开始。 图源：bnnbloomberg 该银行在其报告中写道：我们目睹全球自有住房市场繁荣最终面临压力。在大多数高房价城市，预计未来几个季度价格将出现大幅调整。 政策制定者在大流行期间部署的创纪录低利率，加上封锁引发的对更大居住空间的需求，推动了全球房地产市场在过去两年的大部分时间里陷入购买狂潮。随着利率上升，这种情况现在开始逆转。 加拿大房地产协会的数据显示，在截至2月份的三年中，多伦多的基准房价上涨了71%。从2月以后，多伦多的基准房价已经下跌了8.6%。 该银行警告说，其他城市可能面临同样的压力，因为房主一方面开始受到更高的抵押贷款成本的挤压，另一方面就是失业的压力。 也正是由于这些原因，多伦多和加拿大的房价下跌可能处于领先地位。而瑞银集团在2018年发布的一份报告中就已经将多伦多列为全球泡沫城市第三名，经过疫情两年如今跃居第一。 图源：betterdwelling 瑞银报告称，加拿大央行最近的连续加息可能是压垮骆驼的最后一根稻草，在贷款重新谈判期间，新买家和业主不仅需要支付更高的利率，还需要提供更多收入才能获得抵押贷款资格。价格调整已经在酝酿之中。 瑞银集团表示，多伦多的房地产市场，已经成为全球最大楼市泡沫，预期多伦多楼价于未来数月存在潜在下跌趋势；至于温哥华，在全球最大楼市泡沫排行榜中，此次排第6位，仅次于香港。 瑞银给出的全球最大楼市泡沫排行榜前10名分别是： 第1名：多伦多第2名：法兰克福第3名：苏黎世第4名：慕尼黑第5名：香港第6名：温哥华第7名：阿姆斯特丹第8名：特拉维夫第9名：东京第10名：迈阿密

近日，据英国《金融时报》消息，知情人士透露，伦敦最贵豪宅的实际所有人是恒大集团主席许家印。 这幢价值2.1亿英镑的豪宅，原来是他在英国爆发新冠疫情前购入。 英国多家媒体的报道称，超级豪宅近期也正挂牌出售，但还没有进入正式出售程序。   英国金融时报的报道称，当时这幢豪宅当时由被称为“重庆李嘉诚”的张松桥出面购买并持有，但原来其背后的真正主人竟是许家印。   报道指，过去10年，张松桥和许家印在香港富豪圈中非常出名，两人之间曾有过多次业务往来。   界面新闻的报道称，张松桥是许家印朋友圈中一位重要的人物，此前曾购买了大量恒大股票和债券，在恒大高速发展时期获益颇丰。   据悉，张松桥出面购买上述伦敦豪宅的时间是2020年1月，按当时的汇率折算约为人民币20亿元，创下英国最贵单栋住宅房产交易记录。 这幢拥有45间豪华客房的超级豪宅于伦敦市中心的黄金地段，地址为2-8a Rutland Gate，整栋房子高7层，可以俯瞰著名的海德公园，房子的当时的卖家是沙特前王储Sultan bin Abdulaziz。   金融时报的报道称，购买超级豪宅的公开面孔是张松桥，其下属公司CC Land拥有伦敦摩天大楼”Cheesegrater“，有两位CC Land的高层曾获委任为一家英国相关公司的董事。 而2020年2月的纪录显示，许家印妻子丁玉梅拥有这家公司75%或以上股份。 这栋豪宅原来是梯田形的四层房屋，在上世纪80年代中期被改成了现在的模样，这幢超级豪宅占地6万平方英尺，堪比英超(Premier League)足球场。 而当时的恒大也风头正劲，不仅提出万亿销售规模目标，还大手笔造车，可惜短短的两年多之后就已经物是人非。 多家英国媒体报道称，这栋超级豪宅近期正在出售。据英国卫报报道，过去几周至少有5位潜在买家参观了这座超级豪宅，其中包括中东王室和美国投资者。 英伦房产圈报道，法国知名设计师Alberto Pinto此前曾对这栋豪宅进行了耗时3年是升级改造，花费了超过5千万英镑，绝对的重大工程。 改造后的豪宅宛如一栋私人宫殿，一起来看看超豪内景吧。 绝对充满了富丽堂皇的味道，大约需要20名工作人员来经营管理，据说连抽纸盒都是镀金的… 一般人家只能看看，这栋豪宅世界上只有少数的超级富豪才能负担得起日常的维护和维修成本。   豪宅中有68扇窗户朝向海德公园，据说玻璃都是绝对安全的防弹玻璃。 豪宅里有一个大型游泳池、一间工业规模的厨房、多部电梯和地下停车场，据称其内部装饰包含价值数百万英镑的金叶。 位于伦敦黄金地段的豪宅距离百年百货Harrods，不到半英里，步行只需9分钟。距离Battersea直升飞机场，也只有很短的车程。 英国泰晤士报披露，现房主2021年4月还向有关当局提交了翻新装修规划，并且已经拿到了改造许可。 据悉现房主曾计划花费2亿英镑对这栋超级豪宅进行大规模修缮，不过不知道是什么原因，整个改造项目并没有完成。  有消息人士透露，这套伦敦豪宅的叫价大约2亿镑，多家英媒表示，如果真以这个价格成交，那么房主在这套豪宅的亏损还是会在3000万英镑左右（约人民币2.3亿），主要是买房时的印花税和其他的额外交易费用以及维护成本。 

加拿大建筑行业面临的劳动力短缺影响到可负担住房的供应。 安省伦敦市房地产开发商Wastell Homes主席Sue Wastell说，“由于缺乏建筑工人，每件事都被拖延，无法按照施工进度进行。在疫情前我们就面对劳动力短缺，许多老技术工人陆续退休，而年轻人很少填补，因为他们都选择白领工作，不愿进入建筑行业。”   建议已审批办公大楼项目   改兴建栢文供应居住单位 加拿大统计局数据，在过去三年建筑业增加僱用近2万人，但仍然赶不上企业的用工需求。为解决劳动力短缺，CMHC给出3点建议：转移已经审批通过的建筑项目比如办公大楼改为柏文居住单位、采取金融激励政策吸引年轻人进入建筑行业、移民系统应制订目标专门为建筑领域招收移民。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Coropration，CMHC)最近报告指出，即使按照最乐观的劳动力供给和效率计算，从现在到2030年加国最大各省的建筑工人数量都无法满足可负担住房建设的要求。 在安省、卑诗省和魁北克省由于劳动力短缺，无法解决可负担住房的供给不足。 为了解决这个问题，联邦政府已投入100亿元加大新建住房供应量，制订了未来十年建设住房数量是当前2倍的目标。CMHC估计，到2030年加国需要额外新建350万套住房，才能实现住房可负担性目标。 过去十年加拿大已建设更多住房，今年第二季度共有34万套柏文单位在建设中，是1990年以来季度最多数量。 满地可银行(BMO)高级经济师Robert Kavic说，联邦政府未来十年建设双倍住房的目标面临难以置信的挑战，因为现今不是最好时期。加拿大央行为浇灭高通胀的连续加息正导致经济发展放缓，甚至陷入衰退。由于借贷成本上升和按揭利率上涨导致人们购房意愿萎缩，房产开发商们纷纷取消或延缓住房项目。

随着央行连续加息，加拿大一些业主无力支付抵押贷款，导致近期银行拍卖房的数量明显增加。一套位于北约克的4卧室豪华独立屋在8月底被拍卖，挂牌上市不到一个月又降价12万。   数据显示，这套房子位于北约克144 Dunblaine Avenue，临近著名的Prestigious Bedford公园，带4室5卫双车库，9英尺高天花板，叫价2,975,000元。 根据房源描述，这套独立屋的厨房装修精美，带有花岗岩台面和高端不锈钢电器，餐桌的正上方有一个天窗，整个空间宽敞明亮。             图源：realtor.ca 房子的后院有一个巨大的2层露台，郁郁葱葱的绿植一览无遗，非常适合在夏天傍晚办烧烤派对或小酌一杯。             图源：realtor.ca 主卧自带一个巨大的步入式衣橱，7件套浴室带蒸汽淋浴。        

监测数据显示，一线城市中的北京、上海、深圳在国庆长假期间日均成交面积同比跌幅均超过45%，但部分二线及三线城市出现了不同程度的回升。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静10月8日中午通过微信对《每日经济新闻》记者表示：“20个重点监测城市国庆假期期间（10月1日-10月7日）新建商品住宅成交面积较去年同期下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大，考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。” 一线城市齐现同比回落 从监测数据来看，一线城市中，北京日均成交面积同比降幅最大，达到64%；深圳下降49%、上海下降47%，广州下降21%，一线城市中降幅最小。 北京新房销售市场分化明显。据中指研究院监测，优质楼盘售楼处相对热闹，看盘者相对较多，而区域供应量较大、同质化较大的项目售楼处相对冷清。9月中下旬以来，大量新盘集中入市，其中不乏热盘，楼市认购数据相对较好，对市场预期有带动作用，但网签备案数据有一定延迟，导致成交数据降幅较大。 同样分化明显的还有深圳。部分高端改善型项目和质好价优项目成交去化较好，但整体楼盘成交去化一般，5.58万平方米的成交面积，相较于2021年同期下跌了64%。但由于多个楼盘赶在节前跑步入场，假期多个楼盘人气已有明显回暖。 对于上海市场，中原地产市场分析师卢文曦通过书面对记者表示，“金九虽然兑现，但9月上海新房成交释放比较明显，连续上冲之后短期会有喘息的需要。叠加今年假期不少人有出游计划，因此新房供求出现调整并不意外。这也显示出买家当前心态平稳，不认为房价会大幅上涨，买房的优先级比较靠后，市场还是处于调整之中。” 广州则要热闹许多。据中指研究院，假期超30个楼盘有营销动作，项目加推及促销活动占据多数，多项目推出“购房送家电”“购房赠送物业费”“首付分期”“一口价特惠单位”等营销活动。天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好，去化率超过80%，其余新开盘及加推项目整体去化一般。 广州保利南沙天汇项目营销中心的看房者 图片来源：每经记者 黄婉银 摄 二三线城市涨跌互现 记者注意到，二线城市中的济南、沈阳，三线城市中的扬州、淮北、岳阳、南充等地，在国庆长假则迎来了一阵小热潮，但杭州、宁波、福州等以往强二线城市反而出现了大幅度下滑。 由于杭州国庆假期不动产登记系统升级，暂停摇号报名登记，仅前两天有主城区2个项目摇号，中签率分别为45.49%和66.67%，整体热度仍有保持，其余项目多集中在国庆之后摇号开盘，不少郊区楼盘通过举办各类主题活动、优惠活动等吸引购房者到访。 广东、山东等省份部分城市则在政策暖风之下出现了销售回暖，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%，济南销售面积甚至超过了一线城市中最高的广州，达到6.73万平方米，同比上涨46%；青岛开发商则顺势推新加速去化，包括特价房、认购减免、送车位等一系列优惠活，市场热度出现回温迹象，但成交转化率仍有待观察。 对于市场短期预判，陈文静表示：“央行、银保监会、财政部等部委接连出台利好政策，政策的持续优化一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。”

飙涨30%！本拿比跻身加国最贵城市榜 尽管房地产交易市场继续保持低迷，房屋交易量和房屋价格都在不断下降，但租赁市场却呈现出完全不同的态势、迅猛增长中。 根据最新的租金报告，大温所有城市的平均租金进一步上涨，使得加拿大最贵的城市一居室房租榜单中，前四名都被大温各市拿下。根据租赁网站平台 liv.rent 的最新数据，10 月加拿大最贵的城市租金榜单中，全国最贵前四名都是大温的城市。10 月大温地区的平均一居室不含家具租金较 9 月继续上涨到 2256 元/月，相比 9 月的租金水平小幅上涨 9 元。 其中，作为全国最贵的几个城市，令人意外的是本拿比租金飙涨、异军突起，而西温的一居室租金甚至反超温哥华，成为全加拿大最贵的地方。按照一居不含家具的租金水平来看，西温月租 2828 元/月，温哥华 2589 元/月，北温 2499 元/月，本拿比 2386 元/月。 不过根据该网站的数据显示，虽然租金价格没有下降，但从租赁活动来看，大温地区 10 月的租赁活动已经减少。由于需求下降，市场中看到出租与活跃挂牌的比率正在下降。然而，从整体来看，出租的房源数量仍然明显低于租房的需求，这意味着空置率不是问题，房东依然可以设定较高的价格，毕竟供应仍然是主要难题。 相比 9 月，大温大部分城市的一居室租金都有明显上涨，其中涨幅最大的是本拿比——有家具一居室租金涨 30.42%、无家具一居室涨 13.2%。尽管西温的租金贵为全国最贵的城市榜首，但其实这一租金水平相比 9 月已经下降了 14.6%。不过西温的有家具租金水平还是上涨了 13.21%。 根据该平台的数据，大温各市镇的一居室（不含家具）的月租金一览表如下：兰里已经取代了曾经最便宜的素里，成为租金最便宜的城市——1780 元/月，其次为素里 1889 元/月，第三便宜的城市是高贵林 1972 元/月。其余大温列入参考的城市租金都在 2000 元/月以上。 大温各市镇一居室（包含家具）的租金一览表如下：其中最便宜的依然是兰里——1927 元/月，是大温地区唯一租金低于 2000 元水平的城市。素里以 2039 元/月位居第二便宜城市、新西敏以 2085 元/月位居第三。含家具一居室列表中，最贵的租金出现在温哥华，3109 元/月，北温以 2700 元/月位居第二，本拿比甚至以 2537 元/月的租金水平反超西温位列第三。 根据 liv.rent 的说法，温哥华的租金水平过高、以及本拿比很多新项目相继推出，使得很多租客转而选择本拿比租房、推高了当地的租金这一趋势与公寓销售的走势类似，9 月的一份研究报告发现，本拿比一些新建公寓的平均每尺单价已经反超温哥华市中心、或是持平。 分析指出，过去较长一段时间里，温哥华西区市中心的房价水平一直是大温地区最贵的，本拿比最热门的 Metrotown 区域与之差距巨大。在 2018 年温哥华市中心租金水平一度达到巅峰之后一直保持低迷，与此同时，本拿比正在快速增长。

随着利率持续上升，同时也对住房负担能力造成影响。一份新的报告表明，2023年高额的房价将持续得到一些缓解。 图源：BNN Bloomberg 周四，Desjardins公司关于加拿大住宅房地产前景的报告说，在全国不同的城市，加拿大人的住房负担能力将在2023年得到不同程度地改善。 报告说，在疫情期间房价涨幅最大的省份，在疫情之后也将出现最大幅度的修正，包括大西洋省地区，以及多伦多、温哥华和蒙特利尔周边地区。 然而，Desjardins的加拿大经济高级主管Randall Bartlett说，这些地区并不一定是负担能力得到最大改善的地区。 Bartlett说："在那些房价涨幅最大的城市······我们认为，不太可能在未来几年内恢复到疫情前的水平。" 根据该报告，埃德蒙顿、卡尔加里和温尼伯将看到负担能力的最大改善。 虽然像埃德蒙顿和卡尔加里这样的城市，将在2024年底恢复到疫情前地房价水平，但安大略省不会。 根据Desjardins负担能力指数，安大略省的房价负担能力将恢复到2021年初的水平。 加拿大央行的加息已经对住房市场造成了影响，减缓了房屋销售的步伐，并使价格暴跌。 自3月以来，该央行已将其关键利率从0.25%提高到3.25%，导致加拿大人的借贷成本增加。 根据加拿大房地产协会的数据，8月份售出的房屋平均价格为637,673元，低于2月份的816,720元。 然而，议会预算官员和加拿大皇家银行最近的报告显示，更便宜的房价，并不一定会使负担能力改善。 议会预算官上个月发布的房价评估报告称，平均房价比普通家庭能够负担的价格高出67%，而加拿大皇家银行的一份报告称，中位数家庭需要将其收入的60%用于房贷成本。 Bartlett说，随着利率将进一步上升，住房负担能力将继续恶化3至6个月。一旦利率稳定下来，负担能力将得到改善。 报告说，更强的可负担性将导致住房市场从2024年底开始反弹。 Desjardins还预测，加拿大经济将在明年初进入衰退期。报告警告说，政府需要"减轻经济放缓对住房建设的影响"。 报告还说："必须持续保持增加供应，以适应加拿大快速增长的人口，而不产生新的泡沫。"

新加坡圣淘沙湾的豪华海景公寓楼  新加坡自今年放开疫情管控措施恢复社会正常活动之后惊异地发现，中国富人涌入新加坡的豪宅市场，疯狂扫货，成为购买新加坡豪宅的外国买家中的第一大主力。 据路透社报道，新加坡房地产最新报告显示，今年前八个月外国人购买新加坡房地产的交易总量已经接近新冠病毒大流疫爆发前的水平。其中排名第一的是中国买家，在这个八个月中，他们总计购买了932套私人公寓。 报告说，在价值500万新加坡元以上的豪华公寓中，中国买家也是名列前茅，他们总共购买了81套，占销售总量的约20%。 这份房地产销售报告是行业观察机构，房地产公司橙易产业（OrangeTee & Tie）编制的。 中国人购买的数量几乎是第二大买家马来西亚人的两倍。美国买家排名第四，仅购买了34套。 排名前五的国家依次是中国、马来西亚、印度、美国和印度尼西亚。 新加坡政府在今年三月宣布，新加坡将逐步放开社会防疫措施，恢复正常生活。人们到户外不需要戴口罩，聚会人数限制从五人增加到十人。边境管控也进一步放松，简化入境手续。从4月1日起，所有已经接种疫苗的海外旅客，不论来自哪个国家或地区，只需在出发前48小时内进行核酸检测，入境后就不再需要接受任何检测，也无需隔离。 新加坡街景 新加坡对世界各地的富人有着独特的吸引力，主要原因是这个位于东南亚的城市国家政治稳定、货币坚挺、而且还是富人们喜爱的资产避风港。此外，新加坡房地产行业一直在稳步升值，不像许多其它国家那样大起大落。 路透社说，另外一个令中国买家对新加坡豪宅感兴趣的因素是中国房地产业正在面临一场深刻的信贷危机。相当数量的大型房地产开发商由于多年来扩张过度再加上政府近年来收紧银根而纷纷陷入债务危机，整个行业的销售出现断崖式下跌，一片萧条景象。 橙易产业的报告显示，尽管新加坡政府在去年12月提高了房产购买税，但新加坡的房地产依然深受外国买家的喜爱。去年，新加坡政府为了给私人公寓市场降温而将没有永久居留权的外国买家所支付的印花税提高了20%至30%。尽管如此，报告说，一些外国买家依然认为新加坡的豪宅价格比其他城市便宜。 路透社引用新加坡国立大学房地产专家程天富（Sing Tien Foo）教授的话说，30%的印花税对普通买家来说不是一笔小钱，但对超级富豪来说只是“交易成本的一部分而已”。 今年头八个月外国买家总共购置了143套豪华公寓，超过了2019年大流疫爆发前同期的136套。 在六月份，一名中国富人在新加坡中部一次购买20套豪华公寓，总价值8500万新元。还有一名中国富人花了6000万新元购置了四套公寓。 新加坡出售的家庭办公室数量去年也出现了大幅度增长，从2020年年底的400套增加至去年的700套。买家中最知名的是中国投资公司复星国际的前共同创始人、亿万富翁梁信军。

随着租金成本越来越高，在加拿大买房可能是一个诱人的长期选择。 然而，加拿大国家银行的一份新报告显示，如果你想在加拿大的一个主要城市买房，无论是多伦多、温哥华、蒙特利尔或其他城市，都需要一份相当可观（通常是六位数）的收入。 图源：Narcity 你需要赚多少钱才能买房？ 根据该报告，加拿大住房市场的可负担性出现了41年来“最严重的恶化”。这是因为在2022年第二季度（4月、5月和6月），加拿大人平均需要花费大约63%的收入来支付房屋贷款。 这份报告发现加拿大10个城市的住房可负担性都下降了。 多伦多、温哥华、维多利亚、汉密尔顿、渥太华-加蒂诺、蒙特利尔、温尼伯、卡尔加里、魁北克市和埃德蒙顿的所有类型住房的房价中位数都有所增长。 图源：nationalbankofcanada 在多伦多和温哥华买房需要赚多少钱？ 温哥华和多伦多的房价通常全国是最高的，所有类型住房的房价中位数分别为1,394,259元和1,306,685元。这意味着在温哥华买房所需的收入为262,923元，而多伦多则为246,409元。 其次，维多利亚州的房价中位数为1,165,583元，所需收入为219,800元。 汉密尔顿的房价中位数大约988,619元，所需收入为215,626元。 渥太华-加蒂诺的房价中位数为667,420元，所需年收入至少147,484元。 图源：nationalbankofcanada 在加拿大其他地方买房需要赚多少钱？ 在加拿大的其他城市买房，看起来似乎更有希望，但仍然相当昂贵。 蒙特利尔的房价中位数为537,412元，你必须赚取约119,904 元。 卡尔加里的房价中位数为471,097元，平均所需工资为105,494元。 温尼伯房价中位数为410,157元，所需收入约为91,484元，这是加拿大少数几个不需要六位数收入就可以进入房地产阶梯的主要城市之一。 报告显示最便宜的房价在魁北克市，在那里你可以花大约357,195元买到一套房子，所需收入大约79,988元。 情况会好转吗？ 包括这项研究在内的许多研究都预测，2023年的住房可负担性情况会好转一些。 随着我们过渡到新的一年，房价预计会有所下降，这对于希望在加拿大购房的人来说无疑是一个好消息。

9月房屋销售暴跌近半 据大温哥华房地产委员会（REBGV）发布的报告，2022 年 9 月大温地区的住宅销售总量为 1,687 套，比 2021 年 9 月记录的 3,149 套销量下降 46.4%，比 今 年 8月售出的 1,870 套下降 9.8%。 今年9月的销量比10年当月的历史平均销量下降35.7%。   9 月，在大温哥华地区（MLS）上新挂牌出售的房屋有4,229套，比2021年9月的5171套减少18.2%， 比今年8月的3328套则增加了27.1%。   目前，市场的在售房源有9971套，比2021年9月同期的9236套增加了8%， 比今年8月的9662套增加了3.2%。 9月份，各种物业类型的平均售挂比是16.9%， 其中独立屋的售挂比是12.4%， 城市屋是18.4%，公寓是20.9%。 按照房地产业内惯例，当该比率高于 20% 时，房市处于卖方市场，房价有上涨的压力；当该比率低于 12% 时，房市处于买方市场，房价有下降的压力；当该比率介于 12%-20% 区间时，市场处于平衡市场。 虽然，目前各类房屋的售挂比仍保持在12%以上，但房价持续下跌已成不争事实。 9月，大温地区综合标准价格指数是115.53万，比2021年9月增长3.9%，比今年8月下跌2.1%。这一价格与4 月最高房价水平137.45万相比，跌幅已接近22万。 其中，独立屋销量达到525套，比2021年9月的销量950套同比减少44.7%。独立屋基准价格达到190.64万，比2021年9月增长了3.8%， 比今年8月降了2.4%。 公寓销量888套，比2021年9月的1621套同比减少45.2%。公寓的基准价格为72.85万，比2021年9月增长6.2%， 比今年8月下降了1.6%。 城市屋销量为274套，比2021年9月578套同比减少52.6%。城市屋的基准价格达到104.89万，比2021年9月增长9.1%， 比今年8月下降了1.9%。 地产局董事，经济和数据分析师Andrew Lis表示，“销量减少和更多的新盘上市让买家有了更多的选择，随着更多的供给量和需求的减少，价格在过去6个月里持续下跌。” 过去6个月，房价共计下跌了8.5%。 菲沙河谷地产局（FVREB）今天也公布了上月数据。9月份，菲沙河谷总共卖出897套房子，同比下降高达51.9%，比上月减少11.8%。 9月份，该地区： 独立屋基准价格为 $1,462,000，和8月份相比下降了3.4%；同比增长4.1% 公寓基准价格为为 $530,400，和8月份相比下降了2.1%，同比增长14.5% 联排别墅基准价格为 $822,400，和8月份相比下降了2.3%；同比增长11.6% 2022年9月，在菲沙河谷出售单户独立屋的平均天数为34天，出售联排别墅的平均时间为32天，出售公寓的平均时间为30天。 高利率和通货膨胀导致房屋交易数据惨淡 Andrew Lis表示，“随着加拿大央行和全球各国央行持续加息控制通胀，借贷成本短期内大幅飙升，导致贷款买房的难度大增，成交量大幅减少。” 今年到目前为止，加拿大央行已将其隔夜贷款利率从0.25%提高到3.25%，大大抬高了借贷成本。 较高的利率使得获得按揭贷款的资格更加困难，这对年轻人和首次置业者来说已经是一个挑战。 地产公司Royal LePage公司委托市场调查机构Leger进行调查，询问了1565名参与者，围绕的主体是，“生活成本的增加，包括更高的利率和通货膨胀，是否导致参与者自2022年初以来推迟或取消了购房的优先度。” 在18至34岁的受访者中，29%的人回答“是”，31%的人回答“不是”，其余40%的人说他们自2022年开始没有购房计划。 改变计划的并不仅仅局限于年轻人。在所有的调查对象中，有19%的人对调查问题回答“是”，而有超过一半的受访者（54%）表示，他们从今年年初开始就没有购房计划。 Royal LePage公司首席运营官尤洛夫斯基（Karen Yolevski）称，他怀疑这个群体可能在等待，看看定价与利率的关系如何。 他认为，这些买家有可能重新进入市场。 他表示，“他们现在会花一些时间，继续增加他们的首付，继续为过户费用和类似的事情储蓄资金。现在的情况主要是因为生活成本的增加和借贷成本的增加而导致的。” 总部设在澳大利亚的全球金融服务提供商麦格理集团的经济主管多伊尔（David Doyle）表示，住房市场降温和通胀上升是衰退几乎不可避免的先兆。 他说，“通常情况下，当进入经济衰退时，你会看到住房开始疲软，我们已经看到了充分的迹象。”

香港首富李嘉诚减持中国邮储银行股票。图／中通社 香港首富李嘉诚减持中国邮政储蓄银行持股，持股从11.42%降为目前的10.99%，已卖出8,300万股，若保守以3日收盘价港币4.12元计算，卖出股票价值至少港币3.4亿元，外界解读李嘉诚看坏银行股后市。 据香港交易所股权披露显示，李嘉诚基金会9月29日在场内减持5万股邮储银行H股，每股均价港币4.71元，金额约港币23.55万元。减持后，李嘉诚基金会对邮储银行的持股量降至21.84亿股。李嘉诚基金会主席就是李嘉诚，而且已经连续卖出多次，单次卖出金额虽然不大，只是这次持股跌破整数关卡才会公告，才让外界发现李嘉诚已经卖了不少。 中国邮储银行在2015年12月引入十家境内外战略投资者，并于2016年9月在香港联交所挂牌上市，成为2016年全球最大IPO，当年李嘉诚、李泽钜父子当年透过李嘉诚基金会，以金融衍生工具（PLN）进行交易，持有的股份为22.67亿股，占流通股份的11.42%。 这意味李嘉诚在过去这段时间减持8,300万股约0.42%股邮储银行H股，根据中国邮储今年半年报显示，李嘉诚持股仍有11.42%持股，对照9月29日公告的资料，显示李嘉诚在短短三个多月内卖掉0.42%的股票。 中泰国际策略分析师颜招骏表示，香港大户减持股票一般需要超越一个整数才披露，而李嘉诚减持5万股后超过整数占比，持仓从11.42%降为目前的10.99%，持股占比已不足11%。因此，需要披露，即实际减持8,300万股。

当下大环境下，加拿大的利率已经被推到14年来的最高点，达到了3.25%！且相关线索依旧指向未来仍旧会继续加息。 一系列加息带来的效果，对土豪们来说可能没什么，但房奴们可就不一样了，心理承受能力不断接受着挑战，钱包也面临着一重又一重的考验。 昨天，就有加拿大本地网友在论坛发帖求助，因为他已经感受到了银行账单带来的巨大焦虑！   网友说，这套房子是自己去年刚刚购入的投资房，目前租金约$6000元，相对于之前的月供，可以完全自给自足，对自己的生活完全没有影响，但现在随着不断的加息，做梦也没想到这套房子的月供竟然一下子多了$2200！   他说自己对于加息也不是完全没有思想准备的，但他认为利率上调后，月供只是本金和利息的比例变化，总支付额应该不会有什么变化，或者变化不大，只多几百刀这个样子，那是可以接受的幅度。因为自己名下还有其他投资房，而那些房子的贷款都没有改变payment。 但现在，这套房子表现“出圈”，月供从$5200一下子飙升到了$7400，一个月多付$2200，压力属实有点大，不知道这是什么情况，也不知道有没有什么什么办法可以解决？ 帖子一经发出，即刻就有“明白人”答疑解惑，说这一定是碰到了触发利率（trigger rate）——使用浮动利率（variable rate）的业主，在当下这样的升息通道下，都有被trigger rate的可能，也就是当贷款利率上升，导致月供不足以偿付贷款利息时，自然就会出现这种情况。 还有人说，网友应该去看看自己的贷款合同，上面都清清楚楚写着的，银行的信中应该也有提供解决方法，选一个适合自己的就好，比在网上问更靠谱。 但大多数网友还是建议在有能力的情况下，尽量提前多还点本金。 毕竟根据计算公式，按照目前的房贷利率，贴主的贷款可能在$130万元左右，如果下月加拿大央行按市场预期，继续加息0.75%，即便还进去本金$10万，仍然还会引发trigger rate，需要还本金$25万-$30万元，才能维持到原本$5200元的月供不变。 可即便如此，也只够保住10月底的加息，后面情况怎样，还要看12月份的央行政策…… 有业内人士表示，$130万元的贷款已经属于超高贷款级别了，相应要求家庭收入要$40万元以上才可以贷到，有些比较激进的投资者，会将风险杠杆拉到最高，这样其实是非常危险的，如果无法承受现在的利率和月供，只能考虑转银行或寻找私贷，竭尽全力把最近这两三年的高息期撑过去。 毕竟贷款期限通常都是二三十年，而高利率不会一直持续这么久，等到利率下降，房贷月供也会随着降下来。 更有人觉得既然po文中说了“只有这套，其他投资房没有。”那么楼主肯定是投资大户，咱普通百姓哪有资格给人家献计，难不成月入3k的替月入3w甚至30w的操心？ 还有网友留言的解决方法简单粗暴：“卖一套不就可以解脱了。” trigger rate的计算方式 讲真，trigger rate的计算方式和解决办法都并不复杂，但有一说一，对工薪阶层的房奴来说，也并不容易。 trigger rate是每年的月供金额除以剩余本金，而剩余本金都是在减少的，所以trigger rate每个月都会逐渐提高一点，但当不断加息的情况出现，局面就会随之变化。按照加拿大目前半年加息3%的速度，很多人4-6%的trigger rate很快会被触发，即贷款利率高于trigger Rate，随后就可能带来月供增加的后果。 更简单一点说，就是当贷款利率上升太多，最初始设定的固定月供金额低于新利率产生的利息时，原来的月供不足以支付每月的房贷利息，银行就会要求借款人增加月供，这个新利率就是trigger rate。 加拿大的五大银行中，只有scotial bank采用的是adjustable rate mortgage,简称ARM，他们的月供随着利率一直浮动，不存在trigger rate一说，其他银行都必须要考虑trigger rate。 通常银行会提供三种对应处理方法：一次性支付一笔还款，或锁定固定利率，增加付款金额。 但面对这三个选项，普通打工人似乎也很难做到，如网友所言：“要有钱就用不着在网上费劲吧啦地问了，直接还就完了。” 据说同样在加息通道下的美国，已经出现断供潮了，甚至连小额贷款公司都破产了，法拍房也越来越多涌入市场： 总之，目前的经济形势还是挺复杂的，加息也不知道要到哪天才算一站，咱们普通工薪阶层还是要做好财务规划，管理好自己的“钱袋子”。