地产

房地产市场持续低迷引起不少加拿大业界关注，最近加拿大帝国商业银行 CIBC 的报告指出，加拿大房地产市场正处于衰退期，面临 1991 年经济衰退以来最大的挑战，进入没有买家的买方市场。 报告指出，疫情大流行期间，房市热度高涨，2021 年初，全国房屋单位销量达到 64,000 套的峰值，但如今相比最高峰值已经下降了 45%。 根据加拿大房地产协会的数据，10 月的销售量相比大流行前十年平均水平还要低 12%。 如果按照人口的平均情况来统计，则更糟糕，除了早期的大流行封锁特殊时期外，当前加拿大人均房屋销售量急速下跌，选择已经低于 2008 年经济衰退时期的水平。   分析称，虽然多伦多和温哥华等规模较大、估值过高、房价负担性差的中心地区最常见市场持续下降的情况，但即使再人口激增的低房价区域，市场也正在经历这种情况。   例如，负担性较好的草原省和大西洋地区，在过去 3 个月年化销售额也在下降。只有圣约翰和哈利法克斯单位销量仍高于大流行前。 令 CIBC 感到更加悲观的是，预计下降趋势还将进一步恶化。尽管加拿大央行不太可能再次加息，但其专家预计房市将不会像在 2023 年 1 月加息暂停后看到的那样再次快速复苏。 供应不足也无法保护房价不跌 当前全国基准房价较 2022 年初的峰值下降了 11%，但相比疫情前的水平仍高出 38%。 在大流行低利率期间，独立屋住宅价格快速上涨，比大流行前的水平高出 42%，而公寓价格也已经上涨 30%。从 2022 年初到今年年初，新上市房屋数量极少（下降了 31% 或更多），从而维持了高价。 然而，现在情况已经有所不同。最近新挂牌上市数量有所增加，较今年 3 月供应最低水平时期（不包括大流行封锁期）增加了 31%。但供应的增加其中部分原因是，由于抵押贷款付款增加和其他日益严重的财务问题，越来越多的业主无奈挂牌出售房产。 没有买家的买方市场 这种影响是全国范围的，市场从卖方领域转向买方领域的平衡状态。目前多伦多已经提前进入了买方市场，温哥华也正在紧随其后。草原省和大西洋地区仍然接近卖家状况，但正在走软。 换句话说，由于负担能力问题持续存在，尽管条件对买家有利，但市场中并没有如期出现足够多的买家，因此不会看到需求的增长。

加拿大爱民顿一名男子在入住温哥华市中心一套柏文的Airbnb期间，不小心触发火警启动大楼洒水装置造成损失，但物业的保险公司无权向他要求赔偿。 据CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官科瓦尔（Simon R. Coval）在周一（27日）发布的一项裁决中做出上述结论。 此案起因于沙佩特（John Schappert）于2019年4月，入住位于温哥华市中心阿尔伯尼街（Alberni Street）1060号的「Carlyle」大厦1406单位，该柏文有21层、147个单位。 据卑诗物业估价处（BC Assessment）评估显示，该单位拥有一间卧室、一间浴室、651平方呎的居住空间，截至2022年7月1日的评估价值为629,000元。 沙佩特和他的伴侣居住该单位期间做饭时，因热油明火触发了大楼的洒水灭火系统，导致物业拥有的公共财产遭受水灾损失，Airbnb向沙佩特收取了499元的保证金。 物业为公共财产支付的维修费用获得保险理赔。然后，该物业代表保险公司起诉沙佩特，要求收回这些费用，并指控沙佩特的疏忽导致了损失。 通常，涉及分契法人公司争议都是交由卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）处理，审裁处接收书面资料并以数字方式做出裁决，往往比普通法院审理速度更快。 但在本案中，原告和被告均要求卑诗最高法院（BC Supreme Court）受理此事，法官科瓦尔认为该案所涉及的问题「在法律上很复杂」并且「足够重要」，值得举行现场听证会。 根据裁决，沙佩特反对分契物业及其保险公司向他追偿费用，并为此提出两个论点。 其一，他认为自己应该被算作分契保险单所涵盖的被保险人之一，因此受普通法「无代位求偿规则」的约束，该规则禁止保险公司向其受保人追偿成本。 科瓦尔的决定写道：「禁止对一名被保险人进行代位求偿的最基本原因是，保险公司已经签订合同，替被保险人承担风险，」并引用了另一项解释无代位求偿规则的裁决。 沙佩特认为自己应该有资格成为被保险人之一，而分契物业公司则不认同。 科瓦尔站在沙佩特一边，指出分契保险单包括三类「指定被保险人」：公司本身、分契地段的所有者和租户以及「通常占用分契地段的人」。 根据该决定，「Carlyle」的业主在2018年出台了一项附则，允许将大楼内的10个单位用于「全日制短期出租」，这意味着它们必须至少每60天出租一次，并要求柏文业主申请列入10个短租名单的权利。 1406单元在2019年4月正是柏文专用短租单位之一，因而当时「有短租者占用这10个专用短租单位是正常现象」。 结论是，由于短期租户被授权占用指定单位（例如1406）并且「通常这样做」，因此沙佩特和其它短期租户符合物业政策下「通常占用分契地段的人」，拥有保险资格。 虽然保险公司辩称，即使沙佩特被认定为被保险人，它也应该能够向他追偿费用，但科瓦尔不同意，认为保单中没有任何明确的措辞允许处于沙佩特的情况下可以代位索赔。 法官的决定解决了沙佩特的第二项辩护理由，即他应该受益于分契公司章程中的一项条款，该条款免除了公司保险所涵盖的损害赔偿责任。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且代位求偿权被禁止，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且被禁止代位求偿权，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 科瓦尔的决定写道，「根据该条款的明确措辞，豁免仅适用于『所有者』」。 它还指出，沙佩特在入住「Carlyle」之前签署了一份「表格K」文件，要求他遵守分契物业章程和规则，「但没有暗示他可以受益于其中的任何权利」。 判决中写道：「（该表格）还要求他承担分契物业因纠正违反章程而产生的任何费用，其中包括他违反第4.2条不对共同财产造成损害的义务。」 沙佩特对共同财产造成的损失最终并没有在本案中发挥作用，因为物业没有对保险公司未承保的任何费用提出索赔，法院认为保险公司不得对其支付的费用向沙佩特提出代位索赔。 物业公司对沙佩特的索赔遭驳回。 图：网上图片

雪绒花村 (Edelweiss Village) 位于 BC 省与阿尔伯塔省交界处的 Golden 区域，占地 50 英亩，是一个由 6 座小屋组成村落。最近被来自阿省的房产投资公司看中入手。     阿省房产公司 Montayne 的合伙人兼房地产经纪人 Devin Stephens 表示，他们看中的是 Golden 近期投资激增，包括扩建横贯加拿大高速公路，以及景点和酒店公司 Pursuit 推出的两个新旅游项目 Golden Skybridge 和 Railrider Mountain Coaster 等，都将为落基山脉这个两省交界地区的发展带来更多的潜力。 然而，Golden 整体的发展相对滞后。但雪绒花村不仅是一个绝佳的投资机会，还将成为旅游业和文化遗产保护的重要典范。 据介绍，这 6 座瑞士风格的小木屋都已有 100 多年的历史，也别成为当地的“瑞士村”，最早建于 1910-1912 年间，太平洋铁路修建时期。 当时，加拿大太平洋铁路公司 CPR 修建雪绒花村，为该公司雇佣的瑞士登山向导提供住房，以引导旅客安全，促进当地的旅游业。这些导游受 CPR 雇佣，带领富有的游客穿越山口，包括班夫、路易斯湖和罗杰斯山口的热门景点。 后来整个村落在 1959 年被一位瑞士导游 Walter Feuz 购买，之后这个村子一直由 Feuz 及其家族所持有并维护。但对于 Feuz 家族来说，他们更希望找到一个买家可以继续看护雪绒花村，并让这里发挥作用。 2021 年夏季，这里以 230 万的价格整村出售挂牌，最终由来自阿省的几个合伙人看中并买下来。对于卖家来说，这些人是最合适的人选。虽然这些房产的最终售价没有公布，不过以挂牌约两年时间后终于易手，恐怕价格不会更高。 Montayne 收购这些小木屋后就开始了修复工作。 该公司合伙人 Colby Genoway 表示，虽然小木屋的状况保持良好尚可，但建筑物如果投入使用仍需要进行大规模维修，因为一些木制品已经腐烂。一百多年历史的建筑，不能只靠维护，还需要进行再投资。 尽管 Montayne 对雪绒花村的具体计划仍在制定中，但该团队的愿景包含了该地点的文化意义，将雪绒花的历史与现代设施融为一体，为当地人和游客创造独特而有趣的体验，希望将其打造成既能教育游客又能让游客拥抱丰富的山区文化和加拿大遗产的东西。 由于雪绒花村位于 Golden 城镇以外，属于 Columbia-Shuswap 地区，当地没有适当的建筑遗产立法来保护这些住房，因此最近一个基金会正在努力为该地区建设一个社区遗产登记册，希望为将该村落指定为文化遗产保护区铺平道路。

2019年，一个开发商取消了位于BC省列治文市一处公寓楼花的开发合同。近日数十名楼花公寓买家之一的原告在BC省最高法院作证称，因为公寓建设被取消，她无法像计划的那样花更多时间照顾她的母亲和阿姨。 图源：dailyhive/AndersonSquareHoldings   据richmond-news报道，曾女士（音译）是对Anderson Square Holdings Ltd.公司及其董事Keung Sun Sunny Ho和Jia An Jeremy Liang提起违约诉讼的37名原告之一。 曾女士是这项在温哥华进行的19天庭审中的第一位证人。她作证称，她同意在2018年12月支付押金，购买了位于列治文市中心8151 Anderson Road上一栋15层高楼“Alfa”中的价值55.2万加元的公寓单位。 作为一名注册护士，曾女士说，一次她在和母亲吃饭过后发现了这个项目的销售中心。她发现价格和地理位置都很理想，离母亲和阿姨的住处很近，周边还有公园可以遛狗。 “由于我的工作，我的时间表非常混乱，需要非常大的体力，而且我的工作时间很长，我需要一个可以让我放松和保持安宁的地方，” 曾女士在法庭上说。“这是我在那个地区所找到的为数不多的价格合适的地方。我看过的其他地方不是面积较小，就是没有开放式设计概念。而且通常价格上还要贵15万加元，还不是全新的。” 图源：vancouver.skyrisecities.com 但是，到了2019年7月，开发商突然取消了合同，声称因为面临着超过控制范围的“严重且重大情况”，如果继续开发楼盘变不再具有商业价值。 在2019年被通知合同取消后，曾女士咨询了她的房地产经纪人和一名律师。最终她在Delta地区购买了房产，这意味着她必须忍受Massey Tunnel的交通堵塞和更高的燃油成本来上下班和看望母亲和阿姨。 “我失去了很多睡眠时间，但最终不得不改变所有计划，我需要找到一个地方。所以我最终在2020年5月于Delta地区购买了新房，并在2020年8月搬了进去，”曾女士在作证说。 图源：richmond-news Wes McMillan是原告的律师，他告诉法庭，Anderson Square在2016年和2017年曾努力从加拿大西部银行、Laurentian Bank银行、中国工商银行和G＆F金融公司获得融资，但McMillan说，从上述贷款人那里寻求融资的努力在2018年1月前才停止。 到Andersen Square决定终止合同时，已通过公司董事Liang先生的父亲所有的公司那里获得了4000万至5000万加元，McMillan指出。 “简单来说，证据将表明，被告解释的终止预售合同的原因往好了说是误导，如果往坏了说，是完全不实的，”McMillan说道。 他还表示，被告以不断上升的建筑成本作为终止合同的依据，但根据一份3780万加元的固定价格合同显示，它已向Scott Construction公司支付了1660万加元。 “证据将表明，融资并不是一个问题，”McMillan说。 而在另一桩诉讼中，Scott Construction公司正要求Anderson Square支付460万加元。 在2022年5月时，这些买家原告们曾试图寻求法庭禁令，允许Anderson Square完成建设并出售项目，还要在案件最终判决后30天内禁止分配利润。 在那个案件中，法庭了解到，这些楼花购房者在2021年8月收到了总计194.4万加元的定金退款。但买家起诉声称开发商故意拖延项目以退出预售合同。最终这项起诉被BC省法院驳回，法院认为原告诉讼缺乏支持证据。  

温哥华的房价贵，主要源于土地价格太高！ 最近，daily hive报道中提到一栋50年代的独立屋，挂牌价近千万，仅有百分之十一是房产价值。   据报道，这是令人震惊的案例：Shaughnessy 的一套房屋挂牌价为 9,98万元，尽管BC 评估显示该房屋的实际价值为 9万9千200元。 最新评估显示该土地价值 871万2千元。 由于该房产已被列为可开发项目，出售价格比评估值高出 116万8800元。 报道称，Shaughnessy的这套住宅，是上个月上市出售的最昂贵的房屋之一。 该房由萨顿集团西海岸房地产公司代理，信息中注明：该房产等待您的装修和重建。 挂牌上写着：“First Shaughnessy区仅剩的1940年后可以拆除并重新开发的建筑之一。” 还说，可以在这个地点建造一座大约12,000 平方英尺的豪宅，这可能会让一些支持最近被否决的增加肖内西密度的动议的人感到恼火。 然而，该住宅所在的 First Shaughnessy 被排除在重建规划之外。 室内照片显示，房屋的设有五间卧室、四间浴室和 4,242 平方英尺的空间，留下大量剩余土地，包括超大后院。 图自daily hive 尽管挂牌房源的优势是有开发机会，但房源信息显示，该住宅仍然非常适合居住，靠近学校，距离 UBC 也很近。 房源信息最后说，这套房子是在 "温哥华最独特的地区 "拥有房产的千载难逢的机会，可以在Shaughnessy拥有温哥华“地王”。