地产

　　众所周知，现在房贷利率处于历史低位，于是一些房主开始考虑进行再融资（refinance），但要注意，如果中断了目前的贷款合同，最终可能会付出巨额罚款。 　　DiliniJayasinghe和她的家人住在安大略省的密西沙加（Mississauga）的城市屋，最近他们想要趁着利率低，升级为独立屋。   　　“我们现在需要一个更大的房子，因为我们有一个孩子，”Jayasinghe告诉CTV。   　　Jayasinghe目前五年期固定利率合同还剩一半。当她打电话给银行说要毁约时，她还是被罚款数额给惊到了。 　　之前沟通时，有人告诉她罚款大概$15000，没想到进行实际手续时，罚款增加到$22000。 　　Jayasinghe说：“我真的不知道，违反贷款合同会有如此高的罚款。” 　　CTV向银行方面询问。对方没有对此做出很多解释，只是回答：客户提前中断按揭，会让银行承担额外的成本，所以要收取一定的费用。 　　比较贷款利率网站Lowestrates.ca首席执行官JustinThouin表示，银行对固定利率贷款收取利率差（interestratedifferential，IRD），而随着利率下降，罚款增加。 　　现在加拿大所有的银行都在使用相似的方法来计算提前结束贷款的罚金。通常有两种计算方法，一个是收取三个月的利息；第二个是所谓的利率差（interestratedifferential，IRD），以较高者为准。 　　利率差，涉及协商贷款的利率、银行当前公布的固定利率和合同上剩余期限之间的差额。银行辩解道，如果提前终止贷款合同，他们将失去来自客户的预期收入。 　　Thouin说：“在利率下降的情况中，这是很常见的，因为银行希望收回其贷款本来会产生的利息。” 　　Thouin建议，如果业主认为有可能中断贷款，则开始就应该选浮动利率，而不是固定利率。 　　浮动利率更为宽松，最多需要为三个月的利息。 　　在Jayasinghe上媒体爆料后，CIBC同意与她再商量一下，看看是否还有其他选择可以尝试减少一些罚款。 　　看来有事解决不了找媒体，已经成为加拿大人的常用招数了，不管诉求合不合理，最后总能或多或少引起重视，问题得到部分解决。 　　受疫情影响，有很多人选择出售房屋来弥补自己的收入损失，然后被银行因为提前终止贷款处罚，无异于是雪上加霜。 　　据CBC报道，KristinaBarybina是安大略省一名地产经纪，她也同样深陷财务危机，未能幸免。 　　万般无奈下，她决定卖房，也就提前结束了在TD银行五年的贷款，但没想到，处罚金额竟高达30000加元，吓得她目瞪口呆。 　　在去年11月份，巴里比娜就曾经将自己的房屋挂牌出售，但无人问津，最后也就不了了之。现如今的她，不得不重新挂牌出售房屋。 　　她原本有五年期抵押贷款，只还了19个月，因为TD使用具有争议的计算方式，让她的处罚金无形中增加29530元。 　　根据加拿大专业贷款（MortgageProfessionalsCanada）的数据，所有贷款中有74％是固定利率。 　　贷款利率比较公司RateSpy.com的创始人RobMcLister表示，“大多时候，银行的贷款处罚金大多超过了他们所需要的。 　　总理特鲁多曾呼吁银行能够在疫情期间，多帮助客户解决问题。不知是不是因为政府的指令有效果了，银行开始采取一定的措施来缓解客户的压力。 　　这样的措施，也同样存在一定的弊端。McLister说：“天下没有免费的午餐。” 　　政府虽然可以罚款来惩罚银行，但也同样会带来更高的利率。政府这样的举措不仅不会起到好的作用，反而会适得其反，并没有达到真正的目的。

　　在多伦多市中心医院工作已有10年的一位亚裔护士此前很希望能在多伦多买一套房子与家人一起生活，但是由于房价太高无法承受，只能选择搬到距离多伦多较远的地方生活并提出辞职。 　　乐女士（音译，KimLe）与丈夫年收入接近15万元，但是当2021年他们俩打算在多伦多买房的时候，发现根本负担不了，而就算把目光放到Oshawa、Courtice这样的地方，去年秋天当地独立屋的价格也比他们85万元的预算高出不少。这让她不得不在居住地和市中心的工作地之间做出选择。   　　今年三月，他们买下Barrie一套带三间卧室的独立屋，附近有公立学校和公园。乐女士不得不打电话给主管辞掉工作。   　　“我已经在这里将近10年，我是希望留下来的。” 　　去年7月，WoodGreenCommunityServices以及TorontoRegionBoardofTrade发布了一项报告称，由于住房的不可负担性，房价已经影响了一些护士，这将导致看护服务的减少。“它会特别伤害长者和最需要护理支持的其他弱势群体。” 　　安省现在正面临着医护人员短缺的问题。安省护士协会主席CathrynHoy表示，住在多伦多市内的高成本已经变成多伦多市中心医院招聘护士的一大挑战。许多年轻护士到多伦多上学，但是他们负担不起住房花费，又纷纷离开。 　　“多伦多很难留住医护专业人员，然而这个地方又是需要大量医护工作者的地方，”Hoy说道。“他们一个班次工作12个小时，有时候早上7点钟就要工作。很多人会说‘那他们可以住在其他地方‘，但是他们的时间不允许住得太远。” 　　Hoy举例说，一个初级住院护士的年薪在6万6000元左右，在多伦多租房或买房的成本都太高。 　　今年7月的时候，根据rentals.ca网站显示，多伦多单居室公寓月租要2257元，两居室需要2782元。而同一时期，多伦多地区房产局数据也表示，多伦多所有类型房屋均价是102万。 　　代表多伦多急救部门的工会主席MikeMerriman表示，多伦多大部分急救工作者每年薪水在10万以上，但还是有许多人选择离开这座城市去别的地方。“如果你可以在其他地方做相同的职业，但是工作强度更小、住房成本更低，你也不需要花长时间通勤，如果是我，我也会这么选，”Merriman说道。 　　乐女士表示，对于将来，她可能会在产假结束后，选择到附近医院再做回以前12小时一个班次的床边护理工作，或者到公共卫生部门或诊所寻求职位。 　　对于自己的这个选择，她也想知道，如果再等几个月买房，是不是能够有更好的价位或者能有距离多伦多更近一些的选择。不过她知道，不管怎么样，他们都没法留在多伦多。 　　“我没法存够钱在多伦多买房继续生活，”乐女士说道。“我要么选择搬走，要么尝试其他工作来获得更高薪水。我想要继续做护士，因为这是我喜欢做的事。所以现在我的选择是搬去其他住房更可负担的地方继续原来的工作。”

位于高贵林中心附近的可负担房屋，但很多人都表示不知道如何申请。 有大温发展商推出先租后买计划，让首次置业者毋须一次性支付高额首付。不过，有受访者表示，他们并不知道市场上曾推出过该类政策，形容有关楼市的优惠政策，大多数民众每次都是后知后觉，对于如何申请可负担房屋，对该概念甚至是一无所知，认为政府及发展商在宣传工作存在欠缺。 此外，亦有华裔年轻居民对上车置业不抱任何希望，表示「先租后买」计划仅能帮助极少数高薪厚职的专业人士。 // 记者周一（5日）前往位于满地宝，即将落成的「先租后买」屋苑，屋苑发展商在3年前放出约30个单位，作为先租后买计划的试点。据报道，当时有超过500名准买家申请先租后买计划，但最后仅抽签30名幸运儿。这些幸运儿毋须一次性支付高额首付，仅须支付1万元订金，以及在入住后每月支付1,000元固定租金，直至两年后才须给全额首期，帮助他们有足够的时间筹备首期及鼓励存款。 记者在屋苑附近向多位民众查询，他们绝大多数均不知道该屋苑曾推出「先租后买」。不过，有附近餐厅负责人表示，该屋苑在2019年的一房一厅的开售价格约为47万，现在该地段应升值至57万左右。 该名负责人亦听闻最后只有30人抽中，形容中签率极低，认为这些计划似乎是发展商在做免费宣传噱头，「毋须成本便可树立正面形象，又不是300多个单位全部先租后买，有什么用？」 对于大温有屋苑推出先租后买帮助首次置业者上车，高贵林华裔居民李小姐则说，这类政策对大多数人并不适用，始终在两年后还须支付高额首期，「大温租房及生活成本让普通打工人成为月光族，试想一名3000多元月薪的打工仔，在没有父母帮助支付首期的情况下，再给十年时间他们仍然没有能力凑够首期，政府应该建造更多基层住房，并不是推出这种不适合基层大众的计划。」 从西门菲沙大学毕业5年多的黄先生则说，尽管他毕业后已取得永久居民身份，现时仍可享受新移民35%首付的优惠政策，但中国内地实施严格的外汇管制，在华双亲汇款受限，看着大温的房价飙升，至今仍未上车置业。 他无奈地说：「我有尝试查询政府所说的可负担房屋，但申请条件及资格都写得非常模糊，我也不知道自己是否也有资格申请。另外，每次有关房屋相关的优惠政策，都不适用于绝大多数民众，而且我们都是过了很久才从新闻上得知，我想当局在房屋政策的宣传工作上，表现实在让人感到不满，貌似不想让全民知道如何租住，或买到较便宜的房屋。」  

为节省生活开支，越来越多大温市民赶在超市关门前，抢购减价菜。 温哥华无论物价、房价、以及油价一直持续高企，更成为全国生活成本最贵城市之一。根据最新的市场调查显示，温哥华居民的平均债务负担约为22,700元，比去年同期增长近4%。 // 根据 Equifax Canada发表的2022年第二季Market Pulse消费信贷趋势与洞察报告显示，温哥华人的负债额平均高达22,700元，按全国城市划分排名为第五。在全国主要大城市中，满地可平均负债负担最低，为16,422元。 此外，卑诗省的拖欠债务率在全国名列前茅。 Equifax Canada高级分析部副总裁奥克斯（Rebecca Oakes）认为，加拿大国民的生活成本持续上升，随着通货膨胀严重，住房及生活必需品价格高昂，让国民的财务压力日益增大，不仅是车贷及信贷额度提升，生活中信用卡的消费金额亦不断上升。 据报道，全国信用卡消费额创历史信新高，新卡的平均信用额度超过5800元，是过去7年来的最高水平。

大温地区住房市场在整个春季和夏季前半段经历的放缓，持续到2022年8月。 大温地产局（REBGV）的报告显示，2022年8月有1,870套房屋售出，比2021年8月的3,152套下降了41%，比2022年7月的1,887套下降1%。8月份的销售量比10年的平均销售量低29%。 "随着通货膨胀的压力和利率的上升，房屋买家和卖家的活动在今年夏天转变为低于我们的长期季节性平均水平。在过去的四个月里，这种市场条件的转变导致价格下降，"REBGV的经济和数据分析总监Andrew Lis说。 8月，有3328套房屋新上市销售，与2021年8月上市的4032套房屋相比，同比下降了17.5%，与2020年7月上市的3960套房屋相比，同比下降了16%。 目前，在REBGV的管辖范围内有9,662套活跃的房屋挂牌，比2021年8月增加了7.3%，比2022年7月减少了6%。 REBGV的管辖范围包括温哥华、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温、皮特草原、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、西温和惠斯勒。大温地区的其他地区--包括素里、白石、北三角洲和兰里--属于菲沙河谷房地产委员会的单独管辖范围。 温哥华西区所有房屋类型的基准价格达到129.9万元，这意味着自六个月前房市开始放缓以来下降了5%。温哥华东区的基准价格为117万加元，意味着同期下降了4%。单户独立屋的下降最为明显。 就整个REBGV管辖范围内的所有房产类型而言，2022年8月的销售与活跃房源比率为19%，其中独栋独立屋为12%，排屋为25%，公寓也为25%。当该比率持续低于12%时，房价会出现下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价会出现上行压力。 目前，REBGV内所有房屋的基准价格徘徊在118万元，比2021年8月增长了7.4%，比上个月下降了2.2%。

根据路透最新调查显示，明年加拿大房价将大幅下跌，但仍不足以让人们负担得起，因加拿大央行料将继续升息，并在更长时间内维持在较高水平。 8月12日至30日对14名房地产分析师的调查显示，加拿大房价今年的平均涨幅将达到10.3%，低于目前约11%的涨幅。   尽管自加拿大央行3月份开始上调隔夜利率以来，房价已下跌近6%，但分析师们表示，房价恢复可负担性还需要数年时间。   预计明年加拿大平均房价将下跌7.8%，远高于3个月前预测的2.2%的跌幅。如果一旦成为现实，这将是至少自2005年加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)开始收集房价数据以来的最大跌幅。 5名受访者预测，明年的降幅将达到两位数，最高可达18.2%。多伦多和温哥华的房价预计将在2023年分别下跌8.5%和7.3%，而今年这两个城市的房价分别飙升13.0%和10.6%。 加拿大皇家银行(RBC)助理首席经济学家罗伯特•霍格(Robert Hogue)表示：“大流行可能还没有结束，但大流行时期的房地产市场繁荣肯定已经结束。由于央行还有更多的工作要做，房市可能还要好几个月才能见底。” 8 月 26 日至 9 月 1 进行的一项调查中，超过四分之三的经济学家（25 人中有 20 人）都认为加拿大央行将于下周加息0.75个百分点，达到3.25%。 今年7月，加拿大央行将基准利率上调了一个百分点，是自1998年8月以来加息幅度最大的一次。大流行初期央行大幅削减利率至接近零的水平以来，在今年3月开始加息前，利率一直为0.25%。 提高利率会推高整个经济的贷款利率，使加拿大人和企业的借贷成本更高。央行希望通过提高债务成本，让经济支出放缓，通胀将会降温。 然而，霍格表示:“央行7月13日大幅加息100个基点，给市场泼了一盆冷水——让一些买家失去了获得抵押贷款的资格。” 尽管通胀率从6月份的近40年高点8.1%小幅回落至7月份的7.6%，但加拿大央行行长蒂夫•麦克伦(Tiff Macklem)表示，“在一段时间内仍将处于过高水平”，这意味着今年已加息225个基点的央行仍有更多工作要做。 预计央行将在10月份加息25个基点，至3.50%。在回答另一个问题时，所有 17 位经济学家都表示，风险倾向于高于他们目前预期的隔夜利率峰值。 21位调查者中有17位表示，一旦央行利率达到峰值，它更有可能在较长一段时间内保持利率不变，而不是相对较快地降息。 这可能会继续给经济活动带来压力，尤其是对利率敏感的房地产行业，如今的房价已经远远超出了大多数人的承受范围。 当被要求对加拿大的平均房价进行1 - 10分(1分非常便宜，5分适中，10分非常昂贵)评分时，13位受访者的预测中值为8分。多伦多和温哥华的得分为10。 对另一个问题的7个回答的中位数显示，房价需要下跌近18%，才能得到合理估值。一些人说，他们需要进一步下跌。 Realphilosophy Realty的总裁约翰·帕萨利斯(John Pasalis)称：“事实上，房价与收入脱钩已经有很长一段时间了。”“即使全国基准房价再下降30%，这只会让价格回到2020年2月，即大流行之前的水平，当时的房价已经是难以承受的，同时买家还将面临比2020年更高的利率。” 大温地产局今日发布最新数据 大温的房地产市场正经历一个较为平静的夏季，主要表现在销售和挂牌活动减少。 大温地产局(REBGV)报告称，该地区2022年8月的住宅销售总额为1870套，比2021年8月记录的3152套销售下降了40.7%，比2022年7月的1887套销售下降了0.9%。上月的销量较8月份的10年平均水平低29.2%。 REBGV经济和数据分析主管安德鲁·利斯称： “随着通胀压力和利率上升，今年夏天买家和卖家活动低于我们的长期季节性平均水平，市场状况的这种转变导致过去四个月价格小幅下跌。” 2022年8月，在大温的MLS®系统上，有3,328套独立屋、联排和公寓物业新挂牌出售。这与2021年8月上市的4,032套相比减少了17.5%，与2022年7月的3,960套相比减少了16%。 Lis表示：“买家和卖家正在花费更多时间来评估这种不断变化的市场对他们的住房需求意味着什么，” “在当今的市场上，准备工作至关重要。与您的房地产经纪人一起评估当今的房价、融资选择或者其他考虑因素对您意味着什么。” 目前在温哥华地区的MLS®系统上挂牌出售的房屋总数为9,662套，与2021年8月相比增加了7.3%，比2022年7月(10288套)减少了6.1%。 对于所有房地产类型，2022年8月的销售与活跃上市比例为19.4%。按房地产类型来看，该比例为12.2%，联排住宅为25.3%，公寓为24.8%。 一般来说，分析师表示，当该比率持续低于12%时，房价就会出现下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价往往会面临上行压力。 温哥华地区所有住宅物业的MLS®房价指数综合基准价格目前为 $1,180,500加币。这比2021年8月增加了7.4%，与2022年7月相比减少了2.2%。 2022年8月独立住宅的销量达到517套，比2021年8月记录的945套下降了45.3%。独立住宅的基准价格为1954,100美元。这比2021年8月增加了7.9%，比2022年7月减少了2.3%。 相比之下，2022年8月的公寓销售量达到998套，与2021年8月的1,631套相比下降38.8%。公寓物业的基准价格为$740,100加币。这比2021年8月增加了8.7%，与2022年7月相比下降了2%。 2022年8月的联排住宅销售总量为355套，与2021年8月的576套相比下降了38.4%。独立单元的基准价格为$1,069,100加币。这比2021年8月增加了12.7%，与2022年7月相比下降了2.5%。

   根据大温地产局（简称：REBGV）周五（2日）发布的最新市场数据显示，大温房地产市场在8月份保持平淡，房屋销售量下降4成，但基准价格仍比去年同期上升。 // 据REBGV的数据显示，大温地区在8月的房屋销售量下降了40%，与去年8月相比，房屋销售量较少了1,200套，该月销售量较10年平均水平低了30%。 REBGV经济及数据分析主管利斯（Andrew Lis）表示，随着通胀压力和利率上升，今年大温的夏季房地产买卖交易量低于季节性水平，导致过去四个月的市场价格略有下跌。 独立屋的基准售价目前略高于190万元，比去年同期高约8%，但比今年7月低2%；柏文基准售价约74万元，比去年同期高约8.7%，同样比今年7月低2%。 REBGV统计没有纳入素里、三角洲、以及兰里的交易数据。

由于大多伦多地区的房价过高，而加拿大的抵押贷款规定又很严格，因此私人贷款在那些需要贷款买房的人中，越来越受欢迎。但是，专家警告说，这其中存在风险。 图源：David Donnelly 根据安省金融服务监管局（FSRA）的数据，在过去5年中，由私人贷方提供资金的抵押贷款的价值和数量都有所增加。FSRA是一个独立监管机构，旨在改善安省消费者和养老金计划受益者的保护，并监管包括抵押贷款经纪人、贷款和信托公司以及信用社。 该机构表示，私人抵押贷款的价值已经从2019年的$130亿加元，增加到2021年的$224亿加元。抵押贷款的数量从2019年的30,435，增加到2021年的36,568。 Marani Law LLP房地产和私人贷款管理合伙人Zahra Marani表示，她的律师事务所已经看到私人贷款成为越来越受欢迎的选择，尤其是在希望为抵押贷款再融资的客户中。 Marani说：“我听到不久前本可以去银行办贷款的人说，他们别无选择，只能求助于私人贷款。” “我们不仅看到对私人资金的需求增加，我们还看到借款人和贷款人与经纪人商定的利率也在增加，因为银行借款的成本更高。” 对于准购房者来说，有两种获得抵押贷款的方式：传统的金融机构，比如银行和信用社；由投资公司或抵押融资公司提供的私人抵押贷款。 那么，为什么会有越来越的人的选择私贷呢？ 图源：DREAMSTIME FSRA金融机构和抵押贷款经纪行为负责人Antoinette Leung表示，私人抵押贷款的需求在很大程度上是由于当前的房市而增加的。 Leung说，联邦监管的金融机构制定的承包规定更加严格，尤其是对收入不稳定的自雇人士。这是促使人们从传统抵押贷款转向私人贷款的一个因素。 “而且这些都是非常成熟的贷方，拥有复杂的流程和承保经验，可以服务那些也许有额外资金投资的个人。” “所以，你真的是有很多选择。也因此，我们看到在过去年几年，私贷有所增加。” 原因是什么呢？私人抵押贷款机构的贷款标准与大银行不同，并且可以在个人不符合传统抵押贷款要求时，提供一种获得贷款的方式。 然而，与私人贷方合作是有风险的。专家表示，利率可能会更高，客户需要对借款人进行更多的尽职调查。 本周CBC News的一项调查显示，Paradise Developments Inc.这家在GTA社区建造房屋的持牌开发商，一直试图阻止一些个人和公司为其开发的房屋收取押金。 那些无执照和未注册的公司还声称他们可以提供30年期私人抵押贷款，利率低至2.75%，以及超低的首付。房地产律师Marani说，这里面到处都是危险的信号。 消费者要提防隐藏的费用、罚款 FSRA在私人抵押贷款检查中发现了消费者保护问题，特别是那些可能在财务上很脆弱，并可能在交易中被利用的人。 该机构表示，抵押贷款经纪人应该了解其客户（包括借款人和私人贷方）的财务需求、情况、目标和期望。 Leung说，消费者在签订私人抵押贷款协议时，应该注意费用和罚款。 Premiere Mortgage Centre的持牌抵押贷款经纪人Marcel Ghazouli表示，他还注意到从私人贷款借款的客户，往往比通过银行获得的利率要高得多。 Ghazouli说：“随着利率的上升，这种情况有所回升。这也跟疫情影响有关，无论是工作、健康，或是家庭问题相关的生活变化，” Ghazouli提醒道，私人贷款通常是1年到18个月不等的短期贷款，旨在填补资金空缺，以便未来能从私贷转回更传统的机构，比如银行。 “很多人没有意识到，一旦需要续约，这些私人抵押贷款不会自动续约。贷方可能会收取续约费。这一点需要问清楚，以便知道自己面临的问题。”

1.特鲁多启动联邦20亿住房补助 推动新“5年租购模式” 周二，总理贾斯汀·特鲁多详细介绍了联邦花费20亿元预算，要在加拿大各地创造更多可负担住房的计划。这笔开支包括在过去两次联邦预算中作出的承诺。 特鲁多说，这20亿中的一部分将用于在加拿大建造1.7万套新住房，其中大部分将是经济适用房。他还宣布了在经济适用房创新基金下的一个新的五年"租购房产"模式（rent-to-own stream）。从星期二开始，这一项目已经向有兴趣参与的开发商开放申请。在2022年的联邦预算中，为这一租购模式计划拨款2亿加元。 特鲁多在安大略省Kitchener的一个新闻发布会上说，该计划还将帮助住房供应商开发和试点一个新的租购模式，旨在为加拿大人创造一条从租房到购买第一套住房的途径。他说："对于很多租房者来说，存钱买房越来越难。通过这项新计划，我们将与住房提供者合作，帮助家庭从租房到拥有自己的房子。" 虽然自加拿大央行今年早些时候开始加息以来，加拿大住房市场已显示出降温的迹象，但特鲁多承认，飙升的租金一直是有购房议员人的障碍。他说："对于很多租房者来说，存钱买房越来越难。" 经济学家们经常认为，加拿大房地产负担能力和住房所有权不断恶化的原因，就是因为市场上房屋供需不平衡。特鲁多也宣布通过住房创新基金的新支出也将用于建造10,800个住房单元，以帮助解决加拿大的供应缺口。但他没有给出这些房屋何时完工的时间表。 特鲁多周二还宣布，作为20亿元的一部分，联邦政府的快速住房计划（RHI）将在两年内扩大，目前尚未开放申请。 在2022年的联邦预算中，第三轮RHI计划的支出为15亿。在4月的时候，联邦政府说这笔钱将支持6000个可负担单位的建设，但今天特鲁多却宣城估计只有4500个新的房屋建设。根据联邦政府的统计，RHI于2020年启动，迄今已支持了超过10,000个房屋单位的建设，总共两轮投入25亿元的资金。自由党的联邦预算在五年内预留了101亿元的支出，用于住房。副总理Chrystia Freeland本月早些时候说，渥太华将采取"必要的额外行动"来改善加拿大的住房可负担性。 2.预测赤字97亿到盈余13亿！BC省下月发钱抗通胀 BC省去年的经济复苏强于预期，该省经审计的预算数据显示盈余 13 亿加元，而早先预测的赤字接近 100 亿加元。 卑诗省财政厅长罗品珍 (Selina Robinson) 30日表示，该省 2021-22 年的经济表现优于公共和私营部门的预测。2021 年 4 月的预算是在 COVID-19 大流行的最黑暗时期交付的，最初预测赤字为 97 亿加元，但全年收入有所改善。 罗品珍说，这种改善可归因于重新开放经济和由此带来的税收增加、联邦政府为新冠疫情及灾难事件提供的一次性拨款、更高的自然资源收入，以及自给自足的公营企业 (Crown Corporations) 的净收益增加。 她在一份声明中表示，盈余所显示的“经济实力”将在下个月用于新的抗通胀措施。该省本周推出了一项 6000 万加元的教育支持基金，以帮助学校扩大膳食计划，并帮助家庭提供学习用品和实地考察费用。 罗品珍在新闻发布会上说，“意外盈余”是一个积极的事态发展，但全球经济到 COVID-19 和通货膨胀等不确定性仍然存在。罗品珍说：“这些数据表明，卑诗省民为保护彼此而采取的行动，以及我们为支援民众而投入前所未有的资金都是正确的决定。虽然其他地区可能会选择削减开支和紧缩政策，但我们对民众的投资，帮助我们实现了比任何公共或私营机构的预测都要更快速的经济复苏。 对于 2021 日历年，卑诗省实际国内生产总值 (GDP) 增长 6.2%，好于全国平均增长 4.9%。BC 省 2021 年的失业率降至 6.5%，继续低于全国 7.5% 的失业率。对纳税人支持的基础设施进行了 60 亿元的投资。该省由纳税人支持的债务与 GDP 的比率是加拿大最低的，为 17.9%。 卑诗省的信用评级依然强劲，是各省中最好的，使借贷成本保持在较低水平。 bc省在纳税人支持的资本项目上花费了 60 亿加元，用于建设学校、道路、公共交通和医院。比 2020-21 财年增加了 5.74 亿加元。这包括：19 亿元用于建设、升级和现代化幼儿园，以及中小学；14 亿元用于 BC 省的交通网络；16 亿元用于关键卫生设施。 2021-22 年在大流行和恢复计划上的支出总计 38 亿元：疫苗适用于所有不列颠哥伦比亚省省民。中小型企业可以通过商业复苏补助计划支付租金或继续发展。在 COVID-19 大流行期间不得不让员工离职的企业能够申请增加的就业激励补助金，以帮助雇用员工并继续恢复。养老院可以雇用 COVID-19 筛查人员来帮助确保居民安全，而无需动用有限的人力资源。 为受灾最严重的行业提供了帮助，包括向旅游业提供 1 亿元，使市政当局能够调整其旅游基础设施并使其多样化，并支持当地的土著旅游企业。为 14,000 家餐厅、酒吧、啤酒厂、酿酒厂、健身房和健身中心提供了支持，通过业务恢复赠款获得了超过 5,000 万元的支持。 3.UBC留学生找房70套无果：决定开车1.5h跨国上学 在大温哥华地区广泛寻找租房后，一位来自美国华盛顿州的UBC学生在开学前一周，决定放弃住在加拿大。 Zoë Tapert计划在美国的Bellingham或Ferndale找到一个住处，然后每天开车去加拿大温哥华上学。在三个月的时间里，Tapert已经询问了大约70个学校附近的租房信息，并有$1700元的预算。 Tapert说，她以前在美国的一些城市也租过房子，但从未遇到过这样的租赁市场，房子几乎在发布后就立刻被人抢光了。“我每申请一个地方，房东都告诉我，有人已经申请了，他们可能会得到它。我没有意识到有多少人也处于与我完全相同的位置。竞争很激烈。” Tapert现在面临着每天约一个半小时的车程，从美国开车到加拿大上学。Tapert说：“那种绝望的感觉一直在爬升。这绝对是一个奇怪的情况。这很有压力。我知道还有更多学生处于同样的情况。” 导致租房能力紧张的一个因素是住房分析师Ben Rabidoux所说的联邦政府和地方政府之间的“政策不匹配”。在联邦层面，创纪录的移民目标已经到位。大学正在接受创纪录水平的国际学生。但是全国各地的地方政府，包括大温哥华地区，并没有按照新移民涌入的速度来批准住房。 Rabidoux说：“我们看到租房市场的紧张，这不是一个单一的问题，可以快速解决的那种事情。”“这是由许多问题造成的。我们的移民政策基本上是在联邦一级制定的，因为国际学生是学院和大学的一个重要资金来源。”“近年来，我们看到国际学生的录取率急剧上升。事实上，仅在过去的6个月，我们就看到了超过20万的入学人数。如果学院和大学从这些收入中受益，他们是如何为这些学生提供足够的住房的？” Tapert的事情还有一个巧妙的地方，她的专业就是城市规划。因此糟糕的租房体验实际上为她提供了一个的额外学习经验，这或许会在未来某些时候影响她的职业生涯。Tapert说：“UBC和许多其他学院都在尽力开发住房，只是你不能总是以人们进来的速度来建设。从本质上讲，我们被卡住了，因为我们正在努力建造住房，但我们现在需要它。” UBC学生住房和社区服务部副总裁Andrew Parr在一份声明中写道：“温哥华的住房和租赁市场对每个人来说都是一个挑战，包括UBC的学生和员工。”“大学正在进行大量投资，并努力应对这一住房挑战。自2011年以来，该大学已投资超过$6.34亿元用于新的学生住房开发，为我们的校园增加了5,555个新床位。”  “UBC大学的校内住房比加拿大任何大学都要多，并且是北美顶级的学生宿舍供应商之一，截至2022年春季，两个校区的床位数超过15,000个。温哥华校区有13,217个床位，奥卡纳根校区有2,120个床位。” 4.卑诗省省府宣布：将于多方合作解决救护车短缺问题 一名8个月大的婴儿在上周四，于卑诗省一个小社区不幸死亡，当时镇上没有救护车服务。卑诗省省长贺谨（John Horgan）周二（30日）对此该事回应指，当局向该名婴儿的家庭给予深切慰问。 另外，省府正与消防员及护理人员工会合作，确保急救人员得到足够的培训，可以在医疗系统存满挑战的时期，应对任何紧急情况。 卑诗省一名年仅8个月大的婴儿，上周四在甘碌市以北约45分钟车程的Barriere地区，等候救护车期间失救死亡。贺谨在周二的新闻发布会上说，当局已经对省内农村及偏远地区的医疗系统进行重大投资。 对于婴儿失救一事，他说：“省府意识到救护车短缺的问题，并于新冠大流行期间，在偏于地区增设了地面及飞行救援队伍，我们必须培训更多的医护人员，以应对省内的医护需求。”Barriere市长斯塔默（Ward Stamer）呼吁采取灵活措施，允许急救人员将患者送往医院，他说：“他所在的社区有设立急救人员协会，但不允许将病人运送至医院。” 卑诗省救护车护理人员总裁克利福德（Troy Clifford）则认为，省内一些农村或偏远地区的医疗资源分配到城市，导致有些社区无人当值，现时最大问题在于无法招募和留住医护人员。

总理杜鲁多周二宣布，联邦政府将通过为经济适用房创新基金（Affordable Housing Innovation Fund）的先租后买计划（rent-to-own program）和启动快速住房计划（Rapid Housing Initiative）的第三阶段等项目提供额外资金，建造17,000套新房。 政府宣布的3个项目提供总计20亿元资金，以创建数千个新单元，其中许多将被指定为负担得起的单元。20亿元包括先前在预算案中已公布的资金。   联邦政府计划建造10,800套新房，其中6,000套将被指定为经济适用房，作为经济适用房创新基金的一部分。 与此同时，该基金的5年期先租后买计划的申请现已开放。该项目将允许有兴趣开发的住房供应商申请政府资助。 此外，快速住房计划的第三阶段，将建造4,500个经济适用房单元，部分专门用于妇女和面临无家可归风险的人。 杜鲁多称，解决住房危机没有灵丹妙药，但此项宣布可以再迈进一步，提供更多公平的机会。 对于联邦政府的辛宣布，新民主党党团主席关慧贞发表声明回应表示欢迎，但强调政府仍然有很多工作需要做，才能改变房屋的负担问题。 关慧贞说：「加拿大人正在支付着高昂的租金，又或正在挣扎寻求可负担的安身之所。新民主党一直致力督促自由党政府必须解决房屋危机，以及为人民提供协助。总理今日所宣布的正是新民主党与自由党早前签订信任及供应协议的成果。」 关慧贞表示，加拿大可负担房屋缺乏的问题始于自由党政府在1993年取消了联邦的可负担房屋计划，之后的自由党和保守党政府都未善尽责任，导致全国失去了50万个公共房屋单位，造成今日的危机。

　　近年来，越来越多的人开始投资农地，农地的价格也随之水涨船高，甚至有人在农地上盖起超级豪宅，并挂出千万级别的价格出售。 　　2017年，列治文近郊一块占地20英亩的农地就卖出了920万的天价，但当年这块农地的政府估价仅为8万4264元，一年的地税仅397.84元，地税低得可怜，几乎没有。极低的地税，也成为农地抢手的原因之一。   　　但是，农地并不意味着其物业属性就一定是“农业”并保持极低地税，BC省对于“农业”物业属性的界定有严格的规定，即使它确实是在农业保留地上，仍有可能一夜就“身价”暴涨数十倍，变成“住宅”属性，导致地税大幅提高。   　　最近，阿波茨福特的一桩农业物业估值申诉案，就揭示了“农业物业”是如何变成“住宅物业”的。 　　据CTVNews近日报道，阿伯茨福德郊区一处占地9.5英亩的物业，地址是4115RossRoad，2022年的物业估值为286.3万元，但2021年的估值仅为23.9847万元，一夜暴涨12倍，其原因就是物业属性从农业+住宅混合“升级”为纯住宅。 　　于是，业主向BC省的物业估价部门——BC物业估价局（BCAssessment）提出申诉，要求重新评估。 　　按照BCAssessment的分类，BC的物业一共分成9类： 　　第1类，住宅（Residential）； 　　第2类，公用事业（Utilities）； 　　第3类，支持性住房（SupportiveHousing）； 　　第4类，重工业（MajorIndustry）； 　　第5类，轻工业（LightIndustry）； 　　第6类，商业及其他（BusinessandOther）； 　　第7类，受管理的林地（ManagedForestLand）； 　　第8类，休闲娱乐类物业、非营利组织（RecreationalProperty,Non-profitOrganization）； 　　第9类，农业（Farm）。 　　对一般居民来说，最熟悉的就是住宅类物业。住宅物业当年的政府估值是前一年7月1日的市场价，即2022年的政府估值是2021年7月1日的市场价。 　　如土地被归为“农业”物业，则不会按其实际（或公平市场价）价值评估，而是按照《农地土地价值条例》（LandValuesforFarmLandRegulation）中的规定评估土地的价值，《条例》中指定的评估方法通常使土地的评估值大幅低于土地的公平市场价。 　　然而，对于“农业”物业，BC省有非常严格的界定标准，土地上必须生产出规定数量的符合品质要求的主要农产品来销售，如农作物或牲畜，必须符合《农业物业分类条例》（ClassificationofLandasaFarmRegulation）的要求。 　　此外，如果一处物业同时存在几种截然不同的用途，会归入“混合用途”（SplitClassification）类别。例如，商业和住宅可能同时存在一幢大楼里，或某个物业集住宅、农业和林业为一身。 　　在这些情况下，BCAssessment会按各个类别所占的比例来分别计算，然后相加算出总估值。 　　4115RossRoad在BC省的农业保留地上，确实是块农地。地块上有一幢平房为住宅，其他建筑还有独立的仓库、商店、工作间等。住宅面积只有1400平方英尺，另外还有1400多英尺的半地下室层，一共4卧2全卫1半卫。 　　据BCAssessment的数据，过去三年这个物业有过两次交易。一次是2019年5月，成交价为208.8万元；一年后再次易手，2020年6月的成交价为213.5万元。 　　也是说，现在的业主是2020年以213.5万元的价格从上一手业主那里买来的，即2020年这处物业的市场价在210万左右。 　　尽管2020年该物业的市场成交价为213.5万元，但它2021年的政府估价仅为23万9847元，原因就是这处物业包含住宅和农业两个分类，农业物业的属性大幅拉低了物业的估值。 　　根据物业评估申诉委员会（PropertyAssessmentAppealBoard）公布的裁决文件，现业主GurtejS.Bath在2020年8月获得这处物业，并打算发展成蓝莓农场。在上一手业主那里，农地出租给他人用作养牛场，符合省府对农业物业的界定标准。 　　由于产权发生转移，物业评估员要求现业主Bath提交一份新的《农业物业分类通用申请书》（GeneralApplicationforFarmClassification），Bath根据《农业物业分类条例》的要求在2021年10月31日提交了新的农业物业分类申请。 　　申请书中详细列出了蓝莓农场运营计划：占地面积为7.0英亩，预计年产量为3.5万英镑；计划在2022年6月种植，2025年7月收割。 　　然而，物业评估员在2021年12月9日巡查了物业之后，发现物业的状况并不能满足《农业物业分类条例》中对蓝莓农场的发展要求。 　　当时，土地正处于清除植被的过程之中，物理状况不足以证明这是“建设中的农场”，而且原来的养牛场没有续租，怎么都无法将这块地划归为“农业”属性。 　　因此，在2022年的政府评估中，4115RossRoad全部被划归为“住宅”类别，整体估价为286.3万元，其中土地价值245.1万元。 　　业主Bath虽然提出了申诉，但其所提交的证明文件都无法有力地证明2021年这是一个积极建设中的农场，以满足《农业物业分类条例》的要求，两次申诉都被驳回。看来，2022年的地税，业主只能大出血了。 　　不过，好在BC省的物业是一年一评估，希望这位业主能在今年加快农场的建设进度，让2023年的评估值回归“农业”属性。

加拿大搬家公司的强大，大家有了解过吗？ 近日，温哥华维多利亚的岩石湾（Rock Bay）出现了令人目瞪口呆的一幕。 路上出现了一辆超长巨型拖车，上面运输的竟然是一整栋房子！ 据悉，这栋房子长约124英尺，宽约65英尺，重量高达60吨，包括车库和套房。 尼克兄弟（Nickel Bros.）是一家专门从事整栋房屋搬运的公司，这次他们接手了这个棘手的活。 尼克兄弟公司在温哥华岛南部负责销售和估价的吉姆康纳利（Jim Connelly）表示， 实际上，他们只是运输了一栋大房子的一部分，该大房子建于2000年代初，采用钢结构，其重量有300吨。 “我们只是把它的车库和套房分离出来，但这也是个相当巨大的工程。” “对于我们来说，这是一座非常棘手的建筑，要加载并正确设置重量，但效果非常好。” 8月19日下午，尼克兄弟（Nickel Bros.）把这栋房子用车和船运到了岩石湾。 工人花了数小时将房子从陆地上运到距离海岸约80英尺左右的驳船上。 房子还经过了大约15度的斜坡，工人们必须小心地绕着树木移动。 为了将房子顺利运输到驳船上，工人们还临时搭建了一座木桥。 “就像是过节一样，周围居民和过往的划船者都好奇地围观。” 周五上午9点左右，这所房子随着驳船漂浮抵达Johnson Street Bridge，然后被带到岩石湾，并将在那里停留，直到找到新的主人。 “它目前正在出售，有些人很感兴趣，但最后都没确定下来，把房子停放在岩石湾的土地上可以让它更醒目。” 如果有人有兴趣购买这栋或其他已从其原始物业搬迁的房屋，那么有必要确定自己的地皮可行。 因为搬迁房屋可以使他们免于被拆除并可以再被利用，房屋被整个搬走的情况越来越多。 而这栋房子的情况是房主完全不想要它，自己重新建新房。 “现在有更多的豪宅被运走。业主想要换完全不同的风格。

68岁的动作巨星成龙大哥，最近被爆出乔迁4000万元人民币杭州新居的视频。 据悉这栋豪宅是成龙在今年5月买下的，当时他搭直升机空降签约的消息，还一度冲上了热搜。 3个多月后，成龙再次现身，出席豪宅交付见面会。 视频中成龙邀请了不少亲朋好友来参观新居，开发商也是给足了面子，敲锣打鼓，还准备了舞狮表演庆祝。   百忙之中的成龙还罕见地亲自下厨招待宾客，场面很是热闹。   不过也有网友评论称，成龙自己是亿万富豪，却对自己的亲生女儿不管不问，成龙女儿吴卓林现在的状况非常不好，孩子是无辜的，一时间再度引发网友热议。 从网友晒出的收房视频来看，当天成龙穿着粉色衬衫，搭配白色裤子，看起来神清气爽。 戴着口罩的成龙大哥下车后就弯腰和现场的工作人员握手，面对粉丝热情要求合照也是有求必应，态度十分亲和，一点也没有国际巨星的架子。 在众人的簇拥下成龙走到自己的房前，按照中国传统文化习俗，开发商还特意为大哥入住新居安排了舞狮表演庆祝。 成龙的豪宅内景也随之曝光，据说这是开发商为他量身定做的，设计得非常金碧辉煌。 成龙新豪宅位于杭州钱江新城的核心地区，单价在每平米10万元人民币以上，面积超过400平方米，不仅客厅双面采光，窗外江景更是价值连城。 有报道称，成龙新房装修采用了新古典装修风格，融合了现代气息与古典奢华。 新房层高4.8米，客厅天花板的金边是由18k纯金镶嵌而成，地面及墙面也都是采用大理石制作，玄关处更是采用了36种奢华石料打造，极为昂贵。 客厅摆满了名贵家具和沙发，四周都是欧式风格的，有一整排的落地窗，墙上挂着多幅字画，价值万元的水晶吊灯也格外抢眼。 卧室也是金光闪闪，极尽奢华。 就连经纪人的卧室也是贵气十足，让网友们再次感慨“有钱真好”。 买房当天，成龙也在现场展示了自己的豪宅，楼顶空间非常宽敞，据说可以停靠私人飞机。 果然大哥就是大哥，一出手就是不凡。 不过，搬家当天，成龙在接受采访时表示，房子还有些小，希望在隔壁再买一套，打通墙壁，就可以更加宽敞。 对大哥来说，四百多平米还是小房子，真是贫穷限制了想象力。 交付当天成龙还亲自下厨宴客，不过成龙的妻子林凤娇和儿子房祖名都没有来到现场。 吃完饭后，忙碌的大哥又搭乘坐直升机到横店拍戏。 成龙买房再次成为热门话题，有分析更指出，成龙已带动了明星在杭州置业。 对于为何会在杭州买房，成龙之前在接受采访时就曾表示，作为北京奥运火炬手，他不想错过在杭州举办的亚运会，因此才选择在当地置产。 不过，对于成龙高调现身的这套豪宅到底是送的还是买的，也引发了网友的热议。 因为一般明星买房都很低调，不会大张旗鼓邀请记者和媒体来参观。交楼当天，还有网红大蓝进入豪宅拍摄内景，甚至坐上了成龙的直升机。 有网友表示，应该是地产商为了做营销送给成龙的，毕竟能和成龙做邻居，杭州这个小区的身价也会水涨船高。 此外，还有网友提到频频因缺钱闹上新闻的“小龙女”吴卓林，有网友留言称：“有钱买这样的大房子，对女儿不闻问”、“管管女儿吧”、“自己身价几百亿，看着自己的亲生女儿也不管，孩子是无辜的”。 说起来吴卓林真的算得上是最惨星二代，8月初，有网友曝光了小龙女的最新照片，留着寸头，满头白头发，皮肤白白的，颜值不低。长得不像成龙，也不像吴绮莉。 从照片中可以看出，吴卓林仍是和她的加拿大妻子、网红Andi在一起，不过眼神忧郁，身材单薄，打扮低调，像个男孩子一样。   很多网友表示，现在的小龙女看了真是让人感到心酸，不仅不像风光的星二代，甚至连普通人都不如。 当年成龙追吴绮莉可以说在娱乐圈闹得人尽皆知，非常疯狂和热情。然而，梦总有醒的那一天。 1999年，吴绮莉被爆怀上“小龙女”。稍后更接受采访，直言孩子的父亲是成龙。 一个月后，已婚的成龙在记者会上表示，自己犯的错全天下的男人都会犯，但没有直接承认自己是孩子的父亲。 他同时宣布，自己所有财产一分钱都不会给那个孩子。 可以说，小龙女吴卓林从小到大，虽然知道自己的生父就是成龙，但却从来没有得到过他的任何关心与抚养费，甚至还屡次被喊话“不要去骚扰他”，境况的确挺令人唏嘘的。 2018年，吴卓林选择离开母亲，之后更很快成了一个有家室的“大人”。 她在多伦多登记结婚，娶了一个来自加拿大的同性女友、网红Andi。 起初，婚后两人一直过得非常恩爱，时不时晒出照片秀恩爱。 不过或许是贫贱夫妻百事哀吧，没有固定经济来源的小两口，似乎生活一直都没有改观，总是过着居无定所、衣食无着的生活。 今年5月的一个凌晨，吴绮莉突然在微博开炮，疑似炮轰成龙： “三天两月就说收了多少钱、四天半年就说一分钱都不给你，其实说一两次大家都能明白，不用说足20多年，对孩子的伤害太大了，可以停吗？” 对于自己的加拿大儿媳，吴绮莉也一直不喜欢，因为吴卓林的这段同性婚姻，她甚至对女儿都彻底死心了。 今年7月，年近49岁的吴绮莉更自曝“到了现在这个年纪之后，身边无人陪伴感觉十分孤独，”，透露自己已经有了再生二胎的打算。 吴绮莉还称现在的冻卵技术十分发达，可以实现自己想要再做母亲的愿望。 对此连大嘴宋祖德都评论称，吴绮莉近日发文控诉女儿的同性恋朋友，语言十分犀利，但效果几乎没有。在吴卓林的成长路上，成龙几乎从来没有给予一点父爱，缺乏父爱的女孩子，比较容易走向极端，成龙真的太过分了！ 这些年来，一直背负着小龙女之名的吴卓林生活坎坷，父亲成龙却始终对她不闻不问。 有不少网友直指，巨星成龙这样对自己的亲生女儿是不是太残忍？ 说起来不管父母间有怎样的过往，孩子都是无辜的，大多数网友都表示：“成龙大哥何苦如此绝情？”

美国房租高烧不退，再次刷新历史最高价格。美国超半数城市的租金出现两位数上涨，部分城市的涨幅超过30%。 Zumper全国租金指数显示，新上市一居室住宅的全国租金中值目前为1486美元，超过上个月触及的纪录高位，比2021年8月上涨11.8%。 寸土寸金的纽约仍然称霸房租榜单，其房租平均水平在8月再次创下历史新高，从疫情时期的低点一路飙升至每月3930美元。在纽约5个行政区中，曼哈顿区房租最高，月租金高达4212美元，比去年上涨27%；相比之下，史泰登岛的一居室租金中值仅上涨5%，至1582美元。 在美国的主要大城市中，仅有艾奥瓦州得梅因和俄亥俄州克利夫兰的房租下跌，同比跌幅分别为12%和5.4%。不过，部分“阳光城市”出现降温迹象，比如田纳西州的纳什维尔和孟菲斯、佛罗里达州的劳德代尔堡和圣彼得堡均环比下降。 此外，曾经房价高速增长的迈阿密虽然租金继续攀升，但其增速已经显著下降，目前同比上涨34%，但环比仅上涨0.8%。华尔街见闻稍早前文章也提及，分析人士发现，过去一个月有12个市场的绝对租金下降，是2020年以来的首次。迈阿密是租金下降最快的城市，7月份平均租金下降了11美元，另外有五个市场的租金在过去30天里没有变化。 Zumper首席执行官Anthemos Georgedes在报告中表示： 多年来，我们看到Zumper用户在面积、位置、设施和室友等方面做出让步；最近，我们发现有些人在寻找租得起的房子时变得很有创意。许多租房者正在选择通过短租方式暂时安身，特别是在他们无法负担高昂的押金和入住费的情况。 华尔街见闻此前提及，在过去一年中，美国租房需求日益上涨，随着疫情好转，人们返回大城市工作，一些住房供应短缺的地区租赁需求激增。 其次，由于美联储大幅加息，抵押贷款利率以数十年来最快速度上行，许多准购房者纷纷退回租房市场，令这场危机雪上加霜。 此外，StreetEasy在7月报告中提及，美国租房市场在疫情早期曾出现疲软，租金水平处于低位，因此在今年二季度房东希望积极上调租金，从而弥补此前他们在疫情期间提供的房租折扣。

道明银行预测，加拿大楼价，到2023年第1季，会较2022年初录得20％至25％跌幅；同期物业成交量会缩减35％。 道银经济分析员Rishi Sondhi表示，预期的楼价下跌，将反映会出现「前所未有的跌幅」，至少可以追溯至1980年代末统计数据开始时。 道银的报告指出，楼价的跌幅，只会抵销部分疫情期间录得的46％升幅。 Sondhi表示，楼市只会出现调整，且调整幅度不算严重。 道银对长远楼市仍持乐观看法，因为人口增长，应可保持楼市健康发展，支撑物业需求。

未来十年温哥华预计会有越来越多的游客，有人提议在温哥华市中心Seymour街的一个停车场上建造一个新的酒店。 该项目简单地称为Seymour街848号酒店（建议的地址），正处于重新规划阶段。申请书显示，有393个房间，317英尺（97米）的酒店塔楼基本上位于西摩对面的奥菲姆剧院的背面，以及国会大厦住宅楼（126米）。它也紧挨着斯米特街的交响乐广场塔楼。 该楼基本上是一个单一用途的建筑，有两个独立的酒店空间；一个将用于短期住宿（在申请中称为酒店1），第二个将用于长期客人（称为酒店2）。酒店1将较低，而酒店2将是顶部的12层。 "申请书说："酒店2号的入口在地面上提供了一个跃层，顶层将是登记入住和酒店休息室。 在街道层面，还指定了一个新的酒吧空间。虽然该项目将失去一个地面停车场，但设计中已经包括59个地下停车位和33个自行车停车位。 该项目的支持者表示，随着温哥华旅游业和商务旅行的发展，该市需要新的酒店房间。 "他们在申请书中说："在城市处于酒店危机的时候，848 Seymour酒店将帮助遭受供应和种类严重不足的旅游行业。

周五，有网友在网上论讨爆料，称一套位于多伦多华人区域万锦渔人村社区的半独立屋，以121.8万挂牌价上市。在收Offer的最后一天，居然涌入12个比价Offer，大有抢房的味意味。 加拿大从今年3月进入加息周期以来，火热的房地产市场遭到重创，半年来全国房价大跌。但目前升息周期远未结束，难道华人区房市率先开始复苏，大家纷纷开始入场抄底？ 根据"51找房"显示的信息，该房产位于Brock Avenue (Berczy)上，8月16日挂牌出售，挂牌价为121.8万。 信息显示该房为3室3卫生间，双车库。2022年地税为4864元，没有管理费。周边小学，中学等教育设施周边，华人超市购物极其方便。在经过12个Offer比价之后，该半独立屋最终以145万成交，溢价近5%。 此轮加息周期远未到终点，而且美联储本周已经表示将继续鹰派加息，可以预估加拿大央行也将跟进，至少到今年年底加息政策不会停止。而且明年如果通胀依旧维持高位，央行也不可能启动降息。因为此房溢价近20%出售，有网友惊呼持币观望的买家已经开始进场抄底。 而从周边的其他房源来看，都有高于或低于挂牌价的案例。 比如这套位于Harbord Street (Berczy)上的镇屋，以1,428,888挂牌出售，8月23日以141万售出。 图源：51找房 另外一套位于同区域William Berczy Boulevard (Berczy)上的镇屋，99.8万挂牌上市，最终以131.5万成交，溢价31.76% 图源：51找房 根据大数据显示，该区域的半独立屋在今年1月曾创下167万的平均成交价。随后一路下跌，到今年7月，目前的成交平均价仅为120.95万。 因为央行加息增加贷款难度和还款压力，目前多伦多的买家观望情绪浓厚。再加上本轮升息周期远未结束，许多买家也担心自己抄底抄在半山腰，没有进入房市的动力。 而根据官方公布的数据，更是让多伦多房市蔓延着悲观情绪。 根据CP24报道，7月份大多伦多地区房地产市场的放缓趋势加剧，大多伦多房地产局发布7月份的房屋销售额比去年同期下降了47%，比今年6月份，环比下降了24%。 大多伦多房地产局周四公布7月份的房市活动具体数据。其中，7月的4,912套房屋销售量几乎是2022年前6个月转手的9,339套房屋的一半。 在高通货膨胀，高利息的严峻经济形势下，许多家庭的财务状况都开始急剧恶化。而另一个可怕的数据显示，加拿大房市还有经历另外一个噩梦——房屋净值抵押贷款（HELOC）正在急剧上升。 房屋净值(home equity)，就是房屋现在的市场评估价，减去按揭贷款的余额，所得到的价值。房主可以利用房屋净值向银行申请房屋净值（抵押）信用额度贷款（Home Equity Line of Credit，HELOC）。 加拿大目前这项债务正在急剧攀升。6月份的全国未偿还得余额达到1711亿，比前一个月增长了0.6%（+11亿）。 与去年相比，增长幅度高达2.9%（+48亿），这是非常大的增长。 图源：OSFI 年增长率是近十年来的最高速度，6月份2.9%的增长是自2013年2月以来最大的增长。 当利率上升时，通常会降低对人们对新贷款的需求。当目前HELOC却出现新增大量贷款得情况，这非常反常。 由于没有使用要求的限制，房屋净值贷款可以用于学费，生活费等日常开支；也可以用于进行投资等杠杆操作。 美联储已经定调将继续激进加息，加拿大央行更大概论会在9月跟进继续大幅度加息。像这样加价抢Offer是因为房源，所造成的特殊案例，还是有购房者已经按耐不住，决定入市。

在加拿大银行加息的情况下，住房价格在过去几个月里一直在下降。但是，尽管市场降温，根据一项新的调查，加拿大25%的非房主的千禧一代仍然说他们相信他们永远不会拥有住房。 这项在线调查由Leger公司在6月进行，并由Royal LePage委托，涉及2,003名年龄在26至41岁之间的加拿大人。 调查显示，安大略省的千禧一代最不可能设想成为房主，31%的人说他们不相信自己会拥有房子。相比之下，只有15%的魁北克人认为他们永远不会成为房主。 然而，调查发现，68%的无房的千禧一代说，拥有房屋对他们很重要。这一数字在大城市更高，在多伦多、蒙特利尔、温哥华和卡尔加里，有74%至79%的受访者说他们重视房屋所有权。 "虽然负担能力仍然是一个挑战，但加拿大继续看到千禧一代的强烈需求，他们像他们的父母一样，将拥有住房视为一种权利。皇家地产公司总裁兼首席执行官Phil Soper在周三发布的新闻稿中说："在所有年龄段的加拿大人中，成为房主的愿望依然强烈。 调查显示，在60％的受访者中，他们认为自己有一天会拥有自己的房子，其中略多于一半的受访者说他们必须搬迁才能拥有房子。 在多伦多，认为自己有朝一日会在当前城市拥有住房的千禧一代的比例最低，只有22%的人说他们认为有可能在该城市买房。同时，根据调查，在住房被认为更可负担的卡尔加里，47%的人说他们相信他们可以在他们的城市拥有一个家。 在那些希望在未来五年内买房的人中，调查发现41%的千禧一代说他们计划搬迁到不同的城市或城镇。尽管72%的加拿大人表示，如果生活成本不是问题，他们宁愿留在目前的社区。 此外，46%的受访者--包括不列颠哥伦比亚省60%的千禧一代--说他们不相信他们的工资会快速增长到足以让他们在目前的城市买得起房子，而35%的人认为会。 索珀说，这些数字强调了 "大幅增加加拿大的住房供应 "的必要性。 "虽然我们目前看到市场活动放缓......我们预计活动将再次上升，尽管不是以我们在整个2021年和2022年初看到的速度，"Soper在新闻稿中说。 "他补充说："这些被搁置的购买意向者的回归，人口的增长，主要来自于移民水平的提高，加上家庭形成的变化......将需要更多可用的住房存量，以确保市场的平衡，并帮助使许多加拿大人的负担能力重新达到。 调查发现，在家工作也改变了买房的偏好。在接受调查的人中，20%的加拿大千禧一代--包括加拿大大西洋地区的28%，说他们更喜欢住在城市以外的地方，完全在远程工作。 "索珀说："强劲的房地产需求不再集中在主要中心地区，而是扩大到许多郊区和外郊，在那里购房者可以购买更大、更实惠的房产，因为人们对通勤的容忍度降低了，对工作时间和地点的灵活性的渴望增加了。

Desjardins的经济学家预测，因为在激进的加息、冷却的房地产市场和美国经济增长疲软的情况下，加拿大的经济前景也被拖累，加拿大预计将在2023年上半年进入衰退。 图源：REUTERS/Patrick Doyle 在周四发布的一份报告中，Desjardins的经济学家表示，将飙升的通胀率拉回到2%的范围"并不容易"，软着陆已经变得"越来越不可能"。 首席经济学家Jimmy Jean、加拿大经济高级主管Randall Bartless，和首席经济学家Hendrix Vachon在研究报告中写道："加拿大的经济，像许多其他国家一样，似乎正在进入一个轻微的下滑期，应该在2023年初达到低谷。在我们看来，这种下降是一种必要的痛苦过程，因为有助于抵消一些通货膨胀的不平衡。" "我们现在预计加拿大经济将在2023年上半年陷入温和的衰退。" 虽然加拿大的通货膨胀率在7月放缓至7.6%，但加拿大央行已表示继续加息是必要的，以抑制飙升的通货膨胀。自3月以来，该央行一直在积极加息，最近一次加息100个基点，使关键利率达到2.5%。 基准利率预计将在今年秋季至少达到3.25%，Desjardins的经济学家指出，这将给加拿大房地产市场带来进一步的压力，并拖累家庭支出和商业投资，2023年初的实际GDP略有收缩。 但是拖累经济增长的最重要因素是房地产市场的冷却。经济学家指出，自2月份达到高峰以来，全国的房屋销售已经下降了31%，价格下降了17%。Jean在给客户的另一份说明中说，住房市场的调整和对国内需求的溢出效应，将导致明年年初连续两个季度的GDP收缩。 "我们预计住房市场还将继续冷却几个季度，这应该会拉低住宅投资，直到2023年底。" "这将成为拖累加拿大前景的主要因素。" 随着增长放缓，经济学家警告说，就业市场将减弱并可能推高失业率。然而，他们也指出，随着就业市场从一个强势的位置开始，并且劳动力短缺达到创纪录的水平，失业率的上升可能比预测的要低。加拿大家庭中较高的储蓄率，也将保证家庭的生活。 尽管如此，经济学家们指出，软着陆的情况比"短期和浅度"的经济衰退更不现实，但"如果不对高通胀作出反应，从长远来看对经济增长更加不利。" "2023年的经济衰退可能不是一个好消息，但它应该有助于避免一个更痛苦的结果。它也可能为2024年更强劲的增长打下基础，同时伴随着更低和更稳定的通货膨胀。"

■温哥华市长甘迺迪(左)和市议员博伊尔（Christine Boyle），上个月为“温哥华计划”顺利通过感到高兴和骄傲。 甘迺迪Instagram 蜗居温哥华实属不易！对温哥华市长甘迺迪(Kennedy Stewart)来说，住房危机一直是他任内最大的挑战，却也是最令他感到自豪之处。他说，如果能在10月市选中成功连任市长，解决温市房屋问题，仍然是他的首要任务。 甘迺迪说，他非常能感受在温哥华生活困窘的处境。 // 接受专访时他提到：“我12岁时家里宣布破产了，房子被迫查封拍卖，对于当时还在就读小学的我来说，那是一段很自卑艰苦的日子。我希望所有的家庭和孩子，都不要再为寻找一个安定住所而忧虑，因此我在这个任期和未来若有幸继续4年服务的时间中，都将把住房问题当成首要任务。” 7月底市议会刚结束这个议期前，通过了“温哥华计划”(Vancouver Plan)重大城市规划方案，其核心理念就是甘迺迪主政下全力推动的目标–-兴建更多的可负担房租单位，而不是豪华的柏文单位。 他说：“2010年前后几年，温哥华平均每年兴建4,000个柏文单位，但75%都是豪华公寓，去年我们批准了9,000个柏文单位，其中60%都是专门用以出租的单位。”  冀恢复华埠昔日风采 他说，如果一个城市只住着富人，但真正在这个城市工作的打工族，却无法在市内生活，被迫居住到好几十公里以外的地方而通勤上班，这是令人难过的。“在温哥华打工族应该要有选择，如果想住独立屋，可以选择到郊区买自住房，但若想住在城市内，应该有负担得起的租房选择。” 5月底投票通过的百老汇开发计划，要求开发商将旧大楼改头换貌时，必须确保原来在老楼中的租客，能重新以原租金标准搬回新大楼内，未来在“温哥华计划”的框架下，希望其他发展项目比照办理。甘迺迪说：“温哥华将建立起全国最具保护租房者的制度。” 重视环保的甘迺迪，在本会期也提出一个惊人创举，就是计划对大型石油公司提出诉讼，追讨他们在气候变化问题上造成的成本，因此温哥华市议会7月通过，拨款66万元(每位市民拨一元为基准)，用于潜在诉讼费。 有人笑甘迺迪异想天开，或批评温哥华不该越界做起联邦政府该做的事情，但甘迺迪说：“几十年前美国有城市开始控告烟草公司时，很多人也认为以卵击石，但有人带头后，很多人开始关注集气，我相信温哥华起头后，省和联邦政府将陆续加入阵营，共同施压石油公司。” 至于华社关注的华埠治安和歧视等问题，甘迺迪说：“恢复华埠昔日风采，是我的工作重点之一，每次在华埠散步聊天，居民都给了我很多建议，商家也乐意分享经验，我非常喜欢华埠社区温暖合作的氛围，未来大家可以一起努力帮助华埠重生。” 面对10月市选，甘迺迪这次不再单枪匹马，而是筹组了名为Forward Together的政党，他说：“如果有志同道合的伙伴，在市议会就能推动更多更好的政策。我知道有其他政党高喊著减税来吸引选票，但减税只是削减更多服务，将会可能缺乏警力维护治安，也没有资源解决滥药危机，这些最后造成的恶果，仍然会让全市民众承担。”   ■甘迺迪希望未来4年，仍能继续推动市政理想，让温哥华市人人安居乐业。

安省省长道格福特位于怡陶碧谷6 Tettenhall Road的旧宅，于本周二（23日）以270万售出，比原定要价低近50万，物业于7月13日以约320万（$3,199,888）上市叫卖，大约两周后减价至约280万（2,800,888）。 福特放售的独立屋，拥有6间房、4个浴室，楼面面积约4,500平方呎。福特之前曾表示，计划搬到已故母亲的家中居住。 由于安省房价已经从2月份高峰下跌15%，预计到2023年底将进一步下跌8%，并且从2021年7月起，销售额下降四成七。 Desjardins Economic Studies最近一份报告指楼价高企以及不断上涨的抵押贷款利率使买家无法负担置业。  

加拿大房地产市场在今年春季狂升之后终于开始降温。MLS全国房价指数(HPI)显示，从2022年6月到7月，房价整体下跌了1.7%。 BMO银行首席经济师Doug Porter的报告指出，加拿大住房市场正在走入熊市。Porter称，市场未售出房屋的库存已经从年初的1.7个月，增加到3.4个月，接近疫情前的水平。同时，销量与新上市房屋比率跌到50%，安省的比率跌到40%，而2021年全年都高于75%。 图源： ROB 除了房市，经济衰退的可能性正在逼近，这将推动房屋成本进一步下跌。 这让许多加拿大人开始考虑，现在是不是进场抄底的好时机？ 以下是CTV个人理财作者Christopher Liew提供的一些需要考虑的因素： 市场因素 房地产市场处于一个不断变化的状态，它取决于整体经济状况、联邦利率、建筑材料成本等等。以下是买房时需要考虑的一些最重要的市场因素。 利率和通胀 约87%的购房者需要申请房贷，而不是用现金支付。房贷利率与联邦利率密切相关。 加拿大7月的通胀率是7.6%，央行正在推动量化紧缩政策，将联邦隔夜利率提高到2.5%。随着利率上升，买房者的贷款月供会增加。同时，这意味着房价也会下跌。 卖方市场vs.买方市场 在买方市场，待售房屋的数量多于买家。相反，在卖方市场，买房的人比市场上可供房屋要多。 根据MLS数据，目前加拿大还不是买方市场。销量与新上市比率(SNLR)如果低于40%，就属于买方市场，而目前的数字高于这一标准。 图源：storeys.com 个人因素 个人的财务状况决定了买房的能力。以下是买房时最需要考虑的个人因素。 信用评分 多数银行要求你的信用评分至少达到600分。如果分数低于600，可能很难找到贷款人，即使找到也几乎肯定会收取更高的利率。加拿大有许多提供免费信用评分报告的服务。 收入记录 评估房贷资格时，多数贷款机构希望看到你有可靠的收入来源，能够支付每月的按揭供款。此外，他们还会看你如何处理你的财务，看你是否按时支付账单，债务水平是否可以接受。他们需要确保你在支付每月的开支后还有足够的钱支付房贷月供。 首付 多数银行要求的最低首付是房屋总价的5%，也可能会要求借款人支付10%的首付。 2022年买房明智吗？ 虽然谁也无法预测未来会发生什么，但是由于利率升了，房价很有可能继续面临下行压力。 Liew表示，他个人会等到市场转向买方市场，看到价格再跌一些后购买。 他也建议大家阅读每月更新的加拿大房地产协会（CREA）报告，了解市场的变化。 另外，不同地区的市场反应有很大不同，所以要密切关注你想购买的地区，并密切关注接下来的几个月。

日前安省房屋销量呈现断崖式下跌，房价也随着跌落。Desjoardins Economic Studies此前预计，到2023年年底前房价会比2022年2月的高峰期下跌18%，但现在最新报告表示，跌幅会远超过预期。 （图源：blog.remax.ca） 这份报告表示，房价现在已经比2月高峰期跌了15%，最新预测认为，到明年底时，房价会比今年2月跌落24%。 新报告指出，跌幅超过此前预期是因为市场状况“快速恶化”，同时房贷利率上涨比所预计的更大幅且频繁。 不过虽然楼市出现重大修正，但报告也表示，Desjardins仍然认为，到2023年年底时，安省的房价还是会比疫情刚开始时高出15%。 “楼市在今年春季达到高峰。高房价和上升的房贷利率严重打击了住房可负担性，销量下跌，房源正在增加，” Desjardins说道。“因此我们迅速地从卖方市场变成更加平衡的状态。但买家们都在旁观望，在此前抢房战激烈的一些地方，房价会很快反弹。” 不过未来几个月，房屋交易量预计会进一步下降，买方市场会持续一段时间。   （图源：livabl.com） 据Desjardins Affordability Index报告，几乎安省每个大型住房市场都在2022年底出现不可负担的局面。 虽然全省范围内的房价已经开始下跌，今年2月到7月期间，各地跌幅在10%在30%之间，但Desjardins认为，住房可负担性不会在短期内改善，因为利率仍在进一步上升。 央行预计会在今年年底前进一步加息，利率可能会从现在2.5%提高到3.25%。 上升的借贷成本、激增的材料费等也让建房者和买家暂停新项目。 虽然今年上半年安省的建房率仍然强劲，但Desjardins在报告中表示，新房数量预计会在2022年减少约20%，到了2023年跌幅会达到30%。 尤其新独立屋的建造将急剧减少，半独立屋、镇屋和公寓的跌幅较小。 Desjardins在报告中预计，到了2023年底，住房可负担性会有所好转，届时在房价进一步下跌之后，央行很可能会开始调降利率。但在那之前，安省的住房不可负担性都会让许多原先想要买房的人留在租房市场。

根据一根最新报告，2022年第二季度加拿大住房市场的可负担性出现了41年来最严重的恶化。 （图源：CTV） 这份由National Bank Financial Markets在周二发布的报告研究了加拿大10个城市区域的住房市场。National Bank经济学家们通过计算房贷支出与收入的百分比（MPPI）来评估可负担性问题，这是一种把当地平均房价水平的房产月供与收入中位数来进行比较的方法。 “在房价继续于第二季度上升的情况下，住房可负担性也因为上涨的房贷利率而出现恶化，” 报告写道。 这份报告发现10个城市区域在2022年第二季度的房价中位数是$810,985，而平均一套房子的月供为$4,166，并由此计算出房贷与收入的百分比为63.9%，这是自1981年以来的最高数字。 报告指出，这意味着这项指数比上一个季度增长10.4%，比去年涨了19.1%。在2000年时，平均房贷与收入百分比为40.7%。 （图源：CTV） 其中一些城市区域的房贷与收入百分比超过了90%。温哥华一带的住房可负担性最低，当地非公寓住宅（包括独立屋、半独立屋和镇屋）的房贷与收入百分比达121.2%，公寓的房贷与收入百分比为51%，由此导致当地所有房屋的房贷与收入百分比为96.9%。 Victoria的住房可负担性也与温哥华不相上下。当地房贷与收入百分比为95.6%，其中非公寓住宅为102.5%，公寓为52.9%。在大多区，非公寓住房的房贷与收入百分比为98.2%，公寓是53.3%，所有类型住房的房贷与收入百分比达91%。 最接近全国平均房贷与收入百分比水平的地区是Hamilton，当地所有房屋的房贷与收入百分比为66.6%。 蒙特利尔与加拿大首都渥太华的房贷与收入百分比处于中游位置。在蒙特利尔，非公寓住房的房贷与收入百分比为50.1%，公寓为33.9%。Ottawa-Gatineau区域非公寓住房的房贷与收入百分比为50.9%，公寓是28.6%。 草原省份城市和魁北克城的住房可负担性最高。卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯和魁北克城的非公寓住房的房贷与收入百分比在30%至37%之间，公寓的百分比在15%至19%之间。 （图源：CTV） 不过由于近期楼市有所放缓，National Bank的经济学家们表示，在住房可负担性方面将出现好消息，因为该银行预测，在未来几个月内，房价会下跌10%。 “这个发展趋势加上5年房贷利率的稳定性将能让加拿大的住房可负担性在年底前有所提高，” 报告中写道。

根据RE/MAX Canada在8月18日发布的一份报告，尽管许多加拿大购房者仍然保持观望态度，但在价格大幅下跌的情况下，一些地区的独立屋买家已经被吸引回市场。 图源：彭博社 报告发现，与今年前三个月相比，大多伦多地区40%的社区和大温哥华地区31%的社区，在第二季度的房屋销售量都有所增长。 RE/MAX Canada的总裁Christopher Alexander说：“对于那些在第二季度活跃的买家来说，由于价格下降和未来更高利率的威胁，使得许多人冲去购买独立屋。” 在多伦多，大部分独立屋销售增长的社区都发生在市区以内。 Alexander：“鉴于核心区通常更具弹性，有强劲需求，可供出售的房屋供应有限，家庭收入增加，以及高端市场更大的公平性支撑，结果并不出人意料。” 由于借贷利率飙升，加拿大两个最大房地产市场的独立屋价格，自今年早些时候触及峰值以来，一直在不断下跌。 图源：RE/MAX Canada 价格放缓 但是房市仍然保持相对稳定 根据多伦多地区房地产委员会的数据，7月份多伦多市独立屋的基准价格为$1,515,763加元，而在2月份为$2,073,989加元。 温哥华的价格下跌不太明显。7月份的独立屋基准价格为$2,000,600加元，而4月份为$2,139,200加元。 RE/MAX Canada的执行副总裁Elton Ash解释说：“虽然我们看到价格有所回落，但天还没有塌下来。” “事实上，市场状况相对稳定，因此买家不应期待巨大的回落。销售-活跃挂牌数量在总体上保持平衡，在某些地区甚至紧张。例如，在温哥华，今年6月 50%的市场供应量低于去年，销售额也相应下降。这一趋势可能会使价格在未来保持相当稳定。” 一些房地产经纪人看到，卖家在价格低迷的情况下选择将他们的房屋下架，导致某些地区的库存紧缩。 Alexander表示，他预计低住房库存的趋势将持续下去。 他说：“这是一个真正的挑战，因为从历史角度来看，以及在人口增长和未来需求的背景下，独立屋的供应仍然很低。这仍将是影响多伦多和温哥华房市的关键因素。” “更严峻的市场条件和可能的衰退，将是主要的市场障碍，但历史提醒我们，衰退往往会带来强劲的反弹。”