地产

近期，加拿大卑诗省（B.C.）的金融监管机构重拳出击，吊销了多名地产经纪的执照，并开出高额罚单。 这些地产经纪一边向税务局申报“负收入”或极低收入，一边利用伪造的财务报表和银行文件申请房贷，成功购房，同时帮助客户通过类似手段获得贷款，牟取高额非法收益。 涉案的非法房贷产业链庞大，涉及超过900名购房者，违规贷款金额高达5亿加元。  监管机构表示，这一案件至少涉及23人，其中15人已接受处罚，其余8人仍在等待听证会。     “影子”贷款经纪操控房贷黑幕，地产经纪成帮凶 此次案件的核心人物名叫 Jay Kanth Chaudhary，是一名未注册的“影子”贷款经纪人（shadow mortgage broker）。尽管他没有合法执照，却在市场上非法经营多年，专门帮助无资格获得贷款的购房者伪造财务和税务文件，以符合银行的审批标准。   他的运作模式包括：   ·伪造收入、税务记录和银行文件，让客户看起来符合银行贷款资格； ·利用四名持牌贷款经纪和20多名地产经纪，让他们作为贷款申请的“代办人”，掩盖其非法操作； ·赚取高额手续费，在近900笔房贷交易中获利数百万加元。 过去几年，Chaudhary 及其合作的地产经纪们疯狂造假，导致市场上大量“假资格”购房者成功获得贷款。     BCFSA早在2019年就对Chaudhary发布了紧急“停止和禁止令”（Cease and Desist Order），但他仍然继续暗中经营近十年。监管机构花费多年调查，终于在2024年展开大规模执法行动。 地产经纪一边“负收入”申报，一边暗中暴富 在此次查处的多名地产经纪中，Molenia Golshani 的案例尤为典型。 她在向税务局申报年收入负$459的情况下，仍然通过伪造财务报表成功获得房贷，买下一套房产！与此同时，她还向客户推荐“影子”贷款经纪，帮助更多人通过假文件获得贷款，可能从中获取佣金。     其他涉案地产经纪包括： Homayoun (Sam) Haji Karimloo：不仅帮助客户接触影子贷款经纪，还用伪造文件为自己申请贷款。 Sayna Sadat Mirzadeh：她在2017年用Chaudhary 伪造的税务文件申请房贷，贷款申请由Chaudhary 的妻子（已被终身禁业的前贷款经纪）递交。 Afsaneh Zarshenas：同样因参与此案被罚款$50,000，并被要求完成额外教育课程后才能重新获得执照。 Jin Luo：他和自己的房地产公司同意取消执照，并支付$5,000的执法费用。 房贷造假如何影响市场？普通购房者是否受害？ 尽管 Chaudhary 声称，他的客户没有违约，银行也没有遭受损失，但监管机构认为，这种行为对整个房地产市场和金融体系造成了严重的负面影响。     首先是推高房价，大量不符合贷款资格的买家通过造假进入市场，导致需求飙升，进一步助长房价上涨。此外增加银行贷款风险，这些造假购房者的还款能力实际上存疑，一旦市场下滑或利率上升，可能出现违约潮。最终会影响普通购房者，真正合规的买家面对价格高企和竞争失衡，购房难度进一步加大。 B.C.金融监管机构（BCFSA）表示，“房贷造假不仅破坏行业诚信，也给金融机构和消费者带来极大的潜在风险。” 监管机构出手，吊销执照 + 高额罚款 BCFSA 经过多年的调查，终于曝光了这一产业链，并对涉案的地产经纪和贷款经纪进行了严厉处罚，包括： Molenia Golshani、Homayoun Karimloo、Sayna Mirzadeh 等多名地产经纪被吊销执照并处以高额罚款；曾帮助提交165笔虚假贷款申请的贷款经纪 Shane Ballard 被判处终身禁业，罚款$50,000； Chaudhary 本人尽管已被查处，但由于 RCMP（加拿大皇家骑警）认为案件“不在管辖范围内”，至今尚未正式立案。 前地产经纪 Rashin Rohani 被罚款 $130,000，并被取消执照，现正上诉中。 Sarbjit Bains（另一名“影子”贷款经纪）签署同意令，支付$35,000 罚款，并同意立即停止从事贷款经纪业务。 有专家表示，如果此类案件不受到刑事追责，加拿大房地产行业仍可能继续存在类似的房贷欺诈行为。     房贷审批将更加严格，购房者要注意什么？ 此次案件曝光后，加拿大监管机构预计将对房贷审批流程 进行更严格的监控，包括：银行将加强对收入和税务文件的审查，以防止类似造假行为。地产经纪和贷款经纪的合规要求将更严格，违规者可能面临更严厉的处罚。普通购房者在办理房贷时，需确保所提供的财务信息真实，否则可能面临贷款拒绝甚至法律后果。 有分析认为，这次查处只是冰山一角，未来加拿大房地产市场仍可能有更多黑幕被揭露。 信息来源：https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/mortgage-real-estate-fraud-1.7485867

温哥华房地产投资公司因不当行为达成10万美元和解 一家在卑诗省注册的温哥华房地产投资公司，因不当行为向BC证券委员会（BCSC）支付了10万美元的和解款。   根据BCSC的说法，Addy Technology Corp（以下简称“addy”）允许客户通过“购买各种发行方的股份或合伙单位”，以最低1美元的金额进行房地产和开发项目的投资。 BCSC指出，该投资公司在未注册的情况下进行证券交易是其不当行为。在BCSC的一份媒体声明中，该委员会表示，addy自愿向BCSC提供相关信息，从而避免了召开听证会。BCSC还表示，addy没有证券监管不当行为的历史。   addy在社交媒体上的宣传语是：“我们让房地产投资触手可及。今天只需1美元即可开始投资！” BCSC表示，“在2018年至2025年期间，addy交易了大约2600万美元的各类证券，平均每位投资者的投资金额为700美元。addy向投资者收取会员费，以便提前访问某些物业和平台的附加功能，并向发行方和豁免市场经销商（EMDs）收取软件许可费用，以便他们使用其平台。” 在这段时间内，addy向其会员收取的投资费用在25美元至500美元之间，“以便提前访问某些地产和平台的附加功能。” 自2022年10月起，addy的年会员费增加了50美元。   BCSC的决定表示，实际上投资该平台并不需要会员费。BCSC的决定进一步指出，“自2022年10月起，addy向发行方及免税市场经销商收取每月100美元的软件许可费用，或一次性费用最高为25,000美元。” “addy通过其在线平台、电子邮件和社交媒体募集发行方的投资，以中介方式进行相关交易，并以使用其在线平台的费用形式获得补偿，这些行为引发了注册的要求，”BCSC补充道。 BCSC指出，addy试图依赖豁免注册要求，但这些豁免并不适用：   “众筹”豁免不适用，因为一些发行方的主要负责人与addy有共同的利益 使用已注册的EMD来促进交易不适用，因为addy仍然在继续向潜在买家进行推销，这与国家关于使用此类经销商的规定相悖 根据BCSC官网表示，其是否选择对案件以刑事或行政方式进行处理，是根据具体情况逐案决定的。考虑的变量包括欺诈、失信以及公司是否有任何犯罪历史。 通过此次和解，温哥华房地产投资公司放弃了举行听证会或寻求司法审查的权利。

加拿大央行已于周三（3 月 12 日）再次降息，这已经是连续第七次降息，专家表示，这对想要买房或卖房的加拿大人来说，绝对是个大好消息！ 房价稳定超两年，如今市场更有利买家！ 根据皇家地产（Royal LePage）总裁兼 CEO Phil Soper 的分析，央行降息将让房价更具吸引力。他在接受采访时表示：“从经济角度来看，买房变得更便宜了。贷款利率下降，工资上涨，这种情况在过去 50 年里并不常见。” 然而，Soper 表示，与此同时，美国总统特朗普（Donald Trump）的经济政策却可能给市场带来不确定性，让一些潜在买家和卖家产生观望情绪。 房价真的要涨？还是最佳上车时机？ 在过去两年半里，加拿大房价整体保持稳定，而央行降息后，房市可能会迎来新的变化。Soper 认为，利率下降直接降低了贷款成本，让买房更容易，“南安省的房价正在变得更可负担。” 不过，温尼伯 Royal LePage Prime Real Estate 的经纪人兼合伙人 Michael Froese 则持更谨慎的态度。他认为，全球贸易战和经济不确定性可能会影响市场情绪，“对于部分人来说，今年可能不是做出大额投资的最佳时机。” 尽管如此，生活仍在继续。Froese 补充道：“无论有没有贸易战，每天都有新生儿出生，这些人生大事往往才是决定买房、卖房的关键因素。”换句话说，刚需购房族不会因为经济局势变化而停下脚步。 降息让这三类人最受益！ 对于普通加拿大人来说，央行降息最直接的影响就是贷款变便宜了！ 首次购房者：更容易上车！ 贷款利率下降，意味着月供更低，首付压力更小！ 过去几年被高房价劝退的买家，现在可能是入场的好时机！ 2. 持有浮动利率贷款者：每月支出减少！ 如果你现在有浮动利率（Variable Rate）的房贷，利率下降后，你的每月还款额也会降低！ 贷款金额越大，省下的利息就越多！ 3. 信用额度（Line of Credit）使用者：利息负担减轻！ 房屋净值贷款（HELOC）、个人信用额度等浮动利率的借贷产品，都会因为降息而利率下降！ 长期持有大额信用额度的家庭，可以利用这次降息重新调整还款计划，减少利息支出！ 专家警告：近期买房别忽视这一点！ 虽然降息是个大好消息，但并不意味着可以无脑冲！ 专家提醒： 贸易战、经济动荡仍然存在，房市短期可能不会立刻迎来大涨。 如果打算贷款买房，要提前计算好自己的还款能力，以免利率未来反弹带来还贷压力。 房价虽更可负担，但市场情绪仍不明朗，入市还需谨慎！

联邦政府推出数十种标准化房屋设计，旨在帮助城市更快、更便宜地建造房屋。但一些开发商警告称，如果市政当局的许可制度没有改善，并且没有大规模的建筑材料采购计划，这些计划最终只不过是一本创意书。 上星期发布的《住房设计目录》包含近 50 幅不同风格住宅的效果图、平面图布局和建筑细节，例如巷道住宅、排屋和多单元住宅。其中 7 种设计是由一位温哥华建筑师创建的，将用卑诗省的建筑。 卑诗省小型住房组织执行负责人 Dan Winer 表示，虽然他赞赏增加低密度住宅的努力，但须要有配套措施才能建造这些住宅。 「标准化设计是一大进步——它们为加拿大人提供了更多选择，降低了开发前期的设计成本，为行业提供了确定性，同时保持了社区特色。但成功与否最终将取决于市政分区政策、许可时间表和成本结构。如果没有在地方层面进行有意义的精简，这些设计可能不会产生预期的影响。」 这些新的联邦设计图可以在网路上免费取得。 自 2005 年以来一直专注于巷道和小型住宅建设的公司 Smallworks Ltd. 执行长杰克弗莱 (Jake Fry) 认为，标准化设计是积极的第一步，体现了他们希望采取措施降低建房成本的愿望。” 然而，他们都需要「某种锤子来创造一个可以建造这些东西的环境」。这意味着市政当局须对采用省和联邦的设计图时，要加快分区和许可流程。 到目前为止，各市政府的反应力道还不大。其中一些城市，例如本拿比和基隆拿，有自己的标准化设计目录。 弗莱说，如果标准化设计要加快施工速度并降低成本，就需要与采购或预制材料的计划结合。 戴维森 (Britin Davidson) 是定制住宅、填充式和多户住宅的专家，他说市政府对于审批建筑许可仍要耗费很久时间，例如本拿比有自己的标准化设计目录，但「房产在大小和情况方面差异很大，包括车道、树木、斜坡和死胡同都会考量」。 他说：「基隆拿的城市开发受到好评，并非是因为他们有标准化设计目录，而是其他城市需要复制他们的快速批准文化。」

多伦多允许建后巷屋后，一名房主投资45万加元建造了一套后巷屋，以为会吸引更多买家，谁知结果适得其反，最后只能比心理价位降价25万才脱手。 图源：51找房 根据51找房数据显示，这套房子位于多伦多27 Chisholm Avenue，房主杰里米·威尔逊（Jeremy Wilson）在后院建造的后巷屋，并没有带来他所期望的吸引力。 图源：51找房 威尔逊表示，他在这座两居室套房上投入了近45万加元，原计划将其出租。然而，在花了五年时间建造后（其中大部分工作由他亲自完成），他和现任妻子决定各自出售自己的房屋，然后建造一座更大的住房来安置家庭。 他的妻子在短短几天内就卖掉了她的房子，而威尔逊的房产却迟迟无人问津。 图源：51找房 挂牌出售超过五个月后，他意识到后巷屋反而成了潜在买家的阻碍，因为他们并不需要这座额外的建筑。 威尔逊说，“这让房子更难卖，因为现在多了一个额外的建筑，而我又必须收回成本。相比之下，我妻子的房子在三天内就卖掉了，因为它是一个完全标准的多伦多三居室半独立屋”。 图源：51找房 自2018年起，在多伦多建造后巷屋无需特殊许可，因为市议会希望在低层住宅区增加密度并提供更多出租房源。对房主来说，这不仅是获取租金收入的机会，也可以作为多代同堂的居住方案——让年长的父母、成年子女或其他家庭成员有一个独立的生活空间。 图源：51找房 然而，七年过去了，那些想要出售带有后巷屋的房产的人发现，这类房产并未能带来预期的增值。 数据显示，带有后巷屋的房产通常需要几个月才能卖出，而根据多伦多地产局（TRREB）2月份的数据，独立屋和半独立屋的平均销售周期仅为20多天。此外，许多这类房产的挂牌价格在出售过程中下降了数十万加元。 图源：51找房 以今年3月市场上的三处带后巷屋的多伦多房产为例，其中一处挂牌三周后价格下降约24万加元，另一处两个月内降价24万加元，还有一处三个月内降价35万加元。 位于Humewood-Cedarvale的一处房产，在市场上挂牌九个月后才于1月售出，期间价格从355万加元降至310.2万加元。 不过，也有例外。例如，一处位于Annex的房产在2月挂牌六天后，就以182.5万加元的价格售出，甚至略高于要价。 威尔逊在12年前购入这处房产，并利用房屋资产贷款建造了后巷屋。然而，这也导致他的房贷大幅增加。 图源：51找房 他在去年10月以185万加元的价格挂牌出售这处房产（其中包括一栋翻新的三居室独立屋和一座位于两车位车库上的后巷屋），但今年1月不得不将售价降至169.5万加元。而TRREB数据显示，该地区2月份的独立屋平均售价仅为139.5万加元。 威尔逊共收到两份报价：一份是在去年11月，报价170万加元，但附带了一些令他感到不安的条件；另一份是在今年2月，报价160万加元，但同样附带了高昂的附加条件。 最终，他意识到自己不得不以远低于预期的价格出售。 威尔逊说，“我原本以为‘买两座房子’这个卖点会吸引买家，或者会有像我一样看重租金收益的人。但事实证明，情况并非如此”。 图源：51找房 多伦多房地产经纪公司Toronto Realty Boutique的经纪人罗米·哈拉比（Romey Halabi）表示，通常建造后巷屋的房主，是为了长期居住——无论是为了缩小住房规模、出租，还是给年迈父母或上大学的子女提供独立空间。 他说，他“极少”遇到客户想要出售或购买已经带有后巷屋的房产。 哈拉比指出，后巷屋确实可能增加房产价值，但找到合适的买家需要耐心，并需要针对特定人群进行精准营销。 “如果你打算向大众市场推广，你可能会失望。大多数人要么不想要，要么不了解它。”他说。他补充道，买家通常不愿意成为房东，也不一定想要一个紧邻自己住房的额外房屋。 Right At Home Realty的房地产经纪人保罗·约翰斯顿（Paul Johnston）表示，房主在出售房产时，并不能保证能够收回后巷屋的全部建造成本。 “这就像房屋装修、新完工的地下室，或者游泳池一样。不同的买家对这些改造会有不同的价值评估。” 此外，虽然威尔逊的后巷屋是建在车库上，但有些后巷屋会取代停车位，而约翰斯顿认为，这对大多数买家来说是“交易破坏者”。 威尔逊透露，160万加元的交易差点因房产产权限制问题而告吹。 图源：51找房 2019年，他与多伦多市政府签署了一项协议，承诺在20年内不得将后巷屋从主屋中拆分出售，以换取开发费用的延期支付。但买家担心这一限制会影响未来的转售。 尽管买家可以签署同样的协议，继续避免缴纳这笔费用，但他们仍然要求威尔逊支付9万加元的开发费用。 然而，威尔逊表示，拆分出售并不可行。 “后巷屋法规要求，所有管线都必须从主屋连接——包括电力、管道、排水。因此，要想拆分产权，必须重新铺设所有这些连接，成本可能高达10万加元或以上。” 尽管威尔逊一度打算放弃交易，但最终还是选择支付9万加元的费用，以完成出售，避免继续支付房贷。