地产

作为加拿大房地产市场最热闹繁荣的地区，新斯科舍省（NS）在过去两年中房价飞涨，尤其是当地房价基数低，更是受到包括加拿大各省、以及很多来自美国的买家青睐。 以 2 月该地区房价最巅峰时期的水平来看，该省房价最贵的哈利法克斯-达特茅斯地区来看，平均住宅价格在年涨幅 31% 的基础上只有也只有 59 万加元，全省平均房价只有 42 万加元。 但对于当地来说，动辄高达百分之三十、四十的价格涨幅已经让民众怨声载道。 今年 3 月底，该省公布预算时提出，将引入一项新的税收制度：跨省买家的房产税。在加拿大全国也是开先河之举。 按照当时的规定，这项制度自 2022 年 4 月 1 日起实施，包括两个部分： 针对非本省居民额外增加购房契税 5% 针对跨省买家额外征收地税 2% 购房契税（Deed Trasnfer Tax），自 2022 年 4 月 1 日起，该省将对非 NS 省居民购买的住宅不动产额外征收 5 %的地契转让税。该项税收将不适用于 2022 年 4 月 1 日之前签订的购房买卖协议。非本省居民购房者在交易结束之日起 6 个月内迁入本省的，将享受免税待遇。 非居民房产税 (Property Tax)，自 2022 - 23 财政年度起，该省将对新斯科舍省非居民拥有的住宅不动产征收额外的地税，每$100 加元评估价值对应收取 $2.00 加元的地税。该税将不适用于3 个以上单元的住宅物业以及出租给 NS 省居民至少 12 个月的住宅。针对一个房产有多人持有的情况，如果 50 %或更多的所有权是 NS 省居民，则可免除这一税务。 不过仅仅一个月过去之后，NS 省又改了口风，其中针对跨省买家的房产税部分将被取消。但针对外省买家的购房契税部分，则继续保留。 NS 省省长 Tim Houston 表示，该省正在寻找正确的途径来缓解负担能力。其中做出的重要变革，就是将取消针对外省居民的房产税规定，但购房契税继续保留。 统计显示，该省共有 2.8 万套住宅为非本省居民持有，其中： 34% 持有房产价值低于 $150,000； 12% 持有房产价值介于 $150,000 - $250,000 之间； 12% 持有房产价值高于 $250,000； 另有 42% 持有房产属于空置住宅用土地。 Tim Houston 承认，这种制度不够合理，因此他们选择顺应民意做出了调整，寻找更加合理的房市来确保当地房价的可负担性。 反对人士批评指出，政府在设立税收项目时不采纳业界意见、关起门来做决定是有违民主的，这也将毁坏该省的声誉。 NS 省对于很多加拿大人和美国购房者来说是暑期的度假圣地，因此不少来自外省和国外的买家都在这里持有度假类房产。此外，来自安省和魁省的很多投资者和机构也在当地持有房产，用于出租和投资。 ref：https://atlantic.ctvnews.ca/relief-for-some-as-n-s-ditches-non-resident-property-tax-plan-1.5892489

全球最大地产投资公司黑石集团（Blackstone Inc.，又称百仕通集团）正在加拿大扩大房地产业务，并在多伦多开设了一个办事处。目前，该公司正从大规模投资于仓库，向商业和住宅地产等新领域扩张。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL 据环球邮报报道，作为全球最大的资产管理公司之一，黑石周一宣布，已聘请前加拿大退休金计划投资委员会(Canada Pension Plan Investment Board)高管Janice Lin担任其加拿大房地产业务的负责人。过去两年，Lin一直担任养老院运营商Revera Inc.的首席投资官。 Lin在一份新闻稿中说：“我期待着加强黑石在加拿大的强大影响力，支持多个不同行业的企业。加拿大的人口增长率是七国集团中最高的，几乎是美国的两倍，我相信这将继续在市场上创造令人兴奋的机会。” 黑石目前在加拿大拥有约450处房产，价值140亿元。其投资组合主要集中在物流领域，比如仓库。2018年，黑石与魁北克储蓄投资集团（Caisse de dépôt et placement du Québec）的子公司Ivanhoé Cambridge Inc.合作，以38亿元(包括债务)收购Pure Industrial REIT。去年，作为对Cominar REIT收购案的一部分，Pure收购了另外190处工业地产。 最近，黑石扩大了其在加拿大的商业和住宅业务。该基金资产管理公司于2019年以10亿元收购了温哥华的Bentall Center。 Bentall Center（图源：Courtesy Ivanhoe Cambridge） 2021年，该公司以2.4亿元的价格在多伦多市中心收购了三栋办公楼，这是一处专注于科技的地产，被称为Atlantic complex。 99 Atlantic and 40 Hanna Avenues（图源：Courtesy 99atlantic.com） 去年，黑石集团和一位合伙人还在魁北克购买了12套老年之家。今年4月，这家公司又斥资2.3亿元收购了蒙特利尔的加拿大航空-阿尔托利亚大厦(Air Canada-Altoria Tower)。 Air Canada-Altoria Tower（图源：Courtesy Kevric） 黑石驻纽约的美洲房地产主管Nadeem Meghji表示，该公司目前投资的工业地产主要围绕电商、租赁、生命科学办公室，以及受益于流媒体服务激增电影制作室。 Meghji来自温哥华，他在一份新闻稿中说：“我们长期以来都相信加拿大经济的实力。” 黑石集团是全球最大的房地产投资者之一，拥有2980亿美元的房地产，并管理8,800亿美元的资产。其主要竞争对手都是加拿大公司，包括Brookfield Asset Management Inc.。 黑石的规模正在扩大，因为其机构投资者客户增加了房地产的资金。总部位于英国的投资数据服务机构Preqin今年4月发布的一项针对退休金计划、保险公司和捐赠基金的调查发现，26%的投资者今年计划将3亿元或更多的资金用于房地产，而年前只有9%。 行业调查显示，全球而言，基金经理们在这一领域的投资约为4.1万亿美元。 房地产的部分吸引力在于人们认为它具有对冲通胀的价值。商业房地产服务公司Avision Young最近发布的一份研究报告称，"房地产与通胀之间的关系比传统观点认为的要微妙得多。" Avision Young对加拿大、美国和英国的主要市场进行了研究，发现在短期内(不到5年)，房地产市场并不能在通胀飙升时提供多少保护。然而，投资周期在5年或更长时间，该行业的表现就会跑赢大盘（outperformed）。 图源：Avision Young 该研究发现，“房地产的抗通胀能力最适合那些准备好应对多年经济和房地产周期波动的长期业主。” 参考链接： https://www.theglobeandmail.com/business/article-blackstone-targets-canadian-real-estate-opens-office-in-toronto/ https://www.avisonyoung.com/is-real-estate-an-inflation-hedge

相信住在温哥华的朋友对于本拿比乡村博物馆都不会陌生。   本拿比乡村博物馆（Burnaby Village Museum）建于1972年，是加拿大不列颠哥伦比亚省本拿比市的一个露天博物馆，位于鹿湖公园内。   该博物馆规模庞大，包含31个完整的建筑，占地10英亩（4公顷）。馆内展示的内容主要包括20世纪初期的建筑以及生活方式，旨在反映当时本拿比居民的乡村文化与生活面貌。   本拿比乡村博物馆的一角   今年夏天本拿比乡村博物馆将迎来50周年馆庆，该博物馆正在仔细研究他们对不同族群历史文化的展现。本拿比乡村博物馆原住民教育委员会于今天中午颁布新的条例来“对抗”博物馆的展览和活动中的“殖民文化”。   本拿比乡村博物馆的原住民教育专员尼蔻-普莱斯（Nicole Preissl）说，从今天（5月8日星期日）开始，博物馆的展出内容中将禁止出现“殖民者”的服饰与其他白人传统文化展示。   普莱斯认为，博物馆原本的展出象征了殖民主义，以及原住民团体心中的伤痕。   原本博物馆中扮演上世纪的白人居民的工作人员也被取消，理由是他们反映了殖民主义。该条例称，删除殖民者服饰只是推翻殖民者文化的第一步。   "为了确保我们在传承那些真正重要的文化内容，包括殖民者的历史和原住民的历史，白人殖民者的传统服装必须被删除掉，" 普莱斯在声明中称。   "殖民者的服装让人感觉到它可能来自一个有偏见的立场，这让原住民社区感到不安"。   原本馆内反映一个世纪前当地居民生活面貌的的“殖民者服装”将被禁止   普莱斯是卑诗省Sto:lo和Leq'a:mel原住民部落的成员，她说她从未看到自己部落的原住民的文化和民族在任何博物馆中得到展现。她认为有必要做点什么来改变这一点。   "对我来说，本拿比乡村博物馆必须扩大关于原住民的内容，"她说。   "我从未在任何博物馆中看到自己的影子。我从来没有看到我的文化、我的同族。我想让所有游客来到本拿比村博物馆这样的地方，可以更多地了解到我的人民，而不是看到一群白人殖民者。"   发生在本拿比的乡村博物馆的事情不过是全加拿大“文化去殖民化”的一个缩影。   全国的博物馆一直在采取类似措施，以消除他们在消除原住民历史方面的作用。去年，维多利亚的皇家不列颠哥伦比亚省博物馆宣布，它将重新改造以及扩大原住民展厅的，以便更好地展示原住民文化。   本拿比乡村博物馆博物馆内将出现更多关于原住民文化的内容，即便该馆是为了反映当地白人居民的乡村文化   加拿大博物馆协会的发言人丽贝卡-麦肯齐（Rebecca Mackenzie）说，在过去的三年里，他们一直与下属的2000多家博物馆合作，要求全加拿大的博物馆去殖民化，这主要包括减少白人文化的影响力。   "没有两个博物馆是相同的。因此，重要的是加拿大人要认识到，这个世界上有无穷无尽的组合方式来实现去殖民化，而删除白人殖民者文化只是其中之一"麦肯锡说。   她说，每个博物馆必须找出他们自己的去殖民化方式，但博物馆与原住民团体密切合作，展示他们的故事和文化更为重要。   麦肯齐补充说，去殖民化不单单是消除殖民者文化，而是要有一个 "全循环 "的方法，以帮助原住民文化的复兴与发展。   加拿大博物馆协会称关于原住民文化的展览将被摆在第一优先级，无论博物馆本身是否与原住民文化有关   她说："每个加拿大博物馆都应当扪心自问，原住民在你的业务中拥有什么样的声音？”   "我们在过去看到的例子是，博物馆以白人文化为主导，很少甚至没有展出原住民文化，这是不合适的。"

从食品到汽油再到住房，所有的东西都在涨价，大多数打工者的工资上涨速度不可能像通胀一样快，但是至少有一个群体的收入成功超过了通胀，那就是房地产经纪人。   据Globe and Mail报道，加拿大全国各地的房地产经纪人在2021年赚了百亿元的佣金。       温哥华Engel and Volkers的经纪人Amy Leong说：“我认为每个人都经历了一些通胀灾难;但在我们这个行业，通胀是非常幸运的事”。   简单地说，加拿大2021年的全国平均房价在一年内飙升26%，大多数房地产经纪人的收入同步上升，因为他们的薪酬是基于销售价格固定百分比的佣金。   经纪人拿了多少佣金很难确定：一些市场5%的佣金由买家和卖家经纪分成，另一些市场的比率接近3%，某些情况下可能高达6%或7%。少数交易是固定收费或无佣金销售。   加拿大最大的经纪人品牌Royal LePage拥有2.2万名经纪人，其总裁兼首席执行官Phil Soper表示，根据他的数据，2021年的平均佣金可能为4.1%。   他表示：“过去几十年，(佣金)往往每年下降约5个基点：20年前是5%，再20年前是6%。”   根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，2021年有66万6995套房屋售出，总成交额为$4,811亿元。假设房地产经纪人每笔交易的平均佣金为4%，那么预计佣金收入高达$192亿元。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL   然而，据Soper说，这些钱并不是平均分配给房地产经纪人的。   “收入往往不会随房价线性增长，这是该行业的一个可悲事实，”他说，统计数据显示，成千上万的经纪人每年只会卖出一套或更少的房子。竞争也更加激烈，如今加拿大有15万名有执照的房地产经纪人，而20年前这个数字可能只有一半。在一个炙热的市场中，一个买方经纪人可以带客户去看13个房屋展示，并提供报价，但只能赢得其中的一次，这意味着其他12次是他们没有得到报酬的时间。   “如果你做得很好，成为业务的顶峰，2021年对你来说将是创纪录的一年，”Soper说，“整个行业并没有看到你可能认为的那种意外之财。”   一笔交易的金额可能是巨大的。举个例子，2004年，也就是18年前，位于多伦多Don Mills社区一栋四居室住宅: 9 Waxwing Place 9，以$63.5万元的价格售出。5%的佣金将由购房经纪人和挂牌经纪人平分$31,750元。   2022年2月，这所房子以205万元的价格出售，这意味着如果两名经纪人能够获得5%的佣金，他们将平分10.25万元。涨幅是222%，经通胀调整后，高出125%。   2004年，多伦多地区地产局（TRREB）共录得83,501宗交易，总成交额为$263.2亿元。因此，如果平均佣金为5%，房地产经纪人可分得约$13亿元的佣金。   到2021年，TRREB的销售区域扩大，销量达到121,712宗，总价值达$1,333亿元。如果我们接受目前平均佣金为4.1%的事实，那就是$54亿元的佣金。18年来增长了315%。如果把所有66,000名TRREB成员的平均收入计算出来，就等于每人收入$81,000元。   在一个房价飙升的卖方市场，业主可能会对房地产经纪人施压，要求他们降低一些佣金。“   Engel and Volkers Montreal的经纪人Jeff Lee指出，有些卖家认为，固定费用或零佣金服务可以做得同样好，但他们最终往往会回来找他。“当他们卖不出去的时候，他们会打电话给我们。”   不过，佣金似乎并没有大幅下降：TRREB现有8150间挂牌的房屋中，只有59间的合作佣金比例在1%。   事实上，顶级经纪人的佣金可能远远高于4%或5%。   多伦多Bosley Real Estate Ltd.的经纪人Dave Fleming说，“我有一个经18年完善的流程，我在挂牌上花了很多钱。”他说，营销和布置等成本加起来可能高达数万元。   “我有一个客户。我说，如果你投$5万元进去，你会得到$25万元。我们以$140万元上市，最终以$160万元成交。花了5周时间，我没有再收他们钱，这是他们得到的价值。”   “还有一个人对我说，‘我不会付给你5%的利息，我不需要你的花里胡气……把我那该死的公寓卖了吧。我说，这不是关于我，我在努力为你赚最多的钱。”   在房地产行业也存在收益风险：经纪人不拿薪水，依赖于他们能完成的销售数量，而且不能保证到下一年保持类似的交易量。   但是，与20年前相比，现在房地产经纪人每笔交易赚了多少钱，这是不可忽视的。根据加拿大统计局的数据，在Waxwing Place销售期间(2004-2021年)，加拿大经济其他行业的平均小时工资从18.50元上升到30元。这些数字没有经过通胀调整的增幅是66%，即使是工资最高的公用事业工人，也仅增长了78%。   与9 Waxwing Place等每笔交易增长222%相比，数字相形见绌，但索珀认为，考虑2021年佣金飙升的正确框架是农业。他说：“如果你是一个农民，春天雨水充足，收获季节干燥，你可以获得丰收……但你要拼命工作。”

近日有社交媒体一则租房帖文引起关注，该帖文放租位于温市中心的无窗床位房，房间可见仅能容纳一张单人床，租金高达每月750元。不过，有刚毕业尚未找到工作的年轻人表示，月租750元能在温市市中心有瓦遮头，可谓“物超所值”，但无奈计划联系屋主时，发现该帖文已被删除 在过去几天，一则发布在社交媒体的广告称，屋主愿意租出位于温市中心的柏文房间，价钱为每月750元，从帖文中的相片可见，该无窗房间疑似是柏文的书房，或杂物房改建，空间只能容纳一张小型单人床，行走空间也仅有一个普通身形大小。 网民对于一个犹如胶囊式床位的房间，租金高达750元，随即议论纷纷，有网民抨击屋主“物尽其用”，不放过任何商机。但刚毕业的小梁则表示，该房子看似私隐度高，交通方便，若以每月750元在温市中心居住，是捡到便宜货，认为该租盘会十分抢手。 今年年初从温哥华岛大学（Vancouver Island University）毕业的小梁，现时租住在素里的一居室地下室，通勤大温各地动辄40分钟至1小时，房租亦每月高达1,300元。他表示，毕业至今尚未找到正职工作，投了上百份简历都石沉大海，现时在餐馆从事兼职服务生帮补生计。 小梁对于该帖文感到非常惊讶，称首次看到在温市中心，有每月1,000元租金以下的房间，他说：“我在温哥华岛读书的时候，租住一个独立房间都要每月750元，厨房与洗手间共用，这个房间看起来非常不错，感觉非常温馨，在市中心居住方便出勤，毋须驾车增加开支，长久来说，真的省下不少钱。” 小梁续指，由于现在温哥华物价及租金高，但与薪酬却不成比例，对于尚未找到工作的他，仍须由在中国的父母资助，生活感到百上加斤。他说：“以一个大学商科毕业生为例，每月薪酬大概3000元左右，无法应付在大温衣食住行等各式各样的开支，何况是刚刚毕业，尚未找到工作的社会新人？750元是非常合理的价钱。” 小梁其后尝试在该社交网站寻找该帖文，无奈帖文已被删除。  

大温地产局（REBGV）发布 2022 年 4 月大温地区的住宅房地产交易报告，4 月大温地区的房地产买家已经日趋冷静，这也使得房地产交易重回历史平均水平。   统计显示，4 月大温辖区售出房屋 3232 套，相比去年 4 月同期（4908 套）下降了 34.1%，比今年 3 月大温地产局的销售量（4344 套）也下降了 25.6%。   与过去十年 4 月房市交易历史平均水平相比，仅高于平均值 1.5%。     大温地产局主席 Daniel John 表示，在过去的两个月里，房屋销售量正在从去年创纪录的水平逐步放缓，房屋销售正在恢复到更传统的水平。对于想要在大温地区买房的人来说，这将有更多时间可以做出选择，申请贷款融资，并在做出决定之前可以进行房屋检查等充分调查。   挂牌量大增 需求减少   2022 年 4 月，在大温地区的 MLS 系统里新增的挂牌房屋总数有 6,107 套，与 2021 年 4 月新增挂牌量相比下降 23.1%；和 2022 年 3 月的新增挂牌数量相比下降 8.5%。   这使得大温地区 MLS 系统里的挂牌总数达到 8,796 套，比去年同期仍有 15.3% 的短缺、比今年 3 月有 14.1% 的增长。这已经是进入 2022 年以来挂售房源数量持续第四个月的增长。   伴随着两次大幅加息、以及未来持续加息的预期，同时上市房屋数量的猛涨，使得大温的房地产市场日趋平衡，其中独立屋市场已经十分接近平衡市场。   4 月大温地产局辖区售出与挂牌比率（sales-to-active listings ratio）为 36.7% ，相比 3 月的 56.9% 大幅下降。   其中各房型的售出与挂牌比率各不相同，联排屋仍然是市场中最为稀缺的房型（47.1%），公寓市场与联排屋十分接近（45%），独立屋该比率最低（25.3%）最接近平衡市场水平。     按照房地产业内惯例，当该比率高于 20% 时，房市处于卖方市场，房价有上涨的压力；当该比率低于 12% 时，房市处于买方市场，房价有下降的压力；当该比率介于 12%-20% 区间时，市场处于平衡市场。   从房价来看，4 月大温地产局辖区各房型在 MLS 系统的综合基准价格为 $1,374,500，比 2021 年同期上涨18.9%，与今年 3 月基准价相比月涨幅 1%。   所有房型的平均待售时间仍然不超过 3 周，其中独立屋最长需要 21 天，而联排屋仅需 13 天，公寓也只需要 17 天。   从各房型综合来看，详细数据如下：   独立屋   待售房源：3,806 套 售出：962 套 基准价：$2139,200 （比 2021 年同期上涨 20.8%；比 3 月上涨 1%） 待售时间：21 天   联排屋   待售房源：1,228 套 售出：578 套 基准价：$1,150,500 （比 2021 年同期上涨 25%；比 3 月上涨 1.1%） 待售时间：13 天   公寓   待售房源：3,762 套 售出：1,692 套 基准价：$844,700 （比 2021 年同期上涨 16%；比 3 月上涨 1.1%） 待售时间：17 天     从历史均价图来看，联排屋从历史高位下跌较为明显。   整个市场中，之前最热门、涨势最好的郊区房房价格和销售量如今下降最快。   大温地产局辖区包括：本那比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温、皮特草原、高贵林港、穆迪港、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、温哥华、西温和惠斯勒。  

凯西沃森（Kasey Watson，68 岁）是一名退休企业活动策划师，她的弟弟特里沃森（Terry Watson，66 岁）则是一名退休铝材制造商。 2020年初，凯西住在莱斯利村（Leslieville）的一幢两床一卫的独立式住宅中。当时，她的弟弟特里住在布灵顿（Burlington）、属于他们父母的一所三床单浴室的房子里，而他们的父母已在十年前去世。 同年夏天，两姐弟决定卖掉布灵顿的房子，因为特里需要花大量气力去维护房子的状态。可惜房子出售的利润微乎其微，特里没有足够的钱购买自己的房子，因此特里考虑搬去和姐姐一起住，但他需要使用助行器，而凯西家的浴室在二楼，让他难以使用。 两姐弟于是考虑在凯西的家中加建一个套房建筑，内设一间卧室和一间浴室，但凯西对这种长期的建设项目犹豫不决，因为她刚刚才忍受完区内一个足足延续四年的公寓建筑工程。2020年9月，特里在里弗代尔（Riverdale）以每月2,000元的价格租了一套单间公寓，同时他们制定了长期住房计划。   与此同时，凯西正在研究住屋的解决方案，并了解到该市最近已将巷道套房建筑合法化，但经她了解过后，发现相关项目计划的面积太大，而她的后院只有不到900尺的空间；价格方面则在30万到40万元之间，对她而言太昂贵。 然后，在2021年1月，凯西在密西沙加的一家公司Ballance Containers看到一篇文章，该公司用集装箱制造床铺和巷道套房建筑，凯西认为这将是完美的解决方案。 这个套房建筑十分划算，只需大约13万元，占地不到250尺，屋子结构可以预先制造，大大减少施工对住户的干扰。特里对凯西开玩笑说他将会住在一个锡罐内，但他也喜欢在拥有自己空间，同时与姐姐亲近。 2021年2月，凯西联系了Ballance Containers，他们在一周内准备好了图纸和估算。该公司最初提议一个245尺的方形设计，由两个相邻的集装箱组成，该计划不幸地于2021年5月被该市否决。设计师于是改为选择了长方形的集装箱，总面积稍微小一点，只有220尺，但仍有足够的空间容纳所有必需品。 入口有一个台阶，而趟门的设计，则可以在和暖天气提供额外通风。 厨房区有一个带通风罩、由两个燃烧器组成的电炉。特里采用开放式橱柜设计，并没有安装柜门，这样可以使他在使用助行器时，更容易取用物品。 厨房的左边是特里的起居范围和睡眠区，有一张桌子的空间，他可以在那里吃饭和工作，比如制作模型汽车套件，他还为他的宠物鱼准备了一个水族箱。 一张双人床很完美地塞进了套房的尽头。 浴室位于入口的右侧，淋浴间设有座位，旁边是一个小水槽和一个马桶。当朋友发现凯西和特里两姐弟正在着手建造套房时，便送了一个马桶给他们作为礼物。凯西说：“那某程度上是个笑话，我收到一个绑着一条大红丝带的马桶。”浴室的袖珍门滑入墙壁，是一个节省空间而且易于使用的小设计。 集装箱有踢脚线电暖气，但没有冷气系统，一旦夏天来临时，他们会考虑安装便携式冷气机，但特里说他不介意高温。由于制造商通过切断了一个40英尺集装箱的末端来建造房屋，他们用雪松木板密封了开口端。 新建计划于2021年7月提交，并于10月底获得批准。2021年12月，他们开始准备为集装箱安装地面。建筑工人挖掘了将要放置套房建筑的地点，并放上四个水泥支柱以支撑集装箱。该装置本身正在Ballance Containers位于密西沙加的工作室建造。从墙壁、地板到厨房安装、水槽和淋浴间，一切都将在那里完成。 2022年1月15日，集装箱装潢完成后，被吊入凯西的后院并放置在水泥柱上，工人们只用了几天时间就完成了水电连接。1月底，一名城市检查员给这所房子颁发了安全印章。特里于2022年2月25日从里弗代尔的公寓收拾好行李，搬进了新的集装箱住宅。 沃森两姐弟相信巷道集装箱套房是一项不错的投资，如果有一天特里搬走，他们会将其出租。如果凯西需要卖掉她的房子，套房作为她财产的一部分，将有助于增加房子价值，但他们都希望在退休后留在家中。 到目前为止，凯西和特里正在享受他们的新生活环境，他们每天至少见面一次，特里每隔一段时间就会到凯西家洗衣服。凯西每周都会让她的弟弟来她家吃几次饭，虽然相反的事情并没有发生，她开玩笑说：“我还没有被邀请到弟弟那边，不过没关系。”

BC省的居民Mike Armstrong，和妻子Jessica对年前开始出售位于Mission东部，Errock湖畔的两座小木屋，他们计划卖了房后搬到温哥华岛上，可以跟家人住得更近。但万万没有想到，五年后，他们在没有卖掉任何一处房产的情况下，却被要求支付数万元的房地产佣金。 （图源：CTV） 4月25日，BC省最高法院作出裁决，要求这对夫妇向Century 21 Seaside Realty支付52,500元的佣金。 Sheila Tucker法官在她的裁决中认为，尽管该交易从未完成，但销售合同却一直在执行。 她说："佣金条款并没有提到成交或完成，佣金条款本身仅显示，佣金是与可执行的合同而相关联的。" 她还提到了Multiple Listing Agreements（MLS）合同中涉及经纪公司报酬的一个条款，其中指出："应支付给上市经纪公司的报酬应在销售完成之日前或完成之日，或在没有签订销售合同的情况下，在上市经纪公司提出书面要求后7天内支付，以较早者为准。" Armstrong在法庭诉讼中称房地产经纪人违反了信托责任，说房产经纪没有告知他们，没有销售的情况下仍需支付佣金。Tucker不同意这个解释，他说虽然不清楚这对夫妇花了多少时间查看MLS合同，但他们在签字前确实审查了这些合同，这是"无可争议的"。 Armstrong说，他们的律师正在审查法院的裁决。 他说："我们从法庭案件中学到的一件事是，他们告诉你什么并不重要。法官说交易不一定意味着销售交易完成，销售交易可能只意味着签署合同。难道······当你去买东西的时候，不是以现金换取产品吗？" Armstrong说，在2017年4月这批土地挂牌上市后几个月，就有一个买家前来购买。在延期后，购买价格最终定为135万，成交日期为2018年7月，但销售没有完成。 法官在法庭裁决中说，由Michael Tran代表的意向买家Vans Intrust Investments Ltd.是由这对夫妇的卖方房地产经纪人Fabian Saul确定的，Tran在2017年8月实地看了房屋。 根据裁决信息，当月的晚些时候，Armstrong夫妇签订了一份有限制的双重代理协议，由同一家经纪公司分别代表卖家和买家。法官说，他们还签订了一份销售协议，其中一个条款规定："买方要在卖方的帮助下，在成交前参观房产。"这些小木屋只能通过船直接到达，Vans公司当时还支付了不可退还的6万元定金。 但到了2018年4月，Vans却要求买卖延期。Armstrong同意了，作为该协议的一部分，Seaside将其佣金降至52500元。购买价格也增加了5万元，达到135万。保证金也增加了1万元。新的成交日期定在了2018年7月27日。 然而，判决书指出，直到有效期的最后一天，买卖却没有完成。 Armstrong夫妇认为销售协议没有执行，因为要求在卖家的帮助下再次考察房产的条款从未得到满足。但法官Tucker说，房地产经纪人证明，他确实在2018年两次带Tran去看了这些房产。 她说："Saul先生作为Armstrong夫妇的房屋经纪代理人，我很确定他在原定完成日期前至少做了一次，然后在延长的完成期间又再做一次。" eXp房地产公司的温哥华房地产经纪人Tom Everitt说，这种情况不是没有发生过，他补充说，"我不知道有多少房地产经纪人在交易失败时追讨佣金。" "房地产经纪人可能花1、5、10,000元推销房屋······而卖方可以在周日4点解雇你，然后去找买方私下达成交易。这部分是在保护我们这些房地产经纪人，我希望这一点可以理解。" 他说，他强烈希望人们确保了解他们在合同方面所同意的内容，甚至建议在他们不满意的情况下寻求第三方的帮助。 "甚至把它交给律师。确保你知道你在签什么。" Armstrong说，他已经向BC省金融服务管理局提出了投诉，并且还联系了司法部长。他希望看到改变，使卖家不会发现自己处于这种情况，必要时应该改变立法。  

联邦预算其中一重点是解决加国楼房市场炽热的问题，但有专家表示，政府计划透过加快房屋建设来缓解失控的房价，可能在短期内推高建筑成本，并导致长期供应过剩。 联邦政府4月公布未来10年建造350万套房屋的计划，并誓言将房屋建设翻一番，以跟上人口增长和解决房屋供应短缺问题。 不过，专家表示，加拿大的房屋短缺不像政府所说的那么严重，并指动工量处于历史水平的每年约25万间，正建筑的单位数量创下历史新高，完工程序却滞后。 渥太华卡尔顿大学(Carleton University)公共政策教授波默罗伊(Steve Pomeroy)认为，加国肯定需新的供应来满足移民带来的家庭增长，但350万完全是夸大其词。 他说，试图过快地加快建筑步伐存在风险，其中供应链便会遇大堆问题，包括劳动力、土地和材料，实际上更推高房价。 加拿大建筑业已敲响警钟，行业正面对严重工人短缺和退休危机，全球供应链危机更导致木材和其他原材料成本上升; 而住宅建设属省市政府的管辖范围，使制定全国策略变得更困难。 此外，加拿大按揭及房屋公司首席经济师杜根(Bob Dugan)指，移民数量增加和更多年轻人组建新家庭，目前的建筑率几乎没缩小丰业银行(Scotiabank)估算的180间房屋短缺差距。按目前的房屋动工速度，需36年才能解决。 不过，有批评表示，由于有年幼的孩子和跨世代生活，令加拿大每户家庭人数超过G7的平均水平，因此加国应需要更少房屋。 满地可银行首席经济学家波特(Doug Porter)对主要中心城市之外的大规模供应短缺持怀疑态度。 他称，更激烈的建筑工程可能导致市场供过于求。上一次加拿大房价大幅下跌是在1990年代初，此前10年价格快速上涨、导致建筑热和供应过剩。 随着利率上升、需求降温和房屋动工率高企，如建设增长过快，上述情况可能会再度重演。

最近一个卖房广告备受关注！因为照片实在是惨不忍睹！ 这套位于哈利法克斯的半复式公寓在一天之内就被卖掉了，因为它的广告在网上疯传，为房主赢得了关注。 广告中没有任何保留，给你展现了最真实的环境：垃圾场一样的厨房和卧室！ 图源：ctvnews 广告中描述这所挂牌价为$26万的房子是“吸烟者的天堂”，还警告有哮喘病的人最好在进入房子时把呼吸器戴好。 在诚实的态度吸引了求购者的注意力后，卖家经济也强调了房产的积极方面，但仍保持着讽刺的风格。 图源：ctvnews 该房源有三间卧室和一个半浴室，房源中说，由于有太多的东西，所以有点难以进入房屋的某些部分。 房源所附的照片显示，厨房台面杂乱无章，客厅里摆满了很多东西，已经看不到地板了。 图源：ctvnews “它拥有巨大的后院，在你修整这个房子的时候，你可以在后院搭帐篷住。” “在你粉刷、更换窗户、更换屋顶瓦片（我有没有提到天花板漏水）、更换壁纸、装上新的厨房炉灶和新的地板、新的装饰之后，你应该就可以走了。” 房源信息最后说：“如果你有胆量，今天就给你的经纪人打电话。这绝对是一个值得期待的项目！” 图源：ctvnews 据报道，这个销售广告清单是由Exit Realty的房地产经纪人Octavia Purdy撰写的。 Purdy告诉记者，该房屋于周一上市，周二上午有一个展示，当天下午就有一个报价。 虽然发广告肯定有助于快速出售该房产，但它也被分享到了整个社交媒体上，这让现在的房主很不高兴。 图源：ctvnews 房主Lynda MacNeil告诉记者，自从她的丈夫患上老年痴呆症并去世后，她就一直无法维护和清洁房子。同时这位71岁的老人还是残疾人，这使维护工作更加困难。 MacNeil说：“我可以勉强站起来洗三个碗，之后就不得不坐下来休息，我实在是无能为力。” MacNeil的女儿Kim告诉记者，虽然她觉得这个事情很有趣，但她也觉得网上的嘲讽让她和她的家人很尴尬。 目前该家庭已经接受了一个略低于要价的报价。该交易预计将在6月完成。  

重磅！温哥华空屋税明年涨至5% 百万房产交税5万！还要收空铺税 为了进一步打击住房投机并推动更多房主出租未充分利用的房屋，温哥华市长肯尼迪.斯图尔特(Kennedy Stewart)4月13日提出动议：将温哥华市的的空置房屋税率由3%提高至5%，并增加合规审计。昨晚（27日）市议会正式通过该动议，明年生效。 以 5% 的税率计算，根据 BC Assessment 对温哥华管辖范围内房屋的最新平均评估值，均价 200 万加元的空置独立屋需缴纳 100,000 加元的空置税；均价 760,000 加元的公寓或联排别墅，需缴纳 38,000 加元的空置税。这还不包括省政府单独的投机和空置税可能带来的额外处罚。 斯图尔特之前表示，提高税率还将为该市带来更多收入，用于资助经济适用房项目。截至 2021 年底，市政府工作人员报告称，空置税已经累计产生了约 1.06 亿元的收入。斯图尔特表示，去年将税率提高二倍达到3%的决定，为该市带来了3,200万元收入，也确实使空置房屋数量下降。 除了提高税率外，动议还将增加审计和检查次数。对不合规和逃税的审计数量将从目前的每年 9,00 次增加到 2023 年空置税参考年的 20,000 次。可能需要雇用更多的城市工作人员来进行扩大审计，这需要从空屋税收入中收回费用。 斯图尔特说：“我们仍然有数百所房屋空置，还有数千所空置房屋要求豁免。” “通过进一步将税率提高到 5% 并将审计数量增加一倍，我们将让投机者更加困难，并确保温哥华的住房适合我们所有人——而不仅仅是少数人。我期待市议会在这一重要步骤上获得一致支持，因为我们必须使用市政工具包中的所有工具来解决我们的住房危机。” 温哥华市长斯图尔特周二晚上突然提出建议向空置商铺征税，就像对空置住宅征收空屋税一样。温市议会在两名市议员缺席下，以7对2获通过，授权斯图尔特要求省府研究实施商业物业空置税。 斯图尔特表示：“我担心的是，既然我们的空屋税如此有效，迫使许多物业重新投入租赁市场，那么投资者可能会就此转向商业地产，购买商铺，然后静观其变。”他说：“我们一些街区的空置率高达20%，这太糟糕了，所以我们可以探索降低空置率的方法。” 有市民指斯图尔特根本不明白商业物业的运作，业主是希望尽快出租以购取收入，她指其实最重要的问题，是小商业在承租物业时，除了租金外，还要承担物业税、物业保险及责任险、保养费及其他维修费。 商业税联盟（BTA）的代表周四上午发表声明，反对市议会的决定。BTA发言人沙利文表示，在疫情前，温市许多企业之所以关闭或迁往其他城市，主要原因就是高昂的税收。 2、差距太大！加拿大平均房价几乎是美国的两倍！专家看衰政府新政策 加拿大经常拿自己的邻居美国作为对比的对象，尤其是在生活质量、物价、房价等方面，尽管加拿大是最适合居住的国家，但似乎很多东西都比美国的贵。其中就包括房价，加拿大平均住宅的成本几乎是美国标准住宅的两倍之多。 据Nationalpost新闻报道，根据加拿大房地产协会（通过《财富》专栏）的数据，2月份加拿大的平均房价已经达到了创纪录的$816,720加币（或$638,144美元），是家庭平均收入的9倍多。而根据美国全国房地产经纪人协会的数据却显示，同期美国房价上涨27%，达到创纪录的$480,168加币（或$375,300美元），同比增长15%。 这种差距是什么概念呢，相比之下，加拿大房屋的平均价格只能在萨省的敖德萨（Odessa）或是安省的贝尔维尔（Belleville）这些极其偏僻的地方才能买到两居室，而美国房屋的平均价格可以在华盛顿州斯波坎（Spokane 华盛顿州第二大城市）或佛罗里达州坦帕市（Tampa 著名海滨城市）买到相同的两居室房屋。 根据加拿大国家银行的数据，在温哥华和多伦多，普通家庭分别需要将收入的10%存入银行431个月和340个月，才能为购买非公寓住宅的最低首付额。《财富》杂志指出，即使这两个城市都被排除在外，加拿大的平均房价也比去年高出21%。 政府并不会坐视不管，增加供应是特鲁多政府春季预算中制定的住房计划的核心。他们表示，加拿大近年来平均每年将新建约200,000套住房，并承诺“在未来十年内将我们目前的新建筑速度翻一番”。 但该计划很快引起了专家的怀疑。蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡维奇在给投资者的一份报告中写道：“这种情况不会发生，政府这么做也不是出于善意。”卡维奇指出，房屋竣工量已经达到1970年代以来的最高水平，建筑行业的熟练劳动力稀缺，市政府将竭尽全力提高密度。 根据CMHC的最新报告，在加拿大最负担不起的城市温哥华，由于供应紧张和建筑成本上升，目前的情况正在变得更糟。该市的空置率预计将保持在1%左右，而房屋的负担能力预计将延伸到租赁市场。 政府解决住房负担不起的计划的另一部分，即为期两年的外国买家禁令，不适用于加拿大永久居民的学生、外国工人或外国公民。REC Canada公司和房地产投资创始人西蒙·帕帕利亚斯（Simeon Papailias）就表示：“我不认为价格会因此下跌，尽管我确实认为这至少会消除加拿大房地产历史上竞争最激烈的市场中的一些竞争，我认为两年的禁令不会对供应的根本性缺乏产生影响。”

不列颠哥伦比亚省的一对夫妇在出售房产失败后被要求支付房产中介佣金。   在今天的判决中法官命令不列颠哥伦比亚省的一对夫妇向为他们的两处房产挂牌的房地产中介公司支付82,500加币的佣金，尽管这两处房产从未被售出。   迈克-阿姆斯特丹被要求支付中介佣金，即便房产从未被成功售出，“这家房产公司全是骗子！”   迈克和杰西卡-阿姆斯特朗夫妇 （Mike& Jessica Amstrong）在厄尔罗克湖的两块土地的判决证实，他们所签合同同意收取佣金，但并没有标注前提是销售成功。   不列颠哥伦比亚省最高法院法官希拉-塔克（Sheila Tucker）在周四的判决书中写道："双方所签合同中的佣金条款并没有提到房产成交或完成"。   "这表示，无论该房产是否在协定日期之前成交，授权方需要支付佣金“。   法官说，阿姆斯特朗夫妇要向白石镇的21世纪Seaside房地产中介公司支付佣金，并承担法律费用。   位于白石的21世界房地产中介公司在大温一带颇具名气   法官写道，Seaside公司的诉讼要求支付82,500加元的佣金，加上双方的诉讼费用阿姆斯特朗夫妇不得不支付超过20万加币的费用。   塔克法官还驳回了阿姆斯特朗夫妇对房地产经纪人法比安-索尔提出的第三方索赔，并表示他有权获得其费用。   法官强调说，该中介公司履行了合同的条件，将阿姆斯特朗夫妇名下的房产挂牌出售，但合同并没有要求中介公司必须将房产售出。   法庭文件显示，阿姆斯特朗夫妇于2017年5月与Seaside公司签订了一份房屋售卖服务（MLS）协议，为他们在米逊（Mission）的两座乡村别墅提供服务。他们后来还签署了一份双重代理协议，允许该经纪公司在交易中代表买方和卖方。     虽然期间感兴趣的人很多，甚至已经有一名潜在买主完全确定意向，但由于种种原因数年以来一直没有售出，阿姆斯特丹夫妇因此打算寻找另一处房产中介公司。   Seaside公司于2020年对阿姆斯特朗夫妇提起诉讼，要求支付佣金和利息。阿姆斯特朗夫妇后来对该公司提出了第三方索赔，称其违反了信托责任并误导了他们。   在对Seaside公司索赔的回应中，阿姆斯特丹夫妇声称销售协议是不可执行的，因为其中有一个条款规定买方将在交易完成前参观这些房产。他们声称，在协议签署后，他们多次带领客户渡过湖去看这些地段。   法官认为， "如果访问条款是合同完成的条件，对于阿姆斯特丹夫妇来说这就是一个已完成的条件"。   BC省最高法院法官希拉-塔克（Sheila Tucker）   虽然阿姆斯特朗夫妇声称Seaside公司没有告知他们即使没有完成交易也必须支付佣金，从而违反了他对他们的信托责任，但法官说这是没有根据的。   塔克法官指出，迈克-阿姆斯特朗是一名专业的会计师，而且这对夫妇以前也买过和卖过房产。她说，没有证据表明他们没有被给予足够的时间来阅读上市协议，而“他们合同就是这么签的”。   她还说，阿姆斯特朗夫妇未能证明Seaside公司在广告中关于房产售卖的服务，是欺诈性的虚假陈述。   塔克法官认为，即使Seaside公司在美国上市的问题上误导了阿姆斯特朗夫妇，他们在得知不可能上市后仍然继续与他合作，甚至签署了双代理协议。    来自劳伦斯-李的高赞评论称， “政府试图降低房价，但完全忽视了每次转手时从每笔交易中抽取巨额中介费用。在热门的房地产市场中，巨额中介费用加速了房价的上涨。与五年前相比，现在出售价值数百万的房产并没有要求更多的工作，但中介收取的费用却按照资产价值的比例被抬高，而不是所做的工作”。     财产记录显示，阿姆斯特朗夫妇仍然是这两处房产的所有者，在2022年的评估中，这两处房产现在的价值超过了223万加币。

通货膨胀，央行加息等不确定因素，导致加拿大房地产市场出现疲软。而目前根据数据来看，多伦多地区的镇屋出现最大的跌幅。 （图源：Daniel Neuhaus） 根据51找房的数据显示，在2月1日至4月19日期间，GTA地区镇屋的中位价暴跌了22%。而在同一时期，公寓的销量下降最少，为6.8%。半独立式房屋和独立式房屋分别下跌了13.5%和12.1%。 虽然同年相比，2022年GTA的房价仍然在上涨。但从环比来看，3月份的房价比2月份的峰值略微下降了2.6%。房地产专家说，这种下降趋势已经持续到4月。 51找房数据显示，在25个GTA社区的独立屋中，只有Burlington的房价还略有上升，大约2%。其他社区的独立屋价格的中位数，在经历疫情期间的疯涨之后，全部出现下降。 但即使是Burlington，如果不仅仅只看独立屋，而是综合看Burlington的所有房产类型，实际上3月份的价格也是下降的。 Simcoe湖东南部的Brock，独立屋的中位价格下降了29%以上。Georgina和East Gwillimbury的跌幅在20%左右。多伦多、Oakville和Newmarket的房价下降了大约10%。 （图源：51找房） 即使许多办公室还没有采用全职复工的方式，但因为天气回暖，许多人搬回多伦多市中心准备迎接夏天，这也有助于多伦多市中心的房产保持其价值。 从2月份的（市场）高峰来看，市中心的核心区几乎没有看到太大的价格下跌，尤其是公寓市场，很稳定。 而镇屋可能出现了"房价大幅度下跌"，因为价格在去年被炒得太高了。 Leslieville房地产经纪公司Realosophy的总裁John Pasalis一直在追踪每周的房产销售和价格，而不是通常的每月或每年的分析。他说，自3月中旬以来，市场一直呈下降趋势，但在过去几周，销售量低于2019年疫情前的水平。 Pasalis比较了2月前三周，和4月前三周的平均单户房屋价格——包括镇屋、半独立屋和独立屋的变化。他发现Milton、Whitby和Pickering的房价下降了15%。而在多伦多，只下降了6%。 郊区的一些房屋仍在进行竞标。但由于看房次数减少，一些卖家感到恐慌，有时是因为他们已经买了另一套房子，他们的价格远远低于几个月前的售价。 行业专家预估，多伦多地区的房屋价格将继续长期上涨。他指出，该地区强劲的基本面——高就业率和在人口强劲增长下住房供应短缺，GTA地区不太可能成为买方市场的原因。 Pasalis说，如果你不是投资者或炒房者，你买房子是为了住上几年，那么从长远来看，目前的降温并不意味着什么。 但对于2月份买房的人来说，"会有点刺痛。" "如果你在2月份买了房，而且是第一次买房，价格下降了15%或20%，那就很难咽下这口气，即使是暂时的。"、  

在加拿大央行激进加息的预期下，连日来，有关加国房市走势的预期层出不穷。最新的两则来自加拿大按揭和住房公司（CMHC）和加拿大皇家银行（RBC）。CMHC表示，今年的房屋销售、房价和开工量增长幅度都将从疫情期的高点放缓，但在强劲经济、就业和移民的支持下仍将保持高位。而RBC在最新预测中称，房价将于今年春季见顶。 图源：BNN Bloomberg 据BNN Bloomberg报道，在未来更大幅加息的预期下，加拿大皇家银行（RBC）本周下调了对房地产市场的预测。 皇银助理首席经济师Robert Hogue称，加拿大房地产市场在创纪录的上涨之后即将见顶。 Hogue在周四的报告中说，随着加拿大央行(Bank of Canada)的加息周期给房地产活动踩下刹车，市场可能会在今年春天见顶。 他表示：“我们现在预计，房屋转售活动放缓的速度将快于此前预期。或许更重要的是，随着市场情绪从极度看涨转为恶化，我们预计房价将在今年春季见顶。” “在这种已经改变的形势下，各地市场可能会经历一次温和的价格回调，逆转过去一年的巨大涨幅。” Hogue表示，总体而言，全国基准价格可能会从峰值跌至谷底，每季度下跌近5%。 图源：BNN Bloomberg 他估计，今年房屋销售活动将下降13%，2023年将进一步下降14%。由于今年开年的强劲增长，这不会导致2022年房屋平均价格下降，预计今年价格将上涨8.1%，到2023年将下降2.2%。 Hogue还表示，预计房价的下跌在地域上并不均衡，温哥华和多伦多等市场的房价压力将更大。 图源：PHOTO BY ASHLEY FRASER/POSTMEDIA 另一方面，加拿大按揭和住房公司(CMHC)首席经济师Bob Dugan在展望报告中表示：“2023年和2024年，价格增长将趋向于接近长期平均水平，销售和开工活动预计将保持在5年和10年平均水平以上。” “价格上涨可能会继续，主要由上市房屋数量低的市场主导，包括温哥华、多伦多和蒙特利尔。” 目前已经有迹象显示，市场出现了降温迹象。 加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周二公布的数据显示，3月份平均房价较2月份下降2.5%，销量下降5.4%。 有机构预测，随着加拿大央行(Bank of Canada)提高利率以应对不断飙升的通胀，房价会有更大的下跌。 CMHC表示，由于房价增速超过收入增速，住房负担能力将继续下降。 参考链接： https://www.bnnbloomberg.ca/rbc-calls-spring-peak-for-canadian-housing-sees-prices-falling-in-2023-1.1755003 https://vancouversun.com/real-estate/cmhc-says-home-price-and-sales-growth-to-moderate-but-stay-elevated/wcm/588cac98-f302-4aa5-a10b-f02dc49faf25  

两年前就有报道说自由党政府在研究开征房屋净值税（home equity tax），多伦多太阳报报道称，加拿大联邦政府目前现在还在研究向每个房主开征净值税（home equity tax），有专家建议自住房也得交。 图源：多伦多太阳报 房屋净值（home equity）指房屋的估值减去房屋按揭贷款的余额，需要房主都有一个叫房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit，简称HELOC）。 杜鲁多政府一直表示不会征收房屋净值税。由UBC Paul Kershaw教授领导的 Generation Squeeze小组在1月份发布了一份由CMHC资助的报告，呼吁对在加拿大出售主要住宅征收附加税。 加拿大纳税人联合会获得的文件显示，加拿大抵押贷款和住房公司已将纳税人额外的 200,000 加元投入到推动征收高额房屋净值税的报告中。 自1970年代以来，对出售加拿大人自住房屋（primary residences）征税一直是禁止的，但这个UBC报告正着手改变这一点。其报告中的建议包括针对自住房。 据报道，加拿大联邦赤字一举突破万亿大关，目前已经1.2万亿，一些分析师惊呼，这样快速的增加债务水平，可能是一辈子都没有见过的！根据最新的数据显示，加拿大家庭平均有80%的资产都在房地产，与这些资产不可分割的是更多的按揭债务！除了低利息政策的刺激，房地产的低波动性之外，加拿大自住房免税则是普通人投资房产的最大动力！ 买卖基金股票要交税，取出RRSP要交税，买卖自住房却一分钱税都不用交，房产已经成为加拿大人最大的TFSA账户！ 不过，越来越多的迹象显示，加拿大政府已经打起对自住房征税的主意。自从2016年开始，已经要求自住房买卖要上报交易记录，这表明政府已经在收集数据。 加拿大房屋贷款中心CMHC近期委托UBC大学人口卫生研究所一个项目：针对自住房征税的课题！这个绰号为Generation Squeeze的项目，由Paul Kershaw 教授领衔。根据CMHC的发言人透露，这个项目最终目的是均贫富，在有房者和租房者之间寻找平衡点！ Generation Squeeze项目的参与者本身就对有房者持有很大的偏见，其中一个观点就是：加拿大的房东类似彩票中奖者，获得不公平的税务优惠，利用房产的增值确保自己的退休生活，对社会却造成影响，高企的房价，不断上涨的房租，而且造成年轻一代永远买不起房的社会问题！ 温哥华的地产投资者Jurock不无忧虑的对媒体表示，非常担心租住房的征税时代将会降临！原因是他经历了温哥华的海外买家税，地产空置税，从谣言最后都变成预言！ 加拿大财政部预计，Home Equity Tax每年可以增加六十亿加币的财政收入，有了这些收入可以偿付政府的高额债务，可以为社会其他行业降低税负，提高社会生产力，可以增加社会服务项目，可谓一举三得！ 另外还有更多的间接好处，首先对自住房征税可以降低加拿大人对房地产投资的疯狂，有秩序的引导资金进入加拿大股市。过去十几年加拿大股市毫无建树，2015年后加拿大石油公司的股票一落千丈，许多政府和公司的养老金都在加拿大股市投资，而仅有的一点点民间投资纷纷南下美国。拯救加拿大股市已经成为当务之急，房地产税的实施会起到一定的疏导作用。 其次，如果大家不再疯狂的买房，更多的资金将会用于消费，从而刺激经济增长，经济发展好了导致政府收入增加，债务和赤字也得到缓解。最后一点，如果房价不再疯涨，房屋投资价值下降，越来越多的人会选择租房，形成良好的租赁市场环境，更多的自由交易的出租房，也会减缓政府投资廉租屋的压力。 一直以来，Blacklocks Reporter和CTF等媒体一直对开征房屋净值税发出警告，每次报道时，杜鲁多政府和CMHC都予以否认，难道联邦政府拨款45万加元用于一个联邦政府发誓永远不会做的事情？

据加拿大地产局报道：尽管全国地产市场已经有所回落，但大温豪宅市场仍销售火热。加拿大高端房产代理机构苏富比国际地产的数据显示，今年一季度，温哥华100万以上的豪华公寓销售559套，同比增加了29%，400万以上的公寓销量更是增加了8%。然而，在火热的豪宅市场，也有豪华公寓降价出售，被认为和楼层有关。 这套豪华公寓位于温哥华西端区1388-2088 Barclay Street，所在的Presidio大楼是由著名的建筑师Richard Henriquez建造的。   公寓占据了这个公寓楼的整整一层，面积超过3000平方呎，可以360度无死角的欣赏温哥华的城市风景、海景和山景。公寓有三间带浴室的卧室，每间都能欣赏美景，而且公寓大楼靠近斯坦利公园以及购物等便利设施。 今年4月1日，该物业以350万元的价格售出。这个价格让人感觉奇怪。一方面，350万元的售价远低于其上次购买价格。根据卑诗评估局的数据，该套房产上一次是在2021年9月23日以438万的价格被购买。 另一方面，挂牌价格也低于该物业的当前估值。估计局的数据显示，2022年该套公寓的评估价为544万2000元，2021年的估价也高达553万1000元，今年房屋最开始的挂牌价只有459万5000元，低于估价也无人问津，挂牌价后来又降至428万8000元，最后以更低的价格350万出售。 大楼建于20世纪90年代，房屋本身条件没有问题，最新的评估值超过540万元，但最终却被低价出售，被认为可能是受13层的楼层数字影响。 西方世界对数字13的恐惧源于圣经，背叛耶稣基督的犹大被算作最后晚餐的第13位客人。但在有些国家，13则被认为是吉祥的标志。 1388-2088 Barclay Street 之前的大楼建筑中，建商考虑到东西方的文化因素，会省略一些号码，如13、4等，但这种状况导致了一些混乱。比如，温哥华市中心的Burrard Place，实际只有53层，但在进行市场宣传的时候宣称有60层，开发商不仅去除了所有带4的楼层号码，还去掉了13层这个号码。 后来温哥华市府越来越担心楼层号码跳号缺失会导致紧急救援人员作出错误的判断，因此对楼层跳号现象叫停，规定新建的所有大楼的楼层必须连号，不仅有带4的楼层，13层也应该在。 1388-2088 Barclay Street 市府人员表示，不同的群体有不同的喜好，或不同的禁忌，市府的规定真的只是想有个对每个人都一样的的环境。这无关文化或是民族信仰，而是关于安全方面的考虑。 每个人都在数字是按顺序排列的环境中长大的。在压力环境下，紧急救援人员都有可能会犯错。在压力状态下，你会简单地计数。当你开始质疑自己，开始问是第四、第五或第六层时，就变得很困惑。

根据皇家银行（RBC）最新的加国房市展望报告，央行加息后加国明年地产市场很可能出现「适度价格调整」，其中卑诗省及安省房价跌幅最大，卑诗预料房价将会下跌3.8%，而安省预计下跌2.3%。另外，据《住房需求报告》，估计未来10年，有13.6万个家庭将在温市内寻找住房，显示供需导致住房问题在数年内仍难解决。 皇家银行预测，到 2023 年全国房屋基准价将下跌 2.2%，降至 776,900 元，对加国一些最火热的房地产市场影响更为明显。皇银助理首席经济学家罗拔贺格（Robert Hogue）在皇银最新的加国房市展望报告写道，「 我们预计温哥华、多伦多和其他高房价市场，房价下行压力会更大。」「相比之下，我们预计阿省的交易和价格将更具韧力，在大流行之前的长期低迷之后，当地市场需要更大力度从后赶上。」卑诗省的房价预计在 2023 年将会下降 3.8%，降至约 102 万元，这是全国最大的降幅预测，高于安省预计下降 2.3% 。皇家银行表示，加国央行已经宣布的加息，以及银行在加息方面似乎「热衷在年底前大力推进」，将会导致一些买家退出市场。根据展望，那些仍然符合贷款压力测试要求的人，「更高利率将会减少他们获得贷款的数额以及他们可以负担的价钱」。「例如，对于中位收入的家庭来说，固定利率按揭上升将使最高买楼预算减少大约 15%，」罗拔贺格写道，「这将扭转 2020 年和 2021 年初的增长，当时因为利率下降提供大量额外的预算空间买楼。」今年预计房价上涨 8.1% 将使全国房屋基准价达到 794,700 元之后，预期房价下跌对解决可负担性几乎无济于事。 皇银预测 2022 年卑诗省的房价将上涨到 106 万元，比 2021 年增长 6.8%。罗拔贺格表示，预计房价将在春季达到顶峰，然后在今年馀下时间「小幅走弱」。皇银估计加息导致实际市场崩盘的可能性很低，并指出适度的定价修正有几个好处，包括更可持续的地产成交活动和更少价格战。

一份最新出炉的报告显示，大温哥华地区去年在全球最难负担楼价城市中排第三，较前年下降一级。香港则连续12年位居榜首，澳洲悉尼排第二。报告同时指，新冠疫情大流行令全球各地住房负担能力前所未有地恶化。三级政府虽推出多项政策打压房价，但Royal LePage却把加国房价年度升幅，从10.5%上调至15%，由于房价持续高企，房东寧愿把握机会卖掉物业，温哥华愈来愈多租客被赶走。 由美国得州Urban Reform Institute与加拿大智库Frontier Centre for Public Policy联合公布的「按住屋类型划分国际楼价负担能力报告」(Demographia International Housing Affordability Survey)，调查8个国家的92个主要大都会城市的房屋市场价格，根据其中位倍数(median multiple)计算出房价与住户收入比例，从而评定该城市的房屋可负担能力级别。8个国家包括加拿大、美国、澳洲、英国、爱尔兰、新西兰、新加坡和中国香港(见表)，以国家排名，加国楼价為第四难负担，居香港、新西兰、澳洲之后。 调查结果发现，大温地区的房价中位倍数為13.3，意味房屋成本是住户平均年收入的13倍以上，这数字高于2019年新冠疫情大流行前的11.9。报告作者科克斯(Wendell Cox)表示，大温地区严重负担不起住房的情况，已从温哥华蔓延到卑诗省较小的市场，例如智利域、菲沙河谷、基隆那及温哥华岛。 至于全球最难负担楼价城市首位香港，其房价中位倍数為23.2，随后的悉尼则為15.3。紧随大温哥华的则是美国加州圣荷西及澳洲墨尔本，两地房价中位倍数分别為12.6及12.1。而最可负担楼价城市，美国宾夕凡尼亚州匹兹堡以中位倍数2.7居首，随后是美国俄克拉荷马州的俄克拉荷马城(2.7)及纽约州罗彻斯特(3.3)、加拿大爱蒙顿(3.3)及美国密苏里州的圣路易斯(3.6)；爱蒙顿同时是加拿大楼价最可负担的城市。 报告同时指出，新冠疫情大流行期间，各城市住房负担能力显著恶化，与2019年相比，去年「严重负担不起」(指中位倍数為5.1或更高)的城市增加了60%。 业主售楼套现 急逼租客迁出 温哥华愈来愈多的租客被房东赶出去，因為房价飈升，房东希望出售房屋赚钱。但这损害了租客的利益，他们要麼不得不去找租金更高的房子，要麼价格不变但要换到面积更小的房子。 这一现象甚至已经开始在全国蔓延。房东在创纪录的高房价中寻求套现。 温哥华一位住房活动家Rohana Rezel表示，这问题比人们意识到的要严重得多。他展开的最新项目研究发现，在过去一年，住户被驱逐后几个月就把旧房屋翻盖，这样的案例有几百宗。 Rezel在一张地图上显示了大温地区购买不到一年就已开始出售的房產。一些新上市的房產比之前的售价增加了70%。 他的项目研究了最近掛牌出售的房屋，这些房屋在过去一年内已经售出。 然后，他追踪了这些房子第一次上市时的旧房源信息。如这些房源说房子有租户，而新房源说没有，就被认為那可能有被驱逐的租户。到目前為止，他已经在大温地区找到了372间这样的房屋，并将它们绘製成图表。Rentals.ca网站最近的一份报告显示，截至2月，卑诗省一房的柏文单位租金较同期增长了17%。 Rick Pedersen与太太刚刚被房东赶出来，他们下一个房子要麼每月多出几百元，要麼小得多，这意味着他们将不得不多支付租金，甚至可能入不敷出。他说：「本地区同样的面积的排屋，租金高达3,750元，与一年多前的价格相比增长了1,600至1,700元。」 Rezel说，他的项目表明，温哥华不受约束的炒房行為不仅推高了房价，而且使人们流离失所，而这一切只是為了让炒房者能够在几个月内炒卖房子﹐图获得更多利润。 根据卑诗省的规定，如果卖方真心要售房，或让近亲属使用该房屋，可提前两个月向租户发出驱逐通知。如新业主计划将该房屋用于其他目的，如商店或看守套房，一旦產权转让，应该提前4个月通知租户离开。在这两种情况下，租户必须得到1个月的租金补偿。 处理房东与租户纠纷的律师Michael Golden表示，在一个人被驱逐以便新房主或其家庭成员可以居住，但是没有人真正搬进去(或停留时间少于6个月)，前租户可以通过卑诗省的住宅租赁处向房主追讨1年的租金，费用為100元。

据CNN报道，位于曼哈顿世界上最“瘦”的摩天大楼——斯坦威大厦近日竣工，并已做好迎接第一批居民的准备，大楼的竣工标志着曼哈顿又添一处地标性建筑。 斯坦威大厦高1428英尺（435米），坐落于纽约西57街区，是西半球最高的建筑之一。在纽约，这座大厦仅次于1776英尺（541米）高的世界贸易中心一号大楼和1550英尺高（472米）的中央公园大厦。 然而，斯坦威大厦是和它等高大厦中最“瘦”的，它只有57英尺（17米）宽，这座大厦的高宽比达到了24比1。 即使用肉眼也可以看得出斯坦威大厦的“瘦”，它的两侧是平滑的玻璃幕墙，到了顶端仿佛只剩下薄薄的一面墙。 这座大厦的设计者是首席建筑师格雷格·帕斯夸雷利，他告诉外媒记者，斯坦威大厦的比例是“非凡的”，这个项目是“宏伟的”。 据称，这座大厦的设计灵感来源于20世纪70年代香港的超薄摩天大楼，也被称为“笔形大楼”。这一建筑物曾风靡一时，成为了香港建筑物界的“天花板”，引来纽约等城市大厦设计师们的效仿。 斯坦威大厦于2014年开始建造，但因为财务原因2017年暂时停工。八年后的今天，这座大厦终于竣工，焦急等待的住户们也开始陆续搬进楼内。据悉，这座大厦的两居室公寓约为7500万美元，顶层公寓约6600万美元，在这座大厦内最低价格的两居室也要775万美元。

    据《星报》独家报道，為打击房產竞标现象，安省政府正在引入新的房地產法规，同意在房屋卖家允许下，买家可看所有竞标价。以前被禁止分享竞争报价细节的房地產经纪人需要获得卖家客户的许可才能分享细节。目前的盲目报价系统导致了竞标战，有人说这导致多伦多地区房价飆升，因為买家不知道他们需要多少才能超过下一个最高报价。 作為2020年出台的《房地產信託法》(TRESA) 的一部分，省政府和消费者事务厅长罗曼诺（Ross Romano）周二宣布了一系列房地產法规，将於明年4月开始实施新的开放出价替代方案。该立法是2002年《房地產商业经纪人法》（Real Estate Business Brokers Act）的现代化版本。 此次更新包括针对房地產经纪人的新道德準则，以及该行业监管机构安省房地產委员会 (RECO) 的更多权力。 罗曼诺表示：「这些规定还允许安省房地產委员会通过鼓励他们的纪律程序和扩大他们的管辖范围，以涵盖整个 《房地產信託法》，来追踪利用弱势安省省民的不良行為者。」他说，「通过赋予房地產委员会这些权力，我们正在简化和加快解决问题所需的流程，并确保对那些恶意行為的人產生真正的后果。」 罗曼诺的声明说，更简单的标準化房地產表格和更严格的要求房地產经纪人披露他们在买卖双方何时使用同一经纪人等问题上的角色，将简化购房过程。 目前尚不清楚有多少房屋卖家会使用新的公开报价选项，因為当买家在不知不觉中出价远高於房屋的下一个最高出价时，保守报价秘密的传统做法可以使卖家受益。 但根据新规则，选择分享竞争报价细节的卖家将被允许只披露部分细节。例如，他们可能会分享其他人提供的截止日期或融资条件，但不会披露提供的价格。卖家及其代理人必须在所有提供房產的买家之间分享商定的公开信息。

根据加拿大环球邮报的报道，地产界正加紧反对特鲁多政府提出禁止“盲目竞标”房屋的提议，包括全国房地产协会（CREA）、安省房地产协会（OREA）、多伦多地产局、温哥华地产局纷纷表态反对，准备与禁止盲目竞标抢offer的计划作斗争。     加拿大政府 4 月 7 日的预算案中提议禁止盲目竞标，在多个买家竞标的情况下，竞争买家不知道其他人的具体出价。   在大流行的地产市场火爆期间，盲目出价抢房为房价失控承担了一些责任。因为中标者有时可能比下一个最高报价高出数十万加元。   据报道，加拿大政府进行试点，最早在今年夏天，购房者有望可以在全国最受欢迎的房源网站Realtor.ca上查看到其他买家的实时出价。     回顾：盲抢Offer将终结！加拿大试点：买房可以实时看别人出价！   但加拿大全国房地产协会（CREA）和其他强大的行业组织则反对特鲁多的这项计划，称结束盲目竞标不会降低房价，并且会剥夺房主选择出售房屋的选择权。大多数卖家更喜欢盲目竞价，因为他们相信这可以让他们卖到更高的价格。   CREA发言人皮埃尔·勒杜克（Pierre Leduc）说：“加拿大人有权选择他们想如何出售自己的房屋，这可能是他们一生中最大的交易，而禁止盲目竞标废除了这种选择。”   多伦多地产局（TRREB）表示，政策必须平衡卖家和买家的权利，并保护房主的权利。   温哥华地产局（REBGV）表示，没有证据表明政府的这种行动会改善任何事情。    大温地产局主席丹尼尔·约翰（Daniel John）说：“我们担心这可能会限制卖家在出售他们最重要的资产时的选择和权利。”   在加拿大，由于房地产法受各省/地区所管辖，因此联邦政府不能单方面禁止盲目抢offe这种r做法。   所以，特鲁多在预算案建议联邦住房部长与省级同行合作实施新法律。   但是，加拿大最大的房地产市场的安省已经表示不参与。   省长道格·福特曾表示，他支持公平竞争，但不想要新规则。   “我不赞成增加新的规定，”福特在安省房地产协会（OREA）推特上发布的一段视频中说。   OREA在推文中说：“福特省长相信房主应该有权选择如何出售他们的房子。他反对禁止盲目竞标，即强制进行房屋拍卖。房地产交易的繁文缛节意味着市场上的房屋数量减少，从而降低了房屋的负担能力。”   OREA 表示，其大多数成员反对盲目竞标禁令。   但是，福特省长目前是没有明确表示他是反对结束盲目竞标的计划，省长发言人也没有回应置评请求。   目前尚不清楚卑诗省是否会支持禁令，卑诗省长期以来一直在为住房负担能力而苦苦挣扎，并且实施了一些最严格的规则来遏制外国投机者和空置房屋。   卑诗省正在考虑一个冷静期，以允许买家在提出购买要约后改变主意。 卑诗财政厅长赛琳娜·罗宾逊（Selina Robinson）表示，卑诗省政府需要更多地了解联邦政府“禁止盲目竞标的意图，以了解它如何与卑诗省的工作保持一致”。   在去年的房地产热潮中，一些经济学家甚至一些房地产经纪人呼吁禁止盲目竞价，称这助长了房价飙升。   BMO银行经济学家表示，禁令将阻止最终卖出价格远远高于下一位买家提供的出价。   Re/Max Canada 总裁克里斯托弗·亚历山大 (Christopher Alexander) 表示，必须改革盲目竞标，并且需要提高透明度。   央行连续2次加息，现在借贷变得更加昂贵，买家的需求开始减弱。   房地产经纪人描述了房屋需要更长的时间才能出售，并表示有些房屋没有收到报价，这在过去很少见。   鉴于地产销售活动已经出现冷却迹象，专家们的意见开始有所改变。   例如，Re/Max总裁亚历山大先生软化了他的评论，态度并且出现180度转变，表示他反对禁令。“我们不能剥夺房主的权利，我们不能让他们处于劣势。”   BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）表示，鉴于经济活动已经开始放缓，这个问题并不那么紧迫。尽管如此，波特先生仍坚持他之前的立场，他说“任何提高价格透明度的事情，尤其是在市场异常紧张的情况下，最终都会是一件好事。”   负责拍卖的地产经纪凯蒂·斯坦菲尔德（Katie Steinfeld）同意行业大佬们的观点。   斯坦菲尔德说：“在我看来，只强迫一种方式出售是不公平的。”   她说，她的客户中只有不到 5% 选择通过拍卖方式出售他们的房屋，他们更喜欢盲目招标过程。   而其他房地产参与者则支持禁令提案。   已经干了 4 年房屋检查的卡森（Alan Carson）说，禁止盲目抢offer将建立更多的信任。   卡森先生说：“至少你知道其他人在竞标是什么。”   他说，买家将能够做出“明智的决定”。   在多伦多地区销售房屋的 Exp Realty Brokerage 的 Faizel Bhabha 是少数支持禁令的地产经纪之一。    他说：“完全透明总是更好。”   对于特鲁多要求禁止盲目抢offer，您是支持还是反对？

加拿大联邦政府在2022年预算案中提出一系列房市新政，表示要让加拿大人负担得起住房。本网在近日采访到联邦住房部长胡森，针对这些住房新政回应网友们关心的一些问题。胡森表示，新政包涵了增加供应，打压投机，帮助首次买房者等一揽子计划，其成效也需要放在一起考量。至于央行加息对房市的影响，胡森称加拿大的金融系统非常稳健，远没有美国2008年的次贷危机。 以下是具体内容： 1 首先，有网友和业界人士指出，禁止外国人购买投资房的政策并不会有效打压房价，因为外国买家数量非常有限，相比之下，加拿大本国的房产投资者持有多套住房，占据了住房存量的30%-40%。政府是否会针对本国多套房投资者出台相应的政策？ 图源: Black Press Media file photo 胡森表示，我们需要理解，新的住房政策是一揽子的计划，需要放在一起来审视。禁止外国买家是其中一项，还有很多其他政策，包括大幅增加住房供应，所有政策都是为了应对住房的挑战，让加拿大人负担得起自己的房子。 他说，我们国家的人口增长速度是G7国家中最快的，但是我们的住房供应量并没有体现这一点。所以我们需要建造更多的住房，政府的计划是在未来十年加倍建造新住房。其次，政府会帮助首次买房者。我们推出一项首套房免税储蓄账户，账户金额最高4万元。让首次买房者，尤其是年轻人更容易买到房。政府还将首次购房者的税收抵免增加一倍，达到1万元，帮助他们支付与买房相关的开支，政府还延长了首次买房激励计划。 此外，政府也将结束房地产行业的不健康操作，如禁止盲目竞价等。政府还在研究采取进一步的措施，解决房地产投机等行为。 图源:Youtube 2 加拿大现在每年吸纳40万新移民，相当于约20万个家庭，如何能为他们提供如此多的住房？新移民扎堆在大城市，如何吸引他们去小社区和偏远地区，并提供工作机会让他们能留下来，从而减缓对大城市住房的需求压力？ 胡森表示，这方面政府已经做了很大的努力，包括大西洋移民计划，旨在吸引和留住移民在大西洋省份。政府还推出了乡村移民计划，省提名计划等。这些都是为了让移民在乡村地区定居。许多乡村地区需要大量的技术人才和劳动力，这正是政府正在做的。 3 政府出台的新政并没有针对不同的地区和市场。比如有些城市需要禁外国买家，但另一些城市需要鼓励外国买家。这种一刀切的做法是否会有效？ 胡森重申，需要所有的政策放在一起来看，所有的政策都是有用的，针对住房供应，需求，房产投机，帮助首次买家，还有提供可负担的住房，作为2020预算案的一部分，住房政策是应对所有这些问题。 图源:The Hill Times photograph by Andrew Meade 4 加拿大央行开始加息周期，利率将持续上升。在此背景下，政府是否有数据是关于有多少房子将会违约？加拿大房贷保险机构CMHC将承担多少？政府将采取什么措施来避免发生类似美国2008年的市场崩盘？ 胡森表示，加拿大央行在利率决策上是独立的。加拿大房地产乃至财政领域的任何一位专业人士都会说，我们的系统相比美国2008年的情况要稳固得多得多。我们有一套深思熟虑，非常谨慎的政策来管理房贷，住房所有权，以及银行放贷的应尽责任。我们有压力测试，房主必须通过测试才能获批房贷，银行都受到良好的监管，所以加拿大并没有美国当年的次贷问题。 5 关于房东与租客的纠纷问题日益突出，有许多关于租客滥用系统的报道，极端的例子显示，安省约50名房东被租客逼到无家可归。在这一问题上，政府可以做什么来平衡权利和责任？ 胡森承认这是一个重要的问题。不过，关于租凭和租金的规管属于省政府的权限。联邦政府将提供帮助，并重视要帮助在租房问题上面临挑战的加拿大人，联邦推出的一项重要措施是住房福利金计划(Canada Housing Benefit)，为数十万名支付租金有困难的加拿大人提供直接现金资助。在2022年预算中，政府在该计划下将在平均2500元福利金的基础上额外提供500元。 相关新闻：加拿大17项住房新政！炒房全额交税公开历史价

一名51岁的加拿大女子，是罕见的极度过敏体质，尤其对烟味和化学清洁剂的气味严重过敏，一旦闻到、接触到就会产生疼痛、窒息、疲劳、恶心等各种剧烈的反应。 她居住在政府安排的位于多伦多的一个廉租房内，很快她就发现了因为房屋通风系统带来的烟味等问题，令她痛不欲生。随后，在长达两年请求改善居住环境未果后，绝望之下她跑去申请了安乐死。最后，医疗机构就这么遵照她的意愿给批准执行了… 连日来，这起事件一经曝光就立刻引起了无数民众乃至整个国际社会的激烈讨论，人们纷纷提出质疑：一个人有了暂时解决不了的健康问题，就可以通过申请安乐死来获得彻底解脱，那这到底是安乐死还是“协助自杀”？加拿大安乐死的底线到底在哪里？ 患有多重化学敏感症 51岁的Sophia（化名）家住多伦多，她对化学品有严重的敏感反应，被医生诊断为多重化学敏感症（MCS），这种慢性疾病也被称为环境疾病或环境过敏。 医学专家表示，当烟雾和化学品从患者的环境中移除时，患者的诸多过敏症状均会缓解甚至消散。所以多年以来Sophia都严格遵循医嘱，认真打理自己的居住环境，所以健康状况还算良好。 但自从两年前的2020年开始，Sophia的生活被完全颠覆了。这一年，她从加拿大慈善机构救世军那里租下了一套廉租房，可住了没多久，她就感觉哪儿哪儿都不对劲。 Sophia所在的公寓楼内室内吸烟和吸食大麻的人很多，但大楼的通风系统效果却不是特别理想，时不时总是会传到了Sophia的家里，而且公共走廊的清洁中使用了很多的化学清洁剂，这些都使她的病情急速恶化。 患病多年，各种情况Sophia都遇到过，过去一旦发病，Sophia可以选择逃出门，跑到空气干净的地方应急，等整个人缓过来、家中情况也得到缓解再回去。 但神奇的2020年不允许她这样做啊！像全国各地的加拿大人一样，由于COVID-19大流行和相关的限制，Sophia不得不大部分时间都呆在家里。她把自己关在卧室——她称之为地牢，密封通风口，以防止香烟和大麻烟雾飘入她的家里，可即便如此，依然不能彻底隔绝外面传来的烟味和化学剂气味…… 无数次遭到拒绝 Sophia的公寓是由加拿大救世军管理的。 无法忍受的Sophia先是向房东提了建议，希望帮忙改造一下公寓，加强房间的密闭效果或者改善一下通风，防止烟雾进入，好让她能在里面“生存下去”。 可房东压根儿不相信Sophia的说法，认为她小题大做。“我的房东不相信我有什么问题，并拒绝做任何事情来帮助我。” 无奈之下，Sophia只好给政府部门写信，希望政府能给她提供一套有安全保障的，负担得起的房子。因为对她这种患MCS的过敏人群来说，安全无非意味着环境干净，闻不到化学品的气味而已。 可在随后整整两年时间里，Sophia却没有收到来自政府部门的任何答复。 而这期间，她的症状却越来越严重，严重到觉得“生不如死”。期间，她自然也去看过很多次医生，甚至还跑过急诊，但医生们给出的解决方案无一例外都是：离开那栋公寓，从有难闻气味的环境逃离，找一处空气足够清洁的地方居住，症状自然会缓解。 可是，符合居住环境，又能负担得起的房子到哪里去找呢？ 今年2月，Sophia觉得自己实在扛不下去了。她对朋友说，自己迟早会死在公寓里。与此同时她依旧没有得到公寓和政府方面的任何回复，她绝望地写道：“我已经放弃了希望，并且已经申请了安乐死。” MSC安乐死第一人 在加拿大，申请安乐死的要求曾经非常严格，只有患了癌症或其他绝症类的疾病，且一直遭病痛折磨的人才能申请。 可从2021年3月17日开始，加拿大安乐死的法律条款有了大幅度修改和扩展，新法律条文规定，只要有“可合理预见自然死亡的到来”，就能申请安乐死。根据新法律，Sophia还真符合要求，她的确有“可合理预见自然死亡的到来”——只要找不到可以适合搬家的地方，继续住下去就一定会死在里面。 最终，Sophia的安乐死在今年2月22日实施。相关资料显示，她是因为MSC被批准实施安乐死的第一人。 2月14日，Sophia录制了一段视频中，“政府把我看作是可消耗的垃圾，一个抱怨者，一个毫无用处的人，一个令人讨厌的人。”她的一个朋友与CTV新闻分享了这段视频。 她不是不想活下去 多伦多治疗环境敏感者的医生里纳·布雷（Riina Bray）说：“她只需要找到一个合适的住处，那里没有烟雾飘散，就不至于现在这样，这真是不可接受的。” 魁北克环境卫生协会（ASEQ-EHAQ）主席佩里斯说：“她乞求帮助了好几年，到处写信，到处打电话，要求提供健康的住房。”几年前安省的一个类似组织因缺乏资金而关闭后，魁北克省的环境卫生团体正在协助安省的MCS患者。 佩里斯说，在发现Sophia已经申请并被批准医疗协助死亡后，她每天都在与她交谈，“她并不是不想活下去，她是不能以这种方式生活下去。” 给Sophia看过病的四位医生也曾写过一封联名抗议信，批评了政府：“我们认为，对Sophia的状况，政府除了肯提供安乐死，竟然不提供其他解决方案的行为，这是极其过分的！” 另一名医生则评论到：“她只需要一些帮助，找一个适合居住的地方，就能彻底解决问题，避免走上绝路。然而当局居然就这样批准了她的安乐死请求。” Sophia生前居住的公寓房东救世军在给CTV新闻的一封电子邮件中说，“听说我们社区住宅公寓的一位前居民去世后，我们深感悲痛。在这个时候，我们向其家人、朋友和亲人表示衷心的慰问和祈祷。” 但当被问及Sophia对其居住环境和缺乏住宿条件的具体指控时，救世军发言人卡罗琳·奈特回应说。”谢谢你提供评论的机会，我们没有什么可进一步补充的。” 而Sophia本人在生前留给朋友的一封电子邮件中表示，她的死亡在某种程度上是对她和她的医生的请求没有得到回应的一种抗议，“如果我的死亡有助于向政府表明，如果他们不尽快采取行动，我们这些患有MCS的人将继续申请，那么我很高兴我可以帮助其他人不必像我这样受苦。

　　如果说防火防盗是房主们特别需要注意的事情，那么在温哥华居住，防老鼠也是头等大事! 　　根据消灭寄生虫鼠患公司Orkin加拿大公司的统计，在加拿大温哥华属于鼠患非常严重的城市，也是BC省鼠患最严重的地方。 　　一座房屋一旦发生鼠患，就要花很大力气，才能彻底清除掉老鼠的问题，毕竟老鼠的生存能力、繁殖能力都超强。 　　但不同于一些肉眼就能看到的明显缺陷(patent defects)，像鼠患、墙壁中破裂的管道、接错的电线等，虽然无法从外表直接看到，但却对房屋和居住生活造成隐患。   　　这种被称为潜在隐患(latent defects)，一般是指在房屋交易过程中，验房和一般性检查无法通过表面所发现的问题。 　　按照相关规定，买卖房屋的交易中，如果卖家知道房屋存在潜在隐患，需要主动披露。 　　最近BC省民事法庭CRT调解了一起纠纷，一对C姓夫妇从Y姓卖家那里购买了一套城市屋，入住之后就在车库里发现了老鼠屎。 　　之后在厨房做饭的时候，买家夫妇总能感受到隐约的臭味，在家里四处找了半天，却啥也查不出来。 　　无奈之下，C夫妇只能把厨房拆解了，彻底取出洗碗机后发现，后面居然有大量的老鼠粪便! 　　在发现老鼠屎后，C夫妇又专门聘请处理虫害公司对房屋进行了检查和清洁，并支付了费用$424.83。 　　震惊之余，买家夫妇将卖家投诉到调解法庭CRT。 　　但在调解庭上，Y否认这套房屋存在隐患。 　　根据法庭文件，Y承认，自己的房屋几年前的确出现过老鼠问题，但当时已经找专门处理虫害的公司进行过清理，之后Y认为鼠患已经彻底清除了，所以卖房的时候才没说。 　　不过从C夫妇提交的图片来看，这些老鼠屎还很新，并不是什么陈年堆积。 　　仲裁庭最终裁决，房屋中确实存在潜在隐患，而且老鼠的粪便在厨房中，将会影响到C夫妇日后生活中的饮食安全和健康问题。 　　之前C夫妇除鼠的费用，CRT裁决应当由Y支付。 　　此外，CRT认为，在交房前，这套房屋并未进行专业彻底的清洁，Y还需支付专业的清洁费$439.99。 　　这还不算完，在交房前，房屋的壁炉已经烧坏，Y还需向C夫妇支付壁炉修理费$1416.45。 　　最终，CRT裁决，卖家需要向买家支付赔偿金$2281.27，外加法庭费用$354.97。 　　对于卖家是否存在故意隐瞒，法庭称，由于Y提供了不知情的证明(express warranty)，因此并不能确定Y对潜在隐患事先知情。 　　但如果之后还有后续的赔偿，仍然需要卖家来支付。 　　《物业披露声明》(Property Disclosure Statement)是本省地产经纪在与业主签署房屋销售合约时，会主动向业主提供，并建议业主如实填写的一份文件。 　　大温地产局指出，目前并无任何本省法律，要求业主必须填写该声明，但通过由经纪经手的房屋销售个案，经纪会请业主填写该声明，并作为买卖合约的一部分。 　　该声明将房屋可能存在的问题提出，例如有无使用石棉作为隔绝物、有无未经允许的出租套间、有无未取得许可的翻新，又或是有其他人有使用权等。 　　其他需要回答的问题还包括?是否知道房屋地底有储油槽?房屋墙壁，地库有无湿气或是有水?是否曾种植大麻，或制造非法药物? 　　此外，业主还须答复，是否知道的物业曾被列入古迹保护区，或计划被列入古迹保护区或是依《古迹保护法》或市府法规，房屋有古迹价值? 　　如果房屋是共管物业，则业主该需要提供例如停车位及储物间，对出租及租客养宠物的规定等。

贾斯汀-特鲁多联邦政府上周如愿抢到了他想要的头条新闻，当时广泛报道预算案（ 2022 Budget） 将禁止外国炒房者抢购加拿大房产，并承诺建造更多房屋。   这些头条新闻使联邦政府看起来很伟大，似乎他们真的决心要打击加拿大住房的海外投机活动。     但是，政府的立法行动就像财政部长克里斯蒂亚-弗里兰德（Chrystia Freeland）本周发表的听起来很时髦的言论一样空洞，她说今天加拿大年轻人买不起房子是一种不公正的表现。之后她又重复了关于建立更多房屋的陈词滥调。   谈到住房问题的另一面，即减少需求，自由党的计划有很多漏洞，特别是对外国买家的两年禁令（这个想法其实是从保守党那里"借"来的)。批评者敏锐地指出，该法案并不会得到很好的实施。第一违反了特鲁多政府的集体利益，第二违反了特鲁多政府高官们的政府利益。   根据加拿大统计局本周发布的消息，每六个加拿大家庭中就有存在一名房屋投资者，这些人拥有多处住所。甚至还有那些隐藏业主真实姓名的公司控制着另外5%到10%的房屋。   在大温地区和大多地区，令人震惊的是30%的 "房屋 "是由占人口总数5%-8%的投资者拥有。更糟糕的是，在新不伦瑞克省、新斯科舍省、安大略省和不列颠哥伦比亚省，其中最富有的10%的人拥有约25%的住房财富总额。   各省拥有多处房产的人数统计   西蒙菲莎大学SFU的城市计划负责人Andy Yan周五说到。"你可以通过更多的供应来扩大住房需求，但这些并不能带来直接的效益。"   还有一个政治问题--潜在的利益冲突。上个月，加拿大广播电台记者采访了住房部长艾哈迈德-胡森（Ahmed Hussain），他说联邦政府不会打压那些通过投资公寓带来额外收入的人，这是为了保护 "疫情下的投资者"。   环球新闻 Global News 记者阿曼达-康诺利 Amanda Connolly 本周进一步披露，包括弗里兰在内的特鲁多联邦自由党内阁部长中，约有三分之一正在进行炒房行为（House Speculation）。   总理特鲁多（左）与副总理兼财长弗利兰（右）都参与了炒房活动   他们真的准备好牺牲个人利益，以帮助加拿大人买房吗？但我们所看到的是，自2015年特鲁多当选以来，加拿大的房价早已经翻了一番。   特鲁多的内阁部长们明白房价的高涨带来的GDP与金融行业的大兴，即使像温哥华和多伦多这样的城市已经成为世界上买房压力最大的地区之一。   许多媒体忽略了令人难以置信的漏洞，这些漏洞将允许外国学生购买加拿大房产，这将包括2016年爆出的留学生购买3000万加币的豪宅。一些记者还刻意忽略了禁令将豁免 "娱乐性财产"，该类别很可能适用于任何住宅。   2016年中国留学生被曝在温哥华一次性付款购买2400万美金的豪宅 （当时汇率约等于3100万加币）   一些记者甚至找到了一位多伦多大学的宪法学家，他认为渥太华将不能以国籍为由来歧视买家。他们似乎没有意识到不列颠哥伦比亚省上诉法院关于不列颠哥伦比亚省外国买家税的裁决是如何将这一论点从水中吹出来的。   特鲁多也会非常高兴地看到媒体为那些学者们提供宣传，即便他们更像是房产中介，他们可以指望这些学者宣称解决负担不起问题的唯一办法是增加住房供应。