地产

卑诗省金融监管机构建议设立新的预报价期和冷静期，以抑制火热的房地产市场。 除了房地产之外，还监管信贷联会、按揭经纪和保险经纪的卑诗省金融服务管理局（BC Financial Services Authority），在周四提出了这些建议和其他改变。 为期5天的预报价期要求挂牌出售的物业须在市场上至少5天，然后才能接受报价。作为挂牌过程的一部分，卖家还需要预先提供物业披露表格和关键分契文件。   为期3天的冷静期，称为购屋者保护期，允许买家在报价接受后的3个工作日内进行有关调查，例如检查、寻求法律建议和确认融资。然后，买方可以继续购买流程，假如对购买条款不满意，将允许撤销他们获接受的报价。不打算继续购买的买家须支付购买价格的0.1%至0.5%的终止费，以防止有人滥用购屋者保护期。 冷静期是不可豁免的，只允许少数豁免。 买家也须披露其他报价，卑诗省金融服务管理局也建议，要求买家披露对其他房产的报价，以阻止买家同时提交多个报价。 其他建议包括要求卖家披露在竞标战中收到的报价数量和价值，以及规范购房合同中的某些条款，例如融资、房屋检查和法律谘询。 去年11月，卑诗省表示，计划引进新立法，设置类似目前预售房屋销售的“冷静期”，从而保护购房者的利益。当时省财政厅长罗品珍（Selina Robinson）称，房地产市场活动持续强劲，人们担心买家可能会在没有了解足够信息的情况下做出决定。为了保护消费者在房地产交易中的利益，省府决定採取系列措施，而对二手楼宇和新建房屋交易实行冷静期，就是其中的一个步骤。 省府在3月对房产法例引入修订。罗品珍委託该独立监管机构就冷静期和其他潜在措施谘询房地产行业。罗品珍表示，当局正在审查该报告。她在周四的新闻发布会上称，近年来省内购屋者表示，在承担“不合理的风险”时感到压力，例如放弃验屋。

多伦多的房租在2022年4月再次上涨，现在已经接近疫情之前的高峰。 图源：Shutterstock Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting的5月全国租金报告显示，加拿大今年4月的平均租金为每月$1,821加币。 这个数字比2021年4月增加了9%，只比2019年和2020年的租金约低25加币/月，也就是说，已经与疫情之前的水平很接近了。 多伦多的4月，一居室公寓的平均月租金同比上涨13%，达到$2065加币，比3月份增长了2.1%。两居室公寓的平均月租金为$2849加币，比去年4月增长17.2%，环比上涨2.6%。 多伦多所有房产类型的平均月租金为$2303加币，在加拿大全国35个城市中排名第二，仅次于温哥华的$2748加币。在租金最高的10个城市中，有7个位于GTHA（大多伦多汉密尔顿地区）。 此外，当按照面积查看平均租金时，多伦多的一些房屋租金更加接近疫情前的数字。 较大面积的房屋租金上涨速度要更快，部分原因是混合工作，对家庭办公空间的需求。 Condo公寓的4月份平均每平方尺租金为$3.7加币，月增长1.6%，年增长18%，已经很接近2020年3月的$3.76加币了。 而Rental公寓的4月份平均每平方尺租金为$3.35加币，月增长1.5%，年增长14%。2020年3月，这个数字为$3.41加币。 Bullpen Research & Consulting的总裁Ben Meyers表示：“大城市的租金正在飙升，温哥华和多伦多一路领先。” “重返办公室、高油价和不断上涨的利率都在推动，对位于中心位置的租房需求。”

温市房价的升幅由疫情至今虽然只见18%，但按分区而言，部分地区在该升幅之上，如东区多个分区有超过3成的升幅。地产经纪表示，温市东区住屋的需求从2016年开始已经一直上升。 Properly的报告列出了温市10个房价升幅最高的社区，其中升幅最高的社区为温东的喜士定日升区(Hastings Sunrise)，达36%。 另外4个集中在东区的社区，房屋也升值超过30%，包括南温(South Vancouver，升35%)、基拉尼(Killarney，升34%)、伦弗鲁(Renfrew，升32%)和乃街区(Knight，升31%)。 地产经纪Sunny Lee指出，温市东区的房屋从2016年开始变得受欢迎，因为西区和市中心的房屋已经愈来愈负担不起，而若民众希望继续住在温市，就只能搬到房价较便宜的东区，而房价较低也让东区的房屋更有升值的潜力。

随着从三月开始央行宣布升息之后，升高的利率已经对业主的房贷月供造成了或多或少的影响。 （图源：bls.gov） 大部分浮动利率贷款者每个月有固定的还款额，但是随着利率升高，还款金额中更多的部分会被用于支付利息，偿还本金的部分更少了。如果利率继续快速上涨，一些按浮动利率贷款的房主可能会被要求每个月偿还更多房贷。 “如果利率升到足够高，那么对于一些贷款者来说就会陷入负摊还借款状态（negative amortization position）。也就是说如果他们每个月支付的还款额仍然不变，那么他们的贷款欠额就会增加，” Objective Financial Partners Inc.公司管理经理Jason Heath表示。 “还款额甚至会连支付利息都不够。” 不过RBC资深经济师Robert Hogue认为对于浮动利率贷款者来说，调高每个月的还款额会是很少见的情况，这取决于许多因素。“从理论上来说，是的，他们的月供会上升，但是这只会出现在很少一部分人身上。” （图源：corporatefinanceinstitute.com） 央行的隔夜利率在上个月调涨了0.5%，这是自2000年以来的最大涨幅。Hogue预计央行可能会在六月和七月将继续升息。 “我们估计隔夜利率会在今年秋季前上涨2.5%，” Hogue表示。 央行曾表示会在6月1日的时候宣布有关利率调整方面的政策。 Hogue和Heath都认为，固定利率会升高一点，但幅度会小于浮动利率。 锁定5年固定利率的借款者如果在今年更新贷款，那么他们不会发现有太大差别，Hogue说道。他还指出，固定利率在疫情期间有所下调之后，现在已经回到疫情前的水平，跟五年前差不多。 如果借款者在疫情期间刚开始锁定固定利率并且今年正要续签合同，那么他们会感觉到的升息带来的压力最大，Hogue说道。 HighView Financial Group公司副总Ian Calvert表示，加拿大家庭会开始需要缩减可支配花销，以应对更高的贷款利率。 “如果你的月供超过了你的税后收入，你就必须在其他方面有所牺牲，例如休闲娱乐、度假和外出就餐等方面，” 他说道。“偿还贷款已经和几年前是完全不一样的情境了。” （图源：canadianrealestatemagazine.ca） 不过Calvert也指出，联邦政府从2018年起开始实施的房贷压力测试能够帮助借款者预测利率上涨的难关。 因为要符合贷款要求，加拿大人必须证明他们能够应对利率上调到5.25%或者是比协议好的贷款利率高出2%时的情况，申请贷款者需按更高的利率情况来进行测试。 “永远不会有完美的计算办法，但是它着实能预先评估这种风险，看借款者是否能够应对得了利率上涨，” 他说道。 Canada Mortgage and Housing Corporation公司的副首席经济师Aled ab Iorwerth表示，更高的贷款利率将可能给房价和购房需求带来“阻尼效应（dampening effect）。” “我预计在不久的将来，由于贷款利率上调，房屋销量会有所下降。我认为加拿大家庭会慎重考虑要不要背上太多债务，” 他说道。不过他也指出，从长远来看，需要增加更多的房源才能应对住房可负担性方面的危机。  

一生一栋，全家一梦！但是一旦发生天灾人祸，一生的努力有可能毁于一旦！ 这是发生在BC省的真实事例，去年底一场洪水过后，有人还要为一个已经不存在的房屋支付抵押贷款，为一个现在几乎没有价值的房屋支付抵押贷款。 令人唏嘘！ 生活在离大温不远的霍普市（HOPE）的一位老人就是这种情况，他的家于去年11月的洪水中被冲走，同时失去了部分财产，但他仍然需要支付房屋按揭。 根据报道，67岁齐尔伍德（Graham Zillwood）于18年前在科基哈拉河畔购买了一英亩多的地产，这里曾经是他的家、草坪和花园。 但去年11月发生的洪水毁掉他的一切，现在变成了岩石、树桩和河床。 在洪水来临之前逃过一劫的老人，称自己现在像走在火星上，他屋内的财产所剩无几，已经 "不适合居住了"。而他现在连房都租不起，更别说重置一个家。 菲沙河谷地区政府也发出通知，这些地方由于危险已经不能在此居住。 齐尔伍德的房屋和土地超过一英亩，2021年的房屋评估是44.5万元，但现在只值1元。 洪水过后，齐尔伍德联系了抵押贷款公司。该公司口头上同意推迟付款，但并没有这样做，每个月仍在收他的按揭。他只好用所领取养老金支付按揭。 虽然齐尔伍德购买有房屋保险，对 "陆上水灾 "的最高保险额约为30,000元。他把这笔赔款也全部用于偿还抵押贷款。 目前，齐尔伍德还没有收到BC省的任何援助资金。 虽然他最近获批10万加元的灾难财政援助，但这笔钱也不足以重建房屋预期费用的80%。 与此同时，齐尔伍德只能住到女儿家里，占用了孙女的房间。 老人对此也发愁，他称自己不能永远呆在女儿家里，对孙女也不公平，她需要有自己的卧室，他表示自己也需要一个家，但他不可能再做抵押贷款购买房屋。 朋友家人为他而设立的网上募捐活动为他筹集到近18,000元。 BC省应急管理部门也确认到目前为止，已经收到了2200多份DFA申请，这些申请来自受2021年11月洪水影响的个人、小企业、农场、慈善组织和地方政府。 到目前为止，已经处理了949份DFA申请，支付了750万加元。 通常情况下，BC省应急管理部门每年平均收到450份申请。 遇上这种天灾，真的让人无奈！ REF: https://bc.ctvnews.ca/it-s-like-walking-on-mars-to-me-b-c-senior-still-paying-mortgage-on-not-liveable-property-after-november-floods-1.5918069

在疫情大流行期间，伴随着远程办公的兴起和居民对更大空间的诉求，大温郊区的独立屋表现十分强劲，素里、兰里成为郊区独立屋的典范，价格快速飙升。 不过，随着疫情的解封、城市经济的重新蓬勃兴起，这些之前上涨最快的独立屋市场如今呈现出价格两位数的下降。 据一个行业组织称，虽然大温地区的房价仍然很高，但素里、兰里两个增长最快的市场中的单户独立房价格最近出现了大幅下跌。 HouseSigma 使用 AI 来比较历史列表并实时估计当前值。其最新数据比较了 2022 年 2 月和 5 月的价格。 在素里，独立屋平均价格从 2 月的 190 万加元下降到 5 月的 159 万加元，下降了 16.3%。 在兰里，独立房价格从 2 月的 175 万加元降至 5 月的 150 万加元，下降了 14.3%。 虽然有舆论认为，央行加息和正在不断增长的贷款利率给 BC 省的房市带来降温，但 HouseSigma 分析认为表示，这两个地方独立房价格骤降可能还有其他因素在起作用。 分析指出，随着人们涌向城外寻找更便宜的住房，人口激增推高了价格。现在，这种对郊区住房的需求下降，连带使得这两个区域的独立房价格随之下降。 此外，分析还指出，价格下降幅度更大的原因是，这两个区域过去 2 年中与大温的其他城市相比，这些区域房价上升速度要快得多。根据他们的预测，素里和兰里的独立房价格和销售量将在初期下降，但随着时间推移，市场将会稳定下来。 在这种情况下，买卖双方的合约谈判显得尤为重要。 分析数据显示，如今整个大温的房地产市场中，除了列治文和西温两个城市之外，其他地区的独立房价格都在下降，只是降幅以素里、兰里为首。 BC 省房地产协会的最新数据显示，抵押贷款利率的急剧上升正在推动该省的房屋销售下降，通往市场正常化的方向，不过 BCREA 认为房地产市场达到平衡市场至少还需要 1 年的时间。 根据菲沙河谷地产局的数据，2022 年 4 月对于该辖区来说是一个重要的转折点，该辖区房屋销售量首次跌破过去 10 年均线。相比以往每年 4 月最为繁忙的状态，今年的 4 月显得很不寻常。 不过该地产局主席 Sandra Benz 在声明中表示，但现在说这种下降趋势已成定局还为时尚早。因为贷款利率的上涨虽然导致了需求减少，但市场的库存仍处于低位，意味着价格降幅不会太大。 上个月在菲沙河谷地产局辖区，房产在市场上的平均的待售时间是独立屋 16 天，联排屋和公寓分别需要 13 天，说明市场上的购买力让人强劲。 销量和价格的下降对于买家们来说是一个好的机遇，将有更多的选择权和话语权。

一份新报告称，温哥华再次问鼎加拿大房租最昂贵的城市，同比房价涨幅最高。 根据Rentals.ca的数据，温哥华4月份的平均租金为$2,925元，比去年同期的$2,331元增长了29.9%。 报告称，在最近几个月出现一些重大增长之前，温哥华的平均租金在整个疫情期间保持相对稳定。 一间卧室的平均价格为$2280元，比2021年4月上涨了13.9%。两间卧室的费用为$3,122元，比去年增加16.6%。 在Rentals.ca最近发布的预测中，专家表示，整个大温地区的房租在整个2022都不会喘息。 前卑诗省Zonda Urban租赁数据经理Brock Lawson与该平台分享了他的预测。他说，利率将继续上升，因为没有与需求同步的前景。 他说，大温地区房源仍然严重短缺，几乎没有供应即将上市，并指出，计划在来年提供约2500套专用租赁。 “不幸的是，需要几年远远高于平均水平的租赁公寓建设才能缩小目前这个市场的巨大供应赤字。” 他补充说，预计移民的涌入、大专学生返回校园和工人返回办公室都是将推动相对少数可用单位竞争的因素。 他还表示，虚拟展示和在线应用程序等一些大流行趋势将持续存在。然而，房东向潜在租户提供激励的日子已经决定性地结束了。

BC 省老年人权益倡导者表示，许多人不知道BC省房地产税延期计划 （provincial property tax deferral program），但它对低收入老年人非常重要，是“财务生命线”。 麦肯齐（Isobel Mackenzie） 表示，55 岁及以上的人可以开始通过该计划申请推迟 2022 年的房地产税。 她说，大多数老年人的收入低于最低工资，延期计划让他们有更多的钱来支付食品、交通和医疗费用等必需品。 然而，麦肯齐说，她的办公室对低收入老年人进行了一项调查，发现虽然近一半是房主，但只有不到 15% 的人使用了延期计划。 “我会鼓励任何经济困难且有资格申请该计划的老年人申请，”麦肯齐说。 据BC省府称，延期纳税计划是一项低息贷款计划，可帮助符合条件的BC省房主缴纳年度地税。 要获得此计划的资格，要符合以下条件： 成为 加拿大公民 或 加拿大永久居民 成为房产的注册所有者 申请前已在卑诗省居住至少一年 向直辖市或省缴纳房地产税 已支付所有往年的财产税、公用事业使用费、罚款和利息 您还必须是： 今年 55 岁或以上 任何年龄的未亡配偶，目前不是另一个人的配偶 根据《残疾人就业和援助法》被指定为残疾人 一个残疾人，并且在医生看来，您有严重的精神或身体损伤： 可能会持续至少两年 直接且明显限制进行日常生活活动的能力，无论是连续地还是定期地长时间，以及 由于这些限制，要求您拥有辅助设备、他人的重要帮助或监督，或辅助动物的服务来执行这些活动 另外，要获得此计划的资格，符合条件的房产必须是本人的主要住所（居住和进行日常活动的地方）。 https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/defer-taxes#:~:text=your%20property%20taxes.-,Overview,include%20the%20home%20owner%20grant. 申请程序的窗口将持续到 12 月 31 日。政府税务通知包含完成在线申请流程所需的信息。 残障人士和任何年龄的未亡配偶也符合条件。 老年人权益保护办公室的 2021 年监测老年人服务报告显示，BC 省有 65,505 名老年人在 2020/21 年推迟缴纳房产税。 平均房主在 2020/21 年度推迟了 4,297 元，使用该计划仅支付了 51.56 元的利息。 该报告还显示，虽然该计划下的递延税款每年都在增长，但与上一年相比，2020/21 年的新用户减少了 15%。  

卑诗水电公司(BC Hydro)向温哥华公园局提供800万元资金，以换取在市中心公园建设变电站的项目获得批准。 温哥华公园局表示，已批准了卑诗水电公司的申请，在市中心尼尔森公园（Nelson Park）内的绿地，建设西端变电站项目。作为交换条件，卑诗水电公司向公园局提供800万元资金，用于改善附近社区的公园。 温哥华公园局总经理罗莎（Donnie Rosa）周一发声明说，尼尔森公园附近的罗伯茨勋爵小学（Lord Roberts Annex School）地盘上的变电站项目正在推进，公园局将确保该项目对公园造成的影响减至最小。同时，还要确保卑诗水电公司向受影响的公园用户提供合理的补偿。但周围的房价将受到很大的影响。 公园局又表示，尼​​尔森公园是西端居民“接近大自然的重要途径”，有2万名市民居于距离公园10分钟步行范围内。 该变电站的工程预计最早将于2024年开工，2029年完成。公园地下的电缆线铺设将在个冬季进行，因届时使用公园绿地的人数会比较少。 卑诗水电公司总裁兼行政总裁奥拉利(Chris O'Riley)表示，此举是致力于为温哥华市中心的客户提供安全可靠的电力。 新变电站将取代建于70多年前的Dal Grauer变电站。

列治文第二个临时组合屋(TMH) 预计将于7月初完工并可让无家可归者迁入，但比原本计划迟了几个月。委员会将会选出并确定什么人士有入住需要，并会帮助他们成为租客。 全新的三层临时组合屋位于列治文Costco对面 临时组合屋最初计划在今年春天完工，但施工过程中出现了一些“轻微延误”，卑诗房屋局（BC Housing）表示这是跟建筑许可协调问题有关。 根据列治文于2020年对无家可归者的统计，共有85人无家可归，自2017年以来增加了 21%。 卑诗房屋局表示：“该临时组合屋将为在列治文经历或面临无家可归风险的人们，提供急需的安全和住房。” 全新的三层临时组合屋位于2520号史密斯街（Smith St.），就在布里奇波特车站（Bridgeport Canada Line Station）以南，Costco的对面。大楼设有40个单位，每个单位都设有私人厨房和洗手间。 临时组合屋还会提供24小时支援服务，居民可以得到身心健康的辅助。大数也将为居民提供日常膳食、生活技能培训、就业援助和健康支持。

BC 省老年人权益倡导者表示，许多人不知道BC省房地产税延期计划 （provincial property tax deferral program），但它对低收入老年人非常重要，是“财务生命线”。 麦肯齐（Isobel Mackenzie） 表示，55 岁及以上的人可以开始通过该计划申请推迟 2022 年的房地产税。 她说，大多数老年人的收入低于最低工资，延期计划让他们有更多的钱来支付食品、交通和医疗费用等必需品。 然而，麦肯齐说，她的办公室对低收入老年人进行了一项调查，发现虽然近一半是房主，但只有不到 15% 的人使用了延期计划。 “我会鼓励任何经济困难且有资格申请该计划的老年人申请，”麦肯齐说。 据BC省府称，延期纳税计划是一项低息贷款计划，可帮助符合条件的BC省房主缴纳年度地税。 要获得此计划的资格，要符合以下条件： 成为 加拿大公民 或 加拿大永久居民 成为房产的注册所有者 申请前已在卑诗省居住至少一年 向直辖市或省缴纳房地产税 已支付所有往年的财产税、公用事业使用费、罚款和利息 您还必须是： 今年 55 岁或以上 任何年龄的未亡配偶，目前不是另一个人的配偶 根据《残疾人就业和援助法》被指定为残疾人 一个残疾人，并且在医生看来，您有严重的精神或身体损伤： 可能会持续至少两年 直接且明显限制进行日常生活活动的能力，无论是连续地还是定期地长时间，以及 由于这些限制，要求您拥有辅助设备、他人的重要帮助或监督，或辅助动物的服务来执行这些活动 另外，要获得此计划的资格，符合条件的房产必须是本人的主要住所（居住和进行日常活动的地方）。 https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/defer-taxes#:~:text=your%20property%20taxes.-,Overview,include%20the%20home%20owner%20grant. 申请程序的窗口将持续到 12 月 31 日。政府税务通知包含完成在线申请流程所需的信息。 残障人士和任何年龄的未亡配偶也符合条件。 老年人权益保护办公室的 2021 年监测老年人服务报告显示，BC 省有 65,505 名老年人在 2020/21 年推迟缴纳房产税。 平均房主在 2020/21 年度推迟了 4,297 元，使用该计划仅支付了 51.56 元的利息。 该报告还显示，虽然该计划下的递延税款每年都在增长，但与上一年相比，2020/21 年的新用户减少了 15%。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发布的最新报告显示，在所有族裔中，华裔拥有的平均房产价值最高(93.7万元)，是白人(44.8万元)的一倍；2006至2016年间，华裔的房产增值幅度(108.82%)亦遥遥领先于其他族裔，是房价上涨的最大受益者。此外，温哥华华裔人均房产价值位列全国第一。 CMHC近期发表一份名为《因种族而异的房产价值》(Property Values Vary Significantly by Race)的报告，分析了在加拿大不同种族之间的住房不平等现象。报告参考了包括2006年及2016年《全国人口普查》、2011年《全国家庭调查》等数据。 分析得出，拥有高房产价值的种族依次为华裔(93.7万)、西亚裔(83.92万)、韩裔(79.53万)、日裔(78.01万)；而原住民(33.01万)、白人(44.84万)、黑人(46.61万)、拉丁美洲裔(46.66万)、阿拉伯裔(51.01万)、菲律宾裔(51.32万)房主的平均房产价值最低。 全国8大城市中，温哥华华裔人均房产价值位列第一，高达135.44万元，较同区第二名的西亚房主多出10万馀元；温市白人平均房产价格为108.52万元，不及南亚裔的108.85万元；居住在温哥华的原住民则平均仅佔有88.42万元的房产，排名末尾。多伦多华裔人均房产价值为88.5万元。 新移民拥房产价值最高 调查发现，定居于加拿大的几代华裔人口中，新移民拥有房产价值最高，其次为海外买家。新移民中，华裔平均拥有104.26万元房产，白人为58.53万元；“非移民”屋主中，华裔平均持有94.41万元房产，倍于该类别白人(43.31万)；“老移民”(established immigrant)华裔人均持产91.95万元，其中“二代”华裔移民93.39万元。二代及以上移民中，华裔的房产表现也是所有族裔中最优。 报告还提到，在2011年至2016年间，拥有最高平均房产价值的群体，其财产的增速明显高于那些持有低房产价值的群体。比较不同族裔的平均房产增幅可见，华裔是房价上涨的最大受益者。 在2011至2016的5年间，华裔业主房产价值平均增长了56.72%，与此同时，白人房东仅为29.14%；在2006年至2016年期间，加拿大华裔的房产价格更是翻了一番(108.82%)，同期的白人物业仅增值68.56%。 值得注意的是，不同性别的房主拥有房产价值存在较大差异。在日裔、华裔、东南亚裔中，男性持有的平均房产价值较高，分别高出女业主3.7万元、1.9万元、1.8万元；而菲律宾裔、阿拉伯裔、西亚裔、韩裔群体中，情况则相反，女性拥有的人均房产价格较高。 就收入如何影响房产选择方面，报告总结到：“在所有人口群体中，中低收入群体的房产价值差异不大，许多低收入群体的房产价值超过了同一人口的中等收入群体。这意味着，在年收入超过15万元之前，收入这一指标对人们购买的住房类型几乎没有影响。”

加拿大一名女子买下了儿时在祖父母家生活的度假屋。两年期间，这栋度假屋的价值翻了一倍，更重要的是，她也因此找回了童年回忆。 （图源：torontolife） 在Kathleen O’Connor的记忆中，许多难忘的童年时光都是在祖父母家度过的。她生长在Oshawa，是家里三个孩子中的大姐姐。她表示，由于爸爸是快递司机，妈妈是校车司机，对他们一家而言，是很少有机会出去度假旅游的。 从她9岁的时候开始，每年暑假他们都会来到阿岗昆的祖父母家生活。祖父母以前以5万5000元买下了位于阿岗昆一个私人公园内的三居室平层独立屋，面积大约750平方尺。这栋度假屋的占地范围延伸到Barnum Lake湖岸，还背靠一座小山，可以从高处欣赏到湖景。 （图源：torontolife） 小的时候，他们一家三兄妹就经常在附近的小树林里探索。祖父也一直教他们要崇敬和尊重大自然。但是随着时间过去，祖父行动不便之后就无法再维护这栋房子，家里也没有人能替他们分担这个工作。于是在2001年夏天，祖父以8万元不得已卖掉了这栋度假屋。这对Kathleen来说非常难过，因为同一时期，她的父母亲也分居了，这意味着似乎她的童年也就结束了。 后来Kathleen成为了一名教师，也有了自己的两个孩子。2020年6月，Kathleen的表弟意外发现有人正在把祖父以前那栋独立屋以22万元的价格挂牌出售。原本Kathleen从没想过自己要买度假屋，但是当她把这个消息告诉丈夫Steve时，他也觉得还是应该去看看房子。 （图源：torontolife） 于是在7月份的时候，他们开了两小时45分钟的车程来到了阿岗昆。在去看房子之前，他们特意去周边看了看，他们发现附近还是有一些超市和商店的，只是都需要开车。 令她意外的是，她发现这栋度假屋几乎和20年前的一模一样，没有很大变化。更重要的是她找到了曾经生活的许多珍贵记忆，例如家具摆设、餐桌、窗帘等都是以前的样子，在2020年再看到这些物件和景象令她非常激动，她感觉到了祖父去世之后就再也没有过的与祖父的近距离感。“我甚至能想到他坐在餐桌上的样子，他总是坐在那个位置上给我们分烤面包。他还经常坐在露台上，手里拿着啤酒，感受度假屋的清新空气。” （图源：torontolife） 这些都让她决定要买下这栋度假屋。在与丈夫商量之后，他们认为这是个机会。Kathleen表示，“由于那个时候疫情刚开始，度假屋的价格还没有疯狂上涨，而且当时屋主没有太多机会到这个地方，利率也很低，所以我们的经纪能够与屋主商议价格。” “我们本来没打算买度假屋，我们没有那个资金，但是这栋度假屋，我们必须买下来。” 后来他们以19万2000元在2020年的8月份买下了这栋度假屋，而如今它的价值已经有40万。 “我在祖父100岁生日那天拿到了这栋房子的钥匙。虽然他已经不再和我们在一起，但我知道他一定会为此感到高兴。” （图源：torontolife） Kathleen不打算改变屋子里的布置，不过房子还是需要一些翻新的。他们增加了照灯和一些现代配置，例如装上玻璃门、换了新床单、增加了新露台、翻修了屋顶等。 在未来几年，他们还打算做一些翻新，包括厨房，但是他们仍会尽量保持原来的风格，预计总共的花费大约为3万5000元。作为一名教师，Kathleen有足够长的暑假来这里，而她的丈夫也都居家办公。他们打算以后常到这里生活。 “买回这栋度假屋后，我真实感觉到祖父仍然和我们在一起，这也是让我的孩子们能够了解他的一种方式。它也把我带回了童年时光。这种感觉好极了，就好像我又变回了孩子一样。”

面对近年来极端热浪的来袭，以及应对未来夏季酷热的频繁性和不断恶化，温哥华市政府未雨绸缪，从房屋建筑入手，降低酷热天气对社会及民众的影响。 新建的多户住宅必须安装机械空气冷却设备 根据Daily Hive报道，本周，温哥华市议会批准了一项决议，作为提高温哥华市零排放建筑要求的一部分。 该决议明确，从 2025 年开始，要求建筑商在温哥华市内所有的新建多户住宅建设中安装机械空气冷却设备。   // 根据温哥华市政府的说法，机械冷却设备将增加总建筑成本高达 3.5%，当机械冷却作为终端热泵的一部分时，成本会更低，而不是独立的加热和冷却系统。   市政府表示，全新的公寓和大多数出租房屋开发项目已经采用了降温措施。 西蒙弗雷泽大学（Simon Fraser University）专门研究环境健康的健康科学讲师 Cecilia Sierra-Heredia 指出，如果不采取措施缓解室内的温度，将会给社会带来更高的成本。 2021 年夏季， BC 省遭遇历史性的热浪事件，多达数百人在高温天气中不幸离世。 Cecilia Sierra-Heredia 补充说，BC 省的监管机构可以学习安省的标准，安省考虑到夏季酷热的气温，已经强制安装制冷系统。 她指出，高温天气对人的心理健康、心血管健康和呼吸系统健康的影响很大，如果提前对极端天气做好准备，那么最终政府将可以减少负担，更省钱。 过滤通风标准更高 除了对制冷系统的强制要求之外，市议会还批准了更高标准的过滤通风标准的法规。 从 2023 年开始，新建筑必须使用 MERV 13 过滤器，以保护居民免受交通和野火造成的空气污染对健康的影响。 自 2015 年以来，由于空气颗粒含量高，主要是野火产生的烟雾，温哥华市烟雾带来的空气质量恶化天气已经超过 60 天。 Sierra-Heredia 表示，改进的空气过滤通风系统还可以缓解那些居民的花粉过敏问题。 现有房屋的装修新规 增加制冷设备、提高空气通风系统，是温哥华市气候应急行动计划下的措施，绿色建筑设计相关要求本周也获得了市议会的批准。 根据要求，到 2023 年 1 月 1 日，所有在现有独立住宅中永久安装的新空调系统必须能够同时提供低碳供暖和制冷。 管道或硬接线空调必须具有电动双向热泵，该热泵还可以提供零排放热量。 此外，从明年 1 月 1 日开始，建筑价值超过 250,000 加元的房屋装修也被强制要求使用电力为房屋供暖和提供热水，达到与新房屋建设相同的要求。 年收入低于 50,000 元的低收入家庭除外。 其他建筑设计法规变化包括为现有多户住宅、独立式住宅和商业建筑的业主提供支持以安装热泵，探索在新住宅建筑中去除用于烹饪和壁炉的燃气的选项，优先考虑电气化而不是可再生燃气新建和现有建筑，到 2030 年将大型现有办公和零售建筑的碳污染减少40%，并要求到2040年实现零排放，并创建一个流程来跟踪和限制现有大型商业建筑的排放。 据悉，温哥华市正在争取到2025年使所有新建筑的碳排放降为零，与2007年相比减少 90%。 此外，作为北美首创的新要求，温哥华将限制建筑材料的碳污染，并减少进入垃圾填埋场的废物。

温哥华的房地产行业正处于低迷状态，无论该省是否陷入经济衰退，这种情况都会加剧。   大量的移民和来自加拿大其他地区的移民，可能会刺激足够的住房需求，以支撑省内经济并缓和任何经济衰退的打击。   大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）市场监管员史蒂夫-萨勒斯基（Steve Saretsky）接受采访时称，大温地区的房市正式进入冷却期！   大温地产局总部   房产市场受到的打击对房主来说有多大，是一个众所周知的问题。   他说，他看到一些地区的房屋，如高贵林的Westwood Plateau，其售价比几个月前类似的邻居房屋低15%左右。   萨勒斯基还看到一些购房者放弃定金，直接取消购买承诺。这些购房者必须被告知此举的风险，这可能会使几项房地产交易泡汤，并招致其他相关人员的诉讼，以赔偿任何损失的金钱。   萨勒斯基说，如果被取消的销售所涉及的房屋后来以10%的折扣出售，法院可以强迫从该销售中退出的原始买家赔偿房屋价值的差异。   他补充说，这种情况会越来越常见。   萨勒斯基说，新的贷款政策也是主要因素之一，许多家庭发现无法从银行得到足够的贷款来购买房屋。他说，现在很难找到低于4%的五年期固定抵押贷款，而在去年，只要花1.5%左右就可以获得这种抵押贷款。   这位前温哥华房产中介认为大温地区的房价必然会跌，同时相信房价会下跌的不止萨雷斯基一人。   加拿大抵押贷款和住房公司与不列颠哥伦比亚大学Sauder商学院合建的模型显示，到今年年底，该国的平均房价将为712,400加币，比3月份的796,000加币下降11.7%。   不列颠哥伦比亚大学Sauder商学院住房教授汤姆-戴维多弗（Tom Davidoff）和加拿大首席经济学家布莱恩-于（Bryan Yu）称，加拿大银行的加息正在使房价震荡。   UBC Sauder商学院的研究表明大温房市大跌是必然的   世界各国政府在COVID-19疫情期间因补贴工人和企业而造成大量赤字。这种经济刺激助长了通货膨胀，加拿大3月份的通货膨胀率为6.7%--创31年新高。   为了扳倒通货膨胀，世界各地的中央银行正在提高利率，以冷却经济。   萨雷茨基相信，加拿大银行在提高利率方面将过于激进，从而导致经济衰退。   "我认为他们会走得太远，"他说。"他们没有看到2008年的到来。"   美国联邦储备委员会主席杰罗姆-鲍威尔一再强调，他提高利率以及出售债券的目标是 "最大限度地就业和价格稳定"。   戴维多弗说，许多居民担心央行会过多、过快地提高利率，从而将借贷成本提高到企业主不借贷扩张的程度。     他补充说，这种情况也会使抵押贷款更加昂贵，从而降低许多潜在购房者像去年那样高价竞购房产的能力。   Statista数据显示，房地产、租赁和出租占不列颠哥伦比亚省GDP的19.6%，而建筑业则占另外9.5%。戴维多弗说，虽然不列颠哥伦比亚省的经济比阿尔伯塔省的经济更偏重于房地产和建筑业，但Statista的数据有误导性，因为经济中的房地产、租赁和出租部分包括支付租金的人--这在经济衰退时不会停止。  

不列颠哥伦比亚省最大的购物中心之一Tsawwassen Mills开业五年多后就改变了所有权。 这个占地107英亩的120万平方英尺的购物中心，包含约200家商店和餐馆，最近被出售给总部位于纳奈莫的Central Walk。 该购物中心以前由总部位于蒙特利尔的房地产公司Ivanhoe Cambridge拥有，该公司根据复制其卡尔加里附近的CrossIron Mills和多伦多附近的Vaughan Mills的大规模、Mills品牌的郊区室内出口购物中心概念，建造了Tsawwassen Mills。 Ivanhoe Cambridge发言人Gabrielle Meloche告诉Daily Hive Urbanized：“我可以确认，我们已经就出售Tsawwassen Mills达成了协议。” Meloche说，出售商场的决定是Ivanhoe Cambridge自2019年以来的总体战略的一部分，即“减少我们在超重资产类别中的足迹，包括购物中心和更传统的办公楼”。它传统上专注于商业房地产，但现在将注意力转向增加其住宅和物流空间投资组合。 这笔交易的价值没有披露，但该物业的最新评估价值固定在4.07元。单层环形购物中心周围环绕着数十英亩的水面车辆停车场，总计约5000个摊位。 Ivanhoe Cambridge由魁北克养老基金Caisse de dépôt et placement du Québec所有。Tsawwassen Mills由Ivanhoe Cambridge通过Tsawwassen原住民长期房产租赁建造。 Ivanhoe Cambridge在本拿比的Metrotown购物中心拥有Metropolis，尽管在2021年，它把商场的运营和管理移交给了英国商业房地产公司JLL的加拿大部门。在疫情爆发之前，该公司发布了将Metrotown购物中心长期重建为本拿比市中心Metrotown地区的高密度混合用途核心的概念，大多数现有商场被拆除，取而代之的是新的城市街区、新的街头零售、办公空间和15,000套新住宅。 2017年，Ivanhoe Cambridge将Oakridge Centre及其重要房产的重建计划出售给不列颠哥伦比亚投资管理公司拥有的房地产投资公司QuadReal Property Group。 Central Walk最近还从剑桥伊万霍收购了维多利亚州的梅费尔中心购物中心，检索到的记录显示，这笔价值2.58亿美元的交易于2021年5月完成。 由中国大陆投资者拥有的开发公司Central Walk于2020年收购了纳奈莫的伍德格罗夫中心，首次在加拿大购物中心立足。它还拥有位于维多利亚州北部鹅卵石山的Arbutus Ridge高尔夫俱乐部。 根据其网站，Central Walk正在计划对梅费尔中心和伍德格罗夫中心进行重大的高密度混合用途重建，并在振兴和重新构思的零售概念中增加了新住房。

Opendoor首席执行官兼联合创始人华裔Eric Wu可能此前并不被华人所知。 但是近日他花了3230万美元买下了全玻璃的洛杉矶豪宅Orum Residence，一下让他成为了媒体关注的焦点。 Orum Residence位于洛杉矶市贝莱尔（Bel Air）山上，占地近1.9万平方呎，由以前卫闻名的建筑师Zoltan Pali设计。 从某些角度看，就像一个巨大的玻璃飞机螺旋桨，三个不同的机翼从一个中央点延伸出去。 屋主可欣赏到洛杉矶天际线的全景，从市中心的高层建筑到盖蒂中心，一览无遗。 该屋自2008年上市，因此有众多出版物拍照和录像让其在圈内特别火爆，比如去年碧昂丝（Beyoncé）就和Jay-Z在此地，为Tiffany & Co.拍摄广告。 这套房子最初上市要价近6000万美元，从今日成交后公布的价格来看，Wu整整少花了2370万。 虽然少了好几千万，但是这依旧对于普通人来说，是天价豪宅。 而买房的Eric Wu又是怎么样的一个人呢？ Eric Wu出生在一个华裔家庭。幼年丧父，吴妈妈一个人养育了三个孩子。 Eric上大学时就用2万元奖学金做头款买了位于学校附近的第一栋房子，入住后租出另两个房间支付贷款。 从此他利用房贷转贷套出现金，再用这笔现金付了第二栋房的头款，收租付贷。 就用这种方法，在大学毕业前，他就买了20几栋房子。毕业后他开始做房地产相关的创业，Opendoor是他的第三次创业。 这家总部位于旧金山的公司于2020年底上市。 现在还不知道他买下这幢地产是否本人居住，在此前的报道中，这位年轻的商业家居住在旧金山豪华的太平洋高地社区。 虽然我们买不起这样的豪宅，但是看看里面的设计还是可以的。 当初开发此屋的泰裔女继承人和房地产开发商Dang Bodiratnangkura，原本就计划投机一笔，这栋9卧15浴的建筑本身耗时四年才完成。 记录显示，最初在2014年为该物业支付了610万元，并拆除了当时土地上的房屋。据报导，这座极具现代气息的新建筑花了一年多的才获得建筑许可。 房屋内部装饰没有外表那么浮夸，以白色、灰色和灰褐色为主，不过配置相当豪华，雪松木桑拿房、按摩室、可放1000瓶酒的酒窖、带杜比音效的家庭影院，以及配备灯光、暖通空调、电视、音响的最先进的自动化系统以及可通过触摸板控制的电动滑动门。 ‘ 地下室的车库由两部电梯连接，通往三层住宅的各个楼层。屋后有一个由LED照明的大型游泳池；一个室外厨房和环绕式露台，两个篝火台。

又是房租遇上租霸房客的事件。安大略省的一位房东称，他的租户已经6个月没有付房租他已经花光了 储蓄和信贷，他对自己没有权力驱逐他们感到很沮丧。 （图源：bestrent） 房东Manmohan Arora称，他将自己的房子租给一个家庭，他们从去年8月搬入，但从2021年11月开始停止支付租金。 Arora说："他们只付了两个月的房租--9月和10月。然后，从11月开始就没有付了。"他补充说，租客也没有支付水电费，拖欠的总金额接近18,000元。 到了12月，Arora说他仍然没有收到租金付款，所以他寻求律师助理Dionne Samuels-Dussie的帮助 Samuels-Dussie说，她曾试图调解，但并不成功。 Samuels-Dussie告诉CTV News Toronto说："我联系了他们，他们一直说会付款，但最终却并没有。" CTV News Toronto也试图联系租户，但他们没有及时回应。 Arora于12月20日向安大略省房东——房客委员会（LTB）提出申请，以不支付租金为由驱逐租户。 近5个月后，Arora的案件仍未得到LTB的审理，他说他已经用尽了所有的方法，试图在没有租金收入的情况下支付抵押贷款。 他说："我已经花光了我的储蓄。还刷了我的信用卡，用了我的信用额度。" 像Arora所经历的这种LTB听证会的延迟，现在在安大略省很常见。2020年春天，疫情使LTB的运作关闭了5个月。从那时起，他们一直无法清理积压的案件，有些案件已经拖了几个月。 4月，政府为该法庭拨出1900万元的专款，以努力"安排听证活动，并比以前更快、更有效地发布决定"。 当联系到Arora案件的评论时，LTB证实他们已经收到了申请，并说预计将在6月为他安排听证。 该法庭的一位发言人说："LTB已经意识到积压对申请人的影响，并正在采取措施解决积压问题。" "根据申请类型的不同，新事项平均安排在三到七个月内审理。" 同时，Arora说不知道他是否能承受更长时间的等待，并且已经用尽了他的积蓄。由于租客仍然占据着房屋，他说他甚至不能出售房产，他说他已经开始考虑过这个选项。 他说："我不知道该怎么做，我很担心未来，我不知道接下来会发生什么。" 新闻来源： https://toronto.ctvnews.ca/ontario-landlord-says-he-s-drained-his-savings-after-tenants-stopped-paying-rent-last-year-1.5905631

  最近，一位男生在网上晒出自己所住的出租屋的照片，引起了热议。他在上海，租了一个5平米大小的房间。准确来说，是一个厕所改造的出租屋。 原本就不大的如厕空间，被挤压到了极限，只剩下一个蹲坑，和一个洗手台。 旁边就是睡觉的地方，一个小小的桌子，只放得下一台笔记本电脑；一张单人床，床头还放着一个心形抱枕，上面印有男生和女朋友的甜蜜照片。 头顶做了一排柜子，可以用来挂衣服和放些杂物。这幺小的出租屋，你猜租金要多少钱？一个月竟要1500元。更令我没想到的是，评论区里，点赞最高的评论，都是在说这种现象很正常的：“有啥奇怪，还有独立洗手间，还可以做饭，带空调，已经不错了。” “还有独卫！1500挺便宜了。” “你这已经是天堂了，之前有个杂货间比这还小，房里一个床一个空调，一个很小的窗户。窗户外面2个空调外机，房间暗得一批，就这都要2000多。” 我实在没有想到，一个连转身都费劲的小房间，对有些人来说，居然“已经是天堂了”。一个人的生存空间，究竟可以被挤压到什么地步？之前，看过山东青岛的一个女生，花200块钱，租了一个几平方的过道。 她把过道进行了改造，铺上绒毛地毯，放一张床，挂上窗帘，还在墙壁和天花板挂上了一些装饰小物件。旁边再摆上了一个小桌子，放上一台电视，一间温馨的小屋就装扮好了。 住在这样的小房间，一两天也许没问题，但时间久了，真的不会压抑、难受吗？讽刺的是，这边有人只能蜗居在勉强能住人的小房间里，那边却有人晒出了自家保姆居住的江景豪宅。 发帖人称，这是自己家装修的保姆间布局，保姆看到都笑疯了。家里有4个阿姨，2个带宝宝睡觉，一个做饭，一个做清洁，已经跟随了他们家16年。跟了这么久的保姆，肯定不能亏待她们吧？于是，连保姆间都装修出了五星级酒店的标准。高级地毯、席梦思床垫、柔软舒适的沙发、能俯瞰江景的落地窗，专门为保姆定制的柜子。5平米的出租屋，和豪华江景保姆间，轮番轰炸着我的眼球，让我不禁思索：究竟什么才是这个社会最真实的一面？ 这几天，2年前的一条微博，又被很多人转了起来，在网上走红。 这是一组58同城上，很多普通人发出的“失业笔记”，真实记录了他们失业后的生活和心情。点开一条条言语质朴的笔记，你会发现，这是一个你也许从没有了解过的真实世界：有人记录着自己半生以来，辗转求职的经历： “求工作。干过工地，码头，装卸，出海，KTV，足浴主管，物流仓管，摆地摊，烧烤店，微商，内保......半生多姿多彩，往后不知道做什么了，求指点。”配图，是自己坐在行李箱上，抬头看天的迷茫照片。 有人诉说了自己的面试经历，暴露出自己捉襟见肘的处境： “昨天买了些化妆品，虽然都按最低配买的，但还是花了好几十。又在我仅有的几件衣服里面挑出来一套最好的，打算今天下午去面试。 昨天电话里问了几家，销售什么的都有，无论销售什么，对我来说都可以。因为销售技巧是相通的，只要能让我继续在这个岗位上发光发热就行。” 配图是几件廉价的化妆品，却已经是她所能承受范围内的最好了。有人记录着自己焦虑和着急赚钱的心情，因为家里实在是太缺钱了： “非常缺钱，上有老下有小的，母亲中风后遗症偏瘫5年了。我爸15年前已病逝，年仅25岁的哥哥2009年车祸走了。 我生个大儿子，因为智力低下没有教好，现在10岁了，也没有钱上学。因为他需要上康复学校，学费太贵了。现在不知道找什么工作好，心里很着急。我就着急赚钱，去殡仪馆工作也行。” 配图是自己破败不堪的房间，桌上堆积着各种杂物，墙上糊着简陋的墙纸，顶上则是蓝色的塑料布。 有人写下自己去超市应聘的经历，笑着进去，哭着出来，只因为想起了自己的妈妈去世了。 苦啊，太苦了，苦得像极了张爱玲在《半生缘》中的句子：“很多时候以为生活已经很糟了，不能再糟了，然而它总有办法下滑，不断地下滑。这是一个下坡，一直堕落到自己无法想象的境遇里去。” 一位网友说得好：都说要下沉，谈论得了诗词歌赋，谈论得了当下的热点BGM，谈论得了美学摄影穿衣打扮咖啡豆种类威士忌产区，也需要看得到身边人的痛和纠葛，也需要看到这些不普通的普通人。 住在5平米、没有窗户的小房间里挣扎求生的沪飘，花200元租个过道生活的青岛女子，还有58同城上一篇篇失业笔记里的普通人。这些，也许是你从来都不曾了解过的真实。 人和人之间，从未奔涌在同一条河流。今我何功德，曾不事农桑。吏禄三百石，岁晏有余粮。念此私自愧，尽日不能忘。 韩国某高校的一位教授，曾对这种“穷人的线下空间日益挤压”现象，提出了自己的见解：“让我感到心惊的，是类似于胶囊酒店这样的地方。 就像什么冷冻库一样，真的就是设置成刚够人类躺下去的最小的大小，然后在那里安上个电视。在那样的地方，人真的能得到真正的休息吗？”最近的趋势是，穷人的线下空间逐渐被缩窄，然后这个空缺再由线上空间来填补。越是生活在狭窄的房子里，看电视的时间就越长，越是在拥挤的地下铁里，就会花越长的时间刷短视频。 越是低收入的人群，渐渐越被推挤到线上的空间。就像电影《寄生虫》里，开头的部分就有穷人们到处找Wi-Fi的场景。 而对比之下，有钱人的房子客厅里是没有电视的，全都在望着院子，是可以享受自然的宽敞空间。 这些都变成了有钱人的专属。教授说得很对：“我觉得某种程度上来说，要定一个最低界限才可以，如果不这样的话，那么线下空间慢慢都会被富人占据。” 而为穷人提供更低廉的网络、更便宜大尺寸的电视，潜台词就是：“你们线下空间就住在这种小地方吧。”人类的悲喜并不相通，但至少，我们可以从这一个个小缺口，窥见真实世界的缩影。 我们还可以反思，不要冷漠地走入普通人，不要带着傲慢与偏见，高高在上地审视他们。沉默的人可以不再沉默，为我们认为不合理的趋势而发声。    

房地产经纪人说，加拿大住房市场明显降温，使许多买家和卖家都感到困惑，不知道定价和投标。 （图源：GlobalNews） 目前市场正在使谈判权回到买方手中。 多伦多One Group房地产公司的经纪人和创始人Nasma Ali说，在加拿大央行开始加息之前，冬季市场与今天的区别"天差地别"。 她在接受全球新闻采访时回忆说，今年1月和2月，安大略省各地的房产，无论是别墅还是城市核心区，都有多个报价，而且价格远远高于挂牌价。 Ali说："每一个上市的房子都在期待并得到多个报价，需求真的很高。" 卖家在单一日期接受报价，期望通过竞价战来提高最终价格。买家几乎没有任何筹码，因为卖家没有压力。 多伦多地区房地产委员会上周报告说，市场上4月份的销售数量比去年同月下降了约41%，比3月份下降了27%。 Ali说，许多潜在的买家都在观望，看看利率会在哪里降落，住房市场如何反应，然后再跳回他们的搜索。 包括蒙特利尔和温哥华在内的许多其他加拿大住房市场也出现了类似的放缓现象。 大温哥华地产局的Craig Munn告诉全球新闻，虽然市场从2021年开始出现了放缓，但今天的购房速度更代表了从创纪录的疫情期间回归到正常状态。 Munn说，供应不足是温哥华不能成为买方市场的主要因素。 为什么房价仍然如此之高？ 虽然购房者的需求正在减弱，但高房价却需要更长的时间来解决。 上个月，多伦多的平均房价超过120万元，比前一个月的130万美元有所下降，但仍比前年高出约15%，当时的平均价格约为100万元。 Ali说，她看到看房的人数逐渐减少，卖家也慢慢意识到，他们的房子可能无法像以前市场火热时那样受欢迎了。 他们开始接受合理的报价，比如说根据附近邻居的房子最后的价格，而不是等待看他们能拿到什么天价报价。 蒙特利尔Royal LePage Tendance公司的经纪人Marc LeFrancois最近告诉加拿大媒体，他看到房屋在收到一个报价后就卖掉了，或者只有几个报价，而不是几个月前经纪人习惯于处理的20个报价。 但是，由于一些房产收到的出价较低，LeFrancois的一些客户质疑，如果销售量下降，他们为什么要出价大大高于要价。 如何拟定投标书 21世纪不动产的多伦多房地产经纪人Pritish Parekh告诉全球新闻网，住房市场的冷却从根本上改变了买家应该如出价。 Parekh说最近几周，他有多个客户来找他，不知道如何出价。 与前几个月不同，由于需求的减少推动了销售价格的上升，出价可能更接近卖家的预期。他说，甚至可能还有向下谈判的空间。 Parekh说："你可以看到这一点是多么令人困惑。"当消费者看到一栋挂牌价为100万元的房子时，他们不知道它是否只值90万元，是否值110万元，或者它实际上只值挂牌价。" 条件重新摆在桌面上 据接受《环球新闻》采访的经纪人说，随着市场不那么狂热，买家有了更多的自由来为他们的报价增加条件。 Ali说："在这个市场上，这时你可以百分之百地进行谈判。" 在多伦多，她看到销售中加入了检查、融资、甚至逃避条款等条件，这些条件可以让买家或卖家退出交易。 她说："当你的房子状态变成SC——也就是有条件出售时，你可以放心，几乎没有人会来看看你的房子。"  

虽然温哥华很宜居大家都知道，但是究竟住在哪个区域其实差别非常大。 根据总部位于温哥华的租赁平台 liv.rent 的说法，该市有几个主要社区最适合家庭入住。 这八个从其他社区中脱颖而出的社区，根据平均租金、交通选择以及附近的学校、公园和便利设施对其进行了评估。 来看看有没有你所在的社区吧！   1. Dunbar-Southlands   就平均租金而言，Dunbar-Southlands 实际上低于温哥华的平均水平。 它为所有年龄段的学生提供了丰富的学校选择（UBC 校区就在附近），并且有大量的公园和绿地。 两居室公寓平均租金 2,800元，三居室公寓租金 3,900元   2. West Point Grey   安全、温馨且可直接前往海滩，使这个社区成为家庭梦寐以求的地方。 两居室公寓的平均租金约为 3,571元，三居室公寓的平均租金为 5,306元。   3. Mount Pleasant 它位于芒特普莱森特的中心位置以及商业和住宅区的混合，使其成为养孩子、宠物小家庭的理想选择。 预计两居室的平均价格为 3,489元，三居室的平均价格为 5,426元。     4. Riley Park-Little Mountain   由于附近的设施，这个社区围绕着伊丽莎白女王公园，是建立自己家庭的好地方。 两居室的平均租金约为 3,150 元，三居室的每月租金为 4,700 元。   5. Kensington-Cedar Cottage 这里是名单上最多样化和负担得起的社区，家庭平均每月可以以 2,300元的价格租用两居室，以 3,600元的价格租用三居室。   6. West End 对于某些人来说，住在西区可能听起来离市中心太近了，但这是一个令人难以置信的社区，也是家庭享受靠近斯坦利公园和海堤的好地方。 就租金而言，两居室单位平均为 3,198元，而三居室单位平均为 4,210元。   7. Shaughnessy   这个几乎完全是住宅区的社区有很多很棒的学校。 虽然它主要是单户住宅，但两居室的平均每月费用为 3,056元，而三居室的单位则为每月 5,000元。   8. Renfrew-Collingwood   这个充满大自然的社区位于本拿比附近的城市边缘，深受温哥华家庭的欢迎。 在这里，两居室的平均租金为 2,573 元，而三居室的租金为 3,581元。  

由于近期加拿大楼市出现冷却，房价涨势放缓甚至下调，一些买家表示后悔当时在楼市高点买房，而且现在他们还面临着不少问题。 （图源：bloomberg.com） 在多伦多地产界从业12年的经纪Harry Sarvaiya表示，他很理解一些买家现在的感受，他自己也是如此。 今年三月的时候，由于已经厌倦了等待楼市冷却，Sarvaiya在Rexdale社区Martin Grove Road和Westhumber Boulevard附近买了一套四间卧室的平层房，价格是128万5000元。 现在眼看着正临近6月份交房期的时候，他发现附近街区类似的平层房只卖到110万元。 “我在想，如果我多等一段时间，就能以更便宜的价格买到一套房子，我也会有更多选择，” 他说道。 有这种想法的不只他一人。一些买家在社交媒体上表示，现在感觉自己在房价高点的时候竞价抢房有些草率。也有一些人表示，随着过户日（closing day）临近，因为房房价值下降，而面临着贷款资金不足的困难，现在正忙着凑钱。 “现在同样的价格可以买到更大更好的房子，但我们之前只买到镇屋，还做出了让步，放弃了我们最想要的房子，” 一位首次购房者在社交媒体上写道。 还有一位买家在Twitter上表示，之前以130万元买下一套房子，结果看到同个街区里更大的房子只卖到110万元。“我觉得很有压力，想要放弃原先的交易，但如果要这样，我就只能损失掉定金。” （图源：bloomberg.com） 据多伦多地产局的数据，多伦多地区的房价在二月份时达到顶峰，平均房屋均价133万元，但由于利率上调，新房源增加，平均房价在四月时跌到125万。 “这有点吓人，” 地产经纪Shay Asnani表示。“一些人为自己的楼市非常疯狂的时候买房感到有些后悔。” 他表示，以前因为市场竞争太激烈没抢到房的一些客户，现在觉得很庆幸。 贷款经纪Mary Sialtsis表示，她对那些在4月13日升息之前买房的人感到担心，因为他们的过户日在五月底之后，而现在的房屋价值正在下跌。 而且在市场高峰期的时候，许多买家为了抢到offer，放弃了一些条件。一些买家被迫出了价格更高、更坚定的offer。 上个月，一位投资者在Burlington买了一套独立屋，下了210万元的无条件offer，而且过户日期限更短。结果房屋价值评估的时候，只有170万元。这位买家面临着所贷房款大大少于购买价格的问题，现在他只能有几个选择，要么向亲友借钱，要么找其他私人借贷机构。 但是“40万元的差距也很难从私人机构贷到，因为私人借贷机构也会看房子的估值，” 贷款经纪Ian Minton表示。如果买家错过过户日无法交款，通常这意味就会被没收定金。 但事情可能会变得更严重。Hamilton市的地产律师Matthew Gibson表示，卖家可以把这套房子重新挂出去售卖，如果他们没能得到和之前接受的同样高的出价，他们有权向第一个购房者讨要这其中的差额。  

年收入需要多少，在多伦多买房？这是许多初次购房者分外关心的事情。每年（甚至每半年），业内相关机构都会出台相关的报告，而那数字不知让人看到唉声叹气。 据本地英文媒体《多伦多星报》报道：在刚刚过去的四月份，大多伦多地区的平均房价达到了125万元。这意味着，如果想要买一套普通住宅（注意，不是豪宅），需要年薪22.3万元。 图片来源：Globe and Mail 就在短短的半年前，也就是去年的11月份，相关机构出台的报告显示，在大多伦多购房需要年薪20万。这短短的几个月过去，就增加了10%，好像吹口气那么简单。 可是对广大的工薪阶层来说，年薪增加两万，不知道要熬多少年！ 对绝大多数人来说，年薪22.3万是一个可望不可及的数字。根据加拿大统计局的数据，截至2019年，加拿大非老年人家庭的税后收入中位数为93800元；有孩子的夫妇的税后收入中位数为105500元，而女性单亲家庭的税后收入中位数为52500元。 然而，如此的“高薪”，在神奇的多伦多房市里，好像大海里的一滴水一样不值一提。 CanWise Financial总裁、利率观察网站ratehub.ca的联合创始人莱尔德（James Laird）表示，年薪22.3万是购买100万元以上房屋的最低要求了——这还是在已经存够了20%的首付（25万）的情况下。 财富管理公司Rubach wealth的总裁艾鲁巴赫女士（Elke Rubach）坦言，对许多人来说，是根本无法负担多伦多的房屋的。 “大多数人的年收入不可能达到20万元，”她说，“1%至2%的低利率，或许能让人购买他们原先负担不起的房产——但是这不会一直存在的。” “如果你需要牺牲基本必需品来偿还抵押贷款或存钱买房，那么买房子是没有意义的……人们对购买有这种痴迷，但缺乏金融知识和非理性的购买是一个巨大的问题”，她最后表示。 皇家银行（RBC）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示：在多伦多一桩典型住房的人，平均需要花费税前收入的68.6%来支付购房成本。 能让人有些乐观的是，RBC的报告指出，市场正在走软。然而霍格也提醒：“即使房市有一些降温或价格下降，正在走高的利率，以及住房成本仍然是一些人所负担不起的。”    

几年前大多伦多地区120多名华裔投资者受华裔投资经纪人夏其骢（Dominic Ha）蛊惑，希望通过合法投资赚取更多的回报，但没想到却掉进一个巨大的陷阱，损失接近900万元。事发后夏其骢的按揭经纪牌照被吊销，被监管部门罚款30万元，但他在罚单开出之前已宣布破产。现在负责处理投资业务的律师Christopher Di Giacomo也被吊销执照，但是投资者的损失依旧没有得到任何补偿。 据CBC报道，在数十名投资者损失数百万投资款5年后，投资者的律师律师Christopher Di Giacomo被安省律师公会吊销执照一年，他目前正在上诉。 Giacomo代表84位投资客户，这些客户组成一个按揭贷款银团，向地产公司Black Bear Homes的16个房地产项目投资超过770万元，而投资者中没人知道Black Bear Homes是一家由一个被法庭判有欺诈罪的人控制的公司。 Black Bear Homes通过贷款经纪找到了一批投资者，这些投资本应用于安省Crystal Beach社区的房屋翻新或新建上。这种特殊的银团按揭贷款，因为没有任何担保而具有极高的风险，当开发商拖欠贷款时，房产被强制拍卖，所得的售房款全给了新的债权人，而按揭贷款银团的投资者却一分钱都拿不回来。 根据安省律师公会仲裁庭的裁决显示，作为律师，Giacomo代表84位投资客户，但他却从来“没有向银团投资者披露过这些风险，故意欺骗客户，完全没有保护客户利益和投资的行动。” Giacomo的不当行为包括未向客户解释银团按揭贷款的价格超过了房产的购买价格；在客户不知情的情况下推迟客户的贷款还款，其中包括没有给客户披露他父亲的按揭贷款这个利益冲突。 据CBC报道，贷款经纪夏其骢通过吸收熟人、朋友的投资，将其投放至集资按揭项目，并承诺每年不低于12%回报。 退休人士Margaret Wong是12多名投资者中的一个。她投资了4个集资按揭项目，共20万元。她表示，所有投资金额现已化为乌有，她将要卖屋以清还其信用透支贷款(line of credit)。 据Margaret Wong介绍，几年前出席了教友夏其骢举行的投资讲座。夏其骢透过PowerPoint幻灯片演讲，介绍了位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商 Black Bear Homes的开发项目，并称贷款完全没有风险，每年有12%的回报。实际上夏其骢没有透露，他自己也是Black Bear Homes的负责人之一。 Alexander Wong是与夏其骢相识了接近30年的朋友。他投资了三个项目，共16万元。他表示，他签署投资合约前没有细阅，因为他信任他的朋友。但是原本应该在2014年9月收回投资金额，至今仍在等候。起初每月都会收到利息，但自2016年2月起就没有再收到过利息，他这才开始产生疑问。 等到发现集资按揭出了问题，投资者才想起查一查发展商 Black Bear Homes的老板，这一查不要紧，结果发现Black Bear Homes的老板Gary Fraser曾因为相类似的诈骗坐牢，他欺骗的就是他所在教会的神职人员和其他教友。 尼亚加拉警方证实：在2008年，Gary Fraser因28项"诈骗超过5千元"的控罪罪成，涉及13名受害人、金额达200万元，他被判入狱30个月。 根据律师取得的分类帐簿显示，当投资者的投资金额存入户口后，一日之内，夏其骢、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部份投资本金便会从户口中转出。所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。也就是说投资者取回的利息都是他们自己的资金。 据特许诈骗审查师Bill Vasiliou称，在这起投资案件中，物业价值仅为7万元却需要30万元按揭，这样的按揭保障在哪？这就是公开的诈骗。 Margaret Wong和Alexander Wong在获悉仲裁庭吊销Giacomo律师执照的裁决后表示这从某种程度上挽回了他们对司法制度的信心。 安省律师公会裁定吊销Giacomo的律师牌照1年，永久限制他从事涉及银团按揭贷款的工作，勒令他退还84名客户的服务费12万，并向安省法律学会支付15万元的费用。 Margaret Wong和Alexander Wong希望通过安省律师公会的律师赔偿基金挽回一些损失，但被律师公会拒绝。他们希望律师公会重新考虑给予投资者损失赔偿。

日前BC省Okanagan镇政府在毫无预警的情况下，将一名男子的物业拍卖，因为该男子拖欠6700元地税。随后这名男子将政府告上法庭。 据BC省最高法庭的判决文件，Anthony Brent Morgan因为自己在Spallumcheen镇的一块地欠缴地税，被政府于2017年9月拍卖。 这块空地是Morgan在7年前以16万元买下的，而被拍卖的售价是1万1300元。判决书上表示，此前Morgan没有被告知自己的地已经被拍卖，他也不知道自己有一年时间可以补回损失，只要补交所欠地税就可以“救回”自己的这块地。 等到他发现这一切的时候，已经太晚了。 据法庭文件显示，当地政府承认没有按照Local Government Act法案来履行法律义务通知Morgan这件事，并提出Morgan可以按照2018年产权被转给新所有者的时候，这块地的市场价值获得相应补偿。 但法官Gary Weatherill认为这种赔偿还不够。 在6日的判决声明中，Weatherill指出，Morgan应该被按照现在这块地的市值来获得赔偿。在扣除他所欠缴的6700元地税之后，他应获得补偿金额为35万2316元，比原来镇政府提出的数额要多出54%，而且这几乎比Morgan当时的购地价格高出两倍以上。 “政府可以把物业拍卖的立法权作为一本万利的事，但当地政府仍然有责任确保业主知晓房屋被出售，并给他们机会来赎回物业，” Weatherill写道。 “当地政府没能按照立法规定这么做，包括没能通知业主等，在我看来，都应该被判罚严重的后果。” 这块土地是业主的唯一物业 Morgan在2010年的时候，以16万元买下位于Round Lake Road附近这块占地3.8公顷的土地。他原计划在这里盖一栋房子给他们一家人住，然后再建一间谷仓和一个可以让他用来从事木工精装业务的工作室。 他们一家人在2012年7月的时候搬进了这块地上的拖车内生活，并在那里住了9个月。直到执法人员告诉他们必须离开后，他们才去其他地方租房住。因为那里没有化粪池系统，他们也没有许可证。 现在57岁的Morgan还住在Vernon一套租来的房子里。同时，由于他的业务进展得不顺利，他没有能力缴纳地税。 在这块地被卖掉之后，按照BC省立法规定，他原本可以在2018年9月24日之前补交欠税并拿回自己的物业。但是他是在过了这个期限之后才得知自己的地被卖掉了，这时已经过了有权赎回物业的日期。 “这块地是原告唯一的物业，” Weatherill写道。“他没有能力再买一个替换的地方，而且也错过了自2018年9月以来这块地的升值期。” 据悉，这已经不是第一次出现地区政府将民宅拍卖的案例了。去年BC省Penticton镇政府将一名长者的房子以不到三分之一估值的价格拍卖，当时这名长者欠缴地税1万元。 这名长者有足够的钱可以交税，只是因为健康关系，她需要帮助才能支付这笔钱。 该镇政府当时没能清楚向这名长者解释后果，也没有尽力确认她是否需要帮助。