地产

近日，一栋加州顶级豪宅，和一位华人女性买家，轰动了整个北美地产圈。 位于洛杉矶的比弗利豪宅Opus，曾被评为北美最“臭名昭著”的豪宅之一，因其过于奢侈浮夸的装修，以及近乎“卖肉”的宣传手段，被不少媒体抨击嘲笑。 这栋上市时要价1亿美元的豪宅，在如潮恶评中，挂牌3年都没卖出去，直到近期才被迫重新翻修，改变装潢风格，并割肉降价4000万，只求脱手。 终于，一名住在加州的华人富婆，敏锐地嗅到了机遇，迅猛出手，豪掷5995万美元（近4亿人民币），将该栋豪宅据为己有。 Opus豪宅占地20500英尺，拥有7个卧室，11个浴室，2个游泳池，还有室内瀑布，家庭影院，家庭美容院，香槟酒库，已经可以容纳10辆汽车的“豪车博物馆”。 这配置，说是宫殿也不为过。 照理说，在富豪如云的洛杉矶，这样一栋豪宅应该不难出手。 但这桩买卖，就坏在了一段3分钟的视频上。 Opus的开发商Nile Niami，铆足了劲儿想把这套房子卖出1亿美元，于是在房子上市时，就推出了一则惊世骇俗的广告片—— 一群浑身涂着金粉的半裸女郎，在豪宅的各个房间游走，互相抚摸，对着镜头媚眼如丝… … 这则卖房广告面世后，有人称它为有史以来最性感的销售视频，也有人称它是有史以来最不雅的房地产营销手段。 有人表示，不懂这则长约3分钟的广告，究竟想传达什么意思，吸引何种买家，总之整段视频没有一句台词，全程都是一群半裸美女们在豪宅里搔首弄姿… …让人不禁想要发问： 难不成买下这栋豪宅，还能随屋附赠妖娆美女？ 有人则指出，这则广告就是在赤裸裸地向富人们暗示，“买下这栋房子，就意味着买下一栋后宫。” 然而，不论最初的动机如何，这次宣传都失败了。不少以家庭为重的富有买家，都被这则广告吓退。另一些文化层次社会地位较高的买家，也因为该豪宅的“轻浮”气质而反感。 最终的买家是一名女性，大概是对这则广告最大的讽刺了。 据多家媒体报道，Opus的新屋主是来自加州圣玛利诺市（San Marino）的华人女子程缤纷（Bin Fen Cheng 音译），化名Josephine Yeh，她在当地居住20多年，是一位经验丰富的地产投资者，坐拥南加州房产帝国，名下的资产包括位于阿卡迪亚（Arcadia）和罗兰岗（Rowland Heights）的购物中心，以及兰丘库卡蒙加（RanchoCucamonga）的公寓楼等。 Opus并不是程女士出手最阔绰的一次。 早在2018年，程女士就因在洛杉矶市中心买下一整栋22层高的公寓大楼，而名震加州。这栋大楼，共包括290套豪华公寓，普通人买上其中一套，都要花费毕生积蓄。 堪称地产界传奇的华裔程女士，现年60岁出头，已婚，有两个已经成年的孩子。 据悉，她现在似乎不急着搬进Opus居住，目前仍和丈夫托尼在他们1500万美元的家宅中过着安静的生活。毕竟人家现在的房子，比起Opus可是一点也不逊色—— 2英亩的庄园，10000平方英尺的宅子，封闭式的大院，自带网球场，大型游泳池，以及可以容纳20辆汽车的停车场。 媒体报道称，程女士虽然非常富有，几乎有能力购买地球上任何一栋豪宅，但她平时却十分低调，很多圣玛利诺市的居民甚至都不认识她，有的人可能都不知道，自己家附近，住着这样一位深藏不露的亿万女富豪。

编者按 在挂牌出售三年多之后，洛杉矶房产市场上最“有名”的豪宅之一“Opus”终于找到了买家。Opus最初要价1亿美元，最终以近6000万美元成交。而买家是一位住在圣马力诺，有着丰富投资经验的华裔女性。据悉，她手握着南加庞大的房地产帝国，财产包括从罗兰岗到西洛杉矶的高级公寓。   因大尺度宣传视频 Opus“声名狼藉”在挂牌出售三年多之后，洛杉矶房产市场上最有名的豪宅之一“Opus”终于找到了买家。 2017年夏天，Opus首次挂牌上市：占地2万平方英尺、要价1亿美元。刚一登场，它就登上了全球新闻的头条。不过，帮助Opus赢得名气的并非是因为它的面积和售价，而是它大尺度、充满暗示且充斥着“纸醉金迷”的宣传视频。影片中，充满着涂抹金漆的裸女，以及地下车库的金色兰博基尼和金色劳斯莱斯。 宣传视频刚一推出时，Variety杂志形容Opus“声名狼藉”，而LAist的标题更直接，看完视频后，让人“想要成为一名社会主义者。”观看了该视频的观众说，如果这个房子卖不出去，大多是由于这个视频。 Variety杂志称这是“也许有史以来最不雅的房地产营销手段”，并分析认为这样的营销策略，明显是向多金的富人暗示，买这所房子意味着买下一个后宫，可以像现代的风流浪子一样生活。或许这对洛杉矶的大手买家来说是一个恰当的信息，但这个宣传计划显然失败了。 为了出售Opus，他们换了几位房地产经纪人，并多次降价。据悉，一直降到6000万美元成交，也就是降价了4000万美元。据消息人士透露，虽然这桩交易还没有正式记录在案，但交易已经基本完成。而稍显讽刺的是，这位买家是一位女性。   Opus极其奢华 被批“大而无用”这名出手阔绰的买家名叫约瑟芬·叶(Josephine Yeh)，但她的合法名字是程彬芬(音译 Bin Fen Cheng)，来自富裕的圣马力诺的圣盖博谷(San Gabriel Valley)，她在圣马力诺附近最大、最奢华的房产之一住了20多年，据悉，该房产也是她自己策划设计的。 Opus的建筑风格极其奢华高调。它的邻居包括游戏Minecraft的设计者库斯·佩尔森（Markus Persson）。Opus的最初开发商是电影制片人Nile Niami。他在2012年以980万元价格买下这处占地一亩的地产，将其改造得金碧辉煌、纸醉金迷，并要价1亿元。 但当Opus于2017年完工时，市场已经发生变化，富人们对这种充满“新贵” （new money）气味的建筑不再感兴趣，而是更喜欢充满历史气息和大片土地的庄园。房地产业内人士认为，Opus性感的营销手段让那些以家庭为主的买家退避三舍，让其他潜在客户觉得Opus太浮夸。 虽然Niami一直努力出售这栋房屋，但这栋房子三年来却被搁置在山顶不受人待见，被媒体称为“白象”——大而无用的东西。   华妇买家富有但低调据报道，叶女士是一位有着数十年丰富投资经验的房产投资商。她非常低调，圣马力诺的许多居民都从未听说过她，但她也是一个极其富有的女人，地球上的任何一套房子她或许都可以买得起。 据研究，叶女士拥有一个价值数亿美元的南加州房地产帝国。她的资产包括阿卡迪亚(Arcadia)和罗兰岗(Rowland Heights)的大型购物中心，以及从库卡蒙加牧场(Rancho Cucamonga)到洛杉矶西区的公寓楼和共管公寓楼。Pasadena Plus, Rancho Properties和Universal Capital Investment都与叶女士有关。 在叶女士的房产投资生涯上，最引人注目是位于洛杉矶市中心希望街（Hope St）801号的高层建筑。两年前，她以2.2亿美元买下了这个多户住宅综合建筑，该综合建筑有22层楼高，包括290套豪华公寓，外加一个游泳池和屋顶平台，此举震惊了商业地产观察人士。这是洛杉矶2018年全年规模最大的多户住宅交易。据业内消息人士称，这套多户住宅的售价为每单元75.86万美元，这笔交易是洛杉矶市中心多户住宅市场有史以来单价最贵的交易之一。 现在叶女士已经60岁出头，已婚，两个孩子已经成年。她对Opus的打算尚不清楚，但她似乎并不急于搬离圣马力诺，她和丈夫托尼仍在他们价值1500万美元的豪宅里过着安静的生活。这处占地两英亩的房产包括一座占地1万平方英尺的豪宅、一座独立的客房、一个带观景台的网球场、一个大型游泳池和一个独立的倒影池。这里还有大块的绿色草坪、用于大型娱乐活动的露台，以及可容纳20多辆汽车的车道和停车场。

前段时间，大多伦多出现了一个超级租霸，无赖二房东，名叫赛义德(Arif Adnan Syed)，为了拖欠租金，他不仅向12位华人房东行骗欠租，还将租来的房子私自改建成非法出租屋，赚取暴利！ 就在这12位房主中，就有1位是华裔，他们正联合安省高等法院上诉，要求终止租赁合约，把自己的房子要回来!根据这12位房东的说法，这给他们造成了高达$100万加币的损失。 据CBC报道，这位超级租霸赛义德分别在约克区万锦和列治文山先后租下了12套房子，这些房子中，也有很多豪宅，他们将这些房子改造成了分租屋获取暴利。 就在今年9月份，安省法官Mark Edwards认定，二房东赛义德基于“欺诈性失实陈述”将房屋出租给更多租客，同时下达法庭令，要求赛义德将被他改建的房屋重新变回原样，也就是将分租屋还原成单户住宅。 尽管下令了，但赛义德依旧从租客那里收取了1个月的租金，知道11月初，依旧有80名租客，住在这12套房子里，并没有搬走。 其中，一位华裔张女士表示，自己本身就是地产经纪，今年3月底把房子租给了赛义德一家，而租客赛义德把房子改成分租房，最多的时候住进去20人，直到今年6月，赛义德干脆停止给她支付租金。事后，张女士表示：“我们再也负担不起了。上个月和这个月，我无法为这所房子支付抵押贷款，因为我们将近半年没有任何收入。” 张女士表示，赛义德已经拖欠了她2.3万加币的房租和水电费，面对房子所造成的伤害，预计要花费15万-20万加币才能将伤害修补。 房子被陌生人毁了，那些房客甚至会在物业内种植并干燥大麻。还有另一位房东John Davies表示，自己的房子里面有一位男性租客，被房子另一名租客刺伤了，经过警方证实，嫌疑人是一名27岁的万锦男子，目前正在面临谋杀的指控。 所有的房东都表示自己除了上诉，别无选择。根据CBC此前报道，赛义德因涉嫌在万锦和列治文山的租房申请中使用假身份证件，被控11项与欺诈有关的罪名。但是，房东和租户委员会(LTB)只会单独审查每个驱逐案，而不会考虑赛义德的其他案件。 而媒体采访了赛义德，他却表示自己很委屈，分租这些房子是自己这两年的唯一收入，他从来不知道这样做是非法的，他还以为自己在帮助其他人，在这12套房子里，是我一直在跟着120名租客打交道，我也为之付出了2年时间。 随后他表示，自己也是受害者，他也是被这些租客给骗了！之前也试图去驱赶那些租客，但是很难…… 就在周五的法庭上，12位房东的律师罗恩?伯肯对法官说：这不是房东的问题!这些房屋之前就受到了损坏，在法院下令之后，还在持续遭受损坏，这就是对法庭的藐视！ 法官针对此事，会在下周公布对赛义德藐视法庭罪作出具体的判决！ 同时，法院也命令赛义德提供银行对账单，追溯到签署第一份租约时，查看到他到底收了租客多少租金，与此同时还命令警长立即驱赶剩余住户。

  素里明年涨房产税，预计提高2.9％，水电费也要涨 素里市的房价相比大温其他地区相对经济实惠，但近几年发展迅速，开发项目非常多，也形成了地区特色的商圈。是很多投资者非常看好的大温城市，有相当一部分人热爱理财投资的人，都有将素里地区列为投资备选之一。不过随着素里市的发展，该市的房产税也是一点一点在往上增长。 2021年也不例外，素里市房产税将略有上调，市议会拟议的房产税上调幅度为2.9%，平均每位业主比2020年多支付60元。虽然有所上涨，但这个上涨的幅度还是合理范围，与2019年和2020年预算设定的税率相同。除了房产税的上调，素里市对每一处住宅征收的资本地块税也将增加200加币。这项税收不依据物业价值来计算，每户支付的金额相同，而税额的上涨是为了帮助将来的一些开发计划提供资金。根据计算，房产税和资本地块税的增加将分别为素里市带来1120万加币和3170万加币的额外收入。这两项措施都包含在素里市政府2021年预算草案中，该预算草案也印证了新冠疫情给素里地区带来相当大的挑战。素里市长道格·麦卡勒姆说：“尽管新冠大流行带来了压力，但市府刚刚公布的2021年拟议预算是平衡的，并且在房产税增长幅度上保持了底线，这证明了素里的经济实力。”尽管新冠在经济上，不只是给素里政府造成沉重打击，素里市民也背负着很大的经济压力。因此素里理事会表示，他们深刻明白不给纳税人增加负担的重要性。素里市长道格还说：“目前疫情给大家带来的逆境终会结束。” 对于普通市民而言，素里明年还有一项与大家息息相关的费用将要上涨。那就是——水电费。就水费而言，单户带计量表家庭的水费每年将多支付13.24加币，而非计量表家庭的水费将上涨29.44加币。对于平均每年的污水处理费，单户家庭将多支付19.30加币，而非家庭住宅的水费预计将增加42.88加币。对于普通家庭而言，水费一年增长20来块，说多也不多，但是疫情带来的影响还未消除，各项费用加起来，对于一部分家庭来说也是增加了小小的压力。那么对于投资者而言，素里的投资价值又有什么变化呢？不可否认，未来五年素里已经立下明确的发展计划，还是具有相当的潜力。虽然素里各项税收和生活费用也在不断上涨，但是素里在蓬勃发展的同时，市政府也确实有在控制各项收费的涨幅，还是值得投资者们考虑的一个选择。  

　　最近，加拿大居民乔丹(Dale-Paul Jordan)一家非常郁闷：他们本打算小房换大房，但找到心仪的独立屋以后，现在自住的公寓(condo)却迟迟卖不出去，只好在最后一刻含泪放弃，一家四口的别墅梦就这样眼睁睁化为泡影。 　　“老房卖不出去，我们就无法支付新房的首付。”乔丹惋惜地说。 　　Condo现在有多难卖? 　　房价六星期降$6万 　　根据《金融邮报》的报道，像乔丹这样的房主还很多，尤其是在多伦多地区。乔丹家的房子就位于多伦多市区一栋时髦漂亮的公寓楼。 　　新冠疫情以来，全世界的大城市，包括纽约、伦敦、多伦多和温哥华，都发生了“逃离城市，定居远郊”的浪潮。将市区公寓卖掉，换成郊外一座独立屋，既符合远程办公的新潮流，新增的前后院和社区公园能有力释放疫期居家隔离的郁闷。   　　但当所有人都这样想的时候，condo就卖不出去了。于是像乔丹那样只有一套condo却又想升级换房的业主，就被卡在这个尴尬的位置。 　　乔丹说，同一栋公寓楼的另一个业主也打算卖房。一个多月前，乔丹将自己公寓挂牌上市。日子一天天过去，竟然没有任何买家感兴趣。忽然有一天，他们发现同一栋楼另一套房也挂上了网了，价格还比自家的叫价低了一大截!乔丹和妻子非常郁闷，立刻将自家的房子撤掉，放弃了换房升级的打算。 　　不止一个地产经纪表示，他们的客户对独立屋做出购买offer后又反悔，因为担心当前的公寓卖不出去。 　　多伦多经纪人莫科维奇(Thomas Mirkovich) ：“近期好几个交易，卖家都不得不对售价做出妥协。" 另地产经纪英格拉姆(Scott Ingram)说，他最近帮一对夫妇成功卖掉了市中心的公寓。房子刚上市的时候，同类公寓的售价在$70万左右。六个星期以后房子卖出去了，但价格只有$64.1万。短短一个半月，公寓的价格降了将近$6万。 　　大城市租金暴跌 　　投资型公寓业主也打算卖房 　　当前打算出售公寓的，不仅有乔丹那样的自住升级型业主，还有不少投资型公寓的房主。 　　因为寓公们发现，以租养贷的路子行不通了。 　　疫情带来的“逃离城市”浪潮，移民、游客和留学生骤减、加拿大失业率居高不下，都不断推高公寓的空置率，重创租金市场。根据10月份的租金报告，加拿大大城市的租金继续下降。与去年同期相比，多伦多骤降了17%，温哥华的租金也降至三四年来的最低点。 　　而在此刻选择脱手的投资性公寓业主，进一步将市上的公寓供应量推高。与多伦多相比，温哥华略好一点，但公寓售价和租金都在走低，却也是事实。 　　疫情以来加拿大的楼市一片繁荣，10月份房价比去年同期涨了17%。但经济学家预测，公寓市场的不景气可能会以“涓滴渗透”的方式影响整个楼市，甚至可能成为加拿大楼市由盛转衰的起点。毕竟，当前楼市繁荣与政府的发钱托底有关。如果政府补助停止而经济又没有恢复，残酷现实就会迅速到来。 　　穆迪分析(Moody's Analytics预测)，2021年加拿大房价将下跌7%，独立屋和公寓都将下跌。它认为，多伦多地区的价格将下滑到2017年初的水平，直到2023年中期才会完全恢复。 　　先买后卖还是先买后买? 　　升级换房有策略 　　但即便如此，业内人士仍建议，想卖公寓就卖，不要太拖延。毕竟，如果房价未来三年真的一路下行的话，今年让你痛苦的超低售价，在明年看来属于卖得很好的价格。 　　对乔丹那种升级换房的刚需卖家来说，这个建议更加重要。 　　有业内人士说，乔丹的烦恼，其实是个“先卖后买or先买后卖”的技术问题。 　　在小屋换大屋的时候，所有人都会面临这个问题。两种策略都有各自的优缺点，对应不同的人群。先卖后买是大多数普通人的选择，他们没有余钱，必须卖掉现在的房子才能凑够第二套的首付等费用。先买后卖适合那些财力和信用充足的人，他们不需用第一套房的房款支付第二套的首付。 　　如果你咨询专业地产经纪，会发现可能还有第三条路，就是向银行申请一笔“过桥贷款”来支付新房首付，然后用换来的时间差从容卖掉老房。同样是先买后卖，但时间和心态上都从容了不少。 　　当然，这只是个简化的模型，真实过程相当复杂，需要专业人士的帮助。 　　对普通人来说，房子是人生最大的消费品兼最大的投资品。买房需要投入海量的时间、精力和技能，卖房也一样。而同时买房卖房且在短期内完成，压力可想而知。希望乔丹以及所有换房的业主聘请专业的地产经纪人，以推动自己的别墅梦顺利实现。

27岁的Robert翻修倒卖了一栋位于安省伦敦市的房子后，赚了点钱。这栋房子原先是他的学生住房。现在，他准备去Hamilton买房建立家庭。问题是，他的女朋友因为职业生涯而陷在多伦多，因此他们现在与另一个室友租住了一套公寓。 Robert说：“我想搬去Hamilton，买一套漂亮的房子，但我的女朋友想留在多伦多租房。我们在这个决定上，正处在一个艰难的时刻。” 不过，与两个人一起租房的好处是租金更便宜，在Rgent Park的一套公寓，租金分成三份后，他每月只需付430加币。 作为一个小企业主，Robert每年可以赚到9万加币，但是他把大部分钱重新投入到自己的生意中，这使得他每月实际的收入只有近2000加币。 由于疫情，他大大减少了食品、饮料和旅游的开销。“过去会和朋友经常社交。和朋友在酒吧喝喝啤酒。现在，大多数时候是在家里或露台吃饭，很少点外卖。” 看看他两周的花销清单：一共460加币。除了买衣服花了60多加币外，其余大部分钱都花在了食物上，其中和朋友出去吃饭4次，花了180多加币。 到了周末，Robert会和他的女朋友花更多的时间和更少的钱，去户外散步，逛逛公园，或者在GTA地区看看房子。 Robert也有了新的爱好——装修。 “翻修倒卖我伦敦的学生出租物业，赚到点钱，让我感觉用自己的双手做些事是令人开心的。在城市里，我发现当你在桌前朝九晚五地工作时，是很难找到那样的出路的。” 没有债务在身，他的目标是购买另一套房子，然后将剩余的存款投入股市为退休做准备。但是，由于他女朋友的工作在多伦多，他该在哪里买房呢？ 对此，理财专家Jason Heath提出了以下几点建议： 1 听起来Robert在2020年的财务情况有好有坏。虽然在伦敦市的翻修倒卖房屋赚到了一笔钱，但是他的收入因为疫情受到了重创。我认为这两点都需要好好思考。 2 购买、翻修、出售房屋，当然可以产生盈利。他可以投入少量的预付款，并从银行借来其余的钱来产生一种杠杆作用。但是，同样的杠杆可能会伤害到他。 3 用一个简单不切实际的数字来举例，如果你以2万加币的首付，购买一套10万加币的房子，然后以12万加币的价格出售，利润不是20%，而是100%。你投资了2万加币，获得了2万加币的利润。但是，要是房子以8万加币的价格出售，这意味着投资了2万加币，损失了2万加币，回报率为-100%。 4 房地产交易面临的最大挑战是交易和账面成本，这在我简单的举例中并未考虑。买卖房产通常会产生土地转让税，房地产佣金和律师费，这些交易成本通常在5%到10%之间。而且，当你转移财产时，你还需要支付抵押贷款的利息，财产税，保险和其他杂费，但是却收不到租金。 5 一次有野性的翻修倒卖，若是出了差错的话，可能会花费超过预期的成本进行翻修，并且可能会花费与预期更长的时间。这样下来，成本会越加越多。不过，Robert动手能力不错，有一些翻修工作可以自己干，这样使得翻修倒卖不仅成了一种财务策略，也成了一种经验积累。 6 我认为在疫情期间，一个收入下降的年轻人应该更加谨慎地承担财务风险。如果在房屋翻修过程中途收入下降，这意味着无法承担这笔费用，该怎么办？ 7 Robert和他的女朋友在选择住处时遇到了一些挑战。如果他们留在原处继续租房，那么就需要考虑租房成本。尽管听起来有些微不足道，但是多伦多的公寓租金正在下降，他们或许可以能够以更低的价格租到另一套公寓，支付相同的费用并获得更多的空间或更长的租期，或者可以跟们现在房东进行商量。此时是多伦多近年来首次出现租房者主导市场。 8 他的交通费不高，没有汽车付款。所以我认为，他要考虑何时需要新车并计划未来的成本。而且，他们现在的租金是低的，如果以后买房了，那住房成本会加大。 9 由于旅游和娱乐花销的下降，他的支出相比于疫情前是减少的。因此，现在可能是制定存钱计划的好时机，为未来拥有房屋做准备，并坚持短期和长期的存钱目标。我鼓励人们先存钱，再花钱，因为这比先花钱要容易——有时候，你根本省不出钱来还钱。 10 我很高兴听到为退休而投资股票是Robert的目标之一。许多年轻人想要把钱全部投入房地产，获得房屋所有权，但是却没有想到要分配少量资金作为长期投资。最近几年，多伦多房地产价格涨了太多，但是如果一个年轻人认为房屋可以在接下来的30年里代替RRSP，那么我担心可能不会有好结果。对于像Robert这样的高收入者来说，RRSP是很好的储蓄工具，其中还有购房者计划用于购房首付。 听了专家的建议后，Robert觉得自己对于买房这件事，可能有点操之过急了。他说：“我已经意识到疫情期间，我的收入是有多么的脆弱。在购房时我需要认真考虑，可能每月的住房花销要翻三倍。” 因此，他打算把买房计划，放宽在未来五年内实行。他说：“如果我要保持房屋的利润来进行再投资，则需要认真研究RRSP和TFSA来配置我的资产。” “我要去研究啦！”  

温哥华一家把BC省爱护动物协会(BC SPCA)告上法庭，而亲人留下的一栋价值200万元的温哥华豪华地段的房屋就是双方冲突的核心。  根据吉娜·汉考克（Gina Hancock）在法院提起的诉讼，姨妈埃琳娜·穆雷（Eleena Murray）于2003年写下把房产赠予BC省爱护动物协会SPCA的遗嘱，他们应该​​获得146万元，约占200万元遗产屋的80％。 汉考克表示，埃琳娜·穆雷于2017年5月在其99岁生日时撰写了一份手写便条，把赠予SPCA的金额限制为100,000元。5个月后，埃琳娜·穆雷去世，没有改变她的遗嘱。 汉考克指姨妈打算把遗产赠予SPCA，“但不是150万元。”   在埃琳娜·穆雷去世之前，她房屋所在的温哥华Point Grey街区房屋价值已经飙升，而给亲属指定的遗产价值则保持不变。 汉考克认为姨妈从未希望SPCA收到比家人更多的钱，还指责这个慈善组织“贪婪”。 BC省SPCA则在一份声明中表示，由法院对手写的便条及其这个诉讼做出裁决。   “有几位亲戚声称，一张简短的手写便条(未签名，未注明日期和未见证)代表了穆雷夫人的最后遗愿。他们依靠这个便条和穆雷夫人进行了两次会面。朋友们在2017年5月庆祝穆雷太太99岁生日时，当时她的心智已经不佳。” 根据SPCA的说法，埃琳娜·穆雷向各个亲戚总计赠予了44万元。   // 根据CBC的报道，遗产规划律师Sukhminder Virk表示，通常建议客户在解决遗产问题时，把写明固定金额的款项留给慈善机构，最好不要写比例，以免发生冲突。   吉娜·汉考克表示，有两位目击者见证了埃琳娜·穆雷在其99岁生日时写的便条，并且都签署了名字以证明其真实性。 这宗诉讼将于明年1月25号开庭审理。 REF: https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/vancouver-family-heading-to-court-in-1-5m-inheritance-fight-with-spca-1.5803925

　　日前，BC省府宣布将本省租金冻结令延长至2021年7月份，让不少因疫情影响交不起房租的房客松了一口气。 　　12日，温哥华一名租户却又遇上烦心事——房东想通过提供停车费用，直接增加233%! 　　这名苦主名为杰罗姆·柯林斯(Jerome Collins)，20年前搬进位于西区的一套公寓。 　多年来，柯林斯的停车费用一直是每月$30，但就在上周物业公司Hollyburn Properties突然发通知，说从2021年1月1日起，停车费就要上涨至$100!   　　他大吐苦水，“我现在属于半退休状态，收入有限，停车费一夜之间涨这么多，实在吃不消!” 　　这也是20年来，这栋公寓第一次涨停车费，“疫情下，我们能有很多开销，税、吃喝、租金，根本无法维持生计。” 　　Hollyburn Properties方面则表示，“我们也面临公用维护、运营和财产税成本的持续增长，租金不能涨，但其他费用的上涨不可避免。” 　　目前，柯林斯已向住宅租赁处提起诉讼，并提出增加停车费是违法的，“若房客的停车费包含在租金中，房东不能向房客收取停车位的任何额外费用，只能根据该法案增加房租”。 　　问题是，他的停车租金并没有额外的合约。

目前，加拿大正处在第二波疫情中，冠状病毒冲击了加拿大经济，加拿大人对个人财务、工作保障及经济的信心下降，但最新民调显示，加人对房地产市场的信心仍继续高涨。 事实上，有疫情爆发大半年内，加拿大楼市成交易和价格都已经大涨。 在Nanos研究公司的每周民意调查中，约45%的受访者认为，未来6个月，他们所在地区的房价将上涨，达到3月中旬以来的最高水平，只有13%的人认为价值将会下降，为同期最低水平。 3月中旬，为了抗疫及防疫，政府实施了大规模的封闭措施。 过去数月，加拿大房地产市场一直是个亮点。处于历史低位的利率，以及人们更多地在家工作，强劲的住房需求加上供应有限，推动许多市场的房价升至新高。 据彭博社报导，多伦多道明银行首席经济师贝达·卡兰西（BeataCaranci）表示，低利率环境是住房需求的巨大推动力，“低利率改善了观望人群的支付能力，也让房主有机会通过再融资来节省资金”。 加拿大住房销售量与新上市比率，这个衡量市场平衡的指标正处于20年来的最高水平，表明住房需求远远超过供应。 房地产市场的持续乐观情绪，有助于抵消家庭在其它方面日益增长的担忧。 10月份，加拿大整体消费者信心指数出现自疫情爆发以来的首次月度下降，有迹象表明经济复苏正在逐渐减弱。彭博社Nanos加拿大信心指数10月末为52.5，低于9月底的53.1。 每周，Nanos研究公司都会对250名加拿大人进行调查，以了解他们对个人财务状况、工作保障、经济和房地产价格前景的看法。 彭博社公布了1,000条回复的四周滚动平均值。房市前景是过去1个月唯一显示有所改善的部分。 尽管总体信心在10月份有所下降，但在月底出现了小幅反弹，结束了连续4周的低迷。

加拿大是一个法制国家，每个人都可以拿出法律武器维护自己的权益，法庭也会做出公正的判决。但如果藐视法庭，拒绝执行法院的宣判结果，那只会让自己的处境更加艰难。 近日，加拿大北温哥华一栋镇屋的华人房主余女士(音译：Emily Yu)被警方抓走了。因为她的房产在被法院拍卖期间，她拒绝让法警、房产经纪人和买家进入屋内。 2017年，余女士把3个房间的镇屋改建成了有15个床位的旅馆，并放在Airbnb等网站上进行短租。她的做法是违反了当地法律，没过多久就被邻居起诉。 当年9月，民事法庭判余女士败诉，她需要立即关闭短租业务，并支付物业公司罚款。 但余女士并不满意判罚结果，她称自己因车祸导致脑部受伤无法工作，因此靠短租维持生计。后来他还表示会继续上诉，甚至还把邻居和物业公司告上法庭。 但在2018年，余女士又被判藐视法庭，被要求向该省支付约$95,000罚金，以及向其他涉及方支付超过$52,000罚款和法律费用。总罚款金额共$14万多加币。 但余女士仍拒绝缴付罚款，再加上其违规经营，多次违反法院禁令，今年6月25日，BC省最高法院下令拍卖余女士的房屋。这座被称为“Oasis Hostel”的物业以$965,000的价格挂牌上市。 法院令她必须在11月底之前撤离该物业，她再一次决绝执行。 11月3日，当有买家前来看房时，余女士锁上大门，拒绝对方进入，于是有人选择报警。 随后警察赶到，将余女士带上手铐带走。这场维持了三年的法律案件终于落下帷幕。

闹了很多年的北温小区开非法短租旅馆的华裔女业主，昨天又因阻止潜在买家看房，被警方以违反法院命令逮捕。 何必呢！ 今年夏天，省高院法官已经下令西13号街230号一套三居室的联排别墅出售，以偿还物业迫使业主关闭非法短期租金产生的超过52,000元的律师费用。 北温皇家骑警发言人彼得·德弗里斯（Peter DeVries）也确认，这套房屋的女业主由于阻止买家到这个物业看房，于昨天周二下午被短暂拘留。 警方确认收到了省最高法院法警的要求，要求在他们执行BC省最高法院命令期间待命并维护秩序。 警方也确认在现场逮捕一名试图阻止法警的女子，并将她拘留，直到法警颁布法院命令后将其释放。   // 在过去长达两年的时间内，由于北温市政府和小区物业试图关闭这位华裔女业主所开的短租旅馆，双方不断闹上法庭，而女业主也屡次被法官裁定蔑视法庭。 小区物业指这位华裔女业主在Airbnb，iBooked.ca和TripAdvisor的网站上刊登了多达15张床的短租广告，违反了物业的法规，北温市府也指这种短租造成滋扰和引发火灾隐患。 REF:https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/bc-emily-yu-illegal-hostel-arrested-1.5788865  

多伦多建筑业及土地开发协会--Building Industry and Land Development Association (BILD)，周三发表房屋报告，今年9月是大多伦多地区单一家庭（single-family）住宅最繁忙的月份，甚至达到2003年以来的最高水平。 该协会代表大多伦多地区最多土地开发商，一向被认为权威及有代表性。 报告显示，包括独立屋、半独立屋和镇屋在单一家庭住宅9月份共售出2334套，比去年同期增长168……，比过去10年平均水平高出110%。 大多数房屋都是在一个月内售出。 阿尔图斯集团分析和数据解决方案经理Ryan Wyse在一份新闻稿中表示："市场对新住房的需求水平依然强劲，今年到现在为止销售已经超过去年全年。阿尔图斯集团是BILD的国内市场情报的官方来源。 9月份，单一家庭住宅市场非常活跃，在新推出的独立社区和联排别墅社区中，市场活动尤为强劲。今年迄今为止，新单户住宅绝对是供不应求。 至于低层住宅，包括公寓和镇屋和阁楼单位，9月份共售出2603套，比去年同期增加15%，比10年平均水平高出33%。 随着需求的增长，房房价格也不断上升，BILD报告显示，9月份单一家庭住宅的平均价格达到117万9249元，比去年同期升9%。 9月份公寓均价也高达101万元，比去年同期增长20.9%。  

在BC省如火如荼的竞选中，公寓保险费用问题是自由党和NDP双方都提到了的，也是两党都承诺解决的。NDP表示，如果BC省公寓保险2021年前不下降，BC省将效仿萨省，引入公共公寓保险制度。而自由党则称，要暂停4.4％的保险税，节约成本，以降低飙升的公寓保险。政客们把公寓保险当做正面交锋的战场，是因为他们知道，BC省民已经对公寓保险大涨怨声载道。 最近本地华人论坛上，有人发帖抱怨公寓保费涨太多。楼主表示，看到有网友在抱怨，说刚刚续约保险，坐标列治文，去年的大楼保险免赔额是1万加元, 今年由于大楼免赔加到25万，公寓的保费也从500刀涨到2000多刀。楼主表示受到惊吓：这现在condo的保费这么贵吗？这也太夸张了吧？并表示，要是这种情况，以后坚决不买公寓了，要买就买独立屋吧。公寓的保费年年这样涨的话，谁受的了啊？有网友表示，是因为water damage, 所以保费暴涨；大温的好地段的公寓价格长期讲，跌是不会的。就是持有成本会上涨不少。还有网友说，难怪大家最近都开始卖公寓。有人称，公寓保费已经狂升了4倍，明年还得继续涨！还有人表示这种情况绝对不是个案，而是非常普遍。还有人现身说法，表示自己家免赔额也是25万，但自己只买了10万，保费$1200，另外的15万免赔要再跟另一家保险公司买，也是$1300左右。另一个网友说，真的涨很多，自己才470尺的一房，保费就快$900了，今年好像又要涨了，明年肯定会超$1000，有能力的还是买双拼屋或独立屋，要缴物业费的房子根本就是个坑！ 诚如大家所看到的，BC省的公寓正在爆发危机，保险公司将保险费提高到前所未有的水平，使公寓所有者（及其租房者）难以承受巨额账单。自去年以来，公寓业主的保险费率一直在上涨，物业所有者必须缴纳总计数千元的特别税，月费出现数百元的激增。不少物业公司在保险到期前几天才得到暴涨的续保账单，令物业公司措手不及。不仅费率飙升，免赔额也大幅增加。BC省金融服务局6月16日提交给省财政厅的一份“共管物业保险市场状况”的先期调查结果报告提出，本省共管物业房屋保险费的天价增长，背后隐藏着很大的问题。报告提出，过去一年，BC省各地的共管物业保险费平均上涨了40%，大温地区更是上涨了50%。另外，免赔额也在继续飙升，在许多地方已经翻番甚至是以前的三加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada）的数据显示，保险公司在高层大楼上的理赔开支近年巨幅上升，所收保险费用远不够支付理赔开支，早以形成入不敷出的局面，所以保险公司即使在大幅提升保险费用的情况下，依然不愿意承接高层大楼的保险。根据加拿大保险局的资料，目前在BC省经营保险业务的保险公司有六十多家，但提供大楼保险业务的公司还不到十家。没有足够的保险公司来承接大楼保险业务是目前保险费用上涨的原因之一。另外，物业价值的上涨和保险公司运营成本的上升也是造成保险费用上涨的原因。保险经纪公司Hub International在最近的一份报告中说，即使没有损坏和全面维修（屋顶，水暖，暖气和电气）的物业，公寓及物业管理公司的预算也至少增加35％。重建评估的成本也继续上升，相当于建筑价值的5-10％。这两个因素的结合将继续推动2020年的保费增长。

多伦多的27岁女子Susana是一个销售经理，年薪$7.5万加币，外加奖金。现在，她已经有$6万加币的存款，正在考虑是否要和伴侣在市中心买个房子。 Susana在多伦多市中心工作，工作地点靠近租住的Condo，离Liberty Village不远。她作为销售经理的工资是基于佣金的，每年能赚$7.5万，还不算奖金。“去年，我大概税前赚了接近$9万吧！我知道有一些人正在艰难地寻找工作，我希望能给他们一点帮助吧。” 图源：First Capital 比如，经常在UberEats上点外卖，来支持本地的餐馆。Susana说，她每个月在餐馆花的钱多达$800加币，“我只是不想让我最喜欢的本地餐馆商家，因为疫情而消失。” 除了餐馆花销外，她还在杂货方面花费了近$400加币。她说：“这已经成为一种新的爱好，我可以在家里制作精美的菜肴。有的人喜欢玩电子游戏，但是我把烹饪当做一种消遣，可以帮助我减轻压力。” 图源：Money Under 30 让我们一起来看看她两周的花销清单：一共不到$700加币，其中一个周三晚上去餐馆露台吃饭，吃掉$122.67加币；一个周五晚上去餐馆露台吃饭，吃掉$131加币；三次外卖，每次花$40多加币，LCBO买酒花$40多...确实，她把大部分的开销都花在了吃喝上。 自疫情爆发以来，生活发生了许多变化。她说：“我真的很喜欢食物，喜欢和朋友出去逛街。如果是在疫情之前，我可能会去更加频繁地去酒吧和餐馆。我估计疫情帮我每月省下了$500加币。” Susana说，她每月还能在购物和通勤上节省$150加币，并且取消了健身房的会员。 目前，她和伴侣共同租住Condo，每月租金她只要给$880加币，是在两年前开始租的。她没有学生贷款，从14岁就开始工作，和父母同住了很长时间，省下了不少钱。 “我现在大约有$6万加币的积蓄，我想知道我该怎么办。” 她的母亲是一个喜欢买房投资的人，经常告诉她钱放在银行里会变得不值钱。她的父母甚至提出要帮她一起买房。她说：“我不确定这意味着什么，但是她说买房会更有价值。” Susana和她的伴侣曾考虑过一起买一套房，但是她不确定这样做对不对。把积蓄花掉，或者说放在其他地方，使她感到压力，她希望理财专家可以给她一些建议。 对此，理财专家Jason Heath给出以下建议： 1 往TFSA存钱，并且拿出一部分存进RRSP，因为RRSP可以有一个首次购房者计划，可以在买房的时候免税取出来，最多为$3.5万加币。 2 买房确实要三思而后行。房地产未来的10年，可能不会有像过去的10年那样高的增长率。父母作为房地产投资者确实取得了成功，但是那毕竟已成过去。 3 不过，父母说的不要把钱存在银行，是正确的。如果通货膨胀率是2%，那么如果投资收益低于2%，等于说是降低了钱的价值，实际是在赔钱。她可以买股票、债券、共同基金或ETF来进行投资，甚至可以买房地产投资信托（缩写REITs）来间接投资房地产业，并以更低的交易成本获得更好的流动性。 4 建议不要把贷款额度用尽，以免限制以后其他的短中期生活目标。和他人一起买房是很好的选择，如果能有父母的帮助，那确实更好。 5 每月$800加币花在餐馆上是很多的预算。考虑一些总体支出和储蓄是更加重要的。她在银行有现金，没有债务，而且还有良好的现金流。让一个爱吃的人，在吃上节省，控制开销，对她来说，确实有点难。 听了理财专家的建议后，Susana说：“我的首要任务是建立TFSA账户，学习投资，并考虑开一个RRSP账户，以更好地计划自己的未来。” 她说：“看到的大部分房子都在一百万以上。我认为我们有点希望房子能有个后院，客厅，因为我们已经看到上一代人这么生活了。不过就目前来看，我对自己所拥有的感到满足和幸福。” 最后，Susana希望自己更加独立。她说：“由于我没有太多的金融知识，所以我依靠父母来打理我的钱，而他们也不过只是从银行那里获得的建议。” “面对这个挑战，我觉得我可以自己研究，可以对金钱的运作方式有一个更好的了解，并弄清楚自己的需求。” 参考阅读： https://www.thestar.com/business/personal_finance/2020/10/26/buy-a-home-or-not-this-27-year-old-sales-manager-makes-75000-and-has-60000-in-savings-her-mom-tells-her-to-invest-in-downtown-toronto-property-what-should-she-do.html

西人女子假冒租客入室看房，顺手牵羊偷盗银行卡和现金。墨尔本华裔女房东报警查看监控时，发现对方还随身藏有刀械。 最让Tina（化名）感到后怕的是，这名女子的面孔，赫然就发布在警方的通缉令上。   “肌肉明显，像运动员一样强壮” Tina是一名毕业不久的中国留学生，刚刚步入职场，家住墨尔本Docklands附近一栋公寓单元。 她在某社交平台上发布了招租室友的信息后，12日下午2点多，接到两名西人女子的消息。对方希望马上看房，并称“就在楼下，大概两分钟就到”。 两名女子给Tina的第一印象是“非常强壮”。 据其描述，两人都戴着黑色口罩，身高分别在1米6和1米7以上。“肌肉很明显，像运动员一样强壮。” 开始看房时，高个女子向Tina询问租房相关事宜和攀谈，另一人则查看正出租的卧室。因房间里还放有部分个人物品，包括抽屉中的银行卡和一些现金，Tina原本打算陪同进入房间，但高个女生一直说个不停，令她无法抽身。 “她拉着我问各种问题，比如‘你在哪工作啊’、‘住得开不开心啊’、‘有健身房吗’......”Tina说，“整个过程都挺自然，很友好。” 回忆起当时的情形，Tina有些后知后觉。“我当时也是傻了，满脑子都是工作的事情，没想到他们会偷东西。” “她身上还带了把刀！” 十几分钟后，两人结束看房离去，Tina继续工作至当晚7点多时，不经意发现手机上有多条银行卡刷卡通知。 其中，ANZ的银行卡被盗刷$40澳元，一张国内的工商银行卡被刷走$500澳元。 此外，抽屉里的现金被偷走约$500澳元。 她才意识到，两人并非租客，而是借看房为名实施盗窃，随即报警和冻结银行卡。 次日早上8点多，警员抵达并为Tina做了笔录，随后和她一起前往大楼管理处查看监控记录，看到的一幕令她至今后怕不已。 “原来她（其中一名看房女子）身上还带了一把刀！”她告诉今日澳洲App记者，现在回想，当时高个女子曾多次询问她是否是独住。 “我以为是想问房子干净程度之类，当时没想那么多，现在真是后怕。” 竟是在逃通缉犯，华女饱受惊吓   更令Tina意想不到的是，该名女子早有前科，已被警方通缉了2年半时间，至今仍在作案。 （图片来源：供图） Tina告诉记者，对方交谈时曾摘下过口罩，能确定她即是通缉令上的犯罪嫌疑人。 记者随后登陆维州警方官方Facebook和Twitter账号，发现早在2018年4月19日，该女子就曾因涉嫌入室盗窃而被警方通缉。 据警方消息，该女子名为Adeena Gallagher，时年25岁，身高170公分，体型健硕，棕色眼睛，金色或棕色头发。经常出没于Preston、Reservoir、Richmond、Collingwood和Epping等城区。 因为这段惊险经历，Tina就职的公司特意给她放了一周假，让其好好休息，平复心情。时至今日，她对记者说，“有些缓过来了。” 记者得知，疑犯盗刷的中国工商银行卡的钱款已被追回。

　　华为副董事长孟晚舟目前在温哥华住所家居软禁，等候美国要求引渡她到该国受审的聆讯。她旁边的豪宅近日以700万元售出。 　　房地产网站资料显示，该间坐落于温哥华桑那斯(Shaughnessy)豪宅区马修斯大道(Matthews Ave.)1625号的两层房屋，建于1974年，占地73.5呎乘223.18呎(即16,403平方呎)，有5个睡房、7个洗手间和两个厨房，两层很平均，每层面积2,462呎，室内面积合共4,924呎。根据卑诗物业估价处的资料，此豪宅截至2019年7月1日的估价为756.4万元，其中地价已值695万元，房屋本身值61.4万元，而前年(2018年)的估价则为944.6万元。 　　至于该物业毗邻的马修斯大道1603号，即孟晚舟在家软禁的房屋，估价更高达1,364.7万元，包括土地和房屋。   　　美国总领事官邸也在同一条街上。 　　皇家骑警在2018年12月1日应美国要求，在温哥华国际机场拘捕转机的孟晚舟。她声称无辜，而她的被捕引致加中关系转差。数天后，中国拘留本国前外交官康明凯(Michael Kovrig)和商人斯帕弗(Michael Spavor)，指他们涉嫌做间谍，偷取中国机密资料。 　　房地产网站fisherly.com和Zealty.ca追踪了2020年10月19日马修斯大道1625号的交易。 　　根据RE / MAX Masters Realty的列表，该物业带有温哥华市批准、用来兴建新豪华住宅的开发和建筑许可证，单是地价已值700万元。 　　RE / MAX Masters Realty于9月23日把该物业挂牌出售，价格为798万元。 　　另一家地产公司Royal Pacific Realty Corp.此前曾试图将该物业出售。 　　根据该公司的资料，该物业在2020年8月21日开价880万元;2020年6月9日，1,099.8万元;2019年4月30日，1,268万元;以及2019年4月29日，1,238万元。 　　有温哥华记者在2019年5月9日曾写道，在该间带有室内游泳池的白色豪宅外面的草坪上，泊了一辆没有车牌的汽车。当时，屋主正在等待批准建新屋的开发许可，而自2016年5月9日起，该物业便属于自称为家庭主妇的赵敬(Jing Zhao，译音)的名下。该记者更写上“家庭主妇?看中了!” 　　此外，由Zealty.ca编制的销售历史记录显示，该物业多年来如何易手，包括在2010年3月17日以452万元的价格售出;到2016年2月6日，该物业再次出售，购买价为950万元。 　　孟晚舟拟于周一(10月26)再次在卑诗最高法院出庭。

　　在BC省如火如荼的竞选中，公寓保险费用问题是自由党和NDP双方都提到了的，也是两党都承诺解决的。 　　NDP表示，如果BC省公寓保险2021年前不下降，BC省将效仿萨省，引入公共公寓保险制度。 　而自由党则称，要暂停4.4%的保险税，节约成本，以降低飙升的公寓保险。   　　政客们把公寓保险当做正面交锋的战场，是因为他们知道，BC省民已经对公寓保险大涨怨声载道。 　　最近本地华人论坛上，有人发帖抱怨公寓保费涨太多。 　　楼主表示，看到有网友在抱怨，说刚刚续约保险，坐标列治文，去年的大楼保险免赔额是1万加元, 今年由于大楼免赔加到25万，公寓的保费也从500刀涨到2000多刀。 　　楼主表示受到惊吓：这现在condo的保费这么贵吗?这也太夸张了吧? 　　并表示，要是这种情况，以后坚决不买公寓了，要买就买独立屋吧。公寓的保费年年这样涨的话，谁受的了啊? 　　有网友表示，是因为water damage, 所以保费暴涨;大温的好地段的公寓价格长期讲，跌是不会的。就是持有成本会上涨不少。 　　还有网友说，难怪大家最近都开始卖公寓。 　　有人称，公寓保费已经狂升了4倍，明年还得继续涨! 　　还有人表示这种情况绝对不是个案，而是非常普遍。 　　还有人现身说法，表示自己家免赔额也是25万，但自己只买了10万，保费$1200，另外的15万免赔要再跟另一家保险公司买，也是$1300左右。 　　另一个网友说，真的涨很多，自己才470尺的一房，保费就快$900了，今年好像又要涨了，明年肯定会超$1000，有能力的还是买双拼屋或独立屋，要缴物业费的房子根本就是个坑! 　　诚如大家所看到的，BC省的公寓正在爆发危机，保险公司将保险费提高到前所未有的水平，使公寓所有者(及其租房者)难以承受巨额账单。 　　自去年以来，公寓业主的保险费率一直在上涨，物业所有者必须缴纳总计数千元的特别税，月费出现数百元的激增。不少物业公司在保险到期前几天才得到暴涨的续保账单，令物业公司措手不及。不仅费率飙升，免赔额也大幅增加。 　　BC省金融服务局6月16日提交给省财政厅的一份“共管物业保险市场状况”的先期调查结果报告提出，本省共管物业房屋保险费的天价增长，背后隐藏着很大的问题。 　　报告提出，过去一年，BC省各地的共管物业保险费平均上涨了40%，大温地区更是上涨了50%。另外，免赔额也在继续飙升，在许多地方已经翻番甚至是以前的三倍之高。 　　据Insurance Business Canada报道，在阿伯茨福德的一栋26层高的公寓保费比去年的费率增加了超过780%!这栋公寓的保险公司BFL把费率从去年的6.6万加币增加到了58.8万! 　　这栋公寓的业委会主席给大家算了一笔账，这样的保险平均让每户业主要缴纳3000加币的一次性费用，而且不包括每个月额外600加币的月费。 　　加拿大保险局(Insurance Bureau of Canada)的数据显示，保险公司在高层大楼(Highrise)上的理赔开支近年巨幅上升，所收保险费用远不够支付理赔开支，早以形成入不敷出的局面，所以保险公司即使在大幅提升保险费用的情况下，依然不愿意承接高层大楼的保险。 　　根据加拿大保险局的资料，目前在BC省经营保险业务的保险公司有六十多家，但提供大楼保险业务的公司还不到十家。没有足够的保险公司来承接大楼保险业务是目前保险费用上涨的原因之一。另外，物业价值的上涨和保险公司运营成本的上升也是造成保险费用上涨的原因。 　　保险经纪公司Hub International在最近的一份报告中说，即使没有损坏和全面维修(屋顶，水暖，暖气和电气)的物业，公寓及物业管理公司的预算也至少增加35%。重建评估的成本也继续上升，相当于建筑价值的5-10%。这两个因素的结合将继续推动2020年的保费增长。 　　据加拿大保险局一位官员Pete Karageorgos分析，造成这次保险大幅增长的还有一个原因是恶劣天气及天灾事故增加使得保险公司的赔付金额大幅攀升。加拿大近年来出现越来越多的恶劣天气事故，当中包括山火及水浸。他表示，例如卑诗省多次发生大型山火、Fort McMurray在2016年发生了创纪录的大山火，渥太华地区于过去2年，一共发生2次大型水浸及2次龙卷风。恶劣天气的保险赔偿额，已由5年前大约4亿元增加至介乎10亿至20亿元。 　　根据BC省分契物业法，所有共管物业，包括公寓、城市屋等每5年需要更新折旧报告(Depreciation Report)，详述对物业的公共设施维护和修理的30年期规划框架。不过该法规允许，如果超过3/4的住户反对，物业管理公司无需更新折旧报告。 　　据温哥华太阳报报导，代表本省24万住户的BC省公寓业主协会(Condominium Home Owners Association of B.C.)执行董事Gioventu指出，本省很多共管物业公司没有遵守规定，“甚至很多”在努力逃避更新折旧报告的责任，以避免过多增加每月的物业管理费。“他们没有规划，没有资金，没有维护和修理。而现在，他们面临着最可怕的事情，他们无力购买保险。”许多共管物业保持低廉的月费，却没有拨出足够的资金来进行维护和应对紧急情况。

本那比西部边界最有名的地标大楼，TELUS办公大楼，有可能将改建为四座大楼。开发商PC Urban Properties本周正式表示，将为Kingsway 3777号的“ The Boot”（也称为Brian Canfield电信中心）提交详细的分区和开发申请。 该物业位于Boundary Road与Kingsway交汇处的东北角-就在与温哥华的市政边界以东，在Swangard体育场和中央公园以北。是本那比最中心的位置，近铁道镇购物中心。 　　 TELUS Brian Canfield中心，也称为“ The Boot”，位于本那比3777 Kingsway。（谷歌地图） 　　 这是一个占地6.6英亩的大地，沿着东部和北部边缘（与SkyTrain和BC Parkway相邻）很大一部分用作办公室工作人员的地面停车位。沿Boundary Road和Kingsway的场地，沿途还设有园景公共空间。   // 开发商表示，将会增加高密度，开发成混合用途的大楼，并提供住宅，零售和额外的办公空间。四个大楼将位于两条主要街道上，并将改善地下停车场和新的开放空间设施。 现有的21层L形办公大楼（建于1976年，最初是BC-Tel总部），将在很大程度上保留并整合到新开发项目中。该建筑拥有687,000平方英尺的办公空间，使其成为该地区最大的办公建筑之一。 　　

最近几个月，多伦多的公寓（Condo）租金逐步下跌。不过，据多伦多地产局最新公布的报告显示，多伦多今年的公寓市场简直就如火箭一样，一飞冲天！ 那么，如今的公寓市场究竟是怎样的呢？我们一起来看看。 公寓出租市场 报告显示，大多伦多地区的地产经纪人在2020年第三季度一共租出了14,036套公寓。与2019年第三季度相比，上涨了30.2%，当时的租房成交量为10,781套。 多伦多地产局的首席市场分析师Jason Mercer在报告中说：“由于经济经历了实质性的反弹，第三季度的公寓租房需求仍然非常强劲。但是，这种需求被更加快速增长的出租数量所掩盖。” 在第三季度，公寓挂牌出租的数量，达到了34,971套，较2019年的16,348套，增长了113.9%。 多伦多地产局的主席Lisa Patel补充道：“第三季度公寓出租需求非常强劲，季度成交量创下历史新高。但是，在同一时期，上市的公寓数量比去年增加了一倍以上。” 这导致，不同类型的Condo租金正在下跌。比如，1室的租金下降了11.1%，均价为$2,012加币；2室的租金下降了9.2%，均价为$2,672加币。 这是由于多伦多市中心的Airbnb不再活跃，导致租房市场中的新房源不断增加。7月份Zoocasa的报告显示：“尽管6月5日取消了两个月的临时租房禁令，但旅游业的衰退迫使许多短期租房投资者考虑调整收入策略，以寻求长期租户，或者直接放弃投资。” 公寓销售市场 因此，公寓的买卖市场与租房市场类似。 报告显示，大多伦多地区第三季度的公寓销量为7,072套，比去年同期上涨了10.5%。但是，挂牌上市出售的数量却达到了17,613套，比去年同期增加了84.6%。而且，在第三季度末尾，仍然在市出售的公寓数量，是去年同期的两倍。 不过，公寓的成交价并未下降，实现了8.3%的上涨，第三季度的均价达到了$633,484加币。其中，多伦多市区的均价上涨了同样的幅度，达到了$680,963加币。 分析师Mercer表示，现在的公寓买家肯定会比过去几年有更多的选择，但是，买家之间仍然存在着竞争，才能支持均价上涨。在未来3-6个月，公寓最终出售和挂牌上市之间的关系如何发展，将决定公寓销售均价的发展。 由此可见，公寓市场接下来的走势，有点扑朔迷离。

  老板们注意了！加拿大政府又要发钱，每家公司$5000，抓紧领 　　联邦小企业、出口促进、国际贸易部长伍凤仪（ Mary Ng）周二10月20日宣布，政府额外拨出1,200万加元，为每家符合资格的小企业提供最多5千加元补助，用来购买防疫装备。 　　联邦政府设立了加拿大联合小企业基金，从10月26日开始。申请向全国各地各行业的小企业开放，条件是：企业有75名及以下员工；在加拿大注册；年收入15万元以上，300万元以下。可以申请最多5,000元的补助金。 　　该项资金主要用于购买个人防护设备（PPE），例如口罩，面罩和乳胶手套;为遵守当地、省或联邦的重新开放指南而改造物理空间；开发或改进企业电子商务功能。联邦政府表示，小型企业是我们社区的核心，创造了良好的就业机会，但是，它们是病毒大流行期间受影响最严重的企业之一，随着疫情持续，小型企业面临进一步的损失。 　　为了应对第二波 COVID-19 疫情，加拿大总理特鲁多10月2日曾宣布政府将增加拨款 6 亿加元，以帮助中小企业应对第二波疫情可能带来的停摆。Radio-Canada 报道说，这笔新笔资金将用于支持旅游、制造和技术等行业，是在联邦政府已宣布的 9.62 亿加元地区救济和恢复基金上的追加资金。 　　加拿大毕马威会计师事务所10月19日公布的调查报告显示，加拿大将近三分之一（31％）的企业主担心恐怕将在第二波疫情到来后倒闭；超过一半（54％）的企业主承认他们目前的重点是维持生存。几乎四分之一（23％）的企业主后悔没有尽快出售自己的业务，而近乎相同的人（24％）正寻求出售，原因是成本更高以及在大流行期间管理和保护员工所面临的挑战越来越大。78%企业主认为，企业必须数字化才能在疫情期间度过难关。 房东租客注意! 或可领$400刀! BC省选各政党拼了 大开竞选承诺 　　在最近选举期间，租房问题一直是大家关心的话题之一，尤其是对还在租房的年轻人们来说，租房政策的变化是他们最关心的话题，这关乎到一连串的附属问题：我能不能留在这个房子里？我能留在这个城市吗？我能否留在家人身边，在这个社区建立自己的生活？根据调查公司Research Co.最近的一项调查，对于18至34岁的年轻人来说，在这次选举当中，他们非常关注住房贫困问题以及无家可归问题。毕竟现在温哥华的租金这么高，并不是每一个在这里工作的人都能负担得起房租的。各党派的候选人们显然也意识到了这个问题，针对广大租房者们做出了不同的竞选承诺。 　　首先是BC省自由党，在他们的纲领中，采取的方法比较笼统，他们承诺 "实施税收以及许可改革，以增加住房供应，包括租赁和市场住房"。除此之外，他们还承诺，会"确保在房地产重建项目中，不出现租赁单位的净亏损"。 　　而新民主党则做出了更具体的承诺，这其中包括冻结租金上涨直到明年年底，之后将租金涨幅与通胀率挂钩，做出永久性限制。按照目前的规定，租金禁止上涨将持续到12月，不过新民主党上个月宣布，房东将可以从2021年开始实施涨价。不仅如此，新民主党表示，他们还将推出一项 "年收入不超过8万元、尚未获得其他租金支持的家庭，每年可获得400元的租客返现"的政策，同时还表示会建设更多的支持性住房。 　　再来看下绿党，绿党也提出了一项租金补贴政策，目的是为了"缩小可负担的租金与租房者实际支付的租金之间的差距"。这其中包括引入一项政策：对于所支付租金超过其收入30%的中低收入者们，在经过经济状况调查后，将会发放补助金。绿党还计划建立一个基金，用来帮助非营利组织获得并维护经济适用房。 　　这些纲领听起来都十分美好，但据温哥华租户联盟的加里巴瓦兹表示，由于疫情而造成的失业，导致温哥华的租房者已经开始面临住房负担能力问题的恶化。加里巴瓦兹觉得，问题已经迫在眉睫，租房者们现在就需要帮助。对于租房者们来说，如今正在苦苦挣扎，这是生活当中最严重的危机，政府需要站出来保护租房者们。  

有数据显示，随着疫情带来的持续影响，BC省的净移民数量已出现负增长。今年上半年较2019年上半年暴跌111%，加剧了人们对本地租赁住房行业的担忧。据相关统计，第二季度，本省净流失数量为3553人，而去年同期的移民净增加值为19600人。2020年第一季度，bc省新增移民人数为6024人，比2019年第一季度减少了50%，总体的原因为新冠疫情带来的各国旅行限制的实施。 加拿大统计局(Statistics Canada)报告称，今年下半年，全国移民水平较去年同期下降了38.25%。来自Capital Economics的斯蒂芬•布朗(Stephen Brown)在10月11日的一份报告中指出，移民数量的大幅下降正在影响温哥华的租赁市场。他指出，新移民数量的下降正在影响多伦多和温哥华的公寓租赁价格。布朗指出，自今年3月疫情爆发以来，这两个城市的房租都下降了近10%，是加拿大所有城市中降幅最大的。根据Pad Mapper最新的租金调查，温哥华的公寓租金总体涨幅与之前持平，但两居室公寓的平均租金价格自去年9月以来下降了15%，至每月$2750加元。另一项由Rental.ca 和Bullpen Research & Consulting共同研的报告于10月15日发布。报告发现，第三季度温哥华独立屋的平均租金同比下降29%，至$2553加元。研究也同时发现:“2020年第三季度，温哥华的公寓租金比2019年第三季度下降了17%。”但温哥华部分相关从业人士对有关租金下降的报道持怀疑态度，他们指出，单独就因新冠疫情爆发期间的数字，很难准确对租金趋势做出预测。来自Goodman Commercial Inc.公司的地产专家Mark Goodman就表示，一些房东提出了租金下调的建议，而另一些房东则获得了更多的租房成交合约。他认为，移民人数减少的主要影响更多的是类似沿百老汇走廊地区或英属哥伦比亚大学(University of British Columbia)附近的一些依靠学生族租房的人。相反，古德曼和其他经纪人看到的是公寓楼因为种种原因呈现低靡的趋势正在冲击温哥华地区的租赁市场。不少公寓持有者为了应对目前租金冻结、公寓保险费率飙升以及对bc持续严格的加租控制才导致租赁市场出现困境。CBRE一份10月发布的全国房东调查显示，加拿大的公寓房屋被COVID-19疫情影响的范围很小。在2020年第二季度，公寓仍能保持65%的五年季度平均投资数，“部分特定区域和地理位置的公寓价格甚至相比疫情前更高。”

PadMapper出炉了最新加拿大全国租金报告，报告显示，作为全国租金首两位的城市，多伦多和温哥华的房租也在同比下降。 报告数据显示，近期，多伦多和温哥华的房租增长率每月都在下降，而且呈继续下降趋势。而且报告还强调，多伦多和温哥华的房租价格很可能会呈现“自由落体式“跌落！ 位于加拿大房租榜首的多伦多，一居室租金10月份下跌1%，至2050加币。两居室租金略涨0.8%，至2650加币。 位列全国房租第二贵的温哥华，一居室和两居室的价格分别为：2000加币和2750加币，而去年同期，温哥华两居室价格高出15%。总体来说，多伦多和温哥华的一居室两居室房屋租金价差不大。 纵观整个加拿大，房租最便宜的是纽芬兰省的St.John's.,一居室租金只要810加币，二居室租金只要880加币。 在加拿大各大城市中，租金前5贵的城市分别为，多伦多，温哥华，本拿比，维多利亚，Kelowna和渥太华。月涨幅最大的城市分别为：哈利法克斯（NS）一居室上涨5.1%至1230加币，二居室上涨5.2%至1620加币，Abbotsford（BC）一居室上涨4.3%至1210加币，二居室上涨5.3%至1400加币。安省的圣凯瑟琳一居室也上涨了4%至1300加币，二居室不变租金为1500加币。 租金下行的城市包括，安省的Barrie，艾尔伯塔省的卡尔加里，还有魁省的魁北克市。 房租下行，在多伦多生活的你，是不是感觉压力轻一点了呢？

据News 1130报道，温哥华市议会周四（10月15日）全票通过一项动议，决定终止租房合同中房东禁止租客饲养宠物的条款。 温哥华市长Kennedy Stewart在推特上发文表示对通过此项动议感到高兴，写道：“现在，宠物对租客生理和心理的健康比任何时候都显得更加重要。”   周四上午举行的市议会上一致通过这项议案。本月早些时候，市议员斯旺森（Jean Swanson）提倡本省应终止租房合同中“禁止饲养宠物”的条款，呼吁市府工作人员研究可以采取什么措施来遏制房东在租房条款中加入“无宠物”（no pets）以及因为租客有宠物而拒绝出租的权利。 温哥华出租市场本身房源就少，很多房东不允许租客饲养宠物，这个问题已经存在多年。新冠疫情加剧了当前的问题，现行的立法对有宠物、寻求可负担住房的租房者存在歧视。根据BC爱护动物协会（BC SPCA）的报告显示，由于“禁养宠物”的政策限制，全省每年约有1,500只宠物被遗弃。 同时，对于老年人、独自居住以及需要保持社交距离的高风险人士，宠物可以缓解隔离的孤立感。   根据动议，安省禁止出租房屋时加入“禁养宠物”条款，给租房者和他们的宠物带来诸多好处，由于BC省面临的租房压力与安省相似，因此该项提案可以在BC省进行研究和应用。

加拿大央行行长表示，会将负利率作为一种选项，尽管决策者目前还不打算这样做。 加拿大中央银行行长TiffMacklem周四在全球风险研究所（GlobalRiskInstitute）举办的视频会议上说： 目前，我们还没有积极讨论负利率问题，但是它已经出现在我们的工具包中，永远不会说不会（neversaynever）。 他说，其他可能采取的工具包括贷款融资计划和收益率曲线控制。 央行此前称，加码刺激将通过调整购债计划来实施，并称如果出现新问题，或形势好转则可能缩减量化宽松。 加拿大央行行长表示，应对COVID-19大流行带来的金融风险比以往任何时候都更为重要，而在历史低利率的环境下，加拿大央行正密切关注房地产市场。 加拿大央行目前的基准利率为0.25厘，是历史新低。但是已明确表示，利率将维持低位至少两年。 我们关注的迹象表明，住房市场正在因价格将继续上涨的猜测而推高，并且我们将关注人们是否在购买房屋时承担了相对于收入的巨额债务的现象。 TiffMacklem的论述显示，加拿大央行对进一步降息的可能性仍持开放态度，尽管近来TiffMacklem和其他央行官员与其他一些国家一样，并不看好负利率带来的好处。 低利率可能会使房地产市场升温，在大流行之前，决策者已经开始注意到住房市场。 即使该银行誓言将其主要政策利率保持在0.25％，直到复苏顺利进行，也会在金融系统中造成漏洞。 TiffMacklem在讲话中说：“如果不采取财政和货币政策措施，大流行对经济破坏可能会更加严重。” 在TiffMacklem讲话后，加元守住温和涨幅。 1、什么是负利率？ 利率通常被定义为借贷的价格。例如，100元贷款2%的年利率意味着借款人必须在一年后偿还最初的贷款金额加上额外的2元。 那么，当我们实行“负利率”时，这意味着借款人被贷记利息，而不是被收取利息。也就是说，你在从银行借了100元使用到期后，银行还会给你2元。 简单来说，因为在“负利率”下，你往银行存一笔钱，不光不会获得利息，反而需要缴纳“保管费”；相反你从银行贷一笔钱，银行会“奖励”你一部分利息。同样，商业银行在央行存的储备金也需要缴纳“保管费”。 2、哪些国家选择负利率？ 负利率是一种近年来才出现的、非常规的货币政策工具。 2009年7月，瑞典率先尝试了这种货币政策，将其隔夜存款利率下调至-0.25% 2014年6月，欧洲央行（ECB）紧随其后也将其存款利率下调至-0.1%； 后来，其他欧洲国家和日本也加入了“负利率”大军。 3、为什么要选择负利率？ 在经济困难时期，居民与公司都倾向“持币过冬”，但这种行为会引起经济进一步衰退、更多的人失业、更低的企业利润和物价进一步下跌，进而陷入恶性循环，即“通缩漩涡”。 因此，欧央行选择冒险尝试“负利率”政策，尽量刺激本国经济、降低信贷成本、鼓励银行放贷和居民消费。 另一方面，欧洲央行转向“负利率”的另一个主要原因是为了促使欧元贬值。欧洲债券的低收益率或负收益率将阻挡一部分外国投资者，从而削弱对欧元的需求。 尽管这减少了金融资本的供应，但欧洲的问题不在于供应，而在于需求。欧元走弱应该会刺激出口需求，并有望鼓励企业扩张。 当然，在2019年12月份，瑞典央行已经结束“负利率”，将利率上调至0水平。 4、负利率的好处和坏处？ 负利率有助于降低借款成本，能以更低的成本借款并投资扩大业务。这种投资，以及更宽松货币环境带来的更大流动性，通常会推高股价。 如果加拿大实行负利率，最大的受益者是加拿大政府。 随着对抗新冠疫情的影响，本财年加拿大联邦赤字将剧增至创纪录的3,432亿加元，为二战以来最大赤字规模。 政府可以通过发行公共债务为不断增长的赤字融资。 但是，负利率挤压了金融机构的放贷收益。如果负利率持续较长时间，金融机构可能停止放贷，从而损及消费者和企业，进而伤及经济。 负利率还损害储户的利益。随着储蓄账户的回报下降，仰赖固定收益的个人投资者为了维持生计，可能被迫转投股票或公司债等风险较高的资产。这使得他们面临更大的投资亏损风险。 购房者可能受益于降息，但贷款利率下降导致房价上涨，这也会给他们带来影响，他们还必须增加储蓄。 一旦买房，如果利率改变方向变成上升，这通常会推低房价，他们也有蒙受损失的风险。 丰业银行（Scotiabank）经济学家DerekHolt认为，如果下行风险加剧，央行会把负利率的概念重新加以思考。 但他又表示，实施负利率的门槛仍然很高，要看到负利率，将需要相当大的下行风险。 今年早些时候，时任央行行长StephenPoloz排除了负利率的选项，并强调了其破坏性作用。TiffMacklem在6月份取代StephenPoloz担任央行行长之后也曾表示，将利率降至零以下可能会导致金融体系扭曲。 欧洲央行和日本央行都支持负利率政策，这一政策已受到来自放贷人的批评，这些银行担心利润率受到挤压。

最近，有网友在街头拍到了这样一幕： 一边是房东出租的广告，另一边是租客的控诉(房东骚扰租客数月，疫情期间发驱逐令)。 (这样的房子还有人敢再联系房东么?) 这到底是怎么回事? 原来，这是万锦1094 College Street 的一个20个单元的楼。 据租客，这个房子急需维修，但是物业一直也没有解决。 租客得知，这个大楼正在卖给开发商Dani Habbal。开发商劝租客们买下房子，但是租客拒绝了。 所以开发商开始不停的打电话、发短信，甚至派人上门骚扰他们。 同事，开发商还在宣传一楼可以做零售生意。 租客说，物业也知道现状，所以希望开发商停止骚扰，让物业维修房子。 不得不说，在加拿大租房，房东和房客都是一把辛酸泪。 租客拿补贴却恶意欠租 老夫妇被迫卖房 最近，卑诗省一对老夫妇因为租客欠租，甚至被迫要卖房。 Clive Callaway和Clive Callaway夫妻俩已经都70多岁了，两人生活在Gardon Lake一带。 今年2月份，他们为了贴补家用，把房子租给了两个租户，租金就是他们的收入，一部分也用于房屋维修。 刚开始，一切都很顺利，但是慢慢地，租户就不再交房租了。 如果说是因为疫情手头紧的缘故，那也可以理解，但是其中一名租客接受着政府的补助。 这夫妻俩表示：“那个租客疫情期间的收入和补助比我们夫妻俩架起来都要多。” 毕竟，政府给房东的补贴微乎其微。 两个月前，那位拿着政府补助的租客玩起了失踪。 另外一名租客拖欠房租。 这对老夫妇面临$4,663加元的损失，无奈之下，只能计划出售房屋以维持生计。 然而，被租客逼的无奈只能卖房的事情也不在少数。 女租客拒交房租 还声称房东恐吓母亲 “我在市中心有一套全新公寓，租给了一名女子。她没有收入来源，所以我在合同上让她和她妈妈共同签字。 这个人总是欠缴房租，当我给她妈妈催交房租的时候，她竟然说我把她妈妈吓出心脏病了。 最后纠缠了很长时间，她终于搬走了。 后来，我把这个房子卖了，不想再和这样的租客打交道了。” 每每遇到这样的事情，小编都很无奈，似乎房东和房客都是弱势群体了...