地产

卑诗最高法院（BC Supreme Court）近日对素里一间公寓的所有权之争做出判决，该桩房地产纠纷已导致一对华裔姊妹自2016年以来不曾再说过话。 CTV报道，在周三（2日）发布的一项裁决中，法官米尔曼（Warren B. Milman）裁定，素里CityPoint大厦的这套公寓，是梅女士（Mei Lian Li，译音）为其妹妹文女士（Wen Lian Graham又名「Winnie」，译音）代持。 据称，「在导致这一行动的事件发生之前，她们非常亲密。」但「现在她们不再说话了。」 导致姐妹反目的焦点是一套484平方呎的单身公寓，该房产没有单间卧室，内有一间浴室，是在2007年预售时以232,900元的价格购买，据卑诗省房屋估价局(BC Assessment)2024年的最新估价为399,000元。 判决书指，当时是由梅签署了购买该房产的合同，自大楼于2010年竣工以来，产权证上就一直是她的名字。 2017年初，在姐妹俩不再说话后不久，文女士提起诉讼，声称该公寓实际上属于她，尽管产权是在她的姐姐名下。 在文女士的事件版本中，姐妹俩最初的计划是签署预售合约以购买大楼内的多个单位，目的是在销售完成之前将合约转让给其它买家并从中获利。 「根据文女士的说法，双方后来惊讶地发现，合约通常禁止在完成之前转让给第三方，这意味着她们必须完成购买，」判决书写道。 「两人同意由梅代表文女士为1206单位这样做，因为文女士自己的房子已经有大笔按揭贷款，失业并且预计在不久的将来生孩子……而文女士说，新计划是试图在购买1206单位后立即将其出售。」 购买于2010年5月27日完成。 一套房产两套版本 而在梅的事件版本中，该房产被挂牌出售「只是因为文女士想知道它值多少钱」。 梅告诉法庭，她在这栋大楼里总共买了3套公寓，其中包括文女士声称是给她的一套，并打算给她的儿子和两个继子各一套。 由于梅的儿子在房子预售时只有4岁，梅声称文女士提出帮助她管理房产，直到她儿子成年为止。 裁决书写道：「根据梅的说法，她们的安排是，文女士将保留支出之外的租金收入盈余，而梅就会弥补任何不足。」 米尔曼发现，争端双方提供的证词「令人难以置信，且在某些方面甚至很奇怪」。 「很明显，双方相互信任，但未能正确或根本没有记录他们的财务交易。」 「她们经常进行现金交易，没有留下任何书面记录，也都没有在纳税申报表上准确报告自己的收入。这些因素结合在一起，使得辨别此事真相的任务变得更加困难。」 法官抽丝剥茧还原真相 尽管如此，米尔曼还是得出结论，在没有独立证据或同期文件的情况下，文女士的说法更为可靠。 法官指出，从购买完成到2016年11月发生争吵为止，文女士和她的丈夫确实对该房产进行了维护工作，并产生了与该工作相关的费用，这些行为，以及2010年完工后不久文女士向梅支付的款项，都使她对事件的说法更加可信。 文女士声称拥有的单位和梅拥有的另一套单位在购买完成后不久就挂牌出售，这一事实也是如此。 判决书中写道：「梅对2010年6月购买完成后，立即将1206单位投放市场的解释（即让文女士满足她对其价值的好奇心）简直是荒谬的。」 米尔曼认为，「梅并不否认她对1206单位进行了代持。」 「双方只是在代持的受益人是文女士还是Eric（梅的儿子）这一问题上存在分歧。我已经阐述了相对于双方关于1206单位的计划，我更倾向文女士事件版本陈述的原因，出于这些原因，我得出的结论是，文女士已经履行了她的责任，表明梅一直为她而不是Eric代持1206单位。」 得出这一结论后，米尔曼同意了文女士的要求，即声明她的姐姐为她代持该财产，并下令将所有权转让给她。 图：centurygroup.ca  

居住在大温移动房屋园区的一对高贵林夫妇呼吁修订《BC省活动房屋公园租赁法》，因为他们认为该法存在漏洞，阻碍了他们出售拖车房屋。 布莱恩-科库姆（Brian Corkum） 和克洛德-戈尔根（ Claude Goergen） 都是移动房屋园区Wildwood Park的居民，各自拥有自己的单元房，并向公园业主支付垫层费（pad fee）。之后，科克姆搬去和戈尔一起住，因此不再需要两个住处，但他试图在出售自己全新装修、空置的活动房屋时遇到麻烦，据称园区业主拒绝签字同意出售。根据城市新闻的报道，科克姆表示：“我已经收到了四份报价，但园区的主人似乎总是想方设法阻止我的出价。”根据该法案，要想顺利出售这种成品住宅，园区所有者必须在银行表格上签字，即所谓的 1097 表格。现在的障碍是，据称公园业主拒绝签字。 A Coquitlam couple who live in Wildwood Park is calling for amendments to the B.C. Manufactured Home Park Tenancy Act as they say loopholes are preventing them from selling their trailers. https://t.co/JDPRXjwe0X — CityNews Vancouver (@CityNewsVAN) October 4, 2024 Royal Le Page房地产经纪人布伦特-罗伯茨（Brent Roberts）表示："我们确实收到了业主本人，也就是开发商的出价，但这不是一个可以接受的出价，低于市场价值。“ 罗伯茨补充说："之后我们又收到了几份报价，但在批准这些销售时遇到了阻力，似乎有点利益冲突。“BTM 物业律师韦斯-伯杰（Wes Berger）解释说，在目前的市场上，有意购买活动房屋的业主只能通过银行融资。伯杰说："但要做到这一点，他们需要得到房东的批准，而在房东看来，如果他们批准了，就等于放弃了自己的一些权利。”

随着住房负担危机继续影响全国各地的加拿大人，多数移民感到自己被不公平地指责，因为他们自己也看到拥有住房的梦想越来越遥不可及。 图源：51记者拍摄   据CityNews报道，这份Leger为OMNI专门委托的调查发现，近七成的新加拿大人认为政治人士在利用移民作为“烟幕”来转移对其他导致住房负担能力缺乏因素的关注，比如政府政策和经济状况。 联邦政府计划将临时居民的比例降至加拿大总人口的5%，低于6.5%。 然而，据一位住房专家称，“相对较高的移民人数”并不一定意味着新来者对高住房成本负责。 “我们知道一个大问题是，有些地区的新移民人口比例比以前高，因此他们被作为住房危机的替罪羊，”多伦多大学住房正义实验室主任Prentiss Dantzler说。“人们忘了这场住房危机并不是新问题。我们已经处理了很长时间。” “有很多指责要分摊，但很多时候人们关注的是其他个人，而不是住房系统本身，”他表示。 Dantzler指出，很多住房存量甚至不是被个人购买，而是由私募股权公司或其他公司购买，市场上大量的公寓意味着系统“并没有为多样化的家庭组合服务。” “我们真的需要做的是建立更多的住房，”消费者选择中心的Sabine El-Chidiac说。“事实上，对于需要的人来说，房源不够。” 曾为联邦移民部长担任政策顾问的El-Chidiac认为，尽管政治家们是导致房屋负担能力下降的政策的推行者，他们却在将移民作为替罪羊。 “他们是制定使我们走到这一步的政策的人，”她表示。“各级政府都制定了使在加拿大建房更加困难的政策。” El-Chidiac说，如果政治家“真正关心”解决这场危机，“他们应该提出允许人们建造更多住房的方法。” 然而，在周二回应调查结果时，移民部长Marc Miller表示，“毫无疑问”加拿大在过去几年接纳的临时居民数量对负担能力危机有所影响。 “那是不可能完全否认的事情，”他补充道。“它在多大程度上造成了这种情况，我认为一直是争论的主题。” Miller说，省长们一直在责怪移民“对社会的所有弊病负有100%的责任”，这不是采取的正确方式。 但Dantzler说，在处理复杂问题时使用替罪羊是政治行为者一直以来的做法，另外，如果房屋所有权是加拿大梦和身份的一部分，那么加拿大也是一个移民国家的事实也是如此。 “我们需要优先考虑这一点，”他说，“而不是在政治上合适或有利时将其作为分化人群的政治策略。” Janice从中国移居到多伦多，正在等待成为永久居民以便试着购买一处公寓。 “我知道现在加拿大政府希望减少大量的临时居民数量，”她表示。“所以房价最终会下降。” OMNI-Leger的调查发现，拥有一套住房是85%新移民的加拿大梦的一部分，定义加拿大梦为能够购买自己住房的人比去年多了一倍以上。 但根据许多受访者，这一梦想的实现前景似乎黯淡。49%的人不同意在加拿大的所有移民都可能拥有住房。在目前租房的人中，三成受访者表示他们永远无法买房。 刚从意大利移民来的Pietropaolo Frisoni说，在加拿大买房变得越来越困难。 “房价高得惊人，”他用意大利语说道。“加拿大提供了一些小额激励，但总的来说，现在买房对移民来说几乎像是海市蜃楼。” 总体而言，54%的移民感到他们因为自己没有造成的问题而受到指责。事实上，租客、年轻移民、在加拿大生活不到6年的人以及原住民、非白人社区的个人在这方面感受更强烈。 “许多在2000年代初或90年代移居这里的移民，那时更容易成为公民并买房，”Frisoni说。“对我们来说现在不同了。我们必须耐心。” OMNI-Leger在线调查是在8月28日至9月9日之间进行的，对1500名未出生在加拿大的随机受访者进行了调查。如此大小的概率样本，其误差范围为2.5%，19次调查中有1次。

根据大温地产局最新数据，9月市场处于停滞状态，销量比去年同期下降了3.8%。 今年秋天的房市着实冷清，利率连降并没有对刺激销量起到大作用。大温“地王”Metrotown、Brentwood的公寓和温西联排别墅已经有频频降价现象，部分地区甚至出现了崩盘状况。下面跟大家一起来看看。 大温地产局（GVR）周三发出最新消息：大温2024年9月的住宅总销量为1852套。这一数字比2023年9月足足降了3.8%。 在这之前，不乏业内人士多次承诺，在连续降息后，大温的房市情况会好转。然而，跟10年平均水平相比，大温的房屋销量目前下降了25%。 同时，眼下大批公寓等类型房屋“滞留”在市场。根据大温地产局数据，大温地区MLS®系统目前列出的待售房屋总数多达14932套，跟2023年9月(11382套)相比增长了31.2%！这比10年季节平均值(12027套)也高出了24.2%。 明显的需求不足正在压低价格，与去年相比，房屋价格也已经下降。可是，贷款利率降了，价格也降了，仍未让买家积极入市。用大温地产局的话说，“买家对开启秋季市场仍持谨慎态度”。大家买房的欲望没有被刺激起来... 数据分析告诉我们——当销量与活跃挂牌比率低于12%时，房价会有下行压力，而当这个比例连续数月超过20%时，房价就会承受上行压力。现在的销量跟活跃挂牌比率是12.8%，独立屋只有9.1%，连排房16.9%，公寓14.6%。      至于价格，大温目前所有住宅物业的MLS基准价格为$1,179,700。这比去年年9月下跌了1.8%，比今年8月也跌了1.4%。独立屋的基准价格是$2,022,200，比去年涨了0.5%，但比上个月降了1.3%。公寓的价格则是$762,000，比去年降了0.8%，跟8月比也降了0.8%。 而多类买家都爱的联排别墅，9月一共成交了378套，比去年9月多了7.4%，基准价格是$1,099,200，比去年降了0.5%，比8月降了1.8%。 前一个月房市同样冷清。2024年8月，独立屋基准价为$2,048,400，比2023年8月增加了1.8%，比2024年7月减少了0.1%。公寓的价格则是$768,200，比去年降了0.1%。联排一共成交370套，与2023年8月的422套相比下降了12.3%，基准价格为$1,119,300，比2023年8月增加0.8%，但比2024年7月减少0.5%。 Royal LePage新报告也指出，连续降息尚未刺激到购房者需求。大批买家仍在观望中。、 虽然，有地产行业人士仍乐观地认为，到今年年底，情况将有所好转。但是，大温地产局的经济和数据分析主管Andrew Lis也说了:“现在整个市场处于买方市场”。“由于好些买家选择观望，库存水平明显增长，买家有了更多的选择”。 温西Oak夹49街某联排别墅楼花直降$20万，降到了$189万： 这房子3房2.5卫，面积1424尺，建商知名，位置在内街，安静，附近就有Oakridge购物中心，绝对黄金地段好房子，但也出现了价格大降的情况。 不过，也有网友酸道，“跑这破地方来住鸽子笼？这帮炒房的把温哥华向香港发展， 房子越炒越小越细！但问题是香港个税不超过15%, 加拿大45%!” 认为大温公寓“泡沫”的网友不在少数，“是泡沫严重的温哥华完蛋，没有泡沫的其它城市没问题”..

在加拿大安大略省的提米斯卡明湖畔（Lake Temiskaming），有一座已经空置超过15年的巨型豪宅，它本应成为一座奢华的湖边宫殿，但如今却在孤独中逐渐腐烂。 窗户破裂，地板未完工，随处可见的废弃物无声诉说着这座房子的悲惨命运。让人不禁好奇，这么一座庞然大物怎么就成了如今这副模样？ 这个曾经豪华无比的“彼得·格兰特大宅（The Peter Grant mansion）”原本是格兰特林产品公司前总裁彼得·格兰特的宏大梦想。 他本打算在这里建造一座无与伦比的度假胜地。光是听听那些设计，就让人觉得这是富豪们的“天堂”：占地65000平方呎、有地下船库、艺术画廊，甚至还有一个私人高尔夫球场。 然而，这个美梦在2008年的金融危机中瞬间破灭。随着全球经济的崩溃，豪宅的建设也不得不紧急刹车，一切都停在了半途而废的状态。公司也在第二年申请了破产保护，曾经的梦想之家就这样成了一座半完工的“空壳”。 现在再去看这座房子，谁也想不到它曾经承载了那么多的奢华与期待。外表看似庞大，却已残破不堪，内部满是废弃的建筑材料和涂鸦，完全和“奢华”二字不沾边。 虽然它依旧是加拿大最大的住宅，但谁都知道，这座房子早已失去了它最初的光彩。 更加让人瞠目结舌的是，即便它现在破烂成这个样子，当初挂牌价格居然高达2500万加元。要知道，这可是一个连地板都没铺完的半成品！ 尽管后来被一家多伦多公司买下，但买下它之后的情况并没有太大变化。据2023年的最新报道，这座宅邸除了多了几个监控摄像头和围栏，几乎没有得到任何修复。 有人说，这可能是为了防止那些好奇心旺盛的冒险者偷偷溜进去。毕竟，这样一座庞然大物，哪怕再破旧，仍然是无数人心中探险的“圣地”。 据当地市长杰夫·拉弗雷尔透露，很多游客来到这座小镇，都会忍不住打听：“那座大房子在哪儿？我们可以进去看看吗？” 至于要修复这座房子的费用，有人估算大概需要100万加元左右。这个数目说大不大，但说小也不小，问题是，谁愿意为一个废弃了15年的房子继续砸钱？ 它是否会被完成，还是继续烂在那里，现在没人能给出明确答案。但可以肯定的是，15年来，这座庞大的建筑就这样被遗忘在风雨中，一点点腐烂。 令人匪夷所思的是，这座豪宅本来已经非常接近完工了。根据Bright Sun Films创始人杰克·威廉姆斯的视频探访，房子的外部和内部装饰都已经接近尾声，甚至有些基础设施都可以正常使用了。 当时这座房子几乎快要成型，主人一家已经可以开始享受这座宫殿般的豪宅了，然而命运的转折却来得如此迅猛，让这座曾经的梦想之家永远停留在了“未完成”的状态。 这座豪宅的设计中还有一个特别吸引眼球的设施——位于大宅正下方的人工瀑布。这样的景观，本应让房子更显自然与奢华，但如今，这个瀑布和房子一起，成了当地居民口中的“笑柄”。 屋内外的墙壁上，越来越多的涂鸦让它看起来更加破败，这座昔日的豪宅逐渐变成了当地社区的一大“眼中钉”。 彼得曾经是安大略省商业界的风云人物，他的公司在鼎盛时期是北美最大的木材生产企业之一。 然而，谁也没料到，一场金融危机让一切都化为泡影。公司的倒闭不仅让他失去了财富，也让这座房子成为了他梦想破灭的象征。 虽然豪宅的未来仍然是个谜，但有一点可以确定，这座房子已经从曾经的“梦想之家”变成了一个巨大的“纪念碑”。 纪念的是那段曾经的奢华梦想，纪念的是彼得·格兰特对生活的巨大野心，也纪念了那个被经济危机摧毁的年代。 或许，在未来的某一天，房子会被重新修复，恢复它曾经应有的光彩；但也有可能，它会继续在风雨中逐渐坍塌，直到彻底消失在人们的视野中。