地产

加拿大常常在各大机构的排行榜中名列前茅，刚刚在美国U.S. News的全球生活质量国家排名中获得第一，全球最佳国家排名第三，这一系列的排名让加拿大人自豪。然而，最近的一项排名中，加拿大城市温哥华又名列前茅，却让人哭笑不得。     在根据国际公共政策顾问机构Demographia本周发布的“ 全球房屋市场可负担程度调查报告 ”显示，尽管温哥华的房地产市场已经放缓，但仍然阻止不了温哥华在全球“难负担”住宅市场上排名超越悉尼，排名第二。     虽然温哥华的房价上涨已经不是一年半年的事了，但在过去的三年中，都是稳定地排名第三，次于香港和澳大利亚的悉尼。今年悉尼房价的“难负担”指数有所下滑，终让位于温哥华下降到第三，香港则是连续九年冠绝全球。   该报告调查的国家包括加拿大、美国、中国（只有香港）、新加坡、澳大利亚、新西兰、英国和爱尔兰， 搜集了共309个城市的数据 。   该报告以该地房价中位数除以家庭收入中位数的方式得出房价“可负担”指数 （选用数据截至2018年第三季度） 。结果温哥华的指数为12.6，意味着家庭不吃不喝12.6年才买到一套当地的房产。 而温哥华附近的几个城市在调查中也排名靠前，都属于“非常难以负担”级别，其中包括维多利亚(8.5)，纳奈莫(8.0)，基隆拿(7.0) 和奇利瓦克(6.7)。     该报告承认温哥华最近的价格放缓，但它也表示这并未改善承受能力，因为大部分价格下跌是高端豪宅市场的下跌。 “虽然BC省的外国买家税与温哥华房价的缓和有关，但下跌的主要集中在成本较高的房屋，中间市场的住房负担能力持续恶化。”     排名第一的香港“难负担”指数从上一年度的19.4升至20.9，再创新高。这意味着一个家庭不吃不喝，也要20.9年才能买得起，属于极度不可负担。   有意思的是，在该调查报告中，负担指数最低的同样在加拿大，加拿大新斯科舍省布雷顿角岛（Cape Breton）以2.1的系数成为房价最容易负担的城市，而安省北部小镇麦克默里堡（Fort McMurray）以2.2的系数和一些美国小镇并列紧随其后。     Demographia的年度调查每年都有广泛报道，但由于与政府部门公布的数据不一致而受到广泛批评。仅研究八个国家的城市而未能考虑到各种其他变量。 2019年的研究不包括香港以外的中国其他城市，也不包括英国和爱尔兰以外的欧洲高价住房市场，而让人们对它的可靠性存疑。

  位于温东22街(E 22nd Ave.)1578号独立屋，售价为99万8,000元。该物业去年圣诞节前，原本叫价114.9万，但西人屋主后来自愿降价出售，目前已在市场39天。根据卑诗物业估价处（BC Assessment）2018年房屋估价显示，该物业当时价值126万4,800元的，而2017年估价为131万9,600元。 温哥华地产经纪斯米（Shelly Smee）指，这栋两房独立屋，位于坚盛顿—雪松屋(Kensington-CedarCottage)社区，建于1922年，有97年屋龄，土地面积3，300平方呎，室内面积1，661平方呎，但有一个821平方呎未完工地下室，而且没有后巷。  

对于加拿大的房市，业内经济学家各有各的说法，各种看法或观点满天飞，很多情况下让人们不知所从。但以下的几张图，却是简明扼要地说明了加拿大现在房市的所处的真实状况。 房价与收入之比40年来最高 下图来自于英国的杂志《经济学家》（The Economist），说明了两个情况：一个是，加拿大中位数房价与家庭年收入之比目前达到40年以来的最高；另外一个是，如果与美国比较，这个比例加拿大比美国高得多，都表明了加拿大房屋是多么难以负担。 而这张图则显示，10年内加拿大和美国的房价都有上涨，但加拿大涨得比美国高许多：加拿大的涨幅高达56%，而美国虽然在10年内房价连续上涨6年，但涨幅不及加拿大一半，只有24%。 2008年，加拿大房屋均价$304,663加元，2018年涨至$475,591加元，意味着加拿大人买房今年要比10年前多花17万；2008年美国房屋均价$245,200美元，2018年涨至$303,200美元，美国人今年买房比10年前只多花58,000元： condo建设达历史最高 下图表明，加拿大condo建设达到历史最高水平，而与此同时，单户家庭住宅如独立屋建设则大幅下滑。 经济学家对此有不同解释，有人说是因为人口增长的结果，也有人说，在联邦实施按揭压力测试之后，很多人买不起单户家庭住宅，被迫选择更容易负担的condo。无论原因如何，condo建设在加拿大尤其在大都市仍然方兴未艾： 但年轻人不喜欢condo 心仪独立屋 但有调查显示，年轻人好像并不追求市中心以及高层公寓，仍然倾向于大房子，大空间。苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）对加拿大四大城市所做的调查显示，这些城市的多数年轻人对独立屋“情有独钟”，很少人有兴趣买condo。 在多伦多，蒙特利尔，温哥华和卡尔加里进行的调查显示，只要条件许可，83%的年轻人及其家庭仍然希望买独立屋等单户住宅（single-family home），对其它房型不感兴趣。令人想不到的是，仅有5%的受访者表示他们喜欢买condo。 买独立屋？家庭年收入要这个数 独立屋不仅是加拿大人的最爱，也一直被业界作为房地产市场的标杆。根据国家银行（National Bank）的报告，加拿大家庭现在若想买套一般的独立屋，从银行或金融机构拿到房贷的资格在各大城市很不一样，少则需要每年数万元收入，多则数十万！ 毫不奇怪，温哥华房价最高，独立屋也最贵，因此普通家庭年收要$238,313才能从银行拿到房贷。多伦多列于这个榜单的第二，欲买独立屋家庭的年收入$159,289。第三是BC省的维多利亚，$149,929。第四位是安省的汉密尔顿，$104,775。换句话说，这四个城市的家庭若想买独立屋，年收入都要在10万以上： 按揭贷款增长率减至历史最低水平 根据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道，加拿大央行提供的数字显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。 与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018月加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：

自从金融危机，低息成为加拿大振兴经济主要板斧。该银行指出，过去10年来，利率下调不仅减轻家庭借贷成本，也助长资产增值及财富。     根据皇家银行经济研究部分析，在这段期间，本国家庭的资产增加56%，以定值2018年加元计算，每户每年身家增加稍逾2万元。   楼市荣景是加拿大人身家增长的一大原因。该部门在简报中指出，扣除房贷之后，本国家庭房产平均每年令业主家财上涨7,800元。不说也知，这只是全国平均情况，实际的增长因个别市场屋价表现而异。   皇银经济研究部门在报告中指出，余下每年的12,200元身家增值来自金融资产。经济强劲及利率偏低，毫无疑问刺激加拿大人在股票等方面的投资。分析结果显示，股票及投资基金的每年平均回报达到5,700元。此外，人寿保险及退休金方面也带来2,300元的进帐。 不过，报告指出，利率正在上升，可以预期本国家庭房产增长应会进一步受到限制。   根据该银行预测，加息影响之下，短期内屋价将会持平。与此同时，负担能力也会因为借贷成本加重而进一步恶化，本国置业率预料会因而下降，以致拥有房产家庭的比率减少。 报告称，家庭财富经过黄金10年的增长之后，在接着的短暂将来，升值步伐可能要收慢，如果预期应验，将要依赖收入增长来纾缓冲击。

　　房租疯涨，不再仅限于多伦多和温哥华2个房价最贵的城市。调查显示，过去1年中，加拿大24个城市中，17个城市房租涨幅呈两位数，其中，过去房租最便宜的城市，房租涨幅最大。   　　全国各地房租涨声一片   　　据《赫芬顿邮报》报导，Padmapper租房网站去年12月的数据显示，多伦多1卧公寓过去1年中房租涨11.9%至2,260元，2卧公寓月租过去1年涨13.1%至2,850元，房租全国最贵。相比之下，温哥华1卧公寓过去1年中月租涨6.5%至2,130元，2卧公寓月租涨0.9%至3,230元，涨幅相对温和。 　　相比多温2个大城市，其它中小城市过去1年房租涨幅最猛，如哈利法克斯、金斯顿、基洛纳、伦敦和维多利亚等房租涨幅都在15%左右。魁省的蒙特利尔和魁北克市2个大城市，房租涨幅也在这一范围。 　　房租疯涨2大原因 　　在过去1年中房价并未疯涨情况下，房租如此疯涨到底是为什么呢？有人认为，罪魁祸首很有可能是去年年初实施的按揭压力测试和央行屡次加息，导致月供上升。按揭压力测试和央行加息，初衷虽是防止人们过度负债，但也带来意想不到后果，即迫使一些本打算买房的人推迟买房，延长租房时间以便攒够更多首付。 　　皇银经济师最新分析发现，按揭压力测试严重影响许多城市买房担负力，包括过去几年中房价并未大幅上涨的城市。以哈利法克斯为例，过去3年中，因按揭压力测试和加息双重影响，普通家庭买房年收入要求从过去的5.2万元涨到7万元。 　　另一个原因可能是人口增长，导致住房需求急剧上升。联邦自由党政府去年引入近30万移民，人口一下子大幅增长。新移民登陆加拿大，多先是租房，一下子给租房市场带来巨大压力。 　　未来房租涨势 专家看法不一 　　好消息是，部分城市未来租房市场压力可能会减缓。如Urbanation地产调研公司数据显示，多伦多目前出租公寓开发红火程度过去30年未曾有过，出租房源大增，会减缓今年房租涨幅。Urbanation称，过去1年中，一直疯涨的房租涨幅已经开始放缓。 　　也有专家认为，多伦多和其它一些城市，今年房租仍面临上涨压力。Condos网站调查显示，16名业内专家均预计今年多伦多房租还会再涨11%，渥太华涨9%，温哥华涨7%，主要原因是这些城市租房空置率均接近历史最低。

　　曾短暂持地产经纪牌照的39岁华裔男子，涉嫌与列治文多宗骗案有关，案中受害人全为华裔的名字，他被全国通缉，但现在如人间蒸发，其温哥华的妻子指称不知其去向。   　　据Vancouver Sun报道指，一私家侦探向卑诗最高法院就一宗民事诉讼而呈交调查庄姓男子(Chong，译音)的报告，而私家侦探是受聘于高贵林一名蒋姓(Jiang，译音)会计师。   　　该会计师于2015年9月入禀向庄追讨30万元，指称涉及一项"虚假"投资协议，不过，庄一直没有呈答辩书，法庭在2016年5月，以答辩方欠缺行动而作出判决，下令庄要还钱和赔偿。   　　疑设空壳公司行骗 　　据报道，该会计师于2015年透过一名他当时在列治文会计师楼认识的人而认识到庄，庄介绍自己为一间公司的代表，又形容该公司为香港一间提供投资服务的着名机构。   　　于民事诉讼中，会计师指称庄提及的投资回报率可达9.15%，会计师其后透过汇款及银行本票，给庄一共提供了30万元，而收款一方抬头为"Fountainvest Holdings"。庄自称为代表的公司设有网站，内容指其为一间以香港为基地的公司，并管理价值超45亿美元的资产。不过，蒋于诉讼中指，上述款项的收款公司"Fountainvest Holdings"却与该香港公司完全没有关系。   　　报道称，"Fountainvest Holdings"是一间由庄于2013年5成立的独资公司。   　　现年32岁，于高贵林工作的蒋形容，那似乎只是一间空壳公司，"我就太天真，当时未仔细想过可能是个骗局。"他称以为庄是自己一名女性朋友的朋友，便不会有不妥。   　　该女性朋友的名字似也是骗案的受害人之一。庄亦涉嫌多宗在2013年至2015年于列治文发生的骗案有关，他于2017年5月被控共10项盗窃及行骗逾5000元的罪名，而案中提及一共7名受害人，其中之一为会计师上述女性朋友，而涉及的事件被指在她介绍会计师给庄认识后两周发生。案中7名受害人全为华裔名字。   　　报道续指，于列治文那些报称骗案中，在列市省级法庭出庭的骑警要求法庭颁下拘捕令，指警方有理由相信发通缉令是有公众利益需要，法庭随即颁下全国通缉令。   　　蒋姓会计师给庄付款后开始担心，亦再联络不上对方，于是他报警和聘用西温一私家侦探社。   　　侦探社的报告列出私家侦探如何调查，包括监控纪录及过程，以及引线发现上述列治文骗案指控的一些受害人。   　　报道提到骑警得到线索指庄有可能在新加坡，但纪录显示他早已离开和没有入境新加坡。庄的加国护照显示，他生于1979年，在台湾出生。  

加拿大最大的银行皇家银行 （RBC）削减了抵押贷款 （房贷）的5 年固定利率，预计加拿大的其他银行也将在短期内跟进。 皇家银行把房贷 “优惠” 5 年固定利率下调了 0.15个百分点，至 3.74%。 RateSpy.com 的 Rob McLister 表示，预计加拿大的其他大银行也会很快下调自己的利率。 一年省 $384 抵押贷款经纪公司 Canwise Financial 的总裁 James Laird 说，如果有一笔 40万加元的房贷，按照 RBC 原来的 5 年固定利率 3.89% 计算，房主每月还款大约 2,080 加元,  按照新的利率 3.74%，每月还款将降至每月2,048 加元 ，这样每月少了 32加元，相当于一年省下 384 加元。 James Laird  说，RBC 是加拿大最大的抵押贷款机构，所以每当 RBC 改变抵押贷款利率时，我们都会看到其他 4 大银行效仿。        

温哥华和多伦多是加拿大房地产价格最为昂贵的两个城市，不仅住房贵，商业店面的租金也是贵得吓人。 根据美国商业房地产公司 Cushman＆Wakefield 的年度报告，加拿大最昂贵的 4 条商业街中，有 3条在多伦多市和温哥华市。 这个公司跟踪了65个国家接近450条顶级商界街的租金数据，报告说，截止到 2018年6月份，多伦多市布鲁尔街 （ Bloor Street）的租金为每平方英尺300加元，皇后西街（ Queen Street West）的租金为每平方英尺100加元，温哥华市罗布森街 （Robson Street）的租金平均为183加元/平方英尺​​。 高租金导致商店关门 商业店面的高租金，已经导致一些零售店和餐馆关门。 BC 省新西敏斯特市 （New Westminster）的餐馆 Wild Rice Market Bistro 就是其中的一个，这个餐馆在2018年12月31日正式宣布关门。 餐馆的业主安德鲁·黄（Andrew Wong）在致客户的声明中写道：我们都知道现在的生活成本之高，商业租金也是这样，租金上涨，运营成本增加，我们的餐馆已经不能再适应目前的经济环境。 零售店面越来越小 高昂的租金，使许多企业主不得不想出各种各样的办法来维持运营，一些年轻的业主开始把目光转向非常狭小的店面，通过小规模运营来降低启动成本，否则他们可能无法盈利。 因此，在温哥华和多伦多，“微型” 店铺正在成为趋势。 位于温哥华 Gastown 的咖啡馆 Iktsuarpok Coffee 是在上个月开门的，这个店既没有座位，也没有任何多余的家具，老板 Kento Kitayama 站在柜台后面，店里只有个冰箱，还有咖啡机，整个店只有 17 平米。 Kento Kitayama说，在温哥华，标准的店面是大于85平米，但这样的话，每月的租金至少要3,000加元，他的新开张的小生意是负担不起的。 然而，Kento Kitayama 的咖啡馆还不是最小的。 在多伦多市，大约一年前开业的咖啡馆 – “咖啡实验室” （The Coffee Lab）还不到2平米。 Joshua Campos (Nathan Denette/Canadian Press) 业主乔舒亚·坎波斯 （Joshua Campos）说，他的商店可能是世界上最小的，他已经申请了吉尼斯世界纪录，但还没得到回复。 坎波斯说，他曾经在一家书店里经营一家咖啡馆，但书店的房东卖掉了那栋楼，他只能搬家，最后找到了这个极小的商业“空间”。 他说，在这么小的地方开店，主要是为了降低开支。 但是，这自然会有不少挑战，首先必须找到能放进这么小空间的咖啡设备，而且店里只能站的下一名员工，从窗口里递出咖啡，在寒冷的冬天，很多客户不愿意在寒风中等待店员做咖啡。   现在，坎波斯正在向市政府申请，在小店前增建一个有取暖设备的 “等待区”。   小巧咖啡馆很受欢迎   另一家多伦多咖啡店 The Nugget 位于两座建筑物之间的车库内。   联合业主之一杰克·霍尔顿（Jake Holton）说，这家面积约15 平方米的咖啡馆是于 2017 年7月开业的。   他说，这么小的空间，租金就少了很多，而且，人们的思维在变化，又是社交媒体时代，一个具有独特设计、小巧的咖啡馆反而可能很受欢迎。   他说，自从开业以来，咖啡馆很受客户的欢迎，他又增加了员工。 加拿大广播公司报道说，加拿大在商业店面租金的统计上数据欠缺，但根据多伦多房地产局的数据，2018年10月，在大多伦多地区，商用面积的平均租金是每平方英尺21.31加元，比2017年的10月下降了1.1%。  

加拿大的房地产市场正遭遇寒流，刚过去的2018年全国房屋价格下跌将近5%，而全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。 根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周二公布的最新数据显示，去年12月全国房屋平均成交价为47.2万，比上一年下跌4.9%，而成交量更比2017年同一月份下跌19%。全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。 压力测试严重打击销售 CREA指，尽管12月份对于房屋销售而言通常并不繁忙，但与2017年同月相比，去年看起来更糟糕，因为当时，房屋贷款的压力测试即将实施，买家急于在2018年1月新规生效之前完成交易。 CREA总裁苏高（Barb Sukkau）表示，从那时起，压力测试对所有加拿大房地产市场的销售产生了不同程度的影响，并且今年还将继续。 加拿大道明银行（TD Bank）经济师桑迪（Rishi Sondhi）指出，数据显示，房地产市场在去年下半年明显失去了一些支撑力。 他预计2019年与近几年相比，销售水平仍将保持相对较低水平。 多伦多和温哥华的房地产价格一直高于加拿大其他地方，因此这两个城市的全国平均价格偏高。如果去除这两个城市，那么上个月加拿大平均房价仅剩37.5万元。  

卑诗省财政厅1月15日星期二发出通知，住宅业主将在1月18日至2月28日期间收到函件，指示业主于3月31日前如何申报物业是否空置和登记豁免。   政府收到申报书后，将确认那些物业为空置及由投机者持有，以打击投机行为和令住宅更能负担。政府强调，将有超过99%业主可获豁免缴交房屋空置税，但每名业主必须作出登记才可获豁免。 如期限届满仍未申报，将收到税项评估的通知，并需在2019年7月2日或前缴交。

根据Padmapper的数据，本月加拿大8个城市的平均房租出现上涨趋势， 7个城市有下降趋势，另有9个城市租房价格不变。而加拿大房市价格排名前五的城市与上个月几乎无异。 多伦多的房租依然占据了加拿大的榜首，尽管一居室的租金和两居室的租金保持不变，仍分别为2260加元和2850加元。 紧随其后的就是温哥华了，一居室的租金上涨了 1.4%，涨到了2130加元，但是两居室的租金上涨了2.5%，目前是3230加元。 紧接着排在第三的是卑诗省的本拿比，一居室的租金与上月的价格同步，仍然是1570加元，但是两居室的租金上涨了1.3%，达到了2290加元。 租金排名第四的是蒙特利尔市，一居室价格上涨了3.4%，至1500加元，两居室的价格与上月相同仍为1780加元。 排名第五的是卑诗省的维多利亚，一居室的价格上涨了3.1%，价格升至1350加元，二居室的价格下降了2.8%，目前价格为1400加元。 本月，安大略省的圣凯瑟琳斯，一居室的涨幅最大，上涨了5.3%至1200加元，两居室的价格相对稳定，为1410加元。 在安大略的温莎，最便宜的房租之战再次打响。在那里，你可以以每月730加元的价格租到一间一居室的套房。 如果你对两居室比较感兴趣，可以考虑到纽芬兰的圣约翰斯租房子，租金低至每月890加元，下面是整体的租金图：

卑诗房地产协会于1月15日星期二发表的报告指，2018年卑诗住宅销售量为78,345间，较2017年的103,758间减少24.5%，住宅平均价$712,518元，较2017年的$709,601元微升0.4%，2018年总销售金额$558亿，较前一年下跌24.2%。 协会首席经济师穆尔(Cameron Muir)表示，卑诗省2018年的住宅销售量较过去10年每年平均的84,800间还要少，按揭的压力测试是推低消费者需求的主要原因。 2018年12月有3,497间住宅成交，较2017年同期减少39.1%，住宅平均价$695,647元，也跌5.2%，总销售金额$24亿，较前一年下跌42.3%。 不过，12月活跃的住宅放盘量有27,615间，上升33.3%，是自2014年以来，最多住宅放盘存量的12月，当时为33,995间。  

此前加拿大经济学家曾发出警告，称房地产市场会在2018年12月时颇为惨淡，而实际数据表明确实如此。据统计，去年12月房屋销量年同比减少了19%，房价也下滑了近5%。 加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）在15日公布数据显示，与2017年年底的销量数据相比，2018年12月的房屋销量急剧下滑。这是因为2017年12月时，有许多买家为了赶在2018年1月1日起生效实施更严格的贷款规定前，就抓紧完成交易。 CREA主席Barb Sukkau表示，从那以后，贷款压力测试开始对加拿大楼市产生影响。 而2018年12月的房屋交易量与同年11月相比，则跌幅要缓和得多，大约仅下降了2.5%。 不过CREA也表示，2018年12月已经是去年自9月以来销量持续下降的第四个月，该月的低销量也使2018年成为2012年以来成交量纪录最差的一年。 一些地区的房屋交易量下跌了60%左右。销量跌幅最大的地区有大温哥华地区、温哥华岛、渥太华、伦敦、St .Thomas以及Halifax-Dartmouth。 在售价方面，据CREA的MLS房屋售价指数报告显示，全国去年12月的房屋均价为$472,000，比2017年12月下降了4.9%。 不过加拿大两大楼市火热的区域——大温哥华和大多伦多地区的房价仍然远远高于全国均价。若不把这两个地区的售价计算在内，全国各类房屋均价差不多为$375,000。

华裔居民Jeremy Lau已搬来列治文十八年之久。他表示一开始并不想住在这里，因为列治文的华人实在太多了。 “我比较喜欢比较北美化而华人较少的生活环境，”Lau表示。但是因为与他一起住的岳父母不懂英文，列治文成了他们一家的最终选择。 列治文路上的中文标牌远多于英文标牌，巨大的华人购物中心在市中心林立。 根据统计，大温地区的华人群体没有出现迁徙的迹象，反而有越来越多的移民选择来大温定居。但是除了大温哥华地区，还有大多伦多区域也出现了同样的趋势：白人搬走，“少数族裔”越来越多。   伊恩里夫Iain Reeve和他的妻子Cassandra Sclauzero是现年30多岁的社会人士。他们渴望在温哥华建立起自己的家庭，但买不起这个城市的房子。从一个出租房搬到另一个出租房，在经过深思熟虑之后，他们最后的住房解决方案是搬到渥太华购买两套房子 - 一套给他们，一套给他的父母。   “我们希望拥有一个拥有稳定和安心的家。”里夫说。 “租赁市场没有稳定性。我们都已经找到了相当不错的第一份工作。但是，尽管我们喜爱这座城市并且拥有这些社会关系，但这些都无法为我们带来一个家。“ 他说，他们三年内在没有任何过错的情况下被从几个地方“踢出来”了，他并补充说，这是因为人们在倒卖房产。 里夫从小在温哥华长大，之后也在温哥华上大学。 “我还有住在温哥华地区的父母，他们没有自己的房子。而且他们是工人阶级而没有为退休存下的大量的钱，我又是独生子女，”他说。我们甚至无法踏入一扇真正属于自己的家的大门。“ 里夫说，他知道很多人只是因为住房市场而想搬出这座城市。 “生活充满了挑战，如果你一直处于漂泊状态，就会变得更加困难。”   统计显示温哥华和卑诗省正在失去技术工人到本国的其他地区。 CMHC发言人Leonard Catling表示，年龄在21至25岁之间的人们来到大温哥华地区的主要原因之一是上大学，但随着年龄的增长他们大多又会搬出去。 加拿大统计局去年12月发布的消息显示，由于国际移民，卑诗省人口首次突破500万大关。 然而，经过21个季度的增长，它在2018年第三季度流失了大约1,200人到其他省份。安大略省，阿尔伯塔省和新斯科舍省从中获益的人口增幅最大。 西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪·严表示，温哥华大多能够在职业生涯早期吸引人们，无论他们是为了教育还是从事工作，但在保留人才方面存在问题。 即使他们的工资相对较高，他也表示除了负担公寓外他们几乎买不起任何东西。 “在这样的竞争世界里，劳动力们有选择权，”他说，并指出其他省份提供了更多的薪水空间去负担住房。 财政部长卡罗尔詹姆斯在接受采访时也表示，“毫无疑问温哥华正面临人才外流。” 她说：“危机一词并不能来描述我们面临的挑战，不仅仅是在温哥华，还有我们省周围的其他城市。” 在她去年的预算演讲中，她说年轻的专业人​​士正在搬出本省，因为他们找不到住房。 严说，温哥华正在失去某些年龄段的人。 35到45岁之间的人通常处于职业生涯的顶点并且考虑要他们的第一个或第二个孩子。但他说，如果他们留在温哥华，他们可能会发现自己仍然需要租房生活，甚至合租。 “当你37岁并且有一个室友时，可一点都不酷。” 在去年12月份的房地产市场报告中，大温哥华房地产委员会将独立房屋的平均价格估算略高于100万元。一套公寓约为664,100元，联排住宅约为809,700元。 BC省开发和维持财产评估的官方机构BC Assessment的数据显示，住房市场正在放缓，大温哥华地区一些房屋的估计价值下降了约10％。 在全国范围内，专家们表示，更高的利率和新的抵押贷款压力测试也对全国的房地产价格产生了影响。 严说，尽管温哥华地区的住房有所改变，但仍然负担不起。 40岁左右的Kevin Olenick今年早些时候搬回了温哥华。他在卡尔加里长大，在坎卢普斯度过了大约六个月。 “我是少数人之一，会说回到这里是有好处的。”他补充说，他所从事的创意领域在温哥华拥有了比其他地方更多的机会。 但他说他理解在温哥华生活所面临的挑战。 “如果你有一个家庭，你不会想搬到这里，买房子在这里特别困难...“他说。 “我正在租房......如果你想要建立一个家庭，我当然可以理解为什么你想要离开温哥华。” 卑诗省住房部女发言人Melanie Kilpatrick表示，政府已宣布采取措施，通过30个住房计划帮助房地产市场降温并降低房价。 Yan说，他在2018年所做的一项研究表明，虽然大温哥华地区的房价仍然是加拿大最高的，但家庭收入中位数最低。该研究还表明，温哥华仍然是其研究中最难负担得起的城市。       (温哥华天空Frank综述)

Iain Reeve与妻子Cassandra Sclauzero在温哥华从一个出租屋搬到另一个出租屋。他们终于收购了，他们离开了这里，前往渥太华，并立刻在那里买下了两栋房子，一个自己住，一个留给父母住。   两人现年30岁，他们想要在温哥华生活，他们是专业人士，但他们无法负担起城市内的高房价。   Reeve称：“我们想要有自己的家，想要有安定的生活，想要有平和的心态与灵活度。而租房却并不稳定，我们的职业生涯都很顺利，有了很好的工作，我们也喜欢这里。”     但是在三年内，他们反复被房东赶走。他们并没有做错什么，只是因为人们在炒房，这里有反复的买卖。   对于Reeve来说，他在温哥华长大，并在这里上了大学。“我的父母也住温哥华，他们也没有自己的住房。他们是工薪阶层，也没有那么多钱可以用于退休。我是家中唯一的孩子，我们却始终无法买到房子。”   Reeve表示，自己认识一部分人，在看到房价后在考虑离开温哥华。“生活已经很艰难了，而住房不稳定让生活更加艰难。”   根据统计数据显示，由于房价的问题，温哥华与BC省正在损失大量的有技能劳工。这些人正在向全国其他的地方流动。   CMHC发言人Leonard Catling表示，其中主要的原因是21到25岁的人们来到温哥华，主要是为了上大学，当他们再老一些的时候，他们就会搬走。   得益于国外移民的迁入，在去年12月，BC省人口终于超过了500万。 然而，在人口连续增长21个季度后，BC省在2018年第三季度开始，有1200人前往了其他省份定居。   来自Simon Fraser University的Andy Yan表示，温哥华能够在人们职业生涯初期吸引人们，但是很难让他们留下。即使他们的工资很高，他们也无法负担得起这里的多数住房，只能够住在Condo当中。而这些人将会有选择的机会，其他省份的工资与住房价格的比率明显优于这里。     BC省财长Carole James表示，毫无疑问，温哥华正在面临人才外流的困境。“这的确是一一场危机。这不仅仅是在温哥华，在BC省也面临这样的问题。”   在去年的预算演讲当中，James就提到了年轻的专业人士正在逃离的问题。35到45岁的人们通常处于事业的顶峰期，他们会开始考虑自己第一个或者第二个孩子，但是他们还需要考虑到住房能否满足他们的需求。   “如果37岁还需要和室友住在一起，那种感觉就不是很好了。” 根据大温哥华地区地产协会的数据，目前独立屋的均价大约在100万左右，公寓的均价为66万，半独立屋的均价约为81万。   而在逐渐提高的贷款利率，以及新的贷款压力测试下，买房变得愈发困难。虽然房价正在处于下降趋势，但是在大温哥华地区，生活依旧十分让人难以负担。     在人潮当中，也有返回温哥华的人们，Kevin Olenick认为，在温哥华有其他地方没有的机会。当然，他承认在这里的生活具有挑战性。“如果你有家庭，你不会愿意住在这里，在这里很难购买住房。”Olenick目前正在租房，他认为，意图组建家庭的人，离开这里十分正常。   BC省住房部发言人Melanie Kilpatrick称，政府将会继续推出政策冷却楼市。并且限制房租涨幅最高不得超过2.5%。但是统计数据表明，温哥华地区的房价依旧是加拿大最高的，而家庭收入中位数确实最低。在全国范围内，温哥华依旧是最不能负担的城市。   而这一困局最大的问题是，随着人才的外流，温哥华的产业将愈发不具备竞争力，这会导致人们的收入无法提高。在人们逃离的大背景下，应该如何继续发展经济呢？

每逢大时大节，不少父母都会买礼物给子女。一名中国富豪就在上月25日圣诞节当天，为未成年的儿子送上惊喜，礼物竟是澳洲悉尼一幢市值1750万澳元（约9900万港元）的豪宅，被媒体形容是"史上最豪圣诞礼物"。 外媒报道，该幢豪宅在1841年兴建，在上世纪三十、五十年代两度扩建，长期由悉尼圣公会持有，曾是该教会大主教格伦·戴维斯（Glenn Davies）的府邸，在2016年由中国商人王庆辉（Wang Qinghui，音译）买下，他上月将豪宅转到儿子Caleb Wang名下。 该豪宅面积6216平方米，设有能容纳50名宾客大厅、正式接待室，以及小教堂。圣公会发言人透露，该豪宅因面积太大，对教会来说维护费用太过高昂。他指王最初买下豪宅，仅用来展示艺术品，"但他现在又把房子转给了儿子，也很有意思"。 公开资料显示，王庆辉是北京信威通信集团股东，Bonanza Investment的主席，在2014年首次登上福布斯中国富豪排行榜。

　　卑诗省列治文市地产经纪羽晨(Chen Morning Yu )，被"卑诗房地产委员会"(Real Estate Council of BC)指控在一项地产交易中专业失德;同时，亦被谴责没有向一名潜在买家，透露重要资讯及将文件记录在案，故被判处罚款1.8万;及在未来需要自费参加地产训练课程。   　　卑诗房地产委员会指出，羽晨涉及的违规行为包括：暗中指示买家的地产经纪，教唆他如何说服客人重新考虑，购买一幢被买家因风水问题，而否决购买的房屋。另一宗，她在2016年5月，在处理母亲在列市所拥有价值170万元的房屋买卖上，被指控在代表买家及卖家一方收取佣金。   　　此外，卑诗房地产委员会亦指控羽晨，以经纪牌以外的其他名字，进行买卖房屋交易，这样做已属违规。因为，羽晨指曾在Metro Edge Realty 以Team MorningYu 名义，作宣传及营运等情。

　　卑诗省金融财务监管机构揭发，一个无牌女经纪伪造或篡改文件，包括夸大申请人年薪，以令数十人成功获得按揭贷款，涉及金额估计达数千万元。同时，3个持牌按揭代理人被指同谋，其中一人被罚停牌至少10年。   　　据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗省财务机构委员会（Financial Institutions Commission，简称FICOM）表示，涉案的“影子经纪”拉尔（Vinita Devi Lal）通过3个持牌按揭代理人肯沃尔（Ricky Kanwal）、辛格（Prem Singh）及A.K.辛格（A.K. Singh），提交44份按揭申请。   　　3持牌按揭代理被指同谋 　　根据一份同意书内容指出，A.K.辛格承认，接受拉尔委托，先后提交了17份按揭申请。他强调，由于他刚入行，因此未有经过详细研究，便同意对方的要求。而且拉尔确实有很好的人脉关系，从事金融财务工作，也认识很多地产经纪。 　　FICOM发现，拉尔窜改从事清洁工作的一个申请人年薪资料，由10,881元夸大至77,000元；另一个自雇发型师的年薪，则由13,451元，改为60,201元。 　　FICOM已向拉尔发出聆讯通知书，并且把案件资料转交骑警。根据现行法例，无牌按揭代理的最高罚款金额为5万元。

Royal LePage今天发布的一份新的住房市场报告发现，尽管由于负担能力下降和政府干预导致增长率放缓，但大温地区的房价升值仍然相对有弹性。 根据该报告，该地区的房屋总价在2018年第四季度达到1,274,831加元 - 比2017年同期增长2.1％。 公寓的增长率最高，这种住房类型的中位数价格同比上涨4.6％至680,991加元。其次是两层住宅增加2.9％至1,599,785加元，平房增加1.4％至140.2万加元。 与其他报告一样，该分析还指出，库存水平较高且交易较少，特别是在2018年第四季度的独立住房市场。 虽然独立式住宅的销售活动有所下降，但公寓在当地市场仍然表现良好。 “虽然我们看到所有住房类型的销售数量都大幅减少，但公寓在大温地区的所有其他住房类型仍然表现优异，”Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls在一份声明中表示。 “虽然公寓市场呈现出平衡，但相比之下，独立式住宅市场的销售活动已大幅放缓，并牢牢占据买方市场。抵押贷款资格条例严重削弱了感兴趣的买家的购买力，包括渴望购买联排别墅或独立住宅的希望升值的买家。 在温哥华市内，房屋总价格同比下降0.6％至141.8万加元，共管公寓增加1.4％至792,300加元，两层住宅下降0.3％至221.9万加元，平房下降3.8％ 为146.6万加元。 在西温哥华和北温哥华，整体变化分别增加0.2％至303.5万加元，下降0.7％至143.5万加元。 里士满的增长强劲 - 总体增长2.8％至116.5万加元，公寓的增长率为8.1％，达到595,070加元。 在该地区的其他地方，本拿比和高贵林的跌幅分别为1.1％至109.3万加元，同比增长0.4％至113.8万加元。 该地区的第二大城市素里（Surrey）的住宅价格总体上涨了2.3％，达到936,357加元。 邻近的兰利是该地区任何一个地区增幅最高的地区之一，上涨2.4％至111.5万加元。   （温哥华天空Amy编译）

麦克（Mike Brown）和达马拉（Damara Banks）是一对年轻的加拿大夫妇。他们在卡尔加里辛苦打拼几年后，终于买下了一栋独立屋。 夫妇二人将房子精心装修布置。在这个属于自己的温暖小家中，他们度过了一段幸福的时光。 两年前，达马拉遇到了一次事业上的升迁机会——出任一家金融公司的区域经理。但是，这个职位需要她到阿省的大草原城（Grande Prairie）工作。大草原城距离卡尔加里大约7小时车程。夫妇二人商议后决定，暂时搬家。 想着以后还要回来，他们没有卖掉爱巢，只是把它租了出去。 当麦克夫妇和一名看上去礼貌、和善、爱干净的女租客签下租约时，他们全然不知，自己将面临一场怎样的噩梦。 时光过得飞快，夫妇二人在大草原城一工作就是两年。 2018年圣诞节期间，租约快到期了，夫妇二人通过电话联系了女租客。女租客在电话中表示，她打算2019年初搬走。 夫妇二人于是在圣诞节过后，乘车返回卡尔加里，打算检查下自己的房子，顺便和之前相熟的邻居互道新年快乐。 谁知，12月28日，夫妇二人回到往日的家时，房子已经人去楼空。他们拨打女租客的号码，无人接听。 这时，夫妇二人心中已经有了不祥的预感。 推开门的一刹那，他们被一股浓烈刺鼻的酸臭味顶了回来。 眼前的景象让夫妇二人惊呆了，女主人几乎当场就哭了出来—— 这个曾经承载满夫妇二人甜蜜回忆的小家，如今已经残破肮脏如垃圾场。 往日粉刷洁白的墙壁，沾满了黄褐色的污秽物，各个房间的墙上，都是丑陋的窟窿大洞，像是被人故意踢出来的。尿液、粪便、碎玻璃散落在整栋房子的地板上，有的已经发霉长毛... ... 夫妇二人捂住口鼻进入卫生间，看到了污水横流的洗脸池，惨不忍睹的马桶，长满厚厚污垢的浴缸... ... 打开厨房的冰箱，一片狼藉，里面有已经腐坏的肉，伴随着阵阵异味飘出，让人反胃。 此时，夫妇二人知道，他们的租客已经连夜逃跑了。那个看上去体面的女租客，不仅把他们的家毁了，而且还赖掉了最后一笔房租... ... 只能接受事实的夫妇二人，叫来了清扫公司。清扫工人穿上了防护服，戴上了防护面罩，全副武装后才进入这间房子进行清洁... ... 最后，清扫人员们干得满头大汗，才算让房子的清洁状况稍稍好转。但仍有一些严重的损失，已经无法复原。 欲哭无泪的夫妇二人表示，他们当时买了房东保险，但保险公司说，他们遇到的这种情况属于租客的疏忽大意，不存在任何恶意毁坏的情况，所以不予赔付。也就是说，修缮房屋损失的钱，全部都要由夫妇二人自己出。 根据目前的房屋损毁程度估计，大概要先花个$20000... ... 夫妇二人已经报了警，卡尔加里警察表示，会帮他们寻找这名逃跑的女租客。但女主人达马拉表示，想从女租客那里拿到赔偿，可能性微乎其微。“她已经消失了。如果她能付得起修理房子的钱，她也不会把房子弄成这样后就跑了。” 现在，这对夫妇希望通过他们的遭遇能给所有的房东提个醒。“这件事是对所有房东的警告。一定要小心，你永远不知道租客会干什么。”麦克说。  

据地产数据公司Altus Group于1月9日星期三发表的报告显示，大温地区2017年新屋销售已较前一年下跌33%，2018年再进一步减少19%。 报告指出，大温地区楼市疯狂上升的步伐已经缓和，销售率与价格增长分别较以往温和发展及停止，消费者对楼价也转为敏感，高价或价格高于竞争力的物业，销售率便会较平均为低。 报告表示，大温地区2018年的新屋市场紧张，新屋库存量只有1.8个月，铁路沿线及菲沙河谷的新屋库存量就有3.3个月，新屋供应虽较多，但仍属全国最低水平。 Altus Group预计新屋销售在2019年将进一步下跌，最多只可维持或接近过去10年的平均销售数字。

哈里与梅根位于英国牛津郡科茨沃尔德郊区的别墅。(图：每日邮报)   哈里王子与王妃梅根⋅马克尔(图：镜报) 海外网1月9日电 近日，英国哈里王子和王妃梅根⋅马克尔位于牛津郡科茨沃尔德(Cotswolds)郊区的别墅外观及内部结构首遭曝光，英媒报道称，这里环境优美，视野开阔，别墅价值更是高达250万英镑(约合人民币2176万元)，相比于肯辛顿宫的住所，哈里王子夫妇更喜欢待在这里。   综合英国《镜报》、《每日邮报》报道，哈里与梅根位于科茨沃尔德的豪宅只是一处临时住所，二人于去年5月婚礼前夕搬来这里小住，迄今为止他们在那里接待了包括乔治⋅克鲁尼夫妇在内的许多名人。 消息人士透露，别墅的每层都有两个厨房，还有一个带落地窗的休息区，外部有一个经过改造的谷仓，庭院里还有一间供客人或工作人员使用的两居室小屋，以及一个有供暖露台的户外休息区。 图：镜报 由于这里视野绝佳，并且隐秘性极好，梅根十分喜欢这里，她和哈里觉得这里充满了家的温馨感。夫妇俩会在闲暇时外出遛狗，或在家里接待他们的朋友们。 哈里王子和梅根在今年5月大婚后，一直居住在肯辛顿宫，跟威廉王子和凯特王妃是邻居。英媒此前曝出梅根和凯特关系不和的传闻，并称哈里夫妇决定搬离肯辛顿宫。而他们位于温莎城堡内的弗罗格莫尔别墅 ( Frogmore Cottage )目前正在翻新中，哈里王子夫妇将于今年3月或4月他们的孩子出生前后搬入新家。 弗罗格莫尔别墅的规模也不小，除了有十间卧室外，别墅内还有婴儿保育室、健身房和瑜伽室。哈里与梅根的“世纪婚礼”就是在温莎的圣乔治教堂内举办，而位于圣乔治教堂附近的这座别墅对他们来说也具有非同寻常的意义。 温莎城堡内的弗罗格莫尔别墅(镜报) 弗罗格莫尔别墅始建于17世纪80年代，周围有35英亩的茂密植被，还有一处人工湖，环境清幽而僻静。这座别墅每年8月份对公众开放，是温莎旅游路线中十分受欢迎的一站。而等到哈里王子夫妇搬到他们的新家后，这里是否继续对公众开放，目前尚属未知。

温哥华已经被广泛认为是昂贵房价的地方，现在，一份新发布的报告预测，在这个城市的月租金将会上升。 这些数字来自Rental.ca的2019年租赁市场预测，并包括住房专家的见解。 在撰写报告时，Rentals.ca表示，它与包括数据分析师，教授，经济学家，物业经理，租赁倡导者，房东和政客在内的16位住房专业人士进行了交谈，以了解他们对加拿大2019年租赁市场的看法。 结果？ 2019年全国平均租金率可能同比增长6％。 在温哥华，预计利率将接近于此水平 - 大约在7％左右。 Bullpen Research＆Consulting Inc.总裁本迈尔斯表示，低空置率和更高的租金是将从2018年开始延续的趋势。他还提到移民增加，问题将持续到新的一年。 他指出，更严格的租金管制规则导致更多投资者出售其出租物业，这导致了几个城市的租金上涨。 他说，这种趋势可能会在2019年继续。 虽然7％是一个跳跃，报告说，与渥太华（9％）和多伦多（11％）相比，它实际上处于租金增长预测的低端。   （温哥华天空Amy编译）

当地房地产市场环境的变化将大温地区的房屋销售总量创纪录的18年新低。 根据大温房地产董事会（REBGV）的数据，2018年所有住宅物业类型的销售量达到24,619套，较2017年的35,993套减少31.6％，较2016年的39,943套减少38.4％。 此外，2018年的销售总量比该地区的10年销售平均水平低25％。 REBGV总裁Phil Moore在一份声明中说：“过去的一年是大温房地产市场的过渡期，和我们前几年所经历的卖家市场大不同。” “高房价，不断上升的利率以及新的抵押贷款要求和税收都促成了我们在2018年看到的市场状况。” 大温地区的房屋上市数量也比上一年下降了1.9％ - 从2017年的54,655个房源减少到2018年的53,614个房源 - 与2016年的57,596个房源相比减少了6.9％。 此外，该地区所有家庭类型的基准价格为103.2万加元，比上一年下降2.7％。整个2018年单户独立式住宅的基准价格显着下跌7.8％，但同期公寓的价格上涨0.6％，其中大部分涨幅因2018年6月以来下跌6.4％而中和。 联排别墅基准价格上涨1.3％，年度涨幅也受到过去六个月下跌5.3％的影响。 “随着春季房屋的总供应量开始增加，我们开始看到整个下半年所有家庭类型的价格都面临下行压力，”摩尔继续说道。 至于2018年12月，销售数量较2017年12月的2,016个销售额下降46.8％，较2017年11月销售1,608套房屋减少33.3％。 本月单户独立式住宅销售仅为348套，较2017年同期的617套独立销售减少43.6％。 上个月共管公寓和联排别墅的销量分别达到535个单位和189个单位 - 与2017年12月的1,028个销售额和371个销售额相比减少了34％和49.1％。 所有这些可能只是大温住宅房地产市场长达几年的缓和趋势的开始。 “这种情况的转变意味着自2016年中期以来该地区普遍存在的'双速'市场状况已经结束，价格较低的房产需求，”加拿大公司表示。 抵押和住房公司2018年11月报告当地住房市场。 “随着2018年的发展，所有细分市场和当地地区的需求和房价现在已经走软。 人口和就业增长放缓以及抵押贷款利率上升影响了温哥华CMA的一些房产需求。“   （温哥华天空Don编译）  

尽管预料屋价在2019年不会有大变动，但对于本国大多数大城市业主的房屋负担能力，将会进一步恶化。CBC 加拿大皇家银行最新一份研究报告指，尽管加拿大的房屋价格在2019年，预计会与上一年持平或仅有轻微增长，消费者对于房屋的负担能力在本国大多数大城市将进一步恶化。在多伦多和温哥华，每个家庭今年预计分别要把总收入的79%及88%花费在与房屋有关的支出。   部分城市业主住房开支增加百分比 加拿大广播公司报道，皇家银行最新经济研究报告指，新的一年里利率继续上调已成为一个普遍预测，由此带来的后果是用于房屋的支出所占到家庭收入的比例将进一步上升。在加拿大各大城市中，情况持续最为严重的依然是温哥华。 皇银报告指，大温地区房地产商会（Real Estate Board of Greater Vancouver）上周四表示，2018年12月大温地区包括独立屋、镇屋及柏文在内各类型房屋的基准价格（benchmark price），比2017年12月同比下降了2.7%。温哥华作为全国屋价最贵的城市，房屋平均价格在2019年将进一步再下降了2.5%，房屋的销量则会与2018年持平。但即使两年连续降价也并不意味着温哥华房屋的可负担情况好转。 大温屋主年入88%要供屋 报告指预计到2019年第4季度，拥有一幢房屋所需的花费依然会占到大温地区家庭收入中位数（median household income）7万7410元的88%，情况与2018年相仿。 大多伦多地区的房屋负担指数恶化得更快。作为全国最大的房地产市场，多伦多地产局在刚刚过去的周五亦发表报告，指去年大多区综合所有类型房屋销售所得出的平均价格为78万7300元，一年之内下降了4.3%。皇银预测房价在2019年将微涨0.5%，销量比2018年增加5.6%。但是上述情况也不能阻止大多地区房屋可负担指数快速恶化。 皇银报告指，2019年大多区家庭收入中位数7万1631元中超过79%，将不得不用于与房屋有关的支出，比起2016年的76%进一步升高，意味大多区房屋更难负担。 皇家银行报告指出，那些政策制定者可能因为在去年实现了全国房价的“软着陆”而沾沾自喜，视为自己的重要政绩。但是必须看到，在改善民众对房屋的可负担能力方面，各级政府的政绩乏善可陈。房屋市场会继续对许多国民“关上大门”，特别是对于首次置业者。 皇家银行报告断言，加拿大央行在2019年预计会宣布进一步加息，再加上政府早前宣布更严格的贷款申批“压力测试”规则，令首次置业者在进入房市时将面对更高的门槛。“置业的门槛在温哥华和多伦多将会提到比以往任何时候更高。两地市民现时要花费家庭收入的88%和76%去供房，包括房贷、地税和水电费用。” 首置族今年更难入市 加拿大其他大城市包括满地可、爱民顿、卡加利和渥太华等，房屋的可负担情况在2019年也会进一步恶化。全国范围而言，加拿大家庭2019年的年收入中位数是6万8220元，用于供房的支出将占至平均56%，比2018年的54%进一步提高。 加拿大央行自2015年7月以来已连续5次宣布加息。皇家银行预计今年央行会再宣布加息两次。“我们认为房屋的价格在近期内将保持不变，造成这种情况的部分原因是加息。而加拿大家庭拥有自己住房的比例将会降低，这主要是受房屋可负担情况进一步恶化影响。”