地产

大温地产圈再次传来一则轰动消息：由本拿比开发商Thind Properties负责的素里大型住宅项目District Northwest，因拖欠巨额债务，被法院裁定接管。 据当地媒体报道，这家大型开发商被一家抵押贷款机构在法庭上指控“挪用”数百万元，其中包括应该交给加拿大税务局的税款。 KingSett Mortgage Corp. 最近向不列颠哥伦比亚省最高法院提交了两份诉状，要求总部位于本拿比的Thind Properties支付其在素里、列治文和本拿比的大型公寓开发项目所欠的3 亿多加元款项，这些公寓开发项目总计包括近 1,800 套住宅以及办公室和零售空间。 District Northwest位于素里市中心的黄金地段，占地两英亩，四周分别是105A Avenue、134A Street、105 Avenue以及University Drive。 项目位置优越，毗邻天车Expo Line轨道，介于Gateway站和Surrey Central站之间。根据BC评估局的数据，这块土地的估值为6.588.5万加元。 该项目规划了1.023个住宅单元，自2021年底开始预售，由著名营销公司Rennie负责推广。截至目前，约90%的单位已经售出，托管账户中存有近7.877.7万加元的买家定金。 然而，尽管销售成绩亮眼，开发商却因无法获得建设资金而陷入困境。根据Thind Properties的创始人兼首席执行官达尔吉特(Daljit Thind)的陈述，2023年3月，主要贷款方金塞特资本公司(KingSett Capital)突然决定不再为项目提供建设融资。 这一决定让开发商措手不及，被迫寻找其他合作伙伴，但始终未能扭转局面。 金塞特资本是此次接管的主导方。他们于2022年2月向Thind Properties提供了一笔高达5.575万加元的一级按揭贷款，并以皇家银行基准利率(RBC Prime Rate)加4.55%作为利率底线。 2023年10月，贷款额度进一步增加至7.991.25万加元，但利率也升至RBC Prime Rate加7.04%，底线为9.49%。此外，开发商还于2023年11月注册了一笔高达9.989万加元的二级按揭贷款。 尽管金塞特一再延长还款期限，Thind Properties仍未能按时支付2024年5月的利息。最终，金塞特在8月底发出催款通知，要求开发商支付逾期金额。 至2024年10月1日，Thind Properties已累计欠款超过8.569.5万加元，日利息高达31.661.89加元。 面对金塞特的接管申请，Thind Properties并未轻易妥协。达尔吉特在11月7日提交的宣誓书中表示，项目的内在价值远超债务总额，且公司正在与一位潜在合资伙伴洽谈合作。 如果谈判成功，金塞特的债务可以在2025年1月中旬前全部偿还。然而，这场谈判并未为Thind Properties争取到更多时间。2024年11月8日，BC省最高法院正式批准了接管令。 事实上，District Northwest的接管风波只是Thind Properties近年来困境的缩影。这家本拿比开发商的多个项目都因资金问题遭遇挫折。 2023年，Thind Properties被迫出售位于列治文的“Minoru Square”项目，并对本拿比的两个项目——“Highline”和“Eclipse Tower C”进行资产处理。 “Highline”项目已于2023年秋季完工，但却出现了物业管理费拖欠的情况，开发商欠下超过80万加元的款项，导致大楼的礼宾服务和物业管理暂停。 而“Eclipse Tower C”虽然接近完工，预计2025年第一季度能取得入住许可，但也面临着销售资金用于偿还金塞特贷款的问题。 尽管法院已下令接管，但District Northwest的命运并非板上钉钉。如果Thind Properties能在2025年1月前敲定合资协议并偿还债务，项目仍有可能避免被拍卖。 然而，市场分析人士认为，即使成功脱困，这一事件对Thind Properties的声誉和未来发展都会造成深远影响。 对于业主和买家而言，这场地产风暴无疑是一场漫长的等待。买家手中的定金能否安全无虞，已签署的购房合同是否会受到影响，都是悬而未决的问题。 对于素里市中心来说，这块本应崛起为地标性住宅社区的土地，短期内可能依旧是一片未完工的工地。

多伦多万锦Thornhill社区一栋维护良好的平房的房主Paul和Christina Wrabko表示，这是他们非常喜爱的居住区域。然而，从9月开始，这些却吸引了一些意想不到的访客。 图源：CityNews   这里靠近Yonge街和407高速。Christina说：“我当时在外面浇花，一辆车停在我们的车道上，有两名男子摇下车窗说，‘我们来这里住Airbnb。’我回答，‘我们这里没有Airbnb，’但他们坚持说，‘不，我们已经预订了这里。’” 图源：CityNews Christina向他们道歉，并表示可能是搞错了。访客虽然感到沮丧，但还是离开了。Christina以为可能只是误会，所以没太在意。 然而，几天后，又有人上门。 Paul说：“几乎是晚上九点，两个人按响了门铃，他们说来这里住Airbnb，并想办理入住。我告诉他们，‘这不是Airbnb的房子。’” 图源：CityNews 这对夫妇意识到情况不对劲，迅速在Airbnb网站上寻找他们房屋被列出的广告。 “我们找不到。我输入了地址和邮政编码，但没有任何结果。但也可能是我的搜索参数没有匹配到。” 几周后的本月初，第三批人又上门了。 “显然这已经不只是巧合了，”Paul 说。“我问他们能否出示Airbnb的确认信息，他们确实展示了。这让我非常震惊，这是Airbnb官方的真实广告，显示的是我们的地址。有人将我们的房子发布为出租房源。” 更令人困惑的是，广告上还有几条五星好评，声称曾入住过这里。 “评论中有人提到入住流程很顺利，房东很棒，”Paul说。“我们从未将房子列为Airbnb，这些都是假的。” 广告上的照片并未显示房子的外观，而是几张卧室和浴室的内部照片。 “这些照片不是我们的家，没有一张是，”Paul说。“虽然看起来不错，但完全不是我们的房子内部。” 图源：CityNews 这对夫妇感到愤怒，他们报了警。Paul说：“警方做不了什么，因为这是民事问题，所以我们也联系了Airbnb。” 这对夫妇向CityNews展示了他们与Airbnb工作人员的多次沟通，并持续了好几天，目的是将广告下架。 Paul说：“他们一直说有人在调查，并让我们持续查看广告是否仍然在线。但他们从未要求我证明我们是房主，而我们有相关证明，但他们似乎并不在意。” Christina补充说：“我们以为只需要告诉他们我们是房主，他们就会下架广告，但他们却在与我们争论。” 经历一番令人沮丧的努力后，广告仍未被下架。于是他们联系了CityNews。 Christina说：“这很吓人。我晚上睡觉时听到有动静，总是担心有人要入住，我们担心这些访客会开始认为我们在欺骗他们。幸运的是，到目前为止来的人都没有对我们生气，但你永远无法预料。” CityNews联系了发布他们房子广告的房东。对方接听了电话，但在记者表明身份并询问她为何列出自己并不拥有的房子后，迅速挂断了电话。 记者还联系了Airbnb并发送了这对夫妇的投诉。24小时内，广告就被下架。 当问到为什么Wrabko夫妇的多次请求不能让房子下架时，Airbnb没有作答。 Airbnb发言人表示：“我们已暂停相关房东的账户，并将进一步调查。我们要求所有 Airbnb房东遵守基本规则，包括在广告页面提供准确的位置信息。” Wrabko夫妇对他们的房子下架表示感谢，但他们认为不应该如此困难。 Christina说：“允许某人未经允许就将你的地址放在广告中是不可接受的。这是一种侵犯。” 一些城市，比如多伦多拥有短租法规，要求任何列出出租房源的人必须经过审核程序，包括证明房子确实是他们的住所。而在万锦没有这样的审核程序。 万锦市政府发言人表示，万锦市不允许经营Airbnb。 图源：@CityofMarkham Wrabko夫妇希望他们的经历能给Airbnb提个醒，加强对房东的审核。Paul说：“令人震惊的是，竟然没有任何机制能阻止这个人列出我们的房子。我原本以为列出房源需要证明你拥有该房产。如果他们有这样的要求，我们就不会经历这些麻烦了。”

根据诉讼文件，一位华人向一对美国夫妇购买了位于卑诗省惠斯勒（Whistler）的1700万元豪宅，但是由于该屋未支付2022年的联邦空置税账单，华人买家向卖家提出诉讼。 2022年是空置税成为法律的第一年。提交至卑诗省最高法院的文件显示，来自德克萨斯州达拉斯的旅行博客作者Mark和Shauna Trieb）于2022年9月5日签署合同，将该房产出售给崔某（Wilson Weizin Cui）。 交易于2023年1月18日完成。崔购买了Trieb夫妇持有的控股公司的全部股份，获得了该房产。 销售合同包含一项保证条款，声明Trieb夫妇的控股公司已缴清所有税款。然而，崔表示该公司并未支付联邦政府对非居民业主征收的未充分使用住房税，导致他必须支付127,910加元的税款。 根据Canada.ca网站的信息，该税于2022年1月1日生效，要求支付度假房产价值的1%，除非业主符合免税条件。例如，如果房产是业主的自住房且每年居住超过六个月，外国业主可以免税。 Trieb夫妇的旅行博客提到，他们于2017年在惠斯勒的Trail’s End Lane建造了这栋房子，但2022年在该房产的居住时间尚不清楚。 图源：Arlen Redekop /PNG 根据房屋所在地的可居住性等因素，某些地区可能有适用的豁免条件或较低的居住要求。Canada.ca网站指出，根据Trail’s End Lane的邮政编码，房主或配偶每年至少居住28天即可免税。 崔的诉讼称，该房产2022年被征税，而Trieb夫妇未支付该税款或向崔偿还税金，违反了销售合同。 诉讼文件指出：“（Trieb夫妇）声称控股公司已提交所有税务申报并支付所有税款的陈述是不真实、不准确和具有误导性的。” 加拿大个人通常免于缴纳该税，公开上市的加拿大公司、某些信托、注册慈善机构、合作住房公司、市政组织和其他公共机构、政府机构以及原住民治理机构也享有免税资格。 但所有非居民业主以及部分加拿大人，即便符合免税条件，仍需提交空置税申报表。 Trieb夫妇的旅行博客并未对媒体的置评请求作出回应。 目前，这些指控尚未在法庭上得到证实。   来源链接： https://vancouversun.com/news/buyer-whistler-home-vacancy-tax-bill-sues-us-sellers

自2022年加拿大央行快速加息以来，人们就一直担心房贷违约潮会来临。然而，现实情况似乎比想的要好很多。据加拿大银行协会（Canadian Bankers Association）11月1日发布的最新统计数据，截至今年8月底，全加拿大共有超过502万笔房贷，全国房贷拖欠率为0.2%。其中，拖欠率最高的是中部的草原省份萨省和曼省，分别为0.58%和0.31%，其次是石油省阿尔伯塔省以及东部的海洋四省，分别为0.30%和0.28%；而人口最多的三个省份，安省、魁省和BC省，拖欠率均低于全国平均水平，分别为0.16%、0.17%和0.17%。   “拖欠”是指抵押贷款逾期3个月或以上，是滞后经济指标。从1995年有统计以来，加拿大历史上房贷拖欠率的最低点出现在2022年的6、7、8三个月，为0.14%。虽然过去两年以来，加拿大房贷拖欠率一直在上升，但离长期平均水平0.34%还有较大距离，可以说加拿大的房贷拖欠率目前仍处于较低水平。 加拿大银行协会还指出，“加拿大的抵押贷款拖欠率也明显低于美国和英国。尽管目前的经济环境以利率较高为特征，但加拿大的抵押贷款拖欠率处于几十年来的最低水平。” 尽管如此，加拿大房贷与住房公司（CMHC）近日仍警告称，在利率快速上涨期间，加拿大人表现出了“显著的住房韧性”，但未来仍存在重大风险。CMHC表示，至少有105万借款人将在2025年面临房贷续签时的显著利率上调。同时，全国失业率正在上升，这将给家庭带来更大压力。从加拿大银行协会发布的图表来看，房贷拖欠率与失业率呈现紧密相关性。 CMHC的住房经济与见解高级副总裁Mathieu Laberge说：“这与许多中心城市非房贷拖欠率的上升，以及多伦多和温哥华的买方市场条件相结合，加强了我们在未来6至12个月内密切关注房贷拖欠率的观点。”多伦多和温哥华深陷买方市场卖房难CMHC于11月14日发布的《加拿大房贷市场分析》分析表明，虽然房主的信贷拖欠率仍然低于租房者，且抵押贷款拖欠率仍处于历史低位，但已开始上升。CMHC表示，在未来6至12个月内，拖欠率可能会进一步上升，尤其是在多伦多和温哥华。 售出新挂比是预测拖欠风险的一个重要信号。研究指出，当房主因难以支付房贷而在买方市场中难以卖出房屋时，拖欠率通常会在售出新挂比下降后的6至12个月内增加。另一项指标是非房贷信用拖欠率的上升。当财务问题出现时，房主往往优先支付房贷，而牺牲其他债务的偿还。然而，Laberge指出：“在6至12个月内，非房贷债务出现问题的早期迹象通常与房贷拖欠率上升有关。” 这项研究将加拿大的9个城市分为3组：那些不太可能出现房贷拖欠率大幅上升的城市、可能出现显著上升的城市，以及需要进一步监测的混合组。卡尔加里、的萨斯卡通和哈利法克斯属于第一组，这些城市的房贷拖欠率预计将保持在疫情后较低水平。温尼伯属于第三组。尽管目前房贷拖欠率看似稳定，但研究指出，平均信用评分大幅下降以及非房贷债务拖欠率上升，可能预示着未来的麻烦。CMHC表示，蒙特利尔、渥太华和埃德蒙顿的情况也存在混合迹象，需要进一步监测。Laberge表示：“尽管预计这三座城市的房贷拖欠率仍保持在疫情后的水平，但我们预测这三座城市的非房贷信用产品拖欠率将急剧上升。”然而，多伦多和温哥华明显处于危险区域。加拿大这两个最昂贵市场中，房源数量相较于销售量较高，使得陷入困境的房主难以出售房屋。目前，这两个城市是全加拿大最深的买方市场。 报告指出：“这与非房贷拖欠率的上升相结合，可能导致未来房贷拖欠率的增加。”CMHC的模型显示，多伦多的房贷拖欠率可能达到2012年以来的最高水平，而温哥华尽管没有那么糟糕，但可能会达到2015年以来的最高水平。小编从加拿大银行协会查到的历史数据显示，安省2012年来的房贷拖欠率最高为0.28%，BC省2015年来的房贷拖欠率最高为0.38%。Laberge表示，如果房贷利率降幅超过预期，或这些城市恢复为卖方市场，这种情况可能得以避免。还贷困难可向银行求助不过，房主们还贷有困难时还有选择。 CMHC可以帮助受保借款人与贷款机构合作，寻找减轻还款压力的解决方案，比如短期房贷延期、延长摊销期限以及将错过的还款加入房贷余额。新的《加拿大房贷宪章》（ Canada Mortgage Charter）列出了联邦政府对金融行业支持面临财务压力的借款者的指导方针。 信息来源：CMHC、Canadian Bankers Association、Fiancial Post

随着越来越多有租客居住的房产被挂牌出售，房产买卖中买家和租客之间的关系也原来越紧张。 Carl Gomes租住在加拿大Little Portugal地区的一个合租屋，这栋房子一共有六间房间，共有14名住户。 在得知房东将房产挂牌出售后，他立刻感到担忧。 “（房东）在7月把房子挂牌出售，并说所有人必须在8月之前搬走。” Gomes迅速寻求法律帮助。他表示，当他告诉房东自己正在咨询律师以确保程序合法时，房东随即打电话威胁，“他会到我的房间，把我和我妻子的物品扔到街上去。” Gomes的律师随后向房东发函，指出其“非法驱逐威胁”，并告知房东，只有安省房东和租客委员会有权下达驱逐住宅租户的命令。 大量出租房被出售 谁最受伤？ 随着待售房屋库存的增加，地产经纪人表示，挂牌出售的有租客居住的房产数量正在增加。数据显示，10月挂牌出售的公寓数量同比增加了33%，而2016年后建成的小型单元中有65%由投资者持有，这意味着许多此类单元都被用于出租。 尽管任何房地产交易都会带来压力，但涉及租客的房产买卖让情况更加复杂，结果可能导致卖家亏钱，或者租客失去住所。 专家指出，这种局面因房东和租客委员会的积压案件而雪上加霜，延长了各方的不确定性。有租客的房产交易导致了恶意驱逐、贿赂和恐吓，使本来正常的生活环境变成了噩梦。 图源：thestar 截至2024年11月13日，根据多重上市服务（Multiple Listing Service, MLS）的数据，出售物业的数量及其是否为空置、业主自住或出租状态显示，目前市场上约17%的公寓有租客，而独立屋的比例为11%。 专家表示，买卖双方通常不了解或故意违反《住宅租赁法》的规定，而租户在面临驱逐时也未必了解自己的权利。如果所有各方都能了解并遵守相关法规，房产交易不一定会充满矛盾。 没人愿意买带租客的房子 根据《住宅租赁法》，房东不能仅因为想出售物业就驱逐租户，这可能导致双方关系紧张。 地产经纪Tom Storey表示，“出售有租户的房产非常困难”。 想要自住的新房买家通常会避开带租户的房产，因为他们不想经历驱逐程序。他表示，如果驱逐程序进入房东与租户委员会听证阶段，租户有权参与，整个过程可能需要几个月甚至几年，延长交易的完成时间。 此外，专家指出，投资者也倾向于避开带租户的物业，尤其是当他们不满意现有租赁条款时。 根据《住宅租赁法》的规定，任何新买家都必须遵守现有租赁合同及其条款，包括租金价格以及是否受租金管制。 经纪Storey补充说：“特别是在公寓市场上，由于库存量大，存在大量空置单位，许多买家不倾向于购买带租户的物业。” 这种情况可能导致房东试图腾空物业时情绪激化，甚至发生冲突。例如，一些房东可能通过不正当的驱逐手段（如虚假声称自己要搬入）或试图说服租户搬离来实现目标。 但有时候还会发生一些极端的例子。 在汉密尔顿市，一名房东试图出售其出租物业失败后决定出租空置单位。 然而，据房产经纪人Ron Tomblin表示，该租户将房屋弄得乱七八糟：房间里满是垃圾，地板上到处都是狗的粪便和尿液。这引发了一场据称发生在经纪人和租户之间的肢体冲突。 房东和房地产经纪人决定，如果租户签署表格以结束租约，就退还租户的首月和最后一个月的租金。但当他们见面时，租户拒绝签署。随即发生了冲突，双方都被指控，租户和她的朋友面临抢劫指控，而经纪则被控殴打。他表示自己是在自卫，如果被定罪，他可能会失去房地产执照。 为什么房东和租户会进行“现金换钥匙”交易？ 由于房东不能仅仅为了出售而驱逐租户，他们有时会通过所谓的“现金换钥匙”交易来引诱租户放弃租赁权，从而以空置的状态出售房产。但这种交易同样充满问题。 2023年9月，当住在多户住宅Trinity Bellwoods区域的租户Esmé被告知房产将要出售时，她感到非常惊讶。她的房东曾在一年前告诉租户，他计划在未来十年内不会出售房产。 负责组织看房的房地产经纪人态度“极其敌对”。 她说，这位经纪人“觉得有权影响我的工作日，并向我提出关于租赁的未经请求的建议”，并且建议她在没有“现金换钥匙”的情况下结束租约，并“勉强承认，这样做会在销售时为她和房东带来巨大的优势”，同时还不断给她灌输关于房屋销售程序的不实和操控性的言论。 当房产上市出售时，Esmé表示，她开始收到房东母亲（也是房产的共同所有人）发来的邮件，其中包括一笔4,000加元的报价，要求她搬离该单位。大约一年后，Esmé通过朋友找到了另一处房源，最终搬出了这处多户住宅。她要求不公开她的姓氏，以免今后房东不再愿意租房给她。 “最终，我得到的金额低于首月和最后一个月的租金。”她说。 律师Marc Z. Goldgrub表示，租户收到1万到2万加元的“现金换钥匙”交易并不罕见。尽管一些人指控租户敲诈勒索，但律师Samuel Mason表示，租户通常是希望继续租住的，而房东则利用这种方法“诱使”租户搬走。 “根据我的经验，通常是房东首先提出这个交易，他们用现金买下租户的居住保障。” 他经常告诉考虑“现金换钥匙”交易的租户，空置的房子对房东是有利的，“而你的租赁价值却被轻易买走了，”他说，这意味着租户在搬离房屋时损失远远大于房东。 买家需谨慎 Goldgrub表示，有一个例外，允许房东为出售房产而驱逐租户，那就是新买家计划搬入该单位。在这种情况下，房东可以代表买方发出个人使用驱逐通知。 他补充说，虽然这个过程需要提前60天通知，但租户并不需要在终止日期前搬出，因为他们有权在房东与租户委员会申请听证会。 最近，一位房主在汉密尔顿购买了一处带租户的房产时就遇到了这种情况。新房主被告知卖方已向租户发出了驱逐通知，要求租户在新买家入住之前搬离。但租户要求进行LTB听证会，导致新房主不得不在车里生活了几个星期。 “租户必须等到收到来自房东与租户委员会的正式命令，才能被要求搬出。有时候房东不知道这一点。” 经纪人Cameron Forbes表示：对于接手带租户物业的买家来说，他们必须完全理解接管租约时的责任，而许多买家对此并不了解相关规定。 “新买家，作为新房东，通常认为可以直接提高现有租户的租金，但在受租金管制的单位中，他们是不可以这样的。” 他补充说，如果买家希望购买带租户的房产自住，他们需要考虑到租户有权申请听证会。 61岁的Jennifer Snowsill在Roncesvalles的一处三单元住宅租住了11年。 在得知自己将被驱逐的消息时，她感觉很绝望。 她表示，这个房产在2021年5月被一对年轻夫妇购买，他们在购买时并未表明会将整个房屋转为自住用途。但到了2023年，这对夫妇有了孩子，并向租户发出了驱逐通知，表示他们打算将该物业改造成独立屋。 根据驱逐规定，Snowsill被给予了120天的通知期限，要求她在2024年1月31日前搬离。她决定等到来自房东与租户委员会的正式驱逐通知。 委员会在8月作出裁决，支持了房东的请求，要求她在11月30日前搬离该物业。 “住房饥饿游戏”的高风险 由于房东与租户委员会听证会的拖延，这个房东不得不将其翻修时间延长近一年。 Snowsill不仅失去了她居住超过十年的家，还失去了与家庭医生、子女以及40年社交网络的紧密联系。她表示：“我是一个很好的租户，始终按时交租，但现在我已经被从多伦多的住房市场排除在外了。” Goldgrub表示，每个人都应该意识到这场斗争的风险很高。 “安省的情况就像是‘住房饥饿游戏’，自2018年11月15日后建造或入住的房屋取消了租金管制单位，导致租金飙升，租户被迫进入无监管的市场。”