地产

三年前，美国一男子Joel Fried用210万美元买入的房子竟是“稳租房”，要求退房不成。买主一纸诉状将两位华人卖家告上法庭，指责卖主隐瞒遗漏了房屋相关的重大信息，违反了合同中的明示保证，要求卖主赔偿300万美元损失，外加500万美元惩罚性赔偿金。   根据布鲁克林民事法庭资料，2016年2月9日，买家Joel Fried向潘姓和陈姓华人购买位于布碌??威廉斯堡区Knickerbocker 大道214号的一栋三层楼房。数个月后的2016年7月14日，Joel Fried将房产转交名权，转让给了214 Knickerbocker Holdings公司。    原告说，在签合同和房产交易结算时，被告明确保证该房产以合法方式使用，即没有租金管制或租金稳定的房客，该物业是一个合法的四家庭和两商店的房子，住宅租户没有签订任何租约。 诉状称，同年9月9日，卖主潘和陈两人提供“房屋转租协议”、租金报表证明和宣誓书，上称该房产已经脱离了纽约市房屋保护和开发局的登记系统。从2016年2月的房产销售合同看，两家商店的月租金分别为1,890美元和1,720美元，四家庭的每月房租分别是1,250、1,000、1,290和550美元。 但是，上述收租信息似乎只是纸面上如此。原告说，房产交易完成后，有一名以上的租户声称该物业实际上是受州法管制的“租金稳定”房，但没有以合法的方式使用，而且它也不是一个有两个商店的合法四家庭房。这些租户说，稳租房的租金不能涨，他们只需要支付最低租金，而不能被驱逐。此外，他们还声称他们被多收了钱，因此有权获得退款和赔偿。 因此214 Knickerbocker Holdings公司向原卖主潘和陈两人提告，指被告遗漏了上述“稳租房”的重大事实，以及没有告知买主还有额外租户的存在，原房东还涉嫌非法间隔单人房。 原告指，被告有义务披露原告不易获得的某些信息，因为作为业主，被告是唯一了解有关租赁和房产使用信息的人。原告说，他本来相信被告陈述了正确的楼房租赁史，却因在错误知识的基础上行事而遭到损害，被告故意虚假陈述，因此除了要求被告赔偿他们300万元损失外，还要求法庭判被告500万美元罚金。 有媒体报道，该地址自2017年10月至今已有16项投诉，包括非法间隔，在没有开工纸的情况下非法接线路，将公寓改为商业空间等等，有许多非法操作，此外，还有楼房破损问题。目前房管局要求该物业停工，并令其缴交罚款。

　　根据加拿大皇家银行的最新报告, 本国大部分城市在2019年的房屋可负担性将会下降。   　　皇家银行预测, 高利率会令按揭贷款更加昂贵, 拥有物业的成本对中位收入人士而言会相续提高。 以多伦多为例, 中位家庭收入每年为七万一千六百叁十一元, 物业供款占用他们年度收入的百分之七十九, 比2018年上升3个百分点。   　　而在温哥华, 房地产价格就预计下跌2.5个百分点。大温哥华房地产委员会指出, 去年12月, 独立屋, 矮层公寓和排屋的基准价格都下降2.7个百分点。不过, 拥有物业的成本对中位收入家庭来说, 依然与上年相若, 占年度收入的百分之八十八。   　　报告又指, 随着加拿大央行加息, 今年房屋的可负担性会降低, 为物业买家添加困难。

多伦多最近几年的房价价格一直不稳定，Oakville更是一路暴跌，炒房客们更是因为地产的不景气赔的血本无归。 炒房者如果是拿闲钱来投资，不过是亏本而已，而对于那些想要赚点钱的工薪阶层来说，他们借了一笔又一笔的贷款购买了房子，但政府的政策一出接着一出，许多来自中国和印度的购房者都放弃了购房，无力偿还贷款又卖不出去房子，逼得实在是走投无路。最近更是传来消息，据说明日还要加息，这可让工薪炒房者绝望不已。 近日，约克论坛房产版有位名为“麦加”的网友表示：自己在高点买了几套房子，入不敷出，仅Oakville就赔了45万，无力偿还贷款的他写了一封遗书，找好了地方，并表示如果9日加息，自己就选择跳楼： 根据这位网友“麦加”的表示，自己是一名老移民，是普通的工薪阶级，并不是房产经纪，出于想赚点钱的想法，贷款购买了数套房子，最后赔的血本无归，听说了9日上午还要议息，更是难以接受政府打压房市的做法。于是，他想到了用跳楼来解决问题。 毕竟是人命关天的大事，我们的房产编辑和约克论坛的网友都在劝说他一定要想开点，不要做出傻事。 网友纷纷鼓励： 最近一段时间，由于加拿大和美国中国的三方争议，导致了加元的下跌，美联储已经宣布加息，所以加拿大央行在1月和4月加息的概率非常的大，我们只希望这位网友能够想开一些，房地产行业涨跌都是常事，焉知塞翁失马是福是祸呢。

　　据加通社报道，2018年大温哥华地区的房屋销量跌至2000年以来最低水平，独立屋的价格下跌近8%。   　　JONATHAN HAYWARD/THE CANADIAN PRESS   　　大温地产局公布数据，去年共售出24,619间住宅，比2017年的销量近36,000间，减少了31.6%，比过去十年平均销售量低了25%。   　　仅去年12月，房屋销量比2017年12月减少了近一半，或46.8%，共售出1072间。2017年12月的销量是2016间。 　　2018年底，大温哥华的综合房价为$1,032,400元，比2017年12月下跌了2.7%。 　　其中独立屋的综合房价比一年前下跌7.8%，至$1,479,000元。 　　镇屋价格过去12个月上涨1.3%，但过去6个月下跌了5.3%，至$809,700元。 　　公寓价格过去12个月上涨了0.6%，但在过去6个月下跌了6.4%，至$664,100元。   　　NICK PROCAYLO / PNG   　　地产局主席Phil Moore表示，2018年是背离过去几年卖方市场的过渡期。高房价、利率上升、新的房贷按揭规定以及税收政策均在影响着市场。   　　Moore指出，由于去年春季房屋供应量增加，对去年下半年的房价构成下行压力。2019年，市场待售房屋数量将会是一个重要的指标。   　　以下是大温地产局的数据：

房市虽然遇冷，但却无法阻挡今年租金上涨的脚步，特别是如果你正在求租新的居所，怕是要做好心理准备了。根据Rentals.ca的一项研究，加拿大人今年的租金价格平均可能会上涨6％。 无法承受的住房高利率以及低空置率都促成了2019年全国范围内的增长。   预计温哥华将增长7％，卡尔加里增长4％，这意味着温哥华已经荒谬不堪的价格不会很快下降。安大略省预期多伦多增加11％，密西沙加增加10％，渥太华增加9％。这些增长可能是由于较高的利率导致难以为新买家融资。由于市场条件的限制，许多年轻家庭推迟了他们的第一次购房的计划而转为租房。比如，在多伦多这样的城市，两居室需要支付每月租金高达2600元的成本。还有其他一些因素使房屋所有权过渡变得困难，比如加息和抵押贷款规则的收紧。去年抵押贷款利率上升了三倍。       （温哥华天空Frank编译）

维持合理水平，并是大温地区内最低的税率。 侯迈豪指，如本拿比市政府将住宅物业税升幅定于2.5%，其税率将仍低于区内大部分城市。 温哥华在12月通过的物业税增幅为4.5%。 市府职员至今未就住宅物业税增幅提出正式建议，预计2月底前才提交给市议会考虑，作为新一年预算案一部分。 本拿比市议会在12月已通过食水和排污费加2%。

曾经是加拿大房地产市场最火爆的太平洋沿岸大温哥华地区的房地产成交量降到2000年以来的最低水平。 根据大温地产局的统计数字，2018年大温哥华地区的房屋销售量是2万4千6百19套，比2017年3万6千套房屋销售的成交量猛跌了31.6%。 2018年大温地区独立房、排房、公寓楼单元的平均售价是1百零3万2千4百加元，比2017年下降了2.7%。 其中独立房平均售价的下降幅度最大、降幅为7.8%，2018年大温地区独立房的平均售价是147万9千加元。 专家们认为，大温地区房地产市场已从卖家市场转为买方市场；促成大温地区房地产市场上述变化的主要因素是银行利率上升、房贷审批从严、省市政府为打击炒房行为而推出的税收措施等。      

  刚公布的2019年卑诗物业估价，显示不同地区楼价涨跌有所差别。总体看公寓大幅度跑赢独立屋。大温地区公寓的涨幅由没变化至高达25%，而大温地区独立屋，乡间地区的涨跌幅在-5%至20%之间，表现好于都会地区的-15%至10%间涨跌幅；另外，菲沙河谷地区（Fraser Valley）独立屋表现总体好于大温地区（见附表一）。大温及菲沙河谷地区住宅物业整体上看，西温独立屋录得最大跌幅-12%，阿波斯福（Abbotsford）公寓则录得28%的最大涨幅（见附表二）。业主如认为估价没有准确反映物业价值，应尽快联络卑诗物业估价处要求复核，如复核后仍不满意，可于1月31日前，提出上诉。 卑诗物业估价处（BC Assessment）周三表示，未来数日约52.97万个大温及约49.4万个菲沙河谷的物业业主，将陆续收到2019年物业估价单，评估价格反映的是去年7月1日的物业价值。 反映去年7月1日物业价值 估价处大温地区副总估价员麦克莱恩塔尔博特（Keith MacLean-Talbot）说：“大温区内大多数住宅物业业主，将会看到同去年相比相对温和的变化。独立屋的业主，根据所在市镇不同将会看到轻度的涨幅或者跌幅。” 大温地区今年的物业估价总值9,470亿元，较去年增加126.5亿元；菲沙河谷地区物业估价总值也较去年增加107亿元达5,404亿元，两区域物业估价增加主因都是新建物业、重新划分类别及区划等。 卑诗物业估价处今年将大温及菲沙河谷估价，各自划分为都会及乡间两个地区，再按独立屋、以公寓为主的共管物业（strata）、商业及轻度工业物业统计。 估价涨不代表物业税自动涨 在大温区，乡间地区独立屋表现好于都会地区；都会公寓由无变化到涨幅25%，乡间涨跌幅则在-5%至25%间；商业物业都会区由无变化到涨幅45%，乡间区涨跌幅则在-10%至25%间；轻度工业区物业都会区由无变化到涨幅55%，乡间涨跌幅则在-10%至50%间。 菲沙河谷地区副总估价员史密斯（Brian Smith）则表示，至去年7月1日，菲沙河谷地区共管式住宅物业市场持续维持强劲表现，相比之下独立屋表现则显得相对平稳。 上述两位估价员都提醒市民，物业估值上涨并不代表业主缴交的物业税自动上涨。 另外，业主若认为估价没有准确反映其物业价值，或者通知单讯息有错误，应尽快在1月联络卑诗物业估价处。如果业主在估价员复核后仍不满意，可在1月31日前，向独立的物业评估审核委员会（Property Assessment Review Panel）提出上诉。 业主可透过网址https://www.bcassessment.ca/property/contact，与估价署联系，估价署将接触提出疑问的业主，讨论估价的问题，若讨论仍不满意，可透过上诉程序，提出异议，估价署一个独立的上诉程序会就估价进行检讨，但业主要在2019年1月31日或前，向物业估价检讨委员会提出上诉申请。 上诉申请须以书面提出 委员会以将在2月1日至3月15日之间，聆讯业主对估价的投诉，如委员会的决定仍未能令业主满意，还可在4月30日前，向物业估价上诉局提出进一步申诉。 上诉申请必须以书面向物业所在地区的卑诗估价办事处提出，并需提供投诉理据和物业资料，出席聆讯时，更要有足够佐证资料，证明估价存在偏差。 上诉详情可以登入网站https://info.bcassessment.ca/Services-products/appeals浏览。 另外，省府今年将向估价300万元以上的业主加征“学校税”（school tax），有温市西区华裔业主对此十分不满，指此举未打击楼市投机，反而却惩罚工薪族。

大温地产局于1月3日星期四公布2018年区内的住宅市场报告，销量是自2000年以来最少，所有类型住宅全年只售出24,619间，较2017年的35,993间下跌31.6%，较2016年的39,943间更减少38.4%。与过去10年的平均数字比较，跌幅为25%。 地产局主席Phil Moore表示，情况与利率不断上升、新的按揭要求、及新增税项有关。 此外，2018年挂牌出售的住宅有54,614间，与2017年及2016年比较，分别下跌1.9%和6.9%;所有类型住宅于12月的基准价为$103.24万，较2017年同期下跌2.7%，其中独立屋跌7.8%，公寓升0.6%，城市屋升1.3%。不过，与2018年6月比较，独立屋基准价跌7.3%，公寓与城市屋也分别下跌6.4%和5.3%。 独立屋基准价为$147.9万，公寓与城市屋分别是$66.41万和$80.97万元。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，2019年大温公寓估价虽升，但预计今年公寓价格将下调，以致明年估价很难上升。谭清华接受访问时称，对于温哥华、本拿比市公寓最新估价是根据去年7月，升幅有6至10%升幅，谭清华表示，省府维持大温海外买家税20%，今年起，又将投机税由0.5%增加至2%，加上贷款压力测试，预计楼价会下跌，明年估价会因应回落。他说，同一地区房屋有不同估价，是因为估价员在计算房价时，会看房屋的地段、附近的其他同类物业出售价格、屋型、屋龄以及建筑风格等，因此物业周边的销售情况，会影响物业的估价。即使在同一公寓大厦、图则一样的房屋，亦可能出现不同的估价，例如楼层高低、是否位于转角，都会有不同估值。他认为，如果豪华公寓售价增长2％，扣除通货膨胀2％，就等于没增加了。   （温哥华天空Amy综述）

加拿大著名智库加拿大咨议局（Conference Board of Canada）在新年之前预测说，2019年加拿大经增长将放缓，其中很大一个原因在于房市辉煌不再，加上家庭消费减少，就业增长变弱，以及利率上升等等。 加拿大咨议局表示，2018年前三个季度的经济增长率分别为1.3%，2.9%和2%，估计全年增长率在2.1%左右，而2019年的经济增长则会下滑至1.9%。 加拿大地产协会（CREA）在上月公布的月报也预测说，2018年全国房屋销量会有双位数字的下滑，可能录得5年来的最低水平。而在2019年，加拿大的房屋销量会进一步下降，估计会降至456,000套，降幅0.5%左右。 多伦多的房地产网站Zoocasa的一份调查显示，在拥有物业10年及以上的业主中，有一半的人对加拿大的房地产有信心；而在拥有物业不足10年的业主中，则只有45%持相同看法。 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）今天报道说，对BC公证人协会（BC Notaries Association）属下成员的一份调查显示，多数人认为对本地市场房价影响最大的因素有三个：包括按揭贷款的限制，利率上升以及供应供给不足。 这份调查表明，59%的公证员称找他们办手续的首次买家比以前减少，13%说有增加，另外28%则表示没有什么变化。 该调查还有一个重要发现，就是多数首次买家都表示付不起首付，高达83%的首次购房族表示，他们必须找父母甚至亲友帮助，才能付完首期。这个数字比2015年大幅上升，当年只有57%的受访者这么说。 至于其原因，76%的公证员认为是本地房价太高，20%认为房价不是主要原因，另外有4%没有发表意见。

新年新气象，除了一个东西——大温地区独立屋的市价依然看跌。 根据卑诗物业估价处（BC Assessment）2019年房屋估价显示，大温地区独立屋价格下跌5至10%，多户房屋如柏文（Condominiums)则上升10至20%，工商物业升幅也差不多。 与前一年相比，大温部分地区的独立屋估价下跌5至10%，估价下跌的地区包括温哥华、北岸（North Shore）、南素里、白石镇（White Rock）、南三角洲（South Delta）及列治文。 不过，卑诗省其余地区的独立屋估价，则有5至15%升幅，当中包括菲沙河谷（Fraser Valley）、温哥华岛、奥卡纳根区（Okanagan）及省北部地区。在温哥华岛中部及北部的许多地区，独立屋估价更有近20%升幅。 分契住宅物业（即多户房屋）方面，全省大部分地区的估价有10至20%升幅。不过，温哥华市、北岸及本拿比市的估价升幅，却稍为低于上述范围。相反，部分菲沙河谷东部地区的估价升幅，或会超出该范围。 工商物业方面，全省大部分地区的估价有10至20%升幅，大温部分地区有30%升幅。有关估价主要是根据2018年7月1日的市场数据分析。   根据卑诗物业估价处（B.C. Assessment）周二公布的数据，卑诗省的十大超级豪宅估价，几乎全部下跌。 估价最高的超级豪宅位于格雷岬路（Point Grey Road）3085号，该所拥有7间睡房和9间浴室的巨型豪宅，由Lululemon创办人威尔逊（Chip Wilson）拥有，最新的估价为7,312万元，比前一年的7,883.7万元估价，大幅下跌了7.3%。 估价第二高的豪宅位于贝尔蒙特路（Belmont Ave.）4707号，最新的估价为6,546.6万元，亦远低于前一年的7,182万元。 唯一例外的是位于詹士岛（James Island）的豪宅，该个私人岛屿位于省府维多利亚（Victoria）附近，最新的估价为5,675.7万元，高于上一年的5,443.3万元。 但同时也有预测机构称，与公寓不同，独立屋则会在触底之后反弹暴涨，预计到2023年独立屋会重回180万左右的高位，到2028年有望达到280万新高。   （温哥华天空Frank综述）

人民币对加元汇率近日升值，迫近破5关口，即约5元人民币可兑换1加元，令大温在圣诞新年期间迎来比前几个月都多的中国买家，为大温楼市注入一股暖流。有地产经纪观察到，新一波买家不少对独立屋有兴趣，有些甚至仍是外国人身分，尽管要多付20%外国买家税，他们仍希望趁人民币有优势时出手，用汇差抵销税款。 去年大温楼市陷入低潮，成交量较前一年大减4成多，独立屋更是首当其冲，几次挂牌均乏人问津的情况不少，有些经纪和客户取得共识，希望等这波"楼市寒流"度过后再挂牌，也有些经纪趁生意清淡的空档，与家人或好友去度假。   但是，看似表面静悄悄的市场，最近一个月却开始出现了一些动能。本地地产经纪Angelina　Lin指出，她在最近两周已促成两宗交易，所接待的客户也比前几个月多出很多。   她认为，人民币近日升值至几乎破5，而一些在过去一年或半年持续观望的买家，已决定不再等待，想趁人民币汇率仍有优势时进场，并认为有机会抵销外国买家税带来的影响。她知道有中国买家仍未取得永久居民资格，即以外国人身分在白石镇看上价格合适的独立屋并已购买。 此外，她自己还有几组中国客人，孩子在美国读书，但家长希望将来孩子能够移民到加拿大，所以趁新年假期考察并看房屋。 她说，本来她也像其他的经纪一样，准备和家人去度假，但突然接到几组看房的预约，让她感到措手不及，连圣诞前夕那天，她都带着客人看房。 温市Pacific Evergreen Realty的负责人David Yang分析2019年的大温楼市时认为"市场最冷时期已过"，市场最差的时候应该就是去年下半年这几个月，大温楼市疲软，那些有心卖房的人在新一年应该会接受现实，不再对楼价有过高的预期，也不会再怀疑独立屋的市场目前已是买家市场，拉近买卖双方对楼价的期望值，有助大温独立屋市场的复苏。

由于加拿大房价居高不下，尽管加拿大的就业强劲，但打工一族的收入上不去，有的人干脆买不起房，有心买房的人又担心买房之后负担不起，因此在加拿大，盼望房市垮下来、房价大崩溃的确实大有人在。 比如市场调查公司ARI（Angus Reid Institute）对大温哥华地区居民的调查显示，26%的受访者希望房价下降10%，超过36%的居民甚至盼望房价大跌30%。这些受访者的理由只有一个：房价降下来他们才买得起房，也养得起房。 而对GTA居民的调查也有类似发现，超过一半的多伦多人希望房价下跌，其中27%希望下跌30%甚至更多；25%的受访者希望下降10%左右。有24%的人希望房价保持在现在的水平，还有24%则希望房价回升： 据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）今天报道，综合各专业机构和业内专家的意见，预测2019年的房市可能有以下几大走向： 加拿大业主欠债会更多 由于加拿大央行从2017年年中以来逐步加息，目前主利率已经升至1.75%。而业内专家估计，在2019年央行仍然会逐步稳定加息，保守的估计最少会加息两次，因此业主的按揭成本自然上升，欠债也会更多。 而业界一个专业机构——加拿大破产与重组专业人士协会（CAIRP）更发出警告，称由于加拿大家庭欠债太多，一旦利率持续升高，不少加拿大人就面临破产风险，不仅今年情况会比较严重，明年更会形成一波破产潮。 CAIRP是加拿大最大规模的行业组织，代表了全国90%的破产专家和持牌破产受托人。对他们的调查显示，90%的成员认为加拿大家庭的债务已经达到不健康水平，更有97%的成员相信明年会有一波破产潮。 可负担房屋将成为联邦大选重大议题 根据加拿大皇家银行（RBC）的报告，加拿大房屋可负担性已经到了历史上最糟糕的水平，特别是温哥华和多伦多地区。RBC的经济学家预测说，可负担房屋将成为2019年联邦大选的重大议题。 由Abacus Data所做的调查显示，加拿大千禧一代（millennials）就认为，可负担房屋是他们关心的首要问题，因此无论是执政的自由党，还是民望上升的保守党，都不可再对这个关系民生的大问题视而不见。各党已经注意到的是，千禧一代这个年龄段的选民已经超过婴儿潮一代成为最大的选民群体： 以前人们一直认为，千禧一代投票率不高，但最近几年的统计显示，千禧一代的投票率在悄然上升。杜鲁多之所以可以在2015年赢得联邦选举，千禧一代功不可没。 调查还显示，高达64%的受访者认为联邦政府应该出台措施控制房价；48%认为政府要重视气候变化；33%认为政府要加强基建方面的投资。 2019年房市不会垮掉 加拿大地产协会（CREA）11份的月报称，全国房屋销量继续下滑，比去年同期降12.57%，这已经是连续3个月的下滑，而全国平均房价也比一年前下跌2.9%。 CBC专栏作家Don Pittis表示，全国房屋销量连续3个月下滑及平均房价下跌都不是什么好消息，不过潜在买家们也别高兴太早，大家对房价大跌的希望可能要落空，本国房价绝不会像前几年美国那样跳崖式地崩溃。 这位经济学家指出，现在加拿大的情况与美国当年的情况完全不同。美国当年的房市崩溃是次按危机引发的，现今加拿大的金融系统是稳固的，何况联邦及省一级政府都采取了措施来阻止危机的发生，联邦最见成效的措施就是按揭压力测试，而省级政府的杀手锏就是对海外买家征收转让税。 加拿大市场一个非常有利的条件就是供求关系，在房地产方面一直是供不应求。加拿大买家，尤其是年轻买家，可以称他们是“求房若渴”（house-hungry buyers）一族，几乎是时刻准备入市。房价太高时，他们按兵不动，只要房价略降，他们就会立马出手买房。有了这么既有经济实力，又有购买欲望的买房大军，可以说，加拿大的房子不愁卖，房价很难垮下来。 再是加拿大就业强劲，劳力短缺，看看近来统计局的数据就清楚了。再加上婴儿潮一代退休可以维持雇员薪资持续稳中有升，也是房市相对稳定，房价难以崩溃的原因。

有房地产市场专家指出, 因为供应和监管措施增加, 2019年的房屋和柏文售价会降低。     大温哥华房地产委员会较早前公布11月分柏文, 独立屋和排屋的销售情况比去年下跌百分之四十三。现时房房屋和柏文价格比半年前下调四至七个百分点。   BC大学商学院教授Tom Davidoff预期价格会继续下降, 不过他同时认为市场有很多不确定因素。他又说, 很多建设项目快将完成, 加上销售量下跌, 令房屋和柏文的供应增多。   有经济学家指出, 高利率及按歇批核程序严谨亦是令到房地产市场冷淡的原因。

经济学家指出，省府其余的楼市辣招在新一年将全面实施，预料楼市将继续疲软。 信用合作社Central 1 Credit Union副首席经济师Bryan Yu指出，联邦借贷压力测试加上省府推出的多项措施，对2018年的大温楼市构成心理压力，大温楼房销售比2017年下跌23%，Yu预料2019年将持续疲弱，将比2018年再跌0.8%。他说，卖家的叫价与买家愿意给或能给出的价钱之间的差别将继续扩大。   省新民主党政府将于2019年开始收取投机税及俗称豪宅税的学校税，新辣招将于来年继续对楼市制造下调压力。Yu预测，2019年大温地区的独立屋、柏文及城市屋的中位价将比2018年下跌3%，他预期滞销情况及较低价格将会延续至于2020年至2021年。   满地可银行高级经济师Sal Guatieri表示，2018年的大温楼市面对了"重大压力"，而借贷利率上升，更令情况趋严重。皇家银行两名经济师表示，大温楼市今年的需求持续疲弱，令一些买家可以取得折扣。   不过，预期卑诗省经济在未来三年持续向好，失业率维持低水平，而且也没有发生全球金融动荡的迹象，所以他相信，大温屋价虽然下调，但不会硬着陆。他解释，目前的疲软状态主要由于政策所致，但劳工市场兴旺，卑诗省也没有出现经济衰退或信心危机。

  全职军官凯瑞靠着他在阿拉巴马州拥有的20栋房 ，每年赚取超过8万元的租金收入。(取自YouTube) 在美国空军任职18年的军官凯瑞(Rich Carey)，本周在作家柯林斯(JL Collins)的“迈向财富的简单之路”(The Simple Path to Wealth)博客上贴文，详述他怎样全时间从军，同时为自己无压力退休做好准备。他说：“对我来说，进行房地产投资一点都不费力气。” 凯瑞表示，他每年从阿拉巴马州蒙哥马利拥有的20套住房赚取超过8万元，其实他从未见过大部分房屋，虽然他派驻世界各地，但都透过房地产网站Zillow.com找房子，然后雇用经过仔细审查的经纪人，购买认为值得投资的房屋。 如果屋主接受凯瑞偏低的出价(这是罕见的事)，同时如果房屋看来不错，凯瑞会继续协商进一步压低房价但以现金购买，并答应在10天内过户。面对这样的条件，卖方通常会接受更大的折扣。凯瑞说：“以现金买屋往往只需签署一份文件，轻省得多。” 凯瑞指出，想要购买出租房产的人，可参考他的1%和50%准则。1%准则是指买方能够至少以屋价的1%出租房屋，其中还包括准备入住房屋的开支。所以，简单地说，如果屋价是9万元，再加1万元整修算是入住开支，那么租金至少要每月1000元。 50%则指应该准备把50%租金收入用于开支。以上面的例子而言，月租1000元就可能需拨出500元用于开支。凯瑞说，符合这些标准的房屋投资回报率约为6%。但以他的情况为例，许多房屋的实际回报率高达10%。 例如，他2013年以3万元购买第一栋房屋时，花了1万5000元整修，然后以每月850元租出。他以4万5000元买下可以即时入住的第二栋房屋，并以每月900元租出。 凯瑞做法的关键(这是个大挑战)，就是找到可以信任的人来进行日常维修管理的工作，所以他很轻松，“虽然拥有20栋房子，但一个月即使只要回一封电邮都很少见”。凯瑞没有欠下任何房贷，使他在2020年夏天能够放心退休。

生活的重担压的人喘不过气。你曾经有幻想过搬离拥挤喧嚣的城市，去一个位于森林中漂亮、舒适又宁静的小屋吗? 如果你一直想这么干的话，可以考虑考虑新不伦瑞克的McAdam。新不伦瑞克是加拿大第二大省，同时也是一个容易被人遗忘的双语省，省内有很多漂亮的野生森林和湖泊…   现在，只需要$1，你就能在McAdam买到一块服务齐全的土地，没有任何附加条件。这些地块的面积从5,300平方英尺（约492平方米）到11,000平方英尺（约1022平方米）不等。在这宽阔的空间里，大家可以建一个漂亮的花园或宽敞的后院，或者干脆建一座你一直想要的大厦。   大家都知道Maritime的热情好客是全球闻名的，似乎McAdam也是如此。镇上花了两年时间买了这块地，每一块地花了2500加元，这意味着你可以得到2499加元的折扣。唯一的要求是你必须在两年内在这块土地上修建一栋住宅。(因此，任何想要以1加元购买土地，然后按实际价值转手的计划想都不要想。)   McAdam坐落于缅因州边境的右侧，所以想要去美国境内旅行非常方便，此外，从这里自驾去附近最大的城市Fredericton也非常快。距离St. John和美丽的Bay of Fundy只有两个小时的车程。从本质上说，既游览了大自然、城市生活、海边生活，还参观了美国。     当地市长Ken Stannix表示，小镇计划以1加元的价格售卖土地，是为了促进当地的发展。McAdam社区行动小组希望不仅仅可以看到金钱方面的回报，还希望新来者的新想法能够为当地带来新的活力。   至今为止，市长已经接到了多位对此计划感兴趣的来电，对方都表示“想要远离城市”“想要逃离拥挤、喧嚣、忙碌的生活”。甚至还接到了远在卑诗省的居民的来电，对于他们来说，这个计划无疑给他们省下了一大笔钱。   自从上周宣布该计划以来，已经有150多位居民打电话询问这个计划，目前共有5处土地被认领。如果大家感兴趣，可以到小镇官网查看相关计划。http://mcadamnb.com/

加拿大房地产市场进入巩固期。 2018年对加拿大房地产市场而言已是艰难的一年，因为联邦按揭贷款压力测试以及利率上升，已经将购房者的购买力消耗殆尽，同时也让潜在卖家不敢入市。而这样的情况到目前为止，仍然没有任何实质性的改进，令楼价和成交量陷于低迷。 受此影响，加拿大房地产协会（CREA）预测今年的房屋总销量只有458200个单位，同比下降11.2%，而明年还会再下降0.5%。 与销量的大幅下跌相比，房价下跌的幅度较小，只下跌4.2％至488600元，不过明年有可能会反弹1.7%至496800元。 在全国的市场来说，卑诗省尤其是温哥华的市场受影响最大，因为它还受针对度假、投机和外国买家的省级政策。卑诗省房地产协会的数据显示，该省正在经历一年的大幅下滑，从去年年末至今销售量下降23.6％，交易总额也下跌23％至524亿元。 加拿大央行（BoC）表示他们打算继续提高利率直到保持中立，这意味著它们既不刺激也不抑制通货膨胀。这意味著从目前的1.75％上升到2.5-3.5％之间。这将需要至少再加息5次，使按揭贷款实质上更加昂贵，并进一步挤压那些受到压力测试负面影响的人。 然而，近期美中贸易战加剧，以及阿伯达省油价暴跌，迫使加拿大央行采取更具保护性的立场。在10月份加息之后，它选择按兵不动，并放弃所有具有前瞻性和强硬性的语言。 央行行长波洛兹（Stephen Poloz）表示，虽然经济仍处于良好状态，但全球范围内的波动性仍然存在风险，尤其是影响贸易和国际投资的关税增加。 地产协会方面预测，银行发放的按揭贷款将会继续减少，主要原因就是压力测试。加拿大按揭贷款和住房公司的第二季度报告显示，2018年新按揭贷款数量下降至205000宗，同比下降11.9％。 而且压力测试还遏制按揭贷款市场的竞争，使贷方减少向那些不能换贷款来源的人提供较低的续约率的动力。 其次，租金将继续上涨。虽然多伦多待售房屋的价格增长率已大幅度减缓，但平均租金成本却在不断攀升。根据多伦多房地产委员会的Q3租赁报告，该市平均一睡房单位现在的租价为2163元，同比增长9.5％。 就全国来说，2018年2睡房单位租金平均上涨3.5％，其中卑诗省（温哥华增加 5.5％）和安省的涨幅最大（多伦多增加5.2％）。

多伦多一间与众不同的翻建独立屋近日上市出售，挂牌价$300万元。 从外表看，这间位置处于夹心饼一样的房屋，高四层，与周围的住宅显得格格不入。 谷歌街景 据多伦多星报介绍，房屋面积1300平方尺，配有巨大落地窗。由于特殊的位置，屋子有一部分高出地面悬空。 与它的外观一样，这间房屋的来历也不寻常。 报道称，小屋位于154 Hamilton St.，地块仅15尺宽，86尺深。 最早这里只是一个车库，之后改造成一卧室平房。随着近几年房价飙升，多伦多市区的地皮也是寸土寸金。 2011年，多伦多建筑师Michael Mantzoris以$295,000元买下平房，与纽约建筑师Gordon Kipping一同设计新房，2012年得到市政府的批准。 但是没等新屋建起来，2016年，Mantzoris就把小屋转手出售给了Cyril Borovsky。价格是$530,000元。Borovsky重建了现在的四层楼房，近日上市出售，要价$300万。 邻居的抱怨 住在西面一条街Munro St.上的两位邻居Linda Bourgeois和Linda Clowes接受星报采访时说，他们曾经投诉过这屋子的高度。“周围的房子都没有这么高，这就成了先例，接下来你会看到8层楼高的房子。”可惜他们的投诉并没有成功。 市政府的附例允许建四层楼高，因为同一条街上一些维多利亚式老房子的屋顶高度与它相同。 2016年，房屋在兴建过程中又起了争执。 2016年房屋在翻建中（CBC） 住在隔壁150 Hamilton St.的华人邻居林女士（Elis Lam）家有一棵百年古树银枫，由于树枝越过了围栏，影响新房建设，Borovsky就将树枝砍了。他还称，自己有建筑许可证，优于市政府保护树木的停工令。 邻居林女士接受CBC采访（CBC） 在放盘介绍中，这间房屋被称作“独一无二”、“功能型极简主义的现代创意”。不过，星报采访的另一位邻居John Richards却称它是个“愚蠢的设计”，完全盖错了地方，对于300万这个报价更是嗤之以鼻。 多伦多大学建筑、风景和设计系讲师Hans Ibelings认为，密集的市区需要高层的房屋，但是从建筑学意义上，这间房屋“平淡无奇”。 星报的报道也附带一项民意调查，约有28%的人投票为这间房屋叫好，认为这是小地皮上的创意设计；有32%认为房屋显得很尴尬，与社区格格不入；有39%认为这就是多伦多的房地产市场，不足为怪。 你怎么看呢？

今年对于加国整体房屋按揭和住房市场来说，是充满挑战的一年，而根据最近发布的一系列预测，其中大部分预测明年房地产市场的挑战仍在，房屋销售放缓，房价下跌和经济增长疲弱，将导致利率在大部分时间趋于持平。 加拿大房地产协会(CREA)在明年预测中声称，全国整体房屋销售将在明年出现两位数的下降，降至5年来的最低水平。 无独有偶，加拿大皇家银行RBC的经济学家最近也在其房地产报告中再次指出，卖房难将成为未来的趋势，年收入少于这个数，在大温几乎不可能买到房子。 报告作者Craig Wright和Robert Hogue在RBC最新住房趋势和负担能力报告中写道：温哥华，多伦多和维多利亚的买家需要两到三倍的家庭收入中位数，才有资格购买普通住宅。想要通过压力测试能够在大温买房，年收入至少211,000元。这一数值是根据加拿大央行给出的抵押贷款压力测试计算出来的三季度最新数据。这也就解释了为什么现在买家的数量在减少，除去持币待购观望心态的一小部分人外，很大一部分人都被压力测试关在了门外。 对于房屋的可负担性，RBC的数据显示，2018年加拿大的房屋可负担性进一步下降1.7个百分点至86.9％。 CREA认为，尽管本国许多地区的住房需求继续有经济和人口增长的支持，但是政府的措施，加上利率上升，令到有意置业人士较难申请到按揭，或者可以借到的按揭金额较少，对置业人士的情绪产生了影响。CREA又表示，同时，一些地区的房价增长已经大幅放缓。 事实上，在一些供应量较销售量为高的地区，房价正在下降。其中卑诗省与安省将占今年全国销售额下降的最大份额；而亚省、沙省、缅省、纽芬兰及拉布拉多省亦会跌至多年来的低点。相比之下，魁省和海洋省份，特别是纽奔驰域省，房地产市场活动仍然活跃。 预计今年全国平均屋价将降至488,600元，较去年下降4.2％。此外，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)，预测明年本国房屋市场放缓。预计新屋开建量会减至19.4万幢至20.45万幢之间。 CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)表示，展望本国明年至后年(2020年)房地产市场将放缓，其中新屋开建量预计将比近年的较高水平减少。CMHC同时预计，明年和后年的房屋交投量会继续低于近期高峰时期的销售量，而屋价应会达到更接近经济基本的水平，例如收入、就业和人口增长。 CMHC又预测，在大温地区，未来两年预计销量下降和库存量增加，导致楼价低于市场高位；大多伦多地区会出现较平衡情况，温和的销售增长和房价增长与通胀一致，另外置业的成本上升预计会造成租赁市场强劲。 卡加利方面，预计人口和就业增长，将在明年和后年带动销售额，但平均屋价将继续面临下行压力，然后在后年再次上升；至于满地可，净移民数目的增加支持新屋开建量与销售量，预计对独立屋的需求会保持相当强劲。 还有，专家预测，未来一年，本国和美国的通货膨胀率会下降，经济增长放缓，加息次数会受到抑制。下一次加息可能最早要到春季或夏季，甚至有专家认为，明年国内需求放缓，令加拿大央行改变加息计划，在明年大部分时间会保持利率不变。 然而，也有房地产公司对明年本国屋价持乐观态度，认为会有温和增长，其中Royal LePage预计明年房价中位数将增长1.2%，大多伦多地区的房价将上涨1.3%至平均价854,552元；温哥华的平均屋价会微升0.6%至129万元；而满地可的价格预计将创下最大涨幅，上涨3%至平均421,306元。 同时，Re/Max预测全国房屋销售平均增长1.7%。增幅最大的是安省伦敦市(17%)，其次是卑诗省芝里华克(Chilliwack)(13%)及安省温莎市(13%)。Re/Max的年度报告还预测，明年住房市场将以首次置业者主导。     温哥华天空Frank综述

一项地产报告指出，大温11月楼花的销售数字，比对上一个月下跌51%，比去年同期更是大跌62%。 地产市场调查及推广公司MLA Canada的报告显示，大温楼花市场持续冷却，11月的楼花销售量为487个单位，比去年同期跌超过六成。   销量下跌令库存增加，即使部分楼盘延迟推出市场，但市场库存量仍节节上升。11月的新盘有1298个单位，比去年同期增加38.86%。报告相信，有更多发展商正延迟推出新盘至12月，甚至明年1月。   报告又指出，由于销量下跌，11月的交易与挂牌房屋比例(sales-to-active-listing ratio)为38，比去年同期下跌36.66%，而库存则增加。交易与挂牌房屋比例能显示当月的新盘吸纳程度，以量度需求，当比例超过60时，就是卖家市场，意味价格会上升；当比例跌过40时，则为买家市场，意味价格开始下跌；比例在40与60之间时，市场达致平衡。11月的比例为38，显示已进入买家市场，价格面临下跌压力。 报告总结。大温楼花销售下跌，导致库存上升，虽然发展商延迟推出新盘有助稳定市场，但二手市场的表现对楼花价格造成下调压力。

大电讯商再推圣诞价格战抢客，罗渣士(Rogers)、贝尔与研科(Telus)提供加倍或更多数据优惠，只限特定手机计划，全国最平的仍然在魁北克、缅尼托巴省和沙斯卡寸旺省，无缘享受甜头的其他地区用家出声吐嘈。   安省居民华伦(Matthew Warren)：“那非常不公平。”今年8月他签了罗渣士2 GB数据计划，月费75元。 同样价钱在萨斯喀彻温省、曼尼托巴省，三大电讯公司的顾客能够享受20或22 GB数据。这个圣诞季价格战，最好的数据加码优惠仍然落在魁北克、曼尼托巴省和萨斯喀彻温省，那里的用家一直享受最佳手机数据价格。 加拿大广播公司(CBC)周六(22日)报道，现在那三省的顾客参加每月85元计划，可获30至31 GB数据，反观加拿大其他多数地区，同样每月80元至85元，三大公司目前只给5 GB数据，而且已属加送的优惠。 唯一例外是魁北克，贝尔、罗渣士与研科提供超平优惠，例如，每月手机12GB数据计划只需64元。 CBC比较的这些特平优惠价属于限时促销，不提供手机，只限新开设的帐户或设备升级的用家，但有包含加拿大全境无限电话任讲。 为何各省存在价位落差？三大公司表示，它们在不同地区提供各式各类有竞争力的促销活动，特别是在圣诞季节期间。 研科亦指出，竞争及网络成本亦会影响价位。 各省之间不同价，引致一些顾客满肚火，尤其联邦管理机构CRTC早前已指示贝尔、罗渣士和研科，在全国范围提供平价纯数据计划。 三大电讯商旗下平价品牌Virgin Mobile (贝尔)、Fido (罗渣士)及Koodo (研科)本周推出只有数据的优惠计划，包含1GB高速网络数据，月费28元和30元。罗渣士的Fido月费计划还包括无限文字短讯。 与此同时，魁北克居民能够享受更好的优惠，同样的平价品牌目前促销活动，提供3GB手机计划，亦即3倍数据，再送加拿大全境电话任打，只需35元每月。 卑诗省素里手机用家齐尔拉(Karanvir Singh Thiara)说：“那真够荒谬。从现在它们可在魁北克提供那些看来，CRTC应该规定加拿大各地一视同仁。” 贝尔与罗渣士指出，魁北克优惠属于限时促销，但新的纯数据低价计划平常就有提供。 安省16岁用家华伦亦不满省际价位差别，何况安省拥有加拿大最多人口。 华伦说：“那里有较多顾客人数，他们应能享受同样的好优惠。” 经过一宗调查，加拿大竞争局2017年结论，电讯收费在萨斯喀彻温省、曼尼托巴省和魁北克“远远低于加拿大其余地区”，原因是那三个市场有强大的地区竞争者。 彼时竞争者是Vidéotron(魁北克)、Sasktel及曼尼托巴省电讯服务(Manitoba Telecom Services，MTS)，从那时起，贝尔收购MTS。 但科技专家巴德(Daniel Bader)表示，MTS素来拥举足轻重地位，塑造了价格竞争的地区传统。 巴德说：“这是曼尼托巴省顾客所要的，萨斯喀彻温省及魁北克亦然，任何较差的他们绝不受落。”科技网站Mobile Nations总编辑巴德补充说，其他各省的顾客就比较习惯于较高价位。 前身“风移动”(Wind Mobile)并于2016年转换品牌名的Freedom Mobile平价竞争措施，促使罗渣士、贝尔及研科2017年12月出马迎战，提供每月60元的10 GB数据计划，包括安省、卑省和亚尔伯达省。不过，那项优惠是短暂的。 消费者维权团体Open Media认为，省际价格落差异显示联邦政府需要加强更多竞争，协助压低全国价位。 它的行政总监特里布(Laura Tribe)坚称唯一真正的解方，市场必需引进更多竞争者。

加拿大的住房可负担力正处于近30年来最糟糕的水平。在多伦多和温哥华，现在还有什么人在买房？要多有钱才买得起房？ 加拿大最大银行皇家银行（RBC）发布一份最新研究报告，指出楼市“前景不妙”，利率还会继续上升。 vancouver courier 报告两位作者、RBC首席经济师Craig Wright和资深经济师Robert Hogue指出，在加拿大最贵的市场，看起来现在只有富人能买得起房了。 “温哥华、多伦多和维多利亚的买家如果按当地市场的平均价格买房，必须要有中等家庭收入的两倍和三倍收入才有资格。” 两位经济师在报告中写道：目前的住房可负担力是1990年以来最糟的。全国而言，加拿大人需要用54%的收入垫付拥有房屋的成本。而在温哥华，这一比例高达87%。如果是独立屋，比例更高，需要收入的120%，公寓的成本是收入的50%。 如果以综合房价指数计算，申请房贷通过按揭压力测试，需要有$210,000元年收入。 RBC Economics 多伦多和维多利亚的住房成本占收入比例也分别高达75%和65%。 报告称，温哥华与多伦多市场已经处于“危险境地”，而住房负担力受侵蚀最严重的是蒙特利尔，蒙城的房价上涨最快。 报告称，这一情况在明年并不会有改观，但可能稍有喘息机会，主要是房价疲软和家庭收入上升。 Wight与Hogue写道：“希望2019年住房负担会有明显回落的人要失望了。”他们预期加拿大央行明年将有两次加息，因而住房成本的压力持续上行。

无视特朗普的抨击和警告，美联储主席鲍威尔于12月美联储议息会议上再次调升联邦基准利率，并宣布将继续缩表进程。其不如预期“鸽派”的言论令已然动荡的美国乃至全球市场瞬间跌入技术性熊市的“凛冬”。 而陷入“凛冬”的远远不止美国股市，前几年热火朝天的美国房地产市场在进入2018年后，也骤然“降温”。此次美联储再加息后，不少市场人士和潜在购房者不禁问道：进一步加息会令美国房市陷入“冰河期”吗？美国与他国的贸易摩擦又会如何影响美国楼市呢？ 房市不再是卖方市场 美国最大的房地产信息网站Zillow的高级经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)告诉第一财经记者，美国房产市场已经持续增长多年，而 2018 年，市场从完全由卖方控制转变为由买卖双方共同控制的局面。 “2018 年，我们开始看到市场增速稍有放缓。2018 年末期，新房售出量开始下降，10 个月内售出总量创下 2010 年以来新低。”但他也提醒，虽然房价增速比一两年前有所减缓，与历史标准相比仍属强劲。 此言非虚，本周公布的美国最新房产相关数据可谓喜忧参半。 17日公布的数据显示，12月美国住宅建筑商信心指数跌至3年来最低水平，销售指数、前景指数和潜在买家流量指数均下降。 但紧接着，美国商务部18日公布数据显示，11月新屋开工数为125.6万户，超过了预期值122.8万户，较上月的122.8万户环比增长3.2%。新屋开工环比3.2%的增幅，也大幅超越预期增幅的数值0%及前值1.5%。同时，建筑许可增长5%，达到133万套，高于预期的126万套， 19日，根据美国房地产经纪人协会公布的最新数据，美国11月房屋销售环比也增长1.9%，为连续第2个月上涨，经季调后年化总数为532万套；但与2017年同期相比，11月房屋销售下跌7.0%，创2011年5月以来最大同比跌幅。 对于美国楼市今年的降温，特拉萨斯告诉第一财经记者，存在房价超出购买者能力、按揭贷款率上升及新政策影响等多种原因。 他分析称，尽管美国的利率仍然远低于历史平均，但房屋贷款占收入的比例却远超历史标准，尤其是房价昂贵的沿海地区。“比如，2018 年第三季度，按照住房中位数计算房价，洛杉矶的购房者要花费其45%的收入来支付贷款，而以往只需要花费35%。在硅谷，过去购房者需花费36%的收入来偿还贷款，但如今需花费54%。” 而这又与按揭利率的上升同时发生。“美联储过去2年一直在逐步上调利率，其货币政策对长期利率产生了一定影响，并传导至购房者偿还房贷时的利率。”他指出，zillow预计2019年按揭利率可能会继续上涨1%左右，购房者贷款购房时需偿还金额增多。 再者，待售房源数量也开始增加。他指出，过去3年的大部分时间里，房源不足。然而，这一情况在过去几个月开始转变。“9、10两月，房源数量已经开始增多，高房价市场的增幅更加显著。” 基于这些原因，他指出，越来越多的房屋开始降价。例如，加州许多沿海高档社区中，有五分之一的待售房屋在11月降价。 此外，他补充道，2017年以来颁布的三项政策对房价增速放缓的影响也非常显著。 首先，2017 年末，美国国会修改了联邦税的相关法规，减少了住房自有的税收利益。例如，新法规限制了房主能从联邦税扣除的按揭利率以及可以抵扣的州税。新法规在加州和纽约等税收较高的州造成很大影响。 其次，特朗普的新税收政策和限制性移民政策结合，致使新房建筑商面临更高的物质和劳动力成本。 最后，为了确保在美国的外籍购房者使用合法所得资金购买房产，美国对外籍购房者也颁布了新规定。“这些新规定由美国政府反洗钱机构颁布，最初于 2016 年在迈阿密试行。为了遵循这一规定，目标交易数量下降了 70%。近来，又推出了对西雅图、旧金山、波士顿、檀香山、纽约几座城市的销售限制的新规定。“特拉萨斯介绍到，此外，还对销售规定进行了修改，使得原本只适用超过 100 万美金销售额的规定变为适用所有超过 30 万美金的销售额。 房价、房租走势分歧 事实上，与其说美国楼市整体降温，不如说房价与房租间，区域与区域间的走势出现了分歧。 “房价在经历了金融危机后的暴跌后，又迅速恢复，2017 年年中甚至首次超过了危机前的峰值。过去1年里，房价依旧涨幅平稳，全年保持在7%到 8%之间，而美国整体通货膨胀率约2%。”特拉萨斯对记者指出，房价和房租的走势出现了分歧。“尽管过去2年里房价持续平稳增长，房租的涨幅却显著放缓。3年前，房租仍以每年 6% 的速度不断增长，而1年前,房租开始轻微下跌。在美国部分地区，如西雅图和旧金山，房租降幅开始变大，每年可达 3%～6%。” 究其原因，他认为是自住房数量的回升。从 2005 年到 2016 年，基本上所有新增住户均为租房者，这使得房租猛涨。但自2016 年中期起的2年内，基本上所有新增住户均为房主。 “自住率回升主要由年轻人主导。”特拉萨斯介绍说，经济大萧条期间，许多年轻人延迟了结婚、买房、组建家庭等。然而，年轻人住房自有率在过去2年开始回升，现在正逐步回到历史正常水平。 此外，美国各区域间的房价情况也参差不齐。 特拉萨斯告诉第一财经记者，许多社区仍留有着房产市场崩盘带来的创伤。“美国西南地区住房泡沫和经济萧条尤其严重，与危机前峰值相比，大部分地区的房价还没恢复到危机前峰值。”他称。 此外，以西海岸和东北地区为主导的高端房产市场的房价在2018年的增速也相对放缓，西雅图和加利福尼亚州尤甚。 “但同时，类似丹佛等二线城市，即按规模排第10～20左右的城市的楼市在2018年的发展却好于全美平均水平。”他称，这主要是因为二线城市工作机会增多。 他举例道，很多科技公司在像丹佛和奥斯汀这样的城市设立分部。亚马逊今年为其第二总部选址时，候选名单中出现很多二线城市，这些城市就以此作为卖点吸引其他公司。 “再比如facebook和uber刚宣布要在奥斯汀发展，他们知道这些城市能够吸引一些人来工作、安家置业、获得更好的生活。奥斯汀的房价只有硅谷房价的五分之一甚至是六分之一，人们很难拒绝这样的机会。”他称。 美联储2019年继续加息影响几何 有趣的是，美国房地产经纪人协会公布11月数据的当天正逢美联储年内第4次加息。那么，业已降温的美国房市会随着美联储进一步加息而跌入深渊吗？ 特拉萨斯坦言，通常，利息高会导致房产市场增长缓慢，因此，2019年房市大概率会放缓。 但他表示，贷款利率与联邦利率上升的幅度并非完全同步。 “联邦只关注于短期利息率，而抵押贷款率是长期的利息率，比如30年的利率。短期利率和长期利率有一定关系，但不是短期利率上涨1%，长期利率就同样上涨1%。”他称，“如果美联储明年加息2～3次，短期利率会增加50～70个基点，抵押贷款率将会增加25～50基点，zillow对2019年年底一个比较大胆的估计是30年抵押贷款率将为5.5%左右。” 此外，他表示，买房者如今对利息的改变较过去更加敏感。 “即使在低利率时期，洛杉矶的一些买家也需要花费工资的40%来负担房贷，已经捉襟见肘，任何利息的改变都足以改变他们买房的心理。”因此，他称，加息对旧金山和湾区这样的房价本身较高的区域会受影响更大。 不过，他也表示，即时在加息的情况下，整体利率还是处于历史低位。美国30年固定贷款利息的历史平均值是8%左右，而今天是4％～5%，仅为平均值的一半。 除了美联储加息的影响，另一个令人好奇的影响因素则为贸易摩擦。 对此，特拉萨斯告诉第一财经记者，与加拿大的贸易摩擦对于美国房市场而言影响很大。“美国从加拿大进口大量木材，而木材是美国房屋建造非常重要的一种原材料，2018年由于与加拿大的贸易摩擦，美国国内的木材价格的最高涨幅达到了60%～70%，因此，一部份房屋建筑规划不得不延期。”他称。 美房产市场对国际买家的吸引力大不如前 而对于中国买家是否因全球贸易环境变化而减少对美楼市投资，他指出，过去10年中国买家来美置业有三个最重要的原因：第一是就业机会。第二是为了教育，集中于有好学校的城市。第三才是投资，过去10年国际利息非常低，吸引了很多中国买家在国际上置业。 然而，他称，过去两年发生了很多改变——移民政策的改变、一些高等学校收入新学生的标准更加严格、利息增加——导致美国房产市场对于国际买家吸引了大不如前。 对于中国购房者而言，除了上述原因，特拉萨斯指出，其感兴趣的市场房价通常最贵，而不看好美国经济也是放缓购买美国房产的原因。 此外，也有其他市场房产吸引力上升的因素。“很明显，欧洲在过去一段时间政局动荡，例如英国脱欧后房价有所下降，房产变得更有吸引力。欧洲的一些国家，例如葡萄牙还较积极地去吸引包括中国买家在内地国际买家。”他称。

2018年就快要过去了，BC省房地产这一年尤其不易，本地英文房地产媒体 Glacier Media Real Estate评选出了今年年度最劲爆的五大新闻。 数据显示：外国买家几乎全部从大温撤退 政府最新数据显示，今年上半年，大温哥华地区和菲沙河谷地区的所有房地产交易中只有1％涉及外国公民，低于2017年同期的3％。   值得注意的是2017年的外国买家数量已经比2016年外国买家税实施之前大幅下降。 大温楼花交易严重受挫   根据楼花营销公司MLA Canada的报告，大温哥华地区和菲沙河谷地区，尤其是温哥华市中心，楼花销售骤减，2018年6月在低陆平原地区新发售的预售单位的吸收率仅为50％，而2018年1月为94％。 其实如果看看2018年11月的数字，恐怕会觉得更惊悚，楼花吸收率只有38%。 从2018年单月来看，楼花的吸收率与上市楼花的数量也有关系，今年1月是上市楼花数量最少的，吸收率也最高。此外，2月、5月、7月的吸收率也都还不错。但其他月份的结果就差强人意了。 列治文地产经纪蒙客户sold牌子必须挂一年   列治文赵姓华裔地产经纪，强行无理要求其客户在门口悬挂“卖出（sold）”标志需满一年，最后被大温房产局罚款2000元。 经济学家称：大温房地产价值被高估65%     英国标志性出版物“经济学人”发布了一份全球房价指数，将全球各地房地产价值与当地收入进行比较时，发现大温哥华地区估值高估了65％。这使得温哥华地区成为继香港，奥克兰，巴黎和布鲁塞尔之后全球房产估值过高的第五大城市。 BC滑雪度假村免收投机税 BC省制定出投机税后引发极大争议，但最终这些蓬勃兴起的滑雪度假村房地产市场从投机税中豁免，这或许也是为什么Whistler的度假公寓持续暴涨。 获得豁免的滑雪度假屋包括：Whistler、Sun Peaks、Silver Star Mountain Resort、Big White Ski Resort