地产

安省一对夫妇的房子建好才四年，但房子建造得非常糟糕，他们别无选择，只能花数十万元将其拆除。 53 岁的卡罗琳·梅耶斯（ Carolynn Mayers和）她51 岁的丈夫詹姆斯·德班（ James Durban ）来自安省伊利堡（Fort Erie），她从事销售工作，而丈夫是一名卡车司机。 “我无法知道我们的生活被毁了多少，但现在真的毁了，” 妻子梅耶斯告诉 CBC 。 “每天我们都不得不看着自己努力工作却一无所获。” 两夫妇曾设想很快退休，但这些计划被搁置，因为他们除了抵押贷款和日常开支外，还要承担律师和工程专家的费用。 “我不希望任何人经历这种情况，”丈夫德班说。 他们于 2021 年 7 月从原买家手中购买了这栋房子，这栋房子是 Marina Homes 开发商于2020年建成，是其 100 套住宅项目的其中一套。 但是，买来后，他们处理了一系列问题，窗户漏水、屋顶大面积的漏水损坏，而且还有顽固的霉菌，最惨的是，他们很快又发现了一个更大的问题。 今年早些时候，这对夫妇聘请的一家工程公司勘察后确定，地基不够坚固，无法支撑这栋房子。 CBC 看到的报告称：“建议将这栋建筑完全拆除。” 梅耶斯和德班表示，他们通过 Tarion（安大略省管理新房保修计划的非营利组织）成功申请了接近最高额度的保险。 Tarion 发言人安德鲁·唐纳奇 (Andrew Donnachie) 表示，根据第一任房主购买房屋的时间，固定的最高金额为 30 万加元。 “我们同意，这笔钱可能不足以支付完全拆除地基、拆除房屋并重建房屋，但根据我们的数据，这种情况极为罕见，”唐纳奇说。 这对夫妇表示，这笔钱不足以拆除和重建他们的房子，他们无法与 Marina Homes 达成协议。 他们说，他们别无选择，只能将开发商Marina Homes、房屋设计师 Sandy Gull Zone 和 Fort Erie 镇政府告上法庭，索赔 300 万加元。 这对夫妇在一年多前提起了民事诉讼，指控镇政府在颁发建筑和居住许可证之前，未能确保房屋的设计和建造符合省级建筑标准。 在索赔声明中，两夫妇称，300 万元将涵盖所有重建费用，以及“由于由此产生的市场污名而导致的未来经济损失”。 此外，他们辩称，他们还因“无法忍受的生活条件”而遭受身体、情感和精神上的痛苦，包括“有毒”霉菌、霉变和压力，声明说。 梅耶斯和德班表示，为了他们自己的健康和安全，他们不应该住在那里，但由于账单堆积如山，他们的房子仍然卖不出去，他们又租不起另一个地方。 “有时我们会想，‘我们是吃饭还是付账单？’”梅耶斯说。“这很尴尬，但我们祈祷并希望这能引起一些关注。” 德班补充道，“我们将尽最大努力确保这种事情不会发生在其他人身上。” 所有被告都否认责任，设计师Zone 和该镇政府的律师拒绝置评，因为法庭诉讼正在进行中。 在设计师的辩护声明中，Zone 说，虽然她提供了建筑设计，但建筑商并没有按照她的建议建造梅耶斯和德班的房子。 开发商Marina Homes的律师 Jason Mangano在一份声明中表示，建筑商的首要任务是安全和质量，并且正在“积极努力寻找令人满意的解决方案”。 “他们有严格的建筑规范并遵守协议，并与工程师和检查员密切合作，以确保建造的所有房屋都符合或超过这些标准，”律师说。 在其辩护声明中，Marina Homes 表示，该房屋是根据《安大略省建筑规范》“以熟练的方式”建造的。任何损坏或缺陷要么是由于“不充分”的设计造成的，要么是由于房主做出的决定造成的，例如没有维护或正确检查房产，以及拒绝让 Marina 进行维修。 当梅耶斯和德班在 2021 年从前房主买下这栋房子时，房市竞争非常激烈，他们决定放弃验房的条件。 梅耶斯说，他们知道伊利堡镇最近检查并批准了这栋房子的入住，而且如果出现任何问题，他们还有 Tarion 保修，因此他们感到很安心。 这对夫妇说，直到房子转到他们名下后，他们才知道前任房主已经向 Tarion 提出了一系列维修索赔，包括霉菌，但不包括地基。 然而，如果他们在交易完成前就知道有任何索赔，“我们百分之百不会买这栋房子”，梅耶斯说。 但唐纳奇说，Tarion 通常直到转让完成后才会公布索赔记录。买家只有在卖家同意的情况下，才能在交易完成前获得Tarion的信息。 该镇在其辩护声明中表示，在检查过程中没有发现任何违反建筑规范的行为，如果存在，“也难以合理发现”。 梅耶斯表示，买下这房子后，在接下来的两年里，渗水和发霉的问题一直存在。 在 Tarion 努力确定损坏程度的同时，梅耶斯和德班聘请了自己的工程公司。 工程公司发现“建筑质量差的明显证据”，导致房屋“结构不合理”。 报告称，房屋下方是高地下水位，房屋地基设计没有防水，混凝土强度低于《安大略省建筑规范》允许的强度。 该公司建议，地基需要完全更换，房子可以整栋抬起来，然后放回新的地基上，这是一个昂贵的过程，而且由于两边都有邻居，没有足够的空间放置设备。 除了梅耶斯和德班两夫妇的房子外，CBC采访了另外两名在同一分区购买 Marina Homes 房屋的房主。 两名房主均说，他们的房屋建造方式存在严重问题，但不愿说出来，担心这会危及他们的房产价值。 2021 年，梅耶斯街对面的其中一所房屋的购房前检查报告显示，地基状况“不佳”，有裂缝。 CBC 看到的报告称，今年对同一所房子的另一次检查发现地下室有水和湿气损坏，以及腐烂的木材和霉菌生长。 CBC 尚未核实该分区内的其他房屋是否存在问题。 Marina Homes开发商在Fort Erie的开发项目在安大略省建筑商注册处被列为 Marina (Green Acres) Development Inc. 该名录指出，截至 3 月 31 日，该公司有 10 次未能修复或解决该分区内房屋的问题，导致房主通过 Tarion 获得保险。唐纳奇表示，该名录没有具体说明受影响的房产，也没有记录所有案例。 安大略省房屋建筑监管局 (HCRA) 负责管理该名录并调查有关建筑商职业行为的问题。 发言人 Tess Lin 表示，如果 HCRA 发现“多栋房屋存在结构缺陷”，可能会促使进一步调查。 “HCRA 知道有关建筑商的担忧，”Lin 说。“我们正在审查情况，但由于此事仍在进行中，因此无法进一步置评。” Marina Homes 还拥有梅耶斯房子旁边的一大片空地，镇政府拒绝提供有关 Marina Homes 申请开发该地块的许可的任何详细信息，理由是正在进行的法庭程序。 多伦多房地产律师布莱尔·德鲁米 (Blair Drummie)称，Marina Homes 开发项目的规模超过 100 套房屋，这表明它是一家“大型建筑商”，如果它不遵守安大略省建筑规范，“那将是一件大事。” 梅耶斯和德班说，该系统需要改变一些东西，无论是获得更多 Tarion 保险、过去索赔的透明度、市政检查员的审查还是 HRCA 的纪律处分。 “我花了 20 年的收入来与一个建筑巨头抗争，”梅耶斯说。

房屋可负担性问题成了卑诗省选中的重大议题，周二省保守党宣布为防主和租房者有减税政策后，省新民主党周三宣布将透过提供 40% 的融资来帮助中等收入家庭购买房屋。 省新民主党党领尹大卫 (David Eby) 称，该计划承诺每年提供高达 12.9 亿元的融资，帮助中等收入人群购买他们的首套住房，同时支持在 5 年内开发多达 25,000 个新单位。 新民主党表示，政府将与非营利组织、地方政府、原住民和市场住房提供者合作，确定用于开发的土地和项目。 报告称，政府融资和低成本土地的使用将使建筑商能够以低于市场价格 40% 的价格出售公寓，而买家则需要拿出剩余的 60%。 新民主党表示，当买家出售单位时，必须偿还省府所提供的资助，再加上房屋升值的 40％。 尹大卫说，他听到全省各地的家庭都抱怨，他们拥有房子的梦想是遥不可及的。 他说：「我们的计划将通过大幅降低挂牌价格和您将支付的抵押贷款，让成千上万的首次中产阶级购房者实现这一梦想。」 新民主党表示，如果该计划下的单位没有出售，省府补助的资金将需要在购买之日起 25 年后偿还。 周三的宣布和上星期省府宣布与原住民族合作建房与融资的模式一致。9 月 19 日，尹大卫和马斯琴(xwmaekway’am/ Musqueam)、史夸米殊(Sḵwx̱wú7mesh/ Squamish)及茨雷-沃图斯(Salilwata4/ Tsleil-Waututh)三族(简称MST)共同宣布合作建房，并推出的一项创新融资计划，令数以千计的首次置业者将有机会以低于市值 40% 的价格，购买位于温哥华Heather Lands的房屋。

在多伦多北端的两栋公寓大楼前最近举行一场看起来象是夏季街区派对的活动，但其实是为了庆祝租户长达10个月罢交租金行动的「巨大胜利」，这也是多伦多一波已持续一年多的罢交租金行动首次告捷。 加通社报道，安省业主和租户仲裁委员会(Ontario Landlord and Tenant Board，LTB)发布了一项临时命令，要求管理劳伦斯西大道（Lawrence Ave. West）1440号和1442号房产的Barney River Investments，立即对长期失修的大楼进行维护工作。 租户律师表示，这项决定是在长达10个月的罢交租金之后做出的，可能是此类决定中的首个。 自2023年5月以来，多伦多发生了一波此类罢交租金行动，全市有数百租户扣留了租金。 其开端，是位于多伦多东端Thorncliffe Park Dr.的71、75和79号居民停止支付租金，随后，位于该市西侧的King St. 33号和John St. 22号租户也采取了同样行动。 去年10月，劳伦斯大道大楼的100多名租户纷纷效仿，要求对数十个单位进行紧急维修，并撤回房东向LTB提交的将租金提高到超出省级指引的申请。 北端租户是最先看到结果的，因为其它建筑物的租户仍在等待LTB的听证会。 劳伦斯大道的租户表示，在罢交租金之前，他们已尽一切努力来解决问题，包括发送请愿书、尝试与房东会面、与当地政界人士交谈以及给市政府打电话，但都无济于事。他们说，瓷砖破损、天花板发霉、墙上的洞让蟑螂和老鼠肆意滋生等问题没有获得解决。 租户们提出了强有力证据 York South-Weston租户联盟创始人帕多瓦尼（Padovani）说，「这次罢交租金实际上是作为最后的手段而开始的，」该联盟代表劳伦斯大道和另外两栋建筑的租户。 在8月1日的听证会上，LTB裁决员谢伊（Patrick Shea）下达了展开维修的临时命令。 根据加通社获得的听证会录音，他在谈到年久失修的问题时表示：「我很满意，租户们已经提出了强有力的证据，他们将有权获得命令来纠正这些问题。」 他还命令租户从8月1日起恢复支付交租。 该案的最终决定——关于拟议的高于省级指引的租金上涨和公共区域的维护——尚未做出，但「可以暂时解决的问题应该暂时解决，」谢伊说。 加通社多次尝试联系Barney River Investments对此置评，包括打电话、发电子邮件以及亲自拜访该公司位于多伦多市中心的办公室，但都未成功。 房东被逼开始维修单位 租户Yogesh Khatri表示，在LTB发出命令后不到一周，房东就开始检查需要维修的单位。 「他们必须检查所有单位，他们必须解决所有问题，」他说。 在大楼里住了三十多年的林巴达(Rashid Limbada)对这个消息表示欢迎：「每个人都很高兴。」 但林巴达表示，另一起争议仍然存在，他指的是房东试图让租户支付高于指导值的租金。 在安省，房东可以在未经LTB批准的情况下增加租金，但不得超过本省每年设定的门槛。2024年的租金上涨指引定为2.5%，与前一年相同，但该指引不适用于2018年11月15日之后，首次用作住宅的新建筑。 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的政治经济学家特兰扬（Ricardo Tranjan）认为，LTB的临时命令可能会激励更多租户动员起来争取自己的权利。 他说，现在是一个重要时刻，租户团体明显变得更强大、更大胆。 特兰扬说，在渥太华、温哥华和满地可等城市，人们在房东办公室外抗议、向当地政界人士倡导并提交集体请愿书的次数，比以往任何时候都多，但罢交租金在历史上并不常见。 他说，这种情况可能即将改变。 图：加通社  

BC 省一名租客收到房东通知，要求她在三天内搬出公寓。 BC 居民菲奥拉 (Fiola) 收到仅三天的搬出合租公寓的通知后，她向 BC 法院提起诉讼，要求索回她的钱。 菲奥拉在一间公寓里租了一个房间，租期为两个月，按月租赁，租期从 2023 年 6 月 1 日开始。她的租金为每月 500 元，外加 70 元的水电费，以及一次性支付的 300 元的损坏押金。S 先生除了周末外，一般不在家。室友之间一切都很好，直到房东 S 的前妻来住了三个星期。菲奥拉和 S 的前妻相处得并不融洽。根据卑诗省民事解决法庭的裁决，S 的前妻在最初的三周之后仍继续居住。菲奥拉开始噩梦般的生活状况。 菲奥拉告诉法庭，S 的前妻曾经未经允许进入她的卧室，还点燃了一个文件箱，并在她的床垫套上洒了东西，导致床垫套被毁坏。在两个女人都通过短信抱怨对方之后，S 决定让菲奥拉搬出去。7 月 4 日，S 给她发短信说，她必须在 7 月 7 日之前搬离公寓，否则他会报警。 菲奥拉搬走了，但她向 S 表示，她已经支付了 7 月份的房租，并询问了押金问题。根据法庭文件，S回复说，他们“没有法律协议，所以请离开”。菲奥拉向法院提起诉讼，要求归还她的钱。 肖回应称，菲奥拉霸占了他的整个住所，并违反了他们不成文的室友协议，搜查了他的物品，辱骂他的父母，散布谣言。他声称这些行为使他有权在未经通知的情况下终止他们的租赁协议。 判决书指出，室友之间的短信显示，菲奥拉曾被邀请将她的物品搬进共用空间。判决书还指出，没有任何证据或证人证词可以证明S对菲奥拉的指控。由于菲奥拉已支付了截至 7 月底的房租，并在公寓住了 7 天，法院计算她有权获得 77.5% 的房租退款，总计 387.10 元。由于公寓没有损坏，她还可以拿回 300 元的损坏押金。   菲奥拉还提出了索赔，要求赔偿帮助她回到房间收拾财物的锁匠费用，但法庭表示，她“无法证明S先生应该承担锁匠费用”。S被要求向菲奥拉偿还729.05 元，其中包括 687.10 元的债务和 41.95 美元的判决前利息。https://dailyhive.com/vancouver/bc-renter-kicked-out-litt...  

地产公司Royal LePage表示，加拿大的外国房屋买家禁令是不必要的，并且对本国房屋成本或供应的影响不大，反而是利率变动使得房屋销售一夕之间下降。 BNNBloomberg报道，加拿大的外国买家禁令于2022年1月1日首次生效，为期一年，后来延长至2027年1月1日，该项政策禁止非加拿大人在本国购买房地产，以缓解高昂的购房成本。 尽管立法禁止外国公民和外国企业在本国购买住宅物业，然而实施几年来仍存在事与愿违的情况，Royal LePage首席运营官约列夫斯基（Karen Yolevski）表示，该禁令对房屋成本或供应几乎没有影响。 约列夫斯基周五（20日）在接受BNNBloomberg.ca采访时表示：「我们确实没有看到这项禁令对任何市场产生影响，无论是公寓还是豪华房产。」 她指出，该禁令既没能压低豪华住宅的价格，也没能影响普通住宅的供应或价格，真正造成影响的是利率变动。 「它没有达到政策预期的效果，因此我们会说这是一项不必要的政策和不必要的禁令。」 约列夫斯基估计，外国买家在加拿大买家中所占比例仅为个位数。她表示，外国买家（包括在加拿大上学的孩子）除了寻找投资房产，或在乡村寻找房产外，购买活动并不多。 「在禁令实施之前，我们看到了两件事：第一，我们对住房有很大的需求，有很多移民，很多人希望为年轻人买房，用于投资，但我们没有充足的供应，」她指出，「我们建造房屋的速度不够快，也没有把房屋推向市场来满足这种需求。」 在疫情期间随着利率下降，许多人购买房地产，直到2022年利率再次上升，销售活动才开始下降。 「当利率在2022年开始上升时，我们看到销售活动立即受到巨大影响 - 销售活动基本上是在一夜之间下降，人们退缩并说『好吧，利率上升，这使得房子更贵，也许价格会上涨』。」 约列夫斯基表示，反而取消外资所有权并未对销售或供应产生影响，因此，她主张取消有关限制。 图：加通社