地产

素里和兰里居民的交通问题，自从去年年底取消轻轨计划改建天车后，就没了音讯。 最近，TransLink终于在网站上公布了最新的效果图和更详细的项目信息。 看了一下，果然一副大城市的样子！   高架天车一建，不仅相较于轻轨降低了路面交通压力，还给整个城市增添不少高大上的气息。   就比如下图中的152街车站概念图，由于这里的交通非常繁忙，所以设计者将街道两侧都设置了入口。 区别于Metrotown站台，152街车站的站台也位于车道两侧，而不是两车道中间。 人们可以通过人行天桥，在轨道上方直接走到对面站台。 这样既解决了站台拥挤的问题，也更方便了乘客。 另外，Willowbrook Drive天车站还将效仿Metrotown，将车站与购物中心连接到一起，让人们更方便的进入到商场里。 置于整体线路，依然会沿用之前的LRT城市有轨电车的版本，从素里中心到兰里中心，全程约22分钟。 TransLink预计，这条线路将耗资29亿元，其中包括7.3亿元的应急费用。 早期分配给素里轻轨的16亿元，将可以用来建设16公里长的FraserHighway天车延长线，总共8站。 说到实际的建设方面，TransLink表示，项目设计工作可以在2020年春季完成，然后将进入15个月的招标过程和4年的建设周期。 也就是说从现在开始计算，15个月项目开发+15个月招标，2021年中下旬开始正式建设，4年后的2025年将有望竣工。 在此之前，虽然素里和兰里的居民们还要多忍受几年不便的交通，但是在房市如此惨淡的大温，这里恐怕要成为热门地区了！ 而另外一个和素里天车同时修建的延长线：VCC-Clark Station和Arbutus Street之间的千禧线百老汇扩建项目，也将于近期发布详细的设计方案。 该项目将会很快进入招标阶段，预计2020年开始建设，2025年将和素里天车同时向居民开放。 千禧线百老汇的花费是28亿元，如果加上素里线的建设费用，总开销则高达57亿元！ 从最初人人反对的轻轨计划，到更人性化的天车，还有大手笔的开销，看得出为了实现10年计划，政府也是下了血本啊！

多伦多生活杂志（Toronto Life）近日报道了一位地产经纪的自述，年仅32岁已经拥有10套房，完全不靠父母，他是怎么做到的？ 以下是他的自述： 我今年32岁，目前在多伦多拥有10套房，没有得到过父母的任何直接帮助。 能够有今天，是一个很长、很艰难的过程，也有不少幸运加持。但是我已经证明了像我这个年龄的人可以在房地产投资中取得成功。 不是每个人都能做到，尤其是目前的房价已经平稳，不过，我想说出我的经历。   Sahil Jaggi在伊桃怡谷南自己的家中（GIORDANO CIAMPINI/Toronto Life）   我来自印度德里，最早的梦想是做投行。 18岁时，我被安省滑铁卢的雷尔大学（Wilfrid Laurier University）录取，学习金融和经济学。 当时我的父亲对我说，只负责我大学第一年的费用，之后便要靠自己了。 留学时，我靠贷款，以及为大学校友会做筹款勉强糊口。 我并不是全优生，债欠很多。但是我非常勤力于人际交往（networking）。 毕业后，我获得了多伦多CIBC银行的面试机会，没有成功。 不过，其中一位面试官对我印象深刻，给我去CIBC纽约分部面试的机会。 我飞去纽约，成功通过了面试，成为一名股权资本市场的分析师。 我在曼哈顿的银行大楼里做投行，以为自己实现了梦想。   那时，每天坐在电脑前干16个小时，一年后，我就不想干了。离开CIBC是我做过的最难的一个决定，家人和朋友都以为我疯了。   我的朋友都在多伦多，于是我就搬回多伦多，找了一份Nestle公司的销售工作，至少不需要整天坐在办公室了。   纽约工作的一年让我存下了8万元，我需要给这笔钱找一个地方。那是2010年，房地产看起来不错。北约克1室Condo的价格是40万左右。我差点就买了，但转念一想，再加点钱就可以买上一套2室的独立屋。   那时大家都在说多伦多的房价过高，但我觉得在加拿大最大的城市，50万元买一块地是值得的。我花时间研究了不同社区，甚至晚上开车去看各家各户车道上停的是什么车，以此推测这里的居民收入水平。我能看出有些小区明显在吸引着富人，也有信心我看的很多房子价格被低估了。 24岁时，我第一次出手，买下了Yonge和Finch附近一套平房（bungalow），51.5万元。 这是一次信心的飞跃。许多年轻人买第一套房靠父母贴钱，而我是通过另一个途径：合伙。 我和自己的叔叔合买，业权一人一半，定金也各自出一半。 房屋交付后，我就搬入地下室，每个月付按揭800元。地下室的条件很差，漏水，有蟑螂，但是我们把楼上以1900元租出去，这样就足够我们每月的花销。 当我确定Yonge和Finch一带的房子会继续升值后，我就考虑买第二套房。 我看了无数房地产的报告和文章，每天在Realtor.ca网站上寻找下一套房。 2011年，我在同一社区买了第二套平房，纯投资。我通过贷款增加了定金，以66万元买下，很快找到了租客，租金也几乎能抵消每月开支。 2012年，我又在Sheppard West地铁站附近，买了一套2室Condo楼花。 我买的这些房子都在五六十万价位，距离地铁近，方便出租，而且有机会涨租金，房产升值潜力大。 到了2013年底，我27岁，与叔叔合买的第一套房已经升值到80万元。我们可以卖了赚一笔，但我的想法不同：我们又重新做了按揭，释放出15万元。我把自己那一半作为首付，找了一位大学朋友再次合伙，在北约克再入手了一套平房。 这时，我已经有了四套房，还要维持一份全职工作。 终于，我决定搬出第一套平房的地下室，找人合租1室的Condo，我住很小的书房（den）。 与多数朋友不同，我不开豪车，很少过夜生活。 那个时候起，人们看到我的房地产业绩，开始向我请教。于是我干脆自己考了牌照，做全职地产经纪，专注于投资客户。 北约克的房子已经贵起来了，我开始关注距离市区相同距离的别的区域。2015年又找了个合伙人，在怡陶碧谷南买了一套平房。 2016年，我和叔叔卖掉了6年前合买的第一套平房，这时北约克的房价冲天，我们卖了152万，净赚100万，我分到50万。 同时，我把北约克另外两套平房中的一套重新按揭，加上另一个朋友的私人贷款60万，把平房推倒重建，卖了260万，我自己赚到48万。 这样，在30岁时，我手头有了100万元现金！ 我把大部分现金重新投入房产，当年，我又买了四套，包括我自己住的一套160万元，在怡桃碧谷南，背靠安大略湖滨。   （GIORDANO CIAMPINI/Toronto Life） 走到这一步，让我感慨万千，过去六年我为投资做了很多牺牲，现在终于有了回报。我开始过起正常人的生活，外出结交朋友，去拉斯维加斯和加勒比度假，我也开了梦想的奔驰CLS 550，不过是二手的。 当初辞去银行工作时骂我的人现在反过来向我讨教，我的父亲为我感到骄傲，我把他们接来，带他们在多伦多旅游。 现在，我的所有房产共有10套，估价1010万元。不过其中有一半属于我的投资合伙人。过去十年租金涨了太多，所以减去债务我还是有盈余。 最后，这位地产小哥也不忘给年轻人提供一些建议。他认为，这两年市场变化太快，对于20初头的年纪，在多伦多买房挑战巨大。但是如果是合伙的方式，在滑铁卢或者约克区这些公交开始改善的地区，仍然有机会找到值得投资的独立屋。 他相信，即使是今天，年轻人只要愿意作出牺牲和承担风险，仍然有可能成功。

　　也许是多伦多和温哥华的房市一度太火爆，房价涨得太厉害，以致于媒体或专业人士谈起房地产言必温哥华，或是多伦多。这两个城市也屡屡成为国际传媒地产报道的头条。而加拿大民众也是受到舆论或专家引导，特别关心多伦多和温哥华的市场。   　　由于各种各样的原因，特别是政府的干预，多伦多和温哥华的房市今非昔比，辉煌不再。且不说房价，就论房屋销量，这几年也是下滑得厉害：2015年两个市场的销量一度占到全国总量的29%，但去年就降到只有22%了。   　　加拿大赫芬顿邮报(Huffington Post Canada)的资深财经记者Daniel Tencer周四撰文说，我们能不能这次不谈多伦多，也不谈温哥华，谈谈加拿大中等及小型市场。虽然是中等或小型市场，但也是一个大话题。今天也不说别的，不妨先看看，这些城市哪里的房子卖得最快，或最为抢手。 　　根据加拿大房地产协会(CREA)提供的数据，特别制作了下图。这张图可以一目了然地看出，尽管近几个月来安省南部的房屋销售大幅放缓，但这里的交易仍然堪称活跃，房子仍然是“快速下架”的地方。 　　其中卖房速度最快的首推温莎，(是的，那里的人口只有20万左右)，通常只需要12天就能卖掉房子!第二快的是安省伦敦，一般只需15天就能卖出去。 　　特别有意思的是，房子最抢手的地方几乎都在安省，有4个城市不要20天;12个城市在20-25天之间;15个城市在26.5-40.5天之间。 　　房子卖得最慢、耗时最长的4个城市几乎都在魁北克。最长的是魁省的Saguenay，一般要134天才能卖出，魁省首府魁北克城也要123天才能出售： 　　Tencer分析说，个中原因耐人寻味，除了经济方面的原因以外，或许也有文化方面的原因：说英语的加拿大人干啥事都比较急，说干就干，想好了就出手。而说法语的加拿大人也许天生就更持重一些，做事求稳，不慌不忙。 　　或许我们也能从蒙特利尔的房市看出端倪：虽然最近这里有些发热，但比起多伦多和温哥华曾经的辉煌，那么蒙特利尔的市场也真是“太迟钝”了。不过从另一方面讲，对买家来说兴许是好事，因为这里的房子一直都更易负担。 　　最新数据显示，蒙特利尔的基准房价只有$366,000元，仍然是加拿大六大城市中最低的。这六大城市包括多伦多，温哥华，蒙特利尔，渥太华，卡尔加里和埃德蒙顿。 　　Tencer还开玩笑说，刚刚说好了不提多伦多和温哥华的，怎么还是忍不住说到了?

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）周四发表最新一季市场报告，显示尽管大温房地产市场正在逐渐降温，但仍然属于「高度脆弱」，特别是价格过高。 CMHC分析2018年第4季大温楼市后，维持对上一季的评级。CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 根据名为「地产市场评估」（Housing Market Assessment）的季度报告指出，虽然2018年第4季楼价已经呈现下滑，但仍有强力证据显示价格依然高估，并且远超过居民能负担的水平。 虽然房价虚高的问题有所好转，但加拿大房地产市场泡沫化的风险仍然较高；而且，这已经是加拿大房地产市场连续第10个季度处于高风险状态。多伦多和维多利亚市的房价下降使当地房地产市场价格虚高的问题有所缓解，让这两个城市的房价虚高程度从高位下降到中等；哈密尔顿市的房地产市场价格虚高程度仍是中等、没有变化；而温哥华市的房地产市场价格虚高程度继续保持在高位。 加拿大房贷和住房公司对房价虚高的定义是，与当地居民的可支配收入、人口增长率、银行利率等因素相比，房地产市场价格高得脱节。 另外，加拿大西部埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通、里贾纳和温尼伯市都有不同程度过度建房的问题，导致不少新建住房卖不出去和不少出租房屋租不出去。

据物业网站Zoocasa于2月6日发表的报告和图表显示，按大温地产局日前公布的数据分析，大温一月份独立屋价格跌幅最高是西温，平均跌幅为15.4%，但价格变动最大是温哥华西区，跌价超过$50万元，西温只是$47.7万，排第三为列治文，跌幅分别为9.7%和接近$17万元。 柏文方面，亦是西温排首，一月份跌幅分别为6%和超过$7万元，排第二是本拿比东区，跌幅分别为4%和超过$3万，排第三是温市西区，跌幅分别为3.6%和接近$3万元，列治文排第十，跌幅分别为1.2%和不足$8,000元。

多伦多一名52岁男子为自己退休准备的一间房子近日被大雪压塌，刚花了好几万的装修，一转眼变成废墟一片。 不过，这名男子的房子不在多伦多，而是在纽芬兰省欢乐谷-鹅湾（Happy Valley-Goose Bay）。 (Jacob Barker/CBC) 这个小镇不久前刚刚登上新闻，1月19日周六，一架从纽约飞香港的美联航客机因为有人患病紧急迫降欢乐谷-鹅湾，结果因为天太冷，舱门被冻住，导致飞机无法重新起飞，机上250名乘客等待救援飞机，在零下30度的低温下滞留了16个小时。   CBC报道称，欢乐谷-鹅湾今年1月的降雪量创下历史纪录，达199厘米，打破了2006年的1月份纪录183厘米。 这位倒霉的男子名叫Randy Anthony。他的邻居接受CBC采访时说，1月25日上午，听到轰隆隆一阵巨响，出门一看，一间房子塌了。 好在房子里没有人，所以大家都平安无事。 Jacob Barker/CBC 屋主Anthony目前住在多伦多，还在多市工作。他说，大雪来得比往年要早，令他措手不及。由于离得太远，他不方便随时去打理。 Anthony说，他已经为装修这间房子花了好几万，本来打算退休后住过去，现在只能想办法重建了。 “虽然还没有到退休的年龄，但是我已经在做准备。” 由于他还没有入住，房屋也没有买保险。 他说，他不仅损失了一大笔投资，这房子还是父母留下来的，所以里面有很多无价的物品和记忆也一同被埋在雪里了。现在只能等到春季以后雪融了再去清理。 Anthony说，房子里有很多新购的物件和父母留下的物品（Jacob Barker/CBC） 报道称，当地的房屋全都堆了厚厚的积雪，建筑合同工人的生意异常火爆。 Jeremy Anderson对CBC说，有些屋顶的积雪达5、6尺厚，光是清理各家屋顶上的积雪就能赚上好一笔。 (Jacob Barker/CBC) 他也提醒大家，检查你家的下水道管或排水管，如果冻住了，那么屋子就会出问题，包括坍塌。

根据加拿大房地产协会CREA（Canadian Real Estate Association）上个月公布的数据，最近两年来，即从2016年12月到去年12月，渥太华单户住宅的平均价格上涨近15％，净涨了$56,300元，在全国六大城市中名列第一。 特别值得注意的是，在同样的两年期间内，渥太华单户住宅业主的收益是GTA地区绝大部分房主的两倍。 众所周知，温哥华地区这两年房价平平甚至因政府强力干预有所下滑，业主们难有所得。阿省卡尔加里和埃德蒙顿业主们的房屋价值下跌，这几个城市中只有蒙特利尔的房地产价格大幅上涨，那里的业主所得最接近渥太华的情况。 不过，若从2013年算起，那么房主们受益最多的还是温哥华和多伦多。由于房价在这个时段内不断升高，有些时段甚至出现疯涨的情况，因此这两个城市的业主获益最多。 根据CREA的资料进行简单计算，2013-2018年，温哥华和多伦多的房价都是超过50%的增长，其中多伦多净涨$302,000，而温哥华更涨了$554,000。在这个时段内渥太华就是大巫见小巫了，不过涨了$82,000左右。 如果您正在考虑为工作或家庭之故搬家，那么卡尔加里，埃德蒙顿或蒙特利尔都是不错的选择。实际上在过去5年，阿尔伯塔大城市的房价基本持平。而蒙特利尔的房价则净增了$57,000元。 即便如此，蒙特利尔的基准房价也只有$366,000元，仍然是加拿大六大城市中最低的，尽管未来几个月，它有可能赶上阿省的埃德蒙顿。

温哥华市政府说，实施空屋税后，该市的房屋空置率在一年内下降了15%，房屋租赁市场的紧张因此得到一定程度的缓解。 今年的空屋税报税截止日期是2月4日。逾期者可以补报，但需交纳250加元的费用。如果不报的话，房子将会被视为空屋，房主因此会被征收相当于房产估值1%的空屋税。 温哥华市中心的空置房产最集中，超过1%的房子没有人住。温哥华市长斯图尔特（Kennedy Stewart）说，统计数据显示空置房产正在进入房屋租赁市场。市政府正在考虑是否提高空屋税率，以增加其有效性。 温哥华自2017年7月1日起实施空屋税。第一年有1085栋房产被登记为空屋，2018年有922栋。目前仍有3%的房主没有申报，再加上对投诉和上诉的处理，2018年的统计数据可能还会改变。

温哥华市政府于2月6日星期三公布，据初步的统计资料显示，在房屋空置税的计划下，2018年的空置住宅物业，较2017年减少15%，大部分原空置的物业已转作出租用途。 市长甘迺迪对数字感到鼓舞，并认为引入有关税项之目的已达。他称，市议会同时要求市府职员研究如何改善税项的管理，包括是否提高税率。 至2019年2月4日，922个住宅申报为空置，2017年是1,085个，而申报有人居住的单位中，53%已转为出租。 空置物业需按估值缴交1%空置税，2019年4月12日前支付。 此外，市内有97%户主按时填写申报表，自2月7日开始，未申报的户主可补填，但需罚款$250元。 市府强调，温哥华的房屋空置税与卑诗省府的投机及空置税是分开处理的，有疑问的市民可致电1-833-554-2323或电邮spectaxinfo@gov.bc.ca查询。

今年一月份加拿大温哥华市的房地产市场继续冷却，房屋销售量降到10年来同期最低点，曾经热得发烫的温哥华房市已经是昨日黄花。 根据大温哥华地区地产局的统计数字，1月份温哥华的房屋销售量是1103套，比去年同期暴跌了39.3%；与过去10年1月份平均房屋销售量相比也猛跌了36.3%。 包括独立房、排房和公寓楼单元在内的各种类型房屋的平均售价是101万9600加元，比去年1月份的平均房价下降了4.5%。 曾经一房难求的温哥华独立房也失去了吸引力。今年1月份与去年同期相比，温哥华独立房的销售量猛跌30.4%，独立房平均房价则下降了9.1%。 房地产市场专家们认为，加拿大联邦政府要银行严格房贷审批的措施对房地产市场的降温起了重要作用。

曾几何时，温哥华独立屋一屋难求，房价也是扶摇直上，让买家望屋兴叹，有居民甚至纷纷搬离温哥华。 但也就这么两年多的光景，眼下温哥华的独立屋也卖不出去了，普遍要降价15万！ 这里的房子卖不动了 根据大温地产局（REBGV）今天发布的月报，温哥华地区 房屋销量继续大滑，今年1月份房屋销量比一年前大跌近40%（39.3%），另外一个不好的消息是：这里的房子卖不动了！若与去年同期相比，1月份待售房屋数量猛增27.7％。 若按月来看，待售房屋数量增长更是惊人：从2018年12月到今年1月，待售房屋增长244 %，虽然多少与圣诞新年节日有关，但去年同期的增长也只有100%。 在大温地区，现在几乎所有的房型都属于买方市场：市场上每100套独立屋只有6.8套在任何一个月内售出；镇屋和condo情况好一些，但每100套按月销售也分别只有11.9套和13.6套。 对业主来说，不好的消息还在后面：未来两年将有约40,000套新建住房单元进入市场。因此如果现在的情形持续，那么温哥华地区的待售房屋积压更严重。 独立屋平均跌了$15万   月报称，随着房屋存量不断累积，涌入市场的房屋越来越多，给房屋价格上扬带来压力，导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势，BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言，其价格在过去一年内已经下滑9.1%，价格降至$145万元，平均下跌$150,000。 价格一直上升的Condo也在降价，均价跌至$658,600，比一年前跌了1.9%，但6个月来的跌幅则高达6.6%。 压力测试惹祸？ 大温地产局主席Phil Moore在新闻稿中承认，温哥华的房市完全转风向了，已经完成了从卖方市场-平衡市场-买方市场的转变。现在的市场情绪完全与前些时不可同日而语，最大的麻烦在于：大家都不急于买房了。经纪们反映说，现在看房的人不少，但真正出手买的人不多。买家似乎还在观望，希望房价再往下跌。 这位主席把大温地区的市场突变归咎于联邦的压力测试。他说问题十分简单，现在支撑买家和和卖家的经济基本面仍然强劲，但市场却是如此惨淡疲弱，这很大程度上是人为干预的结果，其中联邦政府去年年初实施的按揭压力测试难辞其咎。 当然，BC省府的多种税收政策，包括加强版的海外买家税，空屋税，以及业已升高的按揭利率，也起到了推波助澜的作用。

大温地产局于2月4日星期一发表的1月份住宅市销售报告指，区内的住宅放盘量持续增加，买家活动仍低于歴来的平均水平。 1月份住宅销售为1103间，较2018年同期减39.3%，较过去10年1月份的平均销售量也下跌36.3%，不过，较去年12月份就上升2.9%。地产局主席Phil Moore称，买家仍持观望，故交易量不多。 大温地区目前的放售住宅有10,808间，与去年同期及12月比较，分别增加55.6%和5.2%。所有住宅的指标价为$101.96万元，分别较2018年同期及过去6个月下跌4.5%和7.2%，主要原因，是经济因素与按揭压力测试，以及按揭利率上升，令市场失去了25%的购买力。 1月份独立屋指标价是$1,453,400元，较去年同期及过去6个月分别下跌9.1%和8.3%;柏文指标价是$658,600元，较去年同期及过去6个月分别下跌1.7%和6.6%;相连屋指标价是$800,600元，较去年同期及过去6个月分别下跌0.5%和6.2%。

随着城市的规模不断扩张和发展，各种摩天大楼在多伦多的地面上拔地而起。尤其是多伦多的市中心，高耸的摩天大楼，CN Tower，还有美丽的湖滨，把这座繁华的水泥森林点缀得五光十色。但是你知道吗?其实多伦多摩天大楼的总数比我们想象的要多的多，这里的大楼总数在全世界排名前十呢! 根据摩天大楼的定义，只有建筑物的高度达到100米及以上的高层建筑才能被称之为是摩天大楼。根据CEO WORLD杂志的最新排名，由于人口和经济的飞速增长，多伦多目前拥有294座摩天大楼，比多伦多排名更靠前的是上海，它有304座，而芝加哥则更多，有323座高楼大厦。不过第一名是香港，这个城市有令人惊叹的1391座摩天大楼，而纽约则排名第二，有773座。 这次的统计结果是根据不同国家的国际媒体报道和其他大楼信息来统计得出的，看来以后不能再叫多伦多大多村了!  

  　　最近，列治文的一个名为Panatch Group的开发商在穆迪港将以”先租后买“（rent-to-own）的方式推出了30个单位。 　　这个购房方案的申请截止日期是：2月7日。 　　该项目位于穆迪港Rocky Point 公园附近，包含了358个单元，其中不到10％的单位作为“先租后买”推上市场。 　　这个购买方式，人们支付固定租金两年后，所有这些租金将被视为房屋“首期款项“的费用。 　　租金价格还低于市场价格，一卧室单位起价为1000元/月，两居室单位起价为1250元/月。 　　项目一经推出就引来了人们的疯抢！迄今为止，已经有超过600人提出申请！开发人员不得不采取随机抽签的方式决定谁能最后与他们签约…… 　　抽不抽得到还得看运气了，毕竟为了得到这个机会大家也是拼了…… 　　申请这种购房的民众Christian Fracchia表示，这是她成为房屋业主的绝佳机会。 　　她表示，这样自己就不需要一边支付租金一边还要存钱。否则，她将不得不需要五年或十年才能省够这笔房屋首期款。 　　一位24岁的民众是从母亲那里听说了这个项目，马上报名参加申请，甚至写了一篇500字的文章，说明他为什么应该获得这个机会。 　　这样的计划立马得到了当地市议会的支持，毕竟房屋难以负担的问题已经迫在眉睫。 　　最低首付款目前为50万的5%，这样的预付款对于很多年轻的未来房主而言是遥不可及的，如果要买100万以上的房子，还要交20%的首付。 　　想要申请这一计划，你必须要符合以下资格： 　　1. 需要在穆迪港（Port Moody）居住或工作； 　　2. 此次购买房屋必须是第一次购房； 　　3. 申请人必须用来自住。 　　据这间开发商说， 这一小型房屋解决方案是为了让年轻人更轻松、更实惠得买房。 　　如果没有申请成功也没关系，作为计划流程的一部分，Vancity财务顾问将和每一位申请人会面，帮他们评估长期财务目标。Vancity信用合作社还可以向幸运的中签者提供抵押贷款。 　　如果你不满足这个项目的条件，或者没申请上也没关系，相信随着房屋销量的下降，和政府进一步推出各种解决房屋可负担问题的方案，这样的项目还会越来越多。 　　这个项目名为“50 Electronic Avenue”，项目老板Kush Panatch敦促其他开发商考虑在未来的项目中包含类似的提案。他还希望看到城市放宽对开发的限制，以降低建设成本。 　　目前，申请流程仍在制定中。开发商表示过程必须尽可能透明和公平。而新楼盘也将于春季的某个时候开始动工。 　　这个项目的总面积为3.5英亩的重建项目，地理位置很不错，在Burrard Inlet附近，距离西海岸快线和SkyTrain的穆迪中心站（Moody Centre and Inlet Centre Station）步行只需要10分钟。 　　这30个房屋的抽签将于3月初的某个时间举行。该项目将在2021年完工。 　　这么好的购房方案，也有地产专家提醒买家：先租后买合约通常非常复杂，所以强烈建议买家去寻求自己律师的法律意见，而不是来自卖方代表律师的说法。

大多区内去年独立屋、半独立屋、镇屋的新屋销量回落。(明报图片) 建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association）昨日发表数据显示，大多区内单一家庭住宅式房屋（包括独立屋、半独立屋、镇屋）的新屋销量达至20年的新低。去年销量只有3,831宗，只及2017年销量达至7,591宗的一半。 协会呼吁联邦政府应将贷款摊还期延长30年，并重新考虑是否放宽于去年引入的房贷压力测试。 数据又显示，去年12月，新落成房屋的基准价（benchmark price），由123万元下降至114万元，降幅为6.7%。 协会行政总裁威尔克斯(David Wilkes)表示，即使地区人口正在增长，但市场对房屋的需求则因人为的影响而变弱。 他预测，如不调整房贷压力测试，对业界来说，昨年将又要度过另一段艰难的日子。 他认为，收紧压力测试所带来的影响，已远超过联邦政府原定的目的，反而阻碍年轻家庭首次置业。 他说：「在很多情况下，他们（年轻家庭）可以负担一间房屋；他们所负担不起的，只是人为所定的压力测试要求。要是他们无法筹得足够首期，又或他们无法通过压力测试，他们便别指望可以置业。」 对于省长道格福特（Doug Ford）关注安省房屋供应问题，Wilkes表示称许。但一个新区发展，无论是兴建柏文大厦或房屋，都要花上10至11年时间。 一个新区的发展究竟可缩短多少时间，便得看能否改变制度中一些官僚、低效或重覆的程序。

一位中国富豪花了1.5亿加元收购加拿大土地，准备大举开发多伦多房地产，但是不巧遭遇安省收紧政策，加之不理解加拿大的地产开发程序，导致发展计划被延迟，资金流转不畅，虽然拥有评估值达3.5亿的土地资产，却不能按期偿还2.2亿元的贷款﹐目前不得不向法庭申请债务保护。 Forme集团夭折的开发项目 据环球邮报报道，由王元华(Yuan Hua Wang 音译)创建的Forme Development Group Inc.(下称Forme集团)从2014年到2017年，花费总共1.54亿元，在多伦多、万锦、尼亚加拉和奥罗拉等地购买了一批土地。由于大多伦多地区房地产火热，土地快速升值，目前这些地块的估值是3.54亿元。按说Forme集团应该是赚得盆满钵满，账面净赚2个亿。但是，Forme集团几年时间欠了银行、金融机构及个人大批贷款，还欠了许多专业人员的费用和佣金。现在市场转冷，投资无法变现，公司资金链出现问题。 错误地拿加拿大的地产开发程序与中国对比 以Forme集团开发的位于250 Danforth Rd 的Danforth Square 共管公寓为例，共有有279个单位，售价从17.8万元起。从位置上这也是一个很好的开发项目，该公司于2015年开始预售，而且大部分已经售出，法庭文件显示，发展商因这个项目的预售欠10多名地产经纪佣金达39.2万元。 Forme集团夭折的开发项目 替Forme集团多个项目做过规划的建筑师Alan Tregehov说，就Danforth Square 共管公寓这个项目，我们和多伦多市府谈判了3年多，像这样的大项目通常需要时间。但是Forme集团的这个开发项目就栽在时间上面。Alan Tregehov认为王元华不了解在加拿大规划需要这么长时间。王元华曾无数次告诉他，在中国建设一座城市需要的规划时间也不及多伦多建一个街区的批准时间。 资金链出现问题被迫申请债务保护 Forme集团在过去几年大举囤地，该公司目前仍拥有价值逾3亿元的一批地皮，在大多伦多地区拥有18个地产项目。但由于开发进展不顺利，未能按期偿还2.2亿元的债务费用，该公司近期向法庭申请债务保护。 Forme集团在万锦太古广场附近有3块土地，分别是58号、76号和82号 Old Kennedy 路，几年前Forme集团以2080万元价格买入，目前估值是5560万元，负责公司债权人保护计划的KSV最近决定以3,000万元价格出售，买家是一位姓魏的华人。

根据加拿大统计局2016年人口普查数据显示，大温新移民拥有的独立屋平均价值，远较加拿大出生居民的独立屋高出54％。 统计局对温哥华和多伦多都会区房屋拥有权进行了分析，发现2009年至2016年期间抵埗移民拥有该区约5%的独立屋，平均价值为233万6,300元，较加拿大出生居民拥有的独立屋平均价值151万2,400元，高出82万3,900元，即约54％。 整体而言，在2016年人口普查中，旧移民拥有的独立屋价值，也较加拿大出生的屋主高。 移民人士拥有的独立屋平均价值为176万7,000元，比当地出生独立屋业主高出25万5,100元，或17％。 统计局于周二(1月29日)公布的报告发现，一般移民的住房拥有率非常高。总体而言，2016年移民占大温地区人口的41％，拥有区内37％的住房单位。 “房屋拥有权可能是移民融入社会和经济一体化的重要里程。”统计局报告说：“住房投资也可能是更重要的退休资产和创造财富的来源。”   中国新移民钟情独立屋 统计局数据显示，联邦及魁省的投资移民，远较省提名或技术移民拥有的物业价值高。2009年至2016年期间，大温地区联邦投资移民购买的独立屋价值平均为311万元，而魁省的平均价值为330万元，均是加国出生居民所拥有物业平均价值的两倍。 该研究还发现，最近来自中国和伊朗的投资移民，在住房的平均开支方面，较印度或英国等其他国家的投资移民多。 有地产业界人士认同，中国新移民对独立屋的需求较高。 在城市屋及柏文方面，移民和土生土长国民的物业价格差距就要小得多。但移民业主所拥有物业价值还是高一些，城市屋高约一万元，柏文高约2万元。 一般而言，许多中国新移民购房共同点，都是一说到买房，就非独立屋不可，他们的理由离不开在中国住柏文住够了，移民来加拿大，就要享受住别墅的生活。但是当中不少人在独立屋住上一段时间后就叫苦连天，认为冬天铲雪、夏天剪草的生活太累人。所以，不少中国移民已考虑住进高级柏文，省下铲雪除草的时间和精力，便于他们享受自己热爱的工作和生活。 有地产专家指，温哥华的品牌效应对中国移民有强大吸引力，长远来看，独立屋需求不会减少。 大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）前西部总裁杨兴琳说，温哥华过去几年一度是全球最适合居住的城市，这为富有中国移民提供梦寐以求的生活方式及声望，甚至超过香港、新加坡、悉尼等一些国际都市。 杨兴琳表示，许多财力丰厚的中国移民，尤其会选择购入独立屋或豪宅，毕竟温哥华这个品牌，对他们有着强大吸引力。他说：“在大温房价高涨下，本地出生居民光靠收入，很难实现在温哥华买到独立屋的梦想，更凸显来自中国或亚洲新移民的购买力。”因此，按统计数据便得出新移民名下独立屋的价值，高于土生土长国民的同类物业。中国富豪与温市关系紧密 不过，杨兴琳表示，大温房市目前逐渐进入买家市场，许多新移民购买豪宅的能力也在减弱，反而考虑购入柏文的比例会较高。 此外，卑诗省华人地产专业协会会长谭清华也表示，新移民的独立屋平均价值比本地出生居民高，主因是中国富有移民喜爱居住西温或温西，而非郊区独立屋，自然平均价值高出82万多。 谭清华称，由于华裔业主在中国没有房屋所在地的土地所有权，买到的只是房子的使用权，自然来温后喜爱购入别墅式的独立屋，认为就算贵一点也是值得。 他指，大温独立屋依然是吸引有钱人和投资者的地方，除中国买家外，也获来自其他国家的移民青睐。 谭清华补充，由于省府目前对海外买家额外征收20%物业转让税，或者会使大温独立屋需求暂时放缓，销量出现下跌。但长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间，已经建立坚固的联系。

不仅是温哥华、多伦多乃至GTA的房价确实疯过，大家都见到了。但现在都说加国房市凉凉了，一时半会疯不起来了。 但就在最近，位于多伦多市中心唐人街一栋很不养眼的小屋仍然叫价250万出售，真正的$2.5 million！ 从售房广告来看，无论是房主，或是代理经纪，都挺有商业头脑，其中就强调此屋的三个巨大优势：位置！位置！再就是方便！方便！还有就是地皮超大！ 虽然广告的文字主要为了吸引眼球，但位置和方便都是真的，实际上说法有两个，但却是一回事：在市中心，位置好自然就方便。 其实说超大地块，也是有几分道理的，毕竟是在寸土寸金的地方，32.75@160FT，几乎就相当于5,240平方尺，在那个地方确实不算小了。 虽然夹在一些“准”豪宅中未免显得有点寒碜，但人家的广告上也写了，这是开发商难得的绝好机会！ 有准买家还特地给经纪公司打电话询问，言语中难免暗示：这套宅子，这种状况，未免卖得太贵了吧？ 想不到对方竟然直言不讳：我们卖的不是房子是地皮！这个位置这么大块地皮，那就是我们的“卖点”（selling point）！ 不过这个新房子怎么建，朝向哪边，确实颇费思量。但别为开发商担心，他们有的是点子。如果他们的脑子不够用，还可以请设计师呢。 不过对没有雄心大志、无意靠重新开发挣钱的一般买家而言，$2.5 million确实贵了一些。要知道，就在步行数分钟的距离，就有一幢情况好得多宅子。既然只有这个距离，也就基本处于同一地区，因此无论位置，还是方便，都没有话说。 要紧的是，这幢堪称“雄伟”的半独立屋叫价比那套小屋还要低，叫价$2,198,000，据说还是维多利亚式建筑呢！      

根据最新的调查结果显示，多伦多与温哥华的昂贵房价已经让这两座城市成为了世界范围内最不可负担的城市。 在全世界32个城市的房价当中，多伦多与温哥华分别列在第七名和第八名。在世界范围内，阿布斯特丹、奥克兰、香港、洛杉矶、旧金山、与悉尼都在榜单的头部范围。 在榜单上，曼谷、柏林、都柏林、伦敦、墨尔本、纽约、新加坡、与东京比温哥华与多伦多的处境略强，但是比较起迪拜、伊斯坦布尔、雅加达、吉隆坡、里斯本、马尼拉、罗马、以及圣保罗这些城市时，房价也属偏高。 根据智库公司Knight Frank的研究，全世界范围内的房价差异正在拉大。而这些城市当中，房价的涨幅要比人们收入的涨幅多16%。 在统计时，Knight Frank参考了收入与房价比，房租与收入比，以及收入与房价的相对增长比率。 在温哥华，房价的增长比收入超出了46%。在多伦多，这个数字增长到了38%。目前，BC与安大略的省政府与银行监管部门一同试图控制房价，防止房产泡沫破裂。 而在对全国各个城市的调查当中，研究显示加拿大各个城市的房价可负担性都在2018第四季度恶化。 目前，温哥华居民需要414个月的收入才能负担房价，在多伦多，这个数字是102个月。 加拿大各城市房价一览：   CITYMEDIAN PRICEMONTHS OF DOWN PAYMENT SAVINGMORTGAGE PAYMENT AS % OF INCOME Toronto $902,916 111.9 75.8% Montreal $369,234 37.3 36.5 Vancouver $1,318,768 414.5 101.5 Calgary $494,689 37.4 36.6 Edmonton $422,508 24.7 24.2 Ottawa/Gatineau $428,595 32.7 32.0 Quebec $286,491 27.5 26.9 Winnipeg $321,259 27.7 27.1 Hamilton $598,274 55.3 46.5 Victoria $850,469 124.3 86.2     而同时，诸多首次购房的买家由于房价过高，已经被“赶出”了购房市场。对于大城市来说，高房价背后的危机更加严峻。如果无法为人们提供可靠的住房，那么城市的竞争力将会逐步下降。如果居民们无法负担起住房，那么他们的选择，只可能是想尽一切办法，逃离这些高房价的地区。

就在前些时，多伦多一家地产网站Zoocasa的调查显示，尽管现在房价高企，但受访的加拿大人中，近一半（46%）的人认为， 不管怎么说，还是买房划算，租房付租金完全是在浪费钱（a waste of money）。   但加拿大国家银行（National Bank of Canada）的一份最新报告却有不同说法，称各方面情况都在变化，现在租房应该比买房更划算。不过这有两个前提：一是就房型而言，这里主要是指condo或公寓，二是这个情况主要发生在加拿大3大都市区。 国家银行本周发布的报告称，到2018年第四季度，全国而言，一套普通两居室condo每月的按揭供款已经达到$2,000，这比类似condo的月租金已经高出$150。 但是，国家银行的报告指出，这个情况在3大城市表现更突出，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。 报告称，虽然房价和租金从2015年左右就开始加速上涨，但房价上涨的速度要快得多。有数据显示，从2013年到2018年，GTA地区房价涨了63％，租金价格也涨了35％。因此在多伦多，温哥华和蒙特利尔，condo买家所支付的房屋按揭比condo租客支付的租金要高也就不足为奇了。 多年以来，多伦多condo的平均月租金曲线（红线）长期高于按揭月供曲线（黑线），但从2017年底和2018年初开始，后者超过了前者： 温哥华的情形不太一样，由于房价太高之故，其按揭月供曲线一直都高于平均月租金曲线，而且从2015年底和2016年初开始，这个差距越来越大，基本对应于房价增长趋势： 蒙特利尔的情形与多伦多相似，不过也有细微差别：condo的平均月租金曲线在2017年一度高于按揭月供曲线，但在2017年底和2018年初，后者反超前者，而且差距比多伦多还要大一些： 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）记者向报告作者之一的Kyle Dahms提了一个问题：既然如此，那么这3城市的居民是否就一直租房而不买房呢？ 这位作者回答说，对任何人来说，是租还是买一直都是个“棘手的问题”。不过，由于利率在上升，至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。因为从债务的角度来看，买房支付利息的成本越来越大。 他还表示，是租还是买本来就是一个见仁见智的问题，每个人都应该根据自己的情况来考虑并做决定。对于最终希望拥有“梦之屋”的人士而言，您可以先租房省下一些钱，以便积攒首付款。但是，若租房不会为您节省很多，那么就无论利率如何，您最好乘房价下行之际买房，这样房屋净值也可以慢慢积累起来。

　　近期，深圳房产爆仓数量激增。经乐居查询，在阿里司法拍卖网站上可见，正在拍卖的住宅用房总数高达78万套，北京4899套，上海4429套，广州8739套，深圳3810套。这是截止2019年1月20日的数据。　 　　 　　深圳房产爆仓数量激增。图为深圳某高端商住区夜景 　　而深圳在2018年1月-12月，只有1930套。在短短不到1个月时间内多出1880套。一个月的量几乎跟全年的量齐平。这些数据变化，可以作为弃房断供数量变化的重要依据。这个数据已经表明，深圳的法拍房数量在大幅增加，从侧面反应说明弃房断供激增。 　　　借1000万买12套房，最后家破人散 　　深圳投资客张强，注定过不好这个年。 　　2015年，他再次验证了在深圳投资房产是对的，这个验证结果让他野心膨胀。他认为2018、2019年仍会继续大涨，房产可以继续再做抵押，从中套利。 　　首套房在2016年出手套现后。认为机不可失的张强在2016年高峰期再次入手，向老婆和小舅子拆借了1000万，半年买了12套房，花钱买了身边所有能用的亲戚朋友的名额。让人不解的是，购买的房源都集中在龙岗和布吉。 　　选择龙岗布吉的主要原因，张强告诉乐居：“以前买龙岗的业主基本都是以投资为主，大家都能够接受高评高贷，在市区内业主都会担心风险，接受度很底。投资意愿越强的区域，对于高评高贷的接受度越高，目前深圳，最好做的区域就是龙岗。” 　　房子买好后，原中介答应的“高评高贷”在2017年拐弯向下的市场，银行根本不愿意做。中介的口头承诺无法兑现。于是张强拿着红本到处跟担保公司借钱，其中一间无良的担保公司押着张强的红本，耗了一个多月，不给钱也不放本。“就是逼着我要去他那里贷款。”张强最后在朋友章的支招下，去补了房产证。 　　其中借了两个朋友名额，让他们过来担保公司签名贷款，他们借口回老家有事，消失了。而这1000万，是用老婆和小舅子做的担保。挺了一年，终于在1月份爆仓了，利息和本金欠了近1000万。能卖的卖了，最后欠600多万还不了。在去年年中因债务纠纷与小舅子大打出手，老婆现在已经与他离婚。 　　张强说，“这年头中介最是害人，为了卖房什么鬼话都能说得出来，如果不能高评每套房可以多贷钱，我怎么可能会一次性买那么多？现在家破人散。” 　　业内资深人士老章听张强诉苦时直言，“你简直搞笑，要在极短的时间内收集这么多的物业，一没做好风控，名额都跑回老家，要追诉得多麻烦，而且对中介完全信任，去银行做最基本的了解也没有；另外房源都集中在龙岗布吉，现在低价甩卖都没人要，现在出现爆仓只能怪自己。” 　　从两套房到钱房两失，负债千万 　　比张强稍微好一些的李丽从两套房，到房、钱两失也不过两年时间，截止目前负债1000万。她表示将痛定思痛、割肉离场，粗茶淡饭两年，还可以重头再来。自己仍然长期看好深圳的房产。乐居问她长期是多长？她表示：两年。 　　李丽在2015年购入罗湖两套50-60平的小两房，租金各5000元/月，每月还款1万，所有的欠款只是银行的房贷，是中国知名品牌白酒的代理，每月月收入7-8万，日子过得特别滋润。 　　经过2016年的爆涨过后，两套房子已经价值600万。还买了一辆宝马车，最后觉得不应该浪费房产增值的钱，可以通过抵押再买一套大房子自住。看中了宝安丽晶国际90平三房2厅，总价约600万，单价约6.7万。 　　于是，李丽通过担保公司或银行陆陆续续借了240万，每次30-50万的额度借款，希望能筹够首付180多万。三成首付中，其中一半都是来自于银行或担保公司的借款。 　　关键在于这240万都是等额本息，三年还款，利息加本金一个月支出约10万。所有的借款减去支付的宝安房产约170万的首付，只剩下30万不到，支持不了几个月。 　　于是2018年再次走上了借贷之路，陆续借了150万的信用贷。在与乐居诉苦的一个星期前仍打算去再借10万周转，因为宝安的房源已经停贷快两个月了，最后被朋友喝止。 　　李丽哭了，她说自己没想到2018年行情会这么差，在外面80多万应收账款都收不回来。月收入都没有保障，如果没有中美贸易，市场环境只要正常，她都至于会走到这一步。如今总负债约1060万，低价贱卖罗湖两套小房子，也还有500多万的亏损。 　　“这笔钱如何找，也是痛苦，但是自己目前看到了新的商机，相信不用两年就能还清债务，要是实在起不来，就过普普通通的日子。”李丽更多认为这是市场的错。 　　但业内人士老章并不认为，李丽与张强都是他的朋友，在他看来，他们问题在于用错了工具，对市场没有心存敬畏之心。“杠杆永远是一个工具，灵活和安全的使用工具，才能安身立命，不能过分夸大工具的能力。短融长投，一定会出事。” 　　曾有房产投资前辈直言，深圳就是一个年轻人的赌场。人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。 　　2019年 仍将在低迷中前行 　　老章直言，在2015年年底入市的投资客，现在爆仓率达80%以上，2018年底到2019年初就会全部显现出来。 　　实际上，深圳楼市在政策导向下，转向性明显。2018年深圳政策调控力度加大，在731新政后，“731”新政对深圳楼市造成重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。 　　2018年深圳新房住宅成交2.9万套，较去年有所上升，但还远低于近十年的年均成交量。2018年新房住宅限价明显，全年均价为54120元/平，同比下降0.6%。 　　在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场，二手成交更加低迷。 　　开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎。同时下半年中美贸易战加剧升级，外围经济环境恶化，国内经济下行压力增大，人民币贬值压力增加，国内投资意愿降低，市场由此步入量价齐跌的调整阶段。在2018年初若没有割肉离场的，在下半年日子只会越来越苦。 　　曾有房产投资前辈直言，深圳就是一个年轻人的赌场。人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。 　　 　　“土地稀缺”这句谎言 骗了购房人一辈子 　　中国国家统计局18日公布数据显示：4月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨排名前十位的城市中，除了上海和北京外，其他均为二线城市，其中合肥位列第一，厦门、南京、惠州等城市也进入涨幅榜前10位。之前的各种报道，北京地王，六环外要卖6万才不亏。上海保利地王，外环以外也要卖到7万以上，深圳就不用说了，再涨15%，深圳房价就超过香港了，收入是人家的四分之一，房价比人家还高。关键还就隔着一条街，你说这是一种什么体验？ 　　病态，中国楼市一二线城市呈现出的病态已经到了晚期，有人说又该调控了，其实调控来调控去，最大的问题并没有解决。按照市场配置资源的原则，当需求旺盛的时候增加供给必然能够平抑价格，别觉得领导们都不懂，早在建国初期上海资本家投机倒把，我们就从全国掉物资，然后把价格压下来，让资本家们全都血本无归。所以这事心里明白的很，但却揣着明白装糊涂。 　　楼市价格这么高，土地遭到开发商疯抢，那该怎么办，放地啊！多放土地，就能平抑价格。但现在土地放的跟挤牙膏一样。北京的数据可以看出来，自打2015年底楼市火了之后，反而政府不放地了，政府其实才是最大的开发商，看到了土地要涨价，所以故意饥饿营销，反而捂地惜售。造成市场稀缺，土地价格越来越高。公开数据显示，2013年截止2015年，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除配建只1350万平米为住宅，且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。 　　有人说北京没有地了，所以放不出土地。那么北京有多大，16410.54平方千米，7.5个东京，是20个纽约，155个巴黎，8个深圳又或者16个香港。这么大面积难道没有土地了，都盖成房子了。纽约850万人，北京也就2100多万，面积大20倍，人口只多1.5倍，怎么可能人口住不下？所以这科学吗？ 　　我们再来算一笔账，北京人均住宅面积30平米，2100万人一共6亿平米，即使平摊了住，不盖高层建筑也才600平方公里，相当于城市面积的4%不到。有人说我抬杠了，还要有商业楼，还要有大街，还要有公路，还要有公园。这些都得占面积。是的没错，那么我们算个增量，也就是如果我再找出一个600平方公里的地方来，是不是也就意味着够住了呢？ 　　数据显示北京的耕地面积340万亩，换算一下大约是2266平方公里，(这只是耕地，还有园地212.4万亩、林地1115.5万亩、草地127.3万亩、城镇村及工矿用地427.2万亩、交通运输用地66.7万亩、水域及水利设施用地120.4万亩)。换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来，就基本上能让北京所有人口住下来。如果我们始终有迫害妄想症，总害怕美帝们害我们，所以要保留18亿亩的耕地面积，这我勉强同意，也勉强理解，但北京这种城市，你留那么多耕地干啥，是不是有点想不通，难不成怕其他兄弟省份给你断粮？而且这显然是故意的，有数据统计北京的耕地面积年均减少13.5万亩，也就是说每年都在蚂蚁搬家，所以他们也是认可耕地减少的，只是不愿意一下减少而已。这个情况不光北京有，上海也有，耕地面积也有1900平方公里，很难想象这样一个国际化的大都市，在你周边非得种地这是一种什么情怀。更何况北京种的米也不好吃，还不如把这个面积放到天津、河北或者东北，白山黑水之间才是种植业的土壤。所以应该大幅削减北上深，以及厦门，南京这些地方的耕地面积，转移到其他三四线城市周边去。当然如果他们真想平抑房价的话。 　　所以现在出现一个特别怪的现象，比如北京开车从城区去顺义的中央别墅区，中间走高速，竟然要路过大面积的农用地。显然这些农地的位置要比别墅区更好，距离市区也就10公里不到，而别墅区的价格已经卖到了5-10万一平米，那么有没有必要保留这么多的耕地面积，实在是值得考虑。美国的可耕地面积是中国的10倍，大量的耕地都在北美中部，而海岸线边上基本都是大城市，没听过也没见过纽约边上还有耕地的。而且还留了那么大的面积。 　　所以，土地资源稀缺，这纯属是胡说八道的，你不把他用在正地方，不合理规划，有多少都不够。这就是很明显的土地垄断，然后依靠垄断资源维持垄断价格。 所以这么多年来，咱们都被耍了，而目前，这个游戏已经快玩不下去了，因为大城市人口增长已经到头了。而他们经过这么多年的转移耕地，大概也释放了170万亩，算下来超过了1000平方公里，所以即使把人摊开了住，2000万人怎么也够了。

有至少三名知情人士对金融邮报(Financial Post)表示，加拿大政府正考虑将房屋按揭的压力测试扩大范围，对私人房贷也进行测试，以防止房地产市场因贷款人的快速增长而变得不稳定。   这三人表示，联邦政府的四个部门，包括财政部，金融监管机构，中央银行以及联邦住房机构的官员们日前聚会，讨论私人贷款机构过去一年的扩张是否已经对经济稳定构成威胁。这些知情人士表示，由于会谈是保密的，故他们拒绝透露姓名。     根据经济学家的说法，私人贷款者，他们通常是加拿大的富裕人群，其贷款目前约占全国$1.5万亿元抵押贷款市场的十分之一。虽然其贷款规模与银行比较相形见绌，但自去年联邦金融监管办公室(OSFI)实施压力测试以来，这些私人贷款者的增长速度明显加快。   根据加拿大央行去年11月公布的数据，私人贷方在2018年6月底占多伦多住宅抵押贷款市场的8.7%，高于12个月前的5.9%。有经济学家表示，他们估计到现在这个比例可能已经超过10%。   一些经济学家表示，由于压力测试新规实施之后潜在买家从正规银行借贷更难，于是这些人就寻找贷款门槛更低，要求并不严格的私人贷款者。   但问题是，一旦这些私人贷款者遇到麻烦，他们又缺乏银行所持有的资本缓冲，不仅会给房屋买家带来很大风险，而且会影响金融系统以及房市的稳定性。   压力测试是OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。OSFI在去年年底表示，压力测试实施以来，新批按揭贷款的质量提高，包括平均信用分数上升，平均贷款与市值比下降。   但私人贷款者并不在联邦压力测试的约束之下，他们的借贷由各省区政府监管。因此，若OSFI要将压力测试扩展到私人贷款者，也要求他们进行测试，联邦还必须为此修法。   知情人士还对金融邮报说，联邦还有一个选择，就是不必在联邦层面修法，而是要求各省区立法，将私人贷款者纳入B-20新规的管束之下。   加拿大CIBC银行世界市场研究部副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)估计，如果监管机构不尽快采取行动，放任私人银行或私人借贷者不受B-20的约束，那么在住宅抵押贷款市场，他们的市场份额不久就会增加到15%至20%。   但房地产业内人士一直将去年以来的房市变凉归咎于联邦实施更严格的按揭政策及压力测试，有人甚至呼吁，为了房市的复兴，联邦政府应该取消压力测试。   根据联邦统计局发布的资料，2018年头3个月加拿大人按揭贷款比前一年同期减少$20亿，是2014年第二季度以来的最低水平。统计局分析说，这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致，而与此相对应的是，同期房屋销量也比去年同期下跌17%左右。   加拿大央行提供的数字则显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018年加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：  

　　地产发展商预测大温地区独立屋价今年虽继续下跌，但亦会在年内见底，并认为楼市没有泡沫，只是价钱略有调整。   　　发展商Polygon Homes的主席兼行政总裁克里斯特尔(Neil Chrystal)于都会发展研究所(Urban Development Institute)一个年度预测午餐会上说，独立屋市场今年会继续缓慢，价钱并会进一步修正，"为了使多户房屋的价格能稳定下来，我们必须先看到独立屋市场见底，而我相信这会在2019年发生。"   　　他续指，2019年会成为"重设"多户房屋市场的一年，"发展商会以一个重新调定的价钱来提供新屋。" 　　他补充说，市场调整和价格重设是一件好事，"若果(区内)有任何市场是太过的，那就只会是高档的独立屋市场，而这些价格调整已逾时很久，只有调整才可让市场再次向前，我相信我们已接近见底。" 　　愈贵的独立屋调整愈多 　　另一发展商Anthem Properties的创办人兼行政总裁卡尔森(Eric Carlson)表示，不少人很期待楼价的泡沫可爆破，但根本没有泡沫，现在只是稍有调整，"愈贵的独立屋，调整愈多，而靠近中档或较低价的，调整便较少，然后停下来再回升。" 　　他预期独立屋价下调的情况会渐退，甚至在年底可逆转。他解释，当市场调整到一个水平，外国买家和受到投机税影响的一群因那些税项离场后，会有新的投资者需求代替他们，屋价继而上升。 　　卡尔森并同意克里斯特尔的说法，指市场放缓的情况不会维持太久，"市场仍有一推动力，我们每年仍有约1.5万至2万个新家庭组成，他们无论如何都需要房屋。" 　　他说，那些新家庭可暂时留在父母的地库单位或同宿一室，但"某天"他们便不会再等，改为置业，而他认为那"某天"会在数月内出现。 　　此外，无论那些贵价地段房屋市场变成怎样，新家庭置业的需求会如常出现。

加拿大常常在各大机构的排行榜中名列前茅，刚刚在美国U.S. News的全球生活质量国家排名中获得第一，全球最佳国家排名第三，这一系列的排名让加拿大人自豪。然而，最近的一项排名中，加拿大城市温哥华又名列前茅，却让人哭笑不得。     在根据国际公共政策顾问机构Demographia本周发布的“ 全球房屋市场可负担程度调查报告 ”显示，尽管温哥华的房地产市场已经放缓，但仍然阻止不了温哥华在全球“难负担”住宅市场上排名超越悉尼，排名第二。     虽然温哥华的房价上涨已经不是一年半年的事了，但在过去的三年中，都是稳定地排名第三，次于香港和澳大利亚的悉尼。今年悉尼房价的“难负担”指数有所下滑，终让位于温哥华下降到第三，香港则是连续九年冠绝全球。   该报告调查的国家包括加拿大、美国、中国（只有香港）、新加坡、澳大利亚、新西兰、英国和爱尔兰， 搜集了共309个城市的数据 。   该报告以该地房价中位数除以家庭收入中位数的方式得出房价“可负担”指数 （选用数据截至2018年第三季度） 。结果温哥华的指数为12.6，意味着家庭不吃不喝12.6年才买到一套当地的房产。 而温哥华附近的几个城市在调查中也排名靠前，都属于“非常难以负担”级别，其中包括维多利亚(8.5)，纳奈莫(8.0)，基隆拿(7.0) 和奇利瓦克(6.7)。     该报告承认温哥华最近的价格放缓，但它也表示这并未改善承受能力，因为大部分价格下跌是高端豪宅市场的下跌。 “虽然BC省的外国买家税与温哥华房价的缓和有关，但下跌的主要集中在成本较高的房屋，中间市场的住房负担能力持续恶化。”     排名第一的香港“难负担”指数从上一年度的19.4升至20.9，再创新高。这意味着一个家庭不吃不喝，也要20.9年才能买得起，属于极度不可负担。   有意思的是，在该调查报告中，负担指数最低的同样在加拿大，加拿大新斯科舍省布雷顿角岛（Cape Breton）以2.1的系数成为房价最容易负担的城市，而安省北部小镇麦克默里堡（Fort McMurray）以2.2的系数和一些美国小镇并列紧随其后。     Demographia的年度调查每年都有广泛报道，但由于与政府部门公布的数据不一致而受到广泛批评。仅研究八个国家的城市而未能考虑到各种其他变量。 2019年的研究不包括香港以外的中国其他城市，也不包括英国和爱尔兰以外的欧洲高价住房市场，而让人们对它的可靠性存疑。

  位于温东22街(E 22nd Ave.)1578号独立屋，售价为99万8,000元。该物业去年圣诞节前，原本叫价114.9万，但西人屋主后来自愿降价出售，目前已在市场39天。根据卑诗物业估价处（BC Assessment）2018年房屋估价显示，该物业当时价值126万4,800元的，而2017年估价为131万9,600元。 温哥华地产经纪斯米（Shelly Smee）指，这栋两房独立屋，位于坚盛顿—雪松屋(Kensington-CedarCottage)社区，建于1922年，有97年屋龄，土地面积3，300平方呎，室内面积1，661平方呎，但有一个821平方呎未完工地下室，而且没有后巷。