地产

据加拿大按揭及房屋局(CMHC)11月28日星期三发表的租务市场报告显示，全国的整体出租公寓空置率连续两年下跌，2018年为2.4%，较2017年下跌0.6%，不过，卑诗省的主要住宅出租市场问题最大，2017年的空置率为1.3%，2018年亦只微升至1.4%。   其温哥华是1%、阿波斯福-米逊也为1%、维多利亚是1.2%。 CMHC报告指，全国最贵的两房公寓单位租金在温哥华出现，月租$1,649元; 此外，卑诗内陆基隆拿及维多利亚的租金升幅，分别为9.4%和7.6%，阿波斯福-米逊是8.2%。 如以第二租务市场考虑，情况相若，温哥华的空置率是0.3%，全国最低，两房公寓单位月租$2,034元，仅少多伦多约$300元。 根据当地房地产分析师的一份趋势报告，大温哥华地区的平均公寓销售价格将从2018年第一季度的750,000元的峰值下降到2021年末的55万元。 Eitel Insights的Dane Eitel表示，这一数字下降了26.6％，与之前房地产市场低迷时期的低谷相似。

   卑诗省警方一项机密调查发现，单是2016年，估计有超过10亿元黑钱，透过温哥华地产市场成功清洗。 据Global News取得的机密执法调查报告，追查了2016年卑诗省低陆平原区的超过1,200宗豪宅交易，其中占逾一成的买家有刑事纪录，涉及总额超过10亿元。同时，在相关房地产买卖中，95%相信与中国有组织犯罪集团有关连。 赌客售多个物业 涉资5千万   早于今年4月，Global News的调查报道指出，来自中国大陆、香港及澳门的黑帮组织，与在温哥华的帮派分子，共同控制中国化工厂，然后把包括芬太尼在内的毒品，偷运至温市。犯罪集团取得贩卖毒品所得金钱后，再通过卑诗省赌场，及大笔投资豪宅等途径清洗黑钱。然后再把清洗了的金钱运返中国，继续相关犯罪活动。 今年完成的一项执法情报调查结果显示，其中在温西桑那斯区（Shaughnessy）的一幢价值2,200万元的豪宅，与来自澳门的一个大温区赌客有关。 据卑诗彩票公司（BCLC）及法律文件显示，该个贵宾赌客从怀疑有组织犯罪背景的放贷人借贷，于2011年以750万元买入上述豪宅。至2016年，他以2,200万元售出，获利1,400万元。 自从2012年以来，该个贵宾赌客先后卖出多个物业，涉及金额达5,000万元。而他同时与卑诗省赌场的28宗可疑交易有关。 省律政厅长尹大卫（David Eby），今年较早时宣布成立两个专责小组，研究本省房地产市场洗黑钱活动。 该两个专责小组，将分别于明年3月向省府提交调查报告。

土地供应有限，一直被认为是大温地区房屋供应紧缺的原因之一。这不，目前温哥华就计划在市中心唐人街建造55间廉租屋。 温哥华发展准许证办事处最终投票通过民星总社重建项目，民星总社义务会员黄国裕表示，对计划通过感到高兴，又指项目经过近五年半的时间计划，以及思考点样获得三级政府的财政支持，将大楼重建为碉楼，不但能够传递开平碉楼的精神，亦能够为周边低收入人士及长者提供更多廉价租住单位。 位於Powell街439号的民星总社物业楼高两层，建於1891年，有127年历史，不过由於日久失修，大楼外貌残旧，民星总社於是向温市政府申请将大楼重建，创建全加拿大第一座碉楼，名为民星楼，希望以世界闻名联合国遗产开平碉楼的精神回馈加拿大，BC省及温市。 在该个重建项目中，该座碉楼将有六层，大约高71.5尺，地面有两个铺位，楼上就会有55个廉价租住单位，将提供给有需要的市民及低收入长者。 但加拿大还有个地方的地价便宜得令人难以置信，按当地官员的说法，那就是一块地皮的价格只是大半杯Tim Hortons的售价：所有供出售的16块地皮，每幅地皮只要$1元！ 阁下或许会说，这个消息太好，好得令人难以相信，但新布伦瑞克省McAdam镇的镇长Ken Stannix信誓旦旦地说，这绝不是什么网络上玩的噱头，也不是要以此来引人注意，更不是这个地方荒凉得不适合人类居住。 实际上，McAdam镇不仅距离首府Fredericton只要一小时车程，还是著名旅游景点呢！在2013年第二届加拿大五大最美地点（Great Places）评比中，McAdam的火车站（ Train Station）榜上有名，曾经被评为加拿大最美的公众场所： 这位镇长说，如果把话说白了，该镇此举不是别的，只是为了增加人口数量，争取近期内把人口总数增加至1,300人。年轻家庭自然欢迎，退休人士也来者不拒。 HuffPost Canada报道说，几年前该镇就召开一系列公听会，向当地居民寻求增加人口及社区活力的办法，目标是将人口增至1,300人。从那以后，该村扩建了露营地，在夏季吸引更多的游客，不少老房子整修一新并挂牌出售，以吸引年轻家庭和退休人员。 自那以后新家庭纷至沓来，其中有三户更来自美国的德克萨斯州。过去两年中，这些新来者共买下60套房屋，小镇人口也从1,151增加至1,251。 镇长表示，小镇继续招人买地，希望再有50位居民来到小镇，已完成人口增长计划。他说这些未开发的地皮一般有65到85英尺宽，至少100英尺长。政府负责铺设给排水管道，购地者不花分文。 不过对买地一方也有要求，那就是买家买地之后必须建屋，建筑面积至少1,200平方英尺。此外，买家也要预付$2,500订金。一旦买家买地之后没有按时建屋，那么这笔钱就会充公。

土地供应有限，一直被认为是GTA地区房屋供应紧缺的原因之一。加拿大房地产咨询公司Altus Group Ltd早前发布的数据称，在过去五年，多伦多部分地区的地价已经涨了3倍，目前多伦多地区的地价已经超过每英亩$300万，约合每平方英尺$68.87。 但加拿大有个地方的地价便宜得令人难以置信，按当地官员的说法，那就是一块地皮的价格只是大半杯Tim Hortons的售价：所有供出售的16块地皮，每幅地皮只要$1元! 阁下或许会说，这个消息太好，好得令人难以相信，但新布伦瑞克省McAdam镇的镇长Ken Stannix信誓旦旦地说，这绝不是什么网络上玩的噱头，也不是要以此来引人注意，更不是这个地方荒凉得不适合人类居住。 实际上，McAdam镇不仅距离首府Fredericton只要一小时车程，还是著名旅游景点呢!在2013年第二届加拿大五大最美地点(Great Places)评比中，McAdam的火车站( Train Station)榜上有名，曾经被评为加拿大最美的公众场所： 这位镇长说，如果把话说白了，该镇此举不是别的，只是为了增加人口数量，争取近期内把人口总数增加至1,300人。年轻家庭自然欢迎，退休人士也来者不拒。 HuffPost Canada报道说，几年前该镇就召开一系列公听会，向当地居民寻求增加人口及社区活力的办法，目标是将人口增至1,300人。从那以后，该村扩建了露营地，在夏季吸引更多的游客，不少老房子整修一新并挂牌出售，以吸引年轻家庭和退休人员。 自那以后新家庭纷至沓来，其中有三户更来自美国的德克萨斯州。过去两年中，这些新来者共买下60套房屋，小镇人口也从1,151增加至1,251。 镇长表示，小镇继续招人买地，希望再有50位居民来到小镇，已完成人口增长计划。他说这些未开发的地皮一般有65到85英尺宽，至少100英尺长。政府负责铺设给排水管道，购地者不花分文。 不过对买地一方也有要求，那就是买家买地之后必须建屋，建筑面积至少1,200平方英尺。此外，买家也要预付$2,500订金。一旦买家买地之后没有按时建屋，那么这笔钱就会充公。  

　　一份研究显示, 居住在住宅的民众比较难结识朋友, 亦会尽量避免与大厦其他邻居交流。组织发言人认为楼宇设计促使问题。   　　非牟利组织温哥华基金于2017年发表一份研究指, 居住在住宅的大部分是年轻人, 而且比较孤独。   　　组织主任Lidia Kemeny指出, 住宅环境导致孤独问题更加严重, 因为大厦缺少容许住户交流的共用地方。 　　另一个以温哥华为基地的设计组织Happy City, 就温哥华的房屋设计问题与发展商和建筑师合作, 期望提升城市的开心程度。 　　设计师Paty Rios建议, 楼宇的走廊可以设置开放空间, 例如小型图书馆和共用厨房。

　　由12月10日起, 省府会取消商业及住宅大厦须兴建无障碍停车位的条例, 改交由城镇政府负责。有公众忧虑转变会造成混乱。   　　根据建造条例, 每栋大厦须设置最少一个无障碍停车位。BC城镇事务及房屋厅表示, 当条例取消后, 城镇政府可以因应自己的标准订立新条例, 更有效为使用者提供无障碍环境。   　　不过南素里市议员Stephaine Cadieux就认为, 城镇政府没有相关知识作出决定。她指出, 当每个市府有不同标准时会对无障碍使用者造成不便。 　　有父母表示, 多个城市没有就无障碍停车位订立法例。他们担心转变会造成混乱。

　　温哥华中心II期商厦料在2021年落成。（网上图片） 　　一间以温哥华为基地的手机游戏开发公司，签订温市中心一幢料在2021年才落成的甲级商厦租约，将租用的面积共10.5万平方尺。   　　开发公司Kabam将会成为温哥华中心II期(Vancouver Centre II，VCII)的领头租户，租用该商厦7层，共约10.5万尺的办公室；该面积占整幢大厦34.5万尺约1/3。   　　据VCII的资料显示，该商厦一共有33层高，属AAA甲级商厦，环保评级会达到LEED的白金级，被指会为温哥华，或整个加拿大设下一个新办公室的标准。 　　该大厦位于西摩街(Seymour St.)700号路段，拥北岸山景及英吉利湾(English Bay)海景，在7楼，有一个连接健身及瑜伽中心，而29楼有一大露台，该商厦料会在2021年落成。 　　该商厦的地产发展商GWL Realty Advisors加西发展部副主席Geoff Heu表示，上述游戏开发公司是那种"思想前卫，可作其行内领头的机构"，而这类公司正是发展商设计该商厦时心目中租客。 　　他指，大厦挖土工程完成之前便签定1/3空间的租户，这并不意外，"在办公室空置率现时特别低，只有3.9%的时候，我们有信心VCII在工程全部完成之前已可全数租出。" 　　Kabam是本省其中一个最大的游戏开发公司，有员工逾170人，按员工数目，去年位列全省第5大。  

　各位大温市民，你们觉得温西的独立屋，6个卧室，房龄40年左右，需要多少钱？   　　500万？400万？300万？200万？   　　都不是，今天的这套全新温西独立屋比这更便宜――挂牌价：44万9加币！ 　　是不是都不敢相信这是真的？！ 　　这不是一条广告，也不是一条假消息。它的关注度在本地英文网站Dailyhive上已经吸引了高达4.6万的点击，全年最高。 　　所以不要以为只有华人爱占小便宜，44万9的温西大独立屋，是个人都想点开看看它到底长啥样？! 　　先说它的地段，开车到UBC只要3分钟，而且门口就有公交车直达UBC。 　　离各大名校都很近，最佳的男校St Georges、最佳的女校Crofton House都只是几分钟的车程，可以说是名副其实的学区房。 　　除此之外，离Kerrisdale和Dunbar这两个商业也都只要几分钟，生活也很便利。 　　再看它的外型： 　　从Google map上可以看出，hmmmmmm，还是比较破旧的。但是，温哥华的房价大家是心里有数的，之前，温西随便一个破烂的小屋都叫价240万，还造成哄抢： 　　所以这个房屋的状况还算是对得起价格了。 　　再走进看看这个房屋的内涵，其实也并没有那么糟糕： 　　设计比较复古，格局比较合理，空间也很大，气质古色古香。 　　并且，它的占地面积超大，达到了9850尺，后院非常大，有宠物和小孩的家庭可以让他们放心撒欢。 　　那么，究竟是为什么，这样一座房子只要这么一点钱呢？ 　　答案很简单，这是一个Leasehold的房屋…… 　　Leasehold Land也就是土地租借权，这种类型的房子，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。   　　也就是说，你有99年的时间租借该土地，99年后，该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子，一般来说，价格比完全拥有地权的房子要低，但是并不绝对。   　　UBC的土地属于Musqueam第一民族，属于原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)。     　　所以买了这个房子之后，每年都要上交费用给原住民。这套房子的价格44万9，但每年你需要交纳至少2.1万元。在2035年和2055年，价格还会经历两次上调。 　　这套房子的租赁年份是46年，从2018到2064。假设租满48年，你需要多付至少100万元，也就是房价从45万变成145万。 　　并且，这类物业的贷款很困难，一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做，利率也不会有什么优惠； 　　升值空间小、土地升值与你无关。当租期很短时，想搬家时很难找到买家接受； 　　而且，物业转售非常复杂，需要产权者、原租户、新租户、贷款方四方签字。 　　唯一的好处就是：便宜！ 　　据统计，UBC附近的别墅，一般都不足百万，不过这一套也绝对是非常、非常、非常低的价格了！   　　另外，大温地区还有很多地方有这样的低价Leashold房屋：SFU大学城里的城市屋、公寓楼，租期一般99年；Chilliwack的Cultus Lake附近，可以说是相当得便宜；北温哥华Deep Cove有部分区域；Lynnmour的船屋；列治文South Arm、Granville和Brighouse等地的公寓，West Cambie的船屋；温东Champlain Heights、Downtown的West End……   　　其实好的Leasehold房屋也是很好卖的，比如靠近Point Grey中学，房龄44年，土地面积将近1万尺，成交价为124.9万也是9天时间就成交了。   　　所以这套44.9万的Leasehold独立屋可以说是相当划算了，你心动了吗？

　　在加拿大房屋价格最贵的城市温哥华和多伦多，年轻房屋业主没有房贷按揭的比例却是全国最高的，这一数据颇令人意外。 　　在温哥华市，25至34岁年龄段拥有房屋的年轻人中，有19%已经没有按揭负担。相比之下，全国房屋业主还清房贷的比例只有6.4%。 　　在多伦多，这一年龄段的年轻房屋业主无房贷的比例是11.7%，仅次于温哥华，居全国第二。   　　（Globe and Mail） 　　据Globe and Mail报道，上述数据是由西门菲莎大学（SFU）城市研究学教授Andy Yan通过编撰2016年人口普查数据获得的。这里统计的零房贷，不仅指房屋按揭贷款，也包括与房屋有关的任何贷款，如房屋净值信用额贷款（HELOC）。   　　温哥华的19%，相当于有2485名年轻的无房贷业主。在温哥华年轻业主中，只有8%拥有独立屋，但是在拥有独立屋的年轻业主中，有三分之一已经无房贷，他们拥有的独立屋中位数房价是250万加元。   　　考虑到温哥华的房价奇高，加上年轻人处于事业的起步阶段，上述数据看起来似乎有悖常理。Yan指出，这说明温哥华有一批富有的年轻屋主，与大量外部资金流入有关，这种财富差异与年龄无关。 　　西门菲莎大学公共政策学院的教授Josh Gordon则认为，温哥华有很多父母为孩子买房。这也与房价高有一定关系。在其他城市，父母不会也不需要这样做。值得一提的是，多伦多是年轻人拥有房屋比例第二高的城市，多伦多的房价也是全国第二高。 　　根据2016年的人口普查数据，温哥华所有年龄段人口中拥有房屋且无房贷的比例是47%，年龄越高，这一比例也越高。例如在65-74年龄群中，拥有房屋且无房贷的比例是73%。这一数据也高于全国平均比例69%。 　　Yan认为，这是正面的，但是值得关注的另一个数据是温哥华所有拥有房屋的年龄人比例低于全国水平，仅22%的年轻人有房，全国是48%。 　　由于房价太高，按揭贷款审核更严，温哥华有更多的年轻人可能一辈子都要租房。 　　Yan认为，年轻人还清房贷比例高，正是温哥华反常的另一个例证。这里的房价与收入不同步，是财富而非收入在推动价格。 　　卑诗大学人口和公共卫生学院教授Paul Kershaw进一步分析了这种现象。他说，首先，这里有更多获得海外收入的家庭，将财富存放在年轻成年子女身上，以便减少缴纳加拿大或海外税款；其次，许多年长的父母从房屋上获得巨额利润，用一部分帮助子女购房；第三，卑诗省吸引了大量与人口不成比例的超高净资产的年轻富人，他们可以迅速还清房贷。 　　地产经纪们也表示，过去五年，相当一部分年轻客人是使用家庭财富买房，与收入无关。比如，温西的父母将一套500万元的房屋出售，他们的子女就可以立即买下一套100万元的一居室公寓。而这是温哥华这个城市所特有的。Yan甚至这样总结：在温哥华，选对了父母，才是拥有房屋的捷径。

　　加拿大央行副行长本周对楼市发出新的警告，指出加拿大房地产市场虽然在央行加息和房贷按揭新规实施之后有所降温，但是仍然非常脆弱。 　　据路透新闻报道，央行副行长Carolyn Wilkins（下图，Globe and Mail）本周四表示，房地产市场潜在的问题不会一下子消失，因为这些问题已经积累了一段时日。 　　她在渥太华出席加拿大按揭和房屋公司（CMHC）的会议上指出，市场的脆弱性和漏洞已经减缓，但是仍然处于高位。   　　报道称，央行自2017年7月以来已经五次提高基准利率，目前央行正在密切关注加息对负债额高的人群有多大的影响。   　　与此同时，银行业也在密切关注加息的影响。帝银（ICBC）世界市场本周警告说，“已经有证据显示加息效应出现得要比过去几个周期更早，而且程度更剧烈。” 　　不仅如此，加息的效应也有可能令央行脱离未来加息的既定轨道。帝银资深经济师Royce Mendes在一份研究报告中指出，加息对汽车和房屋销售的影响最大，其他消费购物也各有影响。但是汽车业与房地产业目前占据经济的比重相当大。 　　(Globe and Mail/CIBC) 　　举例而言，央行的研究认为加息对汽车销售的影响在加息之后两年达到峰值，而此轮加息周期从首次加息算起，还有8个月才达到峰值，但是汽车销售增长已经转入负面。 　　此外，Mendes也指出，近期一些耐用商品如建筑材料、电器的销售放缓幅度大于其他零售销售，家俱销售虽然情况良好，但也能感受到房屋销售放缓的影响。 　　他认为，此轮加息的影响出现得更早也可能预示风暴会过去得更快。不过更有可能的是基于历史数据的模型会低估加息对本国家庭的影响，尤其是考虑到目前的高债务状况。 　　另外，Mendes表示，加息对楼市的影响不容易估量，因为除了加息，还有联邦按揭贷款新规、各省海外买家税等措施的影响。 　　但是信贷增长放缓已经更加明显，说明楼市已经受到加息的影响。他指出，任何货币政策的峰值影响出现在6个季度之后，而目前距离首次加息尚未到这个时间点，所以未来影响还会进一步显现。 　　加拿大央行将利率目标定在3%左右，目前业界正在预期央行是否会在今年12月或明年1月继续加息。

  2008年金融危机之后，全球经济出现了一道特殊景象，即在美联储QE印钞模式推动下，全球范围内产生了大量膨胀资产，全球楼市也正是那时由低谷渐渐进入盛宴模式。然而自2015年底，美联储突然退出QE，美元进入超罕见的加息通道。  截至目前，在近三年时间，美元已加息8次，而仅今年以来，美元就已加息3次，迹象表明，美联储或将于12月开启今年的第4次加息。美联储最近一次加息的政策声明最重要的变化是，有关美元“货币政策立场仍然宽松”的语句被整体删除，尽管近日美元提前“放水”的声音日益高涨，但鹰派预计是，美元加息或仍将持续至2020年。 那么，对于全球楼市盛宴又有怎样的影响呢？我们发现，全球至少二十个城市或正在进入房价大跌的“雷区”，膨胀美元制造的全球炒作级高房价庞氏骗局或正在被揭穿。 在美元基准利率不断上升过程中，美国固定资产贷款利率也不断上行，Mortgage Bankers  Association数据显示（如上图），美国30年期平均固定抵押贷款利率已升至5.17%。这是2009年9月以来的最高水平。一旦升至6%，这将是2008年12月的水平。而这一利率对应的美国楼市水平也处于历史上的低位（如下图）。 在美元利率和美国固定资产利率升息的带动之下，全球多个央行正在进入跟随美联储加息的通道中。据华尔街日报近期报道称，除中国央行例外，多家央行或进入追随美联储加息的时间。这意味着全球许多房地产的价格也将进入紧缩状态。还没有抛售变现的全球炒房客还要为此背负沉重的债务大山。 截至目前，巴林、沙特、阿联酋、印尼、印度、阿根廷、土耳其、英国央行纷纷开启了加息模式。欧洲央行稍早前宣布将于今年年底前结束购债，这为该央行2019年加息提供了更大可能。此外，迫于澳元今年以来已落为发达市场最差货币，澳大利亚央行或也将于2019年开始加息。 而过去被全球热钱大力光顾的澳大利亚和加拿大也都实行了固定资产贷款的严格审核举措。路透社近期报道称，  在美元加息压力下，过去依赖外国资本，本国债务风险加剧的泰国央行和韩国央行或也即将进入加息通道。与此同时，越南经济由于过度依赖美元贷款，尽管近年经济取得亮眼指数，但在美元加息的压力下，曾经火爆的越南经济或正在成为牺牲品，每况愈下的越南盾也为该国央行升息提供了依据。 说到底，过去高外债，低外储的经济体央行或都将不得不跟随美联储加息。这意味着过去单纯靠杠杆和外国投资者推高房，特别是那些非刚需、基本没有任何自住需求的全球多个城市楼市或即将遇冷。 以全球炒房客喜爱的英国伦敦楼市为例，早在今年1月，伦敦房价平均下滑至593396英镑（约合82万美元），这是自2009年8月以来伦敦房价出现的最大跌幅。而据LonRes的数据显示，今年第三季度，伦敦高端住宅市场挂牌出售的200万英镑以上的房屋数量同比下降25%，伦敦整体房市的降幅为19%。 另据Rightmove近日指出，与10月份相比，英国房价下跌了1.7%，为2012年以来的最大跌幅。房产析师Miles  Shipside认为，新卖家及其代理人正对市场力量做出反应，他们降低定价期望的时间比以往更快，在伦敦，买家购买能力愈发不足，南部以及高价地区市场趋冷。 再以美国楼市为例，随着十年期美债收益率的不断走高，全球大量投资者纷纷减持美债，这对美国楼市的负面影响也正放大。据美房地产经纪人协会报告，目前，有约90%的现房销量却出现意外大幅下降，跌入近三年来最低谷。 9月南加州新屋和成屋销售较去年同期同比下跌18%，创8年来最大单月降幅，也创2007年房贷危机以来最差9月行情。彭博援引Brown Harris  Stevens的报告称，在今年二季度时，纽约曼哈顿的二手公寓就以五年以来最大的折扣售出，在纽约，一周内就有800栋待售房屋降价销售，这在最近12年来实属首次。 就连巴菲特等美国富豪也正在清算美国一些城市的房产。据全美最大的房地产交易平台REDFIN近日称，巴菲特位于加州海滩的房屋直到打了7折之后才顺利售出。影星布鲁斯威利斯也紧跟其上，近日也以500万美元成交了一套自2011起其以1500万美元挂牌的豪宅。 与此同时，同样的景象或也正在加拿大和澳大利亚上演。比如，今年年上半年，加拿大多地高端独立物业销售急速下行，总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，超400万的豪宅销量暴降51%。同等住宅在温哥华销量也大跌47%。而据澳大利亚新闻网站近日援引研究机构Domain最新发布的一份报告指出，澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房价目前已经创下2008年以来最大的年度跌幅。瑞银的一项新分析得出结论认为，在深度衰退的情况下，澳大利亚的房价可能下跌30％。 事实上，不仅是发达市场，近年高度依赖外国投资者购买房产的越南胡志明市，印度孟买等东南亚和南亚多个城市房价也正受到全球资本收缩的冲击。 长期跟踪全球楼市，发现在美联储彻底结束宽松周期后，全球至少有20个城市的楼市存在无人居住，房价或将大跌的冰冷现实。它们分别是，美国的西雅图和纽约曼哈顿、英国的伦敦、加拿大的多伦多和温哥华、澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、瑞典的斯德哥尔摩、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市、菲律宾的马尼拉以及韩国首尔。

位于美国华盛顿特区的房利美(Fannie Mae)总部的一个广告牌被积雪包围。（视觉中国/图） 全文共8817字，阅读大约需要18分钟 2008年全球经济危机至今仍让人刻骨铭心，“史上最长繁荣期”的神话跌得粉碎。这场影响深远的危机源于经济发达地区一系列“黑天鹅”事件的叠加，欧盟和美国是危机最主要的策源地。在美国，次贷危机引发的金融海啸，将两家颇为神秘的公司——“房利美”“房地美”（合称“两房”）带入了公众视野。 时至今日，美国的房地产还是让人提心吊胆。2018年7月前后，美国局部地区房价下跌、销量下降，又引起了市场的紧张。次贷危机的阴影还在折磨着人们，无法忘怀。 十年之后，当初在众人唾骂声中轰然倒下的雷曼兄弟公司还挣扎在破产保护的泥沼中。而危机的真正源头，“两房”却大而不倒，围绕它们的争议与纷扰继续形成了巨大的漩涡。 1 两房危机前传 在真实的世界里，能够引起飓风的一定不是寻常的蝴蝶。两房的身世也堪称显赫，可谓带着高贵的“龙血”在“暴风”中降生的。 1930年代年，美国深陷大萧条的泥沼中。罗斯福政府上台后，试图以一系列干预措施以提振经济，令人眼花缭乱的立法、设立新的政府机构纷纷出台，史称“罗斯福新政”。其中，《1934年国家住房法案》颇为引人注目。该法案的目的是为了让住房和房贷更加“支付得起（affordable）”，这意味着住房相关的金融业务被纳入了政府的公共政策引导和管理——实际上是支持和鼓励。而在此前，美国的房地产金融在市场上并不算热门业务，主要是期末整付的短期抵押贷款，反映出金融机构的审慎态度。 1938年，根据上述法案，美国政府创设了“房利美”的前身——“华盛顿国家抵押贷款协会”。其后的三十年里，“房利美”及其前身垄断了二级按揭市场顺理成章——更确切地说，这个市场就是以“房利美”为核心的一整套机制催生的。 处于绝对垄断地位的公营机构总是走向死气沉沉的官僚化，“房利美”也不可能例外。为了提高经营效率，也为了吸引市场资金进入二级按揭市场，引入私人资本成为了改革的方向。1954年，经过专门的立法，“房利美”成为混合所有制企业。这样有限的改革既不能解决市场缺乏竞争的问题，也不能解决资金缺口，局面并未得到根本的改善。 1968年，林登·约翰逊总统对“房利美”为核心的整套机制进行全面改造，先是将房利美明确的政府职能部独立出来成立了另一家联邦企业吉利美。然后在1970年，“房利美”上市，实现了所谓的“私有化”。与此同时，为“私有化”以后的“房利美”打造了一个孪生兄弟房地美，以引入竞争机制。 两房并非普通的私营企业，而是与联邦政府的关系特殊的政府资助企业GSE（Government-Sponsored Enterprise）。联邦政府通过专门立法，赋予了GSE大量特权，诸如多项免税、联邦资金扶持等政策扶持，同时也保留了干预两房经营的权力。与吉利美那样的联邦企业不同，联邦政府并不对GSE提供任何明确担保，但是市场普遍认为GSE的行为后果会有联邦政府“兜底”。联邦政府对此采取了默许的态度，这就是所谓的“隐性担保”，这一边界模糊的设定是有意为之。如此一来，联邦政府甩掉了联邦企业的庞大支出与债务，又通过“隐形担保”为GSE增信，以吸引更多的市场资金进入房地产业。总之，这套体制巧妙地放大了GSE乃至整个房地产二级抵押市场的金融杠杆。 不过，1960、1970年代美国糟糕的经济状况并没有为两房的发展提供条件。高通胀、高赤字，导致美国市场的投资信心低落、投资吸引力低下，房地产市场规模有限，GSE也难有作为。 1970年代末，情况发生了变化。为了推动房地产业的发展，1977年卡特政府颁布《社区再投资法案》，要求银行们更多地给贫困地区发放房贷，银行的应对策略是，发起高风险抵押贷款，再通过二级按揭市场将贷款出售给两房以规避风险。 另一个重要的变化是布雷顿森林体系的崩溃，美元与黄金脱钩，改变了国际金融规则。货币发行失去了最后的锚定机制，各国政府竞相在货币发行量上“自我放飞”。大量货币刺激之下的“房地产繁荣”初露端倪，1970年代末开始美国房价开始迅速攀升，1975年1月，美国平均房价为39500美元。而到了1980年，平均房价已经上升到72400美元。 至此，形成次贷危机的基本要素已经准备就绪：宽松的货币发行量、推动房地产市场的政策导向以及GSE为核心的二级按揭市场平台。只需要一次泡沫飞扬的“繁荣”。 2 两房与华尔街 1989年里根击败吉米·卡特，共和党主政。这对两房绝非利好。 两房的GSE体制是历届民主党政府缔造的，共和党对此并不热衷。里根更是对GSE嗤之以鼻，在竞选阶段就讽刺过两房“这种看上去将在人世永存的企业越少越好”。在其执政初期，还因联邦利率快速上升，GSE短借长贷的投资业务利润下降，导致经营困难，甚至一度传出了“房地美”要破产的传闻。 里根政府对GSE的困境听之任之，任其自生自灭，迫使GSE调整了业务方向——这确实发挥了私营企业适应市场变化的优势。1981年，房利美发行了第一个抵押担保证券（Mortgage-Backed Security，简称MBS），开始了抵押担保业务：GSE从一级市场购买住房抵押贷款后，将其打包成为住房抵押贷款支持证劵MBS，然后出售给投资者。与投资业务模式不同的是，在抵押担保业务中，“两房”仅承担贷款的信用风险，并从中收取一定比例的担保费，而抵押贷款证劵的其他风险都由投资者承担。这一模式的好处显而易见，两房担保的债券并不计入资产负债表，风险审核更为灵活，资金周转率大大提高。 在当时的市场条件下，启动抵押担保业务并无不妥，先是为了应对高利率环境，后来随着里根时代的经济繁荣以及日本为首的海外投资大量进入美国房地产市场“买、买、买”，抵押担保业务的市场需求非常大。但是，这也埋下了日后的隐患——GSE的担保业务不同于正常的市场行为，其风险因政府“隐形担保”的存在导向了纳税人的钱包。 这时，华尔街的金融才子们开始开发GSE的巨大价值。华尔街的一代传奇彼得-林奇发现了二级按揭市场正在以“猪肉香肠流水线”式的方式批量操作房产抵押贷款，GSE在风口起舞。彼得-林奇多年重仓持有“两房”股票，正是GSE股票交易的丰厚利润书写了他的传奇——在其任职富达旗下的麦哲伦基金主管的13年间，资产从1800万美元增至140亿美元。 彼得-林奇并非个案，就在同一时期，巴菲特也大量持有房地美股票，可谓英雄所见略同。在这个黄金时代，华尔街与GSE结下了深厚关系。金融助推开足马力，房地产市场的成长更为强劲。 1990年1月美国中位数房价为125000美元，平均房价达到了151700美元。较之1980年，足足增长了一倍有余。美国住房抵押担保证券的市场规模达到数千亿美元，超过了历史悠久的钢铁业、煤矿业和石油业，而且这个规模巨大的市场基本被房利美和房地美垄断。 十年黄金成长期，恰恰是对GSE模式最没有兴趣的里根政府时代，其间看不到涉及“两房”、住房公共政策的频繁立法，几乎是个政府干预的空白期。 3 克林顿开启潘多拉魔盒 老布什对GSE也没有什么兴趣，延续了里根时代的放任态度。但是，他在任期最后阶段签署了体现民主党国会观点的《1992年住房和社区发展法》，这项法案规定了GSE被要求满足由住房和城市发展部（简称HUD）每年设置、国会通过的“负担得起的住房目标”（Affordable Housing Goals）。最初的年度目标是每个GSE购买按揭融资的住房单元总数的30%，打开了政府强制干预GSE经营的魔盒。 政府干预的大门一旦打开，就一发不可收拾。 接棒老布什的克林顿实施了罗斯福新政在繁荣时代的升级版本，政府主导干预市场以带动社会投资、大众消费，以刺激经济增长。显然，他也不会冷落罗斯福新政的遗产——GSE。 在政府的鼓励和默许下，GSE已经拆除了一道又一道风险防火墙，最后的防线只剩下回避高风险抵押贷款，也就是所谓次级贷款（简称次贷）。金融领域，术语的包装总是充满智慧，听上去“次级贷款”好像只是枯燥的信用评级，实际上却是向不合格的贷款人放贷，准确的表达应该是高风险的不合格贷款。这类贷款人既没有足够的抵押物，也没有稳定的经济来源，因此只能接受更高的贷款利率，更放大了贷款风险。GSE对涉及次贷业务缺乏兴趣。 但是，克林顿政府需要通过扩大次贷的发放以提高美国住房自有率指标，这是罗斯福以来历届民主党政府的宏图伟志。克林顿之前，美国的住房自有率始终稳定在65%。剩下的35%主要是中低收入家庭，其中又以民主党铁杆票仓的有色人种族群为主，而这一经济状况不佳的人群对次贷高度需求。出于政治理念和维护基本盘的现实考虑，克林顿政府放次贷出笼。 1995年，联邦政府的住宅与都市发展部（HUD）正式批准两房获得“负担得起的住房”的信贷，用于购买次级贷款。HUD的冲锋号可不只是吹给两房听的，这是把联邦政府支持次贷的信号传遍了市场。 克林顿政府达到了目的，而且大大好于预期。在他的任期美国人的住房自有率达到了80%，这简直是奇迹般的“进步”。可是，政府通过GSE对市场施加影响，降低了贷款审核的市场标准以满足政府制定的“负担得起”标准，造成的后果是让更多高风险的人群在高风险的区域贷款买更多的房产。这是不折不扣的房地产泡沫。 泡沫在小布什时代被戳破。克林顿末期，高科技行业的泡沫破裂，产业空心化的不祥之兆已经笼罩美国经济。 如果克林顿的继任者能够对复杂而危险的局面有充分的判断能力，当时的局面或可以挽救——但损失已经无法避免。可是，小布什总统肯定不是最佳人选。尽管2000年开始，对两房的潜在风险的公开警告不绝于耳，其中既有格林斯潘这样的重量级人物，也有媒体、专家的呼吁，甚至政府内部的财政部和HUD专家团队也有强大的反对声。但是，没有人采取实质性的措施阻止危机发生。 相反，小布什政府一度还打算效仿前任的做法，将GSE作为刺激经济的工具。老布什开始的法定配额被小布什政府一再提高，这也吸引了雷曼兄弟公司等华尔街投行进入了次贷市场。其中的逻辑很简单：既然GSE为了满足配额需要，不得不扩大对次贷的收购，那么这一领域的需求是有保障的。 可是，美国进入了加息周期。2002年，美国联邦利率是0.75%，经过17次加息，2005年联邦利率已经到达了5.25%，GSE面临了巨大的经营压力。在这种情况下，政府不断提高两房的法定配额、鼓励两房进入次贷市场，意图用强行扩大两房业务的方式，以缓解加息政策对房产业的冲击——这是负薪救火的愚策。 2007年，大清算开始了。随着房价下跌的地区越来越多，一部分次贷的止赎开始蔓延。4月2日，美国第二大次贷供应商新世纪金融公司（New Century Financial）宣告破产。这家在2007年初资产规模还超过17亿美元的次贷公司，在短短三个月内规模缩减到不足5500万美元——房利美是新世纪公司抵押贷款的最大买家，而噩梦才刚刚开始。 2008年，美国房价的跌幅已经达到了50%，次贷的止赎率大幅上升，所谓“住房基本需求”的泡沫被戳破了。这引发了大范围的金融震荡，史称“次贷危机”。投行进入次贷市场的“急先锋”雷曼兄弟公司风雨飘摇，噩耗连连。3月份开始雷曼的股价大跌，大规模裁员。6月份公布消息，二季度亏损28亿美元。这家华尔街排名第四的投行、百年老店面临破产，极大地吸引了公众的注意力。但是，业内人士都清楚，这次危机真正的暴风眼是GSE。 两房所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，占到了全美住房抵押贷款总额的一半。雷曼兄弟公司与他们相比，不过是巨龙身上的虱子。 4 2008：不情愿的拯救 2008年，时任美国联邦政府财政部长的保尔森将面临最痛苦的选择。保尔森本人是坚定的自由市场派，奉行“不干涉”原则。为人严谨、勤奋，而且决策迅速，尤其重视执行力——经常在决策下达两三个小时后，就开始打电话询问部下的执行情况。 对雷曼兄弟公司的处置，充分体现了保尔森果敢强硬的作风。5月份时，英国第三大银行巴克莱就打算收购雷曼，这一收购意向是以美国政府出手拯救雷曼为前提的。但是，保尔森根本没有考虑过动用政府的力量去拯救雷曼，导致巴克莱放弃了收购，雷曼兄弟公司终于在9月15日申请了破产保护。 但是，面对两房，保尔森犹豫了。他确实认真考虑过让两房自生自灭。尽管美国政府的“隐形担保”一直是GSE开展业务的基石，但是美国历届政府从未做出过明确担保承诺。拒绝拯救两房，并没有法律方面的风险。 “纳税人的风险敞口太大，两房必须消失”，曾是华盛顿非正式的共识。“这是一个摆脱不该存在的机构的机会。”前美联储主席保罗·沃尔克表示。华尔街面对愤怒的舆论疲于招架，影响政府决策的能力也受到削弱，并没有必须拯救的政治压力。 可是，任由两房“自由落体”的经济后果无法估量。对两房的政策优惠加速了瘟疫的蔓延。比如，共同基金持有单一股票的仓位不能超过5%——彼得-林奇的时代就是如此，但是到了2008年两房股票完全不受此限制，两房股票仓位超过80%的共同基金比比皆是。再如，资产担保业务的正常操作要求担保方至少要有被担保资产3%的资金保障，但是美国政府对GSE又开了小灶——两房不受这一限制，其担保业务的资金保障通常在被担保资产的1.5%左右。增强GSE流动性的特权，也增强了“毒资产”的传染性。没人能够说清，一旦两房破产，祸及的范围到底有多广。 可是，任由两房“自由落体”的经济后果无法估量。对两房的政策优惠加速了瘟疫的蔓延。比如，共同基金持有单一股票的仓位不能超过5%——彼得·林奇的时代就是如此，但是到了2008年两房股票完全不受此限制，两房股票仓位超过80%的共同基金比比皆是。再如，资产担保业务的正常操作要求担保方至少要有被担保资产3%的资金保障，但是美国政府对GSE又开了小灶——两房不受这一限制，其担保业务的资金保障通常在被担保资产的1.5%左右。增强GSE流动性的特权，也增强了“毒资产”的传染性。没人能够说清，一旦两房破产，祸及的范围到底有多广。 而两房庞大的体量，更是让人感到窒息。全美住房抵押贷款的“半边天”、持有和担保的资产5.3万亿美元，用“天塌地陷”来形容绝不过分。 如果这还不够致命，那么引发美债信用危机的风险是任何人都无法承受的。GSE的政府隐形担保如果崩溃，下一个怀疑对象将是美国国债，而美国国债背后则是一整套美元货币体系……大量持有GSE债券的海外投资者正在屏息凝神地注视着局势的发展，如果对他们造成债务违约，后果无法想象，可能对美国的信用与美元的信用造成灾难性的后果。 无论多么不情愿，保尔森最终不得不妥协。7月11日，《纽约时报》报道美国政府官员在考虑接管两房的计划，美国财政部也发布了公告证实该消息。保尔森试图以此稳定市场信心，以免真正拿出他的“火箭筒”。他没有料到的是，由于担心美国政府的干预会对市场投资者清场，造成了两房股票的恐慌性抛售。8月，房利美和房地美的股价较一年前跌去90%以上。政府的直接干预无法避免。该行动是“几十年来私人金融市场最彻底的政府干预措施之一”。 9月7日，联邦住房金融局（FHFA）主任詹姆斯·洛克哈特宣布，房利美和房地美将被置于FHFA的监管之下。 美国财政部向每家公司注资10亿美元，购买优先股。美国政府最高可向“两房”各注入1000亿美元。此外，财政部有权以“微不足道的价格”收购“两房”79.9%的普通股，如果这样做，那就不是“接管两房”，而是对两房国有化。 虽然预计每家1000亿美元的直接注资已经足够挽救两房——“花不了那么多钱”，不过保尔森还是宣布了提供短期贷款等备用措施，以稳定市场信心。 但保尔森的最终目标并非让两房起死回生，而是通过政府接管后逐步限制其规模，最终“杀死两房”——这是当时华盛顿的共识。 根据他的计划，每年减少每家公司的抵押贷款资产约10%，直到各自降到约2500亿美元。鲍尔森表示，他希望在更长的时间里，重塑美国的住房金融系统，抛弃“两房”这类政府资助企业的“不完善的业务模型”。如果有件事是华盛顿大多数人长久以来同意的话，那就是：两房得死。据说在华盛顿的政策圈子里，谈论恢复GSE甚至被认为是不礼貌的事情。 不过，最终决定将由下一届政府和国会做出。这年年底，随着奥巴马胜选，交接工作已经开始。 5 两房变得更大了 2009年，奥巴马上台。在他任期之初，延续了保尔森“杀死两房”的计划。2010年底，拯救两房已经花费超过1500亿美元，而FHFA估计还需要花纳税人2240亿到3600亿美元。2012年，奥巴马政府表示两房已陷入死亡螺旋，政府需保护纳税人免受额外损失。具体做法是：除少量保留资金外，每季度定期将两房利润清空，送交财政部。该保留资金在2013年时为30亿，并计划每年减少6亿，直到2018年时达到零——财政部说这样就可以逐渐终结两房。 可是，2012年9月起，两房却开始盈利了。到2014年，两房支付给美国财政部的利润已经超过之前为拯救两房的所有花费。据2018年房地美CEO在国会作证时宣称“已向纳税人退还了1124亿美元，比我们从美国财政部收到的资产增加了近60%”——拯救两房成为史上最有利可图的政府拯救企业项目。其实，GSE在奥巴马任内扭亏为盈并不意外。奥巴马政府长期奉行低利率、高国债的货币放水政策，十分有利于GSE的经营。而且，2008年后全球主要经济体为了应对国际金融危机，步调整齐地采取了宽松的货币政策。在此背景下，美国的资产依然是国际投资的热点，房价迅速回升。房价回升以及持续的低利率，GSE的收入增加是可以预见的。 奥巴马政府表示将两房问题的解决留给国会立法。虽然有多次试图立法的传闻，但是什么法案也没出现。众议院金融服务委员会主席、得克萨斯州共和党人杰布·亨萨林（Jeb Hensarling）希望完全放弃房利美和房地美，而一些民主党人认为应该加强而不是杀死他们。2014年时的一次立法努力中，立法者曾表示股东可能会一无所获。 在国会陷入僵局的同时，清空利润还在继续。数千名私人股东的愤怒越来越强烈，开始寻求司法途径解决。至今已经打了二十多起官司，无一胜诉。他们的诉求包括：政府清空利润是非法没收私有财产，政府所给的理由是撒谎等等。私人投资者指责政府撒谎是有充分依据的，有曝光的文件显示，奥巴马政府官员在2012年实施“清空利润”措施之前已经预知GSE即将盈利。 在这些私人投资者们身后还站着很多其他的支持者，既有学术界，也有非营利组织等等。很多人也意识到，GSE的利润一直被政府清空，就不可能形成公司资本。一旦发生新的危机，还是要靠政府拯救。继续把GSE与政府财政牢牢地捆绑，显然要冒着巨大的风险。批评者认为，奥巴马政府的第二个任期把GSE作为财政收入的来源，是以纳税人的长期风险为代价换取政府的短期利益。 更成问题的是，政府通过管制手段掠夺私人股东的利益，违背了美国社会长久以来的价值观。 在奥巴马任内“两房”到底发生了什么，现在还很难说清。数千份文件尚有待政府解封，这也是私人投资者发起诉讼的要求之一。但是，无论是发生了什么，肯定脱离了逐年缩减GSE资产、最终消灭或彻底与之脱钩的预定轨道。因为，两房的体量几乎没有变化，在房产抵押贷款市场的比例却更高了。2017年，两房已经占了市场上发起的贷款总数的70%，在次贷市场上更是大大“进步”，已经担保了超过一半的次级贷款，超过了次贷危机爆发前的规模。 就在这种政治上陷入不进不退的僵局、两房变成财政部提款机的状态中，奥巴马时代结束了。这个“烫山芋”交给了下一届总统，同时移交的还有创纪录的二十万亿美元的债务。 6 留给特朗普的两难选择 特朗普胜选给两房投资者带来了新的希望，他在竞选时誓言GSE彻底私有化，这也是“两房”私人投资者支持他的原因。 据报道，特朗普团队和两房投资者之间存在密切的关系。主要投资者约翰·保尔森（John Paulson）和布鲁斯·伯科维茨（Bruce Berkowitz）等为特朗普团队捐款，前者更成为特朗普过渡团队的顾问。特朗普任命的财政部长斯蒂文·姆努钦（Steven Mnunchin）与伯科维茨同在西尔斯控股（Sears Holdings Corp）董事会任职，更是力主“两房”彻底私有化的代表人物。一直批评政府对两房的立场的肯·布莱克维尔（Ken Blackwell）也是过渡团队成员。 特朗普当选之后，两房股票一度暴涨。房利美股价由2016年11月4日的1.69美元，一路涨到2017年2月3日的4.38美元。房地美的股价也大致是同样趋势。 但特朗普当选两年以来，两房的最终解决方案却迟迟没有出台。2018年2月，最高法院也表示拒绝卷入争夺两房利润的斗争。两房股价遭受重击，起起落落终于回到2016年大选前的水平。 斯蒂文·姆努钦在公开发言中表示税收改革和削减赤字是他面临的首要问题，这确实是合理的解释。但是，两房问题的敏感性和重要性必须慎重对待，导致处理方案迟迟不能出台，也是毋庸置疑的。 特朗普政府的选择项并不多，理论上有两个方向——国有化或彻底私有化。实际上，国有化是不可行的。十年前的保尔森拯救计划里安排了政府以象征性价格收购80%两房普通股的认购权，为国有化留下了路径。可是两房高达六万亿美元左右的债务、房屋抵押贷款市场的高风险让人望而却步。没有哪个总统敢于承担一夜之间美国政府债务增加六万亿美元的责任。奥巴马在2009年曾经在七个月内把美国国债上限提高了一万亿，已经造成了“美国政府债务危机”的普遍担忧。何况一次性增加六万亿之巨？因此，奥巴马宁可冒着各界质疑，以行政手段清空两房利润，也不敢实施国有化以名正言顺地拿走两房的全部利润。而特朗普更不可能如此。 似乎唯一的选项是私有化，却又谈何容易？毕竟，2008年之前，两房也是“私有化”的：在年景好的时候，私人投资者大把分红，而高管们更是频频传出巨额腐败的消息。美国公众不会容许GSE回到这种“私人赚钱，纳税人承担风险”的状态，但是美国房地产抵押贷款市场也难以承受失去政府担保的后果。美国公众已经高度依赖“长期固定利率”贷款的模式，没有GSE以政府信用做担保为银行、贷款公司“兜底”，这些金融机构不会发放这样高风险、低收益的贷款。如果失去了政府担保措施，超过十万亿美元的二级按揭贷款市场将会迅速萎缩，风险更高的次级贷款甚至会消失。 因此，即使特朗普、斯蒂文·姆努钦认定私有化是唯一的选项，也要制定相应的缓冲措施。从特朗普政府今年公开发布的相关报告看，在这次私有化方案中，将政府隐形担保明确化、显性化，尽量减少纳税人救助的风险是他们的主要考虑方向。即明确政府担保的责任，划清GSE的公共职能和企业职能。那么，很可能下一步就是把政府职能切分出来，按照当年设立吉利美的方式，单独设立一个体量有限、功能专一的国有企业，剩余部分彻底实现私有化，以逐步肢解的方式终结GSE。可是，无论如何缓冲炒作，美国房地产抵押贷款市场都无法避免剧烈的动荡。根本而言，这个庞大的市场本来就是在罗斯福新政后一系列政府干预长期培植起来的产物。就像高度依赖毒品的成瘾者身体极度羸弱，那么戒毒过程本身就是致命的冒险。 而只要这些GSE庞大的体量一日不减，隐性担保的危险就不能仅靠法律层面的明确规定来回避。很容易想象，当危机再度发生时，只要政治上有绝对必要，纳税人还是不得不“捏起鼻子”、勒紧腰带再次拯救。 不管特朗普政府如何谋划，美国迟早都会面临着同样的难题：怎样杀死巨人阿特拉斯的同时避免天塌地陷？

卑诗新民主党政府2018年推出一项楼市“辣招”，向300万元或以上豪宅开征“学校税”，遭不少业主狠批。不过，最新一项民意调查发现，占六成省民支持把税网进一步扩大至200万元物业，但反对向较低价房屋征税。 省政府推出学校税，向估值300万至400万元的房屋开征额外0.2%的学校税，而超过400万元的物业则须要缴付0.4%的学校税。 市场研究机构Research Co.11月22日星期四发表的民调结果显示，70%受访省民相信，省政府将会进一步向估值超过200万元的房屋开征学校税。同时，超过半数受访者更相信，未来会把税网扩大至100万元以上的房屋。 约六成（61%）受访省民支持政府向超过估价200万元的物业征税，但约五成不赞成向100万元至199万元的房屋征税。

根据当地城市设计博客UrbanYVR的一份报告，开发商Wesgroup已经在温哥华的Chi-chi煤港附近的1450 West Georgia Street展示了一座49层高的塔楼计划。 拟议的建筑物将取代位于West Georgia和Nicola Street交叉口的一座名为 Georgian Towers的老化租赁建筑。 如果获得批准，新建筑将是租赁和市场公寓住宅，包括162个出租单元，从一室公寓到三卧室单元，以及187套公寓，从一卧室到三卧室住宅。该计划还要求在单层裙楼中提供约3,000平方英尺的高档零售空间。 根据UrbanYVR，设施包括一个带景观和水景的公共广场，以及位于零售裙楼上方的二楼屋顶花园，包括一个户外瑜伽馆和公共休息区。该设计还包括一个21楼的户外休闲空间，包括一个户外火桌，烧烤和公共餐桌。 项目建筑师Yamamoto Architecture的设计理念是：“城市现在所处的塔楼的增长曾经是常绿树林。在开发我们的设计时，我们向当地的杉树寻求灵感，并以不同的方式思考如何形成合适的建筑和结构。“ 该场地位于一系列高端住宅楼内，计划用于West Georgia和 Alberni Streets的1400和1500个街区。这些包括Bosa Properties由Ole Scheeren批准的42层“Jenga”塔，Landa Properties批准的双石玻璃塔和Westbank弯曲的1550 Alberni by Kengo Kuma。     （温哥华天空Frank编译）

根据11月21日发布的一项新的城市发展研究所（UDI）调查显示，如果要实施经常提出的“空置控制”机制，将有超过12,000个正在开发的新租赁单位面临被取消的风险。 空置控制（Vacancy Control）是一种与单位而非个人租户相关的租金控制形式。这意味着房东可以限制他们可以在租赁之间提高租金。截至2019年，租金管制已限制在通货膨胀率上，定为2.5％，这意味着卑诗省房东只能提高租户2.5％的租金。 然而，目前业主可能会在租赁租约之间提高他们希望的租金，这促使人们要求空置控制系统将租金增加上限与该单位联系起来。租户的权利拥护者，如温哥华的COPE委员Jean Swanson认为，空缺控制对于防止翻新和阻止房东在租约之间增加租金至关重要。 卑诗省正在听取这些担忧。租赁住房专题组将于11月30日发布其对租赁法的下一组建议修改。即将发生变化的可能性促使UDI向其成员调查空缺控制的结果。 UDI发现，英国公共汽车公司的30家主要出租房屋建筑商强烈反对引入“空置控制”而不是因为担心这会使建设新项目变得不可行，从而大大减少了供应。受访者报告目前正在开发19,972套出租房屋，调查发现，如果实施空置控制，其中有12,631个将面临延误或彻底取消的风险。 UDI说，这将降低已经很低的空置率，该省在全省的一些社区中低于1％。 UDI太平洋地区总裁兼首席执行官安妮麦克马林说：“卑诗省人迫切需要更多出租房屋。” “出租房屋建筑商同意空置控制将成为出租房屋建筑的丧钟。现在不是新限制可能导致不列颠哥伦比亚省社区取消重要出租房屋项目的时候了。“ 根据UDI的说法，除了使新项目在经济上不可行之外，限制租约之间租金价格上涨的空置控制可能导致单位和建筑物无法正常维护。麦克马林补充说：“如果严格限制租金，建筑业主将无法负担升级电梯，新电器或更换地毯的费用。建筑物将失修，这不是卑诗省人所应得的。“ 新兴地区需要出租房屋 调查发布于Surrey新建的146单元租赁大楼FUSION的开幕当天，该大楼是素里30多年来首个专门建造的租赁大楼。开发商WestStone Group的销售和营销总监Janai York表示，现在比以往任何时候都需要新的专用租赁住房。 约克告诉Glacier Media，“特别是在新兴地区，比如在Furre所在的素里技术区，有很多公司搬进来并提供就业机会，很多人都从这个地区以外的地方搬进来。他们可能不想立即购买，您必须提供租赁选项。在FUSION，我们有一些人从周围的区域过来，从事当地工作加拿大皇家骑警官员和护士。“ 约克说，新的租赁项目取决于在建筑物的整个生命周期中的财务可行性。 “作为一名开发人员，我们始终关注项目的可行性，以评估项目的类型，无论是混合用途，租赁还是市场公寓。当我们开始考虑无法跟上维护成本的长期影响时，突然之间租赁的可行性会发生变化，因为风险更大。那么你必须决定不这样做，或许做一个转售市场的建筑。我们必须考虑所有这些因素。“ UDI调查还询问其成员还有哪些因素阻碍了新租赁公寓的建设。回应包括快速上涨的建筑成本，增加的利率和税收，以及冗长的市政审批程序。 SFU Beedie商学院金融学教授安德烈•巴甫洛夫博士说：“我们需要消除无数政府增加供应的障碍。租金控制目前感觉良好，但从长远来看，包括租房者在内的所有人都受到伤害。“     （温哥华天空Frank编译）

据HuffPost Canada报道，国家银行NBF（National Bank Financial）的经济学家Jocelyn Paquet在最近的一份报告中指出，毫无疑问，所谓的“财富效应”（wealth effect）实际上是一柄双刃剑，无论对消费者个人，还是对整个国家的经济既可能有正面效应，有时候也可能产生负面影响。 如果放到房地产业，“财富效应”影响明显：也就是当房价越升越高时，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富，于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面，促进了消费，增加了就业，也推动了整个国家经济的发展。 Paquet指出，几乎无可争辩的是，“财富效应”在加拿大近年来强劲的经济增长中发挥了重要作用。这就难怪自从2007年以来，加拿大在G7国家中经济增长最快，其动力除了消费之外，也与房价一路飙升不无关系。 但是，一旦房市趋冷，房价急降，业主们的房子不再那么值钱的时候，在“财富效应”影响下，加拿大人就感觉自己突然变穷了，不仅消费信心大挫不敢再花钱用于其它方面的消费，也会对整个经济产生负面的连锁效应。 这位经济学家说，从现在的情况来看，由于加拿大房地产市场下行，“财富效应”好像开始从正面走向负面，受影响的可能不止是业主们，甚至有可能伤害到整个经济。 根据国家银行上周发布的房价指数报告，全国26个大中城市中，只有5个城市正处于高峰值，包括蒙特利尔和安省的4个城市，也就是京士顿，基奇纳，圣凯琳斯和温莎，另外21个城市的房价指数均从高峰值下滑： 显而易见，在这种背景下，所谓的“财富效应”就从它正面和积极的作用走向反面，或是负面，而且对国家经济而言，可能引致一连串的不良反应： 如前所述，当房价越跌越厉害时，房子也就不再像以往那么值钱，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越穷，好像从富豪一夜之间变成穷光蛋，于是消费信心大挫，出手小气，不敢再花钱用于其它方面的消费。 众所周知，房地产是一个关联度非常高的产业，一旦房市下行，消费支出大减，就会给其它很多相关行业带来压力，就业增长也会随之放缓。而就业增长放缓，失业者增加，不仅会使得贷款减少，甚至让不少身背按揭的业主还不起房贷。随之而来的，就是通过房屋资产净值信用（HELOC）贷款的人也会急剧减少，这无疑对整个银行和金融系统带来巨大压力。 以上分析难免抽象，也无定量概念。信用评级机构穆迪（Moody）在最近的一个专题分析中比较形象地用定量方法说明了所谓的“财富效应”： 穆迪的分析说，当房市发热房价上升时，业主们每感觉其所拥有的财富增加1元，就会刺激他们额外多支出或多消费4.5分钱。反过来也是同一道理：当房市变冷房价下跌时，业主们每感觉其所财富减少1元，相应就会迫使他们额外减少支出或消费4.5分钱。 目前GTA地区各类房屋均价为$730,000左右，根据上述假设，若房价每跌$50,000时，那么普通业主每年的消费支出就会相应减少$50,000@4.5分=$2,250元。一个普通家庭尚且如此，若用这个数字（$2,250元）乘以GTA地区有屋的业主，那就是个非常大的数字。若放大到全加拿大，乘以成千上万有屋的家庭，那就是一个天文数字了。 由此可见房价下跌以及“财富效应”会对本国经济带来怎样的影响及后果。 不过国家银行的经济学家Paquet指出，虽然加拿大多数城市房价从最高峰下滑，但这并不意味着大跌，更不可能出现断崖式的房价崩溃。此外，从最新数据来看，尽管国内零售支出开始出现疲软迹象，但尚未出现消费大幅缩水的现象。 根据国家银行的预测，加拿大全国的消费年增长会有所下降，从2017年的3.5%减至今年的2.2%，明年还会进一步减至2.1%。但加拿大经济也有光明且令人鼓舞的方面，就是贸易增长迅速。国家银行预期贸易增长会从去年的1.1%升至明年的4.6%。

在每一年的年末，经济学家都会对接下来一年的楼市做出预测。虽然这些做出预测人们都是行业内的专家，但是他们做出的预测有些时候，与现实依旧存在偏差。 在2018年，这些预测就与事实出现了很大的区别： 误判一：加拿大GDP增长会因为楼市的冷淡而放缓 在2017年12月，经济学家Desjardins的团队预测，由于住宅投资的下降，加拿大的GDP增长也将放缓。Desjardins的团队预测安大略的实际GDP增长率会下降到2.3%，而加拿大的经济增长率会下降到2.3%，在2019年，下降到2.1%。 实际上，加拿大的经济增长速率要比预测结果还要缓慢：经济学家Paul Ashworth目前的预测为，加拿大2018年的GDP增长大约在1.7%左右，而在2019年，GDP的增长将只有1.3%。Ashworth预测，房屋市场影响到了消费与住宅投资。当然，这与楼市到底有多少关系，目前尚且没有定论。 误判二：多伦多房市将会继续挣扎 2017年12月，TD高级经济学家Michael Dolega与Rishi Sondhi预测多伦多的房市在2018年会继续挣扎。由于贷款更加困难，房市将不会有太大的利好。 不过，现实情况是，在下半年的几个月内，房市已经开始有回暖的迹象。在10月份，房屋成交量已经上升了6%。来自于多伦多地产委员会（Toronto Real Estate Board）的Jason Mercer虽然针对贷款的压力测试使得多伦多楼市的成交量比2016年顶峰时期要低，但是在多伦多，许多家庭依旧认为拥有自己的住房是一项质量很高的长期投资。 在2018年第三季度，大多伦多地区的房价整体上升1.3%。Royal LePage的CEO Phil Soper表示，GTA地区的人口增长强劲，这将导致大多伦多地区的房屋价格持续上升。随着许多家庭购买新住房，这使得这一地区的房屋供给有压力。 误判三：魁北克楼市将会不温不火 CMHC的首席经济学家Bob Dugan去年认为，多伦多温哥华等市场会有价格过高的问题，但魁北克的楼市将会相对安静。 Dugan认为，卡尔加里、埃德蒙顿等地的房屋价格偏高，而曼尼托巴、魁北克、以及大西洋省份的房市将会有较小的波动。 不过事实上，蒙特利尔的房市成为了2018年的一匹黑马。蒙特利尔的房市连续数月有成交量与价格的增长。CMHC认为，蒙特利尔的二手房市场可能会出现火热的情况。 在10月份，蒙特利尔挂牌出售的房屋数量下降了17%，这使得Condo公寓的中位数价格上涨4%，涨至26万5000元。仅仅一年，蒙特利尔的condo市场就从一个买方市场变成了一个卖方市场。

卑诗省政府表示，虽然已经看到了应对房地产危机的政策取得的积极成果，但还有很长的路要走。 住房部长Selina Robinson表示，政府正在看到一些高端房价开始下跌。   Robinson周日接受采访时说：“现在我们得到了投机和空房税，所以我们需要做的部分就是监控它所带来的影响并继续看它的作用。” 但西蒙弗雷泽大学城市项目主任Andy Yan表示，虽然非常昂贵的房屋开始显示价格下降，但这些下降还没有影响到中低层单位。 “16个月对于了解这些政策是成功还是失败还为时过早，”Yan说，他指的是新民主党少数党政府执政的大致时间。 “但市场的疲软和市场的降温肯定会发生。” 他说尽管房地产市场疲软，但对于中低收入家庭来说，房屋所有权仍然遥不可及。 为了解决这个问题，省政府将在未来10年内投资70亿元购买经济适用房，并制定了一项提高可负担性的30点住房计划。 但是，Yan说政府发布的一些公告，只是公告而已。 “他们还不是实际挖地的铲子，”他说。 虽然有一些实际的建设正在进行，但他表示，在承诺采取人们可以迁入的房屋之前，还需要几年的时间。 他说：“需要将供需政策结合起来才能让我们摆脱住房危机的困境。”     （温哥华天空Frank编译）

如果你正在考虑在圣诞愿望清单上加一个换个新住处，那么这个愿望实现可能还是有点难度，因为加拿大各地的房租仍然居高不下。 根据Padmapper的数据，本月加拿大15个城市的平均房租出现上涨趋势，其中5个城市下降，4个城市持平。 而加拿大的前五的价格排名同上个月一样。     多伦多的房租依然占据了加拿大的榜首，尽管一间卧室的租金下降了0.4%，降至2220加拿大元，两间卧室的租金依然保持在2830加拿大元的水平。   紧随其后的就是温哥华了，一间卧室的租金上涨了 0.5%，涨到了2110加拿大元，但是两间卧室的租金下降了5.1%，目前是3160加拿大元。   紧接着排在第三的是卑诗省的本拿比，一间卧室的租金与十月的价格同步，仍然是1580加拿大元，但是两间卧室的租金下降了2.2%，也就是2250加拿大元。   接着租金排名第四的是蒙特利尔市，一间卧室和两件卧室的价格都与上个月保持一致，分别是1430加拿大元和1820加拿大元。   排名第五的是安大略省的巴里，一间卧室的房租增加了1.5%至1380加拿大元，两间卧室的房租与10月齐平为1480加拿大元。   卑诗省的基隆拿房租价格变化最大，一间卧室的房租增长到了1280加拿大元，两间卧室的房租一下增长了3.2%至1600加拿大元。   说了涨得最快的，接下来就是跌幅最大的，卑诗省的阿博茨福德经历了最大的月跌幅，一间卧室租金价格下跌5.3%跌倒了900加拿大元，两间卧室的租金价格下跌了1.9%，跌到了1060加拿大元。   在安大略的温莎，最便宜的房租之战再次打响。在那里，你可以以每月710加元的价格租到一间一居室的套房。 来看一下整体的租金图吧：  

加拿大的楼市涨幅曾经羡煞许多发达国家，但随后的楼市限制措施和利率升高让暴涨过后的楼市胆战心惊。但从近期数据看，加国的楼市似乎有了企稳迹象。 据加拿大房地产协会数据（CREA），房屋销售在经历了连续第二个月下滑后，加拿大全国10月基准房价指数较去年同期涨幅2.3%。该国房价指数在去年年中触及高点后，开始出现横盘调整和小幅回落，同比增幅也逐渐收窄。 从2009年房价开始疯涨以来，截至2017年的8年间，加拿大房价上涨80%。 在最热门的多伦多和温哥华两个城市，同比涨幅也放缓至全国平均水平附近。 10月多伦多房产局发布的数据显示，大多伦多地区的房屋基准价格为76.63万加元，同比涨幅放缓至2.64%。 而另一大热门城市温哥华的房价增幅也出现了较明显的软着陆迹象。10月的大温哥华地区房价指数同比涨幅收缩至1%，较上月环比下跌0.8%。 自去年中旬，温哥华房价逐渐达到顶部区域。在维持了数月的价格高位之后，于今年5月开始逐步回落。 为了抑制房价过快上涨，温哥华采取了一系列楼市新政。包括今年秋天开始征收0.5%的投机税，至明年出就将增至2%；还有对海外买家购房征税20%，抑制外国投机客扰乱温哥华楼市。 自今年2月起，温哥华还将300万加元以上的房屋转让税从3%提升至5%；温哥华所在的英属哥伦比亚省政府还强制登记公寓楼花买家的档案，从而了解到炒作的投机客来自哪里。 此外，为杜绝影子房东的现象，英属哥伦比亚省正跟踪房屋的实际受益业主，土地登记注册部（Land Title and Survey Authority）会收集更多房屋转让的信息。由省府设立的所有房屋受益业主的登记册将对外公开，这些信息也将与税务局和警方分享，确保业主守法。 通过一系列政策的制定，加拿大楼市，尤其是热点城市的楼市成功实现了软着陆，如政策制定者希望的那样，在不引发楼市崩盘的情况下，让其降温后实现软着陆。 周四在接受彭博社采访时，加拿大皇家银行全球资产管理公司驻多伦多的首席经济学家Eric Lascelles表示，这是一个相当不错的选择，既能避免过热，又能避免萧条。政策的变化有效地给房地产市场降了温。 加拿大帝国商业银行副首席经济学家Benjamin Tal对彭博社表示，总体而言，药物（政策）是有效的。目前正在进行某种着陆，不知道它会有多软，但是并没有处于想象中的自由落体状态。

随着BC省和安省开征外国买家税，中国买家购房意愿有所下降。但是当中国买家开始适应了15%的税后，又开始重新奔赴加拿大。 居外网首席执行官Carrie Law表示，考虑到加拿大已经对外国买家实施了诸多限制，所以预计从今年年中至2019年年底这一年半的时间里，不太会再增收任何税费。当海外买家渐渐适应了政策后，便可能会再度涌进多伦多。 Carrie Law表示，受海外买家税的限制，一些中国背景的买家开始转移到其他城市，例如蒙特利尔、卡尔加里和渥太华。然而，多伦多同蒙特利尔相比，仍具备很大优势，例如说英语、教育系统，以及良好的就业市场等。所以推动多伦多房市需求的因素不会消失。随着政府不再出台更多的限制外国人购房的政策，大量海外买家可能会再度将目光转向这里。 居外网在房产开发商中国买家营销展望报告中指出，2017年间，中国买家购买了12亿加元的加拿大住宅，以多伦多平均房价80万计算，等于1450套房子被中国买家买走。 2017年5月，在安省政府4月21日推出16招冷却楼市政策后，有发展商把多伦多市中心央街一个楼盘的广告做到了香港报纸上，声称向前30名买家送海外买家置业税和首年包租保证。 最近一份以加拿大及美国发展商为对象的调查显示，中国买家占了销售额的10%，有助楼花项目得以动工。 调查还发现，加拿大有13%的发展商聘用了懂国语的人加入销售团队，至于美国，这个份额更高至47%。不过，在所有的受访发展商之中，只有一间公司的销售团队有说广东话的人员。这也从一个侧面反映出目前发展商针对的销售对象以中国大陆人为主。

    近期全国新屋市场价格由渥太华和安省伦敦市领涨，表现明显比大金马蹄区及温哥华出色。     加拿大统计局表示，全国9月份新屋价格指数单月持平，年计增长也缩细至2010年1月以来的最低幅度0.2%。   　　多伦多新低幢住宅屋价回软。 　 　　这个指数覆盖27个人口普查区，反映新的独立屋、半独立屋、城市屋及排屋的销售合约价格，并不包括共管柏文。   　　这些密度较低住宅的屋价走势放缓。根据统计局，第三季最后一个月，多至20个地区的单月屋价指数不是回落便是维持不变。   　　这个联邦政府部门在报告中解释，房贷利率上升及规例收紧，导致各地新屋需求下跌。 　　不过，安省渥太华-贾汀诺及伦敦表现出众，比温哥华及满地可等主要市场还胜一筹，成为新屋市场焦点。 　　根据该屋价格指数，9月期间伦敦单月升幅0.5%，全国最高，比温哥华还要高出0.1百分点。   　　年计增长则由渥太华-贾汀诺以5.1%领涨，伦敦及满地可分别录得3.8%及3%的升幅而排次高及第三高之位。   　　值得留意的是，近年二手楼市炽热的咸美顿单月下跌0.4%，与圣约翰斯一起全国包尾。报告引述建筑商称，市况不利是这些市场价格回落的主要原因。统计局指出，其实多伦多及邻近大金马蹄区的新屋价格大致变动轻微。资料显示，多伦多年计下跌了1.2%，若与8月相比，则没有变动。

　　温哥华新一届市议会的市议员认为前朝未曾足够谘询便通过容许独立屋用地可建孖屋的修例，俗称"孖屋附例"(Duplex Bylaw)，而现届议员有意"快速"推翻该项只实施半个月的新例，但遭到提醒要推翻该修例也应先进行适当的公众谘询，否则变相自打嘴巴，给人"闭门造车"感觉，即使不寻常地跳过谘询，最快亦只能在明年2月公听后投票推翻。市议会最后同意，指示市府职员在下月中提交有更多资料的报告。另外，自孖屋附例实施半个月以来，一共收到3宗申请。   孖屋附例适用于大部分独立屋用地，只有红色区域不适用。（资料图片）     　　温市无党派协会(NPA)市议员哈德威克(Colleen Hardwick)提出"重新考虑"孖屋附例的动议来试图推翻它，但经过连日讨论及最后遭另一议员质疑及提出修改后，唯一投反对票者却是哈德威克本人。     　　她指，孖屋附例就如一个由前朝遗下的烦恼，她称自己不是反对孖屋，但关注到前朝未有进行足够的谘询便通过该修例。她日前提出的动议想市府职员快速提交报告，包括取消孖屋附例的附例草拟条文，若此后获得通过，草案便可在下月中经议会投票去进行公听。     　　不过，市府高级职员则提醒市议员，他们现在不能就撤销孖屋附例而进行投票，因为孖屋附例已获通过，当市议会就改例作出决定前，按例需先进行公听。     　　温市首席规划师凯利(Gil Kelley)指出，有关推翻的过程并不容易，同时也无法迅速做到。     　　他指，孖屋附例在今年9月获通过前，已进行了4个月的程序，有4名市府规划师及来自法律、工程和建筑部门职员的研究，所花的职员时间大约价值20万元至30万元。     　　他并提醒，要撤销附例便会将职员原本用来研究制定全市发展规划(city-wide plan)的工作时间分薄；该计划是指一份市议会日前通过，要制定一套处理温市多方问题，如房屋可负担、交通及增加密度等的全面计划。     　　凯利续指，新的公听仍会使居民及有兴趣建孖屋的民众感到混乱。     　　温市市政经理约翰斯顿(Sandhu Johnston)强调，当温市人员拦下全面计划及可负担房屋的工作，而改去进行跟之前一样的公众谘询，但方向改成撤销孖屋附例，这需要更长时间和更来的资源。     　　哈德威克后来指，并不是要进行全套的谘询，"我们需要一个公听会可迅速地废除那会影响市的分区条例(孖屋附例)。"她又问凯利能否最快在60天内去废除该附例。     　　凯利回答指，若果市议会想那样，职员可就此最快在明年2月中进行公听会，"但这便会将公众谘询程序，一个我们一般会做的程序跳过。"他提醒说，那是不寻常的做法，"至于那风险，在部分人眼中则是没有谘询下去办，你必须明白那风险。"     　　他指9月孖屋附例通过前，市府进行了逾一年的谘询，属10年房屋策略内，公众就如何将低密度社区的增加其密度而进行过讨论，若果按哈德威克的动议快迅废除孖屋附例，"我们就如什么都无做。"     　　另一政党OneCity Vanouver市议员博伊尔(Christine Boyle)此刻便质问："容我搞清楚一点，上述就废除(孖屋附例)的建议是否要少做谘询吗？但原本不就是因欠缺有意义及足够的谘询而抨击(孖屋附例)吗？"     　　她认为，市议会此举反而会被指控，谘询不是真的为了探讨民众为何反对孖屋；因此她提出修改哈德威克的动议，改成指示职员于12月中重返市议会时提交更多资料，届时职员仍会提交有关推翻孖屋附例的另一新附例的草拟内容。     　　绿党市议员卡尔(Adriane Carr)认为，现时可使市议员到12月再开会时能够进行更全面的辩论。     　　博伊尔的修改动议中亦指示职员就废除孖屋提供更多资料，包括所需进行谘询的开支，以及其在时间限制上的影响和对全面计划有何影响。     　　孖屋附例已在10月30日引入实施，温市府对本报指出，到目前为止，温市府已收到3份独立屋地兴建孖屋的申请，而只要附例未改，独立屋的业者仍可继续向市府提出申请。  

　　中国投资客被认为是多伦多和温哥华房价高企的一个驱动因素，而现在，他们又把目光瞄准了加拿大另一个城市：卡尔加里。 　　据中国大型房地产网站居外网的数据显示，中国买家在卡城的询盘量过去一年大幅飙升。 　　同时卡城一些地产经纪也表示，来自中国的买家是他们的主要销售对象。不过当地地产局称中国投资客还没有对该市的房屋销售产生决定性影响。 　　（LEAH HENNEL / POSTMEDIA） 　　看房者一年增加两倍 　　居外网行政总裁Carrie Law表示，中国买家对卡尔加里的关注已经明显高于以往。今年第三季度的询盘量比第二季度增加了50%，比去年同期增加了200%。   　　她说，对于中国买家来说，卡尔加里综合了加拿大的所有精华：环境好，宜居、有好的学校、国际航班也多。“卡尔加里是一个新兴的城市，拥有良好的发展前景和完善的教育设施，同时交通也不拥堵。”   　　中国买家多数用来自住 　　居外网的数据表明，这些中国买家中炒房者并不多，73%的购房者表示买房是用来自住的。许多人是为了让孩子入读加拿大的学校。 　　“他们都认为中国的教育压力太大，想给孩子一个培养个性发展的教育环境，而不是注重考试技能。” 　　卡城地产经纪Jessica Chan说，居外网的数据与她的经验相符。她代理销售的30多套独立屋和公寓，买家都来自中国，他们买房子都要在好的学区。 　　北京PCI高管搜寻顾问公司的Paul Lien早在2002年在温哥华买了一间公寓。他的两个孩子已经是加拿大公民，目前在卡城工作，儿子近期在卡城买了三套小公寓。他说：“买公寓是一种加强型储蓄。” 　　Lien说，这里的房价相对多伦多和温哥华便宜，还有很大升值空间。另外，阿省政府更加欢迎投资。 　　卡城知名地产商Len Wong说，中国买家多数是中产人士，自住为主。 　　“很多人在网上看房，买房时选的都是亚裔集中的区域，如Country Hills和West Hills。”他说，寻找投资物业的人士认为卡城的房价非常好，但他认为中期升值潜力不如加拿大其他城市，蒙特利尔在过去一年半期间，房价和升值潜力综合力最佳。 　　地产局：只是传闻尚无数据支持 　　不过，卡尔加里地产局（CREB）经济师Ann-Marie Lurie表示，该局并没有海外买家的数据，虽然大家都在说中国买家来了，但是在销售数据上并没有体现。卡城10月房价按年下跌了2.9%，至$426,300元，是连续五个月下跌。她认为销售低迷与失业率高有关。今年9月卡尔加里的失业率达8.2%，而今年4月更是高达9.3%，是全国失业率最高的城市。

安省财长费德利(Vic Fedeli)本周公布了福特政府的首份经济报告，提出多项新政，包括改善住房供应计划，其中取消租金涨幅限制的新政受到地产界的关注。   长达155页的报告文件题为《为人民的计划》(A Plan for the People)。其中提到，安省住房供应已经无法满足需求，尤其是在大多伦多地区(GTA)，这导致房价和租金上涨。为此，安省市政事务与住房厅计划于明年春季启动一个“住房供应行动计划”，将于未来18个月推出。 这个行动计划的具体内容并未公布，政府只表示，会侧重增加住房供应，解决房屋开发面临的种种障碍。 而在租金方面则有更明确的说法，政府宣布，由于市场需要更多出租单位，新建出租单位的租金涨幅将不再受限制。政府希望此举可以鼓励开发商兴建更多可负担的住房。 安省前自由党韦恩政府于2017年4月提出租金涨幅限制，规定每年租金涨幅不得超过通胀，2017年房租允许的涨幅是1.8%。(查看最新出租房源)     据报道，福特政府取消租金涨幅限制的最新政策，只是针对新建的，首次出租的单位，并且于11月15日即开始实行。而正在出租的单位，其租金涨幅仍然受到限制。 政府的报告也提到计划取消前安省自由党政府的开发收费退款(Development Charges Rebate)项目。 该项目是为开发建设出租住房的开发商提供退款。福特政府称这个项目“成本高，成效低”，取消后估计未来四年可以省下1亿元。   安省房地产协会CEO胡达克(Tim Hudak)对福特政府的新政表示欢迎，期待在该协会的建议下，政府提出解决方案例如加快审批时间、兴建更多中等住房等，让更多省民实现拥有住房的梦想。 住房专家：新政不解决住房危机 不过，多伦多星报的报道指出，租客和房屋专家认为，新建出租屋取消租金涨幅限制，意味着未来住房成本更高，而近期多伦多房屋空置率过低的问题也未必能够马上得到缓解。     Graydon Hall租客协会代表了多伦多Don Mills Rd.和Hwy401附近三栋高楼，1000个单位的租客。该协会主席Rob Field指出，政府此举有意鼓励建造更多新楼，但是未来受租金涨幅限制的出租单位只会越来越少。 报道称，去年一些开发商因为租金涨幅限制的规定取消了出租公寓开发计划，但是目前公寓开发已经回暖。根据多伦多出租市场分析公司Urbanation Inc.的数据，目前多伦多在建出租单位有12,000间，另有40,000间计划兴建。 多伦多大学教授David Hulchanski指出，开发商取消计划不是因为租金涨幅限制，而是政府停止补贴。他认为市场真正的问题在于房屋一旦出现空置，房东可以对新租客索要任意高的租金。“实际上是鼓励房东赶走租客。” 新民主党领袖霍沃斯则指出，“取消租金涨幅控制，是保障了开发商可以收更高的租金。” 据悉，今年10月GTA地区一居室平均租金已达$2,056元，年涨幅达11%。两居室租金$2,810元，年涨幅9%。