地产

　　据Huffpost报道，随着销售开始下降，加拿大的住房市场放缓，现在这种颓势正在扩展到住宅建设领域。 　　因为加拿大的利率上升，新的抵押贷款规则收紧以及住房负担能力处于历史低位，加拿大的房屋销售低迷，加拿大的地产开发商为应对这种态势，最近几个月的房屋开工数已急剧下降。 　　但其实这个时机不对：加拿大的人口增长正在加速，现在我们可能面临建设不足，无法满足住房需求的局面。   　　根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）周二公布的数据，9月份新建住房年化开工量下降至188,700，是近两年以来的最低水平。比6月份的245,000下降了23％。   　　CIBC经济学家Royce Mendes在一份客户报告中写道：“建筑业放缓是随着更严格的抵押贷款规则和更高的利率而发生。” 　　卑诗省和阿尔伯塔省的房屋销售急剧下降，两省的房屋开工量分别下降了43.3％和34.8％。加拿大中部省份呈现出相反的趋势，住房开工量分别增长21.3％和15.4％。 　　虽然数据每月都在大幅波动，但这种放缓却是在加拿大人口加速增长的大背景下。 　　加拿大统计局最近的估计显示，加拿大人口在过去一年中增长超过518,000，达到3710万人。这是加拿大自20世纪80年代末以来最快的人口增长速度，也是所有G7国家中增长最快。 　　蒙特利尔银行8月份发布的分析中估计，人口增长迅速是联邦政府提高移民人数的结果，这也意味着加拿大需要建造的住房要比以前以为的更多。 　　经济学家Doug Porter 和 Robert Kavcic 写道，“加拿大需要在一年内需要建造的房屋数量至少应该达到20万套”。 　　换句话说，目前188,000套的建设速度低于所需水平。这可能会给房价带来新的上行压力，并进一步恶化住房负担能力。 　　供应问题 　　多伦多房地产委员会（TREB）总裁Garry Bhaura 在上周的一份声明中表示：“房地产市场的真正问题是供应而非需求”。 　　TREB正在推动政府放宽对房屋开发的限制，包括加快审批建筑许可，也包括允许在低层建筑社区增加居住密度。 　　但在短期内，建筑业的放缓可能会继续。CIBC的门德斯预测，目前更高利率和更严格的抵押贷款规则的影响并未消失。“随着这些因素持续影响房地产市场，我们认为2019年的住宅投资将从经济的增长点转为经济增长的拖累。”

　　卑诗住宅市场自2000年起迄今的销售与放盘比例。本省今年9月该比例处于平衡市场范围。（BCREA图片/资料图片） 　　卑诗今年9月的住宅市况数据显示，省内整体的成交量单月跌幅达17.3%，而经济师分析指市场自年初起下滑，现达到平稳水平，而大温以外的部分地区似达到谷底，经季度调整的数据则显示出上升的趋势。   　　卑诗地产协会(BCREA)公布上月住宅市况的报告，而在该协会辖下11个分区地产局，全部的成交量均录得按年下跌，而全省整成交量下跌33.2%。   　　BCREA首席经济师穆尔(Cameron Muir，右图)说："若查看经季度调整后的走趋图表，会发现自1月起出现大幅下跌，而那衰退大致已过去，虽然现有的水平比一年前低不少，但现在已稳定下来。"   　　他解释，按揭的压力测试收紧和利率上升都减低不少需求，尤其对大温地区市场的需求。不过，于卑诗的部分其他地区，经季度调整后的走趋却是向上，例如维多利亚，"整体而言，图表中那下滑大致已完结。"   　　协会的数据显示，今年9月本省整体的销售与放盘比例为14.8%，而其他大部分地区，包括菲沙河谷等的比例都在平衡市场范围，即14%至20%之间；而温岛、维多利亚及鲍威尔河(Powell River)该比例在20%以上，这些市场被考虑为卖家市场。   　　大温的销售与放盘比例是11.9%，14%以下的市场一般被视作买家市场。 　　穆尔对于本省按月销情走势充满信心，他认为虽然有点波动，但在未来6个月会上扬。他说："我预期销情会在未来两季内渐趋向上，只要卑诗的经济能够保持下去。"   　　他指，所有预测分析测都指着向上的方向。虽然市场会有波动，销情亦不会回升至去年年底的水平，但预计活动将会增加，"现看似我们处于图表的谷底。"   　　他提醒市场有一些风险，尤其是预计利率会继续上升，这进一步减低市场的需求，但当局确实预计在强劲的经济下，5年期固定利率及优惠利率可能会上升。  

加拿大统计局表示，2018年第二季度加拿大人口增长为168,687人，而移民占到了其中的82%，一共有超过13万的移民来到了加拿大，移民是创造上一季度人口增多的最大因素。这也是1971年以来，加拿大移民人数最多的一个季度。联邦自由党政府3年移民百万的目标正在一步步变为现实。2018年预计大约有3.3万名中国新移民登陆加拿大。 （图：20年以来，加拿大人口增长分析） 根据联邦移民部的数据，从2012年开始，中国在加拿大最大移民来源国排行榜”上的位置一直呈下跌的趋势。到2016年上半年，由于加拿大大量接收叙利亚难民，中国移民的数量已降至第四位。 历史数据显示，2005年是中国人移民加拿大的高峰，当年共有4.25万人到来，并成为加拿大最大移民来源国。随后，这一数字呈下滑的趋势，但是中国都能在“加拿大最大移民来源国排行榜”保持前三的位置，并仍在2008年和2009年再度占据首位。 加拿大人口增长对比图 中国上一次成为加拿大最大移民来源国是在2013年，当年有34115人来到加拿大，超过了另两大移民来源国菲律宾和印度。从那以后，来自中国的移民数量再度下滑，被前两者赶超。2015年中国移民有19,535名，2016年上升至26,855人，到2017年突破3万大关至30,280人。 根据加拿大统计局近日最新的统计数字，2018年第二季度中国移民人数呈现显著增加的良好趋势。2018年前7个月，已有19,200名中国人移民加拿大，其中来自中国内地的有17,730名；中国香港则有870人；中国台湾则有580人；中国澳门20人。按照这个标准推算，2018年预计大约有3.3万名中国新移民登陆加拿大。 大量新移民涌入会带动各行各业，房地产行业、汽车、餐饮、旅游均会受惠。尤其是在目前加拿大收紧按揭贷款的情况下，手头宽裕的中国新移民必将成为购房主力，从而带动房地产及相关行业发展。 加拿大人口钟 据居外网首席执行官Carrie Law介绍，预计2018年中国买家的购买将达到2017年水平，除非有重大政策出台改变投资环境。调查显示，加拿大是2018年中国游客第三大热门投资地。中国投资者中有14％选择加拿大作为首选投资地，紧随第一位的美国（26％）和第二位的澳大利亚（19%）。 Carrie Law说，中国人正在考虑购买地产甚至移民到加拿大，中国投资者经常利用假期来一边旅游一边考察。调查发现，过去一年里来加拿大旅游的投资者中有60％打算在度假地购买房产，58％的人正在考虑移民。 多伦多是中国投资者最感兴趣的城市，其次是蒙特利尔、温哥华、渥太华和卡尔加里。

卑诗房地产协会10月11日星期四发表的报告显示，卑诗省9月份住宅物业销售持续放缓，只有5,573间物业售出，较2017年同期减少33.2%，平均价为$685,749元，较2017年9月下跌1.1%，总成交额为38亿元，也减少34%。     由2018年1月至9月，卑诗省住宅物业销售额是450亿元，与2017年同期比较，下跌21.3%，只有63,251间住宅售出，减少22.5%，但平均价为$716,096元，较2017年9月上升1.5%。

作为地产经纪，应该见识过了各种各样的奇葩买房卖房经历。     然而，最近多伦多地区的一位地产经纪表示，他最近遇到的一个特殊经历还是让他有点懵。     他最近的一单生意，是一位越南女商人出价$675,000元购买位于78 Carr St的城市屋。 这单交易的买家人住在越南，她还没看房就直接下了单。 问题是，买房合同上有一项不同寻常的条款，买家要求卖家给她一些时间搭飞机过来，参观一下物业。 先下单，后验货。可是买房子可不是淘宝购物，能七天无条件退款。 作为代表卖家的经纪，他说他的客人是有风险的，因为买家如果看完房子不中意，可以选择退出合同。 他说，卖家如果同意这样的安排，就要把这间房子从市场上撤下来好几天，如果有其他人下单，他们也不能接受。 另一方面，如果交易成了，就能拿到他们理想的价位，卖家又不想失去一个机会。 手心手背都是肉，生怕押错了筹码。   买家是打算买给要就读多伦多大学的女儿。这间城市屋有2卧2卫，带一个阳台。 由于该屋地处黄金地带，地产经纪最初上市时的要价是$599,000元，明显低于市场价，希望能吸引更多的买家出价。 不过，在上市一周后，统一收offer的当晚，只收到两个出价，都未达到卖家的预期。 于是卖家把两个offer都回拒了，重新上市，将价格改为$680,000元。这个价位基本上就是卖家的心理预期。 几天后，一位越南女商人出价$675,000元愿意买下。 是的，你没看错。便宜卖的时候没人理，抬价了竟然有人出价，这是什么道理？ 但是对方没有提供定金支票，加上是海外买家，如果交易出现问题怎么追讨？为了增加卖家一方的保障，这名地产经纪要求买家增加定金的金额，并且一直追踪到买家订了机票。 买家出现时，带了一位翻译和一位家人。经纪带他们参观了物业。 当晚，买家表示在与银行打交道。在飞回越南之前，买家给了一张大额的定金支票。交易在45天后如期交割。 这名地产经纪也是颇有感慨。他说，过程中每个人都是提心吊胆，“担心会出什么状况，到底能不能交割。” 这笔交易也说明，加拿大的房地产对国际买家仍然有吸引力，受到来自世界各地的注视。         （温哥华天空Fiona编译）  

温哥华有望又要建设一座时髦的摩天大楼！ 昨日，地产公司Pinnacle International已向市政府递交了一个重新规划的申请并配套一系列的效果图，计划建设温哥华第四高的大楼——共有54层，地址位于601 Beach Crescent。   而与它相对的就是正在建设中的Vancouver House，相信经常开车去downtown的人对它并不陌生。     该项目的建筑师，GBL建筑事务所，设计了一个曲面塔，立面扭曲，向其49层高的邻居Vancouver House致敬。这两栋大厦将对立于Granville大桥的两侧，像两个时髦的“门卫”一般，打造一副Granville Gateway。     如果在建议的163米处建造，601 Beach Crescent将成为温哥华第四高的塔楼，仅次于香格里拉，特朗普大厦和One Burrard Place。 该楼计划提供455个住宅单元，其中303个为市场公寓，152个为社会住房。     该设计包括一个7层高的裙楼，其中包括22,543平方英尺的商业和零售空间，以及七楼广泛的常用设施，屋顶游泳池，热水浴缸​​和花园。 还有442个地下停车位和970个自行车停车位。 该网站还将包括一个公共公园，该公园将围绕新建筑物运行，位于Granville桥的出口下方，与邻近的温哥华住宅开发区建立一个带状结构。 由于Beach Crescent的高度低于市中心的许多街道，因此该建筑不会影响天际线，并且与现有的整体圆顶形状“完美契合”。       （温哥华天空Molly编译）          

据加拿大房贷和住房公司CMHC发布的最新数据，加拿大9月份的住房开工量是18万8千6百83套，比8月份的19万8千8百43套的数量有了明显的下降。开工量下降幅度最大的是大城市的公寓楼和排房类住房。   汤森路透社报道说，加拿大9月份的住房开工量大大低于经济专家们预期的21万套的预测数字。 而且，这已经是加拿大房地产市场住房开工量连续第三个月下降。 加拿大中央银行上调利息率和加拿大政府要求商业银行严格房贷审批的措施似乎起到了给加拿大房地产市场降温的作用。加拿大温哥华和多伦多房地产市场价格连年窜升的狂热局面已经成了昨日黄花。 对世界金融市场有极大影响力的美联储不但已经把利息率上调到2.25%，而且明确表示更多的加息行动已经在计划之中。      

  据Huffpost分析报道，加拿大最近公布的与美国和墨西哥的新贸易协议USMCA将使房价变得更加昂贵，而按揭购房者也要张开怀抱接受协议带来的不利影响了。   CanWise 金融公司的总裁兼按揭贷款比较网站Ratehub.ca的联合创始人James Laird 告诉HuffPost，现在加拿大与最大贸易伙伴的自由贸易前景清晰，“加拿大经济的这一巨大不确定已消除“。   Laird说：“如果没有达成贸易协议，加拿大的经济将面临巨大的下行压力。...因此，加拿大央行在这份超级重要的自由贸易协定敲定之前，对进一步提高利率是犹豫不决的。”   现在协议已经确定，加拿大央行的新的关注焦点将是通胀，最近几个月的通胀水平已经超过加拿大央行的目标范围。 “这就是为什么，既然我们已经签订了贸易协议，几乎可以肯定加拿大央行将在10月底加息，接下来2019年还会有两到三次。”   无论您是否有贷款都应做好准备 虽然利率上升通常会导致房价下跌，但并不是影响房屋购买价格的唯一因素。   Laird说：“一个非常重要的变量是普遍经济增长，因此自由贸易协议实际上会给房价带来上行压力，因为协议可以让经济增长，人们会赚更多的工资，就可以用工资购买更昂贵的房屋“。   近年来，新住房供应不足也导致价格上涨，自由贸易协定并不会改变这种状况。   Laird说，可变利率抵押贷款将随着加拿大央行宣布加息而上涨，因此借款人需要确保“预算适当”，并“从开始为现在和明年还款额更高做准备”。   对每月现金紧张的可变利率借款人来说，将利率锁定为固定利率可能更好。   如果您已经获得固定利率按揭，那么应该考虑下一次续约的日期。借款人“应该确保家庭预算和收入能够支付比现在更高的利率金额。”

对于目前多伦多昂贵的房价，多数年轻人表示绝望。报告称，有94%的年轻人认为自己将无法负担起多伦多目前的房价。 最新的民调显示，在Ipsos访问的受访者中，有85%的人们认为目前的房价过于高昂，并对年轻人负担房价的可能性表示担忧。而在18-34岁的受访者中，有94%的群众认为房价无法负担。 而目前的民调还咨询了生活在大多伦多地区的儿童们。即使是对社会与经济了解不多儿童当中，也仅有三成认为自己以后能够有能力在本地购买住房。 根据一份来自城市研究与土地建设中心(Centre for Urban Research and Land Development)的研究，在大多伦多地区与汉密尔顿约有73万年轻人期望从父母的家中搬出，并寻求购买自己的房产。 不过，年轻群体对多伦多的房屋供应量表示有信心，有41%的受访者认为，GTA地区在住房供应问题上已经做好了准备。而33-54岁的人群当中仅有31%的受访者对此持乐观态度，55岁以上的人群中，只有27%表示乐观。 而在选择理想住房的因素上，超过6成购房者注重社区环境以及附近设施。56%的民众希望住房能够贴近公共交通，同时有54%的民众期望能够离上学与工作的地方较近。

这不是“歧视”，而是赤裸裸的“仇恨” 今年中秋，月和往年一样圆，本是一个如往常般平静的节日，然而，大温一位华人地产经纪在脸书（Facebook）上晒出的一封信，却引爆了整个社区。主流媒体和华文媒体纷纷报道，评论也异常“精彩”。这封明显具有种族歧视意味的信，因为戳中了许多人的痛点，竟引发共鸣。 随着事件的不断发酵，收到歧视信的华人经纪表示不再接受媒体采访，事情的真相就要因此被沉没吗？加西周末记者通过多个途径，终于找到了屋主邱迪女士（化名），对她进行了独家专访，揭开了事情的原貌。 一封恶意的匿名信 上周，大温地产经纪Winnie Wu在她位于高贵林的办公室收到了一封没有留下寄信地址的匿名来信，这封标题为“给Winnie Wu和所有亚裔经纪的公开信”的打印信件，读完之后，她震惊又伤心。 23日，Winnie将这封信上传到社交媒体脸书中：“这是一封极端种族主义的信，这样的仇恨非常吓人，不应该出现在我们的社区。” 全信内容曝光。信上的首两个词就是“Chinks”（中国佬）和“Gooks（亚洲佬）”，看来十分令人寒心。 信件原文如下： “我们的社区不需要也不欢迎中国佬和亚洲佬，你们就是一个丑陋的种族，你们的像貌、文化、语言、肆无忌惮的贪婪都是极其丑陋的。 你们像一大群掠食的蚂蚁一样入侵并且污染了温哥华，寄居于此，然后又繁殖开来，入侵了没有邀请过你们的邻近城市，包括高贵林等，把原本住在这些城市的人赶了出去。 这里的居民，以及在你们蜂拥而来后被赶出此地的居民们，不欢迎你们，从内心深处憎恨你们。 请相信，我们（没有把这种内心的憎恨说出来）只是因为‘政治正确’。这封信才代表了绝大多数人的真实想法！ 我们不希望我们的社区出现像（地址）那样的空置屋。 一些住在海外的中国佬，很可能就是这房子的买家，他们买了这房子却根本不住。 你应该告诉的你的客户，让一栋房子空置这，就是等着被破坏。 Winnie将此信上传到脸书上后被疯狂转发，到上周二上午截止，已经有200多人在下面留言。 其中，大部分人支持Winnie Wu，认为信里充满种族仇恨。然而，也有一些人在信中找到“共鸣”，他们认为，虽然信中的确有歧视和不尊重的话语，但不可否认的是，买下大量房子的有钱亚洲人（大部分是中国人），应该对大温高涨的房价负责，这使得很多温哥华人买不起房子。 令人关注的是，有一些评论是用中文写的，留言者认为信中有的话说得没错，“就是华人经纪帮助炒房形成大批空置屋，把华人形象搞坏了。” 房主： 担忧又委屈; 华人背锅了 此后，随着事件的发酵，许多西人媒体的记者找到Winnie Wu采访。然而，当报道出来后，部分媒体的报道重心却从歧视事件转移到对华人与房市的探讨上。与此同时，Winnie的生活也受到一定程度的干扰，无奈之下，她将在脸书上的帖子删除，并不再接受任何采访。加西周末记者拨打Winnie的电话，只能进入语音信箱。 Winne为什么会收到这样一封信？她所代理的房屋，真的是由人在海外的华人购买的吗？ 为了揭开事件的真相，加西周末记者通过多方途径，最终找到了购买该房产的华人邱迪。来自山东的她表示：“9月22日晚上，我的房产经纪Winnie微信我说，她收到了一封信，就是她在脸书上发的那封，是一封种族歧视的信。而信中提到的她代理的那个房子，就是我们最近刚刚搬进来的新家。” 邱迪来加拿大十多年。读书、工作、移民、成家、立业、生加拿大宝宝，在高贵林住了6年，这是她第一次买房。她透露，这个小区是一个成熟的社区，中国人并不多，“估计就3户左右”，买完以后她们就住进去了，完全不存在空置的说法。 “房子从条件解除到成交有一个多月时间，Winnie的广告牌（上面有她的照片），就放在我们新家门口，上面有她的电话，还有公司信息。”邱迪猜测，写信人应该是看Winnie的照片是亚裔（华裔），所以就作出她是在帮中国来的海外买家买房的猜测，继而给她写了那封匿名信。 “这已经是赤裸裸的种族歧视了，不光是针对中国人，是对整个亚裔的歧视！” 邱迪还透露一个重要信息：前屋主和其经纪人都不是中国人。事实上，前屋主买下该房子后并没有住进来，“他才是flipper（炒房人），我们买完买上就入住了，感觉我们背锅了。” “说中国人炒房、空置房，就这个房子而言，没有中国人炒房，没有中国人空置，也不是中国人在flipping the house，整个交易里，跟中国有关的，就是Chinese Canadian一家人，用了一个说中文的经纪，买了一个自住房。” 搬入新家，本是欢天喜地的事，但因为此事件的发生，邱迪未免会有担忧。她告诉加西周末，家有年幼的孩子，自己对周围环境还不熟悉，如果真的有人仅因为肤色而憎恨她们家人，而且仇恨者还在暗处，感觉十分危险。 也因如此，邱迪甚至不放心家里已经有的安保系统，决定再多装一些摄像头。 “高级黑”信件背后的 房价之痛 一封明显充满仇恨的匿名信，为何会获得许多支持性评论，甚至这些评论中不乏华人？屋主邱迪随后发表了她对该封信的一些看法： “感觉写这封信的人，很会写作。第一段特别吸引眼球，第二段让人回味一下发现不少人会产生共情……这不是一个不着调会嘴炮骂中国人的无脑人，他这简直是高级黑啊！骂着你，又把锅给扣头上了……” 邱迪所说的令人产生“共情”只怕就是许多对大温房价高涨原因的一种认知。从2015年开始，随着大温房价上涨，这样的声音一直不绝于耳：“都是中国人在炒房！”“大温房价都是海外买家炒的！”“中国买家买豪宅又不住，空在那里，引发好多安全隐患！” 同时，本地一些西人媒体都表现出了对中国买家的“关心”，只要有任何中国买家相关的地产新闻，媒体都会大篇幅报道：Mainland Chinese（中国大陆买家）、Rich Chinese（富有的中国人）、Chinese money（中国热钱）等词汇更是成为地产报道中的常见词。 在这些人看来，大温房价的罪魁祸首就是中国买家无虞。 大温另一位地产经纪史先生（化名）就向加西周末讲述了他一次经历：“我们在温西挨家挨户敲门，被一个房主骂了，那是一个西人老太太，她很生气，说都是因为我们中国人，把周围的房价炒高了，她过去的很多邻居都搬走了……”史先生表示，从事地产经纪行业多年，像这样被骂的情况实在太常见，许多西人还是对华人及华人地产经纪具有一定成见。 或许也是有这方面的担心，史先生希望记者不要写出真实姓名。 但是，中国买家真的有那么大能力把大温地产市场搞得天翻地覆、价格飞涨吗？ 据《加拿大地产周刊》报道：多个研究和数据都已客观证实，中国人确实影响了大温的地产市场，但仅限高端豪宅市场。 2017年12月的数据显示，温哥华的房产销售中，只有4.8%是海外买家。而2018年的上半年，大温和菲沙河谷所有的房产交易中，海外买家的交易仅占1%。在政府推出海外买家税、导致海外买家慢慢退出市场后，大温的房价跌了吗？并没有。 温哥华市府发言人、城市发展协会（UDI）主席Anne McMullin、温哥华公寓行销专家BobYennie等业界人士所认可的主流论调是：“房价升高，主要是因为温哥华供应不足。” UDI主席兼执行总裁Anne McMullin在接受加拿大地产周刊的采访时表示：“我们正面临着巨大的、来自独立屋社区的反抗。总是有人问为什么买不起大房子？在50、60年代，一个家庭平均会有3到4个孩子，但现在每家基本只有1到2个孩子，当时房子平均只有1512平方英尺，为什么现在你需要3000平方英尺的房子？” 而邱迪直言：“政府就无辜，全是中国人把房市弄高了？太高看中国人了！到底是不是中国人的过错，有过专门的调查研究的，结论也说了房价高不怪中国人，是政府的问题。可惜，听得进的人少。” “我们生活在这里，同为高房价所害，同为受害人。” 歧视事件频发; 仇恨可定罪 上文提到，随着事件的发酵，舆论的风向在悄然转移：一个原本令人愤怒的种族仇恨事件，开始演变成有关中国人与大温房市的探讨。 Winnie已经将她在脸书上发布的帖子删除了，她选择直接报警，请高贵林警方来处理。 邱迪对此认同，她告诉加西周末，毕竟是选举期间，任何话题都可能被放大或被人利用。这也是当她收到Winnie发来的信件照片后，没有转发到英文社交平台的原因：“怕被当枪使”。 不可否认的是，近期有关种族歧视的事件大幅增加。9月18日，一名出生在加拿大但有中国血统的华裔女子Jenny在停车场被一对西人夫妇开车撞到。随后，这对夫妇对其进行辱骂：“滚回你的国家，中国佬！” Jenny于是拿出手机开始拍摄这对夫妇的车牌号，两人见状竟朝她冲过来。从视频中可以看到，中年西人女子似乎伸手打了拍摄者。 9月初，多伦多一个华人男子手里拿着热狗，走到另一家热狗摊前时，被该摊主骂：“滚回唐人街！你在唐人街可以买一大盘！” 此外，在电影《亚洲大亨》（Crazy Rich Asians）即将上映时，该片在温哥华的一张宣传海报遭人涂鸦，女主角吴恬敏的身上被写上了“愚蠢中国佬”（Stupid Chinx）和“洗黑钱的贼”（money laundering thiefs）等种族歧视字眼。 而地产经纪似乎是更容易被种族歧视者当成目标。加西周末去年12月曾报道，马宝区居民反对临时组建屋事件后，该区工地上的告示牌上被喷涂了“杀死中国佬（Kill Chink）”的涂鸦引发公众关注。几天后，该区附近一块华裔地产经纪广告牌也遭“黑手”，其经纪人的面部被全部涂黑。此外，新闻还曾报道，华人地产经纪设于公车站长椅的广告牌也被涂黑，写上“English Only”和“Go Away”等话题。 Winnie Wu收到的信件，重点是它确实涉及种族仇恨。 反种族歧视团体Stand Up to Racism的创始人Lisa Descary表示，不可轻视这些行为，“仇恨的言语会导致仇恨犯罪，我们不能随便地说，这只是某一个疯子的行为。” 她还指出，前年她在列治文的华裔邻居，就曾在信箱里收到针对华裔的种族歧视信件。 据悉，高贵林警方正在就此案件展开调查，暂时没有透露具体细节以及会如何控罪等。 卑诗公益法律服务社团的信息长吉米言Jimmy Yan表示，加拿大在法律上对“歧视”的定义多是针对政府、社团、机构等对性别、种族或宗教的不当对待。个人在与他人发生争端，他人话语中带有侮辱词眼的，多被视为个人行为，法律上不见得会以“歧视”来处理。但是，在Winnie Wu的案例中，匿名写信人的行为更接近“仇恨”，是以整个种族为对象散发仇恨的言论，这种情况是可以被当成“hate crime”（仇恨犯罪）处理的。 Jimmy Yan还表示，仇恨犯罪量刑上不设最低刑罚，但一定定罪，最高可以判监两年。  

团为满地可西岛上一个房屋出售的标牌。（加新社） 满地可房地产市场续畅旺，按揭压力测试和息率上升，已令温哥华及多伦多的地产销售放缓，而满地可9月房屋销量较去年同期仍增8%，冲至9年新高。 根据大满地可地产商会(Greater Montreal Real Estate Board)的数据，满地可9月份房屋销量较去年同期增长8%，增幅的大部分为共管柏文。 满市9月售出3,220栋房屋，录得9年来9月份销情新高。单幢屋中位数价格达到33.6万元，按年升7%。复式和类似的多单元住宅价格上涨6%，达到50.4万元，而柏文则增长4%，达到26.3万元。 大满地可地产商会主席贝让(Nathalie Begin)表示，满市房屋销量已连续43个月录得增长。 过去一年的按揭压力测试、息率上升，令温哥华及多伦多的房地产市场均放缓，但满市的地产市道未受影响。 温哥华2月至8月的房屋销量按年已出现下跌。加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)总裁亨德森(Brad Henderson)分析称，20%的外国买家税，300万元以上房屋的学校税(school tax)，以及提议的投机税，都在遏制买家购房热情。 大满地可地产商会市场分析经理卡迪纳尔(Paul Cardinal)表示，除上述原因外，买家也担心房价可能过高。他说，满地可市场尚无这个问题。反之，强劲的移民人数、消费者信心、经济增长、公共基建设施项目以及低失业率，都在推动满市房地产市道飙涨。 他表示： 「这是卖家的市场」，尽管升息或许会令增幅放缓，「但也可能会产生反效果」，因为「还有其他人会认为，要么现在上车，要么永远没机会购买房产，因为现在息率上升，而且价格持续上涨，如果你再多等6个月或一年，也许你需要付出更多」。 满地可共管柏文销售9月按年增23%，至1,206笔交易。单一家庭房屋销售量实际未变，仍在1,660笔。多单位房屋销量增1%，至349笔。

根据多伦多星报9月23日的报道，多伦多2017年以来出现多起楼花违约案例，无一例外都是开发商宣布出现资金问题或者原开发计划深陷亏损，所以终止楼花合约。其中也不乏华裔开发商。 有楼花买家选择诉讼开发商，但基本都以失败告终，因为开发商在楼花条约中都设置了自己可以反悔而楼花买家不能推翻协议的条款。 黄三水则提醒小编，查阅温哥华太阳报和CBC就能发现BC省也不乏开发商楼花违约的案例。   黄三水告诉小编，加拿大房地产市场游戏规则有非常鲜明的中国特色。原因很简单，二者都是师承中国香港，其中最要的就是公寓预售制度，在加拿大和中国香港叫楼花，在中国大陆就叫期房。 这种挖个坑就可以集资建房的模式在全世界也非常罕见，美国、欧洲基本看不到楼花的存在，澳大利亚有公寓预售制度，但对卖家和买家的保护基本平衡。 而加拿大的预售制度从根本上就没有对开发商做任何限制，所以开发商在与楼花买家签订的条款中都留了足够宽的后路，就算选择违约也不会有任何风险。 由于在加拿大投资楼花一直很赚钱，所以楼花买家也心甘情愿签下不平等条约，但从2017年开始，由于市场波动加大，楼花违约开始成为常态。 黄三水说导致开发商楼花违约的直接原因大致分两种： 1、开发商发现公寓现房价格大涨，故意违约谋取更大利益。 2、开发商开发周期长，起初卖的便宜但建筑成本却持续高企，最终陷入亏损不得不选择违约。 黄三水说前一种是开发商无良。而后一种就只能说政府太狠了。因为建筑成本增加最快的部分就是政府税费。 黄三水告诉小编，Dunpar Homes首席运营官Michael DiPasquale日前公开对媒体表示，在多伦多一套售价为100万加元的公寓成交意味着开发商有44200加元的净利润，仅仅比美国国债收益率高了1%，而市、省和联邦三级政府总计可以拿到258540加元的税收。 就算开发商零利润，房价也只能下跌到955800加元，而如果政府能减免一半的税费，则房价瞬间可以下降到870730加元。 所以越来越多的开发商楼花违约事件，极有可能源于政府的贪婪，控制房价的要点就在于政府让利而不是开发商降价。 Michael DiPasquale认为，在多伦多和温哥华发生的公寓开发项目取消和楼花违约背后的主因有两个： 1、政府税收高。 2、建筑成本猛增， 比如一套在2015开始预售楼花的公寓，如果开发周期为三年，则到2017年建成时，建筑成本会比预算增加30%-40%。如果开发商不能消化这部分成本就需要向楼花购买者加收购房款或者干脆选择违约。 黄三水感叹，这就是苛税猛于虎的加拿大现代版。 安省住宅建筑委员会则证实说，有些多伦多公寓的建筑成本几乎与税收成本达到1:1的水平，也就是说假定一套住宅的建筑成本是20万加元，则税费也大致是20万加元，这种税负前提谈房价可负担就是一个笑话。 小编觉得，美国之强就强在政府老老实实缩在乌龟壳里，少去干预市场，尽量为本国民众减负，主要的工作职责是为民众从全球聚敛财富。而加拿大之弱就弱在政府手伸的太长，与民分利，制造了越管越乱越调越涨的地产怪圈。 黄三水认为，减税和取消楼花预售制度才是降低房价的有效手段，但这种用自己手指头卷大饼的事，加拿大三级政府绝不会有积极去做的冲动，唯有选民靠选票教政府做人做事，才有可能让房价变得可负担。  

大温地产局(REBGV)今天发布的月报显示，温哥华地区房屋销量继续大滑，9月份房屋销量比8月份降17.3%，更比一年前大跌43.5%。而苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)早前发布的数据也显示，与去年同期相比，温哥华今年7和8月$100万及以上豪宅销量下滑24%，而$400万及以上超级豪宅的销量更大跌33%。   月报称，随着房屋存量不断累积，涌入市场的房屋越来越多，给房屋价格上扬带来压力，导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势，BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言，其基准价格在过去半年内已经下滑4%，平均价格降至$145万元。 Condo价格一直是上升的，但过去半年来也降了1.5%，均价降至$687,300;镇屋也挺不住了，3个月前价格开始下滑，9月份的均价降至$837,600。 大温地产局主席Ashley Smith在新闻稿中承认，温哥华的房市开始转风向了，逐渐从卖方市场转向平衡市场，现在则从平衡市场转向买方市场。从房型来看，独立屋已经清清楚楚地进入了买方市场，虽然目前condo和镇屋是在平衡市场，但若目前的趋势继续，condo和镇屋也将进入买方市场。 按照大温地产局的定义，每100套待售独立屋中若只能卖出8套或更少，那就是买方市场;而每100套待售condo和镇屋若只能卖出12套或更少，也属买方市场(condo和镇屋若每100套可以卖出20套或更多，才属于卖方市场范畴)。 即使地产局没有这套指标，大温地区的房主们已经感到扎心了，因为挂牌上市的房子卖不动了：其中100 套待售镇屋中，只能卖出14套，而在今年年初，至少能卖出35套。一度卖得红火的condo也面临困境：今年年初100套可以卖出60套，而上个月只能售出17套。   对于有人指卑诗省温哥华楼市存在巨大风险，加拿大丰业银行（Scotiabank）高级副总裁兼首席经济师佩勒特（Jean-Francois Perrault）并不认同，他指出，目前没有证据及迹象显示大温住宅楼市将出现回调。他认为，市场供求关系为影响楼市走向最主要因素，大温新屋动工能力目前已达饱和，而且房屋供应的增加，远未跟上区域人口的增长。佩勒特又说，目前起码仍需四万个单位，市场才达到供求平衡。 列治文市府周三在昆特仑理工大学（Kwantlen Polytechnic University，简称KPU）举办列治文商业及伙伴答谢午餐会，超过百位商界人士及社区领袖与会，主讲嘉宾佩勒特在餐会上发表有关大温住宅楼市的看法，引发与会者关注。 佩勒特称：“很多人都说大温楼市存在巨大风险，我没有看到。影响楼市走向的因素很多，例如利率、经济发展及就业等，但最主要的还是供求关系的市场法则。总会有人有购买房屋的需求，当这种需求大于市场现有的供应量时，楼价就会上涨，反之则会下跌。”   他以温哥华为例，过去数年与人口的增加相比较，楼市新增可供销售的数量长期不足，其原因包括多方面，重要之一就是尽管存在市场需求，但有限的建筑工人已无法支持新屋更多更快开工，房屋市场增量已达极限。 他续称，楼市如果要出现大幅度回调，最主要原因是过度兴建房屋，目前这种情况在大温没有出现。有些开发商手持足够一年销售的库存但并不担忧，因为他们知道一年后也能卖出房屋。 有与会者提问，加拿大统计局之前统计显示，在2016年5月仅温哥华就有2.4万个空置房屋，且都不是度假屋及寻租未果的房屋，假设这些房屋因政府政策或其他因素短期内涌入市场，会否因供大于求而导致楼价下跌？ 佩勒特表示，半年前他领导的一个团队，曾对大温地区过去6至7年的新增房屋供应，与同期人口增加对住房的需求对比研究，结果发现，大温仍需要4万个房屋单位才能达到供需平衡。佩勒特认为2.4万个空置房屋假使同时涌入市场，也会被市场吸收。    

  休士顿一处房产。(德州地产提供) 在线贷款平台贷款树(Lending Tree)10月2日宣布对美国房屋平均面积研究报告，其中显示休士顿的房屋平均面积为1952平方呎，排名全美第一。 贷款树首席经济学家卡菲兹(Tendayi Kapfidze)表示，全美第二季度的新造住房平均面积为2412平方呎，相较于2015年第三季度的2488平方呎有所下降，但总体而言近年来的新建房屋面积比之前建造的房屋更大。 研究称休士顿房屋平均价格为19万6000元，平均每平方呎价格100元。前五名还包括亚特兰大(Atlanta，平均面积1914平方呎)，华盛顿(Washington DC，平均面积1908平方呎)，达拉斯(Dallas，平均面积1862平方呎)和奥斯丁(Austin，平均面积1861平方呎)。 排名倒数的城市均位于中西部，比如第43名的密尔瓦基(Milwaukee，平均面积1388平方呎)，第44名的明尼阿波利斯(Minneapolis，平均面积1360平方呎)和45名的底特律(Detroit，平均面积1333平方呎)。 德州地产负责人李雄表示，他对研究报告的结果并不惊讶，因为休士顿的土地供应充裕，由于土地价格比较划算，开发商规划房屋尽量会建造得比较宽敞和舒适，再加上休士顿没有什么工会组织，建筑成本和人工费用相比一般城市更划算。 李雄同时表示，从别州来的购屋人也常感叹休士顿的房价非常划算，尤其是从东西两岸搬来的居民，他们表示，自己的旧房不但面积小，价格也比休士顿的房屋贵上3-4倍。

据英国《每日邮报》9月30日报道，澳大利亚珀斯一位房东最近很郁闷，因为他的租客不仅盗走了其屋内价值5万元澳元（约24.9万元人民币）的东西，还将无法带走的物品全部打碎或者损毁。更令这名房东生气的是，保险公司表示并不会对此进行赔偿。 42岁的迈克尔·米尔斯（Michael Mills）是4个孩子的爸爸，在澳大利亚珀斯北部的扬切普（Yanchep）有一套4居室的住宅。此前，他通过分类信息网站Gumtree将这套房屋租了出去，但是后来他发现租客把自己的房屋弄得一团糟，窗户也被砸烂，于是米尔斯赶走了租户。 由于当时他无法支付维修房子的费用，因此就将其空置了约两个月。但有邻居告诉他，被赶走的租客擅自占住在这里，并且还在继续破坏房子，而且损坏程度越来越严重。 米尔斯获悉后赶来查看，结果发现住宅每个房间都散布着垃圾和玻璃碎片，地板上甚至有针管等吸毒用具。镜子、灯具、排气扇、水龙头、门、淋浴喷头，甚至是马桶座圈和厨房洗手槽，均被拆走并卖掉。 “他们拆下了一切可以拆的动物，其余的则被他们毁掉了，为什么什么东西都要偷走？”米尔斯说，浴室的瓷砖损坏了，房子里还有粪便，墙上被砸出了一个大洞，壁纸也被撕裂了。 而房子外面的情况同样糟糕，有1/3的围栏被盗，庭院墙上被喷上涂鸦，车库门已经损坏到无法修复的程度。此外，花棚有巨大裂缝，非常不安全，因此议会方面要求他在24小时之类修复。 这位恶劣的租户还敲掉了部分外墙，想看看有没有铜管，就连电源箱里面的保险丝也被扯出来了。最糟糕的是，整间房子被毒品污染，地毯、凳子、灯具、门、门把手等都必须扔掉。 米尔斯表示，清理和修复房子、替换被盗和损坏的物品至少需要5万澳元（约24.9万元人民币）。如果不是朋友或一些陌生人为他提供了帮助，费用可能更高。而他购买这套房子时已经支付了35万澳元（约172万元人民币），出租前还花了上万澳元进行装修。 然而，保险公司表示不会负担这笔费用，因为这属于恶意破坏所造成的损失（malicious damage）。“我是一个自由职业者，这是我退休后的资金来源，但现在一切都毁了。”米尔斯对此十分愤怒。 “这伙人肯定不是第一次这么干，他们知道如何钻法律的空子，你想要惩罚他们需要花好几年的时间。”米尔斯称，租户的父亲对自己儿子的所作所为感到震惊，并承诺会帮他免费做一些管道工程。这位父亲表示，自从4年前儿子偷走了他2.5万澳元（约12.3万元人民币）之后，便再没有见到过他。

大温地产局（REBGV）今天发布的月报显示，温哥华地区房屋销量继续大滑，9月份房屋销量比8月份降17.3%，更比一年前大跌43.5%。而苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）早前发布的数据也显示，与去年同期相比，温哥华今年7和8月$100万及以上豪宅销量下滑24%，而$400万及以上超级豪宅的销量更大跌33%。 月报称，随着房屋存量不断累积，涌入市场的房屋越来越多，给房屋价格上扬带来压力，导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势，BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言，其基准价格在过去半年内已经下滑4%，平均价格降至$145万元。 Condo价格一直是上升的，但过去半年来也降了1.5%，均价降至$687,300；镇屋也挺不住了，3个月前价格开始下滑，9月份的均价降至$837,600。 大温地产局主席Ashley Smith在新闻稿中承认，温哥华的房市开始转风向了，逐渐从卖方市场转向平衡市场，现在则从平衡市场转向买方市场。从房型来看，独立屋已经清清楚楚地进入了买方市场，虽然目前condo和镇屋是在平衡市场，但若目前的趋势继续，condo和镇屋也将进入买方市场。 按照大温地产局的定义，每100套待售独立屋中若只能卖出8套或更少，那就是买方市场；而每100套待售condo和镇屋若只能卖出12套或更少，也属买方市场（condo和镇屋若每100套可以卖出20套或更多，才属于卖方市场范畴）。 即使地产局没有这套指标，大温地区的房主们已经感到扎心了，因为挂牌上市的房子卖不动了：其中100 套待售镇屋中，只能卖出14套，而在今年年初，至少能卖出35套。一度卖得红火的condo也面临困境：今年年初100套可以卖出60套，而上个月只能售出17套。 从下图可见，目前大温地区市场的残酷现实是，房屋供应源源不断，但需求却在不断减少，无论独立屋（蓝色），镇屋（紫色）还是condo（红色），几乎表现出相当一致的倾向： 有专家分析说，加拿大各级政府的新政及措施对买家的消费信心打击甚大，而这些政策不仅在温哥华最早实施，而且包括了方方面面，比如海外买家税不仅扩大地域范围，而且今年开始提升至20%，联邦的压力测试，还有所谓的空屋税，这些东西加起来给消费者的打击太大了。 苏富比加拿大的CEO Brad Henderson上月底指出，温哥华与多伦多不一样，那里的政府下手太重，对市场的干涉不仅相当全面，而且非常深刻，让买家望而却步，海外投资者更是不愿去了。 Henderson表示，与此相反，GTA地区的市场已经走出最黑暗的时期，复苏在望。他还信心满满地说，今秋及2019年，多伦多和温哥华将继续上演“双城记”：多伦多的市场不仅会更加繁荣，而且还会加速。而温哥华的房市则还会继续暗下去，继续冷下去...

  这栋位于巴洛阿图Middlefield路128号的897平方呎小屋，开价258万9000元，平均每平方呎要2886元，反映硅谷房市进入秋天之后，仍然炽热。(图：房地产公司提供) 今年暑假，湾区部分地区的房价放缓，没有过去两年那么急速上涨，加上南加州和温哥华、西雅图的房价开始回降，不少人担心湾区房价也会由热转冷。不过，巴洛阿图一栋897平方呎的小屋，入秋以来，仍索价258万9000元，等于每平方呎要2886元，反映出硅谷的房价并没有转冷迹象。 258万9000元的要价，比巴洛阿图的房价中位数300万略低，但是这只是一栋不到1000平方呎的小屋，只有两卧和一浴卫，如以每方呎价格去看，则2886元一呎就大大超过巴洛阿图每方呎平均1430元的价格。 据房地产网站Redfin的资料，这栋小屋2008年时曾经易手，当时的成交价只是89万9000元，可见10年来作为硅谷心脏的巴洛阿图房价涨幅之大。 这栋小屋的所在位置，史丹福大学近在咫尺，离开巴洛阿图市中心的餐馆和商店，只须步行30分钟，Tesla、惠普和Palantir都在附近，前往Google和脸书的总部，也只须开车15分钟。 硅谷经纪都在观察，到底258万9000元的要价，是否可以支撑得住，是否会被买家争夺而推高成交价，抑或会因为乏人问津而以较低价格成交。 这栋小屋还有一个强项，院子面积达4360平方呎。

温哥华楼价高居不下，新楼盘兴建期间，发展商除了要计算建筑成本外，亦要考虑到向政府缴交的不同发展费用和税款。有研究显示在温哥华市，政府向新楼盘徵收的各项建筑及发展费用，占单位售价高达26%，明显较多伦多等其他本国城市高，认为是推高本地楼价的原因之一。   加拿大广播公司（CBC）引述本国房产估价及顾问沙利文（Paul Sullivan）的一份研究报告，他以温哥华市甘比街（Cambie St.）一个新落成的一房单位为例，指该单位的公开售价为84万元，但若扣除建筑期间的工人工资、材料、时间等成本，发现有多达22万元是属于发展商要支付给政府的税款、发展费用和其他杂费，比率占26%，而这些费用亦因此转嫁给买家，令原本只需62万元的单位，最后要叫价84万元。 根据智库豪维学会（C.D. Howe Institute）较早前的一份报告，在同一情况下，在多伦多的新建单位只需向政府支付7万元税款和费用，约克区和咸美顿区则分别只需缴付12万元和10万元，明显地较温哥华的开支低。 温哥华的发展商兴建新房屋时需要支付的税款和费用包括开发费（Development Cost Levies）、社区设施贡献（Community Amenity Contribution）、物业税，甚至空置税。 CBC的报道指，空置税（empty home tax）推出时的本意是针对将房屋掉空的业主，但其实发展商也成为了徵税目标，指发展商买下物业后，由于等待市政府批出发展许可需要最少3年时间，期间身为物业拥有者的发展商亦需要支付空置税，而有关开支待项目落成后，亦都会转嫁给买家。 沙利文和智库豪维学会均认为现时所面对的房屋可负担性问题，政府应负上一部份的责任，而学会亦建议政府将集中力放在如何增加房屋供应，认为政府应减少向发展商收取费用、主动更改土地用途，以及加快和简化建筑许可的审批过程。

　　想当村长吗?这可不是一个普通的村长，这是一个拍过100多部电影的位于魁北克的知名小村，名叫West World village，现在出280万元， 你就是村长了，听起来是不是很过瘾? 　　据悉这个小村位于蒙特利尔以北60公里，坐落在魁北克省罗登(Rawdon)小镇目前正在出售中，出售价格为280万元。   　　整个村庄一共有45栋建筑，其中包括22栋房屋，全部是19世纪风格，由于其特殊的建造风格，这个村庄曾用于电影拍摄，已经有超过110个本地或国际电影在这里拍摄。   　　小村总面积达138英亩，这里有溪流，湖泊和一条贯穿村庄的小河。当然还有未受破坏的自然风光，美丽的森林，山谷，湖泊，溪流和山脉。 　　小村内有一座教堂，旧的锻造工坊， 横跨河流的廊桥，老的商店 ，户外老式面包烤箱 ， 带有功能轮的风车，旧鞋匠店，邮局， 标本商店，监狱 ，酒吧 ，简直是应有尽有。 　　这里甚至还有一个小型机场，私人飞机可以在这里着陆，以及一个贯穿整个地下的供电系统。 　　更多信息： 　　https://sothebysrealty.ca/en/property/quebec/lanaudiere-real-estate/rawdon/138470/media/photo/

　 　发展商拟将素里Coyote Creek高球场部分改建成住宅获批，学者认为改建球场未必是最有效增加供应。 发展商拟将素里Coyote Creek高球场部分改建成住宅的计划获批，图为计划中部分房屋的构想图。（网上图片） 　　大温曾出现将高尔夫球场改建成房屋的建议，而素里市议会便于今年初批准一项球场可加建房屋的计划。将高球场改建以增加楼房供应，学者与高球业者各有己见。   　　温哥华早在2012年曾有建议指，将市内一个由市府拥有的高球场改建成房屋，但引来对野生动物和生态多元的关注；温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)于今年3月曾提出将该球场改为一公园的建议。   　　素里市议会于今年初批准一项房屋项目，给Eagle Quest Golf的Coyote Creek高球场加建325间住宅单位。 　　西门菲沙大学(SFU)商学院的金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指，高尔夫球场和其他各种空置的土地都应该得到发展，不过"问题是，这是否一个最有效增加供应的方法？" 　　教授认为高球场不应是首选，该选择只比"什么都不做"为佳而已。 　　卑诗高尔夫球协会(BC Golf)行政总裁乔纳森(Kris Jonasson)指，若果一个球场经营遇困难，重新发展它是一个可解决财困的机会，这想法在理财角度而言是合理的。不过他担心将球场改成住宅发展项目会给高球界带来更深的影响。 　　他指，市面有很多高端豪华和可用作为比赛的高球场，但入门级的公共球场则不多。将公共球场如Langara Golf Course重建便有机会进一步失衡，长远会威胁到高球这项运动的存在性。他说："你必须有入门级的设施才可推动民众使用各级设施，当入门级有人玩，他们喜爱该运动后，才会找一个愿意消费的合适场地。" 　　业界关注若没有入门级的球场，便会更难吸引新手加入卑诗高球运动。 　　另有业者认为，高球场与房屋并非两个对立。由素里市府批准的Coyote Creek发展项目，房屋只占球场总范围的一部分。 　　乔纳森认为，重新发展卑诗高球场的选择亦不是一场零和博奕，重新发展所带来的整体利益可以有助改善球场本身，如上述项目便计划将重新发展项目所得来的收益用于改进球场。 　　卑诗锦碌(Kamloops)的Tobiano高球场是另一个结合房屋及球场而获益的例子。 　　该球场获设计成是一个未来社区的基石，球场的公司给球场提供客源的基础，并同时给业主的物业增值。 　　业界同意发展与否应该取决于供求平衡，若重新发展球场的一部分或整块土地可改善财政状况，这便合理。 　　Tobiano总经理史密斯(Terry Smith)指，重建可给业界带来长远及短期利益。短期好处是，因重建而关闭球场可帮助附近其他球场增加顾客；而长远利益方面，一些经济可行性有限的球场可获重建成房屋，而新的球场也可在更可负担的土地上兴建。 　　他指，曾有过兴建得太多及太快的教训，"我们会有部分(球场)面对困难，而这是不可避免，但我认为，最终总会有些地区于适当的位置建成完善的球场。"

中原地产研究中心统计数据显示，中秋假期前两日，北京市新建商品住宅签约180套、二手房62套，与7至8月平均水平基本持平，较2016年同期的422套和280套分别同比下调57%和78%。 除了北京，其他城市房地产市场表现平平。中原地产数据显示，小长假前两日深圳新建住宅签约分别为70套与76套，与此前市场相比基本维持平稳；广州方面，中秋假期前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。 与此同时，嗅觉灵敏的房企，已经开始借着中秋十一的契机开始促销，招揽购房者，全国楼市打折潮来袭，万科董事会主席郁亮则在9月的一次例会上称，房地产行业的转折点已经到来。 二线城市打折促销增多 记者近日集中走访了二线城市，发现楼市打折潮已蔓延至二线城市。 在南昌市场，9月底虽然中秋假期已过，但各楼盘打折促销的热情不减。 位于南昌市高新开发区的蓝光林肯公园8号打出了“开盘特惠，中秋再减3%，3万认筹金抵10万”的优惠活动，虽然中秋已过，但当天购房，同样享受中秋优惠价格。 位于南昌县象湖新城的美的悦江府则打出“中秋购房，9.9折，再返1%的佣金，相当于9.8折优惠”；位于西湖区朝阳新城雍锦王府推出“年中特惠，部分大平层，一口价销售，优惠20万”活动；位于南昌经济技术开发区的中海玫瑰园，中秋则推出每套房源总价减2万的优惠活动，中秋节当天面向新老客户则推出砸金蛋、抽金条、领中秋大礼包等活动。 9月下旬，合肥某项目“打折甩卖”的消息在合肥传播开来。据当地媒体报道，备案价2.2万元/平米的洋房，目前只卖1.6万/平米，折价幅度高达25%至35%。平均降价6000元/平米，总价便相差80万元-100万元不等。 对此官方表示这是市场误读，“此次是一次正常的节庆促销活动，且只针对个别户型，严格来说只算是当前市场相对冷清情况的一个营销噱头”。目前针对中秋国庆拿出个别户型做促销，降到1.5万/平米左右，但是支付方式严苛，仅限全款认购。 易居研究院统计的合肥住房成交数据显示，2018年8月份比前几个月的价格有明显下滑，5、6、7月的成交均为15005元/平米、14911元/平米和15623元/平米，而8月份则为13243元/平米，跌回2018年初的均价水平。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于当前房企销售来说，量价表现都受到抑制，这也使得房企在营销方面其实会面临很多压力，部分则会继续通过降价来回笼资金。而且9月份开始很多开发商的预售项目开始增多，这个时候相关房企项目的竞争力度加大，部分也会从促销的角度积极进行。 楼市拐点将至？ 万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称，房地产行业的转折点已经到来，在社会迎来全方位转折的背景下，所有行业无一幸免。 记者在贝壳找房平台上发现，位于燕郊地区的天洋城小区，目前二居室的价格在1.75万到2万元/平米之间，而在同小区成交中的数据可以看到，今年上半年的成交价基本在2万元/平米以上。 而相比2017年3月高点的3.4万，按照目前平台上显示的均价1.9万/平米，一年半的时间，燕郊天洋城的价格跌了44.1%。 据贝壳研究院数据，8月北京二手房成交量环比跌了20.9%；上海（楼盘）8月二手住宅成交量环比下跌了2.7%，成交均价环比下跌3.8%；受“7·31新政”的影响，深圳8月成交量环比下跌41.1%，而成交均价也跌了4.9%，8月深圳新盘去化率只有33%左右，供应面积、库存量继续下滑。 根据广州中原研究发展部数据，广州二手房成交量已经连跌4个月，8月份再挫低谷。从去年3月开始，二手房成交量就开始在走下坡了。 根据安居客的二手房挂牌价，厦门（楼盘）从2017年5月的48690元/平米降到现在的44948元/平米，降了7%左右。 58安居客房产研究院首席分析师张波认为，土拍市场的流拍明显增加，以及二手房市场的观望气氛明显增长早已说明市场已经发生了变化。 张波表示，如果从短期来看房地产市场的价量，在下半年会出现较为明显的滞涨状态，尤其是房价下行的压力更为明显，从这一点来看的确房价中短期的“拐点”已到来。

28日，加拿大RBC银行公布了对于房价的预判。RBC的经济报告称，加拿大的住房负担率进入了30年以来的最低点，而情况正在变得越来越差。 报告分析称在大城市当中，高额的房价成为了人们无法负担起住房的首要原因，但是贷款利率的上升，是人们无法负担住房的主要因素。 皇家银行首席经济师Craig Wright在接受采访时表示，RBC预计在2019年，加拿大央行还将继续上调利率，这使得贷款变得更加困难，房屋成本与贷款利率都将提升。 在多伦多，公寓的可负担率正在恶化，在独立屋价格下跌的情况下，公寓价格却仍在上升。在多伦多，负担率在2018年上涨了1.8%，达到了75.9%。这意味着购房者需要付出自己收入的75.9%才能覆盖购房的成本。在温哥华，这一数字变成了88.4%，情况更加不容乐观。 Wright表示，利率的上涨使得独立屋与公寓的买主都将无法负担房价。而这一问题在未来将会更加糟糕。住房可负担性的降低将会减少房屋买卖交易的数量，这将使得楼市不再火爆。 无独有偶，全球最知名银行瑞银集团（UBS ）发布2018年全球大城市房地产泡沫风险排行榜，香港名列第一，慕尼黑第二，加拿大两大城市多伦多和温哥华排名第三和第四，随后则是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。 瑞银这份最新研究报告发现，世界上多数主要城市的房价在过去5年内平均增长35％，但当地居民收入几乎没有什么增长。 报告将全球20个大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足： 有泡沫风险（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦； 估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约； 估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰； 估价不足（1个）：芝加哥。 报告称，香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。 按照瑞银的定义，泡沫指数一旦达到1.5，就可以认为该城市的房地产市场存在价格泡沫风险。全球有6大城市的市场有风险，其中温哥华的泡沫指数为1.92，多伦多更达到1.95： 为了便于理解，瑞银的报告也将房价与收入比用年份来表示。比如在香港，那里的居民要省吃俭用，勤奋工作22年才可以买一套60平米的小公寓。伦敦是15年，巴黎是14年，新加坡则是12年。 加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。 同理，多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年。 不过瑞银集团的报告也指出，过去一年来，加拿大房价趋于稳定，主要得益于各级政府采取的政策与措施，尤其是对海外买家征收转让税以及更加严格的按揭条例。可以预期，利率上升的环境以及借贷压力增大，会进一步限制房价上扬。     （温哥华天空Molly综述）  

多伦多星报（Toronto Star）今天以大版篇幅报道了华裔地产开发商刘通在多伦多东部Ajax市旧城改造项目至今尚未动工，并遭到超过10名投资者和合作伙伴的起诉，故事的主角刘通今天表示，此报道并没有把全部事实说出来，报道提到的两个地产开发项目--Central Park和The Academy也没有失败，前者是与Ajax市政府合作的旧城改造项目，今年3月龙脉集团把市政府告上法庭，他非常有信心赢得官司，并会将此项目继续下去；后者目前面临抉择，到底是把项目卖掉还是自己继续开发，已经有开发集团对此项目感兴趣。 刘通表示，房地产开发公司面临多项法律纠纷在加拿大是非常普遍的现象，按照合同，到2023年他们如果无法交楼，才算是违约，但是现在如果有购买楼花者希望取消合同退款，他们会原款奉还，而且不收费用，事实上他们已经为数十名买家退了款。 至于与Ajax市政府的官司，刘通表示，市政府单方面宣布终止合作协议，他们才将市政府告上法庭的，之前龙脉已经取得阶段性的胜利，最后的判决估计会在1至2个月出炉，他对获得最终的胜利充满信心，并表示龙脉希望与Ajax市政府继续合作，完成中央公园的开发项目，令投资者、楼花购买者、市政府和龙脉共赢。 以下是多伦多星报的报道： 据TheStar调查报道，35岁的华人地产开发商刘通以开发公寓为名集资数百万，但却一直没有动工建设，目前面临与购房者、合作方、投资方、市政府的多达14起诉讼。 其中一个项目叫中央公园（Central Park Ajax），曾在不到一个月的时间内就被抢购一空，而两年半之后，也没有破土动工。该项目已经被起诉，购买者要求退款。 目前，这是龙脉投资集团（LeMine）最新一个失败的项目。该集团是刘通Tong（Thomas）Liu领导，梦想宏大却从未兑现。 刘通至少卷入了14起诉讼案件，数百名购买者因此陷入困境。指控罪名包括欠投资者数百万元并且不支付账单等。 刘承认他因缺乏经验导致了一些错误，但他称自己的意图是好的。 刘的良好意图中，还有一个位于3070 Ellesmere Rd.的杂乱空地。他说那里打算建造The Academy——一座26层的公寓，面向投资者，为附近多伦多大学士嘉堡分校的学生提供出租房源。该项目2014年预售时已售罄，但还未动工。该项目尽管尚未取消，但已无限期停滞。“我们被困住了，”刘说。 尽管他没有房地产开发的记录，却成功说服了投资者、市政官员和急切的购房者买账。 虽然他锁定了宝贵的土地资源，并且在没有破土动工的情况下收集了数百万元的预售款，但购房者却眼睁睁亏钱。投资者正在向法院寻求收回损失，因为仍未被使用的土地可能有助于缓解该地区的住房紧张问题。 据市场研究公司Urbanation调查，自去年年初以来，多伦多地区已经取消了12个公寓项目。旺市的两个大规模开发项目最近被取消，超过2,000名买家遭殃，并开始呼吁加强对购房者的保护。 随着建筑成本的上升，开发商难以获得融资，或者难以获得他们想要的利润，因此未来会有更多的项目取消。 刘在努力为他的Ajax项目获取融资，他不会说The Academy项目是否也遇到了类似的问题。他一口咬定自己的项目只是推迟了。 星报调查了法庭记录，根据信息自由法获得相关文件，并采访了20多个与刘及其公司有关的人员（前雇员，合伙人和顾问以及与LeMine公司合作的行业高管）。其中许多人只愿在不透露姓名的情况下发声，因为他们担心刘会提起诉讼。 “他的想法很好，他的经验和后续行动却并非如此，”建筑师Clifford Korman说，刘先生称他为导师。 “如果能把钱拿回来，我会很高兴翻篇，”Central Park Ajax 项目的购买者之一Ayesha Karatella说道。 安省的进步保守党政府表示，如果开发商不兑现承诺，省府正在研究增加对消费者的保护。 与此同时，刘却说他期待自己的下一个项目。 在房地产之外，LeMine公司的其他未兑现的承诺包括：将加拿大canola油运往中国的价值十亿元的贸易协议，以及投资渥太华私人铁路项目。两者都落空了。 刘说，由于加拿大政府没有从中国获得进口证书，因此油的交易协议破裂。渥太华铁路项目负责人表示，他和他的员工在审查了刘的公司后拒绝与刘合作。 刘拿不出任何公司的实际成功业绩。当被问及公司的最大成就时，他大谈公司的投资理念以及2014年在Yonge-Dundas广场举办的“快闪族”活动。刘说那个视频在中国社交媒体平台微信上曾广为传播。 刘在中国湖南省长大，说他的公司旨在“为中国资本创造平台”。 刘先生18岁时首次来到加拿大，在汉密尔顿的一所私立寄宿学校读完高中最后一年。在多伦多大学士嘉堡分校获得了本科学位后，他开设了一家小型移民咨询公司。当一位中国客户向他询问加拿大的发展机会时，他意识到将中国投资者与加拿大房地产项目联系起来可能是个机会。于是他在2011年创立了LeMine。 2014年1月，他花190万元买了3070 Ellesmere Rd.地块，计划在那里建造The Academy项目。该项目很快售罄，并因其时尚的设计而受到称赞。刘还被加拿大中国商会评为“房地产开发和国际商务年度人物”。 尽管有荣誉和顺利的销售，刘也没有开始建楼。据三位熟悉该项目的人表示，他得到了外国投资者的支持，但仍然资金不足，无法获得足够的融资。 但这并没有阻止他同时承担另一个大项目。2014年9月，他与另一家开发商签署协议，接管多阶段公寓开发项目，该项目土地的部分产权为Ajax市拥有。项目最终定名 Central Park Ajax，是振兴镇中心区长期计划的第一步。 根据一位投资者提出的索赔声明，刘已抵押The Academy项目以资助Ajax的开发项目。他表示自己向The Academy投资了200万元，尚未收到承诺支付的股息。他指责刘“疏忽歪曲”，并利用未开发的地产为其他项目融资。该投资者通过他的律师表示拒绝评论。 刘在他的辩护陈述中否认了该投资者的指控，说他们目前无权获得任何红利。刘还坚称The Academy项目仍然存在，该投资者的资金专门用于开发项目。 该项目的另一组投资者起诉刘说他违反了合同，不能说明钱的去向，也不退还保证金。刘没有提交辩护声明后，5月份法庭发布缺席判决，返还投资者541,275元。 2015年秋天，他为Ajax 市长Steve Parish 和其他三位Ajax 的官员安排了为期两周的中国之行。有商务会议、还有参观长城、天安门广场和其他旅游景点的观光旅游。（该市支付市长和工作人员的机票和签证费用，而LeMine公司则承担了旅行中的所有其他费用。） LeMine的项目设计于2015年12月完全获得批准。作为协议的一部分，LeMine要在2017年7月15日之前开始施工。 与 The Academy项目一样，Central Park Ajax 营销做的极好，410个单元的项目预售在几周内就销售一空。 问题随之出现。售罄几周后，刘与市长会面，表示他希望增加五层——即高度增加50％。 “我表示这不会得到我的支持，”Parish在一封内部电子邮件中写道。他告诉刘在预售后增加额外的楼层“对现有购买者不公平，违反我们的长期协议”并且“可能导致政治难题。”Parish写道。“（他）似乎认为他可以想怎么干就怎么干。” Ajax的首席行政官Rob Ford已经退休，他在2017年的前四个月两次写信请求“紧急”会议。福特列出了一连串的问题：LeMine公司仍未修复销售中心; 无视电子邮件;  LeMine仍未获得建设融资。 Ajax市政府再三宽限项目的截止日期。最终在2018年1月11日，该镇不得不宣布重新回购土地的计划，并正式终止与LeMine公司的合作关系。 六天后，沮丧的刘冲进Ajax市的市政厅，要求与福特会面。根据市政府内部邮件，刘在三个月前就被要求离开，因为他让市政府员工“不舒服”。而这次他是被护送出去的。 3月，刘以3亿元起诉Ajax市政府“非法终止土地开发合同。”审判于今年夏天举行，预计将在年底前作出判决。 在针对刘某提起的诉讼中，前顾问和承包商也声称刘欠他们钱; 所有的指控都称刘滥用投资者资金。 在今年初的一个案子中，投资者Valbonne-Canada以超过210万元的价格赢得了对刘的官司。此案涉及Thornhill联排别墅开发项目，该项目从未建设或预售给公众。 刘先生后来卖掉了未开发的房产，法官Thomas J. McEwen对刘进行了裁决，判决包括对刘的“扣押通知”，但刘说，扣押令没有被强制执行，他正在制定和解协议。Valbonne-Canada的律师拒绝发表评论。 在另一起案件中，刘和他的配偶都是被告，多伦多资本公司和其他债权人正在要求获取刘在Willowdale的房屋，该房屋与Ajax 的房产有交叉抵押。 据法庭文件显示，刘某及其妻子于2017年4月拖欠Ajax 房产抵押贷款，欠款超过200万元。 2月份作出了缺席判决，但刘说他没有失去房子，贷款人也最终获得了赔偿。多伦多资本公司的首席经纪人Frank Mondelli拒绝发表评论。 另一起案件指控刘和他的工作人员告诉中国投资者，如果投资 The Academy，就可以在加拿大获得永久居留权。周称他向刘支付了496,703元，他以为这笔钱被托管。该投资者声称，尽管“一再提出要求”，刘也“未能提供任何信息......显示他的资金情况。”刘尚未提交辩护声明，但他否认向中国投资者提出过投资能换永久居留权。 总的来说，刘承认犯了错误，但将之部分归咎于第一代移民经营复杂业务的教训。 约克大学Schulich商学院房地产和基础设施教授James McKellar表示，在过热的房地产市场中，购买者最容易受到影响。刘这样的开发商“竞相抛售”，可能将价格定得太低，并没有考虑到实际的建筑成本。 McKellar表示，无法交付房屋的开发商应该受到处罚。“大家为旺盛的房地产行业付出代价，这就是政府必须介入的原因。” 根据判决，今年6月，The Academy项目中刘的合作伙伴、也是他的原始合伙人，在2016年切断了与该项目的所有关系 。合作伙伴指控刘在没有得到公司同意的情况下持续利用公司借贷，法院命令临时冻结资产。 刘说， 3070 Ellesmere 的地产没有冻结。他没有解释为什么有文件所显示的情况与他所称的情况不符。财产记录显示，该物业有三笔抵押贷款，总额为1300万元。 刘先生坐在他的会议室里，认同他的公司陷入困境。 刘说，他的公司还有很多利好。他说，每个月都有新的投资者进入，他正努力推出一个新项目。但他拒绝讨论这个问题。“也许以后吧。”

据澳洲新闻网报道，因代表幸运的风水，澳大利亚布里斯班东区中部Kelvin Grove一套破败的房屋售出了109万元(澳元，下同)的高价。 买家是来自布里斯班Sunnybank一个华裔家庭。他们打败了一个开发商，买下了这套面积为888平方米的三居室。 这套房子距离CBD只有不到3公里，在拍卖前就吸引了5名注册竞拍者。 尽管如此，中介Tamara Lee承认，最终的结果还是让人完全想不到，拍卖前，有人担心连100万元的底价都有些不切实际。 “我真的很开心，因为我之前很担心我们达不到底价，要知道Crescent Road有一套面积607平方米的房子和这套房子很像，但是今年年初以98万元的价格售出。我们有信心其中3名竞拍者会出现，但另外两名是可能出现，不过最后他们都参与了竞拍，从95万元开始，就是两组竞拍者在竞争。” 两名竞拍者之所以展开激烈的竞争，也是因为这套房子位于Kelvin Grove小学和Brisbane State High School学区内，而且土地的面积很大。从开始竞拍几乎就没有停止过。买家是有两个孩子的一个年轻家庭，他们比开发商更想买这套房。这套房的门牌号是17，1加7是8，8在中国风水文化里是非常重要的数字，而且土地数字是3个8，这也让买家非常满意。再加上这里距离学校很近，所以这些让他们非常满意。他们认为，随着家庭的发展，他们可以在这里住很长一段时间。 布里斯班周末的房屋拍卖总价达到了14,661,500元，共举行了79场拍卖，清盘率45%。其中New Farm的一套四居室以252.5万元的最高价出售给了当地一名业主。这套房子距离CBD东部2公里，占地面积546平方米，买家是一个当地家庭，他们会从位于西区中部的Chelmer搬过来。

卑诗市府事务及房屋厅(Ministry of Municipal Affairs and Housing)响应卑诗省租房专项小组（B.C.’s Rental Housing Task Force）早期推荐意见，周三正式宣布将年度房租可增幅度降低2%，即将可增幅度上限与通胀水平看齐，即从2019年1月1日起，年度房租可增幅度为2.5%。   “对于租房者来说，他们的租金增长幅度超过通货膨胀率，每年都不会持续下去，其中很多人都是固定收入，”总理约翰·霍根在一份媒体报道中表示。 “我们必须消除租房者大幅增加的风险。我们的新方法在为租房者提供救济的同时鼓励人们维持租赁物业之间取得平衡。“ 由于取消了额外2％的增幅，政府表示，生活在每月1200美元的公寓里，即卑诗省的平均租金，2019年可以节省高达288美元，超过他们本可以用旧配方支付的价格。     温哥华一般两居室公寓的人们可能在一年中支付高达432美元的费用。 “我们认识到供应是长期降低租金成本的关键，但租房者告诉我们他们今天受伤并需要帮助，”市政事务和住房部长Selina Robinson在一份新闻稿中表示。 “这就是为什么我们采取谨慎措施解决住房危机并减轻租房者的压力，同时确保业主拥有继续投资租赁房产所需的工具。” 不过卑诗省自由党反对这一举动，他们表示这将对房东屋主不利，并难以维持老龄化、可负担的租赁单位。     （温哥华天空Molly编译）