地产

　　又到月中了，Padmapper公布了6月份各城市的租金。 　　从整体上看，15个城市的租金较上月有所上涨，其中8个城市下降，3个城市持平。当然，温哥华和多伦多仍然是加拿大房租最贵的城市。 　　本月，温哥华的一居室房租是$2,090，较上月下降0.5%，而两居室房租是$3,250，较上月上涨1.6%。 　　多伦多的一居室房租是$2,070，同样比上月下降0.5%，而两居室房租上涨3%，达到$2,730。和去年同期相比，多伦多房租上涨的幅度均超过15%。 　　卑诗省的Burnaby，一居室房租仍维持在$1,560，但是两居室上涨1.4%，达到$2,180。 　　以下是一居室和二居室本月房租详情：

　　全球豪宅市场屋价增长遇上多项阻力，当中包括规管收紧，多伦多及温哥华可作例证。本年首季度，莱坊全球豪宅楼价指数上升4.8%，比去年末季少了0.1个百分点。 　　这个指数跟进最贵5%的豪宅的价格变动，结果显示，今年1月至3月期间，首尔按年上升24.7%，跑赢榜内其余42个市场，高踞榜首。 　　多伦多这个档次豪宅的价格仍在升，但气势大不如前，过去3季榜上排名节节倒退。多伦多是2016年次季才首次上榜，但一鸣惊人，马上排第4高，其后反覆上升，一年后以20.7%的年增长升上次高之位，仅逊于中国广州。 　　不过，随着安省楼市16辣招及联邦政府收紧房贷措施相继出台，多伦多楼市掉头回落，至今调整市道已持续约一年，同期间在豪宅楼价指数榜上的名次也迅速回落，去年末季退至11位，及至上季进一步降至18名，亦即单季下降7级。 　　该地产顾问行国际住宅研究部的Kate Everett-Allen在分析简报中便指出，全球经济蓬勃，但豪宅市场则面对一些重大的不利因素，当中包括楼市规管收紧。 　　温哥华楼市更两度受到省政府出手干预，以致榜上排名跌势比多伦多严重。 　　早于2015年次季，温哥华登上榜首之位，并且连续6季领跑，但当前任自由党政府于2016年第3季推出15%海外买家税之后，豪宅屋价年计升幅开始放缓，而榜上排名也于去年次季跌出20大，其后才稳定下来。不过，今年2月，新上台的新民主党政府再推出包括将海外买家税由15%增加至20%的楼市措施，温市排名便由去年末季的第22位急挫至上季的31位。 　　2016第3季，这个加西城市豪宅价格按年上升31.6%，但上个季度只微升0.2%，至于单季及半年的表现，更加录得1.8%及7.6%的跌幅。 　　根据莱坊的资料，去年末季，多伦多豪宅屋价年升幅8.4%，但今年首季收窄一半至4.2%，低过全球平均水平，但在北美洲已属于第3高，仅次于三藩市及洛杉矶。

　　图为安省上诉法庭。（明报图片） 　　黄姓华裔居民在渥太华某处签下20年租约，准备进行改建，在对项目进行环境分析时，发现土地受到污染。污染源是附近的一间洗衣店，黄把洗衣店本身及其东主都告上法庭。 　　初审法官判决说，洗衣店造成污染的指控成立，需要按照"环境保护法"处理。他判给黄超过180万元，来对其物业进行清理。但是，驳回对于洗衣店的总裁兼唯一董事大卫本人的诉讼。初审结束后，洗衣店和黄都提出上诉。洗衣店的上诉称，初审法官判公司造成污染和需要赔偿，是其审理有误的结果。黄的上诉则指，初审法官出错，发现公司有责，而没有发现总裁有责。黄对于赔偿金额也有不同看法。安省上诉庭法官进行审理后，驳回了这两方面的上诉。 　　大卫拥有渥太华一处物业，他在其中营运一家洗衣公司。从1960年到1974年期间，他们的乾洗过程中，造成2种化学溶剂散落在土地上。但是1974年期间，人们并不了解这些溶剂可能造成对于环境的损害。 　　该间洗衣房于1974年购买了一部新的乾洗机器，新的机器使用上述溶剂的数量大大减少，基本不再造成环境污染。 　　黄于2002年在邻近物业签署了和Tim Horton's的20年合约。同年，他和银行商谈申请贷款改建房屋。作为申请贷款的过程的一部分，需要进行环境评估，结果首次评估发现，物业可能受到污染。 　　第2次评估确定，物业的土壤和地下水中存在的某种化学品TCE，含量超过了安省环境保护厅的规定，而洗衣店是污染的源头。 　　2003年1月，黄向大卫提交通知，指出其物业受到污染。大卫聘请了一间工程机构，就消除污染做出一份计划，但当时并没有实施。 　　2006年起，环境厅也多次和大卫进行沟通。之后的7年中，双方来往信件不少，但是到2013年，环境厅认为大卫方面解决问题的努力不明显，相继于2013年4月和2014年7月，两次给大卫发出"省府官员令"，责成其聘请一名符合资格的人士，提交详细的整改计划。 　　由于大卫没有按照环境厅的要求去做，到2015年9月，环境厅开始强制要求大卫筹划和落实整改计划。 　　大卫的上诉，认为初审法官在判定洗衣房作为污染源罪名时，没有考虑到其中"合理预期"的问题。上诉法官经过审理分析后认为，"是否可以预期"不应成为污染源罪名中一个必要的部分。 　　就黄提出的赔偿数目估计不足的上诉。上诉庭法官称，黄聘请的专家向法庭递交了8种不同的整改污染的计划，供法庭考虑不同的费用。初审法官最终选择了其中一个方案作为考虑基础，并为此向专家反覆提问，过程中无误。 　　此外，上诉庭法官认为，大卫是作为物业业主的身分，而非洗衣房公司总裁的身分牵涉到此案中来，因此初审法官驳回对他上诉，是有道理的。根据上述理由，法官驳回了来自原讼人和与讼人的两方面的上诉。

　　加拿大尤其温哥华和多伦多地区房价太高，对人们的生活有各种各样的影响，比如越来越多的年轻家庭为省钱住进公寓，也有年轻人为少付按揭而到远郊甚至小镇买房，也有父母出钱资助孩子们买屋，当然最为普遍的影响，则是加拿大人因买房而“债台高筑”... 　　据赫芬顿邮报最新报道，美国一家房地产网站Zillow的专题研究发现，房价高企和年轻家庭的生育意愿有清楚的关联：在2012-2016年间，由于房价不断攀升，年轻家庭的生育意愿降低，生儿育女也减少，出现房价高育儿少的相关关系。 　　由于25-29岁是多数美国年轻家庭生育第一胎的年龄，因此该研究选取了这个年龄段的育龄妇女为对象。研究结果如下图所示，越是房价增长较少的城市或地区（绿线），该年龄段育龄妇女的生育率越高；越是房价增长较快较高的城市或地区（黑线），该年龄段育龄妇女的生育率越低。这个趋向在2012-2016年间特别明显： 　　Zillow的模型显示，若房价每升高10%，美国25-29岁育龄妇女的生育率就降低1.5%。这个结论也得到Zillow进行的市场调查结果所支持。该年龄组中82%的受访者表示，生儿育女毕竟需要大笔开支，为了家庭财务的稳定，我们宁愿推迟要小孩。 　　赫芬顿邮报的报道说，美国的模式用到加拿大也很合适，因为加拿大最近几年房价也涨得厉害，特别是温哥华和多伦多地区。 　　如果运用加拿大统计局的资料，可以发现在2012-2016年间，安省25-29岁育龄妇女的生育率降低了5.8%，这应该与本省人口最集中的GTA地区的房价疯涨有关。而在同一时期，魁省同一年龄组育龄妇女的生育率降低4.8%，而阿省则是3.8%。 　　不过比较反常的是，尽管是全加拿大房价增长最快也最大的地区之一，B.C.省在同一时间段的生育率只下降了2%。这个情况说明，虽然房价影响到生育率，但显然不是唯一的原因。 　　其中一个可能的原因是，虽然温哥华是房价涨幅最高的地区之一，但这里也是拥有高技能且有高收入人才的集聚之地，他们可能有足够的钱来支付昂贵的住房，因此高房价对他们的生育意愿影响并不大。还有一个原因是，在温哥华买房的投资者或投机者也特别多，但他们多数并不是加拿大人或B.C.居民，而是海外炒家或来自B.C.以外的投资者。 　　也有证据显示，加拿大年轻家庭越来越倾向于推迟要小孩，近几年25-29岁年龄组育龄妇女的生育率下降，反而在30-39岁组中又有反弹上升，就说明了这个情况。 　　实际上，在2012-2016年间，加拿大总体生育率呈下降趋势，2012年平均每个育龄妇女生1.6个小孩，而在2016年则平均只生1.5个小孩。

据CTV报道，萨省的一位房地产经纪人称一位房主遇到坏租客，不得不花5000元维修自己的房屋，那么业主与坏房客打交道时有哪些权利呢？ 萨省里贾纳的一位房地产经纪人Craig Adam最近在Facebook上发布了一个视频。视频显示，自己代理的一个房主家的门和柜门都被卸了，洗衣机也坏了，其中一个房间的墙上还写着“F --- you b ----”。 他的客户住在澳大利亚，现在正考虑出售房屋，因为是在厌倦了破坏房子的租客。 “房客最终并不总是像你以为的那样，所以这就是问题所在”Adam告诉CTV 里贾纳的记者说。 Adam估计损失的金额大概是5000元。他说很多时候房东必须承担大部分。 “他们唯一的追索方式就是押金，”他说，“当押金远远低于损失时，就很郁闷了。” 如果造成的损失超过了押金，业主要么自己支付账单，要么前往省级的租务委员会。各省的租赁法律各不相同，经常有业主抱怨规则偏袒租户。 “房东必须承担成本......而成本却在上涨，”Adam说。 如果房东承担维修费用，通常意味着下一个租户的租金上涨或决定完全退出租房业务。 在萨省，住宅租赁办公室的省级调解结构可以给房东补偿最高30,000元。如果问题仍然没有解决，可以去萨省法院。 省调解委员会业务经理Nadine Johnson说，即使在法庭判决之后，让租户支付费也会出现问题。 “租客是否有收入或资产供司法人员掌握？”她问。 在安省，有麻烦租户的房东（特别是没有支付租金的情况）可以向房东和租客委员会申请终止租约，但搬迁令下达后，租户有自动上诉的权利，有时这可以让租户免费住数月。 在阿尔伯塔省，住宅租赁纠纷解决服务处称自己解决租户问题的方式“更快，更方便和更便宜”。法院绑定执行的金额高达50,000元。 租户验证服务公司在2016年推出了一个坏客户数据库。该计划的目的是显示高风险和低风险的租户，并允许业主报告他们与某些租户出现的各种问题。 为了避免把房子租给不良租户，注意事项包括进行彻底的背景调查，确保所有重要的沟通都有文件记录，并进行入门检查以确定租赁房屋的原始状况。

多伦多警方曾在这栋独立屋里缴获265棵大麻植物。加拿大安省华人魏先生发现自己不小心买了大麻屋，立即终止合约，激怒卖家。打了两年官司，买家赢了初审，但卖方上诉法庭判决后，魏先生非但没拿回定金，还要赔偿卖家上万元。 2017年8月底，初审法官卡瓦纳(P.J. Cavanagh)判卖家贝逖夫妇败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元。这对夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元押金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿贝逖夫妇。 然而今年5月24日，安省上诉法院的法官搁置了初审法官的判决。取而代之的是，卖家贝逖夫妇(The Beattys)可获得1.5万元(加元，同下)的赔偿。 魏先生称，这项判决不公平。他不要大麻屋，与地产经纪第一次见面时就明确表示，绝不会买大麻屋。如今他已遭受很大损失。他还没想好是否要上诉。 魏太太表示，惹上大麻屋很麻烦。截止今年3月中旬，她先生已支付律师费3万元-4万元，如果上诉，还要花更多钱。 误签多伦多大麻屋 2016年，魏先生看中的独立屋位于多伦多士嘉堡的华人聚居区 Huntingwood Drive与Midland Avenue一带。同年5月，魏先生与贝逖夫妇签约买下该房产，价格为91.6万元，魏先生付给卖家的地产经纪3万元押金。 签约后，魏先生的地产经纪在网上搜索后发现，该房子在贝逖夫妇购买之前曾是大麻屋。多伦多警方后来声明：警方于2004年在该物业缴获265棵大麻植物。 作为两个小孩的父亲，魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求贝逖夫妇退回3万元押金。这笔交易告吹后，贝逖夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 法官：买家没故意蒙骗 魏先生花大约两年时间官司，一直打到安省上诉法院，即安省高等法院。上诉法院重新解读本案后，判他败诉。 法官在裁决文件中写道，本案的核心问题是那项非法物品条款：贝逖夫妇在合同中声明并保证，在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物品;据他们所知，该房产从来没有被用于生产或种植违禁物品。 法官表示，贝逖夫妇提供的保证是有限的，并非绝对的。有可能它曾是大麻屋，只是他们不知道而已。事实上，种植大麻的事情发生在10多年前，那时这对夫妇还没买该物业。他们得知此事后，也感到非常意外。截止签约当天，贝逖夫妇确实不知道种大麻的事，并没有故意蒙骗魏先生。 如何识别大麻屋? 安省地产局表示，屋内的大麻植物被销毁后，房子仍对人有害。为了卖房，房主通常会把大麻屋彻底装修一遍，如改装火炉、刷新漆等，以掩盖种植大麻给房子造成的损坏。 为了种植大麻，不法分子使屋内的湿度很大，导致屋内有许多霉菌。装修后，人们不容易察觉大麻屋内的有害物质。甚至对于一些专业人士来说，识别大麻屋并非易事。业主对大麻屋的翻新往往停留在表面，细心的专业人员还是可以看出破绽。 地产局建议，买家找独立的验房师帮忙。如果房子含有毒物质，验房师可鉴别出来。要想找到合格的验房师，民众可登录加拿大验房师协会网站(www.cahpi.ca)或安省验房师协会网站(www.oahi.com)。

根据全球知名咨询机构Demographia的调查（Demographia International Housing Affordability Survey），多伦多仍然是全球房屋最难负担的城市之一，仅次于香港，悉尼，洛杉矶和伦敦，排在第5名。 由于接受调查城市的人口在500万以上，因此加拿大另一个房屋负担超重的城市温哥华并没有进入这个排名： 这个排名的主要依据是城市的中位数房价与家庭年收入之比，只要房价的中位数超过家庭税前收入中位数3倍以上，那么该城市的房屋就处于难以负担的范畴了。若在3.1-4.0之间，就属于中等难以负担，4.1-5.0之间为严重难以负担，超过5.1则是极难负担： 因此若按这个比率，实际上多伦多的房屋比纽约都更难负担。其中香港的比率为19.4，悉尼12.9，多伦多7.9。而在2004年，多伦多的这个比率只有区区3.9。 多伦多房屋难以负担的很大原因，是近年来的房价疯涨：过去5年来，多伦多房价上涨60%，今年也涨了3%。 今不如昔：房价涨收入减年轻人买房难 UBC人口与公共政策学院的教授Paul Kershaw用房价/工资之比千禧一代（25-34岁年龄组）与他们父母一代的差别进行过专题研究： 在上世纪70年代，比如说1976年，婴儿潮一代也正处于现在千禧一代的年龄段，那个时候经通胀调整之后的平均房价为$213,030，全职工作年轻人的中位数收入是$54,700，因此房价与收入的比率大致为：4:1。 到了2017年，加拿大的平均房价已经涨到了$510,179，但同一年龄组的中位数收入只有$49,800，房价与收入的比率是多少？10:1！ 而在房价高的省份或城市，这个比率更是惊人：安省是12:1，温哥华则是14:1！ Kershaw教授说，与父母辈相比，加拿大全国的房价涨了十几万甚至几十万，但年轻人的每年的收入反而减少了近$5,000元，你要现在的年轻人去买房，靠他们那点收入确实难！

　　随着加拿大大学和学院的入学人数不断增加，讲堂、实验室和学术办公室的空间越来越小。校内和校外学生宿舍也是如此。 　　目前有超过150万名全日制学生在加拿大的大学和学院就读。这就产生了对出租住房的巨大需求，特别是在租金高的大型城市中心。   　　而且现在，学生并不是唯一对学生住房感兴趣的人。 　　此前被忽视的这一领域对投资者来说是一个好机会，英国的房地产服务供应商Savills 指出，目前收益率高于许多行业。 　　今年早些时候，加拿大退休金投资委员会（CPPIB）宣布，其合资企业Scion Student Communities收购了价值11亿美元的学生住房产品。该产品涵盖美国20个大学校园市场，共13,666张床位。 　　经济学家最近的一份报告显示，随着主权财富基金日益瞄准该领域，学生住房在2016年吸引的全球投资达160亿美元。 　　加拿大也有这样的机会。这里以学生为中心的住房的增长无法满足大专以上学生人数的增长。在多伦多这样的城市，需求最为严峻，由多伦多四所大学校长主办的合作项目StudentDwellTO就旨在为学生住房寻找解决方案。 　　尽管大学可能试图通过自身更多地参与，来获得更大的学生住房份额，但这是错误的。大学从事的是教育业务而不是租赁住宿。他们应该鼓励和促进私营领域的发展，私营企业有经验和资源帮助新兴的学生住房市场在加拿大逐渐成熟。 　　SVN Rock Advisors公司的经纪专门从事学生住房融资。他们估计，加拿大学生住房尚未满足的需求超过41.6万张床。这应该不会让人感到意外，因为数百万人入了加拿大的大学，但校内床位总数只有121,164个。 　　SVN估计，目前加拿大各地的专用校外床位数量为39,178个，其中近一半位于Kitchener-Waterloo地区。 　　估计这类住房的需求量很大，蒙特利尔需要51,000张床位，多伦多需要32,000张床，渥太华需要21,500张床位。 　　从投资角度来看，以下数字有利于学生住房而非其他住宅租赁项目。例如，140,000平方英尺的专用租赁空间可容纳140套约220人。SVN负责人Derek Lobo表示，同样的空间可容纳450名学生，租金能增加30％。 　　预计加拿大对学生住房的需求将会上升。加拿大大部分地区的人口现状以及世界各地对教育需求的增加意味着未来国际学生在大学入学人数中的比例将更高。 　　在2011-12和2015-16学年期间，加入本科或同等学历课程的全日制加拿大学生人数仅增加2％。相比之下，在加拿大留学的国际学生人数增加了52％。在曼尼托巴省和卑诗省，国际学生人数分别增长88％和74％。 　　随着加拿大大学在全球范围内竞争吸引国际学生，他们必须认识到“居住生活”是教育体验的重要组成部分。由于大学专门提供教育服务，因此他们应该与私营部门投资者和物业经理合作提供优质的住房服务。 　　破败的学生住房已经过时。学生和他们的父母期望并要求高质量的住房。鉴于稳定的需求来源和支付意愿，私营部门可以将学生住房发展成为一种成熟的房地产投资类别。

　　虽然今年仍有不少加拿大人(45%)计划翻新他们的住房，但为此所做的预算就平均下降了7%，至大约1.1万元，达到5年来最低水平。原因主要是更多的房主把关注重点放在住宅维护和维修上。 　　加拿大帝国商业银行(CIBC)最近所做的调查显示，加人仍很看重投资自家房产的价值，但会采取更实用的办法，将重点放在成本较低的项目上。   　　CIBC的个人和小型商业银行业务执行副总裁彭纳(Edward Penner)表示。"无论翻新项目规模大小，第一步都是要弄清楚所能负担的费用，以及如何支付，这样就可享受个人空间而不必担心超支和不必要的债务。" 　　调查显示，今年有45%的加拿大业主打算翻新住房，较去2017年的48%，下跌3个百分点。业主计划的平均花费是1.1万元，去年则约为1.18万元。 　　安省居民的平均花费为1.36万元，为全国最高，但仍比去年的1.6万元低很多。阿省省民翻新的平均预算只有8,100元，是全国最低，却又比去年的7,400元要高。 　　卑诗省居民的平均支出，也从去年的1.32万元，下降到今年的9,900元；魁北克省和大西洋地区的平均消费额则分别为9,900元和9,500元。 　　翻新项目包括基本维护(52%)、美化环境(39%)和浴室装修(39%)。多数人(86%)认为任何翻新都是对其房屋价值的投资。有59%将使用现金或储蓄来资助他们的项目，而有29%将用贷款，信用额度或信用卡支付成本。有五分二(44%)受访者将立即支付费用，而三分之一(34%)用一年摊还，另外15%预计不会在一年内支付，而需要更长时间。 　　调查还显示，加拿大西部的业主，比2年前有更多人计划翻新房屋，但他们的预算额却大幅下降。 　　从全面装修转向预算更合理的修补，如油漆、换地板和一般修理。 　　在阿省，虽然预算比去年增加了9%，但是比2016年平均花费2.3万元时，还是下降了65%。同样，在卑诗省，同期相比，也从去年15,522元下降35%，至9,900元。

　　卑诗最高法院将于6月25日开庭审理李静的诉讼案。 　　中国买家李静(Jing Li，译音)指外国买家税违法而状告省府一案即将审理，李在最近呈交的法庭文件中指出，外国买家税尤其针对中国人，又指该税延续对亚洲人尤其是华人的偏见及刻板印象，并指外国事务属于联邦事务，不是省府管辖范围。 　　李并进一步引用加拿大与许多国家签署国际协议，不应该区分加拿大人及外国人在税务上的待遇。有专家认为，该案被认为是挑战加拿大有无针对外国人课税的权利，等于直接挑战加拿大主权。卑诗最高法院将于6月25日开庭审理李的诉讼案。法官如果判决认定外国买家税违法，则未来有可能引发大型的集体诉讼案。 　　李静来自中国并在2016年6月于利载拿大学(University of Regina)完成公共行政硕士后搬到大温地区，于2016年7月间距离省府公布将实施15%的外国买家税约一周前，签定合约同意购买兰里的一间城市屋，合约价格为55.9万元，另加货劳税。她指首期是她父母一生积蓄，并向她祖母和亲友借钱筹得，不料外国买家税实施，她指为了不损失已经缴付的5.59万订金，她父母惟有再借钱。 　　李指，外国买家税歧视来自国外的人士，令她感觉"加拿大并不要她"(I am not wanted in Canada)，而她感到这股愤怒朝向像她一样的中国人，以及其他亚洲人，这与外国买家税实施之后，助长对华人及对亚洲人不公平歧视，以及加深对华人的刻板印象有关。 　　李静在法庭文件中说，该税对于亚洲人，尤其是中国公民产生不成比例的影响；而该税更阻碍了外国人想在大温地区定居的移民计划，尤其是中国公民。李认为，该税令到长期以来对于亚洲人的偏见以及刻板印象得以延续，尤其是针对华人。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)有文章分析，在全球化以自由贸易浪潮之下，跨国公司及自由主义者(libertarians)不断呼吁各国"开放边界"(open borders)，令到现在并不流行捍卫主权。但多数加拿大人仍是相信，国家针对非公民或是非永久居民课税或是实施某些规定，仍是合情合理的。 　　李静及省府双方在针对外国买家税的诉讼案中，均请出了多名学者及专家作证。例如原诉人一方取得了卑诗大学(UBC)社会系教授劳斯特(Nathanael Lauster)，及UBC历史系教授余全毅的口供。与讼的卑诗省府则取得UBC教授莱(David Ley)以及西门菲沙大学(SFU)城市设计及规划课程总监甄瑞谦(Andy Yan)有关口供。劳斯特的口供指出，外国买家税反应了反华情绪已经变成一种"道德恐慌"，而导致了最后凡事都"怪罪外国人"。他说，中国买家此时成了代罪羔羊，而外国买家税的起草以及实施，已反映并挑起仇外及种族偏见，尤其是助长了仇华倾向及氛围。 　　他甚至认为外国买家税已挑起"黄祸"的讨论，不管在传媒报道或是推特上，中国移民以及中国买家均是被议论的目标。 　　李静除了指该税已构成歧视华人外，还指根据加拿大与许多国家签署的国际协议，申明加拿大对外国人的待遇不能差过对于加拿大人，甚至有协议还提到，如果对外国人有差别待遇，那么形成的损失则需要由加拿大政府作出金钱赔偿。李还强调，有关对外国人的事务，更不是卑诗省政府能管，指卑诗省因此不能制定与外国人有关的法律。 　　省府则反驳李的指控说，没有任何证据显示，本省实施的外国买家税会影响加拿大与外国的贸易关系，因此与加拿大和各国签署的贸易协议无关。而根据加拿大法令，国际协议除非经过特别立法并已实施，否则并不会对加拿大的国内法造成任何束缚。 　　卑诗省的外国买家税于2016年8月实施，开始实施时税率是15%，新民主党上台后，省府于今年2月将税率调高至20%。

现在年轻人买房有多难？UBC人口与公共政策学院的教授Paul Kershaw对此进行了专门研究。 金融邮报（Financial Post）的报道说，这位教授用了房价/工资之比来分析千禧一代（25-34岁年龄组）与他们父母一代的差别：在上世纪70年代，比如说1976年，婴儿潮一代也正处于现在千禧一代的年龄段，那个时候经通胀调整之后的平均房价为$213,030，全职工作年轻人的中位数收入是$54,700，因此房价与收入的比率大致为：4:1。 到了2017年，加拿大的平均房价已经涨到了$510,179，但同一年龄组的中位数收入只有$49,800，房价与收入的比率是多少？10:1！ 而在房价高的省份或城市，这个比率更是惊人：安省是12:1，温哥华则是14:1！ Kershaw教授说，与父母辈相比，加拿大全国的房价涨了十几万甚至几十万，但年轻人的每年的收入反而减少了近$5,000元，你要现在的年轻人去买房，靠他们那点收入确实难！ 再说，现在就是你买下了房，若与父母辈相比，年轻业主们的房屋按揭负担非常之重：回到1976年，业主在付了20%的首付之后，打5个月的全职工足以付掉一套平均房价宅子一年的按揭。 但到了2017年，同样在在付了20%的首付之后，加拿大全国的年轻业主要打6个月的工才能付完当年的按揭，意味着要比父母辈多做1个月工才能付完按揭。安省业主则要打6.5 个月的工，BC的房价高，那里的业主更要打8个月的工才能付完一年的按揭。 虽然今年4月全国各类房屋的房价比一年前下跌11.3%，均价跌至$495,000，但独立屋的价格仍然很高。这就迫使年轻业主们改变买独立屋的初衷，趋之若鹜地购买公寓，或是镇屋及排屋。这个趋势导致公寓价格急升，一年来公寓价格跳涨14.7%，镇屋及排屋也涨了6.5%。 此外，并不是所有的年轻人都有能力买房，但租房的年轻人也感受到压力，就是租金的上涨。根据地产公司Urbanation提供的资料，今年第一季度多伦多租金涨幅达到11%，平均月租金升至$2,206。 不过，也有人不同意上述说法，主要依据是，上世纪70和80年代利率非常高，那时候的年轻人买房也不易。 但多伦多一家投资咨询公司（Gluskin Sheff + Associates Inc.）的首席经济学家David Rosenberg指出，作为过来人，他清楚那个时代的高利率，80年代有段时间甚至越过了20%。但他强调说，那时候工资涨得也厉害，可以每年涨8%，甚至9%。他仍然坚持认为，现在的年轻人比他30岁左右那时候买房要难许多。 按他的估计，现在在多伦多买套一般的住宅，一个普通家庭需要近8年的收入。这个数字可能比历史上的平均数高出一倍，这完全是不正常的。 他的看法是，要现在的千禧一代更易买房及更有能力负担房屋，这个房价/工资比率必须调整。而调整的手段不外乎两条：一是年轻人的收入大涨，但这看起来有些困难；再就是房价猛跌，这有可能性，但不能保证。

一所出租房屋的“出租”标牌上贴着手写的海报，带有令人震惊的种族歧视。 海报上写着“不欢迎中国人”，并被贴在墨尔本东南部曼通的房地产招牌上。 葛伯曼·西南星期三上午在做收集工作时看到了海报。他说，我觉得很恶心。 墨尔本一所出租房屋的“出租”标牌上贴着手写的海报，带有令人震惊的种族歧视。海报上写着:“不欢迎中国人。” 葛伯曼·西南拍下这张照片。 今天早上我开车经过切尔滕纳姆，刚好看到这个房地产的牌子，上面写着“不欢迎中国人”。 巴克斯顿·曼通租赁公司的部门经理凯茜·哈里维尔告诉媒体，我们不知道是谁挂上去的”。我们对此感到厌恶。 哈里维尔女士说，星期三上午11点左右，她开车经过这栋房子，并说招牌已经被拆除。 该房产目前在房地产公司Buxton上出租，每周租金380美元。 当地人已经开始在社交媒体上抨击张贴种族主义海报的人。一位用户说，令人恶心的是，如果他们在澳大利亚合法，那么他们有一切权利租房。

26岁的JunJun Wu来自蒙特利尔，她在美国纽约呆了三年左右，因为纽约房价太高，以为多伦多的房价会稍低一些，但是等她到了多伦多后，发现事情并不是像她想象的这么简单。Wu在多伦多看房的时候，有些房子只有她在纽约租的公寓面积的一半，但是房价却是高的惊人。在多伦多花了一个月的时间找房子，Wu最终敲定了房子，但是这次找房的经历让她受尽了折磨，她说自己可能在多伦多待上一两年，这段时间过后，如果房价等生活开支实在是太高，她可能还是会回到蒙特利尔去。 她说，对于像她这样的中产阶级来说，世界上只有几个地区能让她觉得在纽约生活，所需要的花费也不算很高。这些地区分别是：伦敦，悉尼，香港，再有就是多伦多。 五年间，多伦多的房价上涨了60%，今年的房价又比去年增长了3%，虽然跟温哥华的房价比还有些差距，但是，多伦多的房价在世界难以负担房价的国家中第五位，这就意味着在加拿大，年龄在25至31的千禧一代，如果按照$3,8148的中等收入来算，他们基本上在多伦多买不起房。 为了给房地产市场降热，银行出台了更加严苛的借贷政策，人们的购买力已经下降了大约20%。但是多伦多的房价依旧没有下降，五月份，多伦多独立屋的车库平均价格都在$105万! 在多伦多租房也不是件容易事。今年年初，多伦多平均一个月的房租大概是$2206，比去年涨了11%。 Angie Mosquera今年23岁，从事软件开发工作，最近几个月她已经看了30套房子了，但是因为房价实在是太高，最终还是没能租下来房子，她曾经一度绝望到要离开多伦多，回家发展。后来，功夫不负有心人，她在市中心找到了一间比较小的公寓，租金一个月$1620，总算是找到了一间在自己的预算之内的房子。即便如此，交完房租，她的薪水基本上所剩无几，她原来是在蒙特利尔工作，来到多伦多后，工资涨了40%，本以为自己能攒下一些钱，结果大部分钱都交给了房东。 三年前，Justin Wood和他的妻子买了一套三室的Condo，当时花了$43万，现在这套房已经涨到了$61万左右，他们就把这套房子卖掉了，然后花了$80万在郊区买了套三室的独立屋，月供$3400左右，但是Wood通勤需要两个小时。

　　中国人对国外房地产兴趣飙升造成大批资本席卷全球多个城市，扭曲国内房价和触怒当地居民。无论何种限制措施都无法阻挡这股买房潮。中国人境外投资的房地产，也带来外国城市房地产泡沫危险。 　　华尔街日报今天以中国购房潮席卷全球多地 西方城市束手无策为题的报道引起广泛关注。该报道说，中国人对国外房地产兴趣飙升造成大批资本席卷全球多个城市，扭曲国内房价和触怒当地居民。无论何种限制措施都无法阻挡这股买房潮。 　　该报道由发自温哥华，悉尼和北京的常驻记者撰写，表明中国人热衷的外国房地产狂购形成多种巨大压力，也引起泡沫危险。 　　报道说，就在不久前的一个早上，北京展览馆人潮涌动，这里的房地产展示交易会即北京房展吸引了成千上万对国外房地产感兴趣的观众。 　　中国人对海外房地产兴趣飙升已造成大批资本席卷全球多个城市，扭曲房价，激怒当地居民。无论何种限制措施都无法阻挡这股买房潮。 　　在温哥华，2016年中国买家抢购住宅导致房价每月同比飙升30%。当地政府对外国买家征税15%，中国买家遂转战多伦多，很快便推升该市房价。 　　安大略省官员去年4月也实行对外国买家征税15%的政策，以期遏制多伦多地区房价大涨。不过，面对温哥华与多伦多的限制政策出台，中国买家遂转战其他城市，并很快便推升其他城市的房价。 　　据报道指，中国去年在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房曾一度潮歇；然而，从去年8月开始，再次潮起。据21世纪经济报道指，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。 　　国际金融对中国人推升的外国大城市房地产泡沫提出警告。有报道引述瑞银财富管理关于2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹。 　　报道警告在亚太地区，香港和悉尼的房地产泡沫风险也有上升。 　　报道指各国虽然出台遏制措施，但中国人购买外国名城的各种豪宅热情没有褪减。

　　多伦多地区楼市调整已有一年，至今低幢住宅屋价格纷纷回落，尤其是独立屋，跌幅超过10%，但共管柏文则逆市上升。 　　安省政府去年4月突然宣布楼市16辣招之后，二手市场量价应声走软，5月成交量按年下跌约2成，平均屋价由4月份的920,791元下挫至863,910元，单月急挫6.2%，亦即回吐逾5.6万。根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，过去一年，大多伦多地区综合平均屋价反覆下跌至稍逾80万元的水平，调整幅度12.4%。 　　不过，屋价下调基本上由独立屋带动。资料显示，这类低幢住宅同期间平均屋价由超过120万元回落至103万元，跌幅14.5%。 　　屋价较为便宜的半独立屋及城市屋的跌势较轻，分别下跌6.3%至79.2万，以及8%至64.5万。 　　相对于平均屋价，更能准确反映走势的基准屋价跌幅明显较细，应可令准卖家稍为安心一点。该地产商会每月市道报告显示，多伦多上月份综合基准屋价766,300元，按年下跌5.2%。独立屋及城市屋也有类似的情况，跌幅均缩细至10.3%及2.6%。值得一提的是，不论是平均屋价或是基准屋价，共管柏文的表现与大市背道而驰，分别上升3.2%至几乎56万元，以及10.2%至超过49.5万。

 西温一位著名房产经纪人于6个月前被裁定犯有专业不当行为后被罚款59,000元及上缴理事会费用7,500元，近日又被BC省房地产理事会执行吊牌一年的处罚。 由于这位名叫Shahin Behroyan的地产经纪已经提出上诉，这项暂停吊牌处罚因此暂停执行。 BC省房地产委员会于4月9日举行听证会并对西温地的经纪Shahin Behroyan处以吊牌一年的处罚。房地产委员会并于上周五公布这一消息。 2017年12月，审查小组发现Behroyan犯下职业不端行为，当时他涉嫌向卖家施压，要求卖家在2014年11月出售西温Kings Avenue 价值270万元的住宅时，向他提供75,000元的奖金。 审查小组指，Behroyan告诉卖家，要求购买房屋的要约取决于所支付的奖金，他说这笔奖金是给买方的代理经纪，而不是他自己。理事会裁定这种行为构成了“欺骗性交易”，违反了诚实行事的义务。 纪律小组指，纪律案件中的主要问题--奖金是房地产交易的“佣金总额的两倍多”，从68,000元增加到143,000元。 该小组在处罚决定中写道，“调查结论认为Behroyan先生的不当行为完全属于民事欺诈，”并补充说“构成了最严重的专业不当行为。”   该小组还发现Behroyan犯下的其他不当行为 - 包括没有告诉卖家他最近代理买家售出西温房子；他没有告诉卖家，买家的代理同意与他分享佣金；而且他没有告诉他们寻求独立的法律建议 - 这意味着买家没可能对奖金产生怀疑。 专家组得出结论“必须承担重大处罚，以充分反映（Behroyan）的不当行为的严重性。” 该决定将于6月1日生效。由于当事人Behroyan向金融服务法庭提交上诉，导致吊牌的处罚自动暂停，直到上诉得出结果。 根据房地产委员会的说法，过去3年总计发出了超过50次停牌处罚，对Behroyan的处罚则是第四个时间最长的暂停执照的处罚。

　　香港媒体6月5日报道，香港一对夫妇在买入一个汽车停车位不足9个月后，通过转售而赚取了惊人的260万港元(33万美元)利润。 　　周一，由新鸿基地产开发的、位于香港九龙区的天铸公寓大楼的停车位交易价格创下新的纪录，其换手价高达600万港元(76万美元)，即每平方英尺44444港元。 　　据土地注册处文件，作为卖方，这对香港夫妇在2017年9月以340万港元的价格买入。 　　作为香港何文田片区的豪宅项目，天铸每平方英尺价格远高于香港住宅物业的平均价格，根据仲量联行数据，整个香港地区的均价为15600港元，而香港九龙区的均价为16350港元。 　　此停车位长16.4英尺，高8.2英尺。值得注意的是，其交易创下了新纪录，而此前，全港车位最高价是518万港元。一名商业主管在2017年6月，买下香港西营盘一个停车位，致香港停车位价格首破500万港元大关。 　　值得注意的是，同一片区的小型公寓的均价为25248港元/平方英尺。 　　不过，这个价格依然低于由新鸿基开发的豪宅公寓项目。目前，位于天铸六号塔的一个1911平方英尺的四房单元，售价约为9800万港元，即51282港元/平方英尺。 　　中原地产的相关负责人Sandia Lau指出，“项目位于豪宅区，单元价值1亿港元。住在这里的业主手握大量现金，根本不在意这区区几百万美元，他们更看重便利性。“

　　为Metrotown新建的两栋高层建筑规划正在 本月进行公开听证会。 　　如果这两个项目都获得批准，一共将新建造537个住房单元，84个低成本老旧住房单元将被拆除。Concord Barker Project Limited Partnership提议在5895 Barker大道的联排别墅中建造一座34层高的大楼。Accord Properties则提议在 Marlborough大道6556号，6566号，6580号和6595号中选择建一栋24层高的建筑。公众听证会定于6月26日晚上7点在本拿比市政 厅举行。 　　Concord Barker Project Limited Partnership正在要求准许其在市政府拥有的Olive大街和5895 Barker大道的北部，东部和南部现有巷道上建造塔楼。塔楼底部将有联排别墅，共220套住房，包括单卧室，双卧室和三卧室公寓以及地下停车场。这里目 前用于出租的公寓楼三层楼共48个住宅单元。 　　Accord Properties则规划在Metrotown的邻区Marlborough建设与联排别墅一起的24层高住宅，共317套住宅单元。将建造初级的一卧 室，两卧室和三卧室住宅。目前，现场有三栋低层住宅楼。第9,10和17单元建筑将被拆除以建造新的建筑。 　　工作人员报告显示，这两项提案都与Metrotown的城市规划建设一致。  

　　近一年来加拿大房屋销量及房价齐齐下滑，房市已经出现冷却迹象，但加拿大的休闲度假屋市场仍然异常红火。根据皇家地产（Royal LePage）的最新调查，估计今年夏天度假屋市场畅旺，交易和房价均可能双双升高。 　　皇家地产的报告称，估计到今年9月份，加拿大休闲度假屋平均价格会涨5.8%，即从去年夏季的$442,239涨至$467,764。 　　推动度假屋价格上涨的两大买家群分别为进入退休年龄的婴儿潮一代，再是年龄在36-51岁的所谓X一代（Gen-Xers）。前者主要是为了购买退休屋，而后者正处于年富力强的时期，他们希望买第二套物业养育后代。 　　皇家地产的总裁 Phil Soper评论说，当加拿大房市变冷，尤其大都会地区诸如温哥华和多伦多房屋销量和房价下滑之时，度假屋市场需求很旺，最主要原因是受到本国强劲经济的带动。 　　Soper此言不虚，就在皇家地产发布最新报告之前，多伦多地产局和大温地产局分别发布5月份月报，GTA地区房屋销量比一年前下滑22%，而大温地区则下跌35%。 　　安省涨幅最大 　　如果分省区来看，全国以安省的涨幅最大，高达9.4%，均价将涨至 $535,885；阿省其次，一年涨幅也可能达到8.2%，均价涨至$770,100。 　　休闲度假屋均价下降的省区包括大西洋省份，平均跌幅或达8.1%，均价会跌至$228,754；而BC省的跌幅也有3%，均价会跌至$531,333。 　　皇家地产的报告分析说，从全国来看，大西洋省份本来房屋负担就比较轻，房价也不高，因此不少买家出低价买旧屋，然后推到重建自己的梦之屋，维持该地区度假屋的低价。 　　传统上BC省一直是度假屋交易活跃的地区，但该省今年2月宣布开征投机税，导致不少业主出售自住住宅以外的度假屋以避税，令度假屋售价下滑。 　　阿省居民也一直热衷购买BC的度假屋，但现在更多买家宁愿在自己省内买屋，尤其是旅游胜地Canmore以及落基山的一些度假村社区，导致该省的度假屋价格上涨。

  我曾不解，对于任何一个在北京等国内一线城市拥有一套房产的同学，卖掉房子在法国普罗旺斯等世界各种美好的地方买个房子，人生理想不就实现了吗？ 终于，一个周末，忍不住骚扰了一圈我世界各地的同学。因为大家基本都是学金融商科的，在高盛、摩根、汇丰等机构工作了10年，都特别给力，答题速度快，数也算得好。 答案回收上来后，我就很难平静了…… 先总结一下我问的九道大题： 1.在当地买一套两居室要花多少钱？ 2.持有和出售成本分别是多少？ 3.增值潜力是多少？ 4.如果出租，收益是多少？ 5.对外籍人士买房有什么限制？ 6.当地一般薪资水平的人对买房的态度是什么？ 7.一般什么年龄买房？ 8.作为一个中国人，你在当地买房了吗？ 9.当地装修的平均花费是多少？一般会请设计师吗？设计师有多贵？ 干货多，下面慢慢说，先上结论： 1.中国一线城市房价与全球其他不少顶尖城市不相上下。(其实这也不是什么新闻） 全球房价最贵城市排行榜，香港上海北京入围（图/深圳晚报） 2.不过如果考虑投资，除了房价本身，持有成本是重要考量，特別是纽约。纽约是高服务型城市，每年要交物业费和地产税。物业费很高，一个高端地产，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。 3.欧洲经济好的城市（西北欧、北欧）租售比常高，虽然涨幅平稳，但是5-7%的租金年收益作为投资已经很不错了！ 4.欧洲、美国人，一般、顶尖在大城市都租房（一般人如果不是祖传房产也买不起），二线城市也会买房，毕竟货款等等可以扣税又能自住划算很多；而且像欧洲很多地方，比如荷兰，对租房者保障强大，最狠的是只要租客愿意续租，房东一般不能赶走。 5.有“筑巢基因”的亚洲人普遍更爱买房。除了日本经历了房价崩盘和多年通缩后思维模式已经大逆转。目测新加坡居住条件最好，有赖于政府廉租房政策；香港最差。 6.买房贵，装修更贵。国外普遍人工成本高，大城市“买得起房装修不起”是日常。所以自己动手能力强品味好很重要〜 7.请设计师就更贵了。比如日本只有自己买地盖房时才会请设计师。所以在中国还是有这个优势的，在国内好的设计师相比性价比高。 8.世界看了一圈，在国内还要不要买房呢？个人觉得可能的话还是要的，特别是一线城市…… 9.不过，买房只是目标，自由才是梦想。（这是我的感想啦） 展开说几个具体的城市： •纽约、伦敦 伦敦（图/VisitLondon） 纽约（图/NYCGO） 不同区域的房子价位不一样，越到城市中心价位越高，周围相对便宜，每平米价格两三倍差别。市中心房子最中心地区20000-30000美元每平米，差不多12-20万，稍微偏远的地方，人民币6-10万。在纽约定居的人，平均收入水平是5万美金，伦敦2.5-3.5万英镑左右，都买不起房；只有top 20%可以，剰下都是祖上留下的房子一代代传。 —般而言，国内小户型贵，因为大家喜欢投资小户型。而伦敦纽约的两室、三室四室更贵，适合一般家庭居住，他们认为能在很小空间得到大户型难度更大，需求更高。 纽约一室到二室，平均价格是100-200万美金；伦敦也差不多，1000万人民币左右。持有和出售成本，除了房贷还有物业费和地产税；纽约是高服务型的城市，物业费会很高，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。伦敦也有物业费，但和纽约不在一个级别上；一年5000美元左右，地产税4000。纽约的地产税和物业费可以抵税，伦敦不可以。 另外还有出售成本的问题。在纽约，如果没有绿卡出售的话，国家会先收固定比例的税，20%没有。伦敦不存在这个问题。伦敦改革之后，地产交易税会高很多,同祥100万美元的房子，纽约closing(收房）交2.5万的交易税，伦敦要8万左右。 最后说说房子的增值潜力。本地居民居住的情况很少，大多是职业工作者，外来投资也占多数。美国和欧洲人都喜欢租房，本地房子都是中国人和俄罗斯人买后出租。因此，增值空间来自城市未来就业，无论因旅游业还是金融行业等因素。 比如美国近几年金融行业回升，从09年到现在房价上升了2-3倍。未来上升空间平缓，每年3-5%涨幅。伦敦还在高点，伦敦金融区刚搬了地方，周围社区刚刚翻了2-3倍房价。如果金融区搬迁到欧洲，则买房有很大的不确定性。出租两个地方都差不多，一般出租减去房贷和固定费用，收益2%算平均水平（average） ,能达到5%是非常好的情况。 •荷兰阿姆斯特丹/鹿特丹 阿姆斯特丹（图/I amsterdam） 阿姆斯特丹两居室大概300万人民币，鹿特丹大概100万。最近两年阿姆斯特丹房价已经经历了大幅上涨，鹿特丹刚刚开始。 1)购买成本： -notary plus translator 1000-1500 euros -Tax 2% of houseprice -if you need a loan: approx 2500 - 3000 euros additional loan and valuation costs 2)持有成本：没有房产税，但有物业税，每月150欧 3)租售比很高，大概5-10% The exact yields are difficult to say in advance, but around 5-7% is possible. 4)人工贵，一般不请设计师 •新加坡 新加坡（图/Vinepair） 1)新加坡当地80%的国民住公屋，中位数大约250万人民币一套；自住房产税很低，约千分之二/年，出租则千分之三/年。政府保障民生，不喜欢房价快涨，虽然房子的增值潜力慢但房价在亚洲主要城市偏低，但是租金收益3-4%。对外籍城市购房收印花税，最近约15-18% (没查），而且外籍人士不可以买公屋或者有地私宅。 2)当地家庭收入中位数约4万人民币每月；通常结婚后先买公屋（便宜）；但公屋有收入上限，一方月收入高于5万人民币则无权购买。新加坡买房不像其他国家压力大，因为政府保障居者有其屋；公屋通常年轻时就可以购买，银行货款利率也不高。但改善型，比如公寓和有地私宅，则是收入增长后因。 3)新加坡居住条件很好，房价便宜，租金收益3-4% (公寓），房贷便宜，适合家庭生活，值得购买。 4)简单的装修可以直接找contractor(类似于小包工，各有专长）；稍微复杂可以找main contractor(也是包工头，但可以做更多或者找別人做）：再复杂点一般会找设计师。设计师安排一切也是找contractor慢慢做（有些设计师有自己的施工队)。 外国（新加坡）装修很多时候是动房子的架构，重新走水电之类的，而不是做一些奢华的装修。所以直接请工人和装修队的多，请设计师的少。但是也有专门找设计师设计的，费用相对高一些。价钱方面差得很多，从装修一个厨房需要花2-5万美金，到整个房子装修1万美金都有。 •日本东京 东京塔（图/Japan Guide） 1)东京都内好地段70平米的两居室大概7000万日元到8000万日元左右（450-600万人民币）。持有要交固定资产税，出售有佣金和资产增值税，出租毛回报率大概3%到4%，外籍人士没有限制。 2）当地人一般不热衷买房。因为日本通缩已经这么多年了，习惯于租房。一般买房的都是三四十岁的人。当地所有房子都自芾装修，设计师针对的是自己买地找房子的。 3）朋友买了投资型的一居室，自住是租房（租金是税前计算所以很合适）。 •香港 香港（图/香港旅游发展局） 1 )不同地段会差很多，好一点地段每平米16-20万港币，两室通常在50平，大约800-1000万左右。铁路附近的地段基本增值潜力很好，但租金回报较低，大概是$400-500每平每个月。外籍人士需要给15%印花税，但没有限制。 2)基本上觉得工资追不到房价升幅，年轻一辈很多都要父母给首付才有机会买房，要不就要很省，要不就买那些20平左右的一房或studio flat。 •台北（一平米约等于0.3025坪） 台北（图/旅游台湾） 1）在台北好的地段，一坪需要至少28万人民币。通常最小的两居室要25坪，700万人民币。 2）增值潜力随经济波动，一坪25万-35万人民币变动。 3）300万人民币的房，租5000人民币一个月，整体租房投资报酬率低。 4 )外籍人士可以买房但限制多，可以贷款但复杂，并秉持平等互惠原则。 5）台北的房价几乎等同于北京的房价。当然，需要更努力打拼，才能买属于自己的房。一般人结婚时，通常会买房，经济状况一般的家庭，通常会由父母付头期款作为新婚礼物。 6）个人想要买房，因为想要有自己的窝。装修时会找设计师，因为想要有更好更适合自己的设计。通常的装修费用是购屋的10%。高于10%较高档，低于10%较一般。 •斯德哥尔摩 斯德哥尔摩（图/Stockholm Travel Guide） 1 )斯德哥尔摩两房（两室一厅）差不多需要350万人民币。持有成本比较高，一般每月会有3000左右的物业管理赛，公共环境供暖这些。 2)增值潜力不错。出租收益比较高，外籍人士买房雲要有长期居留签证。当地薪资一般，但是负担一套房的贷款还是没问题，一股一工作就买，一套小的。（哥本哈根也差不多） 3 )由于人工贵，一般不会找设计师，都是自己去卖装修材料的地方想好。一百平米，30万左右。 •美国费城 费城（图/VisitPhily） 1 )持有成本包括地产税、保险与维护，大概需要1万美元；出售成本是2万美元；租金在1800美元左右；基本没有增值潜力；如果不货款，对外籍人士几乎没有限制（信息有局限性） 2）年轻人买房者的比例近年来有所减少，很多宁愿在城里租房住，也不愿意做房奴。一般买房年龄在30-35之间。 3）装修的钱主要花在厨房和卫生间，很多人会翻修这两个地方，买东西也费钱。一百平米的房子如果不翻修卫生间和厨房，1万美金打住了。如果翻修，至少要3万美金。其他房间主要是买买家具，涂涂墙。 4 )有钱人当然会请设计师，这也是一份很得体（decent）的职业。普通人很多会请人设计一下房间涂料的颜色搭配。美国人非常在意这一点。 •加拿大蒙特利尔 蒙特利尔（图/Local Montreal Tours） 1）蒙特利尔市区两居室房价从二十万加币（二手房）到四五十万（公寓新房）不等，均价三十来万。 由于蒙特利尔所在的魁北克省苛捐杂税较重，买房净价不贵，但养房花费不菲。成本主要体现在各种税和费。 持有如果自住，除了日常房屋修缮维护，商业保险开销，还需要每年交纳地产税、管理费、公共设施费。如果将房屋出租，租金计入收入，需要交纳平均超过20%的收入税。而如果房屋买卖，通常需要准备相当于房价1.5%的金额，用于中介、法务、公证等费用以及向政府一次性交纳过户税。 蒙特利尔房价在经历了四年连续下跌后，从去年开始缓慢上涨，如果魁省经济复苏，住房有望保值甚至缓慢升值。（当然如果华人富豪组团来投资，大涨那是分分钟的事儿！）由于是加拿大著名的大学城，位于高校附近的房屋出租前景一直良好，每月租金保守估计在一千加元到两千加元之间，是非常稳定的收入来源。 在加拿大，除特定类型的投资移民之外，通常房屋所有权并不捆绑移民资格，因此外籍人士在蒙特利尔买房与本国居民并无显著不同，相反，魁省政府欢迎非本国居民前来投资买房。 2）北美文化使然，本地普通工薪族以租房为主，租房市场活跃度远高于买房市场。本地人通常三十多岁成家生子后，会有买房打算。并且，相比起在市区买小户型公寓，很多人更倾向于在郊区买一幢两三层楼几百平米的大house。 3）目前我还没有买房，打算等移民手续办完，工作稳定且有一定积蓄付首付的时候，再在市区买一套小户型公寓。毕竟从长远来看，自住房比租房合算。如果家庭雲要，若干年后可以考虑在本地或者外地（外国）换一套更大的房。 4 )加拿大人热爱DIY ,人工成本较贵，而且home decor商品的品种门类十分齐全，购买渠道也很便利。因此据我所知，找设计师的不多见。 装修花费区别就大了！一百多平米二手房，纯拆除的费用平均在六七千加元，另外厨房、浴室改造，采暖系统更新，换门窗（这边冬天太冷太长，隔热防冻的门窗得特制）等等费用全得拆开来算，每一项都分得很细…… •华盛顿 美国华盛顿特区（图/Washington.org） 1）波托马克河畔，可看到国会山和华盛顿纪念碑帝都一流condo ,非penthouse ,有半酒店式服务，大约折合5-6万人民币一平米。两居室100平米，总价75万美元上下。物业费大致800-900美元—月，税率1%。租售比大致在5%左右，但若是除去物业费就会大打折扣。 2)房价总体停滞，综合统计YoY (增长率)只有2%左右，高端物业甚至比前两年略低。 3)地铁沿线独立房和联排价格也较便宜，大致相当于帝都五六环之间，距地铁步行15分钟，学区中上，独立房，每平米也就是折合1-2万人民币，顶级学区一般房子较老，能到3万以上。相当于四环左右位置，据地铁5分钟步行，联排房大致3万人民币，物业费很低，租售比可达4.5%，但基本可以全留下，所以比condo投资回报要好。但总体房价也是停滞不前。 •西雅图 西雅图（图/CNBC） 1）西雅图是最近几个月全美房价涨幅最高的城市。 西雅图自然资源丰富，社会相对和谐，有微软和亚马逊这两家全球市值第三第四的大公司，也吸引了大量亚洲买家。西雅图因为自然风光多祥，房价也变化多端，比如看海湾、看湖、一般的水，三面看山、两面或是一面价格都会变化很多，而如果有自己私家水岸、码头那就更是能凭空再涨上一两百万刀。 顶级区域如盖茨家所在的Medina，一般有水景的房子要到500万美金。稍微离水岸远一些的顶级学区也要在300万左右。 西雅图的一大头疼是新房很少，而新房往往是一个老房拆了建俩，总lot甚至只有6-700平米。因此西雅图很多买房子实际是买地。1-2000平米的地价格在同一数量级，因为建不出两个房子。2000平米的地加极老的房子，顶级学区，大概在200万以上。1000多的平米也要180万。 2）西雅图的拥有成本还算可控，税费1%，居住的话销售税极高，将近10%，但州里没有所得税。 3)建房子是另一大坑。每平方尺的全建设装修成本可以从150美元到400美元。甚至400美元的建设商还只是定制（custom built），离豪华还差好多……比如一扇门可以从空心的几十美元一扇到实心胡桃木600美元一扇。与建设费用相比，建筑师和设计师还算公平——这是刚需，否则拿不到建设许可。一套完整400-500平米房子的设计、图纸、施工指引大概在4-5万美元。 4 )室内装修设计可以2万搞定，也可以20万，浮动太大了。 •中国 个人觉得在一线城市如果是刚需，还是要尽量买。没有安全感哪里来的自由啊。不过对比外国人和中国人，大家在选房的标准上差别还是蛮大的，比如外国人对坐北朝南这件事就比较不看重，不过呢中国的房型和国外差别也很大，所以不能照搬。 中国商品房是1990年代住房改革后才开始的，大量商品房上市是2000年以后的事情。相比国外特别是欧洲，建筑历史长，户型多样，楼层少但层高感人等特点，我国商品房形成时间比较短,户型相对单一。 另外，在中国买房，如何选房也是个非常有趣的问题，选好了升值潜力大，两居室能有三居室的效果；选不好不仅出售难度高，而且住得不舒服。 最后特别感谢我的几位同字： 纽约：Shuo 伦敦：Shuo、Cyrus 东京：米斯特曹 荷兰：Zan 香港：Betty 台北：Eddie 斯德歌尔摩：Alfred 费城：Joseph 新加坡：Yang 蒙特利尔：Celia

近日，一位中国亿万富豪表示自己有意向购买哈德逊港湾有限公司（Hudson’s Bay Co.’s）旗下所属的，位于温哥华市中心的商业地产。此举被业界人士视作中国投资者有能力购买海外地产的一大体现，或者说是象征。   据相关人员透露，中国宁波的一位Z姓富翁正推进购买HBC旗下一幢6层楼建筑的相关事宜。目前，这桩交易尚未完全敲定。资料显示，这座奶油陶瓦色的独栋建筑被视为温哥华地区最好的房地产之一。因为该地区经济发达，对商业化地产的需求十分旺盛。据悉，这座百货大楼的业主正是和 RioCan 房地产投资信托公司有密切合作的HBC。该购买事宜传出后，HBC的官方发言人拒绝对外界的种种传闻和猜测做出评论，而采取同样态度的，还有RioCan的高级副总裁Jonathan Gitlin。   据《环球邮报》报道，表示出购买意向的Z先生净资产高达12.8亿美元，名列福布斯亿万富翁千余位次。此前，Z先生的房地产公司就曾以9400万加元的高价购买过 RioCan 公司位于温哥华地区的小型零售商店。但值得注意的是，那次购买是在中国出台相关政策，即将资本留在国内，并限制海外产地产收购事项前完成的。如今，在资本限制，以及中国政府管控海外房地产收购（今年年初安邦保险公司的事情就是一个例子）的大环境下，中国投资者是否还会继续购买加拿大的商业房地产，就是一个有待考察的事情了。目前，我们还不清楚Z姓先生此次购买是属于个人投资，还是公司企业行为，知情人士称，这座房产所签署的是附件条件合同，意味着此次购买合作有可能以遗憾告终。另有消息称，Z姓先生已经给出6亿加元的高价，他所期待的资本回报率约为3%，而这在温哥华地区已算是相对较低的了。 Cresa 商业不动产公司的顾问 Ross Moore 表示：“这是个很好的地段，但问题是，我们目前都知道百货公司的效益不好，又怎么能够提高它的租金呢？我不明白HBC为何会同意每年增长10%的租金措施，从以往经验来看，百货公司大楼的租金都是相对较低的。”当然，如果此次购买合作达成协议，那么这将是自安邦保险2017年年初花费超过10亿美元收购卑诗省某一养老院后，中国投资者在加拿大进行的首次大规模房地产收购举措。   据报道，HBC 去年刚刚透露这栋大楼的出售意向时，房产售价就一度冲至9亿加元。然而，如此高的价格势必引发零售商店的二次开发，例如：在百货大楼附近增加办公大厦或公寓住宅等。像之前所提到的，这其中也不乏隐患。比如这座房产长久以来被视作历史文化遗产，按理来讲该被保护；再比如，HBC 也有明确规定，任何出售交易都必须在不影响百货公司正常营业的前提下进行，而这一点明显不太可能实现。目前，HBC 计划对该房产进行回租，或将底部4层用于零售业务，而最上面的2层则租给总部位于美国的一家名为 WeWork 的共享办公公司。另外有消息称，Z姓先生会以长远眼光来看待这座房产。 与此同时，美国萨克斯第五大道精品百货店的零售运营商，也和其他零售商一样，面临着将房地产进行二次开发或出售的压力。 若追溯这种压力的根源，毫无疑问与利润收益挂钩。

　　大温地产局(REBGV)发表5月份大温地区的房屋销售数据，指受到挂牌数量上升影响，独立屋的成交/挂牌比率下降至14.7%，并预测到7月或8月便会跌穿12%，正式步入买家市场，楼价将向下调整。但是，城市屋和柏文的成交/挂牌比率仍然高企，即卖方仍保留相当高的议价能力。 　　报告指出，大温地区上月的整体房屋成交量有2833宗，按年下跌35.1%，较过去10年的5月份平均成交量低19.3%，可见市场气氛十分冷淡。以房屋类型比较，上月独立屋仅录得926宗交易，按年大幅下跌4成；城市屋则有476宗，同样按年下跌4成；柏文录得1431宗成交，按年减少近3成。 　　另一方面，上月在多重放盘服务系统(MLS)新挂牌的房屋共有6375间，较去年同月的6044间上升5.5%，亦较4月份的5820间增加9.5%。 　　REBGV主席穆尔(Phil Moore)表示，数据显示房屋成交量下跌，挂牌数量却不断增加，扩大买家的房屋选择，形容是过去两年的最高点。但是他亦强调，这情况仍不足以解决目前房屋供应不足的问题，指5月份的总挂牌量仍低于10年平均数达17.2%。 　　报告又指，5月份大温整体房屋的成交/挂牌比率为25.1%，其中独立屋更低至14.7%。一般分析认为，若比率低于12%便属于买家市场，房价会出现下调压力，相反比率持续高于20%的话，便是卖家市场，房价会上调。以此标准来看，独立屋正处于跌价边缘。 　　对此穆尔亦表示认同，指独立屋买家仍然抱着审慎观望态度，不敢入市，而传统上5月份是较多屋主把物业出售的月份，因此令成交/挂牌进一步下跌。他又说若情况持续，预测到7月或8月便会跌穿12%，独立屋正式步入买家市场，是自2008年金融海啸后首次。 　　报告指，大温城市屋和柏文上月的成交/挂牌比率分别为30.8%和41.7%，远高于20%门槛，即楼价仍有上升趋势。 　　楼价方面，报告指出独立屋在5月份的基准价为160万元，按年微升2.4%，城市屋基准价接近86万元，较去年同月上升16%，而柏文的基准价则有70万元，按年上涨两成，可见独立屋房价的上升速度明显较慢。

　　加拿大新斯科舍省的省会哈里法克斯是一个人口刚过40万的海滨城市。近年来，不仅中国移民明显增长，外国来的购房者也越来越多。 　　新斯科舍省房地产协会的主席马休・杭斯伯格（Matthew Honsberger）说，过去五年里，哈利法克斯的外国购房者人数一直在缓慢的稳步增长。在每年大约5000个房地产交易中，有约150至200个是外国买家，其中大部分来自中国。他说，这与五年前相比有了很大的增长，那时每年只有约50套住宅出售给非加拿大人。  　　马休认为， 这与多伦多和温哥华实施新法规，限制外国购房者的政策有一定关系。“温哥华增加了外国买家税，这促使外国买家开始寻找其他地方，还有就是，新斯科舍提供了令人难以置信的生活质量，并且房价相当实惠”。 　　马休补充说，他们现在已经知道，中国买家一般比较感兴趣豪华型住宅，而且一切装修都已完成。 　　加拿大广播公司的记者在城市北面的郊区贝德福德西区采访了一对年轻的中国人-周志航和熊紫燕。他俩都是在哈利法克斯读书的中国留学生，在读书期间相识相恋。他们在去年11月买下一栋售价60万加元，有五个卧室的独立屋。 　　熊紫燕说，他们在这上学期间就爱上了这座城市，这有很多原因，包括他们在中国生活的城市离大海很远，也包括这里的生活节奏比较慢。她说：“在海边过一种简单的生活是我们的梦想，也是促使我们下决心在这里买房的驱动力”。 　　周志航则说，房价也是他俩决定留在哈利法克斯的原因之一。他们曾经估计过，像他们买的房子在温哥华或多伦多要花费400万至500万加元。“这里的房价非常合理，所以我们可以买得起更好更大的房子”。至于为什么要买有五间卧室的大房子。他说，是从长远考虑的，以后要接父母过来，还要有自己的孩子。 　　小两口说他们喜欢窗户又多又大的房子（David Burke/CBC） 　　在他们居住的小区，还有三个邻居也是来自中国。周志航说: “我们都很高兴在这里买房，并留下来。因为我们真的不想离开。我们就住在大海旁边，这是一个美丽的城市”。 　　马休说，移民购买高端住宅的增加，可能会推高地区住房成本，但他们给当地经济带来的利益将远远超过这一点。 　　哈利法克斯商业房地产咨询公司的经理亚历桑德拉・艾伦（Alexandra B .Allen）也认为，随着人口老龄化，需要移民帮助推动经济增长。她并不担心高端住房销售增加会推高房价。“因为房地产价格上涨并不是因为单一原因。我们大西洋省份有一个非常稳定的房地产市场”。

　　"华埠声音"发言人Steve Lee（左三）重申反对修订华埠发展计划的立场。（电视画面） 　　反对华埠发展修订计划的团体"华埠声音"(Chinatown Voices)昨日在华埠一间老字号烧腊店重申立场，要求温市政府保留现有的华埠发展规例与高度限制，容许华埠兴建高楼以增加居民人口，振兴区内经济。 　　华埠发展修订计划引发争议，代表华埠超过一半业主的"华埠声音"昨日在元昌烧腊店重申反对立场。该团体发言人Steve Lee表示，他们满意现行的发展规例，认为不应该进行修改，指出这些规定都是由华埠11个组织，包括中华会馆、中侨等于2012年经过深思熟虑后同意订立的，包括限制堂所林立的片打东街(E. Pender St.)的建筑高度，保存历史面貌，但开放其余地区例如奇化街(Keefer St.)的发展，容许兴建密度较高的楼宇。 　　他续指，修订计划中容许兴建单层建筑的做法并不合理，难以配合邻近社区的发展方向，他又以福溪平地(False Creek Flats)和福溪东北区域(Northeast False Creek)规划为例，指这两个计划可带来数以万计的职位和居住人口。 　　Steve Lee指，该团体不满市政府没有就修订谘询华埠商户、业主和居民。 　　他说在"华埠声音"的一次会议上，有多达24个华埠商户表明，百份百支持区内有更多居民和市民消费，希望随着居住人口增加刺激零售业，而限制发展只会走回头路，促请温市政府减慢进程，让他们有更多时间与市府的规划部门沟通，不应仓促行事。 　　出席昨日活动的亦包括华埠商业促进会主席霍启恩和华埠商会主席陈耀辉。元昌烧腊店店主黄先生亦表示支持"华埠声音"的立场，认为楼宇高度限制不应向下调整，应继续容许发展市场柏文，又说华埠已经没有以前那么兴旺，其中一个解决方法就是兴建房屋，增加居住人口。他亦支持为华裔长者兴建更多房屋，指此举可吸引年轻人到华埠探望父母，带动区内消费。 　　温市议会预料今日将表决是否就有关的华埠发展修订计划举行公听会。根据修订内容，市府职员建议禁止华埠南区(HA-1A)兴建楼高超过90尺的新建筑，取消原有的更改土地用途申请程序，即超过该上限的兴建项目市府将不再考虑。此外，建筑楼层数目、店铺宽度、地积比率等都设置新上限，以确保华埠历史面貌得以保存。

5月份大温地区许多独立屋的售价远低于政府的评估价格。 根据ThinkPol的爆料，截至6月1日在温哥华MLS销售的系统中，139套独立屋住宅销售中有84套销售价格低于其2017年的评估价值。 别不相信，看证据吧！