地产

　　温哥华东区一个由非盈利机构和地产开发商合作的地产项目，突然宣布搁置。机构指，是因为温哥华市政府索取的收费过高，令项目在经济上不可行。不过市政府方面称，开发商提出建议后，一直都没向市府提出正式发展申请，当局还未向开发商讨论收费细节。 　　专门协助精神病患者的Kettle协会和开发商Boffo，原计划在温哥华东区Commercial Drive夹Venables合作兴建一座十二层高的柏文大厦，提供二百个市场价值单位，以及三十个社区房屋单位。项目还包括一万八千呎零售楼面以及给Kettle协会设立服务中心的空间。不过，这个项目突然宣布搁置。 　　Kettle协会和Boffo地产今日发表声明，表示项目搁置是因为市政府在项目中索取的"社区发展费"CAC高达六百万至一千六百万，令项目在经济上不再可行。声明指出，项目提供的社区房屋单位，价值已经有三千九百万。      开发商还称，该项目在过去7年的审批过程中，收到几千封来自社区邮件和公众表述支持，以及超过15个非盈利住宅和社区机构的支持，我们表达了建设包容型社区的愿景，但很遗憾未能成为现实。 　　市政经理Sadhu Johnston对于Kettle协会和Boffo地产的决定感到失望。他指出，开发商从来都没有向市政府提出正式发展申请，当局根本还没有机会和他们讨论收取多少发展费。 　　Johnston表示，当市政府批准地产开发商在一个项目中增加密度，当局就期望开发商把额外利润的百分之七十五，以缴付CAC给当局改善社区设施的方式，回馈社会。

受到新的贷款压力测试、利率上涨以及政府对地产市场税收政策等影响。今年以来加拿大房市一直处于冷却的状态，全国多个地区的房屋销量都出现下跌。大温地产局（REBGV）和多伦多地产局（TREB）的5月数据显示，两地5月房屋销量和一年前相比分别下滑35%和22%。 网络传媒ThinkPol也报道，温哥华5月售出的独立屋中有超过半数都是低于估价出售，还有的低于估价幅度达到32%。虽然独立屋市场一片哀嚎，但楼花市场和度假屋市场则逆势上涨。住宅地产服务公司MLACanada的新报告显示，5月大温及菲沙河谷地区的预售房屋增加数量几乎是4月的两倍，销售比例高达70%。另外皇家地产公司（Royal LePage）的最新调查也预测，今年夏天度假屋市场将持续火爆，销量和房价均可能双双升高。 独立屋市场连续4个月低迷 温哥华多数独立屋低于估价出售   去年开始，网络传媒ThinkPol就持续报道，目前大温独立屋市场冷却，很多独立屋赔本出售，还有的售价低于评估价。Thinkpol的5月数据显示，截至到6月1日，温哥华多重销售系统（MLS）售出的139间独立屋住宅中，有84间的销售价格低于其2017年的评估价值，比例为60%，这也已经是连续第4个月温哥华多数独立屋的售价低于估计。 根据Thinkpol之前的数据，温哥华2月共销售出86间独立屋，其中44间的售价都低于估价。3月57%的独立屋售价低于评估价，甚至有的比估价低了22%，跌幅最大地区在温哥华西区。4月趋势仍在持续，在售出的117个独立屋中，有57个售价低于估价，比例将近一半，跌幅最大的为温西PointGrey区的一栋房子，售价比估价低27%。 5月降幅最大的是温东地区一间1966年建造的租赁产权（leasehold properties）房屋，今年5月4日成交时的售价比估价下降了88.35%，但Thinkpol指出这个降幅对租赁产权物业来说并不稀奇。其次是Victoria-Fraserview地区的一栋房屋，今年的评估价为180万8700元，而不久前的售价只有122万8000元，低于估价32.11%。 很多售价低于估价较多的房屋都是房龄比较久的老旧独立屋，新建独立屋则呈现房价上涨趋势。5月涨幅最大的是Cambie地区的房屋，上涨了49.73%，这与甘比走廊（CambieCorridor）的开发计划有关。 4月涨幅最大的一栋房子位于MarineDrive，也是因为政府的重新规划，政府指定该区域在Marpole社区发展计划中为高密度重新规划区，售价几乎是评估价的2倍。 大温楼花市场火爆 5月售出比例达70%   和独立屋的惨市不同，预售公寓市场则一片红火。业内人士认为，虽然今年第一季度大温地区和菲沙河谷地区楼花市场出现放缓迹象，但进入夏天，楼花买家们将回归市场，楼花销量预计将开始增加。 根据住宅地产服务公司MLA Canada的新报告，5月份大温及菲沙河谷地区共发售1560个预售房屋，几乎是4月份的两倍，而且其中的70%在5月就已经被销售掉，有6个楼盘售出比例甚至超过90%，远高于4月的比例43%。 MLA Canada的首席顾问Suzana Goncalves表示，今年第一季楼花市场在市场的不确定性和政府干预下，交易速度放缓，但是5月新发售的楼花数量增加，新项目的销售比例超过70%，说明市场情况已经发生转变。 从房屋类型上看，今年预售城市屋的销售很强劲。今年1至5月，大温及菲沙河谷总共推出1100个新的预售城市屋项目，其中有430个单位（38%）位于大温地区，有771个单位（62%）位于菲沙河谷区。 从购买比例来看，大温在新的城市屋的消费率为57%（243/430），而菲沙河谷的势头更为强劲，消费率为74%（529/711），这与菲沙河谷区买家整体购买实力正在增加有关。另外很多新发售的预售项目也都位于菲沙河谷地区，显示当地的消费者也显著增加。 MLA预计今年6月将会有17个预售项目在大温及菲沙河谷启动，将为市场提供1335个新的楼花单位，其中有超过280个单位的城市屋会集中在菲沙河谷地区，有超过704个单位在高贵林和满地堡。在新预售的项目当中，包括木质结构公寓210间、混凝土公寓844间，以及城市屋281间。大温地区则占据了现有库存的大部分，比例高达90%。   全国度假屋市场逆势上涨 卑诗度假屋短期受投机税影响   皇家地产公司（Royal LePage）的最新调查预计，今年夏天度假屋市场将继续兴旺，房屋销量和房价可能双双升高。 根据Royal LePage的报告，预计到今年9月份，加拿大休闲度假屋的平均价格会上涨5.8%，即从去年夏季的44万2239元涨到46万7764元。 推动度假房价格上涨的两大买家群分别为进入退休年龄的婴儿潮一代，以及年龄在36-51岁的所谓X一代（Gen-Xers）。前者主要是为了购买退休屋，而后者正处于鼎盛时期，他们希望买第二套物业养孩子。 Royal LePage的总裁 Phil Soper表示，目前加拿大大型地产市场的房价和销量都有所下滑，但多数区域的度假物业需求则仍很旺盛，受到本国强劲经济的驱使，度假屋市场今年将发展良好。 就在Royal LePage发布最新报告之前，大温地产局和多伦多地产局刚刚发布了5月的销售数据，大温5月房屋销量比去年同期大约下跌35%，大多伦多地区房屋销量则比一年前下滑22%。不过受调查的42%的业内人士都认为，和去年相比，今年度假季节结束后度假物业销量将有所增长。 但也不是所有地区的度假屋房价都将有大幅上涨。如果从省份来看，安省的涨幅最大，高达9.4%，均价将涨至53万5885元；其次为阿尔伯塔省，涨幅也将达到8.2%，均价涨至77万100元。 大西洋省份度假屋的价格有所下跌，跌幅超过8%，均价会跌至22万8754元。报告分析说，从全国来看，大西洋省份本来房屋负担就较轻，房价也不高，因此不少买家出低价买旧屋然后推倒重建自己的梦想房屋，让该地区的度假房价格持续保持在低位。 卑诗省虽然度假物业一向火热，但受到省府2月推出的新投机税的影响，度假屋市场可能有所放缓。Royal LePage预计卑诗今年度假物业房价将下滑3%至53万1333元，但同时指出投机税的影响可能并不持久。 Soper指出，作为加拿大经济快速增长的地区，卑诗拥有大量的多种多样的度假屋，短期来看新的税收会影响省内部分度假屋市场，驱使买家到其他地方购买度假屋。 阿尔伯塔的居民是卑诗度假物业的重要买家，但在新政策下他们如果想保留卑诗的度假物业，每年不得不拿出一笔钱来交税。Royal LePage对地产经纪的调查显示，80.7%的经纪认为阿尔伯塔省民会对卑诗度假屋的兴趣下降，75.6%的人认为现拥有度假屋物业的人会出售房产，取而代之的则是在阿尔伯塔省内或美国寻找度假屋。旅游胜地Canmore以及落基山的一些度假社区房价也可能会上涨。 Royal LePage地产顾问Adil Dinani指出，卑诗多个地区的度假屋仍然受到买家欢迎，因此他相信，投机税的影响只能够持续三至六个月。 根据卑诗省府的投机税新规定，未作为主要住所、也未长期出租的物业需要缴纳投机税，今年的税率为0.5%，明年本省居民税率仍为0.5%，不是本省居民但属本国公民或永久居民的业主，明年起税率调高至1%。适用范围包括大温地区、大维多利亚、Nanaimo、Abbotsford、Chilliwack、Mission、Kelowna和West Kelowna。

  　 　　最新研究发现，旧金山人租公寓，一生共要缴交租金250万元，成为全美交租最高城市。图为旧金山挂牌出售的房子。(美联社) 　　在高房价的旧金山，如果买不起房，前景可能是十分很令人沮丧的。一项最新研究报告显示，旧金山租住公寓的人，如果从25岁起开始缴交租金，截至60岁为止，35年之内，总共缴交的租金多达250万元。 　　这项研究由理财网站“Go Banking Rates”所做，研究了全美人口最多的25个城市，计算了每个城市的租房人由25岁至60岁总共要缴交的租金。 　　租金高的旧金山，不出意外，排第一，一个人35年总共要缴交250万元；第二名是洛杉矶，要218万元；第三是西雅图，要215万元；第四是圣荷西，要200万元。 　　这项研究使千禧世代特别沮丧，因为旧金山房价特别高，今年5月的中间房价飙至165万元。房地产网站“Apartment List”不久前的报告显示，80%的千禧世代都说，希望买房，但是他们大多数每月都储蓄不到1000元，无法储够买房所需的头款。 　　研究发现，美国人一般都在30多岁第一次买房，但目前的千禧世代比以前的年轻人更难买房，因为千禧世代受到大量学贷、房屋供应减少和高房价的夹击。 　　Go Banking也发现，有些大城市的租金是比较便宜的，例如底特律，一个人由25岁至60岁，总共才须缴租50万2740元。 　　湾区5月工作大增 房价交通恶化 　　加州就业发展局的最新报告显示，今年5月，湾区经济蓬勃工作大增6800份，使湾区九县的工作总收达398万6000份，打破纪录，超过2000年网络公司活跃时期的历史性纪录。南湾、东湾和旧金山-圣马刁的半岛地区的失业率都创新低。 　　不过，经济蓬勃和就业大增也有黑暗面：塞车比前更严重，房价和租金继续攀升，使湾区人的负担能力进一步下降。 　　经济学家警告说，湾区目前的经济成就(每月新增工作超过7000份)，可能是未来经济成长的绊脚石，因为房价过高、交通太过恶劣，将对未来的成长造成阻碍，高房、高租金和塞车逼使负担不起高生活费的人大量移到中谷。 　　报告显示，由去年6月至今年5月的12个月内，湾区新增工作8万8200份；南湾圣他克拉拉县占3万4500份，旧金山-圣马刁两县占2万3000份，东湾两县占2万3100份。 　　过去12个月，南湾招聘的工作数量占了湾区的39%；而湾区过去12个月所创造的工作，则占了全加州同期新增工作的29%，使湾区成为加州新增就业最多的地区。 　　南湾圣他克拉拉县5月份的失业率为2.5%，是1990年1月有纪录以来的最低；旧金山-圣马刁两县的失业率是2.2%，东湾两县的失业率则是2.9%，两者都是历史最低。 　　眼前的最大问题是：这样的繁荣蓬勃，可以持续多久？泡沫什么时候会破灭？ 　　经济学家说，眼前的繁荣和增加工作的速度未来很难维持。旧金山美西银行的首席经济学家安德森(Scott Anderson)说：“未来12个月，将难以维持每月新增7000份工作的速度，原因并不是公司减少招聘，而是公司招不到人。” 　　加州经济持续研究中心的主任李维(Stephen Levy)说：“我们必须扩大湾区雇员工总人数，最佳的办法是，多建房屋和公寓，让新聘的员工有房可住。否则，越来越多人被逼外移，或被迫离开湾区。”

  实际上地产协会调低了今年全国房屋销售量的预期，因为在今年3月，该机构曾经预测说，今年房屋销量会比去年下滑7.1%。   CREA此前报告说，5月份全国房屋销量比一年前下跌16.2%，为7年来最低。全国平均房价为$496,000，也比一年前下跌6.4%。如果排除大多区和大温区，全国房价其实只有$391,100，降幅也只有2%左右。   CREA表示，今年全国房屋销量下降幅度高于早前预期，主要受到安省和BC省的拖累，因为这两省的房市清淡，其销售量会大幅降低。     以安省为例，根据多伦多地产局（TREB）本月初发布的月报，今年5月份GTA地区房屋交易量为7,834套，比去年同期跌22.2%。5月各类房屋销售的平均价格比一年前下降6.6%，降至$805,320。   从房屋交易总额来看，今年1到5月份GTA地区为$251亿，而去年同期则是$414亿，前后5个月相比，房屋交易总额实际上下滑了39.4%！   GTA各区中，约克区跌幅最大，从$96亿下跌至$44亿，跌幅54.2%；杜兰区从从$37亿下跌至$22亿，跌幅40.5%；皮尔区从$73亿下跌至$48亿，跌幅34.2%；多伦多市则从$151亿跌至$103亿，一年来也下跌31.8%。   高端房屋，也就是从售价在$200万及以上独立屋来看，今年1到5月份GTA地区的交易量只有700套，而在2017年前5个月，这类高端物业卖出了2000多套。   新的按揭政策及压力测试令房市趋冷   根据联邦统计局周四发布的数字，今年头三个月加拿大人按揭贷款比去年同期减少$20亿，至$137亿，是2014年第二季度以来的最低水平。   统计局分析说，这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致，实际上，与此相对应的是，今年第一季度房屋销量也比去年同期下跌17%左右。   加拿大信用机构TransUnion Canada也在周四发布资料，称千禧一代房贷的跌幅比任何年龄组都大，今年头三个月的按揭贷款比去年第四季度下跌19.5%，比全部加拿大人借款跌幅的平均值8.8%高出一倍。   房地产咨询公司Altus Group本周所提供的数据显示，千禧一代是加拿大买房的主力军，目前10个买家中，就有4人属于这个年龄段。加拿大首次购屋者的平均年龄为32岁，他们的平均家庭收入为$85,000。   加拿大房地产专家认为，尽管不少市场尤其多伦多和温哥华房价高企以及按揭利率会持续升高，但他们仍对千禧一代寄予厚望，认为未来数年之内，加拿大的房市就依赖这批年轻人支撑。而统计局和TransUnion发布的数据似乎不是好消息，加大了房市下行的压力。  

      根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)，今年5月全国销量再跌0.1%，这是从房贷新压力测试实施以来连跌的第5个月。         全国房价5月份平均价格稍逾49.6万元，比去年下跌6.4%。至于较能反映趋势的MLS基准屋价则上升1%﹐这是2009年衰退以来的最低增长。         皇家银行经济研究部原预期1月1日生效的压力测试的影响只属短暂﹐至春季便会减退。不过﹐该研究部的资深经济师Robert Hogue现在认为﹐5月没有迹象显示重售市场有实质的反弹﹐而多伦多，温哥华及满地可这三个全国最大市场均停滞不前。         4月期间﹐皇家银行预期今年全国二手楼市销量回落4.3%，今后跌幅可能增加一倍。         满地可银行资本市场经济研究部首席经济师Douglas Porter表示﹐近期的政策及加息已经局限了楼市的交投及屋价的增长。多伦多楼市稳定而无生气﹐销量与新楼盘量比率不变﹐明显低于10年的平均水平；独立屋市场的价格受影响大，房价较去年没有反弹。         温哥华方面﹐海外买家税及炒楼税的推出使楼市高烧退烧： 独立屋价明显持平﹐公寓价格过去一年虽然上升超过20%﹐但现在势头似乎减弱。         道明银行认为，上月的市道报告较预期为佳。该银行经济师Rishi Sondhi表示﹐一般来说﹐贷款改例对需求的打击既迅速也短暂﹐而5月的数据亦显示出稳定下来的情况。由于失业率低，工资上升及人口增长稳健﹐楼市仍会有上涨空间。         他说﹕「我们预期交投会获得支持﹐而且在今年下半年开始非常缓慢的复苏。」      

原文链接>> 34岁的宝拉‧潘特和丈夫省吃俭用，现拥有八栋房。(取材自AffordAnything.com) 宝拉‧潘特(Paula Pant)27岁时，与她未来丈夫威尔每月支付400元，在亚特兰大一栋三层楼公寓租一个小房间，和三名室友共用厨房与洗手间。后来，潘特夫妇决定买一间属于自己的房子，花了一年就凑齐头期款。他们尽可能省吃俭用，七年后共拥有八栋房。 最先他们在所租公寓对面花22万5000元，买入一栋公寓楼，搬进去后室友也入住，所收租金足够支付住房费用。宝拉说，她有许多朋友住在有花岗岩台面的地方，但她所想的，只是尽可能节省。七年后，宝拉与38岁的威尔拥有3间公寓，还有这几年陆续收购的其他五栋物业。 宝拉婴儿时从尼泊尔加德满都来到美国，房产提供足够收入，让她能放弃朝九晚五工作，去追求她热爱的部落格与博客计画。她说，她在美国没有亲人能帮她，所以“对我来说，有个安全网真的很重要”。 随着许多城市房价接近历史新高，买房似乎超过千禧世代的能力所及。但是，宝拉的例子显示，经过谨慎决定与牺牲，拥有房子是可达到的目标。 宝拉和丈夫大学毕业几乎没有债务。当他们购买第一间房子时，宝拉是自由撰稿人，威尔在一家运输公司工作，两人年薪为6万3000元。除了400元租金，宝拉开一辆15年旧车、家里未订有线电视，甚少花钱在衣服等物品。 住在亚特兰大也有帮助，该市的房屋中位价为20万5000元，比全美房屋中间价低4万元。宝拉室友的租金足以支付第一栋楼的房贷，存钱一年后，这对夫妇以2万1000元再置产，这次是一栋地点偏远的法拍屋，夫妻俩自己修房。 宝拉夫妇现住在拉斯维加斯，在当地还有四栋一家庭屋与一间公寓。他们聘请物业管理公司协助管理部分房屋，另有承包商协助维修其余房屋。 宝拉去年租金总收入为12万5618元，扣除房贷与税金后，剩下4万3200元，来补充丈夫薪水及自己的部落格收入。虽然偶尔会奢侈一下(宝拉最近买了一部新车)，潘特夫妇尽可能节省，期望能扩充他们的迷你房地产帝国。

小崔手撕中国娱乐圈的脚步一直没停，世界杯的开幕也阻止不了他。今天，他又在微博上爆了华谊兄弟王中军的猛料： “王中军568万加元在温哥华买了大号屎。现在应该卖掉来救市。” 先说一下背景，救市这个事情是这样子的： 好了，把关注点回到王中军在大温的豪宅上，小崔还很负责任的在微博上发布了这栋豪宅的相关信息： 从小崔同学的微博里可以看出，这栋“王中军的豪宅”坐落于大温地区的南素里，靠近白石（White Rock），于2013年8月成交，当年叫价为649.88万元，成交价为568万元。6个房间，7个卫生间，12个停车位，占地超过12万呎的超级豪宅！ 大家都知道，13年之后，大温地区独立屋就开启了一路狂飙模式，现在的价格肯定不是五百多万了，看看地产局给出的估价，994万！五年涨了426万，王中军当真投了一笔好资！

加拿大统计局的数字显示，今年第一季度加拿大人借的房贷额度是137亿加元，下降了20亿加元，是2014年第二季度以来最低的水平。 加拿大统计局认为这一下降与严格房贷发放标准的压力测试和房贷利率的上升有关，也与加拿大的房地产市场成交量第一季度下跌17%呈相同的下降趋势。 2017年第四季度，加拿大家庭每一加元可支配收入要承担的债务负担是169.7%，而今年第一季度这个比例下降到168%。这个下降与加拿大第一季度房贷发放量下跌有明显的关系。 金融市场专家认为，加拿大中央银行会乐于见到加拿大房贷发放量下降的局面继续下去，以降低加拿大经济的风险。 加拿大中央银行行长波罗兹曾经多次警告说，加拿大人债务负担过重和房地产市场失衡是加拿大经济面临的两大风险。

温哥华市首次向空置物业征税，而引入迄今已收到约1800万元税款，扣除首年实施及运作开支后，暂有800万元。市府职员将在下周向市议会提交如何利用该笔收入的计划书，建议增加可负担的合作社房屋(Co-op Housing)及非牟利房屋，并改善低收入住屋需要。 温市长罗品信(Gregor Robertson)曾预计，空屋税(Empty Homes Tax)会带来3000万元收入，而迄今已收到1800万元，当扣除首年实施的成本及运作费用后，现有约800万元可分配到多项可负担房屋的计划。 市府职员的建议主要分三大方向，首项是增加可负担合作社及非牟利房屋，如建议拨317.5万元用作提供土地及资源，另100万元去增加合作社房屋津贴以改善现有建筑物和兴建新的合作社房屋。 另一主要方向是改善低收入人士的住所，建议分配350万元去购入建筑物或同时提供支援，以改善现于居住在私营单室住户(SRO)的环境。 第三方面是帮助较脆弱的住屋人士，拨10万元去支援面临被迫迁的租户，另分配7.5万元到温哥华房租银行(Vancouver Rent Bank)。房租银行由温市府与多个机构合作创立，其中服务包括给遇上临时财政危机的低收人士提供一次性的免息贷款以避免沦落街头。市府职员亦提及一些来自公众的新提议，包括拨资设立"临时组装学院"(Temporary Modular College)，属其中一类组装屋，并在管理可负担房屋等方面提供培训指导，建议拨10万元。另一提议是设立租户及空置单位的配对服务。 温市之前曾进行共分两个阶段的谘询程序，包括在4月26日至5月17日透过网上平台搜集意见和建议，有逾9100人次到平台参与。市府亦在5月17日举办集思会，有31名来自房屋持份者、倡权人士和公众到场。 温市府指温市引入空屋税是北美首创，目的是要解决房屋危机，对一些空置和使用率过低的住宅物业征收税款，温市每一间住宅物业，其业主需申报其物业的情况，若属于需缴空屋税的物业，税率为物业估值的1%。2017年度为第一年实施的年度，而申报及缴税的限制已过，市府并强调，没有按时申报的物业，不但有可能被视为空置，业主亦会另被罚250元，而迟交税款会被罚5%的罚款。在今年12月31日前仍未缴交，空置税会被加到物业地税单上。 2018年度的空置税申报期限为明年2月4日。

根据联邦统计局发布的资料，今年头三个月加拿大人按揭贷款比去年同期减少$20亿，至$137亿，是2014年第二季度以来的最低水平。统计局分析说，这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致，实际上，与此相对应的是，今年第一季度房屋销量也比去年同期下跌17%左右。 另据TransUnion Canada所提供的资料，由于同一原因，加拿大千禧一代今年头三个月的按揭贷款比去年第四季度下跌19.5%。 该机构研究与分析部主任Matt Fabian表示，千禧一代房贷的跌幅比任何年龄组都大，比全部加拿大人借款跌幅的平均值8.8%高出一倍。而在二战前出生的沉默的一代（Silent Generation），他们的按揭反而上升了7.8%。 根据房地产咨询公司Altus Group本周所提供的数据，实际上千禧一代是加拿大买房的主力军，目前10个买家中，就有4人属于这个年龄段。加拿大首次购屋者的平均年龄为32岁，他们的平均家庭收入为$85,000。 众多加拿大的房地产专家也认为，尽管不少市场尤其多伦多和温哥华房价高企以及按揭利率会持续升高，但他们仍对千禧一代寄予厚望，认为未来数年之内，加拿大的房市就依赖这批年轻人支撑。 但统计局和TransUnion刚刚发布的数据似乎不是好消息，加大了房市下行的压力。此外，考虑到房价高企，千禧一代的不少人为减轻按揭压力而转向价格更低的condo市场，从而推高了condo的销售价格。

  　　　谈论房价高低的基础，是明确房地产"市场"还是"非市场" 　　"我说的大涨已经在一月份实现了。一月份如果按全国平均房价累计，应该说是中国有房地产以来历史上按季度计算涨价速度最高的一个月。一季度已经不得了了，同时我们也看到，一季度的土地的涨幅更不得了。土地供应量负增长的情况下。今年到四月份已经有1.88万亿的土地收入了"尽管已经数度表示"不想再谈房价"，但任志强在最新一期的《舍得智慧讲堂》中，还是这样说道。 　　 　　任志强做客《舍得智慧讲堂》 　　不经意间一步，成就了如今的"任大炮" 　　20年前的夏天，中国宣布党政机关停止福利分房，建立以保障性住宅建设为核心的房地产业，进而拉开了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。在30年的改革实践中，1998年住房制度改革扮演了关键性的角色。通过启动全民住房消费以及相关产业链条上的消费，大规模盘活了传统经济积累下的存量资产。"住房制度改革"如一台强劲而持续的引擎，成功地拯救了亚洲金融风暴中的中国经济。 　　1999-2007年间，中国房地产和住房投资取得长足进步，以每年百分之十几至二十几的高速度增长。中国城镇住宅建设面积在往后数年也得到飞速发展，1997年才刚刚跨过4亿平方米大关，然而，仅仅两年后，1999年就越过5亿平方米门槛；紧接着，2001年这个数字又一举突破6亿平方米新纪录。如何正确地认识市场在资源配置和价格形成中的核心作用，如何对房地产制度作出合理的顶层设计和原则性安排，如何不断地在实践中发现问题并有效地解决……从庙堂到民间都在一直随着市场大潮的衍进而不断深化和纠偏。 　　 　　任志强做客《舍得智慧讲堂》 　　这其中，一个绕不开的人物是任志强。 　　1984年，北京市西城区政府将改造西单地区的任务交给了当时的华远建设开发公司。"当兵的时候我因为是当过工兵，修过坑道，对基本建设很多东西有基本了解，所以也就参与到其中了。"任志强回忆。 　　谁也不会想到，这不经意间的一步，成就了未来中国地产界知名度最高的"任大炮"。数十年来，他在实践基础上做了大量扎实的研究，并参与了房地产领域一系列重要改革的讨论，从2004年的"831"大限开始，他的发声一次又一次被市场所验证。 　　同样是在2004年，房地产行业掀起不可抵挡的发展热潮，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。此后，房价一发不可收拾，先后经历2006年的A股牛市刺激、2008年的房企疯狂融资、2013年的小高潮等，房企一路欢歌一路高涨。 　　无论市场定价与否，都是人的主观行动在博弈 　　对于2018年的房价，已经退休的任志强不止一次谈到过-- 　　在1月的中国地产年度风云榜上任志强首次看跌楼市，提出了在保持调控不松的情况下，2018年投资下降、房地产开发面积下降、房价下降的城市会越来越多的"三降"观点；紧接着，在4月房地产金融高峰论坛上，任志强直言不讳"房地产调控政策是变相鼓励'炒房'"，甚至认为"越出调控的地方，越证明房价要涨"，很多业内专家学者解读任志强的言下之意现在是"楼市抄底的好时机"；上个月的5月18日，在温州的一场房地产论坛上，任志强强调到"房地产还有20年的红利期，所以，中国未来的房价会一直涨"。 　　以下两组很有意思的数据似乎也佐证了这一观点： 　　数据一："2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。" 　　数据二：到目前今年一季度，是今年有史以来房价上涨最快的，上涨了8.5%，非常高。 　　任志强认为，房地产市场存在人和市场的博弈关系。改革过程中，最优的结果是使大部分人获益。在这样的博弈中，房价不能说完全不能预测。任志强认为，存量是可以看到的，可能的趋势也是可预测的。但是，趋势的时间、跨度取决于政府。 　　 　　任志强做客《舍得智慧讲堂》 　　在任志强看来，房地产行业本质上还是个市场，房价高低应该由市场来决定。但他也毫不避讳的指出："房地产市场已经是非常畸形的，所以任何一个政策的出台时候，都一定要想到它和市场的一个博弈关系。"我们要讨论的基础肯定是坚持房地产"市场"还是"非市场"，他认为，在内地房地产市场继续畸形的大前提下，需要我们适时作出取舍。 　　生于1951年3月的任志强，在38军当过参谋，性格刚烈，难能可贵的是，几经沉浮，他仍敢于对政策发难。好友冯仑曾这样评价他：在任志强身上我们看到了一个大时代最典型的人物面貌，第一是使命大、责任大；第二是口气大，操的总理的心；第三是胸怀大，能装天下男女谩骂。 　　对此，任志强表示"我们那个年代的人都是这样。"历史上没有任何一代人像50后经历的历史变故多样且波澜壮阔，中国的房地产发展中，任志强也只有这一位。只是，滚滚洪流裹挟着个人发展，"大炮"任志强也只能"冷暖自知"。 　　"面对人生至暗时刻，我会反驳，但我从来不拉黑别人，绝不禁止别人说话，每个人有权利说话。有些人今天骂我，明天可能就不骂了，过几天甚至给我点赞。"任志强说道。  

　　加拿大个人财务杂志MoneySense早前进行的研究显示，本省Kelowna市已成为本国十大地产投资活跃市场的城市之一，比去年同期上升9位。温哥华，维多利亚以及Abbotsford-Mission地区都排在前十位。 　　MoneySense通过对比全国城市今年的房房价值，升值的速度，以及市场的整体情况得出有关结果。 　　数据显示，Kelowna市ONE Water街两栋柏文大楼8个月内售出超过340间房屋，总值超过2亿元。由于该区地理环境优越，靠近Okanagan湖，现时是该市房屋销量最好的社区。 　　北美开发集团 (NADG) 发言人Russ Watson表示，ONE Water街两栋柏文大楼吸引不少人前来Kelowna投资或定居，包括原先居于低陆平原的公众。 　　根据有关报告，安省Brantford市排在第一位，是今年最适合购买房屋及经济强劲的城市。本省维多利亚市排在第三位，平均房价是97万元左右。温哥华就排在第七位，平均房价大约在226万元。 　　至于Abbotsford-Mission地区及Kelowna分别排在第六位及第十位。

　　温哥华市政府房屋政策助理总监Dan Garrison表示，很多社区的面貌都可能会改变，市政府会认真聆听居民的关注 　　温哥华市政府计画设立总值二十亿元的温哥华可负担房屋基金，结合市府资产和税收，在未来十年提供七万二千个适合中低收入市民的住屋单位。市府也会在下星期提出方案，希望能够有效增加市内房屋供应。 　　温哥华市政府计画设立的二十亿元可负担房屋基金，主要包括市政府二百项资产、地产发展商缴付的发展费用，以及房屋空置税等。规划部门相信，此举能够给市政府更有效率地达到房屋政策目标，包括购买兴建可负担房屋的土地、增加社区和非牟利房屋供应，以及配合省和联邦政府的房屋目标。 　　市政府职员又提出名为"Making Room"的房屋计划，希望能够增加房屋供应，以及提供更多选择。计画内容包括容许绝大部分本来只准兴建独立屋的社区兴建"双拼屋"、修订后巷房屋的设计标准，以及加快审批后巷屋申请等。 　　温哥华市政府房屋政策助理总监Dan Garrison表示，很多社区的面貌都可能会改变，市政府会认真聆听居民的关注。不过他也重申，很多人都说找不到可负担房屋，所以市民也应该思考如何增加房屋供应。 　　温哥华市政府去年宣布，计画在未来十年提供七万二千个适合中低收入市民的住屋单位。而单在去年，市政府已经批准兴建超过七千一百个这类型的社区及支援房屋、租住房屋、后巷屋、柏文和城市屋单位。

　　温哥华屋价表现预期较佳。 　　楼市近期最大焦点在于加息及新的房贷压力测试。根据路透社的调查，这两项因素对今年及明年本国屋价升势的打击比早些时候的预期为大，受影响的市场包括多伦多及温哥华。 　　路透社较早前访问16名分析师对加拿大屋价走势的预测，结果显示，今年中位升幅估计为1.9%，与3月期间调查所获得的2.5%预测增长相比，下调了0.6个百分点。 　　无论如何，相对于加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的预测，这些分析师较乐观，因为这个地产组织估计，全国平均屋价今年将会下跌2.3%至498,100元。 　　明年方面，路透社的调查显示，屋价走势应会略为转强，升幅可望增加至2.1%，但还是低过3月份的预测2.8%。 　　与此同时，这些专家也更改多伦多及温哥华的屋价预测。 　　根据路透社3月期间的调查，分析师预期多伦多今明两年屋价分别上升2.5%及2.8%，但近期已调低至同为2%，亦即下降0.5及0.8个百分点。 　　温哥华屋价表现预期较佳。路透社表示，今年的预测中位升幅由3月份估计的6%调低至5.5%，明年则由3.1%上调至3.4%。 　　路透社引述满地可银行资本市场资深经济师Sal Guatieri称，房贷规例收紧正在多伦多及温哥华发挥预期的效力。 　　CMHC首季赚逾2.9亿 　　他预料今年整年屋价将会受压，原因是加拿大中央银行将会再加息两三次，此外，房贷收紧措施的影响挥之不去，但除非利息迅速上升，又或者经济衰退，否则楼市应不会出现重大调整。 　　另外，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)首季赚逾2.9亿，大部分来自房贷保费，并且向政府派发红利10亿元。这个联邦政府房屋机构表示，本年首个季度，录得综合纯利2.93亿元，与去年同期的3.7亿元相比，下跌21%。 　　季内盈利主要来自房贷保险业务，3个月内赚取保费合共3.53亿元，扣除营运成本及6,900万赔偿等开支，纯利2.03亿，占综合利润近七成。在公布季度业绩之前，该机构宣布派发红利，为数10亿元，全归联邦政府库房所有。 　　这个房屋机构主要业务包括为首期少于两成的房屋贷款提供保险，财务处理的做法是保留充裕资本，将多余的款项以派息的形式退回给政府。本国楼市调整风险上升，但加拿大按揭及屋房公司不断赚钱，过去8个季度的综合盈利以上季最低，去年纯利达到18亿元。

　　又到月中了，Padmapper公布了6月份各城市的租金。 　　从整体上看，15个城市的租金较上月有所上涨，其中8个城市下降，3个城市持平。当然，温哥华和多伦多仍然是加拿大房租最贵的城市。 　　本月，温哥华的一居室房租是$2,090，较上月下降0.5%，而两居室房租是$3,250，较上月上涨1.6%。 　　多伦多的一居室房租是$2,070，同样比上月下降0.5%，而两居室房租上涨3%，达到$2,730。和去年同期相比，多伦多房租上涨的幅度均超过15%。 　　卑诗省的Burnaby，一居室房租仍维持在$1,560，但是两居室上涨1.4%，达到$2,180。 　　以下是一居室和二居室本月房租详情：

　　全球豪宅市场屋价增长遇上多项阻力，当中包括规管收紧，多伦多及温哥华可作例证。本年首季度，莱坊全球豪宅楼价指数上升4.8%，比去年末季少了0.1个百分点。 　　这个指数跟进最贵5%的豪宅的价格变动，结果显示，今年1月至3月期间，首尔按年上升24.7%，跑赢榜内其余42个市场，高踞榜首。 　　多伦多这个档次豪宅的价格仍在升，但气势大不如前，过去3季榜上排名节节倒退。多伦多是2016年次季才首次上榜，但一鸣惊人，马上排第4高，其后反覆上升，一年后以20.7%的年增长升上次高之位，仅逊于中国广州。 　　不过，随着安省楼市16辣招及联邦政府收紧房贷措施相继出台，多伦多楼市掉头回落，至今调整市道已持续约一年，同期间在豪宅楼价指数榜上的名次也迅速回落，去年末季退至11位，及至上季进一步降至18名，亦即单季下降7级。 　　该地产顾问行国际住宅研究部的Kate Everett-Allen在分析简报中便指出，全球经济蓬勃，但豪宅市场则面对一些重大的不利因素，当中包括楼市规管收紧。 　　温哥华楼市更两度受到省政府出手干预，以致榜上排名跌势比多伦多严重。 　　早于2015年次季，温哥华登上榜首之位，并且连续6季领跑，但当前任自由党政府于2016年第3季推出15%海外买家税之后，豪宅屋价年计升幅开始放缓，而榜上排名也于去年次季跌出20大，其后才稳定下来。不过，今年2月，新上台的新民主党政府再推出包括将海外买家税由15%增加至20%的楼市措施，温市排名便由去年末季的第22位急挫至上季的31位。 　　2016第3季，这个加西城市豪宅价格按年上升31.6%，但上个季度只微升0.2%，至于单季及半年的表现，更加录得1.8%及7.6%的跌幅。 　　根据莱坊的资料，去年末季，多伦多豪宅屋价年升幅8.4%，但今年首季收窄一半至4.2%，低过全球平均水平，但在北美洲已属于第3高，仅次于三藩市及洛杉矶。

　　图为安省上诉法庭。（明报图片） 　　黄姓华裔居民在渥太华某处签下20年租约，准备进行改建，在对项目进行环境分析时，发现土地受到污染。污染源是附近的一间洗衣店，黄把洗衣店本身及其东主都告上法庭。 　　初审法官判决说，洗衣店造成污染的指控成立，需要按照"环境保护法"处理。他判给黄超过180万元，来对其物业进行清理。但是，驳回对于洗衣店的总裁兼唯一董事大卫本人的诉讼。初审结束后，洗衣店和黄都提出上诉。洗衣店的上诉称，初审法官判公司造成污染和需要赔偿，是其审理有误的结果。黄的上诉则指，初审法官出错，发现公司有责，而没有发现总裁有责。黄对于赔偿金额也有不同看法。安省上诉庭法官进行审理后，驳回了这两方面的上诉。 　　大卫拥有渥太华一处物业，他在其中营运一家洗衣公司。从1960年到1974年期间，他们的乾洗过程中，造成2种化学溶剂散落在土地上。但是1974年期间，人们并不了解这些溶剂可能造成对于环境的损害。 　　该间洗衣房于1974年购买了一部新的乾洗机器，新的机器使用上述溶剂的数量大大减少，基本不再造成环境污染。 　　黄于2002年在邻近物业签署了和Tim Horton's的20年合约。同年，他和银行商谈申请贷款改建房屋。作为申请贷款的过程的一部分，需要进行环境评估，结果首次评估发现，物业可能受到污染。 　　第2次评估确定，物业的土壤和地下水中存在的某种化学品TCE，含量超过了安省环境保护厅的规定，而洗衣店是污染的源头。 　　2003年1月，黄向大卫提交通知，指出其物业受到污染。大卫聘请了一间工程机构，就消除污染做出一份计划，但当时并没有实施。 　　2006年起，环境厅也多次和大卫进行沟通。之后的7年中，双方来往信件不少，但是到2013年，环境厅认为大卫方面解决问题的努力不明显，相继于2013年4月和2014年7月，两次给大卫发出"省府官员令"，责成其聘请一名符合资格的人士，提交详细的整改计划。 　　由于大卫没有按照环境厅的要求去做，到2015年9月，环境厅开始强制要求大卫筹划和落实整改计划。 　　大卫的上诉，认为初审法官在判定洗衣房作为污染源罪名时，没有考虑到其中"合理预期"的问题。上诉法官经过审理分析后认为，"是否可以预期"不应成为污染源罪名中一个必要的部分。 　　就黄提出的赔偿数目估计不足的上诉。上诉庭法官称，黄聘请的专家向法庭递交了8种不同的整改污染的计划，供法庭考虑不同的费用。初审法官最终选择了其中一个方案作为考虑基础，并为此向专家反覆提问，过程中无误。 　　此外，上诉庭法官认为，大卫是作为物业业主的身分，而非洗衣房公司总裁的身分牵涉到此案中来，因此初审法官驳回对他上诉，是有道理的。根据上述理由，法官驳回了来自原讼人和与讼人的两方面的上诉。

　　加拿大尤其温哥华和多伦多地区房价太高，对人们的生活有各种各样的影响，比如越来越多的年轻家庭为省钱住进公寓，也有年轻人为少付按揭而到远郊甚至小镇买房，也有父母出钱资助孩子们买屋，当然最为普遍的影响，则是加拿大人因买房而“债台高筑”... 　　据赫芬顿邮报最新报道，美国一家房地产网站Zillow的专题研究发现，房价高企和年轻家庭的生育意愿有清楚的关联：在2012-2016年间，由于房价不断攀升，年轻家庭的生育意愿降低，生儿育女也减少，出现房价高育儿少的相关关系。 　　由于25-29岁是多数美国年轻家庭生育第一胎的年龄，因此该研究选取了这个年龄段的育龄妇女为对象。研究结果如下图所示，越是房价增长较少的城市或地区（绿线），该年龄段育龄妇女的生育率越高；越是房价增长较快较高的城市或地区（黑线），该年龄段育龄妇女的生育率越低。这个趋向在2012-2016年间特别明显： 　　Zillow的模型显示，若房价每升高10%，美国25-29岁育龄妇女的生育率就降低1.5%。这个结论也得到Zillow进行的市场调查结果所支持。该年龄组中82%的受访者表示，生儿育女毕竟需要大笔开支，为了家庭财务的稳定，我们宁愿推迟要小孩。 　　赫芬顿邮报的报道说，美国的模式用到加拿大也很合适，因为加拿大最近几年房价也涨得厉害，特别是温哥华和多伦多地区。 　　如果运用加拿大统计局的资料，可以发现在2012-2016年间，安省25-29岁育龄妇女的生育率降低了5.8%，这应该与本省人口最集中的GTA地区的房价疯涨有关。而在同一时期，魁省同一年龄组育龄妇女的生育率降低4.8%，而阿省则是3.8%。 　　不过比较反常的是，尽管是全加拿大房价增长最快也最大的地区之一，B.C.省在同一时间段的生育率只下降了2%。这个情况说明，虽然房价影响到生育率，但显然不是唯一的原因。 　　其中一个可能的原因是，虽然温哥华是房价涨幅最高的地区之一，但这里也是拥有高技能且有高收入人才的集聚之地，他们可能有足够的钱来支付昂贵的住房，因此高房价对他们的生育意愿影响并不大。还有一个原因是，在温哥华买房的投资者或投机者也特别多，但他们多数并不是加拿大人或B.C.居民，而是海外炒家或来自B.C.以外的投资者。 　　也有证据显示，加拿大年轻家庭越来越倾向于推迟要小孩，近几年25-29岁年龄组育龄妇女的生育率下降，反而在30-39岁组中又有反弹上升，就说明了这个情况。 　　实际上，在2012-2016年间，加拿大总体生育率呈下降趋势，2012年平均每个育龄妇女生1.6个小孩，而在2016年则平均只生1.5个小孩。

据CTV报道，萨省的一位房地产经纪人称一位房主遇到坏租客，不得不花5000元维修自己的房屋，那么业主与坏房客打交道时有哪些权利呢？ 萨省里贾纳的一位房地产经纪人Craig Adam最近在Facebook上发布了一个视频。视频显示，自己代理的一个房主家的门和柜门都被卸了，洗衣机也坏了，其中一个房间的墙上还写着“F --- you b ----”。 他的客户住在澳大利亚，现在正考虑出售房屋，因为是在厌倦了破坏房子的租客。 “房客最终并不总是像你以为的那样，所以这就是问题所在”Adam告诉CTV 里贾纳的记者说。 Adam估计损失的金额大概是5000元。他说很多时候房东必须承担大部分。 “他们唯一的追索方式就是押金，”他说，“当押金远远低于损失时，就很郁闷了。” 如果造成的损失超过了押金，业主要么自己支付账单，要么前往省级的租务委员会。各省的租赁法律各不相同，经常有业主抱怨规则偏袒租户。 “房东必须承担成本......而成本却在上涨，”Adam说。 如果房东承担维修费用，通常意味着下一个租户的租金上涨或决定完全退出租房业务。 在萨省，住宅租赁办公室的省级调解结构可以给房东补偿最高30,000元。如果问题仍然没有解决，可以去萨省法院。 省调解委员会业务经理Nadine Johnson说，即使在法庭判决之后，让租户支付费也会出现问题。 “租客是否有收入或资产供司法人员掌握？”她问。 在安省，有麻烦租户的房东（特别是没有支付租金的情况）可以向房东和租客委员会申请终止租约，但搬迁令下达后，租户有自动上诉的权利，有时这可以让租户免费住数月。 在阿尔伯塔省，住宅租赁纠纷解决服务处称自己解决租户问题的方式“更快，更方便和更便宜”。法院绑定执行的金额高达50,000元。 租户验证服务公司在2016年推出了一个坏客户数据库。该计划的目的是显示高风险和低风险的租户，并允许业主报告他们与某些租户出现的各种问题。 为了避免把房子租给不良租户，注意事项包括进行彻底的背景调查，确保所有重要的沟通都有文件记录，并进行入门检查以确定租赁房屋的原始状况。

多伦多警方曾在这栋独立屋里缴获265棵大麻植物。加拿大安省华人魏先生发现自己不小心买了大麻屋，立即终止合约，激怒卖家。打了两年官司，买家赢了初审，但卖方上诉法庭判决后，魏先生非但没拿回定金，还要赔偿卖家上万元。 2017年8月底，初审法官卡瓦纳(P.J. Cavanagh)判卖家贝逖夫妇败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元。这对夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元押金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿贝逖夫妇。 然而今年5月24日，安省上诉法院的法官搁置了初审法官的判决。取而代之的是，卖家贝逖夫妇(The Beattys)可获得1.5万元(加元，同下)的赔偿。 魏先生称，这项判决不公平。他不要大麻屋，与地产经纪第一次见面时就明确表示，绝不会买大麻屋。如今他已遭受很大损失。他还没想好是否要上诉。 魏太太表示，惹上大麻屋很麻烦。截止今年3月中旬，她先生已支付律师费3万元-4万元，如果上诉，还要花更多钱。 误签多伦多大麻屋 2016年，魏先生看中的独立屋位于多伦多士嘉堡的华人聚居区 Huntingwood Drive与Midland Avenue一带。同年5月，魏先生与贝逖夫妇签约买下该房产，价格为91.6万元，魏先生付给卖家的地产经纪3万元押金。 签约后，魏先生的地产经纪在网上搜索后发现，该房子在贝逖夫妇购买之前曾是大麻屋。多伦多警方后来声明：警方于2004年在该物业缴获265棵大麻植物。 作为两个小孩的父亲，魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求贝逖夫妇退回3万元押金。这笔交易告吹后，贝逖夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 法官：买家没故意蒙骗 魏先生花大约两年时间官司，一直打到安省上诉法院，即安省高等法院。上诉法院重新解读本案后，判他败诉。 法官在裁决文件中写道，本案的核心问题是那项非法物品条款：贝逖夫妇在合同中声明并保证，在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物品;据他们所知，该房产从来没有被用于生产或种植违禁物品。 法官表示，贝逖夫妇提供的保证是有限的，并非绝对的。有可能它曾是大麻屋，只是他们不知道而已。事实上，种植大麻的事情发生在10多年前，那时这对夫妇还没买该物业。他们得知此事后，也感到非常意外。截止签约当天，贝逖夫妇确实不知道种大麻的事，并没有故意蒙骗魏先生。 如何识别大麻屋? 安省地产局表示，屋内的大麻植物被销毁后，房子仍对人有害。为了卖房，房主通常会把大麻屋彻底装修一遍，如改装火炉、刷新漆等，以掩盖种植大麻给房子造成的损坏。 为了种植大麻，不法分子使屋内的湿度很大，导致屋内有许多霉菌。装修后，人们不容易察觉大麻屋内的有害物质。甚至对于一些专业人士来说，识别大麻屋并非易事。业主对大麻屋的翻新往往停留在表面，细心的专业人员还是可以看出破绽。 地产局建议，买家找独立的验房师帮忙。如果房子含有毒物质，验房师可鉴别出来。要想找到合格的验房师，民众可登录加拿大验房师协会网站(www.cahpi.ca)或安省验房师协会网站(www.oahi.com)。

根据全球知名咨询机构Demographia的调查（Demographia International Housing Affordability Survey），多伦多仍然是全球房屋最难负担的城市之一，仅次于香港，悉尼，洛杉矶和伦敦，排在第5名。 由于接受调查城市的人口在500万以上，因此加拿大另一个房屋负担超重的城市温哥华并没有进入这个排名： 这个排名的主要依据是城市的中位数房价与家庭年收入之比，只要房价的中位数超过家庭税前收入中位数3倍以上，那么该城市的房屋就处于难以负担的范畴了。若在3.1-4.0之间，就属于中等难以负担，4.1-5.0之间为严重难以负担，超过5.1则是极难负担： 因此若按这个比率，实际上多伦多的房屋比纽约都更难负担。其中香港的比率为19.4，悉尼12.9，多伦多7.9。而在2004年，多伦多的这个比率只有区区3.9。 多伦多房屋难以负担的很大原因，是近年来的房价疯涨：过去5年来，多伦多房价上涨60%，今年也涨了3%。 今不如昔：房价涨收入减年轻人买房难 UBC人口与公共政策学院的教授Paul Kershaw用房价/工资之比千禧一代（25-34岁年龄组）与他们父母一代的差别进行过专题研究： 在上世纪70年代，比如说1976年，婴儿潮一代也正处于现在千禧一代的年龄段，那个时候经通胀调整之后的平均房价为$213,030，全职工作年轻人的中位数收入是$54,700，因此房价与收入的比率大致为：4:1。 到了2017年，加拿大的平均房价已经涨到了$510,179，但同一年龄组的中位数收入只有$49,800，房价与收入的比率是多少？10:1！ 而在房价高的省份或城市，这个比率更是惊人：安省是12:1，温哥华则是14:1！ Kershaw教授说，与父母辈相比，加拿大全国的房价涨了十几万甚至几十万，但年轻人的每年的收入反而减少了近$5,000元，你要现在的年轻人去买房，靠他们那点收入确实难！

　　随着加拿大大学和学院的入学人数不断增加，讲堂、实验室和学术办公室的空间越来越小。校内和校外学生宿舍也是如此。 　　目前有超过150万名全日制学生在加拿大的大学和学院就读。这就产生了对出租住房的巨大需求，特别是在租金高的大型城市中心。   　　而且现在，学生并不是唯一对学生住房感兴趣的人。 　　此前被忽视的这一领域对投资者来说是一个好机会，英国的房地产服务供应商Savills 指出，目前收益率高于许多行业。 　　今年早些时候，加拿大退休金投资委员会（CPPIB）宣布，其合资企业Scion Student Communities收购了价值11亿美元的学生住房产品。该产品涵盖美国20个大学校园市场，共13,666张床位。 　　经济学家最近的一份报告显示，随着主权财富基金日益瞄准该领域，学生住房在2016年吸引的全球投资达160亿美元。 　　加拿大也有这样的机会。这里以学生为中心的住房的增长无法满足大专以上学生人数的增长。在多伦多这样的城市，需求最为严峻，由多伦多四所大学校长主办的合作项目StudentDwellTO就旨在为学生住房寻找解决方案。 　　尽管大学可能试图通过自身更多地参与，来获得更大的学生住房份额，但这是错误的。大学从事的是教育业务而不是租赁住宿。他们应该鼓励和促进私营领域的发展，私营企业有经验和资源帮助新兴的学生住房市场在加拿大逐渐成熟。 　　SVN Rock Advisors公司的经纪专门从事学生住房融资。他们估计，加拿大学生住房尚未满足的需求超过41.6万张床。这应该不会让人感到意外，因为数百万人入了加拿大的大学，但校内床位总数只有121,164个。 　　SVN估计，目前加拿大各地的专用校外床位数量为39,178个，其中近一半位于Kitchener-Waterloo地区。 　　估计这类住房的需求量很大，蒙特利尔需要51,000张床位，多伦多需要32,000张床，渥太华需要21,500张床位。 　　从投资角度来看，以下数字有利于学生住房而非其他住宅租赁项目。例如，140,000平方英尺的专用租赁空间可容纳140套约220人。SVN负责人Derek Lobo表示，同样的空间可容纳450名学生，租金能增加30％。 　　预计加拿大对学生住房的需求将会上升。加拿大大部分地区的人口现状以及世界各地对教育需求的增加意味着未来国际学生在大学入学人数中的比例将更高。 　　在2011-12和2015-16学年期间，加入本科或同等学历课程的全日制加拿大学生人数仅增加2％。相比之下，在加拿大留学的国际学生人数增加了52％。在曼尼托巴省和卑诗省，国际学生人数分别增长88％和74％。 　　随着加拿大大学在全球范围内竞争吸引国际学生，他们必须认识到“居住生活”是教育体验的重要组成部分。由于大学专门提供教育服务，因此他们应该与私营部门投资者和物业经理合作提供优质的住房服务。 　　破败的学生住房已经过时。学生和他们的父母期望并要求高质量的住房。鉴于稳定的需求来源和支付意愿，私营部门可以将学生住房发展成为一种成熟的房地产投资类别。

　　虽然今年仍有不少加拿大人(45%)计划翻新他们的住房，但为此所做的预算就平均下降了7%，至大约1.1万元，达到5年来最低水平。原因主要是更多的房主把关注重点放在住宅维护和维修上。 　　加拿大帝国商业银行(CIBC)最近所做的调查显示，加人仍很看重投资自家房产的价值，但会采取更实用的办法，将重点放在成本较低的项目上。   　　CIBC的个人和小型商业银行业务执行副总裁彭纳(Edward Penner)表示。"无论翻新项目规模大小，第一步都是要弄清楚所能负担的费用，以及如何支付，这样就可享受个人空间而不必担心超支和不必要的债务。" 　　调查显示，今年有45%的加拿大业主打算翻新住房，较去2017年的48%，下跌3个百分点。业主计划的平均花费是1.1万元，去年则约为1.18万元。 　　安省居民的平均花费为1.36万元，为全国最高，但仍比去年的1.6万元低很多。阿省省民翻新的平均预算只有8,100元，是全国最低，却又比去年的7,400元要高。 　　卑诗省居民的平均支出，也从去年的1.32万元，下降到今年的9,900元；魁北克省和大西洋地区的平均消费额则分别为9,900元和9,500元。 　　翻新项目包括基本维护(52%)、美化环境(39%)和浴室装修(39%)。多数人(86%)认为任何翻新都是对其房屋价值的投资。有59%将使用现金或储蓄来资助他们的项目，而有29%将用贷款，信用额度或信用卡支付成本。有五分二(44%)受访者将立即支付费用，而三分之一(34%)用一年摊还，另外15%预计不会在一年内支付，而需要更长时间。 　　调查还显示，加拿大西部的业主，比2年前有更多人计划翻新房屋，但他们的预算额却大幅下降。 　　从全面装修转向预算更合理的修补，如油漆、换地板和一般修理。 　　在阿省，虽然预算比去年增加了9%，但是比2016年平均花费2.3万元时，还是下降了65%。同样，在卑诗省，同期相比，也从去年15,522元下降35%，至9,900元。

　　卑诗最高法院将于6月25日开庭审理李静的诉讼案。 　　中国买家李静(Jing Li，译音)指外国买家税违法而状告省府一案即将审理，李在最近呈交的法庭文件中指出，外国买家税尤其针对中国人，又指该税延续对亚洲人尤其是华人的偏见及刻板印象，并指外国事务属于联邦事务，不是省府管辖范围。 　　李并进一步引用加拿大与许多国家签署国际协议，不应该区分加拿大人及外国人在税务上的待遇。有专家认为，该案被认为是挑战加拿大有无针对外国人课税的权利，等于直接挑战加拿大主权。卑诗最高法院将于6月25日开庭审理李的诉讼案。法官如果判决认定外国买家税违法，则未来有可能引发大型的集体诉讼案。 　　李静来自中国并在2016年6月于利载拿大学(University of Regina)完成公共行政硕士后搬到大温地区，于2016年7月间距离省府公布将实施15%的外国买家税约一周前，签定合约同意购买兰里的一间城市屋，合约价格为55.9万元，另加货劳税。她指首期是她父母一生积蓄，并向她祖母和亲友借钱筹得，不料外国买家税实施，她指为了不损失已经缴付的5.59万订金，她父母惟有再借钱。 　　李指，外国买家税歧视来自国外的人士，令她感觉"加拿大并不要她"(I am not wanted in Canada)，而她感到这股愤怒朝向像她一样的中国人，以及其他亚洲人，这与外国买家税实施之后，助长对华人及对亚洲人不公平歧视，以及加深对华人的刻板印象有关。 　　李静在法庭文件中说，该税对于亚洲人，尤其是中国公民产生不成比例的影响；而该税更阻碍了外国人想在大温地区定居的移民计划，尤其是中国公民。李认为，该税令到长期以来对于亚洲人的偏见以及刻板印象得以延续，尤其是针对华人。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)有文章分析，在全球化以自由贸易浪潮之下，跨国公司及自由主义者(libertarians)不断呼吁各国"开放边界"(open borders)，令到现在并不流行捍卫主权。但多数加拿大人仍是相信，国家针对非公民或是非永久居民课税或是实施某些规定，仍是合情合理的。 　　李静及省府双方在针对外国买家税的诉讼案中，均请出了多名学者及专家作证。例如原诉人一方取得了卑诗大学(UBC)社会系教授劳斯特(Nathanael Lauster)，及UBC历史系教授余全毅的口供。与讼的卑诗省府则取得UBC教授莱(David Ley)以及西门菲沙大学(SFU)城市设计及规划课程总监甄瑞谦(Andy Yan)有关口供。劳斯特的口供指出，外国买家税反应了反华情绪已经变成一种"道德恐慌"，而导致了最后凡事都"怪罪外国人"。他说，中国买家此时成了代罪羔羊，而外国买家税的起草以及实施，已反映并挑起仇外及种族偏见，尤其是助长了仇华倾向及氛围。 　　他甚至认为外国买家税已挑起"黄祸"的讨论，不管在传媒报道或是推特上，中国移民以及中国买家均是被议论的目标。 　　李静除了指该税已构成歧视华人外，还指根据加拿大与许多国家签署的国际协议，申明加拿大对外国人的待遇不能差过对于加拿大人，甚至有协议还提到，如果对外国人有差别待遇，那么形成的损失则需要由加拿大政府作出金钱赔偿。李还强调，有关对外国人的事务，更不是卑诗省政府能管，指卑诗省因此不能制定与外国人有关的法律。 　　省府则反驳李的指控说，没有任何证据显示，本省实施的外国买家税会影响加拿大与外国的贸易关系，因此与加拿大和各国签署的贸易协议无关。而根据加拿大法令，国际协议除非经过特别立法并已实施，否则并不会对加拿大的国内法造成任何束缚。 　　卑诗省的外国买家税于2016年8月实施，开始实施时税率是15%，新民主党上台后，省府于今年2月将税率调高至20%。

现在年轻人买房有多难？UBC人口与公共政策学院的教授Paul Kershaw对此进行了专门研究。 金融邮报（Financial Post）的报道说，这位教授用了房价/工资之比来分析千禧一代（25-34岁年龄组）与他们父母一代的差别：在上世纪70年代，比如说1976年，婴儿潮一代也正处于现在千禧一代的年龄段，那个时候经通胀调整之后的平均房价为$213,030，全职工作年轻人的中位数收入是$54,700，因此房价与收入的比率大致为：4:1。 到了2017年，加拿大的平均房价已经涨到了$510,179，但同一年龄组的中位数收入只有$49,800，房价与收入的比率是多少？10:1！ 而在房价高的省份或城市，这个比率更是惊人：安省是12:1，温哥华则是14:1！ Kershaw教授说，与父母辈相比，加拿大全国的房价涨了十几万甚至几十万，但年轻人的每年的收入反而减少了近$5,000元，你要现在的年轻人去买房，靠他们那点收入确实难！ 再说，现在就是你买下了房，若与父母辈相比，年轻业主们的房屋按揭负担非常之重：回到1976年，业主在付了20%的首付之后，打5个月的全职工足以付掉一套平均房价宅子一年的按揭。 但到了2017年，同样在在付了20%的首付之后，加拿大全国的年轻业主要打6个月的工才能付完当年的按揭，意味着要比父母辈多做1个月工才能付完按揭。安省业主则要打6.5 个月的工，BC的房价高，那里的业主更要打8个月的工才能付完一年的按揭。 虽然今年4月全国各类房屋的房价比一年前下跌11.3%，均价跌至$495,000，但独立屋的价格仍然很高。这就迫使年轻业主们改变买独立屋的初衷，趋之若鹜地购买公寓，或是镇屋及排屋。这个趋势导致公寓价格急升，一年来公寓价格跳涨14.7%，镇屋及排屋也涨了6.5%。 此外，并不是所有的年轻人都有能力买房，但租房的年轻人也感受到压力，就是租金的上涨。根据地产公司Urbanation提供的资料，今年第一季度多伦多租金涨幅达到11%，平均月租金升至$2,206。 不过，也有人不同意上述说法，主要依据是，上世纪70和80年代利率非常高，那时候的年轻人买房也不易。 但多伦多一家投资咨询公司（Gluskin Sheff + Associates Inc.）的首席经济学家David Rosenberg指出，作为过来人，他清楚那个时代的高利率，80年代有段时间甚至越过了20%。但他强调说，那时候工资涨得也厉害，可以每年涨8%，甚至9%。他仍然坚持认为，现在的年轻人比他30岁左右那时候买房要难许多。 按他的估计，现在在多伦多买套一般的住宅，一个普通家庭需要近8年的收入。这个数字可能比历史上的平均数高出一倍，这完全是不正常的。 他的看法是，要现在的千禧一代更易买房及更有能力负担房屋，这个房价/工资比率必须调整。而调整的手段不外乎两条：一是年轻人的收入大涨，但这看起来有些困难；再就是房价猛跌，这有可能性，但不能保证。