地产

温哥华市长罗品信在今天表示，温哥华的空置税将为该市带来大约3000万元的收入！ 温哥华市府预计将会从税收中获取3000万元的资金，迄今为止已收取了约1700万元的税款。 收入将支付一次性执行成本750万元和第一年（2018年）运营成本250万元。所有剩余的收入将用于温哥华的经济适用房计划。 根据市府文件，温哥华空置税实施第一年共收到了183,911份申报，占温哥华所有住宅业主的98.85％。其中仅有不到8,500处房产被确定为未使用或未充分利用：其中，·业主申报了1200套空置房屋·2,100人未能申报，他们的财产被视为空置，并须缴纳税款5,200套房产被宣布免除空置房屋税，在宣布豁免的财产中，免税类型的细分为：·2,480套年内转让物业业权·1,560套正在装修或重建·560套由于共管限制房屋出租·另外600套，包括业主在护理或业主死亡，并在温哥华工作超过180天有关空置税的更多信息，请访问vancouver.ca/eht。

　　最近，北京一套一千多万地下室成交的消息在网上引起热议。网友感慨，到了北京才知道有钱人多，同时也好奇高达一千多万的地下室究竟什么样?对此，津云新闻记者以购房者的身份前往北京寻找网红地下室。 　　遭遇：地下室1050万成交后决定速来购房 　　这几天，北京的天气阴晴不定，春风阵阵，柳絮飞舞，有人以柳絮为背景，在红墙绿瓦的映衬下，拍出意境照。往年到了这个时候，刘言(化名)都会老老实实待在北京市西城区金融街的办公室内，尽量减少外出。因为他的过敏性鼻炎发做起来实在恼火。 　　不过，这几天他却顾不上鼻炎发作，穿梭在“雪花”之间。为的是尽快买到一套学区房。在北京打拼了六年，租房子对刘言夫妻俩来说没什么压力。可如今儿子四岁了，是该考虑买房子了。刘言的父母准备把老家的一套四居室卖了，来减轻首付的压力。一开始刘言觉得房价可能还会下降等等再出手也来得及。可最近的一条房屋成交记录让他坐不住了。他手机中仍然保留着那条成交记录的截图。 　　今年3月15日，北京市西城区爱民里的一套地下室，以1050万元的金额成交。刘言曾经在网上看到过这套房子出售的信息，在他的印象中这套房子至少在网上挂了两个月了。因为挂牌价格比较高，房子一直没有成交。刘言认为房主过过会降价。 　　对于这套地下室，刘言心里的价位是不超过800万元。毕竟地下室和其它楼层的没法比。可1050万元的成交价，超出了刘言的预期。他感觉到，再不出手恐怕来不及了。 　　调查：网红地下室单价并不贵 　　自从爱民里这处地下室以1050万元的价格成交后，网友的留言超过200条。在留言中，大多数人吐槽北京的地下室价格高得难以承受。也有人认为投资学区房过几年倒手也不会亏本。 　　那么，爱民里究竟是个什么样的小区?网红地下室长什么样?记者首先找到了北京市西城区西什库大街上某中介公司经纪人丁先生。网红地下室就是经他卖出的。说起网红地下室，丁先生比较淡定，甚至都记不起来是爱民里小区哪个单元的房子了。 　　丁先生只记得，网红地下室居住着一位老人。老人的儿女想把房子卖出去后给老人在其它区相对便宜的地段买一套大房子，剩下一部分钱养老。 　　网红地下室在中介公司挂了约半年的时间，前前后后有数十个客户看过。这些客户基本上都是给孩子买学区房的家长。房主最初的报价就超过了一千万元。有位客户看中了户型，可因为出差耽误了几天，结果就被他人买下了。 　　最终的买家同样是为了孩子才买的这套学区房，双方就房价谈了几轮，但房主没有让价多少。最后买家用了约200万元的贷款。“不贵，毕竟面积在那摆着了。”丁先生说。因为房子面积为91.3平方米，单价为115006元/平方米。按照单价来说，这套房子在同小区当中的单价并不贵。 　　地下室都卖一千多万了还不贵?刚搬来两个多月的张女士花700多万元买了一套60多平方米的房子。她坦言，买这套房子就是为了给孩子上学。因为这套房子的小区属于西城区西什库小学学区片。这所小学建校一百多年，原来是由法国人建立的教会小学。如今学校是英语和法语双语教学，比较有特色。另一个重要原因是，西什库小学可以直升北京四中，北京四中是名牌初中。有需求的家长不在少数，过几年后可以把房子再转手卖给其它有需求的学生家长。这样一来，她并不亏本。 　　据丁先生粗略统计，小区内有8成是给孩子买学区房的家长。剩下还有2成是原来的还迁老住户。他们不愿意搬家主要看中的是小区距离北京大学第一医院只有短短200米距离。 　　爱民里小区分为两个院，一个院是回迁户，另一个院是原国家兵器工业部(简称“兵器部”)宿舍楼。兵器部的宿舍楼如今有专人负责日常管理，小区环境较好。而回迁户则属于无物业状态，随处可见的地锁，受损严重的绿地，失效的门禁。看得出，小区管理有些问题。 　　房价上涨未来两个月更抢手 　　和网红地下室同样户型且在售的房屋已经卖完。不过小区内有另一处在售的地下室。这处地下室的地面比小区的路面低了约2.5米。从楼栋门口顺着楼梯下楼后，先得打开墙上的照明开关。此时楼道里房主堆积的杂物一览无余。房主是位老人，房屋南北各有一个窗户，而窗户有三分之一在地下。这种户型在中介和房主口中称为“半地下室”。 　　这套房子建于1990年前后， “半地下室”和普通户型一样具有正式房本，可以正常交易。房主一家三代人住在地下室，最近想到周边郊县换一套大房子。可房主家有一个年满六岁的孩子，今年五月就要上小学，占用房本的入学名额。如果要是有买家尽快交钱买房，得提前和房主说，房主就不把孩子的名额占用了。也正是因为如此，这套房子才以650万元的低价出售。而这是爱民里小区这几个月来挂牌最低的一套房子。如果不是因为孩子上学的名额可能被占用，这套房子至少要比现在的挂牌价高出100万元。 　　小区内另一套位于二楼的房子，和“半地下室”户型相同，售价高达850万元，而且房主坚持不让价。同样一个户型的位于四楼的一套房子，因为装修较好，挂牌价格超过一千万元。 　　尽管如此，爱民里小区的房子仍然销售火爆。几乎出一套卖一套。今年3月份爱民里小区新挂牌了十几套房源，如今只有三套在售，其它的在一个月内全卖完了，其中超过一半的客户是全款买房。 　　把买房目标锁定在西城区的刘言曾通过另一家中介公司看过一套位于辟才胡同周边的房子。这距离刘言所在的公司直线距离约500米，比前面两套房子距离更近。而且对应的初中是北京师范大学附属实验中学，在西城区人眼中，这所初中教学质量数一数二。可超高的价格让刘言望而却步了。因为房子单价在16万元左右。京畿道小区一套44.3平方米的一室一厅挂牌价格达到752万元，单价接近17万元/平方米。 　　张女士和丁先生均告诉记者，最近北京的房价已经开始上涨。未来几个月将进入暑假，挂牌价可能就要上涨。丁先生坦言，网红地下室放到当下，实际成交额应该1100万元左右。 　　中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华曾对媒体表示，北京楼市(专题)有见底的可能，但还有待继续观察确认。与此同时，环京已连续回升3个月，也是个信号。被称为“北京楼市晴雨表”的燕郊自2017年房价大跌之后，连续3个月房价回升。2018年2月燕郊房价同比下跌28.3%，环比上涨3.49%。 　　就在记者准备离开中介门店时，又有一名女子前去询问爱民里小区学区房。她所能承受的价格在800万元左右。然而，仅剩的三套房源并没有符合女子的需要。女子再三叮嘱中介公司，只要爱民里有新挂房源，就立刻通知她。 　　尽管如此，刘言仍然犹豫不决。首先他要把父母老家的那套四居室卖掉才能凑齐首付。而当下，刘言家乡的二手房价比去年同期下跌了两成左右，比刘言的心理价位至少少卖80万元。刘言说，“要卖的少了，要买的却在涨价，首付缺口眼看越来越大，还不知道去哪填补空缺。”  

　　这两天有媒体报道，说什么“房企四面楚歌：有住宅售价回到两年前水平”，而举的几个例子都是北京的。也就是说，这篇报道，尽管标题上没有显示当前房价下跌是在北京，但报道的内容是指北京，即指意味着北京的房价下跌了…… 　　比如，报道称根据统计数据显示，自3・26调控以来，北京商办项目网签量仅为3589套，较调控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而与成交冻结相反，去年北京商办供应套数突破2万套，同比增长32%。供多售少，商办项目库存激增近三成达45878套，创下4年来最高值。即北京的商办项目销售急剧下降，其市场销售出现了冰冻。如果这个市场销售出现这样严重的冰冻，那么其市场交易价格也肯定下跌。比如，房山是北京商办类项目比较集中的区域，目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售，区域库存压力极大。有些商办项目现在的售价在每平方米3万元，不到前期产品住房销售价格七折。 　　对于这些商办项目，本来进入市场者是为买之后获利而来，是一个纯粹的投资炒作市场，买为自住的人少之又少。所以，2017年调控政策出台，不仅严格地限制用银行信贷购买，即完全限制投资者使用银行融资杠杆，而且限制其住房的功能不能改变，只能商业用。在这种情况下，市场价格上涨预期突然间逆转，投资者肯定会逃之夭夭，住房销售立即下降，甚至跌到冰点也是很正常。这就是住房投资市场的一个真实写照。但是，对于已经进入的投资者及在建商办项目的房地产开发商来说，他们一定会不甘心，煮熟了的鸭子怎么飞了，本来出售这些项目可大赚一把的。 　　他们看到整个北京的商办项目销售出现冰点，按照市场法则，降价卖出，逃之为上。因为按照市场逻辑，在这种情况下，房价只能是越来越跌，投资者唯一之路是把损失降到最低为上或止损。但是，这些投资者及房地产开发商根本就不是这样想，他们还在等北京这些商办项目最后政策上的松绑。也就是说，北京商办项目说降价销售，但实际上没有降下来，市场处于无价无市中。也就是说，这些商办项目本来就不算为住宅类，是一个小众的投资炒作市场，而且这个市场销售是出现了冰冻，但价格也没有真正的下降，否则，情况不是这样。 　　现在再回到北京的住宅市场，其房价真正的下降了吗？根据媒体的报道，已经扛了整整一年多的一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。比如早些时候处在每平方米6万元以上。不久前，这些项目价格已经下探到了每平方米5万元出头了，每平方米降幅在万元以上。而另外一个项目降幅也达到万元。而这两个项目之所以会降价，主要原因就是当初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价，都是在前两年拍下的地王项目，楼面地价基本都迫近每平方米3万元，降价就意味着损失利润甚至赔钱。      这是什么降价？一是每一个住房项目都是唯一的，都异质性产品。产品不同，如何显示出其卖出的价是降低价格销售。二是假定几个楼盘的全部产品都是同质的、标准化的，但报道所说的价格不是交易价，而是开发商报出销售价，而没有买者对价及交易完成的价，那么这个价同样作为后一个项目的基准价，意味后一个项目价格是下降了。但是，无论对住房项目的异质性还是对其不是已经成交价格来说，并不意味这些楼盘是降价出售了。还有，说什么房地产开发商之所以敢降价出售是因为购买土地时的价格低，所以这些房地产开发敢降价出售。这报道同样把当前房地产市场住房定价逻辑颠倒了。因为，如果中国住房市场是由成本定价，那么当前中国房价会涨得这样高吗？为何房地产开发商就一定不会做亏本生意呢？ 　　其实，按照中国国家统计局所公布的数据，3月份北京的新房市场，其房价与2015年比上涨了34.9%，同比下跌了0.6%，环比上涨了0.1%。因为，在年初时，北京市有领导人早就说过，一定要保证2017年北京市的“房价稳定”，即住房价格环比不上涨，同比有些下行。在领导的这个要求下，2017年以来北京的房价一定会按照这个指示运行。而实际上，公布的数据比领导说的还要好。 　　同时，从北京市二手房的价格来看，3月份所公布的数据是，与2015年相比上涨了46.1%，同比下跌了6.8%，环比下跌了0.2%。也就是说，尽管北京二手房的价格同比及环比都在下跌，甚至同比下跌的幅度快到7%，但是与2015年以来上涨46%以上来说，简直小巫见大巫，这样的房价还算下跌？照着这样的比例算，要让北京的房价回到2015年前的水平，同样是猴年马月的事情。也就是说，在房价如此之高，以投资炒作为主导的北京住房市场，如果房价上涨的预期不改变，想让北京这个市场的房价真正调整是不可能的。因此，说北京现在的房价下跌了，简直就是弥天大谎！ 　　所以，北京的房价到底在什么时候开始松动或调整，目前还没有看到多少迹象。如果北京也出台如这两天青岛那样的政策，即购买住房获得产权证后5年不可销售，那么北京市房价下跌的松绑或许会开始。购买后的住房5年不可交易，不少投资炒作者肯定会恐慌，并由此改变整个房地产市场价格上涨预期。这才是问题的关键所在！

　　4月22日晚，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。 　　海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会宣布，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 　　在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。 　　海南省还将严格限贷、限制转让和价格备案管理。非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。 　　对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。 　　海南省继续实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015―2030)》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。 　　按照海南省“一盘棋”统筹的思路，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。各市县在办理商品住宅用地出让、规划许可和预售许可之前，须征求省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等省级行业主管部门意见。省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等部门要结合房地产市场形势，按照总量控制、稳定市场的原则，进行严格把关。 　　霍巨燃称，要坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，使其更有获得感。各市县要认真贯彻落实《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(琼建房〔2018〕80号)，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。 　　海南省政府副秘书长种润之称，该政策是我省为贯彻落实《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)有关要求，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以供给侧结构性改革为主线，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为。  

　　近几年来加拿大经济向好，就业强劲，房地产业立下大功，说房地产业是加拿大经济的引擎，经济的支柱产业，一点都不为过，而且这种情况几乎是历史上从未出现过的。 　　但加拿大人对买房置业有瘾，国家经济过于依赖房地产业，也不无隐忧。专家担忧，一旦房地产业冷却，房价垮下来，将对加拿大经济造成巨大冲击，甚至触发经济衰退！ 　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）一篇专文分析说，以就业为例，2017年建筑业工作职位占了全部工作的7.6%左右，这在历史上少见，只有上世纪70年代中期才能与之相比。 　　这种情况在其它国家也不多见。比如在美国，2017年建筑业工作职位只占全部工作的4.3%左右，即使在21世纪初期的房地产热潮中，也决没有达到过加拿大现在的水平。 　　而房价猛跌对经济的影响更是显而易见。以BC省为例，BC房地产协会BCREA（British Columbia Real Estate Association）曾经做过估算，若房价猛跌10%，就会抹掉26,000份工作职位，令$900亿房屋净值蒸发，减少$18亿与房地产相关的零售业收益，给该省造成的经济损失可能高达$30亿元。 　　BCREA的分析认为，若房价下跌幅度更大，达到断崖式的35％，那么一些持悲观态度的专家预测说，这将导致BC经济崩溃，陷入衰退期。 　　而这种情况若在全加拿大发生，那么对国家经济的影响是不言而喻的。 　　Capital Economics北美首席经济学家Paul Ashworth在最近的一份报告中写道，房屋销售的下滑将大大减少房地产交易中佣金的价值，并最终导致新屋建设和装修业相应滑坡。而当房价下跌时，负面财富效应也会影响消费，从而影响到整体的经济增长。 　　也有专家认为，无论在省区层面，还是在国家层面，都采取了强硬的政策和措施来抑制房市，以达到让房屋更易于负担的终极目的。前者比如BC和安省先后采取的针对海外买家征收转让税的系列政策，后者则如联邦推出的按揭新规和压力测试等等。 　　但类似BCREA的机构和组织认为，各级政府的政策和措施并未达到预期目的，因为很多城市和社区的民众的房屋负担压力仍然居高不下。这里的两难困境是，政府似乎没有办法在不损害经济的情况下做到这一点，原因是房地产这个“篮子”里的鸡蛋放得太多了。 　　这些机构认为，决策者们有可能是在铤而走险，就是民众的房屋负担不但没有减下来，反而把房地产业搞“熄火”了，这可能是谁都不愿看到的结局。

多伦多15,000个公寓楼花或烂尾 本月初，旺市Cosmos公寓的买家们突然接到开发商的通知，Cosmos Condo项目取消，把已经付了定金的1100多位楼花买家重新打回市场。有统计显示，这已经是去年以来，多伦多地区第11个被取消的公寓项目。 Cosmos开发商Liberty Development的理由是遇到资金问题。实际上，开发商、建筑商和分析师们都已经发现，在大多伦多地区（GTA）建造新的公寓楼，已经不再有盈利保障。 多伦多高层建筑开发商Brad Lamb指出，不少项目已经不再盈利，很多因素，包括不可控的商业错误，宏观经济因素，都可能导致项目失败。 成本上涨 在GTA，关键性材料如水泥和玻璃的成本自2015年开始就在迅速上涨。 有业内人士称，水泥和玻璃的成本比2016年上涨了超过20%，而2018年以来，窗户的报价每个月都在涨。另外，受加元汇率的影响，门窗生产商可能发现出口到美国更有利可图，导致供应更加紧俏。 物业研究公司Altus Group的David Schoonjans指出，总的建筑成本在2015年和2017年大幅上涨，涨幅为6%至8%。 劳动生产力下降 另一个因素是劳动生产力下降。随着行业增加产量和培训来满足需求的加大，需要聘用更多没有经验的新手工人，而2017年加拿大时薪上涨约2.4%，意味着建筑商要花更多的钱，但是完成的工作量少了。 另外，目前多伦多新建公寓的销售价格已经上涨到每平方尺$1,000以上，但是涨价部分并没有成为开发商口袋中的利润，很大一部分被中介拿走。Brad Lamb称，开发商的利润可能低至5%至8%。 这听起来也不算低。但是Lamb称，一个项目建成后产生的利润需要用于垫付下一个项目。 在竞争下，拥有资金实力和大项目的大公司往往得以生存，小型开发商正在被淘汰。 根据公寓市场研究公司Urbanation的统计，截止2017年底，GTA地区在建的公寓项目有215个，总共58,900个单位。另有144个待建项目，40,000个单位。在2017年前的已售楼花中，有10,622个单位还没有开工。Lamb预期这些待建项目中很多可能永远也不会动工。 另据地产公司Altus Group的数据，GTA地区2017年共签下超过36,000个公寓楼花购买合同，创下历史最高纪录。2016年签了29,132宗公寓楼花合同，其中有超过2500个已经被开发商取消。2017年以来有17个项目，3,627个单位被取消。 Altus数据解决方案经理Phong Ngo指出，开发商需要预售至少70%的楼花才能有足够资金开工。等待的时间越长，材料和劳动力成本就越高，特别是在利率上涨的形势下。开发商还可能遇到政府批文延迟，合同工难求，或者一些团体反对建造等阻力。 截止今年2月，有143个已经售出70%楼花的项目仍然没有开工。其中有43个项目等待开工已经一年多。 4月6日，旺市开发商Liberty Development宣布取消Cosmos项目的1100多个楼花合同，这不仅是近年来最大的一个被取消的公寓项目，也是2012年以来GTA所有断尾合同的五分之一。 其他在2017年被取消的已售公寓楼花包括： 士嘉堡The Kennedy项目的600多个楼花合同； Ajax市Central Park项目的近400个楼花合同； 士嘉堡Harmony Village项目的200多个楼花合同； 多伦多Junction社区Museum FLTS项目的168个楼花单位。 上周末，Cosmos项目的600多位楼花苦主冒着冰暴天气聚会，讨论决定集体向开发商索赔项目取消导致的损失以及追讨定金。

特鲁多的自由党政府定在今年7月1日在加拿大全国范围实现大麻合法化，不但抽大麻合法、而且在加拿大绝大部分省区居民在房子里种大麻也合法。 担心 这让越来越多的加拿大人开始担心，大麻合法化对房地产价格会产生负面影响。   专家们的共识是，在室内种植大麻对房屋的损害主要来自两个方面。首先是室内种植大麻由于要消耗大量电力、会增加火灾的风险；第二是室内种植大麻由于需要很高的湿度和温度，房子内墙和地板下面容易滋生大量霉菌和霉斑，危害人体健康。 大麻屋在大麻合法化之前就已经时常出现不知情的买家买下大麻屋后需要花费巨资进行清理工作的问题；这些大麻屋买主不但受到严重的经济损失、而且受到心理上的折磨。 对于经营出租房的加拿大房东来说，房客种植大麻是让他们非常头疼的问题。包括隐私法在内的现行法律保护的是房客，房东甚至无权知道其房客是否在屋子里种植大麻；只要房客拥有医疗使用大麻的证明，房东就没有权利干涉房客在房子里种植大麻的行为。 房东害怕 保险公司也不站在房东一方。如果房东不告诉保险公司其出租屋内有人种植大麻，则发生火灾或发现房屋发霉损害的情况保险公司会拒绝赔偿；而如果向保险公司如实汇报出租房内有人种植大麻，则保险公司会停止承保。 加拿大保险市场只有极少数公司承接屋内有种植大麻活动的住房保险，但保费要至少贵一倍、而且还有种种例外条款。 这还只是大麻合法化之前的情况。可以想象在大麻合法化之后在自家房子里或者是在租住的房子里种植大麻的情况会成倍的增加。 需要法规 这些大麻屋出租房和自住房上市出售会带来的问题也会成倍增加，而目前各级政府对这些问题都没有出台相应的法规；既没有强制卖方向买方披露所卖的房子是大麻屋，也没有强制对大麻屋进行登记注册，最主要的是没有明确大麻屋的卖方必须负责承担修复大麻屋的费用。 不过有专家担心，即便出台了这样的法规也难免房价受到负面影响的问题。不但大麻屋在上市出售时价格要打折扣，如果一个小区有好几个大麻屋，则整个小区的房价也受到负面影响。 例外 但例外的情况也会有。有专家认为在大麻合法化后大麻零售店附近街区的房价会上升，理由是购买大麻很方便，人们用不着在自己家里种大麻。

大多数房地产经纪人会告诉你，房地产市场是地方性的。对于住宅房地产而言，温哥华和哈利法克斯截然不同，而哈法和魁北克城也无法类比。 每个地方的地产市场都能反映社区的现实情况：大部分房价反映了人们的收入，以及他们可以获得多少抵押贷款。 但是如果这个体系崩溃了呢？如果房地产市场开始像股票市场一样了呢，那么房产市场的变化就不再反映社区的经济现实，而是随着全球投资者阶层的兴趣而起落？ 根据国际货币基金组织的新报告，这就正在发生的情况。国际货币基金组织的研究发现，从伦敦和东京，到悉尼和多伦多，房价趋势变得越来越同步。报告发现，“全球因素”现在占发达经济体国家住房价格构成的比重在三分之一以上。 国际货币基金组织在其博客上称，“因此，一个国家的房地产市场波动，会让另一个国家的房地产市场也更加敏感。” 在加拿大，我们中许多人怀疑，是因为外国投资者涌入多伦多和温哥华（现在轮到蒙特利尔），搅动了地产市场的价格，而这就是我们观察到的正在发生的情况。 这也有助于解释2011年至2017年间，多伦多的房价为何会翻倍，而家庭收入只增长了个位数百分点。这也可以解释为什么尽管抵押贷款利率上涨以及新的按揭规定令三分之一的潜在买家退出市场，温哥华的房价仍在上涨。 简而言之，本地经济的情况可能不再反映到住房价格中。这可能成为真正的问题所在，因为与股票和债券等其他资产不同，住房也是生活的基本必需品。生活成本与当地经济现实的脱钩，可能会对家庭的生活质量造成巨大的破坏。 想象一下如果加拿大经济放缓，加拿大家庭经济状况更加恶化的情况。此时如果外国投资者继续向楼市注入资金，抬高价格，会使房价更加难以负担。 反过来说，在加拿大经济一切顺利的情况下，如果亚洲的经济衰退，进入住房市场的现金减少，导致房地产泡沫破灭——也会导致加拿大经济衰退。 国际货币基金组织的报告指出：“决策者不能忽视，其他地方的房价冲击可能影响加拿大国内的地产市场。” “房价同步性加剧可能会给实际经济活动带来下行风险，尤其是在信贷环境繁荣的情况下。” 但在你把所有责任归咎于中国的暴发户之前，必须注意到国际货币基金组织看到了简单归因外国买家以外，这个趋势产生的一系列原因： -公司资金流入地产市场。国际货币基金组织在其博客上表示：“机构投资者、私募股权公司和房地产投资信托基金在阿姆斯特丹、悉尼和温哥华等主要城市日益活跃，因为它们能寻求更高的回报。” -全球协调的利率。国际货币基金组织称：“世界主要央行长期以来一直维持利率异常低位以刺激经济增长。“这已经产生了全球范围内低借贷成本的连锁反应，包括全球范围的低廉抵押贷款，这也推高了住房价格。” -更同步的世界经济。“2017年，120个经济体的增长率抬头，占全球GDP的四分之三，”国际货币基金组织指出。“这是自2010年以来最广泛的同步增长。” 干预手段有效 幸运的是，国际货币基金组织的报告发现，政府的政策可以有效地将本地住房市场从全球趋势中分离出来。 国际货币基金组织称：“冷却热门房地产市场的政策行动仍然有效，并且可以从抑制房价同步中获得额外收益。”“举措包括提高财产税和印花税，并限制住与房屋价值相关的房屋贷款规模。” 这就是加拿大各级政府已经在做的事情。卑诗省和安省都在各自的最热门房地产市场引入了外国买家税，而加拿大联邦银行监管机构OSFI实际上“限制了住房贷款的规模”。通过对抵押贷款进行“压力测试”，房屋购买力下降了约20％。 代表房地产经纪的协会一直呼吁政府撤回这些政策，认为政策在损害房地产市场。事实上，最新的数据表明，新的抵押贷款规则出台之后，市场的确大幅放缓。 但国际货币基金组织的调查结果显示，这些新规则归根结底是好主意 ——如果住房市场继续与本地经济脱钩，可能就需要出台更多的监管措施。

　　今年年初，蒙特利尔新上任的市政府说缺钱，并以此为由大涨地税。现在，市政府突然又说有钱了，市政厅的金库里居然有了1.395 亿加元的财政盈余。 　　蒙特利尔市政府在星期四（4月19日）下午公布了2017年财务报告，报告里白纸黑字地写着这个巨大的盈余数字。 　　该报告说，出现盈余，主要是有了一些 “意外” 的额外收入。 　　强劲的房地产市场，让蒙特利尔市政府在房地产转税收上多得了 5850 万加元，另外，市政府还从发放许可证和 执照上获得了 2560 万加元的收入。 　　反对派： “她撒谎” 　　今年年初，蒙特利尔女市长 Valérie Plante 打破竞选承诺，以远高于通货膨胀率的幅度提升地税（全市平均增幅 3.3%）。 　　在大受抨击后，Valérie Plante 表示，这是由于市政府有 3.58 亿加元的赤字，所以她不能履行诺言。 　　在周四的财政报告出来后，反对党立即强烈发声。 　　反对党说，“市长 [Valérie Plante] 早就知道这些信息，她对蒙特利尔人撒谎，加税其实绝对是没有必要的。” 　　市政府说，盈余的钱，其中不小的一部分将被用于除雪方面的事宜，并存入紧急储备金，应对下一个冬天有可能出现的额外开支。

　　在更严格的住房抵押贷款政策自今年1月1日生效后三个月以来，卡尔加里住房市场停滞不前。业内人士认为，除非购房人能得到一些令人激动兴奋的消息，否则，房屋销售量在整个2018年都不太可能大量增加。 　　加拿大地产协会（CREA）最新报告显示，3月份卡尔加里住房基准价格为$430,400，比去年同期仅上涨0.3%。 　　按照卡尔加里地产协会（CREB）的统计，卡城第一季度房屋销售同比下降大约18%，更低于长期平均值24%。 　　据加拿大广播电台（CBC）报导，房地产咨询机构Altus Group公司布卡尔（Matthew Boukall ）表示，卡尔加里房市的消费者在买房时，综合考虑了最近利率的升高和更严格的贷款条例。 　　布卡尔预测，除非发生一些事情撼动卡城市场，否则，今年的房市可能会相当稳定。“我们不幸地还在与卑诗省进行输油管之战，就业增长有了一些好转，仍然相对平缓。看看出租房市场的空置情况，就会发现有大量的房屋可供消费者选择租住。所以，我们没有感到把人们带回市场积极买房的作用力。” 　　他说，有关输油管道之战的解决方案可能是积极的，但它拖延的时间远远超过人们的想像，目前仅有一些解决方案和方向。 　　卡城地产经纪Emma May认为，联邦实施更严格的房贷政策也严重冲击了卡尔加里住房市场，尽管政府是想冷却温哥华和多伦多过热的房市。 　　May说：“卡城已有至少供4个月销售的房屋库存……目前的处境很艰难。”“亚省经济发展的不确定性还在持续，现在人们想获得住房贷款也变得越来越困难。”她认为，房价不会很快上升。 　　需求下降但房价坚挺 　　虽然新的房贷政策以及极寒的冬天导致成屋市场需求下降，但这并未引发卡城整体住房价格下跌。 　　按照皇家地产经纪（Royal LePage）公司最新发布的住房价格调查报告，2018年第一季度，卡尔加里整体房价上涨2.4%，只有公寓的价格因市场供应量大而下跌。 　　第一季度，两层独立屋的中位数价格比去年同期上升3.1%，至$520,274；平房上涨4.2%，至$502,065。同期，公寓中位数价格下降5.5%，至$283,229。 　　Royal LePage Benchmark公司业主Corrine Lyall说，亚省经济在继续增强，这在卡城住房市场上也有所体现。新的联邦住房贷款政策推走了一些买家，导致今年开年销售量下降。不过这个政策效应被独立屋库存的减少抵消，进而推动房价走高。 　　Lyall表示，与之相反的情况是，一季度的公寓房供应过剩，价格遭遇较大的下行压力。这种情况可能会一直延续到公寓的超额供应得到吸收为止。 　　“整体来看，随着冬天过去，迈进2018年的春天，我们期待着卡城房屋销售活动活络起来。”

　　多伦多和温哥华两地的房子买不起，而一些房东还在赶走老租客。租客们发现，可负担得起的出租房也越来越少。 　　据《多伦多星报》报道，弗莱彻(Joanna Fletcher)和她10岁的儿子住在温哥华东面的一间卧室的公寓里。这座大楼里有老鼠和霉菌，而她的新房东正在威胁这要把他们赶出去。 　　“根本没地可去” 　　虽然这种种的理由都在逼着他们离开，但弗莱彻说，她正在争取能尽可能长时间的留在这个公寓中，因为在同样的地区，她租不起更贵的房子了，离开这栋公寓也将意味着她的儿子要离开现在的学校。 　　她住在她的温哥华公寓8年，每月支付约930元的租金，其中包括基本的网络费用，租约明年二月份到期。 　　弗莱彻患有多发性硬化症，失业但正在寻找工作。她说她多年来一直在寻找两居室的住宅，但找到合适的不容易，该地区符合她条件的出租房租金是现在的2倍多。 　　“这可不是我随便挑就可以住进去的，我根本就没有地方去。”她在接受加通社采访时说。 　　她租的公寓大楼最近被卖给了一家公司，弗莱彻说，新房东在1月份开始告诉租户，如果他们在4月份搬出去，会给他们3个月的房租。如果她在2月中旬之前签署协议搬出去，她将获得5个月的租金，但她拒绝了，因为和这点钱和新住处增加的租金相比是杯水车薪。 　　弗莱彻决定等待驱逐通知。她希望这将至少需要8个月的时间，因为城市批准开发房产的法律文件是一个漫长的过程。该市表示，该公司尚未收到任何开发弗莱彻所住物业的申请。 　　卑诗省租户资源和咨询中心的发言人坂本(Andrew Sakamoto) 表示，房东驱逐租户的常见理由就是整修或重建。 　　坂本说，该省的“住宅租赁法案”应该改变，将驱逐租户的通知时间增加1倍至4个月，并为租户提供更大的赔偿。他说，可出租住房的数量可能是一个问题，但是强有力的保护住户的法律可能会帮助供应满足需求。 　　赶走租客 提高租金 　　与此同时，另一名女子也正在多伦多寻找一个能称为家的落脚地，多伦多的租金也在不断的飞涨。 　　30岁的泽帕(Jillian Zeppa)在一家非营利性教育机构工作，去年秋天她从一间卧室的地下室套房被逐出后，在朋友的住所住了6个月。泽帕说，当房东决定自己搬回来住时，她已经在那里住了16个月。 　　她把被驱逐一事向安省的出租房屋执法部门投诉，并获得2,000元的赔偿。但泽帕说搬家的成本，存放她的财物，寻找一个新家所耗费的经历的压力，她希望能得到2倍的数额。 　　安省的住房倡导者表示，泽帕的情况反映了一个趋势。Metro地产租户协会联合会执行董事登特(Geordie Dent)表示，在过去10年中该机构接到面临驱逐租户电话的头号原因是未付租金。 　　但去年这种情况发生了改变，房东们自己要住出租房“爆炸式”增长。“可能他们中的大多数人会不诚实，这意味着房东实际上并没有搬进来，这只是推动租户能够抬高租金。”登特说。 　　安省政府去年9月通过制定新的规定，要求房东如果驱逐租户，得向租户支付1个月的租金。如果房东在驱逐租户后一年内打广告出租、拆除或将房子转为其它用途， 表明他们其实自己没有使用出租房， 他们还可能面临高达25,000元的罚款。 　　登特说，在很多情况下，房东希望摆脱支付最低租金的老租户。他补充说，向新租户收取更高的租金可能足以应付处罚。 　　泽帕每月支付1,050元房租，但再找到这样交通方便的住所几乎不可能了，经过数月的搜寻后，她于4月1日搬入新的公寓。但是，每月房租为1,300元，占她收入的45%，而且新住所离工作的地方要花费一个小时的通勤，不能步行和骑自行车抵达。 　　她说，如果她再次被驱逐，她更有可能考虑到其它地区生活和工作。“这整个经历让我意识到多伦多不会是我永远的地方。”她说。 　　政府早期未建够出租房 　　泽帕和弗莱彻并不孤单，全国各地城市很多人都处于住房负担能力危机之中。 　　加拿大房贷与住房公司(CMHC)称，去年全国平均租金上涨2.7%至每月947加元。同时，可以租的房子正变得越来越少。 CMHC表示，2017年全国城市的房屋整体空置率为3%，低于2016年的3.7%。 　　该公司在其关于出租房屋的年度报告中表示，对出租房屋的需求超过了供应的增长，而能出租出去的公寓比例也下降了。 　　卑诗大学地理学博士克雷格琼斯(Craig Jones)表示，出现这种情况主要是由于联邦政府在90年代早期没能建造足够的出租房屋的结果，加上在私营领域，建造共管公寓的获利要远远高于建造出租房。 　　琼斯说，政府每年都会建造数千套出租房，私人部门似乎也没有填补这些年来出租房屋缺乏的空白。 　　虽然多达1/3的公寓由业主出租，琼斯表示租金昂贵，通常不如专门用于租赁的物业和出租房能令人负担得起，而且业主总是可以选择搬回去、翻新或用其它方式将租客驱逐出去。 　　加拿大统计局去年报告说，近1/4的加拿大人将超过30%的收入用于住房费用，这也是可负担住房的衡量标准。 　　琼斯说，这些统计数字表明，许多人生活在不稳定的居住环境中。 　　“现在这样的境地是几十年来忽略了出租房系统的结果。”他说，并补充说，解决这个问题至少需要10年的时间。 “这是很难做到的，因为解决这个问题很昂贵，并且不能立即显示出结果” 。 　　去年秋天，联邦政府宣布了一项全国性住房战略，其中10年内投入400亿元用于新单元和老化房地产的升级，其中包括贷款给开发商，鼓励他们建造适合中等收入家庭的新住房。 　　各省和地区也达成协议资助关键的住房策略，花费数十亿元修复和建造廉租房并创造新的租金收益，租房系统增加了大约5万个住房并修理了6万个住房。 　　但CMHC副首席经济师艾尔沃斯(Aled Ab Iorwerth)表示，现在还不清楚，各政府措施是否能让开发商兴建出租房。“我认为可以有很多的激励措施，”他说， “市场供应取决于开发商的决定。

　　旺市预售柏文大楼Cosmos被发展商退售事件，影响众多购买了楼花的业主。此间专家们称，虽然共管柏文市场价格不断上涨，但规划及建设柏文大楼的各种因素也在趋向紧张，致使一些柏文大楼计划半途而废。 　　2017年，大多区创下预售柏文单位的纪录，总共售出3.6万个单位的合约。2016年，大多区成交了29,132个单位合约，其中超过2,500个最终被发展商取消。Cosmos大厦是大多区近年来其中最大一个烂尾楼。这个楼盘的单位，占自2012年以来烂尾单位的五分之一。 　　多伦多于2017年被取消的预售柏文楼都在士嘉堡。其中一是The Kennedy，售出600单位合约；另外一个叫做"和谐之村"(Hamony Village)，涉及超过200个单位。 　　物业研究机构Altus集团成本及项目管理部的高级主任斯古尼金思(David Schoonjans)说，多伦多是个繁忙的市场。近年来，兴建柏文大楼需要使用大量混凝土，而大型基础设施项目，比如目前正在建设的横贯城市的艾灵顿街轻铁工程，用得更多。 　　他说："大多区目前正在进行多个超级大型基础设施项目，是城市历史上从来没有过的事情。"建材除水泥外涉及许多材料，包括钢筋等，目前都在涨价。 　　本地建筑业人士称，混凝土和玻璃的价格都看涨。从2016年以来已经涨了20%。另外有人说，玻璃窗的报价自从今年以来，每个月都在提高。 　　斯古尼金思说，大多区生产的玻璃窗和玻璃墙等，并不仅在本地销售。由于加币比美元弱，许多这类商品就去了美国，使得本地市场更加紧张起来。 　　此外，他表示，一些建筑公司声称，由于人手紧张，令到他们只能聘请许多经验不足的员工，造成生产率下降。 　　柏文市场研究机构Urbanation提供的数据显示，到2017年底，大多区总共有215个柏文项目在建设中，总共提供58,900个居住单位。另外还有144个项目处于建设前期，涉及4万个单位。 　　多伦多柏文发展商兰姆(Brad Lamb)说，这144个项目中，不少可能无法走到开始建设这一步。有的可能因为不断推迟最终取消。有的目前还在被人提到安省市政委员会进行上诉。如果对方成功，相关项目就只能下马。 　　他说，按照他的经验，开发10个项目。其中有一个会取得"惊人的成功"，但也有2个带来"灾难性的后果"。其它则在这两者的中间。

听说过房子卖了8个月还挂着“Sold”牌子的事儿吗？大温地区列治文（Richmond）就发生一宗，结果邻居投诉，BC房地产理事会作出处罚决定，华裔女经纪赵新伟（Xinwei (Sylvie) Zhao）被罚款$2,000元。     据CBC报道，事情发生在2015年8月，当时赵新伟在另外一名经纪Wendy Yang领头的称为新海岸地产（New Coast Realty ）团队工作。在为一名卖家代理售房时，赵新伟在没有征得卖家同意，也没有得到团队负责人同意的情况下，与买方经纪达成协议，买家在交易达成之后，要把有新海岸地产字样的“Sold”牌子悬挂一年之久。 BC房地产理事会的文件称，买卖双方还将这一条款写入合同书中。尽管赵的团队经理Wendy Yang并不同意这么做，认为这一做法不合适，但赵仍然坚持己见，把这一条款写进合同的附录。买方为了买到物业，不得不接受了这个“非同寻常”的安排。 最后这套物业以 $1,050,000的价格出售，新业主为执行协议，只好硬着头皮将“Sold”牌子悬挂在屋外。 但邻居们不干了，很奇怪业主搬进来几个月快一年了，为何“Sold”牌子还挂在那儿。更有邻居实在看不下去，也忍受不了，于是向主管部门投诉。 BC房地产理事会经过调查认证之后，于是作出了处罚决定。该理事会认为，尽管买家的签名只出现在附录之中，但客观上已经构成了协议的一部分，因此这在某种程度上有“强迫”买家的意味。 BC房地产理事会的处罚同时还要求赵姓经纪写检讨，说明自己应该从这起事件中汲取哪些教训，以及这番经历对她未来的工作有何借鉴作用等等。 而赵新伟不仅接受批评，同意了$2,000元的纪律处罚，还同意另外支付$1,500元的执法费用。 据2014年由房地产专业杂志Real Estate Professional对地产经纪们所做的网络调查，多数经纪认为，一旦物业成交，“Sold”的牌子就应该立即拿掉；也有三分之一的经纪说，交易完成后“Sold”的牌子可以悬挂一段时间，但最多不超过一个月。 大温地产局属下低陆平原的经纪Sylvia Sam评论说，这个个案确实不多见。由卖方经纪来决定是否在交易完成后仍然挂牌，以及这牌子该挂多长，显然是不合适的。再说，买方经纪也应该把关，在这种事情上最好取得买家本人的同意。  

在加拿大逃税的后果真的很严重。 一位素里房地产发展商，因漏报约46.2万元销售税，近日省法院判其不仅要偿还所欠税款 ，还需支付46.2万元的罚款。另外，这位发展商必须在家中软禁9个月，以及执行社会服务令。  加拿大税务局于昨天发表声明指，Millenium Century Investment Ltd. 于2010年5月至2011年10月，一共出售44个在Maple Ridge的城市屋单位，但未有申报，以及缴交合共46.2万元的销售税（GST和HST），被控7项欺诈销售税，并于今年1月已经定罪。 根据“消费税法”，该公司负责人Rajinder Singh Mann已经于1月份在省法院承认了七项欺诈罪。 BC省级法院近日作出判处公司唯一负责人Rajinder Singh Mann 两年减1日的监禁缓刑，当中包括在家中软禁9个月、150小时社会服务令，以及在两年内偿还欠款46.2万元及罚款46.2万元。 税务局强调，逃避缴交销售税不仅要尝还欠款和利息，亦可能会被法庭罚款2倍的税款，以及入狱5年。 CRA在一份声明中表示，不遵守税法会产生严重后果。 因消费税逃税而被定罪的纳税人，必须偿还所欠的所有税款和利息，以及CRA评估的任何民事处罚。 此外，法院可能会对被判有罪的人处以高达2倍的罚款，并判处长达5年的监禁期。如果根据“刑法”第380条被判有欺诈罪，可能会面临长达14年的监禁。 

Elyse Vroom是Murrayville House的买家。但2018年4月BC高级法院的判决使她失去了一切，包括房子和升值空间！ 这栋位于Langley的公寓项目一共有91个单位，但一共被卖了151次，最多的一个单位被卖了4次。目前涉及诉讼的是其中的40个单位。 所有被骗的买家发现，他们要在法庭面对的不只是欺骗了他们的发展商还有各种债权人。 负责托管该项目的Bowra公司表示，位于5020 221A 街的四层木结构公寓中31个单位被出售了两次，12个单位被卖出三次，一个单位卖出四次。至少有6200万加元的债务需要偿还。 按照常理，151个购买合同中至少应该有40个是有效的。但BC高级法院法官Shelley Fitzpatrick裁定，所有买家都不能履行原有的购房合同！因为按照现在的市场价格出售可以卖出更高的价格，所以是最有利于债权人的。因此没有一个购房者可以依照原来的价格购买该处公寓。 法庭还要求接管项目的Bowra公司立即采取措施，根据法律要求尽快出售这40个单位，对最初的40位买家，法官只给他们一个优先购买的安慰奖。 购买者Nolan Killeen认为，法庭保护了债权人但无视了买家，所谓的优先购买权就是让买家退出购买楼花转而购买现房。当然每套现房比楼花要贵上10-15万加元。这部分受益本应属于最初的买家，但现在他们属于债权人了。 这不公平！这个结果让我厌恶！Nolan Killeen说。 早在2015年秋天就有买家签订了购买合同，当时最低的售价低至199000加元。但过去2年，公寓市场的火爆让每个单元有平均46%的涨幅，这本该是买家的收益但现在是债权人的了。这是不公平的，因为债权人都是强有力的大机构，他们是这场官司的赢家。 除了本次诉讼涉及的40个买家之外，Murrayville House还有另外51套住宅出售给预售买家，它们将成为未来BC省高级法院听证会的主题，以确定这些住宅是否也应当公开出售市场来帮助债权人。 律师Matthew Nied表示，他代表债权人要求法庭拒绝预售合同买家购买房屋。

　　新移民在加拿大买房置地，可能很少人听说过逆权侵占（adverse possession）这回事。所谓的逆权侵占，简单说就是在1999年安省土地注册新制实施以前购买的物业，如果土地被邻居占用超过10年而你没有提出异议，则被占用的土地归邻居所有。最近多伦多一位房东就经历了这样的噩梦，不但自己家地被别人占了，官司还打输了，还得赔钱，花费超过5万元。实际上，两家争来争去也就是几厘米宽的土地。 　　图为安省首个大陆背景土地测量师曾志强在测量 　　据多伦多星报报道，发生争执的两家为邻居，住在多伦多东区Main和Danforth之间一条名为Chisholm Ave的路上。 　　其中一家主人William Keys，从他爷爷那辈起一家人就住在这里，他的曾祖父1923年买下这个房子。他家后院和邻居家有个fence，两家相安无事多年。然而1966年的一个土地勘测图显示，William Keys家的fence超出边界，侵占了邻居Christopher Reid家的地，宽度从7厘米到14厘米不等，两家的fence长度有 16.96米。不过这事两家都没有在意，安安稳稳地过了很多年。 　　直到2014年，邻居Christopher Reid做了个土地勘测，发现了两家之间fence的秘密，觉得自己吃亏了，在没有给邻居William Keys打招呼的情况下，嘁哩喀嚓直接找人把两家间的fence给拆了，然后根据新的勘测图重新在两家物业分界线上建起一个新fence。 　　对William Keys来说这口气当然咽不下，找个律师就把Christopher Reid告了，理由就是他要逆权侵占。 　　地球人都知道在加拿大打官司就是玩钱的游戏，最后法官判了，William Keys赢了，Christopher Reid不但失去了几厘米宽的土地，还要支付法律手续费用，俩家前前后后打官司的花费超过5万元。 　　据介绍，安省土地注册简单可分成新、旧两制。旧制采用登记系统(Registry System)，以纸张作为纪录；新制则是土地业权系统(Land Titles System)，为电子纪录。随着科技发展，省府于1999年开始，逐渐将土地注册由旧制转为新制，至今安省已有九成土地以新制方式注册，但仍有一部分没有采用新制，那么这部分业权如果发生纠纷就要按老办法处理，也就是承认逆权侵占法则。而采用新制注册的物业则不适用逆权侵占法则。

　　对于很多买卖房子者来说，可能最害怕的事情就是房子突然不卖(买)了，毕竟大家也都知道，房市的变化起伏很大，谈拢一位顾客期间，房价可能已经涨(跌)了好多。最近，就有一对华人夫妇因为购房后悔了，被判赔偿原房主$470,000。 　　根据法庭文件显示，事情发生在2017年的4月份。当时李先生和胡女士夫妇二人想买一栋挂牌价格为200万的house。4月1人，夫妇提价205万，但是经纪人却告诉他们，与他人的提价相比，他们的提价太低了。在听到房主Gamoffs说有很多人都很想买这栋房子之后，提价225万购买，之后双方便达成了协议。 　　在此之后，胡女士和李先生需要在4月6日和10日分别支付两次订金，第一次为$30,000，第二次为$90,000。然而就在几天后，这对夫妇就有点后悔了，感觉自己多花了钱，所以在支付完第一次定金之后，就以财政问题为由，没有支付第二次订金，想撤销自己的提价。 　　5月1日，Gamoffs再次挂牌出售自家house，售价225万，这个时候，由于新政策的影响，房价开始下跌，到了7月份，这栋房屋的售价已经跌倒了179.8万。7月31日，原房主收到了170万的买家提价，最终房子以177万售出。但是Gamoffs却不能接受，一怒之下将这对夫妇诉至法庭。本月，法庭宣布审判结果，判李先生和胡女士支付$470,000的差额。 　　对此，安省高级法院法官Mark Edwards在宣布结果时表示“当房市呈上升趋势时，除了首次购房者，大部分房主和投资者都很开心。但是，当房价开始回落或下跌时，大家就不乐意了。这起案件悲剧性地证明了一个家庭为了自己梦想的家庭，是如何陷入竞购战中的，他们也高看了自己的经济能力”。 　　李先生则表示，自己和妻子从来没有想过卷入到竞购战，目前他们正准备卖掉自己的房子，然后租房子住。有4个孩子的李先生说道“我们可能打算到别处租房子住，然后算算每个月的开支，收拾收拾孩子的东西。我别无选择，财产遭受到巨大的损失，这还不是最糟糕的，比这更甚的就是同一时间我的房子还贬值了…不过我想房子应该至少能卖100万”。 　　李先生称自己当时本来是要支付第二笔订金的，但是和自己的妻子计算了一下每月的房贷，才决定必须要撤销。“我们也没想到后来房价会跌，我们不是投资者，只是想买一栋自己的房子而已。不过事已至此，我会尽量乐观一点，毕竟想多了对身体不好”。 　　最后，法官Edwards也表示，之前也发生过很多次人们签完约了才发现，自己经济条件有限，并表示自己对胡女士和李先生非常同情。

　　根据国家银行分析报告，随着多伦多及温哥华楼市趋于平衡，全国市道料会软着陆。 　　上月份，Teranet-国家银行综合全国屋价指数单月持平，但11个成份市场之中，6个地区录得跌幅，当中包括咸美顿及近期逐渐升温的满地可，分别回落0.3%及0.2%。 　　多伦多3月份屋价持平，不过，若与去年同期相比，则仍然保持4.3%的升幅，与满地可看齐。 　　温哥华近期升幅较为显着，而且是过去半年来支撑全国屋价指数的主要动力。然而，卑诗省政府宣布新一轮楼市政策之后，上月份单月增长已缩小至0.5%。 　　国家银行经济师Marc Pinsonneault表示，过去2个月温哥华成交量明显回落，市道趋近平衡市场区间，在未来数个月应会导致温哥华的指数增长温和。 　　多伦多方面，自从去年5月，亦即15%非居民投机税出台之后，平均每月销量跌破7,000单位，明显低过2年来平均水平的9,000间。 　　对于加拿大的楼市来说，多伦多及温哥华是最主要的市场。这名经济师表示，由于这两个市场正处于或接近平衡市道，全国楼市最有可能的发展方向是软着陆。 　　根据该屋价指数，过去一年，全国录得的升幅收窄至6.6%。

  图为该联排镇屋开发项目的设计草图。 　　多伦多市议会表决支持一个有争议位於怡陶碧谷的联排镇屋开发项目，该开发项目因为紧邻一座大型轨道交通维修中心将给未来购屋居民带来噪音污染。 　　一份从市府有关部门泄露的文件显示，市议会以34票对1票表决通过了这个卷入开发商、市府以及安省"都市联通"的房地产开发项目。 　　文件显示，这个由位於多市怡陶碧谷区的Dunpar Homes房产开发公司开发的项目，位於陶碧谷区南边Judson街上，距离"都市联通"所属的Willowbrook轨道交通维修中心只有300米，所以市府要求，所有开发的镇屋单元外墙建筑必须采取减少噪音措施，而且开发商在销售时必须在交易合同中注明"噪音警告"(noise warning)，向买家充分说明，一旦入住将面临潜在的噪音和震动干扰。 　　另外，开发商还必须建设一个"内部通风系统"(internal ventilation system)，以保持每个镇屋单元的密封门窗关闭後，室内空气流通。 　　文件还显示，未来买家在购买镇屋单元时，必须同意放弃投诉或状告"都市联通"的权利。 　　"都市联通"Willowbrook轨道交通维修中心最近正在进行总投资一亿元的扩张工程，每周7天每天24小时连续作业，维修改造它的5000马力的机车。 　　怡陶碧谷区市议员迪查诺(Justin Di Ciano)和格兰姆斯(Mark Grimes)促成通过了这个开发项目，多伦多市长庄德利也表示支持。但是，当地居民组成的反对团体继续反对这个项目开发，并怀疑支持这个项目的迪查诺议员和格兰姆斯议员与开发商有紧密关系。

最近一段时间以来，澳洲房市一直处于低迷状态，甚至传闻“老板娘”奶茶章泽天自降价数百万求卖悉尼豪宅都卖不出去？ 那么，澳洲房市到底是怎么一回事呢？还有回弹的余地吗？ 1.澳洲最新房价变化 （图片来源：coreLogic） 根据CoreLogic的数据统计，3月份澳洲国内住宅房产的价格相对稳定，其中澳洲五大首府城市房价下降0.2％，而周边城市市场合计价值上涨0.4％。 3月份季度的趋势显示，首府城市房价与3月份季度相比下降0.9％，而区域市场价值则上涨1.1％。 周边城市市场现在一直优于五大首都城市：CoreLogic研究部门主管Tim Lawless表示：“周边区域市场由于资本集中，综合表现继续呈现从去年10月开始出现的稳步温和上涨趋势。” （图片来源：coreLogic） 从首府城市来看，八个首府城市中有六个城市房产价格在2018年的第一季小幅度下降，悉尼下跌1.8％，达尔文下跌0.1％。 Lawless先生说：“房价广泛的下跌突出表明，澳大利亚房屋市场疲软趋势主要是由于悉尼疲软的房市，其他大多数首都城市房价也小幅度下降。但是布里斯班本季度住宅价格保持稳定，而霍巴特市场持续强劲增长，增长了3.4％。” 2.墨尔本租赁危机 据 Domain报道，因为墨尔本不断上涨的租金以及缺乏新租赁房产正在使得墨尔本人在租房时选择很少，并给公共住房服务带来进一步的压力。 (图片来源：DOMAIN) 根据Domain Group的数据，截至2018年3月的一年里，曾经被认为负担得起的郊区的租金都上涨了18％，而最便宜郊区的房产数量却低至10个。 Wyndham Vale，Tarneit，Bacchus Marsh和Gisborne的单价在过去一年中分别上涨了至少10％，分别为每周320澳元，340澳元，290澳元和360美元。每个郊区有不到41个单位可供出租。 根据人口普查数据，在过去十年中，租金增长了76％，但工资仅增长了37％。 own and Altona North,每周的单位租金分别上涨超过18％至390澳元，398美元和380澳元。 租房维多利亚州的Devon LaSalle表示，随着墨尔本的人口增长，出租物业的需求大幅增长，增长速度超过其他任何澳大利亚首都。 “在较低的租金范围内，这里有很多竞争，”LaSalle女士说。“维多利亚州的租房人数比以往任何时候都多 - 现在约有三分之一的人租用房屋。” 3.奶茶妹妹豪宅卖不出？ （图片来源：DOMAIN） 据Domain报道，去年，中国京东创始人刘强东的妻子章泽天在悉尼的公寓可能要面临300万澳元的损失。 （图片来源：DOMAIN） 当年刘强东以1620万澳元买下，之后这套顶楼公寓以1800万澳元出售，但是没有成功售出。 近期，可能是接受了会面临损失的现实，这套住宅的出售要价被下调至1500澳元至1600澳元之间。 （图片来源：DOMAIN） 附: 本周清盘率 悉尼：清盘率62%，售出总价$254,442,001澳元，中位价$1,285,000澳元。 墨尔本：清盘率68%，售出总价$287,615,410澳元，中位价$795,000澳元。 布里斯班：清盘率45%，售出总价$6,661,000澳元。 阿德莱德：清盘率69%，售出总价$9,266,500澳元，中位价$608,000澳元。 堪培拉：清盘率70%，售出总价$23,703,500澳元，中位价$795,000澳元。

　　BC地产协会最新报告显示，上个月大温地区总共有2551间房屋易手，成交量比去年同期下降接近百分之三十。但是平均楼价就上升百分之三点一，达到一百零二万二千。 　　BC地产协会首席经济学家Cameron Muir说，造成消费者需求下降的主要原因是银行落实按揭贷款压力测试令贷款者购买力下降百分之二十。Muir预计未来几个月情况会有所缓和，市场在夏季结束之前有望恢复稳定。 　　报告又指出，上个月BC省总房屋成交量下降百分之二十四点六，而平均楼价上升百分之五点三。在消费者需求下降的情况下，BC省楼盘数量维持在低位，由去年三月份至今，市场上待售楼盘的数目变化不大，接近12年来的最低。所以预计楼价未来仍然会继续向上。

　　首季平均价格柏文房贷要求收入增加。 　　本年首季，大多伦多地区一般共管柏文房贷要求入息激增至10万元，印证市场有关这类上车盘愈来愈难买得起的忧虑。 　　共管柏文资讯公司Urbanation指出，1年前购买平均价格柏文所需要的收入是77,000元，而2年前更低至64,000元。 　　换句话说，相对于2016年及2017年，均价柏文房贷对收入的要求分别增加56%及30%，以金额来说，亦即3.6万元及2.3万元。 　　显而易见，这样的升幅远远抛离普通工薪家庭收入增长，导致上车目标与尤其是年轻家庭的买家收入脱节。 　　事实上，以2015年的收入来说，大多伦多地区基本上只有荷顿区的家庭中位收入超过10万，至于多伦多更只有65,829元，与目前的房贷要求相差甚远。 　　有关的分析以今年首季二手柏文均价558,000元为依据，假设买家支付20%首期，从而计算银行审批房贷的收入要求。 　　该公司解释，过去1年房贷收入要求飙升30%，原因之一是新压力测试实施。 　　金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)规定，今年1月1日开始，受联邦政府规管的贷款机构在计算房贷申请人的还款能力方面，须采用比实际合约高出2个百分点的利率，或者是加拿大中央银行5年基准利率，以较高的利率为准。 　　该资讯公司在分析报告中指出，另外一个推高收入要求的因素是屋价上升。 　　大多伦多地区楼市去年5月开始调整，综合屋价回落，但跌势基本上局限于价格较高的低幢住宅，共管柏文走势仍然强劲。 　　多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的资料显示，去年全年，大多伦多地区共管柏文平均屋价上升14.4%至503,968元，亦即增加逾6.3万元，房贷额也因而水涨船高。 　　根据该公司分析结果，如果没有新的压力测试，入息要求还会增加，但收窄至86,000元，1年来增加了9,000元，一定程度上反映出屋价上升的影响。 　　近年来，共管柏文屋价升势加剧，慢慢引来负担能力的忧虑。皇家银行的经济师在楼市趋势报告中指出，去年末季多伦多综合置业负担能力略为改善，但共管柏文市场则背道而驰，继续转坏，以致对于很多人来说，柏文已难负担。

  纽约地产是中国投资客的最爱，但随着中国外汇管控日强，中资断崖式下跌。（记者洪群超/摄影） 天气转暖后，房市也开始转暖态势。（记者洪群超/摄影） 因中国严控外汇，作为中国投资客最热目的地的纽约市，房地产交易从去年至今颇受影响，持续下跌。但随着春季一到，房市也出现转暖态势。而地产仲介特别指出，因来自中国的现金买家大幅减少，本地买家迎来近年难逢的购屋好时机；不仅华人购屋热门地段可能砍价，可供选择的好房源也更多。 地产经纪公司高纬环球(Cushman & Wakefield)近期公布中资在美地产投资情况报告中显示，作为中国地产投资客最爱的纽约市，2017年来自中国及香港的地产投资金额猛跌54%，其中在公寓楼和商住楼盘开发地皮上的中资，更是大跌八成，可谓断崖式下跌。 而房地产经纪公司“Douglas Elliman”近日发布的纽约市第一季度销售报告也显示，华人购屋最热中的曼哈顿、布碌仑与皇后区，销售同比去年也呈下跌。其中曼哈顿跌幅达25%、布碌仑则为14%；皇后区相对稳定，但也有2.7%的下跌。 不过，中国投资客的止步，对本地买家却是利好消息。地产经纪吉翔指出，前些年大批中国投资客进军纽约房市，其中一大部分以全现金购买方式，对纽约房地产市场影响颇大；诸多本地买家尤其是需房贷的中产阶级买家，“完全竞争不过”这些现金买家。 吉翔指出，华人新移民、刚毕业工作的中国留学生等本地中产阶级买家，尤其是购买首套自住房的年轻一代，对几万元的价差较为敏感，会考虑再三；但很多中国现金买家以资产配置、投资保值为主要考量，相较于长途跋涉、带钱来美国等其他成本，几万元差额的重要性很弱；他们为尽快成交买定，愿意多付比市场价更高的价钱。因此过去几年中国现金买家大行其道，甚受卖家欢迎，华人热门购房地段的房价也因此被炒高。 地产经纪田海璎也指出，前些年全现金的中国买家将纽约房价越炒越高；但近两年中国外汇管制趋严，也有现金买家“需要几个月时间才能把钱弄来”，现金入美出问题的情况时有发生，导致无法按时成交，如今卖家对全现金买家的热捧已降温，相对地更希望有银行贷款预批(Pre-Approval)的买家。 吉翔表示，中国外汇管制加强，美国移民氛围不佳，投资移民EB-5绿卡也越来越不好拿，不少为来美留学子女毕业后做购屋准备的中国买家也减少，加上今年基础利率预计将上涨三次，待售房源最多的今春及夏季，将是本地买家近年最佳的下手时机。 “之前曼哈顿100万元以下的房产，基本不可能砍价，都要不断往上加价，甚至引发竞价热潮”，她表示，近期因中国投资客减少而放缓的纽约房市，不但均价下降，也有了议价的可能；“抢房”情况也会减少，让买家能有时间仔细考虑和挑选。

根据加拿大地产协会（CREA）周五公布的数据，3月份全国房屋成交量比去年同期的最高峰下降22.7%，为4年来最低的一个3月份，也比10年平均成交量低了7%；而平均成交价则下跌10.4%，3月份全国所有类型房屋的平均成交价为$491,000。 B.C.省地产协会（B.C. Real Estate Association）也在同日公布该省的数据，全省3月份房屋成交量为7,409套，比2017年同期下降 24.6%，但是平均成交价不降反升，比去年同期升高5.3%。 B.C.省地产协会在简报中称，由于该省房屋存量有限，供求关系失衡，导致房价走势与成交量相反，不降反升，今年3月份房屋平均售价为$726,930。 如果按房屋销售总值来看，今年3月份只有$53.9亿，比去年3月下滑20.6%；今年头三个月的总值则是$139亿，比去年第一季度下滑1.7%左右。 今年1月到3月，居住物业销售下滑9.4%，同期平均成交价则升高8.5%，升至$732,000左右。 与此同时，全省总的月末房屋存量（Active listings）于一年前相比几乎没有太大变化，这是该省12年来的最低水平。 B.C.省地产协会的首席经济学家Cameron Muir指出，显而易见，与今年1月生效的联邦按揭新规对房屋需求产生立竿见影的效果，这让普通房贷借款人的购买力一下子降了20％左右，拖累消费者需求降低。 他预测说，只要现在的趋向持续，那么B.C.省的房价很难降下来，未来时期可能仍然是只升不降。

　　4月12日，四大资产管理公司(AMC)之一的东方资产管理公司发布《中国不良资产市场调查报告》，这是东方资产第11年发布此报告，该报告在业内有较大影响力，本次调查回收的有效问卷受访者总数为391人，其中来自一线商业银行从业者201人，资产管理公司从业者190人，可见报告在反映金融界一线从业人员对不良资产市场的看法具有较强代表性。 　　相比于2017年度报告，本次金融受访者在对银行不良资产变化趋势、真实不良资产状况、不良资产市场变化以及房地产风险方面有明显变化，券商中国记者梳理出《报告》以下几大看点，给读者呈现未来一段时间内的不良资产市场发展趋势： 　　看点一： 　　银行不良资产迎拐点?看法分歧大 　　在针对未来3-5年银行业不良资产走势的看法时，来自银行业和资产管理公司的从业者呈现出不同看法。全部调查统计结果显示，34.3%的受访者预计未来3-5年银行业不良资产会缓慢下降，31.5%的受访者认为会缓慢上升，5.9%的受访者认为会加速上升。 　　基于宏观数据的改善，部分观点认为，我国不良贷款率将触顶并迎来拐点，但从资产管理公司视角来看，此判断为时尚早。 　　《报告》称，从中长期来看，目前不良贷款率可能只是一次阶段性下探，未来3-5年仍将缓慢上升，有五个方面的原因： 　　一是造成此轮不良资产上升的重要因素尚未扭转，我国经济处于并将长期处于“L”形增长态势，结构调整阵痛继续，隐性不良资产规模巨大，存量不良资产出清的高峰并未到来; 　　二是从生成机制看，短期内不良贷款率的基本稳定，或存在机构人为因素影响，例如结合具体情况逐步释放存量不良贷款，有的甚至采取多种方法掩盖不良资产，这无法扭转经济形势造成的实际发展趋势; 　　三是强金融监管对非银行金融机构的影响仍在发酵， 尤其是大资管新规即将出台，势必会加剧类信贷资产风险的暴露; 　　四是供给侧结构性改革不断深化， 作为建设现代经济体系的主要任务，其在加速“僵尸企业”市场出清、去落后产能的同时，也降低了相关非金融企业应收账款的周转速度，增加了不良资产市场供给; 　　五是我国不良资产率相对较低，随着经济结构优化升级，尽管出现一定程度上升，但仍处于正常范围。 　　相比于上述资产管理公司的看法，银行业对不良资产变化趋势则更为乐观一些。调查结果显示，39%的银行业受访者认为，我国银行不良贷款见顶时间在2020年以后，认为在2019年的受访者占31%。可见，多数银行业受访者认为我国银行不良贷款率近期仍将维持攀升趋势。 　　看点二： 　　关注类贷款转化为不良或在2019年集中爆发 　　关注类贷款规模是考核银行潜在风险的重要指标，从不良资产迁徙角度看，关注类贷款最有可能转化为不良贷款。 近年来，我国银行关注类贷款规模快速增加。 　　调查结果显示，超过一半的受访者认为，我国银行关注类贷款中有20%-40%会转变为不良贷款。 　　截至2017年第三季度末，我国银行关注类贷款达3.42万亿元。如果转变为不良贷款的比例为20%-40%，不良贷款规模将增加接近6000亿-10000亿元。截至2017年第三季度，我国银行不良贷款余额为1.67万亿元，如果再加上可能转变为不良贷款的6000亿-10000亿元，不良贷款率可能会达到2.5%以上，需要引起重视和警惕。 　　在针对关注类贷款转化为不良的时间节点方面，有相当一部分受访者认为关注类贷款转变为不良类贷款在2019年达到一个峰值，之后逐年递减，这反映了这部分受访者认为2019年商业银行积累的不良贷款风险难以平滑，将存在集中爆发的压力。 　　看点三： 　　受访者依旧认为真实不良率被普遍低估，但情况有所好转 　　尽管目前监管部门公布的银行业不良贷款率只有1.74%，但外界普遍认为，真实的不良状况被低估，甚至是银行从业者也如此认为。《报告》结果也显示，55%的银行受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被小幅低估，17.5%的受访者认为被大幅低估，两者合计占比为72.5%。可见，多数受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估。 　　上述调查结果与2017年类似，受访者都认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估，但与2017年调查结果不同的是，2018年的调查结果显示认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被“大幅低估”的受访者占比明显下降，这说明受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率相对客观地反映了商业银行风险状况，商业银行面临的不良贷款压力可能已经有所减小。 　　既然外界普遍认为真实不良率被低估，那么受访者预计真实不良率有多高?调查显示，40%的受访者认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%-5%。 　　与前几年调查结果相比，近两年调查结果显示，认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%以上的受访者明显增多，且多数集中在3%-5%。与2017年相比，认为2018年真实不良贷款率超过3%、5%和8%的受访者占比均有一定程度上升，这说明银行类金融机构不良贷款压力依然较大。 　　看点四： 　　房地产不良风险开始加速暴露，银行能承受20%-30%的房价降幅 　　房地产领域的不良资产也同样值得关注。 　　全部调查统计结果显示，32.8%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业为制造业，30.3%的受访者认为是房地产业。 　　自2017年北京“3・17”严格调控开始，全国超百城发布了近250次楼市调控政策，有效遏制了热点城市的投机需求。《报告》认为，党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在这一主基调下，预计2018年我国房地产市场会继续承受较大压力，涉房不良贷款规模也可能会增加。 　　不仅是金融业一线从业人员意识到了房地产领域的不良风险，经济学家群体也持相同观点。在受访的经济学家中，有64%认为房地产业的不良资产规模将会显著增长，其次是制造业。 　　自2013 年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，尤其是2015年，幅度达73%，《报告》预计2018年增幅不低于20%。 　　《报告》认为，尽管房地产行业的不良贷款率总体上相对较低，但一直处于上升态势，随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率会达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。 　　对于房地产风险所带来的威力，市场一直非常关心，作为“输血”房地产行业的主力军，银行能承受多大幅度的房地产价格下跌? 　　对此，《报告》调查结果显示，46.6%的受访者认为可能使银行面临显著压力的房价降幅为20%-30%，29.2%的受访者认为是30%-40%。其中，商业银行受访者的判断相对乐观，约38.3%认为房价降幅超过30%才会给银行带来显著压力，略高于持有相同观点的资产管理公司受访者比重(32.6%)。 　　因此，《报告》认为，若房地产市场在密集政策下反应过度，比如房价下跌20%-30%，或者市场预计房地产税政策出台可能造成过大冲击，势必会对整体产业链条产生影响，届时包括建筑业、房地产业在内的行业风险将连环爆发，强力冲击银行的风险底线。 　　看点五： 　　警惕不良资产包价格虚高导致二次不良潮 　　全部调查统计结果显示，45.1%的受访者认为2018年金融不良资产将以相对于账面价格三折至五折的价格成交，43.1%的受访者预计成交价格相对账面价格打五折至七折。 　　《报告》认为，不良资产包成交价格高企虽然与其质量提升有密切关系，但更多地是源于市场供需明显改变，存在供需失衡。从供给方看，随着“三期叠加”、供给侧结构性改革深化等，不良资产存量及增量依然较大，但商业银行的处置能力有所提升，存在一定“惜售”心理;从需求方看，四大资产管理公司回归主业、民营资本、私募基金、产业基金等也加大收购力度，市场竞争程度明显提高，大量主体和资金涌入不良资产市场，显著推高了不良资产包价格。 　　《报告》警告称，资产包价格虚高降低了行业投资回报率，对于高资金成本的市场主体而言，盈利空间将受到大幅挤压，甚至引发风险。例如，私募基金对现金流和安全性有明确要求，若到期低价抛售不良资产，将面临较大亏损和兑付危机。杠杆的过度使用进一步加剧了这一风险，3-5倍的高杠杆大幅降低了不良资产的投资门槛，使各类公司甚至个人都能够进入市场，一些本来无法解决债务问题的债务人或担保人也可以通过配资回购债权资产。一旦不良资产价格逆转而下，将可能引发资金链条断裂，形成第二波不良资产小周期。