地产

降息之后，有人喊不知如何续房贷，根本没减多少负担；降息之后，有人抱怨买房仍很难，房源不少，价格就摆在高处下不来……  究竟，降息之后大温地区的成交量怎么样？ 今天我们就以2024年6月22日-2024年6月28日这一周的交易数据为例，看看降息对市场到底有没有刺激作用。 在这一周内，大温独立屋全面进入买家市场。其中最惨淡的市场是高贵林，在售377套独立屋仅成交27套，挂售比低至7.2%。成交均价环比下跌11.4%。就这个成交量和成交价，恐怕抄底的人都不知道自己抄的到底是第几层底。 除了高贵林外，比较惨淡的还有素里，在售1583套，成交103套，挂售比8.5%； 温哥华在售664套，成交61套，挂售比9.2%； 列治文在售480套，成交47套，挂售比9.8%。 独立屋市场大家都觉得一改多和降息是双重利好叠加，但实际上市场对这两个消息基本没什么反馈，就像什么都没发生一样。这一点令人非常意外。 只能说，我们还要持续观察。 而小红书一位受关注的地产经纪博主干脆劝说独立屋卖家，现在或许是最后的出货机会，未来独立屋价格将有一个较长的回调周期。 这是他在6月末7月初听到的最清晰的对独立屋价格的负面预测。 不过比惨这件事上，公寓还是最有发言权的。 还是2024年6月22日-2024年6月28日，大温地区最惨淡的公寓市场是UBC区域，在售100套，成交4套，挂售比4%。 其他比较惨淡的区域包括：温哥华的Cambie走廊，该区域在售公寓148套，成交8套，挂售比4.1%。 素里市中心区域，在售504套，成交31套，挂售比6.2%。 温哥华市中心区域，在售475套，成交25套，挂售比5.3%。 列治文的公寓市场还算好，在售265套，成交27套，挂售比10.2%。 但只要在售套数大于100的区域挂售比基本没有超过10%的，这意味着大温公寓全面进入了买家市场， 部分区域基本处于冰封状态，不打个狠折根本没人敢接盘。 从数据看， 唯一还能处于均衡市场的只有城市屋市场了。但这个市场表现最好的区域就是兰利，2024年6月22日-2024年6月28日期间，在售246套，成交26套，挂售比25.2%。 但大温地区其他城市售挂比最高的也只是高贵林的18.7%，而列治文也只有16.7%，算是弱势的均衡市场。 从市场的表现看，降息25基点对交易双方的情绪基本没有影响，买家继续观望，卖家也在观望，双方算是杠住了。 其他国家移民的财政状况不好说，但来自国内的移民在温哥华的地产购买力是肉眼可见的下降，至于原因大家去市场里聊聊天就都懂了。 这个世界就是这样，亚洲的一只蝴蝶扇动翅膀，温哥华地产市场的天就要变。 降息之后，你看到了什么？欢迎分享。

卑诗省三名买家在签署买卖房产合约后，因按揭申贷出问题而未有履约，被卖方控告违反合同及索偿，辩方反指卖家曾作失实声明，最终法院判被告赔偿37.5万元。 据CTV报道，方伟明（Wai Ming Fong ，译音）、刘小丽（Xiao Li Liu，译音）及马赫利（Navdeep Singh Mahli）三人签了合约，同意向卖方曼德尔（Jeffrey Anton Mandl）以111.5万元购入位于基隆拿的一个住宅物业，但未有在2022年7月的最后期限前完成交易。 及至去年1月，在卖方重新放盘数个月后，房产市场价格急跌，该物业最终以74万元售予另一买家。 卖方以违约为由提出诉讼，被告反指卖方在房产披露声明中含有「欺诈性或疏忽性失实陈述」，因此合约应告失效。 然而，卑诗最高法院法官霍里（Dennis K. Hori）裁定卖方有理。 有关物业早于2022年3月3日以99.9万元标价放售，马赫利代表买方出价111.3 万元，当时还有另一潜在买家提交报价，马赫利最终与卖方商定以111.5万元成交，方、刘两人也是合约中买方的当事人。 银行估价后拒批贷款 在已签署的买卖合约中，被告提交的是一个「无条件报价」，并放弃了「以取得融资为前提」（subject to financing clause）的保障条款，导致他们在申请房贷被拒时遇到了大问题。 判决书称，买方申请按揭的银行对该物业的估价远低于其买卖价，因此决定不批贷款，而且还有其他银行也同样表示拒绝。 买方提出加付额外订金，成功获卖方同意一再延迟交易限期，但始终无法说服对方降价出售。 被告向法院指出，他们的地产经纪在检查后认为，该屋存在一些问题「不适合居住」；但法官认为此事无关宏旨，因为合约中列明买方同意「按现状」（as-is ）买入该物业，这意味着买方放弃了向卖方追讨任何的责任赔偿。 法官驳回了被告的反诉，并表示：「在市场下行的情况下，应判予卖方获得相当于合约买卖价与在买方违约后合理时间内可获得的最高售价之间的差额，以作为损害赔偿。」 卖方指应待升市时才出售 法官接纳在违约后的四个月期间，市场价格急跌。在2022年7月，卖方标价94.9万元重新放售物业，到了10月底，大幅降价至79.9万元。在此期间，他为了提高物业在市场上的吸引力，还出资更换了屋顶和空调系统。 买方称赔偿额应酌量减少，因为卖方没有作出行动以减轻他们受到融资出问题而受到的伤害，买方认为卖方应与他们重新议价和降价；否则，也应该等到市场回复升势时才出售物业。法官认为这两个论点都站不住脚。 法庭勒令被告赔偿37.5万元差价，另加卖方更换屋顶和空调系统的费用，以及利息、地税和水电费等支出，扣取订金5万，须向原告支付共36.3万元。

7月9日，据dailyhive报道，位于温哥华西区著名的豪宅区域肖尼西 (Shaughnessy) 街区的一套豪宅最近售出，让人惊讶的是这套房子有着多次离奇的挂牌记录。 据Zealty称，这栋已有40年历史的独立屋最近进行了大规模翻修，上周以 385 万元的价格售出，略高于379.3 万元的评估价值。 卖这套房子的业主可是费了相当一段时间才得以出手，因为从2018年起就开始挂牌出售了，当时的评估价值为 4,251,000 元。 据资料显示，这套住宅有七间卧室和五间浴室，建筑面积为 3,873 平方英尺。 根据挂牌历史，这套房子曾经挂了又挂，价格变化多端。 该房产上一次交易是在 2017 年，售价为 4,285,480 元。此后，它在短短六年内挂牌九次，期间在两家不同的房地产中介之间转换。我们一起来看看—— 2018 年 10 月首次挂牌出售，售价为 4,680,000 元。 2019 年 2 月，该房产才再次挂牌出售，售价为 4,480,000 元。次月，该房产再次挂牌出售，售价为 4,280,000 元，然后于同月重新挂牌出售，挂牌价低得多，为 3,789,000 元。 2019 年 5 月，该房产的挂牌价格略高，为 3,980,000 元。此次挂牌于2019 年 9 月终止，直到2020年再次上市。 2020 年 11 月，该房产的挂牌价格为 4,289,000 元，此次挂牌又于 2021 年 3 月终止。 2021 年 3 月，该房产重新上市，价格仍为 4,289,000 元。2021 年 4 月，挂牌终止，此后​​整整两年没有上市。 2023 年 5 月，该房产再次以 4,680,000元的价格挂牌出售。又于 2024 年 5 月终止。 之后于2024年6月进行了最后一次挂牌，并找到了买家，以385万出，这个价格比2017年的交易价足足低了40多万！ 分析一下，这房子到底发生了啥？

最近，列治文退休人员陈先生(Tony Chan)发现自己又收到投机空置税帐单了，赫然写着 9 万元，他感到很震惊，因为他原本告知可以被豁免。 67 岁的陈于 2021 年首次受到媒体关注，当时他试图对抗卑诗省对其位于列治文 Terra Nova 社区内的一栋房屋的投机税和空置税。 2019 年，他收到了这笔帐单，每年的帐单约为 15,000 元。六年后的现在，他被要求支付约 9 万元加上利息，否则他可能会失去他的房子。 陈先生说：「我认为现在让我烦恼的一件事是他们确实给了我豁免权。然后两年后，他们又以未知的原因撤回对我的豁免。」 陈被归类为投机者，因为他在美国生活和工作的妻子收入比他高。即使退休后，陈的妻子仍可以透过退休金赚取更多收入。 陈先生于 2005 年立法生效前与妻子结婚，自 2000 年购买以来一直住在同一所房子里。 「除了我的婚姻状况之外，我完全不符合他们所描述的投机者的身份……这不是我能控制的。」他说。 「省长一直在谈论老年人的生活有多么困难，负担能力等问题。但猜怎么着？是他令我陷入这种困境。」 2022 年 8 月，在获得省议员屈洁冰的帮助并向媒体发表讲话后，陈接到税务部门一名员工的电话，通知他可以免缴空置税。 「事情就这样结束了，直到大约几周前，我再次收到[税务]部门的联系。他们说，『你不能豁免，』」他回忆道。 陈被告知，他从 2019 年起就欠税了，如果不缴税，他在 Terra Nova 的房子会被登记上欠款。他一生中大部分时间都在偿还这栋房子。 陈先生说他或许需要法律帮助，但「如果我能站在法官面前解释案件，我真的不需要律师来解释我的案子。这非常简单。」 即使他聘请了律师，他的税单仍将继续膨胀。 省府表示，自征收投机税和空置税以来，已筹集了超过 3.94 亿元，用于资助新建经济适用房。 它补充说，该税适用于全球未纳税的收入者以及持有空置房产的人。   陈先生被罚缴税，主要原因是在他购买房产的几年内，娶了一位在美国生活和工作的女人。 2000年，陈大爷用他在BC省打工挣来的钱买下了这栋房子。在过去的64年中，他在BC省生活了整整62年，从16岁就开始工作、缴纳所有税款。 2005年，他与一位在美国工作的BC省女子结婚。 现在他大部分时间都不管投资行业了，但是妻子还在工作，所以收入比他多。 BC省的投机空置税将陈先生定义为“卫星家庭的成员”，因为他的家庭收入中有50%以上是在加拿大境外赚取的。（卫星家庭一般指留学生、或妻儿独自住温哥华的豪宅里，其他的家庭成员在加拿大境外赚钱） 但是对于陈先生来说，他是加拿大的公民和居民，用辛辛苦苦赚的钱并全额征税买了房子居住，竟然要被这样对待。 他与妻子在两边都有独立的住所，偶尔会1-2周互相探望一次，但每年加在一起都不会超过三个月。 陈说，自己可以理解对空置住宅征税的理由，也理解大家对没有收入的学生购买豪宅的担忧。 但是，他认为此次对他征税“简直太荒谬了！税收的目的本来是保护BC省居民，但现在根本相反！” 陈的两个孩子都是在这里长大。房子仅落在他的名下，没有落妻子的名字，而且两人没有共同的账户。 陈先生自己本人也从来没有“搬过家”，房子从来没有被出租过。 陈先生说他可能需要法律帮助，但“如果我能站在法官面前解释我的案子，我真的不需要律师。这非常简单。” 并且，即使他聘请了律师，账单仍会继续增加。 由于资源有限，陈先生不知如何寻求帮助。 他说道：“如果我想继续和家人住在这里——我生活了一辈子的地方，那么我必须支付这些税款。” 他在给省长David Eby的信中将税务部门的“持续追讨”描述为“最恶劣的官僚欺凌”，因为大多数老年人“没有财力与繁文缛节作斗争。” 陈先生写道：“政府的主要职责是保护公民，而不是给他们的生活造成不必要的困难，特别是那些长期居住的公民，和花费一生建设该省的老年人。 他希望在选举季将这个问题公之于众，以促使政府作出回应。 什么是投机空置税？ 投机与空置税是BC省指定征税地区部分住宅业主每年需缴纳的一项税种。 该税种旨在打击BC省主要城镇中心的房屋投机与空置行为。 预计99%以上的BC居民都无需缴纳这一税种。然而，征税地区的所有住宅业主都必须申报，即使他们无需缴纳该税种。 空置税税率基于房屋评估价值，对于外国业主与卫星家庭为 2%；对于BC省居民与其他加拿大公民或永久居民（非卫星家庭）为 0.5% 卫星家庭是个人或配偶，其全年全球总收入的大部分未在加拿大纳税申报表中报告。如果一处住宅物业有多位业主，则税金将根据每位业主的所有权份额进行划分。 在给Richmond News的声明中，省政府表示，自征收投机和空置税以来，已筹集了超过3.94亿元，用于资助新建经济适用房。 根据政府列出的全面名单，对于那些将房产作为主要居所、在BC省报税，且不是非税全球收入者的加拿大公民或永久居民，可以免缴此税。 不符合豁免条件的房主可能有资格申请税收减免，那些认为税收错误的人可以在评估或判定日期起90天内提交上诉。 财政部表示：“上诉过程提供了对具体案件应用法律的公正审查，但除非情况符合立法下的豁免或减税条件，否则无法免除税收。”  

配合省政府增加住房的新政策，列治文市议会上星期通过新法，一个独立屋地块可以兴建 3 至 6 个单位。但新政策并未令屋主蠢蠢欲动想大兴土木，反而是担忧居住品质下降者居多。 住在列治文 Terra Nova 区域的梁先生表示，该社区一向宁静，如果房屋改建后的密度变高，将破坏整体社区环境。「10 年前我们从中国移民来加拿大，选择这个区域就是看中它的悠闲舒适，我的房子不临大马路，就是不想住在大批密集式住宅的环境中。」 华人白人都对「一改多」充满疑虑 本地白人 Linda 住在列治文 Steveston 社区已经将近 40 年了，她说：「这是一个具有历史感的社区，我不能想象如果都盖起了密密麻麻的房子后会变成甚么样子。」 她的一些老邻居在过去 10 年都陆续搬离列治文，她说自己很喜欢这个社区，不想离开，但「如果未来社区变了模样，我可能也会考虑卖房。」 同样住在 Steveston 社区的胡先生则感到矛盾。「我不喜欢社区变得拥挤，现在我住得小区已经很难找到停车位，未来一户变成多个单位，恐怕更糟糕。但这或许是让我孩子长大后也能留在大温的唯一方法，毕竟大温哥华的房子都太贵了，他们恐怕无力买房，或许可以考虑把我这栋老房子拆掉改建。」     列治文市议会通过了卑诗省府的立法要求，也就是面积为3,012平方呎(约 280平方米)的住宅地块，可允许建造至少3个单位；而面积超过3,012平方呎的住宅地块，将允许建成4个单位。 面积超过3,024平方呎且距离公共交通频繁的公车站400米内的住宅地块，可允许改建成6个住房单位。 不过列治文市议会认为 Steveston 社区是个独特的老区，因此已发函要求省政府给予更长的宽限时间来研究该社区该如何规划。省府尚未对列治文的要求做出回应。 「一改多」可「分层分户」 列治文市议员区泽光说，「一改多」可以用「分层分户」的方式操作。「就好像中港台熟悉的公寓楼一样，原来一栋老屋可以拆掉重建，建成一栋多层楼的房屋，只是必须要一层一户，各层的业主可以是不同人。」 列治文市长马保定 (Malcolm Brodie) 认为省府强制各市政府配合兴建更多房屋的政策有问题，周边设施根本跟不上。「没有足够的停车位，没有足够宽的道路、更别说下水道更新了，一切都没有配套。」 区泽光说，市民都认为住房是个大问题，但对于目前这样的政策也充满疑虑。「我想可能需要一年到两年的时间才能评估政策能起到甚么作用，现在很多人都还不清楚新政策，市政府未来会有一些说明会。」 开发商曾耀华也说，现在尚未听闻有市民对一改多有很大兴趣。「大家都还在观望，因为这不仅涉及到建筑方面的问题，更涉及税务问题。」 他说，如果单纯是老屋拆掉改成一个新屋，自住没有问题，不用缴税，也可以住个两三年再转卖，也没有额外的税负；但如果是一改多，将其它分层单位卖出或转至孩子名下，那如何计算利润？如何课税？这些问题尚不清楚。 曾耀华也怀疑政策能对抑制房价起到多大作用，因为房屋供需失衡其中一个关键是因政府官僚作业太慢。他说：「列治文过去审批新建案耗费6个月，现在已经长达一年时间，而一改多的建筑图，对市府审批人员来说也是新鲜事，我担心会审更久。」