地产

买房安家对华人新移民来说无疑是天大的事，密西沙加一对华人夫妇通过自己的努力攒够首付想换一套新房子，但是他们做梦也想不到，交了15万多的定金后因为多种原因房子没能如期交割，如今6年过去，法律程序走完均判他们败诉，不仅拿不回一分钱的定金，而且还要多支付5万元的法律费用。他们只能给司法部长写信求助。 据王女士介绍，2017年，她和丈夫与一家私人住宅建筑商M公司签署了一份合同，购买一套位于Oakville的定制房产。这也是王女士梦寐以求的一套独立屋。 但是，2018年，M公司在未经她同意也没有获得有效建筑许可的情况下单方面更改了拟建房屋的平面图和基础设施。 王女士对此很不满，在得知这一消息后她马上与M公司联系，但得不到任何答复。M公司根本不理会她的投诉，为此她专门写了信表明自己的态度，指出对方违反合同，希望就此得到答复，如果没有得到满意答复她不会如期完成交割。 但是M公司拒绝做任何解释，也拒绝退还王女士已付的154,010元的押金。 既然对方拒绝沟通，王女士无奈于2018年12月向法院提交了索赔声明，但是经过仲裁，安省的所有上诉法院都驳回了王女士诉诸司法的上诉权利。 王女士为此写信给司法部长和最高法院投诉，但没有任何改变。 王女士说，她在自己聘请的律师的误导之下签署了文件，导致M公司在她提起法律诉讼前就合法地将这套房子出售给了他人。 王女士说，直到打官司她才知道，虽然购物超过50元都会受到2002年《消费者保护法》（ the Consumer Protection Act，“CPA”）的保护，但唯独新房购买及其合同却不受CPA保护。 王女士认为这是加拿大立法体系的一个根本缺陷，新购房者应该受到保护，不能让房屋建筑商拥有不受限制的权力。 为此王女士在change.org发起请愿，希望为加拿大建立一个公平和透明的司法系统发出自己的声音，她认为加拿大的司法系统应尊重个人的宪法权利，并解决个人诉讼当事人与身家数十亿公司之间的权力不平衡问题。加拿大人应该有一个立法体系，为新购房者及其针对公司房屋建筑商的合同提供法律保护。 据王女士介绍，她知道给司法部长写信求助可能于事无补，但她坚持认为必须发出自己的声音，这不单单是为了她自己，也是为所有那些耗费毕生心血去购买新房的人，加拿大的法律应该为这些人提供公平的保护与正义。   王女士在给司法部长的信中说，2024年5月3日，我的银行账户被扣掉了24,328.28元的裁决费用。 2024年6月28日，法官下令宾顿法院将所有扣押资金返还给开发商M公司。我们不接受这样的决定。我请求检察院或相关部门在解冻扣押的资金前重新审查我的案件，并调查我的案件中存在的冤假错案。 王女士说，如今新房子没了，钱也没了，几年的官司下来把他们夫妻折磨得精疲力尽，两个人的身体状况大不如从前，工作也直接受到影响，一场官司直接打碎了他们所有的生活梦想。她以自己的经验教训提醒网友，买新房一定要谨慎，千万别重蹈覆辙。

  满地可一幢拥有100多年历史的房屋业主，允许自家房屋外墙涂成霓虹灯颜色，为电信公司Koodo打广告，满地可虽然让人眼前一亮，但市府却表示，已经违反了城市法规。 加通社报道，多伦多一家广告公司最近将满地可一幢维多利亚风格的复式公寓，改造成超大号的Koodo广告，将其涂成该公司选择的亮粉色，并点缀柠檬绿、紫色、青色和橙色。 建筑物立面上贴着一块牌子，上书：「在这个屋檐下有欢乐，Koodo Internet。」截至周四（4日）中午，该牌子已不复存在。 市政府发言人查伦(Simon Charron)指，这项宣传噱头未经授权，且违反了城市附例（bylaws）。 「值得注意的是，城市规划​​法规禁止在大多数建筑物外立面的砖块上刷漆，」他在一份书面讯息中说，「对遗产建筑的改造也受到严格监管，此外，城市景观中的广告位置也受到法规的约束。」 查伦表示，市政府将派检查员前往该房屋并向房主发出违规通知。 参与该广告活动的其中一家公司Plus Company发言人告诉加通社，这项活动是由总部位于多伦多的Camp Jefferson公司主导，旨在「为社区创造难忘而愉快的体验」。 Plus Company的博宁(Isabelle Bonin)称，「在活动启动之前，我们询问并遵循了满地可市代表向我们提供的指导和说明。」 「按照我们原来的计划，将于7月8日将房子恢复到原来的状态，并继续遵守满地可市的规章制度。」 有房地产列表中将这套房屋描述为「维多利亚风格的三层复式公寓」，一张大概是在改造之前拍摄的房产正面照片显示，它被漆成淡绿色。尽管市政评估称其建于1910年，但Realtor.ca广告称，建造日期为1870年。 满地可遗产中心指这次广告活动，不仅仅颜色方面，房屋改造方面也存在问题，该中心在一封电子邮件中说：「问题不在于颜色选择本身的创造力，而在于它们如何被利用来规避满地可市的广告法规。」 据悉，随着时间的推移，在砖石上涂抹某些油漆可能会对建筑物造成损坏，而且去除或重新粉刷它们可能既昂贵又复杂。「因此，虽然创造性地选择颜色可以增强美感，但平衡创造力与规范合规性，并考虑对建筑材料的长期影响至关重要。」 图：加通社  

许多加拿大人认为拥有住房是一个里程碑，并认为买房是为退休做好财务准备的一条途径，但对许多人来说，进入房地产市场仍遥不可及的，全国有大约三分之一的家庭租房，但近年来房源严重不足租金飙升，加上新移民大量涌入，令情况雪上加霜，火热的租房市场何时才能退烧？ 据Global News报道，加拿大房租近年来飙升，Rentals.ca和Urbanation的最新数据显示，5月份所有房产类型的平均租金首次升至2,200元以上，年增9.3%，与上月增幅相同。 在加拿大一些最难以负担的市场，如多伦多和温哥华，两房单位的租金现在每月远超过3,000元。 尽管安省和卑诗省以外的大多数城市的租金仍远低于这一水平，但爱民顿和利斋拿（Regina）等城市的一房单位平均年租金，在5月份出现了两位数的涨幅。 虽然当局正努力增加租房供应和减缓人口增长的速度，但专家警告，不应指望租金很快会大幅减少。 加鼎金融(Desjardins)加拿大经济高级总监、该报告的作者巴特利特(Randall Bartlett)表示，「即使（租金）成长不那么快，它们仍然会保持在高位。」 最昂贵的租房市场可能已经到顶 确实有一些市场已经开始出现专家预期的租金稳定局面。   Rentals.ca和Urbanation的数据显示，尽管月度和年度租金均有所上涨，但全国3个月平均租金已下降0.4%，有报吿将其归结为对去年租金大幅上涨后的调整。 多伦多和温哥华仍然是租屋者最难负担的城市之一，但它们的年变化率已开始下降为负值。 5月份，多伦多和温哥华的两房公寓较去年同期分别下降2.0%和3.6%。 满地可稳居中间地位，一房和两房公寓的价格每年以个位数上涨，但仍比多伦多和温哥华便宜数百元。 沙斯卡通（Saskatoon）、利斋拿和爱民顿等房租更实惠的市场，继续面临租金飙升问题，但它们的月租金仍远低于安省和卑诗省的城市。 巴特利特表示，加拿大最昂贵市场的房租可能已经到顶，因为租客正在寻找他们真正负担得起的市场。 安省和卑诗省的里德民调公司(Angus Reid)最近民调显示，越来越多的人希望搬出城市，寻找更可负担的住房。在受访的加拿大人中，近十分之三的人表示，由于住房负担能力，他们正在考虑搬离所在省份。 民调机构益普索（Ipsos）今年稍早进行的民意调查显示，超过三分之一的受访者(36%)将在2024年寻找新的租房单位。 里德的调查显示，最近的移民正在重新考虑他们的登陆地点，五分之二的人表示，他们想搬到另一个省份或干脆离开这个国家。 加拿大皇家银行（RBC）经济学家费利斯通(Carrie Freestone)及巴塔利亚（Rachel Battaglia）指出：「这就是蒙克顿（Moncton）、卡加利和哈利法斯等城市成长如此迅速的原因，尽管它们不一定是国际游客的热点。」 里德调查显示，相对负担得起的亚省仍是省际移民最受欢迎的目的地，但巴特利特表示，这种需求也是推动爱民顿等市场租金飙升的原因，爱民顿5月一房公寓的平均租金增加了16.4%。 租金飙升的原因之一与许多房主支付更多按揭贷款的原因相同——因为银行利率高。 巴特利特指出，虽然拥有按揭贷款的加拿大人会比租屋者更直接地经历升息，但这些压力也会渗透到房客身上。 除了利率上涨之外，装修和公用事业成本的上涨也导致每月的租金帐单增加。 较高的利率也使得进入房地产市场变得更加困难，导致越来越多租屋者争夺同样稀缺的房源。 新租房建设步伐正在加快 尽管利率上升，但新租房建设步伐也在加快。 加拿大皇家银行本周发布的一份报告显示，2022年和2023年出租房屋开工量均超过8万套，超过疫情前的平均水平，预计2024年开工量将超越前两年。 报告作者巴塔利亚说，「这不是一件小事」。 她表示，政府的激励措施以及租房市场需求持续畅旺，正促使开发商增加建设。 加拿大近年来人口激增，根据加拿大统计局的数据，到2023年新增人口将超过120万，这是自1957年以来最快的年度成长速度；而在3.2%的成长率中，临时移民的成长占了2%。 巴特利特在最近的一份报告中写道，加鼎金融预计租金通膨将在未来几个月「大幅放缓」，这主要归功于渥太华宣布的限制非永久居民数量的计划（NPR），联邦政府正寻求在未来3年内将NPR占加拿大人口的比例，从目前的6.2%降至5%。 但巴塔利亚指出，现在遏制临时移民的流动并不会让正在寻找新家的现有租户变得更容易。 她认为，加拿大需要「注入供应来帮助重新平衡」租房市场，但最新上线的公寓，几乎立即被近年来积压的需求所吸收，这将限制新出租单位对房租的影响力。 「那么我认为租金会下降吗？不太可能，至少在国家层面上不会。」 图：Global News

菲沙河谷地产局公布上月住宅地产市况，指称加拿大央行政策利率只减息四分一厘，未足以推动楼市成交量。综合各区各类型单位的基准价按月及按年均录得跌幅。 菲沙河谷地产局发表的报告指出，加拿大央行6月5日降息25个基点，不足以提高上月菲沙河谷的房屋销售。该局在6月份录得1317宗成交，数量比5月少13%，较去年同月和十年平均成交量均少逾3成。 然而，虽然销售仍然疲软，但库存连续第六个月有增长，正待售的房屋数量达到8350间，放盘量比去年6月多41%，也是5年来的最高点。 菲沙河谷地产局主席查达(Jeff Chadha)说，随着6月份季度性成交放缓和库存有稳定增长下，地产局预期在可负担程度上将可改善，但菲沙河谷楼价保持相对地平稳，虽然成交减慢，但价钱合适的物业在寻找买家，在挂牌后3至4周内可以卖出。” 上月新挂牌房屋数量仅3418间，较5月少9%。至于交易与挂牌比例(sales-to-active listings ratio)为16%，总体市场条件属于平衡。当该比率在12至20%之间时，市场被认为属平衡。 民众期待加拿大央行可以进一步减息，纾缓通胀和经济压力。地产界也希望能早日让楼市回春。（加新社） 地产局行政总裁吉尔(Baldev Gill)说：“6月的减息不足以使买家积极入市。目前市场条件下，买卖双方都应与经纪和借贷专家审慎商讨，而非依赖利率前景的消息。” 地产局的报告指出，菲沙河谷地区的独立屋在6月平均挂牌22天便成交，城市屋和柏文平均放盘日数分别为20日和30天。 报告数据显示，综合各类型单位(独立屋、城市屋和柏文)及各区的上月基准价为100.17万元，较今年5月跌0.5%，较去年同月也降3.2%。 报告指出，区内独立屋上月基准价为152.9万元，与5月相比跌0.1%，与去年同期相比则增加了0.5%。独立屋价按年跌幅最大城区是阿博斯福，跌1.2%至122.74万元，录得最大按年升幅是米逊(Mission)，升4%至105.63万元。 综合各城区的城市屋基准价为85.11万元，按月跌0.3%，按年升0.8%。当中北三角洲城市屋出现按年最大跌幅，减1.9%至97万元；按年升最劲的城市是阿博斯福，增5.5%至66.68万元 区内综合柏文的基准价为55.11万元，按月少0.7%，按年升0.4%。克洛弗代尔(Cloverdale)的柏文则劲跌5.3%至59.11万元，而柏文价一年涨幅最高是阿博斯福，升3.9%至44.69万元。

有三分之一的加拿大家庭是租房者，人口普查数据显示，租房群体正在发生结构性改变，越来越多年长者进入租房市场，他们中的一些人并非因为买不起房。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大统计局一份最新人口普查数据显示，在温哥华和多伦多，有30%租屋者是55岁以上人士。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任Andy Yan表示：“这是首次按年龄对这一人群进行分类，让我们对加拿大租房者有了更多了解。” yan说，这些数据也揭示了另一个令人惊讶的转变，“55岁以上的长者也是住房危机中快速增长的人群。” 根据他的分析，55岁以上的加拿大人中有五分一是租房者；在维多利亚，该年龄层的40%是租房者；满地可以47%的比例领先，而在卡加利和爱民顿等房屋相对可负担市场，这一比例分别仅为16%和21%。 但选择租房的人和不租房的人之间存在着鲜明的对比。 Royal LePage本月发布了一份关于租屋者的报告，询问受访者在签订租赁租约之前是否尝试过买房。在卑诗省，四分之一的受访者表示愿意，但55岁以上的人中只有12%表示愿意。当被问及是否计划在未来两年内购买房产时，27%的卑诗省人表示愿意，而55岁以上人士中只有6%表示愿意。在这群人中，大多数人是因负担不起住房成本而租房，另外29%的人是不想进行房产维护。 总部位于多伦多的Royal LePage总裁苏帕(Phil Soper)在研究数据和市场趋势后，将老年租房者分为四类。 第一类选择租赁者，他们感觉租房更方便，不需要修剪草坪，并且可以根据需要搬家。 第二类人看重投资，租房可以省出一些资金，以便将其做其他投资。 “还有一些群体需要资金来维持生计，因此他们将其转化为度假的流动资产，甚至可能是食物。” “第四类是那些体弱多病、需要接受某种管理式护理的人。” 老年租房者对环境要求与年轻人不同 苏帕根据其他数据推导出，大多数进入租房市场的老年人是因为年龄大，无法维持住房了，这是一个自然的过程，但对于婴儿潮世代来说，这种情况只会发生得更晚。 现在婴儿潮世代中年纪最大的人已经78岁了，他们的需求与千禧世代不同，租房趋势只会越来越大。 “（这种转变）刺激了不同地方的租金上涨，不一定是靠近市中心……或靠近优秀的学区，而会是在较小的城镇、休闲城镇。” 他列举了适合步行的小型社区，例如安省的科灵伍德(Collingwood)或卑诗省的史戈米殊（Squamish）。 婴儿潮世代也是最富有的群体，由于他们对公寓单位的要求很高，导致租金上涨。 将租赁物业开发为长期资产的Great West Life Realty Advisors开发副总裁Geoff Heu说，特别是高端优质、靠近交通和商店，拥有许多便利设施，包括空调的出租单位，对于55岁以上的租户来说是一个关键条件。 这些人当中累积了大量有钱人，可以支付每平方呎5.50元或5.75元左右的租金。 Heu就认识一位卖掉了自己的房子去租房的房地产主管。 有些人租房子是为了靠近孩子，或是因为这样可以让他们方便来往。与租用公寓相比，高端专用租赁房可以为他们提供长期保障。 Cressey Development Group执行副总裁拉曼（Hani Lammam）表示，该公司刚刚在北温完成了一座名为Century的出租大楼，就是专为downsize的住户设计的，内设社交、餐厅及娱乐场所，从8月1日开始面向市场出租。 但他说，现在就评估租房市场会偏向老年群体还为时过早，但他们已开始为这一趋势进行规划了，“我们的初衷是针对需要小户型的人群。”