地产

图：加通社 长期以来，拥有住房的承诺一直是加拿大中产阶级获得一席之地的终极表现，但现在这种承诺已经消失，加拿大皇家银行（RBC）最近的一项研究估计，预计到2030年将形成190万个新家庭，其中一半以上将无法购买房屋。住房拥有成本在家庭收入的占比正处于自20世纪80年代以来的最高水平。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，根据加拿大统计局最新的通膨数据，无法拥有房屋的加拿大人，正面临每年约9%的惊人租金上涨，在亚省，租金年上涨幅度高达15.7%，而加拿大人口正在持续激增，住房压力有增无减。这些问题看似令人震惊，但它们是大量决策和事件累积的产物，令人沮丧的是，其中许多都是可以避免的。 例如，贵湖大学（University of Guelph）招收的一年级学生远远超出了其宿舍所能容纳的能力，学生因此陷入了住房危机。 城市中心区域容不下家庭单位 在过去的两次人口普查中，人口不到15万的安省小彼得伯勒市（Peterborough，下图）建造了更多的3居室以上住宅（从数量和增长率来看）比多伦多这个大都市还要多。 根据人口普查数据，从2016年到、2021年，多伦多的3房以上房屋存量增加了0.6%，仅增加了2,585套。彼得伯勒却新建4,005套住宅，其中2,990套拥有3间或以上卧室，其库存增长了7.7%。 多伦多成长最快的住宅类型为单身公寓，成长了28%，从22,355间跃升至28,765间。 渥太华大学经济学家莫法特(Mike Moffatt)说，多伦多建造的住房往往是30层、40层甚至是50层的高层建筑，在这些类型的建筑中很难建造拥有3间以上卧室的单位。 原因是高昂的土地成本、限制性的分区、利用投资者作为施工前资助者，以及高昂的开发费用。 帮助人们搬到彼得伯勒的房地产经纪人皮弗（Ken Pipher）表示，不仅仅是多伦多家庭千方百计寻找更实惠的选择。 莫法特说，像Oshawa和Whitby这些原本房价相对负担得起的地区，现在一些家庭也不得不搬到更远的地方。 负担能力与人们的收入或储蓄有关，但根据加拿大房地产协会(CREA)的房价指数，彼得伯勒的单户住宅基准价格目前为691,900元，而多伦多几乎是其两倍，达135万元。 艺人安德烈(Damir Andrei)于2021年搬家，他卖掉了拥有30年的Riverdale半独立式住宅，在彼得伯勒购买了一套（无抵押贷款）价值85万元的5房侧拼式住宅，他的儿子住在地下室里，新房距离城镇仅5分钟车程，剩下的钱足以建造一个新游泳池，然后就可以退休了。 69岁的安德烈觉得自己很幸运，因为他能够在多伦多房价较低时买入，并在价格如此之高时卖出。 “这太荒谬了，我认识的多伦多人，他们有工作，有很棒的专业工作，有一套中型公寓，有两个孩子，却买不起家庭住宅单位。” 如果大多伦多地区的城市停止透过开发费对家庭单位过度征税，也许会有所帮助，多伦多目前对拥有两间或更多卧室的复合式公寓收取75,491元的费用，如果是一卧室或单身公寓，只需37,870元。 温哥华的龟速建设 温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊，因为这座城市很早就经历了现在全国各地都出现的系统断裂和紧张局势。 温哥华市中心有一幢20世纪50年代的大型社会住房综合体，在2000年代的第一个10年被出售和拆除，小山（Little Mountain）项目原本有望成为像多伦多翻新后的Regent Park一样，但至今仍未看到开发商承诺的安置房建成。 多年来，该地区的数十个私人和公共住房提案已被各个议会否决，因为一个或另一个居民团体对它们发动了战争。随着该地区稳步增长，住房供应持续放缓的部分原因，是因为项目须经长达数年时间才能最终获得批准。 早在2018年，时任市长罗品信（Gregor Robertson）就承诺建造7幢建筑，这些建筑被认为是城市土地上经济适用房的新模式，然而6年后只完成了一幢。 温哥华针对小型公寓大楼的规定过于繁琐，想要尝试稍微密集一点的建筑商会选择多户(multiplex)住宅，该市的最新政策允许独立屋地最多分成6套住房单位，这比复式公寓多，但比小型公寓大楼少，城市规则似乎正以某种方式设法鼓励减少而不是增加住房。 Goodman Commercial Inc.的独立屋项目，于去年获得温哥华市府批准开发，本月该楼盘开售，随即以全部现金、无任何条件的1,280万元价格出售。 亚省住房便宜招来移民推高房租 7年前，亚省红鹿市的公寓空置率超过13%，去年秋天，这一数字为0.8%。 这座拥有约11万人口的小城市位于卡加利和爱民顿之间，是租金危机如何蔓延到城市中心之外、导致全国范围内负担能力下降的典型例子。在魁省的Trois-Rivières和卑诗省坎贝尔河（Campbell River）等地，空置率已降至1%以下，致使租金达到历史最高水准。 目前亚省的情况正在突然改变，去年，该省人口增加了4.4%，这是自1981年以来的最大增幅。讽刺的是，这种寻找更便宜住房的省际移民潮却推高了亚省的生活成本。 根据消费者物价指数衡量，亚省的租金在过去一年中上涨了近16%，是各省中涨幅最大的。 “这是一个市场，”亚伯达大学（University of Alberta）商学院房地产教授David Dale-Johnson指出，“如果需求急剧增加，价格就会上涨。” 在红鹿市找到一个住处，对于24岁的男子勒布朗（Kris LeBlanc）来说是一个考验，他原本与父母住在一起，去年花了8、9个月时间寻找合适的住房。 他目前与两名室友合租一套房子，每月租金为1,125元，他认为这很便宜。 然而，他很担心业主有一天卖掉这个房子，“我会感到害怕”。 亚省租户面临的另一个威胁是，租金可能会大幅上涨。与许多省份不同，亚省并没有限制年度涨幅的租金管制规定，如今空置率如此之低，房东就有巨大的权力来抬高租金。 目前与许多地方相比，亚省仍然享有负担能力优势。5月份，卡加利两房单位的平均挂牌租金为每月2,140元。

当地房地产市场最近出现了一波法院命令出售或止赎的浪潮，主要涉及计划在温哥华市中心或城市西侧黄金地段建造豪华公寓塔楼的开发商。 但是，在包括菲沙河谷在内的外围地区，计划建造规模较小的公寓楼的开发商也面临着被法院强制出售的命运，因为他们也因高利率和房产价值下跌而无力偿还贷款。   古德曼商业公司（Goodman Commercial Inc.） 专门从事投资和开发土地销售的亚当-劳伦斯（Adam Lawrence）说：“其他地方也出现了麻烦的迹象。” 该公司正在竞标代理菲沙河谷的几个住宅开发项目，这些项目都是法院强制销售的。 本周，该公司在市场上推出了位于兰里第204街和第70大道的一块2.26英亩的土地，开发商打算在这里建造三栋六层高的木结构项目，共有254个单元，包括一居室、两居室和三居室的混合套房。该地块的要价为1750万加元，被描述为准备就绪的服务地块，这意味着它需要连接到水、电和下水道等公用设施。 近几个月来，法院下令出售的第一波小高潮，如罗布森街（Robson Street）一栋28层的公寓楼或西区哈罗街（Haro Street）一栋55层的公寓楼，这些开发商在2016年至2018年的繁荣年份支付了数千万甚至数亿加元的价格购买他们的土地。例如，其中一项交易被认为是2018年大温哥华地区最大金额的土地销售之一。   许多项目涉及来自海外的资本涌入和具有雄心勃勃目标的开发商，但他们缺乏在当地市场中应对官僚机构的经验。 劳伦斯说，菲沙河谷新一轮的法院命令销售项目与COVID-19疫情后的土地销售有关，从2020年左右开始，开发商和消费者开始在大温以外和更远的地方寻找更多空间。在利率较低时，他们抬高了素里、兰里和阿伯茨福德地块的售价。   劳伦斯说：“现在，裂缝正在显现。利率上升，人们被套牢了。他们的资金没有预期的那么充裕，尤其是最近购买的开发商，因为他们支付了更高的价格。” 位于兰里的一个地块曾提交重新分区申请，并以不同的概念获得了一读和二读。随后，该计划进行了修改，增加了密度，必须由新的开发商重新提交。预售和营销尚未开始。 劳伦斯的同事马克-古德曼（Mark Goodman）说，这一趋势影响了各类项目。 他说：“从市中心的豪华公寓到菲沙河谷的联排别墅，过去的 24 个月对全国的建筑商来说都充满了挑战，不幸的是，情况在好转之前很可能会变得更糟。” 21 世纪不动产的哈普-凯拉（Harp Khela）专门从事素里的土地开发，他指出，与温哥华市中心的豪华项目不同，菲沙河谷的项目业主不仅资产增值较少，而且这些项目一般还处于早期阶段，这意味着业主还没有从重新规划或营销中获益。 如果土地所有者拥有两三个地块，并为现在价值下降的资产支付了高峰时期的价格，那么他们就会面临很大的压力。 “但如果他们购买了五个（开发项目）却没有出售，不得不持有，那么就没有足够的资产来偿还贷款人，”Khela 说。 然而，矛盾的是，他补充道，利率现在正在下降。当然，要看到利率下降对房地产价格和价值回升产生实质性影响，还需要更多的时间。 与此同时，他和其他人都表示，开发商面临着一个疯狂的时期，既要努力偿还贷款，又不能放弃已经建立起来的资产或价值。

BC省一名前房地产经纪未能向省级许可机构通报他被指控犯罪，从而犯下了职业不当行为。 根据监管机构金融服务管理局网站周三发布的裁决，素里地产经纪 J.S.K“隐瞒、隐瞒或拒绝提供”BCFSA 调查人员要求的信息，并向他们提交了“虚假或误导性声明”。 该决定表明，J.S.K在 2019 年 2 月被指控犯有 9 项罪行。 根据该决定，2021 年 1 月又提出 10 项指控，2021 年 7 月又提出 9 项指控 根据CTV的报道，虽然在法庭上得到证实的指控相对较少。 BCFSA 的决定表明，2019 年的指控和 2021 年 7 月的指控基本相同，并且源于 2016 年J.S.K获得房地产经纪人执照之前发生的行为。 根据判决，他于 2016 年首次被指控犯有这些罪行，但最初的指控被保留。 2019 年的指控也被搁置，但检察机关在提出上诉并获得成功，导致了 2021 年 7 月的指控。 根据 BCFSA 文件，J.S.K于 2022 年 5 月被判犯有两项罪名——袭击罪和持枪指人罪。 省《房地产服务法》及其相关规则要求所有持证人如果被指控或被定罪，应以书面形式通知 BCFSA 的房地产主管。他们还必须向其管理经纪人提供该通知的副本。   BCFSA 的决定得出的结论是，J.S.K 没有及时将他的任何指控或定罪通知主管或其管理经纪人，构成了不当行为。 根据该决定，监管机构在 2019 年 8 月收到匿名举报后开始对J.S.K进行调查，并在J.S.K对调查人员的回应中发现了更多不当行为。 J.S.K律师在 2021 年 5 月致调查人员的一封信中表示，2016 年的指控“已被撤销，因为是虚假指控”，并补充称“法院已决定永久撤销指控，不再寻求起诉”。 根据判决，这是虚假或误导性的陈述，因为J.S.K和他的律师知道或应该知道这些问题当时仍在提出上诉程序中。 决定中写道：“2019 年指控的诉讼程序中止取决于上诉，该上诉是在他们发表声明之日大约 15 天前听取的。” 判决称，J.S.K和他的律师也未能及时向调查人员提供本应由他们控制的文件，花了一年多的时间才完成，“没有对如此严重的延误作出解释”。 该决定的结论是，BCFSA 已经证明了对J.S.K提出的所有不当行为指控，并要求各方就应对J.S.K施加哪些处罚提出意见。 根据该决定，J.S.K没有参加 BCFSA 的听证程序，自 2023 年 2 月以来，他一直没有根据《房地产法》获得许可。

尽管疫情封锁已经成为过去，但多伦多的许多公司仍然选择混合工作模式，这意味着越来越多的朝九晚五的上班族将更多时间花在当地的咖啡店和灵活的工作空间，而不是传统的办公室。 因此，《星报》的一份令人担忧的报告显示，多伦多市中心的写字楼空置率居高不下下，许多业主正在"积极"地试图"出售"其物业，同时不得不考虑其他可能的选择，包括改建为住宅楼或完全拆除。 2023年第四季度，多伦多市中心的写字楼空置率达到创纪录的17.4%，2024 年第一季度略微上升至18%。 加拿大商业地产服务公司(CRBE)指出，这一上升趋势可归因于一些新办公楼的引入，包括最近在Simcoe和Front交界处开业的TD Terrace办公大楼。 除了空置率之外，拥有加拿大约15%办公空间的房地产投资信托(REITs)的报告显示，多伦多市中心写字楼的市场估值已大幅下降。由于缺乏潜在买家，业主想将其物业脱手也很困难。 在此之前，Atlus集团2023年一份报告对市中心写字楼的长期预测也不容乐观。该报告警告说，预计到2040年代，多伦多市将出现大量空置的办公空间。

估计大家逛街，都会看到温哥华前 Nordstrom 商场自去年关闭以来，场地仍然空置，也好奇这么大的场地何去何从？不过，场地的业主对招租并不着急。 自 Nordstrom Inc.于去年 6 月关闭其温哥华旗舰店以来，温哥华市中心的购物经济持续受到影响。 这一决定是这家总部位于西雅图的零售商退出加拿大市场的一部分，引起了经验丰富的零售经营者和观察家对如何填补空缺空间的猜测。 自 2023 年 6 月 13 日以来，CF 太平洋中心占地 230,000 平方英尺的黄金零售店一直空置。 根据BIV新闻的报道，凯迪拉克费尔维尤 (Cadillac Fairview) 是该购物中心的物业经理，也是该购物中心 50% 的所有者，其零售高级副总裁图蒙兹（ Lillian Tummonds） 本月早些时候告诉 BIV，该公司并不急于重新开发或填补该空间。 他指目前没有达成任何协议。安大略省教师养老金计划旗下的凯迪拉克费尔维尤公司(Cadillac Fairview)自称管理着超过300亿加元的资产，和小型购物中心业主相比，这些大型企业有更多的余地来花时间重新开发和归整空置场地。 温哥华四季酒店的旧址也发生了类似的项目延误。由于凯迪拉克费尔维尤和四季酒店之间的摩擦引发了诉讼，已有 40 多年历史的四季酒店于 2020 年从凯迪拉克锦绣酒店管理的位于 CF 太平洋中心上方豪街的一栋 30 层大楼中撤出。这个闲置空间也在疫情期间进行内部重建，并且正在进行中，但尚未宣布新的酒店品牌。公司高管图蒙兹告诉 BIV，公司的立场与 2023 年 12 月相同。当时，现已退休的凯迪拉克 Fairview 零售高级副总裁 Tom Knoepfel 告诉 BIV：“我们还没有最终确定这座大楼的计划和最终用途。预计最终这座建筑的至少一部分将成为一家酒店。”温哥华的其他凯迪拉克费尔维尤的项目已闲置。 2000 年，凯迪拉克费尔维尤 (Cadillac Fairview) 购买了位于温哥华西乔治亚街 1133 号的宝贵房地产，并多年来未曾动过。当时的场地有一栋混凝土外壳的建筑，该建筑自 20 世纪 90 年代以来一直被废弃。 该公司最终将这处房产卖给了霍尔本（Holborn），霍尔本在尝试建造丽思卡尔顿酒店失败后开发了该房产。该地点现在是阿瑟-埃里克森设计的建筑，在川普酒店的上面有公寓，现在是温哥华Paradox酒店。有传言称，总部位于魁北克市的 La Maison Simons 有兴趣租赁空间。消息来源称La Maison Simons 正在与凯迪拉克 Fairview 就租赁 CF 太平洋中心的空间进行谈判。据称 Eataly（一家内部设有餐厅并在多伦多地区经营四家分店的杂货连锁店）正在寻求扩在到温哥华，并且可能会对 CF Pacific Centre 感兴趣。 专家认为凯迪拉克费尔维尤应该尽快填补其空间，因为缺少大型主力租户可能会伤害商场主走廊的其他租户。现在 CF 太平洋中心每平方英尺的销售额与 2019 年相比要低得多 。加拿大零售委员会的研究显示，2023 年 CF 太平洋中心每平方英尺的平均销售额为 1,324 元。在大流行之前，这个数字几乎高出了 41%，达到每平方英尺 1,865 元。专家指这些数据可能显示温哥华市中心的人流量和购物尚未出现复苏。