地产

根据《金融邮报》（Financial Post）报道，国家银行金融分析师狄洽尼（Gabriel Dechaine）上周在报告中表示，从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示，由于新的贷款政策，国民的按揭贷款需求提前出现。 此外，这种趋势或持续至2018年年初，因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批（pre-approval）来抢时间，这让他们在较长期限（即长达120天）内，依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为，虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增，但这一举措或会引发2018年余下时间里，按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则，要求对未投保的按揭贷款作更严格的「压力测试」，这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时，要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点，以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构，加拿大6大银行（满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行）的管理层，在最近的财报季均表示，新准则将压低按揭贷款数量，并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示，这次下调或使按揭贷款年增长率，从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示，数量下滑可能被较高利率所抵销，因此大银行就更能应对。 然而，任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来，银行板块的S＆P/TSX综合指数涨幅超过10%，而整体的S＆P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示，10月份银行数据也支持这趋势，亦即1月1日B-20规则实施之前，对于无保险抵押贷款的需求正在上升，比如贷款年比增长18%，达到5年新高。在各大银行最新的财报季，也有类似表现。 他又补充说：「监于银行业目前高市盈率，房地产价格下降的可能性，以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗，我们认为银行股或会暂时停滞。」     

　　加拿大统计局上周曾发表一份有关外国买家的报告，但反贪腐组织"加拿大透明国际"(Transparency International Canada)政策及计划总监及组织前主席发表文章批评数据不正确，不过也指即使该组织亦未必会有更准确的数字，因为外国投资者透过在本国成立公司置业，可不用披露最终受益业主是谁。 　　总部设于约克大学(York University)的加拿大透明国际，其政策及计划总监科恩(James Cohen)和前主席登特(Pete Dent)于报章《Globe and Mail》发表文章，指任何人估计加拿大地产市场中外国买家的比例都会错，因为在加拿大，外国投资者可透过在本国成立公司而注入款项，那些公司可以一名加拿大人为受托董事或股东，而不用披露真正的受益持有人。 　　科恩和登特亦提出疑问，加拿大到底有多少地产是由私人公司注册拥有，而那些公司又有多少是由外国人所拥有或控制，指本国"破碎的系统"不能追踪到私人公司的外国业主，因此统计局又如何能够创造一个评估外国业主的方法。 　　他们提及一份加拿大透明国际的报告，指组织检视2015年温哥华100宗最贵地产交易，发现有近半受益业主不明；其中25%是由加拿大空壳公司所拥有，11%经受托人持有，6%经信托形式拥有；只有4%不明业主是透过海外空壳公司拥有，即只有这部分属于政府的非居民持有人定义。 　　科恩及登特又认为，统计局的研究需要更仔细检查，才可成为政策制订的依据，就地产交易中披露受益持有人一点，需要更严紧的规例。 　　他们批评加拿大远低于国际标准，联邦财长虽在上周公布，公司需要保留受益东主的资料并可提供给监管部门，但其实在同一周内，28个欧盟成员国已同意将那些资料登记公开。在英国，早已将公司受益持有人列入公共登记册内的资料，政府明年更会建议立法，成立一个外国人业主的公共登记册，视它为全国反贪腐新政策的一部分。 　　另外，统计局新设的房屋统计计划(CHSP)负责人麦卡雷尔(Haig McCarrell)接受另一媒体访问时指，明年统计局将会公开更多物业持有人的数据，有关报告将会更深入、广泛和更详尽。此外，当局亦希望多了解海外人士及其伴侣或子女在加国置业的情况。 　　初步研究发现，若外国人用他们在海外赚取得来的钱来在加国置业，但用在加国上学的子女为物业登记持有人，在这情况下该物业不算作外国人拥有。 　　麦卡雷尔指，将来CHSP会比较税表和田土厅纪录内容，例如查看哪些区份有较多贵价物业是由"学生"拥有，又会查看那些物业的用途。他估计，下一次报告将在明年春季出炉。

　　这是个关于一座童话古堡的现代故事：透过网络群众筹资，募得160万欧元(新台币5734万元，约191万美元)修复这座位于法国西部的城堡。 　　法新社和英国"卫报"(The Guardian)报导，全球115国约2万5000人成为莫特香德涅城堡(LaMothe-Chandeniers)堡主。这座城堡有好几座塔楼和一条护城河。 　　这座19世纪的城堡年久失修，屋顶和窗户发芽长出了树木和其他植物，令人担心当局可能会拆除城堡，让地产开发商开发。 　　在法国募资平台达太安(Dartagnans.fr)的群众力量和认养城堡协会(Adopte un Chateau)协助下，已经有足够资金买下并修缮这座城堡。 　　达太安负责人德洛姆(Romain Delaume)昨天告诉法新社："从募款金额和捐款人数来看，这在法国、甚至可能在欧洲都写下了纪录。" 　　达太安提供买家机会，只要付51欧元，就能成为城堡股东。50欧元是修缮城堡的捐款，1欧元是买下管理这座城堡所成立的合资公司股份。 　　主办者一开始目标是1万人左右，但拜法国媒体报导之赐，最终捐款人数来到将近1万9000人。 　　许多人买城堡股份当作礼物送给亲戚朋友，表示这座城堡股东会有约2万5000人。

政治家和开发商一直以来都在表示：供应短缺是大温地区房价暴涨的根本原因。但真的是这样吗？昆特兰理工大学的地理学家John Rose在对2001年至2016年期间加拿大33个大城市的住房供应进行了研究。“大温地区的价格在2015年期间大幅上涨，大家可能认为在这段时间内供应可能会缩水。事实上，恰恰相反。”他的数据分析结果显示，从2001年开始，每100个迁居温哥华的个人或者家庭，市场同期增加的房屋数量为119套。Rose说：“市场已经提供了很多单位，但同时，我们看到负担能力下降。”他认为，“投机投资”导致成千上万的空置房屋，致使该地区房屋价格飙涨。他表示，截至2016年，大温哥华地区拥有超过6万个空置单位。Rose说：“我们已经拥有了所有可用的供应，只是都被空置了。”不过也有人质疑Rose的研究结论，批评人士认为增加房屋供应量总是能够减轻房价的压力，不管有没有炒房行为都是如此。Rose却表示他不反对建更多的单位，但是希望他的研究能够突出表明大温地区需要“多管齐下”来解决房屋问题。他说：“对政策制定者来说，我们需要真正衡量和小心的是我们前进的方向，但是我认为我们确实需要多个不同的方式前进。”2016年8月，BC省的前自由党政府推出了15％的外国买家税，以遏制炙手可热的住房市场。然而，这一措施影响有限。Rose说，“我们所看到的只是暂时的房价下跌，然后房价出现反弹。在我来看，这意味着有人找到其他渠道规避税款，或者投机者认为这些税是做买卖的成本。”“也许还需要进一步的政策来限制这种投机行为，要知道，如果没有这种投机性的需求，我们可以增加成千上万套的住房单位。”房地产营销网站Point2 Homes最近进行的另一项研究中发现，温哥华是北美房地产负担最严重的地区，超过了纽约和旧金山等美国主要城市。根据这些调查结果，温哥华平均年家庭收入为81,608元，而温哥华市的平均房屋销售价格是140多万，后者是前者的17倍！

「压力测试」逢最低工资增 明年楼市转向「平衡市场」 每年的12月和翌年1月都是地产业的淡季。 有资深地产从业员指出，明年大多区明年楼市仍将受到「压力测试」和调高最低时薪影响。另外在缺少「中间区间」的房产供应，大多区房产市场依然令普通购房者「望房兴叹」。至於地产市场的正面消息，包括楼市经历向下调整後，炒家逐渐撤离，使楼价从炽热转趋平稳。展望未来楼市，料将从今年初的「卖家市场」( seller's market)转向「平衡市场」(balanced market)，市道应较健康。 今年4月以来，安省政府推出的平抑房价「16招」政策和加拿大央行的两次加息以及不久前加拿大金融机构监管局要求银行明年1月1日执行更加严厉的房贷「压力测试」规定，已经令大多区房产市场逐渐降温。 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，每年的12月和翌年1月都是地产业的淡季，这既因为适逢圣诞及新年佳节，大多数人忙於庆祝，亦由於天气寒冷，不宜拣楼。他指出，过度了淡季後，明年首季楼市未容乐观，原因是在「压力测试」下，一些边缘准置业者未必可获银行房屋贷款批准。另外，最低工资明年开始调升，势将增添企业经营压力，一般「打工仔」或许不能受惠，更可能是被裁者，因此准买家大多采取观望态度。 吴树声指出，政府实施「压力测试」政策，迫使有意置业者降低买楼要求，他们需把拟购房屋面积缩少，或者把置业地点改在较偏远的地区。而一些经济能力有限的准买家，可能因为不获房屋贷款而放弃置业。 他表示，安省的最低时薪自明年1月起，将从每小时11.6元调高至14元，之後在2019年进一步调高至15元。表面看，打工一族可获较佳薪酬，但雇主未必可以承受较高工资成本，唯有削减员工工时，或者裁减部分员工。到头来，员工没法受惠，反而受累。事实上，一些大型企业已宣布裁员。 除了这两项因素外，美国利率未来走势如何影响加国央行利率政策，亦是使准置业者审慎入市的理由。 吴树声指出，待明年首季浓厚的买家观望情绪过後，才能较准确预测以後几季大多市楼市的发展趋势。 他同时提到一个新发展趋势，很值得地产代理与准买家关注。事缘是联邦竞争局要求多伦多地产局向市场提供更多资料，以图提高透明度，这或可让置业者自行购买房屋，不用透过地产代理，多伦多地产局对此正进行上诉。 吴树声质疑说，对普罗大众来说，置业可能是一生最大的投资，不容有失，可以自己进行而不会出错吗? 对於未来大多市楼市市道，吴树声指出，其实也有正面的发展瞄头。11月的房屋放盘量增加，可令具足够资金入市的准买家有更多选择，并不用如今年头般急著与人抢offer。而且，大市经历向下调整後，炒家逐渐撤离，使楼价从炽热转趋平稳。展望未来楼市，料将从今年首的「卖家市场」( seller's market)转向「平衡市场」(balanced market)，市道应较健康。 吴树声又说，独立屋和镇屋价格仍然相对昂贵，造就了共管柏文。建筑商为了迎合市场需求，兴建更多包含两房或3房的600尺至800尺的共管柏文单位，可让一家居住。 针对楼市发展，加拿大建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)主席兼首席执行官塔克(Bryan Tuckey)指出：「大多区的房产市场正在像伦敦、香港、纽约这样的大都市一样处在十分危险的境地，一方面房屋的价格不管是新屋还是二手屋都居高不下，令普通购房者『望房兴叹』，另一方面我们的土地供应量以及新屋(主要指低幢住宅)供应严重不足，无法赶上市场的需求，政府依然没有解决房屋可负担性难题。」 华裔地产经纪Vicky说：「多伦多楼市处於危险积累之中，一方面独立屋半独立屋等低幢住宅价格高不可攀，普通购房者根本无力负担，特别是150万以上的物业，最近市场成交量几乎为零;另一方面，人们纷纷抢购价格相对较低的高幢柏文公寓单位，又在高幢柏文市场积累愈来愈多价格泡沫。」 那麽，如何满足普通购房者的住房需求呢?塔克认为，政府应该加大建设和开发「中间区间」的房产供应，「我说的『中间区间』是指镇屋(townhouses)、混合镇屋(triplexes) 以及中层柏文公寓(midrise buildings)等房产类型，因为这类物业占地少、可容纳住户适中，非常适合多伦多这样人口不断涌入土地有限的大都市。」 Vicky预测明年大多区房产市场的走向时说：「明年的房产市场很难预测，我担心是，明年1月1日实施的银行新的房贷压力测试规定，会使部分购房者面临还贷违约风险。受冲击最大的是那些在前几年高价格买入楼花的人士，到时如果根据新的房贷压力测试从银行拿不到充足贷款，将面临无力购房压力，结果不得不低价抛售房产。」

　　仅仅11月一个月，央企华侨城陆续出售了位于深圳、重庆、北京的三处房地产项目，作价合计近80亿元。而这并非个案。据不完全统计，整个11月份，包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企密集抛售资产，其中9家为央企或国企，出售标的总金额达到560亿元。在分析人士看来，年底房企频频出售房地产资产，一方面是迫于房地产调控的压力，减压减负、回笼资金。另一方面则是通过剥离不良资产，实现资产结构和投资布局的优化。 　　克而瑞房地产研究中心的统计显示，11月，有11家房企涉及出售资产，出售项目共计15个，资产总金额达560亿元。其中，央企有7家，国企有2家，民营企业1家，港资企业1家。从金额上看，仅长实地产出售香港中环中心75%权益的金额就达402亿港元(约合人民币336.86亿元)，占比高达六成。 　　从单个公司看，央企华侨城抛售资产的动作最为密集，三笔资产挂牌转让包括：5.04亿元整体出售深圳南山的11栋别墅、13.95亿元挂牌转让重庆公司51%股权、56.8亿元转让北京丰台地王项目51%股权，其中重庆华侨城置地项目包括两幅地块。中国航空工业集团旗下两家上市公司中航地产和中航国际控股11月均有抛售动作，其中中航地产作价10.64亿元抛售中航城置业(上海)100%股权，中航国际控股抛售中航万科有限公司60%股权。此外，中国金茂以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权;招商局蛇口挂牌转让镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债权，挂牌价格为1.6亿元;中铁地产作价13.73亿元挂牌转让苏州置业30%股权及13.67亿元债权;中海地产转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权。 　　今年以来，房企股权转让频现，涉及项目大多处于亏损或高负债状态。据记者观察，在11月出售的15个地产项目中，有10个处于高负债或亏损状态。如华侨城转让的丰台地王项目，截至10月末，项目公司资产总计95.56亿元，负债则高达98.32亿元;首创置业出售100%股权的四川首创远大公司2017年前三季度净利润亏损6560万元，截至2017年9月30日的总资产5.77亿元，总负债则为5.79亿元。 　　克而瑞房地产研究中心分析师表示，随着房地产领域宏观调控的不断深入，市场成交持续降温，房企回款难度加大。加之融资政策一直从紧，使得房企的资金来源受到影响，房企减负减压需求大增，大部分主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加。年底冲刺业绩也是一个重要原因。此外，从企业战略层面来看，房企出售一些不符合企业战略发展或不在企业战略覆盖城市的资产，可以达到调整业务结构及布局的目的。

　　从本轮调控不同来看房地产市场或已在巨变前夜，房地产税加快落地及地方与中央财权与事权理顺，未来需要降低对房地产的过度依赖。 　　新年到来，回顾2017政经大事，展望2018宏观形势，中国经济还将面临什么样不确定性?金融风险何处?全球经济对于中国影响几何? 　　去年“930”以来，中国房地产调控政策越加严厉，地方政府限购、房地产贷款紧缩、加强对消费贷，现金贷违规进入房地产市场的监管，房地产相关税收政策由鼓励转为抑制交易等措施接连出台，带领中国进入了又一轮房地产调控政策周期。 　　中共的十九大进一步强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”12月中央经济工作会议提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。” 　　中国房地产市场与政策正处于十字路口。关于中国房地产未来，当下有两种截然不同预期。一种认为，中国楼市正处在巨变的前夜，房产税、租售同权、土地供给改革等将使得中国房地产市场告别短期波动剧烈，走出房价屡控屡涨的怪圈;另一种观点则认为，房地产长效机制并非首次提出，之所以推进艰难，在于中国政府很难承受房地产下滑带来的经济下行压力以及破解土地财政困境，以往如此，这次也难言有何不同。 　　究竟未来中国房地产政策与市场会如何演变?是巨变的前夜还是难逃屡控屡涨? 　　其实，对于房地产长效机制存在疑虑并不难以理解，回顾过去十多年的中国房地产市场运行，不难发现，中国房地产市场走势与政策的短期化态势是十分明显的。即过去十几年内，房地产政策往往在二三年时间便实现松紧转换，中国房价也往往是经历一段时间的快速增长，其后便引致严厉的政策调控措施，调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变，再通过经济增长带动收入提升，为高企的房价提供了支撑。而后房地产遇冷拖累经济，影响地方财政收入，房地产政策松动而演变成鼓励，如此反复。 　　笔者曾在此前专栏文章《中国房价屡控屡涨之谜》中，将过去十年中国房地产调控归纳之为中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。在笔者看来，造成这种局面的因素众多，其中，中国独特的制度因素是难以忽视的重要原因。 　　尤其是中国独特的土地财政制度，使得地方政府总是有意无意把房价往高推;而中国政府长期以来对增长目标的过度看重，也使得在经济下行压力较大之时，房地产常常被作为稳增长的重要手段。在此背景下，经历了几轮房地产政策放松与房价螺旋式攀升，中国社会已普遍坚信中国房价只涨不跌的神话，以及其背后独特的制度因素如政府已为房地产背书，这种房地产螺旋式上涨是过去十几年中国房地产市场的常态。 　　本轮房地产调控有何不同? 　　这样的预期存在巨大风险的。笔者在另一本专栏文章《房地产国家牛市存八大风险》中提到的，一旦缺乏收入改善预期等基本面支撑，短期内过快过大房价上涨可能超出可承受范围，增加经济脆弱性与金融风险;而楼市香港化趋势明显，加大了收入差距，损害社会公平;此外，房地产一枝独秀同时会对转型和创新不利;更进一步，楼市绑架政府，让政策进退两难。

  　　进入年末，大温多个城市纷纷发布了新的财政预算，而很多城市都在预算中表示，将上调地税税率，这意昧着业主们又要为房屋多付钱了。 　　温哥华：4.24% 　　温哥华市府原计划今年将地税上调3.9%，和2017的涨幅一样，但在上周的市议会上，地税涨幅被再度调高，增至4.24%。按照原来3.9%的幅度，市内一栋价值182万元的中等价值独立屋所需缴纳的地税将比当前多出87元，一套61万元的中等价值公寓则需多缴29元。而被调高至4.24%后，市府可以额外多收245万元。这样，独立屋的地税要多付约97元，共管房屋的地税则要多付约32元。 　　市府指出，温哥华过去五年内的年均地税涨幅只有2.3%，且整体地税在大温全部城市中仍处于中等水平。新增税收计划用于分区规划和保护租客，削减许可审批时间、福利拨款，以及向联合国教育、科学及文化组织申请唐人街为文化遗产，和支持唐人街歧视历史教育等方面。 　　列治文：3.3% 　　列治文市议会也通过了明年的预算案，地税将会调高3.3%，其中2.3%将会用作支持一般营运开支，另加1%的额外税款，则会作为设施更换的储备金。 　　高贵林：2.41% 　　高贵林在新公布的财政计划中将地税增加2.41%。从财政计划来看，商业地产税将增长1.41%，房产税和商业地产税平均共增长2.06%。 　　市长Richard Stewart说：“市议会已经批准了增加的预算，这相当于平均每个家庭增加46元的物业税，2.06%是连续九年来加税幅度首次出现下降，也是二十年来最低的加税幅度。” 　　本拿比：2.95% 　　本拿比市议会早前已经批准了一个五年财务计划，其中一项就是关于地税的增长，幅度为2.95%。 　　财务总监Noreen Kassam表示，与其他城市相比，本拿比的地税还是处于中低档。她说：“没有太多的空间可以调整，因为很多事情都是我们无法控制的。” 　　素里：3.8% 　　素里市府此前提出，要将2018年的地税税率提高3.8%，即大约增加124.61元，但目前还没有得到市议会的通过。市府预计2018年平均家庭的税收将增加154.07元。 　　三角洲：每户多付25元 　　三角洲市府目前还没有提出明确的地税变动，但已经确定明年要在饮用水、排污、垃圾费方面涨价2.4%。加价之后，每户业主须要支付1060元饮用水、排污及固体废物收集费，比之前的1035元多出25元。 　　安装了水表的户主会留意到水费和排污费的增加，首125立方米的饮用水，由每立方米94分增至99分，之后水费会由每立方米的1.29元加至1.36元。最低季度收费会维持在25元。排污费会由每立方米的1.06元增至1.08元，最低季度收费将保持在25元。

　　一名韩裔女子去年以270万购买北温一间独立屋，签约、并付了18万元订金后，省府突然推出外国买家物业转让税，女子声称无法多付40万元的税，故取消交易。卖家入禀，获法庭判决卖家有权没收订金。 　　郑姓(Kyeonga Jeong，译音)女子对法官指出，外国买家税制造了经济困境，她形容外国买家税"是在事前没有任何徵兆下出现，从根本改变了这宗交易所需的金钱"，而她也没有可能可以多付出40万元的税款。 　　法庭文件显示，郑以270万元购入北温一间独立屋，买卖双方在去年6月16日签署交易合约，原订10月17日完成过户。郑本来所需缴付的物业转让税是5.8 万元。但省府的15%外国买家物业转让税在8月2日实施，在新税下，郑突然需要缴付的物业转让税即飙升至45.8万元，于是她就退出该宗交易。 　　卖家Sharon Wilke入禀，指郑违反合约，要求没收存放在信托基金中的18万元订金以及其他赔偿。 　　郑对法官说，她的房屋贷款是由满地可银行批出，原本是借144万元;但外国买家税实施后，她无法向银行多借40万元，也无法向亲友筹集这笔钱，所以她根本无可能履行买屋合约。 　　法官虽然相信郑的供词，但法官认为外国买家税虽然令房屋买卖合约的条件提高至郑没有预期的程度，但该税并没有令合约失效，没有更改合约的性质及所列明的责任。法官判决，卖家胜诉，可以没收郑的18万元订金。  

  　　大家都知道房地产买卖中，有一句至理名言就是“location!location!location!”中文一般用“地段”这个词来对应“location”。实际上，location这个词除了指地段，即房子在整个城市区域中所处的位置，还包含房子的坐向、处所等意思。比如，房子是位于内街、还是在大马路边上?房子是坐北朝南，还是东西向?如此等等。 　　一般来说，买家买房子所考虑的因素会有地段、房屋结构、价格、周边配套设施、小区是否安全、房屋保养是否良好、离城市中心的距离等等。作为卖家来说，如果房子的各方面条件都符合一般买家的需求，房子就容易卖出。 　　在房子的Location信息中，有很多被买家认为是“不好”的因素，其中“紧邻大马路”就是一个。有研究认为处于繁忙街道边的房子要比周边的同等房屋价格低6%～16%。在实际操作中，有地产经纪发现，同一地区紧靠大马路的和位于内街的差不多的房子，差价可高达30%。 　　为什么呢? 　　对于在交通干道边的房子，买家通常会有两个顾虑，即孩子的安全以及过往车辆所产生的持续噪音。此外，它还可能影响房子的景观。 　　仔细观察也不难发现，比如在列治文主干道3号路两边的独立屋，以及温西Granville街两边的独立屋，靠马路的一侧通常有高高的树篱将房子与马路隔开来，这些树篱就是为了减少噪声用的。另一方面也是为了遮挡过往行人的视线，保护住户的隐私。 　　当然，并不是所有的买家都有年幼的孩子，而且，即使最繁忙的街道，夜间也有相对安静的时候。但这确实是影响买家的不利因素，按照市场规律，这样的房子必然价格要降低才能卖得出去。 　　对于卖家来说，房子紧邻大马路是“硬伤”，是无法改变的。但要在此基础上尽量卖出高一点的价钱，就必须要对房子做一些功课，让房子有吸引力。这些功课有哪些呢?比如，提前把房子所有该维修的地方都修好;把院子修剪整齐;把乱七八糟的和不必要的家具放在仓库里;把周边社区活动、组织和公共设施的信息都搞清楚，这样在向买家介绍房子的时候就可突出自己的位置优势。 　　最重要的一点是，设定价格时要现实一些。当买家觉得自己买了幢性价比高的房子时，像靠近大马路这样的事情就显得不那么重要了。 　　对于买家来说，靠近交通繁忙的大马路并不是导致房子售价下跌的唯一因素，与“location”相关的还有其周边设施。比如，距离发电厂2公里以内的房子价格会下降3%～7%，靠近垃圾填埋场的房子房价会损失6%～10%，如果是用于掩埋有毒物质的垃圾填埋场，损失幅度会达到15%。其他如附近有高压电力线、机场、火车铁轨、墓地、监狱等，都会对房价造成损害。 　　还有一个不可控因素，加拿大的媒体通常会对释放出狱的性犯罪者向公众发出提醒。如果这样的人不幸住在你所在的社区，你房子的价值会下降9%，在市场上的销售时间通常会长10%。  

　　省长贺谨(John Horgan)接受年终专访时表示，明年省府工作的优先重点，将会是处理房屋危机，包括将有打击楼宇炒卖行为的措施出台。 　　贺谨接受加新社的年终专访，表示处理房屋危机是省府明年的首要工作，并透露省府正在检讨在大温地区实施的15%外国买家物业转让税，以及前朝自由党推出的首次置业免息贷款计划。 　　贺谨又说，在明年2月的财政预算中，将会有打击本地房地产炒卖的措施出台。但他在专访时并未透露更多细节。 　　目前为律政厅长的尹大卫(David Eby)，在新民主党在野时是该党的房屋评论员，他在今年5月省选时曾确切地表示，新民主党执政后将对楼花炒卖(俗称摩货)开征15%的外国买家税。他当时表示，在目前的制度下，外国买家物业转让税只在楼花完成、业权转移的一刻征收，但中间楼花炒卖、即合约易手多少次都毋须缴交外国买家物业转让税。尹大卫认为这是一个漏洞，必须引入措施堵塞，并豪言称新民主党上台后，将会马上推出措施，堵塞楼花炒卖不用缴付外国买家税的漏洞，令摩货者都要缴付外国买家税。此外更会修例，令使用信托名义购买房地产者亦不能豁免外国买家税。 　　此外，根据省选时新民主党的房屋政纲，该党主张打击房屋投机者的避税及隐藏身分的行为，并按比例征收2%空屋投机税，以填补目前的法律漏洞。该党房屋政纲还包括计划成立专责小组，打击楼市中税务欺诈及洗黑钱等行为。 　　竞选期间，尹大卫亦曾对2%投机税进行解读，同样表示该税将在新民主党上台之后马上推行。尹大卫解释，投机税将是针对在全球有收入、但在本省却没缴税或缴税极少的人士，他们若在本省拥有房地产，则需要另外缴交物业价值的2%作为投机税。尹大卫说，投机税属于额外的地税，与物业转让税不同，投机税是每年缴交地税时另外再多缴物业价值的2%。 　　不过，尹大卫亦曾透露，这些楼市"辣招"可能会有一些豁免措施，例如新移民或长者就不需要缴交投机税。 　　新民主党其他关于房屋的竞选政纲还有：以合作形式，兴建11.4万间廉租、社会、合作房屋，以及自住类房屋；向全省所有租房住户，提供每年400元租金税务优惠；填补房屋租赁合约中"固定租期"法例漏洞，并落实租金控制政策。 　　究竟新民主党省府明年会否实践以上的竞选政纲，省民将拭目以待。

　　Jennifer Johnson是一个单亲母亲，有一儿一女。 　　她眼睁睁地看着安省Ajax的房价一年一年在涨，终于坐不住了。 　　“当房价一年涨20%的时候，我开始担心两个孩子的未来。” 　　所以，当她还清自己房子的贷款之后，准备再次进军房地产，给两个孩子买房。 　　2014年，她在Ajax给10岁的儿子Braden买了一套$410,000的房子;2015年，她在Brooklin给12岁的女儿Sydney买了一套$430,000的房子。 　　两个房子的首付都是20%。她把两个房子租出去，月租是$4,200，然后每月还需要额外多花$1,000。 　　买了这两套房，她就必须节衣缩食。“我们从来不在外面吃饭，大部分东西都是从Value Village买的，我的车已经14年了，里程达到39万km，但是现在还在用。” 　　此外，她还要找人维护两个房子，还要找租客，整个过程也比较压力山大。现在已经找到两个有意长租的家庭，她的心稍微放宽了一些。而且，多伦多今年秋季的空置率是1.1%，她也受到了鼓舞。 　　回想起整个过程，尽管背着巨大的债务，再加上房地产市场充满未知，Johnson还是感觉自己做了正确的决定。在过去两年，这两个房子的价格已经翻倍了。等到贷款付清之后，她会把房子租给自己孩子，确保就算离婚也不会影响到房子，日后作为遗产留给房子。 　　“这是我为孩子们的将来做的一笔投资。” 　　Jennifer Johnson和女儿 　　当温哥华、多伦多等地的房地产市场没有冷却的势头时，很多中层及上层家长都有为孩子先买房的打算。 　　在大多伦多地区，11月份的基准房价是$744,700;在大温哥华地区，11月份的基准房价是$1,046,900。 　　一位地产经纪透露，很多客户对房地产市场感到惊慌。“孩子以后怎么能买的起房呢?” 　　所以，很多人选择购买预售的房子，先交定金，然后等两三年房子建好，慢慢还贷款。 　　在多伦多，有些人也会一下子买三套公寓，都是给孩子留的。等孩子长大之后，他们可以住，或者再卖了，至少到时候不会流落街头。 　　Brad Lamb最近给5岁的女儿买了一套公寓，800平方英尺，付了$450,000。按照他的打算，等孩子20岁的时候，这个公寓大概能值300万。如果出租的话，一月能拿到$2,500，随着租金上涨，还能每月赚$2,000或者$3,000。 　　不过，理财顾问Susan Latremoille认为，孩子还没有成年，所以房子名义上并不是他们的。如果家长已经有了一套房，再买房就需要缴纳资本收益税。如果房价不继续涨，那么很多人就要亏钱了。在给孩子买房之前，要衡量孩子的教育基金、自己的退休收入等等，然后做出一个理性的决定。

　　尽管加拿大不同机构对2018年的房市尤其房价有大相径庭的预测，但从下周一开始，将实施更为严格的联邦按揭新规，令加拿大房地产市场未来的走势更加扑朔迷离。有理财规划师就此警告说，房市前景难测，而且房价又如此之高，加拿大人指望买房来退休养老已经很不现实，应该考虑别的选择了！ 　　持牌理财规划师西蒙斯（Shannon Lee Simmons；下图）就对加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）表示，现在加拿大尤其多伦多和温哥华房价高企，而人们的收入却几乎没有怎么增加，因此对很多人而言，如果靠买房或拥有房产来养老真的越来越不现实了。 　　西蒙斯指出，在经济生活中，若为了实现拥有一套房子的目标，因此而背上沉重的按揭包袱，而且这个包袱超过你工资的好多倍，这并不是一个理性的做法，这其实也不应该成为一个目标。从家庭或个人理财的角度而言，若把太多的钱放在房市，显然会冒很大的风险。 　　诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller也有类似看法，他认为买房只是一种选择（a choice），而不应看作一种投资（ not an investment）。 　　西蒙斯说，可以算一下账，如果你在20年内还不能还清五倍于你工资的按揭贷款，那么有一个更好的选择就是租房，当然前提是要保持租金在一个合理的水平。 　　如果不付按揭贷款，那么把钱放到哪儿去？西蒙斯的建议是，如果不买房，应该把税后收入的“10％以上”拿出来，首选是放入免税储蓄账户（TFSA），其次是买RRSP。 　　她说很多人是为买TFSA，还是买RRSP纠结不已，其实两个都应该买，不过从次序上说，应该先考虑TFSA，再考虑RRSP，这应该是一个经验法则。因为从税务规划的角度来看，TFSA与房子很相似，随着时间的推移，这两种投资都是在免税的情况下增值。 　　西蒙斯总结说，对加拿大的任何人而言，即使你一辈子租房住，一辈子都没有拥有过房产，你照样可以享受无忧的退休生活，你退休之后的生活水平也不见得会比有房一族要差。

　　一个月前，我们指出香港房地产市场出现了一个令人担忧的新记录――而在Algebris Investment公司Aalberto Gallo全球最大资产泡沫年度排名中，香港房地产市场“身居高位”。 　　据《南华早报》消息，当一名神秘买家买下香港高级住宅区“山顶”的两套住房时，此前香港房地产市场一套住房创下的每平方英尺买价的记录被刷新了。 　　两套住房每平方英尺132000港元的单价也让它们成为了按平方英尺算亚洲最贵的住房。这名神秘买家总共花费了惊人的11.6亿港元(近2000万美元)来买下这两套住房。 　　图：按平方英尺算亚洲最贵的住房，每平方英尺价格分别为132000,131000,105000,104803港元 　　承蒙《南华早报》，这名神秘买家的名字被爆出来了。 　　香港土地注册处上周六的信息显示，这名买家名叫林忠民(音译)，这引发了媒体的猜测，这位神秘买家来自何方。 　　两套住房位于一处高档住宅区的12楼，总面积达8821平方英尺，于上月售出。 　　其中一套住房面积为4242平方英尺，买价为5.602亿港元，合132060一平方英尺，这也让这套住房成为了亚洲按建筑面积算最贵的住房。另外一套相邻的住房面积达4579平方英尺，买价为6.042亿欧元，每平方英尺合132059港元。 　　据《南华早报》消息，这名买家的名字在香港并没有太多人知晓。《南华早报》猜测，这名买家可能来自中国大陆，这意味着该买家其中一套住房要缴纳15%的双重印花税，而另一套也要缴纳4.25%的基础印花税。神秘买家在两套住房上缴纳的印花税达到了1100万港元。 　　不管这位林姓买家是谁，我们都可以推定他的个人财富达到了数十亿美元。 　　高力国际亚洲评估和咨询业务董事副总经理Vincent Cheung表示：“任何有实力花10亿港元来买住房的人其个人财富至少能达到100亿港元，这是一个很合逻辑的推定”。 　　“这些人买下豪宅可能并不是为了自住，因为他们还有其它住房”。 　　在林姓买家买下这两套住房后，豪宅Mount Nicholson目前已经具有了亚洲最贵的三套住房。除了林姓买家买下的两套外，另外一套面积达4266平方英尺的住房于11月成交，成交价为5亿港元(6000万美元) 　　这第三套住房的买家为中国大陆商人朱兴良，苏州金螳螂建筑装饰集团的创始人。苏州金螳螂建筑装饰集团业务为室内设计，建筑和园林。 　　据牛津经济研究院的数据，从全球范围内看，截至2017年，香港已经连续7年夺得了全球住房成本最高地区的“桂冠”。据悉，去年香港地区的住房价格中位数是家庭税前年收入中位数的18.1倍。

　　多家房地产研究机构最新数据表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依旧低迷。 　　记者近日走访发现，以往被视为刚需的学区房也出现一定程度的跌幅，三环内一些学区房价格甚至下跌20%以上。 　　西城区：价格并未出现明显下降 　　长椿街地铁附近学区房 　　每平米均价仍在14万元左右 　　某大型房地产门店经理对中国证券报记者表示，如果不是实施调控，这里肯定不是现在的价格。此地价格最高曾达16万元/平方米。目前每平米已回调2万元左右，跌不下来，也涨不上去。 　　著名宏庙学区 　　整体价格并未受到太大影响 　　丰汇园――目前成交均价约17万元/平方米，已跌至去年10月份的状态。 　　宏英园――80平方米两居室报价1500万元。中介称实际签约价还有谈判的余地。 　　北三环：已出现低于6万元/平方米的低价 　　北三环附近，150平方米三居室学区房，报价900万元。 　　知春路、海淀黄庄、中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米，相比最高点已回调20%以上。 　　六环外：房价较坚挺亦庄区域房价维持在高位 　　建造年代较新小区均价在4万元-4.5万元/平方米。建造年代较为久远的小区报价为3.7万元/平方米以上。距离市中心更远的亦庄区域，均价维持在4.5万元/平方米的高位。 　　昌平区龙山华府――建造年代较新，二手房均价约为4.4万元/平方米。 　　林肯公园――位于亦庄经济技术开发区，小区目前二手房均价高达6.5万元/平方米。 　　一位居住在林肯公园的业主对中国证券报记者说，亦庄的房子普遍较新。经历了2016年底的上涨，此地房价每平方米上涨2万元以上。新楼盘的二手房比较抢手，加之往外卖的房源又少，所以调控并没有影响到这批新房的价格。 　　相关业内人士也表示，由于京东等知名企业在亦庄扎根，教育、医疗等方面都在引进资源，随着配套日渐完善，亦庄区域二手房相对抢手并不奇怪。 　　伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示，从统计数据看，北京二手房市场整体回调了10%以上，超8成二手房是降价的。其中，老旧差学区房领跌，很多老学区房已经跌回到去年三季度的价格。同时，也有极少数二手房价上涨，主要以次新房为主，并且房子的配套设施先进、交通发达。总之，得具备特别强的抗跌性才会上涨。 　　频繁下调是怎么回事? 　　一份中介报价记录吸引了中国证券报记者的眼球。 　　北三环一处70平方米的学区房 　　7月份在中介销售平台挂网 　　最初报价660万元 　　后下调至600万元 　　随即又上调至630万元 　　后来一路下调 　　10月份报价已调至580万元 　　最新一期报价低至520万元 　　备注显示此报价还可以再谈 　　中介―― 　　最初报价660万元是业主的意思。但是结合大环境和成交价，如果想尽快出手，这个价格肯定是高了。 　　果然当时基本没人看房，业主听从我们的建议下调到了600万元。看房的人迅速增多，业主心态也爆棚了，强烈要求上调到630万元。这一调，看房的人自然就少了，也就一直没有合适的买主。 　　业主着急出手，也就一路下调。如果买方是全款，价格还可以再低。 　　业主―― 　　儿子未来会在杭州发展，我们是卖了房子跟他一起去杭州。杭州房价早就过了5万元/平方米大关。北京的房子卖不掉，杭州的房子就买不了。 　　但现在北京房价低，如果再卖不掉，我们打算年后再说。我们不相信北京房价会一直这么低。这里毕竟是三环，还是学区房，难道要低过杭州吗? 　　另外，如果房子租出去，租金市场价都在6500元-7000元/月之间，如果是首套房，都能覆盖大部分月供。 　　易居研究院研究总监严跃进对中国证券报记者表示，北京购房降温、二手房价格下跌，是市场充分吸收各类房地产调控政策后显现的效果。交易价格低迷反过来也使得很多房东比较犹豫，因此错过转手的机会。临近年底，真正的买家其实并不多，价格只能持续下调。当然，没有绝对的亏本买卖，很多看似调低价的二手房，相比过去年份还是有明显上升。 　　不管怎样，价格下调还是说明二手房房东在定价上的动摇和对未来的不确定。随着一线城市房价的回落，预计其他城市也会积极跟进。尤其是部分抛售房产再到其他城市或区域购房的人，考虑到回笼资金，或将继续调低价格。 　　北京二手房市场确实遵循了“支持改善需求、遏制投机炒房”的政策基调 　　在日前召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。 　　北京二手住宅每日网签量半年走势 来源：伟业我爱我家市场研究院 　　从数据上看，北京二手房市场确实遵循了“支持改善需求、遏制投机炒房”的政策基调。 　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年12月上中旬，北京全市二手住宅共网签5769套，与11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。从全年数据来看，截至12月20日，北京全市二手住宅共网签131761套，较2016年同期下降50.3%。 　　孔丹表示，北京二手房价格从2016年初就开始上涨，当年3月30日新政出来后加速上涨，直到9月30日的调控政策出台，市场才开始下跌。但是自2017年3月份，市场又开始爆发，不到一个月的时间里，普涨了20%，很多学区房价格甚至上涨了40%-50%，之后又进入下行通道。 　　孔丹预计，2018年北京二手房市场整体稳中有降，但降幅会逐渐缩小。交易需求则会慢慢释放。

　　多伦多地区一对华人夫妇今年1月左右签下买房合同，但是在4月份成交日被华人卖家拒绝完成交易，还威胁重新挂牌上市，双方为此打起官司。有意思的是，在这之后半年中，多伦多房市经历了疯涨至暴跌的过程，买卖双方的和解谈判过程也是波澜起伏。 　　4月买家入住 合同却未交割 　　根据安省法庭文件，2017年1月签定房屋买卖合同，原告方（买家）同意向被告方（卖家）购买位于安省Oakville市Pilgrims Way上一间房屋，价格是$1,128,000。交割完成日是今年4月14日，买家同意支付定金$75,000。但是这宗交易至今没有完成。 　　原告在6月6日的诉讼书中，状告卖家违法合同，要求赔偿$250,000。 　　4月底，买家愿意加价$25,000 　　法庭文件称，由于交易没有完成，双方一直通过谈判和解，4月28日，买家律师向卖家律师发信，提出一个最后的报价。 　　信中强调，双方在微信上的纪录已经清楚证明，买家是经卖家同意入住房屋。如果买家支付地税和水电费，卖家就取消租金……买家为了申请按揭贷款产生的法律费用和相关利息，蒙受了损失。由于房价上涨，买家如果重新找房，损失就更高，还可能受到新出台的外国买家税的影响。 　　为此，买家提出将房屋的交易价格提高$25,000，合同日期改为5月15日，交割日期改为5月30日。 　　卖家不接受，提议加价$45,000 　　但是卖家并不接受买家的这一最后报价，而是提出要将交易价格提高$45,000。 　　6月底，买家收回加价$25,000，要求按原价成交，或者要卖家赔偿$45,000 　　在6月28日的信中，买家收回了之前提出的“最后报价”，要求重新按原合同$1,128,000的价格成交。如果卖家支付$45,000和解费，买家就搬出物业，不再起诉卖家。 　　买家认为卖家违反合同造成买家的损失，和解费只是其中一小部分。买家为了在原定的4月14日交割日凑足资金，急着卖出自己原来的房子，并且是接受了较低的价格。 　　当卖家威胁重新将房屋上市售出，买家被迫向地产局注册CPL（未决诉讼证书）冻结转让，为此支付大笔法律费用。 　　买家律师称，如果卖家不接受和解，买家将会要求赔偿$250,000，外加法律费用$20,000，以及之后的更多费用。为此，买家律师在信中要求卖家于7月10日之前作出回复。 　　7月，卖家同意以原价成交，买家拒绝 　　7月11日，也就是买家设定的截止日期之后一天，卖家律师回复说，卖家接受以$1,128,000成交，不支付其他费用，并建议交割日改为8月8日。 　　但是在7月28日的信中，买家表示，由于过去五个月来卖家的态度，买家已经决定不再购买该房屋。 　　接着，卖家提出动议，要求法庭裁定双方之间的和解协议具有约束力。但是买家拒绝了，理由是：买家6月28日的信并不构成正式的报价和有约束力的和解协议；即使6月28日的信构成正式报价，卖家在7月10日之后失效了才接受。 　　不过，法官在12月8日的背书中指出，买家6月28日信中的报价没有失效，7月10日并不是正式的失效日期。但是法官认为，买房律师在6月28日的信中用词并不清楚明确，不足以构成没有争议的报价。 　　法官表示，虽然同情买家的处境，但是律师信中提出的按$1,128,000成交，或者以$45,000和解，并不是两个和解方案。法官认为以$45,000和解是唯一可以接受的和解条件，因为买家律师在信中提出，这只是买家损失的一小部分，如果买家按$1,128,000出售房屋，双方还需要继续谈判。 　　据此，法官称卖家动议被驳回，并要求买家和卖家继续商讨解决，如果谈不拢，买家再在10个工作日内提交有关赔偿费用。

　　从长远看，房子总是要增值的，估计没人会怀疑这一点。打开多伦多地产局自1971年来的数据图表，历史可以清楚地证明这一点。但是一定不能忽略前提，那就是要“长远”。如果有人碰巧在1989年买房，却又在之后的三两年、甚至10年内卖房，等待他的只有一个字，那就是：亏! 　　反过来看，如果有人碰巧在1996年买房，却又在之后的三两年、甚至10年、20年内卖房，等待他的也只有一个字，那就是：赚! 　　有亏就有赚，房地产市场就是这么公平。   　　从1996年至今，多伦多的房地产市场一直长盛不衰，一直到2017年春天，可谓走上癫狂之路，有多少人咬牙切齿的骂，老子拿着钱居然买不到房，抢offer一败再败，感觉钱都不是钱了。结果安省政府16条新政一出，火热的房地产市场瞬间掉进冰窟窿，开始了买家翻身的时代。   　　但是总有一些人“在错误的时间出现在了错误的地点”，赶在房地产最疯狂的时候买了房，却又在房地产冷却时出售，亏钱是必然。至于为什么做赔本买卖，只有当事人自己清楚，所谓家家有本难念的经，我们不去考究原因，只来看看那些血淋淋的失败案例，为读者提个醒。 　　XXX Woodstone Ave， Richmond Hill 　　这套房业主在价2007年4月53万买进，2016年12月以158万卖出。不到一年的时间，于2017年9月以149万挂牌没有卖掉，2017年11月以118万挂牌，2017年12月以138万售出。业主接手刚好一年时间，不计算买卖的费用，房子账面直接亏了20万。 　　再来看看 　　xxx Bernard Ave， Richmond Hill。 　　这套房与前面那套在同一个社区，条件差不多。这套房前一个业主2016年4月加价20万抢offer成功，以120万买入，持有不到1年，2017年1月以140万挂牌，结果抢offer加价到160万成交。可以想象现在的业主什么心情，还好业主没有割肉放盘，不卖就不能计算亏损，目前继续持有。 　　xxx Lake Woods Dr，Stouffville。 　　前业主2016年2月以141万买入，2017年4月以275万卖出。现业主目前继续持有。 　　Xxx Planter Cres，Vaughan。 　　前业主2016年2月以78万买入，2017年3月以122万卖出。现业主目前继续持有。 　　Xxx Pemberton Rd， Richmond Hill。 　　前业主2016年2月以268万买入，2017年2月以321万卖出。现业主目前继续持有。 　　类似案例数不胜数，如果是自住，无所谓亏不亏，相信迟早有一天房价会涨回来的。如果是炒房，这杯苦酒就只能自己掂量着喝了。

12月25日，据英国《每日邮报》报道，英国一居住在地方政府所有但早已废弃地区的居民表示自己绝不离开这里，要是有人硬叫他拆迁，他威胁自己将不惜一切代价发动第三次世界大战。 查理·怀特在自家房子前 今年66岁的查理·怀特（Charlie Wright）出生在英国西北部城市伯肯黑德一座位于Ilchester街上的房子里，并与八个兄弟姐妹在这里快乐长大。但是，在他成长的过程中，他家周围的房子都陆陆续续地被拆除了。 三十年前，他为家里买下这座房子，但拒绝将房产留给除自己以外的任何人。不同于周围房子千篇一律的装修风格，怀特家房子的大门上刷着亮黄色的漆，还插上一面英国国旗，骄傲地随风飘扬。他说，“别具一格的装饰风格灵感来源于，要是有人靠近我的房子（逼他拆迁），我就要向他发动‘第三次世界大战’”。 周围空荡荡，只剩下怀特家的房子 这座拥有四间卧室的房子坐落在曾经十分繁华的Ilchester街上。但是，如今街区凋敝，曾经熙熙攘攘的街道两旁只剩下废弃的房屋架子。邻居们陆续搬走，只剩下怀特一人还住在这里。 “我在这里出生，全家9口人都曾住在这里。随着兄弟姐妹们陆续结婚搬离，当时就只剩下我和我妈妈”，怀特说道。 “你出生在这座房子里，它就成了你生命中的一部分。我不会为了谁而搬离这里”。 但是，15年前，怀特的妈妈去世了，与妻子离了婚的怀特就成了真正意义上“独享”这座房子的人了。不过，他并不感觉孤单，因为随后一位好友搬进他家一起居住。 可以说怀特真的一辈子都呆在这个街区，因为就连上班也在街角的美孚石油公司。“我一辈子只穿过一次马路，那是在我16岁时，我走到了街道的最底端”。 “那些在这里工作的日子简直令人难以相信。因为你走着路就能去上班”。 如今街区凋零，怀特家周围的房子也逐渐被拆除 但是，好景不长，该地区随后迎来了迅速攀升的失业率，随着房屋被拆迁，更多的就业机会也流失了出去。 房子的内部毫不凋敝，厨房、客厅、书房都透着安逸舒适 尽管如此，怀特依然坚定地表示，虽然自己很想念亲人和朋友环绕在身边的日子，但自己绝不离开这里。 “我了解每一个住在这个街区的人，他们是我的兄弟姐妹。上至我的奶奶妈妈、叔叔婶婶们都曾一直住在这里”，怀特说道，“曾经我牵着狗走在街上，每个人都认识我，我也认识他们。基本上一半街区的人都曾出生在这里，只要我一走出去，我感觉就一切都好”。

　　温哥华有不少房子眼看着好好的，仍无法避免被拆除的命运，为什么呢? 　　好马配好鞍，旁观者清 　　最近有UBC大学的两位学者找到了这个背后的答案，原来决定一所房屋是否值得保留，不是它还能不能使用，而是其房屋的价值与土地之间的价值是否匹配!说白了，你不能住在一间五星级饭店的房间里，却穿着一双拖鞋!   　　这位名叫达曼(Dahmen )的学者在挪威长大，5年前搬到温哥华之前在波士顿学习，作为一个外来者，他骑自行车经常经过各种各样的拆迁工地，这引起他的好奇，明明好好的房子，拆除背后的动因是什么?还有，驱动那些非常破旧的独立屋获得高昂价格的因素有哪些?   　　达曼和同事、数学家Jens von Bergmann合作，两人开始探讨在温哥华拆除独立屋的经济学和拆除机率，两人比较了土地价值、建筑价值、地块大小以及一些变量，例如房屋是否在销售前后几年内被拆除。 　　拆除指数决定去留 　　最终，他们找到那些房屋被不断重建和拆除的环境和财经因素，创建了一个被命名为“拆除指数”的工具，它把住宅的价值与整体房产的价值(也称为相对建筑价值(RBV))进行比较。这个RBV越低，房子就越可能被拆除，并被一个新的房子所取代。 　　达曼表示， 他们是基于市府数据和2005年至2015年期间买卖的独立屋的卑诗估价(B.C. Assessment)记录而计算出的RBV，这是一个房屋是否被保存或拆除的最重要的预测指标。他说，随着土地成本不断上升，这种情况一直持续，使得昂贵的和刚刚建成的房屋很快就被一再拆除，以保持匹配的节奏。 　　具体说，对于新建筑，相对建筑价值(或RBV)60%至70%会被认为是安全的。低于10%意味着一个房子被夷平和替换的可能性显著增加。 　　未来的13年，1/4房屋面临被拆 　　Jens von Bergmann指出，如果你有价值200万的土地，那么你必须在它上面放置一所400万的房子，才能进入一个被认为健康的范围(也就是拆除的免死牌)，否则就无法达到50%的RBV，而大多数新的建筑只有38%，这是中位数，所以它们无法逃脱再次被拆除。 　　达曼把它用来预测到2030年温哥华有多少房屋可能拆除，也就是因为最近房产价值激增而可能“被牺牲”的房屋，结果他得出一个惊人的发现，鉴于温哥华房地产价值最近的迅速上升，全市大约半数单户住宅的相对价值已经低于7.5%，这将使这些房屋面临50%以上被拆除的机率。 　　也就是说，温哥华在未来的13年里、亦即到2030年，大约1/4的房屋将面临被拆除的命运。只因这些房屋的相对价值下降，唯有如此，再能让土地价值最大化。 　　事实上，市政府的步伐比他们预估的还要快!温市希望扩大1940年以前建造的房屋不能被拆除的区域，就是为了提高RBV的一个实例!一个为住宅增值的最佳方式是允许在目前没有分区的地区建造更多的多户、低层房屋。温房也在前几天就此做了报道。  

过去几年里，加拿大房价疯狂上涨，令民众苦不堪言。加拿大政府迫于民众压力，一直表示要想办法遏制投机倒把者，将房价控制在合理范围之内。他们认为外国买家是造成房产高企的“罪魁祸首”，因而从去年春天开始，加拿大统计局就不断放风要投入巨资，调查外国买家真相。 加拿大政府称调查“外国买家”，实际上主要是针对中国买家，这在加拿大已成为公开的秘密。 现在，传闻已久的外国买家调查即将启动。加拿大统计局宣布，从2017年12月19日开始，启动一项专题调查项目，收集温哥华和多伦多地区房产的海外买家资料。到时，温哥华和多伦多外国人的购房信息将被公开。 该项目由统计局副局长Anik Lacroix直接负责，经费4000万加元(约合2.05亿元人民币)，历时五年。Anik Lacroix表示，政府曾经假定海外买家推高了加拿大、尤其温哥华和多伦多地区房价，但实际上是否如此，几乎没有人能说清楚。因此有必要拿到准确详实的调查信息，作为政府决策的依据。 调查主要内容包括房屋土地登记和报税、外国买家从何处获得首付、有物业交易之后的空置率、投资者的需求、炒房者的作用，以及海外投资者是否引致房价上升等。 有加拿大房地产专家和经济学家认为，这项调查可以为政府提供新鲜可靠的统计数据，减少政府决策的盲目性，是一项正确的决定。但是，有华人评论家认为，加拿大统计局准备历时五年、花费4000万加元调查外国买家数据，实在是拿着纳税人的钱不当回事，而且五年以后的统计结论，对现在的政策取向不会有什么意义。 加拿大房价高企到底与外国买家有多大的关系?根据2016年春加拿大贷款房产公司调查报告，1990年至1999年期间，多伦多外国买家比例不到2%，2010年以后则升至10%。而根据卑诗省财政厅提供的数据，2016年6月至7月底，温哥华地区外国买家比例约为13.2%。 温哥华和多伦多政府都认为，外国买家与当地房价飙升密不可分，两者分别于2016年8月和2017年4月，先后宣布向外国住房买家征收15%的转让税。外国买家转让税征收后，温哥华和多伦多两地房价一度下滑，但是不久又出现了复苏。 2014-2016年加拿大房价走势。图片来源：温房网 2017年3月，大多伦多地区平均房价同比增长33.2%;4月，大温哥华地区房屋平均价格同比增长11.4%。疯涨的房价让当地人买房成了奢望。2017年6月，EKOS Research进行的民意调查显示，40%的加拿大人表示难以负担购买房屋;在温哥华、多伦多、卡尔加里等大都会地区，更是超过90%的民众表示买不起住房。 前不久，温哥华市政府为平息民怨，提出了一项十年房屋发展计划，准备增加房屋密度，十年内增建72000套住房;打击住房和土地投机;限制非本地居民购买住房。消息一出，包括中国买家在内的海外投资者人心惶惶。 除了温哥华政府外，卑诗省和联邦政府亦纷纷出台新政，化解住房危机。卑诗省政府规定，从2017年11月27日开始，启用新版的物业转让税税表，要求买家填报自己和卖家的身份及相关信息;联邦自由党政府则高调提出了全国住房计划(National Housing Strategy)，宣布拨款400亿加元(约合2057.84亿元人民币)为低收入者提供住房福利。未来几年内，如何解决年轻人和低收入阶层住房问题，恐怕是加拿大各级政府工作的“重头戏”。 加拿大总理宣布全国房屋计划。图片来源：加拿大广播公司网 事实上，由于能源价格下跌，房地产已经成为加拿大经济的支柱，与财政收入息息相关，加拿大各级政府并不希望房价下跌。不少政府发言人也表示，他们只能严厉打击房产和土地投机，不会插手房产交易。从这个角度来说，禁止非本地居民买房的计划恐怕难以落地为法令。 至于中国买家在加拿大外国买家中的比例，目前并无确切统计。2016年网上曾经爆出一个加拿大银行数据，说中国买家在温哥华房地产市场投下127亿加元(约合653.36亿元人民币)，在多伦多投下90亿加元(约合463.01亿元人民币)，分别占两地交易额的33%和14%。 2017年9月，卑诗省也提供了一个初步数据，认为外国买家占大温地区房屋交易量的3.3%，市值占总交易额5%。其中，中国大陆买家占76.6%，美国买家占6.8%，英国买家占3%，台湾地区买家占1.5%。这一统计与上述加拿大银行数据相差过大，令人无所适从。中国买家在加拿大海外买家中到底占多大比例，仍然是一个谜团。 而据一名华人房产经纪的看法，中国人在多伦多外国房产买家中所占的比例实际上很小，排在前三位的一直是俄罗斯人、英国人和韩国人，近年来伊朗人异军突起，所占比例越来越大。 另一方面，加拿大是中国人海外房产投资最青睐的地方之一，但是并不是首选。2017年，排在中国人海外房产投资目的地前三位的是美国、澳大利亚和泰国，加拿大已经退出三甲，位居第四。 可是，或许是中国买家喜欢买豪宅，一掷千万金甚至亿金，抑或中国买家投资过于集中，加拿大各级政府和社会各界，都更倾向于将中国买家视为外来购房者的主力。 不知道加拿大统计局此番调查，是会坐实中国买家的“主力”名号，还是可以为中国买家的真实状况“正名”?  

  昆特兰理工大学的地理学家John Rose研究了加拿大33座大城市从2001年到2016年的住房供应。   他向CTV记者表示，以温哥华来说，房价在过去15年里迅速上涨，你以为这段时间里供应萎缩，事实正好相反。   他在周五发布自己的研究报告，分析中使用的数据来自加拿大统计局的人口普查。他的数据分析结果显示，从2001年开始，每100个迁居温哥华的个人或者家庭，市场同期增加的房屋数量为119套。 数字显示，温哥华地区在33个城市里的房屋供应量位列第5。   Rose说，市场供应了很多房子，然而我们却看到可负担性越来越差，如果我们回头来看就会发现，住房危机的根本原因不是房屋供应量不足。   相反，Rose认为“投机炒房”导致了数以万计的闲置房屋，进而催生了天价房。   截至2016年，大温地区的空置房屋数量已经超过6万套。他说，这些房子就在那里白白闲置，没人住。   也有人质疑Rose的研究结论，批评人士认为增加房屋供应量总是能够减轻房价的压力，不管有没有炒房行为都是如此。   Rose教授也表示，他并不是反对建设更多住房，但是希望他的研究能够提醒世人，建房要区分类型，尽量多建不大可能被用来投资炒房的类型。   “我对决策者的忠告是，我们需要进行仔细研究再投入建设，方式要和以往有所区别。”   2016年的外国买家税政策对遏制投机炒房的作用有限，尤其是公寓市场。   Rose说，“我们看到楼市有暂时的回落，但是现在又涨回来了，在我来看，这意味着有人找到其他渠道规避税款，或者投机者认为这些税是做买卖的成本”。   “或许我们需要出台更多进一步的法规， 遏制投机需求，因为如果不这样做，我们即便建设再多房子，也会被炒房的人轻易抢购，真正需要的人又住不上。”   房地产网站 Point2 Homes最近进行的另外一项研究发现，温哥华在北美地区的不可负担城市里贵得没朋友，程度已经超过了美国纽约和旧金山这样的城市。   温哥华的家庭平均年收入为 $81,608，而房价的中位数是140万，是前者的17倍多。    

　　该街区实景     温哥华这个寸土寸金的地方，土地价格之高已经突破你的想象。温市中心乔治亚西街(West Georgia St.)1616号一幅土地，最近以2.45亿加元成交，买家是香港上市公司嘉年华国际控股有限公司(Carnival Group InternationalHoldings)，这是今年温市最大一宗地产买卖。 　　事实上，乔治亚西街一带，目前是温市中心发展最活跃地区之一，例如在今年较早时，地产商Anthem Properties斥资7,200万加元，购入乔治亚西街1698号雪佛龙(Chevron)汽油站的地皮。 　　此外，另一主要发展商Bosa Properties及伙伴Kingswood Properties，也计划在乔治亚西街1500号路段，兴建一幢42层商住摩天大厦。 　　Shato Holdings也曾计划拆卸乔治亚西街的White Spot连锁餐厅，以重新发展两幢33层至39层高的柏文，是项计划本来可提供39.8万平方尺居住面积。 　香港嘉年华国际2.45亿豪购闹市地皮 　　嘉年华国际在9月26日宣布：该公司与卖方订立购买协议，将用2.45亿加元收购位于加拿大温哥华市中心约41573平方英尺的土地!包括该土地上建筑物的良好及可销售的永久业权的全部权利、所有权及权益。 　　该集团董事会认为，收购上述温哥华物业，有助加强物业发展业务及提升集团于物业市场的地位。此外，收购符合集团发展全球物业市场的策略，通过在不同国家投资，还可以分散外币及流动性风险。所收购的物业位于温市中心，该地区土地资源极为稀缺，有巨大发展潜力，交易符合整体股东利益。 　　引入新鸿基郭氏家族共同开发 　　12月20日，嘉年华国际控股有限公司发布公告称，引入新鸿基地产郭氏家族在加拿大的私人投资公司Aspac Developments Ltd作为嘉年华国际加拿大温哥华市中心地块的战略投资者。 　　嘉年华国际对此表示，此次携手Aspac战略布局加拿大温哥华，是嘉年华国际开拓海外市场的重要一步。 　　Aspac是以温哥华为基地的世界级高端住宅开发商，自1993年起致力于建造一流的高端住宅和社区。Aspac凭藉亚洲房地产界巨头的雄厚实力，将多年来积攒下的专业技术及经验引进温哥华，成功打造出蜚声国际及加拿大价值最高的高豪港(Coal Harbour)Waterfront Place、Harbour GreenPlace海滨住宅社区及River Green五星级豪华社区等。 　　新建公寓售价料200万加元起 　　物业属可建最少39.1万平方尺的住宅用地，有份参与该宗买卖的地产顾问艾伦(Perry Allen)指，以成交价2.45亿加元计，可建尺价逾626加元。 　　艾伦说：“这是温哥华市中心的将近1英亩的土地，这只怕是全加拿大，或许说全北美最好的地段!” 　　艾伦合作的另一经纪Paul Isaacs表示，该地点不但有靓景，它吸引发展商其他原因是，原建筑物并不是高楼大厦;在高楼的地盘拆除旧建筑物的时间要花数个月，开支更是数以百万元计。 　　另有指，旧业主Shato Holdings也曾在今年7月一次发展项目开放日中显示该地盘的初步设计图，原本计划为兴建两幢大厦，分别33层和39层，提供一共350个公寓单位，由最小单位502尺至最大的1342尺。 　　公寓建成后的虚拟图 　　西门菲沙大学(SFU)商学院地产财经教授帕夫洛夫(Andrey Pavlov)指，若以上述成交地价和旧计划兴建350个单位来计算，建成后单位出售的价格，估计每个最少需200万加元，“明显地，这是非常昂贵。” 　　嘉年华国际简介 　　嘉年华国际控股有限公司为一家在香港证券交易所上市的公司，主要业务范围包括在中国经营饮食业、主题公园及其他旅游业项目。 　　董事会现包括4名执行董事：景百孚(主席)、汪春宁(行政总裁)、王毅坤和宫晓程，及3名独立非执行董事：陈伟璋、李志荣和胡竞英。 　　该公司是中国平安人寿保险股份有限公司及台湾大型金融集团中信金控的主要附属公司之一，其中，中国信托人寿分别为集团的第二大股东及策略股东。 　　它还是知名自助餐连锁店“金钱豹”的东家。但在今年夏天，“曾经的高端自助餐饮代表金钱豹门店已经全线关闭”，上海和北京的门店都关闭了。看来，温哥华地产是它们的新投资方向。

几千年的文明史是人类不断进步的写照。特别是最近几十年数字化、基因工程、绿色能源等方面的革命性进展更是让社会生活发生了根本性的改变。 没有与时俱进 但至少有一个方面是个例外，这就是人们在经济方面的行为和表现并没有与时俱进。 据加拿大新闻社记者比吉斯 Ian Bickis报道，按照早期经济学家推演出的经济模式，投资者和消费者在做出经济决策时是不带感情色彩的理性行为者，但近年来经济理论界出现了行为经济学学派，他们的基本论点是人是感情动物，他们在做出经济决策时常常受到感情左右做出非理性的决定。   行为经济学兴起 行为经济学领域的早期探索者泰勒Richard Thaler获得了2017诺贝尔经济学奖。泰勒认为投资者、公司管理者和消费者往往是过分自信、易犯错误、脑子一热就拍板、有时又拖拖拉拉不及时作出决定的人。 加拿大卡尔加里大学经济学家董博Trevor Tombe指出，人们往往只吸收或者是只愿意听符合自己固定想法的信息和言论，这样会越来越走向极端;而社交媒体的爆炸式普及更加重了人们这种偏见的恶性循环。 偏听偏信 一个明显的例子是加拿大的房地产市场。那些认为房地产市场价格连年暴涨是因为刚性需求远远超过有限地皮供应的人相信房地产价格会继续上升;而那些相信加拿大多伦多和温哥华房地产市场价格已经失控和泡沫化的人认为房地产市场价格大调整的日子已经不再遥远。 加拿大满银首席经济师波特Doug Porter指出，他对这么多人愿意丢西瓜去捡芝麻的行为感到非常不解。比如，愿意花时间和花精力去节省几分钱、几块钱的人大有人在;但有很多人为了抢到房子而加入激烈的价格战，随便填个数字就让自己购房的出价高出卖房者要价几万、甚至十几万加元。 不识庐山真面目 波特承认往往要到泡沫破裂的时候人们才知道市场已经泡沫化，但在市场价格不断攀升的原因只是因为人们都相信价格只会上升不会下降的时候，这就是危险的信号，应该及早退步抽身。 非政府研究机构Conference Board of Canada的首席经济师亚历山大Craig Alexander对波特的看法深有同感;指出人们在购买电视机的时候要左比较、右比较，但在退休储蓄、购买保险等对其一生财务安全有重要影响的问题上却是掉以轻心、能拖就拖、能躲就躲。 加拿大卡尔顿大学经济系教授伍尔利Frances Woolley指出，消费者随大流的心理往往容易受到商家的利用，帮助商家从自己的腰包里往外掏钱。比如，现在许多餐馆的信用卡付款机会自动显示付小费的额度15%、20%到25%，似乎在告诉消费者这是应该给的小费额度;许多消费者就把15%作为应该给小费的最低额度，老老实实的交钱。 消费者与经济学家的一个区别是，消费者把价钱作为自己是否购物的一个主要考虑因素;而经济学家把价格作为社会资源分配的主要工具。  

　　John Christmas今年29岁，是皮尔逊的一位电子技术系统的专家，算上加班费，一年能赚9万。   　　目前，他和女朋友租住在密市的一个一居地下公寓。   　　他一直在努力攒钱买房，但是买房梦似乎遥不可及。他讲述了自己的每月开支。 　　他负责房租和水电费，每月$1,275，保证金是每月$23。女朋友负责食品和日常用品的开销，大概是房租的一半。他有一辆2011 Dodge Charger，每月的油费是$250，汽车保险是每月$183。网费和电视费大概是每月$74，手机费用$40，每月外出吃饭是$250，大概是一两周去一次，类似于Snug Harbour的餐厅。 　　他已经付清了学生贷款，现在一月大概节余$2,000。 　　不过，偶尔还会有额外的开销。比如说，最近在冰球上花了$350，买了一个无线路由器是$120，看场蓝鸟队的比赛花了$130，参加音乐节花了$180。还在Kijiji淘了一辆二手的摩托车GSX600F Katana。 　　这样算下来，不管怎么省，买房总是一个遥不可及的梦。 　　在他的身上，你有没有看到自己的影子呢?

  据《温哥华太阳报》报道， 嘉年华国际控股有限公司为一家在香港证券交易所上市的公司，主要业务范围包括在中国经营饮食业、主题公园及其他旅游业项目。   乔治亚西街一带目前是温哥华市中心发展最活跃地区之一，例如在今年较早时，地产商Anthem Properties斥资7,200万元，购入乔治亚西街1698号雪佛龙(Chevron)汽油站的地皮。 另一主要发展商Bosa Properties及伙伴Kingswood Properties，也计划在乔治亚西街1500号路段，兴建一幢42层商住摩天大厦 乔治亚西街(West Georgia St.)1616号目前设有一家White Spot连锁餐厅和附设停车场，原业主是Shato Holdings，新业主是由嘉年华国际控股有限公司行政总裁汪春宁(Chunning Wang)担任董事的Champion Rainbow Holdings。 Shato Holdings也曾经计划拆卸乔治亚西街的White Spot连锁餐厅，以重新发展两幢33层至39层高的单元楼，该项计划本来可提供39.8万平方尺居住面积。