地产

我们现在遇到的问题是全新的，一些有全职工作的人依然无法负担房租。- 齐斯麦特，前多伦多市规划师 星期二，加拿大按揭与住房公司(CMHC)发布了一份报告，称加拿大今年房租租金上涨2.7%，比通货膨胀上涨高出两倍。目前，加拿大两房一厅的平均租金价格是989加币。 而租金上涨幅度最大的城市包括了不列颠哥伦比亚省(BC)的科罗纳(上涨8.6%)、维多利亚(上涨8.1%)、以及温哥华(上涨6.2%)。安大略省的多伦多上涨4.2%，而汉密尔顿上涨5.1%。 而报告分析称，这两个省份的城市租金迅速增长的一个原因是，出租房屋的空置率非常低，多伦多和温哥华的房屋空置率只有1%左右，为16年以来的最低。 这样的情况下，房东可以提高房租、选择住客。 不过，与此相对应的是，在以石油工业为主的省份，房屋空置率居高不下，令房租下降。 比如萨斯喀通市、埃德蒙顿市的房租比去年下降1.3%，卡尔加里下降1%。 安大略房租租赁提供商联合会的负责人Jim Murphy表示，在一些大城市，情况越来越糟。一个原因是现在家庭单位都很小，有人选择单身，加上人口增长，这些都对房子需求增大。我们需要更多的出租屋。 多伦多市的前市政规划主管齐斯麦特(Jennifer Keesmaat)表示，自由党杜鲁多政府最近提出的，修建更多廉租房等政策，或许对目前的状况会有帮助。不然，将威胁到加拿大的繁荣稳定。 多伦多和温哥华市中心公寓，售价动辄50万以上;租金也在每月2000加币左右。 加拿大大城市要呈现繁荣稳定多元，不应该把年轻人排除在外。 杜鲁多曾表示，住房权即人权。而要实现居者有其屋，政府必须采取一些措施。 链接： 杜鲁多政府承诺10年内用4百亿加元的资金新建廉租房、维修旧的廉租房，并为530万低收入加拿大人提供每年2500加元的租金补贴。 英国女生瑞吉：在多伦多找房子简直恐怖 27岁的瑞吉(Sharna Ridge)来自英国，持两年加拿大工作签证。 她表示，到达多伦多的第四天，她就找到了工作。 她还通过脸书，找到了临时分租的一居室。 不过，当她开始寻找一个可以长期居住的地方时，才发现，在多伦多真是一室难求。 她说，她的预算是一个月850元，只需要一个独立的一室一厅。 她给记者看自己前两天看过的一些房子。比如，一个地下室，地板上满是鸟粪，气味难闻，但是，房主开价800加币，还要负责照顾她的鸟儿。 这令她觉得茫然，她说，自己不想回去英国，因为她在英国也无家可归。 巴伦特：选择离开温哥华 35岁的巴伦特(Jessica Barrett)在温哥华住了15年，一直把那座城市当成自己的家。 直到她发现，越来越贵的房租令她无法承担，温哥华已经无法为她提供想要的生活。 她只能选择离开。 巴伦特在温哥华读完了大学，在那里找到工作定居。她是年轻专业人士，一边做本职工作，一边做自由撰稿人。 但是，即便这样的收入状况，她也无法承担温哥华每年大幅增长的房租了。 她说，我已经筋疲力竭，无法再承受了。 她在自己的博客上讲述了租房难和房租实在太贵给她带来的沮丧。 她说：“我们难道真的需要一座城市，在那里年轻的家庭、教师、社工、记者、或艺术家都无法承担房租吗?” 目前，她已经和男友决定一起搬回卡尔加里。 约瑟夫：我不会放弃 当然，每年还是有许多怀揣梦想的人们抵达大城市。 24岁的比比.约瑟夫(Bibin Joseph)告诉记者：“我和别人说，我想搬来多伦多，因为这里是加拿大的纽约。” 尽管他是专业的网络市场人士，看似在多伦多这样的大城市更有用武之地，但是，这也无法帮助他有个满意的容身之所。 他目前和另外9个人挤在一幢房子里。 而且，他形容说，找到这个住处也是如同打仗。这主要是因为，多伦多出租房少，而租客多，一个招租广告可能会引来十来个竞争者。 但约瑟夫依然乐观表示，自己永远不会放弃多伦多。 最后来看看CBC的统计，你所在的城市平均租金是多少呢?   加拿大部分城市的租金，没有包括石油工业为主省份。

根据加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)发布的最新报告，在联邦政府推出新规之后，截止9月30日，今年第三季度按揭保险比去年同期减少47%：第三季度有67,915套物业的业主购买按揭保险，而去年同期则有127,991套。 为了遏制过热房市及过高房价，联邦政府于2016年第四季度推出新政策，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test)，看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。 CMHC表示，第三季度按揭保险总量之所以下降了47%，主要是交易型业主和投资组合业务量下降。CMHC在报告中说，由于物业买卖及再融资量减少，交易型业主减少了13,966个单位，即30%。而因于市场价格调整以及增加资本的要求，投资组合的交易量则减少了50,388个单位，即90%。 CMHC负责保险业务的副主席Steve Mennill表示，按揭保险总量的下降是对联邦实施新政策的自然回应，因为从去年第四季度以来，加拿大业主的按揭保险量一直呈现稳定下降趋势。 Mennill同时认为，联邦新政对首次购房族有较大影响，尽管不至于将大批首次购房族“拒之门外”，但无疑令这批人的购买力下降。不过他坚持认为，这是新政实施之后的正常现象，是新形势下的新的正常水平，自信对房地产市场没有太大的负面影响。 CMHC还在其季度报告中称，若与一年前相比，该机构抵押贷款保险组合的质量有所改善。此外，第三季度的总拖欠率为0.30%，低于一年前的0.32%。 新规实施之初 业界看法两极 联邦政府的按揭新政策从去年10月开始实施，当时地产业界对实施新规看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌;也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微，尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲，足以阻止新政带来的冲击。 多伦多一家地产咨询的公司(The Wealthy Homeowner)的分析师Ross Kay曾经表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”(full correction)。 这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。 加拿大皇家银行(RBC)首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。 也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。如多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb就认为，新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。 他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。 他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。

联邦法庭周五作出一项裁决，将结束关于房屋成交价数据是否应该公开的长期争议。 加拿大竞争局（Competition Bureau）与多伦多地产局（TREB）之间的这场官司围绕已售房屋的保密信息，包括成交价。这场官司至少追溯到2011年。 竞争局认为，房屋销售的具体信息，包括成交价和经纪赚取的佣金金额等，应该免费公开提供给消费者，帮助他们作出更知情的决定。 现行规定下，买房者或卖产房者必须与多伦多地产局的持牌经纪签约，才能知道这些信息。但是其他地区的情况不同，以新斯科舍省为例，ViewPoint Realty是该省最大的独立地产中介公司，已经免费公开该省所有房屋交易的数据。 多伦多市一些中介公司也曾经免费公开售房数据，但是在去年被TREB叫停。 竞争仲裁庭于去年作出一项裁决，支持竞争局，要求TREB数据公开，但是TREB提出上诉，由联邦上诉庭于周五作出裁决。 TREB认为他们需要对房屋销售数据保密，并称如果免费公开这些具体的信息，将涉及隐私问题。 TREB行政总裁John DiMichele表示，促裁庭去年的裁决将导致敏感的个人财务信息，以及尚未完成交割的房屋买卖合同上的信息被滥用。他说：“消费者拥有隐私权，只有消费者可以决定，他们的个人财务信息是否何时以及向谁公开。” 多伦多Realosophy创建人、地产经纪John Pasalis表示，欢迎数据更公开，这将改变多数经纪的工作方式，人们只需要注册一下，就可以查看所有的成交纪录。他说，好的经纪不用担心数据被公开。 多伦多房屋来主Shashi Khatri说，人们得到的信息越多，对所有人都越有利。他近期正在设法卖房，一些基本的服务费用让他很震惊。 他说，经纪们收取的佣金已经脱离时代，现在上网搜索就可以完全取代他们的工作。 他希望法庭裁决支持竞争局，让消费者更容易获得更多数据，完全取消中介的佣金。 据报道，这项裁决还不算是终结，双方还有60天时间向加拿大最高法庭提出上诉，由高院作出最终的裁决。

　　商业领先指标连升9季度，令温市中心商业区楼价高踞不下。（网上图片） 　　卑诗地产协会(BCREA)预测商业地产市场动向的商业领先指标(Commercial Leading Indicator，CLI)，今年第三季继续录得升幅，这是连续第9个季度上升。本省强劲的经济及就业增长会持续推高指数，这向上升的走势意味投资和其他商业地产活动在未来2至4季会进一步增长。 　　今年第三季CLI上升2点至135.3，这代表第三季较第二季升1.7%，较一年前升7.3%。 　　指标持续上升是受到过去数年卑诗经济强劲增长所推动，尤其一些对商业地产活动有利的行业。零售、批发贸易和制造业继续畅旺，支撑本省经济第三季的增长；零售今年朝着上升9%的步伐进发，那会是自1994年来最劲的升幅，亦是零售类别连续第四年升幅录得超过6%。 　　BCREA经济师Brendon Ogmundson表示，卑诗蓬勃经济继续将CLI推至更高，虽然卑诗经济现时几乎处于前所未见的高增长周期，但增长预计会在明年结束，但本省整体经济环境在未来2至4季，仍然有利投资、出租和其他商业活动。 　　组成CLI有三个主要成分，除经济活动外，还有就业和金融。本省就业增长正处于逾20年高位；办公室职位在第三季增加7100份，而制造业更多达8400份，后者更达到自2008年以来的最高水平。 　　不过，金融部分却对指数稍有拖累，主要与利率上升和加拿大地产投资信托(REITs)的基准指数下跌有关，REITs在第二季下跌1.3%，那是连续第二季录得跌幅。

　　多伦多市府官员今早宣布市府收支平衡，但是全靠房屋买卖带来的税款支撑。 　　多伦多土地交易税2017年带来7.93亿左右的收入，比之前预期多出8500万。正是这笔钱帮助填补了多伦多市近五分之一的财政预算缺口。 　　市经理Peter Wallace警告市议员们说，不能一直指望“异常积极”的收入增长，强调指出地产市场今年的势头在减弱。 　　“这些信号尚未在我们手头的数据里体现，但是疲软的态势将持续到年底。” 　　Wallace 说，从全市来看，服务将保持在现有水平，但因未根据人口的增长进行调整，因此很多人会认为服务水平降低。 　　Wallace 还说，市议员可以选择加大投资、加强服务，但是得考虑如何支付这些开支。 　　这次预算将地产税与通货膨胀率挂钩，这是市长庄德利的竞选承诺。本周早些时候，他说市府有信心在不提高税率的前提下支付所有开支。 　　议会委员Janet Davis 说市议会已经决定拨款投入一系列关键战略，应对从道路安全到气候变化的所有问题。 　　她在接受CBC采访说，希望这些开支能够保持，毕竟“将成为竞选预算”。 　　Davis 说，她会敦促议员们考虑新的收入手段，或者提高已有税费的额度。她特别指出，大多附近行政区的人出的钱更多一些。她预计市府会用土地转让税带来的收入去做大部分想做的事，但是这样的战略有“很高的风险”。“土地转让税不会是永远的摇钱树，我们不能依赖它。”

　　据美国”商业内幕”网站报导，今年较早时有报导称，一对华裔夫妇在2015年年以9万美元的低价买下了旧金山的一条街。然而现在，旧金山市政府决定取消这笔交易，从这对夫妇手中收回街道，并将9万美元退还给他们。 　　这条街道名为Presidio Terrace，长度仅一个街区，为椭圆形，由35座豪宅包围。这条街道原本属于这里的居民共有，但住户委员会连续10多年忘记缴纳每年14美元的房地产税，于是政府决定拍卖这条街道。 　　在2015年举行的一次市政拍卖会上，台湾出生的郑宇翔(Michael Cheng)和香港出生的林晓茵(Tina Lam)夫妇以9万零100美元的价格买下了这条街。而接下来的两年里，这条街的住户们丝毫不知街道早已易主，直到今年5月30日收到书面通知时，才知道早已失去街道产权。 　　郑宇翔和林晓茵夫妇曾计划向这条街上的住户收取街道上120个停车位的费用，本周一又提出以近100万美元的价格将这条街卖给那里的住户。 　　然后现在，旧金山市政府正采取行动取消这一交易。本周二，旧金山监事会(旧金山监事会)作出决定，认为该市的税务机构在决定拍卖这条街道之前，没有进行合理努力将漏缴房地产税一事通知当地居民，并投票决定取消这笔交易，将这对华裔夫妇支付的9万美元如数退还给他们。 　　那么，当初的错误是怎么造成的呢?原来，旧金山市的财政与税务办公室(Office of the Treasurer and Tax Collector)每年将纳税单邮寄到一位现已去世的簿记员的住址，后者在上世纪80年代退休之前曾为这条街道的住户委员会工作，但实际上住户委员会的地址早已更改，导致他们在至少17年时间里都没有收到过纳税单和催收通知。 　　Presidio Terrace不向公众开放，一道石墙将这里的大部分包围起来，入口处还有私人保安守卫。这条街的安全性和私密性吸引了加州一些最有钱有势的政客，住在这里的包括美国参议员戴安妮 - 费恩斯坦(Dianne Feinstein)和众议院民主党领袖南希 - 佩洛西。自1905年以来，这条街道一直由这里的住户委员会负责管理。 　　对于旧金山政府取消交易的决定，郑宇翔和林晓茵夫妇表示坚决反对，并声称将为此告上法庭。即使最终打官司的花费可能超过购买街道的9万美元，也在所不惜。

　　加拿大按揭及住房公司的CEO在周三对澳大利亚听众的演讲中透露了一个有意思的信息。 　　“加拿大有些人越来越不可能实现买房梦了，”Evan Siddall是CMHC的CEO，他在悉尼的一个视频中这样说道。 　　“住房可负担性已经成为加拿大重要城市的严重问题，这也是为什么住房拥有率一直下降的原因，这种现象不是加拿大和澳大利亚独有的，而是其他工业化经济体也在经历的过程。” 　　最近的人口普查数据显示，加拿大的住房拥有率在几十年中首次出现下降，这个变化就发生在2011年到2016年间。2011年有69%的家庭拥有自己的房子，2016年这一比例下降到67.8%。 　　连续多年的房价上涨已经开始将一部分人挤出购房市场。人口普查数据显示50.2%的千禧一代在30岁拥有自己的住房，比婴儿潮一代55%的比例减少了。 　　住房拥有率下降的背景是，这段时间里房价高企，可负担性达到几十年里的最低水平，至少在加拿大最贵的几个城市里情况如此。 　　多伦多房价现在是四分之一世纪里最难以负担的时候，同时某些政策表明，温哥华的可负担性是有史以来最差的。 　　面对这一切，联邦自由党政府上周宣布了为期10年，价值110亿的全国住房战略，包括给低收入租客住房补贴，有望帮助30万家庭解决住房成本。 　　政府还将斥资数十亿维修现有的30万套经济适用房，并建设10万套新的住房。 　　在周三的演讲中，Siddall把这项住房政策描述为“改变游戏规则”的方案，旨在减少53万户有住房困难的家庭。 　　但是一些批评人士认为该政策只针对低收入家庭，而对中产阶级的住房可负担性帮助甚微。

　　凯利 　　温哥华市议会周二听取市府10年房屋策略报告，其中包括考虑未来限制外国人在温市购屋，借此杜绝外资投机炒作;同时计划在温西3个独立屋地区，增建更多城市屋或低层柏文。不过有团体及反对派议员批评，报告缺乏咨询。市议会周三对报告进行表决。 　　温市府规划总经理凯利(Gil Kelley)告诉市议会说：“温哥华有一场完美的风暴。”他表示，由于建商大举投资、低利率、及有利的税收政策、全球资本流入温市房地产。 　　如今温哥华是加拿大最昂贵的住房市场，温市为遏制危机，已采取包括征收空置物业税和限制短期出租附例等措施。为解决问题，正考虑采取新的策略，包括征收投机税，增加豪宅税，以及或限制非永久居民持有物业等可能性。 　　过去三年，温西房价上涨57%。在大温地区，独立屋平均约花费100万元，是地区家庭收入中位数为79,930元的12.5倍，这让许多居民无法获得房屋所有权。近年来，租金也大幅上涨，空置率徘徊在1%以下。 　　报告指，部分措施，未来或需联邦或省府配合，才能落实。 　　报告指，据最新的人口普查显示，温市登巴区(Dunbar)、克里斯代尔区(Kerrisdale)、阿布特斯岭区(Arbutus Ridge)等3个传统西区豪宅区，人口及儿童数目都在下跌。目标是希望在未来十年，增加建筑密度，兴建共一万间新的城市屋、排屋等，作为整体新建7.2万个新单位的一部分。 　　此外，未来会在公共交通便利地区，推出纯出租地带(Rental Only Zone)、密度优惠(bonus density)措施，鼓励建商兴建廉租单位。 　　不过，温哥华邻里联盟(The Coalition of Vancouver Neighbourhoods)发出公开信，批评它们未获足够咨询，尤其担心温西独立屋地区，增加密度，将破坏区内特色屋。 　　郑慧兰抨仓促提出 为省选造势 　　无党派协会(NPA)市议员郑慧兰(Melissa De Genova)更批评，伟景温哥华(Vision Vancouver)市长罗品信(Gregor Robertson)，是因无法履行解决无家可归问题，才仓促提出所谓10年房屋策略报告，这根本是为明年选举所做的政治考虑。 　　郑慧兰 　　她说：“上述报告根本无法解决房屋可负担问题，仅是浪费纳税人数百万元。” 　　凯利则反驳，市府未来持续会进行公众咨询，计划的目的就是解决温市房屋可负担性，从让开发商谋取利益，到把住房权利还给市内居民。

　　■ 温哥华房屋政策，长期被各界关注。资料图片 　　罗品信称不应针对个别族群 专家提醒通盘考虑 　　温哥华市府上周公布的十年房屋政策，包括或仿效澳洲及新西兰禁止非永久居民购买现楼，以此抑制海外逐利投机资金炒高本地楼市。较早前已经关注及研究本地楼市海外买家现象的西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指，温市房屋政策须考虑空置屋等核心问题；卑诗大学（UBC）尚德商学院（Sauder School of Business）教授达维多夫（Thomas Davidoff）则认为，应以物业用途而非针对买家的族裔身分来制订政策。对此，温市府回应称现阶段将继续观察及借镜国际经验。 　　温市府公布的十年房屋策略，其中未来10年供应7.2万个房屋单位，而且其中逾6成为出租房屋，且提出设立仅供出租楼宇的区划设想，引起各界关注。不过，该新公布的策略还包括同联邦及省府合作打击楼市投机活动，也指出澳洲及新西兰禁止非永久居民购买现楼政策，会列入未来实施政策考虑范围。 　　甄瑞谦2015年曾经发表研究报告指，温市西区高达三分二独立屋豪宅，其买主为名字无英文特性的华人。该报告曾引发颇大争议，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）曾回应指，探讨楼市问题不应针对任何族裔。 　　数年前澳洲推出了禁止非永久居民购买现楼政策，规定他们只能购买新发展房屋。上月尾，新西兰新当选的80后女总理阿德恩（Jacinda Ardern），上台后即宣布跟随澳洲政策，禁止外国人购买物业，以让新西兰人及永久居民更能负担首次置业。 　　甄瑞谦：解决问题非靠单一措施 　　甄瑞谦（下图）周一接受《星岛日报》记者专访时，并不认为温市将会推出禁绝非永久居民置业的政策。他说：“目前的状况是很多国际资金有来温市置业的意愿，而本地存在房屋难负担及无家可归问题。我们要考虑的是，房屋政策是一个整体系统，需要通盘的考虑，绝非某一个做法就能解决问题。而且，这个做法只是温市一大批房屋政策考虑计划中的一个想法。” 　　他认为，本地房屋问题的核心是，如何避免把房屋变成类似于股票般去投机炒作获利的工具。省府向购买大温住宅物业的海外买家，加征15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）政策，主要目标在于打击“摩货炒楼”投机行为。虽然也有其他外国房屋政策可供参考，但要通盘考虑温市在全球经济发展中的独特性质。 　　达维多夫：视物业用途征附加税 　　达维多夫(下图)周一回应本报查询时指出，不赞成以诸如国籍等身分标准来限制楼市的买家，卑诗可负担房屋基金（BC Housing Affordability Fund，简称BCHAF）的计划是，根据物业用途向业主每年征收物业价值1.5%的“物业附加税”（property surcharge），不在本地缴交入息税的业主将被征税。 　　假设业主没有交入息税，但拥有物业，按1.5%收税，100万物业就要收1.5万元，如果业主交了7,500元入息税，即须要交7,500元附加税；有交1万元入息税，就交5,000元，如果入息税交了1.5万元，就毋须再缴交任何额外税款。 　　物业愈贵，但有交入息税者，可获扣减，目标是针对不交税、但却住大屋的人。 　　达维多夫解释说：“一些外国人也不应被征税，例如在本地工作的外籍劳工；而一些加国居民也会被征税，例如空置房屋业主、Airbnb等短租生意业主等。” 　　温市房屋政策副总监加里森（Dan Garrison）表示，温市持续上涨的高昂地价已成为开发可负担房屋的障碍，楼市投机也扭曲了土地价格。温市房屋政策的一部分，就是制订税制法规系统来限制这种投机的影响。他说：“这包括观察及学习世界其他城市的经验，例如新西兰限制外国买家拥有物业政策。” 　　本报也询问温市已实施PTT政策，为何还要考虑类似新西兰禁“外人”政策，以及确定非永久居民是否涉及买家隐私权等问题，但加里森未予回答。 　　甄瑞谦温西住宅研究惹争议 回应：科学数据助政策制订 　　SFU研究员甄瑞谦(图)周一强调，他两年前进行温市西区物业买家研究的出发点，是当时认为本地楼市研究及政策制订缺乏严谨数据支持，所以才决定进行这项统计。其实目前可供研究的楼市详细科学统计数据仍不足，是制订政策时面对的挑战。 　　2015年11月，时任卑诗大学（UBC）城市规划学系客席教授甄瑞谦，自卑诗田土厅（BC Land Title Office）等部门，获得温市西区2014年8月至2015年2月，即6个月内的172宗独立屋成交纪录。甄瑞谦以非英语化中文名字（non-anglicized Chinese name）分析这些买家身分，“纯中文名字”的买家比例为66%。其中，在16宗超过500万元独立屋交易中，华裔买家更占88%。 　　他也对买家声称的职业进行分析，发现109幢成交独立屋注册单一名字下，家庭主妇或操持家务者占32%。 　　罗品信指有分裂城市风险 　　甄瑞谦的这项研究引发了一些争论乃至批评。温哥华市长罗品信当时曾公开说：“这是一个公共政策问题，并不是一个族裔问题，相反的考虑有分裂我们城市的风险。” 　　甄瑞谦当时受访时曾作出回应，指出自己的曾祖父曾支付人头税，从事上述统计分析只是研究海外资金对本地楼市影响，称扯上种族议题“十分荒唐”。

前几日，OECD做了一项调查，发现加拿大的家庭负债率是全球之首。近日，央行提醒到：加拿大高水平的家庭负债率和各大城市居高不下的房地产市场仍然是加拿大经济面临的两个最大风险，但是由于经济的强劲增长以及就业市场的改善，这两大难题正在减轻。 央行行长Stephen Poloz表示“我们的金融体系仍然是有弹性的，并受到经济强劲增长和就业机会增加的支撑，但我们需要继续密切关注金融的脆弱性。” 在周二公布的金融体系评估报告中，央行提醒大家，由于家庭负债率仍然在继续上涨，加拿大金融体系的风险也在继续上升。超过80%的债务都与抵押贷款和房屋净值信用额度相关。所以，这使得加拿大各房产所有者特别容易受到房价急剧下跌或利率突然飙升的影响。 央行还表示，多伦多和温哥华地区仍然存在风险，因为这两个地区的就业机会和人口增长速度已经使房屋住宅出现供不应求的局面。所以这两个地区目前的经济脆弱性在继续上升，距离恢复到可持续状态还有较长时间。 多伦多房价增幅已稳定，温哥华仍居高不下 对于那些试图在最近的房地产市场上大举投资的投机者，推动房价上涨的这一现象，央行警告说，这可能会导致央行对价格进行调整。 据央行表示，多伦多地区的房价涨幅最近已经稳定下来了，但是温哥华的房价仍居高不下， 尤其是托管公寓和单户住宅。不过，最近联邦政府和省政府住房政策的变化以及近期抵押贷款利率的上升，将有助于缓解这些风险。 安省和British Columbia省已经对外国买家推出了新的住房规定和税收，以缓解当地的房价上涨。联邦抵押贷款规则的变化(包括对买家所实行的压力测试)导致人们获得的抵押贷款更低或者购买一些相对廉价的住房。Poloz表示“这对任何正在承担新债务的人来说，是一次好的实践”。 央行指出，随着时间的推移，所有这些因素都应该会减缓住房的活动，限制新重债户的出现。但是相关工作人员也警告称，要使得家庭负债率降低到一个相对舒适的水平，可能还需要相当长的时间。 网络攻击令人担忧 除了房地产市场，该银行还敲响了网络攻击影响加拿大金融体系的警钟。 由于加拿大金融机构之间的互联性，央行指出，如果一个机构受到一次成功的网络攻击，那么此网络攻击可能会蔓延至整个金融体系。 Poloz表示“在全球范围内，网络攻击的频率、严重性和复杂性正在增加。由于我们金融体系高度的互联性，对一个机构一次成功的网络攻击可能会导致所有机构的中断。我们正在与银行业和公共部门各合作伙伴合作，确保系统的稳健性，以及一旦出现任何中断，金融机构可以迅速恢复。” 央行认为，事情发生只是一个时间问题，因此它已经在进行一系列的压力测试，以确定其系统中的漏洞，并制定相关计划，以便迅速从网络攻击中恢复过来。

　　分析指买家受房贷政策收紧影响，转入租房市场。（网上图片） 　　加拿大房屋及按揭公司(CMHC)一项房屋出租市场报告显示，温哥华都会区的租金是全国之冠，租金比去年增加了6.2%。升幅全国最高的是基隆拿，达到8.6%。 　　CMHC公布2017年出租市场报告，一个两房柏文单位的平均租金，在温哥华都会区是1552元，多伦多是1404元，卡加利是1247元。在温哥华市，租金更高达1857元。相比下，全国平均仅为989元。 　　在租金升幅方面，前三位全属卑诗省，全国排名第一是基隆拿的8.6%，然后是维多利亚的8.1%、温哥华的6.2%。 　　温哥华的出租房屋空置率只有0.9%，基隆拿及阿博斯福为0.2%，维多利亚是0.6%。 　　10月份全国的平均出租房屋空置率为3%，比起去年同期的3.7%有所下降。CMHC说，全国空置率降低，意味着产油省份的出租需求有所上升。 　　根据CMHC10月份全国房屋租赁市场统计报告，有一半城市的房屋租金高于全国平均水平(989元/月)，其中多伦多的平均月租金为1404元，比去年同期上涨4.2%，是仅次于温哥华(1552/月)的第二高租金城市。 　　报告统计，10月份全国租屋空置率从去年同期的3.7%下降到3.0%，显示全国各地房屋租赁市场依然紧张。 　　多伦多租金全国第二高 　　多伦多方面，标准柏文(两房)月平均租金1404元，年比上涨4.2%，是仅次于温哥华租金第二高城市。有地产经纪表示，受房贷政策收紧限制，许多房产买家和卖家都转入租房市场，导致大多区房屋租金不断上涨。大多区的租屋空置率仅仅为1.1%，是16年以来的最低点。 　　CMHC市场分析师Dana Senagama谈到："高昂的房价、每年大量涌入的新来者和新屋供应量低于市场需求，是导致房屋租金连年上涨的3个主要原因。" 　　华裔地产经纪董超宏谈到："受房贷政策收紧限制，许多买家不得不转买为租。现在低幢房屋市场的房屋交易量很少，主要是因为许多买家无法拿到房屋贷款。与此同时，许多卖家又不愿意降价，纷纷转卖为租。所以无论是房产买家还是卖家都转向了房屋租赁，导致现在的租房市场十分火热。按理说，每年临近年底是租屋淡季，但现在的租房市场与8、9月份租赁旺季比，房屋租金几乎没有降低，虽然没有出现旺季时一房难租的情况，但好地段好条件的租屋也是十分抢手。我判断，如果明年房市依然维持现在的低迷状态，那么明年的房屋租金肯定会继续上涨。" 　　大多区地产经纪毕比(Christopher Bibby)谈到："进入秋季以来，我明显感觉到房产交易市场的冷清，房屋上市挂牌量很低，成交量很少。我认为，政府连续推出政策打击房市，特别是收紧房贷规定，导致许多买家借不到钱，无法入市，不得不转入租赁市场。"

　　卑诗地产协会(BCREA)于最新公布的预测报告中指，经中央放盘系统(MLS)的住宅销售今明两年均会下跌约一成。虽强劲经济可支持需求，但多项因素包括利息上升和更严谨的按揭测试都会影响住户的购买能力，加上不少新单位明年会落成，楼价上升压力料会减低。今年平均价料可升3.1%至71.23万元，明年再升4.6%达74.53万元。 　　协会预测今年的销量会有102,350间，这较2016年少8.8%，而2018年会再跌10.4%，至91,750间；虽然预测会下跌，但数量仍然是高于十年平均，分析料截至明年的十年平均为8.5万间。 　　分析指，卑诗楼市会得到强劲经济表现和就业增长所支撑，另有消费信心的支持。 　　本省今年的经济增长料达3.8%，这是连续四年经济增长在3%或以上，"累积效应有助就业增长至近20年的最强表现，自2015年1月迄今，本省增添近18万份工作。"分析指这可增强消费者信心，而本省的零售业亦有大幅增长。 　　不过，分析提到经济环境似不错，但预测楼市明年会遇到愈来愈大的阻力，有关因素包括利率上升、按揭资格收紧和来自其他省份的人口增长或减慢。 　　分析认为调高利息的环境肯定会侵蚀明年的可负担程度；按揭5年定息升至3%以上，这是自2014年以来的首次，较高息口会使住户预算开支收紧，消费开支增长便减慢。 　　预计利率明年会再升，而5年定息按揭或可达3.44%。 　　报告指收紧按揭条件会减低消费能力可达20%。监管银行的联邦机构OSFI已公布，会进一步收紧按揭条例，并会在明年1月1日实施，料会影响销情。 　　此外，来自其他省份的移民，尤其是来自阿省，净人口增长在过去数年处于高水平，但这情况预计会稍有减少，整体人口增长的速度会减慢。 　　在供应方面，卑诗大部分区域正朝十年新低或接近新低，供求不平衡是楼价急速上升的主因，虽然需求减慢可帮助缓和，但增加供应才是减慢的必须条件。 　　卑诗现时有逾5.6万个属正在兴建中的单位，其中3.97万个在大温哥华区，但不少将在明年落成。结合需求减慢和存量增加的情况下，预计市场明年会转向平衡，楼价向上的压力减低。 　　报告提及低陆平原－西南区域预测市况，该范围即大温、菲沙河谷(Fraser Valley)和智利域及邻近区域(Chilliwack and District)三大地产局所服务的区份，而它们亦占全省楼房需求约60%。预测指该区明年的销售会跌8%至11%，平均楼价涨4%至6%。 　　该区今年的就业增长有近3%，而失业率跌至近4%，劳工市场紧张导致工资和消费者信心也上升，这情况可由零售业有双位数字增长和强劲的房屋需求反映出来。 　　低陆平原的供应仍处近十年低位，放盘量在过去12个月少5%。在较低供应和面对强劲需求的形势下，整体市况会属卖家市场，但温哥华和菲沙河谷的独立屋市场却较平衡，而多户房屋明显属供应不足。 　　报告指，大温地区今年的新屋动工量较去年多40%，步伐并持续向上，大部分的新动工单位为多户房屋，但动工至最终落成有明显落后，尤其一些多户房屋项目。因此，在未来数个季度内，多户房屋的落成数目料会大增50%。

　　“全款加价”、“连夜排队”这样的字眼，乍一看还以为是形容中国哪个地方楼市的火爆。如果这么想可就大错特错了。 　　现在在美国出手一套房子到底有多快?美国就有位卖家，用了不到一周就出手了自己的房子。4天之内，他就收到了11份购房意向书，其中还有一份全款支付的购房意向书，报价比最初的高了4.1万美元。美国房地产市场目前的火热程度可见一斑。 　　在美国出手一套房子需要多长时间? 　　美国房地产经纪人协会最近的数据显示，只要3周。该出手速度创下30年来的最快纪录。而在5年前，当美国房地产市场还未完全从金融危机中走出来的时候，这个中位数是11周。 　　美国房地产如此抢手的原因，是紧俏的房产供应和相对不错的经济表现。 　　目前，美国房地产市场呈现出明显的供不应求状态。美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence Yun)表示，房地产供应端的短缺和不断增长的经济及就业数据是购房意愿高涨的主要动因。据他称，过去几年里，美国每年都会有大约120万套新住房推向市场，但今年到目前为止，只有80万套新房建设完成，和过去相比萎缩不少。 　　美国荣富地产公司(Long&Foster)CEO戴特威勒(Jeffrey S.Detwiler)也表示，公司主要覆盖的东海岸房地产市场均存在短缺情况，供应量同比去年下降了13%~35%，“即使现在的供应量增加10%，市场也能快速消化。” 　　在一些更热门的地区，3周也算长了。美国波士顿地区的房产经纪人乌米纳(Darlene Umina)说：“最近，往往在第一周就可以知道卖家出的价格合不合适。” 　　卡斯普里兹克(John Kasprzyk)在今年9月用了不到1周的时间，就出手了自己在马萨诸塞州沃尔瑟姆的房子。不到4天，他就收到了11份购房意向书，其中还有一份全款支付的购房意向书，出的价格比他最初的报价高出了4.1万美元(约合人民币21.7万元)。“我们知道这个地段的房子很抢手，但没想到还会有全款支付并且出价那么高的。” 　　抢手的房地产市场自然给买房者带来了压力。 　　根据全球中文美国房产数据平台Zillow的数据，在过去的一年里，波士顿的中位数房价上涨了近9%，高达56.13万美元(约合人民币370万元)。丹佛的房地产市场也上涨明显，过去一年里涨幅超过7%。 　　美国房地产经纪人协会的数据称，42%的买家愿意支付卖家的要价，也创下2007年有统计以来的最高水平。 　　除了支付更高的房价，要想成功获得心仪的房子，买家还须提前准备好贷款预审批信等资料，并且做好牺牲周末和晚上的准备，随时投入抢房大战。 　　根据特朗普政府目前推出的税改计划，未来将限制房屋贷款利率的税收减免。目前带息贷款在100万美元以下的个人能享受税收减免，但新法案把可享受税收优惠的贷款额度上限调整为50万美元。 　　因此，戴特威勒预计，税改一旦通过，将对美国房地产高端市场产生负面影响。就目前来看，2018年美国房地产市场还会像2017年一样火热，因为无房可售的短缺状况还将继续。  

列治文的一家农场最近挂牌出售，最终的成交价格是政府评估的100倍！！！是的你没看错，就是100倍！地址：13000 Blundell Rd根据CBC报道，2017年列治文市给这块8公顷（20.2 Acres）的农业土地进行了评估，价格为：$84,264，这个估价比上一年略有下降。2017年10月，这家农场被转手，最终售出的价格为$920万！卖家经纪杨某表示：当我看到Michael和Dan Drozdowski对这近$1000万的报价而感到开心时，我觉得很幸福！还在社交媒体上表示，“我的客户就是我的家人”！该物业于今年6月份上市，挂牌价格为960万元。其实早在2015年1月份的时候，该物业也曾被尝试出售，当时的挂牌价为$1100万。据CBC报道，现在这个Blundell Road的物业由一家注册的公司所拥有，该公司唯一的董事（Wu某）在温哥华Howe Street上拥有一栋价值$200万的公寓。

加拿大央行今天发布金融体系评估报告，预计贷款新规1月生效后，全国范围将有10%的购房者无法购买心仪的房子。 在银行监管机构OSFI的新规实施后，传统住房按揭贷款人（即首付超过20%的购房者）将不得不按照比贷方提供的利率高两个百分点的利率还款。这是继去年针对首付不足20%的借款人推行类似规定后的进一步政策收紧。 此举旨在帮助减少加拿大家庭债务，目前加拿大的家庭债务高居世界首位。 根据央行周二发布的金融体系评估报告，新规将使10%的有意按揭买房人失去贷款资格，影响的按揭贷款额在150亿加元左右。 受此影响最厉害的是多伦多和温哥华的楼市，这两个城市，将有八分之一的按揭贷款者失去资格。 这并不一定意味着这些买房者被彻底挤出房地产市场。一些购房者可以选择不那么贵的房子，或者转投个人借贷方，个人借贷机构不受新的按揭规定影响。 不过，新规迫使借款人转投不受规管的贷款市场，令一些住房政策专家感到忧虑。 越来越多的证据显示，一些买家正在仓促入楼市，赶在1月新政生效前买房。 在评估报告中，加拿大央行再次警告加拿大人的贷款上升，经济容易遭受打击，但是央行也注意到一些改善的迹象。 就业增加、住房政策收紧和抬高的按揭利率都有助于弥补漏洞。 报告说，高额负债的家庭数量仍然很多，家庭负债收入比已经达到历史高位，并且在持续扩大。 同时，更严格的贷款规定和7月以后的两次加息都有助于减小债务，专家预计未来还会继续加息。 报告预计以上这些因素会共同导致温哥华和多伦多的房价下降。 央行的报告还提到，目前不确定借贷双方将对贷款新规作何反应。 波洛兹表示，“我们的金融系统适应能力持续增强，经济和就业增长为其注入活力，但是我们需持续观察，密切关注金融风险。”

　　图为温市一间车房屋。（MLS照片） 　　温哥华市府从今年起，要求所有房屋业主必须申报其物业是否有人住(一年最少6个月)，属空置房屋便会被征相等于物业估价1%的空屋税，但去年曾有跨国律师行的律师建议市府豁免价值1500万元或以上的豪宅缴空屋税，理由为出租这类房屋也未能有助增加可负担出租单位。 　　据媒体Metro Vancouver报道，透过资讯自由法取得的文件显示属一跨国律师行的律师费尔雷(Peter Fairey)曾于2016年12月去信温市府，指其律师行关注到空屋税会对一些拥有非常昂贵房屋的业主有可能造成重大影响，那些业主并非全时间居住在温市。 　　费尔雷又指，将一间豪华房屋出租不会有助创造可负担出租单位，但此为市府推出空屋税的目的，"将一个估值达5000万元的房屋出租，并未有助温哥华房屋短缺问题，因为若能负担该房屋开销及员工开支的，就没有需要去租，市府已对那些物业征收相当的地税，然而现再收一年50万元的空屋税。" 　　律师又列出该类房屋对温哥华经济带来的正面贡献，"那一类特色屋有很多非常复杂的运作系统和功能，为了维修和运作而带来全职职位，它们的业主虽一年只有数个月享用物业和给地区社会及经济带来贡献，但那并不是他们的主要居所(因为那些业主有时会在多个国家有屋)。" 　　他又指，若果那些业主在购置房屋时已知需缴纳空屋税，他们便不会有兴趣，而温哥华炽热的楼市亦对他们有影响。他指今年估价被预计会上升30%，因此向高档物业征收不必要的空屋税只会令情况更坏。 　　他建议温市豁免价值1500万元业主缴空置税，但遭市府代表回覆拒绝。 　　有豪宅业主感出租带来不便 　　就费尔雷的建议，市府的律师格兰杰(Heidi Granger)于一份报告中指，若果全间或部分房屋出租，便不是空置屋。 　　温市府律师指该税适用于物业整个范围，这代表若果物业上的一间车房屋获租出，该税便不适用。不过，今年5月费尔雷回覆格兰杰指，他曾有顾客将车房屋租出，但因此带来"相当大的不便"。

　　抗议人士在现场摆放临时组合屋地点中文示意图。（资料图片）  马宝区临时组合屋示意图。（温市府提供） 　　温哥华市府昨日正式批出马宝区(Marpole)78个临时组合屋单位的发展许可证，不过加入数项条件，其中包括成立一个包含社区人士及学校家长代表的委员会，维持整个计划的透明度。有反对组合屋计划的家长对此感到震惊，抗议人士将于今晚开会讨论下一步行动。 　　温哥华市府首席规划师凯利(Gil Kelley)昨日下午发出声明，对马宝区78个临时组合屋单位有条件发出发展许可证。其中新列出的条件，包括在发出入住许可证前，成立一个包括社区人士、家长会成员、社区利益代表的社区谘询委员会，卑诗房屋局(BC Housing)、建商、温哥华市府则会向委员会报告组合屋计划的最新进度以及营运管理计划。 　　市府也会授权卑诗房屋局，于必要时修改营运管理计划，以配合房屋局定期向市府报告。市府在选择住客时会考虑到周边社区、邻近学校的条件及情况，市府也会在发出入住许可证前，与卑诗房屋局、温哥华学校局、建商一同与社区人士对话，听取社区的意见。 　　温哥华市府表示，已就组合屋计划举行过4次社区开放日，共有650名市民出席。市府同时也和马宝商业促进会、马宝社区协会、学校家长会等组织会晤，并收到300个市民的意见，以及400封电子邮件。 　　温市府将在希瑟街(Heather St.)夹西59街处兴建两幢各有39间单位的临时组合屋，共78间单位供无家可归者居住。这些组合屋是卑诗省府6600万元临时组合屋计划的一环，温哥华市总共会建造600个单位的临时组合屋。 　　不过该计划曝光后，本月初随即引爆马宝区市民一连串大型抗议活动。抗议人士认为组合屋邻近三间学校，将对2500名学生产生负面影响，同时不满市府在未有听取社区意见下便先斩后奏 　　凯利在声明中强调，已听到社区居民的担忧，因此承诺会与社区在此议题上充分合作，并透过社区谘询委员会与社区交换对入住条件的意见。 　　根据目前市府的规划，入住许可将会优先向社区内45岁以上的无家可归长者及残障人士发放，不论这些人是否已经住在庇护所内。每间临时组合屋单位约有250平方尺，包含浴室及厨房，其中14个单位可无障碍出入，还有公共洗衣间和休息室，预计明年2月启用。 　　参加多次抗议活动的马宝区居民徐伟权对昨日的批文感到震惊，透露许多人原本期待凯利会否决发展许可证，没想到这么快便批出许可。他称抗议人士将在今晚举行社区大会，讨论接下来该如何行动。

　　■ 温市房地产市场持续炽热，10月份销量升幅为全国之冠。资料图片 　　根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)公布的最新数据显示，多伦多的新楼盘与销量的差距变化，为全国各个主要地区中最明显（见附表）；至于排第三位的温哥华，10月份销量升幅为全国之冠。 　　据地产网站Better Dwelling报道，今年10月份，多市的房销量为7,118个单位，而新挂牌房屋数量则达14,903个单位，两者比率为54.7%，较去年同期减少了17.9%。其次是咸美顿（Hamilton），10月份的销量与新楼盘比率为68.6%，比一年前减少15.2%。尼亚加拉区（Niagara）的相关比率则为73.1%，按年回落了11.3%。 　　在全国27个主要房地产市场中，仅有6个属于“买家市场”。根据CREA计算，房销量与新楼盘比率低于50%，属于“买家市场”。相反地，则被列入为“卖家市场”。换言之，越接近50%，则意味着供求越趋向平衡。 　　多伦多按年减27.1% 　　同时，根据CREA提供的数字显示，卑诗省楼市继续炽热。今年10月份，温哥华区房销量达3,073个单位，较去年同月份上升了34.5%，为按年升幅最大的地区。其次是菲沙河谷区（Fraser Valley），10月份销量有1,735个单位，比一年前上涨了24.8%。至于魁省三河市（Trois Riveres），10月份房销量有96个单位，比去年同期增加了23.1%。 　　至于10月份房销量跌幅最明显的地区则主要集中在安省南区。其中多伦多销量按年减少27.1%，尼亚加拉区比一年前下跌23.8%，而基秦拿─滑铁卢（Kitchener-Waterloo）则较去年同期减少18%。 　　除此之外，沙省利斋拿（Regina）成为新放售房屋单位升幅最大的地区，10份新挂牌房屋有548个单位，比去年同期攀升了21.5%。仅次其后是圣约翰（Saint John），录得313个新楼盘单位，按年上升了19%。亚省爱民顿市则有2,880个新楼盘，较去年同期增加了18.7%。

　　有研究报告发现，由于房价持续上涨，英国国内每年大约有10万户家庭因为缺乏能够租赁或者购买的房屋而与房地产市场失之交臂。 　　英国国内房地产代理机构Savills公司与《卫报》共同发起的一项研究表明，与2015年时的7万家庭相比，目前英国国内无法承担高房价的家庭数量已经出现明显上升。一定程度上来讲，引起这种变化的原因是由于房屋需求评估方式发生了改变，但房价上涨和工资增长停滞也是其中的主要原因。 　　上周三，英国财务大臣菲利普・哈蒙德(Philip Hammond)再次对外重申了英国政府关于在本世纪20年代中期每年建造30万套住房的承诺，并且还公布了政府一系列支持住房建设的新措施。对此，Savills公司表示，政府所建造房屋中的三分之一，其价格应该要低于市场价格，从而用来满足国内民众日益增长的，对保障性住房的需求。 　　而英国《卫报》也在近日对这一问题进行了详细报道。 　　房地产分析机构Savills公司指出，按照目前的市场利率水平来衡量，在英国首都伦敦和南部地区，大约有9.6万户家庭没有能力购买或者租赁房屋。该机构认为，鉴于目前的现实情况，英国政府应该采取多种途径来解决本国不同地区的房屋短缺问题：目前，英国国内房地产市场上对低成本租赁房屋的需求更多，因为这些房屋的需求者都来自于低收入阶层。而包括共享所有权在内的混合住房，其只会有助于推高更多地区的房地产价格。 　　Savills公司还指出，在伦敦市辖区内大约20%受影响的家庭，其年收入在3.5万英镑左右，而同样还有20%的家庭其年收入却还不到1万英镑。 　　研究发现，在过去三年时间里，英国国内每年新建的保障性住房数量远低于民众对其的需求量。尽管伦敦每年有4.25万家庭需要低于市场利率的住房，但当地政府每年交付的保障性住房也只有区区8800套。而在伦敦以南的地区，当地每年新建的保障性住房大约在1.55万套左右，但需求量则达到3.41万套。 　　与此同时，在英格兰北部地区，低收入家庭对保障性住房每年的需求量在9600套左右，而当地每年交付的保障性住房数量大概在8900套左右。 　　虽然英国政府年度预算公布后的主要话题，主要围绕财务大臣菲利普・哈蒙德决定取消大多数首次购房者印花税的内容展开，但财务大臣的声明中也包括其他一些内容：政府拿出更多的资金来建造保障性住房，并进一步改变房地产市场的现有规则，从而实现自己为低收入家庭提供更多住房的初衷。 　　今年10月份，英国首相特蕾莎・梅在在保守党召开的一次会议上曾承诺，未来四年内，政府将会拿出20亿英镑的资金来支持社会化住房的建设工作。而 Savills公司则认为，如果要在这一时期内彻底解决大约10万家庭的住房需求，英国政府需要每年拿出至少70亿英镑的资金。 　　为新建保障性住房提供资金的做法，很可能会让英国政府每年在房地产市场上的税收减少4.3亿英镑。 　　Savills公司的负责人海伦・柯林斯(Helen Collins)则表示，英国政府公布的预算方案为本国房地产板块带来了很多积极因素。但他同时也表达了部分担忧。 　　海伦・柯林斯称：“虽然财政大臣带来了大量利好消息，但我们感觉英国国内的住房政策依然存在部分重要的问题。” 　　海伦・柯林斯还指出：“这些措施没有包括对绿地建设政策进行改变的内容，也没有承诺为社会化租赁房屋提供额外的资金。总体来看，很少有人提到一个关键问题：即对低收入家庭来说，社会化租赁住房无疑是一个比私人租赁住房更好、更便宜的住房选择。”  

  　　导读：许小年，中国著名经济学家，曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。 　　许先生为人直率，敢为敢言。 　　他曾表示，“经济学家(Economist)就是一职业，谋生的手段，和医生、科学家、艺术家一样，不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事，经济学家也别把自己当回事。” 　　以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。 　　房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。 　　一、政府为什么拼命印钞票? 　　归根结底还是美国在印。 　　美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。 　　二、多印的人民币怎么办? 　　美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。 　　中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。 　　因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。(而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释――这就是一带一路和人民币国际化的真正目的) 　　三、严重的通货膨胀后果是什么? 　　参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。 　　严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。 　　四、如何处理严重的通货膨胀? 　　政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。 　　这就是周小川(中国人民银行行长)一直在做的事情。 　　房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。 　　五、房价恶性上涨的后果是什么? 　　房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。 　　政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。 　　让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。 　　六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么? 　　后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。 　　同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。 　　所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。 　　七、关于房产税 　　大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。 　　因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。 　　所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。 　　但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。 　　八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗? 　　不会。 　　看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。 　　房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。 　　再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。 　　政府不可能放弃他们。 　　九、政府调控的目的是什么? 　　上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。 　　目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。 　　十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税? 　　因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。 　　交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。 　　打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。 　　所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。 　　十一、房价取决于什么? 　　房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。 　　所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。 　　原来中国人压根不需要买房! 　　房价这么高，在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要，为什么这么说?下面就让我们一起来算算这笔账! 　　厨房为什么可以不要? 　　因为是房价太高了! 　　好多房子，已经8万多一平米了 　　而且还在继续涨 　　正常人，每人每天吃30块钱 　　一个厨房十平米，那就是80万 　　可以吃26700天 　　差不多就是73年 　　还要啥厨房啊? 　　出去洗澡就算一次20块钱 　　如果一个卫生间五平米， 　　家里主卫加客卫就是十平米，80万 　　你可以去公共浴室洗26700天 　　差不多就是73年 　　还要啥两个卫生间啊? 　　还要啥卫生间啊? 　　而且健身会馆都可以洗澡的 　　去小区附近的健身会馆办年卡 　　一年才几千块，就算4000元一年 　　80万可以去健身馆200年 　　又可以健身又可以洗澡 　　有些还提供沐浴露洗发乳 　　冬天有空调，更衣室有暖气 　　夏天有游泳池，游泳洗澡一条龙 　　还要啥卫生间啊? 　　现在网上团购一些三星级的酒店 　　都有250一晚的 　　如果买套房子100平，就是800万 　　够你住32000天 　　差不多就是88年 　　你想住哪个区就住哪个区 　　想住几楼就几楼 　　想住什么风格住什么风格 　　还没有物业费 　　还不用考虑停车车位问题 　　还不用装修拎包入住 　　还不用考虑中介费，算什么税 　　还不用交水电费宽带费 　　还不用你自己打扫卫生叠被子…… 　　还买啥房啊? 　　知道有人会说 　　你这么算，不合理 　　你没算房子保值升值，住酒店钱就花光了 　　你没算学区房，住酒店我孩子上哪读书去? 　　我说，你花四百万买的房子 　　没贷款? 　　如果按照最新政策首付两成就是160万 　　剩下640万需要贷款 　　以基准利率贷30年 　　用最新的房贷计算器算了一下 　　结果是 　　嗯，本息合计12227943元 　　利息就要582万 　　100平800万的房子 　　按照中介费1.5%计算 　　中介费就要12万 　　按照契税1.5%计算 　　契税也要12万 　　利息+契税+中介费，600万妥妥的 　　600万，孩子都可以读24年贵族学校了 　　还买啥学区房啊? 　　有人说，你这是疯了 　　确实，我有点离经叛道 　　但有一点可以肯定 　　我没疯 　　是房价疯了!  

　　拥有35个成员国的经合组织OECD（Organization for Economic Co-operation and Development）在一份刚刚出炉的经济展望报告中发出警告：加拿大房地产市场若出现大的无序调整，将对该国经济造成巨大冲击，不仅导致房屋投资疲软，家庭财富缩水，而且进一步打击消费者信心，并影响到金融系统的稳定性。 　　不过在另一方面，OECD也担心加拿大房价与家庭债务进一步双双升高，称如若这种情况发生，渥太华要采取新的行动，以免房地产市场再度发热。 　　OECD赞扬了加拿大联邦政府和省级政府针对房地产市场已经采取的系列措施，尤其是收紧按揭贷款条例，认为这些举措有助于限制房屋炒卖及风险借贷，但与此同时，OECD也认为安省政府加紧对租房市场的控制不利于新建房屋的市场供给。 　　OECD预期，虽然加拿大央行今年已经两次加息，但为了控制通货膨胀率上涨，央行会进一步提高利率。OECD预测加拿大今年通胀率1.5%，2018年1.9%，2019年2%。 　　虽然OECD没有对加拿大央行何时加息以及利率调升幅度进行预测，但加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）已在最近做过预测，称未来两年内，加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。 　　OECD：加拿大未来两年经济放缓 　　OECD表示，2017年加拿大经济表现不错，年经济增长率有望达到3%。但因多种原因影响，未来两年加拿大经济会放缓。预计2018年经济增长率为2.1%，2019年为1.9%。 　　OECD指出，除了房地产市场调整之外，未来两年加拿大经济放缓还在于职工收入增长缓慢，利率升高，以及加元趋强，令未来几个季度的出口难以显著改善。目前加元兑美元汇率大致为一加元兑78.5美分。 　　不过OECD更加担心北美自由贸易协定（NAFTA）的谈判对加拿大经济的影响。称美国已经开始动作，对加拿大重要出口商品课以关税，比如商用客机以及软木等产品。 　　就在本周一，美国管理咨询公司A.T. Kearney和加拿大零售业协会（Retail Council of Canada）联合发表报告，称如果NAFTA寿终正寝，那么对加拿大的经济既有直接影响，也有间接影响。 　　对加拿大零售业的直接影响是，若美国对目前免关税的各类商品征收20%的关税，那么加拿大零售业要额外支付$40亿-$210亿加元。换句话说，若美国将关税每增加1%，加拿大零售业就要额外多付至少$10亿加元。 　　间接结果则是，由于加拿大经济高度依赖于与美国的贸易，因此关税上调势必令加拿大经济放缓，加拿大人消费急剧下滑，导致本国零售业销售额减少$26亿至170亿加元。

　　■加人去年未偿还的房屋净值信用贷款达破纪录2,110亿元。资料图片 　　随着多伦多平均房价自今年4月以来累跌15%，加上息率逐步上升，家庭负债比例又创新高。有财务专家警告，近期买房的人士可能会出现资不抵债的情况，特别是多伦多地区。 　　据路透社报道，加人家庭负债比例创新高，一般都会以房屋资产净值抵押借贷，但借贷机构近期已经按规定收紧贷款条件，意味着买家抵押贷款能力愈来愈低。 　　然而，加拿大金融消费者服务局（Financial Consumer Agency of Canada）数据显示，加人去年未偿还的房屋净值信用贷款（Home Equity Line of Credit）已达破纪录2,110亿元。 　　多伦多债务顾问Scott Terrio说，按揭违约率（mortgage delinquency rate）去年第四季只有0.34%，而房屋净值信用贷款自2011年则累升40%，两者均未能反映问题的严重性。 　　料明年房价续跌 　　国家银行财富管理（National Bank Financial）高级经济师Marc Pinsonneault估计，多伦多房价明年会跌5%，但不会出现类似美国早年大规模按揭违约情况。 　　多伦多破产受托人Douglas Hoyes则表示，借贷机构每季都会检视客户负债，如果客户负债超出资产，便会上调利率或者拒绝给予更多房屋净值信用贷款。 　　加拿大银行家协会（Canadian Bankers Association）亦指，加拿大中央银行会密切监视家庭负债水平，只会让有能力还款的人士借贷。

　　新的物业转让税（PPT）表格要求买家填报是否已尽合理努力核实卖家的税务居民身分。 　　卑诗省府昨日正式开始使用新版的物业转让税(Property Transfer Tax，PPT)表格，要求买家填报及核实卖家是否本国税务居民，如买家未有提供准确资料，将面临被税务部追讨卖家的资本利得税(见另稿)。有专家提供五项买家自保方案，例如要求卖家提供税务报表等，但如对方坚拒提供资料，买家在填表时必须小心处理，必要时宁可漏空不能确定的项目。 　　卑诗省财政厅新PTT税表(第29版本)昨日正式使用；最具争议及对买家影响最大的，是买家需要表明，曾否尽合理的努力去核实卖家的居民身分，而卖家是否加拿大居民或非居民，则是根据加拿大的《入息税法》(Income Tax Act)而定，即所谓的税务居民。 　　本地法律公证人任立三指，买家在核实卖家的居民身分时，并不应单靠对方口头提供的资料作实。 　　他说，在新例未实施前，一般处理物业交易的买方律师，都会准备一份法定声明(Statutory Declaration)予卖方律师，并要求对方填写后交回。 　　任立三说，在该份法定声明中，卖方需要声明是否本国居民及在联邦《入息税法》定义下的税务居民，并需在律师见证下签署文件，文件具法律效用。 　　买家可按照卖方在声明提供的资料填写物业转让税表格。如今新例实行后，声明文件大部分都会加上省物业转让法下的条文。 　　任立三表示，如卖方没有签署法定声明，又拒绝提供居民及税务居民身分的资料，买家应该以书面及电邮，经对方的律师提出要求，并保留这些文件的副本，以证明曾尽努力希望核实对方的居民身分。但在填写表格的时候，如没有足够资讯确认对方是否居民，则宁可将该项漏空，亦不要冒险填写。 　　移民律师李克伦(Richard Kurland)则认为，虽然新例是将核实卖方居民身分的责任交到买方身上，但买家不必过分担心。 　　他建议买家可要求卖方提供最近两年的评税单(Notice of Assessment)，因为这是最简单直接的证明。 　　不过，如对方拒绝提供这项资料，而买方对卖方的税务居民身分仍存有疑问，则可请律师成立信托，要求卖方需要提供证明才能取得成交的款项。 　　李克伦认为，新例令加拿大税务局更易执法，甚至侦查出过去7年内曾漏报或瞒报的人，然后追讨漏报的税收。

  　　用类似翰林院这样的词给一个住宅小区命名，并把名字写在石头上摆在小区门口，这在中国是十分平常的，但这样的事第一次发生在澳大利亚，因为只写了中文，竟然引起了当地居民的不快，这个标志还可能会被移除。 　　据澳大利亚媒体11月26日报道，悉尼北部的帕拉马塔市一所公寓被命名为 翰林院，由于刻名字的标识上没有同时附上英文翻译，引起了附近居民的抗议，此事已经交于当地议会审理。 　　 　　 （报道截图） 　　其实，这块石头的背面是附有英文翻译的，公寓街对面的开发商也有英文标牌。 　　 （报道截图，下同） 　　据报道，这所公寓是在两个月前建成的，院子里还有一个阴阳大招牌和一个传统的中式鱼塘。 　　 　　公寓开发商的发言人张先生告诉记者，中文标语是直接向中国买家传达的，并不是什么秘密。他还说，这附近有很多高级的学校，公寓建在这里是想卖给那些希望孩子接受好的教育的中国人。 　　对此，当地居民接受采访称：每当我们望向街道时，都会看到这个醒目的中文标识，也许它写着你个土澳（stuff you Aussies）呢。另一位居民则说，这个标志使附近的说英语居民都感到被排斥，她还说，自己去过很多这样的公寓，想为自己的儿子找一个住处，但被告知这主要是面向中国人出售的。 　　该市前市长洛林维恩（Lorraine Wearne）接受采访表示，很多当地居民向她抱怨这个标志，而她担心这样下去中文标识会带来更多中国投资者，认为这对社区不利，因为中文标识不适合于周围环境。她还说：这是在利用我们的学校来向中国人出售公寓，对我们造成了困扰。我们包容了这些中国新移民，也希望他们包容我们。 　　 该市前市长洛林维恩 　　据报道，澳大利亚并没有法律条文规定标牌必须得是英文的，只是当地规定非英语的标牌不能正对着街道。 　　帕拉马塔市议会工作人员表示：标牌上写着我不懂的文字没有关系，但前提是必须附上我的母语的翻译。并说，这个标示可能已经违反了相关规定，将不得不移除。西悉尼商会的大卫博格（David Borger）对媒体表示，非英语标牌在该社区渐渐消失。并说：我想如果我们允许这种情况继续发生，人们会减少对这个城市的归属感。报道称，该市议会很快就会决定是否应该把这个标志移除。 　　据报道，这所公寓所在地区的华人在过去四年中从16%增加到了21%。 　　据了解，今天的澳大利亚生活着120万华裔，占全澳总人数约5%；在历史上，曾有大量华人在北澳的开荒，为当地的繁荣和发展做出巨大贡献。而近一年以来，澳大利亚部分政客对中国颇有敌意，指责中国政府、企业甚至华人收买澳大利亚政客为其代言的说法甚嚣尘上，总检察长还表示正准备彻底修改涉及间谍活动和外国政治干预的法律条款。  

林瑞阳张庭 据台湾媒体报道，明星夫妻林瑞阳和张庭，跨足科技保养品产业多年，旗下经销商达118万人，每个月发出约12、13亿薪水，目前传出林瑞阳五年前花上亿买下内湖豪宅，看似花钱不手软的他，据悉全是为了宠爱妻而做的。 林瑞阳和张庭的上海豪宅 林瑞阳原先砸上亿买2户，后来退掉1户，夫妻俩挑中的豪宅每坪落在120万左右，整体来说相当奢华，会在此购屋主要除了看准生活机能好，也相中近期形成的小型豪宅聚落，而两人添购的豪宅内部装潢，潢除了走巴洛克式风格外，还包含露天游泳池及顶楼空中花园，据悉还能眺望台北市景观。 张庭夫妇 张庭林瑞阳和孩子们 日前公开的上海豪宅，规模及派头也不亚于内湖的豪宅，装潢不仅宛如皇宫般华丽，也有空中花园、宫廷风客厅，还有容纳多人的BBQ广场，此外还能一览黄浦江，这也难怪张庭敢夸口说“家里到处都是钱”。