地产

　　据一项地产市场分析显示，温哥华市西区一些正在放售的独立屋，占了四分一以上怀疑被炒卖。其中一幢易手仅一个月的物业，日前以较本年10月购入时高出33万元的价钱放盘，业主的回报年率高达139%。 　　据网络传媒ThinkPol报道，在获得来自业内人士的资料后，ThinkPol分析了温哥华西区现在挂牌放售的全部525幢独立屋。结果发现，其中143幢的现有业主，持有该物业不足3年，比例为27%。 　　ThinkPol又根据卑诗物业估价处(BC Assessment)的资料分析后发现，怀疑涉炒卖的25个物业，投资回报年率均超过50%，其中一个物业转售时间只有一个月，而另有17个物业的业主，都是在今年内才买入的。 　　位于温西卡蒂埃街（Cartier St.）8000号路段的一幢独立屋，上次成交日期为今年10月18日，当时以255万元成交，新业主持有34天后，现在以288万元放售中，即较买入价高出33万元，估计业主投资回报年率为138.93%。 　　另一物业百日后再挂牌 叫高百万元 　　另一幢位于西38街(W. 38th Ave.)的独立屋，业主于今年8月以290万元购入，105天后再以389.8万元叫价放售，即超出买入价99.8万元，估计投资回报年率达119.63%。 　　同时，根据地产业者提供的随机抽样资料显示，怀疑被炒卖物业中，不少业主是华裔，其中位于西32街(W 32nd Ave.)的一幢挂牌房屋，对上一次转手为2015年12月，买入价为390.2万元，目前叫价为468万元。根据ThinkPol翻查卑诗土地注册测量局（Land Title and Survey Authority of British Columbia）的登记资料显示，现有业主姓名资料是刘（Liu，译音）。 　　有业者说，有关资料正好显示海外买家在温市地产市场炒卖的严重程度。不过，也有地产代理认为，情况未如所述的那么严重。 　　ThinkPol记者尝试联络卑诗省财政厅长詹嘉路(Carole James)以及省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)，就上述报道置评，据知在截稿前未接获回应。

　　据最新一项楼市研究报告指出，安省多伦多市为全球房地产泡沫风险最高城市，而卑诗省温哥华市则名列第4（见附表）。 　　地产网站Better Dwelling报道，瑞士银行(UBS)发表的环球地产泡沫指数（Global Real Estate Bubble Index）显示，多伦多的房地产泡沫指数高达2.12，在全球名列榜首，其次是瑞典斯德哥尔摩（Stockholm），房地产泡沫指数为2.01，仅次其后是德国慕尼黑（Munich），房地产泡沫指数为1.92。 　　至于温市与澳洲雪梨（Sydney），则在全球各个城市中并列第4，房地产泡沫指数均有1.8。 　　除此之外，英国伦敦、香港及荷兰阿姆斯特丹（Amsterdam）的地产泡沫指数均超过1.5，意味着潜在泡沫风险。 　　房价按年升逾2成 以多伦多风险最高 　　瑞士银行认为，多伦多是目前全球楼市泡沫风险最高的城市。 　　报告分析，单是上个季度，该区的楼房价格增长较一年前飙升超过两成。 　　同时，经通胀调整后，多伦多的楼价在过去13年上升了一倍。 　　相对地，房屋租金同期则仅上调了5%，而收入升幅也不足10%。 　　有部分经济学家指出，只要加元汇价转强，或是利率上升，均可能会触发多市楼价持续加剧地下跌。 　　至于温哥华，UBS分析指，经通胀调整后，房屋价格按年录得的升幅更高达25%。而收入和租金同期则分别上调了3%和5%。 　　报告又认为，温市的房地产市场，“存在下降趋势及偏高的修正风险”。 　　UBS是次研究，没包括中国大陆的城市。

　　多伦多都会地区柏文租金升势放缓，1睡房单位叫租更出现单月跌幅，租客暂可松一口气。根据以大量租盘叫价为依据的分析，近期多伦多地区1睡房柏文中位叫租价1,920元，单月回落1%，按年相比，累积上升12.9%。 本年较早时，这类柏文租金升势凌厉。以4月期间来说，不包括诸如Airbnb等的短租盘的中位叫租价1,780元，仅在1个月内涨4.7%，幅度惊人，令到新租客负担大增。 　　面积较大的2睡房单位租金走势也同样收慢，租盘叫价虽然由4月份的2,270元涨至2,440元，同期间单月升幅已由5.1%明显缩细至0.4%。无论如何，这段期间的租金还是增加了170元。 　　多伦多地区租金升势减弱，但邻近的一些都会则接力转强。根据租务市场资讯网站PadMapper，咸美顿1睡房及2睡房柏文单月分别录得2%及3.2%增长，将租盘中位叫租价格推高至1,040元及1,290元。 　　咸美顿位于多伦多西面，早于4月期间，1房及2房柏文租金走势较为温和，中位叫租价单月上升1.1%及2.7%。 　　安省来说，按月计算升幅最显着的是京士顿，1睡房及2睡房单位均急升5.3%，分别将租金推高至990元及1,190元。 　　租金水平方面，根据该网站整理的租金榜，以1房单位计算，安省巴里市已经成为全国第3贵租的都会地区，仅次于温哥华及多伦多这2个贵屋市场。 　　该网站的租金榜跟进25个人口最多的都会地区的租务市场，分析数以10万计的租盘资料。结果显示，这个多伦多北面地区的1房柏文单月中位叫租价1,290元，与对上1月及1年前相比，升幅分别达到3.2%及15.2%。 　　由于屋价较为容易负担，巴里市近来吸引不少未能负担得起大多伦多地区住屋开支的家庭迁入，以致租务市场升温。事实上，适合家庭居住的2睡房单位的租金升幅更大一些，单月上升3.3%至1,570元，一定程度上反映出家庭租客需求增加。全国来说，最贵租的还是温哥华都会地区，近期1睡房租金2,080元，与对上1个月相比，下跌1.9%，年计累积上升14.3%，而2睡房的租金在3,200元水平持平，年计升幅9.6%。

　　卑诗省府快将使用新版PTT表格，买卖双方的身分资料亦需提供，并订于11月27日生效。（省府网站） 　　卑诗省府将在11月27日使用新版本物业转让税(Property Transfer Tax，PPT)税表，不但要求披露卖家是否税务居民身分，并要买家申明是否尽力确定卖家身分，有批评这改变对新业主构成随时罚款或入狱的风险。 　　卑诗新PTT税表(第29版本)将在11月27日(下周一)生效使用；政府曾在去年亦曾修订PTT税表，加入要求买家披露是否加拿大公民或永久居民。若果属外国买家，需要缴付PTT的税率为标准税率及另加15%。 　　卑诗政府的资料显示，新表有不少新增披露要求及申报，包括所有买家的出生日期，如果买家并不是加拿大公民但在国内有报税，亦需提供一个由加拿大税务局(CRA)领得的个人报税号码，属卑诗省推荐移民(Provincial Nominee，BC PNP)计划的需提供证书号码。 　　此外，新税表亦会问买家是否会将物业用作自住，若果不是，买家需要提供主要自住的地址，而非交易中物业的地址。 　　不过，更受争议属有关卖家资料的新增部分，下周实施的新表会问买家(即新业主)有否曾作合理的努力去证实卖家的居民身分。新表又会问，卖家是否加拿大居民或非居民，而居民定义该按加拿大的《入息税法》(Income Tax Act)而定，即所谓的税务居民。若果超过两名卖家，亦需提供他们的同样资料。 　　加拿大的自住业主毋须就其物业增值，或称为资本增值而缴税，但非税务居民便必须在成交时缴交该笔税款。 　　新表包括卖家是否税务居民的部分，省府被指会将有关资料提供给CRA；省财政厅发言人回应报章《Globe and Mail》，确认省府有计划提供资料给税局。 　　移民律师李克伦(Richard Kurland)认为，修改前的税表就是缺少一个可让买卖双方回答问题"你是否加拿大税务居民？"的议题，而争论正是这一点。 　　他指虽然在部分其他私营的标准地产表格上有回答这问题的方格，但那些资料一般不会与CRA分享，一个靠诚实的制度容易遭到滥用。 　　至于问买家有否合理努力证实卖家的居民身分，卑诗公证人协会(Society of Notaries Public of BC)的律师厄舍(Ron Usher)表示，若果买家不小心地提供不实卖家的资料，新表的改变会对买家构成面临被罚款或监禁的风险，"问题在于由买入单位的买家去核实卖方的资料，一旦出错有可能会被罚款或入狱。" 　　厄舍强调，他支持修改税表的意图，政府需要更多资料去确保地产交易中有缴付到适当的税项，但他质问更好的方法应否是，要求卖方而非买方去申报，并应使用一张用于入息税法例的表格，而非省级的物业税制中。 　　他说，政府问错对象去搜集数据，"(政府)现将之变成买家的法律责任去提供一些他们没有法律权利要知道的资料。" 　　有指买家签下确认资料"完整及正确"后，一旦被证实违例，有机会被罚款或入狱最多两年。有温哥华的律师亦指做法有欠妥，将责任强加买家身上，而他们多靠卖家提供资料。 　　报道提到，CRA发言人Heidi Hofstad回应，指透过修订后的税表而额外由省财政厅搜集的资料，"会有助CRA去识别那些于卑诗地产交易中，没有缴付恰当税款的纳税人。"

　　加拿大央行今年已经两度加息，虽然业界和市场普遍预期，央行或许不会在今年年底第三次加息，但明年年初再加息的可能性非常大。其主要依据之一就是，与抵押贷款挂钩的五年期国债收益率自今年六月初以来已经上涨了60-70个基点。 　　加拿大一间信用评级机构DBRS Ltd.针对按揭市场发出警告，一旦央行再加息，加拿大业主们在更新其按揭时可能就要傻眼了，特别是那些五年期固定按揭的业主。而众所周知的是，加拿大房贷者中，选择五年期固定按揭以及25年还款期者甚众。 　　DBRS Ltd.表示，如果按揭利率再升100个基点，就意味着按揭月供要增加9%，若按揭利率再升300个基点，那么就意味着按揭月供要增加29%！当然，业主的按揭负担与其还款期相关，即还款期越长，负担就越重：对一名尚余20年还款期的业主而言，就要比仅剩10年或15年还款期业主的负担重得多。 　　下图的原图是一个动态图，说明若加息100个基点（或1%）、加息200个基点（或2%）以及加息300个基点（或3%）的情况下，还款期尚余10年（假设按揭尚有$150,000），15年（按揭尚有$250,000）以及20年（按揭尚有$400,000）时，业主更新按揭所面临的月供涨幅。 　　以按揭利率升100个基点（或1%）为例，若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为4%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为7%和9%。 　　若按揭利率升200个基点（或2%），若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为9%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为14%和19%。 　　若按揭利率升300个基点（或3%），若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为14%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为21%和29%。 　　DBRS Ltd.分析说，这就是再加息之后业主们在更新按揭时要傻眼的原因。不过这并不意味着再次加息会立即影响到所有选择五年期固定按揭的业主们，因为他们的按揭每五年才更新一次。根据相关资料，每年约有20%选择五年期固定按揭的业主要更新按揭。 　　该报告也指出，在第三次加息或按揭利率再升的情况下，业主们在更新按揭时所遭遇的震荡程度（degree of shock）或通俗地说，傻眼程度，也取决于业主买了多贵的房子。故一般情况下，买了$300万豪宅的业主当然要比买了$600,000镇屋业主的按揭负担重得多，更新按揭时傻眼的程度也会更大一些。 　　目前，加拿大人家庭债务与可支配收入的比率（ debt-to-disposable income ratio）继续攀升，已经屡创纪录，因此再次加息之后就可能令更多加拿大人欠债，而业主们则要面对更不堪负担的按揭月供 ... 　　DBRS Ltd.表示，近30年来，加拿大的利率一直是走低的趋向，因此加拿大人已经养成了大手大脚花钱的习惯和消费模式。为了应对按揭利率上涨以及月供大幅增加，加拿大业主们是时候考虑调整消费模式及购物习惯了。 　　而根据加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）的预测，加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。

　　加拿大联邦贷款新规即将正式生效，环球邮报发文分析多伦多和温哥华的楼市，也就是加拿大最贵的两个地方现在的房价趋势，以及如何解决可负担性问题。 　　还记得保罗西蒙的歌曲Slip Slidin' Away吗？如果你挣的不多又想买房，那就是你的生活写照。多伦多和温哥华的可负担性比两年前差了太多，维多利亚和汉密尔顿也是如此。其他地方就好一些。 　　如果用衡量可负担性的老标准，也就是房价不能超过全家总收入的三倍，那么St. John's、哈利法克斯、魁北克城、渥太华、温尼伯、里贾纳、萨斯卡通和埃德蒙顿都还可以。卡尔加里和蒙特利尔稍贵。 　　2015年11月时用三倍收入的标准衡量是否有希望买房，多伦多和温哥华就已经很难负担了，今天这种趋势有增无减。 　　10月，多伦多的二手房均价是家庭总收入中位数的9.3倍，两年前是8.2倍。温哥华今年10月是12.7倍，两年前是11.2倍。 　　这两个城市的情况是，不管过去几年里销量上下起伏多大，房价的增速始终比收入的增速高。如果这种势头一直持续，我们就不得不怀疑这些城市里一直以来都是中产阶层占主流的传统能够延续下去。 　　比这两个城市稍低一些的梯级是维多利亚和汉密尔顿，这两个城市分别位于温哥华和多伦多的周边区域。这两个地方的可负担性稍好一些，但是从房价收入比来看，还是贵。 　　全国范围来看，可负担住房市场大致分成几个不同的集群，第一种是房价本来就便宜的，Saint John就是这种情况，10月的房屋均价是$168,575，是收入的2.1倍。哈利法克斯、魁北克城、里贾纳和萨斯卡通的均价低于30万，St. John's也只高出一点点，都能用收入的三倍买下来。 　　第二个城市集群的情况是依靠高收入，而不是低房价来支撑的，渥太华是很好的例子。10月这里的房屋均价是$369,200，而收入水平仅次于卡尔加里，高达$107,100。 　　第三个城市集群包括卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯和蒙特利尔，这些城市的房价收入比在3.5到4之间，也不算太贵。 　　这里所用的收入数据取自2015年加拿大统计局的最新数据，2017年的数据是在此基础上按照央行网站上的通货膨胀计算器来校正。过去两年里的平均通胀率是1.4%，二手房在15个城市里的平均价格增长为6%。 　　温哥华和多伦多的均价涨幅分别为22%和19%。而 St. John's、哈利法克斯、蒙特利尔、里贾纳、萨斯卡通和卡尔加里则有所下降。 　　由于多伦多和温哥华楼市在近几年受到各级政府的价格控制措施影响，尽管国内外买家的需求旺盛，在某些时间段里销量和价格会有所下降，但是过去两年里，对中产阶级来说，房子贵多了。 　　高利率或者经济衰退可能逆转这个势头，明年也许政府还会出台一些措施冷却楼市。无论如何，想要买房的人都应该看看其他更可能买得起的城市。从所有城市来看，既能拿高工资，又能买得起房的城市非渥太华和卡尔加里莫属。

标普全球评级在昨日发布文章题为：《中国房地产业观察：房市降温，领先地产开发商将抢占更多市场份额》。   虽然中国政府采取措施为住房销售市场降温，但今年前十个月住宅地产销售货值仍增长10%，大型房地产企业销售业绩创下新高。然而近几个月来，房地产销量增长出现放缓。十月通常是房地产市场的销售旺季，今年却出现了负增长。   “我们认为，中国房地产市场最终还是迎来了减速”，标普全球评级分析师邹宇轩表示。“我们预测2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%，主要缘于销售面积下降”。   我们预计，虽然地产价格在部分房市过热的三四线城市可能会下滑，但一二线城市的地产价格预计将相对保持稳定。   政府的房地产市场降温措施虽然还未达到降价的目的，但却使销售面积出现下降。今年以来，迫于政府的价格调控措施，地产开发商新项目的销售部署部分有所延迟，一二线城市的地产销售面积出现下降。   “我们认为房地产行业在市场调整时期可能会加剧分化，大型房地产企业通过收购规模较小、实力较弱的地产企业的方式使其利润得到巩固”，邹宇轩表示。   我们授予评级的中国房地产开发商的销售业绩预计将好于市场整体水平。此外，我们也预期大型房地产开发商将有机会通过收购那些在融资和市场调整中处于劣势的小型地产公司来扩大规模。   行业上升周期带来的丰厚利润使大型地产开发商的流动性得到增强。因此，我们预计，尽管2018年市场状况弱化，但受评中国房地产企业的信用水平将保持稳定。不过，开发商对信托融资的依赖加剧将使其更容易受到信贷环境收紧的影响。   我们认为，2018年房地产企业面临的主要风险为日益上升的再融资需求。再融资需求将在2018年迎来峰值，2019年和2020年也不太可能下降。我们预计政府仍将批准用于重要债务再融资的债券发行，因此房地产行业债券规模将继续增加，但同时融资成本也将有可能显著升高。   只有评级委员会可以决定评级行动，本报告并不构成评级行动。

　　大温目前为全加楼价最难负担的都会区。（档案图片） 　　一项地产报告指出，大温楼价虽然不断创下历史高位纪录，不过，若只是看大温楼价负担情况，却还不是历史上最恶劣。报告指大温目前按揭支出占收入的79.87%，与1981年时，大温供楼支出占收入的97.64%相比，仍然相差18.2%，使得目前大温楼价难负担情况只能算是1990年以来最难负担。 　　地产网站Better Dwelling的报告说，全加中间收入的家庭在过去10年面临房屋负担持续恶化的问题，今年第3季全加有按揭的家庭，按揭支出占去收入的47.17%，而全加房屋负担最恶劣的情况是在1981年，当时全加中间收入按揭支出占收入比例高达71.34%。 　　报告指出，大温目前为全加楼价最难负担的都会区，今年第3季大温按揭支出占家庭收入79.87%，比例冠于全加各城市。不过，大温楼价负担情况还不是历史上最恶劣，若与1981年的97.64%相比，仍然相差18.2%。 　　在多伦多，史上房价最难负担是出现在1990年。 　　报告指，多伦多今年第3季按揭支出占收入比例为71.76%，比1990年的第2季历史新高，还少14.41%。 　　在满地可的楼价方面，报告说，虽然满地可的楼价现在正处于疯涨时期，但满地可的楼价却接近史上最容易负担。 　　报告指出，目前满地可的业主只需使用收入的28.79%，即可以负担每月按揭，这是去年第1季以来的新高，但却比史上最高1981年时的52.16%低许多，几乎是其一半左右的数字。 　　报告说，楼价最难负担出现的时间，通常是在加拿大经济大萧条之后，例如1980年代的前几年，1990年代的前几年以及2006年，此时家庭债台高筑，经济上捉襟见肘，通常是出现楼价最难负担的时期。

　　■卑诗地产议会纪律委员会对一个华裔地产代理作出处罚。资料图片 　　一个华裔地产代理因为涉双重代理身分及没有披露佣金分配资料给买家，遭卑诗地产议会（Real Estate Council of British Columbia，RECBC）纪律委员会处分，包括被合共罚款4,500元及要接受培训课程。 　　经过调查，RECBC纪律委员会在本月中裁定，华裔地产代理张宇佐（Yuzuo Steve Zhang，译音）违反《地产服务法》（Real Estate Act）规例，对张宇佐作出5项处分，分别作出谴责、在90天内支付纪律处分罚款3,000元、要在RECBC定出的时限内自费修读“地产交易服务纠正教育课程”（Real Estate Trading Services Remedial Education Courses）、要在3个月内向RECBC呈交一份声明，显示自己已从事件中汲取教训，以及在60天内要支付1,500元作为该议会执行费。倘若张宇佐未能遵守上述处分，RECBC可能在不再另行通知下，暂停甚至取消张宇佐的牌照。 　　张宇佐自2011年3月29日以来，一直是持牌地产代理，而在涉及此宗事件时，张宇佐在以New Coast Realty经营的Pacific Platinum Real Estate Services Inc.内任职地产代理。2015年6月28日，地产代理W.Y.代表其客户把位于素里一间住宅物业挂牌，价钱为129.9万元。同年8月25日，W.Y.把该物业叫价改为888,888元，并加上2万元作为买家地产代理花红。卖家签署了第二份挂牌协议，又在买家代理可以得到2万元花红一栏加签。 　　未列出卖家团队名单 　　在2015年7月15日，张宇佐与W.Y.签了一份团队成员协议，成为W.Y.团队的成员之一。同年9月11日，张宇佐代表买家准备物业买卖合约。该合约显示，W.Y.及张宇佐分别是卖家的指定地产代理及买家的指定地产代理。可是张宇佐未有在合约里列出W.Y.团队的所有成员名单。同日，买家与卖家达成受限双重代理协议，确认W.Y.与张宇佐为买家与卖家的受限双重代理。同时，买家签署了一份物业资料表，确认该物业一旦成功出售，头10万元的销售佣金为3.2%，余款佣金1.15%，另加花红。 　　在2016年8月30日，张宇佐在回复RECBC时表示，当他最初书写买家出价（offer）时，忘记作为受限双重代理，要向买家披露全部佣金细节。经提醒后，张宇佐于2015年11月27日准备新一份披露佣金文件，并交给买家签署，包括2万元花红。 　　该物业在2015年12月10日完成交易。翌年3月31日，RECBC收到卖家儿子的投诉。RECBC展开聆讯，其后张宇佐承认在该物业挂牌销售过程中，作为买家地产代理及W.Y.团队成员，出现专业失当，同时未有向买家披露佣金分配资料。 　　此外，由明年3月15日起，卑诗省全面禁止双重代理及地产经纪必须披露佣金分配情况。

　　住在人口密度高的城市，对健康到底好不好?如果从社交活动增多，与多走路少开车的角度来看，住在都市中，反而会带来健康，且能给政府节省庞大的医疗开支…… 　　这几年因为迁入大温──尤其是温哥华市、本拿比、列治文……的人口越来越多，大温都会局(Metro Vancouver)预测，大温地区人口在未来25年将增加100万，将由231万升至340万人，这么多的人口，只能用更高的大楼来容纳。然而，大楼带来人口密度以及健康问题，势必也会成为人们关心的焦点。 　　虽然曾有研究指，在高密度的城市中居住，有可能会引起心脏病、躁郁症……，理论的立基点是在，车辆沿着繁忙的走廊行驶，如高速公路和主要干线(如温市的甘比街)，所产生的废气污染与噪音，会对附近居住区的居民健康产生危害。 　　但最近的一份研究，却提出了另一个思考点。这份研究是由英国牛津大学(University of Oxford)与香港大学联合制作，报告指出，市区居民通常住在紧密的城市屋或公寓住宅内，较居住在郊区的居民更有活力、并融入社交生活。 　　其立论点是在，人口稠密区带来更多的社交活动与步行，有助身心健康。 　　双脚和大众运输 　　成主要交通工具 　　换言之，虽然城市看起来有压力，紧张和潜在的危险，但肯定也有积极的一面：它们把工作，生活和社交紧密地联系在一起，减少汽车和汽车旅行，让双脚和公共运输系统成了主要的交通工具。 　　再加上社交方便、通信系统发达、找志同道合的朋友，甚至探亲访友也都很方便，自然能让生活过得充实。所以，住在城市中虽然会有些压力，但如果城市的设计是正确的话，那么生活在城市中的行为，因为会带来更多的快乐，对你的健康实际上是相当有利的。 　　这份报告研究了50万个住在英国22个大都市的居民，包括伦敦、苏格兰最大城格拉斯哥(Glasgow)和威尔斯首府卡地夫(Cardiff)，年龄在37岁到73岁之间，样本相当丰富，它发现最健康的民众多住在每公顷32栋房屋的稠密区。 　　报告还显示在受调查的22座英国城市里，住在高楼大厦的人们较不易患有肥胖疾病，且较居住在郊区的民众更常运动。 　　报告研究者、也是香港大学助理教授的萨卡尔(Chinmoy Sarkar)表示：“随着都市越来越多、越紧密，更容易步行到达各地点;在稠密的居住区中，建筑物的设计也更完善、更引人入胜，人们越来越不依赖车子，反而更多使用大众运输工具。” 　　萨卡尔在香港，香港的公共运输四通八达，很适合用来呼应他的话：在稠密的居住区中，建筑物的设计也更完善、更引人入胜，人们越来越不依赖车子，反而更多使用大众运输工具。 　　萨卡尔说，政策与都市计划应该要灵活，而不是只凭藉过往的印象认知。 　　住得太远得开车 　　久而久之越肥胖 　　研究报告还指出，郊区住家的密集度大约是每公顷18栋房屋(约是都市的一半)，房屋之间都间隔遥远，并且很多都建在高速公路旁，噪音不见得比城市的主干道更小，同时，当开车成了通勤的唯一选项，就越来越少运动、制造越来越多肥胖问题。 　　尽管这些郊区房屋都拥有独栋的庭院和偌大的活动空间，可能有益于身体活动，但仍不及市中心人口稠密区所带来的健康影响。 　　例如前面提到的“步行”，成为都市人最常用的交通方式之一，而紧密的社群关系也使社交互动和身体活动更为盛行。回看大温这边，也能找到例证，就以华人稠密的列治文，几个主要的社团会址多在列治文中心(RichmondCentre)一带，且离天车站不远，即可见一般。 　　另外，报告还注意到全身脂肪和肥胖水平之间的关系，这是一系列严重健康问题的重要指标和标志。 　　研究人员发现，每平方公里若不到1800个单位的住房密度，包括郊区的住房密度，就会增加约10%的肥胖机会。研究人员认为，低密度的发展鼓励久坐的行为，包括开车到商店和工作，少骑自行车和步行。 　　相反来看，居住在每公里1800个单位密度门槛以上的人群，其肥胖机率要低10%左右。这包括城市中心内部，人们更可能住在公寓楼和较小的城市屋，步行上班或走路去购物的地方变得很平常。 　　萨卡尔说，肥胖风险增加或减少10%听起来不是很多，“但是，如果你将这个数据放到整个城市或国家，就很严重了。” 　　他指出，城市对人们生活方式和健康，有着关键的影响，所有居住在城市中的人都无法避免。 　　萨卡尔提醒：“别以为社交多和靠双脚的交通方式，乃至减少肥胖，好像没什么，事实上，那些在都市居住的居民，以这样的生活方式所得到的健康，可能会给政府节省数十亿的医疗费用。” 　　研究支持建高楼 　　盼打造健康社区 　　研究结果指出，民众居住在高密度地区能获得较佳的身心健康，这项发现让萨卡尔与其他研究人员，呼吁地方政府翻转长期以来对市中心建高楼的反对观念，认为高楼大厦与城市屋都是能强化并鼓励社区凝聚力的方式。 　　萨卡尔向跨国媒体资讯“汤森路透基金会”(Thomson Reuters Foundation)表示，这项发现可推动兴建高楼都市住宅的益处，“如果我们能说服政策制定者这是个对公众健康有益的提案，就能打造一个健康的城市社区，长期下来也许就能看到市民的健康成果。” 　　萨卡尔进一步表示，“有了这些发现，我们就可以进一步为城市规划多功能、吸引人的社区型态，推广体育活动、社交互动，远离负面形象如污染或不安全的治安。”

现如今，温哥华现已成为加拿大第一个正式管制短期住宿房间的城市，但许多有意把自己住所空置房间短期出租的房主，对此类租金收入的税务问题仍然缺乏了解。   据悉，目前在温哥华市通过Airbnb短宿物业中介网站出租空置房间，以赚取外快的屋主，平均每年租金收入约6,500元，而这些收入必须向加拿大税务局(CRA)申报。   加拿大Airbnb发言人斯库利(Lindsey Scully)表示，该公司去年开始与加拿大税务局合作，协助Airbnb屋主了解他们的税务责任。   不久以后，温哥华市政府也将登记此类屋主并建立档案，而市府也已表明，加拿大税务局如果有需要，可以查核该档案的资料。   另一个问题是，经营短宿物业是否会影响一幢房屋的资本增值税豁免资格。目前，屋主出售自己长期居住的住所时，毋须缴交资本增值税。   据专家表示，一般而言，只把物业其中一个房间供短期出租，不会改变该幢房屋是屋主长期居住的定义。但如果供短期出租的房间和出租天数均增加，就可能改变这个定义。      

在全国楼市渐趋降温之际，初冬的南京却逆势火爆。上周，逾1.46万名购房人顶着寒风，拿着一张张几百万元的银行本票或存单，争抢南京市河西区域10个楼盘的3177套限价房。 经测算，此次购房验资总额逾378亿元。其中有一名购房者，竟然在5个楼盘登记了7个号，存入多家银行以备查验的资金至少在1260万元。 据了解，南京楼市的此次火爆，主要是由于限价，导致新房和二手房之间存在1万元左右的价差，从而吸引了众多的购房者。 不惜斥资上千万登记摇号 南京河西区域楼盘众多，由于政府严厉调控，一年没有开盘，市场关注度极高。为确保此次开盘平稳，开发商拟定了严格的销售方案，除限价外，购房登记的门槛被抬到有史以来最高。 方案显示，购房人报名登记摇号时，不仅要提供市房管部门开具的购房证明，还需提供个人名下的本票或定活两便存单，以备验资。统一摇号的10个楼盘中，验资金额最少的180万元，最高的430万元。 这并没有挡住蜂拥而至的购房人。按照方案，10个楼盘登记时间统一为11月15日上午8点至11月16日上午8点。但是，一些购房者11月14日深夜就赶来排队。 南京市公证处11月17日公布的数据显示，24小时内10个楼盘共接受了1.478万人登记摇号。记者据此测算，此次购房验资总额高达378亿多元。 粗略梳理登记摇号名单，记者发现一个人同时登记多个号的现象不少。更令人吃惊的是，有人在5个楼盘共登记了7个号。按照登记规则，其存入银行以备验资的资金至少在1260万元，最多要达1760万元。 对于这一现象，管理部门认为并不违规：一位市民如果其家庭名下无房产，是具有2个购房资格的；一个购房证明在多个楼盘登记摇号也是可以的，只要其资金足够。但登记后如果从银行将资金抽走，会立即取消其摇号资格。 根据网上公示的名单，此次共有100多名购房人因资金抽走、证明造假等问题被取消了摇号资格，其中一个楼盘600多人报名，审核后有60多人被取消摇号资格。 最低中签率只有8% 记者注意到，10家楼盘中和周边二手房价差越大的，报名摇号购房的人就越多，相应的中签率也非常低。 登记摇号人数最多的佳兆业城市广场，349套新房共吸引了4290人，中签率为8%。目前该楼盘周边的二手房价格普遍在每平方米4.5万元至5万元，而其此次开盘均价为每平方米3.5万元，价差在1万多元。同时，该楼盘周边还拥有南京外国语学校河西分校等名校。 与佳兆业城市广场一条马路之隔的五矿崇文金城，也遭到购房者的追捧，399套房子，2500人报名登记，中签率16%。“这两个楼盘一、二手房价格倒挂太多，不遭疯抢才怪！”许多购房者说。 相比之下，有的楼盘人气要差不少。保利天悦224套房子，报名摇号的只有244人，中签率高达92%。而之前被市场炒得火热的绿地华侨城海珀滨江，此次共推出555套房子，1303人报名摇号，中签率43%，出乎许多人预料。 首付款最高达846万元 此次楼盘开盘门槛之高，主要体现在资金上，除了报名摇号需要几百万元的验资，摇号中签的还需短时间内凑齐八成首付款。 记者查看了10个楼盘的开盘公告，首付款统一是总房款的80%，付清时间多数要求在3天之内，最长的不超过7天。最严格的是仁恒绿洲新岛，要求开盘当天付清八成首付款。 根据10个楼盘推出的不同面积户型，记者测算了一下，面积最小的房子八成首付款约在220万元，最高的达846万元，大多数房子的首付款在400万元左右。一次性支付几百万资金，对普通购房者来说是一个不小的压力。 为防止购房者临时变卦，有9个楼盘要求购房者认购当天需缴纳50万元至100万元不等的定金。如果在约定的时间内没能付清首付款，将被视为违约，立即收回房源，并没收定金。 目前，10个楼盘的开盘选房和认购签约正在进行中。综合各方传来的信息，除极少数户型外，绝大多数房源销售已无悬念。 对于这次开盘的火爆，多位业内人士表示，在存在套利空间、供需失衡等多重因素叠加下，虽然提高了购房门槛，但仍然不乏投资客。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，如何从市场本身入手，对楼市进行系统性的引导和有的放矢的调控，尤其必要。  

　　奇化街(Keefer St.)105号地盘开发计划几番遭否决，奇化街239号的开发计划未有却步，将于下月接受审核，引来各方瞩目。 　　温市议会与发展许可证委员会(Development Permit Board)先后否决奇化街(Keefer St.)105号地皮建楼申请，引起社区与地产界重大反响之后，再有一个华埠地产开发计划呈交委员会审议，是否会遭遇同一命运，引起不少人关注。 　　奇化街239号的前身是在华埠经营多年的华埠超级市场。根据开发商提出的申请，该块地皮将改建为商住混合大楼，4至8楼将包含25个市价住宅单位，地面一层将用作零售，其上两层将用作写字楼。大楼以街道冠名，名字是Keefer Gardens，夹在缅街(Main St.)与歌雅街(Gore St.)之间。 　　发展商指出，单位内的设计将采用充满现代气息的简约主义。每一个套房将会安装互动系统，让居者可以遥控室内环境。每个单位面积由530平方尺至1200平方尺不等。 　　三楼平台将设有一个公共花园，供住宅与办公室业主共同享用。花园紧邻1500平方尺的共享设施，开发构思强调要为住客与写字楼用家构筑一个社群。 　　Keefer Gardens的开发计划原本在11月27日呈交发展许可证委员会审议，但改期至12月11日；如获通过，将在2月向市场推出，在2018年夏季动工。 　　据报道，该块地皮在2016年6月以635万元售出。

　　还记得那个在今年8月份，将宅地以“白菜价”出售(500元一块)，只为吸引移民、振兴经济的安省中部小镇史密斯罗克福尔斯(Smooth Rock Falls)吗?一转眼，他们推出这个优惠政策已经两个多月了，到底有多少人愿意搬过去呢？ 　　延伸阅读：安省小镇宅地一折出售500元一块 只要你去住 　　据本地英文媒体CBC报道，史镇位于安省中部，多伦多以北700公里，本是一个以造纸业为支柱的工业小镇。在2006年，该镇的经济支柱，Tembec纸浆及造纸厂倒闭之后，镇民外流近40%，导致镇子陷入萧条。 　　为应付这一困局，史镇政府制定了20年的工业发展计划，还调低了税率，以刺激经济生产。该计划中还有一个非常重要的环节，就是以一折的价格出售17块宅地，以吸引居民。 　　史镇的地价本来就不贵，而一折的价格又是什么概念呢?举个例子：一块9洞高尔夫球场附近的土地，折扣价仅500块。 　　为了扩大影响，史镇还找到媒体CBC，大张旗鼓地作了一番宣传。 　　平心而论，尽管“白菜价”出售宅地非常吸引人，但是史镇实在太偏远了，引用一位本网网友的话，那是“茅屋见青天，十里无炊烟”的地儿。真的会有人愿意去那里住吗?很多人心存怀疑。 　　到今天，史镇推出这个优惠政策已经两个多月了，到底吸引了多少人呢?近日，CBC就此做了一个跟进采访。 　　该镇经理迪诺特(Luc Denault)表示，他们用“白菜价”出售宅地，竟引发国际影响。大量电话如潮水般涌来，一些问询者甚至来自中国和澳大利亚。与此同时，参观人士也接踵而至。 　　首批土地在一个星期之内就售罄。由于移民开始进入，私人开发商也适时进入市场，结果成功推动该镇的地产交易量大增。 　　迪诺特称，镇政府上下对这次的推广很满意，并决定在本月底前，再推出数十块土地低价发售。 　　第二批土地是住宅与商业混用用地，优惠政策同第一批一样。新物业主及店东可以获得税务优惠，并在申请建筑许可的环节节约最多2500元，而且还可以获得财务贷款。

      一对华人屋主6年前购入第一桑那斯(First Shaughnessy)的一栋百年老宅后申请将它推倒重建，但迟迟不获市府批出发展许可证，两人认为市府故意拖延到市议会在2015年通过附例将该区变成市内首个古迹保护区，遂入禀卑诗最高法院指市府违反诚信，要求赔偿。法官认同华人屋主的论点，判市府输官司。市府表示正考虑上诉。 　　根据CBC报道，提出诉讼的为胡姓及曹姓华人屋主，法官默里(Catherine Murray)上周发出的判决书认为，市府迟迟不决定两人重建Marguerite St. 3900号路段一间房屋的申请，是违反诚信。法官说，证据明显指出，因为该物业有传统价值，市府根本从来不准备批出发展许可证，而由于屋主提出重建申请时，市议会还未通过古迹保护区附例，故此根据当时的法例，市府那时唯一可以做的办法，就是将物业列为传统建筑物，并向业主提供因物业列为古迹而导致价值下跌的损失，提供补偿。法官说，市府没有在合理时间内完成对申请的审核，剥夺了屋主应获赔偿的权利。 　　牵涉官司的房子名叫"Walkem House"，建于1913年，由造船业钜子George Walkem兴建，以它的独特艺术风格而闻名。市议会在2015年通过附例，将第一桑那斯列为古迹保护区，该房子也在保护区范围内，而新附例禁止拆除1940年以前建成的房子。 　　不过，根据法庭文件，胡及曹夫妇是在2011年以465万元购下该房子，当时并无类似的保护条例。而两人在签署买屋合约前，还交带经纪确定房屋并未列为传统楼宇。房子当时颇为破烂，且在多年前被劏成五个部分出租。夫妇在买屋时已计划将房子推倒重建，让他们与三名子女可以住进去。 　　2012年3月，夫妇委托建筑师进行改建申请，同年5月，市府的传统规划分析师对该房子进行审核，建议将房子列为"B"级传统建筑。但市府职员并未要求市议会将其列入市府的传统建筑名单上；假如被列入名单的话，该屋就不能被拆除，而市府必须就物业价格下跌而对屋主作出补偿。 　　相反，市府职员用了两年时间，希望游说两人保持该屋，虽然屋主每次都非常肯定地说他们没有保留房屋的意图。到了2013年，市府前规划总监还向市议会申请，对该房子颁发120天的传统保护令，好让市府职员继续与屋主商讨保留房屋。法官的判决书说，屋主已经多次表明不愿保留现状的意愿，为何市府职员还要做到这一步，是令人费解的。 　　当120天过去后，重建申请结果仍是渺无音讯，夫妇终于放弃，并于2014年5月提出诉讼。市府后来承认，这类申请一般的审理时间为10至14个星期。 　　法官最后判市府败诉，市府必须对夫妇两人的经济损失作出赔偿，数额将容后处理。市府发表声明表示对判决失望，并称正考虑上诉。

　　无论你是，在出租住宅赚钱还是初到加拿大需要找房子租，都有可能遇到这样的那样的骗局。 　　之前CBC就报道了，在多伦多，33岁的职业赖账租客Mike Lemke在多伦多市中心高级公寓区Liberty Village耍弄房东再欺骗其他租客，所骗总金额高达数万元。其中单是给Mike Lemke交定金没有退还的数额就高达14150元。 　　这种骗房东又骗租客租赁骗局，不少人肯定担心，要是遇到这样的骗子该在怎么办? 　　房东应警惕的“地狱租客” 　　在安省，一些很熟悉住宅租赁法(Residential Tenancies Act)的人，蓄意给房东制造麻烦及骗钱，他们被称为“地狱租客”。 　　他们通过假推荐信和信用记录，成功骗租房子，入住1个月后开始拖欠房租。房东向他追讨租金时，他要么躲避，要么态度恶劣。而且还在未经房东允许的情况下，将公寓内的一间房子在网站上打分组广告，骗取租客定金然后在租客约定搬入几天前，骗对方说房子没了，而且拒退定金。 　 　提前准备防 “地狱租客” 　　对于这类骗钱的租客，房东在驱逐其离开之前，应该给对方一封信，说明所欠租金，并写明还钱的限期，比如10至15天内。租客搬走后如果不肯还欠款，房东需要去小额法庭，也可以请讨债公司追款。 　　此外，房东在租客入住前应当了解租客的具体资料，工作财产相关信息，这样也可以在租房子前提前判断租客是否有能力偿还租金。 　　按安省法律规定，房东如果没有安省房东与租客委员会发出的驱逐令，擅自驱逐租客是违法行为，租客可以立即报警。 　　房东需要有充足理由去申请驱逐租客。这些理由包括：租客欠租金、迟付租金、在所租物业内有违法行为、对房东或其他租户造成损害或严重问题、房东要拆毁建筑物或用作其他用途，等等。住宅租赁法内有详细的合法驱逐理由。 　　通常，驱逐程序的第一步，是房东给租客一个书面通知，说明想要租客离开的原因。在特殊情况下，房东可以不通知租客，房东与租客委员会可以在不举行聆讯的情况下，签发驱逐令。 　　驱逐令包括租客须要搬走的限期，不同的驱逐原因，限期不同。如果租客不接受相关的驱逐理由，也不想搬走的话，需要马上找法律帮助。 　　租客应警惕的“黑心房东” 　　在安省有些房东会打出虚假广告，去骗取不了解加拿大房屋的新移民，私自定下霸王条款，索要非法租房押金，诱导其误签合同且同意如此霸道苛刻的条件。 　　除了“黑心房东”还有警惕冒名顶替的“虚假房东” 　　之前有媒体报道，两名来自日本的两名国际留学生在租房时，在Front Street的同一公寓向同一男子交了数千加币。其中一名学生交了$5,600的租金，另一名学生交了$8,000的租金。 　　根据这两名学生的说法，此男子声称是公寓的房东，分别以不同的理由向两名学生让两人先交钱。交完钱后，然后就没有然后了... 　　据警方称，此类骗局，仅仅多伦多市这一个区域，就至少有26名受害人。 　　提前准备防 “黑心房东”和“虚假房东” 　　安省对于租客的法律规定还是较为完善的，你搬进房子之前你需要注意熟知《住宅租务法例》，如果你的业主没有遵守《住宅租务法例》定下的规则，例如没有进行维修或保养，或不尊重你的权利，你可以向租务裁判处作出申请，要求该处发出命令。 　　如果房东非法加租，或者你对你的租金或资助有疑虑，可以向社区法律援助中心求助。 　　此外，房东房东是不能随意驱逐租客。面对房东的无理驱逐你可以提起诉讼去质疑房东的驱逐行为， 一旦真的被驱逐，房东也必须给付租客一个月租金等额的补偿金。 　　尽管租客跟房东都很担心自身的权益，不过不用担心，安省即将修订住宅出租法，希望既能保护房东权益，又能保护租客权益。

安省北部斯穆思岩瀑布镇（Town of Smooth Rock Falls）为吸引人们移居当地以振兴经济，较早前推出廉价卖地奖励计划反应热烈，有部分查询更是来自中国。镇政府现决定于月底加推10多块土地，再以低价吸引外来人士定居及投资。 斯穆思岩瀑布镇位于添明斯市（Timmins）以北约100公里，当地政府今年8月首批推售的15块土地，提供高达90%回赠金额，以致部分土地价格低见500元。政府官员在计划公布后接获数以百计的查询，部分甚至来自中国和澳洲，同时吸引不少人到当地视察。首批土地在一周内售罄，私人发展商亦随即推出土地满足市场需求，结果成功推动地产交易量增加。 政府官员对售地计划大受欢迎感到满意，决定在月底出售第二批共10多块士地。首席行政主任迪诺特（Luc Denault）表示，第二批土地包括商业和住宅用途，同样为买家提供优惠。 迪诺特指买地掀起热潮的结果非常正面，为沉寂多时的斯穆思岩瀑布镇居民和企业带来希望和机会。 斯穆思岩瀑布镇经济过往倚赖当地一所制纸厂，但制纸厂在2006年倒闭后，镇民陆续搬出另觅机会，估计全镇人口由2006年的2,400人，跌至目前只剩余1,330人，全镇收入急跌40%。斯穆思岩瀑布镇政府为此推行20年计划，重点振兴工业，并由政府牵头吸引外来人定居及投资。      

　　地产资讯网站Better Dwelling的报告指出，非居民物业转让数字，在今年4月之后每月增加，最新至9月份的统计指出，大温该月2046宗物业转让中，有305宗是涉及非居民的物业转让，约为半年前的3倍。 　 　未能真正反映外国买家数字 　　不过，报告认为，最近完成的非居民物业转让，有可能是非居民在数月或是几年前购买，可能无法反映最新非居民在大温购买物业情况。 　　统计显示，大温今年4月至9月非居民涉及的物业转让数字一直增加，从4月份物业转让总数达2094宗时，有105宗非居民物业转让，5月增加至199宗，6月增至217宗，7月232宗，8月255宗，9月达到305宗。 　　报告指出，通常想到"外国买家"，就会联想到那些不事生产，不居住在本地的"投机者"，他们居住在国外，透过经纪投资房地产。 　　但在大温地区，"外国买家"的数字除了不住在本地的外国人外，还包括移民、有工作签证的外国人等。 　　报告说，多数加拿大人对于移民或是在本地工作的外国劳工购买房屋，并无反感，因为移民或是外国劳工在本地工作，在本地缴税，对本地经济有贡献，例如安省就在外国买家成为永久居民时给予退税，曾在安省就读两年学校者亦可豁免外国买家税。 　　报告提到，大温或大多地区楼花大量在海外宣传并销售并不是什么秘密，许多人购买楼花在未完工前即转让合约，从中赚取数以万元的利润，而这些外国买家购买楼花的情况，由于他们从未真正进行田土登记，所以并不在省府对外国买家的统计当中。 　　报告说，4月至9月的统计显示，大温非居民转让房屋的数字每月呈现增加，但报告强调，过去两年柏文平均兴建所需的中间数为16个月，也因此最近出现的非居民转让物业，有可能是在16个月之前购买，数字虽然看起来较多，但并不反映目前最新的非居民购买情况。 　　报告指出，多数人认为外国买家是推动楼价上涨的主要因素，但实际上，外国买家只是楼市投机的一部分问题，本地买家担心楼价上涨加入购买，让市场涌入更多资金，投机者便有利可图。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)最近公布了自行压力测试结果，发现如果加拿大发生美国2008年一样的房价下跌，或短时间内房价下跌超过30%，则CMHC会亏损2.17亿，这与该公司的收益相比不值得一提。其他极端情况发生，包括加拿大局部发生大地震、或油价急挫乃至全球经济一体化出现逆转，都不足以影响该机构未来几年赚钱。 CMHC是加拿大联邦政府房屋机构，截止到2016年3月31日，该机构总保险额为5200亿，比2015年底减少了60亿，CMHC法定贷款保险的上限为6000亿。2016年第一季度该公司净收入为3亿1300万元，可谓独家买卖，利润丰厚。该机构预测在2017年至2022年间来自保险的净收益将达到73.4亿元，除非遇到美国式的楼市崩盘，房价大跌三成，5年期间估计会有2.17亿的总亏损。 假设在这5年间世界各国保护主义抬头、欧元区解体，那么来自保险的纯利会由73.4亿元大幅减少至只有1.18亿元，但不会亏本。 假设某一主要城市发生大地震，来自保险的纯利仍会超过65.7亿。 如果国际原油大跌，油价下跌到20元以下，来自保险的纯利可望达55.9亿。 CMHC风险总监Romy Bowers称上述极端情况发生的几率极低，就算发生也影响不大，CMHC有充足资本来应付。 按照贷款规定，如果首期付款低于20%，则必须向加拿大按揭及房屋公司或加拿大房屋贷款保险公司(Genworth Financial Canada)购买拖欠付款保险。费用通常为房屋贷款本金的0.5%至2.9%。 CMHC的统计数据显示，尽管加拿大人贷款压力一直在上升，但贷款拖欠率一直很低，目前全国拖欠率为0.34%，而多伦多、温哥华这样的贷款重镇贷款拖欠率更低。

　　■ 贺谨（右）在UDI午餐会上回答提问，左为麦克马林。 　　卑诗省长贺谨（John Horgan）周四出席城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）午餐会时表示，考虑把已在大温地区实施的15%海外买家物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），扩大至在全省范围推行的可行性，以打击把房屋当作商品炒卖的投机行为。不过，贺谨并未提出新政策或计划的详情，但呼吁联邦政府给予更多拨款，也提出各市镇应积极配合。 　　■ 逾500人出席UDI在温市中心举行的午餐会。 　　贺谨向以地产开发商及业界人士为主的逾500位与会者表示，省府重视及致力提高房屋供应，同时也打击把房屋当作商品而炒买炒卖的投机行为。 　　主张增加房屋供应量 　　贺谨指出，卑诗新民主党（NDP）上台执政已满100天，希望通过午餐会与各界人士分享新政府执政的理念。他说：“经常有人问我是否不满意目前少数政府的状况。某些程度是这样，不过目前的情况也有好处，就是我们必须聆听所有人的意见，尽量与各方合作。” 　　在贺谨出席的午餐会酒店外有一班示威者聚集，抗议省府照顾发展商建豪宅而忽略无家可归者及低收入人士的住屋需要。示威者要求省府立刻兴建10,000套临时组件屋，以解决无家可归者的需要。 　　贺谨和同时出席午餐会的卑诗市政事务及房屋厅长兼专责运输联网厅长罗品珍（Selina Robinson）都提及，会场外就有抗议省府房屋政策及廉租房屋不足的活动，显示房屋问题与卑诗经济及每个人都息息相关。 　　他又认为，加大房屋的供应量，可以解决可负担房屋不足问题；很多公司高层表示难以留住人才，因为他们抱怨难以在大温地区负担购买或租住房屋。不过，房屋供应是一个综合性的方案，需要联邦政府增加投资，各市镇也应拿出有效方案。 　　贺谨说：“楼市需求方面也很关键。当人们看到楼市价格的增幅已经远远超过本地经济的增幅，也远超人们薪金的增幅，我们就必须问为何会这样。人们目前形成的一个共识是，楼市投机推动了楼价的快速上行。” 　　不希望问题在另一地区出现 　　他指出，15%PTT在大温地区实施后，海外买家的注意力有向温哥华岛以及卑诗内陆转移的迹象。贺谨并未直接指出该税制会否在全省范围推广，不过他就指出省府不希望在一个地区解决的问题，但又在其他地区发生。 　　贺谨表示，把房屋当成商品而炒作的趋势必须制止。他说，省府致力提高房屋供应，打击炒买的投机行为，包括考虑在全省范围推广15%物业转让税。 　　UDI指出，贺谨是过去多年来，首位在UDI午餐会上发表演讲的现任省长。贺谨与罗品珍更接受由UDI主席麦克马林（Anne McMullin）主持的提问环节，回答现场人士问题。

汤臣集团2016年年报，其收入为41.74亿港元，同比增长52.41%，股东应占除税后综合溢利为8.76亿港元，同比增长约64%。汤臣集团表示，2016年度，汤臣一品为汤臣集团的首要溢利来源。 观点地产网：据11月16日市场消息，上海汤臣一品A栋35楼于10月31日网签，总价2.05亿，面积597平方米，单价达34.3万元/平方米，再破上海房价纪录。 地处上海市浦东新区花园石桥路28弄的世界顶尖豪宅汤臣一品。（图片来源：视觉中国） 汤臣集团（图片来源：视觉中国） 据公开资料显示，汤臣一品由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米。 汤臣一品由四栋超高层豪宅与会所组成，最高楼层为44层，高度达153米。事实上，2005年至今，其销售的仅是A、C两栋，另两栋（D、B）一直处于出租（租金8-30万/月）或空置的状态。 浦东陆家嘴滨江中粮海景壹号、汤臣一品等豪宅。（图片来源：视觉中国） 据观点地产新媒体查阅汤臣集团2016年年报，其收入为41.74亿港元，同比增长52.41%，股东应占除税后综合溢利为8.76亿港元，同比增长约64%。 汤臣集团表示，2016年度，汤臣一品为汤臣集团的首要溢利来源。 汤臣一品A栋四十二楼，面积超过900平方米的360度观景汤臣一品范思哲样板房。（图片来源：视觉中国） 汤臣一品A栋四十二楼，面积超过900平方米的360度观景汤臣一品范思哲样板房。（图片来源：视觉中国）

摘要：到2017年8月底为止，如果包括还在签署合同的交易在内，中国人已经在美国商业地产项目投入了129亿美元，几乎达到2015年的140亿总额。 爱炒房，是包括中国人、韩国人、日本人等在内的所有亚洲人的投资嗜好！对于美国地产的热爱，亚洲人早已闻名全球了。那么，亚洲人爱在美国哪个城市的买房呢？ 网络图片1 商业地产经纪公司CBRE发布的最新报告显示，2017年前半年，亚洲人在美国房地产市场共投入140亿美元，占所有海外买房者的52%。其中，纽约“吸金力”最强，吸引了40.2亿美元的亚洲资金，排名第一；旧金山其次，为14亿美元；芝加哥第三，为13.4亿美元。 网络图片2 在美国，还有一个城市，同样吸引了大批亚洲人来购房置业，这就是亚特兰大！华裔人口就不多说了，从金融危机时期的区区五六万人，在短短几年时间内迅速翻番，猛增到了10万人以上。 韩裔人口的迅速增长在亚特兰大也不容忽视， 遍地的韩资超市H-mart ，绝对数量上已已超过了华人超市，更不必说数不胜数的韩国人餐馆。韩裔社区也在亚特兰大北部不断扩张，Cumming 和Buford 这两座新兴起的城市吸引了大批韩裔迁居于此。 网络图片3 另一个值得注意的是，迈阿密房地产市场吸引了来自亚洲的超过5亿美元资金，使得迈阿密成为亚洲人另一个喜爱的美国市场。 报告显示，今年上半年，亚洲人在迈阿密房地产市场共投入6.65亿美元，比去年同期增加了3400万美元。 CBRE的Still Hunter 在报告中写道：“近几年，由个人、中间人、机构主导的亚洲人对美国房地产尤为关注，而南佛罗里达越来越成为他们的目标市场。” 网络图片4 就地产项目来看，在所有房地产项目中，写字楼首当其冲，大约占43%，其次为酒店，占33%。 除了单纯收购房产外，亚洲人还展现出一些新的特点，比如越来越多选择与美国当地开发商合作，一起合作开发新项目。此外，购买房地产公司的股份，也成为亚洲人进入美国房地产行业的常见动作。 报告还提到，过去一年，来自亚洲国家的资金投入达到了史无前例的巨量，尤其是中国的资金投入持续增长，由于人民币持续贬值，美国房产成了“香饽饽”。 网络图片5 美国《华尔街日报》稍早前曾报道称，今年上半年，中国人完成的美国商业地产购买交易已达50亿美元，比去年同期上涨19%。而到今年8月底为止，如果包括还在签署合同的交易在内，中国人已经在美国商业地产项目投入了129亿美元，几乎达到2015年的140亿总额。

澳洲地产出现了从未见过的繁荣，而中国买家的入驻却使得澳洲政府愈发担忧！澳媒称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。 很多售价百万的房子变成了鬼房，杂草从生，引起了周围邻居的不满，严重的影响了社区的整体性。 尤其是悉尼、墨尔本的房市繁荣，吸引了越来越多的外国买家，他们付出数以百万计的高价买房之后却让房子空置甚至荒废，变成了一些郊区街道的“眼中钉”。 距离2018年，还有整整50天，随着明年一月的到来，澳洲又有一大波新政即将实施！ 其中和澳洲华人最为相关的，莫过于澳洲的房产新政！ 澳媒称，澳洲房主们只有短短几个月的时间出售或出租自己的房屋，因为随着2018年的到来，澳洲房产新政中的空置税，将要正式生效。 如果房主一年中在该房产居住的时间没有超过6个月，业主将要被要求向澳洲政府支付房产价值百分之一的房产空置税。 维州率先实施！ 据悉，在维州存在大量的空置房产，均属于投资房产，其中Yarra和泛墨尔本地区数量巨大！ 维州区域空置房产的数量超过5000所！ 届时伴随着明年的到来，新一批的审核抵达后，空置房产的数量还将会呈现指数型爆发! 维州州长DanielAndrews表示，土地作为澳洲重要的经济手段在房产买卖后依然还是政府创收的重要方式，即便你已经购买了房产，但是长时间没有实现其居住和使用的价值，就需要土地相关的部门“为其提供产值”。 澳媒将其理解为为澳洲政府“实现产值”，其中最主要的来自增加政府的财政预算。 据悉，房产空置税新政仅仅在维州就会至少带来4年8000万澳元的创收。 其中，澳媒特别指出，即便你将房产作为短租，空置时间较长，接近6个月也会被澳洲政府列为重点“观察对象”。 同时，在新州以公寓市场为主的房产市场也面临着尴尬的下跌局面！ 澳媒称，随着悉尼建筑业的下滑，每年面临超4城的开发审批率下跌，随着明年的到来，房租将会迅速上涨。 同时，理论上随着时间的推移，较高的租金和低水平的供给将提高公寓价格，但随着房产投资者要求更高的收益率和目前房产的颓势相对比，公寓的价格将迎来下跌。 澳洲房产专家RobertGottliebsen表示，悉尼二手公寓的价格已经得到了体现，目前公寓的价格已经出现了20%的下跌，新公寓的价格也面临同样的问题，跌幅超过了12%！ Robert Gottliebsen预测，随着澳洲各大银行未来政策的调整和澳洲房产政策未来个月内的调整，公寓的跌幅将会超过25%。

  　温哥华市中心一商业办公室大厦的预售成交价出乎意料之高，每呎卖2000元，这价钱比温市住宅柏文10月的平均呎价多近1000元。业界料本月成交的项目呎价刷新纪录。  　　据CBC报道指，发展商Bosa Development一幢有30层高的办公室商厦Waterfront Centre的放售单位，于本月较早前在一周内售罄，呎价高达2000元。 　　发展商行政副主席韦尔(Richard Weir)发声明，指该商厦单位能够以该价钱出售，是因为它的独特性。他指该幢AAA甲级办公室商厦，距离大温交通枢纽不远，又拥海滨景色和属世界级的建筑及设备，"该项目和对它的需求，在市场上确实独一无二。" 　　报道续指发展商的代表未有透露买家是谁，但提及有一买家置入其中一层的全部单位。 　　商业地产代理CBRE公司的高级副主席乌林德(Aaron Ulinder)表示，AAA商厦是市场中的顶尖货；以他所知最贴近的成交，是同区一办公室大楼的顶层单位，于2015年12月以呎价1328元成交。 　　乌林德形容上述预售商厦的价钱令人出乎意料。他指温市中心的办公室有高需求，优质写字楼的整体空置率在3%以下，能够容纳逾2万平方呎的租客，在市中心核心地段中是寥寥可数。 　　另一代理Colliers Canada指出，温哥华的商业单位平均呎价为830元；而大温地产局(REBGV)10月的数据显示，温哥华的住宅柏文单位，平均呎价也只是1023元。 　　上述预售商厦将建于格兰护街(Granville St.)320号落成，旁边是架空列车的海滨站(Waterfront　Station)，但发展商会持有大厦最高15层，作为出租用途，而大厦预料可在2021年落成。

　　省长贺谨致辞时多次向发展商释出善意。（伍皑婷摄） 　　省长贺谨昨日出席都市发展研究所(Urban Development Institute, 简称UDI)的午餐会并上台致辞，是多年来首次有卑诗省省长出席UDI举办的活动。贺谨在会上向在场的发展商代表释出善意，期望双方日后能充分合作解决房屋问题。同时，十多名市民在午餐会会场外示威，批评贺谨政府向发展商倾斜，要求省府加建社区房屋以及即时立法禁止业主强制迫迁。 　　UDI午餐会在温市中心举行，出席嘉宾包括多间发展商的代表，贺谨致辞时重点谈及房屋和运输发展，并不时向在场的发展商伸出橄榄枝，期望能进一步加深双方的合作关系。 　　贺谨说，增加房屋供应是解决本省楼市问题的其中一步，因此发展商的取态相当重要，若省和市政府能够配合，将可以加快解决问题的步伐，期望日后可以与发展商紧密合作，并承诺会聆听业界的意见。贺谨又指，对抗不会成事，相信团结才能成功。 　　贺谨指楼市需求是至关重要，但看到楼价上升速度远超本地经济及薪酬增长，民众会问因由为何，这难免使民众作出结论指投机推高价钱。他指，政府正研究将外国买家税扩充到大温以外，但未说明详情。他又指，各地区城市所面对的问题不同，需确保有一个全面的解决方法。 　　对于外界批评省新民主党政府上场至今仍然未推出措施打击楼市炒风，贺谨回应时指该问题并没有快速解决方法，强调省府要小心谨慎，避免推出措施后引发其他的问题，又指省财政厅长詹嘉路(Carole James)正仔细研究可行方法。贺谨又称新政府上台只有数个月，坦言不能像变魔术般，一下子便可将问题解决，但他相信发展商具创新思维，能够为本省带来改变。 　　贺谨又提到省府在预算案中已经预留金钱兴建更多社区房屋，又说上届政府遗留多达20亿元盈余，认为现届政府应好好善用这笔公帑，回应社会诉求，包括兴建可负担房屋。 　　同样受邀出席午餐会的省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)在台上致辞时表示本省正面临严重的房屋挑战，指家庭收入追不上房价，省民为了应付房屋开支，过着不出外用餐、不消费的生活模式，不利本省经济发展，强调在解决房屋问题上，发展商的角色十分重要。 　　对于贺谨在午餐会上多次向发展商释出善意，时事评论员董达成认为这是好事，但政府不应只盲目地说好话，应该就目前的房屋问题提出具体计划，给予发展商一些实质方向，同时省府的职员亦可以有更加清晰的指引去跟从，认为这才是实事求是。