地产

“合肥近日要求将房地产项目夸大其词的户外广告全部清除，违规用词全部抠掉，就连线上宣传也没有放过，要求全部删除。”一位合肥房企管理层人士对记者说。 资料图 近期，多地掀起房地产违规检查风暴，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。 记者获悉，近日住建部、国家发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。据有关人士介绍，此次检查不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。例如北京由浙江带队检查，浙江则由广东相关部门负责。 此次价格检查的重点包括： 销售商品房未明码标价，未在交易场所醒目位置明码标价； 标示信息不全，没有按照规定内容明码标价； 未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价； 商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择； 通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易； 以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费； 捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格； 为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。 “这是首次进行跨省大检查。”中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，此次跨省检查是为了减少包庇违规行为，避免检查受到不必要的影响或干预。 康俊亮说，价格是反映房地产市场冷热程度的重要指标，此次价格检查的目的是为了保证价格反映的是市场真实状况，同时实现调控目的与价格的内在统一。 国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮日前表示，今年10月30日至11月30日，国家发改委等在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。对检查中发现的问题，有关部门将依法做出严肃处理，并及时向社会通报。 资料图 值得注意的是，除价格检查外，同时开启的还有住宅用地出让合同执行情况检查。按照国土资源部工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。 据悉，70个大中城市和热点城市苏州市，以及2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市，均为此次重点检查范围。检查内容则是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。据统计，2016年以来，仅合肥市区就有44家纯新盘尚未入市，其中拿地时间最长的已超一年半。 康俊亮表示，此次检查是为了促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 资料图 据了解，当前，多地正开启大规模的违规检查，武汉、成都等地都启动了有史以来最大范围的检查。 日前，成都市房管局市场处对房企集中进行了约谈。据悉，被约谈房企所涉项目多出现“可售”房源较多、多房源长期处于“定购”状态、近期出现较多注销拟订合同等问题。 “上述现象多是房企变相捂盘惜售。”有关人士表示，成都市房管局市场处要求房地产开发企业必须严格遵守通过商品房网签系统联机打印商品房买卖合同的规定，即时网签，并加强内部教育和管理，不得变相捂盘惜售，不得捆绑销售，不得协助虚假购房资格，不得参与或为炒卖房源提供支持，努力遏制投机炒房行为。 武汉方面，近期也集中查处了10家房地产开发企业。通报显示，北大资源·山水年华（龙山郡二期）项目存在以虚假优惠的方式对外进行销售，未取得预售许可向买受人收取预订款性质费用。武汉泛海城市广场开发投资有限公司开发的“泛海城市广场二期”项目，未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用。同时，武汉联投同城时代置业、武汉奥山世纪、武汉藏龙酒店、武汉聚诚再创置业和武汉天合锦程五家房地产开发企业，存在着发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等违规行为。 “上述违规行为均被列入房企不良信用信息记录，并扣减信用分。”武汉房管局相关人士介绍，为规范房地产市场秩序，武汉于2016年建立房企信用档案和信用信息公示平台，将房企违法违规销售行为记入信用档案。每家信用基础分100分，累计扣减后得分低于60分，或一年内同类违法违规三次以上，纳入“警示名单”重点监管，并作为降低或注销资质的依据。 “坚持房子是用来住的 不是用来炒的

　　安省地产议会本月初对一间房地产公司信托帐户发出冻结令的消息惹来关注 　　日前安省地产议会对一间房地产公司信托帐户发出冻结令的消息，迅速被各大媒体报道，也引起正在房地产市场中的人警觉。地产经纪公司的信托户口是否安全，一旦出现问题，作为消费者能够得到怎样保障和补偿，成为人们关心的问题。本报记者采访了解到，安省对房地产信托帐户有着严格的规管，RECO每年对3,600多家房地产经纪公司进行上千次检查，近年来也有一些华人地产经纪公司，因没妥善处理信托帐户资金而在RECO的惩处名单榜上有名。 　　本月初，安省地产议会(Real Estate Council of Ontario，RECO)针对多伦多北约克一家名为RE/MAX Right Choice地产公司有大额存款去向未明，而发出了一条信托帐户冻结通告。RECO称这是在6年内首次发出冻结令，因发现其订金信托户口(trust account)出现异常财务情况，为了保护消费者的订金存款、防止资金被地产公司从帐户中提取滥用而造成更大的伤害，RECO决定发出冻结令，并敦促所有通过这家经纪公司进行物业买卖的人士尽快与RECO联系。 　　在安省，购买房屋的订金大约为售价的5%左右，买家在提交offer的同时或其后不久支付这笔款项，由买方经纪公司将订金存入公司信托帐户，直到交割日支付给卖家。RECO高级传讯顾问Daniel Roukema接受《都市地产》记者访问时表示，资金只能在特定情况下从信托帐户中提取。当一项房地产交易完成时，地产经纪公司可以从信托帐户的存款中扣除佣金，余款交给卖方。如果交易没有完成，只有在买卖双方书面同意释放资金的情况下，或者有法院命令，才能拿出押金。经纪公司不得为任何其他目的从信托帐户中取出订金。   　　有严格法规保护消费者 　　Daniel Roukema表示，RECO有严格的法规来保护消费者，确保他们的订金会得到妥善处理。在RECO的规管经验中，通常“信托帐户处理不当”(mishandling trust accounts)的做法一直是RECO严厉追查的违规行为。“信托帐户处理不当是非常严重的犯罪行为，RECO对此一直非常重视。任何不遵守规定的地产经纪公司都会被视为信托帐户不当处理，并将被RECO非常认真地对待。” 　　虽然此次涉事的北约克地产经纪公司内并没有任何华裔员工，但近年来也有一些华人地产经纪公司，因没妥善处理信托帐户资金而在RECO的惩处名单榜上有名。在RECO针对地产经纪公司信托帐户的常规检查中，这些公司受到惩处的原因包括：未在收到款项的5个工作日内将资金存入信托帐户、未经授权从房地产信托帐户中拨款、没有妥善保管信托帐户收支报告的帐簿、没有在指定地点保存记录等。

根据《列治文新闻》报纸报道，在列治文地区，从4月1日至今所有住宅房买卖交易中，涉及外国买家的交易约占8%，成为卑诗省各个地区中国外买家最高比率的地方。相交温哥华，海外买家仅占温哥华市同期房地产交易的3.4%。至于在今年整个大温区的房地产买卖中，涉及海外买家的则占约3.3%。   据统计，列治文市今年涉及海外买家的地产交易有318宗，在温哥华有259宗。   而今年1月至9月间，仅列治文的海外买家支付的海外买家税总额就约达3620万元，这意味着总购房资金约有2.41亿元。相较去年，在省政府实施征收15%的海外买家税之前（8月），外国买家占列治文房产交易的比例约高达24.7%。   征收海外购置税后，除了成交比例减少之外，海外买家购入的房屋平均价格也有下调，主要是因为这类买家目前已转向以多户房屋作为主要投资对象。   据统计显示，自2016年10月以来，列治文所有住宅类别价格整体攀升了10.8%，其中独立屋相对地平稳，升幅仅2.3%，平均价格为169万元，但城市屋和公寓则有较明显的升势，分别上升了12.6%及26.3%。   至于成交方面，列市独立屋的销售量比一年前减少了25%，而公寓及城市屋类别，则维持稳定。

加拿大两个最昂贵的房地产市场走向在过去一年中背道而驰，使得全国平均销售量出现了相对稳定的表现，掩盖了明显的地区差异。 根据加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）周三公布的统计数据，大多伦多地区10月份的房屋销售与去年同期相比下降了27％，而大温哥华房屋销售在10月份同比上涨了35％。 这两个城市之间的销售差距相抵，使得10月份的房屋销售在全国范围内下降了4.3％，这是连续第七个月全国销售下滑。 CREA表示：“加拿大所有地方房地产市场的一半以上出现销售下滑，以GTA和附近城市为主。” CREA表示，除了多伦多周边多个城市的销售大幅下滑之外，10月份维多利亚、卡尔加里和温尼伯的房屋销售也同比下滑了10％以上。 CREA表示，在全国范围内，10月份的价格也几乎没有变化，合计14个主要房地产市场只比9月份下降0.04％。 然而，按照MLS房价指数的基准价格，10月份大温哥华的房屋价格比9月份上涨了0.48％，而大多伦多房屋价格与9月份相比下跌了0.4％。 2016年8月，新的外国买家纳税政策引入后，温哥华房价下滑，但在2017年初恢复并继续攀升。在安大略省政府4月宣布了一系列的改革措施来冷却过热的住房市场后，5月份多伦多地区房价开始大幅下跌，9月份开始才有小幅回升。 CREA表示，10月全国房价同比涨幅为9.7％，这是自3月份以来同比涨幅最小的一次。 蒙特利尔银行首席经济学家Douglas Porter表示，四月份宣布的楼市新政所涵盖的多伦多周边城市与去年同期相比，十月份的住房销售平均下降了近24％，而安大略省其他地区的销售额下降幅度则小得多，仅下降5％。 根据MLS基准价格计算，多伦多房价比4月份的高峰期下降了8％。Porter先生说，独立屋价格自4月份以来下跌了10.7％，并且仍在下降，而公寓价格“已经完全稳定”。 全国来看，Porter先生表示，他预计2018年房屋总销售量将下降3％，2017年的下降幅度是5％左右。MLS房价指数将在明年上涨1％-2％，今年的涨幅约为14%。 加拿大丰业银行经济学家Adrienne Warren表示，由于多伦多和大金马蹄地区房地长市场回暖，接近年底全国房屋销售正显示复苏迹象。 十月份，大多伦多地区的按季节调整销售环比9月上涨了2.5％。尼亚加拉地区的销售增长了9％，汉密尔顿-伯灵顿地区的销售增长了6.6％。 Warren女士表示，多伦多地区的卖家对自己的房屋上市越来越有信心，销售额与房源上涨之间更加平衡也有助稳定该地区的房价。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示，今年秋天销售势头开始复苏，但随着1月1日更严格的按揭压力测试新规生效，销售会再次放缓。 Klump先生在一份声明中表示：“一旦最近宣布的压力测试从元旦开始生效，这种势头能否继续下去还有待观察。压力测试旨在削减抵押贷款债务的增长，如果措施按预期发挥作用，加拿大的经济增长速度可能比目前预期的缓慢。”

国运判断的价值 有几位地产大佬都曾叮嘱过我，投地产就是赌国运。 纵观各国历史，赌对国运的人，有曾被亏待过么？ 万科与恒大对国运的不同判断，自然也反应在了分道扬镳的股价走势上。 '白银'骑士- 万科 2014年，'恰好'就在上轮楼市下滑期的黑暗黎明前，郁亮看空自己所处的地产业，下注'白银时代'。 万科开始降杠杆，放缓拿地节奏，专注于一线城市，并转型寻找传统地产以外的新增长点。 '钻石三剑客' 同样是2014年，融创、恒大、碧桂园这三个激进的现实主义者用杠杆撬开了属于他们的'钻石时代'。 之后的三年，'三剑客'疯狂加杠杆扩张。以恒大为例，2013年总负债只有2688亿，到了2016年底，总负债已飙升到了11583亿。 纵观各国巨富的发家史，最常见的'三级火箭'难道不是：疯狂借钱，赌对国运，踩准行业么？ 面对'路线之争'，在刚开始时还可'百花齐放、百家争鸣' ; 但到了最后，市场才是检验观点的唯一标准。 住房价格在各城市轮番上涨 从幕后走向前台的权威 中国财政决策“工具箱”里的工具之丰富，回旋余地之大，执行能力之强，是西方国家无法企及的。 而这些工具的使用，西方科班的经济学体系通常无法理解，因此在海外市场常招来广泛批评，这也给了(某些)中国投资人专属的跨境'信息不对称'机会。 2014年下半年，在新的领导班子上任两年之际，内部障碍逐步清除，中财办开始从幕后走到台前，扮演财税中枢的角色。 那些财政工具和政治智慧，也到了该拿出来用的时候了。在接下来的两年里，中枢机构牵头发起的战役，让无数人的命运为之改变。 ‘钻石’玩家在豪赌什么？ 2014年下半年开始，央行进入了降息通道，率先开涨的是市场化程度最高的深圳，热钱很快蔓延到北京和上海。 2015年9月30号，央行降低首套房首付比例，4个月后，首付比例进一步被降低到20%。 2016年2月，当周小川直接说“个人住房加杠杆，逻辑是对的，住房贷款应大力发展”时，市场早已从冰冻三尺，反转至烈火烹油。 到了16年底17年初，一二线房价被推高至'极限'，限购限卖令被频频触发。 被驱赶出来的热钱，与开闸放水的银行贷款、连同棚改安置货币化的资金，让三四线城市接棒起这轮前所未有的'涨价去库存'运动。 去年夏天，很多人望着一线城市一骑绝尘的房价，对二线城市还不屑不顾。现在，不仅二线也回不去，甚至连三线也买不到了。 超级繁荣周期 为什么把过去三年的房产市场称之为'超级繁荣周期'？ 因为它的持续时间已远长于了过去任何一个周期。 商品房销售有着明显的周期特征，给人的一个直观感受是：正增长时间要长于负增长时间。 中国房地产周期 由上图可知，之前三轮负增长的持续时间依次为：16个月，13个月，19个月。 而本轮上涨周期自2015年5月楼市销售由负转正，到今年10月份已持续了29个月的时间。 如果经济机器的运转不会偏离均值太远，这就意味着若在正的一面持续时间越长，在接下来负的一面也更有可能持续较长时间。 一个繁荣周期的结束 以最近的一次负增长为例。2012年到2014年，房地产经历了19个月的正增长，然后在负区间保持了一年多。 而此次正区间的持续时间太长，已连续增长了29个月。一旦由正转负的话，简单地拍下脑袋，房产市场的负增长不会短于一年。 中期来看，我们假定中国人口结构没有大的变化，对住房需求至少从总量来讲应该是稳定增长，不可能再出现大的爆发式需求。 那么，过去的29个月其实已消耗掉相当大的住房需求，无论是杠杆投机还是真实购买力。 将时间轴再拉长，可以清晰的看到商品住宅的销量增速一直维持着向下趋势。 犹如中国的GDP增长，从'常态'的10%+跌到8%，再到6.5%-7%的'新常态'。 这不难理解，毕竟中国人口的高增长时代已经结束，日趋老龄化的中国百姓不可能一辈子不停的买房。 商品住宅销量趋势 过去两年的楼市增速一直位于趋势线上方，直至近期跌破趋势线达到负区间。 现在市场的关注点已不在于楼市是否下滑，而是明年下滑多少的问题：上一轮楼市负增长是一年下滑6-7%，这次是否会超过这个水平，比如说到负10%以上？如果是的话，对市场有何影响？ 要解答这个问题，需先理解本轮'超级繁荣周期'的趋势本质。 '超级繁荣周期'的本质 先看表面。 此次牛市之所以能持续这么长的时间，首先是因为各线城市都依次经历了一轮销售高峰。 一线城市销量高峰在2015年，今年一线城市下滑最多，销售面积跌了25%。 二线城市的销售高峰是在2016年，它到今年销售面积已基本跌到零。 三四线城市是今年的主要增长点，到今年大概还有20%的销售增长。 全国地产销售在过去两年都是正的，其实是各城市分阶段轮涨的结果。 商品房销售在各城市轮涨特征 购买力推动： 再看内因。 三四线是现在整个房产销售的主力。 三四线居民的生活水平在近几年迅速提高，人均GDP已经达到了5千美元以上，可以把买房理解为消费升级的提现。 人的基本需求是衣食住行，当衣食都满足的情况下，要进一步提升自己的生活品质，自然会买房。 在牛市初期，三四线城市的房价/收入比并不高。 对于中国绝大部分城市，房价与家庭收入之比大概在7-8年的水平，应该说不算离谱。 国外当然更合理，房价收入比在5到6年，但是国内大城市的房价收入比基本上都在10年以上，像北上深杭这类一线城市甚至会接近30年。 所以说，近期三四线城市的旺盛购房力跟其原先房价不高且收入增长有关。 36个城市收入和房价 不过，经过这两年的上涨，绝大多数的城市，包括县城、城镇的房价都已创出历史新高。 下图是三四线城市的房价涨幅和全国中位数的居民可支配收入涨幅（以这两个数据做个简单类比），在14-16年期间，居民可支配收入明显比房价增速更快。 因此，前两年的房价上涨可以理解为过去几年收入持续高增长，而房价相对不涨的购买力集中释放。 但是，到今年我们可以看到三线城市的房价增速实际上已经超过居民可支配收入的涨幅。 也就是说，对于三四线城市，它的房价与收入之比其实也在往上走，房价的上行空间已在过去两年里‘透支’。 三四线城市的房价涨幅和全国中位数的居民可支配收入涨幅 杠杆推动： 重点是外因。 除了真实购买力的增加，本轮地产牛市的最强劲推力来自于大幅攀升的居民房贷。 地产销量在本轮周期中每年上一个台阶。 但是，居民房贷增量与住房销售额的比值也是在持续的上升的。现在这个比值已经达到了60%左右，见下图。 这是一个总量的概念，我们可以看到居民总体上加杠杆非常猛。 但更重要的还有结构。 下图反映的是三线城市房产销售额的占比趋势。 在总体房贷增量与住房销售额之比持续增加的情况下，如果房产销售的主要推力来自于三线城市，那也暗示着三线城市的居民贷款杠杆也是往上走的。 三线城市房产销售额的占比趋势 在过去，大部分的杠杆房贷集中在一二线。 因为一二线城市的商品房总价比较高，若老百姓要全款买房或大额首付会很困难，所以会增加杠杆。 所以从比例上说，以往三四线城市的购房量上涨一般不会带动全国房贷的整体攀升。 而现在正好相反，三线城市的购房量和全国新增房贷的比例上涨是同步同向的。 这意味着，在今年一二线城市的房产销售已经下滑的情况下，持续增加的居民房贷并不主要投放在一二线城市，三四线城市也在大量动用银行贷款来买房。 也就是说，全国整体的居民杠杆比率，已经不仅是个总量问题，而是在各个城市都在依次攀升。 为何这个问题需要重视？ 三四线城市本身的房产总价原来是不高的。如果三线城市居民也在加杠杆买房，意味着全国居民对未来购买力的透支已经到了一个值得引起重视的程度，这是本轮房地产繁荣周期和以前不一样的特征。 居民债务总量和居民年收入的比值 上图是居民债务总量和居民年收入的比值，类似于我们分析上市企业时的债务/收入比。 我们可以用这个比值大致衡量潜在信用风险，这个比值在过去20个月的时间里快速攀升了20%+。 2008年那一轮房市触底反弹它也上升的很快，但那个时候比值还很低，且后面几年的升幅也比较平缓，直到近期才又开始加速向上。 到现在，居民总债务与居民总收入之比已经超过一倍了，这是个什么概念呢？ 国民年收入已低于总负债。 如果把我们的这个数和美国的数放在一起来看，也许会出乎许多人的意料，因为大多数人认为中国居民的资产负债表非常健康，中国老百姓非常喜欢存钱，不喜欢借钱去消费。 但实际上，中国老百姓的负债/收入比其实已经超过'爱透支'的美国居民。 在美国次贷危机前后，其居民债务总量与收入之比接近1.4倍，引发了全国性的违约风险。在接下来的10年，美国居民不断去杠杆，直至其债务与收入大致相等。 美国居民债务总量与收入之比 虽然现在中国居民的负债/收入比也超过了一倍，但不需要像'标题党'那样危言耸听，恐吓舆论说中国版的次贷危机即将出现。 毕竟，在美国次贷危机时，其居民负债/收入比中国当前还要更高，而且美国居民的储蓄率一直远低于中国老百姓。 在这想要表达的意思是，中国老百姓的债务水平和他的收入比值已经处在一个非常不低的水平，应该说高于大多数人的预期。 销量天花板 房地产销售很难在未来有10%每年的增长。 因为，如果要房地产销售面积每年增长5-10%，即使房价仅轻微上涨，则意味着每年房地产的销售额得至少达到10%以上的增幅。 这等于在要求，如果不想让居民债务比率进一步恶化，就需要让居民收入的年增长至少保持在10%以上。 但是，目前中国的名义人均GDP年增长也就10%，早已度过了经济发展初期时的爆发式增长阶段。 而且，居民的年收入里已有约30%用于购房。根据过去经验来讲，只要这个比例达到30%的水平就很难上去，住房的销售也很快会下来。因为不可能要求老百姓每年投入到房产市场上的收入比例无限上升，这是不现实的。 所以，从经济潜力来讲，房地产销售面积在未来能够有一个5%左右的增长其实就已经很好了，否则居民债务将恶化至危险边缘。 紧绷的贷款 银行也开始意识到向居民贷款的投放力度过大。今年接近60%的新增贷款都投到了居民部门，五年前，这个数字只有约30%。 过去几年，企业的投资活动因外部环境和政策原因放缓，总体上在不断收缩债务水平，融资意愿低。银行向企业部门投放大量贷款很困难，但又不得不想办法把钱贷出去。 于是，银行在居民部门上动脑筋，居民债务在过去几年快速增长（下图1），而其中的大部分都是房贷（下图2）。 今年，虽然居民部门的中长期贷款已经放缓，但短期贷款还在加速增长。短期贷款其实也有可能流到房地产市场，这就是现在大家说的消费贷的问题。 短期贷款都是消费贷款，就是说不需要拿房地产做抵押，或者不需要通过购房，就可以从银行拿到一个贷款额度，时间一般是一年左右，这些钱很多是为了临时的周转或者首付的问题。 现在首付比率提高了，原来是两成就可以，现在可能要三成甚至是四成。如果房价总价很高不少，居民的自有资金付不起首付，有大量消费贷资金暗流到了房地产市场。 但是，现在监管机构开始清查消费贷的问题，这一块贷款增速今后也会回落。 利率- 机会成本 住房按揭利率和理财收益率分别是购房者的融资成本和机会成本。 在近期的金融去杠杆环境下，这些利率水平是往上走的。 在利率上升的金融环境下，整个房地产的销售面积也会持续收缩（有一定时间滞后的负相关性，见下图）。 棚改货币化 当然，今年推动三四线房产销售大增的还有另一个重要原因，就是棚改和货币化。 棚户区改造每年都在做，但最近几年有所变化，增加了货币化的方式。所谓货币化就是官方用钱的方式来帮助三四线的老百姓去买房。 比如说，某个县城盖了大量新房，原来库存去不掉，现在鼓励居民去买，但买的时候需要把原有的地让出来，官方补贴一笔钱，通过货币化的方式来解决新房问题。 今年的商品房销售面积中，大概有20%是跟棚户区改造伴随的货币化安置有关的。 但谁出这个钱？ 这个钱主要来自于国家开发银行。国开行大概承担了整个棚户区改造资金的70%。 但大家都知道国开行现在的问题在哪里，今年的金融去杠杆导致债券收益率一直往上走。 中国十年期国债收益率又创新高，已接近4%。而国家开发银行发行的十年期债券收益率已超过4.7%。 因为国开行支持的都是政策性项目，贷款利率一般低于企业从银行拿到的商业贷款(目前大约在6%+)。现在国开行贷出去的整体贷款收益也就5%+，如果发债成本已超过了4.5%，意味着它的利差还不到1%，这还是不考虑当中成本的情况下。 随着发债成本越来越高，国开行现在的发债量已经在下降了。而且，因为国开行不吸纳存款，它所有的贷款投放都是通过发债获得的，随着发债募集到的资金减少，投放到项目中的资金量也自然会下降。 杠杆转移的故事 国家的一大特点，是逆周期性。 企业今年虽然赚了很多钱，利润很好，但是政府在讲供给侧改革。过去是说企业利润好了之后就要增加产能，增加投资，但现在政府不鼓励再做这些重复投资，所以企业的融资增速没有起来，政府的融资增速今年也下去了。 政府融资在过去两年增长最多，主要是搞建设。我们现在看基建投资还比较高，但其实那是滞后反映的，它源于过去两年的政府融资增长（毕竟先融钱，再建设），但现在政府融资也已开始回落。 国内现在三个部门当中，融资还在较快增长的就是老百姓。所以说，当前整个投资资金其实是非常依赖于老百姓的加杠杆的。 但问题是，到了明年，老百姓的融资增速也会往下走了。 就像过去企业拼命加杠杆的时候，政府拼命打压。现在居民的杠杆狂热被带起来之后，国家也会担心若这个东西不及早控制，未来有可能成为新的金融风险源。 也就是说，去杠杆进程将从企业部门延伸到居民部门。 库存转移给了老百姓 在整个房地产企业的开发资金中，来自销售回款的占比越来越高。这里面包括了两部分：一部分居民本身的首付资金，还有一部分居民通过银行获得贷款。 所以从表面上看，今年地产商的资金很宽裕（从恒大&融创自年初渐好的财务指标也可看出），但这些资金并不来自于企业借债，而是老百姓借债获得。 居民从银行借钱换来房子-> 地产商用库存房接过居民借来的钱-> 用来偿还自己的开发贷款-> 将过去3年加的杠杆止盈变现。 积极的一面 好消息是地产商的库存确实都去干净了。 经过这三年的房地产超级繁荣周期，无论是哪个地方的房产库存都已降到非常低的水平，在这么低的库存水平下地产商的投资很难出现大幅下滑，因为本身就没有太多可下降的空间。 因为本身就没有什么库存，要是商品房再销售一下，地产商没有库存还是需要增加一些投资的。但这个新增投资并不会非常好，只是说维持在一个比较低的增长。 (对于大宗商品的玩家来说，这才是明年一个更为核心的问题，篇幅所限，今天暂且不谈。) 由于负债和库存都转移给了老百姓，政府调控起来也能更放得开手脚。 因为库存很低，意味着这一次地产调控不会很快的放松。 触动利益往往比触及灵魂还难。房地产不仅是经济增长的重要发动机，还是地产财政的重要收入来源。房地产对经济贡献实在太大，如果考虑到家电、家具、水泥等与房地产相关的产业，占经济比重更大。 在过去，每次房地产调控到了深水区，触及经济增长和地产财政时，都选择了容易走的宽松大道：开闸放水。 而每一次放水，都被调控的闸门先积蓄着，一旦放开调控后，喷涌而出的流动性都会推动报复性上涨，如文首第二张图所示。 但这次也许不一样。 再仔细回看下先前几次地产收紧后的放松，尤其是2014年政府看到房地产转负以后，货币政策就开始放松，因为当时的库存处于非常高的水平，如果政府不放松，有可能引发系统性风险。 但由于现在库存和借贷都到了老百姓手里，开发商已没有什么库存，钱也收回来了没有太大资金压力，这个时候政府对于整个房地产下行的容忍度就会比以前要高。 我们这届政府在大会上提出了具体的目标，它的执行力和决心确实要比以往要大，一些曾经触动不了的'利益'和'灵魂'也可以开始动了。从供给侧改革的问题上大家就能看到，在政策初期那些依据过往经验对'红头文件'不屑一顾的期货大佬们，被拉爆仓的还少么？ 今天我们花了较长时间来梳理了一下房地产问题。因为它将是明年经济的一个主要的矛盾，同时也是本届政府在大会上的一个核心主题。 它将不同于以往历次的房地产周期性回落。因为这一轮'房产超级牛市'跟居民加杠杆有非常大的关系，老百姓加杠杆的力度比以往任何次都要来得猛，所以它的回落所带来的影响，也会比以前要更大，至少会带来融资和需求一个比较明显的下滑。 你以为的结论不会是我的结尾，这样就收尾了那该多没意思^_^ 1. 如果依据上述逻辑的话，外资投行也许又该开始担心恒大股价泡沫和中国楼市危机了。 但最近几年，外资行似乎越来越看不懂中国，老外眼里的中国经济观点要么常常偏离深度真相，要么常常持有数个月的时间差（于是与‘正确时机’正好完美错身）。 如果'市场是检验观点的唯一标准'，海外大V们在境外市场对中国的观点在过去两年里已沦为反向指标。而他们在经历过去两年的人民币空头挫败后，在今年楼市驱动的需求大增下反手热捧中国经济复苏（就像近期的LME年会，老外从之前的悲观到不行到乐观的不行。。。） 而当明年楼市真的走低后，海外'秃鹰'们是否又停留于表面数据，像之前那样过度看空中国？ 从我个人与国内外参与者的调研结果来看，目前大家对中国的需求判断似乎存在节奏上(时间)和程度上(空间)的巨大差异，这是深度投研者的盈利机会。 2. 回过头来看最对外资投行胃口、公司治理最早成熟的'白银骑士' - 万科。 在中国楼市最前线战斗三十年的万科，谭大师团队算是中国房地产最较真的研究团队之一。从2014年年初开始花8个月时间，他带领五六个清华北大高材生，做了全球房地产最宏大的一项量化研究。 三年多过去了，万科的这项研究成效几何，早已体现在了万科与恒大的巨大股价走势差（请回看封面图）。 再来看走接地气路线、用野战军农村包围城市的‘钻石三剑客’之一-- 恒大。 恒大的战略抉择作为吃瓜群众难看得透。但身为‘讲原则’、‘识大局’的国人，似乎应该明白： 许老板既然有觉悟从2010年就开始布局足球，迅速将一只中甲球队用重金砸成中超冠军；并在2012年联合皇马成立青少年足球学校，打出“振兴中国足球，培养足球明星”的口号；他也应该知道下一个五年会怎么做。比如说，在2017年赛季宣布俱乐部发展进行第二阶段，花重金挖来卡纳瓦罗，要求这位前'足球先生'带领恒大在2020年实现“全华班”。 能提前踩准'关键球迷'兴趣、且还有超强执行力的'许家军'，应该也能踏上下一个5年的国运。 3. 而至于恒大与万科今后的股价走势，这就犹如2014年初夏的那场'路线纷争'，取决于您所倚重的故事叙述：呈现事实的可视化数据or 面向未来的领导人视角。 若读者认为中国特色的周期风险是一个潜在机遇的话，还有一个思路：押注本轮房产牛市的领跑者‘恒大&融创’与错身牛市的行业龙头'万科'之间的股票价差收紧（请回看封面图）。 4. 完美错身于上一轮牛市的万科，虽然份额及股价涨幅在过去一段时间里大幅跑输同行，但现在反而有着更为良好的上升空间。 万科将同时受益于： 1). 强者恒强的市场格局。碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额将达到30%以上，中小地产商的生存空间将在之后低增长常态化的楼市中被大大挤压。 2). 有足够的财务空间于逆周期加杠杆。目前恒大、碧桂园、融创，都在降杠杆，而万科因为错过了上一轮楼市牛市，现在有着较大的加杠杆空间去拿地。 3). 聚焦于高质量增长、人口流入、财富集中的好城市、好地段。好城市的好房子，博傻一点说，似乎任何时候都可以买入，就像好股票不曾亏待过股东一样，世界上的好城市也很少亏待过房东。

  长岛大颈社区，安静又清洁。 我叫周隽，今年40岁，在一家进出口贸易公司工作，一家四口居住在纽约长岛大颈（Great Neck）。回想几年前看房买房的经历，依然十分感慨大纽约区涨不停的房价，真是让工薪中产阶级越来越承受不起了。 我和太太是在金融危机开始后数年、美国经济百废待兴的时候开始看房的，最终将购屋地点确定在长岛纳苏郡，尤其青睐大颈一带。在地产经纪的带领下，看了十几栋价格可以承受的房子，先后相中了三个独立屋，并且付费请验屋师验了屋。可惜最终都无缘成为屋主，因为每次都有来自中国的买家横刀夺爱，出更高的价钱、而且全现金付款，把房子抢走了。我们这些需要贷款才能购屋的买家，在财大气粗的中国客面前，根本不是对手。 一气之下，我和太太决定暂时不买房子了。一晃又过了三年，才又打算购屋。这时候，美国经济开始复甦，长岛的房价已开始飞涨。我们再度看了十来栋房子，最终决定买下那处房屋的价格，如果放在两年前，少花10几万元就能拿下。这次买屋，几乎连价格都不敢砍，生怕又有中国买家杀出。 好在又过了几年，如今我家房子的市场价格，也上涨了不少。时不时有地产经纪登门，或是在邮箱放入名片，询问是否出售，弄得我们哭笑不得。  

负责评估安省地税的市镇物业评估公司(MPAC)对去年在业权或物业估值等因素出现变化的物业进行价格评估，影响近90万个业主。MPAC鼓励今年收到评估通知的业主登入网站aboutmyproperty.ca，对比自己与区内其他物业的估价结果。

　　105 Keefer 温哥华华埠高厦发展项目。 　　备受争议的温哥华华埠高厦发展计划 “105 Keefer”，上周一遭温市府发展许可委员会(Development Permit Board，简称DPB)以2比1票否决。温市府规划总监凯利(Gil Kelley)表示，他相信该项目的发展商将会大幅修改建议，然后再提交市府审批。不过有关注华埠发展的组织称，只要该项目仍是公寓发展项目，该组织依然反对。 　　凯利与另外两个市府经理上周作出罕有的决定，否决该个9层公寓项目，他相信经修订后，会有一个更佳的建筑物。当时DPB成员之一的温市府工程部总经理布罗沃尔尼(Jerry Dobrovolny)提出动议，强调这是一个艰难的决定，但毕竟该项目位在华埠重要公共空间，附近又是中山公园及华工纪念碑，希望申请方重新考虑计划，所以他必须提出反对动议，否决市府职员所做的批准建议。 　　然而，关注华埠发展的华埠行动小组发言人冯淑表示，假如该个依然是公寓项目，那么该团体是不会关心建筑物的设计是否更佳。她指出，该组织希望发展商经过项目被DPB否决后，会更愿意出售或更换土地。倘若联邦政府拨款，并与省及市政府合作，便有可能建成一幢百分百资助房屋。 　　冯淑续道，假如这种情况出现，其高度与设计就属于次要。 　　对此，凯利表示，市府是无权强迫发展商提供某类型房屋。该委员会最多能做的是，促使发展商改善设计。他强调，该处是一个重要的地点，故此需要卓越的设计，以显示其标志性地标。发展商Beedie Living用了多年时间规划及设计该项目，并已修改了多次。

  根据加拿大地产协会（CREA）今天公布的统计数据，10月份全国房屋销量小幅增长，但仍然低于一年前的水平。 此次报告的重点： ·相比9月份，全国销量在10月增长了0.9% 实际销量，也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3% 10月新上市房屋数量比9月少0.8% MLS房屋价格指数比2017年10月同比上升9.7% 10月全国平均售价同比攀升5%   尽管MLS系统的房屋销量收据显示10月上涨0.9%，但是相比3月份仍然低11%。 销量环比增长最大的是多伦多地区和卑诗省菲沙河谷。大多金马蹄地区的销量也有环比增长。 实际销量，也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3%，已经是连续7个月呈现同比下降。地方房地产市场有一半以上的地区同比销量下降，最突出的是大多和周边城市。 CREA总裁 Andrew Peck认为，新出台的房贷新政将于1月1日起执行，这可能导致一些买家想赶在压力测试政策生效以前办理贷款，毕竟加拿大的房价不便宜，找个专业的地产经纪获得信息和指导再买卖房屋是政策变动时期的明智选择。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示，年底前，全国的销量都呈增长势头，元旦后这种势头是否会持续尚待观察。压力测试是为了控制房贷的增长，如果能够达到预期效果，加拿大的经济增速可能放缓。   9月新上市房屋增长5%以上，而10月环比下降0.8%。新屋供应量下降最明显的是伦敦-圣托马斯、卡尔加里和大温地区。 10月全国销量和新挂牌比率为56.7%，比9月的55.7%高。这一比率在40%到60%之间表明楼市平衡，如果低于这个区间表示是买方市场，高于这个区间意味着卖方市场。这个原则也要和各地长期以来的平均水平进行调整。 总的来说，2017年10月这个比例在60%左右就说明当地市场供给平衡。   存量月数也是衡量市场供需是否均衡的重要指标，这个数字代表以目前的销售速度，需要多久能够消化掉现有存量。 2017年10月全国的存量月数为5个月，与前两个月持平，也几乎是长期以来的平均存量月数。 大多金马蹄地区的存量月数为2.5，今年二三月份时这一数字仅为0.8。这一地区的长期平均存量月数为3.1。 全国独立屋基准价格同比增幅进一步削弱，这个趋势从五月份一直持续到现在，是自2015年3月以来最低的同比增幅。 10月份公寓的同比增长最大，为19.7%，镇屋为13.2%，平层独立屋为6.3%，两层独立屋为5.8%。 MLS房屋价格指数追踪的13个地方房地产市场里有11个地方出现基准房价同比上涨。 自从去年下半年小幅下降之后，卑诗低地地区的房屋基准价格已经恢复，目前又创新高，同比增长12.4%，菲沙河谷同比增长17.3%。维多利亚增幅减小，为14%，温哥华岛增幅19%。 大多地区同比增幅进一步放缓，奥克维尔-弥尔顿和圭尔夫也是如此。不过即便如此，这些地方的价格仍然比一年前高，大多同比增9.7%，奥克维尔-弥尔顿增8.3%，圭尔夫同比增13.2%。 渥太华基准价同比增6.6%，其中两层独立屋的增幅最大，为7.2%。大蒙特利尔区同比增5.7%，以镇屋增长为首，7.7%。渥太华和大蒙特利尔的同比价格增幅分别是自前者2010年10月、后者2011年4月以来最大的。   MLS房屋价格指数是衡量价格趋势的最好方式，因为受到各种房屋类型销售的环比波动影响，均价走势往往不能准确地反应价格趋势。 10月份全国房屋的实际销售均价是低于 $506,000，比去年同期上涨5%。全国均价严重受大多和大温地区的价格影响，这两个地区是加拿大最活跃的房地产市场，也是最贵的。如果不算这两个地方，全国均价是$383,000，整整低出12万。

加拿大最大的银行刚刚公布了加拿大全国和各省的房价预测。数字显示房价不会出现去年的巨幅上涨，但在所有省份中，仅纽芬兰省的房价出现下跌，其他地区均有不同幅度的上涨。 加拿大全国房价上涨2.2% 皇家银行分析师预计，全国房价涨幅渐弱，销量下跌。 预计至今年底，全国房价为$490,600，比去年涨11.1%。 至2018年底，房价升至$501,400，年涨幅仅2.2%。 鉴于加拿大央行的通胀目标是2%，皇银的预测显示明年房价涨幅稍快于通胀的步伐。 随着市场冷却，全国房屋销量预计下跌。今年销量预计509,300，比去年减少4.8%。 2018年的销量预计继续滑落至488,000，按年减少4.2%。 分析称，房价上涨令销量下跌可以预期，同时，全国房屋拥有比率仍高，而令拥有率上升会非常难。 安省房价上涨1.1% 安省房价预计今年仍有较大涨幅，但是明年不会太乐观。 分析预计至今年底，安省房价升至$578,500，比去年上涨18.9%。 2018年房价料升至$584,600，比今年底上涨1.1%。这一涨幅将低于通胀。 安省房屋销量预计降至220,800，比去年减少9%。 2018年预计房屋销量210,700，比今年再减少4.6%。安省的数字将大幅影响全国销量下跌。 卑诗省房价上涨5% 卑诗省的房价将继续逆市上涨。皇银预计今年底，该省房价为$763,200，比去年上涨6.5%。 2018年卑诗省房价升至$801,100，比今年再上涨5%。 分析称，该地区的通胀水平高于全国，房价领涨全国也不算是太大的意外。 卑诗省房屋销量也会继续下跌。今年预计销量101,200，比去年减少9.8%。 2018年该省房屋销量减少至93,100，比今年的销量再减少8%。 由于卑诗省的房价最贵，销量下跌也最为显著。 魁省房价上涨2.8% 魁北克省的房价将有小幅上涨。分析称至今年底，魁省房价为$315,900，年涨4.2%。2018年房价将升至$324,700，涨幅2.8%。 魁省房屋销量预计今年有增长，但明年下跌。分析预期今年销量为82,200，比去年增加5.2%。2018年销量降至79,700，降幅3%。 据BetterDwelling数据分析师Daniel Wong称，银行对房市的分析预测偏乐观，同时又特别保守。他解释说，银行出于自身的利益，不会在报告中明确说明按揭业务下跌。反之，银行也不会在早前预测2016年的房价大涨，以免被认为是给房市火上浇油。因此这份预测报告也只是仅供参考而已。

德国初创公司开发的留学生租房平台Nestpick对全球100个城市的租房市场进行排名，按面积为420至485平方英尺的一居室租金计算，进入这份榜单的加拿大城市排名分别是： 44：温哥华（$914）50：多伦多（$835）54：卡尔加里（$734）66：渥太华（$737）80：蒙特利尔（$583） 相比之下，一居室租金最高的城市是： 1：旧金山（$2611）2：纽约（$2355）3：波士顿（$1817） 不过，与加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的最新报告相比，这份榜单上的租金数字至少低了$100。 CMHC的报告显示，2016年10月大温哥华地区的公寓租金单间（Studio）为$1013元，一居室要$1159元。 2017年的数字将于两周后发布，预期会更高。 Nestpick的研究也公布了未经装修的两居室或三居室公寓的租金，大温地区800至1300平方尺的租金是$1768元。 这一数字则比CMHC的报告低，CMHC称2016年10月大温二居或三居室公寓的租金是$1450至$1631。 卑诗大学（UBC）社会学教授Nathan Lauste曾撰写《独立屋的消亡与生活》（Death and Life of the Single Family House）。他说，温哥华在全球的租金排名居中，基本合理，但是Nestpick的数据并不可信，因为所有房型的租金都比Nestpick的数字高很多。 比如，numbeo.com的数据显示一居室租金是$1367至$1825，三居室租金是$2529至$3688。 另外，数据研究生Louie Dinh的博客Quantitative Rhetoric分析10月份的数据显示温哥华一间studio租金就要$1600，一居屋要$1950，三居室要$2950。 Nestpick在报告中称，部分城市的租金可能低于实际数字，因为其研究范围更广，不仅仅是市中心区域。 Nestpick还称，另一些城市的租金数字可能比实际更高，因为数字代表租金的市场要价，而不是租客支付的历史平均价。 另一份报告PadMapper Canadian Rent Report显示，温哥华地区今年10月的一居室租金已经升至$2120，两居室租金要$3200。 PadMapper称，其数据是依据市场要价，并非所有已出租公寓的租金，因而高于CMHC的数字。 另外，Nestpick的报告还显示，按照住房不超过个人税前收入的29%计划，在温哥华租住一居室的月收入至少要$3155，两屋室的月收入至少要$6099。

目前备受争议的温哥华唐人街公寓发展计划“105 Keefer”，11月6日遭温哥华市政府发展许可委员会（Development Permit Board，简称DPB）以2比1票否决。温哥华市政府规划总监凯利（Gil Kelley）表示，他相信该项目的发展商将会大幅修改建议，然后再提交市府审批。不过有关注唐人街发展的组织称，只要该项目仍是公寓发展项目，该组织依然反对。 凯利与另外两个温哥华市府经理上周作出罕有的决定，否决该个9层公寓项目，他相信经修订后，会有一个更佳的建筑物。当时DPB成员之一的温哥华市府工程部总经理布罗沃尔尼(Jerry Dobrovolny)提出动议，强调这是一个艰难的决定，但毕竟该项目位在唐人街的重要公共空间，附近又是中山公园及华工纪念碑，希望申请方重新考虑计划，所以他必须提出反对动议，否决温哥华市政府职员所做的批准建议。 然而关注唐人街发展的行动小组发言人冯淑表示，假如该个依然是公寓项目，那么该团体是不会关心建筑物的设计是否更佳。她指出，该组织希望发展商经过项目被DPB否决后，会更愿意出售或更换土地。倘若联邦政府拨款，并与卑诗省及温哥华市政府合作，便有可能建成一幢百分百资助房屋。冯淑续道，假如这种情况出现，其高度与设计就属于次要。 对此，凯利表示，温哥华市政府是无权强迫发展商提供某类型房屋。该委员会最多能做的是，促使发展商改善设计。他强调，该处是一个重要的地点，故此需要卓越的设计，以显示其标志性地标。发展商Beedie Living用了多年时间规划及设计该项目，并已修改了多次。

　　根据加拿大地产协会（CREA）今天公布的统计数据，10月份全国房屋销量小幅增长，但仍然低于一年前的水平。 　　 此次报告的重点： 　　・相比9月份，全国销量在10月增长了0.9% 　　・实际销量，也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3% 　　・10月新上市房屋数量比9月少0.8% 　　・MLS房屋价格指数比2017年10月同比上升9.7% 　　・10月全国平均售价同比攀升5% 　　尽管MLS系统的房屋销量收据显示10月上涨0.9%，但是相比3月份仍然低11%。 　　销量环比增长最大的是多伦多地区和卑诗省菲沙河谷。大多金马蹄地区的销量也有环比增长。 　　实际销量，也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3%，已经是连续7个月呈现同比下降。地方房地产市场有一半以上的地区同比销量下降，最突出的是大多和周边城市。 　　CREA总裁 Andrew Peck认为，新出台的房贷新政将于1月1日起执行，这可能导致一些买家想赶在压力测试政策生效以前办理贷款，毕竟加拿大的房价不便宜，找个专业的地产经纪获得信息和指导再买卖房屋是政策变动时期的明智选择。 　　CREA的首席经济学家Gregory Klump表示，年底前，全国的销量都呈增长势头，元旦后这种势头是否会持续尚待观察。压力测试是为了控制房贷的增长，如果能够达到预期效果，加拿大的经济增速可能放缓。 　 　9月新上市房屋增长5%以上，而10月环比下降0.8%。新屋供应量下降最明显的是伦敦-圣托马斯、卡尔加里和大温地区。 　　10月全国销量和新挂牌比率为56.7%，比9月的55.7%高。这一比率在40%到60%之间表明楼市平衡，如果低于这个区间表示是买方市场，高于这个区间意味着卖方市场。这个原则也要和各地长期以来的平均水平进行调整。 　　总的来说，2017年10月这个比例在60%左右就说明当地市场供给平衡。 　　存量月数也是衡量市场供需是否均衡的重要指标，这个数字代表以目前的销售速度，需要多久能够消化掉现有存量。 　　2017年10月全国的存量月数为5个月，与前两个月持平，也几乎是长期以来的平均存量月数。 　　大多金马蹄地区的存量月数为2.5，今年二三月份时这一数字仅为0.8。这一地区的长期平均存量月数为3.1。 　　全国独立屋基准价格同比增幅进一步削弱，这个趋势从五月份一直持续到现在，是自2015年3月以来最低的同比增幅。 　　10月份公寓的同比增长最大，为19.7%，镇屋为13.2%，平层独立屋为6.3%，两层独立屋为5.8%。 　　MLS房屋价格指数追踪的13个地方房地产市场里有11个地方出现基准房价同比上涨。 　　自从去年下半年小幅下降之后，卑诗低地地区的房屋基准价格已经恢复，目前又创新高，同比增长12.4%，菲沙河谷同比增长17.3%。维多利亚增幅减小，为14%，温哥华岛增幅19%。 　　大多地区同比增幅进一步放缓，奥克维尔-弥尔顿和圭尔夫也是如此。不过即便如此，这些地方的价格仍然比一年前高，大多同比增9.7%，奥克维尔-弥尔顿增8.3%，圭尔夫同比增13.2%。 　　渥太华基准价同比增6.6%，其中两层独立屋的增幅最大，为7.2%。大蒙特利尔区同比增5.7%，以镇屋增长为首，7.7%。渥太华和大蒙特利尔的同比价格增幅分别是自前者2010年10月、后者2011年4月以来最大的。 　　MLS房屋价格指数是衡量价格趋势的最好方式，因为受到各种房屋类型销售的环比波动影响，均价走势往往不能准确地反应价格趋势。 　　10月份全国房屋的实际销售均价是低于 $506,000，比去年同期上涨5%。全国均价严重受大多和大温地区的价格影响，这两个地区是加拿大最活跃的房地产市场，也是最贵的。如果不算这两个地方，全国均价是$383,000，整整低出12万。

（11月15日南京河西开盘排队现场记者供图） 在楼市逐步降温的大环境下，个别热点二线城市依然上演着“抢房”的戏码。 11月15日上午8时，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名。这次登记分布在10个不同的地点，将持续到16日上午8时，共计24小时。据悉，登记完成后，这10个楼盘预计会在本周末集中摇号开盘。 经济观察网记者了解到，10家楼盘分别是河西中保利天悦、金隅紫京府、华新城璟园，河西南五矿崇文金城、佳兆业城市广场、金地中心风华、朗诗熙华府、升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江和江心洲仁恒绿洲新岛，共计推出近3200套房源。 南京河西的这次集中开盘，吸引了众多购房者。从14日晚间开始，就有购房者连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口均有超过千人排队。也有个别楼盘因总价较高，并没有出现火爆排队的景象，比如河西中的金隅紫京府和保利天悦。多位现场人士介绍，这两个楼盘的登记无需等待太久，人数也相对较少。 15日上午9时许，在预计推出356套房源的佳兆业城市广场的验资登记处，排队人数超过3000人，且后续人数还在增加。 在楼市调控毫无放松迹象的当下，为什么南京的这次开盘受到了如此多购房者的追捧？ 多名南京房地产业内人士对经济观察网记者表示，作为南京楼市最热的区域之一，河西目前执行严格的限价政策，河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。 但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。 由于购房者对新房市场的追捧，此次河西开盘执行了严格的销售方案。 首先，这10个楼盘均有对购房者的验资要求，均是先验资后登记，验资方式为提供指定银行的银行本票或定活两便存单，最低验资标准是180万元，最高验资标准是430万元。 其次，10个楼盘全部要求最低八成首付，有一家甚至要求认购当天付清首付，最长的则是7天之内付清首付。 为了进一步打击炒房，验资登记的前一天，在南京相关部门的要求下，上述几家楼盘都对购房者下达了书面通知，通知内容一致：凡报名登记参与本次开盘摇号的客户，须确保提供的本人本票或定活两便存单的资金真实性，开发商将联合指定合作银行于登记后的24小时内进行抽查核验。一旦发现本票或存单资金不符合销售方案规定的金额，将取消其登记资格，不能参与摇号。 “个人认为，集中开盘、异地登记、八成首付、高额验资等总体上是在合规范围内的必要做法。这次开盘很大程度上满足了板块积压已久的改善需求，对于稳定市场有较大作用。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析说。 即便在如此严格的销售方案下，15日当天近万人排队“抢房”的火爆程度依然超乎此前想象。 （11月15日南京河西开盘排队现场记者供图） （11月15日南京河西开盘排队现场记者供图）  

     

　　温哥华市议会周二投票通过决议，禁止业主在Airbnb 以及 Expedia将自住屋以外的单位短租，包括后巷屋，也不能将地下室通过网站短租出去。 　　温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）在投票之后表示，温哥华的租房市场房源非常紧张，空置率接近于零，而短租市场致这个问题更加恶化，让长期租客找房更加困难。市府推出这个政策就是为了增加租房市场房源，让长期租客找房更容易一些。 　　市议会的决议还要求拟出租房的业主申请营业执照，一次的申请费为$54，每年的年费则为$49。业主在网站招租时必须填上营业执照号码，违规一次罚款$1,000。 　　上述新规将于2018年4月1日正式开始实施。而Airbnb尚未对温哥华的新规作出公开评论。 　　但有市议员及市民对新规不满，认为温哥华房价高企，业主房屋负担非常重，这些规定影响了业主通过短租赚取一些收入来付按揭的路子，对业主们很不公平。比如市议员George Affleck就警告说，新规将使温哥华业主的房屋负担更重。 　　但市长罗品信回应说，有些市议员不相信短租市场存在问题。我们的调查显示，温哥华至少有6,000宗非法短租的个案，市府应该采取行动，缓解租房市场紧张的压力。 　　他还指出，世界上有数百城市都开始对通过网站短租进行规管。比如美国西雅图就在本周一通过议案，对在Airbnb短租房屋的业主收税，其中整栋房屋每晚收税$14，单间每晚则收$8，从2019年开始实施。 　　房屋空置税：谎报每天罚$10,000 　　就在一周前，温哥华市长罗品信曾向业主发出警告，如果到明年2月2日，业主仍然不能完全说清楚其物业的“身份”，那么将要缴纳房屋空置税（Vacant Home Tax），外加$250的罚款。 　　罗品信说，业主们将会陆续收到市府发出的信件，其中会指导业主怎么做。一旦发现业主谎报，将面临每天罚款$10,000的严厉处罚。 　　去年6月，温哥华市议会通过动议，将实施征收房屋空置税政策，以此手段打击炒房行为，抑制房价，并缓解租房市场压力。 　　根据市议会的解释，空置税主要适用于那些没有登记为“自住房”（Primary Residence）的住宅，而且一年内空置6个月及以上。因此业主专门用于投资的第二套房子，基本可以算作此类，税率则为房屋估价的1%。 　　温哥华市府曾经根据水电煤气使用情况，估计的温哥华当地空置房屋约有1.08万个单位。其中9,700个空置房属于公寓单位，约占温哥华地区公寓总数的12.5%左右，其它单位则是独立屋、联排别墅等类型。 　　温哥华目前出租房空置率仅为0.6%，令租客找房难。而温哥华市府估计，如果出租市场增加2,000套住房，租房空置率可以从0.6%上升至3.5%。

温哥华市议会通过了短期租赁新规定！经过两天的听证会，100多位代表提出不同意见后，市议会投票通过了该提案：允许业主和租客在主要居所中进行短期租赁！市府估计，至少有70％至80％的现有房源能够在温哥华合法经营。市府表示，预计温哥华市至少有1000套房源不符合新规的要求。 发展建筑许可经理Kaye Krishna表示 “我们的规定还将保护那些短期租房的人，确保他们留在安全合法的短租房中。”希望从4月份开始把主要居所进行短租的业主，需要向市府申请营业执照，以确保其合法的短期租赁。作为新政策的一部分，市府将改善执法机制，包括派遣专门的执法协调员和额外的检查员，以支持投诉和审计检查。 下面来看看新规的细节：·新规将于2018年4月1日起正式施行。·居民可以在线申请和获得短期租赁许可证。许可证费用为$49，一次性注册费为$54。·短租只能在主要住所（principal residences）进行 - 无论是业主还是租房者，都可以合法把主要住所进行短租（不超过30天）。·主要住所是指：一年中大部分时间居住在该住所，并在再此支付账单，做饭和接收政府信件。·次要套房、后巷屋以及投资用房也可以进行短租，但是必须要有人长期作为主要居民生活在其中。·次要套房、后巷屋以及投资用房一次可以租用30天。·在条例生效之前（2018年4月1号），温哥华的短期租赁仍然是非法的！除非持有酒店或B&B的营业执照。·通过拨打3-1-1或使用VanConnect的app，居民可以报告短租问题。未经许可而进行短期的，将被处以最高1000元的罚款。

　　■ 韶关市著名地标:风采楼。 网上图片 　　卑诗一名华裔居民5年前到中国广东省韶关，以170多万人民币购入新开发商场的一个铺位，声称地产公司人员向她表示开发商是中国政府，保证每年透过租金可以获得6%回报，其后商铺虽然经开发商一间服务公司出租，但至今她未取得分毫。她去年以“承诺不兑现”，要求对方退还购铺款项，但遭到拒绝，多年来向政府部门投诉也无结果。有本地律师称，根据中国法律，政府不会承担此类民事诉讼责任，若开发商曾经作出保证，当事人应该找中国律师循民事追讨，光靠投诉功效不大。 　　移民加国30多年的郑女士，日前向《星岛日报》记者讲述困扰她多年的“噩梦”。2012年9月，刚做完重大手术的她，与友人到可以浸温泉的广东韶关旅行散心，当时正遇上当地一个地产项目开售。郑小姐称销售人员指这个项目的发展商是中国政府，发展公司高层也是政府人员，又告诉她，保证她的投资每年透过租金可以获得6%回报，最后她以人民币1,748,151元，购入项目一个建筑面积约300平方米商铺 　　多年来从未取得分毫租金 　　郑小姐称，她本身是家庭主妇，买商铺的钱是按了香港一个物业得来，投资商铺的目的，是希望以每年赚取6%回报，用作照顾家庭及供孩子读书。 　　2013年9月，她与开发商的一间物业服务有限公司，签署一份委托管理合同，合同上订明在签约后3年，“将其委托铺位经营权无偿提供乙方(物业服务有限公司)使用”。据郑小姐称，开发商在同年8月，与一间美容公司签了三年约，以月租人民币12,489元，把郑小姐的铺位租给该公司，但郑小姐称至今未取得分毫租金。 　　2016年5月，郑小姐以“承诺不兑现（每年6%租金回报)”，要求开发商退回购买商铺的170多万元、三年租金、契税、利息及已付费用，共2,587,467元，发展商拒绝。据2017月8月，开发商向郑小姐的回复称：“与您(郑小姐)签订的《商品房买卖合同》中关于合同解除权约定，我司(发展商)认为您不享有合同解除权，同时也不存在法定解除合同的理由，因此我司无法直接为您办理退铺退款手续”。 　　租客搬出后商铺变“垃圾岗” 　　郑小姐声称，美容公司去年搬出后，她的商铺因无人打理，成为“垃圾岗”。郑小姐又称，曾在韶关多间地产代理公司挂牌出售其铺位，但有地产代理向她表示，没有人想买该项目的物业。 　　■ 国务院国有资产监督管理委员会的回复信件。受访者提供 　　郑小姐表示，她也说曾经咨询本地及中国律师，但对追讨一事至今仍毫无头绪，感到很无助。由2016年6月至今，她先后向中国多个部门包括国务院国有资产监督管理委员会、广东省信访局、韶关市信访局、香港行政长官办事处，香港驻粤经济贸易办事处以及中国驻温哥华总领馆投诉。 　　香港驻粤经济贸易办事处，今年7月把郑小姐的申诉转介韶关市信访局、韶关市国资委、广东省信访局、广东省国资委、国家信访局和国务院国资委等机构，并了解这些部门处理郑小姐申诉的进展，又表示有消息时，将会通知她。 　　另一方面，中国国务院国有资产监督管理委员会在本年8月曾回复香港驻粤经济贸易办事处，建议贸易办事处把投诉转广东省有关部门处理。 　　专家提醒：中国商业纠纷追讨时限仅3年 　　熟悉中国法律的大温律师指出，根据中国法律，中国政府是不会承担有关国营公司的民事诉讼责任，他建议在中国遇上商业纠纷的事主，应该聘请中国律师，循法律途径向有关方面追讨，方能够解决问题。他又提醒事主，中国商业纠纷的追讨时限仅有3年。 　　大温律师钱路(图)周一接受《星岛日报》记者查询称，即使真的是由政府拥有开发商的股份，即使真的是由开发商印制的广告，依照中国的《民法总则》 ，开发商应该是依法成立的“法人”，该法第60条规定：“法人以其全部财产独立承担民事责任”。既然是“独立承担”，那么，政府就会承担“连带责任”。 　　钱路补充说，根据中国法律，政府的作用是行政管理，一般情况是不参与民事活动，对于与政府有关公司或国营公司的投诉，政府不应该承担民事责任，所以有纠纷时找政府去投诉，恐怕是难有结果的。 　　钱路建议，在中国遇上商业纠纷的事主应该找中国律师，循法律途径追讨，才能够解决问题。他又提醒涉及商业纠纷的事主，根据新实施的中国《民法总则》第188条规定，普通诉讼时效是3年，事主要千万抓紧，否则过了时效，就失去追究的机会。

在BC省实行了一系列打压楼市的政策之后，温哥华的房地产市场受到了很大影响，尤其是海外买家。 中国房地产交易平台和海外地产信息网站居外网表示，中国买家最近对投资温哥华房地产市场的兴趣表现很平淡，丝毫没有增长。 而西雅图、蒙特利尔和洛杉矶倒是成了中国买家在居外网上的热门投资目的地。 去年有意投资海外物业的中国买家增加了8.7%。 居外网在BC省的副总Byron Burley表示，当人们把温哥华的房价和针对海外买家收的税加起来，再与投资其他地方进行对比，就觉得投资温哥华地产不值得。 2016年8月，BC省府在大温哥华地区实行了针对海外买家额外征收15%物业税的政策，希望打压那时候高涨的房价。 Burley说，政策执行之后，50%的中国买家就不把温哥华列入考虑投资的范围内了。 但这是不是意味着独立屋价格会有大幅下降呢？ UBC商学院教授Tsur Somerville认为，温哥华楼市只是受到了影响，市场在最近这几年会变得缓慢，但价格会保持在比较稳定的水平，不太会出现一下子崩盘的现象。

“东坡路别墅，产权面积505㎡，紧邻西子湖，现业主诚心委托，售价1亿元人民币。” 西湖边，别墅，永久产权，任何一个词都足以激发大众的好奇心。 这套挂牌价1亿元的别墅，究竟有何来头？ 记者调查后发现，这套挂牌“别墅”原来是一处石库门里弄，为私有产权的历史建筑，现房东大约是10年前以360万元左右购入的，如今挂牌1亿元，是购入价的近30倍。 位于九星里历史建筑群 离西湖仅数百米 这套挂牌价1亿元的石库门里弄，地处东坡路与长生路交叉口，对面就是衣之家购物中心，步行300米左右即能到达西湖。 △挂牌价1亿元的建筑 其隔壁是锯丰源海鲜火锅店，之前则是杭州比较知名的餐饮店“翡冷翠”。 △图源网络 记者在现场看到，这套挂牌“别墅”属于九星里历史建筑群，墙面门牌号上写着——九星里1号。 九星里建筑群建于20世纪20年代，为联排式石库门里弄建筑，清水砖墙，石质大门，西式山花，为中西合璧产物。 九星里的房子共有九扇石库门，也即九个院落天井、九座一楼一底一晒台的房屋。 九星里名字的起源也有多种，有说是取长久之意，也有说是希翼有九位贵人入住，有的则说是已经住有九位尊客，故名“九星里”。 据文史资料记载，九星里建筑群长65米，总建筑面积约1900㎡，属于石库门建筑风格。 △九星里建筑群区位图 里弄内的石库门房子建于1929年，据说是一位祖籍浙江奉化的名人所建，现为民居，产权为私房。 2011年的时候，由于九星里建筑群房屋存在安全隐患，缺少必要的厨卫设施，湖滨指挥部结合杭州市危旧房改善工程，曾对九星里历史建筑群实施保护性修缮。 弄堂里的私房，仍可见到晾晒的衣服、摆放着的电瓶车。有的私房仍是原居民或子女住着，有的房子已出租给他人。 △九星里弄堂里的私房 “这房子是我们公公在解放前买的，很多年了。”居住在九星里的一对老夫妻告诉记者。 也有人租了九星里的房子。记者在九星里其中一套住宅楼里看到，房子南北通透，大致有四开间大，一共三层。“这套房子是房东父母亲的，房东自己不住就出租了，每个月的租金要1万多元。” 一位女士就说自己租了这里的房子，看中这里地段好，平时吃完饭就能走去西湖边散散步，商业配套也齐全，离利星广场和银泰in77才几步路。 “我们是3年多前从别人那转租的房子，房子很大，一共三层楼，住了我们一大家子人。”除了自己住，她说多余的房间还用来做短租，“西湖边的老房子，放在airbnb上，年轻人比较喜欢。” 准备出售的这套“别墅”，目前开着一家名叫“飞霞季”的服装店，一楼主打日韩服装，二楼则为韩国男装及饮品吧。“这家服装店开了好些年了，几年前我们搬过来住的时候就有了。”租住在九星里的一名女士告诉记者。 △飞霞季门面 由两套石库门房子打通 属于杭州历史建筑 今年初，南山路上曾有一套民国时期的历史建筑出售，业主开价5亿元，曾在杭州豪宅圈子里沸腾了一阵。 九星里的这套挂牌石库门房子也在杭州市历史建筑的保护名单之上。 记者从杭州市历史保护建筑管理中心了解到，截至目前杭州共有336处、约50万余平方米的历史建筑，囊括住宅、办公、商业、宗教、工业等多种类型。 九星里建筑群是在2005年7月，与其他46幢建筑共同被列入杭州市第二批历史建筑保护名单中。 这些历史建筑，有的房源性质类似于九星里建筑群，属于居民所有的老私房。 △九星里 目前《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》等相关法律法规，对私有的历史建筑进入二手房市场交易并无强制性规定。 在符合历史建筑保护要求的前提下，私人业主可以进行合理利用，由政府进行引导和监督。 九星里建筑群里的老私房，是可以出售的。 △九星里 不过在杭州历史建筑研究专家仲向平的印象里，九星里建筑群里的房子拿出来卖的并不多，10多年前有个医生要去美国，曾经挂牌出售过，是否成交不得而知。 据了解，这套准备出售的“别墅”，实际上在很早以前是由两套石库门的房子打通合并起来的，面积共有505㎡。 这意味着这套出售房源占用两个购房名额，若是买家有意向，按照杭州目前的限购政策，至少得是夫妻，且名下无房才有资格购买这套石库门老房子。 10年前房东以360万元购入 如今挂牌1亿元出售 据记者了解，这两套石库门房子之前已经易过手。 “2005年公布为历史建筑前，这两套房子就已经被打通使用，开了家快餐店，当时外立面破损非常严重，外墙上有很多污渍，历史风貌大打折扣。”杭州市历史保护建筑管理中心的工作人员告诉记者，“2009年我们收到新房东递交上来的修缮报批方案，这个房东比较有历史保护意识，当时特地到上海聘请了一家专业的文物修复单位对外立面进行清洗和修复，所以现在外立面看着还比较新。” 这也意味着，在2005年到2009年前这段时间，这两套石库门的房子易主了。这一信息与记者从知情人士处了解到的一致。 △挂牌房源现状 据知情人士透露，这两套房子大概是在10年前出售的，买家买进时的价格是360万元人民币左右，折算单价的话才7000元/㎡左右。而现在的挂牌价折算下来，单价近20万元/㎡。 不过，这么高总价和单价的房子能不能卖掉，还是个未知数。 目前西湖边其他高端住宅项目，据透明售房网数据显示，柳浪东苑今年二手房的成交均价不足78000元/平方米，中大吴庄的成交均价不到92000元/㎡。 与九星里相隔不远的酒店式公寓“上湖茗居”，目前成交单价最高的一套单价不到120000元/㎡。 △上湖茗居 此前，媒体也曾报道过不少挂牌价上亿元的西湖边别墅，但大多未能成交。 如柳营路5号，去年挂价1.3亿元，2004年房东以约1000万元的价格购入，挂牌后看房的人虽多，但尚未有成交； 玉泉路1号的马岭山房，早年挂价1亿元出售，虽然产权纠纷已解决，但因买卖双方价格未谈妥也未有成交； 南怀瑾故居润庐，20年前280万元买入，去年叫价1.2亿元出售，但因为租约及地下车库产权问题，一直未能成功转手； 今年年初，南山路民国时期的历史别墅，业主开的底价高达5亿元，虽有买家愿意出价4亿多元购买，但由于卖家不同意，导致这套房源依旧未能成交。 不过不管怎样，这都是一笔相当成功的房地产投资。即便只租不卖，以九星里建筑群的地段，年租金收益也十分可观。 去年，南山路一带的商铺租金，建筑面积约300平方米的商铺，每年租金能达到150万元左右。

　　11月10日，深圳市首宗“只租不售”住宅用地落锤。项目建成后，租赁住房和商业用房在出让年期内开发商须全年期（70年内）自持，不得销售、转让，这拉开了深圳以招拍挂方式出让租赁住房用地的序幕。根据计划，到明年6月，深圳共将推出7块只租不售住房用地。 　　 　　深圳市房地产研究中心主任 王锋：深圳的房地产市场供应问题比较大，每年招拍挂的土地就一两块。这次要在半年多的时间里，拿出7块地用于培育住房租赁市场，可见政策力度是非常大的。 　　 　　截至10月，上海已推出15幅租赁住房用地，建筑面积近110万平方米。还有13个地块进入到控规调整程序当中，未来将调整为租赁住房用地。为了扩大租赁住房的土地来源，北京市积极采用集体建设用地建设租赁住房。 　　 　　北京市住房保障办公室副主任 叶向忠：未来五年我们计划新增五十万套租赁住房的供应，主要通过集体建设用地来保障。 　　此外，天津、杭州、广州、佛山、苏州等城市今年也先后推出成交了一批租赁住房用地，促进租赁市场的发展。

　今年7月份，哈尔滨市民石女士购买了一套“万科·招商诺丁山”的商品房，进户装修安装吊顶过程中，发现客厅顶板板底混凝土表面疏松有裂缝，钻刮后会脱落掉渣，无法固定锚钉。随即向开发商万科集团反映了情况，万科集团联系施工单位中国建筑第三工程局有限公司（以下简称“中建三局”），万科集团和中建三局委托第三方工程质量检测部门进行检测鉴定后，与石女士达成和解。10月28日，石女士再次向中国房地产报记者反映，她家的房子在装修布设电线槽时，发现客厅承重墙1.5米以下混凝土疏松，用手就可抠下水泥渣块，厚度24厘米的墙体在11厘米处才挖到钢筋，她认为万科·招商诺丁山的房子存在严重质量问题，担心发生质量事故遂要求退房。 　　10月29日，中国房地产报记者前往位于哈尔滨市香坊区的万科·招商诺丁山小区进行调查采访，获知该项目由招商局地产哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司开发建设，施工单位中国建筑第三工程局有限公司。今年2月份，万科地产与招商局地产签约合作，万科地产操盘运营万科·招商诺丁山项目，并开发建设后续地块。此次，暴露出来房屋工程质量问题，让万科、招商、中建三局同陷“质量门”。 　　安装吊顶发现顶棚楼板“掉渣” 　　9月10日，哈尔滨市民石女士向中国房地产报记者反映，她7月份买的房子，在装修安装吊顶时，发现顶棚楼板的混凝土标号不达标，疏松有裂缝，钻刮时严重脱落，根本无法固定锚钉，担心楼板有塌落的危险。 　　9月12日，中国房地产报记者来到万科·招商诺丁山8#楼1单元201室石女士家，该房屋的装修已经停工，客厅棚顶表面涂层被刮掉了大约2平方米，钢筋裸露在外，中间部位被钻刮出一个窟窿，已与三楼贯通。用装修的木条轻捅棚顶，有混凝土渣块脱落。 　　石女士介绍称，她和丈夫姜先生在今年的7月初购买了万科·招商诺丁山项目05地块8#楼1单元201室商品房，建筑面积111.36平方米，房价73.4749万元。7月19日办完了首付、按揭贷款等相关手续后进户装修，计划9月15日完工。9月2日，装修工人安装吊顶时，发现客厅顶棚板底混凝土表面疏松有裂缝，钉钉子时有大片混凝土渣块脱落。 　　混凝土强度不够影响使用 　　发现自家房屋出现质量问题后，石女士夫妇找到万科集团在哈尔滨的客服部门反映情况，万科集团随即联系了施工单位中国建筑第三工程局有限公司。9月5日，中国建筑第三工程局有限公司委托哈尔滨工业大学第二工程质量检测站对招商?诺丁山项目05 地块 8#楼1 单元 201 室顶板进行检测鉴定。9月6日，该检测站出具了检测鉴定及加固方案。 　　万科集团哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司副总经理陈丕民向中国房地产报记者出示了一份“检测鉴定”报告。 　　检测鉴定报告显示，招商诺丁山 05 地块 8#楼现已进户，一单元 201 住户在装修安装吊顶的过程中，发现位于 8-11～8-13 轴和 8-D～8-D轴范围内的客厅顶板板底混凝土表面疏松有裂缝，钻刮后会脱落，无法固定锚钉。随即向开发商万科地产反映了情况，万科地产联系施工单位中建三局。为能妥善解决该问题，中建三局委托我站对其进行检测鉴定。招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室客厅顶板平面尺寸为 7100mm×3700mm，板厚 110mm，混凝土强度等级为C25。采用双向配筋，直径为 8mm，型号HRB400，钢筋网格尺寸为 200 mm×200 mm。与板相连的剪力墙强度等级为C30。 　　哈尔滨工业大学第二工程质量检测站现场勘察及检测结果如下：在所测的板底靠近 11 轴约 1m范围内，有混凝土疏松，密实度不足的现象。业主自行将疏松处混凝土刨落，贯穿楼板。现场通过敲击和回弹划定了问题边界。用回弹仪回弹板底表面混凝土，发现其质量分布不均，部分位置强度等级不满足C25。可观察距板底大约 40mm处混凝土较坚硬，板底混凝土疏松部位存在部分没有粗骨料，仅为砂浆的现象，可能是施工阶段振捣不均匀导致。 　　此外，板厚 110mm，满足设计要求，板底钢筋间距 200mm，满足设计要求，钢筋直径 8mm，满足设计要求。板顶即 3 层地面地热已铺设完成，永久荷载基本都作用上，且施工时还有施工荷载，没有发现由荷载作用下产生的裂缝和过大挠度，但板底混凝土疏松，会影响板的正常使用。 　　最后，哈尔滨工业大学第二工程质量检测站给出了检测结论和建议。招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室顶板整体结构安全，但板底混凝土疏松影响结构的耐久性，需要进行加固处理。建议打掉已装修吊顶，凿除板底松散混凝土至坚硬部位。对于底板刨穿处应采用加膨胀剂的C30 细石混凝土灌入，随后采用高强修补砂浆进行表面修补找平，找平层建议分层涂抹，每层不超过 20mm。选用厚度为 0.167mm、强度为Ⅱ级的碳纤维布片双层粘贴加固，每条宽度200mm，间距 300mm。短边方向布置到支座边缘，最后进行表面防护。同时，建议用碳纤维加固应请有加固资质的施工单位施工，并在施工前编写施工方案,整个粘贴区域应完全覆盖靠窗吊顶区域。 　　据陈丕民副总经理介绍，招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室出现的质量问题，是万科接手这个项目前,招商局地产开发建设的，这已经是第五起房屋质量问题，万科正在积极进行妥善处理。万科方面正在积极与施工单位中建三局和原建设单位招商局地产联系沟通并寻求解决办法，会尽量给业主一个满意的解决方案。 　　承重墙“掉渣”再现质量问题 　　9月28日，石女士给中国房地产报记者发来微信称，她与万科集团、中建三局经协商后，达成赔偿和解，出现质量问题的客厅顶板已经开始维修加固，房子也开始了二次装修。 　　然而，10月28日，石女士再次联系中国房地产报记者时说：“我家房子又出问题了，客厅承重墙1.5米以下混凝土疏松掉渣，根本起不到承重作用，我已经无法忍受质量这样差的房子，要求退房，开发商却迟迟没有明确态度。” 　　10月29日，中国房地产报记者再次来到万科·招商诺丁山小区，发现石女士家与隔壁邻居家相邻的客厅墙壁有明显凿挖痕迹，墙体距离客厅窗户约3.5米处为承重墙，刺手或用工具都可从墙面上抠挖下来混凝土渣块。24厘米厚的承重墙，装修工人在11厘米处才挖到墙体内的钢筋，从地面到1.5米高度都是此种情况。“10月25日，装修工人发现承重墙疏松掉渣，且墙里钢筋稀少，担心出问题就停工了。我再次找到开发商和中建三局要求退房和装修赔偿，可是一拖再拖，始终没有给解决。”石女士气愤地说，她家在二楼，现在发现她家的承重墙和棚顶出现质量问题，她很担心楼体的安全。 　　招商建设万科操盘运营 　　石女士提供了《哈尔滨市商品房买卖合同》、《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》以及相关购房票据。 　　《商品房买卖合同》中显示，万科·招商诺丁山的开发企业为哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司，法人为林瞳（长春万科房地产开发有限公司总经理），招商诺丁山 05 地块土地面积4.23万平方米，建筑面积17.58万平方米，建设商品房2—21栋及地下车库。石女士的《商品住宅质量保证书》中没有所购房屋的基本信息和《竣工验收备案证》编号。《商品住宅质量保证书》第七条明确，住户办理进户手续后，因住宅质量问题，经有关专业部门鉴定确定无法居住的，房地产开发公司将予以调换或退房，并给予相应经济补偿。 　　在哈尔滨市城乡建设委员会官方网站上，中国房地产报记者查到了“招商诺丁山 05 地块 8#楼”的《哈尔滨市工程竣工验收备案证》，备案号为黑建备字号2015380，建设单位为哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司，施工单位为中建三局集团有限公司，监理单位为哈尔滨工业大学建设项目管理公司，开竣工日期为2014年6月15日-2015年12月18日，备案日期2015年12月18日。 　　中国房地产报记者了解到，万科·招商诺丁山原名为招商诺丁山，是央企招商局地产与哈尔滨本土品牌企业哈电置业联袂推出的，项目位于哈尔滨市大力发展东南板块，总建筑面积达70万平方米。项目以围合居住空间、开放式街区配套空间、诺丁山混搭建筑风格再现了哈尔滨浓郁的欧陆风情特色。今年2月20日，万科集团、哈电置业与招商集团暨哈尔滨诺丁山项目合作签约仪式在哈尔滨市香格里拉酒店举行，标志着万科正式进驻哈尔滨并着手打造诺丁山项目。总经理林曈在签约时表示，万科将操盘招商诺丁山项目，并将引入“绿色建筑”理念及产业化住宅。随后不久，招商诺丁山项目名称前冠以万科名头，该项目的后续地块开发建设由万科独立开发运营，目前万科·招商城市之光项目正在建设销售中。 　　经查询，中国建筑第三工程局有限公司（中建三局集团有限公司）承建了招商·诺丁山05地块1#—21#楼、地下室，建设规模为175808.42平方米，施工许可证编号为2301092014051301-01，开工日期为2014年6月23日，竣工日期为2015年10月30日。以及招商·贝肯山（一期）1—1#至1—5#、2#—5#、6—1#至6—5#、7#—22#、地下车库，建设规模236306.33平方米，施工许可证编号2301092014052101-01，开工日期为2014年9月5日，竣工日期为2016年8月30日。 　　中国建筑第三工程局有限公司在2014年至2016年的两年多时间内，施工建设了招商·诺丁山、招商·贝肯山两个项目的81栋楼、2处地下车库和1处地下室，总计建筑面积约41.21万平方米。如此体量建筑工程，工程质量尤为重要，建设施工、监理检查、竣工验收等各个环节不容有任何瑕疵。 　　三方达成协议修缮“问题”墙体 　　11月9日，中国房地产报记者与石女士取得联系，询问她家出现质量问题的墙体“检测鉴定报告”。石女士表示，开发商、建筑商都没有给她们“检测鉴定报告”，她们夫妇已与万科地产、中建三局三方达成协议。考虑到孩子明年上学问题，她们无奈决定不要求退房，而是由施工方中建三局负责对存在质量问题的墙体进行加固维修。同时，万科地产和中建三局给她们做了相应的赔偿。 　　对于，石女士的说法，万科集团哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司副总经理陈丕民称，施工单位中建三局已与业主石女士达成和解，房屋质量检测鉴定报告需要问中建三局。 　　中国建筑第三工程局有限公司（中建三局集团有限公司）招商诺丁山项目王雨晴项目经理表示，是否出具“检测鉴定报告”，这需要由开发商哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司来定，中建三局与石女士、万科地产已经达成和解协议，正在为石女士家修缮存在质量问题的墙体。 　　针对招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室客厅承重墙体存在的质量问题，是否对石女士家所在的单元或整栋楼存在安全隐患，是否对楼内居民生活存在不利影响，王雨晴经理没有做出回应。 　　哈尔滨地产业内人士分析指出，市民石女士家发现的建筑质量问题对于建筑商、开发商来说是个例，但对于花了全部积蓄并贷款购房的石女士来说却是个很重大问题，关乎一家人生命财产安全，甚至整栋楼居民生命财产安全。中建三局作为一家知名央企，应该勇敢承担社会责任，秉持诚信建设、质量第一，为老百姓打造精品、优质建筑工程，而不是存在诸多质量问题的“忧民”工程。同时，因中建三局在工程建设过程中，出现了本不该出现的质量问题，不仅给购房业主带来困扰，也造成招商局地产、万科地产的企业品牌形象受损，让两家知名房企同陷“质量门”，中建三局应该积极面对解决并去反思，一家有担当国企更应有“隐患就是事故”的风险意识。

  一家旺市的地产经纪公司“On The Block”在它的网站上，把代理销售的一套镇屋以公开竞拍的方式出售，这种形式与以往有很大不同。   要出售房子的相关信息会同时在MLS网站和该经纪的网站上出现6到7天的时间，页面上还会出现距离竞拍开始的倒计时。 在竞拍开始前，潜在买家可以浏览房子的详细情况和介绍。   到了竞拍时间，人们就能直接在网上公开叫价。通常竞拍会持续三到四天左右，最终价高者得。不过卖家也会设置一个“保底售价”，确保竞拍能达到他们的最低接受价位。   该公司总裁Katie Steinfeld表示，这么做可以大大提高买房竞价的透明度。如果买家在出价时，不知道竞争者会出到什么价位，就会犹豫是否要开更高的价格。但若当他们能够公开透明地看到竞争者们所出的价位，就能决定是否要出到心里能接受的更高价位。   对于卖家来说，这也更有利于他们把握局面。不至于在开始收offer后，一直犹豫是否有买家还会愿意出更高的价格。因为通过公开竞价，卖家就能估量出买家们愿意出的心理价位范围。   这种拍卖的形式在其他国家非常受欢迎。据Forbes统计表示，在2014年9月到2015年9月期间，20%的澳大利亚房屋销售是以拍卖完成的。英国人也很热衷这种方式。   不过安省地产协会（Ontario Real Estate Association，OREA）认为，拍卖是卖房方式的一种选择，但这里很少人用这种形式来卖房，因为人们不是很适应这种公开竞价的方式，也担心会有人在竞价的过程中造假诈骗。   目前On The Block公司公开竞拍的第一套房子是位于37 Helendale Avenue的 公寓。目前这间公寓的叫价是$399,000，还未开始竞拍。   如果有买家十分满意这套公寓，可以选择“马上就买”，以$450,000的价格直接买下来。一旦有买家的出价达到卖家设置的这个最低接受价位，卖家就不能取消交易。这也是对买家的一种保障。

大多伦多地区的公寓市场在近两年都十分火热。但据一份最新的调查发现，绝大多数受访者认为目前市场上小户型公寓太多，人们对于例如更大面积的公寓、镇屋这类可居住人口更为密集的住房，呼声越来越高。   据星报报道，这份调查发现87%的受访者认为，多伦多需要多开发建设密集型住房。   多伦多贸易委员会的执行总裁Jan De Silva表示，年轻的专业人士对这类户型的需求最大。在发放的803分问卷调查回复中，74%的人支持增加居住密集度的措施；84%的人支持建后巷屋（laneway homes）；60%的人表示他们更愿意住在这类人口密集的房子中。   另外问卷还发现，62%的受访者表示现在市场上一居室的公寓太多了；79%的人认为多伦多区域内，三居室大的公寓非常少。   受访者们强烈表示，现在房价这么高，让他们都没钱存下来留着养老了；65%的人说租金和贷款压力太大。   这份调查报告在今年夏季时，发给1100名年轻的专业人士进行调查。   受访者中57%为女性；90%拥有全职工作；44%拥有研究生学历；31%家庭收入在6万元到10万元之间；40%的人家庭收入在10万以上，其中还有21%的人家庭收入超过15万元；35%受访者年龄在30岁到34岁；32%受访者年龄在25岁到29岁；51%的人住在多伦多，其他住在905地区；83%的受访者家中没有孩子，32%的人在未来2到3年准备要孩子，43%的受访者表示会要孩子。

据加拿大广播公司（CBC）报道，租金高涨问题，已由温哥华地区蔓延全省。人口普查数据显示，卑诗最难负担租金的10个城市，仅两个在大温地区，几乎逾半的租客难以负担单位租金。   西温月租中位数逾3,000元   在温哥华市，虽有44％的租户不能负担租金，但却非最难负担的首10个城市之一。按加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的定义，居住成本低于家庭税前收入的30％，才叫做可负担的居所。这也是加拿大统计局(Statistics Canada)用来衡量本国不同地区家庭房屋负担能力的标准。   统计显示，卑诗大学（UBC）校园及附近地区的大温A选区（Electoral Area A），为全省租金最难以负担的地区，有三分二租户去年为交租烦恼。   至于西温的租户，也同样面临高昂的住房成本；在那里，租金中位数（median rent）每个月超过3,000元。   内陆温岛多个城市同样面临困境   然而，卑诗内陆克雷斯顿（Creston）、盐泉岛（Salt Spring Island）以及温岛城市帕克斯维尔（Parksville）、夸利坎滩(Qualicum Beach)等城市的租客，也同样面临困境。在这些地区的住房一般比大温地区便宜，但居民收入也较低。   有居住在温哥华岛阿伯尼港（Port Alberni）的租客，就讲述她捱贵租的苦况，抱怨租金高达她月入的四分三左右（详另文）。   温市亟需第二套间投入租务市场   另外，除威斯勒（Whistler）以外，大温10个城市的业主和租客，同样也承受难以负担的住房贷款或租金压力。根据统计显示，几乎超过3成业主、6成租客都难以负担。   研究温哥华短期出租物业影响的研究员萨瓦茨基（Karen Sawatzky）说，人口普查数据显示，它们须倚赖第二套间（Secondary Suites）来填补出租单位的库存：「我们真的需要更加重视，在小型社区以及像温哥华这样的大型社区里，提出长期租赁住房来源的思路。」