地产

买房找经纪，应该是大多数购房者都会不自觉想要选择的一种置业方式，毕竟，会有经纪替你操心找房选房以及期间的手续之类的乱七八糟的东西，也不用担心哪些地方不懂发愁不知道该怎么做。但面对一件事，大家的选择也是多种多样的，有的人就喜欢自己搞定一切，比如下面这位网友 “cfe”他就是通过自己成功买房的，中间自然有很多酸甜苦辣，但是他的购房经历，也值得大家参考学习，如果碰巧你也想自己买房，或许他的经历会对你有很大的帮助。 网友详谈成功买房过程 置业重点需注意 网友“cfe”表示：买房时，如果要问房子的交通位置还是社区构成哪个重要?我会选社区构成，因为我觉得当地群众是否友好，社区是否成熟有序对下一代成长很重要。而对于上班的通勤时间来说，50分钟已经是极限了。 咱们中国人一般都对风水感兴趣，我也有点，但我觉得风水的说法真的太多，有的还自相矛盾，万事从简的原则，我就抓了一条，我到那感觉怎么样，感觉舒坦、清爽、喜悦(真的有些房子感觉 阴沉)，对于我那就是风水好。 关于社区，还真的要点进去看，我甚至发现有些个别小区的人口构成和周围有着极大的反差情况，我这里有一个好方法，那就是到网站上估一下这个地方的汽车保险，太高的就别去了，因为，以后可能面临很严重的丢车情况。然后，周边是否有一两个好的私校，一般这种好私校附近，多多少少会聚集一些高知高收入的家庭。这种私校上不上无所谓，但是一般私校的选址是很有学问的，要懂得充分利用。再有如果你同意人口构成与房价潜力存在关系的话，那就好办了，这个会帮助你缩小选择范围。 关于找不找经纪的问题，我觉得如果你的买房过程，自己的时间充沛然，可以有足够的经历来应付买房这些琐碎的事情，那么，你也就具备了不找经纪的必需条件。首先，你需要花时间去了解该区的最近几月的成交情况，甚至几年的。然后估几次价，看你估的和最后成交的相差多少，达到那种房子上市你第一时间就能捕捉到这个信息的程度，之后再通过了解，来得出房子是否在乱叫价，还是正常出价。 其次，你要熟悉买房的大概流程，期间可能会碰到各种卖家经济，有的甚至会坚持让你找一个买家经济，然后用各种问题为难你，你要想好怎么回答，有些经纪比较nice ，可能会同意协助你by default。 有些会征求你同意让他们做你的代表(不是客户)这个是可以同意的。我之前下过好几个offer ，而且我只下买家经济认可这offer，就是那种只要没人抢的情况下肯定会被接受的offer，但事实上，我们自己要到的价格比好多经纪的价格低不少。所以，寄希望买家经纪帮你省钱的愿望，基本就是做梦，经纪之间有比客户更深合作关系。保持一定的敏感，接触他们几个回合，你就知道了。 那么，有没有好经纪呢，答案肯定是有的，我之前就碰到过好的，搞得我到现在自己买房了，还老是存着回头再找他帮我签合约也不错的想法。 关于要不要找律师的问题，我觉得这是肯定需要的，而且十分重要，特别是涉及到一堆文档 时，你有时可能会忽略很多东西，然后无意识的在上面签字，结果，没问题还好，一旦签错那就会非常的麻烦。所以，你要找一个替你想前想后的律师，如果那律师从头到尾只是回答你这合不合法那可不可以的问题，基本你找错律师了。一般律师面对那种没有找买家经纪 的购房者，他会问清原因的，而且，你买哪的房子他也会问你原因等等……好的律师是会想办法尽可能多的了解你目前情况的。 说到验房，这个也很重要！如果你找对了验房师，验房报告强有力的情况下，你可以使用这报告从卖家拿回的折扣，cover这验房费肯定只会多不会少。 最后，若要问房价会不会还大跌我不知道。但是，现在人们能且愿意主力杠杆价位点在哪，这个不管涨跌时他都是一直存在的。我觉得房价永远会朝着卖买可能发生的点走。这也许能略微解释房价为什么长线看涨，因为你现在100万买了个房，二十年后，让你100万卖你肯定是不愿意的。因为钱不值钱了。所以卖买没有卖时，买卖也不会发生了。

　　庄德利与韦恩上周三举行9个月来首次破冰会面。 　　多伦多市长庄德利与安省省长韦恩上周三进行官式会面，为9个月以来双方首次破冰会面。对于二人是否经已和好，庄德利回应指：“无论任何关系都有转淡的时候，有如放一次暑假，现在秋季我们回来了，共同为人民谋福祉。” 　　安省经济发展厅厅长杜杰(Brad Duguid)上周五则表示：“他们都是专业和成熟的领袖，同样以公众利益为先。他们私下一直关系良好，从来不存在危机。” 　　公路征费被拒关系僵持 　　自从今年1月韦恩否决庄德利的当河谷大道(Don Valley Parkway)及嘉甸拿高速公路(Gardiner Expressway)道路征费计划，二人关系便被指跌入谷底。 　　虽然双方试图淡化争议，但有安省自由党消息人士向加通社表示，自由党确实在意庄德利的反应，尤其是当庄德利其后要求省府提供数百万元拨款，以协助维修公共房屋及交通系统，并且发起派传单行动要求市民向所属选区的自由党省议员表达不满。 　　消息人士称庄德利的策略成功引起省议员的关注，省府随后于今年8月提出拨出3亿元维修多市公共房屋，并相信此举能够与多市重修关系，但对于拨款是否为明年春季省选作准备，该名消息人士强调：“决策背后不含任何政治计算，我们并不是给他个人好处以赢取他的支持。”

　　联邦国会议员伍凤仪在周六的活动中首先发言。 　　■ 联邦国会议员谭耕认为，本国吸收更多移民及楼市冷却政策均合理。 　　■ 联邦国会议员陈圣源认同本国经济增长强劲是联邦投资中产家庭的成果。 　　为进一步宣传及推广加拿大联邦自由党政府的秋季财政报告，来自万锦、士嘉堡及北约克3名华裔国会议员，周六(11月4日)假万锦市一间华裔经营超市举行媒体见面会，强调加拿大在7国集团中的强劲经济表现，源自联邦自由党执政以来不断投资中产的成果。 　　周六在万锦市阳光超市举行媒体见面会中，联邦国会议员谭耕就指出，在联邦自由党执政初期，经济数据极不理想并显示本国经济有进入衰煺迹象，不过2年过去，加国经济非但未陷入衰煺，反而录得强劲经济增幅，成为G7国家中经济增长最快国家。联邦国会议员伍凤仪认为，良好的经济表现，为本国在过往2年创造45万个就业岗位，其中较大比例为全职工作岗位，情形均是国民有目共睹。 　　联邦移民部上周宣布将在2018年将接收移民人数增至31万人，而联邦国会议员谭耕就认同该做法，他指接管大部分移民会选择在包括多伦多、温哥华等数个大城市定居，但总体移民人数增加，对于全加经济均会有所裨益，人口带来消费而拉动经济增长，认为加拿大需要持续引入移民，至于引入人数多少，就有待专家提供意见，移民部来制定。 　　"中国政府近年实行多项城镇化政策，鼓励民众返回自己家乡就业，但这种做法可能在加拿大行不通，所以大城市持续繁荣和发展模式十分重要。"谭耕说。 　　在被问及联邦政府已出台系列政策为楼市降温，同参与活动的国会议员陈圣源就指，主要城市楼市升幅非常之大，不过在全国范围，中小型城市楼价上扬并不剧烈。而联邦政府使用控制利率等手段，可有效起到控制楼市作用，不认为会对经济构成影响。 　　在联邦财长联邦财长莫奈(Bill Morneau)近期公布的秋季财政报告中显示，由于经济增长表现较预期强劲，联邦财政收入增加，是以联邦政府决定加大力度投资中产家庭，相关的重点举措包括：由2018年7月起提高加拿大儿童福利计划支付额度;增加工作所得税补助(The Working Income Tax Benefit)，以及将小企业税率降至10%，2019年再降至9%，等措施。

房地产税和个人所得税（下称“个税”）如何改革？地方收入体系如何构建？   财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。   第一财经记者发现，在备受关注的房地产税方面，肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。   个税改革则与此前已明确的方向相同：建立综合与分类相结合的个人所得税制度。而营业税改增值税后，失去主体税种的地方政府未来将以共享税为主、专享税为辅，地方税种和税权将扩大。   国家行政学院教授冯俏彬告诉第一财经记者，中国税制改革既反映了十九大报告精神，旨在解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，个税、房地产税改革都将有利于促进收入分配更合理。同时税制改革延续了十八届三中全会确立的税制改革思路，基本方向和内容并没有变化，承前启后继往开来。   房地产税征收原则确立   不同于已经实施、主要针对工商业房屋征收的房产税，一字之差的房地产税将对个人住房征税，因此备受老百姓关注。   2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，意味着房地产税立法启动。肖捷在上述文章中，首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。   在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。   “所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇告诉第一财经记者。   冯俏彬也持相同观点：“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”   在上述文章涉及健全地方税体系改革内容中，肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。   中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进告诉第一财经记者，分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。   此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。   接受第一财经采访的多位财税专家均表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。   上海财经大学朱为群教授告诉第一财经记者，房屋评估值是以市场价值为基础，但一般会低于市场价值，并保持一定时期内的稳定。焦瑞进认为，房屋估值过高，可以给予折扣。   事实上，现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。   对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。   朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。   个税：优化税率完善税前扣除   个税改革事关老百姓钱包，备受关注。   肖捷在上述文章中表示，建立综合与分类相结合的个人所得税制度，优化税率结构，完善税前扣除，规范和强化税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调节功能。实行代扣代缴和自行申报相结合的征管制度，加快完善个人所得税征管配套措施，建立健全个人收入和财产信息系统。   冯俏彬表示，个税改革内容与此前一脉相承。今年全国两会上，肖捷已经透露出个税改革正在设计和论证中，总的思路是个税改革要从中国的实际出发，实行综合与分类相结合，方案总体设计、实施分步到位，逐步建立起适合我国国情的个人所得税制。   目前我国工薪个税共有七档，税率范围为3%~45%。杨志勇认为，我国工薪税率过高，税率级距窄，不利于吸引高端人才和培育中产阶层。这一问题已经比较突出，需要尽快调整。   因此，优化税率结构成为个税改革的重头戏。不少专家建议，适当减少税率档次降低税率。比如，全国人大财经委副主任委员黄奇帆建议，首先降低个人所得税中工薪所得最高税率，由45%下调至25%。   在综合所得的个税制度下，适度增加税前扣除也备受民众关注。   综合与分类相结合的个人所得税制，一大优点是在综合工资薪金、劳务报酬、稿酬等收入后，在综合扣除基础上可以适当增加与家庭生计相关的专项开支扣除项目，比如“二孩”家庭的教育等支出、房贷利息支出等，这可以让税制更加公正公平。   在全国两会上，肖捷表示，将考虑适当增加与家庭生计相关的专项开支扣除项目，如有关“二孩”家庭的教育等支出会考虑在内。除此之外，可能还有其他的专项扣除项目也要予以考虑，目的就是为了进一步减轻纳税人的负担。   地方税及税权双扩围   营业税改增值税之后，地方税种营业税近日正式被废除，失去主体税种的地方政府面临地方税体系构建。此次的十九大报告则明确提出“健全地方税体系”。   肖捷在上述文章内首次明确提出，结合财政事权和支出责任划分、税收制度改革和税收政策调整，考虑税种属性，在保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下，科学确定共享税中央和地方分享方式及比例，适当增加地方税种，形成以共享税为主、专享税为辅，共享税分享合理、专享税划分科学的具有中国特色的中央和地方收入划分体系。   冯俏彬告诉第一财经记者，目前中央和地方政府财力基本平分，营业税改增值税后，为了保持财力格局稳定，增值税中央与地方分享比例暂时调整为五五分成，但未来这一分享比例会调整。   肖捷认为，在目前已实施的城镇土地使用税、房产税、车船税、耕地占用税、契税、烟叶税、土地增值税等地方税的基础上，继续拓展地方税的范围，同时逐步扩大水资源费改税改革试点，改革完善城市维护建设税。   冯俏彬表示，2018年开征的环境保护税属于地方税种，未来开征的房地产税也是地方税种。而消费税等部分税目可以移交给地方。   目前，河北正进行水资源税试点，今年预算报告明确水资源税试点将扩围。   除了适当增加点税种外，肖捷还在文内提出“扩大地方税权”。在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。   另外，肖捷提出统筹推进政府非税收入改革。加快非税收入立法进程。深化清理收费改革，继续推进费改税。在规范管理、严格监督的前提下，适当下放部分非税收入管理权限。

加拿大天气渐冷，房市也在各级政府的强力打压下趋凉，尽管多伦多和温哥华两地房市正从调控政策的影响中缓慢恢复，但国家银行(National Bank)的经济学家认为，这两个加拿大曾经最火的房市在明年再难红火，估计房价会进一步下跌。 但是，加拿大第二大城市蒙特利尔地区却是另外一番景象，其房产市场经历了近8年来最活跃的10月。上月大蒙特利尔地区(Greater Montreal Area)的房屋销售一枝独秀，卖得异常红火，房屋均价也比一年前上升7%左右。 根据蒙特利尔地产局(Greater Montreal Real Estate Board)的资料，单个家庭房屋(single-family home)在10月份卖得最好，卖得也快，平均上市78天就可售出，这比去年10月短了两周左右。 拥有两到五个单位的建筑平均上市81天可以售出，这比去年同期少了3天左右;而Condo上市之后停留在市场的时间最长，平均约需103天才可卖出，但这也比2016年10月短了17天左右。地产局说，这个情况说明，蒙特利尔地区的Condo市场已经是一个买卖较为均衡的市场。 8年来销售最活跃的10月 蒙特利尔地产局表示，今年10月是近8年来销售活动最为活跃的10月：房屋总的销售量比去年同期上升7%左右，至3,270套，其中Condo销量上升13%，单户家庭物业上升3%。 魁北克地产局联会(Quebec Federation of Real Estate Boards)的Paul Cardinal指出，蒙特利尔地区10月房市表现不俗，很大程度上是该地区就业市场强劲，消费信心较高以及外国移民的结果。 房屋均价仍然难比温哥华和多伦多 虽然这个加拿大第二大城市上月房市表现活跃，但若论房价，仍然难与温哥华和多伦多相提并论。2016年该地区各类房屋均价为$347,281，今年10月上涨7%到$367,512;而包括郊区在内的Island of Montreal，虽然其房价上涨6.1%，均价也不过$462,516。 而在今年10月，大多伦多地区房屋价格比一年前上涨2.3%，均价为$780,104;大温哥华地区则涨12.4%，均价则为$104万。

加拿大税务局(CRA)自10月24日宣布严查多伦多转让楼花不报税以后，短短十余天税局就再次发布消息，已经锁定约100宗楼花转让交易为审核对象，15宗已经完成审核，发现其中5宗有违规迹象需作重新评估，发现逃税约7万元。 据报道，CRA此次成功获得法庭令，向多伦多地区44家发展商获得公寓楼花转让的相关信息，目前CRA的审计人员正对2810宗楼花转让的信息进行分析。CRA的发言人Paul Murphy在一封电邮中说，由于多伦多地区是公寓买卖及转让特别活跃的地区，CRA已经增加了该地区的人力，加强对楼花转让个案的审计。 明信会计事务所合伙人朱明敏会计师说，加拿大房产交易无论有没有收益，都需要报税。 如果你过去有房产交易、包括楼花转让没有申报怎么办?如果税局还没有找到你，最好是同会计联系主动更正，这样可以争取免去罚款和利息。如果CRA已经发信给你，也建议你请一个有跟税局上诉经验的注册会计师帮助你申诉。 华人税务上诉专家胡商说，转手楼花、没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。一般说来，如果被税局查到炒楼花没报税会面临几种情况，补缴税款是必须的，还要交欠税的利息，同时有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。 胡商说，如果买楼花是为了自住目的，但因为一些无法预见的原因导致出售，就可能豁免被查税。比如银行不给贷款，工作、婚姻发生变故等等，只要有合理解释和证据，就有赢的希望，否则很难过税局这一关。

　　许多人认为房子是对婚姻的一大考验，是结婚生子不可忽视的一个重要问题。这对于多伦多的一对夫妇来说也不例外。两人结婚后育有一儿一女，但随着孩子渐渐长大，需要更多独立空间的时候，他们就面临要换大房子的问题了。 　　图文无关 　　Dave Cassan与Meera Malik夫妇2007年时以52万元，在多伦多西边的Sunnylea社区买了一套两居室的房子。那时候两人没有孩子，日子过得还算舒坦。 　　后来他俩有了一对儿女，孩子渐渐长大之后就开始想要更多的独立空间，但他们的房子所在的社区位于Kingsway、High Park、Junction和Roncesvalles一带，周围有许多饭店和商店，到多伦多市中心也很方便，而且离Gardiner Expressway高速不远。Cassan夫妇住惯了附近的环境，并不想把这房子卖掉。 　　思来想去，两人做了一个重要的决定――自己改造房子。 　　在这之后的一整年，他们每晚把孩子哄睡以后，就开始讨论这项大工程，方案改了又改，不断讨论着心目中梦想的房子的模样。 　　41岁的Cassan是一名电机工程师，他说，他们两人总共讨论了20个不同的方案，最终才敲定最后的版本。 　　在St. Joseph’s Health Centre人力资源部工作的Malik说，设计房子主要由他们夫妻俩负责，当然他们也会经常向是建筑师的叔叔Michael Spaziani请教。 　　在做了一系列筹划、申请翻建许可等等准备工作之后，他们请了Leprevo Design-Build建筑公司来帮他们实现这个蓝图。 　　整个改造计划历时九个月，在这九个月期间，他们在附近租了一套房子住了八个月，还有一个月在Cassan的父母家暂住。整个过程共花了约36万元，包括整修房子期间租房子的费用。 　　图文无关 　　所有的辛苦都没有白费。他们除了把原来的地基、两堵外墙和一楼刚装修过不久的浴室保留住之外，其他都做了改造。原先的两居室房子被打造成了一栋拥有四个卧室、四个浴室的现代感十足的房子，焕然一新。 　　新房子包括地下室在内，总共的面积近3000呎，客厅拥有两扇大落地窗，窗户宽10呎多，直通后院露台，视野极佳。一楼起居室是他们最喜欢也是最温馨的地方，因为一家人常在一起围着壁炉阅读、聊天、游戏。厨房在一楼相对独立的位置，还有一个大窗户，可以看到外面的街景。 　　在二楼，孩子们终于拥有了独立的卧室，还有一间客房可以让祖父母来的时候居住。主卧拥有双人大衣帽间和天窗，地下室被设计成孩子们的游戏室、娱乐室和储藏室。他们的孩子看到新房子后，尖叫连连，开心得不得了。 　　有人曾出价190万元想买下他们改造后的房子，但两夫妇表示不打算把房子卖掉。

　　加拿大的地产市场可谓牵动着千千万万国民（特别是华人）的心！所有人都盯着：房价涨了？跌了？又出新政策了？…… 　然而，买过房的人都知道：地产市场一直存在一个bug―― 没有历史成交记录（price histories）！   　　类似于REALTOR.ca这样查找最新、最全二手房信息的网站由加拿大地产协会这类的机构掌握。他们一直拒绝公开数据信息！只有加入其会员的地产经纪，才能内部掌握，向自己的客户提供。 　　BC assessment也只能查到三年内，上一次的成交记录…… 　　为了修复这个bug，这些年早有人投诉到竞争局，竞争局介入仲裁，官司也打了，拖到现在也没有个下文…… 　　但是由于这个美国巨头的介入，历史僵局可能要打破了！加拿大地产市场或将变天！ 　　根据《地产杂志》（Real Estate Magazine）的报道，美国最大的房地产资讯和搜索引擎Zillow Group将于明年开始，在其网站上发布加拿大的待售房屋和楼盘。 　　什么企业这么牛X，竟然能让加拿大的房产市场变天？ 　　Zillow集团成立于十年前，集团旗下的Zillow.com和Turlia.com（类似于Zillow.com，提供更多社区信息，如学校和犯罪率），Realestate.com（针对首次买家和年轻人），StreetEasy.com（纽约市），以及租房网站HotPads.com和NakedApartments.com。 　　拥共有1亿7000万用户，相当于美国一半以上的人口。总部位于西雅图，拥有全球最顶尖技术。 　　这个行业巨头要来人口只有3600万的加拿大市场了，相对于本地房地产机构，优势可以说是压倒性的…… 　　更令本地房地产市场为之一震的应该是：Zillow旗下网站所发布的楼盘，一直全部公开其历史成交价格！ 　　换句话说，美国人在网上找房，任何一个楼盘都清楚列明了历史成交价，一目了然…… 　　而现在，这间公司也要以同样的方式，发布加拿大的楼盘。到时候，原本加拿大居民苦苦找寻的信息都能在Zillow网站上轻松找到了。 　　在Zillow上，任何一个房屋都能看到历史成交价↓↓↓ 　　虽然，这也有可能抬高加拿大的房价。 　　因为美国一直是加拿大房地产的三大传统外国买家来源地之一，据皇家地产公司（Royal LePage）的数据，美国人也是加拿大娱乐性物业的最大海外买家。 　　Zillow这个顶级平台一旦登陆加拿大地产市场，全面展示给亿万美国用户，很可能对加拿大地产的供需和价格产生冲击。 　　Zillow公司发言人Emily Heffter本周已经证实了相关消息，他们的一份声明说：“我们知道美国有许多买家有兴趣购买加拿大的房屋和物业，所以我们尝试在Zillow上发布加拿大的楼盘。” 　　其实早在4、5年前Zillow就有意发布加拿大楼盘，并且在2014年已经在温哥华Yaletown镇设立软件研发部门。他们这次绝对是有备而来！ 　　《地产杂志》引用Zillow集团驻温哥华首席行业发展官 Errol Samuelson说：Zillow将为加拿大的房产在美国进行有价值的宣传和推广。 　　Samuelson还说，很多美国人会对加拿大的待售房屋感兴趣，比如，大西洋省份的房价在美国人看来非常合理，波士顿居民在缅因州买一间度假屋，可能不知道同样的价格可以在新斯科舍省（Nova Scotia）买下两间。 　　据报道，Zillow计划从2018年第一季度开始发布加拿大的楼盘。在其网上发布不收费！网站凭借广告盈利。 　　除了历史成交记录之外，他们还有很多很牛的功能： 　　1. Zillow集团的一些软件产品能成功帮助地产经纪们找到有意向的买家，如客户关系管理（CRM）数据库，电子签名工具DotLoop。 　　2. 估价系统：Zestimate。美国已有1亿1000万个物业通过Zestimate进行估价。据悉，Zillow也会为加拿大楼盘提供这一功能，用电脑算法评估每个房屋的最新估价。  　　算法将提供加拿大房屋的估价区间、最佳估价（单一价格），近一年估价和图表，显示一间房屋对比社区以及城市的房屋价格走势。 　　目前该平台对美国房屋的估价非常准，约一半估价与房屋的实际售价相差不到4.3%。 　　3. 3D房屋展示应用Zillow Group Home Capture，地产经纪可以用iPhone手机对每个房间进行全景拍摄，“类似于房屋的谷歌街景，给用户身临其境的效果。” 　　至于Zillow将会给加拿大地产造成多大的影响？会不会雷声大雨点小，出现水土不服？ 　　加拿大的地产经纪们意见不一，我们就拭目以待吧！

美国房地产搜索网站巨头Zillow将于明年开始，在其网站上展示加拿大的待售房屋和楼盘。 据悉，Zillow集团旗下的Zillow.com和Turlia.com共有1亿7000万用户。该公司发言人Emily Heffter已经证实了本周《地产杂志》（Real Estate Magazine）有关报道。 Zillow发表一份声明说：“我们知道美国有许多买家有兴趣购买加拿大的物业，所以我们尝试在Zillow上发布加拿大的楼盘。”声明说，目前还没有任何消息可以宣布，只是在探讨阶段。 不过，《地产杂志》引用Zillow集团驻温哥华首席行业发展官 Errol Samuelson的话说，Zillow将为加拿大物业在美国提供具有价值的宣传和推广。他说，Zillow集团早在4-5年前就有意展示加拿大的物业，该公司自2014年起在Yaletown设立了软件研发部门。 美国是加拿大三大传统外国买家来源地之一，另据皇家地产公司（Royal LePage）的数据，美国人是加拿大娱乐性物业的最大外国买家。 据报道，Zillow.com将为加拿大的物业提供Zestimate功能，用电脑算法评估房屋的最新估价。Zestimate目前为美国1亿1000万物业进行估价。 Zillow也会接受地产经纪、按揭公司和地产业的广告发布。 据报道，Zillow计划从2018年第一季度开始发布加拿大的楼盘，在其网上发布不收费，但是Zillow集团向买家经纪卖广告。 Samuelson表示，Zillow集团的一些软件产品能帮助地产经纪找到有意向的买家，包括客户关系管理（CRM）数据库，以及电子签名工具DotLoop。 该公司近期还推出新的3D房屋展示应用Zillow Group Home Capture，地产经纪可用iPhone手机对每个房间进行全景拍摄，“这类似于房屋的谷歌街景，给用户身临其境的效果。” 针对加拿大物业的Zestimate估价算法，网站将提供加拿大房屋估价区间、最佳估价（单一价格），近一年估价和图表，以显示物业与本社区和本市房价相比的价格走势。 Samuelson介绍说，目前美国物业的估价非常准，约一半估价与物业的实际售价相差不到4.3%。 但是值得一提的是，Zillow网站一直都公开待售物业的历史成交价格（price histories）。而在加拿大，房屋交易和估价的信息很难获取，包括加拿大地产协会和多伦多地产局（TREB）都一直拒绝公开这一数据信息，而是由地产经纪内部掌握，只向他们的客户提供。 Zillow集团成立于十年前，旗下有Zillow.com，Trulia.com（类似于Zillow.com，提供更多社区信息，如学校和犯罪率），Realestate.com（针对首次买家和年轻人），StreetEasy.com（纽约市），以及租房网站HotPads.com和NakedApartments.com。 发布加拿大物业是该公司首次在网上展示美国以外的物业。Samuelson说，很多美国人会对加拿大的待售房屋感兴趣，比如，大西洋省份的房价在美国人看来非常合理，波士顿居民在缅因州买一间度假屋，可能不知道同样的价格可以在新斯科舍省买下两间。

　　图片来源：加通社 　　据加通社报道，面积100公顷岛屿，两套独立屋，多处私人海滩，风景优美基础设施一应俱全，最重要的是，这座岛的价格只要85万加元，85万加元在多伦多也买不到什么好的独立屋。 　　这座岛此前叫价92万加元，可是几年来一直无人问津，岛主只好降价，现在的价格也是几年前私人岛屿的市场行情。 　　这座Cheney岛位于新布伦瑞克-缅因边境，是新布伦瑞克的一部分，距大曼南岛咫尺，地理位置上更接近美国而不是加拿大。 　　这座岛有完整的生态系统，北部海岸有悬崖，南部是海滩，岛内有田野和湿地，2014年的地税仅为3,463加元。

　　今日，一位网友爆料：温哥华空置税来了，2月2前申报!并称其已经收到相关邮件。 　　根据此位网友收到的邮件显示，邮件有求其在2018年2月2日前提交财产情况申报情况，并查看有关附件中关于申报情况的其他需要填写的信息。如果在截止期前没有申报的话，将按2017房产应税价值的1%对其征收空置税。 　　对此，有人认为“这个方法不错，加大持有多余房产者的开销有利于减少投机行为，稳定市场价格。” 　　有人认为“今后还可以对短期多次房屋交易者加征特别税以减少投机行为。还可以进一步立法提高经纪佣金比例以增加房屋买卖成本并可提高经纪收入。” 　　此前，在温哥华首次推出房屋空置税后，多伦多也于今年提议应模仿温哥华，对空置房屋进行收税。 　　对此你怎么看呢?

  以下是来自知乎一条点赞过万的回答，深以为然，特贴上来与读者分享。   先请各位思考两个问题：   假设中国只有两个行业，房地产、工厂。   1，假如你是有钱人，你有1000万，房价一年涨5%，工厂一年收益20%。   请问你怎么用这笔钱？   答：投资工厂。   这是10年前的中国。   2，假如你还是有钱人，你有1000万，房价一年涨20%，工厂一年收益5%。   请问你怎么用这笔钱？   答：投资房子。   这就是现在的中国。   为什么会发生这种情况？   答：很好理解，因为工厂是个竞争市场，开工厂的人越多，工厂的收益就越小，只有一个人做手机，可能工厂收益率200%，这时候有另一个人来做手机，收益率变成100%，然后变成50%，40%，30%，20%，10%……   突然，大家发现工厂的收益率比买房要低了，于是有钱人不投资工厂了，改去买房。   房地产有一个特殊属性：投资品。所谓投资品，简单理解，就是当所有人都来买的时候，价格就上涨，当所有人都卖的时候，价格就下降。例如股票，黄金，就是典型的投资品。   这点和工厂正好相反。   于是大家开始不再去投资工厂，开始买房，原本房价一年5%，后来10%，20%，30%，40%……   但是房地产还有个特殊属性：很多人的刚需。其他投资品，价格高就高了，无所谓，比如黄金，黄金就算卖到100万一克，跟大多数普通人也没什么关系。股票就算涨到1000000点，一股平均100万，普通人也不是一定要去买股票。   房地产不可以，房地产真的很多人需要，很多人不想投资，他们是真的需要房子。   最要命的是，这种属性给了很多人“房地产风险不大，反正是刚需”的错觉，更敢买，比起买黄金买股票，房子在很多人眼里风险小得多。   所以政府必须要稳定房价。   请各位思考一个问题，通过上面那个例子，各位如果是政府，应当如何做？   答：从最开始房产收益率超过工厂，大量有人开始把房子当做投资品的时候，就限制房价。因为这个时候限制房价，房价就算跌，也不会有降多少，因为房产市场里面热钱还不多，买房的人大多数还是真正需要房的。   然而政府没有这么做。   于是就按照上面那个例子，房的收益率开始超过工厂，大家纷纷去投资房产，房的收益率（房价上涨），越涨越快。从5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……   房地产收益率越高，就超过工厂越多，大家越来买。   这个时候，政府发现，房价要控制，再不控制百姓没法活了，社会要不稳定了。   于是政府突然反应过来，要控制房价！   但是这个时候，政府又发现个问题。   房价已经把GDP绑架了。因为上面说过，房子是投资品，现在房价一年上涨50%，大家都来买，如果政府控制房价，让房价一年上涨1%，这个时候工厂一年5%收益，又比房价高了。那么大家肯定会去卖房子投资工厂。   问题来了，房价绑架了GDP，如果大家纷纷卖房子，短时间内经济就崩溃了！   于是政府想了一想，房价不能控制，不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房。   这时候政府的政策目标很明确，阻止房产投机，增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的，不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路，影响经济。   首付贷，首套房补贴，限购，交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者，无一不是这个目的。   这时候，一边鼓励刚需者买房，一边阻止投机者买房。但是为了防止既有投机者跑路，必须维持一个高房价上涨率，一旦让他们感到房价到顶了，这些人会立马跑路，房价崩溃。   在维持投机者不跑的情况下，利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标，这点很明显。   然而百姓管你这么多？现在房价涨这么厉害，我不买房不是越来越穷吗？甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。   然而，前面说了，房地产不是一种简单的投资品，他是很多人的刚需，尤其是年轻人。   于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷存钱买房。   老百姓也没有钱买工厂的东西了。   工厂的收益率因为房变得更低了，有钱人不得不去投资房地产了。   于是工厂开始完蛋，这个时候，银行发现，怎么借给工厂的钱总是还不上啊！不能借钱给工厂了！   于是银行只借钱给两种人，一种是房地产商，一种是买房的百姓。房地产价格一降，银行就全是坏账……   于是房地产还绑架了银行。   政府靠卖地赚了好多钱，有钱就能拉动GDP，就能升官发财，开始大手大脚借钱，反正房地产能帮我还钱。只要房价不降，就有GDP，就有钱修路，就能仕途高升！   于是房地产还绑架了政府。   房价一控制，银行完了，GDP完了，政府完了，百姓一辈子赚的钱完了，社会完了。   日本85年广场协议，汇率上升，87年前后房地产收益率开始超过实业，热钱纷纷进入地产，政府不管，地价疯涨。   日本政府90年开始控制房价……结果呢?   你说中国政府能控制房价吗？敢控制房价吗？   错就错在，最开始就不该动[依靠房地产拉动经济]这种念头，只要动了这种念头，热钱进入房地产，就没有回头路了，只能一条路走到死。   最后没有一个死的不惨的，美国日本俄罗斯香港东南亚，谁死的不惨？骑虎难下。   1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间无数购买房产的千万富翁变成了千万负翁，在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路，自杀甚至成为一种风潮。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。   房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负数千万日元的债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让很多日本人在还债中度过了一生。妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手，老龄化。   房价继续走低，企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。90年代猖獗的日本色情产业中很多人是因破产而离婚的中年妇女和赶上坏时候的女毕业生，其中不乏受过良好教育的妙龄少女，她们迫不得已选择了这一条来钱快的行业。   2016年初以来中国房地产行业尤其是一线城市引来井喷至2016年10月6日，调整幅度已创历年之最。然而在国际投行看来，井喷意味着长期的下滑！近期高盛警告政策性楼市泡沫。令据笔者对于任志强近期公开发言观察发现其语气开始弱化，由之前的不会跌变为至少还有十年可涨，当然考虑到地区差异、账期和成交量等因素，在笔者看来其发言不可全信，不过还有八年安全期应该问题不大。笔者一向认为国内地产行业属于政策性市场，正常情况下应该以整体的城镇化率为评判标准，我国城镇化率在百分之八十以上政策扶持力度就会大幅度衰减，当然到时候如何保证房地产价格的平稳回落又是值得深思的问题。

多伦多和温哥华楼市正逐步从外国买家税调控政策中恢复，但一份新报告预测房价会在明年继续下跌，主要因为利率升高。 加拿大国家银行最近的楼市监测发现，今年第三季度可负担性恶化，这个趋势已经持续了九个季度，是自1980年代楼市泡沫以来，可负担性一路走低时间最长的一个时期。 目前普通家庭攒足一个普通住房的首付需要58.3个月。一年前这个时间是47.9个月。 报告说，多伦多、维多利亚和温哥华的可负担性恶化最严重。 多伦多，房价不可负担主要是因为利率升高。央行今年夏天两次抬升主要借款利率，从0.5%涨到1%，而后各主要银行和放款机构纷纷调整贷款利率。 由于房价高企，加拿大人比之前更容易受到加息的影响。20年前，贷款利率每升高1个百分点，全国房屋的可负担性就变差3.5个百分点。现如今同样的加息幅度产生的影响比之前升高60%。 “多伦多和温哥华的楼市对加息最敏感，这意味着两地楼市会在2018年遭遇房价下跌。”National Bank的经济学家这样写道。 目前，两地楼市正在从调控政策的影响中缓慢恢复。 多伦多房地产局的报告显示，10月房屋销售量相比9月的升幅大于以往。 但是这并不意味着楼市能够恢复到调控政策实施以前的水平。地产局数字也显示，目前的销量仍然比去年同期低19%，而新挂牌数量是过去至少五年内最多的。 尽管所有房屋类型的平均售价$780,104 比一年前微涨2.3%，但是仍比今年四月份的高峰$920,791低15%。 即便如此，地产局还是对未来走势持乐观态度，局长Tim Syrianos在一份声明中还认为销量会继续增长。

　　一份最新报道显示，51%的华人在投资加拿大房产的时候都会考虑房子的可租性。“不论他们是不是选择出租房屋，他们都会考虑房屋的可出租性，因为这点显示了房屋的本身的价值，”居外网(Juwai.com)北美地区销售负责人Byron Burley说道。 　　Burley说，华人买家觉得房屋附近的因素决定了房屋的可租性。附近学校质量的高低，安全系数，以及交通便利度都是华人在加拿大购房时考虑的因素。 　　其他考虑因素还包括每平方英尺的价格，调查显示79%的华人将此作为主要考虑的因素之一。 　　“全国范围内的华人购房人数都在不断上涨，”他说道，“卡尔加里、维多利亚和蒙特利尔对于有意向投资房产的华人的吸引力越来越大，温哥华因房价太高已经不再受投资者青睐。” 　　调查显示，新房仍然是购房者喜欢的选项，但是也有越来越多的人开始接受二手房。 　　“当预算较少时，二手房较低的价格反倒对一些家庭更具吸引力。” 　　最后，离学校近仍然是许多买家看中的因素之一，尤其是家中有到了上学年龄的小孩。有47%的受调查者将这个因素列为购房时考虑的重要因素。去年一共有132,300名中国学生进入加拿大学校，比2015年上涨了10%。 　　“从世纪之交开始，来加拿大留学的中国学生每年都在增加，” 居外网(Juwai.com)的CEO Carrie Law 说道。

　　在加拿大各大城市都有无家可归者这样的老大难问题的情况下，房价在加拿大全国数一数二的不列颠哥伦比亚省无家可归者的问题更加严重，特别是土著人流浪者的问题似乎更难解决。 　　不过，由政府机构资助、为无家可归者修建小居室住房的项目引起了人们的关注。 　　兰斯过上了干净的生活 　　据加拿大广播公司记者库尔加塔 Andrew Kurjata报道，兰斯.亚历山大Lance Alexander在320平方英尺的房子里已经住了一年，他说有了固定的住处让他的生活发生了天翻地覆的变化。 　　他不但不用再到处流浪，而且在附近的采矿公司找到了一份工作，过上了他所说的“干净的生活”。他把过去酗酒的习惯也改掉了。 　　兰斯说他的房子虽然居住和使用面积很小，但是麻雀虽小五脏俱全，卧室、厨房、冰箱、炉子、洗衣机、烘干机、厕所、洗澡设置应有尽有。 　　最主要的是，小房子让兰斯和他的女朋友Pricilla Sagalon有了家和稳定的生活。兰斯说在付清了5万加元的房价后，他打算卖掉小房子、换一个大点的房子，因为那时他们的家庭生活可能需要大些的生活空间了。 　　项目负责人艾琳.潘思 　　这个为无家可归者修建小房子的项目是不列颠哥伦比亚省中北部地区土著人Nak’azdli Whut’en保留区的前住房和土地项目经理艾琳.潘思Aileen Prince发起的，她的灵感来自在电视上看到的修建和出售小房子的广告。艾琳想修建这样的小房子造价低，租给无家可归者的租金就可以较低，适于帮助那些想脱离流浪生活但苦于没有经济能力的人。 　　艾琳的试验性小房子项目一共盖了四个小房子，一年来租房入住的人都非常满意；都说住进这样的固定住宅帮助他们脱离了流浪生活，远离了损友、结交了益友，开始了有意义的新生活。 　　艾琳说申请租住保留区新建的小房子的人不少，保留区制定的条件是必须是Nak’azdli Whut’en保留区的居民、而且必须是无家可归者、不能已经有自己的房子或者是租住的房子。 　　房租与房贷 　　Nak’azdli Whut’en保留区拥有小房子的产权，负责支付每个月的房屋贷款供款；租住小房子的人每个月支付320加元的租金，此外自己承担取暖费、电费和房屋维修的费用。如果租住小房子的人长期租住下去，则最终会成为小房子产权的拥有者。 　　到目前为止的一年时间里，没有一个租住小房子的房客有漏缴房租的问题。 　　现在艾琳已经从Nak’azdli Whut’en保留区住房和土地项目经理的岗位上退休，她的继任者乔治George Ho Lem表示，艾琳提出的为无家可归者建小房子的项目是解决无家可归流浪者问题的长远性好办法。 　　小房子适用性大 　　乔治认为，建设小房子不但有助于解决无家可归者的住房问题，而且对那些没有组成家庭的单身人士也很适用。单身者需要自己的住房，但又用不着能住一家人的较大房子，所以小房子就成为很好的选择。 　　现在的问题是小房子供不应求。在Nak’azdli Whut’en保留区的2千居民中，有60人在排队等待住进小房子。

多伦多楼市在今年4月时达到顶峰后，开始冷却，销量与往年相比锐减不少。不过据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board，TREB)对十月楼市的统计，十月份销售量比九月时增长了12%，涨幅大大高于往年。 地产局主席Tim Syrianos在报告中指出，十月份大多伦多地区的房屋总交易量为7118套，与去年同一时期的9715套销量相比有所减少。 而今年前十个月的房屋总体销售量为80,198套，也比去年同期要少。大多区去年前十个月的交易总量达到99,233套。 尽管十月销量与去年相比较少，但地产局发现今年十月份的销量与九月时相比，增长了12%。这个涨幅比以往都要大。 Syrianos表示，每年从九月到十月，房屋销量都会增长。不过今年这段时间的涨幅特别明显，已经超过过去十年的平均水平。虽然十月销量仍不如去年，但可以看出销售势头正在转好。 从价格方面来看，今年九月时的房价比去年九月涨了9.7%，其中镇屋与公寓的售价年度涨幅最为强劲。十月出售的房屋均价为$780,104，而去年十月的均价为$762,691，年涨幅为2.3%。 地产局市场分析总监Jason Mercer认为，大多伦多地区的房地产市场已经受到省府以及联邦政策的影响。这一点与大温地区的楼市趋势有些相似，例如针对海外买家收税这类为了抑制房价过高的政策已经开始奏效。 据地产局统计，多伦多市区(416地区)十月房屋销量为2885套，均价为818,201元。去年十月出售3703套，均价769,712元。905区十月销量为4233套，平均售价754,139元。去年十月该区销量为6012套，均价是758,367元。

阿尔伯塔省一名房东遇到一件窝心事，他家的停车道上停了一辆别人的拖车，而这个人就住在拖车里，房东要求此人把拖车挪走遭到拒绝。求助警察，警察说这是民事纠纷无权干涉。最后只好向房东法庭求助，法庭排期在11月7日。 Bob Cox和他的小房子 据CTV报道，这位倒霉的房东叫Ivan Negrych，他告诉记者，他把房子租给一个母亲和她的孩子，这位母亲有一位前同居男友名叫Bob Cox。Bob Cox大约18个月前在一次交通意外中受伤，于是便搬到附近，该女子和两个女儿准许他入住。 今年9月30日该女子和女儿搬走﹐房东随后在几天内将房屋租给别人。但是Bob Cox却没有跟着搬走，就住在拖车里。为了取暖，他还从房东的房子里引出一条电线接入拖车。 Bob Cox说不能搬，因为他没有车，也没有钱 房东让他搬走，Bob Cox说不能搬，因为他没有车，也没有钱，还有1200元的超速告票没有付。言下之意，房东如果肯出钱把这些事摆平他才能搬。 房东郁闷啊，你既不交房租，还要免费使用我的水电，现在还想让我出钱帮你搬家，哪有这样的道理啊？房东当然不答应，Bob Cox于是就心安理得地在别人的私有财产上驻扎下来。 小房子里应有尽有 房东说，现在Bob Cox根本不理他，也无法打电话找他。 看他住在小小的无窗木屋内怡然自得的样子，房东只能干着急。 求助警察，警察来了，Bob Cox告诉警察“别碰我”，警察说这是民事纠纷，无权干涉，走了。 只好花了127元立案费向房东法庭求助，法庭已经排期在11月7日审理。 当房东把开庭通知交给Bob Cox时，他没想到Bob Cox的反应。Bob Cox说：太好了，这正是我需要的结果，从现在起直到11月7号我都可以合法地住在这里了。 房东Ivan Negrych只能干瞪眼

  北温一栋标价3620万加元的豪宅创下该市地产价格新高。 苏富比国际物业公司加拿大分公司卖的这栋豪宅位于2250 Indian River Crescent，离深湾较近，共占地14英亩。   “大温地产市场最炙手可热的区域之一就是北温，这里有最大最美的私人地产，”该房产的经纪Steve Mitchell 周三在地产说明中这样评价。   该豪宅位置紧邻北岸山脉，阔达的宅邸足有9000平呎，共设四间卧室和五个卫生间。建筑融合了西海岸风格和日式风情。   这处豪宅还包括客厅、私享健身房和拥有12个隔间的马房和一个阳光温室。   按照苏富比公司描述，该豪宅位于树荫掩映的密林深处，周边不乏本地和引进的稀有植物。 这块地产是大温史上标价最高的北温豪宅。    

安省列治文山一妇女因为房屋买卖时机刚好赶上调控政策出台，其房屋估值下降，买卖衔接出现问题，不仅导致她过去十五年的积累化为乌有，还可能导致她失去原本拥有的房产。 Dora Elia将这形容为“一场灾难”。她原本打算在今年初房价高企时卖掉位于列治文山已经住了五年的住宅，再入手一套位于Innisfil的房子。两者相距一小时车程。 但是计划没有变化快，她在接受Global news采访时表示，现在她可能两个房子都捞不着，还欠一身债。 问题的根源是安省房价的大起大落，Elia买房的时候与多个放款人和经纪签署协议，但是放款人并没有事先提供法律文书，只是敷衍说让她放心，先签字，问题后续都会得到解决。 “我觉得抵押贷款经纪人都有牌照，就相信了，一厢情愿地相信他们会诚实，不会拿走我的钱。”她对记者说。 楼市一衰落，Elia很快就遇到了麻烦，现在的房子估价减少了10万，而她已经同意购买的下一个房子的估值也少了10万。这一下就让她实际上损失了20万。 Alphonso专门帮丧失抵押品赎回权的顾客处理问题，进行债务重组。他代表 Elia与抵押放款人进行协商，以图减轻债务，让 Elia能够继续保有自己的房产。 Alphonso说，声誉良好的按揭贷款经纪会按照法律规定在签署借款协议至少48小时之前给顾客提供完整的法律文件。而且公司一般应该提醒顾客各种相关花费、法律费用、税和买房子涉及的一切成本。 “购房者可能损失押金，如果不完成交易，还可能被起诉，”Alphonso说。他强调在签署协议前必须确定买家充分认识财务和贷款情况。 Elia目前压力山大，她已经怀孕还不得不硬着头皮处理烂摊子，一切都要重新开始。

如今，黄金地段的顶级豪宅似乎已经成为富豪的专属，利奥波德别墅，位于法国南部。这是一座花园式设计的豪华大宅，占地20亩。别墅内部拥有漂亮的游泳池、舒适的休闲场所和各种精美的雕塑。别墅花园内的树木，平时需要50名园丁来保养和维护。 香港何东花园，约有90年历史。何东花园融合了中国及欧洲的建筑风格，由两层高的主楼与工人宿舍及车房组成，是香港现存历史最悠久的“中国文艺复兴”建筑。 摩纳哥空中别墅，位于全球著名的观光度假胜地， 空中别墅的三居室顶层公寓，居住面积114平米，天台面积120平米。屋顶天台装饰了露天客厅，配有小厨房和按摩浴缸。 费尔菲尔德日落之屋，位于纽约州萨加波纳克汉普顿地区。宅邸气势恢宏，拥有29间卧室，39间浴室，光游泳池就多达三个，直面大西洋，也是当地的地标性建筑。 海德公园一号公寓，共有86套公寓，以每平方米6.45万英镑的天价被评为世界最昂贵的公寓。相邻不远是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。 伦敦肯辛顿花园别墅，肯辛顿王宫花园位于英格兰伦敦西区中心肯辛顿王宫旁边的那条半英里长的林荫大道。进入宫殿后，可以感受4个不同世纪的王室氛围。 古堡豪宅公园广场，位于英国牛津，这座融合了法国、意大利风格的豪宅有300多年历史，占地约81万平方米，拥有2座高尔夫球场，10间农舍和27间卧室。 埃里森日式庄园，拥有人拉里·埃里森，于2004年建造了这处占地23英亩的日式庄园，拥有：10座建筑、一个人工湖、一座茶楼、一个洗浴房和一个锦鲤池。 爱之宫，爱之宫为亿万富翁、地产大亨杰夫·格林的临时住宅，除了豪宅基本配备有多间房间、浴室外，爱之宫最特别的地方在于还配有葡萄园和酒窖，满足富豪的顶级需求。 英国维多利亚别墅，该别墅位于伦敦西部的肯辛顿区上菲利莫尔花园，原是一所女子大学预科学校，后经过造价千万英镑，为期18个月的奢华装修，现拥有10间卧室、一个室内游泳池、一个健身房、一间桑拿房，一个私人电影院和一间保安系统严密的防炸弹紧急避难室。

　　在加拿大央行的公开演讲中，和房地产市场最相关的，就是加拿大央行副行长Lawrence Schumbri在2015年8月发表的一篇演讲。这篇演讲的名字为The Long-Term Evolution of House Prices: An International Perspective（从国际角度看房价的长期变化）。 　　关于加拿大的房价，这篇文章可以说是精华中的精华。大家都知道，加拿大的房价（尤其是多伦多和温哥华）在2000年左右开始起飞。 根据CREA的最新数据，加拿大全国的房价在2017年9月是2005年1月的2.38倍。那么，这个数字在全世界范围下进行比较，是怎么样的呢？ 　　这篇报告分析了加拿大的房价自2000年左右开始上涨的原因，并且给出了解释和预测。所以说，如果把加拿大的房价放在一个全球视角下去考察的话，其实更有价值。在这篇报告中，加拿大央行副行长就把加拿大和澳大利亚，新西兰，挪威和瑞典的房地产市场进行了比较。 　　选择这四个国家的原因，就是这几个国家都属于较开放的经济体，而且经济体量和出口结构（依赖能源出口）比较相似。 　　从下图可以看出来，从1975年到2015年，这五个国家的房价走势非常相似（红色的线是加拿大）。具体来说，从1975年到1995年，去除通货膨胀之后，这五个国家的房价并没有太多的上涨。但是自从1995年尤其是2000年之后，这五个国家的房价都开始起飞，开始了飞速上涨的过程。所以说，从一个国际的视角来观察加拿大的房价，加拿大房价最近这二十年的飞速增长其实并不是一个特例。 　　对于这个五个国家（包括加拿大）房价的飞速上涨，加拿大央行又是怎么进行分析的呢？ 　　加拿大央行的分析框架主要是从需求端和供给端两个方面结合来看。这也是对房地产市场进行分析的一个应有科学态度。 　　需求端 　　在需求方面，主要有四个因素：人口，贷款条件，宏观经济和其他因素。 　　首先来看人口。在加拿大，从1995到2015年，人口的增长速度在1%左右，速度比较快。同时，加拿大的人口增长还有一个特征，就是人口增长的大部分（超过60%）都是来自于新移民。一般来说，新移民对房屋的需求比本地人要高一些。与此同时，就是加拿大的户均人口从1976年的3.5下降到了2011的不到3。人口增长和平均家庭人数的减少都推高了对房屋的需求。 　　另外，除了较高的人口增长，还需要注意就是由于新移民的集聚效应，以及大城市能提供更多的工作机会，加拿大的人口增长主要是集中在加拿大的一线城市（多伦多，温哥华和蒙特利尔），这自然推动了大城市的房价。也就是说，城市化水平提高增加了房屋的需求。类似的现象在其他几个国家也同样存在。 　　加拿大统计局这周刚刚公布的2016年人口统计结果验证了这个现象：多伦多，蒙特利尔和温哥华这三个城市的总人口虽然只有加拿大全国人口的36%，但是超过60%移民都居住在这三个城市。也就是说，大部分移民都选择多伦多，蒙特利尔和温哥华这三个城市安顿下来。 　　需求端第二个重要因素是从1990年以来，随着大部分发达国家的国债收益率开始下行，房屋贷款的借款成本开始下降。尤其是在2008年金融危机发生之后，发达国家都开启了宽松的货币政策。以加拿大为例，金融危机之后加拿大央行把隔夜拆借利率一路下调到了历史最低的0.25%。所以，更低的贷款利率使得购买房屋可行性大为增加，这也强力推动了居民对房屋的需求。同时，一些金融创新特别是资产证券化，也使得房屋贷款的借贷成本下降。 　　下图是加拿大的五年房屋贷款利率，可以看出来，在1980年之后，贷款利率就一路走低，从最高峰的21.5%一直下降到2015年的3.6%左右。这个图非常直观地呈现了房屋借贷成本下降幅度。 　　展望未来，我们认为，加拿大人口老龄化使得长期利率会维持在低位。但是，必须要注意OSFI明年1月开始实行的压力测试新规。压力测试要求所有购房者证明能够在房贷利率增加两个百分点之后仍然能负担得起贷款，这个措施几乎相当于加拿大央行连加八次息。投资者需要密切关注新规实施之后对房屋市场的影响。 　　最后，加拿大央行还提出了一些其他支撑房地产需求的原因，例如稳健的货币政策，较低的通货膨胀率以及有效的财政政策。 　　供给端 　　从供给面来看，主要有两个因素。一个是政府的管制。正如之前提到的，随着城市化率的提高，很多国家的政府开始引入了一些管制，像是多伦多在2001年通过了Greenbelt政策，限制了土地的供给。 　　▲ 　　这是一幅Markham的卫星图。图的左边是多伦多的Greenbelt出台之前兴建的居住区，图的右边是多伦多的Greenbelt出台之后兴建的居住区，可以看出房屋的lot size明显变小了。 　　第二是地理位置。在许多城市（例如温哥华，悉尼，墨尔本，香港等），地理位置都导致房屋的供给增加不够，也就是说跟不上需求的增长。所以这个因素相当于也是房价上升的推手，尤其是在温哥华（三面环山，一面环海）。 　　总的来说，加拿大（尤其是多伦多和温哥华）自1995年至2015这二十年之间的房价飞速上涨，如果放在一个全球的视角下来观察的话，是可以理解的，而且绝不是孤立的。这个经济现象在其他几个和加拿大经济文化相似的国家（澳大利亚，新西兰，瑞典和挪威）也同时发生，并不是太令人惊讶。 　　但是，加拿大的特殊情况在于加拿大的经济深度依赖石油。所以在2014年第三季度油价开始暴跌之后，加拿大央行在2015年连续两次降息，降息不光使得房贷利率下降，也使得加元一路下跌，推高了海外资金的购买力。 　　以加元兑人民币为例，加元对人民币汇率在2016年1月初下降到了4.53（这是一个历史大底），和2017年7月的5.8左右相比相比，汇率下降了22%，所以多伦多的房价在2016年和2017年初迎来了一波加速上涨。 　　至于加拿大房价在近两年的走势如何，请关注我们后续的地产研究系列。

　　一周前也即上周四晨间5:30 a.m.左右，萨省Pilot Butte镇居民Patrick Maze开车上班时，赫然发现自家土地上有一幢房子！由于他的土地是租给别人耕种，他想可能是这位租赁者的房子，现在已经收割完毕，租赁者会马上将这房子搬走。 　　因此他都懒得下车去看一看，心想过两天它就不会在那儿了。因此几乎就完全忘了这房子的事情。 　　但过了几天之后，他再次经过自家这块空地时，惊奇地发现：房子仍然矗在那儿！这回他就下车，走过去想看个究竟。 　　走近一看，这套房子似乎完全没有人住过，显然不是他先前所想的，是所谓租赁者的房子，而是有人把这套已经做好的房子移到了这里。 　　Maze仔细地绕着房子转了几圈，竟然找不到任何有价值的线索：不知这房子来自何处，要移往何处，屋主是谁，以及是谁负责搬迁这套房子... 　　无奈之下，他就在上周日把房子拍照，然后发到社交网站Facebook上，结果引起海量关注，数百人分享及转发，当然也有几名刻薄一些的网友不太客气，发帖子评论说，天方夜谭吧，谁没事或是发疯了？会把一套房子放到你的土地上？也有人说，这故事完全是编出来的，那边地广人稀，有些人要搞点事引关注，就这个样... 　　真是无巧不成书！这套房子的真正主人Brenda Robertson也在Facebook上注意到这条消息，她立即回应说，真是奇了！怎么我家的房子跑到了你家的土地上？多亏你把消息发在fb上，要是发在别处，还不一定看得到呢！ 　　据Robertson解释说，她家住萨省的Lumsden，预订的这套新房子原本是从曼省的温尼伯（Winnipe）启运，她们先知道房子正在运输途中，但后来接到通知，称房子的设计不合萨省电力局的要求，要送回温尼伯改装，天知道怎么跑到了你那儿！ 　　房子的主人Robertson于是打电话向搬运公司询问，对方回应说，他们把房子运到萨省Pilot Butte镇地界时，接到萨省电力公司的指示，要他们停止运送，把房子留在当地。在把房子搁置在地主Maze的农地上之前，他们多次与这位地主联系未果，找他邻居传话也未成功，于是就把房子放在了那儿。 　　不过这位地主倒不是很在意，他说天降房子令他有些奇怪，能把事情的来龙去脉弄清楚就好了，毕竟这个故事的结局也算不错！

BC省政府刚刚发布的房地产交易数据显示，在政府实施针对海外买家征收15%转让税政策之后一度纷纷退市的海外买家又陆陆续续返回大温地区：在今年9月该地区6,105宗交易中，涉及海外买家的交易占了约5%的比例，比今年4月的数字翻了整整一倍，当时海外买家的交易量仅占全部交易的2.5%。 不过，今年9月的数字比BC省府实施新税之前还是差了不少。根据BC财政厅长早前提供的数据，2016年6月到8月1日，海外买家涉及的交易占大温地区全部房屋交易量的13.2%。而政府是从8月2日开始实施15%的转让税，该政策立即取得立竿见影的效果，不仅令温哥华的房屋销量大降，而且房价也随之下跌。 今年年初，满银（BMO）的经济学家Nesbitt Burns所做的专项研究显示，对外国买家征收转让税的政策已经取预期效果，也就是把温哥华不断飙升的房价拉下来。BMO的首席经济学家Douglas Porter也指出，通过数月的观察与研究，现在有足够证据解释为何温哥华房价急降和多伦多持续上升的原因，大温地区的房价是政府的加税政策拖下来的。 Porter用下图对上述结论进行解释：图中列出三个城市从2013年到2016年的房价变化曲线，竖线代表BC省府实施转让税之后的情况。对照温哥华，多伦多和BC首府维多利亚（Victoria）都是未对海外买家进行干预的城市，它们的房价照升不误，而温哥华的房价则开始下滑。 15%的税难挡海外买家热情 就在今年6月，专营豪宅的苏富比国际加拿大区总裁亨德森（Brad Henderson）就认为，15%的转让税无法阻挡海外买家对温哥华和多伦多两地房市的热情。因为这两大城市亚裔多、生活和投资障碍低，因此仍是他们最青睐的对象。 一系列个案显示，即使BC和安省先后实施15%的转让税，但海外投资人仍然最喜欢温哥华和多伦多，像蒙特利尔、卡尔加里虽然也有投资潜力，这里的房市也开始回暖，但在海外买家眼中，后者仍然属于二线城市，根本入不了他们的法眼。 对海外投资人而言，他们最看重的是房价增长的潜力及前景，无论温哥华，还是多伦多，其房屋供应量远不如蒙特利尔和卡尔加里等城市，而需求量则不断增加。何况，温哥华和多伦多的经济发展向好，就业市场强劲，成为房地产市场稳定的重要保障。 弃还是留？BC新政府对海外买家税犹豫不决 针对海外买家征收15%转让税的政策由BC前自由党政府推出，但自由党在省选中失败，新民主党上台执政。虽然出台海外买家税的初衷是为了遏制飞涨的房价，提高居民的房屋负担能力，但根据大温地产局的数据，到今年8月温哥华普通房屋的价格仍然超过$100万。 在今年4月至9月间，BC省房屋交易总量为84,139套，其中有2.8%涉及海外买家，交易总价值约为$20亿。同期内，列治文（Richmond）的海外买家交易占到8%，而维多利亚和Capital Regional District两个地区则为4.3%。 BC新民主党政府表示，他们正在审议与海外买家有关的房地产数据，以及前自由党政府首次购房者免息贷款项目，以便确定是保留或修订这些政策，还是干脆废除这两项政策。

  　　近日，有网友在陕西延安延川县拍到了一栋建在两山夹缝间的建筑，楼体距离旁边山体距离最近处只有三四米，许多人戏称这栋建筑为“肉夹馍”式大楼。 　　 　　 本文图片均来自微博@西安本地 　　北京青年报记者10月31日了解到，这栋建筑位于延川县县城南侧，是一栋商务宾馆，临近流经县城内的清涧河。 　　“宾馆是2016年建成的，一共有八层，延川县城内的地势狭长，能够盖楼的地方很少，规划这片地都是经过各个部门审批的，如果没有合法手续，在县城内是不可能建成这么大一栋楼的。”这家商务宾馆的一位工作人员告诉记者。 　　 　　 　　据了解，这家商务宾馆在延川县城内属于档次较高的宾馆。据宾馆的工作人员介绍，宾馆大楼建在了两座山之间的一个夹缝内，这里刚好有一块平地，在对周围山体进行了加固后，盖了这栋楼，大楼距离山体最近的地方，只有三四米的距离。 　　 　　 　　宾馆内的工作人员也表示，虽然周边的山体进行了加固，并不会影响楼体安全，但是偶尔还是会有小块的山石坠落，所以他们也在宾馆临近的山体上做了标识，提示大家注意落石，“但是这也是延川县很多地方面临的情况，地势就是这样，也没有办法。”这位工作人员说。 　　 　　负责建筑施工多年的项目经理佟丹告诉记者，从地质学上来讲，这样的建筑需要给附近山体做柔性防护或者刚性防护，否则山石等会对建筑造成影响，而目前国家对建筑距离山体的距离一般是没有要求的，但是要保证建筑是远离危险源的，如果前期的安全措施做好了，这样的“肉夹馍”式建筑并没有问题。  

  香港回归20周年之际，李嘉诚畅谈对一国两制的理解（图源：新华社） 近日，李嘉诚再次高价出售位于香港中环一处物业，这次出售创下了商厦物业交易的一项纪录。 综合媒体11月1日报道，11月1日，李嘉诚名下长实集团发布公告称，名下间接全资附属子公司与中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司订立买卖协议，以402亿港元（1港元约合0.1282美元）出售项目公司全部已发行股本及与转让债务。 中环中心是香港第五高楼，世界第31高楼，楼高346米，楼高73层，次于环球贸易广场、国际金融中心、中环广场和中银大厦，在1998年落成，占地达十万平方呎（1平方呎约合0.092903平方米），提供商用楼面面积逾140万平方呎。 它位于中西区的皇后大道，大约于港铁港岛线的上环站与中环站之间，是土地发展公司上环重建项目，由长江实业发展。建筑师为“刘荣广伍振民建筑师事务所”。 值得一提的是，该交易已经进行了长达一年的拉锯战，而402亿元的成交价格已经比一年前的报价高出了45亿港元。 公告截图   （法新社香港16日电） 香港「信报」今天报导，香港首富李嘉诚持有的地标摩天大楼以逾50亿美元天价卖出，显示香港蓬勃的房地产业没有放缓的迹象。