地产

《国家邮报》今天发表评论文章，称总理杜鲁多在最近的一次采访中讨论了可负担危机和代际公平问题，似乎打算利用住房危机，让年轻的加拿大人对抗老年人。 图源：51记者拍摄 杜鲁多接受倡导组织Generation Squeeze的播客采访，而该组织要求对所有100万元以上的住房征税。   杜鲁多表示，那些“省吃俭用”买房的老年人不理解年轻一代无法踏上住房阶梯的艰辛。 杜鲁多拒绝对当前的可负担性危机承担任何责任，但表示“挑战”在于让老年人和年长的加拿大人“理解”住房市场的根本转变。 这对拥有房产的老年人意味着什么？ 杜鲁多在播客中并没有详细说明任何新的政策，但他出现在Generation Squeeze的播客中，这个组织支持对自住房征税，这一点很有意味。 该组织的一份报告建议对价值超过100万元的房屋征收年度附加税。价值100万到150万元的房屋将面临0.2%的附加税，可能会随着时间的推移上升到0.5%，而价值200万元的房屋则将被征收1%的税。 图源：Generation Squeeze 该组织还建议，联邦和省级政府如果担心实施“房屋净值税”，可以将其作为一项税收政策的“技术”变更。 该组织对老年人的“意外之财”有些不屑一顾，也有些嫉妒。报告称：“在他们睡觉和看电视时，房价上涨，给他们带来了财富。” 在播客中，主持人、Generation Squeeze的创始人和UBC大学人口与公共卫生学院教授Paul Kershaw表示，“代际公平”是关于年轻人和老年人的公平。但整个采访都围绕着老一代可以为年轻人做些什么。 Kershaw说，X世代和婴儿潮（即60后70后）一代受益于年轻一代的“牺牲”，年轻人“容忍”高租金并推迟购房梦想，都是为了保护那些“前人”的房屋净值。 总理似乎同意这一点。老年人已经理解了气候变化等问题，但仍需要在变化的住房市场上接受教育。 杜鲁多说：“我认为住房问题仍有工作要做，直觉上感觉没有解决方案。”他说：“你与老一代的人交谈，他们会说，‘哦，不，我记得我不得不省吃俭用多年才能支付首付款。那真的很难。住房一直都很难。’” 年轻人说，“哦，进入住房市场很难”，但老年人说，“我们经历过这些。” “不是的，”杜鲁多说，“这一代人有很好的工作和额外收入，并且调整了期望，但他们仍然找不到真正开始积累房屋净值或购房的途径。” 杜鲁多在让老年人感到内疚或与年轻人制造分歧时，自己却不承担任何责任。 他说：“部分原因是几十年来对住房建设的投资不足，但还有其他问题，而让老年人理解这一点是我们仍在努力解决的挑战。” 回顾2015年投票给他的年轻人，杜鲁多说：“讽刺的是，现在我看着那些第一次和我一起参与的年轻人，他们现在二十多岁，他们说，‘我买不起房。我以为你会解决这个问题，但世界却朝着错误的方向发展。’” 对于这些长期遭背叛的人，总理给他们什么安慰？他说：“如果我们没有做出那些投资，情况会糟糕得多。” 从2015年以来一直担任总理的杜鲁多补充说：“我们的经济发生了一些根本性的变化，年轻人没有以前那样的机会。” 评论文章指出，对于自由党来说，似乎任何积累了一些钱或财富的人现在都成了为他们错误买单的对象。 就在上个月，副总理方慧兰就表示：“我们是否希望生活在一个这样的国家：那些最上层的人过着奢华的生活，但必须在越来越高围墙的封闭社区里生活，使用私人医疗和飞机，因为公共领域如此退化，大多数没有特权的同胞无比愤怒。” 在播客中，杜鲁多感谢Kershaw的思考“非常有帮助”。当Kershaw询问是否会任命一位代际公平部长时，杜鲁多回答说：“我认为这是一个非常有趣的想法，我认为这是你我可能共同努力的事情。” 最后，文章提醒，这不会是房屋净值税，只是税收制度的技术性变更。 网友质疑 这篇文章一经发表就引起网友的激烈讨论。网友们表示： 图源：national post “首先，通过对现有房主征税并让他们变得更穷，究竟如何能够帮助年轻购房者购买自己的房子？其次，目前的住房危机完全是因为杜鲁多的不受限制的移民政策（300万临时签证持有者因杜鲁多政府承诺给予他们永久居留权而无限期逗留）和疯狂的开支导致了前所未有的通货膨胀。所以，通过向那些努力工作一生以建立退休金的年长房主征税，究竟如何能够帮助首次购房者？” 图源：national post “我是那一代年长的人。我们确实省吃俭用。我们买旧车，买二手家具，与室友合租公寓，吃Kraft晚餐，并存现金买电视，而不是用信用卡消费。总理一生从未省吃俭用或牺牲过什么。他现在说我们应该付出，我感到被侮辱了。” 图源：national post “杜鲁多声称他的政府对住房可负担性危机没有责任，这简直是荒谬。他们所做的一切都使问题变得更糟。财富税并不能解决问题。多个国家曾尝试并最终放弃了与住房相关的财富税。从2002年到2022年，住宅房地产市场经历了前所未有的20年繁荣，这一情况不可能重演。许多价值100万元房屋的房主是收入有限的老年人。房价因宽松的货币政策、超低利率以及政府政策鼓励的投资者倾向于投资房地产而被过度推高，这不是他们的错。”

最近几个月，加拿大的租金增长整体停滞，一些最昂贵的城市如多伦多、温哥华的租金出现年度下降，不过其他租赁市场的租金价格仍在飙升。 图源：globalnews   根据Urbanation和rentals.ca发布的最新发布的六月租金报告，各类物业的平均挂牌租金较五月下降了0.8%，降至2,185加元。 报告指出，这是自2021年初COVID-19疫情期间以来租金最大的月度降幅，并标志着通常在这一时期租金上升的季节性趋势发生逆转。 图源：globalnews 根据rentals.ca和Urbanation的追踪，六月的年度增长率为7%，这是过去13个月中最慢的年增长率。 最近几个月的租赁市场显示出总体降温的迹象，与过去几年的租金飙升形成鲜明对比，这种租金飙升与单元竞争加剧和供应短缺有关。 报告称，过去三个月租金“实际上持平”，全国范围内从三月到六月仅上涨了0.2%。 不过仔细观察特定城市和省份则呈现出不同的情况。 报告指出，多伦多的公寓和专为租赁建造的公寓的平均挂牌租金下降了3%，降至22个月低点2,715加元。同类月租金在温哥华仍保持在3,000加元以上，虽然按月比上涨了1.1%，但年同比下降了8%。 多伦多的租金在过去五个月中逐年下降，而温哥华的租金在过去七个月中逐年下降。 蒙特利尔的租金在六月同比上涨了4.3%，略高于卡尔加里的4.2%增长。两市上个月的平均挂牌租金均刚刚超过2,000加元。 在省级层面上，报告称，安省和魁省的月度租金均有所下降，而BC省则持平。草原省和大西洋省的许多地区的情况则不同。 报告称，埃德蒙顿连续第六个月在加拿大六大城市中领跑公寓租金增长。六月平均挂牌租金上涨了14.3%，达到1,564加元，这一数字仍将阿尔伯塔省首府列在Urbanation和rentals.ca的25个加拿大租赁市场名单的底部附近。 里贾纳的年涨幅更大，为22%，其次是魁北克市的19%和萨斯卡通的17%。这些城市的平均挂牌租金在1,371加元至1,640加元之间。 最近接受Global News采访的专家表示，加拿大疯狂的租金增长有稳定的迹象，特别是在该国最昂贵的租赁市场。 Desjardins经济学家Randall Bartlett解释说，由于租户被多伦多和温哥华等城市的高租金排挤，他们向更负担得起的地方迁移，例如阿尔伯塔省，导致那里的租金随着单元竞争的加剧而飙升。 他表示，随着联邦政府计划缓解非永久居民流入加拿大的压力，并努力增加可用的租赁供应，租金压力应在未来几个月内减轻。

降息之后，有人喊不知如何续房贷，根本没减多少负担；降息之后，有人抱怨买房仍很难，房源不少，价格就摆在高处下不来……  究竟，降息之后大温地区的成交量怎么样？ 今天我们就以2024年6月22日-2024年6月28日这一周的交易数据为例，看看降息对市场到底有没有刺激作用。 在这一周内，大温独立屋全面进入买家市场。其中最惨淡的市场是高贵林，在售377套独立屋仅成交27套，挂售比低至7.2%。成交均价环比下跌11.4%。就这个成交量和成交价，恐怕抄底的人都不知道自己抄的到底是第几层底。 除了高贵林外，比较惨淡的还有素里，在售1583套，成交103套，挂售比8.5%； 温哥华在售664套，成交61套，挂售比9.2%； 列治文在售480套，成交47套，挂售比9.8%。 独立屋市场大家都觉得一改多和降息是双重利好叠加，但实际上市场对这两个消息基本没什么反馈，就像什么都没发生一样。这一点令人非常意外。 只能说，我们还要持续观察。 而小红书一位受关注的地产经纪博主干脆劝说独立屋卖家，现在或许是最后的出货机会，未来独立屋价格将有一个较长的回调周期。 这是他在6月末7月初听到的最清晰的对独立屋价格的负面预测。 不过比惨这件事上，公寓还是最有发言权的。 还是2024年6月22日-2024年6月28日，大温地区最惨淡的公寓市场是UBC区域，在售100套，成交4套，挂售比4%。 其他比较惨淡的区域包括：温哥华的Cambie走廊，该区域在售公寓148套，成交8套，挂售比4.1%。 素里市中心区域，在售504套，成交31套，挂售比6.2%。 温哥华市中心区域，在售475套，成交25套，挂售比5.3%。 列治文的公寓市场还算好，在售265套，成交27套，挂售比10.2%。 但只要在售套数大于100的区域挂售比基本没有超过10%的，这意味着大温公寓全面进入了买家市场， 部分区域基本处于冰封状态，不打个狠折根本没人敢接盘。 从数据看， 唯一还能处于均衡市场的只有城市屋市场了。但这个市场表现最好的区域就是兰利，2024年6月22日-2024年6月28日期间，在售246套，成交26套，挂售比25.2%。 但大温地区其他城市售挂比最高的也只是高贵林的18.7%，而列治文也只有16.7%，算是弱势的均衡市场。 从市场的表现看，降息25基点对交易双方的情绪基本没有影响，买家继续观望，卖家也在观望，双方算是杠住了。 其他国家移民的财政状况不好说，但来自国内的移民在温哥华的地产购买力是肉眼可见的下降，至于原因大家去市场里聊聊天就都懂了。 这个世界就是这样，亚洲的一只蝴蝶扇动翅膀，温哥华地产市场的天就要变。 降息之后，你看到了什么？欢迎分享。

卑诗省三名买家在签署买卖房产合约后，因按揭申贷出问题而未有履约，被卖方控告违反合同及索偿，辩方反指卖家曾作失实声明，最终法院判被告赔偿37.5万元。 据CTV报道，方伟明（Wai Ming Fong ，译音）、刘小丽（Xiao Li Liu，译音）及马赫利（Navdeep Singh Mahli）三人签了合约，同意向卖方曼德尔（Jeffrey Anton Mandl）以111.5万元购入位于基隆拿的一个住宅物业，但未有在2022年7月的最后期限前完成交易。 及至去年1月，在卖方重新放盘数个月后，房产市场价格急跌，该物业最终以74万元售予另一买家。 卖方以违约为由提出诉讼，被告反指卖方在房产披露声明中含有「欺诈性或疏忽性失实陈述」，因此合约应告失效。 然而，卑诗最高法院法官霍里（Dennis K. Hori）裁定卖方有理。 有关物业早于2022年3月3日以99.9万元标价放售，马赫利代表买方出价111.3 万元，当时还有另一潜在买家提交报价，马赫利最终与卖方商定以111.5万元成交，方、刘两人也是合约中买方的当事人。 银行估价后拒批贷款 在已签署的买卖合约中，被告提交的是一个「无条件报价」，并放弃了「以取得融资为前提」（subject to financing clause）的保障条款，导致他们在申请房贷被拒时遇到了大问题。 判决书称，买方申请按揭的银行对该物业的估价远低于其买卖价，因此决定不批贷款，而且还有其他银行也同样表示拒绝。 买方提出加付额外订金，成功获卖方同意一再延迟交易限期，但始终无法说服对方降价出售。 被告向法院指出，他们的地产经纪在检查后认为，该屋存在一些问题「不适合居住」；但法官认为此事无关宏旨，因为合约中列明买方同意「按现状」（as-is ）买入该物业，这意味着买方放弃了向卖方追讨任何的责任赔偿。 法官驳回了被告的反诉，并表示：「在市场下行的情况下，应判予卖方获得相当于合约买卖价与在买方违约后合理时间内可获得的最高售价之间的差额，以作为损害赔偿。」 卖方指应待升市时才出售 法官接纳在违约后的四个月期间，市场价格急跌。在2022年7月，卖方标价94.9万元重新放售物业，到了10月底，大幅降价至79.9万元。在此期间，他为了提高物业在市场上的吸引力，还出资更换了屋顶和空调系统。 买方称赔偿额应酌量减少，因为卖方没有作出行动以减轻他们受到融资出问题而受到的伤害，买方认为卖方应与他们重新议价和降价；否则，也应该等到市场回复升势时才出售物业。法官认为这两个论点都站不住脚。 法庭勒令被告赔偿37.5万元差价，另加卖方更换屋顶和空调系统的费用，以及利息、地税和水电费等支出，扣取订金5万，须向原告支付共36.3万元。

7月9日，据dailyhive报道，位于温哥华西区著名的豪宅区域肖尼西 (Shaughnessy) 街区的一套豪宅最近售出，让人惊讶的是这套房子有着多次离奇的挂牌记录。 据Zealty称，这栋已有40年历史的独立屋最近进行了大规模翻修，上周以 385 万元的价格售出，略高于379.3 万元的评估价值。 卖这套房子的业主可是费了相当一段时间才得以出手，因为从2018年起就开始挂牌出售了，当时的评估价值为 4,251,000 元。 据资料显示，这套住宅有七间卧室和五间浴室，建筑面积为 3,873 平方英尺。 根据挂牌历史，这套房子曾经挂了又挂，价格变化多端。 该房产上一次交易是在 2017 年，售价为 4,285,480 元。此后，它在短短六年内挂牌九次，期间在两家不同的房地产中介之间转换。我们一起来看看—— 2018 年 10 月首次挂牌出售，售价为 4,680,000 元。 2019 年 2 月，该房产才再次挂牌出售，售价为 4,480,000 元。次月，该房产再次挂牌出售，售价为 4,280,000 元，然后于同月重新挂牌出售，挂牌价低得多，为 3,789,000 元。 2019 年 5 月，该房产的挂牌价格略高，为 3,980,000 元。此次挂牌于2019 年 9 月终止，直到2020年再次上市。 2020 年 11 月，该房产的挂牌价格为 4,289,000 元，此次挂牌又于 2021 年 3 月终止。 2021 年 3 月，该房产重新上市，价格仍为 4,289,000 元。2021 年 4 月，挂牌终止，此后​​整整两年没有上市。 2023 年 5 月，该房产再次以 4,680,000元的价格挂牌出售。又于 2024 年 5 月终止。 之后于2024年6月进行了最后一次挂牌，并找到了买家，以385万出，这个价格比2017年的交易价足足低了40多万！ 分析一下，这房子到底发生了啥？