地产

  全美房地产经纪协会的首席经济学家劳伦斯‧尹（Lawrence Yun）19日在硅谷说，湾区的高房价，虽然已成泡沬，但是却不会破灭。 他出席圣他克拉拉县房地产经纪协会的年会，向1500名经纪发表关于湾区房市泡沬的演讲。他认为，湾区的房屋供应紧张，加上创造大量就业机会，新的就业机会对房屋造成强劲需求，因此房市泡沬不会破灭。 他说：“未来两年，就算房贷利率提高三倍至五倍，湾区只要继续创造就业机会，高房价形成的泡沬，仍不会破灭。” 他指出，过去五年，旧金山和屋仑创造了35万个就业机会，圣荷西也创造了20万个就业机会，因此导致湾区房屋供应不足，并促使房价不断上升；今年8月，圣荷西的房屋销量增加了12%，房价则大涨18%。 为什么房贷利率上升而销量仍然增加？他说，主要是消费者信心强劲；“只要消费者有信心，就有可能多花费，包括买房”。 他表示，虽然去年11月选举之后，全美政治争论加剧，但消费者的信心却有所增加。

随着房价上涨，如今在北京买一套豪宅，动辄数千万元，别墅单套过亿也不稀罕。 对于吃瓜群众，这样的房价无异于天文数字，但富豪们购买豪宅的热情却丝毫不减。权威数据显示，2017年上半年，单价7万元以上豪宅成交1484套，同比上涨62%。 究竟是谁买走了那些豪宅？这个问题一直困扰着人们。大家想知道，那些住在豪宅里的到底是怎样一群人？他们的生活是否如传说中那么活色生香？豪宅客群年轻化趋势下，年轻人占到了多大比例？ 可惜，由于生活圈层的不同，普通人对于豪宅购买人群的认知，仅限于猜测和传说。 如今，大数据给了我们寻找答案的机会。艾普大数据利用移动全网大数据，针对北京单套总价2000万元以上的豪宅购买人群，从多个维度进行了大数据画像，试图更加清晰地描绘出其群体特征和他们真实的生活方式。 图1-北京豪宅购买人群分布热力图及迁徙图 豪宅迎来新贵时代，7080占半壁江山 图2-北京豪宅购买人群年龄构成 图3-北京豪宅购买人群年行业分布 豪宅客户年轻化是近几年的热门话题。艾普大数据研究结果显示，相比豪宅客群的60后时代，北京豪宅购买人群的年龄结构已经发生了很大变化。 图2显示，在北京豪宅购买人群中，46～55岁的占比44.71%，36岁～45岁的占比35.13%，26～35岁的占比10.6%。26岁～45岁之间的人群主要是70、80后，也就是说，70后和80后所占比例达到45.73%，几乎占到了总人群的一半，已经超过了北京豪宅市场的传统主力购买人群60后。 这些年轻的财富新贵主要来自IT和金融两大行业。其次是SOHO一族或职业标签并不明显的独立投资人士，我们将他们归类到自由职业者，这一类人群占比也不低（见图3）。 买房并非投资首选，理财偏爱买保险 图4-北京豪宅购买人群投资偏好 可能会有很多人以为，豪宅客户一定就是那群在楼市中不停买买买的人。然而，大数据告诉我们，买房并不是豪宅购买人群的投资首选。从图4可以看出，在北京豪宅客群投资偏好中，置业（买房）仅排在了第三位，关注度远低于股票和保险。 保险出人意料地排在了第二位。保险是一个长期投资品，短期收益并不明显，但既能实现资产保值增值，又能提供风险保障，或许这正是获得豪宅购买人群青睐的原因。 此外，高净值人群购买人身保险的比例也在逐年增高。据福布斯2017年数据，年收入600万以上的人群购买人身保险的比例高达83.33%。 事实上，除了上述理财产品外，根据豪宅项目的研究，豪宅客群对艺术品、古玩的收藏需求也在日益增长。 手机里的豪客生活：注重健康、追求品质 图5-北京豪宅购买人群手机APP使用频率排名 图6-北京豪宅购买人群手机APP分类使用频率与全网人群对比 对于这个位于金字塔顶端的人群，他们的生活方式也一直是大家津津乐道的话题。我们分析了该人群手机APP的使用行为，并将其与全网数据进行了对比，发现作为拥有较多财富的人群，他们并不是那么注重物质上的享受，相反，他们更加追求物质与精神的统一，追求生活品质。 如图5、图6所示，豪宅购买人群对于汽车工具、金融服务、旅游出行、健康运动类APP的使用频率，远远高于全网人群；而手机工具、母婴、服装美妆、游戏类APP的使用频率则远低于全网人群。 图7-北京豪宅购买人群休闲方式偏好 图8-北京豪宅购买人群运动项目偏好 另外，从图7、图8可以看出，运动是该人群最主要的休闲放松方式。其中，跑步、高尔夫、网球是他们最喜欢的三大休闲运动，潜水、滑雪、骑行也是不少富豪的选择。 这表明，豪宅购买人群尤其是占比不断增长的财富新贵阶层，更喜欢旅游和运动，拥有注重休闲与健康的生活理念。 除了以上内容，艾普大数据还针对北京豪宅购买人群的出行方式、旅游及购物目的地以及更喜欢哪些汽车、家居品牌等与生活方式相关的行为进行了大数据分析。限于篇幅，这些大数据分析结果将于日后择机发布。 爱别墅胜过平层，不怕贵但要服务好 图9-北京豪宅购买人群区域关注度 图10-北京豪宅购买人群物业类型关注度 图11-北京豪宅购买人群价格区间关注度 对于这样一群拥有特质化的的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位的人，究竟什么样的豪宅才是他们的最爱呢？ 艾普大数据发现，朝阳区是北京最受关注的豪宅区域（图9）。这或许与近年朝阳区城市大平层项目入市量较大有关。 不过，城市大平层的关注比例并没有想象中那么高。恰恰相反，从物业类型上（图10），别墅（独栋、联排）仍是豪宅客群的首选。毕竟，这类物业具有更高的私密性，更好的生态环境，而该人群对健康、人文、环境、私密性等则有着更高的要求。 从价格角度来说（图11），单套总价在5000万-6000万元之间的豪宅却是该人群关注度最高的；8000万元以上的关注度为10.76%，也就是说，北京豪宅购买人群中大约有十分之一愿意或者说有能力购买亿元豪宅。 图12-北京豪宅购买人群对豪宅产品相关因素关注度 从图12可以看出来，豪宅客群对价格确实不敏感。豪宅的物业服务、社区的园林绿化、建筑的外观风格、户型设计才是豪宅客群更为关心的事情，而豪宅的价格关注度仅排在倒数第二位。 物业服务这个软件是衡量豪宅豪不豪的一个重要标准。很多豪宅项目的物业管理都是国际五星评级，甚至有的项目还推出英式私宅管家服务，让客户获得了倍感尊崇的体验。而园林不仅是关乎社区环境和健康，更能挑战豪宅客群的品位。建筑、户型设计也很受豪宅客群重视，是因为这些硬件既关乎豪宅的里子，也关乎高端人群的面子。 不怕贵，只要对。与刚需买房最看重价格不同，豪宅客群显然对居住品质有着更高的要求和品位。  

日本建筑产业现代化工地学习高效，节能，环保的施工 这次考察了前田的两个工地、一个构件厂。日本人造房子的流程跟我们国内不太一样，他们的工地上没有那么多工人，更多的工作是在标准化的工厂里完成，再运到工地里，像搭积木似的进行拼装。 这是构件厂里的生产线。 从生产线上下来的楼梯。带着钢筋，预留好了相应的插孔，只要运到工地搭起来就行。 这是在工厂里贴墙砖，工人们把墙砖预先放在模具里，再放上钢筋，浇注混凝土。 从工厂里出来的墙体就直接带着墙砖了。工地现场的施工，更像是在搭积木。 当然施工现场还是会有一些地方需要现浇混凝土。这是工人在浇混凝土之前用高压水枪清洗施工区域。不允许有任何的垃圾残留。 为了防止扬尘，施工时每往上搭一层，就包装一层。 这是东京银座的一处施工现场，被包得严严实实，紧挨着的是一个商场。估计日本人也不用担心PM2.5这回事。 日本人的建筑施工十分追求效率，线路铺设到第四层时，第一层的精装修就进场施工了。 线路铺设到第四层时，第一层的精装修就进场施工了。 日本市面上出售的商品房都是精装修成品，所以，日本人根本不用像我们这样，非得把自己逼成一个装修达人。 卫浴间也是整体安装，这是从外面看的效果。 所有的弯头、双通、三通管，都采用透明的塑料材质。这样做的好处是，一旦发现管道堵塞，一眼就能看清，给检修带来极大的便利。 亮点在哪里？ 所有的走线都没有开槽！日本人是直接用胶水固定线路。 在日本有一胶走天下的说法，因为人家的胶水有保密配方，功能特别强大。 据说，我们的工程人员想拿一桶胶水回来，日方的接待人员说：送你们一桶可以，只是海关不会让你们带出境。 有态度的工地是这样的 施工现场的安全永远是摆在第一位的 在进入工地前，考察人员被要求换上统一的工装，并戴上头盔。 这些真的不算什么，在前一天晚上还临时去商场买了工装鞋。 穿着皮鞋是禁止进入工地的，不安全。 猜猜这是什么？ 看明白了吧。在日本的建筑工地，是不能随意走动的。 参观人员和非本区域的作业工人，都只能走在画线的道上，因为这样才能确保安全。 施工现场的安全警示板 施工安全塔，每周公司均会组织员工到这座塔前进行安全意识教育。 这个黄色围栏区域是工人的指定吸烟区。 在建筑工地，明火是安全隐患。为了满足工人的需求，施工方商议弄了这么一处吸烟区。 吸烟区上面贴了一张规章制度，比如不得在围栏外面抽烟，抽烟时必须戴着安全头盔，必须指定专人清理烟蒂等等。 日本人严格的检查制度 工程质量的把控，离不开严格的检查制度。 这上面不同颜色的标识，代表了不同条线的检查。 日本人发明了很多实用简单的检查工具。 比如上面这些小工具，用于检测保温层的厚度，不同颜色的钉子对应不同的厚度，检查时只需把相应的钉子插入保温层，就能判断是否达标。 检查过程中发现有结构裂缝，立即进行标识，并作出相应的整改。 细致的专业化分工 管道的封口，相当平整。能做到这种程度，就要说到日本的精细化分工了。 在日本，建筑工地上可能有20多个分包工程，其专业化分工相当细致。比如，封胶这一个工序，就有专门的公司负责。 施工现场的有序整洁 现场材料堆放整齐。 扫把不能随意搁放。 日本人连建筑垃圾也分类，让生活垃圾还没能完全分类的我们情何以堪！

我没有绿卡，可以在美国购置房产吗？ 美国是一个成熟的市场经济国家，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了；任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过电子邮件完成交易。 如果是用现金（或银行存款）购买，没任何限制，但想获得贷款用按揭方式购买，需要办理贷款手续，可以用中国收入申请美国贷款。 在美国买房是必需人到美国才能买吗？ 理论上你不必亲自到美国就可以买房，但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款，即使不来美国也可将资金直接打入产权公司进行交接。 现在大部分银行都接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。 当然，在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。 中国人在美国买房要些什么证件和资料？ 如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。 如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书（Power of Attorney），该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律档案和代办过户手续。上一页 1 234567下一页分享此页面 图片来源：Business Insider 中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同？ 没什么不同，都是永久产权，产权档案上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，土地占地面积和建筑物的面积等等。 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？ 在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果能选择一个负责任、有经验的经纪人作买方经纪，其它事情你就不必担忧了。 需要付经纪人佣金吗？ 在美国加州，买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付，购房者不须承担支付佣金的责任。 在美国买房以后可以移民美国吗？ 目前，在美国买房与办移民没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美购买房产，买房可被视为一种投资行为，但不可以仅因此而获得绿卡。 根据美国移民法的规定，获得美国投资移民EB-5的条件是： 1）在美国任何地方投资一百万美元，并至少直接创造十个就业机会;或 2）在国家认可的低就业地区投资五十万美元，并至少直接创造十个就业机会;或 3）在经政府批准的“区域中心”投资五十万美元，并直接或间接创造十个就业机会 所以在美国买房属于商业行为，绿卡属于美国移民局管辖范畴，目前而言，在美国投资买房暂时不能直接获得绿卡。上一页 1 234567下一页分享此页面 来美国买房的基本流程是怎样的？ 在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。 下面是来美买房的基本步骤： 1）须有中国或台湾护照和合法来美的签证； 2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）； 3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房； 4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序； 5）一旦出价合约书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方； 6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有�L疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作； 7）即使经过产权核实未发现�L疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿； 8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求售方维修，则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方； 9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险； 10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），售方签署产权档案，交收房屋钥匙和其他档案资料； 11）过户（Closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权档案报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。 图片来源：Financial Post 应该买哪种房屋? 美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house）、联体别墅（town house）、公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。 从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工支出很贵，旧的公寓需要花费大量的金钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，而土地也在一直升值。 另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）。 购买新房还是二手房？ 在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。 在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，占地较小，以前多为其他工业或农业用地，较多的靠近高速或铁轨，或有其他的一些局限，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要职业的经纪人帮助你权衡比较。 外国人买房可以贷款吗? 随着美国经济和房地产市场的复苏与上升，很多中国客户期望来美买房置业，投资移民。根据广大买房客户的问题和谘询，这里介绍一下外国人在加州买房之前如何申请贷款，及其利弊分析。 1）在北加州湾区可以接受外国人买房贷款申请的银行有3--4家，汇丰银www.us.hsbc.com，华美银行 www.eastwestbank.com，国泰银行 www.cathaybank.com。汇丰银行必须要求开设高级客户账户并存入10万美金，存放时间60天以上才可以申请贷款。中国或香港 HSBC 账户的10万以上存款也可以参照计算。华美和国泰银行最低开户为2000美金，没有存放时间要求。 2）作为美国知名国际的HSBC银行，其贷款审批速度较快/30--40天通过。一般来说，外国人的首期头款须高于40%，但必须审查您的个人与公司年收入和银行存款余额。华美和国泰银行要求最低首期头款为50%，不用查核个人收入但要求设定月供贷款银行自动转账，其审批速度为40--50天。贷款期限为3，5，7，10年可供您选择。贷款最高上限是200万美金。 3）2013年以来，美国与加州的房地产市场非常火爆，房价正在上升，买家蜂拥而至。卖家和贷款公司对买房人的贷款申请审查严格，外国买家的贷款申请难度更大。因为外国人贷款的审批期限较长，所以在选择投资标的物时，就比较不容拿到一个比较优惠的价钱，毕竟“CASH IS KING 现金为王”，如果想投资美国房地产，还是需要准备比较充足的”现金弹药“会比较好。 需要知道，以上银行的流程和要求有时会有变动，准备贷款之前，请先谘询银行。一般来讲，需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多，手续更复杂，一切顺利的话，成交时间大约在1～2个月。全现金购房最快7天即可办完所有手续，过户成交。 在美国买房需要准备哪些档案？ 现金买主需要准备的档案： 1)有效的护照和签证 2)准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明） 3)在美国当地银行开设的帐号 如果是现金购房，准备以上三项就可以了。 贷款买主需要准备的档案： 1)有效的护照和签证 2)工作证明、工作收入（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译） 3) 自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明） 4) 在美国当地银行开设的帐号 在美国养房每年需要支付哪些费用？ 房产税 房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估，然后根据评估价计算房产税。 很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。 同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。 房屋保险 在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。 物业费 如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（HOA fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。 维护费 如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年），剪草及其他维修费用。 买房后，可以找人代管吗？ 如果是投资出租房产，出租给租客，一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。一是业主可将房屋委托给专业的经纪人，经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。 收费一般是全年租金的8%；二是交给专业的租赁公司打理，如果有法律纠纷，需要请律师或专业公司驱逐房客，管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。 我听说有人在美国买房被骗，有这种事情发生吗？ 一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，尤其是有公证公司监管资金和重要的档案，很难产生骗局。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购房者只要把款打入到监管账户就行了。 这里需要注意的是让经纪人提供监管账户（escrow account）用来汇款（而不是直接汇到任何个人账户）。 外国人出售美国房产需缴资本利得税（所得税）吗？ 拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。 在加州，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%（5万美金）的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。 美国人自己出售房产时，若符合一定条件，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。 所以去美国投资房地产，除了替自己找一个好的中介或管理公司外，还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳，避免麻烦。

　　温哥华首个以土地信托（Land Trust building）合作方式建成的可负担房屋，星期日落成，为温市中低收入市民提供48个受保障的长期租住柏文单位。市长罗品信（Gregor Robertson）表示，这种由三级政府与非牟利机构通力合作的创新方式，为温哥华计划在未来10年增加72,000个住房单位，开启新模式。 　　联邦国防部长石俊（Harjit Singh Sajjan）、卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）以及温哥华市长罗品信等三级政府的代表，星期日共同在温市京士威大道（Kingway）1720号，出席48个以土地信托合作方式建成的可负担房屋单位的落成仪式。 　　 计划10年建72,000廉租房 　　罗品信表示，温哥华将在市内3个地点，由市府提供价值2,470万元的土地，以99年长期租赁，联邦、省府以及非牟利机构共同出资，新建358个长期租住单位："随着温哥华住房危机的持续，这种创新方式将为工作及生活在温哥华的市民，提供长期受保障的租住单位。"他说，这种新模式，也为该市计划在未来10年，增加72,000个住房单位，打下基础。 　　温哥华土地信托基金会是在3年前成立，由非牟利机构与三级政府联合营运，目的是发展可负担房屋。 　　联邦政府为该项目出资400万元，卑诗省府出资50万元，同时提供9,030万元的贷款。星期日落成的首批48个一睡房柏文单位，申请租住的条件是家庭年收入介于49,999至69,500元的单身人士或夫妇，所付的租金不超过他们收入的3成。另外两个地点将更适合家庭居住，分别是位于东南海旁大道（SE Marine Dr.）2780及2800号的220个单位，以及肯特街(Kent Ave.)291号的90个单位，合资格的家庭年收入为3万至7万元。

多市北约克社区陈女士家的新邻居，起了一栋设计比较独特的大屋，其物业要比陈女士家要低，在沿边界修建一条地下排水管时，双方就两家物业的边界到底在哪里发生争执，陈女士认为对方是在掏空自家物业下方来造成既成事实。 陈女士家位於里斯利街夹401公路地区，她家东侧的民宅换了新主人之後，新屋主盖起一座大屋，工程将近完工时，两家引发争执。 陈女士称∶「起初说是起一个围栏，并没有说明是挡土墙。然後他说，这个围栏是在两家物业的边界线上，所以围栏的位置应该是压在边界线上，一家一半。我们先声明不要，在他坚持之下，我们在本月3日花钱找了一位测量员，来测量我们家物业的土地面积。但问题是，要拿到正式结果，需要等20天。」 陈女士去找市府询问，市府的工作人员说，围栏是自己个人的私人用品，那家人想起围栏，可以在他的物业内起，只要陈女士不愿意，他就不能把围栏起到陈家的物业这边来。 新邻居的这间新大屋设计比较独特，车库不是像大部分的建筑一样安排在房屋前面，而是安排在後面。车辆要停放的话，需要沿着一条夹在大屋及陈女士物业边界之间的一条狭小车道去到後院。 而这条车道的水平面，比陈女士家的後院平面要低，两者间落差最大的地方有近1米。而新屋主要沿着这条车道，在靠近陈女士物业的一侧修一条埋在地底的排水管。双方的争执又再出现，关於排水管的修筑过程。 陈女士称，如果两块地还是同一水平面的草地，在边界划定的时候，多一点，少一点她也不是太在意，双方有什麽不同意见，都可以有商有量。 「但现在他们是要建一条水泥车道，如果不是明确双方的边界，如果我不保护自己的物业，他的车道一建成，那就是没得改的了。」 陈女士表示，她之所以这麽认真，既不想向对方索取什麽，但也不想被人这样「偷」去自己的物业。 新屋主反驳没侵权 新屋主向本报记者展示物业图则称，根据图则，他家的物业边界，应该是从他的大屋西侧的墙壁，往西282厘米。 「现在我在准备铺设排水管的地方设立了一个水泥砖，而且拉了两条直线，作为工人施工的坐标。而水泥砖的西侧最外沿，就是我的物业的边界。现在我只要到272厘米，比我的合法边界还少了10厘米，也算是照顾他们了。」 对於新邻居的说法，陈女士并不认同，觉得是对方趁自己还没有获得正式的测量结果，无法给出准确边界线的时机，抢先铺设排水管，以便造成既成事实。 「他为什麽一定要修那条排水管?他说排水管的宽度可以缩窄为3寸，但我问过行内人，通常排水管的宽度就没有窄於5寸的。等排水管铺上去，塑料管嘛，肯定还会变形，还会往我这边侵占。虽然说盖上土就看不见了，但他的确已经侵入到我的物业内。」 还有一次，施工工人在处理一株横跨两家物业的小灌木时，陈女士要求工人只能在新邻居家的物业内操作，把那一侧的树根砍断和削平，结果矛盾终於爆发。 陈女士称，「那些工人不愿意接受我们提出的解决方案，因为那样会增加施工难度。他们乾脆开着一辆小推土机把那灌木连根铲起。那小灌木倒下来，差点砸到我。」 一株小树砸两边 警察指民事纠纷 事情发生之後，陈女士报了警。据陈女士称，警察到来之後，没有看到冲突，也没有人受伤，便表示这是民事纠纷，警察帮不上忙。 「相反那警察还问，你明知对方在施工，你为什麽还靠那麽近?有没搞错?这是我的物业，我要守护它，现在还算是我错了?」而新屋主表示，陈女士报警时他不在现场，不能就此事发表评论。 陈女士称，她和儿子找过市议员，也找过市府的建筑办公室，也在建筑办公室的指点下去找过其他的部门，但都是被推来推去，最终没有一个明确的说法。原本陈女士已经买了用於修围栏的铁桩，要树立起整道围墙，但仔细一想还是没有作用。 「他们现在是在掏空我们边界的下面，就算起了围栏，还是没法阻止他们在下面挖。我也不知道怎麽办好了。」 这宗纠纷在各持己见下，仍未得到解决。  

原文链接>> 在中国外汇管制与政府严打贪腐之下，中国大户投资客逐渐撤出纽约，不少地产商与投资客期待中共总书记习近平在19大巩固权力后，纽约豪华公寓市场能再度升温。然而，亚美地产协会(AAREA)创会会长黄仲仁指出，中国将把资金转往"一带一路"沿线国家，未来几年纽约房市恐会持续冷却。 黄仲仁从事房地产业36年，曾于2003年获"REALTOR"杂志选为房地产业年度风云人物，19日在亚美地产协会第五届年会担任主讲人。他表示，2010到2015年中国热钱源源不绝流入美国，在2015年取代加拿大成为美国房市最大买家，买房平均价格83万1000元，远超出其他国际买家的49万9600元，但这波买气在过去一年多遭中国几项政策严重冲击。 首先是今年中国国家外汇管理局规定个人年度购汇额度仅5万元，促使中国客须"蚂蚁搬家"找亲戚朋友分别汇款，谣传有人为此成立人头公司。"我在旧金山有几个地产买卖碰到问题，就是(中国买家)付不出头期款。"他指出，被中国政府抓到身分借给他人来汇款，处罚三年不得汇款是小事，被查出洗钱的后果就严重多了。同时，中国国家外汇管理局规定，个人购汇不得用于买某些人寿险，个人购汇也不得用在中国境外购房及投资，代表热钱愈来愈难进来美国。 再者，北京加强反腐，多个中国大户纷纷撤退美国房市。黄仲仁举例说，买下曼哈顿华尔道夫大饭店的安邦保险，已经多个收购案遭中国政府监管；万达集团董事长王健林也撤出多个海外地产业务，把资金放回中国。 最后，黄仲仁引述摩根大通(JP Morgan)首席经济学家Anthony Chan的观察，习近平于19大巩固与集中权力后，将不会再放任热钱大量到美国。习近平会让中国从廉价制造业与重工业转到研发与高端商产；大力投资虚拟实境(VR)与人工智能；开发绿能解决雾霾问题；及加强在"一带一路"沿线国家盖建高速铁路、透过亚洲基础设施投资银行(亚投行)帮助友城建设等。 "等习近平在19大权力稳固后，会让中国成为真正的强国，但不要以为美国房市将回到过去好日子。"他总结说，中国现在开发"一带一路"沿线如拉丁美洲国家，有太多投资选择，不是只有美国。过去一年纽约房市已明显冷却，未来影响范围不单是豪华公寓，整体房市都会持续冷下去，而这对美国并非坏事。"旧金山房价被炒过热，连我儿子都说住不起，同样地，等中国客不再像过去在纽约买四、五套房空置，一般中产阶级更能买得起房。"

UBC的一项新研究显示，外国买家对温哥华楼市的作用没有人们以为的那么大。这项研究发现外国买家对房价上涨只有“很小”的推动。 纽约大学也参与了此项研究，通过建立虚拟模型研究外国买家。该模型设定的各项指标都很像温哥华，因此研究该模型内家庭的富裕和贫困状况，再与是否拥有房屋和年龄等因素联系起来，就会发现国际买家进入温哥华楼市后会不会抬高房价。 结果是，价格受影响的幅度有限，大概会上涨5%到10%，房租的涨幅也差不多这样。 不过，该研究有更有趣的发现，即有些当地人从外国买家那里受益比其他当地人更多。 研究发现，温哥华平均每户每年受外国资本影响，损失200元。但是对有房和没房的人影响截然不同。 有房者平均每户每年获益600元，无房者每年每户损失900元。 外国资本注入还会刺激房屋建设领域，因为建设需要劳动力，而且地产税也会用于社区的进一步优化繁荣。 研究者认为，本地居民有必要分担外国投资带来的利与弊，否则就必须多建房，或者推行类似外国买家税这样的措施。 但是，研究者也指出，买了房子不住的人的数量很难估算。为了研究方便，外国买家估计占房主的10%。这个结果是根据一年前卑诗省开始收集的数据。 研究者认为提高供应量，建新屋是大问题，温哥华应该减少繁文缛节，加快房屋建设。不过目前，外国买家税仍然是最好的办法。  

  新闻配图 凤凰iMarkets编译自市场观察网站，在成为亚马逊“第二总部”的中标地之前，其他城市应该能从西雅图的多元文化改变中学到什么？也许最重要的一点就是，也许最该学习的就是西雅图房地产容量增加，和价格飞涨背后的真实原因。 随着争相竞标并希望成为亚马逊的第二总部所在地，本周，美国国内十几个城市开始展示自己的城市智慧化、房地产市场容量、交通连接问题和税收减免政策等。他们希望借此能够吸引杰夫·贝佐斯的商业帝国落户本地。 但亚马逊给当地房地产市场带来的某些痛苦教训也是实实在在的。西雅图——这家电子商务巨头的大本营所在地——就已经在这场竞标比赛之前体会到了痛苦。 在追逐亚马逊落户本地的过程中，房地产必须是这些城市考虑的主要因素。有房地产专家就指出，亚马逊的入驻，将会对本地就业和经济带来促进作用，也会提振当地对多元化房地产类型的需求。因为那些年轻人和有经验的从业者会有不同的住房需求。而坐地涨价的房屋所有者与购房者和租房者之间的对决，将会让房地产市场彻底失去控制。 美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun表示，毫无疑问，亚马逊第二总部所在地的竞标将会是激烈的。因为亚马逊将会给当地带来50亿美元的投资和5万个工作岗位，对于能够幸运中标的城市来说，无疑是一个“巨大胜利”，而当地的房地产行业最终也会因此出现赢家和输家。 房地产经济学家们正在讨论亚马逊第二总部给所在城市带来的利弊问题。这可能会给亚马逊的高调扩张带来影响。因为这种扩张具有一种充满争议的破坏性，它会持续改变所在城市的商业和房地产结构。 西雅图地区是包括微软在内的六家500强高科技企业所在地，当地的房地产市场已经发生了深刻变化。来自西雅图房地产市场研究机构Zillow的数据显示，从7年前开始，当亚马逊将自己的总部集中在该市南部社区以来，这座城市的房价上涨了83%，租金上涨了47%。 总体来说，高科技企业的存在会推动工资上涨压力，而房地产价格则随之亦步亦趋。来自《西雅图时报》的报道称，今年年初，在西雅图最热门的一个社区，其平均房价已经超过了100万美元。这是该城市郊区首次出现的天价房价记录。截止目前，西雅图房价中位数为70万元，而芝加哥的房价中位数只有前者的一半左右，大约为30.675万美元。 谁会在亚马逊总部所在地工作？他们又会住在哪里？ 需要记住的一点是，尽管这家在线零售巨头会为竞标获胜的城市带来5万个高薪职位，但这座城市未必能马上提供5万套销售住房或租赁公寓，因为其中部分工作岗位可能会流向当地的原住民。 分析人士指出，“房屋所有者(希望通过增加的需求来赚钱)需要定位自己房屋所能具有的优势，因为这将会给他们的房屋带来价值上的提升。那些感到被遗忘的人将会是被更高房租挤出去的人，他们会被推到远离市中心的郊区。对于主要的高薪工作来说，这种情况会产生负面影响。” 房地产专家经常指出，硅谷和旧金山湾区的员工花在上下班路上的时间较长。但也有分析人士表示，很大程度上，城市科技革命是房地产的福音。比如，俄勒冈州的波特兰市。 与10年前的高失业率，经济高度依赖木材产业的情况相比，如今的波特兰市由于经济多元化已经成为一座充满活力的城市，其餐饮业发达，居民生活方式大幅改变。对当地人来说，这是一种骄傲。 房地产网站Trulia的首席经济学家拉尔夫·麦克劳林(Ralph McLaughlin)表示，如果亚马逊在其第二总部选址问题上仍采用此前在西雅图类似的做法，它可能会选择让办公区和员工家庭住宅明显靠近郊区城市或城市边缘的地区。 房地产专家认为，亚马逊带来的房地产价格压力将会受到城市规划和规划政策灵活性的影响，因此，建筑，甚至是适应性的房屋改造，都应该能跟得上新需求。 而西雅图房价上涨的主要动力之一，可能与其相对滞后的房地产政策有关。开发商曾迫切地想尽早介入，但由于市政府在政策方面的延误，最终新的项目被推迟数月。 对于亚马逊的到来，商业地产无疑也会受到影响。根据《西雅图时报》提供的数据，亚马逊在当地房地产领域的投资总额达到近40亿美元。目前，亚马逊在西雅图33座建筑中占据了近810万平方英尺（约75万平方米）的办公空间，这是当地任何一家公司中占有面积最大的一家企业。在过去3年时间里里，亚马逊在西雅图占据的办公空间已经从最初的9%变成了19%。 另外的一个教训是，随着产业集中度的提高，西雅图目前的现状很可能会成为一种风险。按照专业人士的观点，尽管市场短期需求火爆，但西雅图房地产市场过度依赖于高科技企业的现状，将会给当地经济带来长期风险。 不可否认的是，随着亚马逊的到来，其所在城市的服务业也将会快速扩张，以满足前者在这一领域的需要。来自芝加哥政府的部分官员就认为，亚马逊在建设和运营方面每投入1美元，就能够为当地经济产生2.72美元的驱动效果。而其他城市如果中标，预期也会产生相同的乘数效应。 势均力敌的竞争者 据报道，其他大型城市包括亚特兰大、费城、丹佛和华盛顿在内，还有其他几十个规模较小的城市也在亚马逊的考虑之中。宣布在西雅图之外扩建自己的第二总部之前，这家电商巨头曾以130亿美元的价格收购了Whole Foods Market Inc公司。在其发布的第二总部所在地考虑标准中，人口不少于100万人，拥有一座至少能够提供直飞西雅图航班的国际机场是必要条件。 有分析人士认为，交通运输将是一个巨大的决定因素，因为交通运输和税收优惠是几乎不可战胜的优势。这对芝加哥和东海岸的其他几个主要城市来说是个好兆头，其中也包括纽约、波士顿和华盛顿。 分析人士还指出，亚马逊的游说和当地政府人士向纳税人提供的信息表明，亚马逊的市场份额“可能意味着给一个地区带来几十年的就业保障”。这对东北走廊地区或正在失去人口的“铁锈地带”来说尤其诱人。 亚马逊如何帮助当地维持住房结构？ 一些城市政策和住房专家们认为，即使是在苦苦挣扎的社区，科技巨头也可能比救世主更伟大。 有专业人士在评论文章中写道，美国城市科技驱动住房多样性的未来，很大程度上取决于企业是否愿意成为这座城市的好邻居。 高科技企业应该与地方政府和非营利组织一起投资，为当地居民提供保障性住房，以及为自己的服务工人提供工作性住房。否则。他们的员工将忍受漫长而艰难的上下班通勤难题。他们可以考虑放弃私人飞机服务以减轻公司的交通负担，转而为所有人投资更好的公共交通设施。 全球市值规模最大的5家高科技企业，苹果、Alphabet、微软、亚马逊和Facebook，连同他们的许多同行都集中在旧金山湾区和西雅图市，他们拥有的资源和能力，能够帮助美国解决国内城市分化问题，并走向包容性的繁荣,这也符合他们的自身利益。

来加拿大留学的学生或是新移民到加拿大都会先去寻找暂住的房子，便于为自己以后做打算。然而受前一段时间加拿大楼市泡沫，房产大逆转，整个市场进入熊市阶段，销量暴跌百分之三四十。房屋租赁市场也受到了影响，由于高昂的房价，收紧的房贷政策以及按揭利率的提高，导致房屋租金上涨。 出租严重不足，这让很多学生与新移民在租房方面被当地人利用，损失了钱财还租不到合适的房屋。 不管是新移民还是留学生都应切记，在加拿大租房应当警惕这些手段，避免被“黑心”房东欺骗。 虚假广告 很多移民初到加拿大，会在报纸上寻找出租广告，由于新移民不了解加拿大的房屋结构，很容易被报纸上的内容欺骗，例如写着“一楼一室一厅……”之类的广告内容，一定要去实地屋里屋外的看下。一楼的概念应该是房屋的左右前后都全在地上。 有些黑心房东，在广告上写着一楼，实际上从前面进屋时屋里与外界的街道水平，看起来像是一楼，但屋后窗户有土堆深埋，这样的房子实际是伪一楼，采光极差。 这样的虚假广告都是骗取新移民，缺少经验的留学生用的，所以看房时一定要格外警惕。 诱导租客误签合同 按加拿大的法律，租屋合同一旦双方签字认可就得生效。 新移民刚到加拿大，工作不固定，前途不固定，没准在三两个月后还会决定回国。所以，在租房的时候，一定不能与HOUSE的房东签任何合同，只能以口头约定，实在不能不签的时候，也一定不能将合同时间签过3个月。 签下一年合同，如同用绳子绑牢了你，将你陷入相当被动的境地。 倘若房东知晓你是新移民刚到加拿大，极有可能经常变动。在这种情况下，还诱导签下一年合同，实在是居心叵测。 其实现在多伦多的行情是房东多租客少，遇到这类要求合同非签不可的房东，大可说声"OK，我不租此房"。选择余地多多，为什么非它不可呢。 霸王条款 新移民朋友一定要谨记这点，对待租房合同，不论是书面合同也好，口头约定也好，坚决不能同意房东无理霸道的要求，尤其是合同违约方面，有些房东会在合同上写着“租期12个月，如果租客提前结束租约，则租客应赔偿房东剩余时间的房租”。 倘若你只住了6个月，按照房东的合同就应赔偿房东另外六个月的房租。这样无理的要求，是坚决不可以同意的。 利用新移民刚到异国他乡，急着租房，来不及了解加拿大房屋租借法律的特点，诱导其误签合同且同意如此霸道苛刻的条件，是“黑心”房东欺负新移民的又一个特点。 非法收取租房押金，索取赔偿金 安省的法律规定，租客入住时只应该付给房东第一个月及最后一个月共两个月的房租，除此之外房东不得收取房客任何其它费用。 新移民面对房东要求支付三个月以上房租，或者加收保险等其他费用时，一定要求房东将所有要求写入合同中，这样可以稍稍避免“黑心”房东利用你不懂法律的空档，非法收取租房押金。 赶走租客暂住一起的朋友 安省法律规定，租客有权在短期内留朋友小住而不需向房东支付任何费用。 倘若房东强行要求租客小住的朋友支付房东费用，应当马上打电话到当地警察局，告房东骚扰。 现在多伦多地区在第二季度的房费已经涨到了每个月2073元。不光租金涨了，租的面积下降了，房源也少了，租房更是不易。 新移民初到加拿大寻找安身处时切勿心急，但不管如何，在加拿大租房一定要找正规的。 切勿，非法分租 留学生初到加拿大为了节约生活开支会去选择分租独立房屋，但是在加拿大存在着严重的非法分租现象。 目前在约克大学附近非法分租现象十分严重，甚至有一栋独立屋里分出10到15间卧室。 由于不符合消防法规要求，已造成多起火灾发生，数十人死亡。消防局已明确表示，对这种现象不会坐视不管，不管是房主知情故犯还是物业造成分租的结果，都不允许继续置住客的安全于不顾而进行非法分租。多伦多警方对此零容忍。 选择安全系数高的房子，身居海外更要注意安全，好好保护自己。

　　近日，不列颠哥伦比亚大学Sauder商学院的教授和纽约大学商学院教授一起对温哥华的楼市进行研究。他们指出，外地买家把温哥华房价推高5%至10%。 　　相比较而言，纽约的外地买家仅推动房价上涨1.1%，房租上涨1.6%。 　　所谓外地买家是指，业主买房后，既不把房子租出去，也不在这里居住。 　　温哥华的房屋拥有率大概是65%，Sauder商学院的教授Jack Favilukis原本认为，房价上涨带来的好处应该超过带来的负面影响，但事实并非如此。相对来说，本地年龄大的业主可通过卖房给外地买家获得大笔现金，但是这种收益并不能抵消外地买家给其他人带来的损失。 　　去年，温哥华对海外买家征收15%的税，但是由此看来，这项措施带来的影响并不是太大。

大温都会局(Metro Vancouver)目前正在考虑向新开发的物业增加收取开发成本中的排污费，涨幅预计高达230%。虽然这是关乎发展商的建筑成本，但该费用最终势必会转至买家身上，大温住宅建商协会估计日后新建的公寓会加价$3500元，而独立屋会加价$5000元。 大温都会局表示，自1997年以来，排污费一直都没有进行调整，但现时处理污水、废物和维护相关设备的成本越来越高，所以该局需要加收费用，确保提供更好的服务。该局的计划是根据建筑类型的不同，大温地区新开发物业的排污费在将上升82%至111%，菲沙河谷地区则要上涨214%至230%。专家估计，排污费上涨后，每间独立屋售价将增多$5000元，城市屋是$4000元，每间公寓则为$3500元。业内人士担心，这比费用会将大温本就十分严重的房屋可负担性问题继续恶化。 大温住宅建商协会还指出，建商未来不仅要面对大温都会局收取的排污费上调，还有可能面临被大温运联(TransLink)收取开发成本的费用，届时建筑成本将大增，而房屋售价也会水涨船高。大温都会局将于10月27日（周五），就此项计划展开投票讨论，一旦通过，预计会在明年5月1日开始实施。

本拿比有栋房子竟然亏本$21.9万卖了！网友Mortimer(@mortimer_1)在Twitter爆料，业主在2016年2月份以$139.9万的价格买下这栋位于本拿比的独立屋。10月份刚刚卖出，售价：$118万。。。政府评估价格：$118.5万仅8个月便亏了$21.9万！========有网友评论：Starcitizen604：这实在没有理由啊！为什么要卖？还不起款了？还是担心房市会大跌？实在是有太多疑惑了...Mtnbvan™：因为中国的资!本!控!制!-钱弄不过来了！Mtnbvan™：因为中国的资!本!控!制!-钱弄不过来了！A70Plus：等钱用，没办法才出此策。一条龙：当初买入价是受骗的，现在的卖出价比较合理（略有点偏低了）。小米：计划赶不上变化，总有卖房的原因。damnff：大概供不起了 利息升著网友：要不是钱紧张，谁会急着卖？本那比永远不会跌的。BC17910：卖的也不亏，现在好些开价低于政府估价的都卖不掉。。。哈哈哈

新闻配图 随着HGTV的一档名为“Flip or Flop”电视节目的热播，“倒手”房屋在美国刮起了一股浪潮。这档节目主要是跟踪一对夫妇Tarek and Christina El Moussa，播放他们购买旧房产，翻新后再售卖出去的过程。 在人们掏钱购置房产之前，如果了解美国哪些城市“倒手”房产或者说买房最多，想必对于他们规划自己的计划会非常有帮助。 Attom Data最新发布了一份数据，总结了2017年第二季度，美国20个城市地区的倒卖房屋数量以及平均盈利。 根据数据，凤凰城以2116套翻新房位居全美第一，每套房平均盈利54787美元，而洛杉矶和拉斯维加斯则分别以1404、1207套房位居第二、第三。就倒手利润而言，洛杉矶则以135000美元/套房的利润高举榜首。（KID） 1.凤凰城 翻新房屋数量：2,116 翻新平均利润：$54,787 2.洛杉矶 翻新房屋数量：1,404 翻新平均利润：$135,000 3.拉斯维加斯 翻新房屋数量：1,207 翻新平均利润：$55,600 4.芝加哥 翻新房屋数量：922 翻新平均利润：$95,000 5.劳德代尔堡 翻新房屋数量：863 翻新平均利润：$75,000 6.迈阿密 翻新房屋数量：794 翻新平均利润：$80,000 7.棕榈滩 翻新房屋数量：681 翻新平均利润：$69,200 8.坦帕 翻新房屋数量：642 翻新平均利润：$69,900 9.河滨市 翻新房屋数量：631 翻新平均利润：$75,500 10.圣地亚哥 翻新房屋数量：604 翻新平均利润：$85,000 11.克利尔沃特 翻新房屋数量：604 翻新平均利润：$60,000 12.安大略 翻新房屋数量：551 翻新平均利润：$75,500 13.休斯顿 翻新房屋数量：546 翻新平均利润：$48,888 14.奥兰多 翻新房屋数量：528 翻新平均利润：$64,000 15.圣路易斯 翻新房屋数量：526 翻新平均利润：$47,000 16.费城 翻新房屋数量：521 翻新平均利润：$78,046 17.达拉斯 翻新房屋数量：505 翻新平均利润：$59,133 18.孟菲斯 翻新房屋数量：487 翻新平均利润：$41,500 19.阿灵顿 翻新房屋数量：444 翻新平均利润：$46,161 20.底特律 翻新房屋数量：442 翻新平均利润：$37,500

新闻配图 编译自ZeroHedge网站，随着美联储主席珍内特-耶伦的任期即将结束，金融市场开始消化“美国总统唐纳德-特朗普将选择指定一个更强硬的人来担任美联储主席”的可能性。 虽然市场预期美联储将在未来几个月收紧货币政策，以缩小资产负债表的规模及考虑适度上调利率，特朗普的任命决定也可能给房市造成冲击。 实行接近0和0利率政策较为严重的副作用之一是资产价值的迅速上涨。较低的利率鼓励个人和公司通过购买和再投资来获得更多的回报。然而，价值的迅速膨胀并不仅仅局限于金融资产，而且还有房地产等实物资产。 特朗普最近接见的几个美联储主席候选人都倾向于更强硬的，美国政府对下一任美联储主席的任命可能给各类资产带来大幅的修正。 美联储候选人表现得更强硬 金融新闻媒体已经开始发表大量和下一任美联储主席人选有关的报道，其中两个最有可能成为下任美联储主席的候选人是经济学家约翰-泰勒和前美联储理事凯文-沃什。泰勒目前在斯坦福大学担任经济学教授，根据一篇彭博社的报道，泰勒曾得到特朗普的高度好评。据称，特朗普对泰勒的资历印象深刻，与其他候选人不同，泰勒强烈支持让政策措施密切反映经济状况。 以这位经济学家名字命名的“泰勒规则”是常用的简单货币政策规则之一，它规定了当通胀率不断上涨或失业率低于“充分就业”水平线时，利率应该上涨，反之，则应该下滑。将这一套规则应用到目前的经济环境中，则意味着关键美联储基金利率应该为3.74%，以反映高水平的就业率和不断上涨的价格。这个利率水平是目前利率的近三倍，如果让约翰-泰勒担任美联储主席，他就可能压制股市和房市的过度估值。考虑到他的过度强硬态度，他与唐纳德-特朗普的会面已经令金价明显下滑。 作为对比，凯文-沃什也支持收紧货币政策，更大程度地放宽监管以及彻底改变美联储。他对改革的态度也让他得到了好评。然而，他的强硬程度和已声明的调整通胀率目标的愿望可能令他处于政策疯狂调整的中心，而这场政策调整将背离现任主席耶伦所采取的谨慎措施。 美联储控制之外的因素 尽管很容易给德克萨斯州和佛罗里达州的重建措施贴上“有利于整体房市”的标签，但它更多的是解决供应面的问题，而不是需求面的。就购买方而言，美联储决定上调利率将必定预示着按揭贷款成本上涨，这就意味着买方兴趣有所下滑。虽然说“止赎率下滑至11年来低位是强劲迹象”很有吸引力，但是它并不必定意味着房市稳定，尤其在房价已经超过了可负担起的水平。 根据每月凯斯希勒房价指数，收入增长速度远远无法赶上房价增长的速度，考虑到这点，缺乏可负担得起的解决方案可能是损害需求同时给定价施加重压的一大因素。今年年初至7月，平均时薪增加了2.5%，而同期20个美国主要都市地区的房价涨了5.8%。房价增幅远大于工资增幅，价值的激增应该令那些考虑在按揭贷款利率与纪录低位相差无几的时候买房的潜在买家担忧。 然而，除了可负担性外，另一个更令人担忧的指标是炒房再次出现的程度。这一状况令人联想到了上一场金融危机爆发前几年贷款标准放宽的时候。2017年第二季度炒房率已经达到了自2007年以来的最高水平，近35%的交易伴随着按揭贷款。就连高盛集团近日也通过收购Genesis Capital LLC加入了炒房游戏。 美联储是决定性因素 尽管美联储候选人名单人数已经减少至五名，但是这些考虑这个职位的人的立场都要比现任主席耶伦和前任本-伯南克的强硬得多。虽然最终房价是供应和需求交互结果的反映，但是需求的发展动向往往与利率的相反。 随着利率上涨，贷款成本将上涨，从而削弱了买家的兴趣。而如果需求下滑，房价将可能经历修正。考虑到可负担性和炒房程度这两方面因素，美联储新任主席的任命将有可能引发房市低迷。

　　加拿大房地产业协会（CREA）近日表示，虽然加拿大房屋销量9月份与去年同期相比下降了11％，但房屋均价同比上涨了3％。 　　据CBC报道，价格涨幅的下降主要是受到安省大金马蹄地区（GGHA）房市疲软的影响。GGHA是指环绕安大略湖西南角延伸的区域。 　　在整个2016年，该地区的房屋均价均以两位数的增幅上涨，到今年年初，增幅降至一位数，后来出现了房价下滑。 　　CREA总裁佩克（Andrew Peck）在一份声明中表示，全国房屋销售保持稳定。虽然这是好消息，但现在判断这是否是一个长期趋势的开始还为时过早。 　　虽然9月份房屋销量同比下降了11％，但2016年9月是加拿大房屋销售创纪录的一个月。 　　一提到加拿大的房市，人们首先想到的就是多伦多和温哥华两个城市。因为这两个房市场规模庞大，房价涨速异常迅猛，CREA长期以来一直警告，是这两个城市的房价抬高了全国的平均房价。全国不同的城市房市情况差异很大。 　　温哥华及多伦多分别在2016年夏天及今年4月采取措施，包括对外国买家征税来冷却房市。新规的实施，对两地市场都起到一定作用。 　　但新规实施后，温哥华去年夏季虽然出现短暂的房市放缓，但其后房价又出现大幅回升，目前该地区平均房价上涨超过17％至1,046,982元。 　　道明银行经济学家道勒格（Michael Dolega）表示，特别是大温地区再次出现房市火爆迹象，房屋销售强劲，价格已接近创纪录水平。但是，他们仍预计，随着房贷利率上升，居民住房承受能力压力更大，会导致价格涨幅放缓。 　　而在大多地区（GTA），新规对房市影响还在持续。房屋平均售价仅上涨了4％至785,099加元。从短期看， 5月份GTA的平均售价达到顶峰。 　　全国9月出售的房屋均价为487,000元，如果除去多伦多和温哥华，均价降至374,500元左右。 　　CREA首席经济学家克里普兰（Gregory Klump）表示，联邦为抑制多温两地房市而进一步收紧联邦的一些法规，可能会给加拿大其它地区房市场带来附带的损失。

　　温市政府阻止业主拆卸1940年前建造的特色屋，温西业主抱怨令第一桑那斯区(First Shaughnessy)物业价值损失达4亿元。 　　2015年9月，温哥华市政府表决通过，把第一桑那斯区列为市内首个传统保护区(Heritage Conservation Area)，市政府有权阻止业主拆卸1940年前建成的特色屋。 　　住在温西19街（West 19th）的73岁居民安格斯(Robert Angus)在接受《星岛日报》记者访问时说，他就住在第一桑那斯区内，根据他的研究，温市政府所推出的政策，巳经令区内物业价值大幅下降，保守估计损失达4亿元左右。 　　安格斯说："我人生大部分时间就住在这地区，早前向法庭提出挑战也败诉，突然令我发现在加拿大的私人物业业主，竟然完全没有任何保障，政府随时可禁止处理我自己的物业。" 　　他表示，由于无法出席公听会，他曾向市府寄出三封电子邮件，要求市政府取消这项不公平的政策，但最终没有任何回应。 　　安格斯又表示，他也是温哥华桑那斯业主会（Shaughnessy Heights Property Owners' Association）成员，认为市府要求保留1940年前兴建的特色屋，其实不环保，因为部分旧屋已经腐烂并发霉，或墙壁使用的是含铅油漆，要求保留这些残旧的房屋非常不合理。 　　针对市府允许温西拥有特色屋业主，准予兴建及出售"后巷屋"，安格斯说："我养了3条狗，我不可能建后巷屋。" 　　轰市府纵容针对华裔买家言论 　　安格斯说，他非常关心市府根本动机，为何要对1940年前的房屋业主进行惩罚。有关温哥华房屋危机的文章很多，其中大部分似乎针对外国买家，特别是中国买家，令很多以传统保护为名的人士，利用有关议题大做文章，市府也似乎鼓励这样造法。他指，区内一半以上的业主是华裔人士，他们大多是好的、安静的邻居，并对改善该区作出贡献。 　　安格斯对有人将华人标签为购买房屋作投机目的，感到困扰，有关他们不交税的相关数据，也是毫无事实根据，但市政府没有对这类没有数据支持的流言作出否认，令他觉得造法有歧视成份。 　　第一桑那斯区指介乎西16街(W. 16th Ave.)至英皇爱德华街（King Edward Ave.），以及阿布特斯街(Arbutus St.)与渥街(Oak St.)范围。该区历史可追溯至1907年，由加拿大太平洋铁路公司推动发展。

　　据加拿大广播公司报道，联邦政府出资经营的加拿大房贷和住房公司 Canada Mortgage and Housing Corporation在分析和测算加拿大房地产市场风险因素时主要考虑了四个因素，并对这四大风险因素对该公司的打击进行了风险测试。 　　测试的结果是，加拿大房贷和住房公司现在承保的房屋贷款虽然有风险，但不会导致该公司遇到资不抵债的问题。 　　加拿大房贷和住房公司考虑的房地产市场四大风险，一是反对贸易全球化会带来的关税等保护主义措施导致的加拿大出口不畅、失业率猛升到15%、房价暴跌30%的局面。 　　第二是加拿大某个主要城市发生大地震引起的局部地区房价下跌和失业率上升。 　　第三是世界市场石油价格猛跌导致加拿大房价下跌9%，失业率上升到9%。 　　第四是加拿大房地产市场出现2007美国房地产市场价格崩盘的局面，10年前的次贷危机让美国房地产市场房价暴跌30%；如果加拿大房地产市场虚高的房价暴跌30%，则加拿大的失业率会上升到12%。

安省彼德堡比尤德利区（Bewdley）有逾20个家庭各投资40,000元兴建6座住宅，不过工程如今竣工无期，恐沦为烂尾屋。有受影响买家早已经出售原本居住的物业，现在为寻找容身之所而感到旁徨。   涉事的住宅承建商为彼德堡Kings Custom Homes，目前住宅的工地上只见化粪池。受影响买家Karen Schroor（图）表示，有买家已经售出原本居住的物业，打算如期入住新屋。   承建商董事沙发里（Cory Savary）回应指，工程延误是因为兴建许可证批准被拖延，不过CTV调查后发现，公司并没有在比尤德利区等地区申请过兴建许可证，亦未发现其公司的兴建许可证获批或申请被拒纪录。但是沙发里回覆强调，公司确实有兴建许可证，但未有透露已获证的屋盘名称。   安省房屋保险公司（Tarion）曾于今年7月公布，Kings Custom Homes的注册资格已经被取消，并将继续调查公司的活动。沙发里已申请上诉，但聆讯日期未定。   在一般情况下，承建商在签订买卖协议限期届满后，可获一年时间完成工程，若届时仍未能竣工，业主可透过Tarion取回订金，Tarion呼吁所有购置了Kings Custom Homes承建住宅的业主联络Tarion。

　　多伦多房地产市场真是妖风不断。 　　Zoocasa 的最新报告显示，本月镇屋销量呈断崖式下跌，而且预计会持续下跌。 　　月中的统计显示，多伦多镇屋销量同比下降48%；大多地区环比跌幅高达62.1%。 　　粗看好像是因为镇屋整体库存量下降导致销售滑铁卢，但是报告显示自2016年10月以来，库存下降只有15%。 　　当然了这个降幅也不小，但是与销量的大幅下降相比就显得小巫见大巫了。 　　销量与新挂牌数量比率维持在36.1%，这意味着目前是买房市场。按照加拿大房地产协会的说法，这一比例在40%到60%之间时才表示市场平衡。 　　虽然各种类型的房屋销量都在下降，但是其他类型都不像镇屋下降得这么明显。自从去年10月份，公寓销量下降了42%，半独立屋销量下降了35%，独立屋下降了34%。 　　安省政府的政策和对楼市泡沫破灭的恐惧可能是导致销量滑铁卢的主要原因。 　　不过，为什么镇屋的销量下滑特别大尚不清楚。也许是因为买家更喜欢独立屋，因为多市独立屋的销量微涨1%，大多地区的销量更是上涨了11%。

昨天，OSFI公布了最新修订的金融机构房贷压力测试指导线，要求各金融机构从2018年1月起按照新修订的房贷压力测试指导线严格审查房产买家的贷款能力。与现有的规定比较，这个被称为「B-20」的新的房贷压力测试，主要变化如下： ·借款人要向银行贷款买房，必须通过比加拿大央行五年期贷款利率更高的利率或者在与银行签署的实际按揭利率基础上增加200基点(即2%)的房贷利率水平上的还款压力测试，加拿大央行当前的五年期基准息率为4.89%; ·当前的房贷压力测试主要适用於购房首付低於20%购买了按揭保险的借款人和购买短期房贷的借款人，而新的房贷压力测试扩大到购房首付高於20%没有购买按揭保险的借款人; ·在新规有效期内，借款人更新与银行的房贷合同不适用此新规，但如果借款人转与其他金融机构重新签署房贷合同，适用於此新规; ·各金融机构必须为每名借款人设定最高贷款额度限制(Loan-to-value limits)，确保规避还贷风险并根据房产市场和经济环境的变化及时做出调整更新; ·禁止借款人以「合伙借贷」(co-lending )、「捆绑借贷」(bunding)方式骗取贷款资质。 在现今政策下，只有购买了房贷保险和选择房贷年期在5年以下的房贷借款人，需要接受压力测试。 OSFI监管员Jeremy Rudin说：「那些短期炒房客们为了实现借贷金额最大化，往往选择按揭利率较低的短期贷款，我们推出的新规就是要杜绝这种情况，加大他们的炒房成本。另外，我们还考虑到在多伦多、温哥华这样的大城市，房价已经虚高，收紧房贷将有利於控制这些地区已经十分居高的家庭债务风险。」 对於OSFI再次提高银行房贷压力测试，代表房屋建筑商利益的集团批评指出，新规对於借款人来说将是惩罚性的(punitive)，置借款人於巨大风险之中，因为他们未来更新贷款时应对利率增加会更加难以负担。 皇家银行(RBC)首席执行官麦基(Dave Mckay)说：「新规有助於抑制多伦多、温哥华等大都市房产市场的快速上涨的房价，确保加拿大经济长期稳定健康发展。但是我们也要小心，那些无法取得房贷的房产买家有可能寻找大银行以外的私人贷款公司高额贷款，从而更加重了房产市场的风险。」 利率监测网站RateSpy.com创始人麦考利斯特(Rob McLister)表示： 「OSFI的新规推出太迟了，那些炒房客早已套现退出市场，留下现在虚高的房价。」 金融服务分析师Robert Sedran说：「新规肯定会导致银行按揭贷款增长放缓，但问题是，它和最近以来三级政府陆续推出的其他房产政策联合产生效用，我担心会给金融机构带来新的问题。」 加拿大房地产市场出现巨大修正的时机已经成熟 Neuberger Berman Group LLC.的基金经理艾斯曼（SteveEisman）说，加拿大的房地产市场出现巨大修正的时机已经成熟。 艾斯曼是刘易斯（Michael Lewis）所着的《大卖空》（TheBig  Short）一书中表现的人物之一。艾斯曼说，虽然加拿大的次贷市场规模比美国小，而房地产市场的价格已经上升更多。加拿大政府正在采取的收紧按揭贷款的政策，将会在明年对按揭贷款数量有负面影响，按揭贷款减少之后，就会导致房价更低。 艾斯曼周一（16日）接受彭博电视台的采访时说，「在加拿大已经有一些很明显的证据，显示房地产市场终于转向。加拿大的房地产市场不会崩溃，但是已经在25年都没有出现过信用周期（credit cycle）了，我认为将会出现一个」。 他说，在加拿大所有的银行当中，加拿大帝国商业银行（CIBC）面临的风险最大。他说他不会说该银行有毁灭的风险，但是可能会出现收入下滑情况。 高端房产价格预计大幅度跳水 根据加拿大房地产协会最近公布的数字显示，在政府采取措施控制房价之后，加拿大房地产市场在下滑之后已经略微回升，但是多伦多地区的房屋销量与去年相比减少了36%。 卑诗省（B.C.）的财政厅长詹姆斯（Carole James）上周说，温哥华市场中动辄百万元的房屋价格不仅令买家压力增大，也令该市的投资者和企业商家们却步。她承诺会考虑所有可能采取的措施来冷却房地产市场。 一名不愿透露姓名的华裔房贷经纪表示：「OSFI新规将大大减少借款人的贷款额度。比如，一座100万元的房屋，当前政策下可借款70万元，新规之後只能借50多万元。结果，买家要麽多掏首付款，要麽想办法提高自己的家庭收入。受OSFI新规影响最大的是选择5年期固定利率的房贷借款人，他们的借款额度将大幅降低。目前在我们银行，大多数房产买家都选择的是2年期固定利率或浮动利率，而且借款人很多都是首付35%的，低於35%的已经很难贷到款。」 这名房贷经纪还表示：「对於已经有房贷在身的业主，在房贷合同到期之前，建议加速还款额度，减少贷款本金，这样再与银行续签房贷合同时就可能通过压力测试。另外，准备买房的借款人还可以在明年1月1日新规生效前提前到银行锁定房贷利率。」 多伦多华裔地产经纪David说：「OSFI新规影响最大的是购买100万元以上的房产。其实，政府前一阵子抑制房价的措施已经令100万以上的高端房产价格出现下滑，我预计明年这个政策出台後，会使高端房产价格出现大幅度跳水。」

　　■ 列治文史蒂夫斯顿区的这批建筑，已空置多年。CBC图片 　　著名发展商奥尼集团（Onni Group），在2012年建成的位于列治文史蒂夫斯顿（Steveston）沿岸的6幢低层公寓建筑，一直空置至今。列市周一就这一备受争议的申请改变土地用途（rezoning）项目，举行公听会，有市议员要求奥尼集团，对社区环境做出足够的金钱补偿。 　　据加拿大广播公司（CBC）报道，位于史蒂夫斯顿帝国登陆码头（Imperial Landing）的这几幢建筑物，包括楼上可出租的公寓单位，以及沿街6万平方呎，来是繁荣的渔业社区，这些建筑原本被规划为渔港用途，以融入这个历史保护区。不过，在建成之后不久，奥尼集团就申请要求改变土地用途，而这批建筑物也从此空置至今。 　　列市议员戴嘉露（Carol Day）表示：“我们与其他市镇遇到同样的困扰：奥尼集团在开发阶段说一套，然后再另做一套。”她说，这些建筑物空置的唯一原因，是被要求支付两倍的租金，他们将楼房空置的目的，是为将来酒店和商场进驻铺路。 　　奥尼集团的建议，是将这些建筑物改变为包括酒店、零售商以及写字楼等综合用途，并且愿意为此支付了240万元，即他们收益的一半。另一位列市议员史蒂夫斯(Harold Steves)就认为，这些补偿远远不够。 　　公听会后，列市议会投票以5比3，要求推迟到11月20日的会议再做决定，以便有更多的时间与奥尼集团讨价还价。

新测试将拉低屋价2至4% 买家或转信用合作社借钱 加拿大金融机构监管局推出的新压力测试规则，将会进一步拉低房价，减少市场需求。但也有地产界人士认为，到新规则正式实施前，对买卖双方都是交易的好时机。而就算新规实施，大家也不必激进，也无需恐慌。 根据按揭利率和信用卡比较网站Ratehub.ca所提供的数字，家庭年收入在10万元的家庭就会受到如下影响。 年入10万元家庭所受影响 假设某个家庭以2.83%的利率获得按揭，比现行的加拿大央行五年基准利率4.89%低两个百分点。如果他们今天申请抵押贷款，首付20%，固定抵押贷款5年，摊还25年，他们将能够负担一个价格为72.69万元的房屋。 如果他们在明年1月1日当天或之後申请抵押，即使首付20%，他们也只能购买房价为57.1万元的房子了。 再假设某家庭的拿到的按揭利率为3.09%。该利率加上2%，高於加拿大央行4.89%的五年基准。然後，家庭将以5.09%的利率进行审查。根据目前的规定，在首付20%的情况下，他们可以购买价值70.67万元的房屋。 但明年1月1日之後，他们能购买的房价不能高於55.99万元。 道明银行经济学家德普拉托(Brian DePratto)在他的一份研究报告中称，新规定可能进一步拖慢房产交易，需求将下调5%至10%，并且可能将房价减低2%至4%。 「平衡而言，这些变化应有助於提高加拿大的银行体系在不断上涨的利率环境中的抵御能力。」 他表示，新规则有可能推动一些买家不去找传统银行借贷，转而去向信用合作社Credit Unions等金融机构借钱，因为这些机构不受OSFI的规管。 一些未来的买家可能也被迫打消购买独立屋的念头，转去购买更便宜的房屋，如镇屋或共管柏文。 今年8月份的OSFI银行数据显示，已经进行压力测试的有保险按揭同比下降4.5%，而无保险按揭的信贷增长17.3%。 虽然此种情况与加拿大房地产价格上涨有关，但愈来愈多的价格高於保险上限，也可能反映了过去压力测试要求所产生的偏差。因此新的规则是对已变化情况的调整。但有批评指出，新规则会导致借贷成本上升，限制一些房屋买家的按揭能力。 华人经纪期待楼市圣诞小阳春 有华裔地产从业人士指出，可能会有潜在买家担心过不了明年的新压力测试，会希望在新规实施之前敲定房产交易。 「在圣诞节之前都会是比较好的时机，市场需求更旺盛一些，卖家也能卖出更好的价钱，对买卖双方都是好事。」 该经纪还表示，其实政府的新规则是并无新意，因为银行的放贷并不会因贷款申请人能交足20%的首期就大开方便之门。 可付30%首期 华人买家影响微 「银行一样也要做风险测试的，如果贷款人的资质不佳，他们还是不会放贷。而且新规对华人的影响更小，因为我接触的客人，基本上都是交30%甚至40%的首期，而且还可以做「第二贷款」，或者去找私人借贷，总有办法通过银行的评估。」 安省华人地产业内人士认为，政府对目前的楼市干预太多。「目前楼市已经在进行调整，又出这个新规，已经是没有必要。」 「那些首次置业者，尤其是一些获得父母帮助交足20%首期的年轻人，他们其实是有还款能力，但因为新规，显得他们的收入不达标，最终导致买不到心仪的房子。」 他表示，年底之前加拿大央行可能还会有加息，再加上安省的最低时薪大幅度增加，还有联邦政府的税制改革，种种因素相加，对经济会有什麽样的负面影响，进而波及到地产行业，目前谁也说不清。

本周二（10月17日），Google的姊妹公司 Sidewalk Labs 和多伦多湖滨开发公司（Waterfront Toronto）正式宣布合作开发Quayside地区，并将这个项目命名为“Sidewalk Toronto”，标志着全球瞩目的“谷歌未来之城”正式在多伦多落户。这个集全球最尖端的智能生活科技于一身的社区一旦落成，无疑将对多伦多市中心的文化、经济，以及房地产行业带来巨大的影响。 （图片来源：CBC，下同） 据本地英文媒体CBC报道，Sidewalk Labs由Alphabet于2015年创建，目标是改善城市生活质量，并专注于开发围绕城市生活的技术，例如如何使出行更高效便利以及如何减少能源消耗，而“Sidewalk Toronto”将是该实验室第一个将技术理论应用于实践的“实验田”。 “Sidewalk Toronto”，简单地说，就是一个以智能科技为主概念的社区，今天很多只能停留在人们想象中的“未来产品”，如自动驾驶汽车、自动感应行人的交通信号灯、模块化的房子都将在这个社区里成为可能。（如下图） 这个社区的另一大亮点是完全智能和立体的公路交通。社区内将禁止私人车辆，取而代之的是自动驾驶的公共汽车、冬天可以加热的自行车道。为了利用竞争提高用户体验，社区还将测试各种类型的自动驾驶汽车。 除了地面上的公路以外，交通系统还有集合包括电缆、水管、运货机器人行走的通道等。通过地下管道来运送货物的机器人，这一从前在电影和小说中出现的场景，将在多伦多变成现实。 为了给项目提供技术支持，谷歌将转移300多名员工到多伦多新址，其中包括由人工智能先驱辛顿（Geoffrey Hinton）领导的Google Brain团队。 上图：本周二下午的新闻发布会可谓大牌云集：联邦总理小杜鲁多、安省省长韦恩、多伦多市长庄德利，以及Alphabet Inc（Google和Sidewalk Labs的母公司）运行董事长埃里克·施密特（Eric Schmidt）共同出席，凸显加拿大三级政府和Alphabet Inc高层对这一项目的重视。 联邦总理小杜鲁多表示，“Sidewalk Toronto”将是一个新技术的试验摇篮，将帮助建设更清洁、更智慧和更绿色的城市。它无疑会将占地12英亩的Quayside地区改变成为一个繁荣的创新中心，并为加拿大人创造高收入的工作。 Alphabet Inc运行董事长施密特说，多伦多的多元文化，以及加拿大的移民政策，是他们选择这里开展项目的主要原因。 对他们的公司而言，赢得这个项目也意味着有机会在现实世界中尝试新技术和新方法。“Sidewalk Toronto”这个项目不是一个随机的活动，而是将过去近十年来对“技术该如何改善人们生活”这一问题的思考，应用到实际中。 上图蓝色的区域，就是智能社区“Sidewalk Toronto”的所在地 Sidewalk Labs的CEO董德融（Dan Doctoroff）则对项目更加看好。他认为，“Sidewalk Toronto”将会成功，而且令技术更加完善，并将技术销售给更多的城市。 据悉，Sidewalk方面则已经承诺5000万美元的初始资金，用于联合规划和试点项目测试，不过目前该项目的具体花费仍不清楚。据美国媒体方面的估算，整个项目的花费可能将超过10亿美元。 不过“Sidewalk Toronto”也面临很多挑战，例如Sidewalk Lab在竞标书中表示，如果要成功建设智能社区，多伦多将需要改变许多现行法规，如建筑规范、交通运输和能源等。 智能社区需要收集庞大的数据，从而提高运行效率，但是这会引发隐私保护方面的担忧。 此外，业内专家也担心，智能社区出现可能会带来“科技的黑暗面”，包括带来失业、利益分配不公平，使低收入居民更加处于弱势等。国际资本的涌入，将导致房价更加不可抑制，而在多伦多，住房已经成了包括学生在内的低收入人士的一个主要问题。

10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。 报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这条也获得了与会人员热烈的掌声，成为今天“刷屏”的报告内容之一。 这会对房地产市场产生这样的影响呢？业内人士认为，报告中“租”的位置提到“购”之前，体现了发展租赁市场的紧迫性。而在房地产调控层面，后续依然会有加码的可能。 事实上，自2016年底以来，围绕着上述要求，中央及各地方政府已经出台了多项房地产调控政策。 从“购租并举”到“租购并举”，避免楼市大起大落 在本次大会前，北京、广州等多地，已经在深化住房制度改革，建立“购租并举”住房制度。 例如，北京市住建委今年10月16日发布的关于共有产权政策解读中提到，北京的住房保障制度在向“购租并举、租购同权；先租后售、梯度消费”运作模式全面推进。 早在去年底的中央经济工作会议上，明确了2017年中国楼市发展方向，明确强调：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 今年7月，住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门，联合下发《通知》，推进“购租并举”，加快发展住房租赁市场。 住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人介绍，《通知》旨在准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。 相较于此前“购租并举”的提法，易居研究院智库中心研究总监严跃进注意到，此次报告中，把“租”和“购”的位置做了调整，从以前的“购租并举”变成“租购并举”。严跃进表示，这体现了租赁市场发展的紧迫性。 为了推进租赁市场发展，住建部房地产司有关负责人曾在7月的《通知》发布后介绍，地方可以新组建相关国有企业，像广东省由财政和国企平台联合出资，组建成立住房租赁平台，在广东省几个地方推进住房租赁工作。 住建部同时还同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。 对于报告中重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，严跃进认为，此类表述基本吻合了最近几年住房制度改革和实践要求。严跃进认为，后续房地产相关的政策，将会紧紧围绕着该定位。 严跃进还表示，报告中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，就是住房制度的内容。 “希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中。”严跃进这样理解“多主体供给”。 中原地产首席分析师张大伟也认为“房住不炒、租购并举”将成为房地产长效机制主要内容。 张大伟称，对于房地产调控来说，“租购并举”是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。 业内统计：年内房地产调控政策已经接近180次 中原地产张大伟表示，自2017年以来，年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。 仅北京一地，自去年“9.30”以来的一年时间，发布了约50次调控，楼上成交量跌约38.9%。 在历史上最密集的调控政策潮下，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。 比如三亚等城市，不动产登记证后5年才可以上市，这就使得新房叠加两年左右的拿房本时间，杜绝了炒房的可能性。 北京市住建委也在近日表示，今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。 9月20日以来，全国就有多个城市发布升级版调控政策，西安、重庆、南昌、南宁、武汉、桂林等城市提及了一定程度的限售。将全国限售城市扩大到了50个。 统计局9月18日公布的8月份数据显示：一二线城市总体降温明显，而非调控的三四线城市，市场的供求情况良好，整体活跃性强。 张大伟认为，统计局公布的8月份房价数据非常明显的体现了为什么这些城市要调控。除了武汉的新建住宅价格有“假摔嫌疑”外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅最高的城市基本集中在这些城市中。 张大伟认为，从城市上看，房价上涨居前的城市都会继续调控。整体看，调控对购房者的心理影响逐渐出现。 以北京为例，在密集的调控下，特别是“3.17新政”以来，北京地区部分房价回落到去年年底的价位，房价比高位时每平方米回落了一万元左右。 据伟业我爱我家集团市场研究院最新数据显示， 2017年8月份，北京全市二手住宅共网签7712套，环比上月增加7.7%，整体规模基本持平，但较2016年同期下滑70%。 长效机制加速落地，房地产将回归平稳 张大伟表示，楼市调控政策持续加码，大会预期房地产长效机制将加速落地。 全国已经有超过30省市发布了租赁政策，有利于市场平稳发展，但市场上租赁和销售等行为都存在着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。 “租售并举、共有产权等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。”张大伟认为，核心是“房住不炒”，房地产回归平稳。 张大伟表示，限售事实上是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3—5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。 限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是，房价上涨城市，位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。 张大伟认为，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。 从政策预期看，下一步应该加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳定预期。 北京市在大会前，宣布今后五年将完成25万套共有产权住房供地，可以视为建立房地产长效机制的一个信号。北京市住建委表示，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。 而广州也不甘落后，其于10月17日，由广东省住房与城乡建设厅厅长张少康透露，拟加快推进建设政府住房租赁交易服务平台。 预计10月底，广州市将率先正式上线试运行政府住房租赁交易服务平台，深圳、佛山等城市的平台也在抓紧推进。 在租房市场上，巨头阿里也在本月入局，支付宝宣布，要为近5亿支付宝用户开通租房服务。 对于房地产未来的走势，张大伟认为，目前全国大部分热点城市已经加码调控，后续依然会有加码的可能性。