地产

　　■ 韶关市著名地标:风采楼。 网上图片 　　卑诗一名华裔居民5年前到中国广东省韶关，以170多万人民币购入新开发商场的一个铺位，声称地产公司人员向她表示开发商是中国政府，保证每年透过租金可以获得6%回报，其后商铺虽然经开发商一间服务公司出租，但至今她未取得分毫。她去年以“承诺不兑现”，要求对方退还购铺款项，但遭到拒绝，多年来向政府部门投诉也无结果。有本地律师称，根据中国法律，政府不会承担此类民事诉讼责任，若开发商曾经作出保证，当事人应该找中国律师循民事追讨，光靠投诉功效不大。 　　移民加国30多年的郑女士，日前向《星岛日报》记者讲述困扰她多年的“噩梦”。2012年9月，刚做完重大手术的她，与友人到可以浸温泉的广东韶关旅行散心，当时正遇上当地一个地产项目开售。郑小姐称销售人员指这个项目的发展商是中国政府，发展公司高层也是政府人员，又告诉她，保证她的投资每年透过租金可以获得6%回报，最后她以人民币1,748,151元，购入项目一个建筑面积约300平方米商铺 　　多年来从未取得分毫租金 　　郑小姐称，她本身是家庭主妇，买商铺的钱是按了香港一个物业得来，投资商铺的目的，是希望以每年赚取6%回报，用作照顾家庭及供孩子读书。 　　2013年9月，她与开发商的一间物业服务有限公司，签署一份委托管理合同，合同上订明在签约后3年，“将其委托铺位经营权无偿提供乙方(物业服务有限公司)使用”。据郑小姐称，开发商在同年8月，与一间美容公司签了三年约，以月租人民币12,489元，把郑小姐的铺位租给该公司，但郑小姐称至今未取得分毫租金。 　　2016年5月，郑小姐以“承诺不兑现（每年6%租金回报)”，要求开发商退回购买商铺的170多万元、三年租金、契税、利息及已付费用，共2,587,467元，发展商拒绝。据2017月8月，开发商向郑小姐的回复称：“与您(郑小姐)签订的《商品房买卖合同》中关于合同解除权约定，我司(发展商)认为您不享有合同解除权，同时也不存在法定解除合同的理由，因此我司无法直接为您办理退铺退款手续”。 　　租客搬出后商铺变“垃圾岗” 　　郑小姐声称，美容公司去年搬出后，她的商铺因无人打理，成为“垃圾岗”。郑小姐又称，曾在韶关多间地产代理公司挂牌出售其铺位，但有地产代理向她表示，没有人想买该项目的物业。 　　■ 国务院国有资产监督管理委员会的回复信件。受访者提供 　　郑小姐表示，她也说曾经咨询本地及中国律师，但对追讨一事至今仍毫无头绪，感到很无助。由2016年6月至今，她先后向中国多个部门包括国务院国有资产监督管理委员会、广东省信访局、韶关市信访局、香港行政长官办事处，香港驻粤经济贸易办事处以及中国驻温哥华总领馆投诉。 　　香港驻粤经济贸易办事处，今年7月把郑小姐的申诉转介韶关市信访局、韶关市国资委、广东省信访局、广东省国资委、国家信访局和国务院国资委等机构，并了解这些部门处理郑小姐申诉的进展，又表示有消息时，将会通知她。 　　另一方面，中国国务院国有资产监督管理委员会在本年8月曾回复香港驻粤经济贸易办事处，建议贸易办事处把投诉转广东省有关部门处理。 　　专家提醒：中国商业纠纷追讨时限仅3年 　　熟悉中国法律的大温律师指出，根据中国法律，中国政府是不会承担有关国营公司的民事诉讼责任，他建议在中国遇上商业纠纷的事主，应该聘请中国律师，循法律途径向有关方面追讨，方能够解决问题。他又提醒事主，中国商业纠纷的追讨时限仅有3年。 　　大温律师钱路(图)周一接受《星岛日报》记者查询称，即使真的是由政府拥有开发商的股份，即使真的是由开发商印制的广告，依照中国的《民法总则》 ，开发商应该是依法成立的“法人”，该法第60条规定：“法人以其全部财产独立承担民事责任”。既然是“独立承担”，那么，政府就会承担“连带责任”。 　　钱路补充说，根据中国法律，政府的作用是行政管理，一般情况是不参与民事活动，对于与政府有关公司或国营公司的投诉，政府不应该承担民事责任，所以有纠纷时找政府去投诉，恐怕是难有结果的。 　　钱路建议，在中国遇上商业纠纷的事主应该找中国律师，循法律途径追讨，才能够解决问题。他又提醒涉及商业纠纷的事主，根据新实施的中国《民法总则》第188条规定，普通诉讼时效是3年，事主要千万抓紧，否则过了时效，就失去追究的机会。

在BC省实行了一系列打压楼市的政策之后，温哥华的房地产市场受到了很大影响，尤其是海外买家。 中国房地产交易平台和海外地产信息网站居外网表示，中国买家最近对投资温哥华房地产市场的兴趣表现很平淡，丝毫没有增长。 而西雅图、蒙特利尔和洛杉矶倒是成了中国买家在居外网上的热门投资目的地。 去年有意投资海外物业的中国买家增加了8.7%。 居外网在BC省的副总Byron Burley表示，当人们把温哥华的房价和针对海外买家收的税加起来，再与投资其他地方进行对比，就觉得投资温哥华地产不值得。 2016年8月，BC省府在大温哥华地区实行了针对海外买家额外征收15%物业税的政策，希望打压那时候高涨的房价。 Burley说，政策执行之后，50%的中国买家就不把温哥华列入考虑投资的范围内了。 但这是不是意味着独立屋价格会有大幅下降呢？ UBC商学院教授Tsur Somerville认为，温哥华楼市只是受到了影响，市场在最近这几年会变得缓慢，但价格会保持在比较稳定的水平，不太会出现一下子崩盘的现象。

“东坡路别墅，产权面积505㎡，紧邻西子湖，现业主诚心委托，售价1亿元人民币。” 西湖边，别墅，永久产权，任何一个词都足以激发大众的好奇心。 这套挂牌价1亿元的别墅，究竟有何来头？ 记者调查后发现，这套挂牌“别墅”原来是一处石库门里弄，为私有产权的历史建筑，现房东大约是10年前以360万元左右购入的，如今挂牌1亿元，是购入价的近30倍。 位于九星里历史建筑群 离西湖仅数百米 这套挂牌价1亿元的石库门里弄，地处东坡路与长生路交叉口，对面就是衣之家购物中心，步行300米左右即能到达西湖。 △挂牌价1亿元的建筑 其隔壁是锯丰源海鲜火锅店，之前则是杭州比较知名的餐饮店“翡冷翠”。 △图源网络 记者在现场看到，这套挂牌“别墅”属于九星里历史建筑群，墙面门牌号上写着——九星里1号。 九星里建筑群建于20世纪20年代，为联排式石库门里弄建筑，清水砖墙，石质大门，西式山花，为中西合璧产物。 九星里的房子共有九扇石库门，也即九个院落天井、九座一楼一底一晒台的房屋。 九星里名字的起源也有多种，有说是取长久之意，也有说是希翼有九位贵人入住，有的则说是已经住有九位尊客，故名“九星里”。 据文史资料记载，九星里建筑群长65米，总建筑面积约1900㎡，属于石库门建筑风格。 △九星里建筑群区位图 里弄内的石库门房子建于1929年，据说是一位祖籍浙江奉化的名人所建，现为民居，产权为私房。 2011年的时候，由于九星里建筑群房屋存在安全隐患，缺少必要的厨卫设施，湖滨指挥部结合杭州市危旧房改善工程，曾对九星里历史建筑群实施保护性修缮。 弄堂里的私房，仍可见到晾晒的衣服、摆放着的电瓶车。有的私房仍是原居民或子女住着，有的房子已出租给他人。 △九星里弄堂里的私房 “这房子是我们公公在解放前买的，很多年了。”居住在九星里的一对老夫妻告诉记者。 也有人租了九星里的房子。记者在九星里其中一套住宅楼里看到，房子南北通透，大致有四开间大，一共三层。“这套房子是房东父母亲的，房东自己不住就出租了，每个月的租金要1万多元。” 一位女士就说自己租了这里的房子，看中这里地段好，平时吃完饭就能走去西湖边散散步，商业配套也齐全，离利星广场和银泰in77才几步路。 “我们是3年多前从别人那转租的房子，房子很大，一共三层楼，住了我们一大家子人。”除了自己住，她说多余的房间还用来做短租，“西湖边的老房子，放在airbnb上，年轻人比较喜欢。” 准备出售的这套“别墅”，目前开着一家名叫“飞霞季”的服装店，一楼主打日韩服装，二楼则为韩国男装及饮品吧。“这家服装店开了好些年了，几年前我们搬过来住的时候就有了。”租住在九星里的一名女士告诉记者。 △飞霞季门面 由两套石库门房子打通 属于杭州历史建筑 今年初，南山路上曾有一套民国时期的历史建筑出售，业主开价5亿元，曾在杭州豪宅圈子里沸腾了一阵。 九星里的这套挂牌石库门房子也在杭州市历史建筑的保护名单之上。 记者从杭州市历史保护建筑管理中心了解到，截至目前杭州共有336处、约50万余平方米的历史建筑，囊括住宅、办公、商业、宗教、工业等多种类型。 九星里建筑群是在2005年7月，与其他46幢建筑共同被列入杭州市第二批历史建筑保护名单中。 这些历史建筑，有的房源性质类似于九星里建筑群，属于居民所有的老私房。 △九星里 目前《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》等相关法律法规，对私有的历史建筑进入二手房市场交易并无强制性规定。 在符合历史建筑保护要求的前提下，私人业主可以进行合理利用，由政府进行引导和监督。 九星里建筑群里的老私房，是可以出售的。 △九星里 不过在杭州历史建筑研究专家仲向平的印象里，九星里建筑群里的房子拿出来卖的并不多，10多年前有个医生要去美国，曾经挂牌出售过，是否成交不得而知。 据了解，这套准备出售的“别墅”，实际上在很早以前是由两套石库门的房子打通合并起来的，面积共有505㎡。 这意味着这套出售房源占用两个购房名额，若是买家有意向，按照杭州目前的限购政策，至少得是夫妻，且名下无房才有资格购买这套石库门老房子。 10年前房东以360万元购入 如今挂牌1亿元出售 据记者了解，这两套石库门房子之前已经易过手。 “2005年公布为历史建筑前，这两套房子就已经被打通使用，开了家快餐店，当时外立面破损非常严重，外墙上有很多污渍，历史风貌大打折扣。”杭州市历史保护建筑管理中心的工作人员告诉记者，“2009年我们收到新房东递交上来的修缮报批方案，这个房东比较有历史保护意识，当时特地到上海聘请了一家专业的文物修复单位对外立面进行清洗和修复，所以现在外立面看着还比较新。” 这也意味着，在2005年到2009年前这段时间，这两套石库门的房子易主了。这一信息与记者从知情人士处了解到的一致。 △挂牌房源现状 据知情人士透露，这两套房子大概是在10年前出售的，买家买进时的价格是360万元人民币左右，折算单价的话才7000元/㎡左右。而现在的挂牌价折算下来，单价近20万元/㎡。 不过，这么高总价和单价的房子能不能卖掉，还是个未知数。 目前西湖边其他高端住宅项目，据透明售房网数据显示，柳浪东苑今年二手房的成交均价不足78000元/平方米，中大吴庄的成交均价不到92000元/㎡。 与九星里相隔不远的酒店式公寓“上湖茗居”，目前成交单价最高的一套单价不到120000元/㎡。 △上湖茗居 此前，媒体也曾报道过不少挂牌价上亿元的西湖边别墅，但大多未能成交。 如柳营路5号，去年挂价1.3亿元，2004年房东以约1000万元的价格购入，挂牌后看房的人虽多，但尚未有成交； 玉泉路1号的马岭山房，早年挂价1亿元出售，虽然产权纠纷已解决，但因买卖双方价格未谈妥也未有成交； 南怀瑾故居润庐，20年前280万元买入，去年叫价1.2亿元出售，但因为租约及地下车库产权问题，一直未能成功转手； 今年年初，南山路民国时期的历史别墅，业主开的底价高达5亿元，虽有买家愿意出价4亿多元购买，但由于卖家不同意，导致这套房源依旧未能成交。 不过不管怎样，这都是一笔相当成功的房地产投资。即便只租不卖，以九星里建筑群的地段，年租金收益也十分可观。 去年，南山路一带的商铺租金，建筑面积约300平方米的商铺，每年租金能达到150万元左右。

　　11月10日，深圳市首宗“只租不售”住宅用地落锤。项目建成后，租赁住房和商业用房在出让年期内开发商须全年期（70年内）自持，不得销售、转让，这拉开了深圳以招拍挂方式出让租赁住房用地的序幕。根据计划，到明年6月，深圳共将推出7块只租不售住房用地。 　　 　　深圳市房地产研究中心主任 王锋：深圳的房地产市场供应问题比较大，每年招拍挂的土地就一两块。这次要在半年多的时间里，拿出7块地用于培育住房租赁市场，可见政策力度是非常大的。 　　 　　截至10月，上海已推出15幅租赁住房用地，建筑面积近110万平方米。还有13个地块进入到控规调整程序当中，未来将调整为租赁住房用地。为了扩大租赁住房的土地来源，北京市积极采用集体建设用地建设租赁住房。 　　 　　北京市住房保障办公室副主任 叶向忠：未来五年我们计划新增五十万套租赁住房的供应，主要通过集体建设用地来保障。 　　此外，天津、杭州、广州、佛山、苏州等城市今年也先后推出成交了一批租赁住房用地，促进租赁市场的发展。

　今年7月份，哈尔滨市民石女士购买了一套“万科·招商诺丁山”的商品房，进户装修安装吊顶过程中，发现客厅顶板板底混凝土表面疏松有裂缝，钻刮后会脱落掉渣，无法固定锚钉。随即向开发商万科集团反映了情况，万科集团联系施工单位中国建筑第三工程局有限公司（以下简称“中建三局”），万科集团和中建三局委托第三方工程质量检测部门进行检测鉴定后，与石女士达成和解。10月28日，石女士再次向中国房地产报记者反映，她家的房子在装修布设电线槽时，发现客厅承重墙1.5米以下混凝土疏松，用手就可抠下水泥渣块，厚度24厘米的墙体在11厘米处才挖到钢筋，她认为万科·招商诺丁山的房子存在严重质量问题，担心发生质量事故遂要求退房。 　　10月29日，中国房地产报记者前往位于哈尔滨市香坊区的万科·招商诺丁山小区进行调查采访，获知该项目由招商局地产哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司开发建设，施工单位中国建筑第三工程局有限公司。今年2月份，万科地产与招商局地产签约合作，万科地产操盘运营万科·招商诺丁山项目，并开发建设后续地块。此次，暴露出来房屋工程质量问题，让万科、招商、中建三局同陷“质量门”。 　　安装吊顶发现顶棚楼板“掉渣” 　　9月10日，哈尔滨市民石女士向中国房地产报记者反映，她7月份买的房子，在装修安装吊顶时，发现顶棚楼板的混凝土标号不达标，疏松有裂缝，钻刮时严重脱落，根本无法固定锚钉，担心楼板有塌落的危险。 　　9月12日，中国房地产报记者来到万科·招商诺丁山8#楼1单元201室石女士家，该房屋的装修已经停工，客厅棚顶表面涂层被刮掉了大约2平方米，钢筋裸露在外，中间部位被钻刮出一个窟窿，已与三楼贯通。用装修的木条轻捅棚顶，有混凝土渣块脱落。 　　石女士介绍称，她和丈夫姜先生在今年的7月初购买了万科·招商诺丁山项目05地块8#楼1单元201室商品房，建筑面积111.36平方米，房价73.4749万元。7月19日办完了首付、按揭贷款等相关手续后进户装修，计划9月15日完工。9月2日，装修工人安装吊顶时，发现客厅顶棚板底混凝土表面疏松有裂缝，钉钉子时有大片混凝土渣块脱落。 　　混凝土强度不够影响使用 　　发现自家房屋出现质量问题后，石女士夫妇找到万科集团在哈尔滨的客服部门反映情况，万科集团随即联系了施工单位中国建筑第三工程局有限公司。9月5日，中国建筑第三工程局有限公司委托哈尔滨工业大学第二工程质量检测站对招商?诺丁山项目05 地块 8#楼1 单元 201 室顶板进行检测鉴定。9月6日，该检测站出具了检测鉴定及加固方案。 　　万科集团哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司副总经理陈丕民向中国房地产报记者出示了一份“检测鉴定”报告。 　　检测鉴定报告显示，招商诺丁山 05 地块 8#楼现已进户，一单元 201 住户在装修安装吊顶的过程中，发现位于 8-11～8-13 轴和 8-D～8-D轴范围内的客厅顶板板底混凝土表面疏松有裂缝，钻刮后会脱落，无法固定锚钉。随即向开发商万科地产反映了情况，万科地产联系施工单位中建三局。为能妥善解决该问题，中建三局委托我站对其进行检测鉴定。招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室客厅顶板平面尺寸为 7100mm×3700mm，板厚 110mm，混凝土强度等级为C25。采用双向配筋，直径为 8mm，型号HRB400，钢筋网格尺寸为 200 mm×200 mm。与板相连的剪力墙强度等级为C30。 　　哈尔滨工业大学第二工程质量检测站现场勘察及检测结果如下：在所测的板底靠近 11 轴约 1m范围内，有混凝土疏松，密实度不足的现象。业主自行将疏松处混凝土刨落，贯穿楼板。现场通过敲击和回弹划定了问题边界。用回弹仪回弹板底表面混凝土，发现其质量分布不均，部分位置强度等级不满足C25。可观察距板底大约 40mm处混凝土较坚硬，板底混凝土疏松部位存在部分没有粗骨料，仅为砂浆的现象，可能是施工阶段振捣不均匀导致。 　　此外，板厚 110mm，满足设计要求，板底钢筋间距 200mm，满足设计要求，钢筋直径 8mm，满足设计要求。板顶即 3 层地面地热已铺设完成，永久荷载基本都作用上，且施工时还有施工荷载，没有发现由荷载作用下产生的裂缝和过大挠度，但板底混凝土疏松，会影响板的正常使用。 　　最后，哈尔滨工业大学第二工程质量检测站给出了检测结论和建议。招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室顶板整体结构安全，但板底混凝土疏松影响结构的耐久性，需要进行加固处理。建议打掉已装修吊顶，凿除板底松散混凝土至坚硬部位。对于底板刨穿处应采用加膨胀剂的C30 细石混凝土灌入，随后采用高强修补砂浆进行表面修补找平，找平层建议分层涂抹，每层不超过 20mm。选用厚度为 0.167mm、强度为Ⅱ级的碳纤维布片双层粘贴加固，每条宽度200mm，间距 300mm。短边方向布置到支座边缘，最后进行表面防护。同时，建议用碳纤维加固应请有加固资质的施工单位施工，并在施工前编写施工方案,整个粘贴区域应完全覆盖靠窗吊顶区域。 　　据陈丕民副总经理介绍，招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室出现的质量问题，是万科接手这个项目前,招商局地产开发建设的，这已经是第五起房屋质量问题，万科正在积极进行妥善处理。万科方面正在积极与施工单位中建三局和原建设单位招商局地产联系沟通并寻求解决办法，会尽量给业主一个满意的解决方案。 　　承重墙“掉渣”再现质量问题 　　9月28日，石女士给中国房地产报记者发来微信称，她与万科集团、中建三局经协商后，达成赔偿和解，出现质量问题的客厅顶板已经开始维修加固，房子也开始了二次装修。 　　然而，10月28日，石女士再次联系中国房地产报记者时说：“我家房子又出问题了，客厅承重墙1.5米以下混凝土疏松掉渣，根本起不到承重作用，我已经无法忍受质量这样差的房子，要求退房，开发商却迟迟没有明确态度。” 　　10月29日，中国房地产报记者再次来到万科·招商诺丁山小区，发现石女士家与隔壁邻居家相邻的客厅墙壁有明显凿挖痕迹，墙体距离客厅窗户约3.5米处为承重墙，刺手或用工具都可从墙面上抠挖下来混凝土渣块。24厘米厚的承重墙，装修工人在11厘米处才挖到墙体内的钢筋，从地面到1.5米高度都是此种情况。“10月25日，装修工人发现承重墙疏松掉渣，且墙里钢筋稀少，担心出问题就停工了。我再次找到开发商和中建三局要求退房和装修赔偿，可是一拖再拖，始终没有给解决。”石女士气愤地说，她家在二楼，现在发现她家的承重墙和棚顶出现质量问题，她很担心楼体的安全。 　　招商建设万科操盘运营 　　石女士提供了《哈尔滨市商品房买卖合同》、《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》以及相关购房票据。 　　《商品房买卖合同》中显示，万科·招商诺丁山的开发企业为哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司，法人为林瞳（长春万科房地产开发有限公司总经理），招商诺丁山 05 地块土地面积4.23万平方米，建筑面积17.58万平方米，建设商品房2—21栋及地下车库。石女士的《商品住宅质量保证书》中没有所购房屋的基本信息和《竣工验收备案证》编号。《商品住宅质量保证书》第七条明确，住户办理进户手续后，因住宅质量问题，经有关专业部门鉴定确定无法居住的，房地产开发公司将予以调换或退房，并给予相应经济补偿。 　　在哈尔滨市城乡建设委员会官方网站上，中国房地产报记者查到了“招商诺丁山 05 地块 8#楼”的《哈尔滨市工程竣工验收备案证》，备案号为黑建备字号2015380，建设单位为哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司，施工单位为中建三局集团有限公司，监理单位为哈尔滨工业大学建设项目管理公司，开竣工日期为2014年6月15日-2015年12月18日，备案日期2015年12月18日。 　　中国房地产报记者了解到，万科·招商诺丁山原名为招商诺丁山，是央企招商局地产与哈尔滨本土品牌企业哈电置业联袂推出的，项目位于哈尔滨市大力发展东南板块，总建筑面积达70万平方米。项目以围合居住空间、开放式街区配套空间、诺丁山混搭建筑风格再现了哈尔滨浓郁的欧陆风情特色。今年2月20日，万科集团、哈电置业与招商集团暨哈尔滨诺丁山项目合作签约仪式在哈尔滨市香格里拉酒店举行，标志着万科正式进驻哈尔滨并着手打造诺丁山项目。总经理林曈在签约时表示，万科将操盘招商诺丁山项目，并将引入“绿色建筑”理念及产业化住宅。随后不久，招商诺丁山项目名称前冠以万科名头，该项目的后续地块开发建设由万科独立开发运营，目前万科·招商城市之光项目正在建设销售中。 　　经查询，中国建筑第三工程局有限公司（中建三局集团有限公司）承建了招商·诺丁山05地块1#—21#楼、地下室，建设规模为175808.42平方米，施工许可证编号为2301092014051301-01，开工日期为2014年6月23日，竣工日期为2015年10月30日。以及招商·贝肯山（一期）1—1#至1—5#、2#—5#、6—1#至6—5#、7#—22#、地下车库，建设规模236306.33平方米，施工许可证编号2301092014052101-01，开工日期为2014年9月5日，竣工日期为2016年8月30日。 　　中国建筑第三工程局有限公司在2014年至2016年的两年多时间内，施工建设了招商·诺丁山、招商·贝肯山两个项目的81栋楼、2处地下车库和1处地下室，总计建筑面积约41.21万平方米。如此体量建筑工程，工程质量尤为重要，建设施工、监理检查、竣工验收等各个环节不容有任何瑕疵。 　　三方达成协议修缮“问题”墙体 　　11月9日，中国房地产报记者与石女士取得联系，询问她家出现质量问题的墙体“检测鉴定报告”。石女士表示，开发商、建筑商都没有给她们“检测鉴定报告”，她们夫妇已与万科地产、中建三局三方达成协议。考虑到孩子明年上学问题，她们无奈决定不要求退房，而是由施工方中建三局负责对存在质量问题的墙体进行加固维修。同时，万科地产和中建三局给她们做了相应的赔偿。 　　对于，石女士的说法，万科集团哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司副总经理陈丕民称，施工单位中建三局已与业主石女士达成和解，房屋质量检测鉴定报告需要问中建三局。 　　中国建筑第三工程局有限公司（中建三局集团有限公司）招商诺丁山项目王雨晴项目经理表示，是否出具“检测鉴定报告”，这需要由开发商哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司来定，中建三局与石女士、万科地产已经达成和解协议，正在为石女士家修缮存在质量问题的墙体。 　　针对招商诺丁山 05 地块 8#楼一单元 201 室客厅承重墙体存在的质量问题，是否对石女士家所在的单元或整栋楼存在安全隐患，是否对楼内居民生活存在不利影响，王雨晴经理没有做出回应。 　　哈尔滨地产业内人士分析指出，市民石女士家发现的建筑质量问题对于建筑商、开发商来说是个例，但对于花了全部积蓄并贷款购房的石女士来说却是个很重大问题，关乎一家人生命财产安全，甚至整栋楼居民生命财产安全。中建三局作为一家知名央企，应该勇敢承担社会责任，秉持诚信建设、质量第一，为老百姓打造精品、优质建筑工程，而不是存在诸多质量问题的“忧民”工程。同时，因中建三局在工程建设过程中，出现了本不该出现的质量问题，不仅给购房业主带来困扰，也造成招商局地产、万科地产的企业品牌形象受损，让两家知名房企同陷“质量门”，中建三局应该积极面对解决并去反思，一家有担当国企更应有“隐患就是事故”的风险意识。

  一家旺市的地产经纪公司“On The Block”在它的网站上，把代理销售的一套镇屋以公开竞拍的方式出售，这种形式与以往有很大不同。   要出售房子的相关信息会同时在MLS网站和该经纪的网站上出现6到7天的时间，页面上还会出现距离竞拍开始的倒计时。 在竞拍开始前，潜在买家可以浏览房子的详细情况和介绍。   到了竞拍时间，人们就能直接在网上公开叫价。通常竞拍会持续三到四天左右，最终价高者得。不过卖家也会设置一个“保底售价”，确保竞拍能达到他们的最低接受价位。   该公司总裁Katie Steinfeld表示，这么做可以大大提高买房竞价的透明度。如果买家在出价时，不知道竞争者会出到什么价位，就会犹豫是否要开更高的价格。但若当他们能够公开透明地看到竞争者们所出的价位，就能决定是否要出到心里能接受的更高价位。   对于卖家来说，这也更有利于他们把握局面。不至于在开始收offer后，一直犹豫是否有买家还会愿意出更高的价格。因为通过公开竞价，卖家就能估量出买家们愿意出的心理价位范围。   这种拍卖的形式在其他国家非常受欢迎。据Forbes统计表示，在2014年9月到2015年9月期间，20%的澳大利亚房屋销售是以拍卖完成的。英国人也很热衷这种方式。   不过安省地产协会（Ontario Real Estate Association，OREA）认为，拍卖是卖房方式的一种选择，但这里很少人用这种形式来卖房，因为人们不是很适应这种公开竞价的方式，也担心会有人在竞价的过程中造假诈骗。   目前On The Block公司公开竞拍的第一套房子是位于37 Helendale Avenue的 公寓。目前这间公寓的叫价是$399,000，还未开始竞拍。   如果有买家十分满意这套公寓，可以选择“马上就买”，以$450,000的价格直接买下来。一旦有买家的出价达到卖家设置的这个最低接受价位，卖家就不能取消交易。这也是对买家的一种保障。

大多伦多地区的公寓市场在近两年都十分火热。但据一份最新的调查发现，绝大多数受访者认为目前市场上小户型公寓太多，人们对于例如更大面积的公寓、镇屋这类可居住人口更为密集的住房，呼声越来越高。   据星报报道，这份调查发现87%的受访者认为，多伦多需要多开发建设密集型住房。   多伦多贸易委员会的执行总裁Jan De Silva表示，年轻的专业人士对这类户型的需求最大。在发放的803分问卷调查回复中，74%的人支持增加居住密集度的措施；84%的人支持建后巷屋（laneway homes）；60%的人表示他们更愿意住在这类人口密集的房子中。   另外问卷还发现，62%的受访者表示现在市场上一居室的公寓太多了；79%的人认为多伦多区域内，三居室大的公寓非常少。   受访者们强烈表示，现在房价这么高，让他们都没钱存下来留着养老了；65%的人说租金和贷款压力太大。   这份调查报告在今年夏季时，发给1100名年轻的专业人士进行调查。   受访者中57%为女性；90%拥有全职工作；44%拥有研究生学历；31%家庭收入在6万元到10万元之间；40%的人家庭收入在10万以上，其中还有21%的人家庭收入超过15万元；35%受访者年龄在30岁到34岁；32%受访者年龄在25岁到29岁；51%的人住在多伦多，其他住在905地区；83%的受访者家中没有孩子，32%的人在未来2到3年准备要孩子，43%的受访者表示会要孩子。

据加拿大广播公司（CBC）报道，租金高涨问题，已由温哥华地区蔓延全省。人口普查数据显示，卑诗最难负担租金的10个城市，仅两个在大温地区，几乎逾半的租客难以负担单位租金。   西温月租中位数逾3,000元   在温哥华市，虽有44％的租户不能负担租金，但却非最难负担的首10个城市之一。按加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的定义，居住成本低于家庭税前收入的30％，才叫做可负担的居所。这也是加拿大统计局(Statistics Canada)用来衡量本国不同地区家庭房屋负担能力的标准。   统计显示，卑诗大学（UBC）校园及附近地区的大温A选区（Electoral Area A），为全省租金最难以负担的地区，有三分二租户去年为交租烦恼。   至于西温的租户，也同样面临高昂的住房成本；在那里，租金中位数（median rent）每个月超过3,000元。   内陆温岛多个城市同样面临困境   然而，卑诗内陆克雷斯顿（Creston）、盐泉岛（Salt Spring Island）以及温岛城市帕克斯维尔（Parksville）、夸利坎滩(Qualicum Beach)等城市的租客，也同样面临困境。在这些地区的住房一般比大温地区便宜，但居民收入也较低。   有居住在温哥华岛阿伯尼港（Port Alberni）的租客，就讲述她捱贵租的苦况，抱怨租金高达她月入的四分三左右（详另文）。   温市亟需第二套间投入租务市场   另外，除威斯勒（Whistler）以外，大温10个城市的业主和租客，同样也承受难以负担的住房贷款或租金压力。根据统计显示，几乎超过3成业主、6成租客都难以负担。   研究温哥华短期出租物业影响的研究员萨瓦茨基（Karen Sawatzky）说，人口普查数据显示，它们须倚赖第二套间（Secondary Suites）来填补出租单位的库存：「我们真的需要更加重视，在小型社区以及像温哥华这样的大型社区里，提出长期租赁住房来源的思路。」        

如果在多伦多市区上班，但是觉得房价太贵，不妨选择市中心的周边地区。 Ajax、Pickering、Whitby、Maple、Vaughan和Port Perry就是不错的选择。 最近，房地产公司Red Pin计算了多伦多市中心周边的24个社区每平方英尺的售价，然后考虑到各社区到市中心的平均通勤时间，然后进行排名。 平均通勤时间主要根据一年高峰期的时间来计算 。 从整体来看，Ajax、Pickering、Whitby都是不错的选择，房价不算贵，每平方英尺低于$400，但是通勤时间还比较容易接受。 附近的Oshawa每平方英尺的房价是$365.39，低于Pickering的$386.16，高于Whitby的$340.82。不过，由于401高速太耗时，所以排名垫底。 在西边，Oakville、Burlington和Keswick的排名也不太好。Oakville虽然通勤时间不算太淡，但是这里的平均房价是$190万，即$885.51/每平方英尺，是24个社区中房价最贵的地方，所以排名并不太好。 GTA通勤社区 Top 5 Ajax Pickering Whitby Maple、Vaughan Port Perry、Scugog GTA通勤社区 Bottom 5 Milton Oshawa Oakville Keswick、Georgina Burlington 在买房的时候，通勤是很多人都会考虑的问题，所以，想要买房的人，不妨看看这份指南。

由于安省政府设置的地产开发条款，一中国公司打算在白求恩小镇办学、顺带搞房地产开发的打算落空。 Gravenhurst 是坐落在安省风景秀丽的马斯可卡湖畔的小镇，也是白求恩的故乡。小镇在两年前和省政府协商，打算重新开发占地面积30公顷的湖边地块。 该地块以前是一家湖滨疗养院，弃置已近25年。由于省府坚持该地块不能转卖，这个条件将使开发商20年无法获利。这就是此次办学开发计划告吹的主要原因。 小镇首席行政长官Glen Davies给省府写信，称拥有12000人口的小镇不再介入开发该地块。他对The Globe and Mail表示：“协商进入死胡同，我们给省府自由，他们可以在公开市场拍卖这块地。” 长达两年的小镇和省府拉锯谈判肇始于2015年12月。安省基建部门决定重新开发疗养院附近的湖滨地块后，小镇镇府就与省府达成协议，由小镇牵头重新开发，不打散地块分别出售，而是整体开发。 小镇认为风景区缺少高工资、稳定的工作机会，因此接受了多伦多一家开发商的开发建议。这家开发商叫Knightstone and Maple Leaf Educational Systems，公司总部在中国。该公司计划建设一所能容纳1500人的寄宿学校，同时开发公寓和公园。 省府坚持，因为土地不是通过公开市场卖给中国公司和其在多伦多的开发商，所以和小镇达成协议的条件是开发商必须同意20年内不能卖地获利。 如果办学失败，开发商转而卖地建农舍，则所有收益归安省所有。据安省基建部门的发言人称，这是土地不公开拍卖的标准条款。“由于不公开卖，这项条款作为合同的一部分，是政府为了能够保证土地的开发用途不走样。” 而对小镇来说，这项条款就是开发的绊脚石。小镇市长一度向省府机构甚至韦恩省长请求拨款，但是省府以保护纳税人权益为由拒绝。 小镇认为，省府这样规定就是不想让项目达成，因为小镇答应开发商可以从中盈利，特别是通过在地块的一角建设公寓来盈利。 原本寄宿中学打算以诺尔曼·白求恩命名，并计划作为该公司的旗舰开发项目。建设成本总计一亿加元，其中近一半地块将建成公园。 该公司在中国18个城市建有学校，在卑诗省也建有两所。而在Gravenhurst的这所将是其在北美最大的开发项目。 曾经是加拿大驻中国大使的 Mr. Balloch称：“我们参与小镇的规划是怀着美好的信念，并在竞争中获胜，但是此前没有人向小镇和我们清楚交代该条款，而这个条件会使该项目完全失去经济价值。” 他还表示，公司没有并没有转卖土地的意图，但是政府的要求相当于断了公司的财路。原本公司打算将一部分开发的公寓卖给学校教职员工和学生家长，现在都不可能了。 公司表示，即便将来省府卖地时再考虑购买，该公司也不会再参与旷日持久的协商流程。“我们很失望、也很震惊，省府对开发这一地区、发展经济竟然毫无兴趣。” 省府官员称，在未来可能卖地的背景下，暂时不便对此事作出评论。

根据CIBC世界市场副首席经济学家Benjamin Tal表示，尽管政府为了冷却房市做了很多努力，但是群众对于房屋的需求最终还是会导致房价上涨。 Benjamin Tal说道“如果你认为现在的房价有点让你承担不起，那就再等等。多伦多和温哥华的房价有可能在明年有所缓和，但是供不应求的现状最终还是会将房价推高”。   加拿大银行业监管机构最近披露了新的抵押贷款压力测试规则，使获得新的抵押贷款资格更是难上加难。但是Tal认为以后人们可能会找到其他的变通方法，例如会转向那些不受新规定约束的私人银行等。此外，政策制定者通常会低估新移民者、外国留学生和外国工作者的需求。 总而言之，他认为，多伦多和温哥华未来的房价一定还会再次上涨。

就在今年9月底，全球最知名银行瑞银集团(UBS )发布一份全球大城市房地产泡沫风险排行榜，多伦多击败香港和伦敦位居第一，温哥华则排名第四位。其它名列前茅的大城市还有斯德哥尔摩、慕尼黑、悉尼和阿姆斯特丹等。 瑞银的最新报告称，所有这些城市的房价比2011年平均上涨近50%，泡沫风险与日俱增。去年房价涨幅超过10%的城市包括多伦多、慕尼黑、阿姆斯特丹、悉尼和香港。而在这些城市中，多伦多的泡沫最大，尤其在过去一年中房价涨幅最大。 报告指出，若房价每年涨10%，那就相当于每7年翻一倍，这显而易见是不可持续的。瑞银集团的报告用了截至2017年第二季度的资料。 该报告还指出，在BC省和安省相继对海外买家征收15%的转让税之后，加拿大这两个最热的房市由热变凉，房屋销量明显下滑，房价也开始下跌。报告预测说，随着加元上扬以及进一步加息，将宣布多伦多房地产欢乐盛宴的正式终结。 多伦多房市有泡沫 但却破不了! 不错，安省实施包括16项措施的新税之后，多伦多的房地产市场红火不再，但这个瑞银所称的泡沫却是破不了! 据多伦多地产局TREB(Toronto Real Estate Board)的月报，尽管今年前十个月的房屋总体销售量为80,198套，也比去年同期的99,233套略少，但10月份房屋销量比9月增长了12%，其涨幅大大高于往年。 再从价格来看，今年9月的房价比去年9月涨了9.7%，其中镇屋与公寓的售价年度涨幅最为强劲。而10月出售的房屋均价则为$780,104，比去年同期的均价($762,691)上涨2.3%。 CBC新闻网的分析说，虽然权威机构一直在发红牌，发警告，但似乎都不能真正让加拿大买家退缩，也似乎说服不了他们。买家好像并不在意房市是否有泡沫，以及这个泡沫是否会破，他们好像更担心失去购房的机会。 CBC的记者所见，如果在周末随便看看多伦多的open house，人们仍然趋之若鹜，其中不乏穿戴体面，开着豪车的夫妻，这个景象成为秋冬之交多伦多一个典型灰色下午的街头风景线。 如果你在次日再次光临这个曾经挂出open house的地点，这回牌子已经换成了大大的“Sold”——当然，这也意味着买家要扛上数十万甚至上百万的按揭重负。 而位置优越的全砖独立屋由于房源稀缺，出现所谓的抢offer也并非什么稀奇事... 此外，开发商似乎也不信泡沫要破这个邪，仍然在那里大建特建Condo。如果你往多伦多市中心走一走，那里仍然是吊塔林立，建筑工人在那里吆喝，忙得不亦乐乎。开发商们几乎异口同声：我们建的房子不愁卖! 经济向好就业强劲 三年百万移民 CBC的报道说，加拿大以及多伦多房市难以崩溃的原因还有至少三个硬道理：一是经济向好，二是就业强劲，再是与全球其它国家或城市非常不同的是，加拿大有源源不断的海外移民。 仅就职场而言，根据联邦统计局的数据，今年10月份加拿大净增35,300份工作职位，而在在过去12个月，就业增长1.7%，一年内几乎净增310,000份工作。这12个月来全职工作增长显著，增长率2.7%，或400,000份职位。强劲的就业拉动房地产业，流入城市的人口或劳力需要地方住，或租或买，对房市都是好消息。 即使加拿大的房市经历熊市，还有一个非常强的支撑点，那就是联邦移民部已经宣布，未来三年加拿大将接收百万海外移民，他们既是劳动大军，也会是买房大军。 其实瑞银的报告也在其结论中承认，警告归警告，但买家心里有一本账：无论如何房价总是往上走的，十几年甚至几十年的经历都是这么告诉他们的。对加拿大人而言，目前仍然享受历史上的低利率时代，即使两次加息，现在的浮动利率也只有2%，五年固定利率也只是3%左右。但是，加息也是势在必行，因此所有警告中，有一个警告是再现实不过的：利率会上涨，按揭会增加，房屋负担也将加重。

　　共和党保证为中产阶级减税，可是他们的减税计画却让中产阶级感到困惑，因为其中涉及许多互相交错和抵销的改变。不过，"纽约时报"报导，有一点很明显：参院和众院的减税案对生活费用昂贵、税捐又高的州居民不利，而这些州大多倾向民主党。 　　这些计画将取消州和地方所得税及销售税扣减福利。这对佛罗里达和德州等低税捐的州没什么影响，可是对加州和纽约许多纳税人却关系重大。 　　参院版本更把州和地方房地产税扣减福利也取消，而这对新泽西这类房价高，又非常仰赖房地产税资助政府需求的州冲击最大。 　　大多数分析家同意共和党的计画，可使中产阶级平均税捐减少，但有上百万家庭税捐不减反增。这种结论对共和党造成政治难题，因为他们一再保证为中产阶级减税。 　　参院多数党领袖麦康诺保证不让任何中产阶级缴更多税，可是参院9日公布的计画可能无法履行这种承诺，虽然经济学家表示参院版本对一般中产阶级的利益可能大于众院版。 　　参院保留众院对协助中产阶级家庭的大部分条款，包括把标准扣除额提高一倍，并增加儿童抵税额等福利。参院也保留众院原来删除的一些税务福利，包括医疗开支扣减和家庭领养儿童抵税额。 　　尽管如此，参院版减税对大多数中产阶级家庭可能利益有限，不像企业和一些高收入家庭获得远更慷慨减税。许多原来对减税抱着热烈期望的纳税人，也开始感到失望。 　　这种不确定情况可能对试图在参院凑足50票，以通过减税案的共和党造成政治挑战。 　　不过，年所得2万5000元至3万5000元的中下阶层家庭大多很兴奋，因为标准扣除额和儿童抵税额提高，对他们很有帮助。  

回想一下今年年初的房产市场，真是一片大好景象!楼市火爆的一塌糊涂，房价自然也是持续稳涨，谁都不会想到下半年楼市会沦落如此。所以，今年年初，对于那些高位接盘的购房者来说，还是损失不小的，特别是对于那些不惜花高价入手的购房者来说更是一种不小的打击。论坛中一位网友“gentlebree”年初就曾经参与过一次让他终身难忘的 “抢offer大战”。当然，他所描述的高位接盘侠并不是自己，而是跟自己“竞争”的那对夫妻。 时间回归到今年三月份，曾经在markham village里Larkin 这条街相临的一条街上高价成交的那个独立屋，现在想想真是疯狂，其实那只是一个普通不能再普通的四睡房，装修的很烂而且被用的又破又脏，当时预估了一下，叫价到128万左右就不错了。就是这样的一座普通房源，那天周日下午，算上自己的，屋主一共收到3个offer ，全部都是国人。 正当offer一个一个递进去时，不到十分钟就被告知不行，而且没有加价的机会，而且仅此一轮喊价的机会，卖房经纪是个白人，感觉很盛气凌人。回顾自己当时给的价格是134万8，当时问卖方经纪加到140可不可以，然后，竟被直接告知，房子已经deal了。过了一会儿参加抢offer的人差不多都已经离开了。当时心想加到140都不行，难道有人喊到142?正想着，便看见一女性经纪(此人见过，港人)和客人从车里出来，客人是一女的亚州脸，估计是港人，男的看上去像中东人，三个人喜滋滋地往屋里走，心想肯定是被他们买到了，然后自己很沮丧地回家了。 不过，就在当天晚上，得知此房的成交价是150万8!真是被吓到了!比自己叫的价格整整高了小20万!好佩服这个经纪的忽悠力度!因为就在前几天，同一条街上相隔10来米的房子而且各方面条件状况都比它好太多的房子才卖了100零几万。想想真替那对出150万8的夫妻惋惜，干嘛那么急入坑呢?再等等不行吗?加价那么狠，多个一两万不行吗?说他们不差钱，但看他们开的车也不像不差钱的样子，加价的时候却那么狠，直接把我们甩出十万八千里，如果这条街上再有房顺着他们的价格来要，这不是开玩笑吗!现在想想，真的特想知道现在那对夫妻的心里阴影面积。有时候，真想说那句话：买房有风险，应取之有道啊!

　　楼市冻结交易的效果正日益显现，很多开发商快撑不住了。 　　北京3.17最严楼市新政出台以来，整个楼市简直就是不约而同的响应着这一号召，楼市齐刷刷的降温，不仅楼市成交量出现了前所未有的大幅下滑，就连一度高涨的房价也是不断下跌! 　　作为全国楼市调控风向标的北京，表现尤为突出。其一，北京新房方面，总共才成交1133套，同去年同时期相比暴跌了52%。其二，北京二手房方面，总共才成交3196套，与去年同时期相比，跌幅简直是吓死人，暴跌达到了74%! 　　对此，来自伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖表示，自楼市开始最严调控以来，尤其是北京的楼市，在这近一年的严厉调控下，由于各种调控政策的不断出台以及升级，使得北京的楼市市场出现了“腰斩”现象，缩水超过一半! 　　10月推出的楼市政策中，从“房住不炒”，中国住建部等部门开始价格联合检查，到包括北京等城市的租赁政策落地，代表了房地产调控内容继续深入。最高决策层已逐渐将楼市政策的施力点转向供给侧，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。 　　作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。据统计，10月全国共有25个城市发布有关房地产调控政策34次，其中鼓励租赁相关政策有近20次。 　　这种情况一旦持续下去，很多开发商很可能支撑不下去了。从目前公布的数据来看，上市房企的高额负债是最大的潜在风险。 　　2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，中国A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元人民币，同比增加14038亿元人民币，同比增长幅度达23.21%。换言之，截至2017年9月底，A股平均每家上市房企负债达445亿元人民币。 　　在A股136家房企中，有36家资产负债率超过80%红线，占比接近26.5%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家，占比超过37.5%。 　　此外，融360监测数据显示，进入四季度以来，超90%以上的中国境内银行表示目前均面临额度不充裕问题，放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态，少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。 　　以北京为例，23家开展房贷业务的银行中，仅大华银行、民生银行执行15日放款，兴业、渣打、农行、建行、中信等执行30日放款，中行、汇丰银行、华夏银行、渤海银行等放款时间则延至60日。上海方面，24家银行中，已没有银行15日放款，兴业、农行等13家银行执行30日放款，工行、浦发等45日放款，招行、交行、光大等则60日放款。 　　尽管一些开发商账面上现金流还可以，2018年可能还能撑过去，有足够的现金资源偿付其创纪录规模的到期在岸、离岸债券。但是，随着利率成本的升高，以及全球整体流动性的收紧，下一步融资困难会增加，成本会上涨。接下来，倒闭和洗牌大部分开发商是大概率事件。  

　　开发商打算在此处兴建出租柏文。（Google Map画面） 　　温哥华东区一个正在向市府申请的出租柏文新盘，开发商并未打算依照市府的租金上限，设定租金以获得开发奖励，因此建成后的3房单位，租金可能会高达每月至少3000元。 　　这个正在申请开发的新盘，位于温东维多利亚街(Victoria Dr.)夹Stainsbury 路处，目前正在进行公听会程序。市府员工在报告中指出，如果开发案获得通过，将可在市场增加153个出租单位，为温哥华目前面临的住房危机作出贡献。 　　根据温市府因应出租市场供应紧张而制订的"出租100"(Rental 100)政策，如果一间柏文大楼全数用于出租，开发商便可向市府申请增加高度及密度等奖励措施。同时开发商的初始租金，如与市府设定的最高租金相同或更低，便可豁免缴交发展开销费(DCL)。 　　市府设定的最高租金额度，分别为开放式单位(Studio)每月1360元、一房单位每月1747元、两房单位每月2308元、三房单位每月3030元。 　　不过开发商DVRM Investments 在申请书中明确指出，并未打算申请豁免缴交发展开销费，因此初始租金可能高于市府的设定，发展开销费也可能反映在建筑面积上。 　　开发商打算在此处兴建两座6层高的柏文建筑，包括45个开放式单位、46个一房单位、35个两房单位，以及27个三房单位。根据市府文件，温市府打算在这个开发案上，向开发商收取大约1,781,695元的发展开销费。 　　目前该地皮上有一幢2层楼高的工业建筑，内有一间汽车维修厂，以及一个批发货仓。地皮的南北侧，各有4楼层高柏文及5楼层高柏文。

　　要放在几年前，“half a million”也就是$500,000，那可是很大一笔钱啊，但今非昔比，今年10月份，加拿大全国重售房屋的均价已经接近这个数，准确地讲是$487,000，这可是加拿大房地产协会（CREA）提供的数字。 　　CREA表示，买家买一套这样均价的物业，若按首付20%，按揭利率3.4%，25年还款期计算，买家每月的月供约需$1,900左右。那么，买家若花$500,000，在加拿大各地可以买到什么样的房子？ 　　在多伦多市中心买一套一居室Condo 　　随着多伦多房价飞涨，Condo不仅水涨船高，而且在最近房市趋冷之后仍然一枝独秀，过去一年来仍然涨了21%。比如位于市中心King Street娱乐区的这幢Condo，一个495平方尺的一居室单元，叫价就是$479,900！不过，这个单位所在的位置绝佳，而且有124平方尺的宽大阳台，也是它价格偏高的原因： 　　Realtor.ca  Realtor.ca 　　在多伦多市郊买一套排屋 　　如果你不喜欢住Condo，当然可以离开市中心，到多伦多的郊区或卫星城买别样类型的房屋，不过拿$500,000去买独立屋已经不太现实了，可以考虑的是镇屋或排屋之类。 　　比如这套位于密市，叫价$499,900的排屋就拥有三间睡房，两个洗手间，还有一个车库。按照广告信息，物业近学校和公交： 　　Realtor.ca 　　Realtor.ca 　　渥太华可以买两卧全砖平房 　　虽然渥太华的房价也有升高，但比多伦多容易负担多了！如果不想那种很大的两层独立屋，花$510,000，可以在渥太华买一套很漂亮的两卧全砖平房： 　　Realtor.ca 　　Realtor.ca 　　在蒙特利尔新潮社区可以买套房 　　尽管最近蒙特利尔的房市也在变热，房价上升，但仍然不可与多伦多及温哥华同日而语，这里的房屋均价$30多万，因此拿$500,000，可以在市郊的新潮社区买套房。 　　以下这套房子居住面积1,113平方尺，硬木地板，天花板很高，由于窗户大且多，号称“光猛大房”，叫价$499,900： 　　Realtor.ca 　　Realtor.ca 　　在温哥华只能买套无卧室的小公寓 　　温哥华仍然是全国房价最贵的城市，如果说拿$500,000在多伦多的市中心还可以买套一居室公寓的话，那么拿同样的钱，在温哥华只能买套没有卧室的小公寓。以下公寓楼中一个455平方尺的Studio叫价$498,000： 　　Realtor.ca 　　Realtor.ca 　　在哈利法克斯可买四卧四卫独立屋 　　如果到大西洋省份，拿$500,000就会有多得多的选择，以下这套位于哈利法克斯市郊的独立屋有3,400平方尺，四卧四卫，自动加热地板，两车车库，叫价$518,888： 　　Realtor.ca 　　Realtor.ca 　　在爱德华王子岛可以买六卧室的超大豪宅 　　王子岛的这套超大豪宅原建于1915年，但在2005年左右改建翻修，有六卧室，三个卫生间，石质壁炉，屋后则是高尔夫球场的美景... 　　Realtor.ca 　　Realtor.ca

　　■ 温哥华市长罗品信(中) 　　周四先后遇到两批市民请愿陈情，且不满市府房屋政策取向。右方为市东端公园露宿的无家者代表，左方为西区居民代表到市府抗议，不满未经咨询拟在区内3校附近建组件屋安置无家者。 　　逾200位温西马宝区(Marople)市民周四就市府拟在该区兴建临时组件屋一事，到市议会大楼抗议，递交有5,000个签名的请愿书。另外，温市中心东端帐篷城的露宿者指，他们的营地周二遭警方粗鲁“扫荡”，随着天气日趋寒冷，这些露宿者面临无处可去的困境，也向市长陈情。

一 一波未平，一波又起！ 深圳无房者狂欢情绪还未消散，今天，北京无房者又要迎来欢欣雀跃的时刻！ 刚刚，消息传来：建设银行已经开始在北京推进住房租赁业务，正在积极准备与政府部门、有关企业及中介机构探索创新合作模式。 不信？好吧，请你打开建行的租赁住房服务平台“CCB建融家园”APP，你会看到，北京地区已经开通服务了。 更值得一提的是，在该APP的页面上，建行的广告语已经从“要买房，找建行”，变成了“要租房，到建行”。 从买到租，一字之差，却是意味深长！ 不出意外，建行在深圳实施的，“租房可贷100万、利率比买房还要低！”的政策利好，大概率也将在北京实行！ 二 楼市，正在巨变！ 从购房的“一条腿”金鸡独立，慢慢要变成“商品房、共享产权房、租赁房”三驾马车并驾齐驱。 一切的政策，都朝这个方向转变，国有大行，自然也要服务于“房子是用来住的，不是用来炒的”这个根本原则。 进军一二线城市长租房市场，银行正在行动！ 1、行动最迅速的，是中信银行！ 10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。 2、政策设计最细致、布局最全面的，是建行。 11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与中国建设银行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。 紧接着的11月3日，深圳银行深圳分行又与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议，签署了5481套住房租赁权转让协议，未来租户可通过建行“CCB建融家园APP上提供的房源在线租房。 为鼓励长租，建行还在深圳推出个人住房租赁贷款“按居贷”。根据协议内容显示，“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，额度最高100万，最长期限10年。 3、智能化水平推进最快的，是中国银行。 11月2日，中国银行发布消息称，中行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。 双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。 一个由开发商持有并运营，商业银行提供金融支持，有着更长、更稳定租期的租房租赁格局，或正在形成！ 三 即使你买不起房，也要让你能租得到房、租得起房。为了这个目标，国家正在积极行动！ 登高而呼，峰回谷应――这就是中国体制的优势：大政方针一旦明确，就将千针穿一线，迅速推动！ 君不见，一个个大招，正在绵绵不绝、虎虎生风地打出！ 1、租购同权。在越来越多的城市，租房不仅可以享受就近上学、就医的公共服务，租房还可以落户。 2、扩大供给。不仅专门批地盖租赁房，而且，还宣布：农村集体土地不用经过国家征地环节，可以盖成租赁房，直接进入了市场！ 村里的土地，可以建房出租给白领了！ 大量廉价的租赁房将涌入市场，包括城中村的房子，包括都市边缘农村的房子，都可以成为租赁房。这就等于说，2到3折的租赁住房可能要来了。 3、引入阿里、京东等互联网巨头，打造智慧住房租赁平台。政府+一线互联网企业、智慧+住房租赁开始起航。 更让人欣喜的是，今天，商业银行业也开始举起了倾力服务住房租赁的大旗。要知道，金融可是经济的命门，银行巨头们一行动，租购并举的思路，就会更快更好地落实！ 忽如一夜春风来，千树万树梨花开！变了，真的变了！ 一个以房地产为投资中心的时代结束了，一个更加公平，租购同权的时代正在到来！ 无房者，狂欢吧！

　　当Tanya Rumble和其另一半Josh Kolic听到开发商 Castlepoint Numa要在他们Junction附近新建一栋10层高的公寓楼时，他们毫不犹豫地就决定要买了，毕竟它们已经在此住了7年之久，已经爱上了这里。 　　根据开发商当时表示，其准备在Junction Triangle的Sterling Road建一栋10层高的新公寓楼，称之为Museum FLTS。该公寓楼建成时交通便利，周围有新公园，还有新建的日托所和当代艺术博物院。 　　对此，Rumble非常开心，几乎每天都会从购物中心经过看一眼。希望成为第一批在销售开始时存下定金的人之一。 　　2016年5月，Rumble和Kolic签署了一项购房协议，准备在10层的公寓里购买一间带有两间卧室，两间浴室的公寓。但随着时间的推移，他们注意到这个项目似乎陷入了停滞期。Rumble说“当时，销售人员不停地告诉我们没什么可担心的。这位开发商的名声很好”。 　　收到一封意想不到的信 　　上周，大约在签署购房协议的18个月后，这对夫妻以及其他购房的100多名买家收到了一封来自Castlepoint Numa的信。 　　该公司归还了他们的定金，解释说该公寓项目无法获得建筑融资;也没有获得多伦多城市的所有开发批准或许可，已经暂停施工了。对此，Rumble非常难以接受。 　　尽管绝大多数的共管公寓项目按计划在多伦多进行，但仅今年一年就有好几项提议的项目失败，即使没有上千的买家陷入困境，也至少有数百人。 　　多伦多房地产市场的数据显示，许多人发现自己已经逐渐对多伦多火热的公寓市场价格力不从心。仅去年一年，公寓价格就飙升了20%。 　　开发商表示公寓计划失败是由于缺乏资金和许可 　　Alfredo Romano拒绝回答有关取消项目的几个具体问题，但是公司老板Alfredo Romano承诺说公寓楼最终一定会建成的。 　　Romano和其公司员工并未说明公寓楼什么时候会建成，也没有说明他们是否希望以更高的价格出售给新的买家。开发商也拒绝透露，一旦项目最终建成，它是否会给原始买家提供折扣或好处。

今年3月下旬，北京西六环外一高端楼盘的售楼处里，江然（化名）几个同事及访客侃侃而谈她的成功经历。十余年里，她所积累的财富大多都是靠买房和卖房得来的。 　　江然是该项目负责销售和策划的中层。3月17日，北京发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》后，售楼处一下子变得冷清了许多。 　　作为资深投资客和房地产从业人士，江然感慨，“真的‘杠’不动了。”她预感自己的炒房生涯已经告一段落，未来不可能再靠借杠杆买房发财。 　　不过，她仍准备最后一搏，买入公司以参股形式开发的位于北京西南二环的某楼盘。焦虑来自于关系户太多，并没有十足的把握买到。今年8月，这个项目开盘时，在没有对外发布任何销售动态的情况下，一开盘暨售罄。 　　然而就在上周，这家项目的销售开始主动发布销售信息联络售房人。销售称，马上开盘的项目不会超过10万/平方米。 　　第一财经记者通过电话咨询和实地探访的方式了解到，临近年末，许多项目出于上市公司回款要求，平价出货。一些项目推出特价房来试探市场。还有项目通过小幅优惠、赠送精装修的方式调整价格、吸引客流。 　　 　　开发商试探市场 　　江然打算购买的位于西南二环附近的某楼盘曾在今年8月份开盘，一开盘200套房源就立刻卖光了。江然透露，里面有很多关系户从一年前就开始排号，希望借着政府限价的机会买入。 　　根据北京市2016年9月30日出台的相关规定，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。 　　该项目从利润角度考量，取消了精装修。和该项目一路之隔的项目，也采取了相似的做法。但该项目销售称马上将推出不到100套房源。卖完之后将不会有洋房产品。“到年底，公司有任务指标考核。”她说。如果按照以往的做法，开发商通常会放缓销售进度，但现在明显加快了出货速度。 　　第一财经记者从一线市场了解到的情况是，2016年国庆节后，许多项目流失了20%的客户。到今年3中旬，有些项目的客户流失了80%之多。 　　开发商很忌讳使用“降价”策略，并且不愿公开宣传。江然经历过2008年的金融市场动荡。买涨不买跌的心态会令降价失效。另外，2008年金融市场动荡时，市场比现在更悲观，但只要撑过半年，转眼到2009年市场就重新回暖了。”她说。但这一次她丝毫不怀疑调控的决心。 　　一些项目3月份以后的策略是拉长付款周期，给想买房的客户留出时间，卖出手中的房子，腾挪资金。一些楼盘甚至暗地里想办法，通过第三方途径为购房者提供资金。 　　对向购房者违规提供资金的监管越来越严。近日，由人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》一书，收录了央行行长周小川《守住不发生系统性金融风险的底线》一文，文章详述了中国目前面对的金融风险点，并提出了一系列解决方案。文中指出，2015年年中的股市异常波动，以及一些城市出现房地产价格泡沫化，就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。 　　11月6日，住建部网站公布文件，“住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作”。 　　严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。 　　一些项目开始用价格手段试探市场。第一财经记者了解到，位于北京昌平区的某别墅，推出特价房。原定价接近4500万的别墅以3800万的特价房形式销售。定价6400万的别墅，降价1000万出售。该项目销售称，特价房只是个例，可能会有一些瑕疵。她补充，如果项目销售得太快，公司会随时收紧优惠力度。 　　事实上，不同的项目由于产品、公司现金状况不同，采取的策略不一样。第一财经记者了解到，东南五环外一别墅项目，以赠送300万精装修的方式吸引客户。西六环外一个针对改善性客户的楼盘提供小幅度优惠。 　　位于南三环的项目，并不打算调整住宅项目的价格，而会调低项目中商住部分的价格，以此回笼资金。并且更加严格规范付款，即使是关系户，如果年底之前不能拿出足够的首付，也会被“请出”。 　　有些开发商则依旧惜售。某央企的中层人员告诉第一财经记者，一些公司采取的策略是卖掉一线公司项目去二三线城市拿地，有些则是在二三线城市出货，来保证一线城市的利润率。 　　 　　要为住而买 　　北京市房地产市场呈现出分化态势，“全面上涨”的预期也在扭转。 　　不久前，北京市统计局发布北京市前三季度经济运行情况。北京市前三季度商品房销售面积为564.8万平方米，同比下降49.2%。其中，住宅销售面积为370.7万平方米，下降42.9%。国家统计局北京调查总队公布的9月份北京住宅销售价格指数显示，价格指数略有下降。 　　一家大型房企北京分公司的中层告诉第一财经记者，该公司对市场的判断已经转向悲观，该公司涉足了长租公寓领域。他认为市场会保持稳定，他已不推荐身边的亲戚朋友去投资房子。“为了住可以买。”他说。 　　手握150万的程序员王辉（化名）也不再着急买房，他打算等一等。4月7日，北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》（下称《计划》）。根据《计划》，今后五年，北京将建设150万套住房，其中包含25万套共有产权住房和50万套租赁住房。 　　兰德咨询总裁宋延庆观察，根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，比如共有产权房要求小区WIFI全覆盖，有人脸识别。“现在被好多开发商当成是卖点的，未来只是最基本的要求。”宋延庆对第一财经记者说。

　美国的房子比我们想象的便宜很多，比如在洛杉矶周边70万美金左右，就可以买套200多平带100多平花园的House，在德州的休斯敦这种地方40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了。140万美金买1500平方也不是什么大惊小怪的事情。我自己在洛杉矶和休斯顿都买了房子，所以我了解的还算比较清楚。如果你觉得文章太长，直接跳到后面。 —-为什么我会去美国买房—- 　　我首先说一下我为什么要去美国买房子，我有两个主要的考虑，一是孩子的教育我是打算让孩子初中毕业出去读书，将来再回国来工作，当然这只是我的设想，所以我买的两个房子都算是学区房。 　　二是做个资产的全球化配置，中国目前有大约170万亿货币，财富却不到80万亿，货币与财富巨大的比率，是货币贬值最大的隐患。虽然现在人民币非常坚挺（其中门道，我另外写一篇文章来解释），但对于中产来说，是适当分散部分风险。那么美国的房地产目前是什么现状呢？最近十年来的房产趋势，丹佛、达拉斯和西雅图的房产增值速度最快，分别是15.7%、13%与11.7%。根据预测报告显示，保守估计在2017年，房价涨幅最大的可能是西雅图（Seattle，WA）增幅为6.4%；其次是加州的Riverside，增幅为5.8%。同样入围前5名的城市还有亚特兰大（Atlanta，GA），休斯顿（Houston，TX）以及旧金山（SanFrancisco，CA）。
 　　 　　   　　所以美国的房子并不是像我们这样适合投资，保值的意义更大。投资美国房地产，仅仅是为了保险，而不是为了增值。（这里可以画个重点）这是大家必须要搞清楚的一件事。 　　 —-美国买房的五个步骤—- 　　Step 1 要投资美国的房地产，首先你要确定，你是否喜欢美国的生活文化。我觉得美国的生活文化有两点中国人很不习惯的地方，一是这个国家重规则，不重潜规则。比如我在肯尼迪机场把行李丢了，丢行李这事在美国实在太正常了。于是我就去找丢失行李咨询台，一个中年妇女接待了我，微笑着说hi~然后就递给我一张表格，填好后说找到行李会跟我联系。我问行李现在到底在哪里呢？她说不知道。我又问大约需要多久能找到呢？她说不知道。这个服务态度如果在国内估计很多人会大呼小叫了，或者直接说，把你们领导喊过来。 　　丢了几次行李我就知道了，是的，丢了好几次，对这位中年妇女来说，这只是她的一份工作，你着急不着急跟她关系不大，她只要在规则范围内做完事情就好了。如果你闹事，她就可以报警然后把你抓起来。大家都按照规则做事的坏处是没啥人情化，不灵活，效率一般也比较低。好处是一视同仁，不管你爸叫不叫李刚，都得遵循流程来。 　　美国生活文化的第二个特点是无聊。大部分商场晚上五六点就关门，大家下班回家各找各妈。美国除了纽约、芝加哥这些大城市的Downtown，很少高楼林立，因为地广人稀，所以大家都住的非常分散，出门找个便利店开车个20分钟是非常正常的，赶到后还很可能发现人家已经关门了。美国人晚上更热衷于陪家人，全家卧在沙发上看电视，或者亲吻孩子，因为很无聊，所以有大把时间生孩子玩。 　　Step 2 如果你是纯投资没有必要考虑文化的冲突，但如果你要自住就要想想能不能接受美国式的规则与无聊。因为投资重点看收益，自住才要看环境。所以投资的人很可能买酒店式公寓，自住的人更愿意买House。很多中国人来美国后，特别喜欢买House，因为在美国买House其实很便宜，比如在洛杉矶周边70万美金左右，就可以买套200多平带100多平花园的House，在德州40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了，这里说的德州不是出扒鸡那个地方哈。但买House的话，后期维护的成本较高，比如花园要修修剪剪啊，家里水管子坏了也没有公寓统一的维修，还要自己找有执照的水管修理工，这些人收费不仅贵，在美剧来还经常勾引女主人，这风险就太高了。 　　Step 3 确定自己的意愿后，就开始开设银行账户和寻找房屋经纪人。开设银行账户很简单，但就是等的时间很漫长，美国银行的效率跟《疯狂动物城》里的树懒没什么不同，我申请了支票，等了一周后，在周五下午16：51分接到银行工作人员的电话，说您的支票到了，您可以过来取，但我们想提醒你，我们17：00下班。我说：你是不是觉得我是超人，穿个内裤就可以飞过来？她说你怎么飞我不管，但您开玩笑用了1分钟，现在还剩下8分钟了。美国买房一般都要找一个房屋经纪人，因为不找白不找，经纪人的费用是由卖家负责的。经纪人往往比较清楚每个城市房地产的情况。美国的房屋经纪人感觉无处不在，我打一辆Uber连司机都是房屋经纪人，边开车边介绍自己的业务范围，还顺道说着每个房子的八卦，路过Pasadena一个房子说，说里面就住2个人，但配了60个佣人。我一直在琢磨那60个佣人到底是不是人。 　　Step 4 经纪人会推荐很多房源给你，但最终的判断还是要靠自己完成。在美国判断房子好坏要考虑四个关键因素：一是看治安，最好不是各国人混居的地方，这样的地方人杂一般冲突都比较多。二是看学区，但一般来说好学区一般房价都比较高，因为美国的学校大部分都是靠房产税养的，而房价越高房产税越高，这是正相关的。三是看房屋质量，比如加州为了抗震大部分房子都是木质结构的，就要检查有没有白蚁等问题。四是看邻居，比如隔壁住着Facebook的扎克伯格，他有女儿我有儿子，这样的房子未必升值，但我们家很可能升值。 　　Step 5 如果看上了自己中意的房子，接下来就要明确房子的费用了。相比较于北上广深来说美国买房子不算贵，像洛杉矶芝加哥这些城市的非核心地段70万美金左右就可以买套别墅，上百万美金的房子已经非常不错了。这笔钱还可以贷款，首付40%就可以了，30年的房贷利率大致在4.5%左右。除了房价，在美国买房还要考虑另一项很重的支出就是房产税，每个州征收的税率不同，基本在1~3%，比如加州大致在1%。假如你买了500万人民币的房子，每年需要交纳5万的房产税。除了房产税还有保险费，每年需要几百到几千不等，这个是可以谈判的，比如你安装了烟雾报警器就可以获得5%的折扣。物业费公寓才会收，别墅是没有物业费的。 　　 —-在美国买房后我后悔了吗—- 　　说实话，有点。 　　跟国内涨疯了的房价比较起来，美国的房子显然不是好的投资品。 　　但一个人有一些资产后，就需要去配置，不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。 　　最近房产税吆吆喝喝的要出台，坦白说，这个政策，呵呵。因为你本来就是把房子租给购房者，不过70年产权而已。现在又在这70年产权上收税，这就不是很人道了。这是一房三吃，土地卖一次，购房时各种契税卖一次，现在房子各种限制后，开始考虑收税了。 　　可想而知，接下来又会掀起一轮海外购房潮。 —-国内房子怎么投资—- 　　1、如果你目前没有房子，随时可入，因为这是你为数不多可以利用国家金融杠杆的地方。你知道国家为什么要去杠杆吗？对它不利。以我的经验，凡是对它不利的地方，一般就是可以争利的地方。（这句可以画个重点）。另外，你自己住的房子，又不是以出售为目的，你的时间周期足够可以克服风险。在投资这件事情，时间是最宝贵的资本，因为你耗得起。 　　2、如果你已经有几套房子了，如果是学区房可以出租，国家轰轰烈烈的租售同权，显然不会不了了之，怎样也要做个样子出来。这个时候坐收租金，显然是一个不错的选择。 　　3、如果你的杠杆过重，国家在贷款利率上会不断加重你的负担，所以能出掉几套最好。正常来说，每个月还的贷款达到自己的50%以上，就比较危险了。 　　4、一线城市这几年基本没戏，二三线要看地域，比如深港澳大湾区显然是可以考虑的。如何判断一个地方的房地产值不值得投资？一看当地的经济依托，除了房地产还有没有支撑。这直接决定了政府的意愿。二看人口近五年的走势，流出还是流入。三看土地供给状况，这决定了供给端的存量。 　　 —房产税是什么鬼— 　　1、目前房产税政策明确表示要出台，这是第一，应该在未来五年逐步实施。但是怎么征税，是对第一套就征，还是第二套，都没有明确说法。 　　2、以我的看法，为了不引起巨大争议，针对第二套以上（不含第二套）征税比较稳妥，税率参考国外大致在房价的1~2%，征税房价的价格会由房价评估师来衡量。 　　3、房产税一旦开征，这就是大杀器，交易量一定下滑（加上之前的重重政策）。价格一定会出现低谷。 　　4、未来3年房地产这个投资标的都不是好的选择。 　　5、要买就买好房子，什么是好房子？商场、操场、菜场，学区房优先。如果你有经济实力，好的地段的别墅也可以考虑，未来十年中国会进入改善型换房阶段，别墅一定是稀缺产品。 　　 —-最后在美国买房我的七点建议—- 　　1、我觉得美国有三类房子值得投资，一类是中国人聚集的地方，中国人喜欢扎堆，而中国人又热衷于买房子，这几个因素综合起来，加州的尔湾是个不错的选择。这样的地方买house比较好，每个中国人都有一个house梦。也不贵，不到一百万美金就200多平的House了。  　　二是著名的旅游景点附近，因为美国人非常热衷于旅行，好像美国的年轻一代并不那么在意房子，把房子当投资品算是我们的一项伟大发明了。在景点附近的房子通过Airbnb租出去收益也不错，比如靠近迪斯尼靠近环球影城靠近冲浪海滩之类的。 　　三是Downtown的公寓，靠近商圈出租会非常方便，但这类公寓都很贵，只要土豪才会考虑吧，反正我买不起，一套小小的公寓比一套大House还贵。  　　2、如果近期你没有去美国居住的打算，房子直接委托给中介出租，也可以放在airbnb上出租，当然后者的受益更大一些。 　　3、不要一听美国的房产税就觉得很恐怖，美国很多税是可以抵扣的，所以如果你要缴税，记得咨询有经验的人（比如我，哈哈）。也可以找专业的税务律师，他会帮你做一个筹划。在国内税并不一定会让你有大的感觉，美国如果你处理不好，一定会让你震惊。 　　4、如何把钱弄去买房，嗯，如果不是少部分看到我是断断不会说这个地方的。有些人是通过黑市交易，这种交易公司一般名字都是全球理财之类的，香港比较多。还有一些人就是蚂蚁搬家，毕竟美国买房也需要不了那么多钱，我收过能贷款就贷款吧。每个人一年五万美金的额度，基本全家十几口人就绰绰有余了。 　　5、尽量买现房，不要买期房。以为美国的房地产公司不像国内，动辄有进入五百强，美国有大量很小规模的开发商，所以在开发房子的过程中，出现各种问题也不是什么新鲜事。如果国内的人去买，最好是直接看得到的房子。 　　6、注意好你的邻居。这里跟你说实话吧，华人聚集区虽然语言上便利，但往往容易被坑。我不知道为什么，出了国后，中国人特别喜欢坑中国人。如果你语言可以的话，在越贵的白人区一般条件越好。 　　7、现在有一些中国的房地产开发商，你知道脑子灵活的，会有绿卡赠送的服务。其逻辑就是将你买房的钱转移自己开发的酒店里去，这样就创造了美国人就业的机会。之前是50万美金，现在特朗普上台后不断提价。但是如果能有这样的服务，如果你又想孩子去读书，那就是极好的一件事了。 　　关于美国买房我就先交流到这里吧。

传媒业大亨马隆拥有220万英亩土地，是美国最大的个人地主。（美联社） 美国十大地主共拥有1300多万英亩 土地，超过美国的0.5%。有些是继承祖先早在1800年代就有的地，其他人则是白手起家的富翁，收购土地多年。 “土地报告” (The Land Report)每年列出美国百大地主。去年高居榜首者是传媒业大亨马隆 (John Malone)，拥有220万英亩 土地，是美国最大的个人地主。 马隆2010年收购新墨西哥州占地29万100英亩 的贝尔牧场 (Bell Ranch)，使他超越CNN创办人透纳 (Ted Turner)，成为最大地主。马隆的土地分布在科罗拉多、怀俄明、佛罗里达、缅因、新罕布夏和马里兰。 马隆的身价高达92亿2000万元，担任“自由传媒”董事长，拥有“发现通讯集团”的28%股权，以及最大国际有线电视公司“自由全球”的四分之一股权。 马隆曾说，他买地前会考虑许多因素，包括美观、经济可行性、自给自足、现有管理、以及对他和他的家庭而言，是否代表经济多样化，“会生产的土地，是历来具有永久价值的少数东西之一”。 贝尔牧场 (Bell Ranch) 第二名地主是透纳，拥有200万英亩 土地，分布在十个州，而且在15个牧场牧养5万1000头美洲野牛，以恢复濒临绝种的野牛。透纳说，他从小就对大自然有兴趣，听说哥伦布发现新大陆时有3000万头野牛漫游在北美平原，200年后只剩200头，使他想帮助这种“长相很酷”的动物。 排名三、四、五的地主，分别是拥有全美第二大木材场的Emmerson家族 (195万英亩 )、球队大亨Stan Kroenke(138万英亩 )、“绿钻石资源公司”的Reed 家族 (137万英亩 )。

　　近日，人民出版社出版的《党的十九大报告辅导读本》，其中就有财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中透露了关于房产税的税改前景，文中肖捷指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。 　　这篇文章，其实已经向外界表明，房产税已经在路上了。而这一切，都是在执行十九大报告的精神。如果大家注意，应该会发现报告中有一句关于住房的内容： 　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 　　这话意味着什么?笔者分析，意味着未来国家的政策将会严厉打击炒房，过去靠炒房发财的时代将一去不复返了。注意“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话，这意味着接下来的政策将会把炒房资金一点点挤出去。与此同时，增加住房供给的多样性，除了商品房外，包括多种模式的保障房、租赁房都将进入市场。 　　可能很多人会觉得，这会不会让房价跌下来?房价未来可能会在房产税这样的重大政策出台后挤压一定泡沫，但指望房价大跌的可能性是微乎其微的。之所以这么说，原因有三： 　　一是因为中国经济依然在中高速发展，老百姓收入在快速增长，中国人口基数大，购买需求在那摆着。 　　二是中国城市化进程至少还有20年以上，在这种情况下还有大量潜在市场待挖掘，房价有长期支撑。 　　三是因为房价和财政收入、金融体系都是直接挂钩的，政府也不可能让房价垮下来。 　　根据财政部长文中所说，接下来房产税是肯定要上了，而且已经上了日程和计划。从文中我们可以看出相关计划安排：立法先行、充分授权、分步推进。也就是说，房产税的第一步就是要先在人大立法。 　　之前，房产税法本来已经列入了十二届全国人大5年立法规划之中，但是在今年3月全国两会上并没有房产税法的内容，根据大会发言人的说法，2017年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。为何2017年没安排?这一方面说明这一税种的立法非常重要，要审慎行事;另一方面是因为，还要把握推进的度和时机。而当十九大报告中把房子定位为“住”而非“炒”看，接下来推进房产税就是必然了。那么，在十三届人大，房产税是必然会推出的。当然，在推出之前，肯定是要广泛征求意见的。 　　而根据财政部长文章中的透露，在立法的基础上要给地方政府进行充分授权。为何要对地方政府充分授权?原因有两个：一是因为地方政府是房产税的收税主体，房产税全部属于地方财政收入;二是因为不同城市、不同区域房产市场情况天差地别，地方政府既要完成征税，又不能对地方经济造成太大影响、给民众增加太大负担，这就必然需要具体问题具体分析。因此，人大完成框架立法确定征收的规则后，具体的征收细节就需要地方政府来进行制定了。譬如，选择开征时间、适用税率、征收对象等，不同区域应该会根据自己的情况进行制定。 　　所谓分步推进，就是各省级政府根据地方的实际情况，对辖区内不同的征收对象进行分步推进实施，譬如可能采取先对城市征收，对乡镇暂时不征收或晚征收;再譬如，可以先按相关标准对企业进行征收，然后在逐渐推进到城镇的居民个人等。 　　但不管房产税怎么征，下个5年制定好法律并且逐渐推广征收是大概率的事。事实上，早在2013年，上海、重庆就展开了房产税的试点，上海有人均住房面积的免征标准，而重庆则主要是针对高档住房和无重庆户籍的二套房。但是，无论上海还是重庆，试验的效果都一般。而从财政部长的表态上看，未来征税精神是无论工商业房地产还是个人住房，都按照评估值征收房产税，既不按套也不按面积，按市场价值，公平合理。也就是说，各地可能会根据自己的当地的房价情况，对房价进行一个市场价值评估，然后根据实际情况进行征税。 　　现在，针对工商用房是所需要征收的税额是“房房价值 * 70% * 1.2%”，未来就可能是“评估值 * 70% * 1.2%”;而针对个人征收房产税，很可能像个税一样有一个起征点，在起征点上展开征税。如此一来，未来持有的房房价值越高，所征税也就越多。 　　如果按这个逻辑，房产税根据房屋的市场评估值来进行征税，这个影响面可就太大了，完全是针对现在市场的价值取向进行逆向征税。说白了，就是你持有的房房价值越高，我就用税收来调节你，你就得缴纳更多的税收。如此一来，中国的房地产市场的生态意味着发生了转折性变化，过去靠房产发财的逻辑不但不存在了，还意味着持有这些房产成了烫手山芋，因为持有成本太高了。 　　譬如，过去买房一定要买在市中心，未来住市中心意味着纳同样的税所能居住的面积降低了，于是房屋市场价值的天平因为政策发生了逻辑变化。这样的税收政策，很显然会把那些炒房者挤出市场，以后想靠买房持有赚差价?不但收你的增值税，持有的成本也将非常厉害，而且涨得越多持有的成本会不断上升，这给炒房者的压力是非常巨大的。 　　另外，像过去一两年暴涨的一些并不算稀缺的所谓高档房，房产税对其会形成较大压力。由于其市值过大，未来持有成本过高，这会让一些本来买房的人望而却步。所以，高档住宅未来面临价格压力。 　　至于现在持有大量住房的个人，未来将会面临巨大的持有成本压力。譬如，在市中心囤积了大量优质住宅的人，由于市中心房价估值很高，那么这些人将会有很高的持有成本。总之，房产税调控的就是持有环节，你持有的房产越多，那么所负担的税负就越高。更为重要的是，为了打压炒房者，国家在立法上很可能会采取累进制、惩罚性的税收政策，也就是说你所持有的房屋面积越大、估值越高，所要缴纳的税负也就会成倍累加，这个成本压力将非常可观。特别是那些通过银行杠杆持有大量住房的人，简直就是灭顶之灾。因为，一旦房价因为房产税而较长时间稳下来甚至下跌，银行的利息加上非常庞大的房产税，一年持有房产的成本可能是房屋估值的六七个点，几年时间可能就会让这些炒房者直接破产。 　　所以，根据现在的情况，如果手里边持有大量住房，现在房价又处于高位，笔者认为该逐渐出手套现就出手套现了，否则一旦房产税出来的时间节点确认，那么市场很可能会出现集中套现潮，这会给那些原来房价虚高的区域以重大打击，房价可能会从高位往下垮，虽然大的市场环境不可能崩盘，但局部虚高区域的房价下跌可能会让一些人心疼一阵子。至于那些炒房者，还是早点跑路吧，越早越好，以后不要再回来了!

　　由多伦多怀雅逊大学一家研究所（Ryerson University's City Building Institute）与房地产咨询公司Urbanation在一份最新发表的报告（Bedrooms in the Sky: Is Toronto Building the Right Condo Supply?）中称，GTA地区大建Condo没有错，但错在不是成家立业的年轻人所最需要的家庭友好类型，不仅导致他们找不到自己喜欢的Condo，还可能强迫他们搬往GTA以外的地区。 　　报告称，目前GTA在建或拟建的Condo中，至少两居室的Condo仅占41%的比例，而在上世纪90年代，这个比例曾经高达67%。换句话说，目前大建特建的Condo多数是一居室或无卧室的单元，其租或买的潜在客户群主要是年轻人。但问题是，这批人现在都成家立业了，一居室已经不能满足他们生儿育女之后家庭规模变大的需求，因此开发商都该动脑筋好好想一想了，别一条道走到黑... 　　根据相关资料，未来十年，GTA地区35-44岁年龄组的居民将超过20万，这些人中多数成家立业，拖家带口，他们希望住进更宽敞、有更多居室的Condo，而两居室及更多房间的Condo既是他们可以负担的，也是他们的理想选择。如果他们在GTA地区找不到这类Condo，迫于有限的负担能力，他们可能就会流向GTA以外，甚至安省绿带（Greenbelt）以外的地区。 　　多伦多居民房屋负担压力已超温哥华 　　联邦统计局最近发布的人口普查资料显示，在2016年，多伦多有33.4%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，只有31.8%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 　　而温哥华的情况正好相反：2016年，温哥华只有30%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，则有33.5%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 　　若以城市年轻人为例，即在25-34岁年龄组中，温哥华有36%的年轻人在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而多伦多则有42%的年轻人的房屋支出超过收入的30%。 　　按照统计局的定义，房屋支出方面的花费是指所有与房屋有关的支出占家庭税前月收入的比例，这不仅包括有房的业主，也包括租房住的租客，因此这些支出主要包括房屋按揭，租金，水电花费，物业税，公寓管理费等项目。 　　年轻人还将与老者争家庭友好的Condo 　　怀雅逊大学的最新报告还指出，不仅开发商建太少的两居室及以上Condo让成家立业的年轻人陷于找房困境，在未来时期，他们的处境更为尴尬：还将与老者争家庭友好的Condo。 　　报告分析说，婴儿潮一代已经迈入老年，为了生活方便以及降低生活成本，其中不少人会大屋换小屋，在卖掉独立屋或平房之后住进Condo，而所谓家庭友好的Condo也是他们心仪的类型，因此他们入市之后也会增加两居室及以上Condo的市场压力。人口资料显示，在未来十年，GTA地区将有484,000人陆陆续续年满65岁，达到退休养老的年龄。 　　多伦多市府鼓励开发商多建家庭友好Condo 　　报告称，其实多伦多市府已经意识到上述问题，并在城市的设计指南（vertical communities）中，鼓励开发商多建家庭友好Condo，为市中心的孩子们提供更得体的居所。在城市的区域规划中，也提倡多建两居室甚至三居室的Condo。 　　不过多伦多地产经纪David Fleming表示，虽然市府的思路对头，但开发商们却动力不大。一是他们建小公寓或Condo也能赚钱；二是建三居室的公寓平均要价$918,000，很多家庭又买不起；再是，市府提倡多建两居室甚至三居室，但究竟多大面积？如果只有750平方英尺，即使是两居室或三居室，那又有多大意义？不就像建个宿舍似的，哪里还是什么Condo?