地产

　　众所周知，GTA地区房价近年来疯涨，但多伦多地产局(TREB)的数据大多是与一年前房价比较，谈论的是年涨幅。加拿大一家知名房地产公司Century 21 Canada则别出心裁，对全国各城市20年来房价涨幅进行统计。结果发现，多伦多西面城市奥克维尔(Oakville)从1997年到2017年的房价翻了5倍，其涨幅为全国之最!       Century 21 Canada在统计中没有使用传统的平均价，房价中位数等指标，而是采用每平方英尺来计算。以奥克维尔为例，该市20年前每平方英尺的房价为$105.77，而今年则涨至$627.33，因此20年的增长率高达493%，为全国之冠，可见其涨幅惊人。 　　紧随奥克维尔之后的是蒙特利尔市中心，20年房价增长率为468%;温哥华西边(West side)则排在第三位，增长率400%。 　　Century 21的报告称，从全国来看，20年间GTA地区和大温地区一直是房市热点，两大市场的房价增长显著，各主要城市的房价20年的增长率均超过200%。其中 GTA的万锦市为353%，宾顿市321%，新市(Newmarket)236%，密市309%。其它华人聚居区诸如烈治文山，旺市等地房价年均增长率也都超过15%。 　　全国城市中房价最高的仍是温哥华 　　尽管20年来奥克维尔的房价涨幅领先其它各大中城市独占鳌头，但若论时下每平方英尺价格，奥克维尔以$627.33仅列第五位，尺价最高也即房价最高之地仍然在温哥华，也就是温哥华西边(West Side)的$1,210;温哥华市中心$962;多伦多市中心$818.86;西温哥华(West Vancouver)$816(译者注：West Side指温哥华市Main Street以西地区;而West Vancouver则是一个市，就像North Vancouver也是一个市一样)。 　　此外，GTA地区列治文山独立屋尺价为$583;旺市$510;万锦$499;奥罗拉(Aurora)则为$488。 　　若论城市公寓单元的尺价，则是温哥华市中心最高，多伦多市中心其次。  

BC省政府将修改租金管制漏洞，来遏制温哥华天价房租。 BC省住房部长Selina Robinson表示，房东不应再利用法律上的漏洞来随意增长房租。 Robinson说:“在这个供不应求的市场上，人们很难找到合适的、安全的房子，我们的政府已经提出了立法修正案，将解决这个问题，来帮助租户。他们(组合)需要的是安全，他们应该得到安全。” 漏洞允许房东无视房租控制，通过和住户签约一个定期租约，和搬出条款，在租约到期的时候，租客必须签一个新的租约或者搬出，而新租约的房租将会重新拟定，或超出租房市场的规定房租增长率。 在像温哥华这样租房市场极为紧张的地方，房租增长可达好几百元，不符合住户租房条款中规定的房租增长量。如果此次修正案通过后，新规定将适用于现有的租赁协议，以及新的租赁协议。 这一变化将消除 “vacate条款”中对定期租约的大部分规定。 目前，该“vacate”条款允许房东强迫房客在搬出或是在签订新租约之间做出选择。当有新租约的时候——即使是相同的房客——房东仍可以设定新租金。 而新的法律条款会保护租房者的权力，不让他们遭到不公平、不公正的房租增长。” 如果法律通过，房东签约定期租约的权力将受到限制，即使是在定期租约中，房租增长也会受到限制，每年最高可增长2%加通货膨胀率。 这意味着房东只能在新租户入住的时候增加租金。 省府表示，新的规定将会在新签的和已经签约的房屋合约中都适用。 财政部还表示，如果房东不归还押金，租户将能够通过加速的程序申请货币秩序。 它还赋予了住宅租赁分支新的权力，比如迫使文件的制作作为惩罚调查的一部分，并公布处罚决定。

　　尽管加拿大两大房地产最火热的城市，温哥华和多伦多，相继推出了15%的高额海外买家税，但还是无法遏制中国人在两地买房的强烈意愿。近日公布的一份业内报告显示，随着加拿大大量接纳中国留学生，他们的家长正积极地在寻找房源。这些留学生家长的入市，无疑将令这两个城市的房市迅速走出征税所带来的短暂低谷，并快速进入新一轮的增长期。 　　多年来，中国一直都是加拿大国际学生的首要来源地。在2016年，加拿大的学校（包括小学、中学、大专和大学）接收的留学生中，有接近三分之一都来自中国，其数量达到了13.23万名，比2015年增加了10%。 　　按照联邦政府的计划，至2022年全国接收的留学生人数，要比2014年翻一番。政策上的放宽，意味着海量的留学生、特别是中国学生将在未来数年内来到加拿大。 　　据中国最大的海外房地产门户居外网（Juwai.com）最新公布的一项调查，中国留学生的家长，正成为温哥华和多伦多海外买房大军中的主力。温哥华和多伦多，拥有加拿大顶尖的大学（UBC和多大），而中小学的质量也名列前茅，所以是中国家长们中意的买房地。 　　尽管BC省和安省为了打压温哥华和多伦多的房价，先后在两地推出了15%海外买家税，但是居外网的调查发现，这丝毫未能遏制中国家长们的购房意愿。 　　在今年的9月份，居外网的用户搜索、咨询加拿大房源的次数，比去年同期大增了30%之多。其中有大约四分之一的人，坦言其买房的主要目的是孩子的教育。 　　居外网的首席执行官Carrie Law表示，加拿大各省的房地产方针，例如BC省和安省推出的一系列旨在打压房价的政策，当然会对海外买家有影响，这也是为什么温、多在推出海外买家税后开始冷却的原因。 　　可是，BC省和安省的政策，都未能对留学生家长起到实质的打压作用，因为家长买房多半写的是孩子的名，而孩子日后如果申请移民，留在温哥华或多伦多，就可以获得退税。当留学生家长觉察到这点，再加上温、多两地房市冷却、房源增多，他们自然而然会抓住机会大举入市。 　　Carrie Law进一步指出，加拿大的教育质量处于全球顶尖水平，平均学费却比美国便宜了42%，所以一直都深受中国留学生及其家长的青睐。随着留学生人数继续增加，无疑将有更多的家长会选择在加拿大购房。

　　■Aecon Group为加国最大的基建公司之一。CBC 　　中国交建于26日晚公告称，将通过旗下子公司中交国际及中交国际全资附属公司SPV公司以14.5亿加元，收购加拿大建筑公司Aecon Group Inc.的100%股份。   // 　　加拿大最大的基础设施建筑公司Aecon Group和中国交通建设集团下属的中交国际（CCCI）签署了一项收购协议。如果这项协议获得股东大会通过和联邦政府批准的话，中交国际将斥资近15亿加元，以每股20.37加元的价格收购Aecon的全部股份。   　　曾助建CN Tower 　　Aecon公司为加拿大多伦多证券交易所上市的建筑服务供货商，股份代码为ARE，集团主营业务分为基础设施、能源工程、采矿基建及特许经营四大板块，曾帮助建设多伦多地标建筑CN Tower。收购事项完成后，Aecon公司将成为中国交建的间接全资附属公司，并在加拿大多伦多证券交易所退市摘牌。 　　据加拿大国际广播电台（RCI）报道，多伦多交易所周四收市时，Aecon股价为每股19.73加元，较周三收市上升3.21加元，升幅19.43%。中交国际总经理陆建忠表示，这次收购将使Aecon获得资金、技术和推动该公司进一步发展的国际网络。 　　Aecon将举行股东特别大会。这项收购协议需要得到三分之二与会者的支持票。联邦政府监管部门将根据加拿大投资法和加拿大竞争法对收购协议进行审核。 　　Aecon成立于1877年，承建过满地可国际机场，401高速公路等多个重要设施。该公司今年第三季度的利润为2460万加元，比去年同期减少280万加元。

近日，CRA严查转楼花不报税的消息引发关注，有网友对此表示担心，自己10年前炒过楼花没有报税，会不会也被追查呢？ 据报道，CRA已经成功获得法庭令，向多伦多地区44家发展商获得公寓楼花转让的相关信息，目前CRA的审计人员正对2,800多宗楼花转让的信息进行分析。CRA的发言人Paul Murphy在一封电邮中说，由于多伦多地区是公寓买卖及转让特别活跃的地区，CRA已经增加了该地区的人力，加强对楼花转让个案的审计。 转让楼花可追溯6年：但超过6年也不一定幸免 华人税务上诉专家胡商说，CRA最近刚刚在法庭赢了一个官司，可以要求任何建筑商提供转手买卖楼花的买家名单。CRA获得这个权利后，几年前的交易也可以查。转手楼花、没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。 为什么追溯期是6年呢？胡商说，加拿大税法并没有明确追溯期限限制，但税法要求纳税人保留纳税资料6年备查，这也就是说查6年内的税务资料纳税人都有责任配合。如果超过6年，法庭一般会倾向同情纳税人，纳税人无需提供税务资料。如果税局查超过6年的资料则举证责任落到税局一方。胡商说，买卖楼花的买家都签有法律文件， 明信会计事务所合伙人朱明敏会计师说，加拿大房产交易无论有没有收益，都需要报税， 资本增值可以和资本亏损相抵冲，抱着侥幸心理不报税的现在开始越来越难过关了。 朱明敏说，在2016税年申报之前，CRA在税表中增添了自住房(the principal residence for individuals)出售登记项目，要求在2016年曾经出售过自住房产的纳税人如实申报。这也是为进一步加大房产交易的查税做准备。最容易被查的包括房地产“炒买炒卖”、未申报的售房资本利得、未申报的新房销售GST税和低收入住豪宅人士。 如果你过去有房产交易、包括楼花转让没有申报怎么办？如果税局还没有找到你，最好是同会计联系主动更正，这样可以争取免去罚款和利息。如果CRA已经发信给你，也建议你请一个有跟税局上诉经验的注册会计师帮助你申诉。 炒楼花没报税被查到会面临什么结果？ 胡商说，如果买楼花是为了自住目的，但因为一些无法预见的原因导致出售，就可能豁免被查税。比如银行不给贷款，工作、婚姻发生变故等等，只要有合理解释和证据，就有赢的希望，否则很难过税局这一关。 一般说来，如果被税局查到炒楼花没报税会面临几种情况，补缴税款是必须的，还要交欠税的利息，同时有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。 最严重的是刑事罪名，这就不是钱能解决的了。如果税局能证明你故意策划逃税，就会被追究刑事罪名，此前有因逃税被判刑的先例。不过胡商也承认，追究刑事罪名并不容易。 炒楼花没报税还可能会牵涉到一个问题，那就是HST，这是一个很容易被忽视的问题，因为以前没有先例。胡商说，如果你被认定是炒楼花，买的目的是为了卖，那么你的身份就不是普通的买家，而是被当做一个建筑商来对待，建筑商当然就要承担HST的义务。理论上说炒楼花赚钱了要交HST，亏钱了也要交HST，至于如何申报HST减免是另外一回事。 据报道，CRA发言人表示，在2015年4月与2017年6月期间，税局将安省和BC作为查处房地产交易偷税漏税的重点，两省共立案22,811件，追回漏缴及逃缴的税款$3.7亿。其中安省查处18,942件相关税务案，追回税款$2.917亿；BC立案3,869件，追回税款$7,860万。

  　　“茶水费”、“电商费”、“捆绑车位”……现实生活中，购房者不时会遇到房企的一些违规做法。这些变相加价行为已严重侵害了购房者的合法权益，也引起了管理部门的高度重视。每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者10月25日获悉，国家发改委和住房城乡建设部将联合进行为期一个月的商品房销售价格行为检查，涉及9项重点内容。 　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者，此次监督检查是房地产调控中长效机制的一部分。此前“因城施策”的楼市调控使得房价涨势有所放缓，市场冷却下来，但后续必须要有相应的监督和检查，而非“睁一只眼闭一只眼”，监督检查永远“在路上”。而从企业的角度来看，国企、央企和上市房企应该率先做出榜样，规范自身行为，来影响中小企业。 　　进一步稳定房价 　　10月25日，据国家住房城乡建设部官网消息，国家发改委、住房城乡建设部将于2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，将重点查处“强制提供商品或服务并捆绑收费”、“虚假价格承诺、虚假价格促销等手段诱骗消费者进行交易”、“捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格”等违规行为。 ▲图片来源：国家住房城乡建设部官网 　　住建部明确表示，将严厉查处违法行为，并公开曝光典型案例，推进建立联合惩戒机制。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，此次检查充分体现了各部委对于当前全国房地产市场管控的积极导向。 　　从联合检查的内容来看，共涉及9项重点内容。这也是目前房屋销售过程中需要密切关注的内容。其中，强化了对明码标价、一套一标和标明房源销售状态的检查。对此，严跃进解释称，后续以套为单位，对于相应的定价会有更精确的管理，也防范各类一套两价等现象的出现，尤其是部分城市房源比较紧缺，实际上也存在的捂盘惜售等现象。因此，对于是否处于销售和已售状态的楼盘，明确标识非常关键。 　　此外，重点检查乱收服务费、虚假交易、捆绑销售和炒房号等各类市场乱象。从以往督查来看，此次对乱收费现象进行了明确，加大了检查力度。 　　中国城市产业发展联盟主席陈宝存在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示，一二线城市调控之后，市场监督放松的话容易造成房价反弹。从房地产开发商和中介公司的角度来看，不能炒作房价。 　　记者注意到，住建部曾分别于2016年6月份及10月份进行全国性检查，并公布了一批各地查处的违规企业。这些企业通过发布虚假广告，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。此前检查还公布了近50家失信房地产开发企业和中介机构名单。 　　督促企业加强规范 　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，在一线销售市场，难免会有“钻空子”的行为，但是企业违法或违规是需要付出代价的。企业树立榜样的同时，政府加强监督才能行之有效的解决问题，创造和谐稳定的市场交易环境。 　　严跃进也表示，部分开发商和中介机构，尤其是大型房企近期要更规范进行市场交易和业务开展，否则面临被曝光等风险，因小失大。 　 每日经济新闻（微信号：nbdnews） 记者了解到，从去年开始，房企因违规遭各地监管部门处罚者不在少数。去年10月，住建部公布的近50家失信房企中也不乏大型房企和中介机构，其中包括华润置地、我爱我家和链家等企业。 　　对此，世茂房地产控股有限公司华北区域总裁刘辉向记者表示，由于品牌房企很容易被市场各方面所关注，房企对国家政策层面的内容执行得非常严格，所以世茂房地产在管理上还是比较严格的。从市场规范层面来看，这是一个大的趋势和方向，房企必须支持。 　　雅居乐北京区域营销管理部总监何斌则表示，此次联合检查对规范房地产要求和严格把控存在一定的积极意义。雅居乐非常爱惜自己的“羽毛”，通过体系化管理，在流程上也会严格管控。 　　刘辉也进一步强调，在政府检查之前，企业也对此有严格的流程把控和管理，一旦被查出存在上述问题，企业的品牌会受到影响，后续开发、销售层面都将会面临不利影响。

  全美线上房地产公司Ten-X上周发布了2017年秋季的住房市场报告，根据现况及预测综合分析后对全美50大房屋市场进行排名，其中房市状况最火热的前三名竟然都在德州，分别是圣安东尼奥、福和市和达拉斯。图为示意图。（记者郭宗岳／摄影） 全美线上房地产公司Ten-X上周发布了2017年秋季的住房市场报告，根据现况及预测综合分析后对全美50大房屋市场进行排名，其中房市状况最火热的前三名竟然都在德州，分别是圣安东尼奥、福和市(Fort Worth)和达拉斯。 于秋季一举抢下全美最火市场前三名的三座德州城市，有着经济成长、人口增加、买方需求强劲进而推升房价等优势，在同年夏季的房市报告中就名列前茅。到了秋季优势更加明显发挥，让福和市和达拉斯分别从原本的三、四名前进一名，占据第二、三名位置，而圣安东尼奥更是从第五名一跃至榜首；紧追在后的则是俄亥俄州州府哥伦布市及佛州坦帕市。 报告数据显示，圣安东尼奥的房价中位数为17万6630元，年度房价成长11.2%，而整体交易成长则是2.6%；福和市中位数为19万1549元，房价成长10.8%、交易成长2.5%；而达拉斯中位数来到23万1503元，房价成长9.9%，整体交易成长则是2.7%。哥伦布市以房价成长率9.2%及整体交易成长1.6%暂居第四，坦帕市则是以12.1%及1.8%的成绩名列第五。 Ten-X执行副总裁沙贾（Rick Sharga）表示，这些上榜的城市中有着许多有利于市场交易的因素；但他也坦言，市场热度变化很快，如南加州和美国东北部房市因价格飞涨、库存水平偏低，使得许多首购族望之却步，也导致市场降温；但他也提到德州及佛州受到飓风影响，当地房市后势仍有待观察。 分析报告中指出，圣安东尼奥市有着稳定的人口增加及经济成长推升了对房屋的需求，且从历史资料分析，和其他区域相比，圣市房价有着较低的衰退风险，但近期受到哈维风灾影响，使得建筑劳动市场相当紧绷，可能会因此导致库存吃紧，进而造成房价大幅上涨。 而已经火热了一段时间的福和市，自2014年起每年涨幅都超越全美平均，本季10.8%的涨幅则是连续五季的涨幅达到双位数，虽然房价处在高点，但因房价仍在买家可负担的区间，且风险仍在适中范围，预计经济及人口的成长趋势将可进一步继续推升房价。 福和市的邻居达拉斯，房屋市场表现持续亮眼，虽然销售率和上季度相比有些下滑，但仍超过以往高峰，是全美涨幅的两倍以上。和其他德州城市一样有着价格亲民优势的达拉斯，近年来因相当优异的经济成长，以及蜂拥而进的外来人口，加上房屋建案许可大幅增加，使得房市需求将维持高档。

西温哥华一对夫妇日前自己翻建了一栋市值近300万的大豪宅。但好景不长，市政府把他俩告上了法庭，投诉他们违章翻建，并要求法庭勒令他们在60天内把房子拆了，否则就要强拆。 上周，温哥华市政府向BC省高等法庭递交了一份请愿书，希望法庭强制Garrow夫妇在60天之内，拆掉他们在西温区(West Vancouver Distinct)733 20th Street违章搭盖起来的一栋新屋。 政府在法庭文件中提到，这对夫妇违反了市政府的区域规划条例和建筑条例，在没有获得政府批准的情况下，把原先的房屋结构整个拆除，还盖了一栋不符合区域发展计划的新房子。 事件回顾： 2013年10月30日，Philip Garrow向政府申请重新装修他的房子，并加盖一个车库，当时这个房子只有一层楼。 第二年，政府接到有人投诉，称在政府还没审核完装修房屋申请的情况下，这套房子的施工已经开始了，而且原来的一整栋房子几乎都被拆掉了。 2014年2月27日，政府发布装修许可，但只允许重新装修房子的内部和加盖一个车库。政府说并没有授权把原先的房屋整栋拆除或改动原先房屋的地基。 政府请愿拆房 据政府提交的请愿书显示，政府工程师曾到房屋进行检查，发现原先房子的结构已经被至少拆掉了75%，原先的地基也都被移走了。而且政府并没有批准拆除原来的房子，新建起来的房屋结构也没有通过政府的审批。 政府向法庭申诉，如果屋主没能在60天内拆掉违章搭建的新屋，希望法庭能允许政府出面强行拆除，拆除费用将由屋主承担或直接加到屋主的物业税中征收。 政府还表示，附近还有一些建筑也是违章搭盖，政府希望法庭出台禁令，要求在这栋房子被拆除前，任何人不能住在里面，并要求Garrow夫妇在没有获得允许的情况下，不得进行任何有关房屋改造的活动。 屋主回应 Philip Garrow表示，新盖的房子是符合法律程序的，而且在2014年获得了政府的许可。他说，当房子在盖的时候，工程师们都签字认可了，而且房子符合安全规定。他们准备也向法庭发起请愿，申诉房屋的合法性。

根据最新发布的人口普查资料，加拿大两大房地产市场温哥华和多伦多正上演双城记：在2011年至2016年间，温哥华的房屋负担减轻，而多伦多则进一步恶化。 联邦统计局的资料称，在2016年，多伦多有33.4%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，只有31.8%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 而温哥华的情况正好相反：2016年，温哥华只有30%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，则有33.5居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 按照联邦统计局的定义，房屋支出方面的花费是指所有与房屋有关的支出占家庭税前月收入的比例，这不仅包括有房的业主，也包括租房住的租客，因此这些支出主要包括房屋按揭，租金，水电花费，物业税，公寓管理费等项目。 加拿大房地产公司Urbanation的副主席Shaun Hildebrand对这个变化进行了分析。他认为，虽然温哥华的平均房价实际上比多伦多高，但温哥华居民租房住的比例比多伦多高。一般而言，租房者比有房业主在房屋支出方面的花费要少。何况，尽管两大城市居民收入水平相近，但就平均租金而言，温哥华比多伦多要低。 以城市年轻人为例，即在25-34岁年龄组中，温哥华有36%的年轻人在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而多伦多则有42%的年轻人的房屋支出超过收入的30%。 其次，虽然近年来两大城市的房价都飙升得厉害，但在政府政策层面上，温哥华在鼓励开发商兴建出租公寓方面做得更成功，因此温哥华比多伦多建了更多专门用于出租的公寓，不仅让该市居民有更多选择，也让他们更容易找到质量高且居住环境好的公寓单位。 第三，温哥华已付清按揭业主的比例比多伦多高，因此不少业主的房屋负担随之减轻。还有一点则是，温哥华的物业税比多伦多低，取暖开支也比多伦多少，因此减少了业主在房屋方面的开支。 实际上，在2011-2016年间，加拿大人的房屋负担已经有所减轻。从全国来看，2011年有25.2%家庭的房屋支出超过收入的30%，而到2016年，这个比例已经降至24.1%。 此外，加拿大人房屋拥有者比例已经下降：在上次即2011年的人口普查中，加拿大人房屋拥有者比例曾经达到69%;但在2016年，加拿大141万家庭中，有950万家庭拥有房屋，这个比例已经降至 67.8%。 加拿大三大城市中，温哥华和多伦多也有这个趋向：2011到2016年期间，温哥华从65.5%降至63.7%;多伦多从68.3%降至66.5%。但蒙特利尔则略有上升，即从2011的55%升至2016年的55.7%。

加拿大统计局星期三(10月25日)公布的2016年人口普查数据显示，190万户加拿大人住在公寓里，占全国家庭总数的13.3%。这个比例比五年前人口普查时略有上升(1.2%)。 在所有加拿大公寓住户中有61万6千多人只是租户。买下公寓的户主占到三分之二。 加拿大全国各地的公寓住户的比例有很大差别。在房价高昂的温哥华，超过30%的居民住在公寓里，这个比例居全国之冠。而在安大略省萨德伯雷市及周边地区(Greater Sudbury)，这个比例只有1.6%，即每二十户居民中的公寓住户还不到一户。 在加拿大其他大城市中，卡尔加里的公寓住户比例紧随温哥华，达到21.8%。多伦多为20.9%，埃德蒙顿为19.8，蒙特利尔为16%。

  旧金山25日挂牌出售的一栋房，在去年一场火警中，几乎全部被焚，但是竟然叫价79万9000元。这种疯狂情况，反映出旧金山房屋短缺的危机有多严重。 位于柏奈尔岗（Bernal Heights）盖兹街（Gates St.）121号的600平方呎房子，只有一卧一浴，建于1907年，经纪的介绍说，可看到金山湾海景。 但是经纪的介绍却没有提到，房子于去年被大火波及的情况；这栋房的院子面积1746平方呎，从经纪的图片所见，房子在阳光照射下，清晰可见，被烧焦了，墙壁是烧焦了的，室内也被烧得体无完肤，难以辨认，也无从翻新。 经纪的宣传重点是，房子所在是一极佳地点，买家可买来重建。 经过火警洗礼的房子，不但可拿出来卖，还要求高价，反映出消费者对房屋的需求；经纪说，80万元已是故意降低底价，用意是引起消费者的注意。 以80万元计算，室内面积只有600平方呎，每平方呎等于要1331元。 图为叫价80万元被焚毁的房子。图取自Zillow网站

  　　温哥华市府周二晚就短期房屋出租建议附例举行公听会。市府通过该活动听取公众意见，作为制定规管例如房间短租平台Airbnb市政附例的参考。 　　曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)副教授达维多夫(Thomas Davidoff)认为，向该生意开征上至20%的税率，应是一项较好选择。 　　市府建议是对Airbnb作出一些规范，包括规定经营短期出租单位者要领取牌照及支付费用。 　　温市府开公听会征民意 　　达维多夫周二稍早于公听会开始前，就该议题接受记者采访时表示：“按照温哥华目前如此低的物业税税率，对短期房屋出租应该额外收税或者立法管理。我总体来说倾向于支持收税，市府应要求所有类似Airbnb通过互联网招徕租客的生意，在客人订房时就开征此税，我认为上至20%的税率较为合理。” 　　达维多夫是研究大温及加国楼市的学者，此前针对空置房屋的争议，他建议征收物业附加税。该税项是向屋主每年征收物业价值1.5%的税款，然后因应房屋是否空置，在业主申报个人入息税时作出调整。在本地纳税的业主可得到物业附加税豁免，由此就是变相开征“空置税”。  

昨天的新闻称：2018年将是房地产最困难的一年。然而，就在同一天，A股地产版块全天领涨市场。房价涨幅跌了，调控严了，炒房没钱赚了，为何房企股票依旧蹭蹭蹭往上涨？真心看不懂了。 文/巴九灵；来源：吴晓波频道 昨天一早，小巴打开电脑看新闻，立马就懵了。 诺，很多网站的头条是这样的 然而，昨日股票市场的走势却是这样的 房价涨幅跌了，调控严了，炒房没钱赚了，为何房企股票依旧蹭蹭蹭往上涨？反正小巴的智商已经不够用了。房企股票大涨，也就是说房企发展势头不错，那么我们最关心的房价呢? 关于房地产的话题，也在昨天结束的大会上被重点点名： 大会报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 住建部部长王蒙徽则表示，未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，推进房地产长效机制的建立。 大会的语言太官方，小巴只悟到了调控肯定不会放松这一层。于是，紧急连线了三位大头，来重点分析：房企股票为何能大涨？大会后房地产走势如何？房产投资时代真的终结了吗？ 特别要提醒的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次，第一次在十七大，但只是提到了廉租房制度。第二次就是在这次大会，其表述在我看来意味着中国房地产政策的巨变，因为报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位以及未来的长效机制问题。 同时，提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。 什么意思？意思很大，最大的意思是房地产政策已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。 同时，住建部部长王蒙徽的讲话透露出最大的信号是：中国住房投资作为最好投资的历史已经结束。高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹，这应该是明确无误的。 以上两大信号，影响巨大： ▷短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。 根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。 这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。 ▷从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。 从中国经济大周期和货币政策而言，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。 昨日，地产股A+H大涨，以及近期房地产板块走势不错，有以下几个原因： 根本性原因：需求拉动。中国人口基数大、城镇化步伐还在继续，刚性需求很大。包括武汉、长沙、合肥、郑州等省会城市，现实情况是开盘立即售罄。 ➁大会明确提出要建立租购并举的长效机制，逼迫房地产行业转向新机制。 ➂房企的业绩支撑了股市上涨。沪深两市共计54家上市房企披露的2017年三季度业绩预告显示，净利润实现同比增长的企业占接近七成。 从刚结束的大会对房地产的定论看，我预测之后的楼市，特别是一线城市、二线热点城市的房价基本会稳定下来，不太可能出现较大幅度的上涨，但也别指望这些城市的房价出现大幅下跌。   其实，在大会召开之际，房地产市场的租房市场已经发生了一些大事，互联网巨头们纷纷进入房地产。 阿里巴巴杀入房屋租赁市场，本月阿里巴巴旗下支付宝宣布租房平台上线；昨日，北京住建委公告显示，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台。 互联网巨头进入住房租赁市场，我更希望他们能借鉴共享经济模式，利用大数据、云计算等技术，深层次挖掘城市中现有的闲置住房，然后将它们投入到租赁市场。 若采用这种模式，对整个房地产市场的影响非常大，特别是对目前的传统租赁体制会带来根本性的变革。租房市场的比例将大幅度上升，一线城市的刚性购房需求将下降，房价走低也指日可待。 地产股最近一直很强，现在正是周期的顶点，是业绩最好的时候，今年年报也会是最靓丽的一次，至于销售下滑，要到明年中报才会显现。所以突然上涨并不奇怪，而且昨天涨得最好的是租房板块。 这次大会对房地产定性了——房子是用来住的不是用来炒的。未来将不断强化房子的居住属性，打击各种炒作，而打击炒作的办法是： ▷继续降低杠杆，从金融端限制； ▷继续限制交易，未来成交量将继续下降； ▷一二线楼市已开始冰封，三线也即将风停。 未来房地产肯定是商品的归商品，保障的归保障，单开一个服务器，通过各种保障房把刚需接走。共有产权房、公租房这种新加坡模式，将把房地产划入民生工程。 民生保障了，商品房就会失去腾挪的空间，之前九成的需求基本都是换房需求，老破小卖不掉，改善的也就买不了，所以整个商品房市场将陷入流动性陷阱，有价无市将一直持续。 但由于影响预期的加息和房产税两个因素还未出现，所以楼市转向也不会发生。没有卖出的力量，是不会发生大跌的，更多是维持价稳量跌的局面，很显然时间已经成了炒房最大的敌人。  

由于建筑工人和建筑用地短缺，住宅建设面临困境。 现在在美国想要购买称心的住宅，困难程度就像大海捞针，这其中有四个原因。 《今日美国》报导，全美地産经纪商协会(NAR)表示，儘管休士顿地区和佛罗里达州今年被飓风肆虐，但9月份的住房销量还有小幅上涨，不过依然低于去年同期水平1.5％。 主要原因是全国住宅供应量为20年最低点。如果没有新住宅上市，在4.2个月期间库存将耗尽，一年前则为4.5个月。可维持6个月供应的库存才是稳定的。 全国房地産商协会首席经济学家Lawrence Yun预计，至少在未来一年，供应量将继续保持低位，使买房更难，且房价会进一步推高。 1.建筑工人和建筑用地短缺 由于建筑工人和建筑用地短缺，住宅建设面临困境。加州野火、休士顿地区的哈维飓风以及佛罗里达州的艾玛飓风加剧了这个难题，建筑工人前往这些地区进行维修和重建工作，无法建筑新房。仅在休士顿地区，就有13万馀座住宅和商业建筑遭到破坏。加州火灾造成7000馀座建筑被破坏。 2.房地産投资者只出租而不出售房屋 房地産研究公司Trulia首席经济学家麦克劳克林（Ralph McLaughlin）表示，房地産业崩溃后，由于现在房屋价格大幅上涨，租金稳定，「抄底」买房的投资者应该愿意出售房屋。但是，许多投资者似乎仍然不愿意出售房屋，而最大的房地産公司正在寻求投入更多的资金买入房屋。 3.售房利润要缴纳税金 已婚夫妇出售房屋的免税额为50万美元。但是，加州、康乃狄克州和佛罗里达州棕榈滩等地区的房价涨幅如此之大，许多打算出售房屋的房主不愿意现在卖房，因为房价高于50万美元，需要缴纳巨额税款。虽然麦克劳克林预计，更多的婴儿潮一代会出售住宅搬家到养老城市或换较小房屋，但这一趋势会因上述原因而放缓。 4.贷款成本上升 美联储表示，今年可能会第三次提高其短期利率，在2018年预计也将升息三次。Yun说，这可能会阻止一些拥有低房贷利率低的房主出售房屋併购买较贵房屋，以避免承担更高的贷款成本。加息75个基点将使40万美元的贷款每月利息增加165美元。

有一种生活，现实里透露着魔幻，他的名字叫上海郊区生活 　　01 　　如果你坐9号线的末班车回松江，一出九亭，就进入了魔幻空间。陆家嘴和徐家汇繁华远去，两边一片漆黑，只有零星灯光。 　　到了泗泾站，人流涌出，呈现另一派繁华。 　　烧烤摊、水果摊、摩的一起揽客，此时此地，马云的商业帝国，干不过马老三的兰州拉面。 　　路边的黑车司机用复读机模式大喊，“五块、五块，上车就走”，一部分人径直钻进去，客满，出发，这种司机与乘客的默契关系，是黑车运营的最高境界。 　　另一部分人走向自行车区，骑着小毛驴，消失在茫茫人海。 　　还有一小部分闪进灯火阑珊处，发动私家车。 　　站在泗陈公路看9号线，夜空漆黑，车厢通亮，像宫崎骏电影的画面。 　　直到车站停运关门，这种情形才结束。 　　泗泾，进入睡城时间。 　　02 　　泗泾常驻人口15万，有13万是外地人。 　　而就在几年前，泗泾还是边缘之地，孤零零的矗在上海与松江之间。 　　地铁一响，黄金万量。 　　9号线开通后，一大批外地青年带着黄金而来，兑换成房子。他们来自安徽、江苏，以及河南山东湖北江西，现在都变成了“泗泾青年”。 　　每天早晨，泗泾青年们像从地上冒出来一样，从四周涌向地铁站。在漕河泾和陆家嘴，男青年下得多。在徐家汇，女青年下得多。 　　泗泾青年们众志成城，把泗泾变成了一个大型居住区，也把泗泾站变成上海居住区客流量第3名的站点。 　　慢慢长路，他们祭出手机这个大杀器，看头一天下载好的电视剧，刷微博微信。 　　有人说在地铁上看不到中国人看书，如果在早高峰的9号线上，你的书掏得出来吗？ 　　03 　　泗泾青年们的大部分需求，马云和马化腾都可以解决。他们对生活配套的要求降低到极点，有超市和菜场就够了。 　　而到了周末，泗泾青年们的需求，要靠王健林和王石解决。 　　松江万达、七宝万科以及地铁站的三湘，充满了各种亲子教育机构和餐饮业态。 　　从周六早上到周日下午，泗泾青年们开始带着孩子出发。只有关于孩子的商业，才能吸引到他们。 　　王健林说，人气是吃出来的。现在可以补充一条，也是孩子带出来的。 　　在松江大学城，一个将近10万平方的商业，开发商用80%的面积，只做亲子教育和餐饮两种业态。 　　投资大腕们按各人群的商业价值划出层级：少女 >； 儿童 >； 少妇>； 老人 >； 狗 >； 男人。 　　在泗泾，少女太稀缺，儿童就成了支柱经济群体。至于推动了房地产发展和汽车产业的男青年们，连狗都不如。 　　可是，这是真的。 　　泗泾男青年们无欲无求，工作日上班，周末加班，唯一的时间用来老婆孩子。如果能在周末打一场篮球，已经很满足了。 　　04 　　学校，才是泗泾青年买房最关心的大事。 　　这里人口爆棚，且年龄层集中。学校建设的速度，远远赶不上楼盘的建设速度。 　　每年一到招生季，幼儿园就是最稀缺的资源，是刚需中的刚需。 　　泗泾青年买房，就是为此而来。 　　在白天，泗泾青年们去为GDP奋斗，小区留下的是泗泾老年。他们买菜、带娃，以及进行跨区域社交。半天功夫，就能把彼此的家底摸个门儿清，孩子做什么工作，在哪上班，收入多少。 　　要是多见几次，还能知道对方的婆媳关系和夫妻八卦。 　　他们就是中国的柯南。 　　夜晚是他们放飞自我的时间，不管哪个小区，总能找到舞台。大音响一开，广场舞起来。 　　熟悉的舞姿，陌生的音乐，会把你带入家乡小镇的夜晚，好像时光穿梭。 　　种种这一切，都让泗泾这样的郊区，呈现出不真实的真实感。 　　05 　　媳妇都有熬成婆的那天，上海郊区也有熬成“市区”的那天。 　　20多年前，万科刚进上海，在七宝安营扎寨。当时的七宝很有诗意，稻花香里说丰年，听取蛙声一片。第一次去的人还有惊喜赠送：看，灰机。 　　现在的七宝，已经被政府纳入主城区，官方认证，城市沙发。 　　十几年前，金地去南翔开发楼盘，当时的南翔唯一被人熟知的，是小笼包。现在的南翔，只有吃小笼包的青年，少有南翔青年了。 　　十年前，老一辈上海人还有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观念，现在的浦东，房子不是你想买，想买就能买的了。 　　现在的泗泾，新建的楼盘，已经是5万的保本价了。 　　在上海郊区买了房的“泗泾青年”们都深谙一个道理，别管车厢是否舒服，先上车再说。上了车，你就能慢慢从站票换成硬座，再换成卧铺。 　　而等车的人，却发现过往的列车一辆比一辆快，呼啸而过，扬起站台上的尘土。 　　松江、嘉定、青浦、奉贤，是还在开着的为数不多的车。 　　06 　　大多数时候，青年们买一个地方，会各种挑剔。买之后，会慢慢适应，然后爱上这里。 　　我有一个上海朋友，他老爸年轻时到西藏上山下乡，各种不适应。老年后，经常怀念，过个两年就会去看看。 　　那是第二故乡的情怀。 　　来自各个大省的泗泾青年们，也会慢慢适应泗泾。他们来了，配套就起来了，郊区就越来越城市了。 　　他们更像一群拓荒者，去到一个郊区，跟它一起成熟，然后得到属于拓荒者的奖励。而瞧不上这些地方的人，有一天也会被这些地方瞧不起。 　　人往往会高估自己的需求，点更多的菜，买最高配的电脑手机，买更多的衣服包包，以及为更多的配套付出机会成本。 　　但是，只要降一级，一切豁然开朗。 　　现在的泗泾青年们，有二马二王护驾，燃烧着余额不多的青春，静等着焦虑而丰裕的中年。周末看着市区的人一路颠簸，来佘山、辰山植物园、欢乐谷过周末。市区土豪们一身疲惫走出车门，泗泾青年已经钓了半桶鱼了。 　　这一切既魔幻，又现实，就像魔都的气质。

  新泽西州的典型房屋税金额达7410元，全国最高。（Getty Images） 房屋税 (property tax)有如拥屋的隐藏费用，通常根据公式来计算房屋价值，不见得等于房价，再乘以地方税率，每一州和每一郡的房屋税各有不同，差距很大。 州和地方政府极为依赖房屋税，因为房屋税相当于州和地方政府的三分之一税收。然而一些居民几乎不觉得自己在缴纳房屋税，另一些居民却因为不愿每年花几千元付房屋税而搬家。 个人理财网站WalletHub最近分析50州和华府特区的房屋税，美国家庭平均每年为房子支付2149元房屋税，以下是房屋税税率最高的五州： 1. 新泽西：实际房屋税率高达2.35%，全美最糟。该州中位房价为31万5900元，WalletHub发现典型房屋税金额高达7410元。该州房价若较接近全国中位，房屋税可跌至4189元。 2. 伊利诺：实际房屋税率为2.30%，全国第二糟，但是由于中位房价仅为17万3800元，所以房屋税为3995元，还不算太高。 3. 新罕布夏：这个小州的实际房屋税率为2.15%，全美第三高，房价为23万7300元，所以房屋税高达5100元。 4. 康州：实际房屋税率为1.97%，但因中位房价为27万元，所以房屋税达5327元。 5. 威斯康辛：实际房屋税率为1.96%，中位房价为16万5800元，地税为3248元。邻近的其他州，包括明尼苏达、爱阿华、密西根和伊利诺，房屋税也高于平均。 有些州的税率不高，例如纽约的实际房屋税率为1.62%，但是因为有全球最贵的房地产，中位房价高达28万3400元，使得房屋税达到4600元，金额为第4高。

就在加拿大税务局(CRA)宣布将开始针对多伦多地区楼花转让个案进行审计之后，安省财长苏善民(Charles Sousa)立即作出回应，称省府将配合CRA的追查与审计。 苏善民周二接受采访时表示，省府支持公寓开发商公开楼花转让的相关信息，以便CRA展开调查，并根据情况进行审计。他说就像零售商要公开其销售信息一样，开发商也应该公开相关的销售信息。不过，公寓销售有所不同，即在买家最初订购楼花与最后成交之间，还有一些转让活动，故开发商不仅要公开最后成交的信息，也要公开与此有关的转让信息，以便买家交税。 苏善民说，所谓“影子转售”或“纸盘交易”(paper flipping)并不违法，但这种情况确实存在。我们鼓励投资者乃至投机者参与和购买房产，对房屋进行装修和修理，这并不是件坏事，应该得到鼓励。 但苏善民的这个说法与他今年4月的评论很有不同：当时他批评有投机者购入大批楼花多次重售图利，但却没有缴付应缴税项。也有投机者进入新楼盘市场，通过炒卖购房合同，利用契约转让条款漏洞，在房屋正式交割前出售手中合同，牟取暴利同时又逃税。他说，炒卖楼花助长了当地市场的房屋供应紧张并推动了房价疯涨，因此政府抑制过热房市的措施之一，就是打击炒楼花和把房价炒高的房产黄牛党(property scalpers)。 当被问到海外买家在签订楼花预售合同时是否也该缴纳税款时，苏善民肯定地说，这个其实很清楚，海外买家不属于加拿大人，也不是安省居民，因此不必缴纳税款，但要付15%的海外买家转让税。 CRA的发言人Paul Murphy此前曾经表示，公寓买家转让楼花所获收入一般被认为是商业收入，因此这部分收入应该交税。由于多伦多地区是公寓买卖及转让特别活跃的地区，CRA已经增加了该地区的人力，加强对楼花转让个案的审计。 CRA已经成功获得法庭令，向多伦多地区44家发展商获得69栋公寓楼花转让的相关信息，目前CRA的审计人员正对2,810宗楼花转让的信息进行分析。 这位发言人对环球邮报表示，迄今为止已将上述个案中的100宗个案作为审计目标，大致有15宗已经审计完毕，随后对其中5宗个案进行了重新评价，估计涉及约$70,000未交的税款。他说对其它个案的分析仍在进行之中。 多伦多税务律师William Howse说，出售预售单位的公寓业主必须报告其收益，一般来说，赚取收益必须100%申报额外收入打税。那些违反规则的买家由于没有向税局申报这交易，又或者只是部分收益缴纳税款，都可能会被税局审计，并会勒令缴纳税款差额，并且加上至少50%的罚款以及利息，还可能会面临刑事指控。

对炒楼花的人来说，今晚注定也不能眠! 目前，税务局正在调查多伦多2810起关于楼花炒作的交易，一旦发现有偷税漏税的情况，将罚款至少50%，甚至被控罪坐牢。 楼花炒作也被称为“影子销售(shadow flipping)”，主要是指，从开发商手里买到一个尚未建成的公寓，然后在建成前转手卖给其他的卖家。 一般来说，预售公寓只需要支付20%左右的订金，交房后再支付余款。但是，在交房之前转售可以赚一大笔。相关的转售信息也仅在开发商那里登记，不用向政府土地登记处登记，所以政府并不知道具体的转售信息，开发商也仅会收取转售的管理费用。 多伦多和温哥华都不能幸免 税务局发言人Zoltan Csepregi表示：“楼花炒作获得的利润一般被视为营业收入而需要完全纳税(fully taxable)。在过去几年，税务局已经通过多种渠道收集情报，而且让有经验的调查团队，已经取得显著成效。” 去年，税务局已经获得法院颁发的命令，迫使44个公寓Condo开发商交出关于在项目完成之前出售其公寓的买家信息。 此外，税务局还获得了司法命令，要求温哥华公寓开发商向税务局提供有关楼花炒作的买家信息。 多伦多和温哥华最新房价 英属哥伦比亚大学经济及房地产研究中心的高级官员Tsur Somerville表示，税务局打击逃税避税的事情可能和温哥华及多伦多过去几年的高房价有关。 根据多伦多地产局本周早些时候公布的数据，今年第三季度，多伦多的公寓比去年同期售价上涨22.7%，从$415,894涨到$510,206。 根据大温哥华地产局的数据，上月，大温地区的基准房价已经比去年同期上涨21.7%，达到$635,800。 Somerville表示，已经有人把公寓市场投机买卖和房价上涨联系了起来。“很多人买不起房，但是有些人竟然通过利用市场条件牟利还不交税，这确实让人感觉不舒服。”

现在如果征集2017年国民最想提出的问题，“楼市接下来怎么走？”估计会高居榜首，它已是悬在大多数人心中的疑问。 尚未发生的事情，谁都无法准确给出答案或者预言，但我们可以透过一些蛛丝马迹去捕捉端倪，例如房企大佬的奇怪行为，就是非常重要的信号。 又一大佬逃离楼市 昨天（10月23日），潘石屹将位于上海中心区凌空SOHO以44.9亿元出售一空。当天晚上，SOHO中国公告宣布，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。 凌空SOHO，位于上海长宁区，虽不是最核心地段，但同属于上海中心区。 进入2017年以来，这位长期看空中国楼市的大佬潘石屹，变卖资产的速度正在加速。据悉，早在2016年中期业绩会的时候，潘石屹就高调宣布，将上海的SOHO天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，拿出来销售。 SOHO天山广场位于长宁区，虹口SOHO位于虹口区，皆是上海中心区黄金地段。 2017年年初的全年业绩会上，潘石屹又反口，说不卖了，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。 之后，潘石屹违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。直到昨天将凌空SOHO售出一空。 无独有偶，据香港媒体报道，近日李嘉诚在香港的标志性建筑，也是李嘉诚一生荣耀的象征中环中心，以402亿港币转手了！ 中环中心位于香港中环皇后大道旁，是香港最核心的地段。 潘石屹、李嘉诚，这些中国的地产大佬们为何如此急于出售核心地段的写字楼？ 为何急于抛售写字楼 地产大佬们肯定不是头脑发热，作为商人，他们心中必定有一番计算，如若不是出售比持有更赚钱，他们不太可能会清空。 这么说来，持有写字楼已经不像想象中那么挣钱了？是的，如今的写字楼，就是个鸡肋，核心区的还好，边远地区简直就是个坑。 在全球房价大涨的背景下，写字楼的收益率已经不像想象中的那么高，而且房价越高的地方，收益率越低。 亚洲城市写字楼收益率 来源于第一太平戴维斯 从上面两张数据图可以看到，亚洲地区收益率最高的是越南首都河内与其重要城市胡志明市。 房价最高的香港、台北、东京、新加坡、北京、首尔、上海、深圳都不高，台北仅为1.9%，香港也只有2.32%。 中国上榜的城市中，仅成都收益率还算可观，却仍只有5.68%，比一般的理财产品年化收益率要低得多。换言之，投资这些城市的写字楼收益率还不如随便选择一款理财收益率高。 而且，收益率还在逐步收缩。 亚洲城市收益率变化 来源于第一太平戴维斯 从上图可以看到，2016年年底亚洲各城市写字楼受益相比于半年前，几乎都有不同程度下跌，其中成都跌幅最大。 收益率不高是其次，主要还是风险较大。按照各城市现有的写字楼面积和销售速度来看，中国主要城市写字楼严重过剩。 城市规划中，建设者们最先规划建设的就是各种甲级写字楼、Mall，它们能够展现城市的繁华，正因如此它们被大量规划建设。 但伴随着阿里巴巴、京东等电商的崛起，商铺、写字楼遭到严重冲击，租售端需求大量减少，而建设仍在进行，入大于出就造就如今商业用房严重过剩的局面。 前几日，国家统计局公布了前三季度中国房地产库存，其中写字楼库存量同比增加了6.1%，住宅库存量下降了22%。 热点城市去库存周期均在两年以上。 上图是2016年几个主要城市商业用房消化周期情况，按照现在的销售速度，即使不再建设商业用房，成都也需要十多年才能清空库存，无怪2016年12月成都写字楼收益率相较于与半年前下跌了1.01%。 正因为中国主要城市写字楼的收益率、库存过剩的现状，才有潘石屹、李嘉诚等地产大佬开始抛售写字楼，看空这类房产。 那么这类房子真的危险了吗？ 写字楼真的危险了吗 其实不然，因为这类房子迎来了转机——商改租。 今年8月，国家九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。 截止到目前，全国已经有20多个主要城市出台了租赁政策，均提出鼓励将闲置商业用房、厂房，按规定改为租赁住房。 上海等超大城市甚至直接将原有的商业土地属性直接转变为住宅用地建设租赁住房。 这是造福于民，且废置资源重新利用的好政策，既解决了空置浪费问题，又能增加租赁住房的供应量，平抑中心城市的租金。对于这类房子本身，也是个超级利好。若不如此，这类房子恐怕就只能空置、贬值。 尽管如此，普通人投资写字楼还需谨慎小心。虽然写字楼比住宅的租金收益率高，但价格涨幅和速度都要比后者低。 地产大佬们不愿把时间耗这上面，他们有收益率更高、更好的产品，何苦还要守着这个鸡肋呢。

　　据CNBC网站最新报道，从住房到港口，再到农业，中国的投资者们正在大量购买澳大利亚的各种资产。这一趋势在农业方面尤为明显：过去一年里，中国在澳大利亚的农业投资规模从3亿美元飙升至10亿多美元。 　　而助推这股购买热的原因之一，是中国投资者期待利用澳大利亚的肥沃土地生产出大量农产品，然后将这些农产品卖回到中国。中国蓬勃发展的中产阶级对澳大利亚出产的水果、肉类、葡萄酒，乳制品和矿物质有着巨大需求。 　　事实上，这些消费者们十分热衷“澳大利亚产”的产品。在中国本土的婴幼儿配方奶粉出现质量问题后，澳大利亚产的奶粉就一直备受中国消费者们的追捧。 　　中国富人们对澳大利亚房价的影响 　　据澳大利亚的数据、信息、分析和服务提供商CoreLogic表示，自全球金融危机以来，悉尼的房价上涨了98%，墨尔本的房价上涨了84%。 　　中国人在澳大利亚日益增多的购房行为助推了当地房价的上涨。据澳大利亚国际物业网站居外网透露，去年，中国在澳大利亚房地产上的投资创下了历史新高。 　　瑞士信贷最近的一份报告指出，在悉尼所在的新南威尔士州新开发的房产中，外国买家(其中87%是中国人)的购买量占到了四分之一。 　　不是每个人都喜欢这股投资热 　　两国政府正在致力于放缓中国人对澳大利亚资产的这股投资热。 　　澳大利亚已经减少了为外国买家提供的激励政策，而新南威尔士州更是把对外国买家的征税翻倍至房产成交价的8%。而中国政府最近也相应出台了一些针对大陆现金流出的限制政策。 　　居外网的澳大利亚区负责人Jane Lu说：“看看中国庞大的外汇储备，人民币的强劲表现，以及资本流出的减少，中国的资本管制已经起作用了。” 　　Jane Lu还称，2017年，居外网上中国人购买澳大利亚房产的平均成交价约为35万美元。这比去年低了4万美元。 　　然而，据瑞士信贷称，中国人对澳大利亚房产的需求仍然很高，并且预计不会降低。 而其中一个原因就是中国富裕人口的日益增多。 　　2011年，中国百万富翁们的财富总量几乎接近于澳大利亚的房产总值。而如今，中国富人们的财富总值已经达到了澳大利亚房产总值的两倍之多。 　　瑞士信贷还预测，中国精英的财富总额将会继续以更快的速度增长。

　　10月23日，国家统计局发布了今年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。 　　数据显示，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间;一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同;70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。 　　当“回落”、“下降”以及“持平”等成为近期楼市涨幅主题词时，人们非常想知道，这究竟是昙花一现，还是大势所趋? 　　回答这个问题，不妨先读一读十九大报告。 　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这是十九大报告中关于楼市的重要论述。在这段论述中，最重要的是关于楼市定位的表述。 　　人们注意到，在此前的十七大报告中，关于楼市的论述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。” 彼时，楼市上涨炙手可热，但价格大体还在市场可承受范围。即便如此，急剧上涨的房价，已让城市低收入家庭难以承受。靠低收入家庭微薄的收入，购买商品房，解决居住问题，近乎天方夜谭，住房矛盾日趋尖锐。为解决城市低收入家庭后顾之忧，十七大报告提出“健全廉租住房制度”，建议通过提供租金低廉的住房，让城市低收入家庭住有所居。从十七大报告中不难看出，“城市低收入家庭”是目标人群，解决路径是“廉租住房”，解决矛盾是“住房困难”。整个关注重点落在“城市”一侧。 　　之后，十八大报告继续从住房制度入手，强调要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”从租金低廉、租得起的“廉租住房”，到价格合适、买得起的“保障性住房”，尽管房子性质不同，但十八大报告和十七大报告中追寻的根本目标是一致的，都是为了解决商品房价高企后，买不起商品房人群的居住问题。不同的是，十八大报告关注重点是“困难家庭”的“基本需求”，而未将困难家庭细分为城市或农村，解决的矛盾也不再是“住房困难”，而变成了“基本需求”。这表明，经过5年“廉租住房制度”的健全，城市低收入家庭的“住房困难”问题基本解决，新的住房矛盾变为“困难家庭基本需求”。为解决这一新矛盾，十八大报告提出的解决方式是，要建立一个既有市场配置，又有政府保障的住房制度，也就是“看得见的手”和“看不见的手”共同作用，既尊重市场，又防止市场失灵，通过“加强保障性住房建设和管理”，解决新的住房矛盾。 　　而十九大报告的表述与以往两届报告相比，最大不同在于，一是在报告中明确了房子的“定位”，二是把目光放在了“全体人民”身上。这既是对此前政策精神的延续，也是对楼市发展的全新战略定位。从政策延续看，十七大侧重的“租”、十八大侧重的“购”，在十九大报告中融合为“租购并举”，两条腿同时走路。从战略定位看，首先确立了房子的“定位”是“住”，不是“炒”，回归到房子的基本功能和属性――居住。从“定位”上高屋建瓴，确立楼市发展方向，对楼市未来发展影响深远、意义深远。“影响”是，未来的房子就是提供给人居住，任何投机炒作行为都会受到坚决打击;“意义”是，它会让人们聚精会神搞实业，发展实体经济，而不再会让全社会弥漫投机炒房之风，让搞实业的人赚钱赚不过投机炒作房子的人。如何让全体人民，而不再是“城市低收入家庭”或者“困难家庭”住有所居?十九大报告给出的答案是，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，即“两‘多’一‘并举’”。两“多”，一是“多主体供给”，既可以是开发商通过市场供给，也可以政府提供“保障性住房”，还可以通过其他方式进行住房共建;二是“多渠道保障”，包括地方政府提供住房保障、实行“租售同权”新政、提供“共有产权经济适用房”等等;一“并举”就是“租购并举”，“全体人民”既可以通过纯租房，也可以通过购买保障性住房，或者租一段时间后再购买等多种方式，解决“住有所居”问题。 　　央行行长周小川在十九大中央金融系统代表团10月19日举行的团组讨论、回答记者提问时表示，如果经济中的顺周期因素过多，会导致市场过于乐观并造成矛盾的积累，从而到一定时候出现“明斯基时刻”。“这种情况的剧烈调整，是我们重点防止的”。虽然周小川并未明确指明楼市的“明斯基时刻”，但从房地产市场的过于乐观看，并非杞人忧天。此前，就有人假借某地产大佬之嘴鼓吹“2018年下一轮房价将暴涨”，足见市场对楼市的未来有多看好。如今，十九大报告已为中国房地产市场明确了“定位”，指明了发展方向，这表明“全民炒房”时代已告终结，新住房时代正在到来!

　　如今加拿大房价逆天疯涨的字眼再难出现在世界各地的房地产新闻版面上了，从加拿大国家银行的顾问委员会Teranet公布的数据显示，9月全国的房价都在普遍下跌，其中以大多伦多地区最为明显，甚至延伸到了金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)。 　　当然，也并不是全国楼市哀鸿遍野，温哥华地区就脱颖而出，月度综合房价指数在11个大城市中领先。 　 　加拿大房价出现2010年9月至今最大幅度下跌 　　服务于加拿大国家银行(National Bank of Canada)的Teranet National Composite House Price Index综合房价指数上个月出现下跌，较之8月下跌0.8%，国家银行解释说，今年9月这回是自2010年9月以来最大程度的下跌，也是Teranet统计的全国11个大城市自去年1月至今首次出现房价指数下跌。虽然偶尔的下跌并不是大问题，但较长时期过后第一次大面积出现这样的状况就非常值得注意了。 　　多伦多引领“跌价”风向标 　　从月度下跌数据获悉，多伦多这个全国最大的楼市出现了程度最严重的下滑，从8月到9月，多伦多房价指数跌了2.7%，另外魁北克市、哈密尔顿市、哈利法克斯市和温尼伯市同样也下跌，跌幅分别为2.3%、1.9%、0.4%和0.3%，而维多利亚市与之前持平。 　　从连续12个月的房价指数来看，虽然全国楼市整体并不火爆，但年度楼市依然取得成绩。今年9月同比楼市增益11.4%，不过比今年6、7月份的14.2%有所下降。 　　5个地方房价开始爬升 　　上文已经提到，不是所有地方楼市都惨淡，9月加拿大有5个城市出现了房价上涨的状况，分别为温哥华、卡尔加里、蒙特利尔、Ottawa-Gatineau和埃德蒙顿，涨幅依次为1.3%、0.7%、0.3%、0.3%和0.2%。不得不说，除了温哥华情况特殊属于楼市回弹，其余涨价的4个地方已经好多年没有出现房价大涨的现象了。 　　全国另有14个地区的房价继续下跌，安省占了12个 　　除了国家银行统计的11个主要大城市，另外还有14个地方的楼市同样出现了大跌价的现象，而这其中有12个都分布在安省，跌得最惨的就是安省金马蹄地区的Barrie (?4.5%)、Brantford (?1.3%)、Kitchener (?1.4%)、Oshawa (?3.3%)和Peterborough (-0.7%)。 　　不得不说，从月度变化上来看，全国绝大多数地区房价确实跌得厉害，不过还不足以影响加拿大楼市的整体收益折损。加上9月，加拿大的房价涨幅已连续两个月萎缩，但时间段还太短，现在不能称之为大趋势。不过，安省金马蹄地区房价将继续大跌的担心越来越多，房地产这个加拿大经济增长的动力行业很可能要见证房价跌速赶上年初的涨速。

　　・独立屋价格遥不可及：第3季度新建独立屋的挂牌价中位数是$1,325,000。大多数温哥华居民没有能力负担这样的高价，特别是新的按揭贷款规定出台以后，能买得起的人就更少了。 　　・中国对外国投资设立障碍：继温哥华自己出台的15%外国买家税后，中国政府最近也将国际房地产投资设为限制投资类型，这一举措被广泛认为会遏制资本外流。没有中国投资，温哥华的楼市价格还会保持在高位吗? 　　去年外国买家税加上更严格的按揭贷款规定一度使温哥华楼市降温。对外国投资的恐惧遏制了投机行为，使房价和销量增长都一度停滞。 　　一年后，这些政策的效果逐渐消退，大温地区新建公寓的挂牌价中位数是$990,000，比去年大幅增长。镇屋的挂牌价中位数也有小幅增长，目前是$849,900。目前公寓价格比镇屋还高的原因主要是市场上可负担的公寓短缺。 　　市场上公寓短缺的原因之一是，首次购房者只能买得起公寓，特别是在新的抵押贷款政策下。尽管新政策的实施可能会防止温哥华房屋价格像过去那样爆炸式增长，但是国家还是应该同时出台相关辅助项目激励和帮助首次购房者，提高可负担性。 　　大多地区新建独立屋的价格中位数持续下滑，现在是$1,325,000,比上个季度的$1,475,900有所下降。事实是，大温地区的独立屋对大多数人来讲都难以负担。 　　根据最新的官方统计数据，大温地区多有类型家庭的收入中位数是$79,930。即便加上每年3.5%的收入增长，2017年的收入中位数是大约$85,000。央行五年期利率4.89%加上2%是普通购房者难以逾越的门槛。 　　去年8月实施的15%外国买家税，已经为卑诗省府增加了$100,000,000的进项，这也说明想要逃避外国买家税并非易事，以前很多质疑人士的担心看来是没有必要了。 　　另外，北京方面今年早些时候开始控制资本外流的严厉措施把地产投资作为严格限制的投资类型，这在很大程度上遏制了中国人的外国地产投资。 　　当然，中国投资并不是支持温哥华楼市的唯一因素，富有的加拿大人和其他居民应该而且也会持续购买温哥华的独立屋。但是，随着2000~4000套新建独立屋上市，我们预计价格还会再次调整。

UBC的一项新研究显示，外国买家对温哥华楼市的作用没有人们以为的那么大。这项研究发现外国买家对房价上涨只有“很小”的推动。   纽约大学也参与了此项研究，通过建立虚拟模型研究外国买家。该模型设定的各项指标都很像温哥华，因此研究该模型内家庭的富裕和贫困状况，再与是否拥有房屋和年龄等因素联系起来，就会发现国际买家进入温哥华楼市后会不会抬高房价。   结果是，价格受影响的幅度有限，大概会上涨5%到10%，房租的涨幅也差不多这样。   不过，该研究有更有趣的发现，即有些当地人从外国买家那里受益比其他当地人更多。   研究发现，温哥华平均每户每年受外国资本影响，损失200元。但是对有房和没房的人影响截然不同。   有房者平均每户每年获益600元，无房者每年每户损失900元。   外国资本注入还会刺激房屋建设领域，因为建设需要劳动力，而且地产税也会用于社区的进一步优化繁荣。   研究者认为，本地居民有必要分担外国投资带来的利与弊，否则就必须多建房，或者推行类似外国买家税这样的措施。   但是，研究者也指出，买了房子不住的人的数量很难估算。为了研究方便，外国买家估计占房主的10%。这个结果是根据一年前卑诗省开始收集的数据。   研究者认为提高供应量，建新屋是大问题，温哥华应该减少繁文缛节，加快房屋建设。不过目前，外国买家税仍然是最好的办法。

如果以加元/平方英尺（PPSF）比较加拿大的房价，温西房价高达$1210, 是全加拿大最昂贵的城区，远高于温哥华市中心（$962.75）和西温（$816.61）。而加拿大最南端的城市温莎市仅$94.64， 是全加最便宜的城区。多伦多市中心为$818.86, 是全加拿大第3昂贵城区。配图是全加拿大房价最便宜的5个城区这是今天（2017年10月23日）21世纪不动产发布的房价报告，该公司通过其1000多家地产经纪收集全国的房价数据而得出。同时发布的还有涨幅数据，在过去20年间，大温地区中这三个城区涨幅最高，分别为温西（400%）， 北温（367%），西温（355%）。21世纪不动产执行副总裁Brian Rushton解释说，通常人们认为西温的房价最贵，实际上西温的房子和土地比较大，如果用PPSF来比较的话，温西更贵些。整个BC省区域，维多利亚PPSF在过去20年里涨幅比较理性，增长238%， 而东部城市Vernon过去10年里仅增长了12%！报告中还公布了其他一些城市：本拿比市独立屋的房价为$588.1, 过去20年涨幅259%， 列治文（$614.2, 涨幅300%）