地产

　　温哥华市政府公布2018年财政预算，建议明年调高物业税3.9%，加幅与今年相同。 　　市府指出，3.9%的加幅之中，3.3%是用作维持市府服务水平，即薪酬、能源、租金、维修保养及其他固定开支。 　　以市内单户房屋估价中位数为182.3万元计算，单户房屋业主明年要多缴87元物业税。至于多户房屋方面，以估值中位数60.9万元计算，业主明年须要缴付多29元物业税。 　　市政府在周三发表的新闻公布中指出，过去5年的物业税平均增幅为2.3%，整体税率仍"属各个大温区城镇的中等水平"。 　　除此之外，财政预算更建议调高市府杂费7.9%，以及运动设施费用2%。同时，市府预算明年的营运预算为14.05亿元，而资本预算则为4亿2,640万元。 　　市政府将于12月1日下午4时30分至晚上7时30分，在市政府大楼举行公众谘询会，收集市民对新一份财政预算案的意见。市议会则将于12月12日进行投票。 　　市民可以登入http://vancouver.ca/files/cov/vancouver-2018-budget.pdf浏览预算案内容。

　　多年来，加拿大的经济适用房危机一直在增长。不幸的是，在卡尔加里(Calgary)，经济衰退减缓了，但对更好住房的需求却仍然存在。 　　这也就是为什么住房倡导者们对渥太华的一项重大公告和全国住房政策表示赞许。近160亿被指定用于新建和翻新现有住宅;政府又投入20亿作为新的加拿大住房福利金，发放给低收入家庭和个人;同事还为无家可归人士提供22亿的帮助。 　　但是，一旦群众的喝彩声平息下来，大家就会看到这一承诺背后所显示的更多地与政治有关，而不是贫穷。 　　大部分政策需要将各省和地区的资金相匹配;大部分资金，包括住房福利等至少要等到2019年才会下放，而这恰好与下一次的联邦大选期限相吻合。 　　如果自由党政府真的是认真对待此次住房危机，那么它必须把政治放在一边，现在就着手解决这个问题。你认为呢?

　　据加通社报道，昨天下午，联邦政府发布了国家住房新政策，以下5点最关键： 　　1. 2021年开始，民众将获得国家给予的住房新福利。自由党表示，这一福利将在7年内为本国30万户困难家庭每年提供2,500加元的住房补助。 　　2. 对于加拿大人来说，获得抵押贷款依旧困难。联邦政府仍旧没有将处理抵押贷款难的问题放上时间表。 　　3. 住房新政策中需要花费大量经费，但是并非所有花费都是刚刚提出的。此外新政策中的很多资金也需要各省出钱，自由党政府希望新建100,000套新保障性住房，并对目前已有的240,000套进行维护。 　　4. 联邦准备立法使住房成为一项基本权利。联邦政府还表示将为此成立新的资讯委员会，确保这一政策可以按期施行。 　　5. 土著居民特别住房政策仍需等待。政府表示将为土著居民群体计划特别的住房政策，但是并不会在短期内完成。

　　加拿大总理杜鲁多周三在多伦多宣布自由党政府的全国房屋政策计划（National Housing Strategy），十年内拨款$400亿，新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有住房，向低收入者直接提供租金补贴，以及采取得力举措减少无家可归人士。 　　小杜雄心勃勃的十年计划公布之后，不少专家似乎并不买账，称自由党政府如此大把撒钱不仅有政治目的，而且对解决加拿大房市现存的问题无济于事。 　　大把撒钱无助于解决房市危机 　　对于加拿大房市危机，不少专家提出过解决方案，有些甚至是相互矛盾的，诸如开放更多农地增加土地供给，禁止海外移民，建设更多可负担房屋，“赶尽杀绝”外国投资者，放开所有的租房限制，加紧租房限制... 　　遗憾的是，加拿大的房市危机不是下一两剂猛药就能解决的，否则那就不叫什么危机了。加拿大的房市危机太大，太复杂，而且许多问题相互交织，不是一项两项政策或措施就能见到成效的。 　　加拿大一个非盈利组织CHRA（Canadian Housing and Renewal Association）的执行主任Jeff Morrison表示，无论如何自由党政府给国民一个好消息，因为好几十年以来，联邦层面都没有向低收入阶层倾斜的房屋政策及投资计划。政府建设或修缮600,000 个可负担房屋单位无疑对大家是好消息。 　　但他也直言，杜鲁多政府如此大把撒钱并不能解决加拿大房市危机，因为怎么花钱都嫌太少，而且政府的政策来得太迟。更为重要的是，这个做法本身并不正确，也很难帮到真正需要帮助的人。 　　也有批评者形容说，这就像希腊神话中的西绪弗斯（The Myth of Sisyphus），他因为卓尔不凡的智慧惹恼了众神。作为惩罚，他双目失明并被判永久地试图将一块大石头推上山顶，但最终都不可避免地要接受大石头重新滚进山谷的结局。 　　现在杜鲁多好比就是西绪弗斯，他也在试图把加拿大房市的这块“大石头”推上山顶，但无论他如何努力，终将徒劳无功。 　　市场经济规律不可违背 　　房地产是一个市场，而市场的经济规律是不可违背的。在加拿大经济和社会的宏观背景下，一是海外移民在扮演重要角色，他们每年都源源不断地流向加拿大。根据自由党政府的最新计划，未来三年会有百万海外移民移入加拿大，这些人并不想在穷乡僻壤安家，他们的落脚点一般都是大城市，因为那里有更多工作机会，因为那里有他们的社交网络。 　　再是加拿大人自己，无论富人，还是穷者，甚至无家可归者，他们的流向也是大城市，甚至是最大城市，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。CBC新闻网的专栏作家Don Pittis在他的专文中就分析说，人口流向大城市不仅仅是加拿大的问题，而是一个全球性问题，比如英国就很典型。 　　大城市优势明显 房价再高也要去！ 　　众所周知，主宰加拿大房市的其实就是几个大城市的房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。但因大城市各方面优势明显，不管房价有多高，有多贵，人们仍然趋之若鹜，仍然往哪里涌。 　　且不说别的，请看看多伦多和温哥华的Condo市场，到处是工地，到处是吊塔，尽管高楼建了一幢又一幢，仍然供不应求，开发商说他们不愁卖，他们还要继续建，这就是大城市的魅力！ 　　难怪批评者说，虽然杜鲁多宣布的$400亿听起来很多，但若分摊到十年，那就不多了；再分摊到各省区，各城市，又更少了。这点钱比起GTA的房屋重售价值真个是小巫见大巫：GTA地区仅一个月的房屋重售价值就高达$50亿！ 　　从时间表看：自由党大选若败 投资计划就会泡汤 　　前国会预算官Kevin Page在接受CTV新闻网采访时，称赞自由党的计划是一个真正的联邦住房战略，但他忧心的是，这个十年计划要从2021年才开始正式实施。这里的问题是，2019年就是联邦大选年，如若自由党败选，那么这个雄心勃勃的投资计划就会泡汤，变成一纸空文。 　　不过作为国会预算官的也理解这个时间表，因为联邦层面的计划涉及各省区，各部门，作为长期规划也只能是十年的。比如基建投资计划是十年的，而国防计划不仅是10年，甚至是20年的，或30年的。

加拿大总理杜鲁多宣布了联邦自由党政府的全国房屋政策计划(National Housing Strategy)，称将向低收入者直接提供租金补贴。为正在等待廉租房的低收入人士提供新福利，而且笔联邦福利金是在省市政府的其他补贴之外。 这项住房计划，将解决全国53万低收入人士的住房需求，包括新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有的住房，以及减少50%无家可归人士。通过住房福利给30万居民发放财政补助，防止居民失去他们的可负担住房。 杜鲁多表示，这项计划标志着联邦政府对住房问题的重视，加上省级和市级政府的投资，计划总拨款金额达到$400亿，是预算案中有关拨款的4倍。 这个雄心勃勃的计划有望在未来十年解决无家可归，新住房短缺和维修现有单位等问题，包括： $159亿元全国住房联合投资基金，用于兴建6万间新单元和修缮24万间现有住宅。这项基金将提供$47亿资本金和$112亿低息贷款。至少2400个单位将提供给有残障的人士，12000个单位提供给老人，700个单位提供给家庭暴力受害者。 $40亿元作为新的加拿大住房福利金，直接发放给低收入家庭和个人。 $22亿元用于延长一个帮助无家可归人士的项目，旨在减少无家可归人士。 $43亿元用于加拿大社区住房项目，协助各省和地区的社区住房建设。加上各省在这一项目上的匹配拨款，总投资金额将达到$86亿元。 该计划的大部分资金已经在2017年预算中公布，因此不会对联邦政府的财政计划产生任何影响。 例外的是40亿加拿大的房屋福利，联邦政府表示将从2020年4月起每年平均提供2500美元的房租补贴，并在2028年结束。 到2028年花费40亿美元的一半将来自各省和地区，另一半来自联邦政府。政府表示，到2028年，这一福利将有助于支持30万户家庭。 杜鲁多在多伦多宣布新政策的同时，联邦社会发展部长Jean-Yves Duclos正在温哥华作出同样的宣布，其他国会议员也将在未来两天访问全国各地宣传新政。 最新住房政策强调削减贫困，包括提供数十万套新建及改建的住房。政策侧重低收入人士住房需求，而非中产家庭的住房负担。 杜鲁多强调，住房的可负担性已经成为目前加拿大各地民众的一个巨大问题，政府致力于确保人们负担得起他们的房子，确保很有效地解决无家可归问题。“拥有可以依赖的住房是家庭和社区成功的基石。” 新民主党领导人贾格梅特·辛格对这一战略持批评态度，认为全国可用住房短缺是一场危机，辛格说：“在我们需要大胆行动的时候，我们所看到的基本上是一个胆小的计划。 保守派领袖安德鲁·谢尔(Andrew Scheer)也持批评态度，认为虽然这项计划有助于“不幸的人”，但对于那些想进入房地产市场的人来说，却一事无成。 然而，加拿大城市联合会FCM对该计划表示欢迎，坚持要从根本上解决住房危机。

　　联邦政府与温哥华市府昨日均发表十年房屋策略，其中温市府宣布的多项政策主要针对租户市场，包括修订规划及发展附例，容许独立屋业主"劏房"并出租予六名或以上的房客、实施租金管制试验计划及建议划出"只限出租区域"等。有学者认为政策具鼓励作用，但对于两级政府的十年大计，始终未有针对楼市的投机问题对症下药感到失望(见另稿)。 　　温市市府宣布多项帮助市内租客的房屋政策，并加强对租客的保障。市府指新公布的温哥华房屋政策，将为未来的出租房屋发展奠下基础，并期望未来十年，在市内新建7.2万个单位，当中三分之二的新建房屋将属于出租性质。 　　十年建7.2万单位2/3出租 　　温市市长罗品信(Gregor Robertson)则指，温市的空置率已跌至接近零的水平，市内逾半家庭均为租户，因此市府有必要采取新措施保护租客，以及设法增加租住房屋的供应。 　　市府昨日公布的新政策，包括修订市府土地规划及发展附例，批准独立屋业主"劏房"，出租予六名或以上没有关系的房客。至于每屋可以劏多少房等内容，市府表示今日会有更详细发布会解释。 　　就土地规划方面，温市市府将建议为土地用途设立"只限出租区域"(rental only zones)及增加密度奖励(density bonusing)的使用，期望能加快新出租房屋的供应。 　　温哥华市府前市政规划总监托德里安(Brent Toderian)分析，如要发展商兴建租住单位(rental housing)而非市售置业柏文(ownership housing)，市府需要提供诱因，因为出租单位的利润与市售置业柏文单位存有很大差距。他说，市府虽然已有透过提供奖励，吸引发展商增建出租单位，但如能划出"只限出租区域"，将是更直接的做法，因为土地的价格将会受有关的规划自动调整。 　　租金拟与收入挂钩 　　市府并将在市内推出租金管制试验计划(Moderate Income Rental Housing Pilot Program)，透过"密度奖励"鼓励增加出租单位。如一座楼宇如能提供100%的租住单位、以及最少20%是给低收入人士的永久可负担房屋单位，则可享额外的可建高度及密度。市府在2018年1月至2019年6月期间，将会向市议会建议最多20个项目作考虑。在该试验计划下，租金并会与住户的收入挂钩，目标的租金为开放式单位950元、一房1200元、两房1600元及三房2000元。 　　增设经理"保护租客" 　　另外，温市将设立一名"租客保护经理"(Renters Protection Manager)，助市内租客取得所需的许可证资讯，以及了解当业主打算重新发展或装修时，租客应有的权利。 　　为保护租客及保存市内现有的9万个出租单位，任何新的发展项目如超过3个单位，并在发展时导致有出租单位被拆卸，市府将要求发展项目的一方，以一换一的方式，提供与被拆卸单位同等数量的新单位，较现时发展项目多于6个单位的才需要以一换一方式填补的要求收紧。 　　温市市府的十年房屋大计，包括多项目标：50%新单位将为住户年收入低于8万的人士提供、4成新单位的尺数会足够让家庭居住、1.2万社会或非牟利合作单位、2万个长期市场出租单位及4000间新建后巷屋等。

　　■ 林温淑美（前左二）手持抗议牌，不满毗邻小学兴建供无家可归者使用组件屋。 　　温南马宝区（Marpole）超过200位居民，周二冒雨聚集在温市府门前，抗议当局漠视民意，在距离一所小学仅25米处兴建两幢组件屋（Modular home），用以安置无家可归者。抗议者强调并非反对照顾无家可归者，认为选址不应如此接近小学及居民区。温市府回应称，市府迄未发出施工许可证。 　　温市府10月26日在西57街（W.57th Ave）650号地盘，宣布兴建拥有78个居住单位的两幢组件屋，用以暂时安置无家可归者。当日记者会遭抗议居民“踩场”，他们不满市府未充分咨询民意。本月2日，居民也曾前去市府说明会现场表达不满。 ■ 逾200市民冒雨在温市府门前抗议。 　　有抗议者指，曾多次向市长罗品信及市议员质询此事，但均未获回复，因此参加周二的抗议活动。居民林温淑美在抗议现场说：“那块地盘有25.4英亩大，为何市府恰恰选择在5至13岁儿童就读学校前仅25米处，来兴建组件屋解决无家者问题？市府没提供任何具说服力证据，证明无家可归者在此居住不会对儿童成长构成影响。”。 　　居民博伊气愤地说：“我们的公民权利在哪里？市府可选择在其他10多个地盘选址，或要保证将来这里没有任何有犯罪纪录人士入住。” 　　不满未咨询 即宣布建游民屋 　　华裔居民瞿伟、王前普及钱伟民冒雨参加抗议，他们强调抗议者绝非反对照顾无家者，只是不满市府不愿或惧怕与区内居民商议选址。未同居民协商就宣布兴建，如此的公众咨询有何诚意？ 　　■（左起）瞿伟、王前普及钱伟民持牌表不满。 　　温市府周二通过电邮回复本报查询表示，市府已在11月10日前，完成搜集附近居民意见程序。相关开发许可建议已呈送温市首席规划师凯利（Gil Kelley）评估，但目前尚未作出决定。

国家传来大消息：颤抖吧！ 炒房客！ 21日，住建部会同国土部、央行召开部分省市房地产工作座谈会。会议提出，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，坚决打击投机炒作，净化市场环境；坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。 房子是用来住的、不是用来炒的 党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”再次为房地产市场确立主基调。 会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。 一是大力发展住房租赁市场。 二是加大对新市民的公租房保障力度。 三是因地制宜发展共有产权住房。 四是继续推进城镇棚户区改造。 五是加强城乡统筹和区域协调，统筹规划城镇空间布局，推动城乡一体化建设，提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平，加快农业转移人口市民化，支持农民工返乡创业安居。部分库存较大的三四线城市和县城，要结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则，有序推进去库存工作。 资料图 房价趋于平稳，或难再次大涨 数据不会说谎，从趋势上看，房价像往年那样大幅上涨的可能性已经不大。 国家统计局最新公布的10月份70个大中城市住宅数据显示，10月份房价总体稳定，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳。 资料图 国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，10月份70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。 中原地产首席分析师张大伟认为，15个热点城市中，10个城市新建商品房住宅价格出现同比下调，这体现了调控的影响。同时，15个热点城市在9月新建商品住宅销售价格环比全面下行后，个别城市再次出现上涨，分别是天津、上海、成都，而北京等城市依然处于下调趋势中。 楼市格局变了！ 近段时间以来，各地政府更是密集出台配套政策，发力租赁土地供应。 北京表示今后5年将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。 上海则提出“十三五”时期新增供应70万套各类租赁住房。近期多个城市还推出“租购同权”等举措，大大提高了租房的吸引力。 资料图 目前，我国正在进行12 个大中城市住房租赁试点工作，房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。 据不完全统计，截止目前，包括济南、武汉、昆明、合肥、兰州、苏州、长沙、沈阳、福州等在内的多省市今年以来已经就商品房价格管控采取了相应的管控措施。 多家银行也宣布进军住房租赁市场。 中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。 中信银行采用银企合作模式，未来3年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。 “金融机构进入，必将为租客端、供应端和产业链带来非常多的变化。”链家地产研究院院长杨现领说。 “住房租赁业将成为房地产市场发展新引擎。未来10年，租赁业将是我国房产市场中增长空间最大的市场。”杨现领表示。 目前除了链家等房产经纪公司旗下的长租公寓外，万科、万达、龙湖等大型房地产企业也纷纷涉足这一市场，还出现了大量独立品牌的创业项目，如新派公寓、魔方公寓、优客逸家等。 租购并举时代已加速到来！ 炒房客可以醒醒了！ 疯狂，必定会付出代价！

　　据一项地产市场分析显示，温哥华市西区一些正在放售的独立屋，占了四分一以上怀疑被炒卖。其中一幢易手仅一个月的物业，日前以较本年10月购入时高出33万元的价钱放盘，业主的回报年率高达139%。 　　据网络传媒ThinkPol报道，在获得来自业内人士的资料后，ThinkPol分析了温哥华西区现在挂牌放售的全部525幢独立屋。结果发现，其中143幢的现有业主，持有该物业不足3年，比例为27%。 　　ThinkPol又根据卑诗物业估价处(BC Assessment)的资料分析后发现，怀疑涉炒卖的25个物业，投资回报年率均超过50%，其中一个物业转售时间只有一个月，而另有17个物业的业主，都是在今年内才买入的。 　　位于温西卡蒂埃街（Cartier St.）8000号路段的一幢独立屋，上次成交日期为今年10月18日，当时以255万元成交，新业主持有34天后，现在以288万元放售中，即较买入价高出33万元，估计业主投资回报年率为138.93%。 　　另一物业百日后再挂牌 叫高百万元 　　另一幢位于西38街(W. 38th Ave.)的独立屋，业主于今年8月以290万元购入，105天后再以389.8万元叫价放售，即超出买入价99.8万元，估计投资回报年率达119.63%。 　　同时，根据地产业者提供的随机抽样资料显示，怀疑被炒卖物业中，不少业主是华裔，其中位于西32街(W 32nd Ave.)的一幢挂牌房屋，对上一次转手为2015年12月，买入价为390.2万元，目前叫价为468万元。根据ThinkPol翻查卑诗土地注册测量局（Land Title and Survey Authority of British Columbia）的登记资料显示，现有业主姓名资料是刘（Liu，译音）。 　　有业者说，有关资料正好显示海外买家在温市地产市场炒卖的严重程度。不过，也有地产代理认为，情况未如所述的那么严重。 　　ThinkPol记者尝试联络卑诗省财政厅长詹嘉路(Carole James)以及省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)，就上述报道置评，据知在截稿前未接获回应。

　　据最新一项楼市研究报告指出，安省多伦多市为全球房地产泡沫风险最高城市，而卑诗省温哥华市则名列第4（见附表）。 　　地产网站Better Dwelling报道，瑞士银行(UBS)发表的环球地产泡沫指数（Global Real Estate Bubble Index）显示，多伦多的房地产泡沫指数高达2.12，在全球名列榜首，其次是瑞典斯德哥尔摩（Stockholm），房地产泡沫指数为2.01，仅次其后是德国慕尼黑（Munich），房地产泡沫指数为1.92。 　　至于温市与澳洲雪梨（Sydney），则在全球各个城市中并列第4，房地产泡沫指数均有1.8。 　　除此之外，英国伦敦、香港及荷兰阿姆斯特丹（Amsterdam）的地产泡沫指数均超过1.5，意味着潜在泡沫风险。 　　房价按年升逾2成 以多伦多风险最高 　　瑞士银行认为，多伦多是目前全球楼市泡沫风险最高的城市。 　　报告分析，单是上个季度，该区的楼房价格增长较一年前飙升超过两成。 　　同时，经通胀调整后，多伦多的楼价在过去13年上升了一倍。 　　相对地，房屋租金同期则仅上调了5%，而收入升幅也不足10%。 　　有部分经济学家指出，只要加元汇价转强，或是利率上升，均可能会触发多市楼价持续加剧地下跌。 　　至于温哥华，UBS分析指，经通胀调整后，房屋价格按年录得的升幅更高达25%。而收入和租金同期则分别上调了3%和5%。 　　报告又认为，温市的房地产市场，“存在下降趋势及偏高的修正风险”。 　　UBS是次研究，没包括中国大陆的城市。

　　多伦多都会地区柏文租金升势放缓，1睡房单位叫租更出现单月跌幅，租客暂可松一口气。根据以大量租盘叫价为依据的分析，近期多伦多地区1睡房柏文中位叫租价1,920元，单月回落1%，按年相比，累积上升12.9%。 本年较早时，这类柏文租金升势凌厉。以4月期间来说，不包括诸如Airbnb等的短租盘的中位叫租价1,780元，仅在1个月内涨4.7%，幅度惊人，令到新租客负担大增。 　　面积较大的2睡房单位租金走势也同样收慢，租盘叫价虽然由4月份的2,270元涨至2,440元，同期间单月升幅已由5.1%明显缩细至0.4%。无论如何，这段期间的租金还是增加了170元。 　　多伦多地区租金升势减弱，但邻近的一些都会则接力转强。根据租务市场资讯网站PadMapper，咸美顿1睡房及2睡房柏文单月分别录得2%及3.2%增长，将租盘中位叫租价格推高至1,040元及1,290元。 　　咸美顿位于多伦多西面，早于4月期间，1房及2房柏文租金走势较为温和，中位叫租价单月上升1.1%及2.7%。 　　安省来说，按月计算升幅最显着的是京士顿，1睡房及2睡房单位均急升5.3%，分别将租金推高至990元及1,190元。 　　租金水平方面，根据该网站整理的租金榜，以1房单位计算，安省巴里市已经成为全国第3贵租的都会地区，仅次于温哥华及多伦多这2个贵屋市场。 　　该网站的租金榜跟进25个人口最多的都会地区的租务市场，分析数以10万计的租盘资料。结果显示，这个多伦多北面地区的1房柏文单月中位叫租价1,290元，与对上1月及1年前相比，升幅分别达到3.2%及15.2%。 　　由于屋价较为容易负担，巴里市近来吸引不少未能负担得起大多伦多地区住屋开支的家庭迁入，以致租务市场升温。事实上，适合家庭居住的2睡房单位的租金升幅更大一些，单月上升3.3%至1,570元，一定程度上反映出家庭租客需求增加。全国来说，最贵租的还是温哥华都会地区，近期1睡房租金2,080元，与对上1个月相比，下跌1.9%，年计累积上升14.3%，而2睡房的租金在3,200元水平持平，年计升幅9.6%。

　　卑诗省府快将使用新版PTT表格，买卖双方的身分资料亦需提供，并订于11月27日生效。（省府网站） 　　卑诗省府将在11月27日使用新版本物业转让税(Property Transfer Tax，PPT)税表，不但要求披露卖家是否税务居民身分，并要买家申明是否尽力确定卖家身分，有批评这改变对新业主构成随时罚款或入狱的风险。 　　卑诗新PTT税表(第29版本)将在11月27日(下周一)生效使用；政府曾在去年亦曾修订PTT税表，加入要求买家披露是否加拿大公民或永久居民。若果属外国买家，需要缴付PTT的税率为标准税率及另加15%。 　　卑诗政府的资料显示，新表有不少新增披露要求及申报，包括所有买家的出生日期，如果买家并不是加拿大公民但在国内有报税，亦需提供一个由加拿大税务局(CRA)领得的个人报税号码，属卑诗省推荐移民(Provincial Nominee，BC PNP)计划的需提供证书号码。 　　此外，新税表亦会问买家是否会将物业用作自住，若果不是，买家需要提供主要自住的地址，而非交易中物业的地址。 　　不过，更受争议属有关卖家资料的新增部分，下周实施的新表会问买家(即新业主)有否曾作合理的努力去证实卖家的居民身分。新表又会问，卖家是否加拿大居民或非居民，而居民定义该按加拿大的《入息税法》(Income Tax Act)而定，即所谓的税务居民。若果超过两名卖家，亦需提供他们的同样资料。 　　加拿大的自住业主毋须就其物业增值，或称为资本增值而缴税，但非税务居民便必须在成交时缴交该笔税款。 　　新表包括卖家是否税务居民的部分，省府被指会将有关资料提供给CRA；省财政厅发言人回应报章《Globe and Mail》，确认省府有计划提供资料给税局。 　　移民律师李克伦(Richard Kurland)认为，修改前的税表就是缺少一个可让买卖双方回答问题"你是否加拿大税务居民？"的议题，而争论正是这一点。 　　他指虽然在部分其他私营的标准地产表格上有回答这问题的方格，但那些资料一般不会与CRA分享，一个靠诚实的制度容易遭到滥用。 　　至于问买家有否合理努力证实卖家的居民身分，卑诗公证人协会(Society of Notaries Public of BC)的律师厄舍(Ron Usher)表示，若果买家不小心地提供不实卖家的资料，新表的改变会对买家构成面临被罚款或监禁的风险，"问题在于由买入单位的买家去核实卖方的资料，一旦出错有可能会被罚款或入狱。" 　　厄舍强调，他支持修改税表的意图，政府需要更多资料去确保地产交易中有缴付到适当的税项，但他质问更好的方法应否是，要求卖方而非买方去申报，并应使用一张用于入息税法例的表格，而非省级的物业税制中。 　　他说，政府问错对象去搜集数据，"(政府)现将之变成买家的法律责任去提供一些他们没有法律权利要知道的资料。" 　　有指买家签下确认资料"完整及正确"后，一旦被证实违例，有机会被罚款或入狱最多两年。有温哥华的律师亦指做法有欠妥，将责任强加买家身上，而他们多靠卖家提供资料。 　　报道提到，CRA发言人Heidi Hofstad回应，指透过修订后的税表而额外由省财政厅搜集的资料，"会有助CRA去识别那些于卑诗地产交易中，没有缴付恰当税款的纳税人。"

　　加拿大央行今年已经两度加息，虽然业界和市场普遍预期，央行或许不会在今年年底第三次加息，但明年年初再加息的可能性非常大。其主要依据之一就是，与抵押贷款挂钩的五年期国债收益率自今年六月初以来已经上涨了60-70个基点。 　　加拿大一间信用评级机构DBRS Ltd.针对按揭市场发出警告，一旦央行再加息，加拿大业主们在更新其按揭时可能就要傻眼了，特别是那些五年期固定按揭的业主。而众所周知的是，加拿大房贷者中，选择五年期固定按揭以及25年还款期者甚众。 　　DBRS Ltd.表示，如果按揭利率再升100个基点，就意味着按揭月供要增加9%，若按揭利率再升300个基点，那么就意味着按揭月供要增加29%！当然，业主的按揭负担与其还款期相关，即还款期越长，负担就越重：对一名尚余20年还款期的业主而言，就要比仅剩10年或15年还款期业主的负担重得多。 　　下图的原图是一个动态图，说明若加息100个基点（或1%）、加息200个基点（或2%）以及加息300个基点（或3%）的情况下，还款期尚余10年（假设按揭尚有$150,000），15年（按揭尚有$250,000）以及20年（按揭尚有$400,000）时，业主更新按揭所面临的月供涨幅。 　　以按揭利率升100个基点（或1%）为例，若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为4%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为7%和9%。 　　若按揭利率升200个基点（或2%），若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为9%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为14%和19%。 　　若按揭利率升300个基点（或3%），若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为14%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为21%和29%。 　　DBRS Ltd.分析说，这就是再加息之后业主们在更新按揭时要傻眼的原因。不过这并不意味着再次加息会立即影响到所有选择五年期固定按揭的业主们，因为他们的按揭每五年才更新一次。根据相关资料，每年约有20%选择五年期固定按揭的业主要更新按揭。 　　该报告也指出，在第三次加息或按揭利率再升的情况下，业主们在更新按揭时所遭遇的震荡程度（degree of shock）或通俗地说，傻眼程度，也取决于业主买了多贵的房子。故一般情况下，买了$300万豪宅的业主当然要比买了$600,000镇屋业主的按揭负担重得多，更新按揭时傻眼的程度也会更大一些。 　　目前，加拿大人家庭债务与可支配收入的比率（ debt-to-disposable income ratio）继续攀升，已经屡创纪录，因此再次加息之后就可能令更多加拿大人欠债，而业主们则要面对更不堪负担的按揭月供 ... 　　DBRS Ltd.表示，近30年来，加拿大的利率一直是走低的趋向，因此加拿大人已经养成了大手大脚花钱的习惯和消费模式。为了应对按揭利率上涨以及月供大幅增加，加拿大业主们是时候考虑调整消费模式及购物习惯了。 　　而根据加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）的预测，加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。

　　加拿大联邦贷款新规即将正式生效，环球邮报发文分析多伦多和温哥华的楼市，也就是加拿大最贵的两个地方现在的房价趋势，以及如何解决可负担性问题。 　　还记得保罗西蒙的歌曲Slip Slidin' Away吗？如果你挣的不多又想买房，那就是你的生活写照。多伦多和温哥华的可负担性比两年前差了太多，维多利亚和汉密尔顿也是如此。其他地方就好一些。 　　如果用衡量可负担性的老标准，也就是房价不能超过全家总收入的三倍，那么St. John's、哈利法克斯、魁北克城、渥太华、温尼伯、里贾纳、萨斯卡通和埃德蒙顿都还可以。卡尔加里和蒙特利尔稍贵。 　　2015年11月时用三倍收入的标准衡量是否有希望买房，多伦多和温哥华就已经很难负担了，今天这种趋势有增无减。 　　10月，多伦多的二手房均价是家庭总收入中位数的9.3倍，两年前是8.2倍。温哥华今年10月是12.7倍，两年前是11.2倍。 　　这两个城市的情况是，不管过去几年里销量上下起伏多大，房价的增速始终比收入的增速高。如果这种势头一直持续，我们就不得不怀疑这些城市里一直以来都是中产阶层占主流的传统能够延续下去。 　　比这两个城市稍低一些的梯级是维多利亚和汉密尔顿，这两个城市分别位于温哥华和多伦多的周边区域。这两个地方的可负担性稍好一些，但是从房价收入比来看，还是贵。 　　全国范围来看，可负担住房市场大致分成几个不同的集群，第一种是房价本来就便宜的，Saint John就是这种情况，10月的房屋均价是$168,575，是收入的2.1倍。哈利法克斯、魁北克城、里贾纳和萨斯卡通的均价低于30万，St. John's也只高出一点点，都能用收入的三倍买下来。 　　第二个城市集群的情况是依靠高收入，而不是低房价来支撑的，渥太华是很好的例子。10月这里的房屋均价是$369,200，而收入水平仅次于卡尔加里，高达$107,100。 　　第三个城市集群包括卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯和蒙特利尔，这些城市的房价收入比在3.5到4之间，也不算太贵。 　　这里所用的收入数据取自2015年加拿大统计局的最新数据，2017年的数据是在此基础上按照央行网站上的通货膨胀计算器来校正。过去两年里的平均通胀率是1.4%，二手房在15个城市里的平均价格增长为6%。 　　温哥华和多伦多的均价涨幅分别为22%和19%。而 St. John's、哈利法克斯、蒙特利尔、里贾纳、萨斯卡通和卡尔加里则有所下降。 　　由于多伦多和温哥华楼市在近几年受到各级政府的价格控制措施影响，尽管国内外买家的需求旺盛，在某些时间段里销量和价格会有所下降，但是过去两年里，对中产阶级来说，房子贵多了。 　　高利率或者经济衰退可能逆转这个势头，明年也许政府还会出台一些措施冷却楼市。无论如何，想要买房的人都应该看看其他更可能买得起的城市。从所有城市来看，既能拿高工资，又能买得起房的城市非渥太华和卡尔加里莫属。

标普全球评级在昨日发布文章题为：《中国房地产业观察：房市降温，领先地产开发商将抢占更多市场份额》。   虽然中国政府采取措施为住房销售市场降温，但今年前十个月住宅地产销售货值仍增长10%，大型房地产企业销售业绩创下新高。然而近几个月来，房地产销量增长出现放缓。十月通常是房地产市场的销售旺季，今年却出现了负增长。   “我们认为，中国房地产市场最终还是迎来了减速”，标普全球评级分析师邹宇轩表示。“我们预测2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%，主要缘于销售面积下降”。   我们预计，虽然地产价格在部分房市过热的三四线城市可能会下滑，但一二线城市的地产价格预计将相对保持稳定。   政府的房地产市场降温措施虽然还未达到降价的目的，但却使销售面积出现下降。今年以来，迫于政府的价格调控措施，地产开发商新项目的销售部署部分有所延迟，一二线城市的地产销售面积出现下降。   “我们认为房地产行业在市场调整时期可能会加剧分化，大型房地产企业通过收购规模较小、实力较弱的地产企业的方式使其利润得到巩固”，邹宇轩表示。   我们授予评级的中国房地产开发商的销售业绩预计将好于市场整体水平。此外，我们也预期大型房地产开发商将有机会通过收购那些在融资和市场调整中处于劣势的小型地产公司来扩大规模。   行业上升周期带来的丰厚利润使大型地产开发商的流动性得到增强。因此，我们预计，尽管2018年市场状况弱化，但受评中国房地产企业的信用水平将保持稳定。不过，开发商对信托融资的依赖加剧将使其更容易受到信贷环境收紧的影响。   我们认为，2018年房地产企业面临的主要风险为日益上升的再融资需求。再融资需求将在2018年迎来峰值，2019年和2020年也不太可能下降。我们预计政府仍将批准用于重要债务再融资的债券发行，因此房地产行业债券规模将继续增加，但同时融资成本也将有可能显著升高。   只有评级委员会可以决定评级行动，本报告并不构成评级行动。

　　大温目前为全加楼价最难负担的都会区。（档案图片） 　　一项地产报告指出，大温楼价虽然不断创下历史高位纪录，不过，若只是看大温楼价负担情况，却还不是历史上最恶劣。报告指大温目前按揭支出占收入的79.87%，与1981年时，大温供楼支出占收入的97.64%相比，仍然相差18.2%，使得目前大温楼价难负担情况只能算是1990年以来最难负担。 　　地产网站Better Dwelling的报告说，全加中间收入的家庭在过去10年面临房屋负担持续恶化的问题，今年第3季全加有按揭的家庭，按揭支出占去收入的47.17%，而全加房屋负担最恶劣的情况是在1981年，当时全加中间收入按揭支出占收入比例高达71.34%。 　　报告指出，大温目前为全加楼价最难负担的都会区，今年第3季大温按揭支出占家庭收入79.87%，比例冠于全加各城市。不过，大温楼价负担情况还不是历史上最恶劣，若与1981年的97.64%相比，仍然相差18.2%。 　　在多伦多，史上房价最难负担是出现在1990年。 　　报告指，多伦多今年第3季按揭支出占收入比例为71.76%，比1990年的第2季历史新高，还少14.41%。 　　在满地可的楼价方面，报告说，虽然满地可的楼价现在正处于疯涨时期，但满地可的楼价却接近史上最容易负担。 　　报告指出，目前满地可的业主只需使用收入的28.79%，即可以负担每月按揭，这是去年第1季以来的新高，但却比史上最高1981年时的52.16%低许多，几乎是其一半左右的数字。 　　报告说，楼价最难负担出现的时间，通常是在加拿大经济大萧条之后，例如1980年代的前几年，1990年代的前几年以及2006年，此时家庭债台高筑，经济上捉襟见肘，通常是出现楼价最难负担的时期。

　　■卑诗地产议会纪律委员会对一个华裔地产代理作出处罚。资料图片 　　一个华裔地产代理因为涉双重代理身分及没有披露佣金分配资料给买家，遭卑诗地产议会（Real Estate Council of British Columbia，RECBC）纪律委员会处分，包括被合共罚款4,500元及要接受培训课程。 　　经过调查，RECBC纪律委员会在本月中裁定，华裔地产代理张宇佐（Yuzuo Steve Zhang，译音）违反《地产服务法》（Real Estate Act）规例，对张宇佐作出5项处分，分别作出谴责、在90天内支付纪律处分罚款3,000元、要在RECBC定出的时限内自费修读“地产交易服务纠正教育课程”（Real Estate Trading Services Remedial Education Courses）、要在3个月内向RECBC呈交一份声明，显示自己已从事件中汲取教训，以及在60天内要支付1,500元作为该议会执行费。倘若张宇佐未能遵守上述处分，RECBC可能在不再另行通知下，暂停甚至取消张宇佐的牌照。 　　张宇佐自2011年3月29日以来，一直是持牌地产代理，而在涉及此宗事件时，张宇佐在以New Coast Realty经营的Pacific Platinum Real Estate Services Inc.内任职地产代理。2015年6月28日，地产代理W.Y.代表其客户把位于素里一间住宅物业挂牌，价钱为129.9万元。同年8月25日，W.Y.把该物业叫价改为888,888元，并加上2万元作为买家地产代理花红。卖家签署了第二份挂牌协议，又在买家代理可以得到2万元花红一栏加签。 　　未列出卖家团队名单 　　在2015年7月15日，张宇佐与W.Y.签了一份团队成员协议，成为W.Y.团队的成员之一。同年9月11日，张宇佐代表买家准备物业买卖合约。该合约显示，W.Y.及张宇佐分别是卖家的指定地产代理及买家的指定地产代理。可是张宇佐未有在合约里列出W.Y.团队的所有成员名单。同日，买家与卖家达成受限双重代理协议，确认W.Y.与张宇佐为买家与卖家的受限双重代理。同时，买家签署了一份物业资料表，确认该物业一旦成功出售，头10万元的销售佣金为3.2%，余款佣金1.15%，另加花红。 　　在2016年8月30日，张宇佐在回复RECBC时表示，当他最初书写买家出价（offer）时，忘记作为受限双重代理，要向买家披露全部佣金细节。经提醒后，张宇佐于2015年11月27日准备新一份披露佣金文件，并交给买家签署，包括2万元花红。 　　该物业在2015年12月10日完成交易。翌年3月31日，RECBC收到卖家儿子的投诉。RECBC展开聆讯，其后张宇佐承认在该物业挂牌销售过程中，作为买家地产代理及W.Y.团队成员，出现专业失当，同时未有向买家披露佣金分配资料。 　　此外，由明年3月15日起，卑诗省全面禁止双重代理及地产经纪必须披露佣金分配情况。

　　住在人口密度高的城市，对健康到底好不好?如果从社交活动增多，与多走路少开车的角度来看，住在都市中，反而会带来健康，且能给政府节省庞大的医疗开支…… 　　这几年因为迁入大温──尤其是温哥华市、本拿比、列治文……的人口越来越多，大温都会局(Metro Vancouver)预测，大温地区人口在未来25年将增加100万，将由231万升至340万人，这么多的人口，只能用更高的大楼来容纳。然而，大楼带来人口密度以及健康问题，势必也会成为人们关心的焦点。 　　虽然曾有研究指，在高密度的城市中居住，有可能会引起心脏病、躁郁症……，理论的立基点是在，车辆沿着繁忙的走廊行驶，如高速公路和主要干线(如温市的甘比街)，所产生的废气污染与噪音，会对附近居住区的居民健康产生危害。 　　但最近的一份研究，却提出了另一个思考点。这份研究是由英国牛津大学(University of Oxford)与香港大学联合制作，报告指出，市区居民通常住在紧密的城市屋或公寓住宅内，较居住在郊区的居民更有活力、并融入社交生活。 　　其立论点是在，人口稠密区带来更多的社交活动与步行，有助身心健康。 　　双脚和大众运输 　　成主要交通工具 　　换言之，虽然城市看起来有压力，紧张和潜在的危险，但肯定也有积极的一面：它们把工作，生活和社交紧密地联系在一起，减少汽车和汽车旅行，让双脚和公共运输系统成了主要的交通工具。 　　再加上社交方便、通信系统发达、找志同道合的朋友，甚至探亲访友也都很方便，自然能让生活过得充实。所以，住在城市中虽然会有些压力，但如果城市的设计是正确的话，那么生活在城市中的行为，因为会带来更多的快乐，对你的健康实际上是相当有利的。 　　这份报告研究了50万个住在英国22个大都市的居民，包括伦敦、苏格兰最大城格拉斯哥(Glasgow)和威尔斯首府卡地夫(Cardiff)，年龄在37岁到73岁之间，样本相当丰富，它发现最健康的民众多住在每公顷32栋房屋的稠密区。 　　报告还显示在受调查的22座英国城市里，住在高楼大厦的人们较不易患有肥胖疾病，且较居住在郊区的民众更常运动。 　　报告研究者、也是香港大学助理教授的萨卡尔(Chinmoy Sarkar)表示：“随着都市越来越多、越紧密，更容易步行到达各地点;在稠密的居住区中，建筑物的设计也更完善、更引人入胜，人们越来越不依赖车子，反而更多使用大众运输工具。” 　　萨卡尔在香港，香港的公共运输四通八达，很适合用来呼应他的话：在稠密的居住区中，建筑物的设计也更完善、更引人入胜，人们越来越不依赖车子，反而更多使用大众运输工具。 　　萨卡尔说，政策与都市计划应该要灵活，而不是只凭藉过往的印象认知。 　　住得太远得开车 　　久而久之越肥胖 　　研究报告还指出，郊区住家的密集度大约是每公顷18栋房屋(约是都市的一半)，房屋之间都间隔遥远，并且很多都建在高速公路旁，噪音不见得比城市的主干道更小，同时，当开车成了通勤的唯一选项，就越来越少运动、制造越来越多肥胖问题。 　　尽管这些郊区房屋都拥有独栋的庭院和偌大的活动空间，可能有益于身体活动，但仍不及市中心人口稠密区所带来的健康影响。 　　例如前面提到的“步行”，成为都市人最常用的交通方式之一，而紧密的社群关系也使社交互动和身体活动更为盛行。回看大温这边，也能找到例证，就以华人稠密的列治文，几个主要的社团会址多在列治文中心(RichmondCentre)一带，且离天车站不远，即可见一般。 　　另外，报告还注意到全身脂肪和肥胖水平之间的关系，这是一系列严重健康问题的重要指标和标志。 　　研究人员发现，每平方公里若不到1800个单位的住房密度，包括郊区的住房密度，就会增加约10%的肥胖机会。研究人员认为，低密度的发展鼓励久坐的行为，包括开车到商店和工作，少骑自行车和步行。 　　相反来看，居住在每公里1800个单位密度门槛以上的人群，其肥胖机率要低10%左右。这包括城市中心内部，人们更可能住在公寓楼和较小的城市屋，步行上班或走路去购物的地方变得很平常。 　　萨卡尔说，肥胖风险增加或减少10%听起来不是很多，“但是，如果你将这个数据放到整个城市或国家，就很严重了。” 　　他指出，城市对人们生活方式和健康，有着关键的影响，所有居住在城市中的人都无法避免。 　　萨卡尔提醒：“别以为社交多和靠双脚的交通方式，乃至减少肥胖，好像没什么，事实上，那些在都市居住的居民，以这样的生活方式所得到的健康，可能会给政府节省数十亿的医疗费用。” 　　研究支持建高楼 　　盼打造健康社区 　　研究结果指出，民众居住在高密度地区能获得较佳的身心健康，这项发现让萨卡尔与其他研究人员，呼吁地方政府翻转长期以来对市中心建高楼的反对观念，认为高楼大厦与城市屋都是能强化并鼓励社区凝聚力的方式。 　　萨卡尔向跨国媒体资讯“汤森路透基金会”(Thomson Reuters Foundation)表示，这项发现可推动兴建高楼都市住宅的益处，“如果我们能说服政策制定者这是个对公众健康有益的提案，就能打造一个健康的城市社区，长期下来也许就能看到市民的健康成果。” 　　萨卡尔进一步表示，“有了这些发现，我们就可以进一步为城市规划多功能、吸引人的社区型态，推广体育活动、社交互动，远离负面形象如污染或不安全的治安。”

现如今，温哥华现已成为加拿大第一个正式管制短期住宿房间的城市，但许多有意把自己住所空置房间短期出租的房主，对此类租金收入的税务问题仍然缺乏了解。   据悉，目前在温哥华市通过Airbnb短宿物业中介网站出租空置房间，以赚取外快的屋主，平均每年租金收入约6,500元，而这些收入必须向加拿大税务局(CRA)申报。   加拿大Airbnb发言人斯库利(Lindsey Scully)表示，该公司去年开始与加拿大税务局合作，协助Airbnb屋主了解他们的税务责任。   不久以后，温哥华市政府也将登记此类屋主并建立档案，而市府也已表明，加拿大税务局如果有需要，可以查核该档案的资料。   另一个问题是，经营短宿物业是否会影响一幢房屋的资本增值税豁免资格。目前，屋主出售自己长期居住的住所时，毋须缴交资本增值税。   据专家表示，一般而言，只把物业其中一个房间供短期出租，不会改变该幢房屋是屋主长期居住的定义。但如果供短期出租的房间和出租天数均增加，就可能改变这个定义。      

在全国楼市渐趋降温之际，初冬的南京却逆势火爆。上周，逾1.46万名购房人顶着寒风，拿着一张张几百万元的银行本票或存单，争抢南京市河西区域10个楼盘的3177套限价房。 经测算，此次购房验资总额逾378亿元。其中有一名购房者，竟然在5个楼盘登记了7个号，存入多家银行以备查验的资金至少在1260万元。 据了解，南京楼市的此次火爆，主要是由于限价，导致新房和二手房之间存在1万元左右的价差，从而吸引了众多的购房者。 不惜斥资上千万登记摇号 南京河西区域楼盘众多，由于政府严厉调控，一年没有开盘，市场关注度极高。为确保此次开盘平稳，开发商拟定了严格的销售方案，除限价外，购房登记的门槛被抬到有史以来最高。 方案显示，购房人报名登记摇号时，不仅要提供市房管部门开具的购房证明，还需提供个人名下的本票或定活两便存单，以备验资。统一摇号的10个楼盘中，验资金额最少的180万元，最高的430万元。 这并没有挡住蜂拥而至的购房人。按照方案，10个楼盘登记时间统一为11月15日上午8点至11月16日上午8点。但是，一些购房者11月14日深夜就赶来排队。 南京市公证处11月17日公布的数据显示，24小时内10个楼盘共接受了1.478万人登记摇号。记者据此测算，此次购房验资总额高达378亿多元。 粗略梳理登记摇号名单，记者发现一个人同时登记多个号的现象不少。更令人吃惊的是，有人在5个楼盘共登记了7个号。按照登记规则，其存入银行以备验资的资金至少在1260万元，最多要达1760万元。 对于这一现象，管理部门认为并不违规：一位市民如果其家庭名下无房产，是具有2个购房资格的；一个购房证明在多个楼盘登记摇号也是可以的，只要其资金足够。但登记后如果从银行将资金抽走，会立即取消其摇号资格。 根据网上公示的名单，此次共有100多名购房人因资金抽走、证明造假等问题被取消了摇号资格，其中一个楼盘600多人报名，审核后有60多人被取消摇号资格。 最低中签率只有8% 记者注意到，10家楼盘中和周边二手房价差越大的，报名摇号购房的人就越多，相应的中签率也非常低。 登记摇号人数最多的佳兆业城市广场，349套新房共吸引了4290人，中签率为8%。目前该楼盘周边的二手房价格普遍在每平方米4.5万元至5万元，而其此次开盘均价为每平方米3.5万元，价差在1万多元。同时，该楼盘周边还拥有南京外国语学校河西分校等名校。 与佳兆业城市广场一条马路之隔的五矿崇文金城，也遭到购房者的追捧，399套房子，2500人报名登记，中签率16%。“这两个楼盘一、二手房价格倒挂太多，不遭疯抢才怪！”许多购房者说。 相比之下，有的楼盘人气要差不少。保利天悦224套房子，报名摇号的只有244人，中签率高达92%。而之前被市场炒得火热的绿地华侨城海珀滨江，此次共推出555套房子，1303人报名摇号，中签率43%，出乎许多人预料。 首付款最高达846万元 此次楼盘开盘门槛之高，主要体现在资金上，除了报名摇号需要几百万元的验资，摇号中签的还需短时间内凑齐八成首付款。 记者查看了10个楼盘的开盘公告，首付款统一是总房款的80%，付清时间多数要求在3天之内，最长的不超过7天。最严格的是仁恒绿洲新岛，要求开盘当天付清八成首付款。 根据10个楼盘推出的不同面积户型，记者测算了一下，面积最小的房子八成首付款约在220万元，最高的达846万元，大多数房子的首付款在400万元左右。一次性支付几百万资金，对普通购房者来说是一个不小的压力。 为防止购房者临时变卦，有9个楼盘要求购房者认购当天需缴纳50万元至100万元不等的定金。如果在约定的时间内没能付清首付款，将被视为违约，立即收回房源，并没收定金。 目前，10个楼盘的开盘选房和认购签约正在进行中。综合各方传来的信息，除极少数户型外，绝大多数房源销售已无悬念。 对于这次开盘的火爆，多位业内人士表示，在存在套利空间、供需失衡等多重因素叠加下，虽然提高了购房门槛，但仍然不乏投资客。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，如何从市场本身入手，对楼市进行系统性的引导和有的放矢的调控，尤其必要。  

　　奇化街(Keefer St.)105号地盘开发计划几番遭否决，奇化街239号的开发计划未有却步，将于下月接受审核，引来各方瞩目。 　　温市议会与发展许可证委员会(Development Permit Board)先后否决奇化街(Keefer St.)105号地皮建楼申请，引起社区与地产界重大反响之后，再有一个华埠地产开发计划呈交委员会审议，是否会遭遇同一命运，引起不少人关注。 　　奇化街239号的前身是在华埠经营多年的华埠超级市场。根据开发商提出的申请，该块地皮将改建为商住混合大楼，4至8楼将包含25个市价住宅单位，地面一层将用作零售，其上两层将用作写字楼。大楼以街道冠名，名字是Keefer Gardens，夹在缅街(Main St.)与歌雅街(Gore St.)之间。 　　发展商指出，单位内的设计将采用充满现代气息的简约主义。每一个套房将会安装互动系统，让居者可以遥控室内环境。每个单位面积由530平方尺至1200平方尺不等。 　　三楼平台将设有一个公共花园，供住宅与办公室业主共同享用。花园紧邻1500平方尺的共享设施，开发构思强调要为住客与写字楼用家构筑一个社群。 　　Keefer Gardens的开发计划原本在11月27日呈交发展许可证委员会审议，但改期至12月11日；如获通过，将在2月向市场推出，在2018年夏季动工。 　　据报道，该块地皮在2016年6月以635万元售出。

　　还记得那个在今年8月份，将宅地以“白菜价”出售(500元一块)，只为吸引移民、振兴经济的安省中部小镇史密斯罗克福尔斯(Smooth Rock Falls)吗?一转眼，他们推出这个优惠政策已经两个多月了，到底有多少人愿意搬过去呢？ 　　延伸阅读：安省小镇宅地一折出售500元一块 只要你去住 　　据本地英文媒体CBC报道，史镇位于安省中部，多伦多以北700公里，本是一个以造纸业为支柱的工业小镇。在2006年，该镇的经济支柱，Tembec纸浆及造纸厂倒闭之后，镇民外流近40%，导致镇子陷入萧条。 　　为应付这一困局，史镇政府制定了20年的工业发展计划，还调低了税率，以刺激经济生产。该计划中还有一个非常重要的环节，就是以一折的价格出售17块宅地，以吸引居民。 　　史镇的地价本来就不贵，而一折的价格又是什么概念呢?举个例子：一块9洞高尔夫球场附近的土地，折扣价仅500块。 　　为了扩大影响，史镇还找到媒体CBC，大张旗鼓地作了一番宣传。 　　平心而论，尽管“白菜价”出售宅地非常吸引人，但是史镇实在太偏远了，引用一位本网网友的话，那是“茅屋见青天，十里无炊烟”的地儿。真的会有人愿意去那里住吗?很多人心存怀疑。 　　到今天，史镇推出这个优惠政策已经两个多月了，到底吸引了多少人呢?近日，CBC就此做了一个跟进采访。 　　该镇经理迪诺特(Luc Denault)表示，他们用“白菜价”出售宅地，竟引发国际影响。大量电话如潮水般涌来，一些问询者甚至来自中国和澳大利亚。与此同时，参观人士也接踵而至。 　　首批土地在一个星期之内就售罄。由于移民开始进入，私人开发商也适时进入市场，结果成功推动该镇的地产交易量大增。 　　迪诺特称，镇政府上下对这次的推广很满意，并决定在本月底前，再推出数十块土地低价发售。 　　第二批土地是住宅与商业混用用地，优惠政策同第一批一样。新物业主及店东可以获得税务优惠，并在申请建筑许可的环节节约最多2500元，而且还可以获得财务贷款。

      一对华人屋主6年前购入第一桑那斯(First Shaughnessy)的一栋百年老宅后申请将它推倒重建，但迟迟不获市府批出发展许可证，两人认为市府故意拖延到市议会在2015年通过附例将该区变成市内首个古迹保护区，遂入禀卑诗最高法院指市府违反诚信，要求赔偿。法官认同华人屋主的论点，判市府输官司。市府表示正考虑上诉。 　　根据CBC报道，提出诉讼的为胡姓及曹姓华人屋主，法官默里(Catherine Murray)上周发出的判决书认为，市府迟迟不决定两人重建Marguerite St. 3900号路段一间房屋的申请，是违反诚信。法官说，证据明显指出，因为该物业有传统价值，市府根本从来不准备批出发展许可证，而由于屋主提出重建申请时，市议会还未通过古迹保护区附例，故此根据当时的法例，市府那时唯一可以做的办法，就是将物业列为传统建筑物，并向业主提供因物业列为古迹而导致价值下跌的损失，提供补偿。法官说，市府没有在合理时间内完成对申请的审核，剥夺了屋主应获赔偿的权利。 　　牵涉官司的房子名叫"Walkem House"，建于1913年，由造船业钜子George Walkem兴建，以它的独特艺术风格而闻名。市议会在2015年通过附例，将第一桑那斯列为古迹保护区，该房子也在保护区范围内，而新附例禁止拆除1940年以前建成的房子。 　　不过，根据法庭文件，胡及曹夫妇是在2011年以465万元购下该房子，当时并无类似的保护条例。而两人在签署买屋合约前，还交带经纪确定房屋并未列为传统楼宇。房子当时颇为破烂，且在多年前被劏成五个部分出租。夫妇在买屋时已计划将房子推倒重建，让他们与三名子女可以住进去。 　　2012年3月，夫妇委托建筑师进行改建申请，同年5月，市府的传统规划分析师对该房子进行审核，建议将房子列为"B"级传统建筑。但市府职员并未要求市议会将其列入市府的传统建筑名单上；假如被列入名单的话，该屋就不能被拆除，而市府必须就物业价格下跌而对屋主作出补偿。 　　相反，市府职员用了两年时间，希望游说两人保持该屋，虽然屋主每次都非常肯定地说他们没有保留房屋的意图。到了2013年，市府前规划总监还向市议会申请，对该房子颁发120天的传统保护令，好让市府职员继续与屋主商讨保留房屋。法官的判决书说，屋主已经多次表明不愿保留现状的意愿，为何市府职员还要做到这一步，是令人费解的。 　　当120天过去后，重建申请结果仍是渺无音讯，夫妇终于放弃，并于2014年5月提出诉讼。市府后来承认，这类申请一般的审理时间为10至14个星期。 　　法官最后判市府败诉，市府必须对夫妇两人的经济损失作出赔偿，数额将容后处理。市府发表声明表示对判决失望，并称正考虑上诉。

　　无论你是，在出租住宅赚钱还是初到加拿大需要找房子租，都有可能遇到这样的那样的骗局。 　　之前CBC就报道了，在多伦多，33岁的职业赖账租客Mike Lemke在多伦多市中心高级公寓区Liberty Village耍弄房东再欺骗其他租客，所骗总金额高达数万元。其中单是给Mike Lemke交定金没有退还的数额就高达14150元。 　　这种骗房东又骗租客租赁骗局，不少人肯定担心，要是遇到这样的骗子该在怎么办? 　　房东应警惕的“地狱租客” 　　在安省，一些很熟悉住宅租赁法(Residential Tenancies Act)的人，蓄意给房东制造麻烦及骗钱，他们被称为“地狱租客”。 　　他们通过假推荐信和信用记录，成功骗租房子，入住1个月后开始拖欠房租。房东向他追讨租金时，他要么躲避，要么态度恶劣。而且还在未经房东允许的情况下，将公寓内的一间房子在网站上打分组广告，骗取租客定金然后在租客约定搬入几天前，骗对方说房子没了，而且拒退定金。 　 　提前准备防 “地狱租客” 　　对于这类骗钱的租客，房东在驱逐其离开之前，应该给对方一封信，说明所欠租金，并写明还钱的限期，比如10至15天内。租客搬走后如果不肯还欠款，房东需要去小额法庭，也可以请讨债公司追款。 　　此外，房东在租客入住前应当了解租客的具体资料，工作财产相关信息，这样也可以在租房子前提前判断租客是否有能力偿还租金。 　　按安省法律规定，房东如果没有安省房东与租客委员会发出的驱逐令，擅自驱逐租客是违法行为，租客可以立即报警。 　　房东需要有充足理由去申请驱逐租客。这些理由包括：租客欠租金、迟付租金、在所租物业内有违法行为、对房东或其他租户造成损害或严重问题、房东要拆毁建筑物或用作其他用途，等等。住宅租赁法内有详细的合法驱逐理由。 　　通常，驱逐程序的第一步，是房东给租客一个书面通知，说明想要租客离开的原因。在特殊情况下，房东可以不通知租客，房东与租客委员会可以在不举行聆讯的情况下，签发驱逐令。 　　驱逐令包括租客须要搬走的限期，不同的驱逐原因，限期不同。如果租客不接受相关的驱逐理由，也不想搬走的话，需要马上找法律帮助。 　　租客应警惕的“黑心房东” 　　在安省有些房东会打出虚假广告，去骗取不了解加拿大房屋的新移民，私自定下霸王条款，索要非法租房押金，诱导其误签合同且同意如此霸道苛刻的条件。 　　除了“黑心房东”还有警惕冒名顶替的“虚假房东” 　　之前有媒体报道，两名来自日本的两名国际留学生在租房时，在Front Street的同一公寓向同一男子交了数千加币。其中一名学生交了$5,600的租金，另一名学生交了$8,000的租金。 　　根据这两名学生的说法，此男子声称是公寓的房东，分别以不同的理由向两名学生让两人先交钱。交完钱后，然后就没有然后了... 　　据警方称，此类骗局，仅仅多伦多市这一个区域，就至少有26名受害人。 　　提前准备防 “黑心房东”和“虚假房东” 　　安省对于租客的法律规定还是较为完善的，你搬进房子之前你需要注意熟知《住宅租务法例》，如果你的业主没有遵守《住宅租务法例》定下的规则，例如没有进行维修或保养，或不尊重你的权利，你可以向租务裁判处作出申请，要求该处发出命令。 　　如果房东非法加租，或者你对你的租金或资助有疑虑，可以向社区法律援助中心求助。 　　此外，房东房东是不能随意驱逐租客。面对房东的无理驱逐你可以提起诉讼去质疑房东的驱逐行为， 一旦真的被驱逐，房东也必须给付租客一个月租金等额的补偿金。 　　尽管租客跟房东都很担心自身的权益，不过不用担心，安省即将修订住宅出租法，希望既能保护房东权益，又能保护租客权益。

安省北部斯穆思岩瀑布镇（Town of Smooth Rock Falls）为吸引人们移居当地以振兴经济，较早前推出廉价卖地奖励计划反应热烈，有部分查询更是来自中国。镇政府现决定于月底加推10多块土地，再以低价吸引外来人士定居及投资。 斯穆思岩瀑布镇位于添明斯市（Timmins）以北约100公里，当地政府今年8月首批推售的15块土地，提供高达90%回赠金额，以致部分土地价格低见500元。政府官员在计划公布后接获数以百计的查询，部分甚至来自中国和澳洲，同时吸引不少人到当地视察。首批土地在一周内售罄，私人发展商亦随即推出土地满足市场需求，结果成功推动地产交易量增加。 政府官员对售地计划大受欢迎感到满意，决定在月底出售第二批共10多块士地。首席行政主任迪诺特（Luc Denault）表示，第二批土地包括商业和住宅用途，同样为买家提供优惠。 迪诺特指买地掀起热潮的结果非常正面，为沉寂多时的斯穆思岩瀑布镇居民和企业带来希望和机会。 斯穆思岩瀑布镇经济过往倚赖当地一所制纸厂，但制纸厂在2006年倒闭后，镇民陆续搬出另觅机会，估计全镇人口由2006年的2,400人，跌至目前只剩余1,330人，全镇收入急跌40%。斯穆思岩瀑布镇政府为此推行20年计划，重点振兴工业，并由政府牵头吸引外来人定居及投资。