地产

　　过去多年加拿大的房地产市场是少数城市热得烫手、大部分城市不温不火的局面，以至于难以用统一的措施来对房地产市场进行调控，需要各个省市的政府推出地方性的调控措施。 　　现在这种情况终于有了变化。 　　加拿大主要城市的房价六年来首次步伐基本一致 　　据加拿大广播公司报道，加拿大主要地产经纪公司之一的Royal LePage星期四发表的全国房价走势调查显示，加拿大五个主要城市的房地产市场出现了步伐一致齐步走的情况，这是六年来的第一次。 　　大多伦多地区、大温哥华地区、大蒙特利尔地区、卡尔加里市、渥太华市的房价今年第三季度与第二季度相比都呈现适度上升，房价的上升幅度在1.5%到3.5%之间。 　　Royal LePage认为，五大城市房价的统一步伐显示加拿大全国主要城市民用房地产市场走势趋向平衡。 　　不过今年与去年相比，加拿大一些城市的房地产价格仍然有不小的升幅。比如今年第三季度与去年同期相比，大多伦多地区的房价猛升了21.7%，蒙特利尔的房价上升了14.3%，渥太华上升了7.9%，卡尔加里5%，而大温哥华地区的房价今年第三季度与去年同期相比上升了2.5%。

　　加拿大最大的一间公寓开发商Starlight Investments斥资$13亿元，与另两间本国最大的退休金基金公司合作，正在美国寻找公寓资产，其原因就是安省出台了新的租金限涨政策，而美国基本上没有这一限制。 　　Starlight Investments的私人资本全球主席Raj Mehta说，该公司与Public Sector Pension Investment Board和Alberta Investment Management Corp.两间基金公司合作到美国寻找资产，是基于他预期未来在安省已经看不到更多机会。 　　他说，一方面，这两间基金公司的策略是要多元化，另一方面，许多机构性投资方都看中公寓资产，因为它很稳定、安全，加拿大已经没有可以购买的资产，你自然会去美国寻找。 　　这一动向与安省今年4月公布的16点公平住房计划有很大关系。 　　新政将租金上涨限制扩大到全省所有公寓单位，规定每年的租金涨幅要与通胀一致，最高不超过2.5%。而之前的政策限制只适用于1991年以后建成的公寓。 　　上月，加拿大最大的地产投资信托上市公司RioCan也因为这一租金限制政策，决定将多伦多市中心一幢有133个单位的出租公寓楼改为Condo出售。 　　King Street West上的133套出租公寓改为Condo出售。 　　公寓研究公司Urbanation Inc.的最新报告称，安省限制涨租金的政策以来，已有1000个出租单位被取消。 　　Mehta说，退休金基金公司都是追求回报的机构，地产在任何资产中都是重要的部分，“如果市场是低增长，且难以入市，加拿大许多地区已经是这样，那么自然而然，你会寻找其他市场。” 　　据悉，目前Starlight已经与两间基金公司在美国丹佛建造A类花园式物业，有465个单元。他们也将瞄准亚特兰达、奥斯丁、达拉斯、奥兰多、坦帕和凤凰城等市场。 　　报道称，Starlight公司管理3.5万个公寓单位，其中2.4万间在加拿大，1.1万间在美国。 　　这笔交易也显示了加拿大退休金基金公司对地产物业的需求。皇家银行分析师Neil Downey和Michael Smith本月发布的报告显示，加拿大的24间退休金基金公司截止2016年底，拥有$1880亿元房地产资产，占其拥有资产总额的13%，报告预计未来五年这一比率将上升至14%到16%。

　　大多区房屋租赁市场数据出炉，2017年第三季度报告显示，透过MLS房产交易系统，公寓单位的平均月租比去年同期增长10.3%，达到每平方英尺2.99元。标准公寓单位(面积743平方英尺)月租2219元，比一年前增长232元。出租单位供应严重不足，有分析认为部分准买家转买为租是导致当前出租市场供应紧张的主要原因。 　　根据PadMapper的最新数据，温哥华8月份一居室公寓的月租金跌至2000加元以下，平均租金下跌了4.8%，至1990加元。但是与去年同期相比，温哥华一居室公寓租金还是上涨了13.7％。比较起来，多伦多一居室公寓租金仍低于温哥华。 　　第三季度月租达到2219元，市场上挂牌出租单位的数量与去年同期大抵持平，为7761套，但是面积小、价格相对较低的公寓单位市场供应量明显不足，比如不带 den(书房)的1房单位(面积在500至599平方英尺)，市场供应量按年比下降11%，而平均月租从去年的1672元增加到今年的1839元，增加了近200元。与供应量不相匹配的是，市场上挂牌出租的公寓单位，平均租出时间缩短至10天。 　　根据PadMapper的最新数据，温哥华8月份一居室公寓的月租金跌至2000加元以下，平均租金下跌了4.8%，至1990加元。但是与去年同期相比，温哥华一居室公寓租金还是上涨了13.7％。比较起来，多伦多一居室公寓租金仍低于温哥华。 　　Urbanation 报告分析指出，人口增加需求加大，同时高昂的房价、收紧的房贷政策以及按揭利率的提高等导致人们不得不“转买为租”。安省新出台的限制租金上涨政策，使得部分业主放弃房屋出租，引起出租房源减少。最后，新建租赁公寓公寓数量放缓或者“转租为卖”也加剧了房屋出租市场的紧张。

温哥华房地产市场似乎已经从一年前的高点开始慢慢的向下降。但是，这一结论却不适用于公寓市场。根据最新的数据，与去年同期相比，今年第三季度部分地区公寓价格涨幅高达25%！Royal LePage的Adil Dinani表示：“公寓市场非常的活跃，价格呈现两位数的增长。”今年第三季度，大温地区的公寓价格中位数达到622,392元。公寓价格涨幅最大的地区分别为：北温哥华25.2％，至614,173元；本拿比24.6％，至561,558元；高贵林23.8％，至471,749元。 从整体房地产市场来看，除西温哥华房价下跌明显外，大温各市房价都有程度不同的上涨。2017年Q3各区域各类型房屋涨跌情况如下： 所有数据来自于 Royal LePage. 温哥华 –  上涨 2.2% 综合均价: $1,439,652 柏文公寓: $751,861 平层独立屋: $1,558,353 双层独立屋: $2,264,994 西温 – 下跌 8.7% 综合均价: $3,026,136 柏文公寓: $1,112,334 平层独立屋: $2,790,580 双层独立屋: $3,431,446 北温 – 上涨 4.5% 综合均价: $1,417,226 柏文公寓: $614,173 平层独立屋: $1,599,797 双层独立屋: $1,679,916 列治文 – 上涨 1.4% 综合均价: $1,103,064 柏文公寓: $510,476 平层独立屋: $1,406,481 双层独立屋: $1,439,817 本拿比 – 上涨 6.3% 综合均价: $1,078,227 柏文公寓: $561,558 平层独立屋:$1,500,008 双层独立屋: $1,462,383 高贵林 – 上涨 6.8% 综合均价: $1,026,824 柏文公寓: $471,749 平层独立屋: $1,195,812 双层独立屋: $1,214,880 素里 – 上涨 6.3% 综合均价: $796,466 柏文公寓: $304,779 平层独立屋: $818,731 双层独立屋: $890,630 兰里 – 上涨 9.2% 综合均价: $831,283 柏文公寓: $337,782 平层独立屋: $825,503 双层独立屋: $909,171

加拿大国家银行周四发布了9月份房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)，显示加拿大二手独立屋价格按月下跌0.8%，是2010年9月以来最大的月跌幅，也是2016年1月以来首次按月下跌。 根据路透社报道，国家银行房屋价格综合指数计算全国11座城市的独立屋转售价格。结果显示9月份的跌势最大的是多伦多市场，跌幅2.7%。其次是魁北克市(跌2.3%)，汉密尔顿(跌1.9%)，哈里法克斯(跌0.4%)和温尼伯(跌0.3%)。 维多利亚市没有升跌。另外5个大城市的二手房价格上涨。温哥华涨1.3%，卡尔加里涨0.7%，蒙特利尔涨0.3%，渥太华-Gatineau涨0.3%，埃德蒙顿涨0.2%。 另据各省土地注册局登记的已完成交易计算，多伦多9月份房价跌了3.1%， 自7月以来累计跌了7.5%。报告称，这一跌幅与多伦多地区的房市走软相符，市场已经从极度紧张转为平衡。 报告称，温哥华市场仍然紧张，继去年8月外国买家税促使房价下跌后，今年初温哥华的房价重拾涨势，并在近五个月里连创新高。 数据也显示，蒙特利尔和渥太华-Gatineau这两个市场近期正在趋紧。 同时，没有被列入房价指数的14个市场中，安省有12个，金马蹄地区的多个市场房价都在下跌，其中Barrie的二手房价格月跌4.5%，Brantford月跌1.3%，Kitchener月跌1.4%，Oshawa月跌3.3%，Peterborough月跌0.7%。 按年涨幅回落 报告称，与去年同期相比，全国二手房价格涨幅回落，9月份房价指数比去年同期涨了11.4%，低于6月和7月的年比上涨14.2%，以及低于8月份的年比上涨13.1%。 年比房价涨幅最多的是多伦多(18%)，汉密尔顿(19.5%)和维多利亚(14.7%)。温哥华的房价按年涨了10.5%，但低于全国平均涨幅。渥太华-Gatineau按年涨5.2%，蒙特利尔涨5.0%，卡尔加里涨2.6%，埃德蒙顿涨1.4%，温尼伯涨1.2%，魁北克市涨1.1%，哈里法克斯涨0.4%。

　　大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 　　然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 　　月底出台明年实施 　　据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 　　这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 　　目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。 　　据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。 　　金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。 　　按揭机构登广告 促勿收紧房贷 　　按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 　　Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 　　行政总裁莫里斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 　　莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 　　Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 　　银行界：投资楼花应量力而行 　　收紧按揭和加息因素不容忽视 　　一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 　　对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 　　他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 　　这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 　　另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。

卑省财政部长近日表示，温哥华动辄百万计的房价不仅让想买房的居民吃不消，同时也让投资者和企业家望而却步，因此卑省省府决心研究各种可能的方式，尽一切手段给温哥华楼市降温。 7月份上台执政的新民主党Carole James周二在纽约布隆伯格总部接受采访时表示“这个问题越来越严重，已经成为经济发展的障碍，因为很多公司留不住雇员。吸引不到人才的话，公司就不会在这里投资。” 温哥华今年再次成为全球楼市泡沫最严重的城市，一栋独立屋的价格已经达到160万，是家庭收入中位数的20倍。 疯狂上涨的房价没有因为之前出台的各项措施而得到遏制，包括去年自由党出台的15%外国买家税。 James表示，“出台一项措施并不能解决温哥华的问题，我们正在研究所有的选项，所有能对供需两方奏效的措施都在考虑范围内。” 短期租赁 省府明年二月会出政府预算，在此之前有望推出更全面的政策打压房价。James表示可能改革税制，以打击短期楼市投机行为。同时，堵住所谓“简易信托”(bare trusts)等漏洞，避免房主套现、新的投资者买入而不必支付地产转让税。 省府还会在全省范围内，对短租平台运营商如Airbnb 公司和 Expedia 公司的HomeAway unit 采取措施。 温哥华从今年7月开始就采取更严厉的短租管控，包括要求房主取得商业许可，并且禁止投资房出租和地下室出租。James表示，最近省府和地方市府举行了联席会议，要求在全省范围内加强监管。 身兼卑省副省长的James表示，相关工作就算不是各地市的头号任务，也是首要任务之一。 省府已经把市政、楼市和公交都划归一个部门管理，这样做是“从经济角度考虑，因为要在公交主线附近提高居住密度，同时鼓励市府重新规划用地，开发更多居住区。这三块政府事务有机联系起来，合并考虑，有助于综合解决问题。” 可负担性危机 新任省长John Horgan所属的新民主党在竞选中承诺：让普通卑省居民的生活变得更容易负担。该党的这项许诺，帮助其结束了过去16年的自由党执政。在自由党执政期间，刚好是楼市地价飞涨，而居民收入增长停滞的时期。 James很清楚，这届政府面对的最大压力就是选民要求对楼市立刻采取有效措施。不过目前的房价对大多数买家而言遥不可及，解决起来绝非易事。 她说，“没有人指望能在一年内让大家都买得起房，但是我们希望出台一个全面的长期方案，避免产生意外的后果。”

加拿大央行的官员在本月下旬议息日之前公开发表讲话，透露央行对目前房市、金融系统的一些最新看法。 央行高级副行长Carolyn Wilkins本周二表示，压力测试显示加拿大的银行系统应该经得起房价下跌的冲击，但是本国家庭的负债水平太高，已经承受不了任何形式的负面冲击。 据路透社报道，Wilkins是在华盛顿的国际货币基金金融稳定与系统性风险小组会上发表讲话。 她说，加拿大的大量家庭负债主要集中在年轻人和低收入人群，以及多伦多或温哥华等高房价地区。 “就加拿大而言，目前我们考虑的脆弱性在于家庭负债。过去几年负债水平一直呈上升趋势，并已达到无法承受任何负面冲击的程度。” 她说，央行已经实施压力测试，以估测部分地区房价下跌的影响，以及经济衰退或其他因素导致需求减少所造成的更广范围物业贬值的影响。 “任何一种情况下，我们对加拿大的大银行实施这些压力测试时，加拿大银行系统的核心部分、资本水平、现金流水平，都高到足以经受房价下跌，这是因为它们的资本化、流动性以及多元化，都做得很好。” 今年7月以来，加拿大央行已经两次加息，以消除对房市的刺激。央行也表示，会密切关注高房价对消费者和经济的影响。    

　　■ 近年大温柏文市道持续畅旺。资料图片 　　联邦法院法官已颁下至少一项法庭命令，要卑诗省发展商向税务局提供楼花买家在公寓兴建前及兴建期间摩货的资料，以便税务局查核买家在摩货获利后是否如实缴付相关税项。报道指，除此之外，税务局亦正提出其他数项同类申请，这反映出联邦政府致力打击在楼花市场里可能出现的瞒税情况。 　　据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，在9月，联邦国家税收部长就两个公寓项目，向法院提出申请，要求法院颁下命令，发展商要提出上述楼花买家摩货的资料。该两项项目分别是协平世博集团(Concord Pacific)的One Pacific，以及Westbank Corp.在市中心的Telus Gardens。 　　该两个发展商表示，会遵照法庭的命令。其中Concord Pacific Developments Inc.的规划副总裁米汉(Matt Meehan)强调，客户的资料是受到私隐法保障，发展商不能随便透露，除非法庭下令披露。 　　等候法庭命令 　　米汉续道，为了保护客户的资料及确保披露资料是合乎法例，该公司已要求加拿大税务局提供法庭命令的内容，一俟该公司取得，便依照法庭命令而行。 　　Westbank Corp.亦在电邮回复道，会遵照法庭命令。 　　在某个公寓项目建成入伙前，楼花单位有可能被转手及摩货数次。根据目前做法，加拿大税务局只会知道向卑诗田土厅登记的最终买家的资料，而不知道在此之前的其他买家的身分和资料，亦无从查核其他买家在该等交易中是否已缴交相关税项。 　　温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）表示，楼花买家可能是非加拿大居民，举例说，一个来自伊朗的人士以10万元买入一个楼花，然后于一个月后以12.5万元成功售出，帐面上获利2.5万元。根据入息税法，如不是加拿大税务居民，该笔利润可能要支付25%预扣税。不过，如无人知道该人来自伊朗及并非税务居民，该人最终可能没有支付预扣税。 　　李克伦指出，假如买家身分的资料要常规地向当局提供，当局可以更容易作出查核。 　　当被问到是否希望卑诗省作出修订，诸如规定发展商要例行披露楼花买家的资料时，加拿大税务局发言人阿尔瓦雷斯(Bradley Alvarez)称，额外的资料有助税务局查核违规行为。 　　城市发展研究所(Urban Development Institute)主席麦克马林(Anne McMullin)表示，纵使发展商支持加拿大税务局打击瞒税的目的，但是须要考虑到是否会侵犯私隐。 　　卑诗新民主党在今年5月省选运动期间，承诺过会设立由多个机构组成的特别工作小组，打击地产市场的税务欺诈及洗黑钱活动。省府称，正密切留意联邦政府的法律行动。

　　■全国9月新屋动工量回落，但依然维持在超过20万间之上。资料图片 　　全国新屋兴建量连续上升8个月后，9月的新屋动工量回落，由8月的220,573间下跌至214,821间，按月减少了5,752间。加拿大按揭及住房公司指出，每个月的新屋数字变化主要受多层共管大厦兴建所影响。 　　首席经济学家Bob Dugan指出，虽然9月新屋兴建量放缓，但依然是连续第4个月动工量维持在超过20万间之上。 　　据加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的报告显示，大多区9月新屋较8月少7%，主要因为大型多层共管大厦项目受阻，但独立屋、半独立屋和镇屋维持强劲。由于区内对新屋的需求持续，因此新屋兴建量仍然稳定。而宾福特（Brantford）的独立屋兴建量大增，是由于当地独立屋的价格在今年初只介乎55至70万之间，吸引很多没有能力在大多伦多地区或咸美顿置业的人。伦敦市的人口增长和收入上升，令当地独立屋和多层住宅的动工量，在9月达到2006年以来的最高位。 　　温哥华新屋兴建量受镇屋和多层共管大厦减少所影响，况且去年录得破纪录的新屋动工量，这批屋多数仍在兴建当中。 　　人口增长、强劲的经济情况和低息均有利当地的新屋项目。魁省新屋兴建量上升主要是多层共管大厦增多，尤其是满地可和魁北克城的出租公寓大厦大幅增加，带动全省今年的新屋数量上升。

  没买房的沸腾了！马云刚刚宣布一个大消息！ 一、支付宝正式宣布：租房全部免！押！金！ 猝不及防！ 当很多人还在讨论房价时，刚刚，马云又重磅出手了：支付宝信用租房大戏，正式拉开大幕！ 在国家大力鼓励和培育租房市场的背景下，今天（10月10日），“中国放心公寓联盟发布会”在上海举行。 支付宝宣布正式上线租房平台，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房。芝麻信用分达到650分以上，就可以免去租房押金。 资料图 什么叫信用租房？说白了，信用租房，就是用户可以凭借自己的信用，减免押金，按月交租。 更让人惊叹的是，才张罗了不到半年，支付宝已经联手了十来家深耕在租房行业的优质合作伙伴，一起改变传统的租房行业：现在，已有超过100万间公寓将正式入驻支付宝租房平台！ 大家都知道，与个人房源相比，此类公寓房，可以为租户提供更精准的房源信息、统一标准的装修，以及更完善的租后服务。 你没看错，在房地产这个看似与互联网企业风马牛不相及，针扎不入、水泼不进的产业，支付宝终于来了！ 二、免押金，地产中介颤抖 资料图 支付宝在革谁的命？ 北上广深的高房价，让不少人不得不选择租房。而租房的押金、租房的中介费、虚假的房源、黑心的中介，几乎困扰着每一个漂泊在外的年轻人。目前，多数人租房还是选择传统房地产中介。 据券商中国（微信ID:quanshangcn），虽然房地产中介协会没有公布租赁市场的具体市场份额，但从深圳市房地产中介协会公布的二手房成交的信息来看，9月份，中介企业二手房开单排名显示，前三位依次是：链家市占率20.9%，Q房网市占率17%，中原市占率6.97%。 资料图 除了传统地产中介，58同城、赶集网等也有租房业务，并且都进行了“看好你的钱”温馨提示。 资料图 记者了解到，58同城、赶集网上一般房源都还是需要押金和中介费，和其他地产中介没有本质区别。也有一些业主直租和公司直租的则不需要中介费，但需要交押金。 资料图 买不起房，就连租房也不让人省心，这是社会问题。而今天，支付宝企图这些问题都解决了： 1、消灭重复虚假房源：在支付宝租房服务中，房东录入完整房源信息后，将实现“房源出租后自动下架、空出后自动上线”，保证房源真实性。 2、消灭中介费：租客将与公寓管理方直接沟通对接，不再经过任何中介，从而省去高昂的中介费。 3、消灭押金：传统的“押一付三”将彻底改变，接入信用分后，芝麻分650分以上的用户租房将再也无需押金，还可以一月一付，大幅度降低资金压力。 当租房行业，因为信用而没有了押金，因为透明而没有了中介，因为技术而没有了虚假，这一定是中国租房史上从未有过的实质改变！ 三、381个城市开启信用免押服务，向“信用城市”升级 这一枪打响，无疑是又一场商业模式革命，将无现金社会、信用城市、大数据、租赁经济完美的链接起来。 早在3月23日，一份全国信用城市报告上的数据显示，全国381个城市已经开启信用免押服务，开始向“信用城市”升级。 资料图 租房要押金，租车要押金，住酒店要押金，如今，芝麻信用免押已经在酒店、租房、民宿、租车、共享单车、医疗、便民服务、农业设备租赁等8大行业被广泛使用，合计免除押金已经超过150亿元，已有近2000万人享受过免押金服务。 比如，此前上线的免押金住酒店，免去了押金、查房等环节，将用户的入住时间由平均十几分钟下降到45秒，退房时间由平均4、5分钟下降到18秒。 这意味着，通过“信用”保证，免押金时代已经到来！ 四、中国的信用社会来了！ “你的信用分多少了？”这句话在我们耳边听得越来越多，当我们静静地享受信用带来的各种生活便利之时，一个重磅信号悄然释放：中国的信用社会正在到来。 租房要押金、租汽车要押金、住酒店要押金、就连租个自行车也要押金，这表面上是理所当然，但这背后是一场急需解决的信用危机。 马云正在干着一件社会应该干的事，他把人们对信用变现，让我们利用自己的信用可以租房、租车，等于我们的信用真的值钱了。 有人问美国人为什么不存钱，因为人家没钱，卡里躺着的都是信用！在美国，信用比钱更值钱。 早些时间，支付宝就联手永安行让共享单车不再需要押金。今天，租房也因为信用而不再需要押金。可以预见，酒店、医疗、农业等各大行业都因信用而发生巨变。 曾经看不见、摸不着的个人信用，正逐步“变现”。老百姓开始越来越多地享受到信用带来的便利与服务，这应该就是马云创办支付宝的使命：让信用等于财富，让诚信的人富起来！ 而企业也一样，未来再也不是比谁先掌握政策、谁先有货币、谁有更多资本、谁有更高文凭，而是比信用，谁信用越好，谁就越会成功。 从今天开始，珍惜别人给的每一次信任，保护好自己的信用，一起为中国迈入信用社会而努力！ 文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。

　　史高米殊的楼价和成交量均按年上升。（MLS图片）  史高米殊独立屋迫近百万元关口。 　　根据大温地产局(REBGV)9月份的楼市数据，史高米殊(Squamish)各类房屋的屋价指数全线按年上升超过20%，其中9月份的城市屋基准价逾80万元，屋价指数较去年同月劲升29.4%，成为区内之冠，而城市屋的成交量升幅也十分显着。 　　报告指出，上个月史高米殊的整体房屋基准价为79万元，屋价指数(price index)较一年前上升了23.3%，升幅在大温地区排行榜首，其次是威士拿和阳光海岸，分别录得22.7%和21.1%的按年升幅。 　　史高米殊的各类房屋中以城市屋的走势最凌厉，上个月的基准价为80.5万元，屋价指数较去年同月上升近3成，达29.4%，大幅抛离排第二的枫树岭。枫树岭9月份的城市屋屋价指数较去年同月增加了22.2%。 　　另外，史高米殊独立屋9月份的基准价录得99.5万元，迫近百万元关口，屋价指数一年内升幅达20.5%。柏文方面，9月份基准价则为46.7万元，较一年前增加了27%。由此可见，不论是独立屋、城市屋抑或柏文，史高米殊的屋价指数都较一年前涨升最少两成。 　　在成交量方面，史高米殊上个月共录得58宗房屋成交，较去年同月的42宗增加了16宗。城市屋的成交量升幅最为显着，由去年9月的10宗增加至今年同月的29宗，柏文亦由13宗增至17宗，相反独立屋就出现下跌，由去年9月的19宗成交，跌至今年同月的12宗。 　　地产经纪Angelina Lin表示，史高米殊近年的房地产发展迅速，不少发展商到该市开发新项目，当中不乏标榜奢华享受的开发案。 　　但她认为史高米殊并不是华人买家的热门地，指华人大多喜欢投资于比较可以保值的地区，因此地点是很重要的考虑因素，相反白人和其他非华裔人士崇尚大自然和幽静的居住环境，因此会选择史高米殊。 　　Angelina Lin说，温哥华东区的房屋大部分都可卖到150万元或以上的价钱，屋主之后可以花100万元搬入史高米殊，享受宁静生活外还可现赚50万元。

　　■2008年出售楼花的Front St.300号。 　　■2017年售价单中列出了总回报达267%。 　　近年大多区多个发展商推出一些像地铁沿线般地点十分热门的楼盘，这些楼花落成期是3至5年，但仍然引发排队抢购热潮，显然大多区的房地产投资人士已经从独立屋转向投资一些柏文楼花。 　　地产经纪黎宇昌表示，由于过去10年内买了良好地段及良好发展商楼花的人士，到成交时，大家都能够以较小成本得到丰厚的利润，所以大家在大多区独立屋及镇屋升至高位而在楼价回落之际，就选择投资楼花来继续炒卖。 　　单位月租2300元 　　黎宇昌特别举出一个由发展商TRIDEL于2008年推出楼花的市区楼盘，投资者购买这个楼花后的回报状况为例。这个是一睡房649呎单位，售价为37万元。位于市区中心的Front St. 300号。Tridel于2008年开始发售楼花，当时首期及至交楼付款为售价的20%，即7.5万元。大厦于2014年落成。而这个单位于2017年脱手售出，售价为57万元，业主赚了20万元，回报率为55%。 　　他指出，如果纯粹以资金投入来计算，这个单位业主投资回报率是267%，每年平均回报率为30%。如果将款项投资在加美股市上，并能正确地选购一些优良股票的话，其年回报率亦只有10%。其计算方式是业主于2008年购买楼花之后，现金分段投入总资金为75万元。到2014年成交时，业主以利率3%作房屋按揭贷款。同时立刻将单位出租，现在这单位能够收到的每月租金为2,300元，去除管理费及地税和按揭贷款供款，仍然是正现金流的投资项目。 　　黎宇昌强调，这个例子恰巧可以解释为什么这几年有大量金钱涌入柏文楼花单位市场了。

女木匠Claudette Charron曾一度觉得，自己非常幸运，因为她买到了自认为“理想中的家”。在一个不错的社区，拥有一个外表看上去不错的独立屋，还带着大大的前后院，只要稍加修正，就可以成为一个体面且好出手的房源。 “我知道这是政府低价拍卖的房子，价格属于很低的那种。但是我横竖也承担不起更贵的房子，所以就选中了它!” 好在，Charron 本身也是心灵手巧，她认为运用自己的特长，稍微做一些修葺工作，两年以后再卖掉，说不准可以大赚一笔呢!因此她认为这次买政府抵押房子是一次“明智的投资”。 于是，在2016年的6月，Charron和她的男友，以及自己16岁的孩子就开开心心地搬进了Limoges社区的房子。 搬过去之后，Charron才意外发现，自己买的哪里是个“理想之家”，完全就是一个“制毒工坊”! 入住新家不久，按照习惯，Charron去拜访自己的邻居，以示友好。然而当她的邻居突然冷不丁冒出一句“你家地下室现在怎么样了”的时候，Charron内心是懵逼的。 邻居表示很震惊，“什么??你居然不知道?你家地下室曾经是一个制毒窝点!缉毒人员搬出过148棵大麻!” Charron当场就觉得整个人都不好了，“我觉得反胃!” 30,000+的清理费?! Charron在购买这所房子之前，她请的验房师没有找到任何有关于这所房子的历史记录，所以她被告知无法检测房屋状况。然而，根据安大略省的相关规定，一名合格的验房师是有责任有义务根据房子的种种迹象去判断房子是否合格的。 知道这段“制毒”历史之后，Charron再次请了一名验房师。新的验房师Richard Sticklee告诉她，“这个地下室种植过大麻的痕迹太明显了，台阶上还有大麻叶子。” 在做了发霉测试以及湿度监测之后，结果也是不尽如人意。验房师表示，“空气中毒气残留比例非常高，在我所有验过的房子中绝对排前五!” 验房师还预估，要想清理这些残留物质，至少要花费$25,000，如果向彻底清理干净，甚至要$100,000. 就目前，Charron已经花费了$30,000，而当初买下这个房子，她只花了$265,000. 卖家表示“我什么都不知道!” 如此严重的事情一出，Charron起诉了卖房中介房子的卖方中介Street Capital Bank of Canada，以及第一次为她验房的验房师。 卖方中介Street Capital Bank of Canada说，它在原房主宣布破产之后接手占有了这个“大麻屋”，还在辩解词中表示，“自己完全不知情这个房子之前大规模种植过大麻”。 案件现在进入仲裁调解阶段，Street Capital的工作人员表示希望可以和平解决这个事情。 有待完善的追踪系统 按照常理，买房子，尤其是二手房，买家对于房子的过往历史应该有完全的知情权。而记录在档的系统资料，更理应告诉潜在的买家，房子是否有过毒品种植记录。 渥太华警方也有列举曾经种植过违法毒品种植的房源信息，但是在过去的五年时间内，他们只列举出了5处房子。这显然是少于实际数量的。 然而令人诧异的是，除了魁北克政府要求房子卖家必须告知房子是否曾用作毒品实验室，其他省并没有明确规定，只要房子在出售时没有大麻及其他毒品的残留。 买房有风险，出手需谨慎! Barry Lebow是一名房产中介。他指出，房地产中介应该尽最大可能给买家呈现房子的发展史。 尤其是在如今，大麻种植以及“毒品制造工坊”比人们想象的更加多，买家在下offer之前务必要找到房子的历史，尽可能使用多种渠道去了解这所房子的过去。如果有必要，也可以上网搜一搜原来房子，以及原房主的名字，说不定会有意想不到的收获。 Lebow也建议大家，多跟邻居说说话!在买房前，与邻居交谈可以让你了解这个房子，以及原来的主人，也为将来的入住，处理好邻里关系打好基础。比如说Charron，如果她在买房前就与邻居进行沟通，也许现在也不用当这个冤大头了。

根据多伦多知名房地产网站Better Dwelling周二的一份专题报告，独立屋为所有房屋中最为昂贵的一个类型，从9月份的情况来看，GTA地区独立屋销量大减，存量猛增，令这个一度供不应求的梦之屋再也卖不动了，价格恐再难上涨。 根据多伦多房地产局(TREB)的数据，9月份GTA地区独立屋销量为2,780 套，比去年同期下滑40.4%。其中416地区为642套，比去年同期降41%;905地区则为2,138套，比一年前减少40.3%。 如果与销量相比，GTA地区独立屋上市量上升，9月份新上市增9,009套，比8月增加58.14%，如果与去年同期相比，则增加17.63%。 当月月末房屋存量(Active listings)增加更为明显，达到11,048套，比上月增19.89%，比一年前则猛增109.28% 。 GTA地区独立屋的销量持续下降，而新上市的独立屋又不断增加，因此现在的问题是，如果与去年同期比较，库存量将会增加到什么程度。显而易见的是， 随着销售下降，库存增加，价格将难以稳定下来，恐怕再难涨上去。 905地区独立屋价格已经下跌 TREB在本月月初发布的数据数据已经显示，9月份GTA地区独立屋均价为$1,015,067，其中在416地区，均价为$1,355,234，比一年前仍然涨4.4%;但905地区的均价降至$912,921，已经下跌1.7%。 从更能准确反映房价变化的基准价格来看，GTA地区独立屋均价为$930,500, 比上个月略降0.59%，但仍然比去年同期高8.56%。其中416地区独立屋的均价为$1,093,900, 虽然比上个月微跌0.56%，但比一年前仍有6.63% 的涨幅。其实对一个正常的房地产市场而言，这仍然是一个比较理想的回报。 业内人士指出，在各级政府接连出台措施之后，从今春开始，GTA的房市由热转冷，而且已经进入买家市场，现在的市场行情对买家更为有利。 目前买方和卖方的处境与数月前已经大不一样，他们开始了新的角力：由于担忧房价进一步下滑，卖家急于把房子尽快卖出，且不希望买家大幅砍价，争取能够卖出个好价钱。但买家则开始变得淡定，一方面寄希望于价格进一步下跌，故不愿轻易出手。另一方面，即使买家决定买房，也更有讨价还价的底气。

最近媒体报道，安省再出台一条保护房客的法规：房东若赶走房客，必须给予对方赔偿。 过去，当房东有合理的理由时候（例如“有家人或亲戚要搬进来”），便可以解除租约，而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。 在实际情况中，往往这条法规容易被房东滥用，所以应该加以修改。 在新法规下，如果房客没有犯错而被赶走，则房东要支付一个月的租金，或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说，房东再也不能以“有亲戚要搬进来”为由，随意赶走租客了。 即便在租客离开后，省府还会监督房东，如果他们在一年内再度打广告出租，或者将房子改修及改变用途（demolishes/converts the unit），将视作“失信”行为（bad faith）。除非他们能证明自己的清白，否则就可能面临2.5万元的罚款。 看了这条消息很是感慨，因为朋友的经历恰恰一模一样，亲眼目瞩，货真价实，不吐不快。 言归正传，朋友租房子不到半年，忽然一日房东女人悄悄告之，之所以悄悄，是房内还住着另外一个房客，是个南亚男人，虽然听不懂中文，但是她似有提防之意。 我国内的亲戚下一个月要来，参加我儿子的毕业典礼，另外儿子毕业也要回来住了，人多，怕你感觉不方便，所以……房东女人如是说。 两室一厅的房子，朋友住一间，南亚人住一间，还有一间狭小的DEN，简单的改造，周末儿子回来住，房东女人就在厅里搭个铺。 房东女人话虽然说的婉转，但是意思明白无误，傻子也能听懂：希望你搬走，而且尽快。 想当初，租房的时候，她是希望长租的，自然是为了稳定的租金，朋友当然也不愿意反复折腾搬家玩。 朋友搬进来以后，房东女人还回国一次，但是回来以后这个事情却是只字未提，所以现在说起来还是很突然。 大家知道，现在虽然空闲的房子不少，但是方方面面都合意的还是不容易找，另外把家搬来搬去也是很麻烦。 尽管朋友没有料到短时间会有这样的情况发生，但是体谅她的困难，又想要钱，又要顾面子，怕国内的亲戚朋友看见她的窘迫。 都是华人，相互体谅，不是有那么一句话吗：血浓于水。朋友就说：那么我现在就开始找房子，如果有合适的地方就立即搬。对此房东女人表示同意。 说起来容易，但是这样急急忙忙寻找一个合适的地方还是不容易，朋友喜欢游泳，一年四季天天入水，所以还想找一个有游泳池公寓。 无数次查找，登门考察，商谈，天天把时间花在这个事情上，难以静下心来做其他的事情，每日找房子成了首要任务，心中自然也是着急。 房东女人还再催促：找到没有？朋友说，一直在积极的找，但是没有合适的，你不是说亲戚来只是短时间居住吗，我要是暂时找不到，恐怕要继续住下去。 房东女人马上就不高兴了：来的几个人都是成人，住着不方便，另外让他们看见我这样的情况，回去以后不知道要说我的什么坏话呢。 朋友环顾整个房子，说好听一点这个家象个旧货市场，房间，厅里，包括走廊，阳台，到处都是从外面捡来的旧东西，堆成堆，摆满地，使得本来有限的空间格外拥挤，有的地方要侧身通过。 桌椅板凳十几，二十几个，多的没地方摆，没地方放，架起来，叠罗汉，锈迹斑斑的自行车两三台，这东西或许有时还可能派上用场，可是超市的购物车推回来干什么，要是搬东西用，一辆也就够了，三四辆，颜色还不一样，自然是来自不同的超市。有收藏汽车，没听说有收藏购物车的，还是“免费”收藏。 勤俭持家自然不是坏事，淘点需要的旧物，少花钱，不花钱，用后扔掉也不可惜，但是什么东西都要，什么都捡，而且多多益善有必要吗? 有用的东西留着可以，可是破旧纸箱子，甚至饭店用过的饭盒还堆得到处都是，这样的家庭状况，谁看了能有好印象？ 朋友还是没有计较，一个单身女人不容易，儿子也不懂事，不能替她分忧解愁，从学校回来以后，不仅不愿意帮助做事，还心安理得的在DEN里通宵达旦的上网游戏，让其母长期在几乎没有遮挡的厅里安营扎寨了。 朋友就抓紧时间，半个月，终于找到一个各方面条件还算勉强的地方，不再犹豫，马上就交了定金，新房东当时就说，你不能拖时间，要尽快搬入。 朋友马上和房东女人说明情况，商量搬家，房东女人却有些犹犹豫豫：那怎么办呢？ 怎么办，很简单的事情，顺理成章，你退还剩余的房租，我马上搬走。房东女人迟疑了半天，但是还是答应了，“那行吧，”看得出她非常不情愿。 朋友马上电话和对方商量并且确定了搬家的具体时间，同时向搬家公司定好了车辆。 然而就是打了这两个电话，再出来时房东女人就变卦了，说什么也不同意退还房租。 朋友说：你这样不对呀，第一次我就和你说，现在就开始找房子，有合适的马上搬，你是同意的。 刚才我也是和你商量以后才打电话，如果你开始就不同意，我可以和对方商量另外的时间，现在叫我怎么和对方及搬家公司说？，你这样出尔反尔，让我也失信于人。 然而，从晚上一直到第二天早晨，不管怎么商量，房东女人还是死活不同意，诉苦一晚上都没有睡觉，就想着这个事情。 朋友说，过去我也经历过搬家，但是不管是房东卖房子或者其他原因，人家都痛痛快快退还房租，你为什么不能这样？ 他们卖房子得着钱了，我没有得着钱，房东女人有些无赖。如果退还房租，我等于一星期上班就白干了，我不能损失，你要么住到时间，要么我扣你的钱。 朋友说：是你的原因使我搬走的，而且和你商量搬走你是同意的，虽然是口头协议，但是法律上也是生效的。 责任在你，有损失也应该你自己负担， 网上已经有文章，有关人士也有说法，房东提前让房客搬家是需要赔偿损失的，为什么反而要我负担你的损失？ 朋友说：我现在已经是够宽容了，没有计较你给我带来的麻烦，我们是不是可以这样，都退一步，我不要求你赔偿损失，你退回我的房租。 网上的东西，政府的说法我是不能照着去做。房东女人如是说。不管怎么商量，她就是坚持一条，死也不退钱。 朋友无奈，对她说，你有两个选择：一个是退回房租，我马上搬走，第二，我住到月底，但是你要赔偿我。 退钱是万万不可以，但是对第二个选择她也不置可否，借口上班时间到了，匆匆走人。 后来事情的发展对朋友来说是挺糟糕的，因为新的房东因为朋友没有按约定时间搬入，拒绝再把这个房子租给他了。 他们为什么不租了？房东女人知道情况以后问。朋友有些气愤的说，为什么？你自己扒拉自己的小算盘，人家也算自己的经济账。 人家的房子地点等等条件都比你的好多了，干净整洁更是你不能比拟，自然不愁出租。 另外人家也不满意我说话不算数，定好的时间却没有搬。好端端的房子让你搅黄了不说，还弄得我在别人面前也没信誉。 气愤之余，朋友也感觉问题简单了，告诉女人，这一回我也不着急了，慢慢来，什么时间找到什么时间算。 租期到了，房东女人先沉不住气了：今天一号了，怎么办？因为过一天就是一天的房租，肉疼。 朋友说你维护自己的利益没错，但是应该合情合理，不能言而无信，更不能损害别人的利益，你这样为了半个月房租，区区的几百块钱，连人格不顾了，连脸面都不要了，你这是损人利己，做人没了底线。 房东女人脸上挂不住了，“你这样说我，我可以报警。” 难道我说的不是事实吗？房东女人立即就不言语了。 “我赔偿你，我一个月工资赔偿你，我卖房子也赔偿你。”女人恼羞成怒，声嘶力竭。 那么请你自己说吧，怎么赔偿，赔偿多少？听见朋友这样的问，她又不言语了。 或许是良心发现，或许是想尽快收场，房东女人现诚恳状：通过这个事我学到了不少。懂得你是怎么为人处世，我过去也就是一念之差，真的对不起你，向你道歉。 早在安省出台这个保护房客的法规之前，有关机构和警方举办的房东房客权益会上，警察就明明白白告诉大家，房东这样声称收回房子的，如果一年之内再出租给别人的话，是可以上法庭告她的。

　　位于市中心理查斯街的Telus Garden。（网上图片） 　　为了打击逃税行为，加拿大税务局(Canada Revenue Agency)曾多次向法院提出申请，要求多间开发商向税局提供楼花买家的买卖合约及其他资料，以查证买家摩货获利后有否瞒税。对于税局的做法，本地两间大型发展商均表示会遵从法院命令，与当局合作。 　　据商业杂志《Business in Vancouver》报道，税局今年7月成功向联邦法院申请，向两间发展商包括PCI Developments和Executive Group Development分别索取同样位于温哥华的柏文项目Marine Gateway和Residences at West的楼花买家资料，包括房屋买卖合约。 　　该报道又指出税局近日再向联邦法院提出同类申请，而这次的对象则是另一大型发展商Westbank位于温市中心的柏文项目Telus Garden，以及协平世博集团(Concord Pacific)在温市中心的One Pacific。 　　有关的法庭文件指出，税局辖下的"商业情报及稽核"部门(Business Intelligence and Quality Assurance、简称BIQA)会仔细审核从发展商取得的买家文件，以查证对方在税务申报上有否违规，例如在柏文建成前把楼花转手图利，即俗称摩货后，有否向税局隐瞒利润。 　　除了审核楼花买家的买卖合约外，税局亦会从一些楼花放盘网站上搜集证据，包括vancouverpresales.com和craiglist。税局向法院表示，当局取得所需文件后，BIQA便会进行评估，若发现有买家违反《入息税法》(Income Tax Act)或《货劳税法》(Excise Tax Act)，税局会采取适当行动，包括重新审核买家的入息或货劳税(GST/HST)退税。 　　协平世博集团表示十分愿意配合税局的工作，亦承认集团旗下多个开发项目都收到税局索取买家资料的要求。为了保障顾客的资料被适当地运用，该集团要求税局透过法院提出相关申请，而集团亦会遵从法院命令。另一发展商Westbank亦表示愿意配合税局的要求。 　　税局发言人Bradley Alvarez指出，当局已经把工作重心移向卑诗省的地产市场，强调政府有责任确保楼市稳定、健康及具竞争力，以及加强在税务上的公平性。 　　卑诗物业估价局(BC Assessment)的数据显示，位于史密斯街(Smithe St.)的One Pacific每单位由55万元至277万元不等；而位于理查斯街(Richards St.)的Telus Garden，楼价则由75万元至215万元不等。

  　　1欧元在法国可以买啥？ 　　一个可颂面包 　　 　　一杯自动贩卖机里的cafe 　　 　　几个大土豆 　　 　　还有一栋房子。。。 　　 　　是的你没有看错，1欧元真的能在法国买一栋房子。这是法国北部的小镇Roubaix正在推出的房屋买卖计划，全镇目前有18套房子，全部以1欧元的价格出售。 　　经常关注欧洲新闻的小伙伴们应该知道，其实这种白菜价买房子的新闻并不少见。乍一看像是天上掉下来的大馅饼，其实这些房子往往都是年久失修，荒无人烟，买下来之后的修缮费用才是天价。 　　那么这个Roubaix小镇为什么要给人“白送”房子呢？这背后当然也是有原因的。 　　Roubaix位于法国北部，靠近里尔，与比利时接壤。这里是全法最贫穷的几个地区之一，城市破败、毒品泛滥、失业率高。 　　 　　由于经济不景气，近几十年来Roubaix的人口一直在流失，大家都搬去更好的城市生活了，因此小镇的发展陷入了恶性循环，房子一栋一栋地空出来，逐渐变成了“鬼城”。 　　 　　 　　为了挽救Roubaix继续萧条下去的局面，镇长决定从2018年开始，拿出18套空房挂牌出售，标价1欧元，为的就是要吸引更多的人来这里居住。 　　据悉这个做法是效仿了英国的利物浦，当年他们也用同样的手段来吸引居民，好像取得了不错的成效。 　　那么在Roubaix花1欧买房子有什么条件呢？ 　　首先，买完房子后买家必须在一年之内对房子进行翻修。 　　虽然房子只卖1欧元，但这翻修的费用至少是成千上万的。翻修完之后还必须让当地政府来检查，只有当他们确定了房子的翻修达到标准了之后，买家才能入住。 　　 　　其次，买家买完房子后必须在这里居住6年以上的时间。而且不能一个人住，必须拖家带口在这里住。 　　不过近几年的Roubaix已经没那么糟了，市政府在城市建设和文化生活建设方面还是下了不少功夫的。 　　 　　 　　至少从他们的政府官网上来看，Roubaix是一个岁月静好的地方。 　　于是有网友提出了应该让一些移民机构来买这里的房子，这样他们就可以妥善安置移民。 　　不知道Roubaix小镇此举是否真的能有成效，希望那里能有朝一日恢复生机。 　　

　　 　　 　　没有“不准大声喧哗”的告示牌，小朋友在这里随意奔跑，年轻人可以大声说话，老人们还能打盹，它，打破了全世界图书馆约定俗成的规矩…… 　　日本岐阜媒体中心，一座兼市民活动中心和图书馆功能的、接地气、有爱的公共建筑，在经历了长达15年的论证+建造后，成了当地人引以为豪的地标性建筑。 　　而原本不起眼的日本岐阜市，竟因为这个房子，火遍全球。 　　 　　在日本，建造这样一个超大建筑，它的功能是什么，怎么造，是一个非常漫长而谨慎的过程。首先，它经历了政府、专家、市民10多年的研讨，定下“以市立中央图书馆为中心的复合设施”功能后，接着，又是长达4年的设计与建造。当地人在等待了将近15年后，终于在2015年7月18日迎来了开馆日，当天，几百人甘愿忍受风吹雨打，守候在门外，就为了成为第一批进入这个神奇世界的人…… 　　 　　建筑师伊东丰雄提出这样的理念：“岐阜媒体中心要成为森林，当地人可以在这里聚集、交流、成长，感觉回归自然一般的温馨和舒适。”人们就想知道， 　　这，究竟是一种什么样的体验？ 　　 　　 　　 　　岐阜市位于日本中部，被大山怀抱，人口40万。十多年前，岐阜大学医学部搬迁，空出了一片3万平米的土地。2011年2月，伊东丰雄的设计中标，4年后，他完成了岐阜媒体中心。 　　 　　出生于1941年的伊东丰雄，72岁时获得了普利兹克奖，是第六位获得这个国际大奖的日本建筑师。伊东丰雄的设计理念，就是“森林”。 　　这个森林，有两个含义： 　　1、真实的森林，无论是图书馆，还是广场，都可以成为充满绿意的森林； 　　2、如森林般多功能，大家聚集、成长、感受自然。 　　 　　 　　这是参加竞赛时，伊东丰雄画的草图：森林之中，有无数的小漩涡，是人们聚会、交流的场所，这些小漩涡产生波动，相互碰撞，又能唤起各种各样的自然流动，包括空气、光线、热量、水等等，利用这些自然能量，产生舒适的居住环境。 　　 　　 　　1，真实的森林在建筑物的西侧，有一个长达200米的林荫路，是修成以桂树为主的6排林荫路，它们一直连接到车站，形成新的都市中心线。 　　 　　2，如森林般多功能整个建筑的面积约1.5万平方米，一层，是市民活动交流中心、多文化交流广场、市民展览馆、市民工作室、中央书库、机构办公区等； 　　二层，是市立中央图书馆，全开放式阅览区。从外表看，它有连绵起伏的屋顶，完全融进了远山之中，变成了大自然的一部分，看不出有什么特别的地方。 　　 　　 　　走到里面一看，才真是吓一跳：整个建筑里，竟然有11个穹顶！ 　　通过这种透明、视野开阔的设计方式，让这里的人们能够看到其他人的活动，从而相互影响，充满活力，这是伊东丰雄倡导的“各种小漩涡的相互碰撞”感。 　　 　　 　　这些直径8-14米不等的灯罩，被称为“Globe”，它们由纺织物和无纺布粘合而成，既透气、又透光。冬天关闭通风口，可以给室内保温；夏天开启通风口，可以让空气流通。 　　与日本同等规模、功能的建筑相比，这里的能耗，只有50%。 　　 　　 　　每一个Globe都有不同的花纹，全部与天花板相连，顶部可以透进自然光，穹顶之下，是舒适的阅读空间。 　　在晴朗的白天或稍阴天气，完全不需要开灯。 　　 　　Globe底下，是专门给学生使用的桌椅。还有的Globe底下，可以让家长陪着小朋友，脱掉鞋，滚进来。 　　与其他不能说话的图书馆不同，这里可以嬉戏玩耍，也可以聊天交谈。 　　 　　附近许多老人，天天来看书，因为太舒服了，中午犯困了，就靠着沙发睡一会。这里环境宽松，没有什么严苛的禁忌，也不会担心因为姿态不雅被人侧目，所以，当地人实在是喜欢来这里，甚至是人们“实在想不出去哪”时的首选地。 　　 　　 　　走出充满人气的室内，来到美美的露台以及走廊，欣赏着远山，感受自然的风，大概只有在这里，你才可以奢侈地体验一下“孤独”的感觉。 　　 　　接下来，我们来了解下建筑师伊东丰雄到底有多牛。当今日本几位颇有影响力的建筑师，妹岛和世、西泽立卫、藤本壮介、平田晃久、石上纯也等等，都是伊东丰雄培养出来的。 　　如今，他仍然活跃于建筑界，而岐阜媒体中心，正是他75岁时完成的作品。 　　 　　伊东丰雄对一条说：“在日本，75岁可以称为‘高龄’了。发挥人生最后阶段才有的韧性，我往后也想走向新的人生。”

大家都知道地段是决定房产价值最重要的因素。你无法改变自己房子的位置(其它条件相同的情况下)。你必须考虑学校位置、犯罪率和通勤时间等等。当你考虑买房时，把不同地方同类型的房屋进行比较更加容易，这会让你发现不同地段的房产市场区别有多大。   数据来源：howmuch 图中蓝色的圆点代表一英亩土地的价格，红色的圆圈表示房屋价格的中值。蓝点和红圈越大，购房的成本就越高。小圆圈和小圆点表示购房的成本非常低。房屋价格数据由美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的2015年美国消费者调查提供，而土地价格数据由经济分析局(Bureau of Economic Analysis)提供。 正如HowMuch.net所指出的，该图传递了几点重要信息。 与美国其他地方相比，美国东北地区的土地价格更高。其中部分原因是东海岸有多个大城市，典型代表是纽约，导致该地区人口极为稠密。此外，该地区还有悠久的历史。当年欧洲人最先定居于新英格兰，然后才迁往西部。这意味着纽约和马萨诸塞州拥有美国最古老的现代建筑。换句话说，东部城市比中西部城市要老得多，因此郊区没有太多耕地可用于房屋开发。还应提到一点，即在地理面积上，这些州也是美国最小的几个州。 实际上，土地价格高于房价中值的三个州都位于东海岸，而且它们恰好也是美国最小的几个州(包括罗德岛、康涅狄格州和新泽西州)。 房价中值(红圈)的情况与土地价格不同，且更加复杂。目前，加州的房价最高(44.91万美元)。俄勒冈州和华盛顿州的房价也差不多高(分别为26.41万美元和28.4万美元)。东海岸的房价也很高。在房价中值最高的10个州中，有6个州位于东海岸。 不过，南部和中西部各州的住房和土地价格都有明显的下降。从东到西，房价缓慢提高。这突显了过去几年来独特的经济发展模式，包括北达科他州的石油勘探热潮，以及丹佛等西部城市由于年轻人的涌入而出现的增长。到南方打工的流动工人在退休后也倾向于搬到佛罗里达州和亚利桑那州，由此推高了这些地方的房价。 房价最高的5个州 1.加利福尼亚州——土地价格:39092美元/英亩；房价中值:44.91万美元 2.马萨诸塞州——土地价格:102214美元/英亩；房价中值:35.21万美元 3.新泽西——土地价格:196410美元/英亩；房价中值:32.26万美元 4.马里兰——土地价格:75429美元/英亩；房价中值:29.98万美元 5.纽约——土地价格:41314美元/英亩；房价中值:29.35万美元 房价最低的5个州 1.西弗吉尼亚州——土地价格:10537美元/英亩；房价中值:11.21美元 2.密西西比州——土地价格:5565美元/英亩；房价中值:11.27美元 3.阿肯色州——土地价格:6739美元/英亩；房价中值:12.07万美元 4.俄克拉何马州——土地价格:7364美元/英亩；房价中值:12.68万美元 5.肯塔基州——土地价格:7209美元/英亩；房价中值:13万美元 这些数据表明，房地产市场仍然受供求规律支配。在土地数量多且用处不大的地方，人们可以很容易地找到廉价土地，但是在人口稠密的小地方，房价就要高得多。一如既往，房屋所处地段和位置起着决定性的作用。

加拿大9月份楼市下滑，虽然没有预期的那样快速，但预示着今年第四季度不会有大幅增长。同时，周二的一份报告显示，8月份建筑许可数量的下降也显示一度持续繁荣的楼市正在降温。 加拿大按揭和房屋公司表示，9月份的房屋开工量略有下降，从8月的225,918下降到217,118的年开工量，多户住宅(通常是公寓)下降了10.7%，抵消了单户住宅8.2%的开工量上升。 BMO高级经济学家Robert Kavcic曾写道：“加拿大的房屋建设仍然保持强劲，目前是25年来人口增长最快的时期，第二季度住房投资略有下降，第三季度有所增长。” 分析家原本预计年开工率降至210,000，但建筑业的情况显示房市不会像预期那样反弹。 加拿大长期红火的楼市已经出现冷却迹象，特别是在全国最大的城市多伦多。四月份安省开征的外国买家税无异于给楼市当头泼了一盆冷水，结束了愈演愈烈的买房投标大战。 加拿大统计局的另一份报告显示，8月份加拿大建筑许可证审批下降超过预期，是连续第二个月下降，多户住宅和工业设施申请审批量降低。 建筑物许可证总量下降了5.5%，远超下降1%的预计，未来几个月的建筑热将会放缓。7月份的数字修订以后比此前报告的下降3.5%还低2.8%。 国家银行金融高级经济学家Krishen Rangasamy估计，尽管9月份(住房开工)开始下降，加拿大住宅建筑量仍然处于高于人口需求，估计满足人口需求只需190,000的年开工量。 研究报告补充说：“根据许可证申请量的减少，2017年最后一个季度的住宅建筑许可增长有限。” 8月份，非住宅建筑许可证下降了10.0%，工业、商业和机构用途建筑均有所下降。 住宅许可量总体下降2.8%，其中多户建筑许可证下降6.0%，抵消了单户住房许可的0.4%增幅。

　　随着加拿大中央银行开始上调利息率，越来越多的金融机构发表研究报告说，加拿大的房奴们和借贷者需要尽快控制自己的债务，以免被越来越重的还本付息的债务负担压垮。 　　丰业银行 　　现在又有经济研究报告说，今后一两年想买房的加拿大人中会有更多的人感到力不从心。 　　据加拿大广播公司报道，加拿大五大银行之一的丰业银行发表的房屋可负担程度研究报告说，由于利息率上升和加拿大政府要求商业银行严格发放房贷标准，明年加拿大新房贷的供养负担会增加8%，加拿大住房的可负担性在变差。 　　而相比之下，丰业银行预期明年加拿大家庭收入仅会增长2.5%。 　　加拿大金管局表示会很快开始实施对那些购房首付超过20%、不需要购买房贷保险的购房者在申请房贷时银行也要先进行压力测试的规定;这会使更多的加拿大人或者是申请不到房贷、或者是只能申请到较小数额的房贷。 　　两个特殊情况 　　不过，加拿大人负担住房能力下降这个全国平均数字没有放映加拿大房地产市场的两个特殊情况。一个是加拿大两个过热的房地产市场大多伦多地区和大温哥华地区扭曲了全国的平均数字，实际上大多伦多和大温哥华地区的住房负担能力比全国平均水平要差得多;在加拿大全国大部分地区，住房负担能力还是合理的。 　　第二是加拿大住房市场处于三分天下的局面，已经把房贷付清的房主占三分之一，租房住的人占三分之一，目前仍然背负房贷的房奴占三分之一。也就是说，有三分之二的加拿大人不受房贷利率上涨的影响。 　　那么在住房负担能力恶化的情况下，想买房的人是否应该入市买房呢? 　　加拿大丰业银行经济部副总裁霍尔特Derek Holt的建议是，如果买房是为了长期居住而不是为了短期投资获利，则只要自己有供养房贷的能力就可以入市买房。 　　皇家银行 　　除了丰业银行之外，加拿大规模最大的商业银行皇家银行的经济研究报告也显示，加拿大住房负担能力指数连续8个季度恶化，现在已经降低到1990年以来的最低点。 　　加拿大中央银行今年夏天已经连续两次上调利率，并非常有可能在2018年年底之前再四次向上调整利息率，把加拿大的中央银行利率水平上调到2%。这对背负巨额房贷、或者是背负巨额消费贷款的加拿大人来说会是非常沉重的财务打击。 　　皇家银行认为，加拿大历史上超低利率的时期已经结束，结果是会给温哥华等房价严重虚高的地区带来明显的负面效果。

　　北京楼市黄金周遇冷 成交降6成 　　新房有楼盘国庆期间“零成交”，二手房有业主再次降价售房。刚刚过去的十一黄金周不再“黄金”。 　　“成交量骤降约七成。大概金九银十不买房改出境游了。”10月8日，一位地产中介经纪人向记者做出上述表示，在他看来，这个黄金周可谓是近年来最惨淡的。 　　而成交数据也为此提供了注解。10月8日，记者从中原地产研究中心获悉，该中心统计数据显示：在调控影响下，今年国庆长假前7日，北京楼市合计签约143套，同比下跌65%，是2009年来的历史最低值。具体而言，中原地产研究中心数据显示，北京新建住宅7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年来的历史最低值。 　　在业内人士看来，国庆前夕，严查消费贷变脸首付贷等调控措施继续，投机性需求几乎全面被遏制是主因。 　　 二手房： 　　投机性需求被遏制，有业主第三次降价 　　10月7日，微信朋友圈流传北京北三环最便宜一居室290万的消息。10月8日，记者致电链家经纪人获悉，该房源业主为降价出售。 　　“这位业主在8月份挂牌时最初报价为350万元，此后一度下调至330万元。不久前再次调价为310万元，目前虽然官方报价仍为310万元，但是，业主表示愿意以290万元的低价成交”。链家经纪人对新京报记者表示。 　　记者了解到，相比该房源小区均价7.4万元，该房源均价8.52万元的单价略高。对此，链家经纪人表示，一居室的单价永远比二居、三居的要高，虽然单价高于周边均价，但是，总价最低，因为周边没有低于300万元的一居室。 　　上述经纪人透露，今年十一黄金周期间，看房者不多，成交量更是惨淡，至少下降6成以上。他所在的朝阳安贞片区，黄金周期间只成交四套。他认为，虽然“金九银十”是多年来的行业定律，但是，今年的行情整体冷淡，虽然9月份的成交相比“3・17新政”后的6、7月份有所回暖，但成交量与往年不可同日而语。 　　“一方面是今年以来楼市调控不断加码，最近又出台了严查消费贷变脸首付贷等措施，几乎全面遏制投机性需求；另一方面，不少潜在购房者表示要等等再做决定，看是否会再出台房地产相关政策。这造成了十一黄金周楼市的惨淡”。多位地产中介经纪人表示。 　　新房： 　　北京有楼盘黄金周零成交，新房网签降43% 　　新京报记者走访两处位于东五环附近的楼盘显示，仅有少量的住宅尾盘在售，但国庆期间“零成交”。上述楼盘销售人员告诉记者，“国庆期间的确很清闲，应该是最近几年来最清闲的一个黄金周，看房者寥寥，无成交”。 　　中原地产的数据显示，北京网签新建住宅116套，相比2016年同期的204套下滑43%。 　　中原地产研究中心数据显示，今年十一黄金周前7天，上海网签新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅高达78%；深圳网签445套，同比2016年同期的508套下降13%。 　　另外中原地产研究中心数据显示，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。南京网签457套，同比2016年同期的905套下降了50%；福州网签345套，同比2016年同期的540套下调了36%。 　　事实上，不仅十一黄金周期间成交惨淡，2017年前9月的全国楼市整体同比、环比均骤降。 　　中原地产研究中心数据显示，今年1至9月，全国楼市持续分化，北京、上海、广州、深圳等一线城市，年内平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到了47%。此前热点二线城市中，南京下调了57%，福州下调60%。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，按照现在市场的表现，仍有不少人在年底前买房，目前市场交易已经见底，未来继续下跌的可能性不大，但是，反弹的可能性也不大。

　　今天10月9日，国庆黄金周结束上班第一天，很多人还未从假期中缓过神。 　　而有一群人早已完全懵了，这就是炒房客。王建国(化名)是来自山西的炒房客，目前他手上至少有10套房待售。其在电话中告诉《直面》(微信ID：zmtg1108)：今年的十一假期楼市真的太惨了。 　　王建国说：往年假期期间交易量虽然也不大，但看房的人一直还不少，毕竟很多人会趁着假期看房。但你看今年，整个假期我都在深北京那也没去，但压根就没接到几个看房的电话。 　　对于像王建国这样的炒房客来说，有点他们可能还不知道，今年的黄金周，比往年确实惨淡很多。数据显示：全国热点城市楼市一片冷清，北京网签创下8年来历史最低值。 　　上海更为恐怖，数据显示：上海网签量同比跌幅78%。据中原地产提供的数据，热点30个城市网签大幅下跌，平均跌幅达到8成，成交量创2014年以来最低。 　　事实上，对于炒房客来说，噩梦才刚刚开始。 　　传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。 　　因此根据最近的数据，10月份，房贷额度将再趋紧，各大行利率至少上浮5%。 　　虽然交易量已经跌至冰点，但调控依旧是全国楼市的关键词。截止目前，全国推出限售措施的城市数量已超过40个。如“十一”假期前一周，西安、重庆、南昌、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，调控的重点都放在“限售”之上，此调控措施被称为一剑封喉。 　　中原地产研究中心统计数据显示，今年以来已有超过100个县级以上城市发布了各种房地产调控措施约150余次。今年前9个月，全国15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。 　　但更可怕的是，易居房地产研究院副院长杨红旭形容此次调控为第四次房地产调控。也就是说未来的调控还将继续。 　　深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，调控政策出台表面上是为了抑制成交，实质是为改变预期，这一效果确实达到了，例如目前的深圳市场。对于本轮调控持续时间，徐枫预计将持续到2019年左右。 　　克而瑞研究中心指出，;调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，28城住宅成交量环比继续下降，市场真正进入调整。 　　9月，各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中，一线城市成交同比下降52%，二线城市同比下降46%，三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显，超过6成。 　　“撑不住了快。”与王建国一起在北京炒房的山西商人老彭如是说。 　　“看看吧，在坚持一个月半个月没太大问题，如果楼市都成这样了，还继续调控的话，只能割肉抛售了。”在老彭对《直面》说：已经熬了一年多了，真的没想到这次调控这么厉害，我去年买进来的房子不但不挣钱，真的还亏了不少。每月光还银行利息就要2-30万元。再不卖我真的要亏死了。

4招避海外买家税 多以亲友名义买屋 卑诗省去年8月对大温引进15%外国买家税之来，有关买家及地产经纪指导避税的传闻一直不断，有报道归纳出「避税四法」，包括以亲友名义购买、以在卑诗省登记的合伙公司购买、先租再买，以及购买楼花并交与信托等招数。 《环球邮报》(The Globe and Mail)报道说，有经纪知道买家是以亲友的名义购买房地产，更有经纪在中文网站上做广告，宣传买家若是透过在注册的合夥公司购买大温房屋可避税，监管经纪专业行为的卑诗房地产议会(Real Estate Council of British Columbia)回应指出，如果有任何经纪向客人提出任何避税建议，该协会将会立即采取适当处理。 多个消息来源告诉《环球邮报》，指最普遍的避税方法是将自己的物业登记在已有加拿大居民身分的亲友名下，如此可免缴15%的外国买家税。 卑诗最高法院有关房地产诉讼的文件显示，亲友之间交易并无书面协议，只单纯凭靠信任，最後容易导致物业权的不清楚，或是隐藏业主的问题。上个月才有一个香港女商人入禀法庭指前男友侵占她在列治文的房屋。 一些在温哥华的外国买家以子女的名义购买房屋，这些子女是以留学生身分抵加，随后即成为加拿大居民。这些学生在毕业後几年即可购买一间房屋，不管是自己住，或是为父母购买作为投资用途，政府很难知道他们真正的用途。 「避税四法」之二是以合夥公司名义购买房屋。报道指出，Sutton Premier Realty的地产经纪Zheng Zhao在网上广告指，外国买家税适用范围并不包括合夥公司。报道说，若以合夥公司名义购买房屋，这时真正买家仍是付所有购买房屋的费用，并取得之後出租房屋及出售房屋的权利，如此经纪或是合夥公司并无任何法律或财务上的责任。而买家必须支付3%的房屋购买价格，以及每年支付1000元的合夥费用才能建立起合夥关系。 「避税四法」之三则是先租再买。报道发现有公司针对外国买家推出「先租後买」的方案，帮助外国买家避税，在此情况下，外国买家必须同意先承租房屋，最後再逐渐拥有该物业。 报道说，推出「先租後买」的公司，要求欲购买房屋的外国买家先付楼价的5%，不能退款，如此可保有将来购买该房屋的权利。 「避税四法」的最後方法则是购买楼花以及交与信托，一名地产经纪曾在脸书上写文章以两个例子指导买家如何避税。其中一个例子是购买并转让楼花，如此不需缴外国买家税。 该名经纪说，另一个方法是建立信托公司，但当《环球邮报》访问这名经纪是否曾经使用这些避税方法时，她说，她自己并未使用，只是提供一些看法。