地产

新闻配图 编译自ZeroHedge网站，随着美联储主席珍内特-耶伦的任期即将结束，金融市场开始消化“美国总统唐纳德-特朗普将选择指定一个更强硬的人来担任美联储主席”的可能性。 虽然市场预期美联储将在未来几个月收紧货币政策，以缩小资产负债表的规模及考虑适度上调利率，特朗普的任命决定也可能给房市造成冲击。 实行接近0和0利率政策较为严重的副作用之一是资产价值的迅速上涨。较低的利率鼓励个人和公司通过购买和再投资来获得更多的回报。然而，价值的迅速膨胀并不仅仅局限于金融资产，而且还有房地产等实物资产。 特朗普最近接见的几个美联储主席候选人都倾向于更强硬的，美国政府对下一任美联储主席的任命可能给各类资产带来大幅的修正。 美联储候选人表现得更强硬 金融新闻媒体已经开始发表大量和下一任美联储主席人选有关的报道，其中两个最有可能成为下任美联储主席的候选人是经济学家约翰-泰勒和前美联储理事凯文-沃什。泰勒目前在斯坦福大学担任经济学教授，根据一篇彭博社的报道，泰勒曾得到特朗普的高度好评。据称，特朗普对泰勒的资历印象深刻，与其他候选人不同，泰勒强烈支持让政策措施密切反映经济状况。 以这位经济学家名字命名的“泰勒规则”是常用的简单货币政策规则之一，它规定了当通胀率不断上涨或失业率低于“充分就业”水平线时，利率应该上涨，反之，则应该下滑。将这一套规则应用到目前的经济环境中，则意味着关键美联储基金利率应该为3.74%，以反映高水平的就业率和不断上涨的价格。这个利率水平是目前利率的近三倍，如果让约翰-泰勒担任美联储主席，他就可能压制股市和房市的过度估值。考虑到他的过度强硬态度，他与唐纳德-特朗普的会面已经令金价明显下滑。 作为对比，凯文-沃什也支持收紧货币政策，更大程度地放宽监管以及彻底改变美联储。他对改革的态度也让他得到了好评。然而，他的强硬程度和已声明的调整通胀率目标的愿望可能令他处于政策疯狂调整的中心，而这场政策调整将背离现任主席耶伦所采取的谨慎措施。 美联储控制之外的因素 尽管很容易给德克萨斯州和佛罗里达州的重建措施贴上“有利于整体房市”的标签，但它更多的是解决供应面的问题，而不是需求面的。就购买方而言，美联储决定上调利率将必定预示着按揭贷款成本上涨，这就意味着买方兴趣有所下滑。虽然说“止赎率下滑至11年来低位是强劲迹象”很有吸引力，但是它并不必定意味着房市稳定，尤其在房价已经超过了可负担起的水平。 根据每月凯斯希勒房价指数，收入增长速度远远无法赶上房价增长的速度，考虑到这点，缺乏可负担得起的解决方案可能是损害需求同时给定价施加重压的一大因素。今年年初至7月，平均时薪增加了2.5%，而同期20个美国主要都市地区的房价涨了5.8%。房价增幅远大于工资增幅，价值的激增应该令那些考虑在按揭贷款利率与纪录低位相差无几的时候买房的潜在买家担忧。 然而，除了可负担性外，另一个更令人担忧的指标是炒房再次出现的程度。这一状况令人联想到了上一场金融危机爆发前几年贷款标准放宽的时候。2017年第二季度炒房率已经达到了自2007年以来的最高水平，近35%的交易伴随着按揭贷款。就连高盛集团近日也通过收购Genesis Capital LLC加入了炒房游戏。 美联储是决定性因素 尽管美联储候选人名单人数已经减少至五名，但是这些考虑这个职位的人的立场都要比现任主席耶伦和前任本-伯南克的强硬得多。虽然最终房价是供应和需求交互结果的反映，但是需求的发展动向往往与利率的相反。 随着利率上涨，贷款成本将上涨，从而削弱了买家的兴趣。而如果需求下滑，房价将可能经历修正。考虑到可负担性和炒房程度这两方面因素，美联储新任主席的任命将有可能引发房市低迷。

　　加拿大房地产业协会（CREA）近日表示，虽然加拿大房屋销量9月份与去年同期相比下降了11％，但房屋均价同比上涨了3％。 　　据CBC报道，价格涨幅的下降主要是受到安省大金马蹄地区（GGHA）房市疲软的影响。GGHA是指环绕安大略湖西南角延伸的区域。 　　在整个2016年，该地区的房屋均价均以两位数的增幅上涨，到今年年初，增幅降至一位数，后来出现了房价下滑。 　　CREA总裁佩克（Andrew Peck）在一份声明中表示，全国房屋销售保持稳定。虽然这是好消息，但现在判断这是否是一个长期趋势的开始还为时过早。 　　虽然9月份房屋销量同比下降了11％，但2016年9月是加拿大房屋销售创纪录的一个月。 　　一提到加拿大的房市，人们首先想到的就是多伦多和温哥华两个城市。因为这两个房市场规模庞大，房价涨速异常迅猛，CREA长期以来一直警告，是这两个城市的房价抬高了全国的平均房价。全国不同的城市房市情况差异很大。 　　温哥华及多伦多分别在2016年夏天及今年4月采取措施，包括对外国买家征税来冷却房市。新规的实施，对两地市场都起到一定作用。 　　但新规实施后，温哥华去年夏季虽然出现短暂的房市放缓，但其后房价又出现大幅回升，目前该地区平均房价上涨超过17％至1,046,982元。 　　道明银行经济学家道勒格（Michael Dolega）表示，特别是大温地区再次出现房市火爆迹象，房屋销售强劲，价格已接近创纪录水平。但是，他们仍预计，随着房贷利率上升，居民住房承受能力压力更大，会导致价格涨幅放缓。 　　而在大多地区（GTA），新规对房市影响还在持续。房屋平均售价仅上涨了4％至785,099加元。从短期看， 5月份GTA的平均售价达到顶峰。 　　全国9月出售的房屋均价为487,000元，如果除去多伦多和温哥华，均价降至374,500元左右。 　　CREA首席经济学家克里普兰（Gregory Klump）表示，联邦为抑制多温两地房市而进一步收紧联邦的一些法规，可能会给加拿大其它地区房市场带来附带的损失。

　　温市政府阻止业主拆卸1940年前建造的特色屋，温西业主抱怨令第一桑那斯区(First Shaughnessy)物业价值损失达4亿元。 　　2015年9月，温哥华市政府表决通过，把第一桑那斯区列为市内首个传统保护区(Heritage Conservation Area)，市政府有权阻止业主拆卸1940年前建成的特色屋。 　　住在温西19街（West 19th）的73岁居民安格斯(Robert Angus)在接受《星岛日报》记者访问时说，他就住在第一桑那斯区内，根据他的研究，温市政府所推出的政策，巳经令区内物业价值大幅下降，保守估计损失达4亿元左右。 　　安格斯说："我人生大部分时间就住在这地区，早前向法庭提出挑战也败诉，突然令我发现在加拿大的私人物业业主，竟然完全没有任何保障，政府随时可禁止处理我自己的物业。" 　　他表示，由于无法出席公听会，他曾向市府寄出三封电子邮件，要求市政府取消这项不公平的政策，但最终没有任何回应。 　　安格斯又表示，他也是温哥华桑那斯业主会（Shaughnessy Heights Property Owners' Association）成员，认为市府要求保留1940年前兴建的特色屋，其实不环保，因为部分旧屋已经腐烂并发霉，或墙壁使用的是含铅油漆，要求保留这些残旧的房屋非常不合理。 　　针对市府允许温西拥有特色屋业主，准予兴建及出售"后巷屋"，安格斯说："我养了3条狗，我不可能建后巷屋。" 　　轰市府纵容针对华裔买家言论 　　安格斯说，他非常关心市府根本动机，为何要对1940年前的房屋业主进行惩罚。有关温哥华房屋危机的文章很多，其中大部分似乎针对外国买家，特别是中国买家，令很多以传统保护为名的人士，利用有关议题大做文章，市府也似乎鼓励这样造法。他指，区内一半以上的业主是华裔人士，他们大多是好的、安静的邻居，并对改善该区作出贡献。 　　安格斯对有人将华人标签为购买房屋作投机目的，感到困扰，有关他们不交税的相关数据，也是毫无事实根据，但市政府没有对这类没有数据支持的流言作出否认，令他觉得造法有歧视成份。 　　第一桑那斯区指介乎西16街(W. 16th Ave.)至英皇爱德华街（King Edward Ave.），以及阿布特斯街(Arbutus St.)与渥街(Oak St.)范围。该区历史可追溯至1907年，由加拿大太平洋铁路公司推动发展。

　　据加拿大广播公司报道，联邦政府出资经营的加拿大房贷和住房公司 Canada Mortgage and Housing Corporation在分析和测算加拿大房地产市场风险因素时主要考虑了四个因素，并对这四大风险因素对该公司的打击进行了风险测试。 　　测试的结果是，加拿大房贷和住房公司现在承保的房屋贷款虽然有风险，但不会导致该公司遇到资不抵债的问题。 　　加拿大房贷和住房公司考虑的房地产市场四大风险，一是反对贸易全球化会带来的关税等保护主义措施导致的加拿大出口不畅、失业率猛升到15%、房价暴跌30%的局面。 　　第二是加拿大某个主要城市发生大地震引起的局部地区房价下跌和失业率上升。 　　第三是世界市场石油价格猛跌导致加拿大房价下跌9%，失业率上升到9%。 　　第四是加拿大房地产市场出现2007美国房地产市场价格崩盘的局面，10年前的次贷危机让美国房地产市场房价暴跌30%；如果加拿大房地产市场虚高的房价暴跌30%，则加拿大的失业率会上升到12%。

安省彼德堡比尤德利区（Bewdley）有逾20个家庭各投资40,000元兴建6座住宅，不过工程如今竣工无期，恐沦为烂尾屋。有受影响买家早已经出售原本居住的物业，现在为寻找容身之所而感到旁徨。   涉事的住宅承建商为彼德堡Kings Custom Homes，目前住宅的工地上只见化粪池。受影响买家Karen Schroor（图）表示，有买家已经售出原本居住的物业，打算如期入住新屋。   承建商董事沙发里（Cory Savary）回应指，工程延误是因为兴建许可证批准被拖延，不过CTV调查后发现，公司并没有在比尤德利区等地区申请过兴建许可证，亦未发现其公司的兴建许可证获批或申请被拒纪录。但是沙发里回覆强调，公司确实有兴建许可证，但未有透露已获证的屋盘名称。   安省房屋保险公司（Tarion）曾于今年7月公布，Kings Custom Homes的注册资格已经被取消，并将继续调查公司的活动。沙发里已申请上诉，但聆讯日期未定。   在一般情况下，承建商在签订买卖协议限期届满后，可获一年时间完成工程，若届时仍未能竣工，业主可透过Tarion取回订金，Tarion呼吁所有购置了Kings Custom Homes承建住宅的业主联络Tarion。

　　多伦多房地产市场真是妖风不断。 　　Zoocasa 的最新报告显示，本月镇屋销量呈断崖式下跌，而且预计会持续下跌。 　　月中的统计显示，多伦多镇屋销量同比下降48%；大多地区环比跌幅高达62.1%。 　　粗看好像是因为镇屋整体库存量下降导致销售滑铁卢，但是报告显示自2016年10月以来，库存下降只有15%。 　　当然了这个降幅也不小，但是与销量的大幅下降相比就显得小巫见大巫了。 　　销量与新挂牌数量比率维持在36.1%，这意味着目前是买房市场。按照加拿大房地产协会的说法，这一比例在40%到60%之间时才表示市场平衡。 　　虽然各种类型的房屋销量都在下降，但是其他类型都不像镇屋下降得这么明显。自从去年10月份，公寓销量下降了42%，半独立屋销量下降了35%，独立屋下降了34%。 　　安省政府的政策和对楼市泡沫破灭的恐惧可能是导致销量滑铁卢的主要原因。 　　不过，为什么镇屋的销量下滑特别大尚不清楚。也许是因为买家更喜欢独立屋，因为多市独立屋的销量微涨1%，大多地区的销量更是上涨了11%。

昨天，OSFI公布了最新修订的金融机构房贷压力测试指导线，要求各金融机构从2018年1月起按照新修订的房贷压力测试指导线严格审查房产买家的贷款能力。与现有的规定比较，这个被称为「B-20」的新的房贷压力测试，主要变化如下： ·借款人要向银行贷款买房，必须通过比加拿大央行五年期贷款利率更高的利率或者在与银行签署的实际按揭利率基础上增加200基点(即2%)的房贷利率水平上的还款压力测试，加拿大央行当前的五年期基准息率为4.89%; ·当前的房贷压力测试主要适用於购房首付低於20%购买了按揭保险的借款人和购买短期房贷的借款人，而新的房贷压力测试扩大到购房首付高於20%没有购买按揭保险的借款人; ·在新规有效期内，借款人更新与银行的房贷合同不适用此新规，但如果借款人转与其他金融机构重新签署房贷合同，适用於此新规; ·各金融机构必须为每名借款人设定最高贷款额度限制(Loan-to-value limits)，确保规避还贷风险并根据房产市场和经济环境的变化及时做出调整更新; ·禁止借款人以「合伙借贷」(co-lending )、「捆绑借贷」(bunding)方式骗取贷款资质。 在现今政策下，只有购买了房贷保险和选择房贷年期在5年以下的房贷借款人，需要接受压力测试。 OSFI监管员Jeremy Rudin说：「那些短期炒房客们为了实现借贷金额最大化，往往选择按揭利率较低的短期贷款，我们推出的新规就是要杜绝这种情况，加大他们的炒房成本。另外，我们还考虑到在多伦多、温哥华这样的大城市，房价已经虚高，收紧房贷将有利於控制这些地区已经十分居高的家庭债务风险。」 对於OSFI再次提高银行房贷压力测试，代表房屋建筑商利益的集团批评指出，新规对於借款人来说将是惩罚性的(punitive)，置借款人於巨大风险之中，因为他们未来更新贷款时应对利率增加会更加难以负担。 皇家银行(RBC)首席执行官麦基(Dave Mckay)说：「新规有助於抑制多伦多、温哥华等大都市房产市场的快速上涨的房价，确保加拿大经济长期稳定健康发展。但是我们也要小心，那些无法取得房贷的房产买家有可能寻找大银行以外的私人贷款公司高额贷款，从而更加重了房产市场的风险。」 利率监测网站RateSpy.com创始人麦考利斯特(Rob McLister)表示： 「OSFI的新规推出太迟了，那些炒房客早已套现退出市场，留下现在虚高的房价。」 金融服务分析师Robert Sedran说：「新规肯定会导致银行按揭贷款增长放缓，但问题是，它和最近以来三级政府陆续推出的其他房产政策联合产生效用，我担心会给金融机构带来新的问题。」 加拿大房地产市场出现巨大修正的时机已经成熟 Neuberger Berman Group LLC.的基金经理艾斯曼（SteveEisman）说，加拿大的房地产市场出现巨大修正的时机已经成熟。 艾斯曼是刘易斯（Michael Lewis）所着的《大卖空》（TheBig  Short）一书中表现的人物之一。艾斯曼说，虽然加拿大的次贷市场规模比美国小，而房地产市场的价格已经上升更多。加拿大政府正在采取的收紧按揭贷款的政策，将会在明年对按揭贷款数量有负面影响，按揭贷款减少之后，就会导致房价更低。 艾斯曼周一（16日）接受彭博电视台的采访时说，「在加拿大已经有一些很明显的证据，显示房地产市场终于转向。加拿大的房地产市场不会崩溃，但是已经在25年都没有出现过信用周期（credit cycle）了，我认为将会出现一个」。 他说，在加拿大所有的银行当中，加拿大帝国商业银行（CIBC）面临的风险最大。他说他不会说该银行有毁灭的风险，但是可能会出现收入下滑情况。 高端房产价格预计大幅度跳水 根据加拿大房地产协会最近公布的数字显示，在政府采取措施控制房价之后，加拿大房地产市场在下滑之后已经略微回升，但是多伦多地区的房屋销量与去年相比减少了36%。 卑诗省（B.C.）的财政厅长詹姆斯（Carole James）上周说，温哥华市场中动辄百万元的房屋价格不仅令买家压力增大，也令该市的投资者和企业商家们却步。她承诺会考虑所有可能采取的措施来冷却房地产市场。 一名不愿透露姓名的华裔房贷经纪表示：「OSFI新规将大大减少借款人的贷款额度。比如，一座100万元的房屋，当前政策下可借款70万元，新规之後只能借50多万元。结果，买家要麽多掏首付款，要麽想办法提高自己的家庭收入。受OSFI新规影响最大的是选择5年期固定利率的房贷借款人，他们的借款额度将大幅降低。目前在我们银行，大多数房产买家都选择的是2年期固定利率或浮动利率，而且借款人很多都是首付35%的，低於35%的已经很难贷到款。」 这名房贷经纪还表示：「对於已经有房贷在身的业主，在房贷合同到期之前，建议加速还款额度，减少贷款本金，这样再与银行续签房贷合同时就可能通过压力测试。另外，准备买房的借款人还可以在明年1月1日新规生效前提前到银行锁定房贷利率。」 多伦多华裔地产经纪David说：「OSFI新规影响最大的是购买100万元以上的房产。其实，政府前一阵子抑制房价的措施已经令100万以上的高端房产价格出现下滑，我预计明年这个政策出台後，会使高端房产价格出现大幅度跳水。」

　　■ 列治文史蒂夫斯顿区的这批建筑，已空置多年。CBC图片 　　著名发展商奥尼集团（Onni Group），在2012年建成的位于列治文史蒂夫斯顿（Steveston）沿岸的6幢低层公寓建筑，一直空置至今。列市周一就这一备受争议的申请改变土地用途（rezoning）项目，举行公听会，有市议员要求奥尼集团，对社区环境做出足够的金钱补偿。 　　据加拿大广播公司（CBC）报道，位于史蒂夫斯顿帝国登陆码头（Imperial Landing）的这几幢建筑物，包括楼上可出租的公寓单位，以及沿街6万平方呎，来是繁荣的渔业社区，这些建筑原本被规划为渔港用途，以融入这个历史保护区。不过，在建成之后不久，奥尼集团就申请要求改变土地用途，而这批建筑物也从此空置至今。 　　列市议员戴嘉露（Carol Day）表示：“我们与其他市镇遇到同样的困扰：奥尼集团在开发阶段说一套，然后再另做一套。”她说，这些建筑物空置的唯一原因，是被要求支付两倍的租金，他们将楼房空置的目的，是为将来酒店和商场进驻铺路。 　　奥尼集团的建议，是将这些建筑物改变为包括酒店、零售商以及写字楼等综合用途，并且愿意为此支付了240万元，即他们收益的一半。另一位列市议员史蒂夫斯(Harold Steves)就认为，这些补偿远远不够。 　　公听会后，列市议会投票以5比3，要求推迟到11月20日的会议再做决定，以便有更多的时间与奥尼集团讨价还价。

新测试将拉低屋价2至4% 买家或转信用合作社借钱 加拿大金融机构监管局推出的新压力测试规则，将会进一步拉低房价，减少市场需求。但也有地产界人士认为，到新规则正式实施前，对买卖双方都是交易的好时机。而就算新规实施，大家也不必激进，也无需恐慌。 根据按揭利率和信用卡比较网站Ratehub.ca所提供的数字，家庭年收入在10万元的家庭就会受到如下影响。 年入10万元家庭所受影响 假设某个家庭以2.83%的利率获得按揭，比现行的加拿大央行五年基准利率4.89%低两个百分点。如果他们今天申请抵押贷款，首付20%，固定抵押贷款5年，摊还25年，他们将能够负担一个价格为72.69万元的房屋。 如果他们在明年1月1日当天或之後申请抵押，即使首付20%，他们也只能购买房价为57.1万元的房子了。 再假设某家庭的拿到的按揭利率为3.09%。该利率加上2%，高於加拿大央行4.89%的五年基准。然後，家庭将以5.09%的利率进行审查。根据目前的规定，在首付20%的情况下，他们可以购买价值70.67万元的房屋。 但明年1月1日之後，他们能购买的房价不能高於55.99万元。 道明银行经济学家德普拉托(Brian DePratto)在他的一份研究报告中称，新规定可能进一步拖慢房产交易，需求将下调5%至10%，并且可能将房价减低2%至4%。 「平衡而言，这些变化应有助於提高加拿大的银行体系在不断上涨的利率环境中的抵御能力。」 他表示，新规则有可能推动一些买家不去找传统银行借贷，转而去向信用合作社Credit Unions等金融机构借钱，因为这些机构不受OSFI的规管。 一些未来的买家可能也被迫打消购买独立屋的念头，转去购买更便宜的房屋，如镇屋或共管柏文。 今年8月份的OSFI银行数据显示，已经进行压力测试的有保险按揭同比下降4.5%，而无保险按揭的信贷增长17.3%。 虽然此种情况与加拿大房地产价格上涨有关，但愈来愈多的价格高於保险上限，也可能反映了过去压力测试要求所产生的偏差。因此新的规则是对已变化情况的调整。但有批评指出，新规则会导致借贷成本上升，限制一些房屋买家的按揭能力。 华人经纪期待楼市圣诞小阳春 有华裔地产从业人士指出，可能会有潜在买家担心过不了明年的新压力测试，会希望在新规实施之前敲定房产交易。 「在圣诞节之前都会是比较好的时机，市场需求更旺盛一些，卖家也能卖出更好的价钱，对买卖双方都是好事。」 该经纪还表示，其实政府的新规则是并无新意，因为银行的放贷并不会因贷款申请人能交足20%的首期就大开方便之门。 可付30%首期 华人买家影响微 「银行一样也要做风险测试的，如果贷款人的资质不佳，他们还是不会放贷。而且新规对华人的影响更小，因为我接触的客人，基本上都是交30%甚至40%的首期，而且还可以做「第二贷款」，或者去找私人借贷，总有办法通过银行的评估。」 安省华人地产业内人士认为，政府对目前的楼市干预太多。「目前楼市已经在进行调整，又出这个新规，已经是没有必要。」 「那些首次置业者，尤其是一些获得父母帮助交足20%首期的年轻人，他们其实是有还款能力，但因为新规，显得他们的收入不达标，最终导致买不到心仪的房子。」 他表示，年底之前加拿大央行可能还会有加息，再加上安省的最低时薪大幅度增加，还有联邦政府的税制改革，种种因素相加，对经济会有什麽样的负面影响，进而波及到地产行业，目前谁也说不清。

本周二（10月17日），Google的姊妹公司 Sidewalk Labs 和多伦多湖滨开发公司（Waterfront Toronto）正式宣布合作开发Quayside地区，并将这个项目命名为“Sidewalk Toronto”，标志着全球瞩目的“谷歌未来之城”正式在多伦多落户。这个集全球最尖端的智能生活科技于一身的社区一旦落成，无疑将对多伦多市中心的文化、经济，以及房地产行业带来巨大的影响。 （图片来源：CBC，下同） 据本地英文媒体CBC报道，Sidewalk Labs由Alphabet于2015年创建，目标是改善城市生活质量，并专注于开发围绕城市生活的技术，例如如何使出行更高效便利以及如何减少能源消耗，而“Sidewalk Toronto”将是该实验室第一个将技术理论应用于实践的“实验田”。 “Sidewalk Toronto”，简单地说，就是一个以智能科技为主概念的社区，今天很多只能停留在人们想象中的“未来产品”，如自动驾驶汽车、自动感应行人的交通信号灯、模块化的房子都将在这个社区里成为可能。（如下图） 这个社区的另一大亮点是完全智能和立体的公路交通。社区内将禁止私人车辆，取而代之的是自动驾驶的公共汽车、冬天可以加热的自行车道。为了利用竞争提高用户体验，社区还将测试各种类型的自动驾驶汽车。 除了地面上的公路以外，交通系统还有集合包括电缆、水管、运货机器人行走的通道等。通过地下管道来运送货物的机器人，这一从前在电影和小说中出现的场景，将在多伦多变成现实。 为了给项目提供技术支持，谷歌将转移300多名员工到多伦多新址，其中包括由人工智能先驱辛顿（Geoffrey Hinton）领导的Google Brain团队。 上图：本周二下午的新闻发布会可谓大牌云集：联邦总理小杜鲁多、安省省长韦恩、多伦多市长庄德利，以及Alphabet Inc（Google和Sidewalk Labs的母公司）运行董事长埃里克·施密特（Eric Schmidt）共同出席，凸显加拿大三级政府和Alphabet Inc高层对这一项目的重视。 联邦总理小杜鲁多表示，“Sidewalk Toronto”将是一个新技术的试验摇篮，将帮助建设更清洁、更智慧和更绿色的城市。它无疑会将占地12英亩的Quayside地区改变成为一个繁荣的创新中心，并为加拿大人创造高收入的工作。 Alphabet Inc运行董事长施密特说，多伦多的多元文化，以及加拿大的移民政策，是他们选择这里开展项目的主要原因。 对他们的公司而言，赢得这个项目也意味着有机会在现实世界中尝试新技术和新方法。“Sidewalk Toronto”这个项目不是一个随机的活动，而是将过去近十年来对“技术该如何改善人们生活”这一问题的思考，应用到实际中。 上图蓝色的区域，就是智能社区“Sidewalk Toronto”的所在地 Sidewalk Labs的CEO董德融（Dan Doctoroff）则对项目更加看好。他认为，“Sidewalk Toronto”将会成功，而且令技术更加完善，并将技术销售给更多的城市。 据悉，Sidewalk方面则已经承诺5000万美元的初始资金，用于联合规划和试点项目测试，不过目前该项目的具体花费仍不清楚。据美国媒体方面的估算，整个项目的花费可能将超过10亿美元。 不过“Sidewalk Toronto”也面临很多挑战，例如Sidewalk Lab在竞标书中表示，如果要成功建设智能社区，多伦多将需要改变许多现行法规，如建筑规范、交通运输和能源等。 智能社区需要收集庞大的数据，从而提高运行效率，但是这会引发隐私保护方面的担忧。 此外，业内专家也担心，智能社区出现可能会带来“科技的黑暗面”，包括带来失业、利益分配不公平，使低收入居民更加处于弱势等。国际资本的涌入，将导致房价更加不可抑制，而在多伦多，住房已经成了包括学生在内的低收入人士的一个主要问题。

10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。 报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这条也获得了与会人员热烈的掌声，成为今天“刷屏”的报告内容之一。 这会对房地产市场产生这样的影响呢？业内人士认为，报告中“租”的位置提到“购”之前，体现了发展租赁市场的紧迫性。而在房地产调控层面，后续依然会有加码的可能。 事实上，自2016年底以来，围绕着上述要求，中央及各地方政府已经出台了多项房地产调控政策。 从“购租并举”到“租购并举”，避免楼市大起大落 在本次大会前，北京、广州等多地，已经在深化住房制度改革，建立“购租并举”住房制度。 例如，北京市住建委今年10月16日发布的关于共有产权政策解读中提到，北京的住房保障制度在向“购租并举、租购同权；先租后售、梯度消费”运作模式全面推进。 早在去年底的中央经济工作会议上，明确了2017年中国楼市发展方向，明确强调：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 今年7月，住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门，联合下发《通知》，推进“购租并举”，加快发展住房租赁市场。 住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人介绍，《通知》旨在准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。 相较于此前“购租并举”的提法，易居研究院智库中心研究总监严跃进注意到，此次报告中，把“租”和“购”的位置做了调整，从以前的“购租并举”变成“租购并举”。严跃进表示，这体现了租赁市场发展的紧迫性。 为了推进租赁市场发展，住建部房地产司有关负责人曾在7月的《通知》发布后介绍，地方可以新组建相关国有企业，像广东省由财政和国企平台联合出资，组建成立住房租赁平台，在广东省几个地方推进住房租赁工作。 住建部同时还同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。 对于报告中重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，严跃进认为，此类表述基本吻合了最近几年住房制度改革和实践要求。严跃进认为，后续房地产相关的政策，将会紧紧围绕着该定位。 严跃进还表示，报告中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，就是住房制度的内容。 “希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中。”严跃进这样理解“多主体供给”。 中原地产首席分析师张大伟也认为“房住不炒、租购并举”将成为房地产长效机制主要内容。 张大伟称，对于房地产调控来说，“租购并举”是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。 业内统计：年内房地产调控政策已经接近180次 中原地产张大伟表示，自2017年以来，年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。 仅北京一地，自去年“9.30”以来的一年时间，发布了约50次调控，楼上成交量跌约38.9%。 在历史上最密集的调控政策潮下，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。 比如三亚等城市，不动产登记证后5年才可以上市，这就使得新房叠加两年左右的拿房本时间，杜绝了炒房的可能性。 北京市住建委也在近日表示，今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。 9月20日以来，全国就有多个城市发布升级版调控政策，西安、重庆、南昌、南宁、武汉、桂林等城市提及了一定程度的限售。将全国限售城市扩大到了50个。 统计局9月18日公布的8月份数据显示：一二线城市总体降温明显，而非调控的三四线城市，市场的供求情况良好，整体活跃性强。 张大伟认为，统计局公布的8月份房价数据非常明显的体现了为什么这些城市要调控。除了武汉的新建住宅价格有“假摔嫌疑”外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅最高的城市基本集中在这些城市中。 张大伟认为，从城市上看，房价上涨居前的城市都会继续调控。整体看，调控对购房者的心理影响逐渐出现。 以北京为例，在密集的调控下，特别是“3.17新政”以来，北京地区部分房价回落到去年年底的价位，房价比高位时每平方米回落了一万元左右。 据伟业我爱我家集团市场研究院最新数据显示， 2017年8月份，北京全市二手住宅共网签7712套，环比上月增加7.7%，整体规模基本持平，但较2016年同期下滑70%。 长效机制加速落地，房地产将回归平稳 张大伟表示，楼市调控政策持续加码，大会预期房地产长效机制将加速落地。 全国已经有超过30省市发布了租赁政策，有利于市场平稳发展，但市场上租赁和销售等行为都存在着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。 “租售并举、共有产权等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。”张大伟认为，核心是“房住不炒”，房地产回归平稳。 张大伟表示，限售事实上是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3—5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。 限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是，房价上涨城市，位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。 张大伟认为，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。 从政策预期看，下一步应该加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳定预期。 北京市在大会前，宣布今后五年将完成25万套共有产权住房供地，可以视为建立房地产长效机制的一个信号。北京市住建委表示，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。 而广州也不甘落后，其于10月17日，由广东省住房与城乡建设厅厅长张少康透露，拟加快推进建设政府住房租赁交易服务平台。 预计10月底，广州市将率先正式上线试运行政府住房租赁交易服务平台，深圳、佛山等城市的平台也在抓紧推进。 在租房市场上，巨头阿里也在本月入局，支付宝宣布，要为近5亿支付宝用户开通租房服务。 对于房地产未来的走势，张大伟认为，目前全国大部分热点城市已经加码调控，后续依然会有加码的可能性。

　　■中资企业买下的弗里溪高球乡村俱乐部。互联网 　　中国买家在大温再出大手笔，一间位于西温海天公路（Sea-to-Sky）的著名高球乡村俱乐部，日前正式由一家中资企业接手，新业主计划将该个占地152公顷的高球场及会所升级，并在海滨兴建大约250间镇屋以及低层公寓单位。 　　据《温哥华商业》（Business Vancouver）杂志报道，原本由布拉德集团（Burrard Group）拥有的弗里溪高球乡村俱乐部（Furry Creek Golf and Country Club），已于本月10日正式易主，买家是来自中国的嘉和控股有限公司（Fine Peace Holdings Limited），该公司在中国以兴建高密度住宅和高球场著称，其加拿大分公司于今年9月25日注册成立，并在一年前首次在香港注册为Fine Peace Holdings Ltd.。 　　温市房地产开发商和咨询顾问盖勒（Michael Geller）确认，已经协助嘉和公司达成这笔交易，但就没有透露成交价格。 　　弗里溪高球乡村俱乐部位于史戈米殊（Squamish）以南，西温以北的海天公路路段，拥有18洞场地。其位于海滨的15.54公顷空地，在今年7月1日估价值为1,100万元。盖勒透露，新业主不仅计划升级高球场及会所，还打算在海滨兴建大约250间镇屋（townhome）以及低层公寓单位。据卑诗物业估价处（B.C. Assessment）去年的评估，该地区镇屋的平均价超过130万元。

　　BMO金融集团首席经济学家Doug Porter认为，升级后的房贷压力测试会对楼市产生深远影响，同时对换房升级的买家影响最大。 　　金融机构监督厅（Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI)）周二宣布的最新贷款限制规定可能影响到央行明年准备加息的打算。 　　新规执行后，即便首付20%、不需要房贷保险的买家也要证明自己能够在利率升高的情况下履行还款义务。 　　Porter认为这对2018年楼市的影响比早前的政策产生的影响更大。这次的新政将于1月1日生效。 　　Mortgage Professionals Canada机构的调查显示，约有五分之一的潜在买家不再符合贷款条件要求。 　　置换房屋升级房产的买家一般都有房产，符合无保险抵押贷款的条件，因此这部分人受到的影响最大。 　　去年针对有保险抵押贷款进行压力测试之后，多伦多和温哥华的首次买房者都通过父母赠予或者其他方式筹措资金，以便符合无保险贷款的条件。 　　Porter上次就预计楼市上5%到10%的购买力会蒸发掉，他认为最新的措施也会产生相似的效果。他预计央行今年不会再次加息。 　　一方面北美自贸协定尚有诸多不确定因素，现在又有压力测试新规，央行会在这个节点上斟酌。 　　尽管明年加拿大经济预计会减速，但是各种潜在因素仍然对楼市刺激较大，例如人口增长强劲、利率仍然相对较低，工作机会很多，消费者对市场有信心。因此压力测试不会让楼市急转直下，只能说有些重要影响。 　　据央行数据，无保险抵押贷款占全国总计1.5万亿抵押贷款额的46%，比去年的45%略有上升。 　　OSFI负责人Jeremy Rudin表示，该机构的主要目的是保证联邦金融机构的资金安全，可能会根据市场变化情况来重新评估、修改压力测试。 　　对多伦多地区而言，905地区的社区受到的影响最大。 　　416区已经摆脱了春天的波动，但是905区在2015年和2017年年初价格飚得过高，还处在恢复调整期。 　　新的借贷规则意味着：买家能买的起的房子少了，他们想置换升级的难度加大，所以会不会继续购买是个问题。 　　联邦和升级政府需要一些时间来观察，评估过去一年里出的几次政策会对本就脆弱的加拿大楼市生态产生什么样的影响。 　　有经济学家认为，冷却楼市的措施已经对加拿大经济的增长产生了威胁。 　　安省房地产协会也发声明称，OSFI的新规会严重打击中产家庭，是惩罚认真存钱的人。该协会认为政府应该停止对需求方的规管干预，采取先观察再决定的策略。

　　10月17日，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）提出的本地居民购房优先权动议在温哥华市议会以7比2投票通过。罗品信所谓的本地居民，就是指在大温地区生活和工作的人，他们的永久住址和工作地点都在大温，与国籍无关。业内预测多伦多很可能也跟进此项政策。 　　据CBC报导，罗品信表示，很多民众对温哥华地产界存在的暗中预售楼花、转卖翻炒楼花、一次性收购大量楼花等投机行为感到忧虑。由于对地产业的监管主要由省府负责，温哥华市府将与省府合作解决这些问题。动议通过后，温市府将着手出台新政策，给予在温哥华本地居住和工作的市民购买预售楼花的优先权，并打击购买大量楼花进行翻炒的房产投机行为。 　　罗品信指出，温哥华市府需要参考西温过去的做法，设计一个公平机制，协助温市居民优先觅得可负担房屋。 　　据悉西温市府与开发商签订的合约规定，Westbank旗下的Sewell’s Landing楼盘在预售第一个月内只能面向西温本地居民销售，其后的两个月内也只能开放给大温居民。合约还要求该楼盘所有买家签署文件，承诺不会在楼盘最终交割前将楼花转卖他人，且楼房建成后会由自身或家人居住。数据显示Sewell’s Landing楼盘的近七成预售楼花已经售出。罗品信称赞这个项目获得了很大的成功。 　　不过，无党派协会（NPA）市议员Melissa De Genova批评，让大温居民可优先购买楼花，等于排除那些原本无法负担、搬离温市居民未来返温购买的权利，同时也阻止有意来温居住的其他城市移民或难民购买的权利。NPA市议员George Affleck表示，这个政策涉嫌歧视。 　　继温哥华出台外国买家税、房屋空置税等政策后，多伦多都做了跟进。业内预计此项保护本地居民优先购买楼花的政策多伦多也会在不久的将来跟进。

加拿大金融机构监管办公室（OSFI）周二宣布房屋按揭审批新规后，房地产行业专业人士纷纷作出回应。 安省地产协会（OREA）主席胡达克(Tim Hudak)说，地产经纪支持一个受到合理规管的房地产市场，OSFI针对无保险按揭的业主推出新的压力测试，是在过度伤害市场。这些新政将伤害到中产家庭，储蓄人士最受惩罚，迫使他们承担更多的债务和支付更高的利息。 胡达克说，政府是时候停止新的政策干预，而是应该采取静等观望的态度。 资本经济（Capital Economics）的资深加拿大经济师David Madani认为：“新政对房价的影响，远远超过加拿大央行最近的两次加息。” 道明经济的高级经济师Brian DePratto指出：“扩大压力测试可能导致房市进一步放缓，一旦新政实施，5%至10%的房屋需求被抑制，其中一部分影响在1月1日新规生效之前就可能出现。房价也会受到影响，预计2018年房价涨幅将被拖累2至4个百分点。” 加拿大按揭专业人士协会首席经济师Will Dunning估计：“新政将导致房屋交易量减少10%至15%，这意味着，未来两年，工作机会要减少10万到15万。” 不过华人地产界人士有不同的看法，金屋地产公司总裁窦青云向本网表示，联邦政府新的按揭措施对华人的影响并没有那么大，主要是因为华人投资风格一向比较保守，不会太冒进，以20%首付为例，极少华人买家首付只有20%，华人比较喜欢支付30%以上的首付，甚至有不少人支付50%的首付，而且华人衡量自己的还款能力，往往比银行还严格，通常有比较大的还款空间，很少出现断供的现象，反而西人买家首付通常低于20%，甚至更低，所以新的压力测试政策对西人买家的影响更大。

原标题：被两室一厅一跑道的神户型刷屏！但悲催的是：过道并不是自家的 对于大多数人来说，买房要考虑的因素， 除了位置、面积、价格之外， 还得要南北通透、户型方正的， 但是最近一个户型图却以它独特的风格， 刷爆了朋友圈... 简而言之，这就是一个—— 跑道 网友文思泉涌 分分钟吟诗一首 这曲曲折折的户型，也引发了大家无数的遐想—— 第一反应就是边角料啊 还像国际空间站 走廊很酷啊，可以开画展了 还能有走红毯的feel 从实用性上来说， 这套房子可以称为“婆媳关系改善型” 住宅， 不仅适合和公婆同住 要是两个人吵架 不远不近的距离也很适合冷静 不过同时也是 恐怖游戏的配置啊 这样的神户型可不是为了搞笑自己画的， 而是真真切切存在的！ 并且在售中！ 记者通过网络搜寻，发现该房源在不少房产交易网站均挂出了买卖信息： “两室一厅，21楼，售价480万，上海中山公园五环大楼”。 据上海一家房产交易平台的服务人员杨先生介绍，两间卧室属于一套公寓，交易信息才挂上网十多天，已有不少买主前来“看稀奇”。 “房间售价及面积并不包括过道。” 杨先生解释，过道是公用部分，网络上的示意图只是为了展示前往次卧的路径，“这个房子比较复杂，还是实地来看看比较好”。 通过该套房的平面图可看出，进门分别是厨房、厕所、客厅和主卧，次卧则在走廊另一头，需要走过一条长约10米的蜿蜒过道，才能到达。 在展示视频中，连接两间卧室的走廊是一条公用过道，进出次卧都要经过一扇单独的防盗门。 ▼ 小编已经分分钟脑补出一段戏码出来了—— 男：嫁给我吧？女；你有房嘛？多大？男：有，从门口走到主卧五分钟。女:别说了，我不是那肤浅的人，我嫁给你。 还记得那些年刷新你三观的户型么？ 马桶户型 一室一厅一厨一卫，还带阳台，户型虽奇葩，但是也五脏俱全，特别是卧室，空间宽敞，肚大能装，想象一下自己躺在桶身造型的卧室里... 恶魔之嘴户型 整个户型像一个张开嘴的恶魔，从门厅一路走到卧室，处处有惊喜！每个房间都充满了随机、不规则和意料之外的艺术感...西北方向和东北方向两个触角式阳台完成了房间的全部采光... 订书机户型 两室一厅一厨一卫一阳光房，厨房之外，别有洞天！ 日不落户型 东南西北全通透。霸气外露！可以每天在家转着圈儿晒太阳，就是不放过一分钟的阳光！ 看完这些奇奇怪怪的户型， 还是觉得自家的房型最舒服了！

  新闻配图 据证券日报最新报道，昨日，李嘉诚再度被传要卖掉香港中环中心。媒体援引消息人士称，长实集团（以下简称长实）以402亿港元出售中环中心75%权益，买方是以内地石油系统机构为首的财团。 这意味着如果消息属实，此次交易将成为香港商厦最高成交价，而且这一销售价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。 “中环中心去年就曾传出要出售，后因价格未谈妥，当时未达成交易，此次出售应该是大概率事件。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示。 据公开资料显示，“中环中心”位于香港皇后大道中99号，由长江实业及市建局前身土地发展公司合作发展，于1998年落成，长实持有75%权益。 据消息人士称，这次交易涉及约122万方尺面积，以最新作价计算，平均每平方尺价格约为3.3万港元，较去年的357亿港元叫价及每平方尺价格2.93万港元相比，一年之间升值12.6%。

　　■ CRA进一步彻查楼花转让，打击偷税漏税的行为。资料图片 　　加拿大税务局（CRA）成功获法院批准，可要求多家发展商透露楼花转让资料。据法庭文件显示，CRA将展开进一步彻查行动，包括从发展商、买家和地产经纪索取相关的资料，甚至电子邮件的往来。 　　据CRA在今年7月时获得法庭允许，让两家发展商交出楼花转让者的资料。随后在9月份，他们再度向法院申请让另外两家发展商递交资料。CRA希望确保当购买者转让楼花单位时，所有涉及到的税款都如实申报及支付。 　　根据法庭的文件显示，CRA调查员辛杜（Amandeep Sandu）在今年7月20日的一项法庭宣誓书中指出，CRA从“过往的经验中”知道，许多业者在转让楼花后，并未如实申报收入所得税。 　　被要求递交资料的发展商表示，他们乐意与CRA合作，但也希望尊重私隐法。因此只有在法庭的命令下，他们才会发布讯息。 　　去年楼花转让炒卖达6% 　　都市发展研究所（Urban Development Institute）总裁麦克马林（Anne McMullin）表示，在过去一年中，约5%到6%的楼花单位被用于转让和炒卖。这个比例根据地区和楼盘有所改变，但当置业需求高的时候，比例就会提升。 　　地产咨询公司管理主任费瑞拉（Michael Ferreira）表示，在今年至2022年的预售楼花和正在兴建中楼盘，只有3%的单位未卖出，这也是为何柏文价格飙升，以及炒卖和转让的行为变得愈来愈常见。 　　在最近的一份声明中，卑诗财政厅长兼副省长詹嘉路（Carole James）表示，省府承诺打击地产市场投机行为，同时检讨目前的税务制度，将是2018年预算案中的一部分。

　　又到了10月中旬,加拿大知名的公寓租房找房及市场分析网站padmapper本周一更新了加拿大全国25个主要城市的“10月房租调查报告”,最新数据显示,有15个城市房租上涨,7个城市降价,还有3个城市保持不变。另外,高居房租榜单前几名的城市基本没发生变化,而房租位于中低档的城市排名出现了明显的起伏。报告还提到,根据年度租房价格对比结果,排名前十的租房市场所在城市甚至有些出现了全国罕见的租金峰值。 　　那么,到底10月全国这25个代表城市的房租都是什么水平呢?一居室和两居室租下来需要花多少钱呢?你所在的城市房租是涨了还是跌了呢?一起来看看吧! 　　从上图我们可以看到全国目前一居室房租最贵的前十个城市排名,下面给大家解读一下租金前5名的城市数据： 　　1、温哥华(卑诗省):放眼望去依然是全国租房最贵的城市,这里一居室租金增速排全国第二快,房租较上个月涨了5%,达到了均价$2,120;而两居室涨势较温和,较之9月攀升了1.3%,目前均价为$3200。 　　2、多伦多(安省):一居室房租微幅上涨了0.5%,目前均价为$1,940,有直逼$2000大关的趋势。两居室租金却开始下跌,微幅降了0.4%,均价为$2,430。 　　3、巴里市(安省):位列租金第三名,这里一居室房租攀升4.2%,达到了$1,250;而两居室涨势更猛,已涨到$1,520,较之上个月升了4.8%。 　　4、蒙特利尔(魁北克省):蒙特利尔一居室全国第四贵,与9月相比,租金涨了3.4%,达到$1,230;而两居室旗鼓相当,涨了3.3%,均价达到$1,570。 　　5、维多利亚市(卑诗省):上文提到温哥华一居室租金涨速全国第二快,那么第一是谁呢?就是同省的维多利亚市。这里一居室房租涨幅高达5.2%,均价为$1,210;而两居室也涨势迅猛,涨了4.7%,均价达到$1,560。 　　上面是全国最贵房租城市的介绍,下面给大家列出了10月房租变化最显著的城市,它们或大降或大涨,也值得租房一族关注。 　　显著上涨: 　　1、新斯科舍省的halifax/哈利法克斯市:与安省的哈密尔顿并列全国第十名,这里一居室租金上涨了2%,目前均价为$1,020;两居室租金猛增4.5%,达到了$1,170。 　　2、安省的hamilton/哈密尔顿市:一居室环比涨幅2%,均价$1,020;两居室涨得比较厉害,涨幅4.2%,均价$1,250。 　　3、安省的st. catharines/圣凯瑟琳市:这里的一居室租金涨速全国第三快,涨幅为4.7%,均价达到$900;对比来来说两居室就变化不明显,仅微幅上涨0.8%,租金均价$1,260。 　　下跌明显: 　　1、安省的渥太华市:虽然租金水平位列全国第9位,但一居室较之上个月却出现租金下降的情况,目前均价$1,030,降了1.9%,而两居室涨势较猛,目前均价$1,250,涨了3.3%。 　　2、萨斯克彻温省的regina/里贾纳市:与上个月相比,租金排名下滑了3位,跌到了全国第13位,一居室租金降了3%,目前均价$980。 　　3、安省kingston/京士顿市:这里一居室租金是全国跌得最厉害的,跌幅5.1%,目前均价为$940;两居室也不幸能免,租金下降了5%,均价降至$1,130。 　　看了全国25个城市的最新房租报告,你所在的城市租房成本是降了还是涨了呢?

朋友圈网友报料，房贷新规正式宣布了 　　加拿大金融机构监管办公室（OSFI）今日发布消息，正式发布房屋按揭申请操作与程序的最新指引（B-20），并宣布新指引将于2018年1月1日生效，适用于所有接受联邦规管的金融机构。（详情点这里） 　　OSFI的新闻稿称，B-20指引要求在联邦规管下的金融机构对按揭审批保持警惕，强调无保险按揭的最低合资格利率要求，贷款价值比（loan-to-value，LTV），以及禁止企图绕开LTV的交易。 　　具体有以下三点： 　　1. 对无保险按揭贷款，OSFI设立新的最低申请利率，即“压力测试”： 　　B-20指引现在要求，按照加拿大央行公布的五年期利率（现为4.89%），或在合同利率基础上再追加2%来审批首付超过20%的无保险按揭。 　　2. 要求按揭机构设立并且严格执行最高贷款价值比（LTV），在房屋市场和经济环境变动时，体现最新的市场风险。 　　房屋价值上涨时，LTV比率会下降，反之上升 　　何为LTV： 　　按揭更新（renew）时银行会计算LTV，确保LTV<80%，如果超过客户就要买保险。如果原来的房子交易价100万，首付20万，按揭80万，几年后房子市场价80万，银行最多只能贷80万的80%，也就是64万，客户要补齐差额也就是80万-64万=16万！ 　　由此，新指引不仅影响到新申请的按揭，对于大批按揭到期，需要与银行续约更新按揭的房屋业主，也将产生重大影响。 　　3. 禁止部分企图绕开LTV的交易：禁止联邦规管的金融机构为了绕开LTV限制，与其他贷款商合作安排提供按揭或其他贷款产品。 　　OSFI总监Jeremy Rudin在新闻稿中表示，B-20指引是对加拿大房屋按揭审批的严格和慎重的政策。 　　据悉，OSFI于今年7月7日发布B-20指引的草案，随后展开公开咨询，截止8月17日，OSFI共接到金融机构、协会和公众的200多项反馈意见。 　　多伦多市场将受巨大冲击 　　据业内人士分析，目前多伦多市场的平均房价是$750,800元，市场最低按揭利率是2.89%，去掉首付20%，按照现行的按揭规定，约49%的中位数收入家庭仍然有能力负担房贷。 　　以上视频反映了压力测试前后，多伦多市有能力买房的家庭（蓝色）比例的变化。 　　但是在新指引下，借贷能力瞬间下降25%。这对于加国多数城市而言影响并不大，但是对多伦多绝对是巨大的冲击。甚至有按揭业界人士急呼，这将是多伦多楼市的终结！ 　　按照利率2.89%进行压力测试，有能力购买均价房屋的中位数收入家庭比例将跌至38%，相当于有足够收入买房的家庭减少了22.44%，这是相当大的跌幅。 　　压力测试前： 　　压力测试后： 　　分析称，有能力贷款的家庭数量减少了，一方面会导致房屋交易量下降。另一方面，也可能维持交易量，导致房价下跌。现在无法预测市场会作出怎样的反应，不过至少这已经是多伦多市场房屋库存量激增的一个因素。

　　因房屋租转买失败，卑诗省Maple Ridge的一对退休老夫妇在感恩节当日被房屋中介赶出家门。 　　这对老夫妇是Brenda and Gord Gartley，他们上周一直居住在Golden Ears 公园的一个帐篷里。 　　这对老夫妇十年来一直在Rogers Avenue上的一栋独立屋里居住，但是由于 Brenda要照顾自己身有残疾的兄弟，不菲的医疗花费让这对夫妇没有能力继续还房屋贷款。 　　银行取消了这栋房子的抵押赎回权，因为Gartleys 夫妇与地产经纪人Kevin Bratch签有“租转买”协议。 　　协议允许老夫妇先租，一定时间攒足钱以后再以40万加元的价格买下房子。 　　然而，Bratch 和他的合伙人声称，这对老夫妇违背了租约，所以必须驱逐。 　　“我是房产持有者，他们已经六个月没有交房租了，好不容易把他们赶走了，现在房子都被损坏了。”Bratch在电话里对 Global News 的记者说，“我还必须自掏腰包把房子恢复原状。” 　　Gartley老夫妇已经起诉地产经纪和他的合伙人，声称他们并没有做错任何事，而地产经纪却把他们称为“掠夺式借贷”。 　　代理“租转买”协议纠纷的律师Duncan Magnus称，这种协议是合法的，但是需要政府多加监管。“很多人并不明白自己的权责。” 　　同时，老夫妇的邻居们看到老夫妇被赶出房子都感到很伤心，“他们年纪那么大了，受不了外面的寒冷了，况且他们工作了一辈子就是为了有个房子。太可怜了，在感恩节那天被赶出了自己的房子。” 　　GoFundMe 网页现在发起了对老夫妇的捐款，以便他们能够请律师，争取房子的拥有权。本月底之前他们必须要请一个律师，因为上庭的日期已经定下来，就在明年二月份。 　　“那是他们的养老房，现在却没有了，” GoFundMe的组织者Trish Tait说。

　　Neuberger Berman Group LLC的基金经理Steve Eisman在接受彭博社采访时表示，加拿大楼市将面临严重的逆转，其中CIBC帝国商业银行最容易遭受损失。 　　Michael Lewis的书“大空头”就是以Eisman为主角写作的，后来该书被拍成电影，还获得了奥斯卡最佳改编剧本奖。 　　Eisman认为，加拿大的次贷市场比美国小得多，房产价格超高。加拿大政府对楼市采取的措施和相关规定将在明年对抵押贷款额产生负面影响，最终会导致房产价格下降。 　　“加拿大已经有很多迹象表明楼市最终会逆转，虽然加拿大不至于崩盘，但是加拿大已经有25年没有经历完整的信贷周期了，我认为这个周期必将来临。”周一Eisman在接受彭博电视台采访时说。 　　Eisman还认为加拿大所有银行里，CIBC是最容易受到影响的，他倒不觉得该行会面临倒闭的风险，但是利润下滑严重是肯定的。 　　根据加拿大地产协会上周的数据，加拿大房地产市场在政府试图控制房价后有一定的恢复，但是多伦多的房屋销售量仍然比一年前低36%。 　　温哥华动辄数百万的房价不仅让买房者压力山大，同时也妨碍了投资者和商人前去投资，卑诗省财政部长Carole James上周表示，同时，他放言要研究多种可能，尽一切手段冷却楼市。

两天，有一个户型刷爆了朋友圈。 你以为这是段子手搞笑自己画的？ 小编查了查，竟然找到了此房真身！而且还在卖。 南北通透，地铁直达，采光无遮拦，光看介绍，再对比周边十万八万的单价，只要不看户型图，这房子没毛病！ 神户型自然也有神评论： 这长廊可以躲猫猫 我住长江头，君住长江尾，日日思君不见君，共饮长江水。 这是跑道，哈哈。 应该有个卫生间，要不太不方便，山路十八弯。 合着就可以两地分居了。 有点地道战的意思... 这个户型非常适合我家，夫妻政见不合，路线不一，互不干涉内政，孩子有爱玩迷宫的。 这是下水道吗？ 男：嫁给我吧？ 女；你有房嘛？多大？ 男：有，从次卧走到主卧五分钟 女:别说了，我不是那肤浅的人，我嫁给你。 户型卖点：次卧私密性极好，而且每天跑几趟客厅，就可以省去健身房的钱！ 还记得那些年刷新你三观的户型么？ 马桶户型 一室一厅一厨一卫，还带阳台。户型虽奇葩，五脏俱全。作为马桶造型，底座、桶身、水箱都很传神。嫌马桶难听的，可以叫购物车户型。 户型优点： 卧室宽敞，肚大能装，躺在桶身造型的卧室里，会有一种稳坐钓鱼台的感受。由于有南向阳台和厨房的北窗，从某种意义讲，这是一个南北通透的户型。。。 恶魔之嘴户型 左下方向，像一个张开嘴的恶魔。两室一厅一厨一卫双阳台。西北方向和东北方向两个触角式阳台完成了房间的全部采光。 户型优点： 从门厅一路走到卧室，处处有惊喜！每个房间都充满了随机、不规则和意料之外的艺术感。。。 订书机户型 两室一厅一厨一卫一阳光房。 户型优点： 厨房之外，别有洞天！ 日不落户型 五室两厅一厨三卫六阳台，东南西北全通透。霸气外露！ 户型优点： 可以每天在家转着圈儿晒太阳。。。不放过一分钟的阳光！ 这个还在售卖中，通州九棵树，单价不贵！

     英国广播公司（BBC）当地时间10月15日刊文《中国家庭财富的5张图表》。文章称，习近平主席执政的这五年来，中国变得越来越富有。但这对中国普通家庭意味着什么？BBC通过了解中国政府的数据和主要调查，用五张图表概括了中国家庭生活以及社会的变化：结婚率下降，离婚率上升，但离婚率仍低于欧美；男女比例失衡，但女性地位不断提升；中国千禧一代拥有住房的比例是美国两倍；人人都有手机；留学生人数逐年攀升。 　　1、结婚率下降，离婚率上升：离婚率仍低于欧美 　　 　　 图源：BBC 　　数据显示，2013年至2016年，中国的结婚率下降16%，离婚率却上升16%。这显现出了与其他发达国家相同的趋势：结婚率不断下降，越来越多的人离婚。 　　但这数据会有误导。上海纽约大学的助理教授李璇(Xuan Li)说：中国的离婚率在过去和现在都比美国和其他西欧国家低。与周边国家相比相比，中国人结婚率更高。因此，有关中国家庭正在解体的说法在统计学上是站不住脚的。 　　2、男女比例失衡，但女性地位提升 　　 　　 图源：BBC 　　BBC认为，开放二胎政策后，性别失衡的问题会逐渐显现出来。 　　牛津大学经济学的路易斯（Louis Kuijs）解释说：中国的计划生育政策促进了人口结构的转变。不断下降的出生率和人口老龄化给劳动力带来了下行压力，进而影响了经济增长。他估计，虽然现在中国开放二胎，高出生率目前只会出现在近20年的劳动力中。 　　尽管当前的性别失衡使得男性很难找到妻子，但更高的生活标准也正在缓慢地影响传统的性别观念，这转而也对性别平衡带来了积极影响。新加坡国立大学家庭与人口研究中心的郑穆(Mu Zheng)说：性别不平衡已经发生改变。女性在教育和工作中的地位得到提升，社会保险体系更加完备。 　　3、千禧一代拥有住房的比例几乎是美国的两倍 　　 　　 图源：BBC 　　虽然近年来，关于中国房地产泡沫的讨论持续不断，但是根据汇丰银行（HSBC）的数据，在中国的千禧一代中，拥有住房的人的比例很高(70%)，远高于美国(35%)、英国(31%)等西方国家。中国千禧一代拥有住房的比例几乎是美国的两倍。 　　汇丰银行中国研究所副所长刘（Jieyu Liu）告诉BBC：在中国，（结婚时）丈夫提供住房是一种风俗。很多情侣最终因为男方无法提供婚房而分手。因此中国的父母会尽可能地给他们儿子买房，以供他们结婚。 　　4、人人都有手机 　　 　　 图源：BBC 　　中国的平均收入在农村和城市地区都有稳定的增长。在过去的十年里，食品的相对支出显著下降，但用于健康、服装或交通等方面的支出却增加了。通信也是如此，手机的激增就说明了这一点。 　　世界银行的数据显示，到2016年，每100个中国人里有97个有手机。 　　BBC称，微信已经渗透到中国人的日常生活中，人们无法想象没有手机的一天会是什么样的。 　　手机已经不仅仅是一种通讯工具。ABI研究公司驻北京技术分析师邓肯克拉克（Duncan Clark）说，微信作为一款应用，它就像一个生活的工具箱，有点像瑞士军刀。 　　他说，消费者接受了它所带来的便利，包括支付账单、商店里的无现金支付、出租车和自行车租赁、转账，当然还有交流。 　　5、中国学生出国人数逐年上升 　　 　　 图源：BBC 　　根据中国教育部的统计数据，中国学生出国的人数从2010年的284700上升到了2016年的540000，出国求学的人数逐年上升。 　　APAC首席经济学家比斯瓦斯（Rajiv Biswas）说：这些学生中有很大一部分回到了中国，2016年的归国人数达到了433000人。他还表示，中国海归人数的上升，使得中国的下一代更多的拥有国际化的思维，更能理解多元的文化。

　　为让独生女儿能在翻新的家居出嫁原是美事，但对于居住多伦多士嘉堡58岁父亲何立峰而言，却带来一场装修噩梦。何表示独立屋于4月起进行装修，原拟在8月底前完工，但10月初仅完成约40%工程，女儿不能在娘家出嫁，令夫妻二人感终身抱憾。 　　本月5日本报记者到何先生位于维园大道（Victoria Park Ave）夹艾斯美亚路（Ellesmere Rd）的住所了解，见到二楼窗户欠奉、楼梯是木板临时搭建、车库未完成，而安装在地库的暖气炉亦未装嵌完成。 　　何表示去年12月向多伦多市府申请建筑许可证，由于独女上月初出嫁，希望女儿嫁得风光，决定将住所翻新让女儿于娘家出阁。他说今年春天在网上寻找了四五间装修公司，就装修工程问价，找到一间属中价的华人装修公司，整个工程需22万元。据何先生展示的装修工程合约列明，工程分6个部分完成及收费，顺序为车库、二楼结构、屋顶、房屋外部、内部及验收，双方在合约中协议工程在4月开始8月完成，共需约4个月。 　　合约订明每完成一期工程需支付43,000元，何称当工程做了约2个月，装修公司东主要求缴付全部装修费，何称因对方表示必会准时完工，故愿意缴付215,000元，但工程却随即慢下来。 　　何说："每次与装修东主提到要尽快完成，他都以天气不好、下雨及没找到市府验楼员（Inspector）到来，装修工人原先7人开工，逐渐只剩2名年长工人，有时见工人年纪比我还要老，我与他们一同攀上屋顶及锯木，做装修工作。" 　　何说女儿嫁期渐近，感到工程不会如期完成，遂于8月19日约装修东主面谈，冀能商讨解决方案。但对方没对如期完成作出承诺，双方最终谈不拢。何声称工程之后断续进行，不单没有在女儿出阁前完成，至本月初只完成40%左右；何诉说现时天气转凉，家中没有暖气，二楼4至5个窗户都没装上，冷风涌进屋内，若下大雨情况更堪虞。 　　何承认望着房屋久久没有完工很着急，上月曾到装修东主位于士嘉堡的住所理论，对方感被滋扰及受威吓报警求助，何称亦感到自己太冲动，但作为业主看到住所似没完工日期，内心焦躁可想而知。他说感到无计可施，经邻居建议找市议员汤逊（Michael Thompson）求助，汤逊助理月初称已通知市府验楼员到场了解，但至刚过的周四验楼员尚未到访。 　　记者曾接触装修公司陈先生了解，陈声称在6日已派员为何家安装暖气炉。但何月中对本报声称："他（陈先生）有派工人来安装暖气炉，但暖炉根本是坏的，完全不动，我要自行找冷暖气公司弄好暖气。"何承认在工程未完成前支付95%装修费是自己过错。 　　何早前向装修公司发律师信，要求对方给予完成工程的时间，以及若不能完成工程的赔偿问题，他在12日向记者表示，装修公司的律师回覆指，工程延误是何先生不让工人开工所致，并表示保留向业主毁约作赔偿权利。何的律师则指何已决定中止合约，并会向装修公司追讨相关费用。何表示双方或会对簿公堂。 　　何指为了房屋翻新装修，不单觉得不能让女儿在娘家出阁感遗憾，也因工程变成这样，体重由200磅骤降至160磅；由于没有窗户，唯有辞掉电脑工程的工作留守家中，太太也因久久未完工而抱怨。移民加国20年的何先生慨叹："是次教训真的很大。"