地产

大温地区房地产委员会周三(8月2日)发布的数据显示，温哥华房屋销售量较上年下跌，而市场上有限的房产推动了价格进一步上涨。房屋销售额同2016年7月相比下降了8.2%。7月份销售额与6月份相比下降了24%，但仍略高于过去10年的7月平均水平。   温哥华是加拿大最昂贵的房地产市场。自从温哥华去年8月份实行外国买家税以来，房屋销售额逐渐下跌，但各界对外国买家的作用说法不一。根据Canadian Press本周的报道，新一届省政府正在审查该税收是否有继续存在的意义。 近几个月温哥华的房屋价格又开始回升，7月份上涨了8.7%，目前基准价为102万加元。房地产委员会主席Jill Oudil表示，城市住房需求现在因房产类型和位置而有高有低，市场的一些房产仍然有争夺战现象发生。   新上市房产数量比去年上升了0.3%，而房产的成交比率则达32.2%。当比率连续几个月在20%以上时，房价往往会出现上涨压力。

加拿大房地产市场近年来的火热吸引了成千上万的人加入到地产界，从经纪到家居设计师再到建筑工人层出不群。但现在市场逐渐冷却，很多人担心房地产市场如果突然变天，将会造成大量的工作消失。   房地产市场一直是加拿大经济的中国要支柱之一，而目前的房市冷却已经在慢慢向加拿大经济施压。如果房屋价格也开始下跌的话，那该行业的劳工市场将会受到挤压。很多人本着淘金的心理加入了房地产界，但历史告诉我们当市场变天的时候，通常会有近一半地产经纪选择离开。 加拿大最火热的地产市场多伦多，地产经纪的数量自2008年上涨了77%，目前有超过4.8万人。这一上涨速率是全加拿大工作岗位增加速率的10倍。在全国的地产行业，地产经纪的增长也达到了26.9%。相比之下，离多伦多不远的美国城市芝加哥的地产经纪人数仅为1.35万人。   同样火热的还有加拿大经济的主力军建筑行业。该行业将近一百万的工作岗位已经超越了石油和矿业岗位的总和。这个现象让很多经济学家担忧，因为一旦地产市场慢下脚步，建筑业也会有大批人失去工作。   路透社采访的分析师中有一半预测多伦多和温哥华的房地产市场可能在未来改变方向，但加拿大其他城市应该不会有太大的变化。近期出炉的数据显示房屋销售量在不断下降，而各大银行的经济学家也预测房地产市场在未来将会拖加拿大经济的后腿。这些预期从GDP减少0.2%到0.5%不等。由于加拿大央行对加拿大GDP的预期为2018年和2019年分别上涨2%和1.6%，地产业的经济损失不可小觑。   很多地产经纪已经感觉到了地产市场的竞争，有近一半的地产经纪去年只完成了两宗以下交易。除去各项费用，很多人的收入只有最低收入水平。艾伯塔省的地产经纪们最了解市场变天的危害，卡尔加里的地产销售额在2015年到2016年下降了5.5%，而地产经纪的数量也下降了5.4%。历史上加拿大房市在1992年倒塌时，地产界人士减少了18%，直到1997年才恢复。

资料图 近日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》），现就《办法》内容向社会公开征求意见。 以下是《办法》的主要内容 一、规划建设方面 一是共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。 二是共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。 三是市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。 二、审核分配方面 一是明确供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。 二是从严限购条件，已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。 三是促进职住平衡、精准分配。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。 三、规范管理方面 一是已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。 二是已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。 三是从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。 四、新老政策衔接方面 《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。 ※《办法》的重要亮点 一是“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。 二是实现网上申请。符合条件的家庭，登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。让“数据多跑路、百姓少跑腿”，实现高效、便民服务宗旨。 三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。 易居研究院智库中心研究总监严跃进点评表示，北京此次针对共有产权住房发布了共有产权住房政策的征求意见稿，充分说明北京当前对于住房市场结构性调整的决心。类似住房包括上海也有过推广，但动静相对小，而类似政策内容也是为了更好地引导此类住房市场的发展。 对于此类住房来说，最显著的特点就是产权的让渡不是一次性的，而是逐渐让渡的方式。基于类似的产权让渡模式，地价和房价的构成也会有显著不同。最典型的就是购房者前期因为占有部分产权，所以在购房方面的出价相对会比较低，这也有助于降低购房成本。而随着后续购房能力提高，可以继续从政府手中回购相应的产权。此类操作有很好的制度创新，关键要在细节上做探讨。 从此类住房的认购方面看，主要是针对无房的群体而进行的，所以是带有一定的保障房属性的住房。此类群体也包括了外地符合限购的群体。但此类住房和其他保障房的一个最大特点就是，其是允许租赁的。一些包括经适房和公租房等，其实是不允许转租的，但类似房源是可以转租的，所以从这个角度看，又带有很强的商品房属性。 类似住房的供应，对于后续全国房地产市场的发展是有积极启发的。从类似住房的探索来看，也会使得相应的土地供应结构有所转变。相关房企在拿地方面也需要看到此类政策带来的新变化。 延伸阅读：北京推共有产权住房解读 来源：京房字（ID:jingfangzi） 需注意以下几点： 第一，新房新办法、老房老办法，以销售为时间节点。 第二，各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。 第三，单身人士申购需年满30岁。 第四，有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。 第五，再申请自住房不在市住建委平台上了，改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。 第六，选了房又不要的行为发生两次以上，3年内别申请了。 第七，个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子，看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。 第八，持有不满5年的只能代持机构回购。 第九，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。 第十，物业费和公维，再加上暖气费之类的，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。 第十一，出租指定平台，中介不能代理共有产权房的出租出售。 第十二，弄虚作假，10年禁止申请保障房和政策房。 以下是京房字详细解读： 共有产权住房将替代自住房 在2014年时，住建部提出过共有产权的概念，住建部：北京等六城市试点共有产权，那会儿，自住房还不等于共有产权房。但是从2017年8月3日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。当然，原有的老自住房还是会执行老办法；今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目，也将执行新的共有产权住房规定。特别说明，朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件，将来销售的时候签订新版合同，按照新办法管理。 其实，共有产权住房并不是一个新鲜事，此前上海在保障房中已经实施了共有产权制度，京房字专家组也参与了北京市多次对上海共有产权制度的调查和研究。 先解释一下，所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。 简单来说，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的。确保了通过此套房屋来实现家庭自住的目的。 这次征求意见稿里一些总体的内容包括，共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。也就是说，和自住房一样，共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。 总结一下，北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大意义。北京市房协秘书长陈志认为，北京推出的共有产权住房制度在探讨长效机制的推进上，又迈出了一大步。“共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一，有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主，而且在使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等，各个方面有透露出同质同权的意图。”陈志说。 他表示，共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面充分、周到。应该说这是一项质量相当不错的立法。对于未来北京的房地产市场，也将产生积极的影响。 征求意见稿提出，共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。 下面，我们就从申请、购买、使用、再上市等各个方面，对新的共有产权住房政策进行具体解读。 准入资格：符合限购且无房家庭才可申请 共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别。1、申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。2、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。 资料图 同时办法中规定了4种情形，不得申请购买共有产权住房：1、申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。其实也就是说已经有房的家庭。2、申请家庭有住房转出记录的。【京房字】提醒您，这里没有规定时限，没有规定时限，没有规定时限！如果最终文件行文还是这样，那么请注意，未来房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，也一样不能再申请。 3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。这条是为了防范通过离婚来钻空子的行为。4、申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。这一条不用解释。 资料图 另外，申请家庭如果承租公租房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。最后一条公租房和公有住房承诺腾退的内容，需要在操作层面细化。此前经京房字争取，入住公租房再购买自住房的家庭，可以住到新房收房之后。那么希望未来在设计承诺书的时候，也不是让大家网签之后立刻就退房，延续此前更便民的政策。 再说一条共有产权住房总的配售规则。 共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委（房管局）组织实施，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。其中，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。也就是说，房源将优先配售给该区户籍或该区工作的北京户籍家庭，同时，“新北京人”也纳入到了共有产权住房的保障范围中。 申请流程：两次以上弃选3年内不得再申购 共有产权住房实行网上申购，申请和摇号等流程与自住房类似，但也有几个不同、需要注意的地方。 1、网上公告。开发商取得项目规划方案复函后，向项目所在区住建委（房管局）提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。 2、网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住建委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照本办法规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。共有产权住房不再像过去那样在市住建委官网上发布申购公告和网上申请，而是在各区住建委或房管局官网上。 3、联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住建委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。申请家庭可登陆区住建委（房管局）官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房建设委（房管局）申请复核。请注意，查询审核结果是去区住建委或房管局官网。不是原来市住建委的通道了。摇号和配售也一样，是由区住建委（房管局）监督指导开发商开展摇号配售。 1、摇号名单。区住建委（房管局）应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。 也就是说，共有产权也会有优先组的区别，哪类家庭优先，是由区里来确定并分组。 2、摇号配售。开发商对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住建委（房管局）官方网站和销售现场公示3天。 虽然是各区摇号，但使用的还是全市统一的摇号软件。另外，摇号也要在区住建委或房管局的监督指导下，确保公平公开公正。 3、顺序选房。开发商应提前5个工作日，在销售现场和区住建委（房管局）官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房，家庭放弃选房的，由后续家庭依次递补。 这条与自住房基本相同。 4、购房确认。开发商应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对，留存相关复印件，符合条件的，将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后，一并报区住房城乡建设委（房管局）复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。 如果公开选房后房源有剩余的，和自住房一样，会发布递补选房公告，并组织其他摇号家庭依次选房。递补选房后满6个月，房源仍有剩余的，由市住建委统筹调配给其他区进行配售。请注意，原来的政策是可以对外公开销售。现在从行文上看已经没有这个环节了。另外再提醒一条重要的信息。就是申请家庭取得的申请编码，可以申请其他项目，但申请时须重新登陆区住建委（房管局）官方网站对申请编码进行激活。这个和小客车摇号类似，要点击一下激活。 当然，申请家庭情况有变化的，应及时登录网站进行变更。市、区住房城乡建设委（房管局）按规定重新进行审核。最后说一条最重要的，就是申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。前两年，京房字发过对于弃选的征求意见。当时是说3次降级。请注意，这次不是降级，而是3年内不得申购。 产权比例：按照价格占比确定 共有产权住房的价格肯定是大家最关心问题之一。之前默认的是，自住房价格大约为周围房价的7成，未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。一个是市场价，一个是差价，二者不能简单相加等于全部。但是以后共有产权的房子，就不是这个算法了。从大前提看，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。 既然是政府和购房人共有产权，那么双方的各自产权份额如何确定？ 征求意见稿中指出，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。 举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。 征求意见稿中，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。 当申请家庭选定了共有产权住房，夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。共有产权住房的合同范本将由市住建委会同市工商局制定。 购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说，购买共有产权住房申请贷款，可以享受贷款针对政策房的优惠政策。　　另外，在办理不动产登记（也就是过去的房产证）时，共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人，证书在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。已经购买的共有产权住房如何出租或者出售，也是大家关心的问题。征求意见稿里是这么写的，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。 举个例子，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。征求意见稿提出，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。今后的共有产权房只能放在这平台上，其他的渠道都有风险。而且，所有中介也要注意，不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务！这个平台由北京市保障房建设投资中心建立，为共有产权住房的出租和再上市出售服务，具体的实施细则由市住建委另行制定。 下面说再上市出售。上面的出租内容已经和很多大V传的不同，下面的出售环节，更是和大V们转发的“封闭运行”不一样。共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。 这里再上市分为三种情况： 1、购房人向原分配区住建委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。 2、代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。 3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。 另外，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。 特别提示：如果征求意见稿不再改动，而是按照现在的行文正式印发，那么以后的共有产权房业主，如果不是为了省去几百元上千元的费用，就没必要自己办契税了。反正是按照不动产权证的日期算。催着开发商尽快把产权证办下来就行。 既然可以再上市，那么再上市出售的价格如何确定？ 征求意见稿规定，代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。已购共有产权住房的家庭通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的, 应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。 最后，还有两条很实际的问题。收房时要缴纳的公共维修资金，是共有产权住房购房人应当全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费也是由购房人承担。据分析，这是因为购房人是房屋的唯一使用方，所以承担使用环节的费用。而对于共有产权住房购买和再上市时的税费问题，购房人则是只负担其产权份额比例的税款。 监督管理：弄虚作假10年内禁止申请政策房 在前面已经提到了，现在照顾后台的1万多中介从业人员，在这里再做个重复说明。房地产中介机构及其人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。其次，对于弄虚作假的处罚，共有产权住房比自住房更加严厉。估计大家阅读到这里已经很累了。经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，伪造或提供不真实相关证明材料，申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房，在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房， 并按以下情形处理： 1、已取得资格的，由区住建委（房管局）取消其购买资格； 2、已签约的，开发商应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任； 3、已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，由代持机构退回购房款。 共有产权住房购房人、同住人违反购房合同，且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房保障管理部门可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。此外，此次共有产权住房还纳入了信用管理。申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，区住建委（房管局）依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

据《每日邮报》8月2日报道，美国总统特朗普已经将他位于加勒比海的豪华房产降价出售。4年前，他买下了这处位于圣马丁岛西北部的房产，这处房产占地面积约5英亩（约2万平方米），分别有一栋五居室的海洋别墅和一栋四居室的花园别墅。 美国总统最初打算以2800万美元（约合1.88亿元人民币）的价格售出，但是现在已经降到了1690万美元（约合1.14亿元人民币），足足降价了1100万美元（约合7400万元人民币）。 当三个月前该房产在苏富比拍卖行出售时，是最昂贵的房子之一。不过这次降价让它和岛上其它豪宅的价格接近。现在它是岛上第二贵的，最贵一处是位于同一地区的海滨别墅标价1750万美元（约合1.18亿元人民币）。 据《每日邮报》8月2日报道，美国总统特朗普已经将他位于加勒比海的豪华房产降价出售。4年前，他买下了这处位于圣马丁岛西北部的房产，这处房产占地面积约5英亩（约2万平方米），分别有一栋五居室的海洋别墅和一栋四居室的花园别墅。 据《每日邮报》8月2日报道，美国总统特朗普已经将他位于加勒比海的豪华房产降价出售。4年前，他买下了这处位于圣马丁岛西北部的房产，这处房产占地面积约5英亩（约2万平方米），分别有一栋五居室的海洋别墅和一栋四居室的花园别墅。 据《每日邮报》8月2日报道，美国总统特朗普已经将他位于加勒比海的豪华房产降价出售。4年前，他买下了这处位于圣马丁岛西北部的房产，这处房产占地面积约5英亩（约2万平方米），分别有一栋五居室的海洋别墅和一栋四居室的花园别墅。 据《每日邮报》8月2日报道，美国总统特朗普已经将他位于加勒比海的豪华房产降价出售。4年前，他买下了这处位于圣马丁岛西北部的房产，这处房产占地面积约5英亩（约2万平方米），分别有一栋五居室的海洋别墅和一栋四居室的花园别墅。 据《每日邮报》8月2日报道，美国总统特朗普已经将他位于加勒比海的豪华房产降价出售。4年前，他买下了这处位于圣马丁岛西北部的房产，这处房产占地面积约5英亩（约2万平方米），分别有一栋五居室的海洋别墅和一栋四居室的花园别墅。

多伦多Downtown 某Condo外面的电线杆上挂满了lockbox（星报资料图片） 　　“屏蔽”对手 　　“我lockbox里的钥匙又丢了！”─ 一位卖家代理经纪在微信群里诉苦道。挂在卖家门口、锁在密码锁箱里的钥匙难道会不翼而飞？这种匪夷所思的现象，在大多伦多火热的楼市中已经越来越常见。即使目前楼市逐渐降温，这出戏码仍时不时上演。 　　近期记者就收到多伦多房地产经纪李菲反映的关于lockbox丢钥匙的经历：不仅卖家钥匙丢了，有一次连lockbox一起丢！还有三四次是带买家去看房，打开锁箱空空如也，吃了闭门羹。为什么有人要拿走钥匙？知情人点拨说：在楼市火热，很多人抢Offer的情况下，疑似有的买方经纪了解到自己的客人钟意所看的房子，为了阻止其他潜在买家看房、增加自己客人买房成功机率，便采取这种不道德竞争手段拿走房门钥匙或者更换掉，总之不让更多人进入房子去看。 　　李菲表示，“今年初，房地产市场尚未得到管控，抢Offer抢得很厉害，想买房非常难。我碰到过几次，lockbox里面钥匙被换掉了，怎么都打不开门。打电话给卖方经纪，卖方经纪当时也不可能开车赶到市中心。经纪说房子刚上市一天，当晚就要抢offer，所以如果钥匙没了也就看不了了。卖方经纪还说遇到过有人把钥匙换了，或者有人把钥匙扔了的情况。我也碰到过几次，后来就觉得这样做的人好像越来越多。有一次我和客人下去市中心跑了3趟都没看成房子，最后都不敢离开市中心了。当时房市太火了，我们一看钥匙没了，就不敢离开。后来我和卖方经纪协商请他把钥匙送来，但是他要从北边开下来特别折腾，我们等了很久。所幸那次我们买到了房，也就没有再深究。”她称自己绝对不是唯一遇到这样问题的经纪，很多同行反映遇过这样的情况，但最后都是不了了之。 　　抢Offer前常失钥匙 　　为何会有这样的情况发生？李菲表示，“有些经纪，可能是他的客人看上了这个房子，他就把钥匙拿走不让接下来的其他买家看房。通常，丢钥匙的现象更多发生在统一收Offer的当天。当房市火爆，也许有人无论如何都要买下这个房子，为了少一些竞争对手而这样做，也可能最后就买上了。” 　　李菲表示自己作为卖方经纪也遇到过lockbox钥匙被偷的情况。 “我自己有个独立屋放盘，在Bayview和hwy7附近。当时我的客人想让买家们抢offer，所以开了个很低的价格，吸引很多人看房。星期六我要做Open House，到了地方却发现lockbox里的钥匙没了。那是我唯一的一把钥匙，因为房东人在中国。我觉得很意外，于是打电话追问前面看房的人，好多人看过房，没有人承认拿了钥匙。我觉得这事儿挺差劲的。” 　　屋主不在本地 唯一钥匙被“偷” 　　李菲对此事仍然心有余悸。 “因为这个房子刚好是空的，房主没在本地，我没办法只好找了个锁匠开锁、换锁。多亏这是屋里没有人、没有东西，问题还不算太大，要是屋主在就麻烦了。丢了钥匙对屋主来说是很大的不安全隐患。当然屋主在的话就不可能只有一把钥匙了。现在房地产市场冷了下来，丢钥匙的事情可能就少点儿。市场火爆的时候，什么扔钥匙的、换钥匙的，都听说太多了。大老远开车到市中心带客人看房，遇到这样的事真的是非常麻烦，忙碌的情况下谁也不可能给你送钥匙。希望以后不会再有人干这种事儿。” 　　记者提及潜在买家的经纪看房通常都会与卖家经纪协商一个看房的时间段，是否可以以此推断是谁拿走了钥匙。对此李菲表示，这个很难确定。 “因为我们经纪经常会有迟到的问题。如果只看一间房子，时间还可以算得比较精准。如果你带客人看个十几间，可能很难卡着那个约定的时间去。迟到的情况太多了，几乎80%的情况经纪都会迟到。或者说经纪不迟到，但客人会​​迟到。甚至有可能上一个人根本没去看房。热门的房子十几甚至几十个人看，挨个去问，谁都说自己没拿。何况真拿的人也不会说自己拿了。没有监视镜头，我们没有十足把握说就是上一个人拿走的。” 　　针对李菲提出的这个现象，记者提出安省房地产委员会（RECO）对使用lockbox的规定是否奏效，李菲称，“为什么规定要经纪通过预约来看房，大费周章地再打回对方经纪的经纪公司前台要密码，是因为我们本身就对人家的房子负有责任。就算我今天不扔、不换、不偷钥匙，我带着客人去房子里转一圈，人家东西少了也不合适吧。所以实际上，对lockbox里钥匙的归还这是常识，到任何地方都不应该做这种换钥匙、拿钥匙的事情。这不就是偷吗。” 　　记者提出是否有在丢钥匙以后在所在的大楼里查看监控，李菲对此回应称“condo的lockbox通常是挂在lockbox room，或者在地下停车场的某一面墙，或者是在楼梯的走廊里，不太好说有没有监控。要是独立屋就更不好说有没有监控了。” 　　因这类事情频发，李菲表示，“通常我们在挂牌前，都会嘱咐客人收好家里贵重的东西，因为Open House会有很多人来，也有很多屋主出现过丢失东西的情况。客人一般还比较警惕。通常在市中心的condo里住的都是租客，丢了一把钥匙，反正房子当天晚上就抢offer卖了，很多人觉得丢了也就无所谓。使用lockbox相关规定 　　针对李菲提出的情况，记者采访了安省房地产委员会（RECO）。法规监管部副司法官Kelvin Kucey表示，“虽然RECO没有收到过关于偷取lockbox钥匙不当行为的相关投诉，但RECO经常收到消费者和地产经纪有关提早和未经授权访问已安装lockbox的房屋的相关投诉。这些投诉绝大多数都是关于过早访问或未经授权的访问。但是请大家放心，无论什么情况发生，RECO都非常重视这些投诉，我们并定期对不良行为的房地产专业人士进行起诉。” 　　Kelvin Kucey对记者重申了RECO关于地产经纪使用lockbox的相关规定。 “首先，在安装lockbox之前，我们期望地产经纪能充分解释其对房主可能产生的相关风险。只有在充分了解lockbox的利弊之后，房主可以决定是否要在其住所上授权使用。 如果他们决定使用一个，必须给经纪人提交书面同意。 这些都做完以后，才会安装。 　　其次，代表潜在买家的房地产经纪必须在每次对物业进行访问之前得到挂牌经纪的同意。如果没有获得同意，他们会被RECO起诉。过早进入或未经授权的访问也是不可以的，这是因为例如个人财产、卖方隐私和个人信息等都会存在潜在风险，这样做是为了最终确保每个人的人身安全。当看房者和经纪离开物业时，他们还必须确保屋主的财产是安全的，并且房屋钥匙在预约结束后应立即安全地放回到原lockbox中。我们希望在每一个案例中，地产经纪都会履行义务，提升买卖双方的最大利益，为他们提供认真、有效的服务。 ” 较新型的数码锁箱smart lockbox能够在网上方便地时常更改密码（网络图片） 　　电子锁箱易换密码 　　针对lockbox钥匙丢失的问题，Kelvin Kucey鼓励房地产专业人士使用电子lockbox。 “电子lockbox可以允许使用识别系统进入物业，访问的时间和期限都可以有所设置，并且可以自动更换密码。如果经纪继续使用老式的lockbox，一定要定期更改访问密码。RECO鼓励地产经纪每周都更换lockbox的密码。” 　　对于RECO给出的意见，李菲则表示了不同看法。 “Lockbox一般是40多块钱一个，smart lockbox网上售卖价格在80-200元不等。虽然密码可以方便地更换，但这样就增加了公司前台的工作量，很麻烦。通常是每个经纪打电话到我公司的前台去预约，前台再打回他公司前台给密码，如果你不停换密码，涉及到一个情况，前面的人预约3-4点，后面的人预约5-6点，如果我设两个密码，前面的人迟到就看不了这间房。需要重新打电话回来预约，除非你隔天换密码还好一些。” 　　RECO不建议立即报警 　　记者提出在lockbox中钥匙被偷的情况下，屋主或地产经纪是否应当报警，Kelvin Kucey则表示，不应立即报警。 “因为丢失的钥匙可能是某位中间人无意或无辜错误带走。潜在买家的经纪可能拥有钥匙，并愿意立即退还。与其让警察介入，不如把重点放在如何尽可能快速安全地进入到物业。” 　　针对故意偷窃或替换钥匙的不道德行为，Kelvin Kucey称只能通过公共服务信息和执行有关的行为准则来解决这些问题。 “我们的网站www.reco.on.ca是消费者的一个很好的资源，因为它有很多有用的信息和建议。 当我们收到有关这种行为的投诉时，RECO会起诉责任方，并追究高达2.5万元的罚款。” 　　频繁更改Lockbox密码保安全 　　锁箱（lockbox）是个实用的工具，允许有兴趣的买家在卖家不在家的时候参观上市的房子。 　　锁箱是个放置在房屋入口处的小箱子，有时挂在门把手或门闩上。而门钥匙就放在锁箱内，以密码保护。若有买家表示有意参观房子，他们的代理便会联络卖家代理，以获得密码。到了约定的时间，买家代理便会输入密码，取得门钥匙后带买家参观。当参观完成后，他们便会重新锁上房门，然后安全地把钥匙放进锁箱内。 　　安省的房地产专业人员代表客户处理事务时，必须遵循专业操守，其中有数项原则适用于处理锁箱问题。这意味着经纪安装和管理锁箱时，必须采取恰当的安全措施。 　　在设置锁箱之前，卖家可以先与经纪讨论他们会采取哪些安全措施，保障房屋和人身安全。 　　频繁更改锁箱密码是项简单的保安措施，可以发挥很大作用。密码应该难以猜测，因此密码不应该包括生日日期、电话或地址号码。而且密码不应该写在任何可能被遗放在家中的纸上，或者任何可能被公众发现的纸上。 　　地产经纪必须采取的另一项措施，是确认每位询问密码者的身份和注册资料，包括确认这个人是不是房地产专业人士，是否在RECO注册。他们最好能够通过经纪公司登记的电话号码提供密码，而不是通过可能由其他人接听的手提电话。 　　请卖方经纪公司保留对已经提供了入屋密码的房地产经纪和销售人员的书面记录，以便一旦发生失窃或意外损坏有记录可查。可以要求经纪公司保留他们的全名、所就职的经纪公司、电话号码、电子邮件和其它相关联络资料。 　　较新型的数码锁箱亦值得考虑，它们提供了更大安全保障。能够在网上安全地改写程序，方便简单地时常更改密码。此外，每位参观物业的人亦将取得一组独特密码，密码有效期只限于他们参观期间。由于每组密码都是独一无二，方便卖方经纪追踪谁人使用过锁箱参观房子。 　　钥匙丢失如何处理 　　Lockbox里的钥匙丢失对屋主会产生许多潜在风险，也会为地产经纪带去诸多不便。 RECO建议大家如果遇到lockbox钥匙丢失的情况，可以遵循以下几点积极处理： 　　首先，联络卖方经纪，确认最后进入物业的人员，询问钥匙的下落，钥匙有可能仍然在最后进入物业的人手中，有可能最后一位进入物业的人忽略了将钥匙放回到lockbox，这种情况下他们可能是无辜的。 　　其次，如果买方经纪未解决问题，可以联系买家经纪的经纪公司说明并解决问题。 　　第三，如果问题依然没有得到经纪公司的合理解决，卖方经纪或屋主户可以向RECO提出投诉。 　　最后，如果无法找到物业的钥匙，房主应与其经纪尽快安排，立即更换物业的门锁。

最近一年，加拿大楼市就像过山车一样，前半年一直升升升，夸张一下感觉可以跟太阳肩并肩了，而自央行加息以后，急转直下，就像火车一样往地狱跑，大起大落，让生活在加拿大的小伙伴叫苦不迭，前几天还在为要不要高价买房而苦恼，央行加息完了，又在考虑是不是要违约呢，毕竟贷款快还不起了。没办法，人生就是这么大起大落。 更为夸张的是，房价的剧烈波动更是让加拿大啃老族大行其道，越来越多的年轻人虽然已经年近中年，却选择继续住在父母的 “屋檐下”。只因负担不起逐渐增长的房租，经济独立不了，就堂而皇之的啃老。这理由，不服天不服地，就服你。很充分，小编无话可说。 据相关数据显示，2016年，在20岁至34岁的加拿大人中，34.7%的人仍然住在父母家里，这比2001年人口普查时的30.6% 有所提高。 多伦多是全国“啃老”一族比例最高的城市，在20-34岁年轻人中，接近一半的人，即 47.4% 还住在父母的家里，没有自己的独立住所。以往在加拿大罕见的几世同堂，现如今已经不是啥稀罕事了。 而针对这一现象，专家分析：这可能与原住民和移民的人口不断增长有关，在原住民和移民的家庭中，多代同堂比较常见。 对于子女而言，能够暂住父母家省钱攒首付，固然是好事，但房屋担负力也会日益下滑。经济学家表示，高房价诱使许多人卖房套现，市场上房屋供应量增，会缓解日益飞涨的房价。 然而事与愿违，在加拿大最大城市多伦多和第三大城市温哥华的房价已经远远超出中产阶层打工者工薪收入可负担范围的情况下，有越来越多的婴儿潮一代人在帮助自己的子女支付购房首付。在多伦多和温哥华这样房地产非常昂贵的城市，至少有一半购房的年轻人的购房首付是父母和祖父母代为支付的。 可以想象，如果认识这种现象的发展。在不久的将来，加拿大也会出现三世同堂，甚至四世同堂。这种在中国才会普遍存在的现象。

  　　一名来自深圳的华人富豪在多伦多翻建豪宅，与建筑商发生金钱纠纷闹上法庭，双方各以一份合约为准，华人富豪不懂英文，执行是一份中文翻译本；而建筑商则是一名只会说中文、不会阅读和写中文的二代华裔，以英文合约原文为依据。最后，法官判华裔二代胜，屋主必须支付$31.5万加元的款项。 　　 　　注：图文无关 　　富豪翻建豪宅 　　根据法庭文件，被告屋主姓周（ZHOU，音译），来自中国深圳，是一名成功商人，拥有一间制造和销售旅游配件的大型工厂，雇佣近300名工人。 　　2010年，周先生移民加拿大，在多伦多成立了一间销售旅游配件的零售店。 　　周先生与妻子育有三名子女，两个儿子在中国，一个女儿现在住在多伦多。 　　周先生一家住在Brimly路上（Sheppard大道以北）的一间3500呎平房。 　　2011年7月，周先生多伦多士嘉堡Sheppard大道和Brimly路的西南角投资购买一间独立屋，这间独立屋非常大，一楼和二楼的面积为5,607平方尺，地下室面积为2,454平方英尺。 　　周先生购买此物业的目的是转售买卖。然而，2011年11月，周先生发现这间房子原来种过大麻，于是，他决定推倒翻建豪宅，目的他的一个儿子搬到加拿大后住在那里。 　　2012年3月30日，周先生与一名华人承包商签订装修合同，单价是$150元/呎的价格。但这名华人不幸于2012年5月去世，周先生只好发布中文广告重新寻找建筑商。 　　 　　注：图文无关 　　中英两份版本 　　原告承包商郭先生（Kwok）拥有的RPC公司根据广告主动联系到周先生。郭先生出生在中国，1978年移民加拿大，承包商郭先生只会说普通话，但不懂看（阅读）中文和写中文。 　　屋主周先生要求承包商郭先生准备中英文两份合同文件。 　　承包商郭先生于是找来自己的一名叫Falong的朋友协助，郭先生准备好英文合同，Falong在每条英文条款上面翻译成中文，该文件提及了约5000呎，并采用了$138元/呎的单价。总价为$69万加元，加税合同价格为$779,700元。该文件指定了15个付款阶段。 　　郭先生在8月初将该合同递交给屋主周先生。 　　约三个星期后，2012年8月22日，屋主周先生与承包商郭先生进行第三次见面，周先生拿出郭先生准备好的合约草案。郭先生没有对此进行审查，两人签了字。 　　随后，屋主周先生又制作了一份完全纯中文写的合约文件，更详细地描述了需要完成的工作，指工作必须在2013年6月之前完成，即在10个月内完成。Falong在现场将口译给承包商郭先生听。 　　周先生和郭先生当时均同意该文件，它将被称为合约附录。 　　2012年10月，郭先生首次收到合约第一笔付款，开始拆屋。 　　由于政府办理的Permit许可证延迟，令到拆屋工期推迟。另外，施工过程中有三项重大改变令到工期延期，包括地下室高度比设计图纸增加一呎；中国浴缸以及排气系统（ vanities）与加拿大标准不适配；复杂的屋顶桁架和框架的制造比预期时间更长。 　　从2012年11月1日至2014年5月21日，屋主支付了27笔款项，总额为$773,027.50元。 　　同时，屋主周先生在士嘉堡为女儿购买了另一间屋。 2014年3月，周先生与承包商郭先生签约，对该物业进行装修。 　　2014年4月底，豪宅翻建工作即将完成，4月28日，承包商郭先生提交了81项额外工作的发票，其中17项显示为免费，总费用为$68,421.50元（含税）。 　　屋主周先生认为不合理，于是聘请律师。 　　2014年5月13日，屋主周先生建议停止付款，原因是该项目涉嫌拖延长达一年以及变更指令（variation orders）缺乏授权，承包商郭先生的工程队被驱逐离开翻建的物业，并请其他公司完成余下工程。 　　对簿公堂 　　承包商郭先生于是将屋主周先生告上法庭。 　　纠纷中涉及的合约有承包商拟定的英文版本，也有屋主周先生拟定纯中文版本，而合约中的翻译Falong两年前回流中国，不能出庭作证，令到案情复杂化。 　　英文版本规定，正式动工、完成图纸以及拿到工程许可证这3个步骤时，屋主周先生就要先支付3笔款项，共$57,969元，而这3笔钱不包括总工程款项里面。 　　但周先生的中文版本却称，这3笔支出包括在总工程款里面。周先生称，这是郭先生作为人情而免却这3笔款项。 　　英文合同规定138元/呎单价范围指一楼和二楼，并不包括地下室，车库，风门和阳台。但周先生制作的中文合同中指出，138元/呎的标准涵盖所有相关地方。 　　法官判案 　　安省法官韦比（C. Wiebe）在判案中认为商郭先生证词可信。 　　 　　法官直指，在开始签订合同之日起，屋主周先生就明知郭先生看不懂中文，以不诚实的方式，单方面降低合同价格$57,969元。 　　法官还认为其他证据支持郭先生的立场，原告的证人Emmons和Banovic先生都表示，在合同文件中规定138加元/呎的单价相当低， 因此，郭先生不太可能同意以这个单价计算其他工作。 　　最后，法官判被告人屋主周先生有义务支付$225,008.58元的工程款以及另一处物业的装修款$102,321.50元，总共屋主周先生需要支付31.5万加元给承包商郭先生。

新闻配图   自2013年，伴随着人民币贬值的担忧和国内地产投资回报的降低，刺激中国的商业地产投资在海外（尤其是美国、澳大利亚、英国和香港）寻求合适的投资标的。然而去年年底开始，政策制定者宣布了控制海外“非理性”投资的举措，将包括房地产、酒店、影院、媒体、体育俱乐部和非核心商业等列入“负面清单”。 在房地产对外投资严控之下，中国的房地产ODI（outbound direct investment）今年上半年锐减了82%。 大摩在最近的研报中指出，在美联储加息通道前，为了应对资本外流的压力和人民币贬值，该“负面清单”的监管预计将持续到2018年。 此外，大摩还表示，2017年中国海外房地产直接投资可能从2016年的106亿美元下跌至仅剩17亿美元，同比跌幅达84%，2018预计在14亿美元水平。 具体来看，中国海外投资需求的下滑给当地房地产短期内的交易量形成压力，并可能影响潜在的中期房价走势。据Real Capital Analytics分析，2016年中国商业地产发展投资的主要海外目的地分别是美国（43%），香港（18%）和澳大利亚（12%），而过去6个月未成交交易主要集中在英国（占据总量的34%）。 美国房地产市场 中国（除香港地区）在2016年是美国商业地产领域最大的海外投资者，2017年至目前仍是第二大海外投资者，占据今年25%的市场份额。同时主要投资对象是各大主要门户城市的办公和酒店地产，其中四大主要市场（纽约、旧金山、芝加哥和洛杉矶）仍占据2017年近80%的市场份额。值得一提的是，中国买家占据曼哈顿地区今年收购成交的30%，再次表明了国内买家对该市场的重要性。 另据数据显示， 中国的前20大海外投资者过去24个月总共收购755处房产，总计投资超过300亿美元。其中，中国人寿以523起收购位列榜首，安邦和海航集团分列第二、三位。另一家收购超过100起的境内投资者是泰康人寿，过去24个月累计收购113处，但因收购总金额较低，位列第13位。 大摩在报告中指出，美国主要城市不断刷新的商业地产价格正是来自海外资本流入的推动，因此现在随着中国这个最大的海外投资者资本流入的回撤，势必将对美国商业地产市场带来潜在的影响。大摩预计，直接影响是今年上半年美国的房产销售整体同比下滑9%，其中主要城市将同比下跌20%，曼哈顿地区跌幅将达55%。 此外，大摩认为，商业地产价格已经到达峰值，正面临下行压力。而考虑到中国对曼哈顿市场的影响，对尤其是纽约地区相关的办公商业REITs大摩保持谨慎观点。 英国房地产市场 大摩在研报中指出，2016年中国资本占据伦敦中心商业地产收购的25%，并在住房价格中起到重要作用。国内负面清单的监管，尤其是对房地产领域的严控将对英国，尤其是伦敦中心地区的房价估值形成一定程度的挑战。大摩还认为，中国资本对伦敦地区的房地产有着极强的兴趣，原因包括了法律体制和长租结构，但主要原因是英镑的贬值预期影响推动。 总的来说，大摩认为任何中国投资者的潜在减少都可能加剧英国退欧对房价的预期影响。此外，伦敦黄金地段的房地产将受到更大影响，而对整个区域市场的影响将是间接并且较小的。大摩认为，学生公寓也是住房市场一个潜在的脆弱性领域，值得关注，但只要债务负担在加息可能下没有收到挤压，那么整体风险仍可控。 澳大利亚房地产市场 中国一直是澳大利亚房地产市场海外投资的“大玩家”，2016年来自中国投资者近319亿澳元的总投资中，近70%的投资都用于房地产投资，是澳大利亚第二大海外投资者美国的近4倍。 在严监管导致来自中国投资者的需求下降时，澳大利亚的住房部门也受到了来自个人和企业投资者减少的影响，并进而影响了房价。据澳洲FIRB（Foreign Investment Review Board）官方数据显示，去年获批的中国投资者（未做个人投资者的区分）投资房地产价值超过200亿澳元。大摩表示持续的房地产领域“负面清单”监管将对中国投资澳洲房产继续形成负面影响，并将具体影响现房和开发用地两个市场。 在商业地产，中国投资者在过去的2-3年占据了成交额的12-25%，因此办公用地受到最大影响。

几周前，袁隆平飙英语引发全民热议。年近90岁高龄的袁隆平用英语向全世界分享自己的“杂交水稻”梦想。 很多网友评论，像袁隆平这样的科学家才是中国真正的骄傲！还有人觉得袁隆平在耄耋之年在科研一线操劳太辛苦，应该给“袁隆平们”更好的待遇。 然而，你可能不知道国家还真给了袁隆平“不凡”的待遇。 这不，在青岛就有一座属于袁隆平的“豪宅”！这座“豪宅”坐落在青岛市李沧区的青岛国际院士港大喷泉、大草坪、大台阶…… 是不是很壮观？ 袁隆平是怎样利用这座“豪宅”的呢？出乎很多人的意料，这样一所大宅子袁隆平却全部用来搞科研！ 把“豪宅别墅”当成“田间地头” 就是在这样的“豪宅”里，袁隆平的“海水稻”梦想生根发芽、茁壮成长！ 参观完袁隆平的科研“豪宅”，网友纷纷表示： @橙色ber：还以为真是“豪宅”，这里明明是工作区啊！袁老辛苦了！ @风凌子：87岁了，太不容易了！在水稻试验田里劳苦，还把“豪宅”用来工作科研，向袁老学习！ @微微一笑：像袁隆平这样的科学家，就应该给他们“豪宅”般的科研条件，中国的科研一定会越来越好！支持！ 袁隆平曾谈到自己的中国梦 “我的梦想很简单，我做过两次梦，一个是禾下乘凉梦。我的梦里水稻长得有高粱那么高、子粒有花生米那么大。” “我的另外一个梦想就是希望我的亩产1000公斤早日实现，实现了以后还有没有更高的目标呢? 我希望培养一些年轻人向更高的1100、1200公斤来奋斗。这就是我的梦，为我们国家的粮食安全做出我应有的贡献。” 如今的袁隆平又多了一个梦想——“海水稻”之梦 为什么要研发种植海水稻呢？ 中国内陆有近15亿亩盐碱地啊！这些地如果没有被充分地利用将是多么大的一个损失！海水稻试种、推广成功后按照每亩盐碱地产值200-300公斤计算，可增产粮食500亿公斤多养活约2亿中国人！ 这不仅对我国粮食安全影响巨大，甚至将深刻改变人类的命运。据统计，目前全世界约有8亿饥饿人口，如果全球143亿亩盐碱地都能种上海水稻，意义不言而喻！ 袁隆平希望未来能够培育出亩产300公斤以上的海水稻。之所以定下这个目标，袁隆平说：种水稻需要施肥、灌水、治理病虫害，这些都需要成本，目前海水稻产量不高，亩产只有100公斤左右，是半野生状态，农民种了连成本都收不回，积极性就不高，但如果能提高到亩产300公斤，种海水稻就划得来了 “种海水稻就划得来了。” 一句最朴实的话语，说出了袁隆平的科研之道——让科技发展成果真正惠及人民 袁隆平在泱泱稻田中一次又一次挑战人类粮食历史的奇迹，成就了最平凡的稻谷，挽救了大地上的饥饿。 稻谷飘香中袁隆平自己也早已成为了另一个奇迹。 “良田千倾不过一日三餐，广厦万间只睡卧榻三尺。”，这句中国谚语在袁老身上得到了最好的诠释，他给予了千顷良田新生命让亿万人吃得饱一日三餐，他唤醒了万间广厦真用途。留取三尺卧榻，梦成万千稻香。这就是一个87岁中国人的故事。埋头苦干，把一生浸在稻田里；宅心仁厚，把苍生装在心头上！

加拿大的房地产市场持续多年蓬勃发展，相关行业的就业人数接近100万，比油气提炼和矿产开采行业加起来还要多。有房地产经纪认为随着市场可能出现调整，半数地产从业员或被迫离开行业。   据路透社报道，房地产是加拿大经济主要动力，不少人投身地产经纪行业。与房地产行业相关的就业人数亦接近100万人。据加拿大地产商会（CREA）数据显示，加拿大房地产经纪的人数自2008年至今已上升了77%，人数由2008年的96,266人上升至今年的122,158人，在多市的地产经纪人数亦由2008年的27,015人上升至今年的48,031人。 加拿大房地产市场将迎来变动大多数经济人恐转业   多伦多地产经纪费林明（David Fleming）表示：“对很多人来说，地产是赚快钱行业，但历史也证明当市场逆转，半数经纪会离开。”约克区资深地产经纪Shawn Zigelstein则说，业界充斥太多没经验的代理：“当行业衰退，这些不应该入行的从业员会被大幅淘汰。”其他业界人士也指出，多伦多近半持牌地产经纪去年只有不到两宗交易，不足三分一的经纪能达到五宗或以上交易。如果扣除牌照费、会员费和中介费用，很多地产经纪的收入比最低工资还要低，如果销量继续下滑，地产经纪的日子将会更难过。   据加拿大统计局数据显示，本国对上一次房市调整是1989年至1992年，当时地产界就业缩减了18%，而最新数据显示，6月全国房屋销售量跌6.7%，是2010年以来最大按月跌幅。多名经济学家均认为，房屋销售减少已经对经济产生不利影响，如果价格也跟随向下，消费者支出和工作机会也将受到影响，如果楼市放缓，更会给地产业带来巨大冲击。

在安省租房，经常会有租户被房东欺骗，支付一些不该出的钱，甚至被房东随意驱逐的现象发生。近日，一名76岁的老太太就遇到了这样一件事情。 据了解，这位老太太Patricia Steward住在多伦多东约克的公寓楼里已经有49年了，然而近日她突然收到新房东一封措辞强硬的信，要求她交$150块钱空调使用费，否则就要立刻拆了她的空调!而更令人愤怒的是，这封信的措辞几乎全是威胁性的。 然而，当愤怒的Steward拿着这封信质问大楼管理处的时候，管理处却称，这封信对她是有效的… 不过，这真的是合法的吗? 实际上，如果房东想要去要求这样的费用，那么就必须去评估一个空调耗电的公式，并且同租户协商，要求修改合同并且增加空调费用。如果租户同意的话，那么这笔钱就将会和租金一起交给房东，不过，租户也有权利说“NO”! 这样的事情在今年夏天经常发生，租户权益组织的负责人乔德迪·丹特(Geordie Dent)表示，他经常看到这类措辞严厉的信被送给整栋楼的租户，而这些租户所交的房租里面实际上已经包括了电费。 然而，安大略省租赁住房供应商联合会主席吉姆·墨菲(Jim Murphy)对此则有不同的看法。墨菲说，这样的空调费只是为了帮助房东弥补上涨的Hydro电费。墨菲声称，我们承担了1.5%的租金涨幅，但是房东的租房成本却在以更快的幅度增加，如果这样坚持几年，房东们就会发现将自己的房子租出去这种行为变得不划算了。 据了解，安省4月份发布的新条例规定，出租物业每年的租金涨幅必须遵守安省住房部宣布的数字，而今年允许的租金上涨幅度只有1.5%。然而，由于水费和电费的增加，不少房东都在抱怨，这个涨幅实在是太低了。 然而对于租户来说，如果突然要增收一项额外的费用，对他们的生活会形成更大的压力。而部分租户则表示，他们打算搬走来避免这些收费。

　　加国房地产市场持续多年蓬勃发展，相关行业的就业人数接近100万，比油气提炼和矿产开采行业加起来还要多。有地产经纪认为随着市场可能出现调整，半数地产从业员或被迫离开行业。 　　据路透社报道，房地产是加国经济主要动力，不少人投身地产经纪行业。与房地产行业相关的就业人数亦接近100万人。据加拿大地产商会（CREA）数据显示，加国地产经纪的人数自2008年至今已上升了77%，人数由2008年的96,266人上升至今年的122,158人，在多市的地产经纪人数亦由2008年的27,015人上升至今年的48,031人。 　　多伦多地产经纪费林明（David Fleming）表示：“对很多人来说，地产是赚快钱行业，但历史也证明当市场逆转，半数经纪会离开。”约克区资深地产经纪Shawn Zigelstein则说，业界充斥太多没经验的代理：“当行业衰退，这些不应该入行的从业员会被大幅淘汰。” 　　其他业界人士也指出，多伦多近半持牌地产经纪去年只有不到两宗交易，不足三分一的经纪能达到五宗或以上交易。如果扣除牌照费、会员费和中介费用，很多地产经纪的收入比最低工资还要低，如果销量继续下滑，地产经纪的日子将会更难过。 　　据加拿大统计局数据显示，本国对上一次房市调整是1989年至1992年，当时地产界就业缩减了18%，而最新数据显示，6月全国房屋销售量跌6.7%，是2010年以来最大按月跌幅。 　　多名经济学家均认为，房屋销售减少已经对经济产生不利影响，如果价格也跟随向下，消费者支出和工作机会也将受到影响，如果楼市放缓，更会给地产业带来巨大冲击。

一个中国富豪的妻子去世后，父女俩为了温哥华两栋价值1600万的豪宅打上法庭，女儿称房子是自己出钱买的，虽然产权登记是父母的名字但他们只是住客，因此要求将产权划归自己名下。 据温哥华商讯报道，李晓琪（Li Xiaoqi，译音）于今年7月18日入禀卑诗最高法院控告其父李建华，要求将温哥华2783、2785 Highview Place的两幢豪宅划归自己名下。李晓琪称，这两个物业2011年12月注册业主是李建华和他的妻子刘贤（Xian Liu，译音）。2013年6月刘贤在中国广东省梅州市逝世。李建华把2783号房屋的五成业权转到李晓琪名下。但到了2014年3月，李建华把妻子在这两幢物业的业权转至自己名下，成为了业权的执行人。 谷歌地图中两栋豪宅的位置 李建华 李晓琪称，两幢物业绝大部分的购屋资金都是她支付的，这两幢物业的所有开支包括物业税、杂费以及房屋保险费用等也一直是她与丈夫支付的。尽管注册业主是她的父母，但她一直视他们为住客，从没想过把房子作为礼物送给父母。 资料显示，李建华、刘贤和李晓琪都曾经是中国上市公司广东威华股份有限公司的主要持股人，李建华自2008年起担任该公司董事长，直到2015年7月辞职。李建华个人简历说他1953年出生，中国国籍，中共党员，无境外居留权。 1992年李建华“下海”，辞去梅州市水利局三防办副主任的职务，创建了威华集团的前身梅州市水利水电建设工程公司。经过18年的发展，今天威华拥有几十亿元资产、五大支柱产业的现代化大型企业集团。李建华个人捐款累计达亿元以上。 深圳证券交易所曾于 2015 年 7 月 10 日发出通告，给予李建华公开谴责的处分，因为他违规操作，减持公司股票1081.84万股，涉及金额为 1.76亿元。

加拿大房地产的繁荣已经持续了相当一段时间，吸引了大量人员投入地产相关行业，例如地产经纪、房屋售前设计和建筑工程人员。即将到来的地产市场降温恐怕要引发大量从业人员被迫退出，很多相关行业的就业机会也将不复存在。 房市已经成为加拿大经济的主要动力，经济学家预测房产销售的下滑已经对经济产生不利影响，如果价格也随之下滑，消费者行为和工作机会也将受到影响。 多伦多地产经纪David Fleming 说地产行业可以让人迅速发财，但是历史经验也表明市场转向后，半数经纪会离开这个行业。 加拿大最大的城市和最热的房地产市场里，地产经纪人数与2008年相比激增了77%，达到48000人，增长速度是加拿大工作增长速度的近10倍。全国范围内，地产经纪的人数也增长了26.9%。 加拿大家庭建筑业工作数量的增长速度也和房地产行业差不多，房地产业已经成为去年加拿大经济增长的主要驱动力。 房产行业近一百万的就业人数比油气提炼和矿产开采行业加起来的就业人数还多，已经接近制造业的人数。楼市放缓会给地产业带来巨大冲击。 路透社五月份对分析家的调查发现，超半数的分析家认为房市的急剧萎缩极有可能发生在多伦多和温哥华，但是全国范围不大可能会发生。 最近的数据显示，六月全国范围内房屋再售下跌6.7%，为2010年以来最大的环比跌幅。多伦多更是连续第三个月销量滑坡。加息会进一步促使销量下跌。 看空楼市的人主要关注房价会下跌多少，但是经济学家们更关心消费的变化和房产行业就业岗位减少对宏观经济的影响。 他们预测加拿大每年的经济增长会减少0.2%-0.5%。就业减少会在半年到一年时间内体现出来，消费的降低则可能需要两年时间才能明显感觉到。 央行预测，房产对经济增长的作用会从今年的0.3%降到2018年的0%，到2019年会变成-0.1%。RBC和CIBC都预测房市会影响明年增长率下降0.2%。 央行预计2018年加拿大GDP增长率为2.0%，2019年为1.6%，所以房产业低迷对经济造成的影响和衰退差不多。 资深房产经纪看到这个行业里充斥着太多没有经验的人，毫无疑问行业衰退会大幅淘汰这些从业人员。 即便是留在行业内的人，也是在激烈竞争中挣扎度日。多伦多接近一半的有牌地产经纪去年只有不到两单生意。不到三分之一的经纪能达到每年五单以上的成交业绩。 如果扣除牌照费、会员费和中介费用，很多地产经纪的收入还没有最低工资高。如果销售量继续下滑，房产经纪们的日子会更难过。 历史总是惊人地相似，根据加拿大统计局的数据，加拿大上次房市大幅下滑的1989到1992年，地产业就业缩减了18%，直到1997年才恢复。

　　对华人而言，在中国生活时普遍认为房屋坐北朝南或者说南北通透最好，而到了加拿大，这种偏好还会是最佳选择吗?在加拿大买房居住，房子的朝向该如何选呢?今天就给大家理一理各种房屋朝向的优缺点。 　　在加拿大，盖的房子左右展开的不多，大部分的房子都是向纵深延伸，从正面看来，门脸不是很大，特别是新盖的房子，都是窄长窄长的，宽门脸(即大Lot)的房子稀少且贵很多。加拿大的房子还有一个特点就是车库大都建在前面，好多双车库的房子从正面看，就是两个车库门旁边加一个正门。如果这样的房子座北朝南，主层向阳的一面就是俩车库，车库后面的厨房也好，家庭厅也好(厨房和家庭厅是一家人活动最多的地方)，一定是向北了，背阴而无阳光。一楼朝南的房间就一客厅，客厅的南面就一道门，既不采光，也不亮堂。这样的房子住起来能舒服吗? 所以说， 在中国的经验，到了加拿大就不一定管用了。 　　下面给大家列出了四种主要的房屋朝向情况，来看看都有什么利弊吧! 　　1、坐北朝南，即大门朝南，后院朝北 　　一楼的家庭房Family Room(一般是一家人活动最多的地方)、厨房和早餐区，二楼的主卧室朝北，夏季由于日照长，下午3、4点过后，这几个房间的温度偏高。 　　后院朝北，不喜欢晒日光浴的就比较麻烦，晚上7、8点在后院BBQ，还会很晒。不过该朝向的好处是，大门和车道朝南，冬天积雪少，门前比较干净，所以冬天白天最好改在Living Room活动。 　　2、坐南朝北，即大门朝北，后院朝南 　　Family Room、厨房、以及楼上的主卧室或其他一到两个卧室就朝南，在加拿大漫长的冬季里，能有阳光照进这些家里人活动多的房间，就会显得非常温暖舒适。而在夏季，由于正午的阳光是直射的，不会直接照射到室内，所以这几个房间温度不会太高。 　　后院朝南，晚上没有阳光，一家人围坐后院BBQ最好不过了。另外，喜欢在下班在后院种点蔬菜瓜果、劳作一番的人士也比较喜欢这种朝向。缺点是大门口和车道朝北，冬天积雪多，容易结冰，应特别注意防滑。 　　3、坐西朝东，即大门朝东，后院朝西 　　在本地生活时间长的西人，他们可能会更喜欢这种朝向的房子。因为他们很多人喜欢日光浴，夏天阳光灿烂的周末，他们或光着膀子，或穿着比基尼，在自家的后院，晒着太阳、享受着日光浴，在他们看来，这是生活享受。但华人往往不喜欢，原因自然是“西晒”，由于主卧朝西，经常会热得待不了人，到了半夜，房间还是很热。另外由于西晒，应特别注意窗框和门框的保养。 　　在加拿大，一般太阳一落山，就没那么热了，这一点使得加拿大的西晒其实并不是大问题。而且，到了冬天，西晒就会变得让人羡慕不已。加拿大漫长的冬季，常常是蔚蓝蔚蓝的天，太阳明媚高照，但外面却刺骨地寒冷，这种天气里，下班回家，或每在周末，日头过午，在朝西的厅里呆着，或在朝西的厨房里忙家务，沐浴着那缕缕阳光，这种暖洋洋的舒服劲头，是其他朝向的房子可望不可即，怎么也化解不来的。 　　另外在多伦多地区，一年四季的主风向是西风，夏日开窗迎来西风送爽，冬季关窗又挡住了西北寒流。所以说，后院朝西不一定是坏事。 　　4、坐东朝西，即大门朝西，后院朝东 　　该朝向的房子特别适合喜欢捣腾后院的屋主，迎着朝阳，不怕西晒，一天中似乎任何时候都可以跟花花草草来个亲密接触。与坐西朝东的房子类似，大门一侧的门、窗保养特别重要。 　　不同的物业类型，选择房屋朝向也大有学问，下面便给大家分析一下公寓、镇屋、半独立屋、独立屋等物业如何选择朝向。 　　1、镇屋 　　连排的镇屋，除了单边单位外，由于左右相连，只有两面采光，所以东西向的会优于南北向的。因为完全南北向的就只会有一面采光。在南北向里面，车库冲南的不如车库冲北的。当然最好主卧室向南。因为晚上睡觉的温度直接决定了你冬天每个月的Gas Bill。如果是单边单位(End Unit)，主要侧面朝南就再好不过了。这样就三面采光，房子里面一定会很亮光。 　　2、半独立屋 　　基本原理与镇屋相同，东西向的优于南北向的。在东西向的“双胞胎”里，最好挑那个空侧面(带窗的一面)向阳的。这样你的采光会比隔壁的邻居好很多! 　　3、独立屋 　　3.1 房屋之间距离非常窄的独立屋 　　即使是独立房，房屋间距一小，就采光而言，也就和镇屋没有太大区别，所以以上的原则不变。但是有一点要注意的：如果细心的人，仔细的观察一下这里同一条街上的独立房(当然是间距比较小的)，大部分也像是一对一对而建的，意思是说有一边和旁边的间距会大一些，而另一边和旁边的间距会小一些。这是有原因的。选那个间距大一点的在南边的，其采光会更好一些。 　　3.2 房屋间距大的独立屋 　　如果车库和房屋是分开的，而且不挡房屋的阳光。或者是老房子，像平房、后复式和侧复式的那种，车库在旁边或半地下，其影响不大。原则是主卧室，客厅或者是饭厅在采光面比较好。 　　4、共管柏文/公寓 　　公寓那种南北通透的房型比较少，所以房间的主要窗户的采光就显得尤为重要了。一般来说主要窗户面朝南优于朝东，朝东优于朝西，朝西优于朝北;但又有两个例外：一个是这里有一些欧洲人的后裔，偏好朝西;另一个就是，房间窗户外的景色也非常的重要，有的时候景色的影响大于朝向，比如窗户的外面就是一个非常漂亮的高尔夫球场，那就要想像一下了。 　　买房子不能只迷恋“坐北朝南”，了解了加拿大的房屋朝向利弊，结合自己的喜好，选最适合自己的才最重要。

　　■ 备受争议的乔治酒店发展项目。CBC图片 　　位于卑诗省阳光海岸的吉布林斯（Gibsons）市府，因为市内一项高级酒店及柏文发展计划，正面临市民的法律挑战。 　　据加拿大广播公司（CBC）报道，上周，卑诗人权审裁处（B.C. Human Rights Tribunal）驳回了针对乔治酒店（George Hotel）的相关投诉，该酒店是该市议会2015年10月批准的项目。这个开发项目由两座中等高度的建筑组成，包括一间118间客房的酒店、一个会议中心，以及35间豪华柏文。 　　不过该市伤障居民里德尔（Dorothy Riddle）声称，该项目是对她的歧视，因为她将不能再开车到海滨，坐在汽车内舒适地享受海景。卑诗人权审裁处文件显示，里德尔只要步行12米，就会引起严重的疼痛。 　　该市市长罗维（Wayne Rowe)表示，该项目自2013年提出之日起，就引起了人们的极大关注，支持者预计该项目将为当地带来经济利益和就业机会。但是许多反对人士，声称会破坏该地宁静小镇的感觉。市府官员抱怨，单是应对一项法律挑战，就要花费市府8万元，而最终的法律开支有可能高达20万元。

    今天是8月1日，正好是BC自由党政府实施针对海外买家征收15%房地产转让税一周年。在BC刚刚结束的省选中，自由党政府败选，党领简蕙芝也黯然辞去党领职务，并宣布从此告别政坛。NDP上台伊始就有新动作，称要重新审议前自由党政府实施的海外买家税政策。 NDP政府新的住房厅长Selina Robinson在接受记者采访时表示，她和财长Carole James 将重新审议前政府实施的海外买家税，分析并研究这个新税项是否有效地稳定了温哥华的房地产市场，以及是否改善了居民的房屋负担能力。 这位住房厅长说，新政府也将重新审议为首次置业者提供5年内无息房屋贷款的举措。该项政策自今年1月开始实施，合资格的BC省民可从该省的“房主贷款与资产合营项目”（B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership）获得最多$37,500（或房价5%）的贷款，最初5年没有利息，也不需偿付本金，从第6年起开始按当时利息还款。 此外，在今年5月开始的省选中，NDP候选人曾经许诺，将对空置房屋征收2%的空屋税。Robinson表示，新政府也将对这项措施进行审议。 根据BC财政厅的资料，从去年6月10日到实施海外买家税的前一天即8月1日，大温地区房屋交易中有13.2%涉及到海外买家。而从实施买家税的8月2日到去年年底，海外买家所涉及房屋交易的比例降至2.6%。 实际上，BC在实施对海外买家征收15%的转让税之后，的确起到立竿见影的效果，直接结果是令大温地区房屋销量狂降，实施新政仅一个月的9月，房屋交易量就比2015年同期下降33%，房屋价格也随之下滑。虽然当时下降幅度不大，却是自从温哥华房市火热之后的首次下降。 安省仿效BC实施类似针对海外买家的新税及一揽子政策之后，打压房市的效果也是立竿见影。在实施新税的一个多月之后，GTA地区的房屋销量跌跌不休，各类房屋销量比一年前跌20.3%，独立屋交易量更跌26.3%，房价虽仍比去年同期上升14.9%，但与今年4月份相比，各类房屋平均价格全面下降。 如果比较多伦多房地产局（TREB）今年4月份月报的数据，GTA地区各类房屋均价今年5月比4月份下降6.2%。从GTA各区来看，多伦多5月份独立屋价格比4月份跌$78,542，华人聚居的万锦市独立屋均价比上月跌$13万，跌幅最大的则是列治文山，5月独立屋均价比4月暴跌30万。 Macquarie公司的分析师多尔（David Doyle）最近警告说，房屋销量下滑是个信号，接着是房价下跌，随之是关联产业全面受影响，这必然会拖累整个加拿大经济。

家住列治文山市的一名华裔女子郑某因为帮助姐夫在万锦购买了一个新房，并且代为申请HST Rebate(退税)。然而当退税款到手后，郑某的姐夫却因为某些不可抗的原因将房产出售，税局发现后要求追回退税款2.4万元。 据了解，郑某的姐姐和姐夫住在温哥华，由于他们的女儿准备在2012年入读多伦多大学，因此委托郑某在多伦多地区购买一处物业给女儿上学使用。由于签署购房协议时由郑某代签，因此购房文件上留下了郑某的名字。虽然之后郑某姐夫将自己的名字添加进购房协议中，但是由于开放商政策所限，郑某的名字并未在购房文件中取消。 由于最初房子是买给女儿读多伦多大学的，然而不料女儿却因为成绩不够未能考取多大，因此郑某姐夫将房子卖掉。 税局表示，由于开发商在申请安省退税的时候使用的是郑某的名义(但实际上退税款交给了郑某的姐夫，而郑某没有从中拿过一分钱)，而郑某购买该物业的目的是为了给外甥女居住，不符合退税的标准，因此要求追回退税。 据了解，如果是自住房申请退税的话，必须要求房子是购买者自己或者直系亲属(即父母，子女，兄弟姐妹等等，其中前夫/前妻，前同居好友也可以包括在内)的主要居所。而如果合同上有多人的名字的话，只要有一个人不满足HST Rebate(退税)的条件，则房子不可以退税。 也就是说，根据规定，由于购房合同上有郑某的名字，并且未被取消掉，因此税局有理由去追回该退税款。 不过今年7月13日加拿大税务法庭却给出了另外的一种解释，虽然郑某签署了购房协议，但是实际上她只是代姐夫购买，并且也只是因为开发商的规定才没有取消掉购房协议的名字。而郑某的姐夫买给女儿自住则符合直系亲属的规定，因此要求税局重新审议她的申请。 关于退税(HST Rebate)的小知识 一般而言，新房无论是自住或者出租，都是申请退税的。如果住房是自住的话，那么就必须是购房者自己或者直系亲属的主要居所。而如果是出租用途的话，你还必须提供整年的出租合同。不过还需要注意的是，如果你在最初住房的时候选择了自住用途，但是却在房子close的时候改了主意，决定出租，那么你就必须先退换自住房的退税金额，再申请出租房的HST 退税。

　　近期关于多伦多地区房地产市场的负面新闻很多，自从安省政府于4月23日实施海外买家15%的额外税项，加上加拿大央行近7年来首次加息，按揭贷款审批越来越严格，地产市道就一落千丈，虽然从价格上比去年同期还是上升，但是跟今年3月高峰期比较，无论是成交量还是均价都下跌的厉害，尤其是华人聚居的区域，如烈治文山和万锦等地，更是成为重灾区。 　　不过逆市中也有例外的情况，上个月北约克一栋只有1700呎的小型独立屋，以高出叫价近4成的高价创出区内同类房屋销售价格纪录，引起人们的关注，连环球邮报都特别报道了这个房子的销售情况。 　　这栋位于央街和艾灵顿(Yonge & Elington)的房子地址是265 St Clements Ave，房子本身很旧，Lot也不大，只有25x133呎，推出市场后仅仅6天就成功售出，叫价139万5千，成交价为193万7千，足足高出叫价54万多，经纪并没有以低价吸引买家出Offer，却吸引了70多名准买家看房。 　　帝国地产公司总裁才贵明表示，这个房子逆市销售的成功充分说明地点的重要性，央街和艾灵顿附近交通便利，学校也很好，离多伦多最好的医院之一新宁医院(Sunnybrook Hospital)不远，一向受买家的追捧，这次也不例外。 　　当然这个房子的内在条件也是很吸引的，屋主去年才做内部装修，地下室很宽敞，后花园方方正正，适合孩子们玩耍。

　　去年夏天，加拿大政府还担心中国资金流入加拿大导致了温哥华房价飙升，因此采取外国买家税政策打击投机行为。今年多伦多也实施了类似的政策，加收15%外国买家税控制楼市。 　　加拿大房产市场经常被认为是全球化背景下，金融危机后一系列因素的产物：超低利率、信贷宽松、以及中国财富扩张，共同将房价推高。多伦多的房价已经比2009年4月金融危机后的低点翻了一倍都不止。 　　其实，房价抬升背后还有一个不大被谈论的因素，就是欧洲的钱也在流入加拿大房产市场。隐秘的银行借贷揭示出：多伦多、温哥华和蒙特利尔的房产和法兰克福的官员们之间有着千丝万缕的联系。 　　18世界普鲁士时期开始盛行的担保债券，是欧洲金融的核心组成部分。这种金融工具被认为特别安全。由银行向投资者发行，为抵押贷款提供资金。债券持有人具有双重优先追索权，即债券发行人承担还本付息的第一责任，当发行人破产无力清偿时，债券持有人拥有担保资产的优先处置权。 　　担保债券在美国不盛行，但是加拿大就不一样了。2012年6月，政府引入了针对担保债券的立法，为各大银行涉足这一市场提供了法律框架。当时，加拿大央行由Mark Carney执掌，欧洲央行已经开始买入担保债券。2014年底前，欧洲央行大量买入债券，标志其开始量化宽松，加拿大债券发行人相比之下更喜欢欧洲的灵活政策。 　　根据花旗银行的统计，9000亿欧元的担保债券中加拿大的未结清担保债券现在有550亿。欧洲央行没有购买加拿大担保债券，但其持有了欧洲市场超三分之一的担保债券，这使投资者不得不把目光投向加拿大以获得更高收益。 　　对加拿大楼市的担忧今年再次升级。五月，多伦多房价在安省房产新政的作用下趋于冷却。Home Capital公司的事件让一些投资者神经紧绷，加拿大担保债券的收益并没有大的变化。 　　以欧元和美元体现的担保债券是加拿大楼市资本流入的重要来源。根据加拿大抵押和住房公司的统计，各种货币形式的担保债券目前占整个加拿大抵押贷款市场的10%，体量达到1.4万亿加元。这一比例在2013年初还只有5%，而2007年时几乎没有。 　　纽约 Morrison Foerster公司的律师Jerry Marlatt说，“很明显，如果能从外国获得按揭贷款，你就可以把存款用于其他投资。如果没有担保债券，银行要么发行更多高级债务，要么吸收存款，而这在加拿大很困难”。  

　　       温西桑拿斯区古宅被人喷上辱华涂鸦，代表该华裔业主的李姓经纪透露，该房屋在空置时间不时遭窃，还有无家可归人士在屋内居住，留下大量垃圾，屋内重要值钱的古董早已不见，铜製水管也被挖走。业主曾经每月花费4000元请保安人员晚上睡在古宅，但付了几个月之后因為花费太大而放弃。 　　李姓经纪受该名华裔业主委託处理其在市内另一间房屋的租务，他指出，该古宅在几年前早已成功向市府申请建筑许可，该古宅也不是市府列入保护名单的房屋，一直到业主开始准备兴建房屋时才引起注意，有人到屋外抗议，市府介入希望已取得合法建筑许可的业主配合市府，保留部分房屋的特色。 　　经纪表示，一开始业主是採取配合态度，不希望激怒邻居及古迹保护人士，因此暂停兴建而与市府沟通，然而，市府对于保护古迹的政策不明朗，且与业主交涉时又无明快决定，业主才决定重啟兴建进度。 　　李姓经纪说，业主现时人在中国，可能还不知道房屋被人涂鸦，他了解情况后会通知业主。 　　经纪為该中国业主抱不平说，业主当初购买该间房屋，并不知道原来在桑拿斯区有不欢迎新来者拆建房屋的邻居，业主因此也非常苦恼。 　　至于该房屋曾经掛牌8次均无人购买的原因，李姓经纪说，桑拿斯区的房屋由于居民反对拆建的声浪大，而居民又是居住在该区几十年的本地人，他们观念保守，一心想保留原来房屋，这令到房屋推倒重建的工作变得棘手，使得该区的旧房屋虽然价高但不易成交。 　　根据市府纪录，今年3月市府曾经讨论是否对该古宅发出保留令(retention order)，但后来保留令是否发出，市府并无公开纪录。本报曾向市府询问该古宅有关保留令及拆屋权利等问题，市府连续两天都无回应。

如果只有一两座出租物业，那么以个人名义购买并纳税是符合常理的。但是如果出租物业多于三栋，那么你或许应该考虑成立一个公司来管理并纳税了。本文就购买出租物业是应该用公司还是个人名义购买，来聊上一二。 我们先来解释一下公司税率和个人税率的分别。在加拿大如果一间公司的税前净利润不足50万加币，且符合CCPC(Canadian Controlled Private Corporation加拿大人控股私人有限公司)的条件，那么这间公司被认定为小型公司，可以享受小型公司的低税率，在温哥华所在省份BC省这一税率为13%(2017)；如果不能被认定为CCCP，或者该项收入不符合低税条件，公司一般税率也在26%左右，个人税率则在20%～47%这一区间。所以成立公司是有省税的好处的。 这里有几个问题需要澄清：1、 出租类物业的租金收入，属于被动性收入，因此即使成立公司也不可以享受小型公司CCCP的低税率；如果屋主不仅仅收取租金收入，还向租客提供其它服务，比如打印、午餐、接送等服务，那么很有可能这个租金收入就可以被列为营业性收入，或者公司以买卖房屋从差价中获利的形式运营，也可以享受低税率抵扣。 2、 在计算应交税款时是用net income净收入来计算的，也就是说即使租金收入很高，但是减去成本后的净所得并不高，通常我们也不会建议您去成立公司，毕竟成立公司需要付费，每年还需要就公司的盈利状况向加拿大国税局报税。该客户有房屋贷款，而且贷款比例将会在70%以上，因此租金收入减去银行贷款利息，再减去商业地产的管理费和地税，说不定净租金收入还是个负数。从这一点看我们也不会建议您去成立公司来拥有物业，因为这个负数一旦放在个人名下还可以抵减个人的其它收入。 3、 如果您有将物业转移给下一代的需求，那么从这个角度看，成立公司来拥有这些物业会令您将来转让物业时比较方便，只需要转让公司股份即可，无须一套一套地过户。 4、 成立公司拥有物业的另一个好处不是为了税务优惠，而是为了避免无限的税务及法律责任。就是说如果发生问题，租客要告的话是告公司，而不是个人。 无论用公司还是用个人持有出租物业，有一点是一致的，就是将来卖掉时如果有增值，资本增值部分是按照50%来报税的。如果有亏损，可以抵减其它地方产生的增值。 我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆，更有效的规避贷款操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们安泊立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题，安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada， V6X 3P7 当然，也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临！

　　自从安大略省长韦恩宣布15%外国买家税政策以遏制非居民投机炒房后，安省大多伦多金马蹄地区从4月24号到5月26日之间，只有4.7%的房产是被外国个人和公司买走的。 　　很难说外国买家们在加拿大最大的都市区到底对当地的房屋买卖和租赁的成本产生了多大影响；预计一系列新的安居政策产生的作用也为时尚早。 　　过去十年，大多伦多地区房价的大规模上涨不太可能是一小部分买家能够影响的。房地产市场目前的供需规律摆在那里，与其一直盯着一小拨买家，不如仔细研究一下是不是政府的相关立法阻碍了新房建设，导致供需不平衡。 　　大多金马蹄地区东起Oshawa，西至尼亚加拉，吸引了数代人前来定居发展，这里的就业、稳定性和高水准的生活不仅吸引安省人，也同样吸引全加拿大乃至全世界的新移民。 　　服务数量如此庞大的新增人口，需要开放商在规划新建住宅项目时有着眼未来的眼光，每年需要建设的住宅数以万计。如果建设速度跟不上需求的增长，就会导致房价上涨。 　　我们看看德克萨斯的实例。 　　休斯顿都会区的人口情况和大多地区类似，有650万人口，近年来发展迅猛。休斯顿地区的城市在2014年共核准了64,000个房屋建设许可，而多伦多和Oshawa在同期只核准了36,000个建筑许可。 　　2016年休斯顿都会区的平均房价是大约US $250,000，要知道从2011年到2016年这几年时间里，休斯顿地区安顿的新移民是大多地区的几乎两倍。 　　那么到底是什么因素阻止了大多金马蹄地区的城市发放建筑许可？ 　　简而言之就是市府的繁文缛节。2014年到2016年，弗雷泽研究所的调研人员调查了加拿大上千家建筑公司，对政府规章影响审批的程度有了进一步的了解。 　　大多金马蹄地区，通常需要一年半才能获得审批，每个居住单位为了符合规定需要花费$50,000。 　　如果是重新规划，审批的时间进度更慢，而金马蹄地区约有三分之二的新建住宅涉及重新规划这一步骤。重新规划要获得审批平均额外增加4.3个月时间。   　　另外一个阻碍新增住宅的因素是当地居民对新建住宅的抵制。调查发现，多伦多、King Township 和奥克维尔的社区团体和地方议会相对其他地区更加抵制在周边新增住宅，这实际上阻碍了新移民的入住。 　　四月颁布的16项楼市新政中只有一项涉及了新房建设面临的阻碍。“公平安居计划”的结尾稍微提到一下，诸如“房屋供应团队会与开发商和市府协作加快审批流程”这样的表述。 　　尽管政府的声明中没有强调这点有些让人失望，但还是让我们期待市府通过实际行动减少房屋建设审批过程中的阻滞。 　　房地产市场供应紧张对任何人都没有好处，无论是首次购房者，还是只希望在多伦多工作有个落脚之地的租户，甚至已经长期拥有房产的屋主也一样，因为他们的孩子也买不起家附近的房子。 　　政府有能力解决这个问题，让加拿大这个最大最有活力的都会区繁荣发展，让人们安居乐业。这才应该是政府的工作重点，而不是只针对外国买家。

一位中国移民在士嘉堡买了一栋大房子准备转手卖掉，后发现该房子曾被用作大麻屋﹐于是决定将此房子推倒重建。结果建设过程中出现曲折，因合同不清，在支付总额77万元建筑款后被建筑商再追讨32万，官司打到安省最高法院，法官判房主败诉，必须付款。 法庭文件显示，房主周先生是一个成功商人，2010年移民加拿大，他有3个孩子，一个女儿在加拿大，两个儿子留在中国，周先生在中国深圳拥有员工超过300人的企业。周先生2011年在士嘉堡购买了一座大屋，该屋面积有5607平方呎，地下室有2454平方呎。该房子曾被用作大麻屋﹐周先生于是决定将此房子推倒重建，准备留给即将来加拿大的儿子居住。 2012年3月30日，周先生与华裔承包商孙先生签订装修合同，议定价格为150元/平方尺。不料孙先生于2012年5月去世，周先生发布中文广告重新寻找建筑商，RPC 公司主动联系到周先生。RPC 建筑公司老板郭先生在中国出生，很小就移民加拿大，所以他只能说中文，而不会读和写，为此郭先生找来自己的朋友法龙协助交涉合同签署。 经双方商谈两次后，郭先生用英文起草了一份基本合约，由法龙逐字逐句将其译为中文。以每平呎138元的造价修筑，最后得出工程费用为69万元，加税后则为77.97万元。合同里约定了付款方式。双方签署合约后，周先生拿出一份用中文写的附件，郭先生在听完法龙的翻译后无异议，于是双方在“附件”上签名。 该工程的许可证审批出了点问题，导致工程拖延﹐而且施工过程中也出现一些问题。 到2014年5月21日，周先生共向该建筑公司支付了27次工程款项，总额77.30万元。而在4月28日，该建筑公司公司给周先生开了一个报价单，上面有81项被称为是额外物品的报价，其中有17项被郭先生作为人情免费赠送。其他项目折算下来，周先生还要付郭先生6.84万元的额外款项。 因拖延工期近1年，周先生不准备付钱。经双方商谈后，最后商定让郭先生继续完成工程。此时周先生为自己的女儿在士嘉堡湖滨地段新购置了另外一处物业，周先生要求郭先生为此物业装修。然而双方约定的工程还是未能按时完工，周先生拒绝付款。 官司打到法院，法官认为合同以英文为准，至于周先生拟的中文合同虽有双方签字，但中文版与英文版的差异部分，是周以不诚实的方式自行添加进去的，因他知道郭看不懂中文﹐才故意动了手脚想占便宜。最后法官判定周先生要向郭先生支付总共22.5万元工程款，周先生还要再支付10.23万元，作为郭为周装修另一处物业的工程款。

就像英国人说话言必天气，眼下加拿大人的谈资则是少不了房子，加拿大媒体关于房地产的文章也是连篇累牍，热闹时甚至有“铺天盖地”之势，看来加拿大人对房子既着迷，也“上瘾”了。 根据专家的分析，加拿大人对房子着迷及“上瘾”不是没有原因的，深藏在背后的原因不仅因为房子与人们的生活息息相关，而且与加拿大经济密切相关。 Macquarie公司的分析师多尔(David Doyle)指出，加拿大房地产与经济的关联度是比较特殊的，房地产对经济的贡献异常高，如果将房地产佣金、土地转让税、法律费用、房屋保险、房屋测量及验房等费用都加起来，几乎占到加拿大GDP的2%，准确讲是1.9%(下图)。 占经济总量的2%是个什么概念?简单比较一下：这个数字比加拿大农业、渔业、林业和狩猎业的产值全部加起来还要高。 再与美国比较一下：美国在房地产最高峰、最辉煌的时候，大致在2005年那个时候，所有与房地产有关的费用加起来也只占GDP的1.5%。而在此之后美国房地产崩溃，至今也没有完全恢复元气，目前这些费用加起来还不足GDP的1%。 分析师多尔指出，加拿大经济对房地产的高度依赖是不健康的，也非常令人担忧。他说如果要追根溯源的话，那就是加拿大历史上的超低利率。加拿大央行一而再，再而三地减息，尤其是油价大跌之后，央行又进一步减息，令史上最低利率维持了7年之久。 这样问题就来了，长期依赖房地产的经济在房市下行时就会深受影响，而央行一旦加息，那就是“雪上加霜”，因为房地产交易减少，销量下降，这当中产生的费用就会相应大减。先是温哥华，再是多伦多，房市变冷以及销量大滑，对GDP的负面影响是显而易见的。如果央行再加息，这个影响就更加严重。 问题还不止于此：房地产是个关联度非常高的产业，除了其产生的直接产值之外，还有关联产业的产值。对加拿大而言，最大的关联产业就是装修业。 分析师Doyle说，也许很多加拿大人并不知道的是，本国装修业占GDP比例更高，达到令人完全想象不到的2.6%!Doyle表示，如果加拿大房市在政府遏制以及央行加息的双重压力之下冷了，或是垮了，那么这个与房地产“一损俱损一荣俱荣”的装修业也会走下坡路。 Capital Economics的经济学家马达尼(David Madani)也同意这个说法。他说房市趋冷的典型情况就是销量先下滑，接着是房价下跌。而房市总体趋冷的话，必然导致装修业萎缩。 马达尼表示，当房价升高之时，业主们都热衷于装修，尤其是厨房啊，浴室啊等等，因为这个时候业主把装修当做投资，提升房屋品质之后可以卖更多钱。 但当房市趋冷，房价下滑之时，即使业主花再多钱于装修，这个投资的回报也就相当有限，故业主们就不太愿意操心费力搞装修了。一旦业主们不再热心于装修，那么随之而来的就是装修业变冷及萎缩。还不止于此，房地产还有其它关联产业也将受到拖累，比如家具，比如家居及装饰品行业... 分析师Doyle警告说，加拿大房屋销量下滑是个信号，接着是房价下跌，随之是关联产业全面受影响，这必然会拖累整个加拿大经济。