地产

　　过去几年加拿大几个主要城市房价飞涨的后果是加拿大房奴们背负越来越重的房贷负担，不过房奴们似乎还有能力支付每个月的房贷月供。 　　据加拿大广播公司记者Pete Evans的报道，从星期二发布的加拿大信用记录公司TransUnion的报告来看，加拿大人现在的房贷负担创了有记录以来的最高纪录，但交不起房贷供款的加拿大人的数量却在减少。 　　这算是好坏参半的消息。 　　TransUnion的报告说，到今年6月底为止，加拿大房奴们平均背负的房屋贷款余额是19万8千7百81加元，这比一年前增加了差不多5%。 　房奴的房贷负担加重也导致其它债务增加 © Luke MacGregor/Reuters 　　不但房奴们的平均房贷负担更加沉重，而且房奴们的数量也增加了1.2%，达到6百万户。 　　不过房奴们的表现似乎还不错，漏付房贷月供超过两个月的人数在今年第二季度下降了0.56%，而且这已经是连续第三个季度下降。 　　但房奴们努力支付房贷月供似乎也导致加拿大人借债消费的数额明显增加。 　　根据TransUnion的统计数字，不包括房屋贷款债务，今年6月底加拿大人平均负债2万2千1百54加元，比一年前增加了2.7%。 　　加拿大人非房贷债务主要是汽车贷款、大件商品的分期付款和信用卡债务。加拿大人均信用卡欠款是2千8百40加元。

　　一间甘比区旧房屋目前以1100万元挂牌求售。（网上图片） 　　温市能够兴建柏文的独立屋土地叫价已到惊人地步，一间位于甘比街(Cambie St.)夹35街街角的老旧独立屋，最近以1100万元放盘，业主在去年2月才以540万元购买该屋，现在就以原来两倍价格放售。有资深经纪指出，那些可以兴建柏文或是城市屋的独立屋土地，如果左右两边的房屋均已经被买走，而发展商又急于取得土地，则这些独立屋是有机会卖出比市价还高过40%的价格，以500万元的房屋为例，有机会卖到700万元(见另稿)。 　　CBC报道指出，温市疯狂的高楼价并不是新鲜事，但最新一间位于甘比走廊(Cambie Corridor)的独立屋，其叫价之高仍是吸引各方目光。 　　甘比街附近最近几年面临建筑密度不断提高而带来的改变压力。加拿大架空列车线经过，使附近的独立屋不断被买走，并改建柏文。而甘比区最新一个挂牌求售的独立屋，则是所在街道同一侧房屋当中，目前未被发展商取走作柏文开发的唯一一间。 　　卑诗大学(UBC)商学院教授萨默维尔(Tsur Sommerville)指出，位于如此快速发展的区域，楼价三级跳的情况并非不寻常。 　　他表示，当人们申请并获得更改土地用途，且增加建筑密度，人们所作所为就是为了增加土地价值。他举例，一块位于只能兴建独立屋区域的土地，有可能价值200万元，但如果同一块土地上可以兴建6层楼高的柏文，或是6层楼高的出租柏文，则该土地的价格有可能价值400万元，是原来的两倍价值。 　　萨默维尔说，相同楼价大幅跳升的情况，也可在其他重要运输走廊例如格兰护街(Granville)或是橡树街(Oak Streets)见到，虽然有可能楼价上涨的幅度不同，因为这些地区有可能只能兴建城市屋。 　　《温哥华太阳报》的报道则说，该位于甘比夹35街的房屋，靠近已被Pennyfarthing Development买走的5间独立屋，该发展商去年夏天向市府申请，希望兴建一间6层楼高的柏文及2层楼高的城市屋，该公司并已在最近取得市府对更改土地用途的申请，虽然若买下目前挂牌的1100万元房屋，即可买下整条街区，但该发展商表示并无兴趣购买该挂牌的房屋。该房屋土地有8700呎。 　　挂牌房屋经纪Sutton Group Mattu Realty的Sonny Klair解释，该房屋价格提高的原因，主要是卖方取得市府原则同意，将来兴建密度将比市府社区计划书中所列建筑密度的水平还高，所以令楼价上升，此外楼价高的原因，还包括市场对房屋的需求高，且愿意付更多钱购买房屋。

加拿大房地产业协会CREA周二表示，由于多伦多住房市场的冷却继续下滑，加拿大房屋转售数目从6月份到7月份下降了2.1%，是连续第四个月下滑。   销售数量较2016年7月份下降了11.9%。房屋价格同比上涨了12.9%。同时，7月份销售数量的下滑幅度约为5月和6月的三分之一，表明安大略省4月宣布的新房地产政策的作用正在慢慢减少。   7月份央行加息可能也带来了一些买卖活动，因为很多买家可能希望在批准的贷款到期之前出手买房。   CREA首席经济学家Gregory Klump在报告中说：“这表明，在稳定地产市场情绪的情况下，销售可能已经开始走低，但最终的结果只有时间会告诉我们。当那些手持预先批准贷款的买家的买房风潮过去之后，才能看到市场是否真正冷却。”   CREA数据显示，7月市场上新出售的房屋数量下跌了1.8%，与5月和6月的景象截然不同。新政策出台后的两个月很多卖家纷纷出售房屋，希望在市场冷却之前赶紧捞一笔。   新出售房屋数量的下滑使得房屋售出比率达到53.5%，而40到60%的范围一般表明市场是平衡的。相比今年早先时候的近70%，市场的冷却显而易见。   CREA表示，大多伦多地区的房地产市场正在从卖家市场逐渐向买家市场转变，地产泡沫的担忧也在渐渐消失。   报告还显示，2017年7月底的房屋库存量为5.2个月，是自2016年1月以来的最高水平，。   尽管大多伦多地区房价年涨幅仍然保持在两位数，但升值幅度却有所放缓。7月份全国房屋销售均价为47.8696万加元，较上年下降0.3%。   这是2013年2月以来的第一个同比下降。

多伦多新建房屋的价格正在急速下跌。 根据加拿大房屋和按揭公司（CMHC）的数据显示，多伦多新建房屋的销售价格全面下跌，但有意思的是，新房的销量在2017年7月并没有减缓。 包括多伦多的房屋和公寓楼在内，新房价格中位数（median price）大幅下跌，7月份跌至$675,000，月跌幅20.59%，与去年7月相比跌幅12.34%。这是自1993年以来最大的按年跌幅，实际上中位数房价已经回到了2016年1月份的价位。 以平均价格（average price）来计，7月份的新房平均销售价格是$862,878，比上一个月跌了17.3%，与去年7月相比跌幅29.9%。不过，均价并不是评估房价的一个好标准，但是可用于判断房屋市场的焦点区域，比如推动市场的究竟是升级的买家，还是首次买房者。 一个比较有意思的数据是新房的销量。2017年7月多伦多的新房销量是1,208间，基本上与上个月持平。但是相比去年同期猛增了75%，非常惊人。实际上今年6、7月份的销量是2013年11月以来最高的。 销量猛增，而房价却在下跌，从传统供求经济学上看似乎是自相矛盾的。毕竟，如果有更多人买房，为什么还要降价卖呢？可能的解释是：目前新房的买家绝大多数是手头不富裕的人士；或者这些房子都卖给了投资者。 在市场不确定的情况下，首次买家等手头不富裕的人士，往往是最后一批买家。有钱人不会急于入市，而首次买房者会担心这可能是他们进场的最后机会，无论是否准备好都想要入手，这就造成大批低价的房屋售出。 另一个可能的情况是，投资者看中的房屋变了。这些投资者不是把房子空关着等着价格上涨，而是有意寻找一些较小面积的单位，出租给新的租客。另外，据多伦多的地产经纪称，一些退休人士也在寻找投资型公寓，以便在退休期间仍有现金流。 多伦多的新房价格下跌，销量却大幅增加，虽然有些令人困惑，也说明了高端和中等区间的买家需求并不太旺。现在最值得关注的是，富有的买家是否相信政策变化会导致房价下跌，进而停止买房。

　　房价高涨民怨沸腾，于是BC省和安省先后出台外国买家税，以求通过打击海外买家遏制房价上涨，结果如何有待时间检验。加拿大智库菲莎研究所(Fraser Institute)一份最新报告显示，最近17年加拿大人收入增加同时按揭利率大幅下降，使得潜在购房者能贷到更多的款，这才是房价增长迅速的根本原因。 　　菲莎研究所最近发表了由Josef Filipowicz、Jason Clemens和Matthew Lau共同撰写的文章《Interest Rates and Mortgage Borrowing Power in Canada》，文章说，从2000年至2016年期间，加拿大银行按揭利率从7.0％下降至2.7％。这导致潜在购房者的按揭借贷能力增长了52.9％。 　　以2000年的家庭平均收入为基础计算，到2016年，利率下降导致4个大都市地区的按揭能力增加：温哥华从18.37万元增加至28万元；卡尔加里市从22.12万元增加到 35.27万元；多伦多从 22.12万元增加到33.81万元；蒙特利尔市从17.17万元增加到26.25万元。 　　从2000年至2014年期间，加拿大人的平均税前家庭收入上升了53.0％，4个大都市地区卡尔加里增长最快达76.8％，接下来是温哥华增长了47.8％，蒙特利尔增长45.5％，最后一位是多伦多也增长35.2％。 　　利率在大幅下降，同时收入在大幅增加，二者相加，这使得潜在购房者借款能力明显上升，全国平均增长了126.1％。具体到卡尔加里，借款能力增长161.2％，温哥华增长了118.4％，蒙特利尔增长了115.0％，多伦多最差，增长了99.7％。 　　以2000年加拿大平均家庭的年收入50,785.8元为例。当银行利率从2000年的7.0％下降至2016年的2.7％之后，一个这样年收入的家庭，其能贷款能力就从2000年的180,949元增加到2016年的276,610元，同比增长了52.9％。一旦把家庭收入增加也考虑进来，一个加拿大普通家庭的最高贷款能力就不再是增长52.9％，而是增长了126.1%，达到409,078元。因此得出结论：加拿大人收入增加同时按揭利率大幅下降才是房价增长迅速的根本原因。

　　加拿大人把很大一部分收入花在了住房上。为了衡量居民的负担能力，RateHub使用RBC Housing Affordability Measure，计算了加拿大各大城市居民的住房成本所占税前收入的比例。 　　RateHub的数据发现，温哥华的住房成本所占居民税前收入比例最高，达到79.7%。这一比例实际上比2016年的第三季度有所降低，2016年第三季度所占比例高至92%。 　　GTA地区位居第二，所占比例为72%，比2016年第三季度上升了8.3%。 　　RateHub.ca的联合创始人James Laird表示“如果住房成本所占税前收入比例超过70%才能在特定区域买房，例如GTA和温哥华，那么很明显，还有其他的因素在发挥作用。在这些地区买房的人不能仅仅依靠收入来支付住房成本，其中许多人依靠的是最近一个税收年度没有赚到的现有财富。” 　　蒙特利尔、卡尔加里和渥太华分别以43%、39.6%、34.8%的比例位于第三至第五位。 　　同时，Atlantic Canada提供了一些在该国住房成本最实惠的地区。New Brunswick的Saint John是住房成本最低的城市，所占收入比例仅有26%。该市平均房价为$218,604。 　　魁北克市所占比例也相对较低，为34.2%，该市的平均房价为$277, 041。 　　但是，全国45.9%的平均占比远远高于加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)的基准，该公司认为住房成本占税前收入的比例不超过30%时，才是居民可负担得起的住房价格。

消防员认为行动“罕见”   多伦多消防局总局长Jim Jessop承认查封行动非常“罕见”。通常是屋主多次违反消防条例，而且“屡劝不改”，局方才会进行查封。他说：“对我们来说， 以保障公众的安全， 这是必要一步。”   检查人员发现建筑物内部的电器装置有问题，安大略省电力安全局（Electrical Safety Authority）称建筑物有“多个触电及火警隐患”，形容这是一座“易燃建筑物”。检查人员还发现安全逃生路线有问题，楼梯间的消防安全设施不合格，而且没有按照酒店规格聘请曾经受训的监督人员，也没有被批准的消防安全计划（Fire Safety Plan）。   安全局封锁房屋   多伦多建筑安全局（Toronto Building）同时发出了封锁房屋的禁令，分3段时间疏散所有住客。   涉嫌房屋由烈治文的华裔女子Yen Ping Leung名下的公司所持有，其丈夫Michael Cheng和儿子Kevin Cheng在另一家公司任职董事，该公司经营的两个网站负责短期出租涉嫌房屋。

加拿大著名国家公园班芙（banff）所在的小镇班芙镇和坎莫尔镇（Canmore），最近对在Airbnb和VRBO等网站上非法短期出租住房的业主进行打击和处罚，最高罚款达$5,000元。 据温哥华太阳报报道，坎莫尔镇的土地使用附例规定，在该镇的住宅区内向游客提供住房或短期出租仍属于非法。只有在商业或商住混合区的业主，并持有商业执照，才可以做出租生意。 据悉，短租屋已经造成当地的房屋供应短缺，使得镇上的居民难以负担。 市长John Borrowman在一份声明中说，“如果有人选择在住户家中短期租用一个套间，或者整个单位，那么当地的工人想要长期租房的选择就少了。” 这位市长说，他们发起了一项“帮助业主了解在Airbnb或VRBO上出租不合法”的倡议后，已经接到越来越多的投诉。 在坎莫尔镇，那些经政府同意经营旅店生意的房屋，要交更高的地税，税率是普通住宅的3倍。如果房主在Airbnb上打广告出租，却只按普通住宅的税率交地税，就造成了不公。 当地市府称，如果被发现非法出租，房东将被罚款最高$5,000元。 同时，班芙镇早在2014年起就颁布和执行条例，禁止未经许可的住宅做短期出租的生意。迄今，已有19间房屋被发现违反土地使用附例，没有注册“Bed and Breakfast Home”的商业执照。这些违规房屋的广告已被撤销。 在Airbnb上打广告的班芙居民还违反了加拿大公园管理局（Parks Canada）合法居住限制令，即“必须居住”（Need to Reside）条例，要求居住在镇上的人必须是在班芙有工作。 该镇也计划进行类似坎莫尔镇的宣传教育，让居民和房东们了解土地使用条例。 据悉，在Airbnb网站上，班芙与坎莫尔镇的出租广告仍有300多条，平均每晚租金分别是$253元和$219元。

　　多伦多有华人业主涉嫌改装三座毗连的两层高物业，分拆成28个单位短期出租，被指多次违反消防及建筑物条例而未有改善，上周五遭警员及消防人员罕有地突击查封，直至建筑物符合安全标准才能重开。消防当局形容今次严厉的查封行动，表明市政府规管短租市场及确保住客安全的决心。 　　警员及消防人员上周五到场把建筑物查封后，在大门上贴出告示，称建筑物将查封至安全违规问题解决，以及通过检查人员的审核为止。多伦多消防局副消防总长杰索普（Jim Jessop）解释，查封建筑物前需要得到安省消防办公室（Ontario Fire Marshal）批准，而且要事先疏散室内所有人士。 　　消防认行动"罕见" 　　杰索普承认查封行动"罕见"，通常是业主多次违反消防条例，而且"屡劝不改"，局方才会进行查封，他说："对我们来说，这是必要且合理的一步，以保障公众的安全，" 　　根据消防局交给安省消防办公室（Ontario Fire Marshal）的文件显示，涉事建筑物为登打士街西（Dundas St. W.）779号、783号及787号，楼高两层，提供约28个短租单位。 　　文件指检查人员发现建筑物内部的电器装置有问题，安省电力安全局（Electrical Safety Authority）称建筑物有"数个触电及火警隐患"，形容这是一座"易燃建筑物"。文件还指检查人员发现安全逃生路线有问题，楼梯间的消防安全设施不合格，而且没有按照酒店规格聘请曾经受训的监督人员，也没有经核准的消防安全计划（Fire Safety Plan）。 　　安全局发禁入住指令 　　多伦多建筑安全局（Toronto Building）同时向物业发出禁止入住指令，分3段时间疏散所有住客。多市副建筑署长安古卢奇（Mario Angelucci）表示："业主曾经向市政府承诺，在取得所有必须的许可证前不会使用该建筑物，但业主事后不顾承诺，再次容许短期租户入住。"他警告假如问题持续，当局会采取更进一步行动以保障公众安全。 　　涉事物业由烈治文山华裔女子Yen Ping Leung名下的公司所持有，其丈夫Michael Cheng和儿子Kevin Cheng在另一家公司任职董事，该公司经营的两个网站负责短期出租涉事物业。他们在查封行动后未有回覆《星报》查询。 　　本报曾于今年6月报道，多伦多消防局在1月巡查期间，发现涉事物业有即时火警危险，曾经向住客发出迁出令，业主被控违反10项《安省消防法》（Ontario Fire Code）条例，法庭目前仍在审理有关案件。当时Kevin Cheng接受《星报》访问时指，将会尽量遵守建筑物及消防条例进行改善。 　　规管短租框架已提出 　　近年短租物业如雨后春笋般在多伦多涌现，引发的安全及社区问题受市民关注。多伦多市政府早前提出短租条例框架，允许将自住居所的最多3个房间作短租，非自住物业则不允许短期租赁，市府职员将于今年内就最终建议提交市议会审议。市政府曾指若规管方案获通过，在短租网站Airbnb登记的多伦多屋主中，将有约13%因出租多于一个物业而受影响。

虽然是未来很多年之后的事，燃鹅!本拿比市政府的这一决定绝对震撼!就是：计划重建Metrotown地区，也就是要拆除Metrotown的Metropolis(铁道镇商场)。 作为卑诗省最大的购物中心，这个消息对许多居民来说是一个重大冲击。因为这个地标不仅仅是一群建筑，不仅仅是一个大型购物中心，对于大温地区民众，尤其是新移民朋友来说，更是我们的集体回忆!是我们历史足迹的一部分! 计划还包括重建周边的Metrotown地区。这个地区包括主要的住宅区，因此影响到该地区的众多公民。虽然计划在市议会会议上获得一致通过，但同时也遇到了相当大的反对和挫折。 过去几年，本拿比市议会一直讨论都城区人口如何稳步发展，该地区将不得不进行重建，以适应这一需要。 Metrotown地区目前已经成为卑诗省内人口密度仅次于温哥华市中心的区域。 此外，预计未来几年还会有更快的增长，到2041年，将有超过12.5万新居民到本拿比市落户。 辉煌时日已经无多赶快缅怀吧 本拿比铁道镇(Metrotown)商场作为大温最大的购物中心之一的辉煌时日已经无多，本拿比市议员表示其最终将开发为该市的市中心。 据1130电台报导，本拿比市议员戈登(Colleen Jordan)说，铁道镇重新规划计划已经出台，未来40年将获重新开发。 她介绍说，过去的铁道镇购物中心最终将消失(被拆)，取而代之，本拿比新市中心将崛起，这是本拿比市府未来长期规划的一部分。 戈登说："那块土地上有最高的住房密度与开发，而我们最早是1977年规划的，40年前的计划，当时还没有天车，也没有Metrotown购物中心，唯一的零售建筑是Sears超市。" 该计划7月份已经在市议会全票通过，靠近Kingsway与Willingdon附近的物业，都将改建为高楼大厦。戈登承认，市府收到了一些抱怨。 新计划经过两个阶段公众咨询，今年7月24日最终获得批准，在现有的交通网络、社区设施、居民住宅等基础上，全面开发设计，道路重新铺设，方便公交、行人、自行车等全方位发展，住宅也包括不同类型，增加居住密度等，未来将正式成为本拿比的市中心。 新规划计划与Brentwood购物中心相似，Brentwood中心已经在修建中，而Lougheed购物中心一带也将朝着同样的方向发展。 Metrotown规划草案长达165页，对于Metropolis的改造内容非常关键! Metropolis改造 而实施该计划的第一步，从规划图上看就是要"拆迁"现在的Metropolis商场。 而且，这绝不是简单的拆迁，而是要将未来的Metropolis打造成为媲美温哥华市中心，甚至在更远的未来超越Downtown的新城市核心地带。 现在的Metropolis附近，被规划了十来条新道路。而且正中心还设计了一个开放的Plaza。 市政府对此有一个大胆的想法就是把目前Metropolis附近几条道路都通过一条新的道路连通起来! 该道路，穿过了Metropolis商场，将其一分为二，连接Willingdon Ave和Nelson Ave，叫Kingsborough Street(下图红线)，它将会是附近交通的新枢纽。 还会新建一条购物街道叫McMurray Ave，目测也将穿过Metropolis商场。 除了道路，周围的建筑当然也会彻底洗牌。下面是该区域未来的建筑规划图： 新规划的metrotown区域范围是：西到Boundary街和中央公园，东到是Royal Oak街，南达Imperial街，北通Bond和Dover街。 其中的Maywood社区，Central Park East社区，Central Park North社区、Malborough社区的一部分都将面临矮层公寓被中、高层公寓取代的命运。 而这些位置非常好的土地，还包括周围的一些土地，开发的、没开发的都被Concord、Polygon等大型地产公司瓜分。 这些大地产公司的人力物力和眼光让他们占得先机。当然，也有人认为这是市政府对于大资本集团的妥协。

　　时下流行“开放式格局”，厅厅相通，视野开阔。原本占地不是很大的新屋，因为使用了开放式格局，房子可以显得更大。而老房子，虽然有些占地很大，但旧的格局令房子看上去不那么敞亮，因此一些屋主免不了动了改建的念头：打掉不承重的墙壁，让房子更开阔敞亮。很多投资客更是喜欢购买老房子，全部装修改造升级，再转手高价出售赚得一笔可观利润。然而在装修过程中，即使不承重的墙壁是否就能全部拆除?打掉的墙壁是否会涉及到通风管道的改变?这些改造会为房屋带来哪些潜在影响，估计不少追求“开放式格局”的屋主并未认真考量。 　　近日《都市地产》记者接到一位读者发来的故事。张女士两年前迁入一栋房龄20年的双车库独立屋，她非常满意房屋的状况和环境。除了家中的空调总是风力不强之外，几乎没有什么别的问题。张女士称，“起初我以为这是因为管道长期未清理或是空调较旧的缘故，一直没有把这件事放在心上。可是随着一年四季这么一过，我发现我家二楼是冬冷夏热，主卧室尤其严重，出风口(supply air)几乎没有风。其它几个卧室还好，风口多少有些风出来。但总体还是不行，空调调到多少度都没有用。但是我家地下室却是冬天很暖夏天很凉快，我封闭了地下室的所有出风口，以为这样可以让风更多地往楼上走，却发现没起作用。我又两次请师傅专门来家里清理管道，把大大小小十几个出风口全部清洁一遍，但还是没什么效果。”张女士在忍受了两年二楼冬冷夏热后，又请来专门维修电器的师傅查看。空调7年新，师傅没有看出任何问题。 　　张女士几经找寻，最后请了多伦多持牌空调、通风管道技师刘瑞起到家中查看，才真相大白。 　　通风道切断，只有出风没回风 　　原来，一楼客厅的一面墙壁被之前的屋主进行过改造，从一楼通向二楼的通风管道被装修师傅截断，取而代之只在一楼客厅的地上开了两个回风口(return air) ，并未对通往二楼的通风管道再进行合理处理，导致通往二楼的通风管道被切断后二楼只有出风，完全没有回风。张女士称，“我在搬入时完全不知道房子经过了这样的改造。这种情况导致我的二楼只有微弱出风，所以冬冷夏热。其次，我一直都比较注重出风口的风力，常常会去查看，但完全不知道回风口也有这么大的学问。现在只能花更多的钱把墙壁再打开，想办法把进风管道重新做好。” 　　刘瑞起在接受《都市地产》记者专访时称，“回风比送风重要得多。在张女士家的情况中，装修师傅以为在一楼客厅的地上做两个回风口就行了，其实，在一楼地上做回风口，只能保证一楼有风的循环。一楼的墙体打掉、墙里的管道也没了，通往二楼的路等于完全堵死。我查看后也的确发现张女士家二楼的回风口一点风都没有。” 　　风道是个专门的学问 　　刘瑞起表示，“在我多年的从业经验中，看到过许多情况，是装修师傅为了满足客户追求宽敞、视野开阔的要求，把有回风管道的墙体都打掉。打掉的墙里的回风管道通常是连接至二楼的，断掉以后二楼就没有回风，只有出风了。这样的情况下，没有回风就等于送风也没有，这是一个流体力学的平衡概念。风是看不到的，不像水，我们可以看得到流动。有很多装修工程做完后，地下室每个房间有出风口，但没有回风口，造成的结果就是冬天整个地下室很冷。只有在地下室暖炉周围的位置是热的，其它位置都冷，因为风循环不了。风和水的流动原理都是需要找最近的路，哪个道最近就去哪里循环。” 　　记者提出既然回风管道完全被截断，为何张女士称二楼房间的一些出风口还是有风出来，刘瑞起表示，“那是因为二楼其它房间还是有门的，多少可以通一些风。但是距离暖炉越远的房间，阻力就会越大，可能风完全过不去。回风在近路可以通过楼道回到一楼，所以一楼冬冷夏热的情况并不严重。但回到二楼就更难，因为越远端、距离越大，阻力就越长，能回来的风就越少。加上回风管道被完全截断，就算门底下有半寸宽的门缝，还是会因为阻力太大，风回不来。二楼冬冷夏热的情况会更为严重。” 　　张女士称，“我的主卧室的确是离家中暖炉最远的房间。二楼其它房间多少还有一点出风，但主卧室出风是一点都没有。她希望给装修的朋友们都提个醒，要注意装修改造中对风道的改动。” 　　对于装修师傅在装修过程中破坏风道的问题，记者向刘瑞起询问是不是只有不专业的装修师傅才会有此做法。刘瑞奇表示不一定。 “我有一个合作多年的装修老板，这位师傅在本地接受过专门的装修学习，也有多年装修经验。我们相识就是因为这位装修老板自家的地下室冬天很冷，他是做装修的也不懂为什么会这样，以为是出风口不好。我去看了以后才发现是没有回风口的问题。只有出风口送风是没有用的，因为风需要循环。回风口没有做才是他地下室的问题。也是在我帮他找到问题、做好管道处理后，我们开始合作。他的很多装修工程都请我专门去做风道的改造和建设。我也建议现在的屋主也好，装修队也好，大家应该聘请专业的管道技师一起完成装修工程，确保房屋在日后的使用上没有问题。” 　　勤换过滤网 避免暖炉空调出大毛病 　　在房屋的通风中，通常会遇到哪些常见问题，刘瑞起表示，“暖炉和空调是配合工作的，暖炉有一个大的送风机(blower)，上面有一个小的风机负责排废气，这是加热系统。空调在暖炉5寸以上有一个蒸发器(coil)，通过它把热量带出去降温。 　　我们去检查冬冷夏热的房屋通风问题，通常会先看看暖炉的过滤网(filter)，最常见的问题是过滤网不及时更换所导致。通风管道里有脏东西堵着会导致风上不来;过滤网也会有影响，通过它过滤风，可以吸附一些颗粒，保证空气质量，冬天夏天都会用到。暖炉里的过滤网很脏的时候风吹不过去，冬天过滤网堵了会把暖炉的上限开关(high limit switch)烧掉，因为它是自动开关，高温的时候没有风上去，一直燃烧不停，风上不来就不能降低温度，当到达华氏180度时，它会为了保护而自动断开。如果夏天制冷的时候过滤网堵了，风吹上不去蒸发器就会结冰，这是最大问题。 　　刘瑞起提醒屋主，为了更好地保养暖炉和空调，延长其使用寿命，建议大家在每2到3个月的时间换一次过滤网，或者只要看到过滤网脏了就换掉，以确保风循环的流畅。 “过滤网堵塞会导致机器运行受阻，一旦维修更换，就需要花费更多金钱。所以建议大家过滤网的更换越勤越好。” 　　如何检查进出风口是否工作? 　　多伦多的独立屋较常见的供暖是采用风暖系统，暖炉加热空气后由鼓风机通过铁皮管道送到各个房间，再由回风管回到炉子循环再加热。空调的冷气也可以利用这个输送系统。这一系统一般来说每个房间都有一个出风口，出风口有的在地板上，也有的在上面，因为热空气密度小，向上走，一般来说出气口在下面的效率比在上面的高。除了出风口外还有回风口，以便空气形成对流，使房间的空气再回到炉子循环加热。每间房子都有热气出口但并不是每间房子都有回风口，回风口通常装在墙上，走廊里。有的改建过的房屋，楼上的回风通路被切断，没有回风空气就不会形成对流循环，这是造成这些房间较冷的原因。 　　检查出风口是否畅通，我们可以用手去感受是否有风出来，是否工作。那么怎样检查回风口是否工作? 　　•用很薄的餐巾纸去回风口试，能被吸住就说明有回风。 　　•或者吸一根烟把烟气往回风口处吐，观察烟气是否有被吸入。 　　记者向刘瑞起询问业的管道技师的持牌认证资质，他表示，“如果有风道要改动，必须要找持牌的专业做风道的人员。专业的师傅需持有暖气、通风和空调( HVAC，Heating, ventilation and air conditioning)牌照。拿到HVAC牌照至少需要3年的时间，一年学习，工作两年。牌照每年需要更新。” 　　记者提出在购买房屋后，验屋师在验房时是否会检验通风管道的相关问题，刘瑞起表示，“我多年的工作经验中，没有看到验屋师去检验通风管道，包括我自己买房，验屋师帮我验屋，主要看漏不漏水，他们不掌握风道方面的经验和知识。” 　　对此张女士也表示，“我自认为我的验屋师很负责，把暖炉、空调、热水器、屋顶、车库都看了个遍，但是的确没有检查我的风道。所以我一开始发现冬冷夏热的时候，从未觉得是哪个基础设施出了问题，因为买房的时候空调都看过是很新很好的。” 　　多伦多验屋师Fisher Yu在接受本报记者访问时表示，验屋师在验房的过程中，通常不查验墙体是否有改动过。 “我们一般在检验空调和暖炉时，会看出风口的热量，热风、冷风够不够，也会看回风够不够。但有可能房子里以前有好多回风口，但因为装修少了几个，我们就看不出来了。我们不能判断现有的这些够不够支持整个房子的运行。改动上的东西验屋师是看不了的，比如这面墙原来有回风口，改掉以后回风口没有了，我无从知道。但通常装修的时候，装修师傅会把回风口改到其它位置，比如地上。但是的确这会造成一楼和二楼的管道会有断层。” 　　改造需要花费多少钱? 　　张女士家的通风管道被截断、没有回风，需要打破墙体重新把通风管道与二楼的回风口连接。刘瑞起表示，“接好管道以后，还要请人来修补墙体再做装修，不便宜。根据复杂情况不同，这样的工程大概连带装修要花费1-3千元。” 　　那么，已经买了装修好的房子，或者已经把墙壁都打掉了，是否还有办法补救。刘瑞起称，“如果管道切得太远可能就无法补救。但是有墙的话总能想到办法弥补。现在有些人家为了追求开阔的视野，把整个一楼打通，中间的墙全部切断改成柱子，那样就没办法补救了。” 　　至于是否需要建议大家装修时不做墙体全拆，需要保留部分以备后患，刘瑞起则表示“一定要找专业人士咨询一下再动工。我还是有方法的，把墙体全部拆掉使用柱子也不是不行，但是在通风上必须要做一个带有铁皮的盒子在墙角或者墙边，再做好管道一直连到2楼，通上去。一定要找专业、HVAC持牌的空调、通风技师来做咨询和改造。”

　　作者：Joe Richer(Reco Registrar) 　　Q：我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣? 　　A：在活跃的市场中，试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励，以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省，允许房地产专业人士使用这类推广策略，这可以为客户节省开支。 　　如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作，在承诺合作前，你应该考虑几件事情。 　　经纪与销售人员需遵守的规定是，必须公正诚实地对待每个人，并对他们的财务承诺负责。换句话说，如果他们的承诺或协议与业务有关，就必须坚守。 　　首先，房地产代表必须明确回扣的细节。成交后，回扣会通过经纪公司转给你，还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款?明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 　　第二，如果房地产专业人士向你做出承诺，获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中，或者作为一个完全单独的文件。 　　无论哪种方式，在签署之前，请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议，请寻求独立的法律意见。 　　如果你最终签署协议，则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 　　即使有书面形式，也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议，那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外，请记住，你的代理协议是与经纪公司签署的，而不是与经纪个人。 　　如果在与经纪交谈之后争议仍未解决，或者你仍然不满意结果，那么可以告诉RECO。 　　在某些个案中，一旦我们评估情况和证据，投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决，这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 　　根据情况，当收到投诉时，我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 　　关于回扣的最后一个注意事项：最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人，但在聘请一个房地产专业人士之前，应该先约见多名专业人士才是上策。 　　总之，你应该对你的代表的经验和服务感到满意，而不仅仅是回赠优惠。  

加拿大财经作者Kevin Carmichael昨天发表署名文章，称“对于许多加拿大年轻人来说，将来不会把home和house联系在一起”，以下是文章主要内容： 现在杜鲁多总理是时候告诉他的年轻支持者：“加拿大梦”里不再包括门前的草坪了。 上周，加拿大统计局报告显示，人口大于10000的城市里独立屋建筑许可大幅减少。六月份季节性调整后的大城市新发独立屋建筑许可数量一年是65100，是2009年以来最低，也是1960年以来数量最少的年份之一。 这个下降是很扎眼的，因为所有迹象原本都是指向房屋建设加速，例如经济和就业向好、房产价格高企、以及利率不高。人们原本都应热衷于建房，借贷和买房。然而，事实却不是这样。 房价太高，普通人根本买不起，尤其是在多伦多和温哥华这样的城市。现在信贷政策收紧也将大量怀有安居梦的人挤出市场。 更重要的原因是，城市的管理者在审批土地时，对那些人人向往的地方更是小气的紧，轻易不松手批地。 “多伦多是新移民进入加拿大的门户，”在大多拥有几十处出租住宅的Quentin D’Souza今年夏天这样总结说，“我们没有建设足够的新房给这些新来的人。” 住房问题并不是一个不牵扯中央政府的地方问题，因为中央政府可以敦促地方政府解决问题。多数人认为收入不平等问题也是如此，杜鲁多是可以尽到力的。 杜鲁多政府支持中产阶级的举措包括慷慨的儿童福利、中产阶级税收减免、几十亿元的基础设施建设方案和新的自贸协定。这些都有助于避免加拿大变成一个不平等的社会。 这些都不错，但是最能够避免阶层固化的举措应该在房地产领域。对大多数加拿大人来讲，还房贷比花心思弄RRSP和TFSA强多了。 但是在大多数城市里，一个体面的房子只有富人才买得起。温哥华是世界第三大难以负担的城市，仅次于香港和悉尼。 多伦多目前是世界第13难以负担的城市，位列奥克兰（第4）、旧金山（第9）和伦敦（第12）之后。 Demographia是一家位于圣路易斯的咨询机构，反对上层权利决定城市规划。它对国际房屋可负担性的分析十分简单明了。 该机构使用“中值倍数”来衡量住房可负担性，即用中等家庭收入除以房屋价格中值。如果倍数小于等于3，则意味着普通人可以负担得起。 如果倍数达到5以上，那么这一地区的房价就算“极度不可负担”。温哥华的倍数是11.8，多伦多的倍数是7.7，均比2015年还高。 事实上，没有一个加拿大大城市是可负担的，蒙特利尔、卡尔加里和埃德蒙顿也都属于“严重不可负担”，倍数均大于4。渥太华属于“中等难以负担”，倍数为3.9。加拿大全国的房产市场健康状况一直在恶化。 杜鲁多十分清楚，城市中产和上中产阶级组成了他的核心选民支持群体，而这些人对房市十分敏感。是时候问问杜鲁多，到底有没有让房价回归理性的意愿。 但是打压房价势必惹恼那些已经购买住房的人，这些人也是选民，这也是为什么杜鲁多说要“保护”房产价值，而不是让房子变得可以负担。 现在申请房贷这么难，以前那些住房政策上的小恩小惠也都不值一提了，比如主要住房增值豁免和首次购房可以使用免税储蓄等政策。 Demographia认为新加坡和新西兰是唯二认真解决住房可负担性的国家。与美国、澳大利亚、加拿大、香港和英国相比，新西兰认为供应缺乏是导致住房价格高企的主要原因。 而加拿大则在温哥华限制规划需求，在安省捍卫绿地。各地方的政府也是通过抑制需求的方式来对付房产泡沫，而不是扩大供应量。 加拿大的大城市近几年都是通过鼓励在市内加建，而不是向外围扩张的方式来增加住房供应量。近期的数据表明，多户住宅的建设审批速度是1970年以来最快。 这也许是个好事儿，至少住在城市的加拿大人能够找到合适的地方住了。但是这样会使人们感觉更幸福吗？恐怕加拿大人还是希望“人”能比“空间”优先。 看看上面那张住宅审批数量对比表：曾有那么一段时间，加拿大审批的独立屋多于多户住宅。现在这个关系刚好反过来，这使加拿大城市里的住房级差前所未有地扩大。住在公寓里的人，再难憧憬未来在后院烧烤的景象了。 这种现象的后果很严重：如果人们因为价格因素被迫离开社区，不同收入水平的人就会在地理位置上益发分化，收入不平等也会恶化。 社会两极化风险加大，严重的社会冲突就可能增加。收入不平等会导致机会不平等，进一步引发社会紧张和政治不稳。 整整一代加拿大人曾把宽敞空间当成理所当然，现在他们发现未来只能选择不到900平呎的住房，这对很多人来说可不是小事儿。 这些人能适应吗？能甘心接受没有草坪的未来吗？他们会不会怨恨那些在早期入手房子的幸运儿？他们会不会恨无法控制房价的政客？ 目前来看，无论杜鲁多还是其他省市一级的政客都更关心那些已经有房子的幸运儿。这对现有的中产阶级也许是好事儿，但对那些想挤进中产阶层的人来说，无疑将会失望。

根据PadMapper的最新数据，温哥华8月份一居室公寓的月租金跌至2000加元以下，此数据是指目前市场上待租公寓的价格，并不包含已出租公寓。 温哥华一居室公寓的平均租金上个月已经超过2000加元，达到2090加元。 而八月份一居室的平均租金下跌了4.8%，至1990加元。 与去年同期相比，温哥华一居室公寓租金上涨了13.7％。 另外，温市两居室公寓的平均租金下跌了0.9％，至3200加元。与去年同期相比，此类型公寓平均租金上涨3.2%。 在加拿大，温哥华是一居和两居公寓租金最昂贵的城市，多伦多则位列第二。 最大城市多伦多的一居室单位平均租金为1850加元，比温哥华低了近8％。 两居室单位平均租金为2450加元，比温哥华低了30％。 在卑诗省维多利亚市，一居室单位的平均租金为1100加元，比上月下降了1.8％。两居室单位的平均租金为1480元，比上月下跌5％。

　　省府申请充公的图中列市物业，现正挂牌出售。网上图片 　　位于列治文一块农业保留地上的一幢房屋，被指用作非法赌场、洗黑钱及绑架等严重犯罪活动，卑诗民事充公办公室（BC Civil Forfeiture Office）正试图把该幢价值500万元的房屋充公。 　　据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该幢设有8个睡房及11个洗手间的1.3万平方呎豪宅坐落列治文英亩的农地上。该房屋也是警方反帮派组的调查对象，卑诗联合特别执法部门(Combined Forces Special Enforcement Unit of B.C.， 简称CFSEU-BC)形容，这是一项十分复杂的调查。 　　卑诗民事充公办公室在6月29日向卑诗最高法院提出的民事充公申请，指出与讼人范文(Wen Feng，译音)在2015年10月购入该位于西达韦路（Sidaway Rd.)8880号的物业。卑诗物业估价处(B.C. Assessment Authority)的资料显示，该物业的售价为440万元。 　　购入价440万 现600万出售 　　该民事充公申请显示，范文并非该物业的真正业主，另一与讼人彭立山(Lap San Peter Pang，译音)才是该物业的真正主人，他是范文的兄弟。 　　该项申请又称，该物业被用作犯罪活动，包括洗黑钱及非法赌场，而该物业也是非法活动收益所得。 　　在8月10日，范文作出答复，表示自己购入该幢逾1.3万平方呎的豪宅，是用作投资，而资金来源包括用自己寓所抵押、售出在安省多伦多柏文的金钱、向朋友借钱及向银行按揭。 　　范文又声称，她把该物业租予一个名为Vancouver International Chinese Association的团体，该团体是由一群华裔商人组成，从事国际商业活动，而该团体用上址作开会之用。 　　范文表示，她在2016年5月1日之后终止租赁，她又否认与彭立山有关。现时该物业以大约600万元挂牌出售。

  据市场观察网站报道，房子越来越贵，这已不是秘密。不过，在美国1000多个社区里，你真的需要花大价钱才买得起房子。 根据房地产网站Zillow周四发布的一份报告，2014年至2017年，美国新增了346个“百万美元”的社区。现在，美国一共有1280个这样的社区。在一个给定的邮政区码内，至少有10%的房屋价格达到7位数或更多。 Zillow的首席经济学家Svenja Gudell说:“在许多社区，房屋价格达到了7位数。对那些收入没有跟上房价上涨速度的中产阶级房主而言，其负担能力将因此受到实质性影响。房价与收入的不平衡尤其会对固定收入人群产生大的影响，他们的房产税随着房屋价值的增加而增加。” 纽约新增的百万美元社区数量最多(53个)，其次是旧金山(36个)。旧金山还有一点同样引人注目。根据Zillow的定义，在旧金山，有四分之三的社区符合百万美元社区的标准。旧金山有五分之一的百万美元社区是2007年以来新建的。 不只是纽约和旧金山在近年来新增了百万美元社区。在美国西海岸的一些城市也出现了百万美元社区增加的情况。仅在过去一年里，在洛杉矶市区就增加了13个百万美元社区。 不过，美国的部分其他地区并没有表现这么好。在过去十年里，辛辛那提和密苏里州圣路易斯都没有新增百万美元社区。而印第安纳波利斯和俄亥俄州的哥伦布市也没有增加这类社区。 根据金融分析公司CoreLogic的数据，美国全国的房价较2011年的低点上涨了近50%。近年来，人们在家里呆的时间更长，同时建造的新房数量一直很少。这些因素推动待售房屋出现史上最严重的短缺，并推动房价上涨。 美国全国大部分地区的房价上涨并不只是创造出百万美元的社区。根据房地产数据公司Attom Data Solutions的数据，2017年第二季度末，超过1400万套房产是“富资产”，这意味着这些房产的贷款总额占到房产市场价值的50%或更少。总的来说，美国的按揭房产中有近四分之一是富资产，而一年前是22.1%。

　　地产经纪黎宇昌赞成皇家地产有关千禧年代成长，将主导加拿大房地产市埸的报告，因为他近年来为华裔买家物色房屋时，发现很多购买房屋的客人年龄约30多岁，千禧年代已经踏入正常人生阶段，想拥有一间房屋的想法是十分正常。 　　他指政府亦看到千禧年代青年将入市这个趋势，于是推出连串压制房屋价格政策，主旨并非要将地产上升的泡沫爆破，而是要放一些气，令上升时间能够延长，例如将房屋贷款金额上限于100万元，这个政策对千禧代买屋上车没有影响，因为他们的愿望是购买35万元左右的柏文单位。 　　他认为，政府早就看出千禧年代成长主导房地产市场未来趋势的情况，所以最近很多城市规划都扩至公共交通，并在各主要干道旁的土地或交通转运站附近，放宽建筑商发展大厦地盘，用意是让这些未来要买楼居住的青年家庭，入住柏文单位，因而在此消彼长的情况下，独立屋需求及价格就放缓，若干年后，这些居住在柏文单位的家庭，因为拥有的单位已经涨价，家庭收入亦已经提高，加上独立屋价格已降到合理及可以负担价位，这些曾是千禧年代的年轻家庭就有能力改购独立屋居住，届时又有一批达成长的年轻家庭接手迁入这些搬出的大厦单位。这是政府的一种推行世代交替的房地产政策。 　　他又称以华人置业思维，其实很早就有千禧年代成长对房地产需求的意识，他的很多华人客户，除自己购入物业居住外，在资产配置方面，很多时会在市区接近大学社区购买柏文楼花，在收楼后就出租赚钱，当子女成长或恰巧就读已经购买物业的大学，就给子女居住，就算将来子女成家立业，亦可给子女作为上车居住的房屋。 　　黎透露最近为一个顾客，在滑铁卢大学附近购买一个2022年才交收的柏文楼花，这个家庭育有一个3岁女儿，他问客户为什么在滑铁卢大学购入这个单位，对方表示自己和太太都是滑铁卢大学毕业，希望女儿将来能入读滑铁卢大学，所以购入一个单位，由于发展商负责物业出租及保证回报，所以先作为投资用，如果女儿将来真正入读滑铁卢大学，就可以作为女儿的居所。就算女儿不入读滑大，当女儿成长要购买第一间屋时，可以卖出这个已经升值的物业，作为购买心仪物业的资金，帮助女儿轻松“上车”。 　　黎宇昌认为近期出租柏文单位不但涨价，而且租盘很少，很多租盘一出，租客不用看楼就抢租下。现在租屋抢offer的情况，像今年3月前买屋抢offer情况一样，为租用一个单位，可以百元月租单位加上去抢租。 　　他预期目前加入这批千禧年代青年租楼的需求，但出租柏文单位未来几年供应量不多，租金将会不断上升，因而又将一些租客推到置业行列中。  

　　最近，多伦多的房地产市场让人有点迷茫，对于刚需一族千禧一代来说，真是非常受伤。 　　今年初，CBC的一项调查显示，加拿大千禧一代也热衷于买房，有房也成为成功人士的标配之一。最近，民调公司Leger Marketing调查了加拿大25-30岁之间年轻人的买房欲望。在全国受访者中，有86%的人认为买房是最好的投资，他们考虑在5年之内买房。 　　但是，千禧一代买房又何尝容易呢? 　　最近，小编在Youtube上发现了现实感超强的“千禧一代买房视频”。截止目前，视频的点击量已经接近53万，点赞9800多。 　　这个不足4分钟的短视频用说唱的形式讲述了一个加拿大小哥买房的过程，痛点十足。 　　一、年轻小伙参加Open House不受待见 　　视频刚开始，一位经纪人在热情地招待一对夫妻，在Open House逛过之后还主动表示联系。但是，等到年轻小伙上前之后，经纪人说“Serious buyers only(仅限真心实意的买家)”。 　　不得不说，这是很多千禧一代遭遇的现实。抛开经纪人的态度不说，想要有足够的钱在加拿大买房真是难上加难。 　　二、经纪人：“你梦想中的房子是什么样?” 　　这是小伙“做梦”的片段了，钱已经堆成小山，数都数不过来。小伙想把钱拿来买房，房子里要有大理石做成的counter，有漂亮的栅栏，有灌木，泳池能开party，马桶要金色能加热类型的，家里的灯全部智能，用手机就能控制开关...... 　　然后然后娶媳妇、养条狗、生几个孩子，开着豪车…… 　　三、经纪人：快醒醒，这种房子才适合你 　　看过他的财务文件，经纪人很不含蓄的说出了显示：似乎你永远也买不起梦想中的房子。你能买的房子是这样：“fixer(待修房)”，能听到苍蝇乱叫、管道发霉、地板发臭的房子…… 　　小伙父母尴尬笑 　　四：无奈：搬回父母家 　　小伙在最后吐真言：我爸在80年代买了房子和车子，而我要到80岁才能得到这些…… 　　就连小伙的爸妈都无语了…… 简介: 　　围观：在大多伦多买房到底需要多少钱呢? 　　根据TheRedPin公司的报告，一个家庭一年要至少赚够20万才能负担多伦多地区一个独立屋平均115万的开销。即使是公寓楼的平均花费也要57万6千加币。年薪要9万2925加币才能负担每个月1933加币的按揭、税务、水电等日常开支和管理费。

自从安省四月份推出了“海外买家税”以来，GTA地区的房地产市场便仿佛遭受了寒流一般，虽然平均房价略有起伏，但是成交量的下跌情况实在是惨不忍睹。众所周知，所谓的“海外买家税”的作用就是为了打击海外买家，然而Fraser研究所近日发布的一项最新报告显示，加拿大房市背后的真正推手，并非是海外买家! 低利率+高收入是推动房价上升主因 Fraser菲沙研究所所长Niels Veldhuis表示：“由于利率下降和收入增加而带来的借贷能力增加 ，是大家比较容易忽略的因素。” 根据该报告显示，从2000年到2016年，现行按揭利率从7.0%下降2.7%，这种下降导致了潜在购房者的按揭借贷权增长了52.9%。而与利率不断下降相对比的，加拿大的平均家庭收入也在不断增加，在14年内，加拿大整体平均名义税前家庭收入上升了53.0%，其中，多伦多上升了35.2%，温哥华上升了47.8%。 正是由于按揭利率的下降和平均家庭收入的上升，加拿大购房者的借款能力出现了明显的上升，增加率为126.1%，其中，多伦多的购房者借款能力上涨了99.7%，相比于之前增长了一倍。 正因为加拿大按揭借贷能力的提高，让不少原本买不起房的人能够买的到房子，让原本住小房子的人有能力去换置更大的房子，因此，加拿大的房价才在近年来呈现了疯狂增长的趋势。 “海外买家税”作用有限 虽然自从五月份开始，GTA地区房市的成交量就呈现不断下行的趋势，然而，这更可能是因为购房者的心理作用而导致的 对比BC省大温哥华地区的房市就会发现，实际上“海外买家税”的作用是十分短暂的。去年大温哥华地区的平均房价达到了$933,100，实施海外买家税之后，今年1月均价跌至$896,000，5个月的跌幅4%。但是到今年7月，大温地区的房价反弹，房屋均价又回升至创纪录的$1,019,400，比一年前上涨8.7%。一度大跌的独立房价格也涨1.9%，condo价格更比一年前猛涨18.5%。 对此，有经济学专家指出，大温哥华地区房价下滑是短暂的，主要是BC省府的新税对买家心理造成影响，他们想看看这个政策究竟对房市有多大影响。其实这是经济学的规律，一旦出现不确定性，就会对市场造成暂时性影响。但是当需求大于供给的时候，市场肯定会反弹，即使面临多收税，海外买家也会回来。 谁才是房市的真正推手? 今年7月12日，加拿大央行宣布将基准利率从0.5%上调至0.75%，这也是7年来加拿大央行首次加息。而在央行宣布加息的一周前，各大银行便已经纷纷调升了固定按揭利率。不过，有地产经纪表示，加息的幅度并不大，并不会对买家的购买力产生影响。 有传言称央行有可能会在今年下半年再次加息，但是央行行长7月曾表示，是否要继续加息仍要取决于新的经济数据表现。因此，实际上央行是否真的会在今年再次加息仍是未知之数。有分析人士声称，央行没有迫切加息的理由。 虽然央行并没有明确的将要进一步加息的信号，但是仍然加深了GTA地区房市的恐慌情绪，以致出现了买家毁约的情况发生。据TREB发布的7月份的房产报告显示，多伦多7月房屋成交量相比去年同期减少了40.4%，仅有5,921套成交。而综合基准房价更是跌到了$773,000。其中，TREB C06地区，也就是Bathurst Manor地区，此地基准价短短一个月时间跌了$64,300，粗略来算的话，相当于7月这个社区的基准房价以每天2143元的速度在下滑。 由于“海外买家税”带来的心理作用，以及央行将有可能进入加息周期的持续影响，未来的房市走向，仍然值得我们深思。

吴京的《战狼2》上映85小时票房就突破10亿，超过《美人鱼》92小时破10亿的速度记录，堪称今夏最霸气的国产片~ 吴京为了这部电影也是举全家之力，把豪宅都抵押出去了，号称8000万的豪宅内部装修走的是温馨的美式实木风。 大白墙和木地板，并没有多少装饰，吴所谓同学即使蹲在地上，也不会感觉冰凉。 米色的沙发造型简洁，柔软舒服。谢楠带着儿子在客厅里涂鸦。 看看夫妻俩人的浪漫情调，气球营造出的温馨，在这样的氛围中来顿烛光晚餐，这对夫妻真有情调~ 这是吴京家里的一个储物间，收纳着各种家庭用品，宝宝的座椅是真皮动物造型。谢楠也是贤内助，有空还给孩子做缝纫。 主卧里的大床温馨低调，虽然属于这对小夫妻，可是儿子时常在上面打滚玩耍，释放孩子好动的天性。 儿子还小时，儿童房里摆放着单人床和婴儿床，方便看护也方便孩子玩耍，考虑真是周到。 等到孩子长大一点，儿童房里就摆放了泡沫玩具，好玩的同时考虑了安全问题。 吴京晒出谢楠赠送的爱的搓衣板，摆放在卫生间里时刻提醒自己听老婆的话，真是一对有趣的人~ 居家风，餐具都是实木材质，低调复古。 给儿子的玩具，家中充满了童趣~ 一家三口出去游玩，画面温馨指数百分百~ 后面的餐桌是美式的风格~ 客厅空旷但是品味不俗，背景墙都是简单的墙面，简约最美

周三，很多经济学家表示加拿大的房地产市场已经走出了人们长久以来担心的泡沫市场，达到了一个可持续发展的水平。   7月是加拿大房地产市场活动连续第四个月下滑，7月份全国二手房产交易数量下降了2.1%，较前两个月的6.4%跌幅有所放缓。加拿大皇家银行(RBC)资本市场高级经济学家Robert Hogue指出，房地产市场7月的走势与他们预期的一样，房市已经显示出脱离原本疯狂局面开始回到正常水平。   房地产市场的冷却大部分来自于安大略省，大多伦多地区自从4月份实施一系列地产市场紧缩政策依赖，房地产销售下跌了44%。下滑虽然很突然，但不是直线下降。温哥华的房价还在升高，但整个市场的销售情况并没有出现过热的现象。   房贷监管的加紧和贷款利率的提高使得加拿大人对房地产的需求有所下跌。多伦多道明银行(TD)经济学家Diana Petramala预期加拿大央行将在接下来的18个月里加息三次，这样贷款利率会继续升高，从而减少房产需求。Petramala同意多伦多市场会慢慢回稳，她预期大多地区的房价在2018年会下跌6%左右。而加拿大其他地区的房价则会上涨2%到4%，低于过去15年的平均涨幅6%。，但小幅的上涨与加拿大人的收入增长和负担能力相符合。   综上所述，很多资深经济学家认为由安大略省领头的房地产市场冷却是非常有序的，很多人担心的加拿大房地产市场泡沫破裂问题已经逐渐消失。

房价创近十年最大跌幅，加拿大楼市泡沫继续成为让投资者忐忑的话题。 加拿大房地产协会（CREA）周二公布的数据显示，该国全国基准房价7月环比下跌1.5%至60.71万加元（47.9万美元），跌幅创2008年来最大。从同比来看，当月房价也下跌0.3%，为2013年来首次同比下滑。 在房屋销量上，7月数据也环比下跌2.1%，为连续第四个月下滑。当月加拿大将近三分之二的地区出现房屋销量环比下滑。从同比来看，销量跌幅则达到12%。 无论从价格还是销量上看，此前火热的多伦多如今都成了最大的拖累之地。7月多伦多房价环比下跌4.7%，二手房销量环比下跌5.4%。 在这之前，多伦多楼市上行的态势已续超过20年，近年来涨势尤为惊人。从2008年金融危机后的低点算起，多伦多房价迄今涨幅超过200%。 如果剔除多伦多和温哥华，加拿大平均房价为38.1万美元，同比上涨5%。 在房价猛涨引发当地政府实施包括专门针对外国买家的税收等降温政策后，7月加拿大央行加息25个基点，为2010年以来首次加息，成为跟随美联储进入加息轨道的第一家主要央行。抵押贷款利率的上行，也给楼市带来冲击。 不过CREA表示，这些政策所带来的影响正在减弱。该协会首席经济学家Gregory Klump称： 在金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe），7月销量的环比跌幅是4月“公平住房计划”(Fair Housing Plan)宣布以来最小。 这表明，在楼市情绪逐渐稳定之际，销量可能开始触底回升。时间会证明是否的确如此。 对此，加拿大丰业银行经济学家Derek Holt也表示认同，他称： 在5月和6月更大的跌幅之后，下跌的速度可能已经在减缓。 事实上，这或许也正是当地政府所乐见。 华尔街见闻《见闻主编精选》此前文章曾提到，最不希望房价崩盘的是当地政府： 以温哥华所在的BC省为例，22%的经济活动都与住宅建筑和房地产行业相关，房地产对该省经济发展俨然就是支柱产业。 在去年8月海外买家税实施4个月后，BC省经济增速大幅下滑了22％，这迫使BC省政府放弃了延长海外买家税的计划。 此后，BC省政府就开始“开倒车”：开始向首次购房者提供补贴——免息贷款，最高可达37500美元，美其名曰帮助首次购房者交清首付 （真的想帮忙应该加大住房土地供给）。

　　■有华女因为经济困难无法继承亡父的房产，将继母和其儿子告上法庭。图片与事件无关。星报资料图片 　　■案中华女的父亲或因立遗嘱时疏忽，令女儿在继承房产时遭税项缠身。资料图片 　　■吕慧莹 　　在加国有人去世时，其资产若没有指定受益人或另一联名人，这些资产会视为在去世当天被卖出（Canadian deemed disposition on death at market value），以来计算增值部分和收入，并申报临终税务（final tax）。只有过世者名下所有资产、债务全部清算完，税款付清后，受益人才能拿到这些资产。 　　李先生因病突然去世，他与前妻有一名女儿，与现任妻子有一名儿子。李先生与现任太太有一栋联名自住房和一个联名的20万元的投资理财帐户。除此之外，李先生还有一幢投资房在自己名下。李先生生前所立的遗嘱是自住房和20万的理财产品都给现在的太太和儿子，把投资房留给前妻的女儿。按照法律规定，李先生太太继承自住房、联名投资帐户都是可以直接过户，毋须缴税的。而李先生留给大女儿的投资房存在增值税的问题，在做遗嘱时，李先生可能因为疏忽导致女儿未能顺利拿到投资房。 　　该投资房购买时只有24万，现在市场价已经120多万。大女儿如果想要顺利继承这套房产，增值的100万元需要缴纳增值税（capital gain），还涉及到资产认证费（probate fee）、律师费、会计师费等，总共近30万元。大女儿拿不出这么多钱，又不愿拍卖房产，随即把李先生的现任太太和其儿子告上了法庭。她认为父亲的临终税务几乎都在这套自住房上，但继母和弟弟毋须出什么钱就可以继承父亲的其他资产，很不公平。她提出要求继母帮助自己筹集30万元的费用解冻房产。 　　律师料胜诉机会微 　　多伦多律师吕慧莹（Annabelle Lui）在接受记者专访时称：“现在都把资产认证费称为‘遗产管理税’（Estate Administration Tax），是根据遗嘱中的所有资产的总价值来收费的，这个费用的最高额度是资产的1.5%。无论如何，这个费用的先决条件是必须有死者的遗嘱；其次，死者资产根据安省继承法改革法（The Succession Law Reform Act of Ontario）第二部分处理。可以想像过世人的所有净资产（net asset）为一个大蛋糕，等待根据法律切割成明确的份额分给相应的人。” 　　吕慧莹预估李先生大女儿赢得官司的可能性很小。“李先生与现有妻子联名帐户的理财产品，无论他生前的意愿是什么，过世后都是太太的，因为这是联名帐户。主要居住房是婚后的房屋，有共同拥有权，有一个生存者取得权（survivorship），也是直接给继母的。因此李先生的所有遗产（estate）变成只有一栋投资房，没有其他流动资产。过世之前的债务要还掉，才能把余下的东西分给受益人（beneficiary）。在这个案例中，变卖房子还债是唯一的办法。资产认证是很漫长的过程，怎么处置房产涉及到很多的费用。最后很可能就是需要卖掉该投资房，缴纳资产认证费、遗产代理人或执行人（Estate trustee/executor）的费用、增值税、律师费、会计费等。最后可能会有一部分钱剩下给她，但房产没了。”

  位于西雅图西华公园（Seward Park）的一栋五卧房子，可以看到「华盛顿湖」，开价105万。（图：房地产公司提供） 最近两年，湾区的一个重要新闻是：湾区房价越来越高，变得越来越难负担，因此不但科技人出走到西雅图，其他湾区人也想搬到西雅图。但西雅图的房价也越来越贵，100万元的房子，已经变成新常态，使湾区人北迁的梦想，增加了不少难度。 旧金山纪事报16日报导，在湾区人喜欢的西雅图都会区，今年7月时挂牌出售的房子，三分一都超过100万；另外在最受湾区人欢迎的东边区（Eastside），7月挂牌出售的房子，超过100万的，更占了了39%。 西雅图的房价今年初大涨，因此已经有房价泡沬化的忧虑，但是否已成泡沬，还没有定论，但有一点是很清楚的，那就是，西雅图的房市正处于极度热络的情况，湾区人要北迁，必须三思。 西雅图和旧金山一样，经济蓬勃，就业机会不断增加，失业率极低，加上房贷利率仍处于历史低点，所以房市将保持炽热。 由于房价不断上涨，西雅图房市的结构也正在改变，不少以前高档的房子，现在已变为中档；在就业机会多的地区，房子成交速度最快，在缺少就业机会的地区，市场则没有那麽活跃。

  　　据CTV报道，温哥华市再有油站关闭。市内两个Chevron加油站将于本周结束营业。 　　Chevron证实，位于渥街（Oak St.）夹西41街的加油站周三（8月16日)关闭，而位于西16街夹甘比街(Cambie St.)的一个油站，则将于周五结业。该公司未有公布出售两个物业涉及的金额。 　　温市房地产市场近年不断升温，令到不少石油公司出售旗下油站获利，结果导致市内油站数量不断减少。