地产

　　温市特色屋保留计划鼓励办法(Incentives for Character Home Retention)说明会昨日举行，出席说明会的业主看法不一。有华人业主认为市府的措施其实是不欢迎华人兴建大屋，但也有华人经纪认为，该计划或许可在保留特色屋的同时又能增加房屋供应，表示肯定该鼓励办法。 　　桑拿斯业主会(SHPOA)副主席朱祖镛说，该措施对华人业主影响极大。他举例说，该计划鼓励业主兴建后巷屋，但目前兴建一间后巷屋约需30万元，而每个月最多只能收租2000元，对业主来说，租金若扣除与出租有关的其他成本，他认为有可能15年都无法收回当时兴建后巷屋的投资。 　　此外，朱祖镛表示，业主原本拆建特色屋，若遵从市府要求设计，则可以有条件地放宽其兴建面积，但该弹性规定因为2014年市府出炉一项有关古迹建筑及特色屋的过渡程序(interim procedcure)而被取消，这令一些已购买特色屋准备拆掉重建的业主措手不及。 　　地产经纪Carmen也同意朱祖镛的看法，她甚至认为，市府针对特色屋的政策似乎针对华人，尤其是富裕的华人，甚至已可构成对华人的歧视。 　　不只是华人业主关心特色屋保留计划，一名不愿具名的温西白人业主也说，温市府在制订各项政策时，均不尊重已在温市居住数十年的长者。他说，他在 1980年是以非常辛苦的工作所得才买下一间特色屋，现在特色屋所在的土地价值大涨，已经是几百万元，但他并非真正有钱，只是所居住的房屋值钱。 　　该白人市民说，他现在并不希望搬家，也无钱兴建后巷屋，只是希望能够保留后院草地，他担心市府若通过该计划，他既无法保留草地，且原来的生活品质亦受到影响。 　　不过，参加说明会的市民当中也有人赞成市府的计划，例如地产经纪陆汉新说，温哥华土地如此稀少，人口又是如此稠密，相信市府是为了增加房屋单位的供应，又想保留特色屋才推出鼓励办法。他表示，就他所知，鼓励办法是给予愿意保留特色屋的人士使用，但并非要求每个人一定使用。 　　温市特色屋保留计划鼓励办法仍在说明会阶段，有意见的市民均可提出看法。下次说明会是在5月30日，于下午5时至8时，在Trout Lake Community Centre举行，地点是维多利亚街3360号(3360 Victoria Dr.)。

加拿大央行行长STEPHEN POLOZ从四年前上任以来，一直在警告加拿大人债台高筑去购买高价住房的行为。起初他使用的是银行专业术语，指出这里存在着“家庭失衡”的风险。 最近，随着多伦多、温哥华家庭债务创历史新高和房价持续上涨，他开始表达地非常直白清楚。他说：“现在是提醒人们，房价能够涨上去就能跌下来的时候了。”他4月12日说道。 各级政府一直在试图限制房价（但是Poloz先生鼓励通过保持低利率来提高房价）。联邦政府已经收紧了对贷款人抵押贷款保险政策的条件。去年，不列颠哥伦比亚省政府对外国买家征收了15％的税款。安大略省今年也提出了自己的版本。 这些措施对市场影响缓慢。根据Teranet国家银行指数，多伦多房价在四月份获得了年增幅达26.3％的新记录。温哥华的价格上涨了9.7％。家庭债务（其中三分之二是抵押贷款）是迄今为止最高的。加拿大人每拥有一元可支配收入，就负债1.67元（见图表）。 现在有迹象表明，市场可能已经达到顶峰。多伦多的房地产代理公司说，过去曾经吸引过十几个投标人的房子现在已经减少到只剩几个。谷歌搜索“房屋泡沫”一词已经飙升。有更多的“出售”标志和较少的实际销售。这些都是出现转折点的市场迹象。现在的问题是这个转折是顺利的软着陆还是让人恐慌的下跌。 在造成全球金融危机的2007年房屋市场崩溃之前，观察者就看到了加拿大与美国的相似之处。加拿大最大的次级贷款机构Home Capital在本月份遭受巨大的冲击。安大略省股市监管机构表示，目前没有发现可能的欺诈行为。加拿大家庭的债务与收入比率看起来高于当时美国的高峰期。 5月10日评级机构Moody’s将加拿大六大银行降级。 然而，加拿大的危险却小于十年前的美国。现在房屋繁荣仅仅集中在几个大城市。类似于Home Capital这样的机构，其为不符合正常银行信贷标准的借款人提供房屋资本，但这些机构只占抵押贷款的11％。其他的都是由联邦和省级政府（主要是银行）监管的机构。 美国的债务与收入比率与加拿大之间的比较是容易让人产生误导的，因为这两者的计算方法根本不同。尽管已经被降级了，加拿大资本充足的银行仍然是世界上最有信誉的银行之一。Moody’s分析师David Beattie说：“我们不认为天空塌下来了。” 但温和的住房热潮也可能会受到伤害。建筑商、律师以及任何向人们出售货物的公司都容易在房价上涨时期赚到钱，因为当时人们会觉得自己更富有。由于消费支出和住宅投资，截止2016年第四季度，加拿大经济在以每年2.6％的速度增长。 投资银行RBC的Mark Chandler表示，如果全国房价下跌10％的话，将会使经济增长率降低一个百分点。这也会影响政府的财政。今年，安大略省的土地转让税收入约为31亿加元（约合23亿美元），约占整体收入的3％。 除了住房和消费之外，出口是加拿大经济增长的第三个主要来源，但是现在这一块正在受到美国保护主义的威胁。唐纳德·特朗普说，他希望对加拿大、墨西哥和美国之间的北美自由贸易协定进行大规模的改革。 加拿大经济下滑可能不会随着房价的下降而开始，而是由于北美自由贸易协定的破裂而开始：毕竟，美国购买了加拿大出口商品的四分之三。然后，整个噩梦可能会蔓延到房地产和银行。 Beattie先生说：“如果在恶劣的环境中前行，即使一个好的银行也会遇到麻烦。”如果多伦多和温哥华不打压加拿大的经济，华盛顿还要来呢。

更多新闻请进入文学城“阿里巴巴IPO”专题页面 　　马云跟他的创业伙伴总共18个人，最早创立阿里巴巴是在浙江杭州城西湖畔花园的一个两层小屋里面，具体位置是在湖畔花园风荷院16幢1单元202室。1997年马云买下这套房本来是作为自己新家的，这套房有150多平米，四室两厅，当时马云差不多买的时候是一平米2900元，总共大概花了45万元买下来的。 　　湖畔花园当时是属于比较偏僻的位置，周边一带还是鱼潭和柿子林，只有一趟25路公交到翠苑站，然后再坐三轮车，走上颠簸的土路才能到小区。1998年当时在北京弄中国黄页的马云决定回杭州继续创业，1999年9月，马云回到这里，当时开的还是一辆本田轿车。 　　 　　在这个屋子里聚集了阿里巴巴早期的创业员工，听着马云谈论未来的互联网会怎样改变世界，电子商务会带来什么样的机遇，虽然很多人听不懂，但都受到马云激情的感染，很快他们凑了50万元，定位于做网上批发贸易的阿里巴巴就此诞生，2003年非典期间，淘宝网也在这个屋子里诞生。 　　 　　2015年马云在参加阿里巴巴举办的首届全球女性创业者大会的时候，当时将房子卖给马云的那位女士竟然来到现场向马云提问说是否记得十八年前卖房给他的那个李女士，她就是卖给马云房子的那个人。马云说记得是个姓李的女士，感谢她当时将湖畔花园的那套房子卖给他，因为他们就是在那里创业的，阿里巴巴和淘宝都是在那里诞生的。 　　 　　现在该小区的均价在37000元，也就是说马云当年买的那套房子现在按照市场价是至少555万元。二十年时间，这套房子涨了510万元，如果再加上首富马云与阿里巴巴的创奇故事那这套房子的价值就不可估量了，不过这套房子马云至今还留着没有卖掉。屋子里面贴满了马云与他的小伙伴当时创业的珍贵照片。马云在墙上留下的一句话和签名都还在发展才是硬道理。 　　 　　很多人说湖畔花园是风水宝地，是马云的财地，马云现在是中国内地首富，身价超过2100亿人民币，阿里巴巴的市值超过3000亿美金，还有一个蚂蚁金服还未上市，未来上市马云的财富必定剧增，有望与世界首富比尔盖茨一决高下。现在马云还建了一个湖畔大学，专门招收优秀的企业家，给他们讲授企业运营管理之道。 　　 　　上面就是马云当年发家的湖畔花园现在的样子，现在有很多创业者都慕名想要租这个小区的房子，也想要像马云一样创造奇迹，你觉得可能吗？  

有大温研究房屋规划的学者指出，婴儿潮退休人士'大屋换细屋'的潮流，由于经济能力较好，将会推高楼价，令年轻人买楼更加困难，他更指责政府一直忽略长者房屋的问题，引致不少低收入或没有屋可换的长者不单要捱贵租，甚至有可能沦为无家可归者。   西门菲沙大学(SFU)城市研究项目总监甄瑞谦，周五接受访问时表示，随着人口老化，'大屋换细屋'这趋势将会持续，但他担忧这会推高柏文的楼价，因为现时柏文的购买者：有年轻上车一族，也有投资者及炒卖者，再加上「大屋换细屋」的买家。由于'大屋换细屋'买家，手头上拥有现金，出价也会阔绰一些，换言之也会把柏文楼价推高，年轻一族若要上车，就须与他们竞争，也增加柏文可负担性的问题。   甄瑞谦又指，一直以来，长者房屋都被政府完全忽略。他说，并非所有长者都能够'大屋换细屋'，好像在华埠的不少公公婆婆，他们都是住在一些廉租公寓，但近年由于柏文楼价不断上升，令租金攀升了不少，导致这些公公婆婆面临被逼迁，更有可能沦为无家可归者。他唿吁政府有关部门要关注这现象，又希望传媒多报道这方面的问题。   卑诗大学(UBC)社工系教授殷妙仲表示，'大屋换细屋'人士搬到子女居住地方附近这现象，不单发生在华裔身上，就连他身边的西裔同事，退休后也搬到子女附近地方居住。他说从社会服务的角度，这其实是好事，因为这些人可以向家人提供服务，好像托儿服务，从而舒缓公共服务的需求。不过，他指'大屋换细屋'潮也是一种人口流动，政府有关部门好像加拿大统计局就应该反映这现象，因为'大屋换细屋'人士搬到某区，由于这批人都是年纪较大，该区的医疗需求也会增加，政府有关方面就要作出资源调配，否则可能会出现问题。   现年59岁的郑昇辉「大屋换细屋」过程，正好是不少踏入退休年龄华裔人士的一个缩影。1994年由香港 到温哥华的他，由于希望两个分别4岁及6岁的儿子，有一个学习英语的环境，选择了高贵林港作为落户的地点，他最初购买了一间城市屋，到2007年，为了增加空间，以约50万元，买入高贵林一间约2,300平方尺的独立屋，作为一家四口的新居。   近年，郑昇辉两个儿子大学毕业，小儿子更组织自己的家庭(现时育有一子)，先后搬到列治文居住，剩下郑昇辉夫妇两人。郑昇辉称，'大屋换细屋'，除了考虑年龄已不小，不想再顾虑独立屋必须要做的事情如剪草及铲雪，最重要是希望搬近儿子居住的地方。   2015年，郑昇辉以约80万元卖了高贵林的独立屋，再以33万元在列治文卡普斯坦路（Capstan Way）购入一个650平方尺的高层柏文单位，他的大儿子则住在他楼上另一个单位。他笑说：「我与妻子现时有两头住家，周一至周五住在小儿子在列治文五号路(No.5 Rd.)的独立屋，协助照顾小孙子，周六及星期日便回到卡普斯坦路的家。」   郑昇辉告诉记者：「我快到花甲之年，可以享受多十多年，尽量希望有时间与子女享受天伦之乐，但儿子拥有他们的工作及家庭，不可能迁就我们，惟有我们迁就他们，现在我们身体尚好，可以帮手照顾孙儿，十年八载之后就可能要人照顾我们了。」   问他为何不选择与儿子同住一个单位，郑昇辉表示：「儿子已长大成人，也有他们的生活和看法，好似看电视，他喜欢看冰球，我和太太喜欢看《不懂撒娇的女人》(香港电视剧)，住不同单位，可以保留私人空间，但又随时相约去饮茶。」他更说有同龄朋友和他一样，也搬到子女住所附近居住。   郑昇辉是「老来从子」，88岁的周世明则是「老来从女」。在维多利亚市居住超过30年的他，在当地一直住在一幢超过6,000平方尺的4睡房2厨房独立屋，但一年多前，从事国际物业行业的女儿，因为要经常要到外国工作，搬到温哥华居住，周世明于是以36万元在温东格兰维(Grandview)区购入一个一房柏文单位，作为女儿的住所。   去年，周世明干脆卖掉维多利亚的独立屋，取回60多万元，再以57万元，在女儿柏文附近两条街处，买入另一间两房柏文，现时他住在女儿原来的柏文，女儿则搬到新买来的柏文。   周世明表示：「当时很多买家都抢这间柏文，幸好我们是『现金出价』(cash offer)，才能买到它。」   虽然是'大屋换细屋'，初时是有点不习惯，但可以与女儿毗邻，周世明感到很满足，「她有她的生活和工作，但每晚她都会和我一起吃饭，我住所附近有很多食肆，中餐西餐都有，有很多选择。」周世明称，现时居所交通方便，他每天都会坐巴士，到附近的中式超市买用品.   地产业界都指华裔'大屋换细屋'，跟西裔人士不同，喜欢拣选交通方便的城市，温哥华、列治文及本拿比天车沿线，都是热门的地点。   卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，据他接触的客人，有10%至20%是'大屋换细屋'。由于他们原本住在大屋，就算换屋，也希望找一些面积大一点的单位，通常是三房单位，因为除自己住之外，也留一些房间给来探望他们的子女居住，也有人特地搬到子女家的附近，或跟子女住'楼上楼下'。   他指大温的热门换屋地点包括温哥华市中心、甘比走廊(Cambie Corridor)、列治文和本拿比等。他也指由于有市场需求，有发展商推出专门买给55岁或以上人士的柏文.   全美亚裔房产协会创会会长麦敏华表示，随着人口老化，长者房屋需求越来越大，但市场供应始终追不上，「老人家不希望入老人院，但希望所住的地方可以提供一些服务，好像有甚么事，按一下铃就有人上门，但这种物业不多，因为如果要照顾长者的生活起居，门也要开大一些，建筑成本就一定高很多，影响到盈利，很多建筑商因此不会考虑。」她希望政府有关方面，可以鼓励发展商多兴建这类型的房屋，照顾到长者的需要。   随着人口老化，长者房屋需求越来越大，有大温地产发展商看中了这个市场，在温西区推出专售给55岁或以上人士的豪华柏文。发展商表示，他们的顾客大多数都是住在附近（10分钟车程内)的人士，很多是卖了原来居所，再购入该柏文单位，也有人不单买给自己，也会另外买个单位给子女居住，让他们可以与家人共享天伦之乐。   发展商Element Lifestyle Retirement Inc.董事及副总裁何盈之，接受访问时表示，不少退休人士都想与家人一同生活，也希望居住地方可以提供服务，让他们与家人可以进行各种社交及康乐活动，另一方面当有需要时，屋苑可以提供24小时的护理服务。有见及此，她们推出这个位于温西英皇爱德华街(King Edward Ave.)的柏文屋苑。   何盈之透露，不少买家不单会买单位给自己，也会另外买给子女，让子女来探他们的时候，可以有地方居住。   她指屋苑总共有130个单位，其中44个是出售，56个是出租，更有30个单位提供专业的护理服务，给需要24小时护理人士。   该公司销售经理江韦罗妮卡(Veronica Da Conceicao)表示，为令住客拥有一个「子女与父母共同生活」(Intergenerational Living)的环境，该屋苑设有餐厅、电影院以及公共空间，让住客可以在不同环境与家人共聚天伦。另外，为照顾长者需要，她们特地将走廊加阔，在浴室及厕所加装扶手及无阻碍通道，又在单位某些地方安装隐蔽照明系统，令住客可以拥有一个既舒适又安全的居住环境。

约克地区的自由党议员们承诺，租户不再需要担心他们的租金被无理涨价。 Queen’s Park已通过新的法例，称为“租赁公平法案 Rental Fairness Act”，防止房东不公平地提高住客的租金。 它扩大了对所有私人租赁单位的租金管制，包括1991年11月1日以后被占用的房屋。 房东不能随便提高租金，而是要遵循规定，今年的准则是可以提升1.5％。 4月20日当天或之后的任何租金上涨幅度必须降至1.5％。 这项法例亦防止滥用屋主滥用“业主自用”而将租客驱除，并确保房东不得在无理向前租户收费。 房东在允许的范围内，可继续向业主与租客委员会Landlord and Tenant Board 申请上述租金上限。他们也可以决定新租户的租金水平。 约克自由党议员赞扬该项立法。 “面对激烈的租金上涨和各种不公平的做法，我们的政府正在回应群主的要求，为安大略省的租赁住房制度带来公平和可预测性。”房屋部长和Newmarket-Aurora的国会议员Chris Ballard说。 “随着租赁公平法Rental Fairness Act带来的变化，安大略省人可以放心，他们将继续有一个负担得起的地方作为自己的家。”

随着多伦多人口快速增加，多伦多的住宅机构正在发生改变，一方面房价过高、一方面住宅建设土地越来越少，在这样的形势下开发商为了追求利润就大量开发小面积公寓，那些买不起独立住宅的人就面临选择公寓的困境。 据统计，因为土地资源缺乏，开发商把有限的土地用来盖高层公寓楼，而且大多数是小户型的单元公寓楼。数字显示，现在新建公寓楼的单元平均面积是800平方英尺，比十年前缩小了125平方英尺。 小户型的公寓楼单元对于拖家带口的家庭来说显得过于狭小，而独立房或排房镇屋又太贵买不起，这让想在多伦多地区安家落户买房子的来说实在是让人郁闷。 CBC就此话题采访了多市首席城市规划师Jennifer Keesmaat。Jennifer Keesmaat说，多伦多市母亲正在经历一个过渡期。市政府与开发商谈判时，常要求对方建更大户型的公寓作为其开发的一部分。但建商给市政的反馈意见称，大户型公寓因为更贵而难出售。最后买走大户型公寓的往往都是投资者，然后他们将公寓租给一群学生。当然这并不是什么坏事，但这样就造成提供给家庭居住的公寓不足。这都是价格的问题。 首席城市规划师Jennifer Keesmaat 在市场主导的房市中，价格是个问题。这就是多市需要采取政策应对的方面，为了确保多市在市区建有给家庭居住的大户型公寓，多市希望在今年春，省府能允许多市在每一个公寓开发项目中，都建几户保障性住房。 多市已经从St. Lawrence居民区开始试点，让公寓楼内建供家庭用的设施。如在公寓楼内建学校，学校可以设在公寓楼的一楼、二楼。人们要想住在多伦多市区，很大的可能性是，他们需住在公寓楼里养育他们的下一代。如果市政规划得好，公寓楼的生活质量会很高。 本国最大共管公寓发展商Tridel的市场发展预测显示，针对家庭居住的“大户型”单位将重回本地市场。Tridel市场高级副总裁Jim Ritchie表示，虽然新的“大户型”单位价格不便宜，但是相对于独立屋来说﹐还是便宜很多。 该公司销售情况显示﹐那些以往最难售出的1500呎以上、价格均在100万以上的户型，现在成为最受欢迎的单位。 为此Tridel决定继续按照这个市场推广的思路，在新推出Bayside第二系列项目中，将面积较大的单位比例占到总单位数量的四分之一。该项目于今年11月开售后，现在已经有近一半售价在100万以上的大面积单位已经售出。 该调查发现，自2004年起，大多伦多地区一睡房单位在所有共管公寓单位内所占的比例，从41%增长至2011年61%的最高峰，目前这个增长的趋势已经消失，已经恢复到接近2004年的比例。

针对加拿大楼市风险的警告声越来越高，那么加国楼市泡沫的程度到底多严重？不妨从与邻居美国的对比中来了解一下。 加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751，881加元（约合559，123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。 与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495，271加元（约合368，300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。 由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅，疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

　　加拿大不仅国土辽阔，地广人稀，而且还是一个农业大国。只要走出城市就能看见大片大片风光秀丽的农田和充满了田园野趣的牧区。因为免除外国人买家税，所以农地也渐渐成为近些年的投资热点。   　　一项报告指出，农地受追捧导致菲沙河谷、南素里、白石、列治文及三角洲等地的农地销售量价齐升。这些对卑诗农地有兴趣的外国投资者主要来自中国及沙特阿拉伯。   　　详细数据显示，在2016年7月外国买家额外附加税公布前，BC省共售出81块农田，每英亩平均价格为10.9万加元。而随着15%的额外附加税在8月开始征收，8月内BC省农田销售达到144块，平均价格为每英亩14万加元，同时价格仍在不断走高，在去年9月达到15.1万加元，销售量为142块。 　　另外，2014年1月列治文及三角洲农地的平均价格为每英亩54万元，如今两市农地的平均价格亦升过每英亩130万元。菲沙河谷去年8月的平均农地价格为每英亩55万元，到了去年10月，已升至62万元。 　　以下是自1985年至2016年，全加拿大农业用地的价格变化情况。 　　分析师指出，民宅购买的受限令外国买家的投资目光开始转向农田。 　　专业人士直言，土地变更在加拿大并非易事，手续复杂，变数繁多，且局限于极个别地区，在大多数地方、尤其农耕地资源最丰富的“草原三省”多不适用，加上真正“中奖”的，只是极个别幸运儿，更多人白白吃进滞销农地难于脱手，因此这类热点只能是偶露峥嵘。 　　列治文将出台法案限制“怪兽屋” 　　这已经引起了BC省政府的担忧，因农田对于BC省未来粮食储备至关重要，而这些外国买家购买农田后往往并非用于农业生产，反而是修建豪华物业。同时农田价格的水涨船高，令农民无法负担起扩建的需求，从而限制了当地农业的发展。 　　菲沙河谷大学的食品安全和环境院士Lenore Newman说，农业保护地在过去的四十年中对于农业生产起了至关重要的作用，目前90%以上的农地仍旧用于农业生产，但是已经开始有农地被一些投机者盯上了。因为大家都在到处寻找居住的地方，而且新的农场主因为农地飙升的价格也很难进入到这个市场了。“很多投机的人把农地视为彩票，也许规则有变化啊，也许未来就不一样了啊，所以我们看到很多人买农地，然后一直持有，就是不耕种了。” 　　Lenore Newman说：“这就是一个不健康的农业环境!在农场上建起大房子居住就是最明显的特征。”她说很多业主以便宜的价格买了农场，然后他们建造大房子，还支付比较少的农地税收，但没有人一定要求他们要进行农业生产。列治文的农场基本就是这样一个情况。列治文市议员Harold Steves同意她的观点，说：“去年夏天我们就收到了建设4万平尺房子的申请，我们给否决了，这不是普通意义上的房子。我们要给想购买农地的人传递这样一个信息，那就是你们买农业保护地的目的应该是从事农业生产，而不是在农地上用2或者3英亩去盖房子。” 　　Harold Steves说他支持议会通过法案，限制在列治文农业保护地上盖房子的尺寸，三角洲的方法值得借鉴，他们只允许建造最大为5千平尺的房子，如果农场地小于20英亩，允许建造房子的尺寸还要再小一点。 　　总之，加拿大农地不失为一个可以考虑的投资新选择，但绝非对每个人都合适，尤其是“人地两生”的外籍人士。

　　加拿大菲沙谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board，FVREB）近日向旗下上千个经纪公司发出一份内部重要通知，内容是警告这些经纪公司，有海外买家要求经纪帮助非法完成房地产交易，包括使用经纪的个人银行账户转钱，以便开出银行汇票支付定金。但是通知严重警告，这种做法是违法的，违反了加拿大的反洗钱法和税法。   　据Postmedia News报道，在日期为5月18日的这份地产局备忘录上，地产局要求经纪公司将这一通知传达给所有的经纪。   　　据报道，目前菲沙谷的地产市场火爆，海外投资大幅增长，一些地产经纪显然已经受到加拿大反洗钱机构Fintrac的调查。 　　通知称：“我们注意到，海外客户可能要求经纪允许通过他们的个人账户转移资金，让经纪安排银行汇票给所购房屋的卖家或开发商。” 　　这种做法违反了联邦收入税法、Fintrac法规，以及地产服务法（Real Estate Services Act），卑诗省地产局的处罚可高达$25万元或更高。 　　省新民主党议员David Eby表示，这类交易可以帮助洗钱或逃税，包括不受加国法律监管利用买房洗钱，以及模糊身份逃避外国买家税。 　　据一名经纪发给Postmedia的电邮称，地产局的通知所指的情况，在当地已经出现，主要涉及买房定金。卑诗地产局表示，如果经纪将客户的定金存入他们的个人银行账户，而不是信托账户，这是违反地产服务法。 　　Eby说，避开信托账户，买家可以隐藏资金流向，加拿大监管机构不知道其身份，这类交易的地产经纪可能受到高佣金的诱惑。 　　不过，地产局主席Gopal Sahota表示，并不清楚有这类操作的具体案例，地产局是从经纪中得到的信息发出警告。 　　报道称，Fintrac已经在18日的通知之前开始调查，但是Fintrac的发言人拒绝透露是否正在调查可能的洗钱行为。 　　2016年，Postmedia曾报道Fintrac对温哥华的80间地产经纪公司进行审计，发现有55间公司在报告买家身份和资金来源时，信息严重不足。 　　卑诗省地产局被问到是否了解菲沙谷的情况以及是否在调查可能的洗钱交易时，地产局发言人Marilee Peters称，地产局已经发现有“持牌经纪将现金定金存入他们的个人账户，然后将钱转入经纪公司的信托账户，或者开出银行汇票，收款方是经纪公司，这种行为是不能接受的。” 　　报道称，菲沙谷地区今年4月的房屋销量创下近10个月以来的最高，独立屋价格上涨14.5%至$776,500元，镇屋价格上涨26.2%至$353,300元，公寓价格上涨29.8%至$219,900元。

　　大多地区的房屋销售大幅下跌，最大去到61%。 　　Realosophy的John Pasalis 发现，多伦多地区的独立屋，半独立屋和镇屋，在4月20到5月20之间下跌了26%。而约克区，因为有更多投资买房现象，这个月下跌数额比多伦多更厉害，列治文山下跌61%，万锦下跌46%，纽马克44%。  

　　有经纪指，若某物业座落于成绩较好的学区，买家或更易落实购买。Google Map 　　有报道指小学生的EQAO成绩可影响物业差价达6位数字。星报资料图片 　　所谓"学区房"，通常主要是华人社区的说法，随房地产市场的火热，多伦多地产市场上，洋人也开始跟风买学区房。据报道小学生的安省统考成绩EQAO排名，对房价的影响竟可能高达6位数的差额。 　　据加拿大广播公司（CBC）报道，本周安省第3班和第6班的学生已经进行EQAO统考。没想到一项本不应对孩子造成任何压力的考试，其成绩现在可能对多伦多的房地产市场产生显著影响。 　　在市中心Leslieville地区的房地产经纪Ara Mamourian接受CBC访问时表示，相邻学校的考试成绩之间的差异，可以造成座落在各自校区边界内的房子的巨大差价，哪怕仅有一街之隔，就可能有6位数差价。他声称最近售出的两间具有可比性的物业，售价分别为120万和100万，这个标价主要因为物业分属高分学校和不太理想学校的边界内。 　　房地产搜索网站Zoocasa行政总监Lauren Haw也说，看到不同学校边界附近的房屋之间的"成千上万"价格差异。该网站最近为此推出一项新功能，允许潜在买家查看某个房产所属的学区，及附近学校的EQAO考试成绩的菲莎研究所（Fraser Institute）排名。 　　Mamourian指家长考虑买房时，学校成绩往往是最重要因素。在买家价格范围内，如果物业座落好的学区，购买决定可能很容易做出。相反要说服家长搬到分数较低的学区就很困难，因为对于不很了解一个社区的买家来说，很难对学校的成绩排名置之不理。 　　重要技能难以成绩反映 　　Haw认为，虽然EQAO成绩对学校表现的衡量不一定权威，但对一个缺乏定性指标的社区，EQAO成绩是少有的定量指标，对于父母们来说，也是最简单的衡量学校表现的方法。 　　教育界人士的看法略有不同。People for Education行政总监Annie Kidder认为，家长不应轻易将EQAO成绩低的学校排除在考虑之外，因为学校成绩可能受到种种因素影响，一个成绩低的学校，事实上也可能正在进行良好的教育，一些重要的技能，如创造力、合作和创新精神，不易被标准化的考试成绩反映出来。

　　红框范围为马斯琴部族土地，毗邻卑诗大学。（网上图片） 　　于温哥华西南区马斯琴(Musqueam)原住民部族所拥有的土地上，以持有租赁权居住的一批住户，现终可松一口气；该部族于2015年通知他们要"大幅加租"，由原来一年1万元变成一年8万元，69名居民因而向法庭提出挑战，加拿大联邦法院接纳租赁方的分析，裁定直至2035年，平均租金应为一年约2.5万元。 　　联邦法院法官指住户的估价员提供了一份本地楼市的详细分析，而部族一方的估价员则提出一些令人质疑的证据，并甚至尝试将平均租金涨至一年14.2万元。 　　住户与部族之间的租约由1965年开始，为期99年，当年居民能以400元一年持有上述原住民保留地的租赁权，即可租用土地，但土地上的房屋是由住户拥有。 　　到1995年才第一次检讨租金，住户一度被要求每年平均缴3.6万元，居民因而告上加拿大联邦法院和加拿大最高法院，最后高院裁定租金应为土地市价的6%，即平均约一年1万元，有效年期是1995年至2015年。到2015年，部族向居民发出通知书要求一年8万元。 　　代表居民一方的律师Randall Hordo指出，联邦法院判定2015至2035年的租金应为每年平均少于2.5万元。 　　他称居民可松一口气，他们曾经很担心会失去家园，曾承受极大的压力，"对于他们来说，那是一段很紧张和心力交瘁的经历。" 　　马斯琴部族可在裁决公布后30天内提出上诉，而裁决是在5月18日公布。

卑诗省选后少数政府组成方式尚待揭晓，政局未明朗之际，加拿大会议局(Conference Board of Canada)周四公布经济预测指出，楼市逐渐冷却以及资源出口行业面对困境，将对本省经济造成双重打击。卑诗本地生产总值(GDP)的增长幅度，将由去年的3.2%大降至今年的1.9%。不过有投资顾问及学者认为，本省经济的确面临困难，但情势不致如此悲观，大温楼房依然有价有市。   据英文电台News1130报道，加拿大会议局市镇研究中心副总监阿坎德（Alan Arcand）表示：尽管（楼市）已经稳定下来，我们认为楼市交易今年将更趋冷却，这将导致卑诗及温市的经济发展放缓。   报告：卑诗面临双重打击   对于卑诗省资源出口行业，阿坎德认为：资源行业的情况将慢慢得到改善，资源商品的价格仍然虚弱，但我们对资源市场持谨慎乐观态度。显然，目前最大的问题，是美国针对加国软木产品的徵税计划。   除预测今年卑诗经济增长远逊去年外，加拿大会议局预料就业增长也将大幅降低，料由去年的3%降低逾半，至今年的1.2%。   温哥华市的经济增长去年达3.8%，这已是该市增长连续6年超过3%。阿坎德认为，该荣景今年将会终结，温市经济今年将温和增长2.4%，尽管如此，温市经济在全国大都会经济体中也是成长最快的，仅次于多伦多。   豪宅交投减 其他楼房却需求劲   投资顾问郭鸿徽周四指出，楼市交易、新屋动工会带动很多产业的发展，形成财富效应。他指目前大温楼市情况，只是豪宅市场交易不太畅旺，但普通独立屋、城市屋及柏文等需求尚强劲。总体来说楼市情况还不错，对经济不会造成严重影响。   他说：“卑诗林木及能源出口行业前景确不太好，美国将对加国软木徵税，会对卑诗乃至整体加国经济造成一些影响。”   卑诗由谁执政 成发展关键   昆特仑理工大学（Kwantlen Polytechnic University）商学院教授张国任，周四向本报表示，不能接受如此悲观的预测。他指出，目前卑诗经济到了发展的关键点，因为与卑诗将来由谁执政关系很大。   他提出：希望新的省府出台政策不会导致楼市大幅波动，目前大温土地资源有限，楼市也有需求，市场目前没有较大幅度下跌的理由。  

满银（BMO）首席经济学家波特（Douglas Porter）别出心裁，用一个新的办法来计算买家需要多少黄金才能在GTA地区买套房。他的计算结果是，你得有542盎司或15公斤的黄金才买得起一套一般的房，因为他在计算中用的是今年4月份GTA地区各类房屋的平均价格： $921,000。 计算过程是这样的：目前黄金价格为每盎司US$1,265；如果将美元换成加元，按一美元兑$1.344加元的汇率，每盎司黄金的价格则为$1,700 加元。 再用GTA房屋均价 $921,000/$1,700=542盎司（相当于15.36544公斤）。 若照此办法计算，那么5年前在GTA地区买套房子只需300盎司黄金即可。 问题是，虽然黄金与一般货币相比其价值相对稳定，但金价也是有起伏的。如果回到2005年，由于金价走低，在多伦多地区买一套平均价格的房子就需要近600盎司的黄金，虽然2005年GTA的房价比现在低得多。 按照上述办法，即多伦多历年房价与金价比较，1980-2017年间按黄金衡量的房价曲线如下图所示： 波特指出，上图中上世纪80年代末期有一个高峰，代表了房市泡沫破裂之前多伦多房价的一个高峰，此后房价呈断崖式下跌且一蹶不振，花费了十多年才重新回升，一直到近几年尤其是近两年房价再创高峰。 满银的另外经济学家Robert Kavcic指出，GTA房价疯涨是在省府宣布对海外买家征收15%转让税之前，大家一直都希望政府采取措施压房价，新政实施之后也许GTA的房价再也涨不上去了。 CIBC的经济学家Benjamin Tal也同意这个说法，他说新税和新措施，再加上房屋供应量增加，不可避免地会抑制房价上涨。但他同时表示，希望这个影响是有限的，不要太大。

弗雷泽谷地产局（FVREB）在5月18日的时候向数百名房产经纪发出警告信：告诫经纪们不要参与，或协助海外买家完成非法的交易！非法交易指的是那些涉及洗钱、逃税的房市交易活动。菲莎河谷地产局主席Gopal Sahota在周三接受采访时表示，现在菲莎河谷地区的房产市场非常受海外买家的青睐。于此同时，一些不合法的交易也出现了。还表示，反洗钱调查机构Fintrac正在对菲莎河谷的经纪们进行合规审查。他指出，“我们注意到，海外客户可能会将资金转移到房产经纪的个人账户中，然后让经纪们将钱以本票的形式转给卖家或开发商。”警告信中指出：这种行为违反了联邦所得税法、Fintrac法以及房地产服务法案！房产经纪们在同意参与交易之前，一定要确保任何的资金交换是合法的。这一点非常的重要。要知道，这种行为的风险非常的大！而且..成本极高。根据BC省房产委员会的规定，罚款最高可达到25万元或以上。为什么是不合法的行为？首先，这种行为可以帮助海外买家洗钱或逃税！也就是说，洗钱者可以借此机会避开相关监管机构审查，并将现金转成不动产。不仅如此，NDP的David Eby还指出：海外买家可以借此方法来逃避15%的海外买家税。Eby表示，“如果你通过房地产经纪人的个人银行账户汇款，那么我们就不知道到底是谁在购买房产。”Sahota在接受采访时表示，地产局并不了解房地产经纪人完成交易的具体情况，但协会会对其会员收集的信息采取行动。“这是一个强烈的通知，”Sahota说， “我们希望我们的成员知道有很多法律一不小心就会被打破。金钱的来源，必须合法！绝对不能沾手洗钱或非法的金钱交易。换句话说，经纪们不能帮忙搬运这些钱财。“Fintrac发言人RenéeBercier表示，“尝试或进行掩盖所有权的交易，可能看做有洗钱的嫌疑。”Fintrac早在警告信发出前就已经对菲莎河谷的经纪们进行了审查。但是，Bertcier表示Fintrac现在不会披露调查的结果。在2016年，Postmedia就曾经报道过，Fintrac审查了80多家房地产公司，并发现其中55家在报告投资者身份和资金来源方面都存在“重大缺陷”！菲沙河谷地区上个月的地产销售量达到过去10个月的最高水平。4月份独立屋的基准价较去年上涨了14.5%，城市屋的基准价较去年上涨了26.2%，公寓价格则上涨了29.8%。

在魁北克省与渥太华市隔河相望的加蒂诺（Gatineau）市，洪水灾区的一些房主将不能重建自己的房子。 加蒂诺市在本周举行的一个会议上宣布了帮助灾区居民拆除和修复房子的措施，包括取消一定行政费用，加快居民申请重建和翻修许可证的流程。 但是，根据省的立法规定，加蒂诺位于一些易发洪水区的房子，将不能重建，必须拆除。 加拿大广播公司报道说，这次加蒂诺市总共有 1800 多所房屋被淹，其中约 75% 地处发水风险高的低洼地区。 若房子被省检查员鉴定为不能重建，房主可从省政府最多获得 25万加元的补偿金，可到其他地方买房或建房。 对那些进了水但尚能居住的房子，政府要求房主除修复外，还必须加强房子抵御洪水的 “功能”。

即使在多伦多租赁市场紧张的情况下，两年前一名前员工的儿子搬入自己宽敞的市区loft房子时，Zenobia Omarali还是同意为这位租户降低租金。 在刚刚过去的这个冬天，当租客Zeyadh Moosa因为家里有臭虫，要求Omarali支付病虫害防治服务的费用，并更换他的床垫。Omarali也答应了。 她说，Moosa告诉她，这些臭虫“穿过墙壁，是我的错”。 Omarali感到很震惊。她居然发现26岁的Moosa已经把这套房子在Airbnb网站上转租到了每晚200元。 Omarali表示，Moosa目前每月向她支付的租金是2600元。 她说：“我的心脏都飞起来了。我想，天哪，难怪我不得不需要买一个新的床垫。”她怀疑根本就是一个Airbnb的客人带进来了臭虫。 Omarali是一所高中的指导顾问，她同时在多伦多拥有多家租赁物业。她表示：“我相信我所有的租户。” “当你把自己的财产租给别人的时候，这就是一个契约。当你打破这种契约的时候，这件事是令人心碎的。这不仅仅只是简单的一场交易;这更像是一种关系。” 随着Airbnb逐渐流行开来，不少房客开始计划“接鸡下蛋”——将自己租住的房屋再次放到Airbnb的网站上出租。 不是只有多伦多有这样的事 近日，澳大利亚墨尔本的1名女房东就因此将自己的2名租客告上了法庭。而法院的判决结果也清楚地向外界宣布：通过Airbnb当二房东违法！ 据悉，墨尔本女子Catherine Swan在St Kilda拥有1套公寓，并将其租给了Barbara Uecker和Michael Greaves。 随后，Uecker和Greaves将这套公寓房放到了Airbnb的网站上，试图当一回二房东。 Swan发现此事颇感恼火，并决定将Uecker和Greaves赶出自己的公寓，终止与2人的租赁合同。 但是，维州民事及行政法庭做出了有利于Uecker和Greaves的判决。感到不服的Swan又将此案上诉至最高法院。 今日，最高法院法官Clyde Croft认定，Uecker和Greaves的行为违反了他们之前所签订的租赁合同，2人将自己所租住的公寓再次放到Airbnb上出租的行为不合法。 而这一判决结果也被《澳洲财经评论》称作是“里程碑式的胜利”。最高法院的判决也清楚地向外界宣布：澳大利亚通过Airbnb当二房东违法！ 多伦多迫切需要相关法律 多伦多公寓律师Lash希望多伦多将遵循其他国家的方式，设定一项禁令，那就是短期租赁活动是非法的。 “主人”和违规发现的短期租赁公司会被罚款，Lash说。 Thorben Wieditz是租户和居民组织联盟的Fairbnb发言人，他表示，他的团队听到很多有关短期租金问题的故事。 “这表示迫切需要相关法规。”他在电子邮件中写道。 多伦多市工作人员将在下个月向John Tory市长执行委员会呈上短期监管的规则建议。

安省宣布自4月21日对海外买家征收15%的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，NRST）后，留学生买房直接受到冲击，虽然新政规定留学生可以在拿到身份或买房两年后得到退税，但要符合一定条件，而这个条件就可能是个陷阱。 据报道，留学生全款买房者只占一小部分，大多数人需要贷款，而留学生没有收入不符合贷款要求，这样就必须父母担保才能申请贷款，许多银行要求父母的名字必须上产权（Title），一旦留学生与父母联名买房，哪怕父母只占产权的1%，这个留学生就不再符合退回NRST的优惠条件，15%的“非居民投机税”成为额外负担。 按照NRST新政规定，外国人买房后可获得退税的条件，分别是：外国人买房后4年内成为公民或永久居民；外国留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年；持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。在满足上述条件后，申请退税者还必须确定所购物业用来自住，而且在此期间必须由业主或配偶所拥有。 贷款专家王红雨认为，“非居民投机税”最大的杀伤力在于只要非居民在产权上，哪怕1%，也要征收房产总价15%的税。想退税，根本不像某些手把手教你轻松退税的律师说的那么轻松愉快。例如女儿是学签，由访问签证的妈妈担保，银行要求妈妈至少占1%的产权，女儿住了2年之后，想要申请rebate 的时候，妈妈并没有拿到加拿大移民身份，就无法实现退税。不要拿政府的政策当儿戏，全世界哪儿都一样，政府就是天，自作聪明总想胜天半子的人，会吃苦头的。     不过有报道说，目前已经有贷款机构放宽了限制，留学生申请房贷时，只要能够出具父母国内外资产或收入证明材料，没有额度限制。同时改变过去留学生购买房产必须登记在父母名下的做法。一位不愿透露姓名的CIBC贷款经理在回答本网查询时说，关于CIBC放宽留学生买房贷款的消息是不准确的，到目前为止还没有收到CIBC的任何通知，按照规定，留学生贷款买房是有贷款额度限制的，不可能随便贷。另外，留学生买房一定要父母担保，至于父母的名字是否加在房子上要看具体情况，关键是要看收入情况和还贷能力。

　　加拿大经济分析中心（Canadian Centre for Economic Analysis）将在今天发布名为“Understanding the Forces Driving the Shelter Affordability Issue”的研究报告，其中揭出多伦多房价高企的另外一个深层原因，就是多伦多居民崇尚买房当业主，而不愿租房居住，导致一方面小家庭占据大房子，大量卧室空置；另外一方面则是大家庭挤在公寓内，千方百计搬出公寓单位买大屋，以便改善住房条件。 　　报告认为，买房光荣租房可耻的心态推动多伦多人争相当业主，以致于过去35年来，多伦多住宅拥有率净增23%，成为发达国家住宅拥有率最高的城市之一，仅次于阿省的卡尔加里（74%）和挪威首都奥斯陆（69%），以68%和渥太华并列第三，不仅高于纽约（51%）、伦敦（50%）和东京（43%），更大大高于巴黎（33%）、柏林（15%）和瑞士的苏黎世（8%）。 　　多伦多一半业主家中有空房 　　报告称，多伦多地区超过一半业主家中有空房，很多情况下是小家庭占据大房子，总计有220万间卧室其实无人住。而在全安省，则有400,000套房屋至少拥有三到四间空置的卧室。而在另一方面，较大的家庭，比如说5人或更多人的家庭，却挤在狭小的公寓单位内，饱受居住空间不足的困扰。 　　据该报告分析，不说拿出全部这些空置的卧室，即使只拿出总数的16%或350,000间卧室，就可以让多伦多20%的住房困难户住得舒舒服服。 　　此外，多伦多各类房屋中，独立屋比例高达45%，公寓或condo所占比例为35%，但介于两者之间的“中间类型”却异常缺乏，这类房屋如镇屋、排屋及复式建筑等，合起来也只占20%左右。显而易见，政府的房屋开发政策及区域规划条例限制了这类低层建筑的发展。 　　该研究中心的CEO Paul Smetanin评论说，这个问题其实非常严重，但却一直没有引起人们的足够重视。与人们需要的其它生活资料相比，房屋市场毕竟是慢热的，不像食品供应短缺了或突然涨价了，或是饮用水断了或被污染了，都是迫在眉睫必须立即解决的事。住房远远没有那么敏感，就如温水煮青蛙一样... 　　出租房是房屋市场的润滑油 　　报告指出，出租房本来是城市房屋市场引擎的润滑油，但多伦多居民似乎感觉租房可耻，多数人都在片面追求拥有自己的房子当业主，甚至片面追求独立屋导致独立屋“一屋难求”，这当然成为房价上涨的助推器，把房价越推越高。此外，租房市场不景气不活跃，也限制了居民的流动性，增加了房屋市场的不稳定性。 　　Smetanin在报告中批评安省政府最近推出的新政策既无新意，更无创意，其核心不过是照BC的葫芦画瓢，实施15%的外国买家税，再是扩大租金管制，这些都算不上适合加拿大情况的新概念，对抑制房价有多大成效令人怀疑。 　　报告建议，安省政府不妨借鉴一下欧洲的经验，由政府、非营利机构以及私营企业合作建设出租房，以满足市场之需。 　　该报告还利用计算机模型进行模拟，将影响房产的各项指标输入电脑，计算出房屋负担指数。结果显示：多伦多每三名居民、安省每四名居民中就有一名居民饱受极端的房屋负担压力之苦。 　　该报告建议说，为了应对多伦多的房屋危机，未来十年可能需要总计$1,500亿建房资金，而所建房屋应该多数用于出租。 　　多伦多与房屋及通勤有关的数据 　　45%：多伦多45%的房屋属于独立屋，公寓或condo则为35%，介于其中的房屋如镇屋、排屋及复式建筑则只占20%； 　　1/3：多伦多只有1/3的condo用于出租； 　　30%：多伦多30%的通勤者上班/上学单程需要45分钟或更长时间； 　　70%：多伦多70%的通勤者是自驾车，多伦多之外这个比例则是85%； 　　80%：的两口之家有空置卧室； 　　67%：的大家庭（7人及以上）居住面积不足； 　　75%：的安省老人（65岁及以上）家有空置卧室。

　　有统计显示，温哥华今年4月楼市总销售额较去年4月的高峰期相比下降急剧，其中独立屋交易减少近6.1亿元，柏文仅减少近1700万。有地产业者认为，销售总额可预测楼市走向，但独立屋投资减少主要由于楼市政策不稳，买家不愿采取行动而选择观望，并且大温不少地区的独立屋销售回暖迹象愈发明显。 　　温哥华地产经纪萨里塔斯基(Steve Saretsky)根据卑诗地产协会(BCREA)最新楼市统计指出，温哥华市独立屋与柏文楼市的销售额下跌趋势差异显着。买家投入温哥华独立屋市场的资金比去年减少近5成，约6.1亿元，销售挂牌比率从37% 下降至18%。 　　萨里塔斯基表示，相比独立屋，温哥华市的柏文市场几乎未受波及，交易额仅下降3%，约减少1700万，销售挂牌比率从去年的71% 跌至 69%，仅下降3%，市场需求依旧强劲。 　　萨里塔斯基表示，销售挂牌比率和总销售额是预测未来楼市走向的关键指标。独立屋楼市走向仍须拭目以待。 　　地产经纪刘毅认为，因为受到外国买家税影响，交易额下跌属于意料之中，因为许多对独立屋感兴趣的买家处于观望状态而不采取行动。也有部分用于温哥华买房的资金流向安省或卑诗省其他城市。 　　刘毅又说，这种下跌趋势一直持续至今年3月至4月间。他从上月已感觉到独立屋市场会重新火热，买家考虑重新入市，并且今后有可能出现和去年市场持平的状态。 　　地产经纪吴嘉诚说，最近多人出价(multiple offer)又重回独立屋市场，主要在列治文、本那比和素里等市。 　　另一地产经纪也称，最近在素里的一间独立屋公共开放日(Open House)，吸引多达20组潜在买家前来询问。 　　5月尚未结束，官方数据也暂未出炉。但温哥华地产分析评论网站(Vancouver Condo Info)初步统计，称温哥华本月的交易量有望超过去年 同期，5月23日前交易量共4120宗，平均每日179宗，而去年5月共录得4869宗房屋交易，平均每日153宗。

　　据最近的人口普查资料，多伦多有几乎44%的居民将公寓或condo称为自己的家，但CBC新闻网的最新调查显示，并不是每一个公寓居民尤其租客对公寓的生活满意，他们特别恼火的事情至少有五大桩，包括噪音、烟头、狗屎、设施与管理等等。 　　噪音 　　噪音也许是公寓租客最常经历，也最为烦恼的事情之一，楼上高跟鞋走硬木地板的咚咚声，孩童玩球的轰轰声，邻居放音乐的隆隆声，夫妻吵架的嗡嗡声... 　　有租客抱怨说，其实噪音不只是来自于楼上，而是四面八方，加之有的公寓楼的墙特别薄又不隔音，因此几乎各种声音都听得一清二楚。 　　也有租客说，最不好对付的是，邻居发出噪音你又不好抱怨或是投诉，人家有说话的自由，有走路的自由，如果遇上通情达理的邻居还好，如果遇上不好说话的人，那就算倒血霉了! 　　狗屎 　　多伦多人喜欢养狗，公寓自然也成为宠物狗之家。CBC曾经报道，市中心宠物狗数量惊人，有些公寓密集的社区更是宠物“成灾”：比如市中心的CityPlace公寓区，每栋公寓的每个楼层平均最少有7只狗，而在一幢40层楼的公寓中，则平均有280只之多。 　　公平地说，不少公寓租客有良好习惯，随身携带宠物粪便袋，一旦宠物方便之后就将残余物清理干净。如活跃在CityPlace的训狗师Cole Courneya就表示，她一天要带至少20只狗狗出来遛，每次狗狗方便之后都会收拾干净，不留下一点残余物。 　　但公寓租客Jessica Tavares则特别不满住在楼上的邻居，他/她家的狗狗总是随处小便，尿液通过天花板渗透下来，或是顺着墙壁留下来，给她带来极大困扰，也对楼上邻居很有意见。 　　公寓管理员Marc Bhalla就对CBC表示，他的公寓楼就经常有租客因为宠物发生摩擦甚至冲突，搞得大家都不愉快。因为不少人把宠物视为家庭成员之一，因此宠物主人在纠纷中也是毫不相让，有时双方把事情闹得很大，甚至惊动警察的事件也时有发生。 　　据多伦多园林局的计算，一条狗一天能产生0.33公斤的粪便。以一幢40层楼的公寓而言，宠物狗每年会产出3.48万公斤的粪便，这相当于1.4辆大卡车的容量，足见宠物狗产生的排泄物也很惊人。 　　烟头 　　同样是在CityPlace社区，公寓租客Jenna Glatt提起楼上邻居乱扔烟头就来气，为了阻止其行为，她与邻居口头沟通过，但不见效果，扔者照扔不误，她于是将烟头收集在一起，照了照片发到社交网站Facebook表达不满。她说乱扔烟头不仅不文明，不卫生，而且很不安全，她真担心烟头会引起火灾。 　　Condo refuse 　　因扔烟头引起火灾的事情时有发生，就在上月，在市中心近湖滨的Fort York公寓楼，一只飞来的烟头掉入一户居民阳台的花盆中，结果引起火灾，不仅烧了阳台，也烧毁了窗户： 　　fort york fire 　　设施 　　对公寓设施而言，公寓租客们最不满意的是一些共用设施，包括游泳池、健身房等。调查显示，租客们有的对管理部门有意见，也有的则对其他租客有看法，认为有些人没有善待这些公用设施。 　　管理 　　总体而言，多伦多租客普遍对公寓管理评价不高。如租客Laura Holloran就对CBC表示，她对公寓管理部门处理垃圾非常不满，由于堆在公寓旁的垃圾长期没有清理，引来了老鼠、浣熊乃至土狼。她多次向公寓管理处提出也不见效果，以致于她不得不直接打电话给市府垃圾收集部门。 　　另外一位租客Stephanie Eldred对公寓管理更有意见，说自从她搬进公寓第一天起，就没有过一天舒心日子，要么联系管理员电话打不通，要么设备坏了他们坚持不修，诸如此类，真是太多了，一言难尽...

　　多伦多地区的房屋市场现在是个什么情况？ 　　政府的一系列干预措施，次贷公司Home Capital Group Inc.的一场危机差点倒闭，已经促动卖家们纷纷急于把房子挂牌上市，想要趁着高价位套现。但是现在买家们犹豫了，卖家们发现，几周前邻居卖房时的竞价大战没有了。 　　在多伦多市郊Oakville镇，皇家地产公司（Royal LePage）的经纪Carissa Turnbull说，许多在前两个月疯狂价位上买房的人，现在已经放弃定金，反悔了。至于上周末的一个Open House，看房的人居然一个都没有。 　　看起来，房市从3月份33%的涨幅瞬间冷却降温，不是因为早前一连串政策措施，而是多伦多次贷按揭公司Home Capital。该公司现金账户被挤兑所引发的信心危机，俨然成为压在安省外国买家税和联邦收紧按揭政策之后的最后一根稻草。 　　多伦多按揭中介公司Capital Lending Centre的Shubha Dasgupta说，绝对有一部分变动来自Home Capital，只是还无法对它的冲击力进行量化。 　　已经有数据证实市场的转变。 　　多伦多地产局称，5月份前两周的待售房屋数量比去年同期增加了47%，销售量减少了16%。5月份整个月的数量要等到6月初公布。 　　最新房价走向 　　5月份截止5月14日的平均成交价是$890,284元，比去年同期上涨17%，但是比4月份下跌了3.3%。4月份和3月份的年涨幅分别是25%和33%。 　　多伦多的房价自2009年5月以来，每个月都是按年上涨。最近一次房价年涨幅低于10%是在2015年12月。 　　经纪们说，一些卖房的业主因为卖不到6周前的高价位，已经撤下挂牌。 　　密西沙加Royal LePage Real Estate Services的Loretta Phinney说，短短不到一个星期，open house从40-50人挤满屋子，到现在，能有5个人来看房都算走运了。 　　多伦多地产律师Mark Weisleder称，他的一些客户想要放弃交易。他说，这些客户正在想办法找其他买家接单，担心自己买在了最高位。 　　Weisleder认为，Home Capital对市场的影响力远远大过政府的政策。 　　据彭博新闻报道，民调公司Nanos Research Group的每周调查发现，预期房价会在未来6个月上涨的比例从两周前的50.1%，下跌至46%。 　　Home Capital公司的命运尚不确定。多伦多地产公司iPro Realty Ltd.的经纪Lorand Sebestyen说，Home Capital对市场的影响在于，那些无法从银行贷款的人依靠这些次贷公司。如果申请不到按揭贷款，显然就不能买房，进而影响到市场，特别是高价位的物业。 　　宾顿市地产中介公司Century 21 Millennium Inc.的负责人Joanne Evans说，Home Capital增加了市场的不确定和担忧情绪。 　　不过，也有幸运的卖家。 　　麦克马斯克大学DeGroote商学院的53岁教授Michael Hartmann于5月17日将多伦多北面的房屋挂牌，22日接offer的第一天就有人出价。 　　他说，他没有听从经纪的建议将报价压低吸引竞价战，而是把价位定在和邻居的房屋相一致，最后以$165万元售出，高出要价$1万元。 　　Hartmann说，他和妻子很幸运处于空巢期，卖房后可以不必急于入市，而是计划先租房。

　　加拿大仲量联行(JLL Canada)预期，多伦多商业地产租金在未来数年大幅上升，市道会跑赢温哥华、满地可及卡加利。 　　该地产服务公司行政总裁米勒(Brett Miller)表示，加拿大主要市场方面，未来3年商厦租金可望显着上升，至于最受追捧地区的优质商厦，租金升幅更可能高至50%。他说，多伦多优质商厦的价值已与纽约、巴黎、伦敦及上海看齐。根据该公司新发表的研究报告，目前的环境将会刺激租金增长，有助多伦多商厦租金追上美国主要城市。 　　报告指出，多伦多市中心商厦的供应率正处于10年来的低位，而空置率则属于北美洲主要市场最低之列。报告续称，当EY Tower落成之后，多伦多市中心在3年之内基本上没有新的商厦供应，最早要待至2020年才有大厦落成。谈及首季表现方面，报告指出，多伦多在加拿大主要市场中领先，市中心顶级商厦的每平方英尺租金升至59.17元。 　　多伦多目前的租金已经高过被形容为对冲基金中心基地的亚特兰大、新泽西、洛杉矶、西雅图及费尔菲尔德县。 　　该公司预测，3年之后，多伦多市中心的顶级商厦每英尺租金会增至88.76元，亦即较纽约及硅谷现行的租金还要贵。 　　报告解释，与住宅市场相同，供应水平偏低及移民是支持本国商业地区的因素。去年商业地产成交量创出347亿元的纪录。海外投资者购买多伦多及温哥华的物业的数量也创新高，造成了本土投资者被挤出局的趋势。

今年春季上市的二手房大幅增加，但这并没有影响到买家对新建房屋的需求。与去年同月相比，4月份的建筑面积增加了40％。 上个月，在多伦多地区新建的低层住宅（包括独立屋，半独立屋和镇屋）平均价格为120万元。单独算独立屋的话，平均价格为180万元。 根据星期三Building and Land Development Association建筑与土地开发协会（BILD）发布的统计数字来看，公寓占多伦多地区新房销售的70％。它比2016年四月份上涨近24％，价格已经达到570,226元。 Altus集团执行副总裁Patricia Arsenault说：“额外的二手房上市只是将供应形势从相当紧张转向极其紧张。” 多伦多地产局（TREB）五月份公布的数据显示，在四月份多伦多地区的二手房上市增加了34％。 但这仍然只相当于一个月的单户住宅和三个月的公寓的供应量。 Arsenault表示，一年以前，单户住宅供应量为1.5个月，公寓库存为9.5个月。 她说，在新房和二手房都存在的时候，总有买家喜欢购买新建筑。 十多年来，这是多伦多地区第一次出现四月份共有不到一万个新房可售。 Arsenault表示，这个现状反映出强劲的需求，而不是新的房屋数量在减少。 与去年同期相比，4月的销售数字增长了7％，第一季度增长了24％。 今年第一季度，有超过11,000个新房出现在市场上，这已经比两年平均水平高出三分之一。但是在4月底，就仅仅只剩五分之一仍然可售。 2015年4月份的时候，这个数字是五分之二。 BILD首席执行官Bryan Tuckey说，上周Ontario's Growth Plan发展计划修正案的颁布可能会进一步限制新房供应。 该计划要求市政府将人口增长的应对方式集中在诸如交通等服务上。它旨在通过鼓励发展更密集的住房形式，如公寓或者镇屋，来减缓城市扩张。 Tuckey说：“新的增长计划将不会改善我们新住房供应问题，以及由此导致的GTA及其周边地区的价格上涨。” 根据在线开发中心BuzzBuzzHome的数据来看，安大略省的16点公平住房计划16-point Fair Housing Plan正在遏制投资者对投资新公寓的兴趣。 安省计划通过对离岸非居民买家征税，来遏制外国房地产投机。同时，它也会扩大对新建筑的租赁管制。 BuzzBuzzHome表示，在政府4月20日公布之后的四周内，针对安大略省的查询就下降了49％。而对加拿大其他地区的查询在同一时期上涨了36％。 在这几个星期内，只有对租金的查询在增加，往上攀升了9％。 副总裁Greg White表示：“我们当然觉得，安省公平住房计划的公布可能会抑制对公寓的投资。因为投资者会充分考虑新立法的最终影响。” 但他说，这并不一定意味着政府计划会长期的遏制投机。 四月新屋数量 大多伦多地区总数： 4,680，去年436678 多伦多： 1,673，去年1,510 Durham地区： 381，去年为389 Halton地区： 213，去年为429 Peel区： 1,346，去年为1,078 York 地区： 1,067，去年为962

自从安省出炉16条新政策，很多人纷纷抛售房子，导致市场的待售房屋量大幅度增加，其中70%都是公寓。不过，这并没有影响多伦多的房价继续上涨。 根据建筑业及土地发展协会(BILD)周三发布的最新数据，和去年同期相比，今年4月份大多伦多地区的房价上涨40%，销售量上涨7%。 四月份，多伦多的低层住宅，包括独立屋、半独立屋和镇屋的房价大公司是120万，其中独立屋达到180万。公寓的价格达到$570,226，比去年同期上涨24%。 5月初，多伦多地产局(TREB)发布的消息显示，四月份，多伦多转售房屋挂牌量上涨34%。不过，这个数量只是一个月的住宅和3个月的公寓库存量。在一月之前，多伦多市场上还有1.5个月的住宅和9.5个月的公寓库存量。 上月，多伦多的在售新房量低于1万套，这个情况在过去十几年间还是第一次，充分说明房屋的挂牌量虽然增多，而需求量依然坚挺。