地产

　　多伦多地产经纪、Toronto Condo Team创始人纳塔尔(Franco Di Natale)昨天撰文表示，安省于4月20日宣布向海外买家征收15%的炒房税，已经开始显现出对多伦多公寓市场打击的迹象。 　　他指15%外国买家税，不仅将希望在多伦多住宅市场投资的离岸买家拒诸门外，而且对于来多伦多投资的外国公司产生负面影响。这一税项令外国公司在多伦多设立生意难度增加，对于已经在多伦多开展业务的外国公司也产生不利影响。许多在多伦多的美国公司在多伦多有大量派驻员工，因为外国买家税，在多伦多工作的美国雇员在本地置业的可能性更小。而海外居民的减少，意味着会打击他们在多伦多的消费，减少本地就业机会。 　　他认为15%的税率过高，除了令政府受益之外，对抑制房价并非有效措施，要撤除多伦多房价上涨的压力，有效的办法是提高房贷利率。此外，缺少可供开发的房屋用地，及政府审批新屋开工的时间过长，造成市场供应不足，也是造成房价高的原因。 　　他认为政府应该简化审批过程以便令建商可以尽快建造市场所需的房屋，而多伦多目前最需要的是建造高密度的高层公寓，以满足首次置业者的迫切需求，因为单一家庭住宅价在大多区价格过高，首次置业者已经很难负担。

　　据当地地产局周二公布的数据，加拿大蒙特利尔市的房屋销量上月创下最高纪录，令市场猜测多伦多的外国买家税对加国第二大城市带来的连带效应。 　　5月份蒙特利尔共售出5,057套房，创下5月份的最高纪录，也比去年同期增加了15%，其中最火的是公寓。 　　魁省地产局联盟的Paul Cardinal说，是否是金马蹄地区的15%外国买家税导致了蒙城的销量上升，现在说还太早。不过，他承认蒙城房市现在正在经历最好的一个年头，利好因素还有：强劲的就业增长、更多非永久居民，以及消费信心提升。 　　他说：“需求强劲，上市楼盘在减少。我们已经回到卖方市场。” 　　上周，魁省财政部长Carlos Leitao曾表示，他无意在近期对蒙特利尔的房屋交易实行外国买家税，但是不排除在必要的时候考虑这一建议。 　　相比多伦多和温哥华的高房价，蒙城的房价仍属非常便宜。 　　今年5月，大蒙特利尔地区的平均房价为$368,558元，蒙特利尔岛的房价是$461,345元，较去年同期的房价涨幅均为4%。这一价位与多伦多和温哥华的房价相比，简直就是一个零头。

　　据温市信贷(Vancity)周二发表的最新房屋可负担程度报告显示，低陆平原及大维多利亚区多数城镇的房屋可负担程度均明显转差，其中西温仍然是房屋最难负担城市（附表一）。同时，报告更指出，卑诗省政府去年8月推出海外买家税，令到大温区400万元以上的豪宅销量减少近七成（附表二）。 　　该份研究报告主要追踪截至今年2月28日为止的前12个月内，低陆平原及大维区的30个城镇房屋可负担程度变化。结果发现，温哥华的房屋可负担程度仅下调了2.9%，屋价中位数为71.5万元，房屋开支占家庭净收入比率（GDS）为48.6%。 　　大温屋价越来越难负担 　　不过，其他地区的房屋可负担程度却明显转差。其中北温区急跌了38%，屋价中位数136万元，GDS为92.5%。三角洲下跌31%，屋价中位数为85.5万元，GDS为58.1%。兰里镇的房屋可负担程度则下调29%，屋价中位数为62.5万元，GDS为42.5%。 　　列市白石可负担程度略升1% 　　在研究的30个城镇中，只有列治文和白石的房屋可负担程度略有改善，上升了1%。 　　卑诗省府去年8月开始，向大温区海外买家征收15%物业转让税（PTT），令到该区整体楼市一度降温。Vancity研究发现，“辣招”对豪宅销售影响最明显。 　　其中以独立屋为主的400万元或以上豪宅，在新税推出后的8个月间，销售量急挫了68%。相对地，以柏文占多数的50万元以下物业，销售量则仅减少38%。

　　温市议会表决通过延续南福溪地区的房屋可负担性。（市府图片）  社区内有一条3公里长的岸边长廊和公园。 　　 温市议会上星期表决通过就如何延续南福溪(False Creek South)地区的房屋可负担性进行研究，该区拥有大量租用市府土地的合作社房屋(Co-op Housing)，部分租约最快于2022年届满，将要重新和市府商讨续约。 　　根据市府文件，温哥华南福溪地区面积约55公顷，位于福溪以南，东西两边分别以甘比桥(Cambie Bridge)和布勒桥(Burrard Bridge)为界线，区内有一条3公里长的岸边长廊和公园，是市内其中一个最早发展的多元化社区，2011年的人口普查显示该区居住了约5400人。 　　文件又指出，南福溪8成土地都属市府用地，有36%的住屋单位是非市场房屋，其中包括大量的合作社房屋，大部分都是租用市府土地兴建。 　　市政府表示，南福溪社区是社区发展的其中一个成功例子，市议会于上星期投票通过就南福溪未来的长期发展进行研究，其中一个要点是要维持区内的房屋可负担性。温市市议员卡尔(Adrian Carr)表示，动议目的是要为该区提供多元化的可负担房屋选择，迎合不同背景和家庭状况的市民需要，她希望南福溪能够继续成为其他社区的模范。 　　市府文件指，大部分正租用市府土地的合作社房屋，将相继于2036年至2046年约满，而有部分的租约更早于2022年便届满。南福溪社区协会委员会主席Richard Evans表示，运作合作社房屋的机构将要和市政府商讨续约问题，由于该区地价自上世纪70年代起上升不少，他们曾经忧虑能否承担新租约条款，而市议会上星期通过动议，肯定了可负担房屋的重要性，对他们来说是好消息。

　　一个月以前，国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示：“温哥华的房地产泡沫又卷土重来，而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看，这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据，在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后，今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 　　另一方面，征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后，温哥华房价在出现温和下降，但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化，相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 　　根据温哥华房地产委员会发布的数据，按类别分类统计的价格数据如下： 　　对公寓型房屋来说，其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%，而较4月份的价格则上涨3.1%。 　　附属单元房产的基准价格为71.54万加元，同比上涨13.%，环比上涨1.9%。 　　独立物业的基准价格为156.10万加元，同比上涨3.1%，环比上涨2.9%。 　　今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比，销售量下降8.5%，创历史最新记录。 　　换句话说，温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施，降低了当地房地产交易量比率。然而，房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是，新一波买家又开始出现了，而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢，但买家数量却在不断增加。 　　虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大，但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比，这些贷款多数属于抵押贷款。 　　其次，尽管加拿大国内的贷款利率相对较低，但该国国内家庭的债务平均比率接近40%，高于美国国内家庭债务平均比率。 　　最后的点睛之笔：加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明： 　　仔细回想一下就会发现，或许对加拿大来说，非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功，并在全国范围内蔓延，则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘，而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说，“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 　　当然，这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看，这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场，也不愿意让其留在国内。

根据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）本日（6月5日）发布的5月报告显示，今年5月份大多地区房屋销量同比下跌20.3%，其中独立屋跌幅多达26.3%；价格虽比去年同期上升14.9%，但与今年4月份相比，各大房屋市场价格均全面下降。 从房屋价格来看的话，大多地区（含905和416区）5月房屋均价从4月份的$920,791降至5月份的$863,910元。以独立屋市场为例，多伦多市上个月价格为$1,503,868，单月跌幅程度达到$78,542元；皮尔区单月跌$3.1万；荷顿区单月跌$3.8万；杜兰区单月跌$5.6万；约克区5月房价的$1，454,520元和4月的$1,371,433元相比，差距则为$8.3万。   华裔聚居的万锦市5月独立屋均价为$1,580,570，比上月的1,715,311跌$13万；而跌幅最大的则是列治文山，5月独立屋均价为$1,584,327，比4月份的1,884,611暴跌30万！   受到新政影响，无论是416区还是905区，大多房市销量遭受到重创。多伦多独立屋5月销量为1,146套；万锦市环比减少29%；列治文山独立屋市场最为敏感，5月销量降幅高达42%。   多伦多市各类型房屋5月销量同比下降幅度为：   独立屋: –26.1% 半独立屋: –14.1% 城市屋: –24.3% 公寓: –4.3%   除多伦多外的GTA其它地区，各类型房屋销量较去年同比下降幅度：   独立屋: –26.3% 半独立屋: –22.7% 城市屋:  –18.1% 公寓: –6.4

根据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）今天发布的数据，今年5月份GTA地区房屋销量比一年前跌20.3%，独立屋交易量更跌26.3%；各类房屋价格仍比去年同期上升14.9%，但与今年4月份相比，则下跌6.2%。   所有房屋类型交易量均全面下降   根据TREB的数据，与2016年5月相比，今年5月份各类房屋销量比一年跌20.3%，无论在多伦多市，还是在GTA其它地区，几乎各类房屋的销量均全面下降。 在多伦多，不同类型房屋销量按年下降幅度：   独立屋: –26.1%    半独立屋: –14.1%   镇屋: –24.3%   Condo: –4.3%   除多伦多外的GTA其它地区，不同类型房屋销量按年下降幅度：   独立屋: –26.3%    半独立屋: –22.7%   镇屋:  –18.1%   Condo: –6.4   各类房屋均价仍上升 但比4月份下降   TREB的月报显示，今年5月GTA各类房屋的平均价格为$863,910，仍比去年同期的$752,100上升14.9%。   如果按月比较，GTA地区各类房屋均价今年5月比4月份下降6.2%，即从4月份的$920,791降至5月份的$863,910。   从房屋类型看，独立屋价格比4月份降5.3%至$1,141,041；半独立屋价格比4月份降2.4%至$824,667；镇屋降6.4%至$656,392；Condo也降1.8%至$531,659。   从房屋上市量来看，5月也比4月份增加19.4%，其中5月份的上市量为25,837，4月份则是21,630 。如果与一年前相比，今年5月更增加49%，去年5月的上市量为17,356。   省府政策起了作用？   一般情况下，因天气渐暖，每年5月不仅是房屋交易相当活跃的月份，而且价格也有大幅增长。但今年5月的情况却完全不一样，显然，安省政府的政策起了作用。   TREB的市场分析总监Jason Mercer在今天的发布会上表示，省府称为Ontario Fair Housing Plan的一系列政策的实际影响仍有待观察。但他说，从过去的经验来看，房屋政策变化实施之初，都可能导致业主和买家的过度反应，但后来都会自动调整并出现平衡。   Mercer还举例说，比如从房屋上市量的增加就可以看出，业主们经过长时间的观望及拖延之后，已经开始对过去一年的强劲的价格增长做出反应。

市场分析师周一(6月5日)表示，投资者仍在争论加拿大央行是否会通过加息来刺破本国房地产市场泡沫，从而为经济增长寻求更稳定的局面。   多伦多房地产价格在过去的一年内已经跳升32%，自上次金融危机以来已经实现翻番。而温哥华方面，过去四年内的房地产价格已经攀升58%。与此同时，加拿大房屋按揭贷款总量也触及纪录新高，近期更是历史上首次超过GDP总量，引发了市场的密切关注。 虽然加拿大政府已经通过各项手段来为房地产市场降温，但目前而言，实际效果还是比较有限。   投资者正在静待本周四加拿大央行的动作，部分市场参与者预计加拿大央行行长波洛兹可能会通过提高借贷利率来刺破房地产市场泡沫。   不过市场分析师指出，投资者不应当将房地产市场的走势过度押注在加拿大央行身上。加拿大央行的关注重点依然是通胀前景，2%的目前水平才是他们的核心目标。除了房地产市场以外，加拿大政府当下有更多的问题需要考虑，例如贸易形势、企业投资和原油价格等，所以刺破房地产市场泡沫的动作可能会慎之又慎。   当然，加拿大央行也不会置金融稳定性于不顾，如果不能稳步推高利率，借贷市场必然会继续火热，债务水平过高也会加大金融市场的不稳定性，这也是加拿大央行不愿意看到的局面。这与通胀前景是存在矛盾的关系，因此加拿大央行未来的利率决议将会非常难以抉择。   此外，如果加拿大央行实施加息，资产泡沫破裂必然令全国其他地方承受多伦多和温哥华过热房地产市场带来的溢出风险。   加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)首席经济学家Jean-Francois Perrault称：“从加拿大央行的立场而言，你必须考虑潜在的金融稳定性，但这不能脱离央行的通胀目标框架，目前通胀率依然远低于目标水平。”

本周公布了多伦多房市的最新数据，显示房屋交易量价齐跌，市场放缓。这对正打算入市的不少买家来说是个好消息，但是对卖家却是个打击。 多伦多地产局周一公布的数据显示，今年5月大多伦多地区（GTA）平均房价为$863,910元，比上月跌了超过6%，成交量跌了12%。 虽然这一价格仍然高于一年前，但是数据显示房市确实转向了。 据CBC报道，Re/Max Integra公司负责人Christopher Alexander认为，引发市场转向的因素似乎是安省政府4月底出台的16项打压政策，包括15%的海外买家税。而这些政策的全面影响还需要时间检验。 Alexander说，这些政策已经让买家停止竞价战、霸王竞价，也不会再有上市几个小时内售出的情况。 年轻夫妇Jeff Brodawka和Cayla Hache（上图）一直考虑在多伦多买房。他们从5月开始找房，在上周末的看房过程中就发现，参观Open House不再有压力或让人焦虑。 不过，多伦多怀雅逊大学Ted Rogers管理学院的Murtaza Haider说，现在说房市转向还太早。他认为，目前买家有了选择的空间，是市场在消化近期的政策，出现交易量下降和房价略降是非常正常的反应。 他说，房屋销量会有起伏波动，但是要让房价变动就不容易。数据显示416地区的独立屋均价仍在$150万元以上，说明卖家并没有一下子变得愿意降价了。 地产律师Mark Weisleder说，现在卖家看到新的现实：房价并非无止境上涨。那些压力最大的卖家，是已经另外买了房子，急着要卖掉手头房子的人。 他们可能在政策出台之前买的大房，现在想要卖掉手头的房，却卖不到自己期望的价位来供新买的房子。 一些人可能开始反悔之前买的房，但是Weisleder警告，放弃定金或者退出合同，还有其他的风险。“从法律的角度，如果你没有履行购买合同，卖家最后售出时赔了钱，可能要你承担损失。” 另一方面，对买家来说，市场的确没有三个月前那么严峻，但也不等于现在可以全力入市了。

　　魁北克省的财政部长Carlos Leitao表示，魁省在短时间内不会推出海外买家税，但是如果有必要的话，也会考虑加这个税。魁省将密切关注大多伦多地区推出海外买家税对蒙特利尔房价产生的影响。 　　目前，在蒙特利尔买房的外国买家数量很少，今年房价上涨5%至6%也是市场健康、平衡的表现。就算房价创造历史新高，也还是在可承受范围内的。 　　在他看来，外国买家并非是温哥华和多伦多房地产市场过热的主要原因，只是背了黑锅，主要原因还是本地买家。多伦多房价的调整可能会对魁北克的经济产生一定的影响，但是不会对蒙特利尔或者魁北克市的经济产生很大影响。

　　虽然多伦多楼市的疯狂上涨势头在今年五月得以扼制，但是房价依然成为了不少年轻人身上所背负的大山。 　　在最近的一份调查显示，有72%的房主无力承担月供增加10%。简而言之，加拿大平均的月供约为1000美元，月供增加100美元，就有可能会造成大多数加拿大房主的破产。 　　目前加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。 　　由于加元的持续下跌，以及国内经济发展的强劲，加拿大央行暗示正在准备收紧货币政策，将可以冲消美国美联储预期即将加息带来的压力。也就是说，继美联储加息后，继美联储加息后，加拿大央行加息不会等太久。届时，加拿大房主的负债也将更加沉重。 　　事实上，在今年4月，加拿大的整个抵押贷款借贷市场已经开始暴跌。本月初，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅。 　　一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。 　　虽然加拿大联邦和一些省政府已经采取了给多伦多和温哥华火热的房地产市场降温的措施，但是很明显，这些措施还远远不够，或许加拿大有关政府需要采取进一步的措施冷却几个城市过热的房地产市场。

　　加拿大卑诗省新民主党(NDP)房屋评论员尹大卫(David Eby，图)昨日证实，新民主党上台后将对楼花炒卖(俗称摩货)开徵15%的外国买家税，并将针对在全球有收入、却未在本省缴入息税的人士，若他们在本省拥有房地产则必须课徵物业价值2%的投机税(speculation tax);但该党亦会推出一些豁免措施，例如新移民或老人家就不需要缴交投机税。 　　尹大卫说，省府虽然在去年实施外国买家物业转让税，但未能遏阻外国人炒卖楼花图利的情况，故此亦出现发展商大量在海外销售本地楼花的情况。 　　在目前的制度下，外国买家物业转让税只在楼花完成、业权转移的一刻徵收，但中间楼花炒卖、即合约易手多少次都不需要缴交外国买家物业转让税。尹大卫认为这是一个漏洞，必须引入措施堵塞，否则最终大温地区的柏文价格将上涨至令省民无法负担。 　　尹大卫说，新民主党上台後将会马上推出措施，堵住楼花炒卖不用缴付外国买家税的漏洞，令摩货者都要缴付外国买家税。此外，亦会修改规定，令使用信托名义购买房地产不能豁免外国买家税。 　　列在新民主党选举政纲的2%投机税，也将在新民主党上台之後马上推行。尹大卫解释，投机税将是针对在全球有收入，但在本省却未缴税，或是缴极少税的人士，他们若在本省拥有房地产时，则需要另外缴交物业价值2%的投机税。 　　尹大卫说，投机税属於额外的地税，与物业转让税不同，是缴交地税时另外再多加物业价值2%的投机税。 　　卑诗省楼花炒卖很快需要付外国买家税。(资料照片) 　　不过，尹大卫表示，投机税是针对投机行为，并非针对新移民，或是针对一些已无收入所以无法缴税的老人家。他说，投机税将设豁免情况，例如，如果是才刚来加拿大的移民家庭，或是老人家，可获豁免缴交投机税。 　　如果一些新移民抵埠后，以自己在移民前的存款购买房屋，之后因为还无法找到工作而有几年时间没有收入，因此没有缴入息税，是否也应缴交投机税? 　　尹大卫说，上述情况不需要缴交投机税，该税的用意和设计是为了打击在全球各地有收入，在本省投资房地产，却未缴税的人士。他表示，有关的细节将与本省房地产方面的学者合作之後确定。 　　新民主党这次因为得到绿党的支持才能组阁，而新民主党与绿党在已公布的合作协议当中，对於房屋政策着墨不多，公众因此对绿党在竞选期间提出多项打击房屋的措施，最後是否会被采纳感到关注。 　　尹大卫说，绿党建议将外国买家税提高至30%，以及将物业转让税最高至12%，这两项建议并不在新民主党的政纲当中，新民主党亦无计划采纳。 　　《环球邮报》(The Globe and Mail)报道指出，卑诗绿党共同副主席托纳(Matt Toner)认为，绿党同意新民主党将打击楼市投机行为列为政策优先任务。托纳说，对绿党来说，不管投资楼市人士是来自安省或是上海，如果他们视购买房地产为一种投资的工具，都是有问题的。 　　Central 1 Credit Union的资深经济学家Bryan Yu说，新民主党上台後祭出打击楼市投机的措施，将令大温火热的楼市在未来几个月出现停滞，如同去年夏天自由党政府推出外国买家税对楼市造成的影响。 　　怀疑新建房屋大量销往海外 有经纪撑徵楼花海外买家税 　　地产业者对大卫有意整顿楼花炒卖中的税务漏洞持肯定态度，认为发展商预售楼花过程有道德破产之嫌，而联邦政府其实应承担更多责任;有地产学者表示赞成打击楼花炒卖。 　　温市地产经纪萨里塔斯基(Steve Saretsky)认为，预售楼花市场一直缺乏有效规管，楼花炒卖行为屡见不止。因为只需要少许押金，就可以预先买下整间柏文单位，非常吸引房产投机者。 　　萨里塔斯基说，他经常见到很多在建房屋在海外市场售卖，再加上都会发展研究所(Urban Development Institute, UDI)近日发布的报告显示，本省的新屋动工量增速正超过人口增长速度，他怀疑是否显示本地已建房过多，或所建房屋是否大量销往海外市场，而不是为供应内地市场。 　　萨里塔斯基还认为，不少地产商在开发初期先通过内部渠道售卖楼花，其中包括售往海外市场，而不开放给本地真正有需要的买家。买家常常在销售中心碰壁，因为没有充足的房源。他认为，这是一种道德腐败，如果发展商直接将房子先售往海外，那本地的楼市需求永远也没办法得到解决。 　　萨里塔斯基又说，尽管他很欢迎新民主党的楼市策略，包括有学者参与研究的新增的2%物业投机税，但认为省府力量有限，联邦政府才应该负起打击楼市的主要责任，比如通过贷款政策解决潜在的信用危机等。 　　卑诗大学商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)认为尹大卫此举可取，也同意外国买家在预售楼花市场中颇有影响。有些外国买家支付楼花的定金後不久，再把合约转售给下一位买家，这其实是间接帮开发商融资。 　　达维多夫又说，省府应该重新考量税务政策，去向在本地拥有多套房产却不贡献本地经济的人士增受税款，而减少那些辛勤工作的人的税务负担。 　　卑诗大学房地产教授萨默维尔(Tsur Somerville)指出，一般来说，本地发展商需要达到银行指定的预售楼花指标，才可获得贷款。 　　该政策使得很多新屋在完工前就已售出，导致新屋库存少於预期。这样就会造成本地买家必须抢购供应不多的完工新楼，从而逼升楼价。 　　有经纪指NDP夸大楼花炒卖 楼花徵外国买家税 税上加税不公平 　　有华裔地产经纪指出，新民主党将对外国人炒卖楼花课徵外国买家税并不公平，他说，楼花炒卖所得本来已需要缴交入息税，如果再加上外国买家税，则等於税上加税，就有欠公平。 　　但他就同意2%的投机税，认为立意良好，只是如何实施，以及如何对特定人豁免，则是考验新民主党的智慧。 　　该经纪说，目前，购买楼花的外国买家如果中间不转手，则在最後物业转让时，仍需要缴交15%的外国买家物业转让税。现在一些留学生购买楼花，是希望能够在楼花盖好之前，已取得永久居民身分，如此即不用缴外国买家税。不过，并非每个人都能如愿。 　　他表示，新民主党对於外国人炒卖楼花的情况，其实有夸大，欲对楼花转手课税则是为了做秀，并非真正能够解决柏文市场太热、柏文价格太高的问题。 　　但对於在全球各地有收入却不在本省缴税的人，需要另外再缴2%物业价值的投机税，他则表示赞同，至少出发点正确，但需要如何实施才能针对全球有收入却不缴税的人，他则表示需要观察。 　　对於新民主党上台後针对楼市推出的新措施是否将令大温楼市降温，该经纪认为不会，他说，购买柏文或是楼花的买家不少是为了寻找栖身之地才购买，这种属於"刚性需求"，不会因为政策改变就有影响。

　　有华裔地产经纪指出，新民主党将对外国人炒卖楼花课徵外国买家税并不公平，他说，楼花炒卖所得本来已需要缴交入息税，如果再加上外国买家税，则等於税上加税，就有欠公平。 　　但他同意2%的投机税，认为立意良好，只是如何实施，以及如何对特定人豁免，则是考验新民主党的智慧。 　　该经纪说，目前，购买楼花的外国买家如果中间不转手，则在最後物业转让时，仍需要缴交15%的外国买家物业转让税。现在一些留学生购买楼花，是希望能够在楼花盖好之前，已取得永久居民身分，如此即不用缴外国买家税。不过，并非每个人都能如愿。 　　他表示，新民主党对於外国人炒卖楼花的情况，其实有夸大，欲对楼花转手课税则是为了做秀，并非真正能够解决柏文市场太热、柏文价格太高的问题。 　　但对於在全球各地有收入却不在本省缴税的人，需要另外再缴2%物业价值的投机税，他则表示赞同，至少出发点正确，但需要如何实施才能针对全球有收入却不缴税的人，他则表示需要观察。 　　对於新民主党上台後针对楼市推出的新措施是否将令大温楼市降温，该经纪认为不会，他说，购买柏文或是楼花的买家不少是为了寻找栖身之地才购买，这种属於"刚性需求"，不会因为政策改变就有影响。

　　随着房价快速的飚升，无论是加拿大的温哥华，还是多伦多，政府都不得不出台打击外国投资者在加拿大购买住房的海外买家15%转让税。可以说，在出台这种海外买家15%转让税之前，市场争论得非常激烈，认为温哥华和多伦多的住房都不是海外投资者炒高的，更不是华人炒高，认为出台这些税收政策对打击温哥华和多伦多的高房价根本就没有多少用。但是，实际结果与政策出台之前争论完全相反，无论是温哥华还是多伦多，这些税收政策一出台，市场反映立竿见影，住房投机者突然退去，两个地方的房价立即下跌。特别是华人居住区，这种现象更是明显。 　　可以说，当前世界各国不少城市的房价基本上都是中国居民去炒高的，无论是加拿大的温哥华、多伦多，还是伦敦、澳大利亚的悉尼、新西兰的奥克兰、香港等城市房价飚升，基本上都是国内居民去炒高的结果。因为，十几年来，中国炒房者在国内炒作住房无往而不胜，只要购买了住房就能够赚钱，只要购买了住房就能够赚得盆满盘满，而且这种赚钱基本上是利用金融高杠杆炒作的结果。有了国内炒房的经验，再加上在国内炒房有了一定的资金积累，那么对于这波在中国炒房的居民岂能不走向全世界的各国住房市场?从而使得只要有一些华人涌入的哪个城市，这个城市的房价炒高是自然。 　　但是，国内这些炒房者可能没有想过，以他们的经验来看，在中国炒房可以无往而不胜，在国外炒房是否如此是相当不确定的。因为，市场发达的民主国家，住房是居民的生活必需品，居住权是天赋人权。政府一旦看到房价炒得与居民的基本居住条件相冲突时，房地产政策调控是必然，否则这届政府想再当下去是不可能的。这些城市的政府一定会出台房地产政策来遏制房价快速上涨，来挤出房地产泡沫。中国的居民则没有这样幸福。 　　所以，去年加拿大温哥华的政府就出台的海外买家征收15%转让税的政策。政策出台之后，温哥华房地产市场销售和价格立即下跌。安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策，房地产市场反应速度远超外界预期。最新统计数据显示，华人看好地区房价领跌，以多伦多列治文山最为夸张，销量下跌 62%，房价按月同比下跌18.8%，或者说平均价一个月内跌掉20余万。 　　据多伦多地产公司Realosophy发布的数据，在省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后，即今年4月20日至5月20日一个月与去年同期相比，GTA地区的房屋销量惨跌，其中跌幅最大的是华人聚居的列治文山62%，万锦尾随其后46%，新市(Newmarket)则为44%。皮尔区的密市下跌27%，宾顿则下滑16%。 　　Teranet-国家银行综合房屋指数显示，4月多伦多的房价按月涨幅为2.6%，按年计，多伦多涨了26.3%。但一进入5月形势急转直下，据一些最新统计数据，截至5月14日，多伦多五月前两周房屋中间价独立屋月跌幅达7.14%，镇屋跌幅为1.97%，Condo 下跌3.16%，其中面积在4000尺以上的独立房价格下跌最狠，比4月份下跌38%。 　　从区域看，北部城市以NewMarket下跌最狠，下跌13.76%，Aurora，与Vaughan 紧随其后，分别下跌9.82%与9.83%。华人热捧的列治文山和万锦跌幅均为6%，而King City受到影响最小，环比跌幅仅为0.25%。近期华人关注较多的Oakville 跌5.56%，印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%，密西沙加跌3.12%。具体到多伦多，跌幅达7.38%，士嘉堡跌幅达5.43%，北约克跌幅达2.2%，Etobicoke 跌1.4%。 　　多伦多的房地产市场调控政策一出台，为何房价下跌的市场反映比预期的要强烈得多?特别是华人区的房地产市场的反映更为强烈，这就证明了加拿大各城市房价快速上涨主要是华人炒作的结果，无论是在读的学生，还是已经移民的华人，基本上是以华人为主。我周边所认识的几个邻居，这几年他们炒房的疯狂是无可复加了，基本上手上都购买4-5套住房。加上华人房地产经纪的鼓励及出谋划策，这些华人炒房者多以是如鱼得水。一套又一套的住房在交易。 　　但是这次安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策，主要是从税收及金融政策上入手，不仅增加了海外投资者购买住房的15%交易转让税，而且也要求银行对购买住房者的按揭贷款申请全面审查。如果达到所规定的要求，购买住房者要获得购买住房的贷款申请根本就不可能。即使能够获得申请也会加上更多的限制。到加拿大的炒房者，无论是学生还是一般投资者，本来是希望以高杠杆来投资，新的政策出台不仅增加了他们进入的成本，也让融资杠杆全面紧缩。国内住房投资者想进入多伦多的门槛越来越高，甚至于许多人根本无法进入。在这种情况下，住房销售岂能不迅速下跌? 　　对于不少已经移民了的华人投资者来说，尽管他们购买住房不要增加海外投资者购买住房的15%交易转让税，但今年加拿大税务局全面要求居民只要交易了住房都得申报，无论是自住还是投资。正因为住房交易都得要申报，那些一直在利用加拿大的税收漏洞的华人投资者就面临巨大的风险。因为，他们炒作的住房是否为自住还是投资不是由自己来定，而是审查后由税务局决定。如果交易的住房不是唯一一套居住的住房，其收入要归并到个人全部所得报税。个人的综合所得税，年收入在 4.2万加元以上为22%，之上采取累进的方式。最高可达到45%。这样一来，加拿大居民想通过住房炒作来赢利并不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物业税。在加拿大炒房就得当心了。 　　所以，多伦多政府的房地产市场一出台，基本上把非加拿大居民的华人挡在门外，或进入房地产市场的门槛全面提高。同时，又对本国居民的炒房在税收全面限制。在这种情况下，非加拿大居民的华人无法再进入这个市场，炒高的房价已经无人来接盘了，那么那些在高房价进入市场的华人如果不逃走，就可能成了最后的接盘侠。这就是安省政府出台房地产新政策房价急剧下跌的原因。 　　可以说，多伦多的房价短期内炒高，华人炒作是主力，他们以中国炒房的财力与经验，横扫加拿大温哥华及多伦多市场。这些炒房者从来没有经历过房地产的周期调整，只有春风得意时刻。所以，这次多伦多房地产市场调控，他们是否成为最后的接盘侠，还得拭目以待。  

　　多伦多有怀疑用作酒店用途的物业涉嫌严重违反消防条例，今年1月多伦多消防局（Toronto Fire Services）巡查后发现消防条件欠佳，有机会造成即时火警危险，随即向所有房间的住客发出迁出令。物业拥有者表示会遵守消防及建筑防则改建。 　　位于登打士街西（Dundas St. W.）的物业Urban Living Suites是由几间镇屋合共改装成的32个房间物业。业主被指违反10项《安省消防法》（Ontario Fire Code）条例控罪，当中包括逃生出口数目不足、火警探测设备不足，以及缺乏防止火警扩散间隔。涉案物业由老板为华裔女子Yen Ping Leung的公司所持有，其丈夫Michael Cheng及儿子Kevin Cheng是网上物业投资管理公司Ulto Property Group Inc.的董事，Ulto持有两个放租物业的网站，涉事的Urban Living Suites亦有两个网站中卖广告。 　　Kevin Cheng接受《星报》访问时表示未了解详情，不过将尽量遵从安省建筑标准条例（Ontario Building Code）及消防法进行必需的改善工程，不过他否认有将多个物业以酒店形式营运："我们仍然以长期租约为目标，不过有租客自行将单位分租或短租，情况就变得非常复杂。"他指责市政府未有提供适当的指引。 　　Michael Cheng以电邮回复指，登打士街西783号目前除合规格部分外全部空置。他表示现时已将物业违规情况更正，并等候消防部门再临巡查。

根据菲沙河谷地产局公布的最新数据，刚刚过去的这个5月与去年同期相比公寓价格上升了31%，城市屋价格上升了25.7%。不过独立屋的价格却只上升了9.8%。 有地产经纪指出，2016年5月菲沙河谷地区的独立屋价格涨幅明显，以至于现在独立屋的价格已经超出了很多家庭的预算。因此，独立屋市场的上升空间就没有像公寓和城市屋这样明显。   以兰里市为例，Willoughby地区的一套公寓售价$33.5万加元，已经比前几年上升了43%。而2014年，这样一套公寓不仅最终成交价会低于叫价，平均挂牌时间还会长达175天。 来自高贵林港的Judy Coogan原本想搬至兰里，但寻找合适公寓的过程却不那么成功。就算找到了心仪的公寓，也要竞价并最终高于叫价才能购得。目前唯一能给购房者以慰藉的就是5月的兰里的新房数字稍有增加，很多公寓和城市屋新项目正在建设当中。

“加拿大楼市面临崩盘”、 “加版‘次贷危机’一触即发”…… 过去一个月，随着加拿大最大非银房贷机构Home Capital Group陷入流动性危机，对于加拿大楼市风险的担忧再度甚嚣尘上。   然而最新公布数据显示，温哥华上个月房价再创新高，各类房屋价格均突破历史新高，坐实了史上最大房地产泡沫的称号。 大温哥华房地产委员会5月统计数据显示： 该区域公寓基准价格为571,300加元，同比涨幅高达17.8%，环比上涨3.1%;   连栋房屋的基准价格同比上涨13.1%，环比上扬1.9%，至715,400加元;   独栋房屋的基准价格同比增加3.1%，环比涨幅为2.9%，至1,561,000加元。   如下图所示，蓝色线代表独栋房屋价格走势，这类房屋的价格已经突破去年高点;红色线代表的连栋房屋和绿色线代表的公寓，价格均创下历史新高。 温哥华楼市的疯狂现状被认为是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。去年八月，为了给房地产市场降温，不列颠哥伦比亚省开始向海外买家征收15% 的房产转让税。此后温哥华房价出现下滑，当时市场都以为温哥华房地产市场开始正常化，并将注意力转向房价同样涨势汹汹的多伦多，然而最近数据显示，温哥华房价又开启了一轮强势反弹。   数据显示，5月唯一出现下滑的是交易数量，房产成交数量同比下滑8.5%至4,364套。   换句话说， 15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度，新一批更为激进的买家已经涌现，这些人看起来丝毫不在乎15%的房产税。 据华尔街见闻此前提及，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%;而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。有观点认为，加拿大楼市泡沫已经是美国次贷危机爆发前夕的“加强版”。   如下图所示，飙涨的加拿大房价已经把美国房价远远抛在后面… 加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。   与此同时，加拿大平均家庭债务偿还率，即偿还债务占家庭收入的比率，比美国高40%。

已参加计划者不受影响   卑诗新民主党(NDP)房屋评论员尹大卫（David Eby，图）星期日表示，如果NDP在绿党支持下上台执政，将会重新检讨甚至取消由省自由党政府去年推出、为首次置业人士提供的免息贷款，即是协助支付房贷按揭首期供款的「卑诗置业按揭与业权伙伴」计划（BC Home Owner Mortgage and Equity Partnership）。   尹大卫称，省府在省选之后公布的文件显示，该计划受到联邦政府的严厉批评，在实施过程中并未达到预期目的，并且在有限的住宅供应情况下，明显地引发公寓价格的增加，从而进一步加重置业人士的债务负担。 不过，尹大卫强调，已经参与该计划的人士，将不会受到任何影响。    

去年7月，卑诗省政府突然通过法例，将对购买大温地产的外国买家额外征收15%的物业转让税(PTT)。该法例于去年8月2日正式生效。该法案实施之后对于卑诗省房地产市场产生了巨大影响，短期内抑制了大温地区房价的持续高涨。不过随着时间的推移，该法案的效果逐步消退。 大温5月独立屋均价增长5% 公寓均价增长15.1% 5月份，大温地区的独立屋市场已经摆脱了去年下半年的低迷行情，均价达到183万956元，比去年同期增长5%，而且超过了2016年1月最高点时的182万6541元，再创新高。 公寓和联排公寓的价格也持续走高。5月份大温地区的公寓平均售价比去年同期增长了15.1%，达到65万6919元，创历史新高;联排公寓的平均价格也升至85万8994元，比去年同期上涨7.4%。 大温地区的住宅基准价格(Benchmark price)达到96万7500元，也创下历史新高，比去年同期增长了8.8%，跟三年前相比更是狂涨54.7%。 5月份大温地区的房屋销量比去年同期下降8.5%，但仍处于历史高位，达到4364个。从有销量记录以来，2017年5月的房屋销量是历史第三高，比十年的平均销量高出23.7%。 独立屋销量自去年4月以来连续10个月下跌，但是从今年2月开始触底反弹，近几个月的销量持续攀升。 抑制公寓价格 新民主党拟推2个新税制 新民主党(NDP)房屋评论员尹大卫(David Eby)表示，为了抑制大温地区公寓价格飞涨，新民主党上台后将会推出至少两个针对房地产的新税制——对楼花转售开征15%的外国买家税，并开征2%的物业投机税。 5月底，新民主党和绿党签订了“信心和支持协议”(Confidence and Supply Agreement)，该协议得到了双方44位省议员的一致认可。该协议的签订让舆论普遍认为，两党将会在省议会重开后对自由党的少数政府投下不信任案，从而推翻简蕙芝。新民主党可能获得组阁权，从而在形式上与绿党组成多数政府执政。 所以，作为新民主党的房屋评论员，尹大卫的观点颇具指向性。 “去年推出的新税制规定，外国买家购买楼花后，在公寓建好后产权移交时才需要交付15%海外买家税，中途转售则不需要缴纳这部分税款。”尹大卫认为，“这是一个漏洞，必须堵住，否则会导致大温地区公寓价格飞涨。” 尹大卫还表示会修改法例，外国买家即使以信托的名义购买房屋也必须缴纳外国买家税。 除此之外，新民主党还准备执行在省选中承诺的2%的物业投机税(Speculation Tax)。物业投机税针对在全球有收入，但在本省却没有纳税或者纳税很少的人士。 新民主党表示，暂时不会考虑将海外买家税提升至30%。

　　希望新政策可增2万个出租单位 　　温哥华市府提醒空置房屋的业主，如果想避免缴付今年的房屋空置税，就应该在7月1日之前把房屋出租。市府希望通过实施这项加国首创的房屋空置税，为全市增加大约2万个出租单位。 　　温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日发出新闻稿指，市政府由今年开始，要求市内业主计算物业空置的日子，并且在年底申报，如果空置时间超过6个月，就要在下一年缴付相当于物业估价值1%的房屋空置税。如果业主希望避免缴付今年的房屋空置税，7月1日则是最后的期限，将空屋租出。 　　料明年2月收到首批空置税 　　罗品信说：“房屋首先是用来居住的，然后才是投资。在当前租务市场危机的情况下，许多在温哥华工作和生活的市民找不到可负担房屋，而大量的房屋却被当作商品而空置，这是不可接受的。” 　　温哥华市府预计明年二月，就会收到首批房屋空置税。

虽然多伦多楼市的疯狂上涨势头在今年五月得以扼制，但是房价依然成为了不少年轻人身上所背负的大山。 在最近的一份调查显示，有72%的房主无力承担月供增加10%。简而言之，加拿大平均的月供约为1000美元，月供增加100美元，就有可能会造成大多数加拿大房主的破产。 目前加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。 由于加元的持续下跌，以及国内经济发展的强劲，加拿大央行暗示正在准备收紧货币政策，将可以冲消美国美联储预期即将加息带来的压力。也就是说，继美联储加息后，继美联储加息后，加拿大央行加息不会等太久。届时，加拿大房主的负债也将更加沉重。 事实上，在今年4月，加拿大的整个抵押贷款借贷市场已经开始暴跌。本月初，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅。 一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。 虽然加拿大联邦和一些省政府已经采取了给多伦多和温哥华火热的房地产市场降温的措施，但是很明显，这些措施还远远不够，或许加拿大有关政府需要采取进一步的措施冷却几个城市过热的房地产市场。  

  　据英语电台CKNW报道，温哥华市政府正考虑华埠新发展楼宇的高度新限制，主要原因，是最近讨论的奇化街105号发展计划，收到多项意见，市政府认为反对方指，新发展会破坏华埠特色，及对长者的影响，值得研究。   　　市政府建议只兴建较小型的大厦，其中片打街新楼宇的高度限制为75 华埠南面的限制为90 　　有关改变，将取消市政府在华埠南面的土地重新规划政策，不再容许过高的大厦，并只容许较细和较窄的楼宇。

　　温哥华租房难是人尽周知的事情，不但价格高昂，且竞争激烈。对于养宠物的家庭更是难上加难，很多居民吐槽如果想要让我搬家，重新找住处，冷汗就肆无忌惮的冒出来。 　　据权威房地产博客Better Dwelling报道, 温哥华房租的确在与日俱增，大多数上市单位一周内就被租掉。整个城市价格涨幅也不均衡，理想中的小单元住处也很难找到。 　　典型现象：市中心租金上涨迅猛 　　17年每月住房租金价格中位数变化 　　17年每月居民区租金中位数价格 　　17年租金价格中位数曲线图   　　从2016年12月以来，不同城市的租金都一致。当时，一间卧室的价格变化徘徊在0左右，两间卧室也没有任何明显变化。不过市区价格最离奇，从去年12月份开始时每月租金都在上涨，目前市中心的单间卧室住房租金中位数均达到2000元。 　　想象一下你是一名租客，你在找房子，结果从市中心找到了城市周围。在五个出租最密集的社区中，往往是每逢年底租金上涨，随后在1月和2月时渐渐放缓，可是现在到了5月底，价格又上涨了5%到10%。 　　找到满意住处，必须先下手为强 　　大温地区不同居民区吸收率 　　租房市场吸收率一路上涨 　　因为大约一半的出租单位在上市三天内立刻被“抢占”一空，仅仅10天，80%的上市房源就没有了。当然根据居所的位置和大小也是有些许不同。在租房市场上，仅有一间卧室的公寓比单身公寓，甚至是带有两个卧室的公寓更受欢迎。此外，在市中心找到一个房源很容易。 　　等待无果，尝试询问 　　住房单位价格变化 　　最后，约15%的业主确实会修改价格，而且通常会下调价格。但是，这与出租单位上市的天数无关，大部分住房租金优惠折扣都是在10%以内。会有租客认为业主在几周之后会把价格降低，可是实际上却不会。有时候租客必须费劲全力再加十足的好运气，才能打动房东。 　　关于租房不得不说的温馨小提示： 　　1： 若想要真的住的称心如意，可以尝试在市区外的地方价格大多数稳定。若实在是想住在市中心，要准备好荷包可能变得不会这么得鼓囊囊，尤其是有两个卧室的公寓很烧钱。 　　2： 确保先下手为强，大多数地方在一个星期内就被“抢”走了。 　　3： 等着房东大发慈悲降租金比登天还难。

深受困扰的房东Allan 　　近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势，位于市中心一带的Condo出租易，给房屋租赁带来盈利，但房东与租客的关系处理不好，往往造成房东的损失。 　　记者近日接到一位房东Allan的投诉，声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下，临近搬家时临时反悔，赖在房屋中不走。几经沟通失败后，Allan不但尚未收到当月房租，还被租客告知“我会用法律途径起诉你”，被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助，回帖者中不乏有过类似经历的房东，对租客的处理感到头疼。 　　Allan对记者表示，过去两年来他向租客收取月租1,550元，考虑租客全家只有一个人工作，信用记录还算好，妻子又全职带女儿，一家3口没有车生活不易，因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子，通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客，也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道，最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高，找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的 condo也租不下来，因此拒绝搬走。” 　　父母需改机票暂不来加 　　目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元，一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示，“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题，我的父母无奈只有改了机票，暂时不来了。中国的老人，通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走，这个月房租也还没有给，我很头疼”。 　　Allan表示曾想过报警，但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客，但租客一直回避见面，最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 　　根据安省业主及租客仲裁委员会的规定，结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书，只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意，也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 　　Allan表示，以前自己租房相对简单，基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走，也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法，跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查，也真是这样，因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12，用书面的形式给租客，再等待两个月，租客到时便必须搬走。 　　房东收回单位一年内不准出租 　　诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示，近一年来，可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素，前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位，法例规定一年内不能出租，否刖可能被前租客检控。 　　她表示，类似Allan的这种与房客的纠纷，的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下，租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定，发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署;或如果是自用，可给租客N12通告，以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司，你在庭上呈交所有邮件往来，法庭也是不承认的，只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 　　提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题，张珮诗称若幸运可能需时几个月，但如果租客在各个方面都不配合，可能要半年或以上才能完全处理。 “很多租客是故意拖延整个处理流程的，因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏，租金又贵，很多租客能拖则拖，已经不像以前那么讲道理了。” 　　提前60天通知租客 　　张珮诗进一步表示，以Allan的案子，首先应马上填写N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天，往后推算60天。如果在发出N12以后的60天，租客仍然没有搬走，那么就需要填写L2(Application to End a Tenancy and Evict a Tenant)表格，同时需要找专业法律人士做一份誓章，证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 　　根据张珮诗介绍，据法例的要求，在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内，如果前租客发现房东再度出租房子，是可以起诉房东的。在Allan的案件里，Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩，大概也就停留半年左右。张珮诗称，“如果Allan的父母住了半年以后回到中国，Allan再度把这个 Condo拿出来出租，那么按照规定前租客是可以起诉Allan的，所以Allan可以在父母离开加拿大后，选择自住在Condo里更为保险。”  

　　温哥华的房地产市场一火再火，作为看客，你有没有想过到底是哪些土豪还能坚持不懈买房? 　　事实证明，温哥华的房价再怎么高，依然挡不住首次买房的人。 　　根据大温地产协会(REBGV)最新数据，2016年4月至2017年4月，温哥华32.2%的购房者都是首次买房的人;18.9%的购房者是换房一族;18.5%的购房者是当地或者本国投资者;只有2.3%的购房者是外国投资者。 　　从具体的购房群体来看，有孩子的家庭占据35.5%，没有孩子的夫妇占15.7%，单身男性占13.3%，单身女性占11.9%。 　　而且，越来越多的人在买房之前会多参加open house，而不是匆匆买下房子。