地产

　　温哥华市星期日宣布提出新计划，将要求开发商未来在新项目中，至少保留20％的可负担房屋单位，这也将是温南甘比走廊(Cambie Corridor)第三期发展计划中一部分，希望可提供至少1,000个新的可负担住房。   　温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日在记者会表示，可负担房屋的定义是不超过租客税前收入的30％。他说：“我们希望确保新发展计划中，区域租金可符合这一考验。这将是我们的目标。”   　　温市府计划在甘比走廊第三期发展计划中，打造渥列治镇中心(Oakridge Municipal Town Centre)，成为市中心外的另一个市镇中心。发展计划预计兴建1.1万个住宅，把该区靠近加拿大线（Canada Line）的低密度住宅，转变成较高密度的住宅。 　　罗品信说，渥列治试验计划，可为年收入3到8万家庭，提供至少1,000个新的可负担住房；并在2041年之前，令甘比地区达到4,000个。他说，市府职员正在规划分析，希望将租金与租客收入直接挂钩，令单人房租金仅为850到1,000元（见下图附表）。、 　　用多项措施鼓励发展商 　　罗品信同时透露，本周二将进一步宣布可负担房屋相关计划。 　　温哥华城市规划副主任海德（Susan Haid）表示，为鼓励开发商兴建可负担房屋单位，未来可允许开发商提高建筑密度，放宽停车场要求、或免除新的建筑税项。 　　计划中的渥列治镇中心，主要位在渥列治中心商场(Oakridge Centre Mall)以东，直到哥伦比亚公园（Columbia Park），及商场东北及北部街区（见下图）。 　　海德说，配合渥列治中心商场改建，因为新商城未来区内最高楼层可达44层楼，因此渥列治镇中心区内最高楼层可达28到32层楼高。她说：“由于区内目前多为独立屋区域，市议会预计在今年底，或明年初以前，制订土地用途变更的附例，容许开发商改建高楼。” 　　她表示，正草拟的甘比走廊第三期计划，将举办开放日，向公众解释及讨论该项计划。试点计划如果成功，可以在全市范围内扩大实施，以提供更多可负担住房。 　　目前近甘比街（Cambie St.）的45街(45 Ave.)上，已见有独立屋出售，看板上显示为开发商收购，未来估计将改建为高楼。        发展商及租客均受惠 业界称双赢 　　对于温哥华市政府星期日公布的新计划，地产从业员汤伟培（图）表示，计划的确会增加温市西区的可负担出租单位供应量，他说：“市政府为物业开发商提供优惠，令开发商可将住宅物业兴建更多层，以及单位大一些，吸引对方将至少20%单位，出租给中至低入息人士；有关政策，以往也曾出现，但政府没有限制租金，目前就为租金定出范围，是进步的表现。” 　　租金计算方式合乎现实 　　汤伟培指出，以收入的30%划线，以决定是否可负担，见仁见智，不过，如以市政府的方案计算，开放式(Studio)单位月租为1,000元以下，年收入4万元左右的人士可以租用，一睡房与两睡房单位，月租不得超过1,500元及2,100元，年收入分别达6万和8.4万元才可租用，计算方式合乎现实需要，亦属市场中位价，市府的方案，问题不大。 　　汤伟培强调，温哥华市政府透过放宽地积比率等措施，鼓励开发商在兴建更多单位时，也可提供可负担的出租单位，是双赢的造法，各取所需，市民也有机会于西区最优质的地方居住，汤伟培形容为有创意的计划，加上到2041年前，甘比地区会有4,000个同类单位推出，对舒缓可负担出租单位不足的问题，应有帮助。

2006年至2016年，美国家庭租房而住的情况越来越普遍。 据商业内幕报道，皮尤研究中心对人口普查局住房数据进行了分析，发现2006年至2016年间，美国家庭数增加了，但有房的家庭却未见增长，部分原因是受经济危机的影响。 同时，在这一时期，租房家庭的数量大幅增加，从2006年的31.2%上升到了2016年的36.6%。目前的租房比例超过了1986年和1988年的高点36.2%，接近1965年的37.0%。 皮尤的分析显示，过去十年间，某些人群，如年轻人、非白人和受过较少教育的人士，比其他人更有可能租房，不仅如此，白人以及中年人租房比例也有所增加。一起 年龄 2016年，年龄在35岁以下的家庭仍然是所有年龄组别中最有可能出租的人。 年龄在35岁以下的家庭：65%租房居住，高于2006年的57%。 35至44岁这一年龄段的家庭：租房的家庭也明显上升，从2006年的31%上升至2016年的41%。 45至64岁的家庭：租房者也从2006年的22%上升到2016年的28%。 65岁以上的老年人：租金率保持在20%左右。 族裔 2016年，黑人和西班牙裔家庭租房的比例是白人家庭的近两倍。具体数据是这样的： 黑人家庭租房比例：58% 西班牙裔家庭租房比例：54% 白人家庭租房比例：28% 尽管各主要族裔的租房比例不同，但有一点是相同的，就是同十年前相比，他们的租房比例都上升了。 教育程度 租房这一现象也体现在受教育程度上。从2006年到2016年，不仅低于高中学位的家庭租房比例上升，大学毕业的家庭租房数也有增无减。 在所有家庭中，受到良好教育的家庭是租房比例最低的。在2016年， 受过良好教育的家庭租房比例：29% 仅有高中学历的家庭租房比例：38% 高中毕业未毕业的家庭租房比例：52% 过去十年里，全美租户上升这一现象并不意味着他们不可能成为屋主。皮尤研究中心的一项调查显示，72%的租客表示他们会选择合适的时机买房，在被问及租房的具体原因时，绝大多数租房者，特别是非白人，表示是经济原因。 哈佛大学住房研究联合中心去年6月发布的关于住房状况的报告称，全国平均仅有45%的租户表示可以支付得起其所居住地区的中间价位的住房。而在房价昂贵的住房市场，只有10%的租客表示可以支付得起房贷，而根据经济学家的建议住房费用不该超过总收入的30%。

协助抵步新移民融入社会的华谘处行政总监谭黄梅初表示，其机构也曾接触过不少面对住屋问题的亚裔新移民家庭。她举例称，有个案是数个新移民家庭，租住没有足够房间的蜗居，也有些个案是4名单身新移民，分租一个柏文单位等。 她指出近年大多伦多地区屋价飙升迅且猛，租金应声上扬，令刚抵步新移民失却预算，结果要透过分租才能找到容身之所的主要原因。谭黄梅初指这其实不单是新移民正面对的最大难处，这基本上已是本国的全民问题，尤其影响在职贫穷家庭、贫困长者及妇女等。 该份内部研究报告强调，国民花费越来越多入息在住屋方面已非新闻，但指出此对新移民而言，情况更见堪虞。由于他们将大部分资产及入息，投放于其居住房屋成本上，若楼市一旦出现泡沫爆破的波动，新移民易首当其冲地面临基本生活危机。 谭黄梅初坦言安居才能乐业，但新移民尤其是叙利亚难民，面对在大多伦多地区高昂的租金，大部分从原居地带过来资金有限的新移民家庭，他们需花费每月入息一半以上，放于缴付租金等居住事项上，即使他们暂时找到工作，交了租金后亦要节衣缩食才能勉强应付生活需要。她认同研究报告所指，新移民家庭很多时仅能租住一房柏文单位，即使其家庭可能是5口之家，也只可以蜷缩在小单位内，生活空间非常狭窄。   廉租屋无助燃眉之急   谭黄梅初指出大多区政府资助廉租房屋，轮候时间动辄要8至10年时间，土生土长家庭尚且要在轮候册中慢慢等待，这更不可能解决新移民家庭住屋上的燃眉之急，他们惟有转向租住出租柏文单位及分租屋。 她提到曾有向其机构求助的印裔新移民夫妇，打算用每月1,200元租住一房柏文单位，但业主却要求他们先给予6个月按金，令他们大失预算。谭黄梅初指出业主此项要求是违反租金条例，但很多新移民并不知道业主的不合理要求本身就是违反法例，结果因害怕无家可租，而忍受业主或房东的不合理要求。 她形容对财政不太充裕的新移民家庭来说，原来可能仅带可维持一年或两年的生活费，但当他们来到多伦多后，却发现住屋成本完全超出预算，使他们带来本国生活的资金，只可应付7至8个月而已，在此情况下，生活迫人容易成为新移民出现焦虑症的原因。 谭黄梅初谈到不单本地之住屋成本是新移民家庭的主要问题，他们在本地租住房屋及购买房屋之法例条文，亦必须清楚明白才不会被骗，或遭到业主提出无理要求而毫不知情，她认为政府有需要在此方面增拨资源，让协助新移民机构多办此方面的讲座，让新移民家庭明白其权益。    

针对最近加拿大央行准备加息的消息，五大银行已经在过去一两周纷纷调涨了房屋贷款利率。更据报道，下一步银行将会取消对有关特别项目采取低利率压力测试的政策，所有的贷款年限都将统一采取4.64%的标准（通俗的话讲，就是不管你的实际借款利率是多少，审批的时候都要以4.64%的高利率来测试你的收入能力能否还得起）；这样一来从银行渠道获得房屋贷款的限制就更多了。 这一变动对我们置业者有什么直接的影响吗？ 下面我们从几个方面来替您一一梳理一下。     长期经济预测 先来分析一下我们的大邻居，美国。     根据TD高级经济学家莱斯利·普雷斯顿（Leslie Preston） 和高级经济师Brian DePratto最近的研究报告，美国经济GDP增速在2017全年预期在2.2％，超过去年令人失望的1.6％。随着经济周期的成熟，2018年的增长预计将下降至2.1％。从中期来看，实际GDP增长预计为1.9％，劳动时间的增长为0.5％，劳动生产率增长为1.4％。 美国失业率保持在4.3％，目前的失业率接近充分就业的一般数值。目前预计2018年和2019年的数字会维持在4.2％。     随着劳动力市场充分就业，有可能将基本通胀拉高。按消费者物价指数（CPI）衡量的通货膨胀在2016年是1.3％，2017年已经上升至2.1％。联储局2018年的核心个人消费支出（PCE）价格指数通胀目标预期设在了2.0％。     预计美联储还会继续实施小步快走的加息策略，到2021年年底，联储基本利率将会上升至2.50％-2.75％。     目前美国政府的财政政策的立场依然不明朗，这给经济增长带来一些波动的风险。鉴于经济接近充分就业，在财政刺激规模方面的任何惊人预期都会推动通货继续膨胀和货币继续紧缩的道路。 再来分析一下我们自己的国家，加拿大。     加拿大的最新外贸数字显示，今年5月份的对外贸易额创下新高，在加拿大央行看来，这是经济转强的又一个有力证据，有可能会促成近期加息的决定。     加拿大统计局周四公布，5月份进口额连续第6个月上升，升幅2.4%，至$498亿元。进口增长最多的是飞机和其他运输设备与零件，升幅达45.9%。出口连续第3个月上升，升幅1.3%，至$487亿元，创下5月份的最高纪录，与去年同期相比，出口增长了近18%。     另外，加拿大今年5月就业大幅增加，新增全职工作77,000份，兼职工作减少22,000份，净增加约55,000份新职位，数字远超出预期。数据料有利于加拿大央行明年的加息决策，利好加元。据加拿大统计局周五报告，新增职位主要来自私营业，而自雇人士和公务员数字基本不变。     道明银行经济师Brian DePratto说，5月份的强劲数字也意味着，过去一年加拿大总共新增就业317,000份，是2013年2月以来最好的。失业率目前保持在6.6%。是一个令人高兴的数字。这反映市场正在吸引加拿大人回去工作。他还指出，目前的核心就业年龄人口的就业参与率，已经接近历史最高水平。从行业看，制造业新增25,000份工作，金融、保险和房地产减少17,000份工作。其中医疗护理增加15,000份工作，信息、文化娱乐业减少15, 000份工作。     另外，新增就业几乎全部来自三个省份：安省、卑诗省和魁省。这三省总共新增了47,000份工作。其中唯一令人失望的数字是工资涨幅。过去12个月的工资上涨了1%，虽然好于上月的最低纪录0.7%，但是仍然低于通胀率，说明虽然有了新工作，但是打工者的购买力还不如往年。      总体来说，今年本国经济的强劲的增长和近期的稳健态势，使得加拿大在2017年的GDP增长速度达到了2.8％。恢复商业投资，财政刺激计划和贸易出口，都有助于抵消部分省份地区的增长放缓。目前对2018年的GDP增速预期调整为1.9％。 预计经济增长将良性放缓，人口老龄化和适度的生产率增长阻碍加拿大的长期增长潜力，抵消了年轻新移民增加的利好局面。     预计石油价格将继续缓慢上涨，但不会回到过去十年的水平。随着低成本页岩生产商的持续竞争，加拿大石油生产的新投资可能在整个预测期内仍然受到限制。       过剩的石油生产能力已经大部分被吸收，新兴的通货膨胀压力预计会刺激加拿大央行在2017年10月采取行动。随后预计收紧货币的步伐将逐渐放缓，经济增长趋缓，从而达到抑制长期利率水平的作用。到2021年预测期末，央行基准利率预计将达到2.50％。     上图是截至2017年5月份TD Economics团队对于美联储及其他各国央行加息步伐的预期。可以看到，据路透民调的经济师普遍预期，加拿大央行或在明年上半年加息（而不是2017年7月）。经济师们普遍预计央行会在2018年第二季度加息25个基点至0.75%。同时，多数经济师表示，如果特朗普政府实施保护主义贸易政策，加拿大经济将遭受较大冲击。 加拿大各省经济详细情况 曼尼托巴     过去一年，曼尼托巴得到大量建设资金的推动，建筑需求量开始飙升。     曼尼托巴在2016年表现稳健，经济增长了2.4％，这其中工程建设发挥了关键作用，很大程度上是由于两个发电和输电项目而增加了20％。预计该省的建设活动将继续保持强劲，非住宅建设由大坝和输电线路项目会继续推动，建筑活动预计今年将跃升40％，这应该有助于今年的GDP增长保持在2％左右。此外，曼尼托巴水电已经发布调价细节，要求在未来五年每年增加电费8％，从而会削弱该省居民的消费能力。 曼尼托巴房地产市场火热   魁北克     制造业活动在经历了一个令人失望的2016年之后，2017年表现良好。今年的增长率已经超过2％。几个制造业，包括食品，化工，金属，机械和交通运输都将稳步增长。木材制造业也将保持健康，尽管最近美国公布的对软木出口的制裁措施对该行业造成了一些下行风险，但是总体制造业还是不错的。今年的建设活动有助于支撑增长，住房开工预计将增长5％，一些非住宅项目提供额外支持。     明年，由于铁矿石开采活动将会在今年年底重新启动，矿产量的增长将小幅提振。到2018年，增长仍然保持在1.7％的水平。    石油省份     石油生产省份在2016年表现不俗，纽芬兰和拉布拉多录得1.9％的增长，而阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省经济体连续第二年下降。阿尔伯塔省的3.8％的收缩幅度相比2015年已经好转很多，制造业，零售业，住房和就业都有所增长，这一趋势预计将持续全年。但商业地产的复苏仍然严重落后，办公空置率仍为30％。对于艾伯塔省的复苏，能源部门将发挥关键作用。 3月中旬，由于计划维修，临时停产（全部生产能力在6月底以前恢复了运行）的油砂设施预计不会影响年度生产水平。今年夏天，全省新建炼油厂的启动也将有助于该行业的增长。总而言之，阿尔伯塔省的经济预计今年将扩大3.7％，然后在2018年调降至2.6％。     由于收缩较浅，萨斯喀彻温省的反弹预计将比阿尔伯塔省的温和度更为温和。然而，到2018年，全省的增长预计将达到2％。复苏可能较为广泛，今年迄今为止，制造业，批发和零售业均有所回升。像艾伯塔省一样，能源部门今年可能会有助于增长，上半年钻机数量几乎翻了一番。农业和采矿业也有望成长。然而，直到2018年，房屋销售和房屋建筑活动才预计将有大幅回升。由于政府正在计划在本财政年度减少开支，因此财政政策上将会是财政收紧的局面。此外，PST和各种其他消费税的增加（仅部分被较低的所得税抵消）加上取消一些税收抵免，将增加家庭的税收负担，减少可支配收入。不过，更强有力的就业市场应该支持消费支出。 附表：石油省份的经济数据：   另附表：各省份经济GDP实际数据及预期：   附表：各省份就业数据及预期：   各省份消费者物价指数及预期：     下期Amber专栏： 我们将针对央行加息进行各省房价分析以及对物业持有者的影响。敬请期待！ 我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆更有效的规避贷款操作过程中的一些错误让我们共同把我们在海外的新家建设的更好我们安泊立足于温哥华长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada V6X 3P7   当然也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临    

  美国房地产经纪人协会称，加拿大人今年已经花了190亿美元在美国购买房产，是去年的两倍。大部分人将投资地点选在美国南部阳光灿烂的佛罗里达州。 2016年4月到2017年3月，外国人在在美投资房产飙升了32%，占美国房市总量的5%。美国房地产经纪人协会的这份报告来自于对6000名地产经纪的调查，同时研究了2016年4月到2017年3月的现房销售数据。   外国人既包括在美国居住的，也包括不在美国居住的外国人，这些人中有新 、签证持有者和生活在海外的投资者。   一年时间里这些外国人共购买了284,455处房产,比前一年上升了32%。大部分的购买活动发生在2016年下半年。   美国房地产经纪人协会的经济学家Lawrence Yun认为今年外国购房者的需求会减少，他所在的这一行业组织代表了美国的地产经纪。   他认为，美国移民政策和国际贸易政策的不确定性，以及外国政府更严厉的管制措施都会导致外国投资放缓。   美国房地产经纪人协会称，外国人在美投资房地产的总额达到创记录的1530亿美元，占现有市场销售额的10%。   外国买家通常购买的房产价值为30万美元左右，比美国房产价值中位数$235,800高不少。其中10%买家购买的房产更是价值不少于100万美元。   报告特别提到，加拿大人在美投资房产的价值创了新高。约三分之二的加拿大人在美国购置的房产是用于度假或投资。四分之三的买家购买时采用现金形式支付。   Yun认为，加拿大快速上涨的房价是推动加拿大人购买美国房产的主要原因，特别是像多伦多和温哥华这样的城市，对外国资本的吸引力巨大。   他还认为，美元的升值会对加拿大人继续购买美国房产造成压力。   买家都从哪里来   美国境外的买家占外国买家总数的42%。其中，中国买家购买量约为40,570，占交易总量的14%，比上一年增加了39%。共消费了317亿美元，比所有其他国家都多。   加拿大买家购买量约33800宗，占交易总数量的12%，比上年增长了26%。   墨西哥购买量为28516，占总量的10%，比上年增长了60%。英国买家有12870宗购买交易，比上年增长40%。   报告称，大多数中国买家和墨西哥买家居住在美国，而英国和加拿大买家的主要居所还是在本国。    

据CBC报道，庄德利在写给韦恩的信中表示﹕无论联邦和安省两级政府做出如何决定﹐多市作为执行方必然增加管理成本。我希望省府考虑从大麻销售税收入中划拨‘特殊税款’(special levy)给多伦多市府﹐减轻我们的财政负担。   庄德利向省府要钱的理由是﹕保护公共安全特别是确保年轻人远离大麻﹐保护交通安全﹐以及确保人们在工作场所的安全。   实际上，这些理由都很虚弱，真正的理由是安省政府把多伦多房地产市场搞垮了，直接影响多伦多税收，明年的财政收入将更加捉襟见肘。市长的日子也不好过，目前看加地税已是必然选择。   据悉多伦多市府2016年土地转让税收入为6.397亿元﹐今年的预算收入为7.08亿元。现在看别说是7.08亿元，能否保住去年的水平6.397亿元也是未知数。多伦多市府总经理Peter Wallace则警告：我们长期以来过分依赖土地转让税的财政正面临困境。现在情况是，即使土地转让税收入下滑一点点，市府也不得不寻找其他财政来源。  

人们说三天时间就可以形成一个习惯，那么将近十年的低利率会对加拿大人有什么影响呢？   个人金融专家Preet Banerjee说：“对他们来说，低利率和大量债务是非常正常的现象。”   近十年加拿大人的债台高筑无可厚非因为利率实在太低。虽然政府不断警示利息可能增加，希望国人收紧借贷的步伐，但人们基本无视这些警示，直到现在。加拿大央行的加息行动让很大一部分人突然觉醒。 Banerjee说这可能是很多人行为转变的开始。但是，随着这些年的习惯与家庭债务水平的建立，他不认为人们的行为会在一夜之间发生改变。”   改变行为的可能不仅仅是消费者   公共关系公司Hill and Knowlton首席执行官Goldy Hyder表示，很多企业也已经形成了习惯，在这个十年来，很多企业已经习惯了通过削减成本来提升利润。利率的上涨意味着经济的好转，但真正的考验是，这些企业现在是否会开始投资呢。   Hyder指出，这些企业也是需要一定的行为改变的，他们需要一点时间做好冒险的准备。但是没有人可以确定6个月或一年后的经济是什么样的。并且出口取决于国际贸易。与加息相比，现在更受关注的事情是来自加拿大最大的客户-美国的贸易战争威胁。   Banerjee说，另一个巨大的未知是利率是否会持续上涨，以及下一次加息的时间。0.25%的上涨不可能将大多数加拿大人推入深渊。但是他对任何花了十年时间修筑债台的人说，现在是考虑如何管理钱的时候了。   问问你自己：”如果我继续过着月光族的生活，我会失去什么呢？我可以削减什么呢？“   对于许多人来说，这一切可能显得空洞。加息的声音响了这么长时间，现在虽然终于发生了，但小小的涨幅并没有给人们的生活造成太大的威胁。   相反，很多人将此次加息看为一个难得的机会。很多人在等待加息给过热的房地产市场降温，这样他们便可以申请更多的贷款来支付的起原来遥不可及的房价。   但有些消费者会注意到这个警告，开始收紧财务。一些企业也会开始冒险，开始投资于创新，就业和创造力。   无债务的消费者和积极投资的企业这两个双重支柱正是健康经济增长所需要的。    

  Bosley Real Estate的地产经纪Danyelle Boily周二在CBC电台的Metro Morning节目里说，自从四月新政出台，参加 open house的人数就直线下降。   她说与去年同期相比，最近参加open house的人数只有以往的一半。去年的多伦多，如果是照片拍得非常漂亮的房子，通常都会吸引三四十人前来参加竞价，今年即便这样的房子也只有20人左右前来参加open house。 目前是买家市场，潜在买家都非常谨慎，不过，她认为也和房子本身的情况有关。好的房子还是会吸引人竞价，不过买家都更加认真，购买的时候更加审慎。   她还坦承，即便好几家竞争一个房子，买家也都给出比叫价更低的价格，而且想方设法讨价还价。   Boily把 open house参加率的下降归因于大多金马蹄地区15%外国买家税引起的恐慌情绪，此外更严厉的租赁管控和房屋空置税立法也是原因。   雪上加霜的是最近的加息。潜在买家都在持币观望，最近几年可能都不会出手。她将这种现象称为“非常情绪化的市场反应”。   Boily和Royal LePage的地产经纪Dan Cooper都说，房市的冷却让竞价大战大大减少，买卖中更多的条件被加入了考量。   Dan Cooper是奥克维尔一家公司的CEO，手下有12个地产经纪，专注于多伦多西部的市场。Cooper认为目前的市场冷却只是自身的必要调整，是暂时的。他说：“看看今年春天吧，大起大落，就像过山车一样。”   期待房市在秋季好转   安省楼市新政出台以后，打击非居民的投机税政策是转折点，销量已连续两个月急剧萎缩，买家心态与此前大不相同。   Cooper说自己密切关注温哥华房市，因为温哥华就是多伦多的前车之鉴。外国买家税实施以后，温哥华经历了4~6月的间歇期。   不过，温哥华的情况与多伦多略微不同，因为其房价更高，市场更小，外国买家在特定区域的作用更明显。他认为市场的修正效应在秋季会有所缓解。   两个房产经纪都明白，房市放缓部分取决于季节性因素。但是他们认为，不能过于看重夏天的市场表现。两人都期望劳动节以后的秋天市场可以回暖，希望上市数量和竞争都更旺盛。   Boily说，“我也没有水晶球预测未来，走着瞧吧。”  

自从央行宣布加息消息，按揭利率上调以来，不少人开始唱空楼市，认为加拿大房市泡沫将会破灭，房价即将大跌。据悉，在多伦多的房地产市场上，甚至有买家毁约，放弃定金逃离市场的事情发生。 和部分买家逃离市场，买家数量逐渐减少的情况相比，CHMC的一项数据更是加剧了人们对楼市的悲观程度：今年6月，加拿大房屋动工量增加到年率212,700间，市场库存大幅增加，超出了分析师的预期。 随着安省新政和央行加息对房市的逐渐冲击，大多伦多地区的房市难道真的将要面临着崩盘危机吗? Condo价格居高不下 空置率几乎为零 和独立屋的一片哀嚎形成鲜明对比的是，大多伦多地区市场上的Condo似乎受到的影响微乎及微。据地产局最新数据，多伦多地区Condo的平均价格较去年同期上涨了23.3%。而第二季度，Condo的库存量也减少了52%，公寓价格的持续坚挺不得不让人深思。 相比于独立屋来说，公寓单位的价格相对较为低廉，对于不少无力负担高额房价的人来说，购买公寓置业显然已经成为了他们的首选。随着按揭利率的增高，以及银行日益收紧按揭政策，对于不少首次置业者来说，选择公寓单位做按揭显然会够更加容易。 同时，根据Urbanation公布的统计数据显示，2017年第二季度，多伦多共有8328所公寓通过MLS出租出去，空置率几乎为零。显然，市场对住房强大的需求是造成这一现象的主要原因，由于独立屋的价格日益昂贵，Condo成为了替代品。 35%准买家计划一年内置业 近半数为首次置业者 根据TREB最后的一次调查显示，其中有35%受访者对购置房屋有兴趣，并且计划在未来一年内置业，而其中有40%的人为首次置业。 虽然近三个月大多伦多地区的房市销售了正在面对过去8年以来的最大跌幅，但实际上，买卖双方对房市交易的意欲仍然非常强劲。不少买家正在抱着观望态度，欲以合适的价钱入市，而卖家则以放盘测试市场水温。 有证据表明，目前多伦多的房市正在逐步从卖方市场向着买方市场转变，许多卖家屋前门可罗雀，挂牌之后长时间无人问津。而由于安省房市新政和央行加息的接连冲击，这种现象无疑还将持续一段时间。 高房价和需求量大是目前大多伦多地区房市的主要特征，随着政策让不少准买家的购买能力受到了限制，一些相对便宜的住宅单位显然会变得更加受欢迎。  

最近几年，密市女子Lukrezia Buzanic每天都是度日如年，每时每刻都压力山大，因为自己家的房子莫名其妙地被别人抵押贷款了。 事情还应该从五年前说起。 2012年的某一天，她打开邮箱发现了一份邮件：有人用她的名义申请了贷款，然后将她的房子作为抵押品。所以，银行要求她支付64万加币的贷款。 看到这封邮件，她完全懵住了，就像一吨砖砸在脸上一样。 随后，她赶紧联系批准贷款的宏利银行说明情况。自己也是受害者，不知道是谁冒用自己的名字贷款。 2012年8月14日，Buzanic填写了一份欺诈索赔，然后签署了一份宣誓书，表明自己的确没有收到任何贷款。 然后她向加拿大银行服务与投资调解投诉专员公署投诉，但是该组织拒绝调查此案，因为它是诉讼主体。 Buzanic也想早点通过上庭把这件事解决掉，但是宏利银行却一直在拖延。 Buzanic身体有残疾，以伤残抚恤金为生。她想卖掉这个房子，搬到一个镇屋里面，但是现在房子是抵押品，根本没有办法卖。 她是在1993年买下这幢房子的，当时还没有保护消费者的产权保险，所以她一直非常压力山大。 “我已经暴瘦了20kg了，根本睡不着，每时每刻都压力山大。” 加拿大宏利银行(Manulife Bank)成立于1993年1月1日。1999年，加拿大宏利银行推出加拿大第一个集所有功能于一身的帐户。2010年，它成立信托投资公司(宏利信托)，这是一个联邦特许信任公司，该公司获准在加拿大所有省份和地区做生意。  

  加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周一发布的数据显示，经季节因素调整后，6月加拿大房地产销量环比下降6.7%，为2010年以来最大降幅，这已经是加拿大房地产销量连续第三个月环比下降，也是连续第二个月降幅超过6%。与去年同期相比，也下降11.4%。 同时，CREA房价指数也连续第三个月放缓。6月，该指数同比增长15.8%，低于今年4月近20%的高点。   不过，6月加拿大房屋平均售价同比仅小幅上涨0.4%，至50.4万加元（40万美元）。而如果将多伦多和温哥华排除在外，平均售价仅有40万加元。   6月，加拿大70%房地产市场的销量都出现下降，其中，因受政策变化影响，大多伦多地区（Greater Toronto Area）降幅最大。6月，多伦多房地产销量同比骤降37.7%。而销量下降导致房价走低。6月，多伦多所有类型的房屋平均售价为79.39万加元，比4月高峰时期低近14%。   “4月底安大略房地产政策的变化明显使许多大金马蹄地区的购房者撤退并评估房地产市场如何吸收这些变化。”加拿大地产商会CREA首席经济学家克拉姆（Gregory Klump）说。   为抑制房价飙涨，多伦多所在的安大略省在今年4月20日引入了公平住房计划（Fair Housing Plan），其中的一项措施是向非居民征收15%的投机税，即所谓的外国人购房税。   这一政策有效地为当地楼市降温。目前，多伦多楼市已经由几个月前的卖方市场转为买方市场。   加拿大道明银行（Toronto-Dominion Bank）经济学家珀拉玛娜（Diana Petramala）指出，多伦多房地产销量与新上市房屋之比已经从60%多下降到40%以下。“根据这一标准，多伦多目前已经完全由卖方转向买方。”她在给客户的报告中称。这一比率在40-60%之间说明房地产市场处于平衡状态。   多伦多房地产市场目前看上去正在步温哥华后尘。在去年夏天引入了外国人购房税之后，温哥华房地产市场流入资金量也骤降。6月，大温哥华地区的房地产销量环比下降4%，较2016年2月高峰期下降了29%。   此外，加拿大央行的加息举动预计也会减少楼市交易。加拿大央行上周三（7月12日）宣布，将基准利率（金融机构隔夜拆借利率）从目前的0.5%提高25个基点，至0.75%，这是该行近七年来首次加息。   一些经济学家认为，对加拿大房地产市场、尤其是多伦多和温哥华楼市过热的担忧是促使加拿大央行在经济数据改善情况下加息的原因。   2010年，加拿大宣布对贷款比例高的人实施抵押贷款资格利率（mortgage qualifying rate）。这一规定可以确保按现有利率贷款的购房者在未来最低利率（prime rate）上升时也能负担得起房贷。比如，假设5年期利率为2.25%，购房者必须可以证明他能够在利率升到5.44%的情况下也负担得起房贷。   鉴于楼市最近几个月“降温”，有分析师预测加拿大房地产市场将出现“软着陆”。   “加拿大房地产市场目前已经是第三个月处在预期中的软着陆中……（房地产市场）疲弱是由各省及联邦政策变化引起，但它最终将在利率上升的帮助下稳定下来。抵押贷款利率与加拿大央行上周的加息保持同步，并可能会随着明年年底前预期的另外三次加息而走高。”珀拉玛娜说。她预期加拿大房地产价格今年将上涨6.5%，而到明年将下降2%。   加拿大皇家银行此前也曾表示，加拿大房地产市场较早时候的乐观局面已经消失，现在市场情绪更偏防守。该行认为，加拿大房地产市场的活动与2016年相比将转弱。   比“软着陆”预期更悲观的分析认为，加拿大房地产市场面临重大风险，可能会出现“硬着陆”。国际货币基金组织（IMF）今年5月警告称，加拿大房地产市场可能对其经济构成“重大”风险。   德银首席经济学家斯洛克（Torsten Slok）曾在2015年指出，加拿大陷入了巨大麻烦中，其原因有数个。最主要的是过度依赖有泡沫的房地产市场。其次，普通加拿大家庭没能像美国那样在金融危机后及时降低债务。与此同时，劳动力市场却变得尤其依赖房地产市场将经久不衰的假设。   而这一系列问题都表明，如果加拿大房地产市场突然恶化或放缓，该国近几年来的一个主要就业来源就会萎缩，从而导致加拿大经济陷入困境。   现在两年过去了，斯洛克提出的上述问题不但没有解决，反倒愈发严重。   首先，加拿大家庭的债务继续上升，债务占个人可支配收入比重甚至超过了美国金融危机时期的水平，这导致偿债比率居高不下。     更糟糕的是， 加拿大平均时薪出现下降。加拿大蒙特利尔银行上周的数据显示，美国私有部门平均时薪的两年百分比变化（以年率表示）从复苏头几年的不到2%，增加到目前的2.5%左右，而在复苏期间大部分时间里都高于美国的情况下，加拿大平均时薪增幅却突然下降到1.5%左右。   而令人担心的是，所有这些亮起来的红灯却被掩埋在房地产市场火热产生的财富效应中。     虽然没有人知道加拿大房地产的疯狂模式何时终结，但正如美国购房者在2004-2006年所经历的那样，没有什么比房贷利率上升能更快刺破房市泡沫了。   在加拿大央行上周三宣布加息后，加拿大皇家银行等该国五家最大的商业银行旋即提高了其最低贷款利率。周四，这五家银行的最低贷款利率由此前的2.7%升至2.95%。   衍生品交易的传奇人物、太平洋投资管理公司（PIMCO）前基金经理巴斯曼（Harley Bassman）上周表示，导致加拿大房地产泡沫破裂的可能正是加拿大央行加息。   不过，加拿大房地产市场面临的最大问题还不是短期利率，而是长端利率，10年期国债收益率目前处在2015年5月以来最高水平，并且还在继续上升。   而泡沫就像雪崩，积累的时间越长，最终破灭时的响动就越大。    

  多伦多   每平尺价格飙升   除了Durham以外的其他地区的多户住宅（multi-family），1~2季度每平尺单价均大幅上涨。在售的多户住宅库存下降52%。置换为更小住宅的需求轻微增长，总体需求偏向低价市场，导致高端住宅滞销。 安省公平安居计划生效了吗？   3~6月，BuzzBuzzHome的数据显示，在公平安居计划的影响下，安省住宅投资的相关查询减少72%。同时，计划上市的多户住宅数量比上季度增长了2.6%，供大于求的态势趋显。   图表分析：大多地区的公寓价格在今年五月份后出现了跳涨，平均涨幅在每平尺80元左右，多伦多市区公寓价格已超过每平尺750元，约克区公寓五月份后的涨幅尤其惊人，与多伦多市的价格差距已大幅缩小。 图表分析：多伦多市区多户住宅产品的供应量比较大，在售与计划出售的数量总计达到90105套，但单户住宅产品的库存非常小，只有2065套。约克区和皮尔区单户住宅产品的数量较大，其中约克区库存达到7328套，是多伦多市区的3.5倍。 温哥华     第二季度公寓市场复苏   2017年第二季度，除了素里（Surrey）和三城（Tri-Cities），大温地区公寓价格强势回暖，终于摆脱外国买家税的冷却效应。温哥华在售多户住宅库存相比上季度锐减35%，表明公寓市场需求健康。   首次购房者有限   虽然BuzzBuzzHome第二季度的搜索数据显示购买需求增长，但是增长主要来自于投资者和想置换房屋的买家。市场回暖和相应的价格增长也许是经济健康的信号，但同时也对年轻购房者和手头不那么宽裕的购房者不利，高房价令他们难以负担。 图表分析：温哥华公寓价格在去年7月后出现跳涨，在推出外国买家交易税两个月后出现小幅下跌，其后走势平稳，今年五月后价格明显上涨。温哥华公寓的价格已达到1200元每平方英尺，远远超过多伦多的价格。 图表分析：温哥华和本拿比多户住宅产品的供应量较大，库存均在9000套以上，而列治文和素里的单户住宅产品供应量较大，尤其是素里，达到1761套。      

  获悉，昨晚的公听会吸引了大批建筑商及独立屋业主旁听，其中还包括市长马保定和多位议员。会议上市政府就多项议题进行了研究，其中最引人关注的就是把原本房屋至后巷的20尺限制，一刀切改为总土地面积25%的建议。据悉市府认为此举增加业主隐私，同时也可保持社区中各户独立屋的间隔。   但也有业主则明确反对该提议，认为这个举动不光将大幅增加后院比例，还会令建筑被迫往高层发展。如果以土地长120尺的地块为例，按照政府提议，后院至后巷的宽度将多达10.7米（35尺），不光使建筑改为欠缺美感的高墙，也令睡房须建在车库上。此外该建议最终还会影响房屋建筑面积并导致楼价下跌，影响业主利益。   会场内有专业人士表示，相较于一刀切的提议，他们认为后院深度改为四六比例更加合理。也就是说就是如果建筑物宽度40%，后院深度为6米；建筑物宽度60%，后院深度为7.5米。  

中国为阻止外汇流出，加大审核力度的同时将汇出限额下降至9000美元。有担忧认为此举会严重影响外国资本比重极大的加拿大楼市，日前不同业界观察者发表看法，均认为这一担忧没有必要。 Zillow高级经济学家Aaron Terrazas认为虽然中国资本在加拿大楼市占有份额，但国际买家的影响与其他因素相比相形见绌，其他因素包括本地买家和目前的利率。温哥华、多伦多、西雅图和旧金山的房市都是被很多其他因素影响，这些因素将持续推动房价。 Terrazas还认为，中国资本持续流入这几个城市的趋势还将持续，不会减弱，因为目前世界上的现实情况是，加拿大和美国的房地产市场是为数不多的几个最安全、高回报的投资目的地。 J. Capital Research Ltd. 的研究室主任Anne Stevenson-Yang认为中国大陆新出台的外汇管控措施很难阻止人们寻找规则以外的其他渠道将钱转移出来，特别是权贵阶层早就将资产保存在海外，根本不受新规的制约。 这种观点与中国国际地产门户网“居外网”新近调研显示的数据吻合。居外网的研究发现，2016年中国大陆在加拿大房地产市场的投资比上年增长了25%以上。 中国投资者2016年在海外房产市场共投入了超过1000亿美元，加拿大是中国地产投资者最青睐的五个投资目的地之一，仅次于美国、澳大利亚和香港。 居外网的最新用户搜索信息显示，2017年注定成为又一个中国资本向外投资的大年，即便没有2016年那么多，也会是接近记录的年份  

　　近日加拿大央行出台加息政策，试图戒断长期以来国民对低利率的依赖，基准利率增加了0.25%,提升至0.75%，而且极可能继续提升利率。对加拿大的老老少少而言，长期养成的借贷习惯会一朝改变吗？   　近几年，Lynsey Foster和其丈夫在安省南部购置了三套住房，央行加息的政策一出会不会影响到这个家庭的选择呢？   　　Foster一家属于典型的在十年低利率环境下成长起来的一代加拿大人，借钱容易，利率又低。28岁的Foster是一个地产经纪，她对房产市场的认识和低利率政策促使小家庭加大投资力度和范围，在股票和共有基金之外，其家庭投资组合更加多元化。 　　多伦多大学行文经济学研究中心的联合创始人Claire Tsai认为，习惯的改变是以观念的转变为前提。利率提升一两个百分点不足以改变民众的行为习惯。 　　为了应对2008年的房市崩盘和全球经济衰退，加拿大央行、美联储和世界其他国家央行纷纷调低利率，该政策持续近十年，利率保持在1%左右，旨在刺激经济发展。 　　2009年央行基准利率仅为0.25%，一年后开始逐渐加息，但从未超过1%。2015年，加拿大央行为了应对能源行业的不景气，连续两次降息。 　　对加拿大人来说，低利率已经成为生活中的新常态。上周加息后，利率仍然维持在较低水平，尤其是与过去相比：在上世纪90年代，利率高达8%以上；80年代更是曾经超过10%。 　　汉密尔顿的抵押贷款经纪人Brian Hogben说，人们关注加息，但是当他们发现加息只影响一部分人而不是所有人之后，他们就没那么在意了。之前选择固定利率的人也关注加息，不过后来发现这一政策影响不到他们。不过，他还是建议买房者继续采用可变按揭方式。 　　BEworks Inc.的经济学家Jason Stewart认为0.25%的加息是一个讯号，但是这个政策会持续多久还未可知，造成的影响程度也尚待观察。毕竟，对加拿大央行而言，让基准利率回归历史高位会是非常棘手的事。 　　十年的低利率政策和不断蹿升的房价造就了加拿大有史以来最大规模的负债激增。截至3月底，住房债务与可支配收入比已达到166.9%，接近历史记录。加拿大统计局表示，这意味着加拿大人每一加元的可支配收入就对应有$1.67的债务。 　　如果利率增长过快，或者房屋持有者无法支付房贷，央行的加息就可能引发抵押贷款违约、金融不稳定和经济困难。 　　上周三央行加息后，加拿大六大银行纷纷将最优惠贷款利率从2.7%上调到2.95%。最优贷款利率的增长带动了房屋净值信贷和可变按揭借贷成本的增加。 　　Ivey Business School的金融助理教授Amos Nadler说，如果人们预期到更大的损失，那么还是趁早行动为好。 　　总体而言，上周的加息不会对消费者行为产生大的影响。经济行为最主要的动因是恐惧，现在人们并没有那么害怕。 　　26岁的Jacob Jackson今年4月份刚刚入手一套汉密尔顿的房产，他预计到利率会增加，所以办理了五年期固定利率抵押贷款。 　　Jackson和他的伴侣住一层，将另外的部分出租出去，租金正好覆盖了每月的按揭、地税和房屋保险。目前Jackson正在考虑用存款付清本金或者用这些钱买股票。 　　文章开头提到的Foster女士，既是地产经纪也是投资者，她对自己的投资非常满意，三套房产都是20%的首付比例，总价一共不到$800,000，其中一套已经售出套利。 　　Foster表示，“我们仍会继续购置房产，采用可变利率，每月支出的金额会比之前多$48，对我们来讲不算什么压力，所以我们不会退出房地产市场。”

列治文   作为传统的华裔族群聚集地，列治文一直是不少新 居住温哥华的首选。不管如此，列治文也颇受亚洲其他地区投资客的青睐。数据显示，海外买家5月份在列治文共出手了67次，占当月整体销售额的7.8%，当之无愧的成为大温地区海外买家购买住宅最多的城市。   本拿比   随着本拿比四个中心区铁道镇、洛歇、爱德蒙兹，和布兰特伍德近年来上演的“高楼演义”，使该市得到海外买家群体前所未有的关注。现如今作为海外买家活动第二频繁的地区，该市单月共有32次住宅销售量涉及到海外人士；2016年全市本拿比共有423次海外买家购房事例，占全年销售量的9.4%。   维多利亚   维多利亚作为省府所在地，受到很多海外投资者的关注，即使出手次数并不多，外国人买下当地49套物业，占当月总销售额的4.9％。   温哥华市   作为“海外买家买下温哥华”论调的起源地，其实温哥华已经被投资们抛弃了。外国人在当地的单月销售额为36次，占5月总销售额的2.7%，这也使得温哥华滑落至该排行榜的第4名。   基洛纳   位于奥卡那根山谷、风景如画的卑诗内陆城市基洛纳当然也是不少旅游人士的最爱，谁不想在葡萄酒之乡度假？5月该市海外买家交易次数为8笔，占交易总额的1.8％；全年共有149次涉及到外国人的交易，占总销售额的2.1％。   素里   该榜单第6名就是位于郊区的素里市，作为白人和印度人为主的城市，该市单月海外买家销售量为17次，占总销售数量的1.2%。   省内其他地区   可以看出海外投资者对于卑诗省的关注仍聚集在大温地区，5月卑诗省（不包含大温地区）海外买家交易数为195笔，占单月总销售额度的2.6%，考虑到大温地区和维多利亚岛的海外投资客数量，全省其他地区的交易量相当微不足道。  

2016年华裔男子魏某购买一处房产，签约后其代理经纪发现该物业曾在2004年被用作大麻屋，而魏某在签约时就明确要求卖家书面保证该房产不曾被用作大麻屋。因此魏某终止合约并要求卖家退回3万元押金，谁知卖家非但不退押金还要求魏某补偿该房屋以低价再次售出后导致的8.6万元差价。官司打到安省高等法院，法官判魏某胜诉，卖家必须退回3万元押金。 地产经纪牛润生告诉51网记者，大麻屋对房屋造成很多伤害，给买家造成损失。主要表现在以下几个方面： 1.房屋大幅度贬值。2.残留毒物。主要是在大麻种植期间，使用杀虫剂及化肥，会遗留在房屋的各个角落，对人体有潜在的危害，3.对房屋结构有一定影响。其他危害包括供电系统或许已被作了较大改动，应作修复评估。偷电时在地下室墙上留下的洞口，处理不好，会有漏水后患。总而言之，即使买家有200％的把握，也应对大麻屋退避三舍，远离是非是上上策。 一般来讲，大麻屋一旦被警察登记在案，则地产经纪必须对买家公开实情，这一点大家不必担心。但问题是还有太多的尚未登记在案的大麻屋。 有网友问，买房时请验房师，不就是想验出是不是大麻屋吗？针对这个问题，本网记者采访了专业验房师诚信验房的徐先生，他说，在验房标准里就没有这一项，他们只检查房屋功能性缺陷。检验范围内就没有关于大麻屋的这一条，也就是说，如果验房师能验出来，是买家的幸运；如果验不出来，验房师没有任何责任。 买大麻屋要考虑到交易成本 一般说来，公开披露的大麻房价格会比市场价低很多，但很多买家忽略了签约之后的交易成本。温尼伯的费尔夫妇发现在自己预算以内买到一幢满意的房屋是越来越难。经过仔细考虑，决定买一栋大麻屋，因为价格合理，可以负担。但夫妇俩没有想到的是，他们的这个决定导致了接下来一系列的麻烦。 在报价被接受后，费尔夫妇兴冲冲地跑到银行去谈按揭，但是出乎他们意料的是，竟然没有一间大银行愿意为一幢大麻屋提供贷款。万般无奈之下，他们只好去找信用合作社和贷款机构，但是也被设置了诸多障碍。终于有一家信用社愿意提供贷款，条件是房屋得完成一系列的检查。 好在卖家也是急于卖房，所以负责了大部分的检查费用，让费尔夫妇成功谈妥了按揭。谁知接下来问题又来了：没有保险公司愿意提供房屋保险！很多公司一听是大麻屋，干脆表示“沾都不愿意沾”。 本地房贷公司Spin Mortgage的负责人马克（Jeff Mark）表示，购买大麻屋的第一个麻烦是交易的成本很高。大麻屋虽然便宜，价钱上可能比较吸引人，但是申请按揭非常困难。由于越来越多的银行和保险公司不愿做这类物业的生意，所以买家只能找信用合作社及次级贷款机构愿意为这些物业提供按揭，其利率通常比银行高。 在提供按揭之前，这些公司还会要求对房屋进行一系列测试，以确定适合居住。这些测试的费用很高，如果卖家不愿意支付，则买家就必须准备自掏腰包。 业内人士指出，随着房价越来越高，不少买家、特别是首次购房的年轻一族开始考虑那些价格相对便宜的大麻屋。然而，他们在做出买大麻屋决定的时候，对未来的困难估计不足，所以很容易陷入麻烦。  

卑诗省省会维多利亚的市议员艾锡(Ben Isitt)认为，共管式物业的业主立案法团不应禁止单位作长期出租用途，他建议市政府向省政府提出要求，修改法例，令业主立案法团不能禁止单位出租，但法团仍可引入附例，禁止单位作短期的度假式出租用途。不过据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，有市议员要求艾锡澄清立场，其中市议员勒夫达(Jeremy Loverday)忧虑维多利亚在没有房屋空置税的情况下，进一步为出租单位设定限制，只会推高柏文单位的价格。艾钖表示，会进行更多研究，才向市议会提交建议，但他认为，市议会需采取行动，向省政府提出要求，改变现状。盼减少空置柏文单位艾钖强调，住宅价格不断上升，加上空置率低，令低至中等收入的长者、年轻人和一般市民，于经济上缺乏保障。他指，超过20%业主回应最近的调查时表示，立案法团制订的出租限制，是造成名下的柏文单位要空置的原因。熟悉共管物业管理模式的地产代理麦敏华接受《星岛日报》查询时表示，禁止共管式物业单位出租的条例，是由省政府制订，全省适用，在2010年前，如业主表决同意，可以在附例内制订出租限制，共管物业内的任何业主，不论长期或短期，都不能将名下单位出租。她指出，自2010年开始，条例稍有放松，物业发展商申请建筑许可证时，向市府提交的披露声明(Disclosure Statement)内，可注明物业有多少比率的单位，作出租用途，例如10 %或20%，甚至容许所有单位出租也可，将来成立的业主立案法团便不可再为个别单位的出租行为，作出限制，不过，出租单位的数量不能超出声明内所指定的比率。麦敏华补充，条例于2010年开始放宽，但物业何时落成，并无限制，她相信，目前限制将单位出租的业主立案法团，大多是针对Airbnb等的短期出租形式。维多利亚的共管式物业附例有禁制条款，限制过去10年所兴建的柏文作出租用途，艾锡提出的措施更针对超过10年楼龄的共管式物业。他说，较旧的住宅物业亦在建议范围内，这类物业更能负担，虽然有关问题并非重大议题，但始终也是一项问题。此外，至目前为止，其他市议员均支持艾锡建议负责短期度假式出租条例的市府职员，考虑他所提出的多项要求，包括每一业主只可挂牌出租一个单位、业主需证明自己的身分和地址，以及物业为业主的主要居住地点、证明单位已有足够的保险保障、没有违反按揭条款、业主要对租客进行背景检查、向市政府提交土地和室内的平面布置图，描述单位面积和所在位置，以及街内外的泊车空间等。    

　　据加通社新闻报道，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）表示今年六月加拿大房屋交易量大跳水，下降比例达到自2010年最大值。   　　根据加拿大房地产协会公布的最新数据，六月全国房屋交易量与五月相比下降了6.7%，70%的房市都在下降。   　　其中大多伦多地区下降浮动最大。 　　这个数字与去年同期相比下降了11.4%。 　　全国平均房价为$504,458,与去年同期相比提高了0.4%。 　　除去温哥华和大多伦多地区，全国平均房价为$394,660.

  据彭博社报道，一对年轻夫妇今年4月看到他们在多伦多的三卧室房子比去年同期升值了25%后，便打算卖房套现。很快，有买家同意以$900,000的价格买下。签定合同后，这对夫妇便在距离多伦多较远的地方买下另一套更大的房屋。但是在6月底交割之前，市场开始转向了。他们的旧房买家反悔了，放弃了$40,000元定金。 现在的市场是，销量大跌，上市楼盘大增，而房价也开始回落，这些都让买家感到害怕，而随着加拿大央行本周加息，贷款成本上升，情况可能进一步恶化。   近三个月来，多伦多的房市已经连受冲击，包括此前次贷公司Home Capital Group Inc.遭挤脱险些破产。   多伦多地产中介公司Realosophy Realty Inc.总裁Pasalis说，这好比多米诺效应，我们还看不到其影响程度。   “人们正在消化新的规定，市场库存增加，价格下降，还有更多情况在发生。”   报道称，市场的连锁反应开始于去年10月联邦政府收紧按揭保险标准，一直发展到今年4月，安省政府推出15%的外国买家税。今年6月房屋销量下跌了37%，房价涨幅是2015年1月以来最低的。紧接着，上周政府又宣布将要求所有无保险按揭贷款业主接受压力测试，预计这会加剧市场冷却。   而在此基础上，加拿大央行将基准利率从0.5%上升至0.75%，预期利率在一年内会上升至1%以上。加拿大各大商业银行也将固定按揭利率提升20个基点。   加拿大按揭专业人士协会的首席经济师Will Dunning说，央行在2018年底前加息0.75%至1%，会导致6%至8%的买家退出本国房地产市场。   房屋交易放缓可能对加国经济构成威胁，目前加拿大的经济增长率是七国集团中最快的。   Dunning表示，现在人们已经停止买房，如果停的时间久，就会有危险。   加拿大总额$1.5万亿的按揭贷款中，有一半是首付至少20%的无保险按揭。   金融机构监管办公室上周宣布三项针对无保险按揭市场的新措施，包括要求无保险的按揭业主接受压力测试以及符合贷款与房屋估值比率。   这项措施对次贷市场的打击大于银行。皇家银行的分析报告称，一旦实施，住宅按揭贷款增长将放缓至每年2%，而目前是6.3%。Laurentian Bank Securities分析师Marc Charbin已经下调了Home Capital与Equity Financial Holdings Inc.的评级。   皇银资本市场首席分析题Craig Wright指出，央行加息可能导致一些人买不起房，但未必是坏事。他说，加息会让市场降温，但不是崩盘。   CMHC的数据显示，今年6月，加拿大房屋动工量增加到年率212,700间，超出分析师的预期。   按揭中介公司CanWise Financial总裁James Laird说，现在大批客户都在做再按揭贷款或更新按揭贷款，以便锁定低利率。所以，他认为一次加息不至于有太大影响。他说，欢迎市场恢复理性，只有当利率上升3%时才会开始担忧。  

正如所料的那样，加拿大加息如约而至，周三加拿大央行宣布加息25基点的消息后，引发了各个行业的热议，其中对于房地产行业来说，不论是房地产开发还是按揭贷款买房，亦或是租房都产生了巨大的影响。 有消息称，很多多伦多地产中介显然知道加拿大最火爆的房地产市场已经冷却，不过来自卖家的绝望信件让他们了解到现在的情况比想象中更加糟糕，越来越多的按揭贷款买房的人，已经开始不顾违约，连高额定金都不要了，取消先前的买房计划，加拿大央行加息让很多按揭买房者望而却步，而已经在走程序的买房者也有很多放弃了，虽然会承担大量的违约金，但相比于日后付不起更多的贷款，他们宁愿选择前者。 有关专家则表示：加拿大央行加息将令该国陷入严重的困境。这主要是因为加拿大的经济过度依赖已经严重过热而泡沫化的房地产市场。并且，通常来说，最终戳破房产泡沫的诱因都是市场利率的上升。 面临大量为购房违约现象，让很多房产中介都感到颇为为难，加之现如今楼市行情大面积衰败，更是让房地产市场陷入危机。但值得有提的是，此次央行加息确实从一定程度是打击的炒房和恶性投机的行为。 对于近两个月不断趋冷的多伦多房市来说，央行加息无疑会“雪上加霜”，最大的表现就是不少原本有“闲钱”可以入市的买家，将可能因为无法申请到按揭贷款而放弃购房计划。那么对于不少原本希望通过投资房市获利的人士来说，其利润无疑也会随之降低，那么或许将会有更多的人放弃投资房市。 央行在2018年底前加息0.75%至1%，会导致6%至8%的买家退出本国房地产市场。房屋交易放缓可能对加国经济构成威胁，目前加拿大的经济增长率是七国集团中最快的。现在人们已经停止买房，如果停的时间久，就会有危险。 同样备受影响的不仅仅是买房者还有租房者 加拿大很多拥有房产且对外出租的房东们来说，加拿大央行的加息明显会提高其负担，加之租房空置税的问题。很多房东均表示，如果央行再次加息，他们或将考虑将这一部分负担转嫁给租客身上，涨租现象可以预见。 总而言之，此次加息对于加拿大房地产而言无疑是一次巨大的考验，从房地产现如今的各种现象，均已经表明，加拿大房市已经进入降温期，是否会呈现崩盘之势，还有待更加详细的研究报告分析。很多专家均表示担忧。  

加拿大央行将其利率抬升了0.25%，从0.5%增加到0.75%，卑诗大学经济学家认为，利率上涨将增加购房成本，迫使更多买不起房的大温居民转向租房市场。 据CBC报导，卑诗大学尚德商业学院教授德维多夫（Tom Davidoff）分析说，卑诗内陆平原地区的房屋租金也随着上涨，人们将认为，支付租金比房贷利息更少，因此转向租房市场，“最大冲击是，人们决定不购买房屋。” 他还表示，有人会利用高利率赚取更多资本，将物业转手后，从此租住房屋。当人们宁愿租住房屋，却不购房时，他认为，将对租房市场造成巨大压力，而房屋价格相比租金，为何一直高居不下，也是因为利率偏低的缘故。 不过，他认为央行利率目前仍是相当低，还有继续上调的空间，那时可能重创房屋价格。同时，他相信首次购房者也将受影响，购房变得更加艰难，因为“你不符合房贷的收入要求的话，银行将不会借钱给你。” 虽然央行调高利率，德维多夫并不认为全是坏事，因为银行在面对通膨时，也需要调高利率，而目前采取的缓慢又稳定的做法比较好，因为加拿大全国经济依赖于房屋市场，尤其是温哥华与安省。 他分析道，如果这些房市出现动荡，央行未来将很难再上调利率，而利率上涨目前并不会带来房市崩盘。

6月9日，燕郊镇102国道旁的两处房产门店贴上了“此房出租”的告示。中国青年报·中青在线记者史额黎/摄 原标题：环京楼市跌至“2字头” 进入7月，环京楼市限购加码的发酵继续。在燕郊和固安，楼市就像掉入了冰窟窿。这让开发商坐不住了，而二手房中介和业主也已经出现明显分化。数据显示，燕郊可售新房为1784套，均价在2.7万平方米左右，相比3月份破3万，奔4万的房价，环京楼市普遍下跌了2成以上。 楼市“掉头” 环京房价两成起跌 燕郊，多年来都是北京外溢刚需的置业首站，无论是价格还是开发程度都当之无愧是环京楼市的“带头大哥”。今年三月，燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位，比去年同期上涨了66.86%，新房价格更是从去年开始便出现了一轮“跳涨”，单价接连“破三万”、部分优质项目“破四万”，涨幅甚至高于北京楼市。 “棒打出头鸟”，6月2日晚间廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确加码限购，要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，限购1套住房。 重压之下，一度熙攘热闹的售楼处，立马陷入一片死寂。在被称之为“燕郊楼市晴雨表”的售楼处一条街走一圈，便能感受燕郊楼市的冷暖。相比3月份，如今这里多个项目的售楼门店大门紧闭，几个少数开门接待的售楼门店也是看房者寥寥无几，相比此前火热情景恍若隔世。 在北京青年报记者的探访中，水榭花城售楼处的一位置业顾问就透露，“政府打击的政策太多，尤其是社保要求这一块让买房门槛大幅度提高。燕郊的房子已经开始出现比较明显的降幅，调整迹象阶段。部分购房者观望情绪明显，而一些着急用钱的业主和炒房客已经开始降价抛售房产。” “降幅两成起跌”基本是燕郊二手房的常态。链家地产燕郊门店的置业顾问小李在陪北青报记者看房时表示，二手房成交活跃的首尔甜城、天洋城、福成上上城五期等项目相比3月份时的历史最高点，降价幅度都在万元左右。 小李随后向北青报记者介绍了天洋城的一套64平方米一室一厅，报价160万，均价约为2.5万元/平方米。“同户型的房子3月份我也卖了一套，225万成交的，现在低价卖房的都是着急套现离场的投资客，您可以轻松抄底。”小李介绍道。 除了天洋城以外，首尔甜城的中介也表示，“我们小区的房价的确降了，年初有许多二手房都是以单价35000元/平方米左右过户的，最近成交的单子只有25000元/平方米左右，部分业主甚至接受再降价出让。” 另外，据房天下网的公开数据显示燕郊楼市的热度的确在持续下降。燕郊房产的浏览量自三月以来出现明显下降，五月浏览量较二月下降近80%。 记者根据房天下网公开数据分析发现，从“3.17”限购出台以来，燕郊二手房平均成交价格从三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米，整体跌幅超过20%。 掉头向下的不仅是燕郊，南城的固安，因为机场二高速和大兴地铁的南延在去年坐上了楼市上升的“特快专列”，如今也同样因为严格的限购政策，价格和成交量都如过山车般一路向下。 统计数据显示，2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米，而现今，固安新房均价已来到27000元/平方米，两年以来涨幅超过400%。个别楼盘的报价甚至一度接近30000元/平方米。但在调控后，2万元左右的新盘也成交寥寥。 位于固安南某个以大户型为主的项目，近期引入了捷克小镇的概念吸引购房人，项目的销售人员告诉来访的北青报记者，“2月份项目曾打算上半年开盘推新，但调控政策出台后，购房资格和首付比例的问题，让许多积累的客户退出了，目前得到的消息是开盘可能要到下半年了，具体价格未定。” 相比新房的遮遮掩掩，固安的二手房也率先开始了降价，房天下数据显示，固安二手房成交均价从三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，跌幅超过20%。 对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，环京这样的调整很正常。因为环京地区在过去的一年左右时间里，房价上涨了100%以上，甚至某些地区上涨了150%左右，在短期内透支了体力，存在短期泡沫。因此随着调控的展开，环京房价下调20%甚至以上，才能吸引新的购房者出手。 限购下环京商住当道 限购升级让环京区域的房产中介与开发商备受冲击，然而，与北京全面限购不同，环京地区纳入限购范围的仅仅是普通商品住宅，暂时并不包括商业、办公类项目，因此，低首付不限购不限贷的商务公寓再次成为开发商们揽客的筹码。 在燕郊发放小传单的销售人员，手里攥着多个项目的宣传单页，在了解到记者并没有购房资格后，转而推荐不限购的酒店式公寓产品。 “小户型、低总价，100万出头，贷款就贷50-60万月供在6000左右只能贷10年。”这类的商住楼往往比周边的住宅便宜一些，成了当前环京楼市力推的产品。 据北青报记者探盘了解，在环京商住项目中，因为不限购的卖点，一些项目甚至要求购房者同时缴纳装修费和所谓的电商费。 “我们的公寓房不限购不限贷，还赠送精装修，每平方米只收取1000元，开发商会按照1500元的标准交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元装修费就可以了。” 紫竹湾商业广场项目的销售人员表示。 除了捆绑装修，还有商住项目的销售人员表示：“现在购买会有团购价，但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。” 然而，这些项目并未出现“开盘即售罄”的火爆情况，很多商住项目开盘个把月以来，仍有不少房源在售。对此，业内人士表示，由于北京商住项目被明令禁止，购房人担心环京区域的商住产品也会遭遇类似的政策加码，因此在购入前十分谨慎，即便不限购不限贷，但由于商住始终游离在灰色地带的硬伤，购房人对其并不积极。 仍有新的投资客在杀入 虽然环京楼市整体陷入低谷，但也有个别项目仍有购房人在不断涌入。位于涿州的桃园新都孔雀城是少有的近期开盘顺销的住宅项目，由于涿州不要求社保，允许外地户籍购买一套住宅，加上高铁直达，使得新的投资客涌入。据北青报记者了解，该项目定价约为12000元/平方米，可以首付30%，但买房需要绑定9万元的车位。 不过在许多投资者眼中，因为仍能使用杠杆买房，因此这样的价格和捆绑销售仍是可以接受的。但对于大部分已经入场的炒房客来说，他们的房子只能卖给那些胆大的接盘者。 一位燕郊当地的业内人士表示，目前在燕郊和固安等地，已经有部分炒房客开始少量购入上一批投资客抛售的房产。但受三年社保的影响，采取的是先交钱后过户的模式，新旧炒房客和中介之间签个三方协议，然后交钱，并由第三方的公司来帮助接盘者缴纳3年的社保，拿到购房资格后再行过户。但由于数量较少，并未对整体楼市产生影响。不过，这类方法都是在投资客与投资客之间转手与接盘，刚需并不愿意选择这类极具风险的方式。 链家地产燕郊区域的一位门店经理也表示，虽然不少项目都在降价出售，但追涨杀跌的习惯，造成市场上都是观望的多，出手的少。 该经理介绍到，目前着急卖房的一般是两类人，第一类是纯粹的炒房客，怕获利回吐得太猛；第二类是置换人群，这类人打算在北京或者其他城市买房，随着环京楼市的下行，这些人手中的房子在缩水，换房的成本在增加。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，二手房市场并不能完全说明环京楼市现在普遍的市场价，新盘价格的指向性更大。此轮限购将抑制短期炒房客，消化过去一年两年里过快的涨幅，但长远来说，随着京津冀一体化发展，各大开发商的不断涌入，都说明环京楼市的未来前景仍被普遍看好。

　　根据全国按揭业组织“加拿大按揭专业人士协会”(Mortgage Professionals Canada，MPC)周二公布的一项研究发现，加国国民对房地产市场普遍持乐观态度，但面对央行可能调高息口及楼价高企，温哥华及多伦多等两个地区的新置业人士或准买家，则比其他地区省民感到更大压力。 　　MPC总裁兼行政总裁泰勒(Paul Taylor)分析，这类压力会导致上述两个城市的一些准买家，决定延迟置业计划。 　　同时，MPC的研究发现，占48%的准买家估计，他们能够付出的首期将会少于两成，因而须要接受联邦政府所规定的压力测试。另有两成有意置业人士更表示，相信无法获得按揭借贷。 　　至于如何增加首期款项，占31%受访者会从注册退休储蓄计划(RRSP)中提取部分存款，16%表示会向财务机构申请贷款，43%打算延迟置业，30%则会向家人寻求财务协助。 　　MPC委托Bond Brand Loyalty于今年5月进行有关研究，收集了4,146个来自7个分区的国民意见，包括大西洋省份、魁省、大温、大多伦多区、安省其他地区、卑诗省其他地区与亚省，以及缅省与沙省。  

7月12日，加拿大央行的利率决定终于尘埃落定，我们来看看加拿大房地产市场的权威人士是怎么分析加息对房地产市场的影响的。   房市需要恢复正常   Kevin Somers，Royal LePage首席运营官：   “自十年前的经济大衰退开始以来，加拿大一直靠着低利率来维持经济。但最近种种数据表明，加拿大的经济可以承受比现在较高的利率。我们认为，房地产市场也急需要恢复到正常的水平。另外，我们觉得加拿大的房主们也准备好了加息可能带来的抵押贷款利率的上涨。事实上，从1990年有记录至今，近两年加拿大人用于抵押贷款的本金已经超过了贷款利息。” 矛盾的市场   Realosophy Realty Inc.总裁John Pasalis：   “多伦多的房地产市场正在经历第一季度泡沫之后的影响。   理论上说，加拿大央行将利率提高25个基点将对房屋需求产生抑制作用，但我不相信这个效应是立刻就会发生的。参照美国，美联储自2016年12月以来已经三次加息总共达75个基点，但四月份Case-Shiller 20城市指数上涨了5.7％，房屋需求仍然很强劲。   这种对于进一步加息的期望反而可能会对房地产市场产生积极影响。如果买家认为利率在不久的将来会进一步上涨，那些原本静观其变的人也可能会加入买房大军中。   最大的未知数在于，未来利率上涨的作用是否会超过前三个月价格走低的趋势。如果他们觉得价格会进一步下降，现在就不会买了。”   吓唬一下市场   RateSpy.com创始人Rob McLister:   “加拿大央行的信息和市场走向表明，到明年这个时候，利率至少还要高出50到75个基点。   强劲的就业增长和GDP的增长为加息加了把劲，也有一小部分原因是家庭危机。反对加息的因素有缓慢的工资增长和非能源出口，以及通货膨胀乏力，但通胀率是一个落后的指标，并且央行行长波洛兹认为通胀率已经触底了。   事实是，银行必须为了顾及大局而提前采取行动。如果它等到经济明显过热然后才推迟加息的话，经济衰退的风险也会更大。从心理角度来看，25个基点暂时对住房没有任何威胁。大多数借款人仍然可以获得贷款批准。   利率升1%，将显著增加市场上的房屋销售数量并且进一步放缓交易。如果OSFI的新压力测试吓走更多买家的话，这个作用会更大。   利率升2%以上，房价会降低，并触发小幅的房贷拖欠。   利率升高3%在未来十年应该不可能，但如果发生，便会有大规模的房屋销售，并且进一步扩大房贷欠款。   加息的一个肯定的结果是，它会吸引一大批浮动利率借款人锁定固定利率。不幸的是，许多人并没有意识到债券市场早就领先央行政策，所以他们锁定利率时已经太晚了。”