地产

就像英国人说话言必天气，眼下加拿大人的谈资则是少不了房子，加拿大媒体关于房地产的文章也是连篇累牍，热闹时甚至有“铺天盖地”之势，看来加拿大人对房子既着迷，也“上瘾”了。 根据专家的分析，加拿大人对房子着迷及“上瘾”不是没有原因的，深藏在背后的原因不仅因为房子与人们的生活息息相关，而且与加拿大经济密切相关。 Macquarie公司的分析师多尔(David Doyle)指出，加拿大房地产与经济的关联度是比较特殊的，房地产对经济的贡献异常高，如果将房地产佣金、土地转让税、法律费用、房屋保险、房屋测量及验房等费用都加起来，几乎占到加拿大GDP的2%，准确讲是1.9%(下图)。 占经济总量的2%是个什么概念?简单比较一下：这个数字比加拿大农业、渔业、林业和狩猎业的产值全部加起来还要高。 再与美国比较一下：美国在房地产最高峰、最辉煌的时候，大致在2005年那个时候，所有与房地产有关的费用加起来也只占GDP的1.5%。而在此之后美国房地产崩溃，至今也没有完全恢复元气，目前这些费用加起来还不足GDP的1%。 分析师多尔指出，加拿大经济对房地产的高度依赖是不健康的，也非常令人担忧。他说如果要追根溯源的话，那就是加拿大历史上的超低利率。加拿大央行一而再，再而三地减息，尤其是油价大跌之后，央行又进一步减息，令史上最低利率维持了7年之久。 这样问题就来了，长期依赖房地产的经济在房市下行时就会深受影响，而央行一旦加息，那就是“雪上加霜”，因为房地产交易减少，销量下降，这当中产生的费用就会相应大减。先是温哥华，再是多伦多，房市变冷以及销量大滑，对GDP的负面影响是显而易见的。如果央行再加息，这个影响就更加严重。 问题还不止于此：房地产是个关联度非常高的产业，除了其产生的直接产值之外，还有关联产业的产值。对加拿大而言，最大的关联产业就是装修业。 分析师Doyle说，也许很多加拿大人并不知道的是，本国装修业占GDP比例更高，达到令人完全想象不到的2.6%!Doyle表示，如果加拿大房市在政府遏制以及央行加息的双重压力之下冷了，或是垮了，那么这个与房地产“一损俱损一荣俱荣”的装修业也会走下坡路。 Capital Economics的经济学家马达尼(David Madani)也同意这个说法。他说房市趋冷的典型情况就是销量先下滑，接着是房价下跌。而房市总体趋冷的话，必然导致装修业萎缩。 马达尼表示，当房价升高之时，业主们都热衷于装修，尤其是厨房啊，浴室啊等等，因为这个时候业主把装修当做投资，提升房屋品质之后可以卖更多钱。 但当房市趋冷，房价下滑之时，即使业主花再多钱于装修，这个投资的回报也就相当有限，故业主们就不太愿意操心费力搞装修了。一旦业主们不再热心于装修，那么随之而来的就是装修业变冷及萎缩。还不止于此，房地产还有其它关联产业也将受到拖累，比如家具，比如家居及装饰品行业... 分析师Doyle警告说，加拿大房屋销量下滑是个信号，接着是房价下跌，随之是关联产业全面受影响，这必然会拖累整个加拿大经济。  

在温哥华西区豪宅林立的Shaughnessy社区，最近一栋华人拥有的大宅正在拆除准备重建，这个曾经引起争议的房子最终被政府批准重建，惹恼了一些当地人，有人在大宅车库门及围栏上用英文涂鸦，辱骂“中国人贪婪又不懂尊重”、“可耻”、“不能原谅”等。   大宅正门边的墙上被涂：“CURSE THE CHINESE GREED AND DISRESPECT”，人行道的地面被涂：“SHAME ON YOU”。   车库的门上被涂：“UNFORGIVABLE”。 据报道，这间位于 1550 West 29th的大宅人称“电力屋”(Electric House)，建于1922年，有95年历史，目前已经准备拆卸工作。 该屋原屋主在1954年以$2.4万元买入，2005年以$160万元售予一华人。 2016年6月，该屋以738万元挂牌出售，但未有成交。 该屋重建听证遭附近居民反对，政府曾叫停，但该屋恰巧不在古迹保护区内，最后政府批准重建。据悉Shaughnessy社区近一半豪宅为华人拥有。 豪宅拆毁重建惹抗议 2016年2月7日，温哥华一栋大宅的华裔主人因申请将房屋拆毁重建招致邻居100多人到家门口抗议。这栋大宅位于温哥华6088 Adera St 面积超过7300平方米英尺，估价为744万，屋龄20年，此屋于2013年8月28日被一位华人业主以603万购得。 抗议者说，这都是因为钱，是贪婪，没人关心我们的环境。三年前原业主花了35万元装修，铺上全新木地板，更换了饮用水过滤系统。但新业主买入大宅后，向温市政府提出申请将它拆毁重建。 面对抗议，不愿透露姓名的华裔屋主说，正是考虑到环保问题才要重建，因为现有的大型室内游泳池浪费水源，且维修费用高昂。而专业人士的意见是重建费用要低于装修费。华裔屋主强调，拆除申请完全按市府规定进行。 有报道说，这么豪华的房子屋主并没有自住而是用于出租。 网友看法不一 网友robertforst：华人新移民喜欢改建房子成为突兀且与周遭环境格格不入的怪建物，实在很令人讨厌。这跟人权及私有财产神圣不可侵犯无关.......... 因为这些讨厌的人是从不顾忌居住环境的景观...... 他们自私自利，暴发户心态，自然令人讨厌。 网友快乐散沙：中国人只有“家”观念，没有社区观念。不过这个推倒重建的事情是怎么通过市府审批的？要重建得先有规划图纸 ... 网友加拿大老张：不懂重建的审批步骤就不要瞎喷, 基本常识都没有的左棍! 重建跟是多少年的房子无关(除非被列为文化遗产)。提交给市府审批重建, 没有规划图纸靠什么判断批准还是不批准? 市府批准前有社区质询的过程，邻居会知道xxx想重建，想建成什么样， 如果邻居反对的理由合法，重建违反某条法律法规，会被采纳，否则，重建就会被批准。 什么你感觉不美观，浪费建筑材料，都不是反对的理由，属于无理取闹。 网友花草迷：20年的房龄，是不应该重建。屋主如意算盘打错了，估计这个房子买赔了。 网友asana：其实抗议是可以理解的。你推倒重建，估价必然大幅度飙升，必然导致邻居的房子估值也跟着飙升，结果是什么？是地税大幅度飙升，邻居被迫搬离自己熟悉的社区。这是西人非常讨厌华人炒房者的原因。可惜的是，政府是得利者，往往不反对这种做法。我们需要的是合理的估值方法，不是政府采取的那种简单的，邻居家值多少，你家就值多少的方法。这样才对邻居公平。

皇银报告指出，在大温区，拥有房屋的相关开支占了家庭整体收入的79.7%，较全国平均的45.9%，超出了逾30个百分点。同时，根据可负担程度计算标准，45.1%以上被列为重大危机类别。 接近1980年代最恶劣时期 上述报告分析，尽管今年略有改善，但大温区的房屋可负担程度仍然极为恶劣。报告同时指出，独立屋类别业主的财政压力最大，但柏文业主的负担同样地沉重。 皇银表示，大温区的房屋难以负担程度，差不多接近1980年代初最恶劣时情况。当时，按揭利率超过18%，住房开支占整体家庭收入超过90%。专家更认为，大温区的房屋可负担性在短期或中期内不会有改善。 大温区住房面对的另一问题，是成年人口增长率正在不断缩减。2017年6月，成年人口增长率只有1.4%，较2016年3月时录得的1.9%，减少了半个百分点。皇银报告分析，成年人口增长率低于整体人口增长，结果可能导致房屋兴建过量。    

  这个项目是由第一浸信会教堂(First Bapist Church)和西岸银行(Westbank Project Corp)联合开发的，建成后将比对面48层的Wall Center还要高，成为温哥华的第三高楼。 该项目于2013年推出，包括在有107年历史教堂旁边的两座塔楼。较小的7层住宅楼将提供61套住房，而57层高的高楼将包含331个住宅单位。该建筑由国际知名的已故当地建筑师谭秉荣(Bing Thom)先生设计，设计灵感来源于一对管风琴。项目还将为教堂进行防地震升级和修复，同时为教会和周边社区提供更多的设施和活动空间。   温哥华市官网报道，市工作人员提交了15封支持信和14封反对信。温哥华市城市规划、设计和可持续发展总监同意该项目的批准，但项目要满足若干条件。    

去年夏天，加拿大政府还担心中国资金流入加拿大导致了温哥华房价飙升，因此采取外国买家税政策打击投机行为。今年多伦多也实施了类似的政策，加收15%外国买家税控制楼市。   加拿大房产市场经常被认为是全球化背景下，金融危机后一系列因素的产物：超低利率、信贷宽松、以及中国财富扩张，共同将房价推高。多伦多的房价已经比2009年4月金融危机后的低点翻了一倍都不止。 其实，房价抬升背后还有一个不大被谈论的因素，就是欧洲的钱也在流入加拿大房产市场。隐秘的银行借贷揭示出：多伦多、温哥华和蒙特利尔的房产和法兰克福的官员们之间有着千丝万缕的联系。   18世界普鲁士时期开始盛行的担保债券，是欧洲金融的核心组成部分。这种金融工具被认为特别安全。由银行向投资者发行，为抵押贷款提供资金。债券持有人具有双重优先追索权，即债券发行人承担还本付息的第一责任，当发行人破产无力清偿时，债券持有人拥有担保资产的优先处置权。    担保债券在美国不盛行，但是加拿大就不一样了。2012年6月，政府引入了针对担保债券的立法，为各大银行涉足这一市场提供了法律框架。当时，加拿大央行由Mark Carney执掌，欧洲央行已经开始买入担保债券。2014年底前，欧洲央行大量买入债券，标志其开始量化宽松，加拿大债券发行人相比之下更喜欢欧洲的灵活政策。   根据花旗银行的统计，9000亿欧元的担保债券中加拿大的未结清担保债券现在有550亿。欧洲央行没有购买加拿大担保债券，但其持有了欧洲市场超三分之一的担保债券，这使投资者不得不把目光投向加拿大以获得更高收益。   对加拿大楼市的担忧今年再次升级。五月，多伦多房价在安省房产新政的作用下趋于冷却。Home Capital公司的事件让一些投资者神经紧绷，加拿大担保债券的收益并没有大的变化。   以欧元和美元体现的担保债券是加拿大楼市资本流入的重要来源。根据加拿大抵押和住房公司的统计，各种货币形式的担保债券目前占整个加拿大抵押贷款市场的10%，体量达到1.4万亿加元。这一比例在2013年初还只有5%，而2007年时几乎没有。   纽约 Morrison Foerster公司的律师Jerry Marlatt说，“很明显，如果能从外国获得按揭贷款，你就可以把存款用于其他投资。如果没有担保债券，银行要么发行更多高级债务，要么吸收存款，而这在加拿大很困难”。    

　　素里市最高大楼Civic Hotel即将于今年秋天落成，该酒店大楼与素里市政府大楼、图书馆均是"3 Civic Plaza"计划的主体，酒店大楼楼高55层，建成之后是菲沙河以南最高大楼，也是本省第三高楼。大楼低楼层为酒店，高层是柏文住宅，柏文单位已经销售一空。 　　Civic Hotel酒店总经理杰克森(Franklin Jackson)指出，酒店主要看上素里第一高楼的地标价值，同时也看好素里旅游业的发展潜力。他说，酒店准备招聘约80名工作人员，他鼓励有兴趣的求职者上酒店网站申请。   　杰克森指出，除了酒店仍在招聘工作人员外，设在酒店的其他餐厅也有约50多个工作机会。他介绍Civic Hotel是Marriott International酒店集团精品酒店Autograph Collection的一员，全球有50间Marriott的精品酒店，本省则只有素里的Civic Hotel。   　　他说，Civic酒店将设144间客房，以及有超过8000�盏幕嵋榭占洌�有助吸引国际会议在素里举行。 　　负责兴建酒店的建筑公司是ITC Construction Group，项目主任David Bowyer指出，该大楼楼高是540�眨�地下停车场亦有60�眨�由于有些楼层由两层并成一层，才使得原本应是57层楼高的大楼，最后是以55层楼的方式呈现。 　　本省最高楼的宝座目前是由楼高63楼的特朗普酒店大楼(Trump Tower)保持，次高的则是温市中心香格里拉酒店大楼，高度为62楼。 　　Civic Hotel昨日安排传媒登上仍在施工收尾阶段的顶楼，率先鸟瞰高楼风景，登上高楼的来宾还包括市长赫普纳(Linda Hepner)。 　　赫普纳说，酒店大楼与市府大楼及图书馆，同是"3 Civic Plaza"的主体，市府大楼和图书馆已经落成，现在等到酒店大楼即将完成，是素里市的一件喜事。 　　赫普纳说，素里也有无家可归及房屋难负担的问题，她坦言，引进高档酒店进驻素里以及建造高档柏文，无法帮助市民解决房屋难负担的问题，但可创造就业机会。

　　温市议会昨日讨论"温市十年房屋政策"第二部分，讲述针对露宿者及中低收入人士的房屋政策。市府的目标是在2026年前兴建1.2万间社区房屋，并致力推行组合屋计划，以减低兴建成本。 　　受到楼市带动，温市的房租近年不断上涨，中低收入人士的住屋负担大增。市府报告指出，每个月房租支出超过总收入一半的市民当中，有高达58%是20至45岁的单身人士，15%是有子女的家庭，14%是65岁以上长者，另外有8%是单亲家庭。为解决中低收入家庭的住屋需要，市府定下目标在未来10年兴建1.2万间社区房屋，其中5200间将为年收入少于1.5万元的人士而设。   　　市府职员表示上述的房屋目标只属暂时性，不排除会随着市场和经济环境而改变，今年11月会再向市议会提交最终的房屋政策报告。   　　温市政府去年首度引入组合屋(Modular Homes)计划，以类似积木组装的方式兴建社区房屋，提供配备独立厨厕的迷你单位，而位于温哥华终站路(Terminal Ave.)220号的其中一个组合屋工程今年初已落成入伙，共提供40个单位。市府预计，在今年冬季前全市可兴建600个组合屋单位，为低收入人士及露宿者提供一个暂时居所。 　　报告亦预计未来10年温市的露宿者人口将增加1100人，市府计划增建315个全年开放的庇护中心位，为仍未找到长期住所的露宿者提供容身之所。除了增加社区房屋供应外，市府表示也会翻新现有的单室住户(SRO)、立法保障租户权益以及推动制订全省灭贫计划。

由于青年的成年人口增长缓慢，加上人均可支配收入下降及房价高涨，意味CMHC还是有强有力的证据证明房地产市场的问题状况。 CMHC报告的评估框架共有4个方面，包括价格高估、过度建设、市场过热和价格炒作。 有证据显示问题存在 如果这4个方面的某些综合状况，严重偏离了历史平均水平，就会被定义为住房市场失去平衡，也就是有强大证据显示问题的存在。 报告指出，价格高估的问题在全国范围仍然比较温和，但在多伦多、温哥华、咸美顿和维多利亚比较显着；至于过度建设的问题，魁北克的情况在恶化，大量出租公寓的动工已经超过需求；温哥华的市场过热变得比较温和，原因是镇屋和公寓需求增加，导致多重报价和该类房屋的价格升高；而草原省份的市场还是有中度到强度的证据显示出现过度建设的情况。 分析料冷却短暂 CMHC在昨天的媒体电话会议上指出，本季评估报告采用的数据是截至到今年3月底，当时安省还没有推出房地产新政。CMHC发言人表示，该评估报告并非一个政策评估的工具，不会评估某一项政策，但可从今后的趋势看到政策给房地产市场带来的影响，正如卑诗省去年实施的外国买家税，确实起到了减少外国买家的作用，现在温哥华的外国买家已经从5%降到4%。但由于温哥华良好的经济增长和需求强劲，已经使得市场再次回升，所以多伦多市场否能回升，也要看经济发展和就业的情况。 CMHC大多伦多市场首席分析师Dana Senagama(图)进一步补充说，正如多伦多在2007、08年提高土地转让税后，市场也持续低迷了9到10个月，当然也有金融危机的因素，但到2009年，市场则重新起飞。现在的情况亦类似，市场对新政策可能更多是一种情绪反映，如果经济保持强大，目前的冷却现象应该只属于短暂性质的。    

(约克论坛编译)多伦多房市房市衰退，但是并不是它附近的整个区域都是如此。当GTA地区平均房价下跌的时候，它附近很多区域的独立屋价格却在攀升。 一家地产公司Re/Max Integra最新统计的第二季度的数据显示，相比2017年第一季度，多伦多地产局记录的65个地区中的40%的独立屋价格是呈上升趋势的，包括多伦多外围的905区域一半的范围。 数据显示，GTA正面临房市不均衡的衰退现象，然而这样的衰退现象却没有影响到附近房市较热的区域和一些房价本身较低的区域，这些地方仍然吸引着众多首次购房者。 而这样的现象似乎也在佐证一个预测：多伦多近期的房市衰退现象可能会在后半年反弹。 加拿大抵押房产协会(Canada Mortgage and Housing Corp.)预测多伦多房市将会有变动。市场分析师Dana Senagama说，四月末安省出台的政策导致房市衰退，但是鉴于这个区域的经济基础，这样的影响看起来好像已经停息了。 Senagama说：“我们看到市场对于这样变化做出的回应都是’下意识的’，是情绪化的产物，这也意味着，如果其他的经济基础保持不变，这样的影响不会持续很久。” CMHC的首席经济师Bob Dugan表示，多伦多工作岗位的强势增长和居民收入的提高也在支撑着房市的发展。他也预测房价将会回升。 2017年第一个季度，GTA地区的房价上升了29%，但是在五月份和六月份却有所下滑，主要是因为安省出台了新政策，包括15%的海外买家税。六月份与去年同期相比，房屋销售量骤减37%，而且房价与达到峰值的4月份相比，下降了将近14%。而在第一季度和第二季度之间的时候，独立屋的均价下跌了12.4%。 但是多伦多附近的区域却并没有跟随这样的趋势。例如，位于多伦多东北的Brock镇区，独立屋的房价在第二季度攀升了11.7%，Galedon地区上升8.6%，Halton Hills地区上升7.8%。 在多伦多市区，C02地区，它包括Bloor Street北在Yonge和Dufferein Streets之间的区域，包括Annex附近，房价在第二季度都上涨了28%。Re/Max表示，房价不正常的上涨是因为高端市场的房屋出售量上涨。 E01地区(包括市中心东边和Riverdale及Greenwood-Coxwell临近地区)第二季度房价上升了7.6%，多伦多西边W02附近区域上升了6.9%。 Re/Max的区域主管Alexander称，一些街区的房价在第一季度“破记录式”的上涨后还能继续攀升，真的是很不可思议的。 Alexander表示，905区域大部分低于100万的房子房价上升表明，买家还是倾向于房价不贵的地方。然而，这一季度，多伦多价格浮动也因为各个地区新挂牌量和在售独立屋数量不等而有所差异。 “一些附近街区的挂牌量急剧上升，尤其是在政府出台了公平住房计划(Fair Housing Plan)后，所以会有很多选择。”他说道，“但是其他临近地区却没有这样急剧的增长。” 市中心临近地区C09(Bloor街道北，Yonge和Don Valley之间区域)的房价急剧下降，第二季度猛降21.6%。C01地区，也是市中心的核心地带，位于安大略湖以北，Yonge街道和Dufferin街道之间，房价下跌19.7%。 Newmarket第二季度独立屋价格下降7.75%，Vanghan地区下降6%。 Alexander预测下个季度，从7月到9月，房市可能仍旧疲软，因为夏季房屋销量都不会很高，但是GTA地区的房价将会在第四季度强势增长。 “我觉得人们已经准备好再次购房了，如果政府宣布再次加息，购房者将会更多。我觉得我们会看到更多人进入房市。”他说道。  

　　特鲁多政府里的官员对加拿大央行加息太快非常担忧，尤其害怕更高的借贷成本触发经济下行。 　　本月史蒂芬・波洛兹提高央行基准利率，为2010年以来首次。新一轮加息预计在年底之前。由于没有被政府授权对加息作出评论，所以特鲁多政府的官员匿名发表言论，表示这一系列加息会令消费者紧缩开支，把刚刚从两年石油冲击中复苏的加拿大经济拖回泥潭。 　　另一方面特鲁多和财政部长摩尔诺则坚定表示拒绝对货币政策发表看法。一些官员私下认为波洛兹加息太快也算是惯常表现，不过他们的担忧与全球经济预警背道而驰。国际普遍认为，超低利率令很多消费者和国家过度使用杠杆，风险空前。   　　不过没有迹象表明政府会公开干预。政府内的不满情绪表明特鲁多和摩尔诺并没有计划控制投资项目，特别是基础设施建设和家庭大额开支。这些开销预计将导致自由党政府头四个财年的财政赤字达到1020亿。   　　摩尔诺本周在一份声明中表示，不对央行的独立决策发表评论，政府有更多工作需要做，暗示对目前的经济复苏表示担忧。下一步政府将继续采取业已生效的措施，例如依靠强大的中产阶级，把长期的经济增长作为目标。 　　2008-09年的经济衰退以后，加拿大经济增长就在很大程度上依赖消费者了，因此家庭信贷在经济中的比重达到前所未有的水平。央行7月12日的加息就是在通货紧缩不断扩大的背景下作出的。 　　今年第一季度，家庭花费在GDP 3.7%的增长率中贡献了2.4%的份额，是2010年以后占比最大的一次。央行预计经济将在今年年底完全恢复。 　　赤字 　　经济学家预计，随着经济提速，赤字将缩减。加拿大在七国集团中GDP增长领先，特鲁多政府正需要更多的财政收入来平衡赤字。 　　加息可能对特鲁多政府产生潜在的政治后果，因为加拿大借贷最多的家庭在人口分布上与支持特鲁多的选民高度重合。民调显示，加拿大人并没有很快感觉到经济复苏。 　　政府官员内部对波洛兹加息的担忧程度也不同，有些人认为波洛兹也许做对了，如果加拿大经济持续增长，对冲加息产生的影响也许还绰绰有余。 　　不过如果波洛兹选的这个时机不对，加息过度遏制了消费，加拿大的经济就遭殃了。低通胀和加元的崛起会进一步证明波洛兹的决策错误。 　　还有个问题就是阿尔伯塔省的前景。作为加拿大能源产业中心，石油产业能否恢复也很关键。持续走低的原油价格和在加息影响下的加元升值都会拖石油产业的后腿，毕竟油主要销往美国。

　　多伦多和温哥华的房屋销售量不断下降，但是经济学家警告说，挂牌数量少导致价格仍然居高不下，对很多人来讲房价依然无法负担。   　　道明银行经济学刊的报告显示，六月份多伦多现有房屋的销量下降了15.1%，是连续第二个月销量下降。房屋转手操作比三月高峰期下降了42%。   　　温哥华的6月销售也同样疲软，比2016年2月的峰值下降了29%，比上月环比降幅也达到4%，回暖的迹象转瞬即逝。 　　不过，再看房屋价格曲线就会发现没有大幅波动。除非大量房屋入市，否则也看不出未来房价会大幅下降。 　　道明银行经济学家Diana Petramala认为，多伦多房屋销量的衰退程度和2008-2009年的衰退差不多，但是价格却不见明显降低，原因在于市场供应短缺。挂牌增长速度高于销售量时，才会把下行压力转移到价格上。 　　Desjardins高级经济学家Jimmy Jean也认为，现有房屋销量的下降仅仅迫使价格有轻微下跌，更大的降幅会否发生仍是疑问。 　　根据加拿大房地产协会的数据，4月到6月销量下降了14%。而多伦多房价仍比上年平均水平高6.3%。 　　Jean认为，房产市场曾经炙手可热，导致房价增长过快；目前虽然势头逆转但是仍然积重难消。房价目前处于下行，今秋趋势有望平稳。 　　竞价大战也许不能与以往同日而语，但是从根本上看，需求是无法遏制的，市场有限，人们又不断向城市迁徙。。。多年来房价高不可攀，远超收入增长速度。只有在大幅降价和收入水平增长的情形下，房价才可负担。 　　满地可银行高级经济学家Douglas Porter认为，多伦多和温哥华的房价高企，想要短期内买的起是不可能的。低利率和快速的人口流入维持了市场高位。好在现在这一状况有所逆转。人们不用担心一不留神房价就涨40%了。 　　满地可银行经济学家Robert Kavcic 认为，加息和外国买家税有助于市场回归常态，利率的升高会减少转售，外国买家税有助于平抑投机冲动。 　　加拿大皇家银行经济学家Josh Nye 认为，人们的心理会起作用。无论是否外国买家，政府限制房价增长的措施都会影响他们的行为。这意味着会有人认为房价上涨不可持续，是时候上市套现了。 　　道明银行经济学家Diana Petramala认为，目前还没有出现大量上市的房屋，政策制定者也没有什么办法促进挂牌增多。近期银行利息也可能再度大幅提升，相比限购措施，能更有效地控制价格。

更多新闻请进入文学城“中国房地产会崩盘吗？”专题页面 鲁迅曾说，中国从来只有两个时代，“一，想做奴隶而不得的时代;二，暂时做稳了奴隶的时代。”如果套用这句话，那么，中国楼市也有两个时代：一，想做房奴而不得的时代;二，暂时做稳了房奴的时代。 “中国房价不可能跌，因为房地产是中国经济的支柱产业”，“房地产倒了，那么整个经济就完了，政府怎么可能让房价跌呢？”“中国房价永远是上涨的，尤其对一线城市来说”，这些言论犹如鸦片一样，令中国人对买房永保热情，没买房的，更加焦躁，手里有房的，暗自庆幸自己从无产者到有产者的惊人一跃，成了暂时做稳了房奴的时代。 于是，对于出来任何一个新楼盘消息，凡是有购房远大理想的人会蜂拥而至，全力以赴，犹如“鲨鱼见血”一般。 但世事无常，比如北京，今年一纸调控禁令，号称史上最严调控，导致，买房基本无望，成了想做房奴而不得的时代了。 时也命也？幸还是不幸？ “绝望中孕育着希望”，套用某大师所说过的话，对于无房产人来说，黑漆漆的中国楼市已经透露出一丝亮光。 据消息称，最让人吃惊的莫过于上海两块土地的出让，最终成交折合楼面价都不到6,000元（1人民币元约合0.148美元），仅不到相近地段楼面价的20%，也就是几乎是相近地段，相近时期，地价暴跌了80%！ 这是真的吗？就在消息出台不久，人们纷纷猜测政府意图的时候，又一重磅消息飘然而至。 上海市政府发话了，可以说为这个消息背书了。 上海市政府称，加强楼市调控不动摇。 实际上，这是中央经济工作会议后，上海首次跟随的地方政府。 所有的希望都指向四个字--房价下降。 但果真如此吗？楼市降价后真能买得起房吗？ 有分析认为，如果房价暴跌坑得最惨的是炒房者，因为手里的房子卖不出去，即便卖出去也是赔本卖出，但果真如此吗？ 房价暴跌的时候，你的收入也打折扣；房价暴跌，银行会严格贷款审批；房价暴跌后，新楼盘会减少，二手房活跃度也会下降，所以可供你选择的房子减少。 这就是真相！看完这个之后，也许能明白北京政策的良苦用心了吧。 或许有读者会认为，王健林已经抛空了，这也能表明中国楼市已经走到尽头。 王健林几乎抛空万达的做法果真是因为这些吗？ 再者说了，中国楼市果真已经到了价格非降不可的时代了吗？ 两个字：未必！ 从大的经济环境来看，美联储加息已经成为“狼来了”，美联储的信誉已经大打折扣，人们对美元加息的信心越来越弱，退一万步讲，即便不久的将来加息，对加息造成的潜在影响，也早就消化的差不多了。这也为中国楼市的发展提供了喘息的机会，从某种程度上来说，也是为中国政府去库存提供了有利时机。 再者，注意中共政府房地产调控的措辞，对于中共政治局会议提到的房地产调控，分析师们只关注到调控连续用意，但是否也应该注意到循序渐进这四个字呢？ 美联储加息被看空的不止是信誉打折扣，另外是美国经济内生动力已经疲态显现。 消息称，调查显示，2019年上半年美国经济将陷入下一轮衰退。而早前有分析指出，引爆下一次危机的可能是美国养老基金的崩溃。 还有经济学家提到美国人口老龄化对经济、金融市场的冲击。 不只是美国经济面临危机，欧洲也被敦促实行货币刺激政策。 这个恐怕难不倒聪明的欧洲人民。 想当年，一个男人一句话就拯救了欧洲。 2012年，欧元区面临内忧外患，欧央行行长德拉吉以寥寥数语，扛起“复兴欧洲”的大旗。以“不惜一切代价”令欧洲市场信心重生，有评论称史上从未有人像德拉吉那样，只动口不动手就能“创造”如此多财富。 但毕竟时移世易，这次德拉吉会否故伎重演，即便故伎重演，会否起作用呢？

  根据TD Economics周二(7月25日)的报告，6月份多伦多的房屋销售下降了15.1%，已经是连续第二个月下滑，使得转售活动比3月份的高点低了42%。温哥华6月销售额也很疲软，比上个月下降了4%，同2016年2月份的高点相比低了29%。 但是，就价格而言，下降幅度并没有如此剧烈，可能只有更多的房屋进入市场之后才会有更显著的变化。   TD经济学家Diana Petramala表示：“多伦多的销售额下降的相当突然，几乎与2008-2009年的衰退相当。但由于市场供应依然不足，价格并没有大幅下滑。 ”   Desjardins高级经济学家Jimmy Jean表示，现有房屋销售的放缓对压制房价起到了一定的作用，但他对房价的进一步下降也感到不确定。   据加拿大房地产业协会称，4月至6月加拿大房地产销售额下降了约14%。   不过，Jean指出，多伦多的价格仍比去年的平均价格高出6.3%， “这显示出我们的增长又快又高，我们在渐渐消除增长，但绝对没有达到抵消增长的地步。如今的价格仍然处在居高不下的位置。”   他还说：“房屋争夺战应该不会大面积发生了，但这没有解决根本的供求问题。人们还在源源不断地涌入多伦多，导致市场仍然很紧张。要解决房屋负担能力的问题，房价必须得降低或是人们的收入得提高。”   “在多伦多和温哥华，房价依然会很高。负担能力问题在短时期内被解决是不可能的事情。低利率和不断增加的人口都让这两个市场无比火热。好的是现在价格不再像以前那样疯涨，因此降低了人们买房的压力。”   蒙特利尔银行经济学家Robert Kavcic说：“目前，央行利率和外国买家税都在将房产销售活动降至正常水平。较高的利率可以降低转售活动，而外国买家的税收则起到了减少投机的作用。”   除此之外，加拿大皇家银行经济学家Josh Nye表示心理作用也很重要：“不管是哪一类买家看到政府进入限制价格增长，都会影响他们的行为方式。他们可能想，政府决定插手限制房价，那可能是时候卖房了。”   Petramala说道：“目前这种行为似乎并不太可能，政府也没有太多的办法增加供应。而现在外国买家税已成为过去时，接下来就要看利率的作用了。”      

试将这些新规总结如下：   Condo管理公司必须定期进行强制性更新，以增强管理委员会与业主之间的沟通；   Condo管理公司的主要负责人要说清楚自己是不是Condo的业主，本人是不是住在所管理的物业内，以及是否在涉及公司的合同中有利益关系，以便改善公司的管理，并有利于解决可能出现的利益冲突；   Condo管理公司的管理层要强制性参加专业培训；   要制定更明确的规则，让公寓业主更容易查看管理公司的记录；   制定新的通告、仲裁及投票规则，以便业主更方便地参加业主会议；   Condo管理人员必须在接受相关培训之后才能申请执照。   为了加强管理及新规的有效实施，省府赋予两年前成立的两个机构以新的职能。这两个机构一个是CAO（Condominium Authority of Ontario），另外一个则是CMRAO（Condominium Management Regulatory Authority of Ontario）。   其中前者的新职能包括提高公寓业主权利和责任意识，并为公寓管理公司提供相关信息。此外，它还将负责管理公寓管理局仲裁法庭，以解决相关纠纷。而后者的主要职能则是对公寓管理人员进行培训、管理并颁发执照。   根据省府提供的资料，目前安省约有160万人居住公寓或Condo内，几乎每十名安省居民中就有一名。此外，在本省新建房屋中，超过一半也是公寓或Condo。   GTA公寓/Condo租金继续升高   根据多伦多地产局(TREB）公布的MLS房屋租赁交易数据，今年第二季度公寓/Condo的月租金比去年同期增长8.8%，其中一居室单位的平均月租为$1,861；二居室单位的平均租金则为$2,533。   此外，GTA地区镇屋的平均月租金更超过公寓/Condo：其中一居室的平均月租金增长13.4%；二居室涨幅10%；三居室则为10.1%。    

  根据本地媒体的报道，联邦政府已经将涉嫌炒楼花的地产开发商带上了法庭，要求Marine Gateway以及False Creek东南海滨公寓的开发商公布楼花转让人的具体信息。这也就意味着这些炒楼花的投资客将接受更加严苛的审查，以保证他们的行为符合税法要求。   此次被联邦政府盯上的地产房开发公司PCI Gateway Residential LP、PCI Gateway Residential GP、Executive-Argo False Creek (No. 1) LP、0742012 B.C.和Executive-Argo False Creek (GP No. 1)都需要上交地产项目交房前楼花转手的具体人员资料。 根据提交法庭的文件，有些楼花购房者签订了楼花转卖协议，即在物业交房前或交房后将购房合同转售出去。联邦政府希望验证楼花转让人是否遵循了收入所得税法及消费税法，因为倒卖房产的利润所得为营业收入，需要纳税。   不过地产开发商对此并不满意，尤其是“为什么倒霉的是我”这个问题，怎么也过不去这个坎儿。PCI Developments Corp.总裁Andrew Grant就表示，自己的Marine Gateway项目规模很大，并且一直合法操作，并没有什么值得额外调查的猫腻。公司也尊重购房者的隐私，不会轻易透露购房者资料。   PCI地产开发公司表示除非法庭下达指令，否则不会交出楼花转让参与者的信息。不过与联邦政府抗衡，也不知道开发商能顶多久，各位炒楼花的小伙伴还是谨慎行事吧。    

Metro Downtown新的规划名为“Metrotown Downtown Plan” ，7月24日周一，本拿比市议会已经通过了此项发展计划。   “Metrotown Downtown Plan” 计划将重新打造高密度的舒适城市社区。核心区将打造超高层建筑，为市中心的天际线带来新的风景；高层公寓楼及写字楼的底层将被设计为串联起来的公共领域，如街道、广场、公园，对公众开放休闲。改造的区域包括Metropolis购物中心、Maywood、Central Park East多个地块。 然而，该计划自2014年提出开始，就不断引发廉租房团体Stop Demovictions Burnaby Campaign抗议，期间更有抗议者在市长办公室静坐示威。因为新建高层写字楼与公寓，将导致3000个廉租房单位被拆除，近6000人会因无法承担高价的房价，可能无家无归， 就在7月24日周一评审会举行的当天傍晚，十几名抗议者在本拿比市政府门前抗议，他们也进入市议会呼喊口号，会议一度被暂停，警方到场处理，示威者后来离开会议厅。   本拿比市长Derek Corrigan表示，人们无法在城市核心区最黄金的地段，还一直享受廉租房的福利优惠，而且Metrotown如此是便捷的交通枢纽，城市要发展，对政府来说，这是一个艰难的决定。 的确，城市的发展必不可少的要牺牲一些弱势群体的利益，"Metrotown Downtown Plan" 你怎么看？  

各省房价分析：   可以看到，2017年秋天，BC省新增住房建设数量达到40万所，同比变化下降4.4%。全国建设最火热的两个省是曼尼托巴和爱德华王子岛，同比变化在40%～60%。安大略省基本维持不变。   现有住房的出售数目：可以看到BC省2017年秋天挂牌出售的房屋达到11万两千所，同比增长0.3%，相比之前连续数年的接近两位数的增速，这已经是一个急速降低的数字了。预期2018年秋天同比会略有降低。安大略省的挂牌出售数目降幅明显，同比去年降幅10%，而且预期还会在2018年进一步下降。   现有挂牌出售房屋均价变化： BC省2017年房屋挂牌出售均价在2017年达到70万，同比增幅2.9%，增幅相比过去三年显著放缓。预期2018年还会继续增长但是增幅进一步放缓至1.8%。安大略省房屋均价为61万，同比增幅15.6%，预计进入2018年之后会略有下降。   总体分析： 对物业持有者的影响 央行可能提前加息的预期，五大银行纷纷提升房贷利率和审批条件，再加上次级贷款市场上 HCG还在艰难中寻求转机（详情请参见本订阅号之前的文章：“房贷供应商遭挤兑市场现泡沫？未必” 05-18-2017），都会导致我们物业持有者进行融资再投资的时候更加艰难。   这是宏观层面上政府想对房地产市场降温做出的一些多方位调控。作为地产投资者，如果在传统五大银行做房贷或者二次贷款受阻，不妨将眼光放到长期在温哥华地区做房屋抵押贷款的有良好资质的安泊房贷身上。 拿我们安泊MIC房贷公司做例子，我们针对的是海外华人抵押贷款这一特定目标市场，客户质量更加优秀（能够出国做地产投资的已经是国内资本能力较强的群体了），地产标的都是经过慎重考虑的热点房源地带，流动性和变现能力都是我们在考量贷款的时候的重要衡量标准。更厉害的是，我们是加拿大国内目前唯一一家兼具加拿大及中国，两国信用审查能力的金融机构。通过联网中国国内多家征信机构，我们可以对跨国借款人的身份、收入、信用历史、国内资产和社会关系做尽职调查，同时可以调取加拿大国内的信用记录，对每一笔贷款的安全性负责。   我们的管理团队拥有多年的银行个人及商业贷款经验，每一笔贷款都有实实在在加拿大优质物业做抵押。我们的风控体系由多位加拿大顶尖商学院的教授和大数据专家团队的强强合作打造了后台数据分析管理系统。我们内部的风控体系自设立之后一直严格执行，并有审计团队针对所有审批的贷款进行核查。内部风控体系包括了ID验证、第三方验证、收入证明的核查、银行流水单自动分析、信用局记录调取、控制TDSR比率、反欺诈验证、贷后管理和债务追偿以及定期审计。 从贷款经理、审批经理和审计经理三方交叉监督，提供了比较严密的审核制度。我们还通过联网国内的征信机构，可以为新移民提供海外资产验证，从而为他们提供更好的贷款服务。另外，我们总体上对Loan to value比例的控制一直做的很好，留足了地产类资产价格波动的空间，为投资者的资金提供了缓冲的空间。 我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆更有效的规避贷款操作过程中的一些错误让我们共同把我们在海外的新家建设的更好我们安泊立足于温哥华长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada V6X 3P7   当然也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临  

曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过社交圈在美国找到买家购买自己收藏的钻石 从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。 “我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由于多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。 根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（下称“报告”），在2016年4月~2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。 作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落后再次冲击历史最高点。 随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。 近七成全额现金支付 申请贷款不容易 2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔（化名）在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。 贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。 像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。 上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。 有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。 “这些华裔买家觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。 吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为“可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。 美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请。 在吴光慧的印象里，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。 为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。“提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”赵桐说。 美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然后再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。 “在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。 而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。 吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。 有人出卖比特币筹房款 在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。 由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。 根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。 除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%~8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。 对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如汇丰银行，然后通过自己在国内的汇丰银行账号，直接汇出境外即可。 当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。 贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500~1800美元，扣除800~1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。 此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。 根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。 关于在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。 随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。

多伦多地产局今天公布2017年第二季度公寓数据显示，GTA公寓楼价格按年升28.1 %，平均成交价上升至$53.2万，租金按年升接近一成。 Condo市场一片红火中却有消息透露，炒卖楼花者今天(7月25日)将迎来“灾难性的一天”——早上8:30am，安省政府与消费厅厅长麦茶丽(Tracy MacCharles)将召开记者会发布重要消息，估计是要宣布限制炒楼花的措施。 早在今年4月份，安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)在接受CP24采访时就表示，政府即将出台的抑制过热房市措施之一，将打击炒楼花和把房价炒高的“房产黄牛党”(property scalpers)。 接着在4月21日开始实施的总共16项新政中，有一项就是禁止投机者炒卖楼花，即禁止投机者在公寓楼建成前买下多个楼花且只付订金，然后在公寓完成之前出售或转让，以此手段获取利润。 至于安省政府和消费厅明天要公布的消息是否与炒卖楼花有关，请关注加国无忧的后续报道。  

本拿比市议员麦当诺（Paul McDonell）及王白进则表示，本拿比市府致力为居民提供廉租房屋，该市也是卑诗省非销售房屋单位第三多的城市，但城市需要发展，本拿比要制定长期发展规划。来自民间团体本拿比停止逼迁运动（Stop Demovictions Burnaby Campaign）的示威者，周一傍晚6时半在本拿比市府门前抗议。 他们指出，该计划将导致3,000个廉租单位被拆除，约6,000人将因此失去住处，很多人会因无力承担较目前租金高出很多的住房，被迫沦为无家可归者。 受影响租客称租金将倍增 目前居住在铁道镇卡西街（Cassie Ave.）一幢廉租柏文3楼的欣兹尔（Erika Schinzel）表示，她目前支付881元月租金，而她租住的柏文就在本次市政府计划开发的范围内，若「铁道镇市中心计划」获得通过，她必定面对遭逼迁命运。 欣兹尔说：「要在附近找到我目前居住面积的房屋，月租至少要1,500元，较我现在的房租接近增加一倍，令我根本无力承担。我难以理解市议会就这样看着数千个低收入居民失去住处。」她表示理解城市需要发展，但政府完全可以在附近帝国街（Imperial St.）等处购入一些独立屋地盘，用以兴建廉租房屋。抗议人士此后进入市议会会场，旁听于7时许开始的市议会，但就被要求不得携带抗议标语入内。 麦当诺在会议开始前接受《星岛日报》记者访问时表示，本拿比可尽力提供地盘，但兴建廉租房屋主要是联邦及省府职责。目前土地价格昂贵，即使在目前老旧廉租柏文原址再建出租柏文，高昂地价也会令房租大幅高于目前水平。 他说：「本拿比致力提供廉租房屋，例如将在喜士定街（Hastings St.）3800号路段兴建150个柏文单位，6街（6th St.）夹19路（19th Ave.）的路口附近，也将兴建30个柏文单位。」 王白进表示，本拿比上个30年发展计划已接近到期，目前要制定下一个长期发展规划。他提供的数据显示，本拿比目前拥有逾5,900个非销售房屋单位，在卑诗各市镇名列第三位。    

  “我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已 美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由于多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。 根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（下称“报告”），在2016年4月-2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。   作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落后再次冲击历史最高点。   随着中国 流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。   近七成全额现金支付申请贷款不容易   2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔（化名）在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。   贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。   像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。   上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。   有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。   “这些华裔买家觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。   吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为“可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。   美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请。   在吴光慧的印象里，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。   为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。“提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”赵桐说。   美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然后再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。   “在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。   而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。   吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。   有人出卖比特币筹房款   在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。   由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。   根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。   除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%～8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。   对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如汇丰银行，然后通过自己在国内的汇丰银行账号，直接汇出境外即可。   当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。   贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500～1800美元，扣除800～1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。   此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。   根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。   关于在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39％是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。   随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。    

　　税务局要求�清屋主是否如实申报炒楼所得的利润。（档案图片） 　　联邦政府开始对温哥华的楼花炒卖有所动作，加拿大税务局(Canada Revenue Agency )已正式入禀法院，针对温哥华西区甘比走廊(Cambie Corridor)南端，以及福溪(False Creek)南岸的两个大型开发案，要求开发商交出完工交屋前便转让合约的买家详细资料。   　　根据商业杂志《Business in Vancouver》报道，加拿大税务局已于上月向联邦法院提出两项申请，法庭文件显示，税务局要求与Marine Gateway 开发案和福溪南岸Manitoba街1700号路段Residence at West开发案相关的五间公司，上交楼花完工交屋前转让合约的楼花买家身分及相关文件。   　　法庭文件指出，部分买家与开发商签订购楼合约，但于房屋仍在建造之时，或是开工之前，便将购楼合约转让给另一人。 　　税务局希望核实这些转让合约的买家，是否遵守入息税法(Income Tax Act)及货劳税法(Excise Tax Act)缴税，但却无法在公开渠道，获得这些转让合约买家的身分，因此希望透过法院取得相关资讯。 　　加拿大税务局发言人摩根(David Morgan)表示，屋主在短时间将房产买入卖出赚取利润，便可能涉及楼花炒卖。 　　他称税务局会要求取得第三方资讯进行分析，�清屋主是否如实申报炒楼所得的利润。 　　摩根透露，炒卖楼花所得的利润，将会视为商业所得而全额扣税。 　　税务局核查的目的，便是要�清这些利润，到底是商业所得还是资本增值。 　　Residence at West开发案于2012年6月预售第一期，一房单位为29.49万起，两房单位则高达49.99万元。 　　但根据卑诗估价局2016年7月的数据，该大楼顶层一房单位估价达81.6万元，比2015年7月的62万元暴增19.6万元。 　　Marine Gateway 开发商PCI Developments Corp.总裁格兰特(Andrew Grant)指出，Marine Gateway是在2012年开卖，四年后结束预售。他称开发商严格审核买家资料，并限制每名买家只能购买一户。 　　格兰特透露，2012年时，开发商的银行和投资人皆对买家的金钱来源表达关切，因此开发商早已对海外资金进行过滤。 　　他称开发商"没有任何隐瞒"，但为了不影响买家的隐私，只有在法院颁布强制令后才会提供相关信息。 　　开发商将会先了解税务局想要什么信息，再由公司律师进行处理。 　　格兰特也不清楚税务局为何会盯上Marine Gateway 开发案，认为买家在完工前转让合约的数量并不多，不足以引起税务局的注意。他称这是一个非常高关注度的开发案，将会确保税务局没有滥用职权。

　　新闻配图 　　据泰国一个开发商介绍，亚洲各国的富人近来踊跃购买泰国公寓，这个迹象表明外国资金正在给东南亚地区低迷的房地产市场带来起色。 　　总部位于曼谷的尚思瑞（Sansiri）的总裁Srettha Thavisin表示，来自香港、中国内地和其他经济体的买家蜂拥而至这个东南亚国家，并且很可能将继续在泰国国内需求增长乏力的背景下提振该国楼市。 　　他的这番言论突显了跨境房地产销售在亚洲的重要性，以及该行业面临的潜在风险。尚思瑞希望今年将其对外国买家的住宅销售增加75%，同时在去年落地新加坡拓展业务后，在中国内地开设三个新办事处，在香港也开设一个办事处。 　　面向外国人销售是一块大业务，Srettha在解释该公司为什么将中国内地办事处的数量从一个增至四个，并且首次在香港开设办事处时表示。如果我们不照顾他们，那么口碑将毁了我们。 　　Srettha表示，如果在曼谷热门的素坤逸区（Sukhumvit）和其他地方的新开发项目销售情况像预期那么好，尚思瑞对外国买家的销售额有望从去年的57亿泰铢（合1.7亿美元）增长至今年的100亿泰铢。去年大约37%的境外需求来自香港，31%来自中国内地，来自新加坡、台湾和日本的买家也不少。 　　预计对泰国买家的销售额不会显著高于去年的280亿泰铢，反映这个一度快速增长的经济体今年3.5%的中等水平增长预测。Srettha表示，要不是泰国规定了每栋公寓外国人持有的百分比上限，该公司对境外买家的销售额还有提高空间。 　　据Srettha介绍，中国买家对售价约500万泰铢（合15万美元）的公寓情有独钟，认为这类房产触及一个甜蜜点：价格适中、租金回报率较好、位于一个有吸引力的国家。价格承受能力是关键，他表示。在香港和中国内地人士看来，这只是一笔小钱。 　　境外买家特别是来自香港和中国内地的买家为国内需求低迷的东南亚房地产市场带来受欢迎的缓解。国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的研究指出，去年新加坡和马来西亚的住宅市场疲弱，而曾经的明星市场印尼和泰国出现了放缓。 　　但是有迹象显示，今年以来，来自中国的需求有所降温。Srettha表示，他还没有看到中国买家减少，而且预计规则变化不会造成太大影响。 　　他呼应了东南亚其他高管和分析师的看法，他们认为基础设施发展对该地区房地产公司的命运至关重要。尚思瑞正与曼谷大众运输集团（BTS Group）合作，在后者运营的曼谷SkyTrain高架铁路附近建造住宅小区。 　　Srettha呼吁泰国政府推进停滞的道路和铁路项目，尤其是在首都以外的地区。他说：本地市场稳定，但迫切需要从基础设施方面得到提振。

相信随着央行加息的逐步落实，对于加拿大的房市而言，可谓是影响巨大。不论是先前的海外置业税、房屋空置税还是现如今的央行加息，等等一些列的组合拳让加拿大的房市从一路飙升走向跳崖式下滑。令人唏嘘不已。同样的，如此快速的转变，显然远远超过了加拿大政府的预计，原本以为需要数次加息才能有效遏制的房价，竟然承受不住一次加息就呈现颓势。更有甚者，引发很多买房者甘愿冒着打官司的风险去毁约。不仅让很多海外投资者失望，更引起了加拿大本国居民的海外置业热潮。 究其原因，不过时因为此起彼伏的加拿大房市，最近一年犹如做过山车一样，令很多投资者都留有相当大的顾虑，认为投资加拿大房产的风险，极具走高。所以不惜冒着利率差去南下美国，进行海外置业来规避风险。我和我的小伙伴都惊呆了。。华人海外投资抬高加拿大房价，加拿大人却拿着钱去南下美国进行海外置业。编者很是期待，加拿大投资这能否将美国房市同样抬高飙升至两个月前多伦多、温哥华的水平。拭目以待呀。 话不多说，近期确实有数据显示，最近一年之内，加拿大人花费高达190亿美元在美国置业，创下历年新高。尽管之前加币兑美元利率持续下滑，但这个数字依然不减。可见加拿大的土豪们不在乎这一点利率的钱啊。而很多专家分析：掀起这股加拿大南下海外置业的人大约有两类： 一类是退休人士(他们不在意汇率变化);另外一类是多伦多及温哥华房市的投资者，他们在这两个房市投资的物业大幅升值后，将物业转卖，然后去房价便宜的美国城市买房。 其实对面美国与加拿大的房价，详细大家就会觉得无可厚非了。首先加拿大多伦多、温哥华房产的热度就之前来看可是名列世界前茅，甩开美国好几条街。同样的房子在加拿大均价上百万，而在美国五十万左右就可以轻松搞定，这就吸引了很多加拿大投资者的眼光。这就非常尴尬，利用自己在多伦多的高价房产，转手一卖在别的地方可能可以买到两套同样大小的房子等待升值。这一手玩得真是溜啊。 而还有一部分则是属于退休人士，他们苦于买不到高价位的多伦多房子和温哥华房子，所以南下买房也不失为一个养老的好方法。毕竟在美国可以花费比加拿大更少的钱去住同等条件的房子。这些人致力于在美国养老。故而对于利率问题看的很淡。 其实编者相信，大部分的加拿大投资者经历了加拿大房市的大起大落，肯定学习了不少知识，而南下海外置业虽然是一种规避风险的方法，但同样不也是商机吗?近日的美国房市犹如昨日的加拿大。  

　　温哥华市星期日宣布提出新计划，将要求开发商未来在新项目中，至少保留20％的可负担房屋单位，这也将是温南甘比走廊(Cambie Corridor)第三期发展计划中一部分，希望可提供至少1,000个新的可负担住房。   　温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日在记者会表示，可负担房屋的定义是不超过租客税前收入的30％。他说：“我们希望确保新发展计划中，区域租金可符合这一考验。这将是我们的目标。”   　　温市府计划在甘比走廊第三期发展计划中，打造渥列治镇中心(Oakridge Municipal Town Centre)，成为市中心外的另一个市镇中心。发展计划预计兴建1.1万个住宅，把该区靠近加拿大线（Canada Line）的低密度住宅，转变成较高密度的住宅。 　　罗品信说，渥列治试验计划，可为年收入3到8万家庭，提供至少1,000个新的可负担住房；并在2041年之前，令甘比地区达到4,000个。他说，市府职员正在规划分析，希望将租金与租客收入直接挂钩，令单人房租金仅为850到1,000元（见下图附表）。、 　　用多项措施鼓励发展商 　　罗品信同时透露，本周二将进一步宣布可负担房屋相关计划。 　　温哥华城市规划副主任海德（Susan Haid）表示，为鼓励开发商兴建可负担房屋单位，未来可允许开发商提高建筑密度，放宽停车场要求、或免除新的建筑税项。 　　计划中的渥列治镇中心，主要位在渥列治中心商场(Oakridge Centre Mall)以东，直到哥伦比亚公园（Columbia Park），及商场东北及北部街区（见下图）。 　　海德说，配合渥列治中心商场改建，因为新商城未来区内最高楼层可达44层楼，因此渥列治镇中心区内最高楼层可达28到32层楼高。她说：“由于区内目前多为独立屋区域，市议会预计在今年底，或明年初以前，制订土地用途变更的附例，容许开发商改建高楼。” 　　她表示，正草拟的甘比走廊第三期计划，将举办开放日，向公众解释及讨论该项计划。试点计划如果成功，可以在全市范围内扩大实施，以提供更多可负担住房。 　　目前近甘比街（Cambie St.）的45街(45 Ave.)上，已见有独立屋出售，看板上显示为开发商收购，未来估计将改建为高楼。        发展商及租客均受惠 业界称双赢 　　对于温哥华市政府星期日公布的新计划，地产从业员汤伟培（图）表示，计划的确会增加温市西区的可负担出租单位供应量，他说：“市政府为物业开发商提供优惠，令开发商可将住宅物业兴建更多层，以及单位大一些，吸引对方将至少20%单位，出租给中至低入息人士；有关政策，以往也曾出现，但政府没有限制租金，目前就为租金定出范围，是进步的表现。” 　　租金计算方式合乎现实 　　汤伟培指出，以收入的30%划线，以决定是否可负担，见仁见智，不过，如以市政府的方案计算，开放式(Studio)单位月租为1,000元以下，年收入4万元左右的人士可以租用，一睡房与两睡房单位，月租不得超过1,500元及2,100元，年收入分别达6万和8.4万元才可租用，计算方式合乎现实需要，亦属市场中位价，市府的方案，问题不大。 　　汤伟培强调，温哥华市政府透过放宽地积比率等措施，鼓励开发商在兴建更多单位时，也可提供可负担的出租单位，是双赢的造法，各取所需，市民也有机会于西区最优质的地方居住，汤伟培形容为有创意的计划，加上到2041年前，甘比地区会有4,000个同类单位推出，对舒缓可负担出租单位不足的问题，应有帮助。