地产

  博彩集团Paragon Development位于温哥华市中心卑诗体育馆(BC Place)周边的综合度假项目Parq Vancouver，初步定于2017年秋天开幕，但此项工程至今尚未竣工。尽管如此，但该公司表示有自信让Parq Vancouver在约90天之内揭幕。   Parq Vancouver投入6.4亿元兴建，将囊括两间万豪(Mariott)品牌酒店，分别是提供329间酒店房间和套房的JW Marriott与提供188间酒店房间和套房的Douglas，两酒店之间有6.3万平方尺会议中心，6.5万平方尺赌场，3万平方尺楼顶花园，以及8间餐厅。为了在约定时间内竣工，目前有大约800多人在建筑工地奋战。   目标日均客流1.2万   Paragon行政总裁门克(Scott Menke)指出，希望Parq Vancouver在开幕后，日均能迎接1万至1.2万名酒店客人、会议与会者、赌场及餐厅顾客。据了解，Parq Vancouver今秋到明年的酒店和会议预订，都将十分抢手。

　　随着多伦多的房价越来越高，很多首次买房者已经放弃在市中心买房，把目光投向城市周边的度假屋(cottage)。 　　根据RE/MAX和Leger最新公布的调查，加拿大三分之二的千禧一代打算在未来十年购买度假屋。 　　29岁的Adrienne Atkins就是其中一员，她在Yonge夹Eglinton附近居住。最近，她刚刚买下了Grand Bend的一桩度假屋。她也不清楚自己到底能不能在这里定居下来，不过考虑以后找一份灵活的工作。 　　RE/MAX的Suzanne Martineau表示，很多千禧一代对蜜月湖地区有很大的兴趣，当地的房屋销量以前所未有的程度在上升。 　　“我经常听人说，市区太拥挤了，太吵，而且房价比较贵，不能好好享受生活，所以开始将目光转向其它地方。随着科技进步，很多人可以自己创业，远离市中心。很多移居蜜月湖的人都清楚的知道自己想要什么，他们选择了一个比较宜人的环境。” 　　度假村的挂牌量在下降 竞价战增多 　　就蜜月湖地区来说，第一季度以来，度假屋的挂牌价已经下降了41%，销量上涨21%。有些房子的售价已经超过挂牌价，而且竞价战也变的正常起来。第二季度是旺季，市场竞争可能会更激烈。

　　虽然要等到7月6日(也就是本周四)多伦多地产局才会公布6月份的统计数字。但是据业内人士估计，6月多伦多房市数据不容乐观，预估GTA地区总成交量可能同比下降35%，而平均房价相比今年四月下跌幅度或达12%至15%。 　　据万锦市于人村纳税人联盟总干事萧振华表示，其朋友圈内有部分人因为卖屋的情况不顺利，而无法取得贷款购买新的房屋，迫于无奈只好“挞订”，损失订金数万元。 　　预估平均房价或跌破80万 　　据某地产经纪人预估，和去年6月份相比，镇屋，半独立屋，以及独立屋的成交量的下跌幅度很可能超过40%，而Condo的成交量下跌幅度也超过20%。 　　在四月份韦恩引入的打击安省房价16条实施之后，多伦多地区各类型房屋的销量都出现了较为明显的下跌，其中独立屋的成交量下跌尤为明显。对于不少近年来看惯房价每月节节上升的人来说，这可能是难以想象，也是难以接受的情况，同2016年的数字相比，这如同是多伦多房市的世界末日。 　　据多伦多地产商会的资料显示，4月期间，多伦多二手房屋市场平均房价创出920791元的高位，但5月份已退回至863910元。如果按照这个幅度计算，综合平均房价或将跌破80万关口。 　　Condo跌幅较小或被看好 　　根据多伦多地产局和建筑业及土地发展协会最近发出的报告显示，今年五月在多伦多出售的新屋中，有86%的买家选择的都是Condo。相比于独立屋的销量大幅下跌，GTA地区Condo的成交量仅下跌了6.4%，跌幅相对较小。 　　据了解，低栋房屋(包括镇屋、半独立屋、独立屋)的施工期一般在5年左右，而Condo的建筑期或长达十年，因此会更容易受到不稳定因素的影响，所以，开发商一般比较喜欢兴建低栋房屋。但最近一段时间的数据显示，买家越来越偏向于购买Condo置业，故而公寓大厦或将成为市场的新趋势。 　　大多区房价或渐趋平稳 　　有地产经纪表示，多伦多市一个家庭平均年入息约10万元，屋价平均百万元，这个比率，一般家庭仍可负担屋价，只要客观环境不变，房市应可渐趋平稳。目前大多数买家只是按兵不动，静观其变，预估房市至今年9月左右，又将恢复活跃。

　　今年新屋动工量料会下跌。（加新社） 　　联邦政府房屋机构预期今年全国成交量及新屋动工量均下跌，唯独屋价仍然撑得住。 　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，去年重售市场屋价主要由卑诗省低陆平原及大多伦多地区带动，今年应会继续上升，但估计较过去数年缓慢许多。 　　全国去年平均屋价增至49万元。这个房屋机构在季度业绩报告中预测，今年将会介于48.4万至50.8万元的幅度。 　　换言之，乐观估计二手市场平均屋价可望再升3.7%，亦即增加1.8万元，但同时也有可能回落1.2%。 　　加拿大按揭及房屋公司解释，楼市前景受到若干因素影响，当中计有房贷收紧及资源价格不明朗。 　　此外，诸如共管柏文等价格较低的物业买卖增加，也会导致屋价增长放缓。该机构又预期，今年成交量将会由去年的53.5万宗略为回落到49万至51万宗的幅度。 　　与此同时，由于人口基本因素预期在短期内继续偏软，今年及明年新屋动工量料会减弱。 　　去年全年新屋动工量估计共有19.8万个单位，今明两年均应保持在17.3万至18.4万间。

　　加拿大央行是否会在下周三的议息会议之后宣布加息？本国的经济学家们分析说，从各个因素来看，除了通货膨胀指数偏低之外，加拿大央行几乎已经具备了加息的各项条件。 　　加拿大央行在上周五发布的季度报告称，加拿大的商业表现已经达到2011年以来得最高水平。对商界的调查结果显示，在经营和业务的几个关键领域，包括未来销售，商业投资以及人手招聘，均高于历史平均水平。 　　从 经济产出来看： 今年第一季度按年增长率高达3.7%，是美国同期经济增长率的3倍。有经济学家表示，今年第一季度的增长并不出人意外，因为去年第三和第四季度的增长率也达3%，按照这个趋势，2017年全年的增长率可达2.5%左右。 　　从就业情况来看，今年5月份加拿大职场形势喜人，就业大幅增加，新增全职工作77,000份，比经济师预测的数字多了3倍。而在今年头5个月，加拿大共增317,000份新工作职位，三大省包括安省，BC和魁省就业形势大好，其中安省失业率创20年新低，魁省则是创历史最低水平。 　　但另外一个重要指标，通货膨胀指数偏低，看起来成为加拿大央行加息的短板：联邦统计局的数据称，今年5月份加拿大的通货膨胀率为 1.3%，低于4月份的1.6%。统计局称，虽然5月份汽油价格与一年前相比升高6.8%，但低于4月份15.9%的按年涨幅，这在某种程度上抑制了通货膨胀率明显上升，另外电费，面包食品及上网费下降也缓和了通胀上涨。 　　央行行长波洛兹（Stephen Poloz）上周在接受德国媒体Handelsblatt的采访时表示，目前加拿大的通胀指数确实不高，也远未达到央行2%的控制指标。但他强调说，央行在制定货币政策时，不可能只关注通货膨胀这一个指标。如果这个达不到2%，那央行永远也不加息？ 　　该德国媒体今天公开发表了波洛兹的谈话，显而易见，加拿大经济学家们所纠结的是否加息的最后一道窗户纸，已经被波洛兹捅破。这位央行行长已经发出越来越强烈的信号：现在不是央行提不提高利率的问题，而是什么时候的问题。业界普遍预期，央行会在7月12日正式宣布加息。 　　上世纪80年代初加拿大按揭利率曾经高达18% 　　既然加拿大央行加息几乎成定局，各家商业银行和金融机构也会闻风而动，纷纷提高房贷利率。但经济学家们普遍预期，央行加息应该是渐进式的，幅度不会太大。 　　如加拿大RateSpy.com网站创办人Rob McLister就认为，若央行加息幅度不大，比如说只有0.25个百分点，即使加拿大各家银行跟着提高按揭利率，对一般业主而言影响不会很大。但若利率提高75至100个基点甚至更多，那一般业主的月供将大幅增加。 　　自2015年7月以来，央行就一直把基准利率维持在 0.5%，按揭利率则定在4.64%。考虑到各家银行或金融机构对固定利率均有折扣，以5年期固定利率为例，多数银行的折扣利率比央行的利率普遍要低1.5个百分点左右，因此目前银行的按揭利率一般都在3%以下。 　　近年来加拿大人一直享受着史上超低利率，也许不少人忘记了或是根本不知道，就在30多年前，加拿大的按揭利率曾经一冲上天，到过18%的水平！ 　　从下图可见，在1934-2014年之间，加拿大这80年的按揭利率变化就如一座大山，1981年一度攀升到18%的高点，而此前是逐渐升高，此后则是逐渐降低，并在2015年降至最低点： 　　满银首席经济学家波特（Douglas Porter）评论说，看看这个利率变化曲线真的很有意思，不过遗憾的是，超低利率的好日子就将结束了，加拿大业主要做好心理准备，央行最快就会在下周加息。 　　波特表示，加拿大人债务负担沉重，加息之后负担更重，不仅负重还要爬这利率之山。但愿这座山不要变得太陡，也不要太长...

为了缓解房价、租金过高，居民日益难以负担的问题，多伦多市议会将在本周正式讨论兴建巷屋(laneway house)的可能性。 据本地英文媒体CBC报道，所谓巷屋(laneway house)，就是在老式后院的巷道两侧，这个传统上都是用来停车和放置垃圾的地方，建设用于住人的房屋。 其实，多伦多已不是第一次讨论该不该开放建巷屋了。早在06年，市府当局就曾经探讨过一次，但是当时考虑到在狭窄的巷道建住宅会影响居民的隐私等原因，将该提议搁置。 可是随着多伦多土地短缺、房价飞涨，越来越多的人开始支持兴建巷屋，而市府也决定重开讨论。 本市居民、地产商唐纳利(Brandon Donnelly)早在十多年前就有建巷屋的想法。在五年前，他甚至还向城市规划部门提交了设计图纸，可是当时市府的反馈并不积极。 唐纳利回忆，那时市府官员甚至不知道巷屋是怎么一回事，上来就问：“你要建的房子在哪一条街啊，怎么没有前院啊?” 民宅后巷当然没有街名，而巷道狭窄，自然也就不可能建前院了，唐纳利碰到这样的官僚，真的一点脾气也没有。他费了半天口舌也没能说服对方，于是就搁置计划。 本市的一幢巷屋 五年后的今天，多伦多的土地更加短缺，房价也涨到了令人难以负担的程度。唐纳利认为时机成熟了，于是将当年的图纸加以修改，计划在St. Clair Ave及Dufferin St一带民宅的后巷建屋，并再次向市府提交申请。 唐纳利表示，建设巷屋，由于土地是现成的，所以其成本只有建筑费用，以及市政基本设施服务的费用，这要远低于去买块地，再在土地上建住宅的花费。建设成本少，就意味着房价低，能够为普通人所接受。 在多伦多有超过2400条的巷道，长度达300公里，如果加以利用建成房屋，可为数以万计的家庭提供居所。 按照唐纳利的规划(上图)，巷屋居住面积将有1000平尺，两个卧室。如果市府批准了他的计划，他就把自己的房子出租出去，然后搬到巷屋里住，做第一批尝试这种新型住宅的人。 在本市市中心的市民中，是否应该兴建巷屋也是一个热议的焦点。今年三月，本市第18选区和第32选区的议员就这一议题，向各自社区的居民展开调查和咨询。 调查发现，市民中支持建设巷屋的人很多，但是也有不少人担心，例如市中心本来就会拥挤，太多巷道屋会带来交通和噪音的问题，而且让停车变得更加不便。 支持者的意见，以及对兴建巷屋的担忧，将在本周晚些时候提交给市议会并加以讨论。  

尽管大多伦多地区的房价飞速上涨势头得到遏制，但市民依旧买不起房。最新民调显示，只有6%的人认为自己承担得起多伦多的房价，温哥华则只有2%的人认为自己承担得起房价，这个比例在卡尔加里是11%﹐在蒙特利尔则是22%。 民意调查公司EKOS Research 于今年6 月1日至19日以电话形式访问了5658名加拿大人，调查结果显示，加拿大人不论地域及收入情况，普遍认为目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华及多伦多、卡尔加里等地，认为房价难以负担的民众比例更达到或超过9成。 调查结果显示，不仅仅是中低收入的人称自己买不起房，就是那些“中产”阶层或者高收入人群也称自己买不起房，这两个群体中认为房价不可负担的分别为38%和37%。 EKOS Research总裁Frank Graves说﹕这个调查结果令人极度不安﹐加拿大从某个层面说已经到了危机水平﹐房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。 联邦政府承诺推出全国房屋保障计划，协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。将无家可归者减少一半﹐帮助那些住房耗费逾三分之一税前入息的人脱离困境。联邦自由党政府相信﹐最受冲击的可能是租客﹐他们在加拿大很多最大城市租住房屋﹐财政极有困难。 卡尔加里大学公共政策学院研究报告指出，卡尔加里、温哥华和多伦多的住房问题最大，低收入家庭即使是居住于当地一个最便宜的公寓也要花去其收入的一半以上。研究显示因为各地的收入水平、物价消费水平不一样，因而要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。

　　温市一幢特色屋约一年多前被市府购入，目前正有待拆卸。Global电视图片   　　根据Global News报道，温哥华市再有特色屋(character home)面对拆卸命运。有批评指市政府为何不考虑作出租之用。 　　位于温市维多利亚大道（Victoria Dr.）3030号路段的一幢独立屋，早于1919年建成，最新估价为169.72万元。温市政府约一年多前购入，自此一直空置。市府正 　　计划拆卸该个建筑物，作为鳟鱼湖(Trout Lake）公园扩展计划一部分。 　　居住在附近的约克（Rich York）表示，很多街坊对市府拆卸建筑物感到十分可惜，质疑政府为何不修葺房屋，然后作出租用途。

　　加拿大房价、租金飙高，受到伤害的可不仅仅是低收入阶层。据本地民调公司最新公布的一份报告，现在本国的高、中、低收入者都在感叹负担不起住房了。 　　据本地英文媒体CBC报道，民调公司EKOS Research在今年的6月1日至19日，通过电话采访了5658名加拿大人对房价的看法，发现每五个人里就有两个人表示他们住房开销令他们负担不起。 　　负担不起房屋开销，包含了两个意思。对于想买房的人来说，这表示房价太高，超出了他们所能承受的范围；而对租房的阶层而言，则表示他们已无力承担房屋，而政府又无法提供足够的廉租屋。 　　值得一提的是，现在在加拿大，绝不仅仅是低收入的阶层抱怨负担不起房子。大约50%的贫困或工人阶层（working class）的受访者认为，他们所居住的城市，住房成本（包括买房或租房）已经超出了他们的财力；而38%和37%自认是中、高收入阶层的受访者，也表示买不起房。 　　不同城市的居民，对房价的看法也不一样。在温哥华，只有2%的人表示住房“可负担”；多伦多有6%；卡尔加里11%，而蒙特利尔为22%。 　　EKOS总裁格雷夫（Frank Graves）评论，这次的调查结果让人非常不安。无论是从加拿大的地域角度，还是社会角度来看，一部分地区或人群都已经达到了危机水平。 　　无独有偶，早前卡尔加里大学公共政策学院（school of public policy）也曾发文警告本国的房价问题。该院的研究发现，近年来卡尔加里、温哥华和多伦多的居民住房负担能力处于“危机”（crunch）状态。在这些城市，低收入家庭即便是住在价格最低的公寓里，可能也要可能要拿出一半以上的收入还支付住房开销。 　　该院还在报告中指出，由于全国各城市的房价对居民的影响不同，所以联邦政府较难制定全国性的住房策略，因为那需要考虑不同地区的具体情况。 　　另一方面，本国市一级的政府则呼吁联邦能拿出实际的手段让人们住得起房子，这包括：优先投资现有可负担住房的维修；新建可负担住房，以解决低价房短缺、贫困加剧的问题。

　　(资料图片-Global News提供)   　　据Global News报道，温哥华的房屋空置税于7月1日星期六正式实施，未能将空置住宅单位出租的业主，将要按物业估值支付1%税款，2018年开始支付。 　　至2016年5月，温市有超过2万5000间空置住宅单位，市府估计，未来3年有关税项的运作成本为740万元。

今年年底前，“动批”12个市场将全部完成疏解。作为华北最大服装批发集散地，“动批”将彻底退出历史舞台。53岁的张振华15年前来到“动批”，在动物园周边蹬三轮、扛大包，给各商户送货。“动批”火的那几年，一天能挣四五百元。如今，张师傅已用多年的积蓄在香河给儿子买了一套房，也在农村老家盖起楼房。 张师傅每天凌晨四点起床，从车道沟骑电动三轮车到“动批”仅需十几分钟的时间，到了市场便开始卸货、运输。在北京这十几年，张师傅自己也不记得换多少次房子，“基本都是因为拆迁才离开的。”现在住的简易房面积不足6平米，一个月租金700元。 一年365天，张师傅除了过年回老家看自己父母，工作上一天也不落下，干活儿踏实卖力，与很多商户保持着良好的合作关系，生意好的时候一天能挣四五百元。 早晨来到档口，外面的天还没亮，张师傅就要对夜里来的货进行分类整理，在上午八点前送到店铺门口。 张师傅干活心细，经他手的货从没出现过纰漏，按时按点送到商户手里，活也越来越多。图为张师傅下班前接到商户电话，他说，无论几点只要来了电话就要去，不然下次人家就不会找你了。 张师傅扛起一袋80斤的货物。比起之前干过的工作，张师傅觉得在动批扛包不算累。“我没有文化，只能干出力的活，在山东下过煤井，每天从地下上来跟煤炭一个颜色。在哈尔滨一晚卸下整火车皮石头，一块石头300多斤，搬到运输车上，这辈子受不少罪。”张师傅说。 27日是“动批”万容市场正式闭市的日子。从一清早开始，商户们抓紧最后的时间清仓甩货，也有不少闻讯赶来的顾客，趁着闭市前的最后几小时，赶紧“捡漏儿”。市场内吆喝声不断，“10块钱3件，随便挑随便选，今天一件不留！” 张师傅将货准时送到商户手中。“有时候经常接一些天通苑的活，从动批拉货送到天通苑的网店，他们再发往全国各地。这一趟来回就是50多里，电动车得备两个电瓶。” 在38度的高温下下工作，不一会儿张师傅便汗流浃背，他匆忙擦去额头的汗珠，继续干活。 万容商场大门口玻璃上“27日坚决闭市”的标语很抢眼。 张师傅正和货运站工作人员对发货单。 下午5点，“动批”很多商场陆续关门，张师傅一天的工作也结束了。 回到家后，张师傅第一时间到公用的“洗漱台”冲凉。 张师傅收拾下屋子的卫生，准备做晚饭。“我只在家里吃一顿，炒个土豆、茄子就够啦，早饭和午饭只能在外面吃。” 张师傅把孙子照片设置成手机壁纸，这样每次开启手机都能看到。 张师傅的儿子在北京工作，但是一年到头也见不了几次。“距离太远了，过去也不方便，打打电话就行了，儿子平时也经常给我发孙子的小视频。” “动批彻底关闭后，我可能回家种田，毕竟家里还有老人需要照顾。香河的房子就留给儿子。在北京压力这么大，未来孙子上学都是问题。”张师傅在动批干了15年，给老家盖了新房，也在香河买了一套房。他很知足。工作虽然累点，但心里觉得很踏实。

温哥华市政府引入房屋空置税，乃全国首创，其用意是鼓励业主把空置房屋租出，增加出租房屋的供应量。不过，反对该税项的业主就有反弹，而市府也允许特殊情况下豁免空置税，因此最终收到的税款能否抵销运作开支，目前还难以预料。   温市政府用心良苦，就是希望鼓励业主把自己空置的房屋租出去，以及藉着徵收空置税来筹集款项，作兴建廉租房屋之用。   不过该空置税的成效及是否公平，皆备受争议，而不愿意承担这笔额外负担的业主，也开始向会计师寻求专业意见：最近已经有客户在谘询该项税务问题，我有一个客户目前居住在国外，本以为留着温哥华的房子，用以退休后回来居住，或者留给在北美工作的子女，但为了避免缴付房屋空置税，现在只好挂牌出售，不过就十分不舍得，因为屋子里有许多过往美好的记忆。   目前温市的空置屋，大多数是西区的豪宅或市中心高档公寓，多数业主并不舍得出租，担心出租会减低物业价值，最终得不偿失；即使屋主愿意出租，也不一定有人出得起租金。因此有人就只好请来值得信任的亲友免费入住，既可达到避缴空置税的目的，同时也可打理房屋。   由于该税项在全国没有先例，温市府要到明年2月才会收到首批房屋空置税，有多少业主会申报空置税，而该税款能否抵销运作开支，现在实难预料。   据温市府职员日前向市议会呈交的报告，2016年市内空置房屋单位数量达25,495个，而市府用于徵收房屋空置税的开支，包括启动开支及聘请审计，预计高达740万元。此外，温市议会空置房屋政策制订委员会，通过工作小组的建议，在特殊情况下豁免空置税，包括正在申请更改土地用途，计划兴建出租单位的空置地皮，以及列为历史遗迹的建筑物。

随着7月1日临近，温哥华市的空置房屋业主，如果要避免缴付房屋空置税，最迟要在该日之前把房屋租出。有大温地产经纪及注册会计师表示，近日许多业主已闻风而动，赶着把房屋放租，更有外地业主因担心无法负担空置税，被迫把度假屋出售。不过该项空置税是否有助改善温市租务市场，仍有待观察，而该税项是否公平，也备受争议。   按照温市政府对空置房屋的定义，如果一年之内空置时间超过6个月，就要在下一年缴付相当于物业估值1%的房屋空置税。市长罗品信（Gregor Robertson）强调，房屋首先是用来居住的，然后才是投资及商品。在当前租务市场危机的情况下，许多在温市工作和生活的市民找不到可负担房屋，而大量的房屋却被当作商品而闲置，这是不可接受的。   受到市府这项新政影响，已有一些业主被迫出售位于温哥华的空屋，但她指此举令一些无辜人士受到打击，同时也无助改善温市的租务市场。   大温地产经纪举例，今年4月份帮客人挂牌出售一间位于温市中心耶鲁镇（Yaletown）的房屋，能观赏到福溪(False Creek)美景，业主是一对居住在多伦多的白人长者夫妇，他们十分喜爱温哥华，20年前就买下该个楼花至今，从未转手。他们非常喜欢温哥华的休闲环境，每年都不定期来这里滑雪、旅游，很随意地想来就来住上一段时间，把这里当作第二个家，既不用提早预订，也方便招待来温市旅游的家人及朋友。   按照市府的新规定，他们这种情况需要交1%的空置房屋税，而对方是退休人士，这笔额外开支将造成沉重的经济负担，所以只能被迫挂牌出售，虽然该套柏文很快就以90多万的价格售出，但是业主夫妇就显得十分沮丧。   逼迫这些业主腾出价值近百万、甚至更高价的单位，其实无助改善市内可负担房屋问题：这是两个不同的市场，比如在市中心高豪港(Coal Harbour)的豪华柏文，一套两三百万，这些都是有钱人用来招待客人，或者全家来度假时住的，里头的家俬也非常高档，你让人家怎麽出租嘛？即使出租，也没多少人租得起，政府应该开发兴建更多的可负担房屋来解决问题，而不是向富人开刀。   温哥华市政府推出房屋空置税的新政可谓用心良苦，不过最终收到的税款能否抵销运作开支，目前还难以预料。

　　最近大温的楼市再度炽热，尤其是柏文，不少人会不其然地问，省府由去年8月开始向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)，旨在遏止炒风的措施是否奏效。省财政厅周三公布的最新数字显示，仍有海外买家投资在大温的房地产，过去一年，在本省购买住宅物业总成交额之中，海外买家占大约6%，大部分在大温。多个地产业界专家认为，海外买家远超过这数字，可能高达25%。 　　据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，由去年8月2日至今年3月31日止，省府共征收到1.02亿元海外买家税。 　　实施7月 征得1.02亿税款 　　省府于去年6月开始搜集海外买家数据，并在同年8月2日开始实施该税项。尽管如此，由去年6月至今年5月，本省涉及海外买家的总成交额高达32.7亿元，大部分在大温。 　　不过，有专家认为，海外买家可以利用其他方式去填报业主，因此上述数字可能未能真正反映海外买家投资本省住宅物业的金额。 　　海外买家占总大温销售额的比率，由去年6月的16.5%，大幅减至今年1月的4%。 　　列市离岸买家占12.6% 　　在列治文，去年6月，总销售额有27.2%涉及海外买家，而这百分比在去年8月跌至1.3%，然而在今年大部分时间反弹，大约是每月10%。由去年6月至今年5月，列治文全部物业的成交总额之中，离岸买家占12.6%，约为6.1亿元。 　　卑诗新民主党(NDP)房屋政评论员尹大卫（David Eby)指出，2016年"国际透明组织"(Transparency International)研究发现，温哥华头100个最昂贵物业中的一半，都是透过多种模煳的方法，诸如离岸信托、空壳公司或以学生和主妇去填报业主一栏。 　　尹大卫指出，这些方法显示政府未能查出在本省豪宅市场有离岸买家。 　　买家回避海外买家税方法多 　　多个地产业界的专家表示，有买家找到其他方法回避海外买家税。 　　有列治文地产经纪称，相信在涉及海外买家的真正成交金额，远超过政府所公布的数字，约为25%。 　　该地产经纪认为，政府追查的方法有漏洞，应追查金钱来源是否来自海外，而非单单看买家的国籍，因为有海外买家可以利用居住在卑诗省的家人名义来购买。

　　惠誉信贷评级机构警告，温哥华及多伦多两地屋价愈来愈容易急跌。导致多温楼市不稳的因素之一是屋价高企，难以持续，因为自从2015年1月至今年5月，多伦多屋价累积升幅45%，至于温哥华，升幅也达到36%。 　　另一个不利因素是家庭债务处于偏高水平。惠誉指出，今年首季，加拿大家庭债务与可支配收人比率维持在167%的幅度，在7大工业国中最高。 　　不过，惠誉补充称，加拿大楼市应不会出现类似美国崩盘式调整。 　　惠誉董事Kate Lin在新闻公布中解释，加拿大楼市及按揭贷款系统不同，银行受到严格监管，以及审慎放贷标准的规管。 　　此外，加拿大的信贷质素良好，与美国房贷市场崩溃前不同。她指出，在高峰期间，美国非优质贷款佔了新造房贷总值约 50%，但目前加拿大的份额只约为10%。 　　根据这名专家，加拿大政府亦已采取先发制人的措施，收紧信贷及压抑炒楼，控制风险。

说起豪宅，大家可能会第一时间想到Bridle Path和Rosedale区，因为那才是富人的聚集区。但是在大多伦多城市的外缘，也是有很多价格昂贵的豪宅，一起来看看下面大多伦多地区最贵的十处豪宅。 10. 多伦多市 20 High Point Road        售价：$15,000,000 占地2英亩(约合8093.7平方米)的大红砖房，带有一个硕大的庭院。虽然看起来有些粗糙，但整体还是非常宏伟庄严。 9. King市 14760 11th Concession Road     售价：$15,888,800 俯瞰如城堡一般，周围青草绿树环绕，对面有一望无垠的农田。另外，它还被宣传为“迷人的皇室赛马城堡”，看似夸张，却一点也不过分。它里面有38个马厩和一个私人赛马场。居住面积达2200平方英尺(约合204.3平方米)左右 8. King市 1865 Davis Drive       售价：$15,980,000 石头建造的城堡，散发着法式建筑风格的气息。它的建造地点也很特别，坐落于一座小山的顶部，总建筑面积达23英亩(约合93077.7平方米)。 7.多伦多市 229 Dunvegan Road     售价：$16,000,000 相比其他房子，这一个的没有那么多可供散步的空间，但是它的娱乐设施却一点也不少：盐水泳池，家庭影院，酒窖，健身房以及一个可停放8辆汽车的地下车库。 6.多伦多市 56 Forest Hill Road     售价：$16,800,000 可能有的人不喜欢暗色调的建筑，但是房子的外部是很容易改变的。最重要的内部的设施，这所房子里有健身房，酒水屋，和游戏室，另外，房内装有电梯，适合各个年龄段的人居住。 5.Oakville市 1092 Argyle Drive     售价：$16,988,000 在自家湖边的网球场地上来一场比赛，喝一杯从自家酒窖里拿出来的葡萄酒，多么惬意的生活。买下这所14000平方英尺(约合1300.6平方木)的豪宅，你会得到的是比上述多得多的乐趣。 4.多伦多市 61 the Bridle Path     售价：$17,880,000 虽然不是高层建筑，但看起来却很舒适。屋前是草坪，周围树木环绕却也阳光充足，环境宜人，适合居住。 3.多伦多市 16 High Point Road     售价：$19,380,000 2.多伦多市 10 Highland Avenue     售价：$22,000,000 古典庄严的气息充斥这这座17000平方英尺(约合1579.3平方米)的豪宅。周围是参天大树，门前是石板路，屋里装饰着古色古香的书架和很有年代感的小酒吧。 1.King市 15350 Bathurst Street     售价：$24,950,000 喜欢户外有广阔场地的人可能会喜欢这所房子。坐落在一个80英亩的转角地段，整个区域比CityPlace和Hogtown最大的居住开发区还要大。

房贷利率一直都是很多想要贷款买房的华人朋友们所关心的问题，然而乘着加拿大150周年庆之际，Meridian推出1.50%固定房贷利率的好消息，此消息一处，让很多想要买房的华人极为振奋。同时也有很多人担心，利率如此之低会引起已经逐渐趋于稳定的加拿大房市再次走向升高呢。担心并不是没有道理的，利率的升跌虽然不能直接控制房价的走势，但是亦是房价波动的必要因素。那么这场Meridian推出的加拿大国庆大礼包，到底会对楼市产生怎样的影响呢。 Meridian推出1.50%房贷利率庆国庆 安省最大的信用合作社Meridian就适时推出史上最低的15个月固定利率1.50%的房贷来吸引客户。 据报道，Meridian的高级副总裁Bill Whyte说：对于许多加拿大人来说，拥有房屋是他们的加拿大梦。 这次Meridian推出的独一无二的抵押房贷，就是想通过帮助安省居民更快地实现他们拥有房子的目标，来庆祝他们的加拿大梦。 除了最优惠的利率外，Meridian也有目前市场上最好的还款方式，包括每年可以付还剩余本金的20%，没有罚金，可以在一年内的任何时间还款。另外，每年可以将每月还款额增加20%。 Meridian推出的第二个让人惊讶的举措是与指数挂钩的优惠利率保证收入存款，定期3年，最低回报率为1.50%，最高回报率可能高达15%。 与此同时，为庆祝加拿大150年国庆，Meridian新开户客户如果存款达5000元以上还有150元的奖励。 Meridian信用合作社目前有会员超过25万人，与传统银行不同，信用合作社只服务会员，所以要想取得上述服务必须成为Meridian会员。 加拿大1.50%的固定房贷利率对现如今房市有何影响? 因为无论是买房自住还是投资，大多会申请房屋贷款，而借贷需要支付利息，利率愈高，贷款的成本也随着增加，可以借贷的金额亦会降低，而获得贷款的人数亦会减少，结果是买房的需求减少。利率上升影响所有想买房而需要房贷的人，包括自住和投资者。购入物业自住人士，如果因为不能负担房贷还款，只有选择继续租赁房屋而放弃置业。而当利率上升，无风险的存款利率也会上升，如果租金回报率不及储蓄存款的回报，加上要承受房价下跌的风险，物业投资便变得不再吸引。 利率高置业能力相对被削弱，价格反映供求，在需求减少情况下，房价自然下跌。 1.50%的固定房贷利率会造成加拿大房价的回升和再次抬头吗? 利率的升与跌不一定指导房市的方向，有时同步，有时反方向。很多人认为利率上升，楼价下跌;利率下跌，楼价上升，这是个永恆的规律。不过，历史告诉我们，事实并非如此。利率只是影响房价的众多因素之一，并不是主要因素。因此，大家要留意的不单是利率的走势，更多的应是背后的经济因素。 虽然利率与房价息息相关，但利率起跌，只是影响房价上升和下跌的因素之一，同时要注意当时的社会经济环境、就业情况，以及通胀的变化。当然，作出投资决定，最重要的还是要考虑自己的负担能力。

　　编者按：经记者调查，北京周边房价明显回落，固安房价下跌在20%-30%左右。房价下跌，打击了炒房者、投机客，这无疑是有利于房地产市场健康成长的。今日，本报聚焦北京周边房价下跌，希望提供有益的价值参考。 　　4年前，王先生(化名)提着行李，走在高楼环绕却空无一人的固安街道上，新公司注册在了固安，至于员工，只有王先生一个人。 　　彼时，在京津冀一体化的驱动下，在北京买不起地也租不起厂房的企业，都在向固安走。表面上看，似乎随着产业的外迁，会有一大批人涌入固安。但现实却是，产业落地尚未带来大量的人口转移，固安的楼市却开始了迅猛的膨胀式发展。 　　时至今日，王先生的家依然在北京，一个星期，4天在固安，3天在北京。至于王先生的公司，发展至12个人，其中4个是固安本地人。而固安的房价则已经从每平方米约6000元猛增至2.5万元左右。 　　接开发商盘的人，多数是投资客。时至今日，接投资客盘的人，仍然有投资客。 　　房价疯狂的上涨，发生在2016年。下降，则发生在今年3月下旬环京楼市被严格限购之后。 　　“少数投资客在房价高点时成功出逃，多数人现在依旧僵持观望。平均来看，限购后到现在的3个月时间内，固安二手房每平方米约下跌3000元，至于个别急于出让的业主，每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房中介门店中，仅有的两位店员向《证券日报》记者透露，现在买房的人多数是固安本地的刚需，之前捂着不卖的投资客现在有不少急于卖掉的，但成交并不容易。 　　部分二手房降价逾20% 　　一家闹市中的中介门店，下班时间，仅有两位店员，各自看各自的手机。夏日的热风，对面餐馆的吵闹，似乎都传不到这里。尽管墙上挂着全固安的楼盘图，小区名称密密麻麻，但却几乎没有客户愿意跟他们走进其中的小区，去看房谈价，更不要说达成交易。 　　“现在一个月，一家店大概就能卖4套房。”女店员告诉本报记者，3个月多月前，一个月能卖10套-20套。至于现在的房价，多数在1.7万元/平方米左右。 　　伴随着成交量的急剧下滑，市场预期逆转，原本每平方米直逼2.8万元的新房住宅市场供应也不再集中，限购前传导至二手房市场的大量投资需求不再活跃。 　　相反，2013年至2016年下场的不少投资客一改限购前的惜售态度，离场的情绪显得愈发着急，纷纷拿出房源来挂牌销售，且甩卖力度越来越大。 　　“有一个好处，就是从限购前没什么房子可卖，到现在业主拿出了更多的房子卖，要比限购前大概多出2倍的房源。”男店员向记者如是透露，但限购特别严格，外地人有资格买房的人太少了，尽管价格一再下降，接盘的人也很少。 　　该男士进一步向记者透露，在紫荆花园小区，有一个女业主领头的炒房团，2014年前后，以每平方米6000元-7000元的价格，买了数套房子。前一段，以每平方1.9万元卖了一套房。最近，这位女业主又抛出了该小区同样户型的一套房，报价仅为每平方1.5万元，现在还没有卖出去。 　　换言之，同样户型和面积的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超过20%，依然无人问津，市场还在观望。 　　上述女店主也向记者兜售称，有一个有房本的91平方米的两居户型，按照限购前市场的正常价总价是210万元，现在140万元业主就能卖，现在就可以带你去看房。 　　换言之，这套房总价降了70万元，单价则降了8000元/平方米，降价幅度超过34%。 　　“还有一个小区，以前正常的成交价约为1.8万元/平方米，现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖，现在也还没有卖出去。” 上述男士进一步向记者透露，现在的固安二手市场，房子可以称得上是甩卖了，市场预期急转直下，手握数十套房源的投资客都在着急离场，但即使是市场真正有资格买房的刚需一族，观望情绪也很浓，这些投资客脱手并不容易。 　　投资客急于离场 　　在实地调查采访中，《证券日报》记者获悉，进入固安的投资客可谓是分批进入的，多数都来源于北京外溢的投资和居住需求。2014年前后，进入固安买房的投资客多投资两居户型，一般是80平方米-90平方米之间，总价在60万元左右，单价多数在每平方米6000元-7000元之间。而2015年至今，进入固安的投资客依然青睐两居户型，但少则以每平方近万元的价格买入，多则以单价突破每平方2万元的价格进入固安楼市。 　　值得关注的是，新房一直是固安楼市的主力，二手市场活跃度一直不高。但对于固安的二手中介来说，2016年底至2017年一季度是其真正的黄金时期，彼时，固安充斥着400多家二手门店。而在这一轮的换房中，早期进入固安的投资客有一部分真正实现了高位套现。 　　正如上述男店员向《证券日报》记者所透露的一样，在以6000元/平方米价格进入固安楼市的炒房团中，即使以大量低于当前市场均价水平的价格出售，利润也相当丰厚，因此这批投资客正在抓紧套现。而高位入场的投资客，有一部分则是被套住了，毕竟，在固安，一手、二手房房价倒挂现象极少，新房价格普遍高于二手房，因此这些投资客只能选择暂时观望，寄望于能有新政策出台，再次刺激房价上涨。 　　然而，在这个二手房流动性差，新房经历疯狂上涨又开始沉寂的市场里，扭曲的、违规的交易开始搅动市场。 　　“如果你是外地人，没有在固安买房的资格，过去补缴社保的灰色操作手法基本不能再用了，但还有办法能够买到房。”一位熟悉当地市场的消息人士向《证券日报》记者透露，购房人、业主和中介签署三方协议，然后有关人士开始帮助业主打通在固安缴纳社保的通道，从现在开始缴纳最低社保，三年后过户。 　　至于这种交易带来的违约风险，有胆子的投资客并未怯场。上述人士向本报记者透露，即使现在固安二手市场的交易量骤减，中间依然有一些投资客是运用这种方法买房的，对于个别中介门店来说，5单交易中可能出现2单类似的交易。 　　也就是说，早期投资客甩卖部分房产，急于离场，但即使接盘者很少，依然有投资客再次入场。对于环北京楼市来说，固安可谓承接北京外迁产业较为集中的地区，但似乎充斥固安楼市的，依然是那些投资客。  

同一位地产经纪或是同一间地产经纪公司，在一宗地产交易中同时代表买方和卖方，这种做法被叫做“多重代理”(multiple representation)，民间俗称“两头蛇”(double -ending)。在安省并没有明确法律禁止这种做法。加拿大本地媒体也曾多次曝光安省房地产市场中“多重代理”(Multiple Representation)黑幕，其比率之高，令人震惊。好在安省政府终于决定修改相关法规，打击这种严重损害消费者利益、不顾职业道德的行为。 双重代理经纪人害惨客户 今年4月，多伦多的一对夫妇就被双重代理经纪人害惨了，他们不仅痛失了心仪的房子，甚至还差点失去了3万定金。 当时，这对夫妇看中了密市的一个公寓，挂牌价是$469,000。这套公寓的卖方经纪人主动提出要代理这对夫妻。简而言之，这位经纪人打算同时代理卖方和卖方，成为双重代理经纪人。 经纪人建议这对夫妻出价高于挂牌价$71,500，这样就可以成功买到房子。36岁的丈夫表示：“他把其他人的offer给了我，就好像是说我出价需要高于这个价格。” 而且，经纪人建议他们放弃所有条件，包括贷款条件和共管物业报告(Status Certificate)。 按照道理讲，在买房过程中，这些都是至关重要的，因为买家可以通过这些了解到房子的贷款情况，以及是否存在影响交易的法律纠纷。 为了买到房子，这对夫妻就放弃了这些条件，并且同意给出3万加币不用退还的定金。 就这样，两人觉得已经十拿九稳，肯定能买到心仪的房子。但是事实证明，他们以为的只是他们的一厢情愿。 加拿大房屋贷款保险(CMHC)在处理贷款的时候发现，这个公寓的reserve不够，而且公寓的开发商还面临三宗悬而未决的法律案件。所以，CMHC不同意放款，这个房子没法交易了。 当时，这对夫妻并没有律师。现在他们的律师Rohan Haté表示，经纪人没有告知这对夫妻实情。 5月23日，Haté恐吓称要在安省最高法院告卖方和经纪人。卖方这才同意在庭外和解，只要夫妻俩不将此事宣扬出去即可。 事实上，因为安省目前没有法律明确禁止这种行为，因此“多重代理”并不算违法行为，但安省地产委员会一直在严密关注类似的事情。“这些行为明确违反《地产和商业中介法》以及《道德规范条例》。这种行为不仅没有保护消费者，也损害了消费者对地产行业的信心，以及地产业的声誉。” 经纪必须向自己的客户披露，并签署同意书(written consent)、汇报其中可能存在的利益冲突。2002年通过的《安省不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act，简称REBBA)甚至规定，即便买卖双方的经纪来自同一家地产公司(brokerage)，也需要向客户披露并签署同意书才行。 然而在实际的操作中，相当多的经纪人对REBBA中所规定的“充分披露原则”视而不见，而由于房地产交易中出价都是保密的，所以他们的违规行为很难被抓到。 CBC的记者曾假扮买房者，在大多伦多地区暗访了10个地产经纪，结果发现其中有6个人承认，会将出价的机密信息泄露给自己的客户，以便在竞价大战中获得优势。这充分说明，“多重代理”已不是个别不良经纪的行为，而是存在于整个房地产业。 安省将严打“多重代理” 在本月23日，安省政府和消费服务厅宣布，将分两个阶段检查，以打击“多重代理”这种严重损害了消费者的利益、搅乱市场秩序的行为。 第一阶段的检查将从6月23日到7月24日，考虑从以下三个方面修改REBBA： -规范担任房地产经纪人的条件，出台相应的强制性法规; -经纪人在同客户签署协议时列出的“披露条款”(disclosure clauses)，省府将并为此制定强制性的标准，以便帮助客户更清楚地了解协议; -提高违反“职业道德准则”的罚款额，将违规经纪人的最高罚款从2.5万元提高到5万元，违规地产公司最高罚款额增加10万元。 图片来源：网络 省府希望这三条措施，能够增强房地产消费者的信心，同时将由于“多重代理”等行为而带来的利益冲突降至最小，并希望省民对上述三大措施提出的反馈意见(省府官方页面：http://www.ontariocanada.com/registry/view.do?postingId=24290&language=en)，截止日期为今年的7月24日。 至于第二阶段的检查，将从2018年春季开始，省府尚未披露其内容。 本周一(6月26日)，安省房地产协会(RECO)出台公告，对省府检查、修改REBBA表示欢迎。 该协会还向省府提出四条修改意见： -尽量防止或从根本上杜绝利益冲突(Conflict of interest)的现象; -尽量减少、甚至消除由(经纪人)违反职业道德而带来的利益激励(Financial incentives)。当他们违规而无利可图时，自然就不会违规了; -在经纪人提供服务时，应该向消费者提供清晰、前后一致的信息; -对于损害消费者利益的行为，应该有相应的惩罚和其他处理措施。

众所周知，加拿大房价随着政府出台的各种宏观调控政策，一路走高之势得到了有效的遏制，纵然前不久股神巴菲特注资HCG一度被很多炒房团看作是房产房价上涨的信号。但依旧无法阻止房间逐渐趋于稳定的现状。不仅仅在此方面，加拿大一直都将基准利率维持在0.5%以期刺激本国经济增长，缓减全球金融危机和油价崩盘对经济的冲击。 而然仅几个月的财报显示，加拿大经济的强劲增长，让央行加息这一话题站在了风口浪尖，纵观加拿大近些年的经济，虽然近段时间的通货胖张和美国针对加拿大的经济制裁(软木行业二次征税)等等现象，让央行加息一拖再拖。但很多经济学家均表示，央行加息势在必行。而且当下以已然不是考虑到底要不要加息，而是在什么时间段加息的问题。 上周通货膨胀的数据令央行在今年7月加息的可能性从50%减为30%，但这并不意味着央行不加息，估计在今年10月加息的可能性为67%，12月的可能性则为74%。 本周为6月的最后一周，联邦统计局和央行将发布几个与是否调整利率关系甚大的经济报告，包括工资报告，月度经济产出报告以及经济发展前景报告，这些报告将成为7月12日央行议息会议及公布货币政策的最新数据。 加拿大社会经济现状：经济产出 根据联邦统计局的数据，今年第一季度较去年第四季度增长了0.9%，年增长率高达3.7%，是美国同期经济增长率的3倍。有经济学家表示，今年第一季度的增长并不出人意外，因为去年第三和第四季度的增长率也达3%，按照这个趋势，2017年全年的增长率可达2.5%左右。 本周五，联邦统计局会公布今年4月份的经济增长率，届时可以看出第二季度的经济增长势头。而在同日，加拿大央行将发布“商业展望调查”(Business Outlook Survey)结果，这项调查在今年2月至3月间进行，包括了企业对未来销售，出口，投资和招聘等方面，无疑是了解加拿大企业信心的一个窗口。 加拿大社会经济现状：通货膨胀 联邦统计局上周发布的数据称，今年5月份加拿大的通货膨胀率为 1.3%，低于4月份的1.6%。统计局称，虽然5月份汽油价格与一年前相比升高6.8%，但低于4月份15.9%的按年涨幅，这在某种程度上抑制了通货膨胀率明显上升，另外电费，面包食品及上网费下降也缓和了通胀上涨。 加拿大社会经济现状：就业情况 今年5月份加拿大职场形势喜人，就业大幅增加，新增全职工作77,000份，比经济师预测的数字多了3倍。而在今年头5个月，加拿大共增317,000份新工作职位，三大省包括安省，BC和魁省就业形势大好，其中安省失业率创20年新低，魁省则是创历史最低水平。 到本周四，联邦统计局将发布两个重要报告，即Payroll Employment, Earnings and Hours调查，以及Labour Force Survey;这两个报告不仅会提供就业方面的重要信息，也包含职工收入增长方面的数据。 低利率只是保证加拿大经济的稳健增长，已然完成了其历史使命，央行加息势在必行 为了刺激加拿大经济，加拿大央行在2015年曾经两次减息，故近两年来，即自2015年7月以来，央行就一直把基准利率维持在 0.5%没有变化。但最近央行行长波洛兹已经放出口风，超低利率已经完成其历史使命，暗示央行加息势不可免。 加拿大国家银行(National Bank of Canada)的经济学家Stéfane Marion在去年10月份就曾经预测，加拿大央行将有加息，不过在谈到对房市的影响时，他认为加拿大房市不会像美国那样崩溃，因为继联邦收紧按揭政策，BC省实施对海外买家收税的措施之后，安省也推出一系列遏制房价的新政策，有助于GTA地区的房市慢慢冷却，并且平稳地软着陆。 著名金融机构Desjardins的经济学家在今年5月初也发表报告预测说，从现在至2019年初，固定期的按揭利率将上升至少一个百分点;如果经济表现超预期，那么就可能会上升两个百分点。报告称，虽然看起来这不是一个非常大幅度的升高，但考虑到加拿大家庭的债务水平已经达到创纪录的水平，因此即使较小的利率调整都会给很多加拿大人造成财务压力。

空置税是加拿大针对住房、租房等房子问题的一种税种，一直以来对于空置税，都是很多房东业主们所关心的问题。尤其是温哥华空置税进入倒计时阶段，如何判定房子是否是空置房?如何避免该税的上交就成为了很多房东们所关心的问题。当然如果在7月1日之前，把自家的空房子出租出去，自然可以有效的避免交税，但是是否还有别的方法可以有效避税呢?想要找到方法就必须全面的了解房屋空置税。 温哥华空屋数量创新高 很长时间以来，温哥华的房价高居加拿大榜首，当地市民纷纷抱怨外国买家，特别是来自中国投资客炒高了房价，令本地人买不起房。温哥华市议会提出了征收最高2%的空置税，到2016年11月中下旬，正式通过了房屋空置税 (Empty Homes Tax)议案，税率降到了1%，成为了第一个加拿大收空置房产税的城市。 数据统计，2001年共有12,885间房屋空置或由临时和外国居民居住，2016年该数据升至约25,495间。该报告由温市规划、城市设计及可持续发展总经理凯利(Gil Kelley)根据加拿大统计局(Statistics Canada)数据，整理写成，目的在于研究空屋税(Empty Home Tax, EHT)影响的房屋数量。 房屋空置税 (Empty Homes Tax)议案在今年1月1日通过，但温哥华市府给予业主6个月的宽限期，让业主有时间将物业出租。也就是说，7月1日起，2017年前6个月过去房屋还空置的业主一律要被征税。 2018年2月2日是业主自己申报2017财政年度的财产是否空置的截止日期。 为什么温哥华空屋那么多 在2016年秋季的一项調查报告中，57%溫市居民表示，之所以不愿將房屋出租，是因为他们自己或家人和朋友，會偶尔过來居住。此外，共管物业常有限制出租的法规，也被认为是无法出租房屋的原因。 关于空置税 这些你要知道 征税对象： 1.非主要住所的房产 ( Not-Principal Residences) 2.一年中出租时间不到6个月的房产 按照规定，征税对象一直强调的是非主要住所的房产，也就说房屋空置税将不适用于居民主要居所的物业。也就说你自住房子是一直空着不住或者每年住不满6个月都没关系，只要是申报了主要自住的房屋并且被政府批准通过的，都不会受到征税规定的影响! 主要居住房定义 定义：居民通常居住的地点。居民在该处生活及进行日常活动，例如缴付账单及收取邮件，而且通常在政府记录(例如入息税、省医疗保健计划、驾驶执照及汽车登记)中用作住址的房屋。所有业主都必须每年申报该物业是业主、长期租户或许可人士(例如家庭成员)的主要居所，情况就如在省政府的业主自住补助计划 (Provincial Home Owner Grant) 中作出的声明。然后，市府会透过自行申报、审核及投诉处理过程，辨认是不是空置的房屋。 另外提醒：空置的住宅用地也需要缴纳空置税。 如何识别空置是关键 市府官员完成公众咨询及有关研究后，要于今年9月底将公众咨询结果，以及应否在多市推行空置住宅税的建议，呈报行政委员会。若官员建议实施此税，届时亦要提交税制设计的详细方案。 官员在行政委员会报告坦言，实施这项征税措施的最大挑战，是如何辨认住宅单位是否空置。当局收集水电表数据，原意是用来厘定收费账单款额，并不是用来追查个别住宅是否有人居住。 官员认为，若市府利用包含在水电表数据中的个人资料，来查察一个住宅单位内是否有人居住，以识别该单位是否需要征收空置住宅税，市府在个人私隐权利方面将面对重大限制，因为此举并不是收集水电表数据之原来目的。 温哥华采取识别空置单位的行政方法，是硬性规定所有住宅物业业主每年必须提交其辖下物业的前一年“情况申报”，如业主没作申报，当局便视有关物业为空置并征税，对不实申报亦有重大处罚。 以下8类情况可以免掉空置税 1、虽非主要居所，但由于工作目的在该处理房产居住了6个月以上的; 2、业主或租客正在接受医疗或修复性护理; 3、登记业主死亡，未完成遗嘱认证或遗产管理程序，待定过程中的; 4、房产所有权在上一年发生了变化，本年度内业主发生变更，例如房屋在当年卖出或买进; 5、正在进行大规模重建或翻新的房屋，前提是要有政府的相关许可证; 6、受物业管理法规的限制而不能出租的房屋; 7、收到法院禁止入住令的房屋; 8、非住房物业，受土地大小、形状、停车限制无法建房的非居住用地。

在多伦多，高房价已经导致人们必须开车到距离市区更远的社区寻找买得起的土地房，同时市区的建筑商们兴建的公寓单位则越来越小，让买家能负担得起，以至于现在最小的单元仅280平尺。 过去十年，公寓单位的面积一直在缩减，直到最近两年。根据BILD的数据，大多伦多地区(GTA)的公寓平均面积从2007年的892平尺，缩小至2015年的789平尺。 Architects Alliance公司设计了多伦多首间微型公寓。该公司负责人Peter Clewes说，这种微型公寓能够受欢迎，验证了多伦多公寓的市场价格有多高。 最近两年的形势倒转，高层公寓面积从2016年的793平尺，增加到今年的814平尺。分析师称，这主要是因为一些退休人士卖了土地房，搬入高层公寓，以及市场对土地房高价位作出的反应。 另一方面，安省租金限制新规也对公寓市场产生影响，开发商现在致力于推销小型公寓，他们认为租客一般都不会是长租，往往在成家后搬走改住更大的住宅。这样可以让房东提高租金，不受新规的限制。 公寓研究公司Urbanation Inc.对市场上的重售公寓和出租公寓作了比较，发现后者的面积明显小于前者。2017年第一季度，出租公寓的平均面积是724平尺，重售公寓的平均面积是888平尺。 建筑商Mattamy Homes的首席运营官Brian Johnston说，租金上涨限制新规出台时，他第一个想到的就是那些大面积的，针对家庭的出租公寓要怎么办。他说，那些家庭往往一住就是10年15年，一旦出租出去，房东就很难涨租。 但是与此同时，独立屋与公寓的价格差越来越大，导致更多家庭要搬入公寓。 从房东的角度，都会希望租客更换得快，面积小的公寓就适合这种情况。 SVN Rock Advisors Inc.的经纪Derek lobo说，预计未来出租市场的供应增长会一分为二。小面积公寓越来越小，大公寓越来越大。年长的富有人士要住在公寓，他们卖掉土地房，但是生活质量不会下降。 公寓开发商Tridel Corp.的销售和市场部副总裁Jim Ritchie说，多伦多市区的最新项目，最受欢迎的公寓面积是1,200至1,500平尺。 温哥华的情况也很相似。 温哥华早就实行租金涨幅限制，允许房东在租客搬走后涨租超出上限。卑诗大学教授Tsur Somerville说，公寓单位面积缩小是对房价上涨的一个反应。房东们都会想把公寓出租给那些他们认为最终会买房的年轻专业人士。于是供应也随之变化。同时，长期而言，大面积公寓的需求会保持强劲，因为退休人士要退出他们的土地房。

随着温哥华的公寓价格屡创新高，本年初至今，一直以每个月2.2％的速度上涨，而有近5%更是短期内就转手；有房地产经纪认为，投机行为正在升温。   卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)副教授达维多夫(Thomas Davidoff)，与大温区地产经纪萨雷特斯基（Steve Saretsky）合作研究数据表明，2017年出售的公寓当中，有近5％是在不到一年的时间内转手，比上一年的3.3％有所上升。同时，近11％的公寓在购买后两年内被转手，而在2016年，只有约7.5%是在两年内易手（见附表）。   每月以2.2％速度涨价   萨雷特斯基在他的博客Vancity Condo Guide刊登了调查结果，他表示，2016年底温哥华独立屋价格降温，而公寓市场开始火爆。独立屋的转手率从8.1％下降到4.46％，下跌将近一半。   他说：“温哥华的公寓价格，在2017年一直以每月2.2％的速度上涨，这样的价格走势，是在鼓励人们进行市场投机，我认为这是上涨原因之一。今年以来公寓市场的交易一直很活跃，最新数据显示，5月份挂牌上市的公寓，95％的成功售出。”   萨雷特斯基表示，这种价格走势吸引了更多的潜在房地产投机。

根据多伦多地产局和建筑业及土地发展协会最近发出的报告显示，今年五月在多伦多出售的新屋中，有86%都是选择高幢或者中幢的Condo，另外，大多伦多地区镇屋的平均售价也首次冲破了百万大关。 随着四月推出的抑制楼市过热的16招实行之后，多伦多房市销售量下降极其明显，其中独立屋销量下跌高达26.3%。虽然房价仍略有上涨，但是销量的下降也证明了新政令不少买家进入了观望状态。 相比于独立屋的销量暴跌以外，Condo置业受到新政的影响则明显较少。据统计，GTA地区condo在五月份的成交量仅下跌了6.4%。而根据BILD的最新报告，今年1月至5月新屋销售中有75%来自Condo，而其中，以首次置业的人士居多。 供需关系是房价上涨根本原因 有很多人认为，是海外买家的炒房造成了多伦多房价暴涨。但是实际上，房价升高的真实原因是因为房屋供应不足，市场对房屋的巨大需求而引起的。多伦多作为全球最适宜居住的城市之一，每年都有更多人搬进这个城市，因此净增人口只会越来越多。而增加的人口对住房拥有大量的需求，这才是房价上涨的根本原因。 据某业主称，他在多伦多买卖房屋已有八年，每个月都有新的报道称多伦多房市面临崩盘，早在2009年，各大银行就说多伦多的房价被高估了20%至30%，崩盘在即。 海外买家占据市场比例极低 在安省四月新政中其中最受关注的可能就是15%的海外买家税，但是，据多伦多地产局的数据显示，多伦多市场上的海外买家实际上仅占4.9%。也就是说，四月实施的新政更多的是造成了买家对于房市的恐慌，让更多人进入了观望状态。当对房市的恐慌心理过去之后，他们或许并不会放弃购房计划。 去年八月，温哥华就实施了海外买家税，最初的效果确实立竿见影，然而随着市场的逐渐稳定，温哥华市场的销售再次回升到高位，而房价也创下新高。 Condo置业将被看好 在多伦多各种类型的在售住宅中，公寓显然成了升值最快的赢家。跟去年相比，多伦多公寓价格涨势明显，TREB公布的5月数据报告中，GTA公寓基准价为$464,600，比去年同期涨了31.85%，换算成加币，也就是说买家多花了$112,200。416地区，也就是常说的多伦多市基准价达到$477,600，涨幅31.03%。从数据不难看出，公寓早已把独立屋甩在身后，成为涨价最快的住宅类型。 目前，随着房价上涨带来的购房压力越来越大，更多人选择Condo作为他们的自住房类型，Condo置业将市场被看好。

这座漂亮的法式建筑叫百丽河庄园，坐落在人口不足5000人的加拿大法语省份魁北克小镇米拉贝尔，是一座已有两百年以上历史的老屋，文献中第一次出售是1876年。 1988年7月18日，实在无法承担巨额修缮费用的屋主以1加元(1加元约合5.17元人民币)的象征性价格，将百丽河庄园出售给加拿大联邦政府，当时联邦政府规定这座建筑只能用于公益或教学，不能用于商住房开发，更不能拆迁。图为这块法语铭牌，上面记录了1块钱买房的来龙去脉。 这座老宅几经辗转，上世纪70年代初已残破不堪，曾险些被拆迁，好不容易保存下来。图为当年旧貌。 在百丽河庄园，联邦政府成立了一所名为“圣杰罗姆环保培训中心”的教育机构，并将房产所有权记在该机构名下。不过这座机构很快就无心在这座旧屋里办学，而是另建校舍，这座旧屋租给其他住户，用租金贴补修缮费。图为前魁北克省议员MeDeniseBeaudoin，她曾租用这里开设议员办公室，如今已卸任，办公室自然也关门了。 不过现在“圣杰罗姆环保培训中心”声称，已无力承担这座旧屋的各项开支，因此要把它挂牌出售，这家机构的理事会主席Pierre-LucTremblay称“这也是合情合理的”。 按照当初联邦政府的规定，百丽河庄园必须优先出售给公共机构，但该机构狮子大开口报出60万加元(约合310万元人民币)的价格，这个价虽说合理，当地任何公共机构却负担不起。图为该机构的新校舍。 如果学校、博物馆、画廊……这些公共机构买不起，百丽河庄园就可能落入私人手中，“到时会否有人设法绕过游戏规则，让它变得面目全非或索性消失，可就说不准了，你们要买趁早”，Pierre-LucTremblay如是说。图为Pierre-LucTremblay。 百般不舍、万般无奈，米拉贝尔市长JeanBouchard只得一面恳求“圣杰罗姆环保培训中心”给个“照顾价”，一面号召有识之士“众筹”了。图为JeanBouchard。