地产

　　加拿大的房市正走到一个转折点，现在大家最关心的一个问题就是：未来几年房价会怎么走？ 　　显然谁也无法预见未来，但是可以使用一些金融学统计模型来假设一些事，帮助理解这个市场。 　　Better Dwelling的创始人、首席数据师Stephen Punwasi介绍了一个方法，就是经济合作与发展组织（OECD）的房屋价格与租金指数（House Price-To-Rent Index），以及线性回归模型。 　　用这一方法可以预测，到2020年，加拿大的房价将会下跌28%。 　　房价与租金比指数是用于比较房屋的拥有成本与租金。 　　如果出租的回报高，谁会愿意折价卖掉自己的房子？同样，如果可以用更少的钱租到房子，谁愿意花大价钱去买房？ 　　Punwasi说，租金是一个很好的价值指标，特别是在大城市。为了方便理解，你可以把自己假设为正在租住自己的房子，把每年的租房成本，与每年与房屋相关的贷款按揭成本相比较，就能得出这一指数。 　　当指数显示脱离正常水平时，房价就会下跌或租金会上涨。 　　Punwasi也说，租金往往受到收入增长的限制，无法迅速上涨。只有在经济超速发展以及收入迅速增长时才可能出现租金大涨的情况。 　　再来看一下线性回归模型。当一个变量达到极端高位或低位后，它会重新回归到靠近中位线，这种回归模型理论上帮助找到中位线。这种统计学的分析未必100%准确，但是可以帮助提供发展走势的基线。 　　华尔街日报编辑Jason Zweig曾有一句名言：“回归到均线是金融物理学的最强大法则。一段时间高于平均表现之后，必定紧随低于平均表现的回归，坏的时候必定给意外的好的表现打下基础。” 　　虽然这个预言还有待辩论，但是这一观点有其数据推断的价值。 　　使用指数线性回归和OECD的房价与租金指数，我们就可以得出2020年房价下跌28%这一结论。 　　Punwasi指出，我们可能不会看到确切的28%跌幅，因为通胀会导致货币贬值，如果央行持续实现其通胀目标，跌幅会缩减每年2%。 　　无论如何，这还是很大的跌幅。 　　Punwasi也用该模型来验证多伦多上一次房价暴跌，从1989年崩盘到1993年，模型显示房价平均下跌26.6%，不过实际的跌幅是24.55%。直到1996年房价才从1989年的顶峰下跌了27%。 　　可以说，这种统计模型无法做到完全精确，但是相对来说已经很准了。 　　Punwasi还说，如果不是价格下跌28%，那么市场的另一个选择就是租金上涨。到2020年时，租金要涨39%，才能看到一个平衡的市场。 　　但是出现这种情况的可能性很小，因为租金上涨与收入增加相关联。 　　最后，Punwasi认为，虽然没有人可以100%确定未来，但是，有相当多富有的投资者都是利用这类可信的统计模型来帮助他们作出重大的投资决策。

8月初，美国首都华盛顿阴雨连绵，浇灭暑热。 不过，有这样一批装修工人根本无暇享受清凉——他们要对全世界最有名的那座白色房子“下手”。 眼下，白宫展开70年来最大规模的翻修改造工程。而躲装修躲到新泽西州私人高尔夫球俱乐部的现任白宫主人特朗普，只给了他们17天工期。 其实，早在这位地产大亨就任美国总统前，外界就一直揣测，他会给白宫的面貌带来何种影响？ 此次装修工程的重点，是据称让特朗普“不太满意”的白宫“心脏地带”。 说好总统不休假要休只休“工作假” 为了这次装修，特朗普不仅“腾地方”，还发明了一个新的休假种类——工作假期。 白宫方面说了，要趁着特朗普17天“工作假期”，完成对白宫的翻修改造。 17天对装修工程来说简直不能更紧张，但对一个行政分支的CEO来说可称得上“悠长假期”。 明知躲不过媒体和观众的“挑刺”，身在高尔夫球俱乐部的特朗普猛发“推特”： “白宫在进行早就规划好的装修，我在新泽西努力工作呢！” “下周还得去纽约开很多会呢。” “这不是休假——全是会和电话！” 一句话，就是为躲装修换个地方工作。 之所以百般解释，说到底，谁让当初非要立“勤政”的标签？ 特朗普去年竞选期间曾表示，若当选美国总统，尽量不会离开白宫，因为有太多工作要处理。 他还称，自己将成为一个“不休假的总统”。 特朗普还曾讽刺时任总统奥巴马太“懒政”，总有打不完的高尔夫球。 结果呢？ 据一直致力于“怼”特朗普的美国媒体统计，上任后196天里，特朗普休假时间达到41天，几乎是其前任奥巴马同时期休假时长的两倍。 在这方面，也就小布什的成绩还能跑赢他——67天。 再等这次装修结束，从高尔夫球俱乐部回来的特朗普就职后累计休假将达53天。 不过，也许在白宫的“考勤簿”上，这一个多月都算是“工作假期”？ 17天340万美元西翼办公楼是重点 白宫没透露特朗普对此次翻修改造工程有多少指示。但主管这项工作的总务管理局说，为确保工程顺利完成，已准备全天候施工。 白宫通常选在总统8月外出休假期间进行例行翻修，但今年规模显然更大、工期也更长。 据白宫方面介绍，此次翻修改造预计耗资340万美元，项目着实不少，大到空调通风系统、信息系统、房屋结构，小到刷漆、换地毯、换窗帘。 白宫上一次大规模翻修要追溯到上世纪40年代美国第33任总统哈里·杜鲁门执政时期。 这次装修工程主要针对白宫西翼办公楼。这里称得上白宫的“心脏”。 常看美国政治题材电视剧的观众估计对此并不陌生。 被译为《白宫风云》的白宫题材经典电视剧，英文原名直译过来就是“西翼”。 白宫西翼办公楼建于1902年美国前总统西奥多·罗斯福执政时期，占地约2800平方米。 总统椭圆形办公室、内阁会议室、战情室、新闻发布厅等最为重要的工作场所都集中于此。 不过，据报道，特朗普对这里的条件一直不太满意。 举个例子，位于地下一层的新闻办公室的漏水问题就是此次白宫翻修要解决的一个“老大难”。 上周，华盛顿特区及周围地区普降暴雨。据美国媒体报道，新闻办公室屋顶又是多处漏水，还散发出一股“恶臭”，“束手无策”的职员们只能从别处移来垃圾箱放在漏水点下面勉强对付。 此外，已连续使用了27年的空调通风系统升级是本次西翼办公楼翻修改造的重点。 白宫副新闻秘书琳赛·沃尔特斯说，由于常年连续使用，现有空调通风系统的“实际年龄”高达到81年，远超报废期。 “如果不加维护，将很快失灵。” 沃尔特斯说。“我想没人愿意顶着超过华氏100度（摄氏37.8度）高温在没有冷气的西翼办公楼工作。” 其实，早在2014年白宫就计划更换空调通风系统，但直到2016年春天总务管理局才拿出具体升级改造计划。由于担心工期可能要持续到当年秋天，当时即将离任的奥巴马就决定暂时搁置，交由下届政府处理。 总务管理局介绍说，改造空调通风系统的预算接近200万美元，2014年就到位了，不过升级改造工作上周才能开始，西翼办公楼的职员先被安排在白宫西面的艾森豪威尔行政办公楼工作。 此外，更换西翼办公楼全部地毯、窗帘以及重新刷漆的开销预计超过100万美元。 椭圆形办公室的苍蝇还有没有人管管？！ 不过，白宫这次翻修工程还有一个“老大难”暂时没有涉及——椭圆形办公室的苍蝇。 2009年，新上任不久的奥巴马就曾在椭圆形办公室接受直播采访时现场打死一只苍蝇。 美国杂志《体育画报》此前报道称，特朗普曾在打高尔夫球时把白宫称为“垃圾场”。 特朗普连忙在社交媒体上否认，还说白宫是自己见过的最漂亮的建筑之一。 1994年，时任美国总统比尔·克林顿及家人从马萨诸塞州玛莎葡萄园结束休假时，白宫当年例行翻修并未结束，克林顿只得举家临时入住白宫斜对面的布莱尔国宾馆。 不过，对特朗普来说，就算17天内没完工也没关系。毕竟，身为地产大亨，他有着太多选择。

  华裔夫妇2015年以9万美元，买下旧金山一处拥有38户豪宅社区内的环形街道。（取自谷歌地图） 台湾出生的郑麦可(Michael Cheng，音译)以及香港出生的林蒂娜(Tina Lam，音译)，以9万美元，买下旧金山最富有的街道。（取自脸书） 投资眼光极佳的一对华裔夫妇，2015年以仅仅9万美元的价格，买下了旧金山一处拥有38户豪宅社区内的一整条街；但住在这条私有街道高级社区的百万富翁住户，直到今年5月收到失去街道产权的通知，才惊觉未来他们如果车子停在自家门口的街上，可能得向这两位新地主缴交停车费，因而提告寻求补救。 豪街住户多名人  豪宅均价 510万元 台湾出生的郑麦可(Michael Cheng，音译)以及香港出生的林蒂娜(Tina Lam，音译)，如今依法拥有普利西迪欧街(Presidio Terrace)的道路、人行道以及公共区域的产权；这个有着“囊底路”(Cul-de-sac)胡同的社区，平均房价每栋约510万美元，曾经住在这里的不乏知名人物，包括前众议院议长波洛西(Nancy Pelosi)、前任旧金山市长阿利奥托(Joseph Alioto)、加州民主党参议员范士丹(Dianne Feinstein)。 每年14元地税  30年没缴  2年前遭法拍 根据媒体报导，2015年4月，现居圣荷西的郑麦可与林蒂娜在寻找旧金山地区便宜房地产时，无意间发现了普瑞西迪诺街被市政府拍卖的讯息；由于这条私有街道的住户管理委员会，长达30年都没缴每年14美元的郡地产税(propertytax)，欠缴税款加上利息与罚款，累积金额为994美元，结果得依法交付拍卖。 华裔夫妇2015年以9万美元，买下旧金山最富有的街道。（取自维基） 华裔夫妇2015年以9万美元，买下旧金山最富有的街道。 (美联社) 郑麦可与林蒂娜：我们得标只是运气好 为了在法拍过程中争取得标机会，郑麦可与林蒂娜在投下9万100美元的投标成本之前，根本没时间先行查看拍卖标的物；对于顺利击败其他竞标者，郑麦可接受媒体访问时谦称表示：“我们只是运气好。” 有趣的是，过去这两年来，有警卫看守的普利西迪欧街住户们，日复一日照常过著原本的生活，却丝毫不知天天出入的自家门口柏油路、人行道以及花木修剪整齐美丽的道路分隔岛，外加环绕着各栋住宅周边公共区域的所有景观植物与棕榈树的所有权，早就已经易主。 “屋主必须是白人”  法规近70年前松绑 回顾旧金山市发展史，当地法规原本限定这条街房地产屋主必须是白人，直到1948年才松绑；从1905年以来，普利西迪欧街社区便由住户管理委员会负责管理。 从拍卖会上买下这条街之后，郑麦可与林蒂娜在这两年期间，积极考虑如何让这笔投资获得最大效益；郑麦可接受旧金山纪事报专访时说，现正考虑购买屋主保险(title insurance)，好让投资变得有赚头。 投资如何有赚头   拟收120个车位租金 几经商量之后，他们最后决定将向住户们收取街道上120个停车空间的“合理租金”；报导指出，住户们对此的反应是兴趣缺缺，今后或许不住在这个社区的外来人士，将有机会参与投资。 豪屋主全获通知  惊觉产权早已飞走 普利西迪欧街的居民是在今年5月30日接获书面通知时，才知道早就失去街道产权了；他们接到的书面通知内容是，询问屋主是否有兴趣，愿意把产权购回。 居民们发现，住户管理委员会长年欠缴地产税的问题症结在于，旧金山市政府的缴税通知，竟然寄往从1980年代就已经废止不用的联络帐号。 一位要求匿名的住户接受访问时说，听闻街道产权易主的消息时震惊不已，“对于随随便便就有人可以趁机占便宜，把我们的街道跟人行道买下来的这种状况，我也感到非常忧心。” 住户提告想翻案   防止产权再遭转卖 另外有其他几名住户则抱怨，对于自家街道将沦为交付拍卖，市府竟然没有通知；根据报导，普利西迪欧街住户管理委员会目前正在研议如何推翻拍卖结果，住户们也已经对市府以及将郑麦可、林蒂娜提告，希望避免街道产权在诉讼过程中遭到转卖。 上个月，住户管理委员会已向旧金山市议会(Board of Supervisors)申诉，要求撤销笔因为欠缴地产税而遭到法拍的案件；市议会订于今年10月针对此案召开听证会。 旧金山市政府发言人佛瑞德(Amanda Fried)则说，旧金山内99%的房地产拥有人都知道哪些事情是必须要做的，“他们都按时缴交地产税，也都会更新他们的联络地址。”

　　南三角洲独立屋7月份楼价升幅较大温其他地区大，图为拉德纳市某独立屋楼盘。（网上图片） 　　大温地产局(REBGV)7月份的楼市数据显示，南三角洲(South Delta)的独立屋楼价升幅明显较大温其他地区大。地产局指情况显示目前的房屋需求十分视乎地点、房屋类型和价格，并非整个大温地区都兴旺。 　　根据REBGV报告，7月份大温地区的住宅房屋成交量较去年同月下跌了8.2%，亦较今年6月份下跌了24%。 　　虽然如此，但个别地区特别是南三角洲却有不错的表现。 　　在拉德纳(Ladner)和杜华逊(Tsawwassen)，7月份独立屋楼价均较对上一个月上升了3.5%。此外，南三角洲以外的匹特草原(Pitt Meadows)亦录得3.3%的增长，这是大温地区三个楼价出现按年升幅大于2.4%的地区。 　　报告指受到楼市气氛带动，拉德纳的独立屋基准价被推高至101万元，而杜华逊的独立屋7月份的基准价则为126万元。 　　虽然上述两个地区的楼价升幅跑赢大市，但与去年楼市最高峰比较就相对温和。去年7月拉德纳的独立屋楼价较2015年7月急升36.6%，而杜华逊的独立屋更狂升42.4%。 　　大温地产局主席奥迪尔(Jill Oudil)表示，大温地区的房屋需求已经出现不均一的状态，有些楼盘出现多个买家出价抢货的情况，但有些销情却相对冷淡，这视乎楼盘的价格、房屋类型和地点。他举例说，独立屋挂牌待售的时间平均较城市屋和柏文单位长1倍。 　　另外，7月份北三角洲的独立屋基准价为90.8万元，较对上一个月上升了3.4%，较去年同月则仅上升1%。

　　万达集团正在香港为旗下两个位于澳洲的大型开发项目寻找买家，预期最终价值接近20亿澳元(约123亿港元)，但有关项目尚未完成。 　　消息指出，找香港买家是最有可能的结果，交易也要让3年前高调进军澳洲市场的万达集团"有下台阶"。东网记者曾向万达集团求证，惟发言人拒绝评论。 　　两个项目当中，其一是位于悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目，估值约10亿澳元;另一个则是位于黄金海岸(Gold Coast)的Jewel度假村项目，估值约9亿澳元。 　　万达集团近期不断有负面消息缠身，自今年6月传出被中银监点名要求银行排查后，7月更传出万达集团6项海外并购被中央管控，不但禁止内地银行为项目融资，就连万达动用内地资金进行收购也不被允许。 　　有分析指出，若万达真的计划放售澳洲项目，将是首批中资企业在中央收紧海外投资后，撤出澳洲投资的个案。 　　面对中央高度关注"非理性"对外投资，万达集团董事长王健林7月接受内地传媒访问表示，"积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。"被问及出售 77间酒店项目及13个文化旅游项目股权，王健林当时表示，此次交易表面看万达是变卖资产降负债，实际上万达只是卖了该卖的，留下了该留的。 　　他指出，万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的;万达转让的酒店项目是投资回报率较低的;而万达留下了投资回报率较高的商业地产项目。

　　Photo: Nicole Boliaux, 受益于一场知者甚少的房屋拍卖，一对旧金山南湾华裔夫妇成为旧金山一条街道的拥有者，现在他们正在考虑如何经营这条街道。 　　SFGATE网消息，受益于一场知者甚少的房屋拍卖，一对旧金山南湾华裔夫妇成为旧金山一条街道的拥有者，现在他们正在考虑如何经营这条街道。 　　这条幽静的街道名为Presidio Terrace，长度仅一个街区，为椭圆形，由35个豪宅包围。Tina Lam和Michael Cheng夫妇以9万美元的价格在市政府拍卖会上拍下街道所有权，无须付税。 　　现在，他们正考虑如何靠这个街道赚钱，比如收取附近豪宅的停车费。 　　附近的豪宅令这条隐秘的街道增值不少。街道周围的业主曾有参议员Dianne Feinstein和她的丈夫;众议院民主党领袖南希?洛佩兹(Nancy Pelosi)和旧金山上一任市长Joseph Alioto。在街道的石头门入口有保安看守，不许好奇者入内。 　　Cheng出生在香港，是一名房地产投资者，他表示“我们非常幸运”。 　　Lam则是硅谷的一名工程师，出生在台湾，在美国上大学，她说“我是第一代移民，这是我在旧金山的第一处地产，这让我更爱这个城市了”。 　　但是街道周围的业主们则对此很不满意，他们要求城市监督委员会否定此项拍卖。 　　据悉，这对夫妇能拍下这个道路是基于一个“幽默的”错误。这条街道原本属于这里的居民共有，但住户委员会却连续三年忘记为此支付14美元一年的地税，于是政府决定拍卖这条街道。 　　在上个月给市政府的信中，Presidio住户委员会的律师Scott Emblidge称，住户委员会连续三年未交税的原因是这笔税单被寄往了一个早已不为此工作的会计那里。 　　2015年，旧金山市税务局将这个街道放上网上拍卖系统，以此偿还未付的994美元税款、罚金和利息。Cheng和Lam发现了这一机会，最终以9万100美元的价格成功拍下。

　　自打去年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位后，国家对于炒房者的严厉打击就从来没有停过，而且也已经初见成效。于是炒房者抛房现象越来越多，其实自认为聪明的人早就把目光锁定到了国外。因为国内已经随着政策的严厉和持续，炒房者难有生存空间。 　　于是中国人在海外炒房也掀起了一番热浪。外国的房地产开发商很喜欢中国的买房人，因为很豪爽，有外国人爆料，一个当地人本来看好一栋刚建好的楼，没想到已经被中国人买走一半了。原因为“结构图很漂亮”。这就不难理解当地的开发商为什么喜欢中国买房者了。如果单纯是为了投资大肆买房的就可以称作炒房者了。 　　但是当地的老百姓就不这么看了。他们认为是中国人把当地的房子炒高了，让大家买不起了。当然，当地的领导也是一面照顾本地人的情绪，一面自己偷着乐。 　　现在，我们看一下全球，哪里的房地产热了，基本上都跟中国人扯上关系，不知道对与不对，但是很多国外的当地人确实这么想的。从加拿大、澳大利亚，到美国、韩国(专题)，再到日本，甚至到现在的德国，当地的市场火爆都归结到了中国人头上。 　　中国炒房客在世界各地的“高调”，让当地居民对“中国人炒房”颇有微词，连我们自己都看不惯，也经常把这种现象作为茶余饭后的谈资。 　　只要哪里的房价高了，当地居民不满意了，都会怀疑是中国炒房者干的，不想评价到底对不对，或者是大家的一种惯性思维，但是中国人炒房的本事确实是世界一流的，不可否认。 　　一份发表在《澳大利亚地理学家》杂志上的报告称，在其5月进行的一项900余人参与的调查中，只有18%的人对外国人在澳大利亚买房持欢迎态度，而这里的“外国人”主要指中国人。报告刊出后，引来一些质疑中国人赴澳炒房的文章及报道：有报道称，澳大利亚的一些居民认为，中国投资客导致当地房价达到了一个难以企及的高度。 　　认为中国人推高房价的说法早已有之，新西兰亚洲基金会公布的一份报告中显示，2015年，有47%的人认为新西兰接受太多来自亚洲的投资。认为亚裔族群导致当地房价飙升的，有48%。 　　德媒称中国炒房团抬高德国房价。2015年至2016年中国人在法兰克福的购房量翻了一番，从500套增至1000套。这一成交量是柏林的三倍，但是在柏林购房的中国买家也在增加。当然，也有一些机构不愿意承认是中国人干的，其实大家都明白。 　　虽然中国人在韩国济州岛买房置地导致当地房价有所上升，但有人说，与中国很多地区相比，济州岛房价并不算贵。据韩国当地媒体去年10月报道，首尔有的地方一夜就暴升了60万元人民币，首尔江南区公寓购房竞争率居然高达400：1，即400个人竞购一套房。不过韩国人说不惧中国人推高房价。 　　数据显示，2016年中国海外房地产投资再创新高达330亿美元，日本已经成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人第四大海外购房目标国。有报道说，“中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户”，日本方面的资料也同步显示，现今，中国大陆已经超越香港(专题)、台湾(专题)、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。这让日本人气得颤抖，日本人不禁发出“难道北海道要成为中国第24个省”的惊问。 　　一位比较了解日本房产市场的人说：“一些华人中介会钻空子坑人，中国客户往往被骗了也发现不了，因为即便被骗了，和大陆比起来还是便宜太多了。” 　　日本的房价为何会如此便宜，这很大程度上是因为――日本人根本不爱买房，尽管日本用极低的贷款利率鼓励买房，仍难以激起国民买房的热情。一个日本图式说：40岁未满的年轻一代有房比率持续降低。一个中国图式说：80后90后有房比率持续升高，达到了70%。 　　不管有没有背黑锅，既然不愿意承认，也就意味着炒房者绝对不得人心。没有国界，每个地方的房子都应该是用来住的，然后才可以做别的。所以，当有炒房行为肆虐时，不约而同地出严厉打击投机炒房行为的政策。 　　最后，小编想说，不能因为一种现象去评论中国人好还是外国人好，更多的是一种意识，外国人不炒房不是他们没有钻钱眼里去，而是真的没有那种环境，不过，可能炒房也刺激了当地人的欲望。但是，炒房都不是好现象，势必会遭到政策的围剿。

移民律师认为加拿大对中国公民发出的10年有效签证，让加拿大从中国公民出国旅游地点第17位，一举跃升至第3位，而愈来愈多中国公民到加拿大，却也让是大多伦多地区及大温区楼价因此疯涨。 中国公民旅游地 加国17位变第三 李广田接受温哥华英文媒体访问指出，他经常到中国，在中国他看到许多人以到加拿大投资为荣，特别是利用10年签证来购买房地产。 根据统计，在2015年时，加拿大移民部对中国公民发出10年签证的数目高达39万，中国是加拿大发出10年签证最多的国家，其次是印度，有16.2万人取得了10年签证。 报道说，联邦保守党政府自2014年2月开始对中国公民提供10年效期的签证，在第一年，持各种旅游签证到加拿大游玩的中国公民人数即增加至原来3倍，达到33.7万人(包括10年期及其他一次签证)。 李广田说，加拿大10年期签证允许外国人多次进出，每一次最多能够停留6个月，如此亦引爆了外国人到加拿大旅游风气，同时亦带动了外国人在加拿大购买房地产的投机行为，尤其是是来中国的人士。 李广田指出，允许多次进出的签证引起连锁效应，包括以留学生的名义，帮助海外投资人购买房地产，因此对房地产造成影响，许多想申请10年签证的外国人，其实主要的目的是为了分到"一小片的温哥华土地"。 此外，李广田认为多次进出签证让一些"准移民"能够在加拿大探访他们的子女，当中许多人是留学生，他们毕业之后工作，最终的目标是为申请永久居民资格。 温哥华移民律师海曼(Sam Hyman)则同意，10年签证在增加中国旅客人数方面是有一些好处。 李广田说，去年中国外游的旅旅客人数达到1.22亿人，而加拿大从之前是中国旅客外游第17位，跃升至第3位，而温哥华及多伦多是中国旅客最想去的地点。两名移民律师均同意，10年签证愈受欢迎的缺点是，引起大温及大多楼价疯狂上涨。 在另一方面，律师们引用胡润报告指出，多次进出签证帮助加拿大成为中国大陆百万富豪最想前往国家的第2位。 此外，海曼说，10年期签证也提供了在买卖房地产逃税的机会，尤其是在卑诗省。

　　过去4个季度，全球豪宅屋价升幅榜中，多伦多排名有前没有后，随着安省楼市16辣招出台，上升势头已见泄气。根据地产服务公司莱坊整理的全球豪宅指数，今年次季，多伦多豪宅屋价升幅第二高。 　　这个豪宅榜覆盖全球共41个主要城市，跟进最贵5%住宅价格变动。结果显示，今年4至6月期间，多伦多豪宅屋价录得20.7%的年计增长，仅次于大幅飚升35.6%的广州。 　　以这3个月的屋价升势来说，多伦多略高过上海、更远远抛离北京、悉尼、墨尔本、巴黎、香港、三藩市、新加坡及纽约等国际大城市。 　　近数个季度以来，多伦多排名基本上节节上升，去年第3及第4季排第5位，而上月份更以22.2%的年增长上升至第3的位置。不过，根据这间地产服务公司的分析报告，多伦多正受到新规管影响，若然聚焦季度的升幅，可以发现升势减弱。 　　安省于4月宣布公平房屋计划，当中包括全面租管，以及在金马蹄地区实施15%非居民投机税，其后区内不少市场销量下跌，屋价升幅收敛。 　　事实上，上月份大多伦多地区独立屋平均屋价已由3月接近121.5万元的高位回落至100万左右，下跌21.4万，或17.6%。如果只计算416地区，价格则由4月份约157.9万下挫至130.4万元，回吐超过27万。 　　该公司国际住宅研究部的Kate Everett-Allen在报告中指出，骤眼看来，多伦多次季年度增幅超过20%，反映出市道持续向好，但单季的表现来说，放缓势头已现。 　　根据该公司的数据，多伦多首季内升幅达到8.5%，但次已回顺至5.1%。 　　温哥华次季豪宅的升幅2.1%，在榜内排第21位。去年首3个季度，这个加西城市的排名3连冠，但继卑诗省政府突然宣布向海外买家徵收15%的额外税款之后，排名便告急挫。整体来说，过去12个月来，28个城市的豪宅价格持平或上升。这样的情况大致上已持续了2年之久。

　　报告估计，科技专才需要27年才能储够首期购买柏文。（资料图片） 　　美国商用物业代理公司CBRE发布的一项名为"首50个最佳科技中心排行榜"，温哥华排在榜首之列，但温哥华的科技专才薪金却是最低。报告分析，科技专才需要储27年钱，才足够支付购买柏文单位的首期，独立屋更需要71年。 　　报告指出，虽然温哥华拥有北美最优秀的科技专才，但温哥华的薪金水平却是全北美50个地区中最低。资料显示，科技专才在温哥华赚取的平均薪金为57,104加元，不过这些专才的经验及学历，却排在首十位。如按照2017年的税率计算，科技专才的平均年净收入为44,274元。 　　技术一流 薪金最低 　　报告指大部分雇员寻找居所的第一步，都是租住房屋，44,274元的年收入等同每月约3690元。以现时一房单位的平均租金1940元计算，雇员每月要花逾52%工资来租屋。 　　根据分析，如每名科技专才与大多数千禧世代一样，会储备薪金的一成作为日后置业的首期，以大温地产局(REBGV)最新的柏文基准价600,700元计算，价格相等于税后收入的13.86倍，以每月能储蓄一成收入为例，便需要超过27年才能储够首期；如果只付5%首期，亦需要储蓄6.7年。 　　温哥华独立屋的价格已持续上涨，大温地产局最新的独立屋基准价为158.79万元。如科技专才需要储首期购买独立屋，便需要71年时间，已是天方夜谭。 　　报告的作者强调，以上的估算，是以科技专才的平均薪金计算，虽然这样代表有些人会有较高的薪金，但同时亦代表有些人的薪金可能低于上述数字，在计算时并已假设薪金的上涨速度与楼价上涨的速度一致。 　　不过，报告是按照单人的薪金计算，作者指如这些科技人才找到另一半共同储蓄首期，便可以加快储钱的速度，只需13.5年便可储够购买柏文的首期、独立屋的首期则需35.5年。

　　从旧金山开始，经过伦敦和雪梨，一个个大城市的房价都在上涨 　　世界各地的城市居民都会抱怨房价太高。 　　过去几年，从旧金山开始，经过伦敦和雪梨，一个个大城市的房价都在上涨。温哥华和多伦多在近期也历经了令人望而生畏的高房价，平均价格以每年30%的涨幅上升。 　　去年，瑞银警告道，温哥华面临一个最大的房地产泡沫风险。加元疲软、低利率，外国买家的抢购，使房价在去年夏季飙升。今年多伦多也出现了类似的疯狂抢房行为。两地都试图通过对海外买家征收15%的税款来控制局面，并取得一定成效。 　　那么，哪个城市是下一个发生房地产泡沫的地方? 　　有三个城市进入候选名单： 　　第一个是纽西兰的奥克兰(Auckland)，国际货币基金组织警告这个城市的房价已经上升至泡沫的阶段。高盛表示，奥克兰的房市有40%的机会在2年内泡沫破裂。 　　第二个是西雅图(Seattle)，西雅图的房价正以11年来最快的速度上升，而且比美国其它地方的房价上涨速度都快。 　　第三个是瑞典的斯德哥尔摩(Stockholm)，瑞典央行对于当地的房价和大量的抵押贷款债务皆相当头大。

　　现在很多人都想着找第二职业，多赚钱补贴家用。鉴于短租网站Airbnb越来越流行，很多本地房主都将目光投向了这一比较新鲜的行业。 　　尽管Airbnb声明其网上预订短租服务是为普通人分享自己的房屋，帮助支付其按揭贷款，但是实际上许多房东都拥有多处物业，将整间屋出租，全职做起短租生意。 　　多伦多房东年入超百万 　　魁省麦基尔大学(McGill University)城市规划学院最新研究发现，多伦多、满地可和温哥华合共有6,500个物业是整个物业在Airbnb放租，并且是处于长时期放租，与Airbnb的短租理念大相迳庭，而这些长期放租物业所带来的收入已占去上述三市的收入逾三分一。 　　近年“全屋出租”的数目正不合比例地飙升，以多市而言，这类住宅在去年5月至今年6月期间增加逾一倍。 　　报告题为《短租城市：Airban对加拿大城市的影响》(Short-term Cities: Airbnb’s Impact on Canadian Housing Markets)，首席作者瓦克斯穆特(David Wachsmuth)教授指出，短租市场的收入都集中到少数商业化大规模经营的房东手中。 　　报告称，有一些房东在Airbnb上出租的房屋多达数百间，年收入达几百万元。 　　例如，多伦多最大的Airbnb房东Toronto Suite Rentals，有128间房屋出租，去年收入$134万元。 　　Airbnb称只有0.07%是整屋出租 　　Airbnb发言人斯卡利(Lindsey Scully)对这份研究的结论进行了否认，并称在多伦多，只有0.07%(760间)是整屋长期出租。 　　他说：“这个研究的作者以往曾有篡改数据歪曲Airbnb房东的纪录，Airbnb在加国的房东大部分都是中产家庭，他们只是跟租客共享住所，赚取微利来应付各种开支。” 　　Airbnb出租屋带来的的影响 　　短租业务无疑是在与旅店挣客源，但同时也会使传统租房市场的房源减少。像温哥华和多伦多这类持续火热的房市，居民的购房能力已大幅降低，使租房市场愈加紧俏。 　　供应商通过Airbnb出租数以百计的房屋，不但制造了“鬼屋旅店”，也使大量出租物业离开传统租赁市场。 　　不能否认的是，加拿大在Airbnb上的出租屋急剧增加，从2016年5月50,000间，增加到81,000间。整屋出租从9,000间增加到14,000间。

八月金秋，再过一个月就是九月开学季。Amber本月的专题是和学区房相关的话题。   专栏1：温哥华学区房的几点考虑   我们华人自古就重视子女教育。古时的孟母三迁就是为了为孩子成长创造最优良的环境。近年来媒体上也常报道一些子女教育中的狼爸虎妈，可见毫无置疑，华人十分注重子女教育，所以好学校区内的住宅物业备受追捧，房价也水涨船高。   说到学区房，无论是正在买房的，已经拥有房产的，还是正在租房的，只要是有子女，几乎每个人都有学区房这个特别的概念；因为买了学区房，孩子可以上好学校；而且，学区房的房子不愁找不到租客；还有，学区房的物业具有很好的升值潜力。可惜的是，有些家长在买房子时只知看学校排名，其他细节却不清楚，例如什么是IB课程，甚致是区内的学校经已满额不能再收新生也不知道。 说到好学区，我们先把Fraiser的中小学排名给大家看一下：   BC省2015-2016年排名前23的小学：     BC省2015-2016年排名前24的中学：   2015-2016年小学排名在前100位以内的各区数量： vancouver 19 Surry 13 North Vancouver 7 West Vancouver 13 Burnaby 8 Richmond 7 Delta 4     2017年中学排名在前100位以内的各区数量： vancouver 19 Surry 9 North Vancouver 6 West Vancouver 5 Burnaby 4 Richmond 7 Delta 3   注（数据来源： http://britishcolumbia.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx）   以上数据说明高房价地区的好学校的确相对更多一些。但是，我们亲爱的朋友们，加拿大选学区房 不能单看排名。 首先，我们先讲学校。排名不能代表全部。我们就有排名在几年之内迅速滑落几十甚至几百名的例子。而菲莎机构的排名的方法也不能说绝对准确地反映一个学校的真实状况。 其次，还要看这个社区是不是适合您的孩子。   学区的意义不应只是针对好学校的社区。应该还要包括：交通情况、社区秩序、人口结构、房屋形式等等。应该说，学区只能作为考虑买房的因素之一，而不应该是唯一。把孩子的前途作为赌注，是不科学的，有一点畸形的。别说你不一定押的对，就算你为他（她）提供了所谓最好的学校，付出的代价却可能是生活质量的巨大牺牲，例如，难以承受的经济压力，拥挤的居住环境，漫长的上下班交通时间等等。比较起来，选择一个温馨舒适的家居条件，安静友好的社区环境，便利的交通，以节省更多的时间和家人在一起，只不过学校排名会后一点，你选哪一个呢？你的孩子，不会责怪你没有给他（她）提供最好的学校，重要的是他（她）学得舒服，学得开心；你也不应该责怪自己没有尽责，重要的是你过得惬意，过得称心，像尊重孩子一样尊重你自己。 第三，太顶尖的学校，优秀的学生比较多，孩子的压力也会比较大，对于不是很杰出的孩子来说，可能会不合适；很多名校都有它自己的强项，比方说，校风好，对孩子照顾得好，学术氛围浓，要求严格等等，一定要明确你的孩子最需要什么；       第四，一定要有心理准备一旦学校排名改变，你也能接受。就是说，你要买房子的考虑因素应该全面，对学校的认识也应该是综合考量，不仅仅倚重于排名。建议花上一两天的时间，去学校转转，参加学校的招生活动或是找接待人员，老师聊聊，体会一下，看这里是不是你孩子要找的地方。   第五，需要注意避免一些陷阱和误区。请注意教育局每年对学区划片的调整。受生源人数影响，有时候学校每年招生区域也会适当进行调整，因此建议购房者在确定买房之前，一定别忘了前往教育部门或是学校了解清楚，所属学区是不是如你所知，是否会出现学区重新划分的情形。另外，请当心“山寨学区房”。同一个地区，甚至同一条街，有时候不属于同一个学区。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，避免买了地区，差了学区。有的学区，由于学生太多，出现满员的情况。学生可能被迫选择去邻近的其他学校就读。如果你买房之前想当然，或是疏忽了，没有确认的话，就会有苦难言了。   第六，小孩入学前1-2年买房最好。防止在等待名单上呆太久而错过入学时间。   下期Amber专栏： 加拿大公立和私立高中大对比！   敬请期待！   我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆更有效的规避贷款操作过程中的一些错误让我们共同把我们在海外的新家建设的更好我们安泊立足于温哥华长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada V6X 3P7     当然也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临

最近有网友爆料，朋友在Closing Day当天被买家放了鸽子，心情非常沮丧。 他说：“买家失联了。朋友本来以为房子卖了，回国好好休息休息。为了回国，机票买好了，后院的菜园也没有种。这下全给耽误了。” 据称，买家是西人，之前已经付了$10万订金，现在连订金也不要了，直接消失了。。 有网友猜测，也许是最近新政策出台、房市转冷，买家反悔退市。 也有人猜测，是因为这个月房贷政策突然收紧，买家贷款批不下来，所以才不得已放弃$10万订金。 还有人说，4.20新政的大赢家，正是那些被悔约的卖家，白赚了$10万，应该高兴才对。 无独有偶，前段时间也有网友在中文论坛里发出紧急求救贴，同样被买家悔约了。 PO主说：“我的房子今晚被买方悔约。买方以无条件Offer买了我的房子，今晚我的经纪通知我说买方放弃8万加元押金，房子不要了。我新买的房子两个星期后Close，我可以起诉买家吗？有多大胜算？” 有网友出谋划策，要马上找律师。“你需要一些现金，保证两个房子的贷款。不用着急，律师知道怎么做而且你绝对不会有大的损失。重新listing你的旧房不能减价，要按照原来的售价，逐步减价直到找到买家。因为你有新房close，你有足够的理由快速卖掉旧房。所有的损失留底，你是稳赢的。” 也有人感叹：“之前是卖家毁约，现是买家毁约……找各种理由要求降价，不成就不交接，宁可上法庭。或者银行在交接当日拒绝放款使交易流产。”“越来越多的买家悔约，这是一个悔约如潮的时代。” 10天前，加国无忧曾经报道过，多伦多一位地产经纪John Pasalis收到了卖家一封绝望的信件。 一对年轻夫妇今年4月看到他们在多伦多的三卧室房子比去年同期升值了25%后，便打算卖房套现。很快，有买家同意以$900,000加元的价格买下。签定合同后，这对夫妇便在距离多伦多较远的地方买下另一套更大的房屋。但是在6月底交割之前，市场开始转向了。他们的旧房买家反悔了，放弃了$40,000加元定金。 现在的市场是，销量大跌，上市楼盘大增，而房价也开始回落，这些都让买家感到害怕，而随着加拿大央行加息，贷款成本上升，情况可能进一步恶化。 市场的连锁反应开始于去年10月联邦政府收紧按揭保险标准，一直发展到今年4月，安省政府推出15%的外国买家税。今年6月房屋销量下跌了37%，房价涨幅是2015年1月以来最低的。紧接着，本月政府又宣布将要求所有无保险按揭贷款业主接受压力测试，预计这会加剧市场冷却。 而在此基础上，加拿大央行将基准利率从0.5%上升至0.75%，预期利率在一年内会上升至1%以上。加拿大各大商业银行也将固定按揭利率提升20个基点。 加拿大按揭专业人士协会的首席经济师Will Dunning说，如果央行在2018年底前加息0.75%至1%，会导致6%至8%的买家退出加拿大房地产市场。

　　■记者走访约克郡某小区，发现一民居把前院双车道改为三车道，去掉草坪改为水泥地拓宽路面。 　　■王先生提供所在小区的邻居在后院进行去除草坪、铺砖改造工程。 　　■王先生提供所在小区的邻居在后院进行去除草坪、铺砖改造工程。 　　在加拿大，新移民最大的成功感，莫过于购物业做业主了。为自己购置一个带庭院的房子，异国他乡，有一套带前后花园的独立屋，同胞们多半会自力更生做装修，殊不知，你的后院不一定就是你作主，Not in my backyard也不见得理直气壮。 　　提到房屋，可能人们最关注的是房价的升降、宅院的大小、房龄和格局。购置带庭院的房屋后，许多人都欣喜终于有属于自己的一块地，不禁想对自家房屋前后院做些园艺和装修。正因为每家每户不经意的改造，对市政雨水管网渐产生压力，因而近年许多市政区域开始向居民收取一定的雨水（storm water）处理费用。前后院的改造究竟如何才不影响环境和四邻？如何减少自家雨水迳流量？如何减少帐单上的雨水处理费？如何发现房屋有被淹的可能？相信许多移民需要了解的话题。 　　万锦市居民王先生反映问题：王先生发现所住小区许多邻居的前后院都涉违规改建的问题，因为庭院改建在市政附例（Regional Bylaw）里是有规限的，很多人可能不知道去掉草地，在后院铺砖头对环境和雨水处理所产生的影响。 　　一家铺砖邻居都跟随 　　王先生本身是做市政水处理工程设计咨询工作，同时还是加拿大华人环境与市政专业人士协会（Chinese Canadian Environment and Municipal Professionals）理事。 　　王先生在接受访问时称：“我每天在小区里散步，发现若一条街上有一家做了后院铺砖，周围的邻居就都跟上，不少改造明显超出了附例规定。我是做和水相关的工作，所以对这个东西很关注。如果有人举报，市政来查，大面积铺砌不仅被罚款，还会要求整改。我提出这事，是因为绝大部分人没技术工程概念，他觉得在自己后院做工程和别人没关。做这些工程的人一是为了好看，二是懒惰，不愿打理草坪。这种情况不是说都是华人在做，也有其他族裔。” 　　觉得政府不说就没事 　　现在虽然人们对市政附例都逐渐有更多概念，但仍有很多人有这种错误做法。王先生认为，“一是觉得没人管，二是觉得跟别人没关，只和政府有关。只要政府不说就没事儿。但事实是他的邻居都可能受到侵害。” 　　记者提及是否短期内看不到受侵害，王先生表示：“不一定，取决于原有地势，再取决于铺砖的比例。迳流系数徒增三倍不说，也与当时天气、地形地势，以及下游排水条件有关。如果赶上特大暴雨，可能原本不淹水的地方也淹了，造成个人损失。”记者问到是否有观察到所在小区谁家被淹了，王先生表示没有，但是有这个可能性。“因为这个东西不是很容易被注意到。” 　　有什么迹象显示有机会被淹，王先生称需细心观察。“排水系统通常在住户周围有些明沟、池塘之类。要观察它的水位，如果平时都是干的，现在却涨得很快，经常是满的，甚至大雨之前已是满的，再来雨的话可能就满溢了。地势低的住户必然会受到影响。”

　　是的，你没有看错，新泽西一栋具有历史意义的豪宅惊现超低白菜价，仅售10美元!但是，买家按要求做一件事。 　　这栋4000平方英尺的殖民地时期风格豪宅位于蒙特克莱尔(Montclair)欢乐大道(Pleasant Avenue)44号，宅内有6间卧室，3.5个卫生间。据房地产网站zillow，这栋豪宅还包括一个网球场和一间马房，占地月2.86亩。 　　如此豪宅仅售10美元，该不会是天上掉下的馅饼吧?不过，要买这栋建筑，必须满足该城镇的一个要求，那就是得把这整栋房子搬走，迁移到距离原址1/4英里外的地方。虽然卖家将赞助1万美元的搬迁费，但剩下的钱还是要由买家个人承担。 　　据搬家公司尼克兄弟(Nickel Bros)估算，搬迁整栋建筑、包括重建的费用在内，大约需要15万至20万美元。纽约(专题)时报报道称，根据房子的大小和搬迁距离，费用还可下降1万5至6万美元不等。 　　据NorthJersey.com报道，搬迁要求是基于蒙特克莱尔镇规划局(Montclair Planning Board)在今年6月批准的一项当前房产8区细分计划，根据这项计划要求，这栋历史建筑必须出售并搬走保存。 　　这套房产以10美元的低价出售将在8月31日结束，若在这之后房子还未卖出，是否会涨价不得而知。 　　据悉，这栋大宅建于1906年，由蒙特克莱尔建筑师Dudley S. Van Antwerp建造并持有。之后该豪宅多次转手，其中一任主人是第一位非裔美籍FBI探员奥布里・刘易斯(Aubrey Lewis)。 　　感兴趣的买家可发邮件至44pleasantave@gmail.com提出购买申请。  

　　史上最严的“认房认贷又认离”3・17新政之后，四个多月过去了，北京的房价出现了怎样的变化呢?未来调控是否还会继续升级?房价会有怎样的走势呢?帮主今天再来说说房价。 　　监管层： 　　严格落实房地产调控政策 　　3・17新政之后，北京楼市无论房屋均价还是个人住房信贷总额都在下降。 　　8月3日，北京市银监局在银行业例行发布会上披露，“3・17新政”实施以来，北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月份又创新低。 　　6月全市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元，较3月份239.21亿元减少80.75亿元，下降33.75%，创“3・17新政”以来新低。 　　北京银监局副局长蒋平表示，北京银行业严格执行各项新政，政策调控成效显著。“下一阶段，北京银监局将继续督导辖内银行业机构严格落实北京市各项房地产调控政策，持续开展房地产相关业务专项检查，加大监管执法力度”。 　　今年3月17日，多部门联合发布，认房又认贷的同时，提高非普通住宅首付比例，同时，要求暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。 　　此后的一个月，北京银监局会同有关部门又密集出台一系列政策，包括限制“假离婚”、限制购买商用房、楼市反洗钱等一系列政策，全面封堵市场投机行为，房地产不断降温。 　　据北京银监局统计，今年3月至6月，个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元。 　　二季度辖内银行机构发放的执行“3・17新政”的个人住房贷款中，支持“刚需”群体购房的贷款占比超过7成，其中6月对无房群体群体贷款金额占比83.11%，贷款户数占比81.17%，两项占比环比明显提高。 　　蒋平介绍，北京地区房地产交易量和成交价格双双回落，市场趋于理性。据中国社科院发布的2017年上半年《住房市场发展分析报告》，目前北京房地产价格涨势已得到有效抑制，二季度北京地区房价下跌7.74%。 　　其中5月、6月连续环比下跌，6月北京房价中位数已经跌破6万元/平方米。同时，相关数据显示，6月北京市商品房成交套数比3月下降36.9%。 　　她表示，支持保障性住房建设和购租并举的住房供应体系建设，以经适房和公租房开发贷款试点工作为抓手，积极为北京市保障房建设提供政策倾斜，提升住房金融服务水平，全面促进首都房地产市场平稳健康发展。 　　市场 　　首套房基准利率是主流 部分银行上浮10% 　　目前北京地区各家银行房贷利率执行什么政策?在走访中，记者从中介机构了解到，北京首套房贷款利率基本都是基准利率，部分银行上浮10%。 　　新京报记者随机探访多家银行网点了解到，目前民生银行、中信银行的部分网点首套房房贷执行在基准利率基础上上浮10%，二套房房贷上浮20%。 　　而工商银行北京分行、农业银行北京分行、交通银行北京分行、中国银行北京分行、华夏银行北京分行、招商银行北京分行等银行的部分网点的首套房房贷利率为基准利率，工商银行北京分行、交通银行北京分行、中国银行北京分行、华夏银行北京分行、招商银行北京分行等银行的部分网点的二套房房贷执行在基准利率基础上上浮20%，农业银行北京分行的部分网点二套房房贷上浮15%。 　　“但是，实际上很多首套房客户都要主动接受上浮10%才能拿到贷款。”一位大型地产中介人员表示，不少客户由于卖小换大有贷款记录，只好按照二套计算，接受上浮20%。 　　昨日，多家银行向新京报记者证实，目前北京大多数银行首套房贷利率仍执行基准利率，但不排除未来上调的可能性。至于何时上调还要看房价走势及各银行的贷款总量来定。 　　民生银行自6月初执行首套房贷利率上浮10%之后，昨日，民生银行表示，目前仍维持该利率不变。另一家股份制银行此前曾将首套房贷利率上浮5%，近期将首套房贷利率上浮10%。 　　此前的5月份，北京地区多家银行表示，自5月1日起，各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率，二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。 　　走访 　　中介：房价降了2万，不过感觉楼市有回暖 　　8月3日上午10:30左右，记者来到位于广渠门内的两家地产中介门店，除了闲聊抽烟的中介人员，在记者咨询业务的40分钟内，两家门店内无其他顾客。 　　多位中介人员表示，该区域的明星楼盘幸福家园、新景家园等房屋均价均较“3・17”新政以来下降了2万元/平米左右，目前均价分别为10万、11万左右，个别户型好的稀缺房源售价接近12万元，但也有部分房源售价9万左右。 　　“3・17新政以来，我们的日子很难挨，不少同事纷纷辞职，加上关闭不少门店，4、5、6月份均无成交一套房，好在7月份刚卖2套房，感觉楼市有回暖迹象。”上述中介人员表示，由于目前楼市价格调整到与去年同期差不多的水平，近一个月来咨询房子的客户多起来，成交也多了一些。 　　通州的谢女士表示，“这段时间房价没有再降了，这两个月一直维持与年初价格差不多的水平。”谢女士近日在东坝附近看了一套待售房源，报价每平米6.2万以上，与今年年初价位基本持平。 　　谢女士说，与四五月份不同的是，目前其不少朋友已经入手了新房。“四五月份大家都在观望，现在入手了。” 　　报告 　　7月一二三线代表城市楼市成交下滑 　　在过去的7月份，房产市场继续被关注。 　　7月4日，央行指出房地产市场出现局部泡沫风险，新增信贷资源过于集中投放于房地产领域。7月24日，中共中央政治局召开会议强调要稳定房地产市场，加快建立长效机制。 　　中国指数研究院近日发布的数据显示，7月受监测的29个主要城市商品住宅成交面积环比下降8.69%，近六成城市成交环比下滑，29城楼市成交同比下降26.15%。 　　“进入7月，调控政策持续从严，代表城市楼市成交普遍回落，楼市整体成交同环比均降，各级城市均出现不同程度的下降。”报告指出。 　　具体来看，一二三线代表城市楼市成交面积均不同程度下滑。其中，一线城市成交同比“领跌”，下降46.02%，北京、广州同比降幅超五成。一线城市成交面积环比下降16.71%。二线代表城市成交面积环比减少4.11%，同比下降23.03%。三线代表城市成交面积较上月下降17.51%，同比下降 16.40%。 　　此前，国家统计局发布的6月70个大中城市房价数据显示，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降 0.1和0.2个百分点，这是2014年楼市上涨以来首次出现一线城市价格平均下行。其中，北京新建商品住宅价格跌幅位居全国跌幅第二，二手房价格连续两个月“领跌”全国。 　　在中原地产首席分析师张大伟看来，本轮楼市发展在2015年初依靠一线城市拉动，2016年依靠二线城市拉动。2017年后，市场出现逆转分化，一线热点城市在调控影响下，出现了明显下调，特别是北京等热点城市的二手房价格。  

　　卑诗省政府一年前在大温地区推出海外买家税，有地产界人士指，这项措施显然未能处理房屋可负担性的问题。同时，过去11个月期间，大温逾万个预售房屋单位迅速被市场吸纳，预测下半年将再有约9,000个新楼盘推出。 　　据地产市场推广公司MLA Canada周二公布的市场分析报告分析，向大温区海外买家征收额外15%物业转让税(PTT)的楼市“辣招”，对遏止地产持续升温，未能产生长远效果。 　　下半年料有逾9千新单位推出 　　报告指出，由2016年8月至2017年6月的过去11个月期间，大温区预售楼盘超过1.07万个，其中超过九成已经售出。 　　报告分析，大温区楼花迅速地被市场吸纳，预测今年7月至12月会有多9,390个新预售楼花推出市场。而最活跃的市场将会包括高贵林、北温、列治文、温哥华及本拿比，其中本拿比区占超过4,000个。 　　另外，RE/MAX加西区执行副总裁阿什(Elton Ash)指出，海外买家税推出至今已有一年，但明显未能产生预期效果。他促请新上台的卑诗NDP省政府，广泛咨询联邦政府、各城镇，以及地产业界，从而制订有效增加房屋供应的新措施，真正处理目前大温楼价不断高涨的问题。

　　多个团体周三集会示威，指责温市市长罗品信(Gregor Robertson)违反承诺，并未在喜士定西街(W. Hastings St.)58号的空地，兴建百分百的社区房屋，纾缓露宿者问题。 　　名为“我们的家园不能等待！”(Our homes can’t wait!)的组织，包括温哥华地区毒品使用者网络（Vancouver Area Network of Drug Users，简称VANDU）、唐人街关注组、加丽基社区行动计划（Carnegie Community Action Project)等成员，原本计划在喜士定西街58号的社区菜园内集会及烧烤，但管理单位召来警察，并关上大门，抗议团体于是站到街上抗议，令东行车道被迫一度封闭。 　　去年承诺今年6月前建廉房 　　58号空地也就是数年前温市中心东端具争议的帐篷城(tent city)。 VANDU游行发起人沃德(Karen Ward)说：“罗品信去年承诺，今年6月前会在空地兴建百分百的社区房屋，如今不但未进行改划土地用途（rezoning），还打算把只有50%社区房屋，并交由华埠基金会控制。” 　　唐人街关注组成员何盈欣在接受记者访问时指责罗品信出尔反尔，认为等于牺牲华埠长者居住权益，建议市政府修改政策，更好照顾领取社会福利的低收入长者人士。

　　德国被公认为住房市场效能最好的国家之一，所推行的“社会福利住房体系”勾勒出的住房体系正是如此的“理想国”：全国一半的家庭租房而不是买房，房价长期保持稳定，供需持久平衡。 　　德国位于欧洲中部，是欧洲经济水平最高、人口最多的国家，同时是全球国内生产总值第四大国。然而德国住房政策是如何解决众多需求的呢? 通俗来说，德国通过市场机制解决大多数人的住房需求，供给需求决定价格，针对贫困群体予以资助。 　　在德国，住房政策被看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分。德国的《住房扶持法》里面提过"社会福利住房的扶持是承担社会责任的住房政策的重要组成部分“。德国政府投入资金建设社会保障住房，并以低于市价的价格投入市场。 同时，《住房扶持法》与《租房补助金法》等法规一起，为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范等提供了法律框架。 　　租房补助的资金来源于德国联邦政府，由各地的社会福利局进行具体行政操作。有需求的贫困人口可以提出申请，行政部门根据其收入、家庭人数，以及所在地的房屋租金价格水平，制定“租金补助”标准。 　　拥有这些租房的补助项目和政策，让德国人觉得租房和自己购房的性质几乎一样。因此更多德国人选择租房而不是买房。

根据多伦多房地产局TREB(Toronto Real Estate Board)今天发布的月报，今年7月份GTA地区房屋销量继续下滑，比去年同期下滑40.4%，几乎各类房屋的交易均在下滑。房价方面，7月各类房屋均价从4月份高峰时的$920,791降至$746,218，跌幅高达19%;也比6月份的均价$793,915下跌6%。 各类房屋销量全线下滑 TREB的月报显示，GTA地区各类房屋销量全线下滑，其中独立屋幅度最大，与去年同期相比跌幅达到47.4%，半独立屋跌幅38.6%，镇屋36.5%，Condo销量也下滑30.7%。 月报分析说，安省省府从今年4月开始实施针对海外买家征收15%转让税等一系列新政策之后，GTA地区的房屋交易量减少，房价也开始下滑，大多地区房地产市场出现冷却迹象。但实际上，海外买家仅占GTA房屋交易很小的比例，因此显而易见的是，省府旨在遏制房价的政策取得成效。 华人聚居区独立屋价格跌幅大 列治文山3个月跌44万 TREB的月报称，从独立屋来看，与多伦多市或416地区相比，905地区房屋销量及房价跌幅更大：若与一年前比较，905地区独立屋销量下滑48.9%，416地区为41.7%;再看独立屋价格，905地区均价仅上涨2.4%，而416地区涨幅仍达8.5%。 7月份GTA独立屋价格普遍回落，但华人聚居区似乎有升有降：比如约克区的万锦市，7月份均价为$1,477,487，比4月高峰时的$1,715,311下跌$23万，但比6月份则有上涨，6月份万锦市独立屋均价为$1,423,179，按月涨了$5.4万。 但另一个华人聚居区列治文山的情况则不一样：4月高峰时独立屋价格曾经冲到$188万多，但7月份降至$144万，因此与高峰期比较，列治文山独立屋价格实际上跌了$44万。 华人聚居区独立屋的均价都在今年4月创高峰，但近三个月回落，有的地区起伏不定，未来走向如何，目前尚难预测。 新的房屋上市量明显减少 根据TREB的月报，在房屋销量下滑及房价下跌之际，7月份房市的唯一亮点是新的房屋上市量明显减少：在省府刚刚发布新政之后的5月份，新的房屋上市量比一年前增加49%，6月份的数字为16%，而在7月份，这个数字进一步减为5.1%。 TREB的报告分析说，上述变化说明业主开始变得冷静，不像在省府发布新政策后的初期，他们都急于趁房价高企之时卖房，因此纷纷挂牌卖屋，导致新的房屋上市量猛增，同时也拉低了房价。 房价下降应该是暂时现象 地产局的市场分析部主任Jason Mercer指出，与一年前相比，现在的房市大不一样，最明显的是买家有了更多选择，他们中有很多人持观望态度。但这种情况在今秋会发生变化，届时越来越多的买家入市之时，就是新的房屋上市量减少之日，这个情况从7月的数据就可以看出来。 如果把眼光放远一点，目前GTA房屋交易不活跃以及房价下降应该是暂时现象，主要是买家还不想轻易出手，他们想看看省府新政策对房市的影响究竟如何，究竟会对房价的升降影响到什么程度。

一位地产经纪替一个华人出租市中心一套公寓，在地产网上挂牌还不到5分钟就收到一个offer，不但不还价，还答应马上就付定金。这位经纪问：你替客人租房连看都不看一下就下offer，对方答：算了吧，已经有几套房子约好去看，我们人还没到房东就通知我们不用来了，已经租出去了。这个案例就是多伦多市中心租房的一个缩影。 据Financial Post报道，25岁华裔会计师Kin Lau说他有非常好工作和信用记录，但是最近他曾经两天内被四名房东拒租。上周他约好看房，开车40分钟到达地点，被房东告知有其他租客捷足先登，他慨叹难道其他人租房不用先看房吗? 华裔会计师Kin Lau 在市中心拥有一个600平方呎公寓单位的Jeff Medley，挂牌原本叫租1,800元，星期三挂牌，结果星期四就有租客以1,850元抢租，他当然很高兴，他说每次放租都能收到更多的租金。 除了租房难、价格高，房东对租客要求也是越来越高。据本地英文媒体680 News报道，库珀到市中心椰菜镇(Cabbagetown)的一幢公寓楼打算租一套两卧的单元房。管理员在稍微询问了一下情况后，让她上网做一个“调查”。库珀还以为只是填一张表格呢!毕竟现在租屋行情吃紧，所以房东多一些要求，也正常。 可是当她打开网页之后，其内容让她半天没缓过一口气——原来这是一套人格测试，有100多道题!都市住客协会联盟(Federation of Metro Tenants' Associations)表示，房东让求租者做这些问答，并没有侵犯个人隐私。这种人格测试可能会越来越流行，毕竟房租市场如火如荼，一房难求。 据多伦多市场调研公司Urbanation Inc.公布的最新报告显示，大多伦多地区在今年第二季度的公寓租金已经涨到了每个月2073元，每平方尺平均租金达到2.89元，比去年同期大涨11%，而平均公寓面积则由去年同期的741平方呎下降到现在的717平方呎。也就是说，不单是租金涨了，租到的面积还下降了。 租金大幅上涨并没有带来房屋空置率上升，实际上目前空置率接近为零，GTA租赁市场的空置率第二季度下降至0.1%，较上一季的0.5%大幅下降。

温市议会上周就有关温市中心西端一个具有争议的高层公寓召开了两天公听会后，决定给该项目开绿灯。 这个由第一温哥华浸信会(First Vancouver Baptist Church)和西岸银行(Westbank)提出的大楼发展项目，位在布拉德街(Burrard St.)夹尼尔森街(Nelson St.)附近，项目包括56层楼，共有300间公寓单元和一座拥有61间社会住房单位的七层楼。 这一决定引起当地附近居民不满，认为该高层公寓会阻挡自然光，让其他公寓住户看起来像是住在洞穴里，同时项目会减少该区的绿化带，但这一计划案的通过，也引起了一个讨论：由于城市面临更多可负担房屋的压力，所以温哥华及周边城市的建筑物隐约在进行了一场“天空竞赛”。 《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)专栏作家盖勒(Michael Geller)表示：“我们确实需要更多的廉租屋和可负担房屋。但是，现在事情的发展太快了，因为市政府想要多赚几百万美元，还有更多的廉租屋单位。而开发商们就说，如果你想让我提供所有这些设施，OK，但你必须让我建更高的楼层。“ 盖勒就以前举，由第一温哥华浸信会(First Vancouver Baptist Church)和西岸银行(Westbank)提出的大楼发展项目为例，指它对邻居的影响太大。 盖勒说，如果你去问城市规划师，是否允许建一栋57层的公寓，他们的答案一定是“不”。 上个月，温市政府推出一个新的方案“甘比走廊”(Cambie Corridor)，计划中将在该区为中低收入居民提供20%的新建单位。 虽然增加了城市的密度，但这方向对一些社区是不合适的，故盖勒建议，全市各区的城市规划师都应坐下来好好谈谈，讨论各区的建筑物该有多宽多高多大。

卑诗省最高法庭日前下令一位去年夏天在素里市（Surrey）一宗房屋交易中毁约的买家向卖家支付超过$36万加元，相当于原定金的6倍。 这笔钱大约就是毁约的买家最初签下买房合同的金额与卖家最终售出房屋的成交价之间的差额。 买家毁约的这栋平房 最初的合同是在2016年5月签定，当时温哥华地区的地产交易正值疯狂，房价创下历史纪录。 根据法庭文件，卖家打算换住公寓，将位于Surrey市Newton社区的一间平房出售，接受了买家不含任何条件的offer以及$6万元定金。 在交割日2016年9月1日，买家毁约了。 法庭文件没有交待为何没有完成交易，买家的律师也没有说明理由。 但是去年夏天，温哥华房地产市场因为省政府推出的15%外国买家转让税而发生巨变，卖家的经纪把成交价下跌归咎于此。 9月2日，买家毁约的第二天，卖家就提出法庭诉讼，并马上把房屋再次上市出售。 这时，代理出售这间房屋的新经纪Jon Massullo却告诉他们，不可能再有5月份的价格了。 根据法庭纪录，卖家的律师对他们说，当地的房地产市场已经发生巨大变化，特别是因为卑诗省政府的外国买家税。 接下来，卖家几次降价，直到五个月后才将房屋卖出，价格低至$91万元。 这个价格比最初的成交价低了28%。 经纪Massullo说，虽然这个价格比预期的低，但是市场一直都很低迷。 15%外国买家税的影响程度到底有多少，至今还不十分清楚，温哥华的房价跌幅并没有达到这间房屋的28%。 但是，法庭还是裁决卖家获赔$35万元的前后差价，以及在之后5个月里维持房屋的成本$1万元，包括水电气、地税等。 据CBC报道，毁约的买家并没有及时应诉，在法庭作出裁决之前几天才确定了代表律师。律师称，买家会提出驳回缺席裁决，会在法庭上提出自己的申诉。

多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）今天发布的月报显示，今年7月份GTA地区房屋销量继续下滑，比去年同期下滑40.4%，几乎各类房屋的交易均在下滑。房价方面，7月各类房屋均价从4月份高峰时的$920,791降至$746,218，跌幅高达19%；也比6月份的均价$793,915下跌6%。单从独立屋来看，905地区与一年前比较销量下滑48.9%，416地区为41.7%；再看独立房价格，905地区年比均价上涨2.4%，而416地区年比涨幅仍达8.5%。 创富地产公司总裁林玉林说，早在2016年底他在公司年会上就预测，如果2017年春天地产依旧发热，政府一定会出台措施来控制的。道理很简单，政府不可能坐视房地产失控危及国家安全，而政府手里掌握多种资源，包括行政手段和金融手段，都可以对市场产生严重影响，安省16条就是这样出台的。现在的市场反应是必然的，今年9月份的成交量将是一个关键数据，如果上涨则下半年会有一波新的行情，如果继续下跌，则要等到明年春天看行情了。 嘉德置业公司总裁李丁说，最近几个月的行情调整是市场回归理性的表现，他个人认为这是好事。像今年春天那样疯涨，一下子把未来两三年的市场成长空间都挤掉了，本来就是不正常的表现。买家整抢Offer的惨痛经历营造一种市场假象，好像所有的房子都可以在一周内卖掉，实际上一两个月卖掉房子是很正常的情况。还有就是价格，去年100万的房子今年卖105万或者高到110万都是可以接受的，但去年100万的房子今年卖150万无论如何不能说是理性市场的做法。 地产经纪肖郎认为，虽然目前还不敢说市场已经企稳，但成交量下滑并没有伴随价格大幅下滑，这说明市场在拉锯中，卖家有自己的心理预期，除非一些不得不卖的房子，大部分卖家开始惜售，导致成交量减少。而买家也在观望，市场放缓则没有抢Offer的压力了，可以慢慢看，慢慢选，也有买家预期市场会继续下滑，那不妨再多等一段时间。唯一影响巨大的是投资客离场，大量资金撤出。从区域看，一些涨疯的地区价格下跌也最狠，而整个GTA还有很多区域价格根本没有下跌。市场在自我修复，挤出价格水分，相信市场很快会回归常态。 统计数据显示，华人聚居区列治文山就堪称一个重灾区，4月高峰时独立房价格曾经冲到$188万多，但7月份降至$144万，因此与高峰期比较，列治文山独立房价格实际上跌了$44万。