地产

　　出租单位被用作种植大麻，并且安装了风扇及照明系统。 　　卑诗省甘碌市（Kamloops）一个业主，发现租客在出租房屋栽种药用大麻，由于租客领有牌照，按照法例，对方毋须获得业主同意。同时，保险公司得知事件后，更即时取消了他的房屋保险。该个业主最终更要负担一笔清理费用。 业主斯潘塞表示，租客由于领有牌照，毋须获得同意，便可以在出租房屋种植大麻。图片来源：CBC 　　业主斯潘塞（Darryl Spencer）表示，他接获邻居投诉后检查房屋下层情况，赫然发现单位内满布拖板、风扇及强力照明系统，还有数十棵大麻。 　　租客领有牌照毋须获准 　　他指出，下层租客领有种植牌照，可以在毋须获得业主同意，甚至毋须通知业主的情况下，在出租单位种植最多60棵药用大麻。 　　斯潘塞表示，10多年前开始把房屋出租予不同住客，而他本身是一个退休防火检查员，了解问题的严重性。 　　房东赔钱收回物业 　　他随即向投保的戈尔互惠保险公司（Gore Mutual Insurace）报告和查询。保险公司表明，投保范围不包括栽种药用大麻或空气质素污染。 　　该公司解释，在住宅内栽种大麻，无论合法与否，都会潜在重大风险，包括：水渍损坏、霉菌、火警、恶意破坏及爆窃等。因此，保险公司立即中止了其保险，直至该个租客迁出及房屋进行详细检查，证明建筑物可以继续安全居住。 　　斯潘塞最终向租客缴付1,300元，以及退回全数按金，对方才愿意迁走。除此之外，他更要花费超过5,000元进行清理和修葺工作。 　　目前，全国约有3万人获政府发放牌照，种植大麻作个人医药用途。 　　签租约时应通知业主 　　物业管理公司任职的余月英表示，在安省大厦公契及管理条例中，屋主或租客不能用该单位作商业用途或从事非法活动，所以在大厦单位内种植大量大麻肯定是不容许的。如果管理人员发现，一定会通知业主及有关部门。另一方面，如果该名业主或租客是有牌照，并以盆栽方式种植几盘大麻，租客亦要在签署租约时，通知业主及大厦管理处，至于是否容许就要互相协商。 　　她坦言自己并不是管理独立屋的专家，据她所知，租客在所租用的房屋种植大麻，要视乎租房屋时与业主所订立的租约条款。 　　加华保险专业协会副会长郑伟东表示，通常保险公司承保一家房屋的意外保险，只要该间房屋的防火及防盗措施，完全符合保险条例，保险公司将会承担。 　　至于有些屋主及租客在承保的房屋以盆栽方式种一至两盆大麻作为自用，保险公司一般是不会理会，但如果屋主是以大麻屋方式，在地库用水培法种几十，甚至上百株大麻，在这情况下，保险公司肯定不会再为这间房屋承保。

　　 加拿大4月份的新屋动工量达213,768间，较3月份增加超过3,000间。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告显示，全国最热的两个地产市场仍是背道而驰，多伦多的独立屋兴建量比3月份上升23%，多层共管大厦的数量稍减；温哥华的独立屋及其他类型房屋动工量，则分别下跌11%和6%；但多层共管大厦却逆势上升。 　　加拿大按揭及房屋公司首席经济师杜根（Bob Dugan）表示，全国新屋兴建量连季节性调整计算在内，连续5个月合共增加了超过200,000间；主要是卑诗省和魁省的多层共管大厦有所增加，但部份升势被安省的多层共管大厦减少所抵销。 　　报告指出，多伦多4月份的新屋动工量维持平稳，低层住宅（Low Rise）略增，但被多层共管大厦减少抵销。整体而言，今年的新屋兴建量有冲劲，独立屋和镇屋的动工量是9年来4月份的最高位。二手市场继续紧张带动新屋的需求。 　　伦敦市屋价更具吸引力 　　安省伦敦市今年4月份的独立屋兴建量较去年上升，也比过去10年的平均为高。多伦多与伦敦市屋价的差距显着扩大，令伦敦市的新独立屋对原来住在多伦多有意卖屋但又不愿意缩减房屋面积的退休者很有吸引力。 　　大温哥华地区4月份的新屋动工量在多层共管大厦的带动下，4个月以来首次出现上升的趋势。建筑商是因应过去2个月市场的强烈需求，八成的镇屋在落成时已售出，多层共管大厦更是全部售罄。 　　基隆拿（Kelowna）的独立屋和多层共管大厦兴建量更是大幅增加，尤其是有多幢出租大厦动工。当地的住宅空置率在过去两年相当低，令出租市场具吸引力，刺激地产商投资。

　　全球第二大新兴市场――印度可能要走上房地产强国的道路了。 　　从2015年的“人人有屋住”(Housing for All)计划，到今年给予经济适用房建筑商获取奖励、补贴、税收优惠和机构融资的资格，印度总理莫迪在上任以来从未掩饰对经济适用房的“热爱”。 　　分析认为，去年11月的废钞令将这个国家的房地产市场持续下滑，但如今这个市场已经出现反弹迹象。里昂证券更指出，印度政府为13亿人口提供住房、提升收入和担负能力的举措，将在未来7年间为房地产市场带来1.3万亿美元的投资浪潮。 　　在里昂证券看来，2018年-2024年建成的新屋将达到6000万间，每年将创造200万个工作岗位，并为印度GDP增长贡献0.75个百分点。到2024年，社会保障性住房的数量将飙升70%至1050万，这一数字远远高于高端房地产市场33%的增幅。 　　常驻孟买的分析师Mahesh Nandurkar团队预计，处于拐点的房地产将成为印度经济增长的下一个引擎，“政府对极具野心住房计划的推动将成为其中的催化剂。” 　　看好印度房地产市场的并不仅仅是里昂证券，Urban Land Institute发布的2017年亚太房地产新趋势报告也显示，班加罗尔和孟买取代东京和悉尼，跻身投资、发展前景排行榜前列。 　　事实上，已经有不少资金潜入了这个沉睡已久的市场。据《华尔街日报》，包括私募巨头黑石(Blackstone)在内的投资公司去年计划通过首次公开募股发行印度第一只房地产投资信托基金(REIT)，募资总额可能超过6亿美元。 　　不仅如此，来自加拿大多伦多的投资巨头Brookfield资管公司已经大肆进军孟买房地产市场。去年这家公司以10亿美元购买了孟买一块450万平方英尺的商业用地，是孟买最大的一笔土地买卖交易。 　　值得一提的是，去年年初万达董事长王健林计划在印度北部的哈里亚纳邦投资100亿美元建设产业园区，正式进军印度房地产市场。《金融时报》援引印度媒体称，大连万达预计该项目占地将最终扩展至100平方公里，成为印度最大的房地产开发项目之一。

很多人都认为：身为独生子女，如果有一天父母不在了，那么父母名下的房产就肯定是自己的。实际上呢？ 这么简单的问题还用讨论吗？我是父母唯一的孩子，父母过世之后的所有财产，当然由我来继承咯！ ▲图片来源：视觉中国 但是，先来看看下面这个最近刷爆朋友圈的案例吧： 小丽是独生女儿，父亲多年前去世，母亲最近刚过世。父母亲生前在杭州留下一套127平方米的房子，价值约300万元。 房产原先登记在父亲名下。父亲去世时小丽还未成家，因此没去办理手续。现在母亲已经去世，小丽也已成家，女儿两周岁，再过一年就上幼儿园了。因为父母留下的房子是学区房，小丽就想把房屋过户到自己名下，然后把户口迁进去。 小丽拿着房产证和父母的死亡证明到了房管局，要求过户。房管局却说，仅凭这些东西没法给小丽办过户手续。小丽要么提供公证处出具的继承公证书，要么拿法院的判决书去，他们才给办。小丽没办法，谁愿意没事打官司啊，就马上去了公证处。 “公证处的人说让我把我爸妈的亲戚全部找到，带到公证处去才给办公证。可我爸妈的亲戚全国各地都有，有的都出国了，我到哪去找他们？”小丽要哭出来了。 这是非常典型的一个案例——没有复杂纠纷，但作为独生女的小丽，却无法顺利获取父母去世后留下的房产。这是为什么呢？ 听听律师怎么说 律师：小丽你是独生女？ 小丽：是的，我爸妈就我一个女儿。（核心家庭关系很简单） 律师：你父母哪一年结婚的？ 小丽：好像是1983年。 律师：房子是什么时候买的？ 小丽：2003年。 律师：房产登记是什么时间？ 小丽：2004年11月。 律师：房产登记在谁的名下？ 小丽：我爸爸一个人名下。 律师：你爸爸什么时候过世的？ 小丽：应该是2006年年底吧。 律师：你爸和你妈过世时有没有留下遗嘱？ 小丽：我爸没有，我妈生前跟我口头说过，她走后这套房子归我。（口说无凭啊，等于没有） 律师：你爸爸过世时，你爷爷奶奶是否还健在？（这个问题是关键，如果已经过世，事情就好办多了） 小丽：我爸爸过世时我爷爷已经去世，我奶奶还在，我奶奶是我爸爸过世后不到一年过世的。 律师：那你爸爸有兄弟姐妹几个？ 小丽：我爸爸有四个兄弟姐妹（咱父母辈的兄弟姐妹四个不算多）。 律师：那你把你爸爸的兄弟姐妹的家庭情况，包括在不在世、婚姻情况、子女情况跟我一个一个说一下。 小丽：我爸爸在家排行老三，大伯在我爸过世时已经过世，我大娘还在。大伯大娘有三个孩子，两个在上海，一个出国了。二伯还在，不过五年前离婚了。二伯二娘有两个孩子，一个在杭州，一个在北京。我小姑姑和小姑父在黑龙江，有一个女儿。我爸爸和爷爷奶奶过世后，就没怎么走动，姑姑姑父家的具体情况我不太清楚。 律师：你妈妈在你爸爸过世后没再成家吧？ 小丽：没有没有，我妈一直跟我过。 律师：你妈过世时，你外公外婆是否还健在？ 小丽：都过世了。 律师：这套房子，要由你一个人继承，除非其他有继承权的人，到公证处或者法院明确表示放弃。 下图是律师得出的房产归属结论—— 房子被分的支离破碎，传说中的七大姑八大姨也来分房子！为什么会这样呢？ 律师分析 1、这套房子是小丽父母的婚内共同财产，她父亲去世，这套房产的1/2属于她母亲，1/2属于她父亲的遗产。 2、小丽父亲死亡时，有三个继承人，那就是小丽母亲、小丽、还有小丽奶奶。如果没有特殊情况，那么三人平分1/2。因此小丽母亲在原有1/2的基础上再获得1/6，合计2/3，小丽分得1/6，小丽奶奶分得1/6。 3、小丽奶奶过世后，属于她的1/6本该由小丽父亲的四兄弟姐妹转继承，一人1/24，但这时小丽大伯和父亲先于奶奶过世了。根据法律规定，由他俩的晚辈直系血亲代位继承，也就是小丽大伯的1/24由其三个孩子继承各1/72，小丽父亲的1/24由小丽继承。加上前面的1/6，小丽现在有5/24。 4、小丽二伯的1/24，根据法律的规定，婚内继承的遗产除非遗嘱指定归个人，否则就是夫妻共同财产。从理论上讲，小丽二伯离婚后，这1/24应该分成两半，小丽二伯1/48，二伯母1/48。 5、小丽的小姑姑和小姑父没离婚，因此共同拥有1/24。 6、现在小丽母亲过世，她只有小丽一个继承人，因此其财产全部由小丽继承。所以小丽最终的财产继承份额是5/24+2/3=7/8。 律师说，这只是给小丽算理论上的房产继承份额而已，具体要怎么把这套房子分配下去，那就更复杂啦。律师认为，这一切，假如小丽的父母在生前立下遗嘱的话，就不会那么麻烦了。

5月1日下午，也就是上周一，多伦多市中心金融区(financial district)位于King Street West和Bay Street的Scotia Plaza地下发生爆炸，浓烟四起，多伦多警方、消防以及电力抢修人员紧急出动，及时疏散周边建筑内的人群，并未出现伤亡，经调查是地下电力间的变压器起火引发了爆炸。 爆炸发生后，滚滚浓烟殃及位于爆炸点旁边的RBC(加拿大皇家银行)大楼，虽然过去了一周多，但是银行负责人Catherine Hudon接受采访时称，银行大楼受损严重，预计至少要关闭6个月进行维修才能再开门，期间还要对楼内进行环境监测。 该负责人还表示，这个银行网点的所有员工都已分派到其他RBC网点上班，银行方面也正在考虑临时再物色一个新地段开设网点。 截至目前，多伦多电力局(Toronto Hydro)仍在对变压器爆炸一事进行深入调查。

一位多伦多的房东质疑安省关于防止住户被不公平地踢出家门的新规定。 新规定的引入，是为了防止业谎称他们或其家庭成员将入住为理由而将住户踢出住处，也称为N12通知，然后让空出来的房子已更高的租金再次出租。 但是，拥有一间在Yonge Street和Eglinton Avenue的房主Bob Ciborowski在本周三告诉记者称，他不认为新的罚款将会阻止房东们为了增长租金而将租户踢出去的情况。 新规定要求房东以书面形式向租户提出他们自己要搬进去的意向，并向租户提供新的住所或支付一个月的租金，以减轻寻找新住处的费用。 “我觉得这个一个月的租金是不合理的，如果房东真的准备大幅度的增加租金，比如让租金翻一番，那么一个月的租金阻止不了任何人。“ Ciborowski说。 Ciborowski提出了一个不同的想法，他说最好瞄准那些不合理的业主：“这笔费用应该支付给“房东和租户委员会”，让他们管理费用，一年后如果你还住在那，这笔钱将退还给你。” 安大略省住房部部长克里斯·巴拉德(Chris Ballard)表示，政府将会仔细监管这项新规定，以确保新规定不会将那些准房东吓跑，不再出租他们的房屋，从而无意中减少房屋有出租的数量。 Ballard希望以书面形式提出搬入要求的原因是为了阻止“租户被迫流落街头”。 他表示：「以书面形式表达房东是准备自住的，这样可让前租客或调查人员在租房委员会之前做相应的回访(follow up)。 “这将使房东更难以快速将房屋高价转租出去，他们现在将不得不写一些文书工作，而不仅仅是要求租户搬走。” 至于Ciborowski，他正准备搬回他正在租的房子，但他表示，他的意图是与现在的租户进行沟通，从而找双方都觉得合适的时间。

　　攥在手里十多年的房本，在卖房后“蒸发”了约17平方米。北京市民刘先生没有想到，为给儿子筹钱结婚卖掉的一套单位“房改房”，让他坐在了被告席上，并于近日被西城法院一审判决赔偿买家205万余元。 　　刘先生所持房屋所有权证显示，该套房产面积为44.86平方米，但经买方重新测量并出具的新的房产证，这套房产的面积为28.27平方米。新京报记者日前实地探访该房产发现，该房产有被分隔过的痕迹，出具两次测量结果的西城区房地产测绘一所也证实，这处涉诉房屋的结构原本是2居室，“蒸发”的约17平方米可能已被改造到邻居家。而售房给刘先生的其单位负责人则坚称，测绘所应就两次测量不统一承担责任。 　　多方奔波维权未果的刘先生昨日表示，将会于近期提起上诉，为自己房子“缩水”寻找答案。 　　44.86平方米“小一居” 550余万卖出 　　卖房的刘先生今年54岁，在一家物业公司工作。他介绍，2005年，自己按原单位的“房改房”政策，花不到4万元购买了位于西城区丰盛胡同的一套房屋，后于同年11月拿到了房屋所有权证，房屋情况页显示，房屋为一居室，建筑面积是44.86平方米。 　　买房后不久，刘先生将这套唯一的资产出租，自己和家人住在单位宿舍。直到2015年儿子准备结婚，丰盛胡同的“小一居”无法满足全家居住需求，刘先生与妻子商量将该房产出售，用房款到其他地方买房。此时，丰盛胡同的房屋变成炙手可热的“学区房”，房屋总价也翻了百余倍。 　　当年10月，刘先生经中介介绍，将房屋卖给李先生。刘先生出具的购房合同显示，买卖双方约定以550余万元的价格，交易44.86平方米的涉案房屋。2016年1月，双方办理完过户手续，李先生取得的不动产权证书上，同样载明了建筑面积为44.86平方米。 　　买房人重新测量房屋仅28.27平方米 　　因为整个交易过程十分顺利，房款到位没多久，刘先生和老伴就为儿子购置了总价相当的婚房。但让他没想到的是，卖房后不久，买家李先生因认为涉案房屋格局与楼上房屋不一致，向测绘部门申请了重新测绘，测绘结果显示，涉案房屋的建筑面积为28.27平方米。 　　去年3月，李先生认为购房时存在重大误解，多支付了购房款，提起诉讼要求刘先生返还减少面积的房价款205万余元。其间李先生一度撤诉，但于今年1月再次起诉。此案开庭时，李先生出示了2016年12月27日北京国土局新发放的房屋产权证，产权证上显示，房屋建筑面积变为28.27平方米。 　　西城法院经审理，于近日做出一审判决，判决刘先生返还李先生房款205万余元。 　　涉诉房屋墙上可见“门印儿” 　　记者日前对涉诉房产进行了探访，这套“小一居”位于丰盛胡同一老旧小区的底层，在进门右侧的墙面上有明显凹痕，记者敲击墙体发现，声音与实墙不同，能感觉到敲击的回声。 　　“进门往左是卧室，右边是一堵墙，墙上有个方形的印儿，像是个门。”刘先生说，11年前买房时，房间的构造让其印象深刻。但因房屋实际情况和分房时单位登记的情况相符，都是一居室，他也没多想。 　　刘先生律师介绍,他曾到楼上的一间同房号房间探访发现，同房号的房间系两居室，进门右手边并非墙壁，而是一间房。记者随刘先生又敲开隔壁邻居的房门，经查看发现，该房屋构造系三居室。 　　帮刘先生租房的中介业务员证实，刘先生出售房屋时，房屋的构造与目前的房屋状况一致。 　　刘先生说，12年前购房时，因与周围的邻居并不熟络，且一直未在此居住，其并未到邻居家查看，且员工的分房标准与工龄、年纪等条件挂钩，其虽对异常的房门印存疑，但并未询问过多。 　　根据刘先生的代理律师提供的新房屋产权证，西城区房地产测绘一所出具了28.27平方米的测量结果，而刘先生老房本上的44.86平方米的测绘结果也出自该机构，只不过两次测绘时间不同，28.27平方米系2016年测绘，44.86平方米的数据来自2005年的测绘结果。 　　测绘单位：两居改一居或涉“一房两卖” 　　实地探访后，记者跟随刘先生及律师到西城区房地产测绘一所咨询房屋测绘情况。工作人员查询档案后表示，2003年去测量时，涉事房屋的结构是一个两居室，2016年测量时却发现变成了一居室。 　　该工作人员表示，他们曾向不动产登记中心查询，发现售房单位曾提交申请书，将涉诉房屋邻居家的两居室改成了三居室。在涉诉房屋新房本上，涉事房屋的面积从44.86平方米变成28.27平方米。 　　“老房本上44.86平方米的测绘面积也是我们测的，我们不知道售房时只给了(刘先生)一居室”，这名工作人员表示，售房单位并未申请将涉事房屋由两居改为一居室，认为售房单位存在问题，“涉事房屋与邻居家房屋中间有一间约17平方米的房屋，当初既卖了你们，也卖给隔壁了”。 　　售房单位：测绘所应为测量不一致负责 　　据国土资源局西城分局档案查询系统查询结果，通过涉诉房产地址仅能查询到面积为44.86平方米的一居室，但以买家李先生提交的不动产登记证号码再进行查询时，显示的房产是面积为28.27平方米的一居室。对于这种情况，相关工作人员并未作出解释。 　　对于测绘所的说法，当初出售此房的刘先生单位相关负责人予以否认，坚称卖给刘先生的房屋面积，是最初购房协议和房产证上的44.86平方米。 　　“两次测量不统一，是测绘所的责任”，该负责人认为，最初的购房协议和房本上的面积，也都是测量来的数据。如果售房单位有责任，也应该由法院来认定。

据《证券时报》5月2日报道，近日，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group宣布将举债约合15亿美元作为紧急流动性贷款，因为其高利储蓄账户存款1个月内急速减少了5.91亿美元；此消息导致公司股价暴跌61%，创下公司股价史上单日最大跌幅。   事实上，自2007年美国爆发金融海啸，加拿大的房价并没有跟随美国房价下跌，反而不断上升，十年来涨幅巨大，均价远超美国二倍。国际权威金融机构曾不断预警房价出现泡沫，甚至明确指出温哥华和多伦多是全球房价最高的地区之一。   当然，温哥华和多伦多房价的泡沫除了超低利率，政府控制土地供应等原因外，最大的原因是由于海外投资者的疯狂炒房。   去年8月，温哥华所在的卑诗省为了抑制房价，推出了15%的财产转让税，一套200万加元的房子，外国买家将多付高达30万加元（约合160万人民币）的转让税。接着，由于温哥华更有15%的房子长期空置，随即温哥华又开征1%房屋空置税，连续上涨多年的温哥华房价终于开始掉头向下。 然而，多伦多和温哥华就好似跷跷板，随着温哥华房价的止涨下跌，热钱随着炒房客的到来涌入了多伦多，使多伦多这一年来，平均房价在原本已近高企的基础上，再超涨35%。今年3月，多伦多新房平均价格甚至飙升至178万加元（合人民币超过925万），一年内猛涨超过67%。   至此，出台抑制房价的措施势在必行，否则泡沫一旦破灭，后果不堪设想。这次，安省政府除了开征15%非居民投机者税，其他措施包括：   首先，加强租金管理。新政规定房租年涨幅不得高于通胀率1.5%，以确保房源。   其次，鼓励开发商建造出租屋。为了增加房屋市场供给，政府将腾出更多省府所属土地，用于建设经济适用房，或出售或出租。为鼓励建设更多的租住房屋，返还针对开发商所收的开发费，省府将为此支出1.25亿加元。因为如果租金合适，一部分人将选择租房而不是买房，此项政策作为辅助平抑火爆的楼市，会起到一定帮助。 此外，禁止楼花炒作，限制售前转让。所谓“楼花”，是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。这项政策是为了针对某些投机者，防止他们利用少量定金，以楼花价格去获取多套单元，再在楼花建好后将产权卖出赚取利润。   尤其重要的是，新规定还将进行身份及居住情况的追踪调查。安省地区的房屋买家在土地登记文件上，必须填报其公民或居民身份等细节。如果买家是一间公司，则必须提供公司的拥有人或实际控股人身份，还要求买家的信托人或指定人，披露实际受益业主的信息。   此次政府抑制房价的新政目标很明确，就是要打击真正的房市投机者。不过，除了以上新措施，若想长久平抑房价，避免金融危机，更有效的方法：一是大幅提高房贷利率；二是对空置房征收重税；三是增加土地供应。正如1997年，香港行政长官董建华提出八万五建屋计划，5年10个月中，香港楼价下跌70%。加拿大地广人稀，香港都能办到，加拿大又如何办不到呢？当然，不仅加拿大，这对于其他地区同样具有借鉴意义。

　　毕业九个月，从上海回武汉九次，加了十来个购房群，看了楼盘不下三十处。这是李旭(化名)近一年来，主要的生活轨迹。 　　2016年，武汉房价迎来一波上涨，为了抑制房价，武汉市相继出台限购政策和房价调控政策。一升一抑之间，昔日藏着掖着的“茶水费”浮出水面，搅动着购房人脆弱的神经。 　　对于13万茶水费的报价，中介称“给开发商12万，我们只赚1万”。 　　李旭是不信邪、坚持自己摇号的那一个。有两次，他觉得离那间属于自己的房子很近很近，仿佛一伸手就能得到，但最后却都失之交臂。 　　在摸不清的楼市里，他对生活掌控的无力感从来没有这样强烈过。 　　凭空冒出来的“茶水费” 　　2016年是楼市狂欢的一年，武汉的楼市火得低调而明显 　　清明节后，李旭疲惫而不甘地将目光转向了二手房，彼时，他已经在买房这件事上纠缠了八九个月。 　　在买房正式提到日程上之前，李旭从来没想过自己会买不到房。在不少人眼里，他算是那种“别人家的孩子”，985院校硕士毕业，学的是热门的计算机专业，刚一毕业，就来到上海一家金融机构工作。 　　2016年5月，单位需要提交落户申请了，他根据之前的政策算了一下，上海的落户积分是72分，他正好差一分。不过李旭并未因此而焦虑，而是迅速地将户口转回武汉，锁定武汉的楼市。 　　2016年是楼市狂欢的一年，一二线城市房价竞相上涨，在这当中，武汉的楼市火得低调而显眼，它没有像燕郊和涨幅最大的省会城市合肥一样，天天上头条，但又是全国涨幅排名前十的城市。国家统计局数据显示，截至2016年9月末，武汉新建商品住宅价格销售指数与去年相比，上涨了22.5% 　　李旭坐不住了。毕业前，他想过要靠自己的能力，奋斗几年再买房，但房价涨得这么快，“不能眼睁睁看着父母的钱存在银行里贬值。”根据安居(电视剧)客的数据显示，直到2016年8月前，武汉的新房均价还稳定地维持在万元以内，从10月起，突破了万元大关，中间起起落落，目前均价维持在11900元。 　　他决定赶紧在武汉入手一套房子――他在这个城市呆了七年，感情深厚，而父母退休在即，武汉光谷又是科技产业的中心，在这里买房，不管是自住还是投资，都是个不错的选择。 　　跟父母长谈过一次后，李旭正式踏上了看房的征程。 　　第一次看房子是在2016年的中秋节，那是在光谷的一栋塔楼，一平米两万多，都是小户型。 　　“我当时想，可以买两个45平米的房子，然后打通。”李旭说，当时，他只看新房，没看二手房，“毕竟别人装修过，还得再全部刨掉重装修。” 　　但李旭对这个楼盘并不满意，这是一栋独栋楼，没有小区，这栋楼卖得并不算好，卖了几个月还没卖完，容积率又高达5.68，一番考虑之后，他放弃了这个楼盘。 　　那时候，“茶水费”这个词还没有出现在他的世界里，他不急，宁愿多跑几个楼盘，找个最满意的。 　　△李旭手里拿着一份存量房买卖合同的范本 　　“秒光”与15万认筹金 　　一分钟以后，李旭终于顺利地登陆页面，令他崩溃的是，在售房源全是小红点 　　2016年10月、11月，武汉市连续出台限购政策，不仅提高了购房门槛，对于开发商也提出了更高要求，银监局加强房地产贷款的风险管控，武汉国土资源和规划局还对11宗地设定了封顶价。 　　僧多粥少，新房市场暗流涌动，大家都担心挤不上买房这趟车，往后房价越涨越高。新房供应不足,部分楼盘形成“卖方市场”,茶水费便应运而生。有些紧俏的楼盘，只要购房者在开盘前交上一笔不菲的“茶水费”，即可提前选房。 　　其实，这种情况在限购之前就零星存在。李旭告诉记者，他的研究生同学在2016年9月限购前买了房，花了三万块提前锁定房号，当时，还不叫茶水费，就叫提前选房。 　　另一位武汉居民告诉记者，提前选房还有一种形式，他也在限购前买了房，在摇号现场，他看见有人在等待摇号的人群流窜询问，自称两万块能拿到好房源。“选房现场比较混乱，当摇到你的号的时候，你拿着你的认筹号码和身份证给安保人员看，他就会放你进去选房，我们看到这个场子是封闭的，其实不止一个门。”他说，他那次幸运，抢到了房子，只是楼层不太好，是三层。 　　很快，2016年11月，李旭迎来了一次开盘现场摇号，他8点就来到开盘现场，一秒都不敢离开。 　　一组10个人，一共40组，摇号到中午还没结束，没摇到人没一个敢出去吃饭，直到中午一点多结束，李旭没有等来幸运号码。 　　他有点失落，但没多想，只觉得是自己这次运气不好。不到两个月，他看中的另一个楼盘也要在元旦开盘了。 　　12月25号，李旭的妈妈前去交认筹金，在交钱现场，有中介告诉她，交15万，就能保证选到自己想要的户型。 　　李旭不信这个邪，这个楼盘采用了网上选房的形式，他决定自己去拼网速。“我就觉得，这么贵的茶水费，不会有太多人去交吧。所以自己去抢还是有机会能抢到的。”他说。 　　为此，他专门回到武汉，置业顾问还叮嘱他，让他去网吧选，网速快。 　　当天晚上8点左右，李旭来到网吧等着开盘，网吧里打游戏的不多，同来抢房子的却不少。他还带了三个同学帮他抢，这样，到时候一开盘，四个人都点进去，或许能增加抢中的概率。 　　在正式选房之前，有一段测试登录的时间，他试了一下，登录很顺利。时间一到，李旭和同学马上点开网页，意外却发生了，刚刚还很顺利登陆的页面，怎么都挤不进去，一分钟以后，他终于顺利地登陆页面，令他崩溃的是，在售房源全是小红点，这就意味着，这些房子都已经被人认购选定了。 　　“我当时就想，这怎么可能。”李旭告诉深一度记者，当天在那个网吧抢房的十几个“房友”，没有一个抢到的。 　　李旭很难相信，这次又是网速惹的祸。事实上，在武汉本地社交app“得意生活”的买房板块，“秒没房”是不少“房友”的痛点。在杭州工作的柳小倩(化名)从去年九月一直抢到今年三月，至今仍然没有买到。 　　今年三月，柳小倩又一次参加了网上选房。“当时我跟置业顾问说，既然在网上抢，我能不能就在杭州，不回去了。置业顾问让我最好还是回来。”听了置业顾问的话，柳小倩又回到武汉。这一次，她看中两个楼盘，其中一个楼盘开售500多套，时间一到，她点进去，网页上显示有1000多人同时在线，但可选房源上都变成了红色已选定状态，17秒之后，房子都显示已认购。后来，她又去了一个有六百套房子的楼盘，“这个盘的网选看不出来到底有多少人在抢，置业顾问告诉我，600多套房有800多个认筹，但是我依然没有抢到，同时选购这个楼盘的还有我的两个高中同学，他们也都没抢到。”柳小倩说。 　　△与中介的聊天记录 　　加价10到20万的“次新房” 　　知情人称，自己供职的集团旗下的房地产业务，房子建好之后，一直没有去备案 　　来来回回折腾几次之后，李旭几乎崩溃。 　　每次看房，他都得在周末或者三天假时，从上海赶回武汉。高铁或动车，两三百一张票，坐上五个来小时。来武汉还要住上一两晚，一天能看三四个楼盘，大概看一次房，就得花小两千。 　　不止他一个人跑，有时父母也会从老家赶来陪他看房。 李旭的母亲也参与到买房情报战当中。每到一个楼盘看房，她就把同样来看房的客户加上微信，继而加到该楼盘微信群里去，跟“房友”们一起交换情报。 　　“我们群里有之前买过房子的人说，他买第一套房子的时候，开发商还给送大闸蟹。”李旭妈妈说。相较之下，现在买房待遇就差多了。 　　对父母的心疼、往返的费用和买不到房子的挫败感，时刻折磨着李旭，甚至让他产生自我怀疑――“我父母都是勤勤恳恳工作的人，我也是，我们都非常努力工作，我们家也不是说条件特别差，我工作也不是不好，武汉房价也没有像北上深那么夸张，我就从来没想到过，怎么可能买不到房?” 　　“人们买房都这个心态嘛，买涨不买跌。”五一期间，李旭又马不停蹄地奔走于二手房之间，聊起买新房的种种困难，中介安慰他。 　　然而事实上，“买涨不买跌”并不能完全解答武汉新房一房难求的原因。一位房地产内部的工作人员告诉深一度记者，捂盘的情况比较严重。这位知情人称，自己所供职的集团旗下也有房地产业务，房子建好之后，一直没有去备案。“因为备案则意味着很快就不得不开盘。” 　　房价备案制度是指要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。最早是根据 2011年发布的《商品房销售明码标价规定》而来，商品房施行“一房一价”，开发商应公布房号、单价、总价等房源信息。备案价就是最高限价，开发商可自行降价，但涨价须重新申报，否则无法签约。也就是说，楼盘在房管局备案价是多少，决定了它最高能卖多少钱。 　　“很多楼封顶之后就可以预售，但开发商就是不去备案，不备案市场上就没房卖。”知情人告诉记者，在圈子里，哪一家什么时候备案开盘，大家清楚得很，彼此之间互相观望。 　　去年九月，柳小倩看中一个楼盘，当时该楼盘已经开售，卖两栋，她赶紧交了6万块订金，想要订下一个93平米的房子，但当天下午，她又接到通知，“他们说，是上面说不卖了，没有原因”，订金将在一个月内退回到她的账户上。“但是我过两天打电话去售楼部，售楼部告诉我卖完了。” 　　后来，房友们告诉她，这楼盘中不少房子已经被中介打包买走，柳小倩再去查，发现果然在网上，这个楼盘有二手房源。再联系中介，中介告诉她，加价10到20万，就能买到房子。 　　这类房叫做“次新房”，记者来到多家中介打听新房售价，中介均表示，直接跟开发商拿名额很难搞，但是次新房房源充足。“业主买来没有住，买下来也是新房。”中介说，只要跟业主签个协议，房子就可以直接过户了。 　　房友们指出，这里的“业主”有不少其实是中介。 　　房友之间信息交流得越多，就越失望，一开始，大家都不愿交茶水费，到后来也就习惯了，不少房友凑了茶水费，买了房，转过来劝李旭的妈妈也尽早交钱，尽早拿房。 　　三月底，李旭也“想开了”，他甚至安慰自己，“平摊到每一平米，其实也没多少钱。” 　　工作八九个月，他攒下五万块，买房费用的大头都是父母给准备的，一共不到100万。在预算有限的前提下，20万意味着一个卫生间或厨房。李旭打算“割肉”了。 　　他看中一个楼盘，有房友为了拿下这个小区的房子，花了20万零6千的茶水费，但等他再去跟中介聊，想通过20万茶水费拿下，中介告诉他，这钱已经不收了。 　　△武汉开发商的电脑随机摇号系统，被指暗箱操作 　　超90%“茶水费”给开发商 　　对于13万茶水费的报价，中介称“给开发商12万，我们只赚1万” 　　李旭彻底放弃了买新房的念头，转向了二手房。第九次回武汉看房时，他选择了一套房龄十年的二手房，很快签了协议。 　　4月20日，武汉市房管局召开房地产市场专项整治行动部署会，会上宣布，严格把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，新开楼盘房价一律只能降，不能涨。 　　除此之外，茶水费和捆绑装修也在整改范围之内――由于武汉房价只能跌不能涨，部分开发商在跟购房者签订购房合同时，往往不卖毛坯房，而是捆绑签订一份精装修合同，每平米的装修费用，动辄就五六千。 　　“其实就是变相涨价。”数名房友跟记者说。 　　房管局管得严，不少中介转入地下。抱着再试一把的心态，李旭又找了一位中介，看他有没有可以交茶水费买新房的途径。传说这位何姓中介“路子很野，管得这么严，现在还敢做”。 　　何姓中介告诉李旭，五月有即将开盘的楼盘，尚有可以操作的余地。具体方式分为两种，一种是直接交茶水费，可以直接锁定客户想要的房，一步到位，“价格 13万，给开发商12万，我们只赚1万”，中介说;另一种操作则是交指标费，在网上选房正式开始之前三分钟进入到系统中，选定房子，“不过100多套房子，至少有500人交了这个指标费，还是有可能选不到房子。” 　　三分钟后，网选正式开始，“有指标的，有一定几率可能选不到房子，但没有指标的，是完全选不到的。”何姓中介说。 　　这并非危言耸听，在经历了几次网选秒光之后，李旭清楚地明白，选不到房子，真不是网速问题， 　　为了打消李旭的疑虑，何姓中介还拿出来一本收据，声称其中大半本都是交了指标费或茶水费定金的。“以前还会签一个协议，现在查的严，不签协议了，但都有收据，有盖章。”中介说，选择指标费的客户，如果最后没能选到房子，中介会全额退款。 　　不少即将开盘的楼盘都声明，自己从未与任何个人或中介设定过购买资格或预定指标。4月30日，记者来到江岸区一处五月即将开盘，目前正在认筹的楼盘售楼处，现场工作人员明确告诉记者，他们不存在收茶水费的现象。此次售卖的楼一共有两栋，500多套房，认筹不会超过1000人。 　　但来到距离该处楼盘不远处的中介处询问，中介却告诉记者，虽然现在管得严，但直接找开发商拿指标也不是不能找，“一般是2万到3万。”中介说。不同的区位，茶水费的数额差别也很大。 　　但李旭已经不想再在买房这件事上继续缠斗了，他干脆利落地退出了战场。 　　而战场之外，还有更多揣着对属于自己房子而热切奋斗的刚需族，正满怀期待地投入进来。  

联邦自由党更强硬的新抵押贷款规则，旨在降低加拿大过热的住房市场，似乎至今影响甚微。但在影响市场的程度上，它们似乎产生了错误的影响。 加拿大抵押贷款的专业经济学家Will Dunning，发表了一份报告，称转售市场的证据并不意味着是抵押保险变动的影响。但从细节上看，许多经济薄弱和房地产市场薄弱的地区销售情况已经下降，房地产市场火热的地区反而效果甚微。 去年10月份推出的新的抵押贷款规则主要是为了减轻大多伦多迅速上涨的房价。但是，Dunning对家庭转售的分析发现，与新规则前12个月相比，安大略省在最近4个月里实际上跳升了9.1%。 与此同时，Newfoundland, Nova Scotia, P.E.I. and Saskatchewan在新规定实施后的四个月内销售额全部下滑。Dunning表示这不仅仅是受新规则的影响，其认为，表现不佳的地区还存在其他负面因素，包括长期疲弱的就业市场，这就加剧了新规则带来的变化。其中，不列颠哥伦比亚省的销售额下降幅度最大，下降了21.5%。 许多抵押行业的人警告说，新规则会损害住房的负担能力，还可能会破坏较弱的房地产市场。抵押网站Ratehub估计，与之前相比，对同一所房屋首次购房者将需要多支付至少20%的收入。但是Dunning说新规则所产生的影响在更强大的房地产市场上被“掩盖”了，多伦多和周边地区出现了一些恐慌，但是Alberta却由于提高产油地区的信心，销售额正在上升。 根据各种负担能力指数显示，多伦多的住房经济实力在25年来处于最低水平，与去年同期相比，其并没有阻止4月份的价格以24.5%增速的上涨。 图片来源：以上图片来源于huffingtonpost 像许多其他经济学家一样，Dunning建议那些要购买更大更豪华住宅的人在市场上扮演更重要的角色，他们抵消了首次购房者的活动。最后，他建议预期利率上涨可能会促使购房者在新规定后的几个月内加速购房。但随着抵押贷款率在过去几个月的下降，这种现象可能会结束。

最近，安省政府推出《公平住房计划》加大保护租户权利的力度，让很多房东头疼。但是为了在新法案实施之前涨房租，有一个房东竟然这样干了。 今年三月份，多伦多西区的一对夫妻最近被房东赶了出来，因为房东称房子不再出租了，要自己住。结果，这对夫妻转眼却发现这个房子又在kijiji上被出租了，租金较之前涨了不少。 这对夫妻选择用匿名的方式叙述两人遇到的遭遇。妻子是一名平面设计员，今年33岁，丈夫是一名游戏设计师。 起初，房东让他们搬走的时候，他们心里有点怀疑房东的说辞，因为两年前房东曾经使用过这个戏码。当时，房东刚买下这个一居室，想要将房租上涨200加币。 这对夫妻表示房租的上涨幅度较大，超出了省府的要求。这时候，房东就说自己别无选择，只能自己搬进来。 两人不想经历搬家的痛苦，最后选择每月多给200加币的房租，房租达到1410加币。 结果，到了今年春天，房东又发邮件称自己要搬进来，两人收到这个邮件并不太意外。 虽然有所怀疑，但是胳膊拧不过大腿，两人最后也只能选择搬家。 然而，还没等东西全部搬出来，他们就在Kijiji上看到了这个房子正在出租，新房租高达2100加币。 两人感觉自己完全被背叛了，房东根本没有考虑两人的状况及受到的影响。 最后，两人选择向《业主及租客仲裁委员会》投诉。 按照新法案，如果房东以自己居住为由赶出房客，那么需要给房客一个月房租的补偿，但是这项政策在4月20日才开始实施，所以这起事件怎么处理还暂不清楚。

据报道，由于多伦多房价的逆天持续增长，许多移民已经被迫开始“逃向”郊区，承担不起在城市生活的成本。 Bassam Mansoob，是个软件工程师，一年前从澳大利亚搬到加拿大，在市中心的 Liberty Village工作，想在GTA找一所房子。但是高昂的房价和保险、财产税和其他费用对他们来说是一个“文化冲击”，所以尽管长途通勤，Mansoob和他的家人(包括他的妻子和5个月大的女儿)在汉密尔顿的一个郊区Stoney Creek定居。 像他这种情况的移民比比皆是，根据加拿大统计局昨天发布的一项研究飙是，移民到多伦多周边郊区的人数正在上升。许多专家说，多伦多平均每户的租金和房价成本接近92.1万加币! 居住在郊区的移民人数增加了10% 多伦多人口普查大都会地区，包括像Brampton, Oakville, Milton, Vaughan, Pickering和Ajax等周边社区，有超过一半的移民2011年移居到多伦多外围地区，比10年前增加了40%。 温哥华和蒙特利尔也出现了类似的情况，研究人员称之为“移民郊区化”。但是研究人员表示在这几个城市中，多伦多的涨幅最大。 图片来源：以上图片来自cbc 人们逃往郊区 根据住房和移民专家所推测，房屋成本在这个趋势中扮演者重要的角色。 Ryerson City Building Institute的研究和政策经理Graham Haines表示其相信钱是很重要的一部分。因为多伦多的生活成本越来越高昂了。 多伦多移民就业委员会(Toronto Region Immigrant Employment Council)执行董事Margaret Eaton也回应到：随着成本的增加，人们正在逃往郊区，以获得更便宜的房屋租金和抵押贷款。 他们两人都表示 Halton, York和Durham市欢迎大量涌入的移民，并会为正在进行的人口转变做好准备。 此外，Haines表示郊区社区需要建立移民正在寻找的服务，这是一个建立新业务的机会。Eaton也说特别是对于那些努力寻找符合其教育和经验的工作的移民来说，这些支持是至关重要的，他们面临着比一般人口更高的失业率。 不仅是移民，许多加拿大本地人也面临着长途通勤的现实。但凡可以住的近一点，谁又何尝不想呢?

丹尼奥在3年前买了一个单元房。有一天,他收到管理公司的一封信。被告知,5年前,前管理公司被当时的大楼居民组成的董事会辞退,前管理公司以违反合同为名,将大楼现在的管理公司告到法院要求支付合同未执行完毕的年限的管理费。官司打赢了,这笔数额巨大的款项平摊到各家各户, 每家需支付约$7000加元。 丹尼奥觉得非常突然,似乎对此事并不知情。Paralegal提醒他,3年前在他买房子的时候,现在的管理公司一定会出示一个房产状况证明(Status Certificate)。如果有未决案件,一定会在这份文件中予以说明。当初的要约(Offer)也一定会是附条件的。只有他本人签字解除该条件,买卖合同才能成立。 他找出当年的房产状况证明。发现在该份文件中有如下说明: Legal Proceedings Claims: “An action has been commenced against the Corporation. A former supplier……for damages and breach of contract for payment of remaining management fees. The corporation has contested this claim and in the opinion of the directors, the lawsuit is groundless. The Corporation is not a party to any proceeding before a court of law, and arbitrator or an administrative tribunal except none .” 显然,这段话挺误导人。连他的律师都原封不动地抄下这段话,写在他的交易完成报告之中。就这样,前管理公司Groundless(理由不成立,不充分,没有法律依据的)地打赢了这起官司。 丹尼奥觉得自己被愚弄。决定把房产公司告到小额法庭。 作者在工作中发现,这竟然不是个别现象。从多起相似案件中我们应当吸取什么教训呢?首先,不论管理公司怎样说,该案件处于未决状况是事实。有经验的地产经纪遇到这种情况,通常和对方谈判,预收一笔抵押金,等案件了结后或经过若干年限原款返还给卖家,或者在购房款上予以考虑。 作为买方律师,照抄管理公司出具的房产状况证明中对该案件的说明,确实是一个保护自己的聪明做法,但这是否充分地考虑了买房人的利益,是否应为当事人多想一想可能发生的法律后果,为当事人提出独立的、客观的法律建议?作为买方人本人,应对此特别予以警觉。

这名来自英国的男子站在自己的洞穴豪宅前，十分自豪。当初，他花了超过50万人民币买下这个洞穴，并且在洞穴里建成了一座豪宅。 这个洞穴不是简单的洞穴，它形成于2.5亿年以前。 建造费用超过100万，加上原来的50万，全程的费用达到150万到200万。在男子的努力下，这个洞穴豪宅已经可以使用电和自来水了。 这个洞穴里有豪华而精致的装修，甚至已经通上了wifi。   豪宅的主人十分喜欢大自然，所以他才选择用一个洞来作为自己家。   他还从山上引来了泉水，平时就用泉水洗澡、饮用。 洞内的基本面貌都得以保持，因为主人不舍得对洞穴做太大的改动。 但是这个洞穴离市区有点远，所以买东西不太方便。 主人完全不后悔当初自己的决定，他觉得这是物有所值的。 工人们在装修房子，显得有点乐乎。 整个装修只用了不到几个月的时间。

位于Brampton 443号Centre Street的房东Ahmed Elbasiouni因不满市政府否决其翻新房屋的决定，将 市政府告上法庭，索赔2000万。 据报道，Ahmed Elbasiouni 5年前将原来位于443号Centre Street的的小平房改建成6,600呎的大屋。他于2011年获得市府许可，允许将平房改建，但其后市府表示，错误批出建筑许可，并于2013年开始尝试撤回该许可证。 2016年7月的谷歌地图显示443号Centre Street的房子 Brampton 市政府首席建筑官Rick Conard表示，业主原本申请时，是要在原有的建筑物上做添加，而结果他把房子彻底拆掉，重新兴建了一座房子。建筑许可要求房子的占地面积不能超过土地面积的45%，而目前新房屋已经超出此标准。 市政府在法庭上称因为电脑绘图出错所以错发了建筑许可并在2013年2月撤回有关许可。 市政府接到居民投诉后审查了Ahmed Elbasiouni的申请，责令其拆除未完工的建筑，如不服此决定，可向安省高等法院上诉。如果不愿上诉，他还有三种选择。第一是向市府再次提出一个新的建筑申请;第二是向调整委员会申请一项对原有许可证作重大调整，以便让工程继续;第三是彻底拆除现有建筑。 Ahmed Elbasiouni则认为，市府已经于2012年8月28日批下许可，允许他兴建一间13,000平方呎的大屋，现在却出尔反尔，又不允许他继续建下去。他表示﹐自己的物业已遵照市府建筑附例规定的面积，他又指市府误导法庭﹐令法庭错判。他声言基于原则问题﹐他将会力争到底。为此向安省高等法院上诉要求Brampton 市政府赔偿1,400万元，另外就损坏索偿350万元，以及惩罚性赔偿250万元，合共2,000万元。 安省高等法院6月或就此案作出裁决。

每年这个时候，很多乡间别墅的主人都会检查别墅是否需要维修。加拿大总理的湖畔乡间别墅也不例外。 加拿大首都发展委员会(NCC)似乎对维修别墅也非常在行。在过去两年间，总理乡间别墅的维修费已经高达50万加币。 据发言人Nicholas Galletti，别墅的建筑外壳、取暖系统、通风系统和空调都已经寿终正寝了，目前委员会正在和其它几个联邦部门筹划进行维修。 根据Ken Rubin通过自由信息法在今年1月份获得的信息，早在2015年4月份开始，这座别墅已经开始维修。 在两年间，升级化粪池系统大概花费了1.7万加币，而且还需要8800万加币。而且，热水池的维修费大概也需要1659加币。 井水和氡气的测试费用大概是8200。天花板的石膏板和框架大概需要2.1万，电气装置的花费大概是1万多。 窗户和雨水槽的清洁费用大概是1575;窗户纸的费用大概是500。 总理湖畔乡间别墅– The Residence at Harrington Lake 该别墅位于离渥太华不远的加蒂诺公园 (Gatineau Park)内，主要为加拿大政府的领导人提供一个宁静的地方休息、思考，并用来进行非正式的会谈。 这属于联邦遗产，不对公众开放。 去年九月份，加拿大总理杜鲁多就曾在这里招待中国总理李克强及其夫人程虹。

最近几年，加拿大越来越多的极端天气促使了房屋保险政策的改变，但是如果你的房屋被洪水破坏，很可能的结果就是你的保险不包含洪水在内！ “首先要知道的是：大多数房屋保险政策根本不包括洪水保险。”加拿大保险局的消费者和行业关系主管Pete Karageorgos说道。 2013年，多伦多经历了一次打破记录的暴风雨，使得数百个地下室被淹，保险公司从此也开始提供了陆上房屋洪水保险，“通常他们作为保险附加选项，”Karageorgos说。 换句话说，如果你没有签这个附加险，很可能你根本就没有这项保险。 以2016年发生在温莎(Windsor)和Tecumseh 的洪水为例，Karageorgos指出洪水所造成的破坏是非常昂贵的，同时大部分人是没有相关的洪水保险的。 他说：“在大多数情况下，房屋保险是不包含洪水险的。即时是那些包含有洪水险的保险单，通常也都是有限制条件。” 一个温莎居民的房屋遭受了约五万加元的损失，但他的保险只赔偿了占其中五分之一。 不要被文字游戏所欺骗了！ Karageorgos提醒大家，许多保险可能包含关于“水”造成的损失，但是指的是水管爆裂或厕所溢流等，而不是指极端天气和洪水造成的损失。 他说，房主也应该意识到，如果洪水透过裂缝而进入地下室，那么它就属于渗透的范畴，而这很可能是由日常房屋维护不足所引起的问题，这也会导致保险公司不予理赔。 大部分人都不清楚洪水的风险 滑铁卢大学气候变化项目主管Jason Thistlethwaite说：“加拿大保险市场引入洪水险还有另一个作用，那就是人们一般不太可能得到联邦政府的救助资格。” 他解释说，联邦立法规定：如果有相关的保险政策，且保险政策是合理的，那么由于你没有购买保险而造成的损失，即使你甚至不知道这个保险的存在，你都不符合联邦援助的资格要求。 他说：“不同省份对这个规定有不同的解释，这些解释都是很不一致和令人困惑的。” Jason担心加拿大很少有机会购买洪水保险，同时许多人也不知道他们的保险政策具体包含哪些方面。 滑铁卢大学对2300名加拿大人进行了一项关于他们如何看待洪水风险的调查，调查发现70%的受访者表明保险公司没有和他们提过任何关于洪水保险的信息。 他们还发现很少有房主认为自己面临洪水的风险，或者了解他们的保险政策是否包含此项，“尽管我们都知道在未来五十年里洪水风险将会增加。” 不幸中的万幸，如果你住在安大略省，省政府会提供“一些”灾难援助。 “安大略省的灾害援助计划是针对那些保险不包含的损失。”Jason说。 “但这并不意味着你可以将你家恢复到以前的样子，他们提供的仅仅是最低的更换、维修花费。”他说。 “整个过程有大量的文书申请工作，繁文缛节和各种延误。总体来说，有保险还是值得的。 做好准备吧 天气问题将加剧 预计未来半个世纪的极端天气将大幅增加，专家强烈建议人们仔细阅读他们的保险条款和政策，主动采取措施防范水灾。 短期而言，减少洪水灾害的损失的方法有：将贵重物品从地下室中取出，并确保水槽泵正常工作，并确保备用电源在发生断电的情况下可以正常使用。 Jason还建议了一些改动相对较大的任务清单，包括将防水材料进行翻新，并将电气箱或加热材料放到二楼储藏。 如果你认为这听起来很贵，想一想如果当你遇到极端天气的损失。 Karageorgos说，1983年至2008年期间，自然灾害造成的损失约为1亿加元。而从2009年以来，“它增长了百分之四百！” 他说，因此随着气候日益恶化，保险费也有所上涨，而我们只能去习惯它。

　　加拿大最大的非银行房贷机构HCG（Home Capital Group）陷入挤兑风暴，一周内超七成存款被挤兑一空，不得不紧急举债利率高达22.5%的高利贷。 　　悲观者认为，HCG就如同2008年美国次贷危机中破产的贝尔斯登。 　　有分析认为，如果情况继续恶化，Home Capital Group有可能让政府兜底，“从该公司目前现金下滑的趋势来看，一周内就可见分晓”。 　　加拿大金融问题研究专家对《国际金融报》记者表示，HCG公司破产概率大幅上升，此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落，或许标志着加拿大房地产市场泡沫破裂，不过，这更多是市场的理性回调，不宜过度恐慌。 　　挤兑风波 　　HCG是加拿大最大的“另类”抵押贷款机构，主要为那些无法从加拿大五大行获得房贷审批的人，比如新移民、自由职业者等这些信用记录短缺、比较难确认收入的群体获得房贷。面向这些客户的房贷被称为“次优级抵押信贷”,占HCG整个债务资产的62%。 　　数据显示，截至2016年年底，账面房贷约有180亿加元，其中，84%的房贷源自多伦多所在的安大略省，活期储蓄余额25亿加元，定期储蓄余额133亿加元。 　　4月26日，HCG股价从17.9加元跌至5.99加元，跌幅达65%。4月27日，高息储蓄账户被取走2.9亿加元，而前一天已经取走4.7亿元。短短两天，HCG的储蓄账户就被挤兑7.6亿加元。截至4月28日，HCG高息储蓄账户余额仅剩5.21亿加元，而在2016年末这一数值为25.3亿加元。 　　4月26日，HCG紧急举债20亿加元。目前，只有HOOPP基金（安大略省医疗养老金计划）愿意为其提供，不过，资金出借的条件十分苛刻，HCG首次提取的资金总额必须在10亿加元以上，并对该笔资金支付22.5%的高额利息。 　　安大略省医疗养老金计划（HOOPP）首席执行官（CEO）Jim Keohane表示，不认为HCG是一项风险投资，“投资本身是由大量抵押贷款支撑的。所以，对于我们借给HCG的每1加元，他们都会为我们提供2加元的抵押贷款作为抵押品。那就是我们得到保护之处”。 　　日前，美国媒体称，Home Capital Group已经将10亿加元的高利贷提到手，而且还在 “积极寻求扩大资金来源”。 　　破产边缘 　　树倒猢狲散。有媒体指出，房产经纪人开始与Home Capital Group“失联”，意味着该房贷公司的日常业务也正在受到影响。 　　加拿大经纪行True North Mortgage 的CEO Dan Eisner称，目前不会对Home Capital Group提供任何的房贷业务往来，因其担心该司的抵押赎回能力已经受到损害。数据显示，True North Mortgage每年与Home Capital Group的业务往来规模在2500万加元左右。 　　另一家经纪行Butler Mortgage称，许多经纪人正将客户介绍至Home Capital Group的竞争对手处。数据显示，Butler Mortgage每年为Home Capital Group提供1亿加元的业务。 　　Sentry Investments副总裁兼投资策略师Andy Nasr表示，HCG越来越脆弱的资本状况，将在任何进一步抵押承销方面面临问题。 　　HCG在最新的声明中表示，将推迟8天至5月11日提交第一季度财报。 　　目前HCG的信用评级虽然还处于投资级别之上，但是因为面临客户挤兑、华尔街机构做空、资金流动性状况持续恶化，从此次紧急资金流动性协议中规定的22.5%高额利息费用来看，目前HCG的财务处境可能已经接近破产边缘。 　　据复旦大学金融学博士后、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林分析，“2014年至2016年，HCG的房贷违约率仅为0.3%，甚至还要低于加拿大五大商业银行的平均房贷违约率。此外，HCG账面上还有质量不错的房贷，并非同2008年一样，有大量房贷违约的情形。” 　　不过，近两年，市场不断传出对这家公司的警告信号。 　　2015年夏天，HCG公司旗下45名房贷经纪人用填报虚假年收入信息的手段，让客户得到15亿到20亿加元房屋贷款的欺诈丑闻被曝光。 　　今年3月，HCG宣布将公司总裁兼CEO里德（Martin K. Reid）免职。 　　程永林认为，“虽然HCG不良贷款稳定在未偿贷款总额的0.3%，但是投资者已经开始担心发行人的信用质量，开始从那些高息储蓄账户中撤回资金，这是投资者鉴于公司的负面影响不断上升的情绪问题，HCG公司破产的概率大幅上升。” 　　路透社报道，知情人士表示，阿波罗全球管理公司、黑石集团及Centerbridge等收购公司均为HCG的潜在买家。 　　楼市危机？ 　　那么，HCG事件会不会让加拿大房贷业危机会蔓延。 　　加拿大金融市场专家认为，无法通过银行压力测试的申请房屋贷款者，能够轻易从另外的渠道获得“次级抵押贷款”，这是加拿大温哥华和多伦多及其附近城市房地产市场陷入疯狂的主要原因。 　　加拿大皇家银行（RBC）曾于3月发表报告指出，多伦多购房可负担能力降至1990年以来最糟糕的水平：购房成本占家庭收入比重创下1990年第二季度以来新高。 　　根据国际货币基金组织（IMF）“全球房市观察”公布的最新数据，加拿大的房价收入比高居全球第七位。 　　“从影响力来说，HCG仅占加拿大传统房贷市场的7%，HCG的128.6亿加元担保投资证（GIC）存款是支撑其房贷业务的根基，仅占加拿大房贷市场的1%，没有当年贝尔斯登那么大的规模和覆盖面。”程永林告诉《国际金融报》记者，尽管发生此类事件，但加拿大尚不会发生系统性风险和次贷危机。 　　程永林指出，加拿大金融制度在结构与功能上与美国大体相似，但彼此在金融市场与金融监管实践方面存在明显的区别：一、加拿大拥有独立的金融消费局，对次级抵押贷款实施严格限制。二、加拿大另一个金融相对稳定的重要经验，就是限制证券化进程。 　　加拿大金融监管局（OSFI）对银行资本充足率的要求远高于巴塞尔协议的要求。其中，一级资本充足率为7%，总资本充足率为10%。而巴塞尔协议对以上两个比率的要求分别为4%和8%。 　　美国等许多国家的杠杆率都显著上升，而加拿大的这一比率长期保持在18%以下。 　　“加拿大银行普遍将风险内容保留在资产负债表上，而美国银行家们趋于将风险脱表，这导致了在房贷债券市场上，券商、发行者和投资者的分隔。最终，投资者根本无法获知债券资产的信用风险，券商和发行者完全不受表外风险影响，因此根本没有任何激励让他们仔细地分析信用风险。加之评级机构也没有尽职，所以表外的信用风险为美国金融危机埋下了隐患。”程永林表示。

最近，有关炒房者的话题也是被媒体热炒着，毕竟在很多人看来，炒房者或许会在这次围追堵截中难有出路。中国炒房者在压力下跑到国外又是如何炒房的呢？他们在歪国人的眼中又是什么印象？ 不只是我们国内，国外的楼市政策也在加紧出台。加拿大当地时间4月20日就宣布安省出台楼市政策：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等。这不跟国内的政策一样一样的吗？ 我第一感觉就在想，这是不是就是针对我们出台的啊？坏了，中国人炒房到加拿大，被人发现了？要不怎么对待炒房者的那一套完全一样啊！ 自从我们提出房子是用来住而不是用来炒的以后，针对炒房的打击力度就一直不断，这正是要让房子回归居住属性最接地气的落实。虽然他们说，并不是不欢迎海外朋友到加拿大安居（电视剧）乐业，只是不鼓励只买不住的投机行为。 曾有报告显示，亚洲投资者跨国房地产投资总额达到270亿美元。其中，中国投资者的海外房地产投资能占总额的60%，高达161亿美元，约合1075亿元人民币，该数据比去年同期增长超过一倍。 去年加拿大温哥华就声称针对中国资金的大量涌入即中国炒房者而出台了有关政策，澳洲也是对中国炒房者大力限制。安省华裔省议员董晗鹏就表示，过去的政策已经不能跟上时代，当初制定的条例是为了鼓励开发商建造可供出租的房屋，以满足市场需求。“根据现状来看，它确实存在漏洞，中国人常说有房才有家，其实无论是买是租，有房可住是每一个人的刚需。” 根据多伦多地产局数据显示，905地区的综合楼价已经超过多伦多市416地区，以万锦、列治文山为首的约克区独立屋均价已超过多伦多市416地区，华人热区成为当地楼市的领头羊。由此可见，他们把中国人炒房当作加拿大房子价格上升的重要原因。 当然也有人说，中国人可能背了黑锅。多伦多某地产公司才贵明表示，造成目前多伦多房地产市场火热的主要原因并不是外国买家，而是本地居民炒房，据统计外国买家只占总买家的3%以下，并不是主要力量，而目前10套房子有3套是本地炒家买的，说明本地居民看到目前房地产火热，都想入市赚一笔，“炒”的味道很浓。 难道是中国人背了黑锅？还是中国人也把炒房的本事交给了当地人？或者是真的过于夸大中国人炒房的本领了？不过话说回来，不管是谁把加拿大房子炒上去的，炒房行为已经不得人心，没有国界，哪个地方的房子都应该是用来住的，然后才可以做别的。 买房也好，投资也罢，都是合理资产配置的行为，而炒房就是在抢占别人的资源，市场终究不能容忍这种投机行为的存在，炒房该退出历史舞台了。

最近，加拿大楼市出事了，疑似一场“次贷风暴”正在袭来。 事情是这样的，上周三(4月29日)，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机(简单说就是手头没现金了)，出现股价暴跌;而引发危机的原因是，楼市泡泡吹得太大，储户们对公司前景失去信心。 什么是非银行房贷供应商?简单来说就是小额借贷公司，不过它只做房屋按揭贷款，专门把钱贷给那些大银行不待见的人，让他们来买房。 大银行不待见这些人不是没有理由，因为这些人信誉低，还款能力差啊! 那这个Home Capital Group还给他们借钱啊?当然是因为有利可图了。 了解点中国人海外买房情况的人都知道，由于种(zhong)种(guo)原(tu)因(hao)，近些年来加拿大楼市特别火爆，楼价蹭蹭蹭地往上涨，给买房者借钱的公司、给买房者借钱的公司的储户们，也都因此赚了个盆满钵满。 当然，高收益肯定伴随着高风险。 上个月，加拿大安大略省，就是多伦多那一片，出台了调控政策，具体包括对非居民购房者征收15%购房税啥的，具体措施就不列了(想看请戳：加拿大安大略省将征15%非居民购房税 堵死中国炒房者)，总之下手挺狠的。 这政策本来出发点是好的，想要稳定楼市、稳定房价，但Home Capital Group的储户一听，觉得不妙：风声这么紧，我存这儿用来投资的钱会不会都打水漂啊?是不是还是全取出来比较靠谱…… 大家这么一想，也顾不得高收益了，赶紧取钱啊! 一个人取钱没事，两个人取钱没事，当所有人都在这家公司门口排起长队挨个取钱的时候，这家公司的现金就顶不住了，高利储蓄账户存款额从3月28日至4月24日急速减少了5.91亿美元，一场危险的银行挤兑就此发生。 现金急剧流出，Home Capital Group当然不能坐视不管坐以待毙，于是公司负责人出来放话。 先是坦诚问题：人们都在取钱是真的，现金没有了也是真的; 然后开始求助：我们现在需要20亿加元(约合15亿美元)的贷款，你们谁相信我们公司的信誉，要不来帮帮忙…… 一听公司负责人这么说，储户们更急了：原本以为只是将来赚得少了，现在一看这公司真可能倒闭破产啊! 于是，新一轮资金恐慌踩塌继续。 这轮比上轮更厉害，单甩两个数字就能感受到迎面扑来的震撼：一天之内，Home Capital Group的股价在多伦多交易所暴跌61.9%，同时又有36%的资金从该公司逃离…… 正当Home Capital Group抢地大哭“谁!敢!比!我!惨!”时，隔壁的金融同行们腿肚子也软了——几乎整个加拿大房贷金融机构都遭遇了挤兑，大量资金正在出逃的路上。 从股价来看，Equitable Group下跌17%，Street Capital Group下13%，First National Financial Corp.下跌7.6%。 其中，Equitable Group表示，该公司的存款余额已经出现了“快速但可控”地下降，管理层也作出回应，称银行撤资行为正在发生。该公司还称，从上周三到上周五，客户每天平均约撤走7500万加元。截止到目前，已被提出的款项约占总存款额的2.4%。 Home Capital Group：明明还是我最惨嘛! 再说Home Capital Group找“救星”的事。在Home Capital Group卖惨之后，只有渥太华健康医疗养老计划(HOOPP)愿意提供20亿加元的紧急贷款给他。 不过天上没有白掉的馅饼，HOOPP给Home Capital Group开出的条件十分苛刻：首次提取的资金总额必须在10亿加元以上，利率22.5%。 这哪里是“救星”，明明是趁火打劫的高利贷嘛! 但在这紧要关头，就算是“馅饼”掉地上摔碎了，也得捡起来一口一口吃掉啊。 有分析人士称，如果没有HOOPP的紧急贷款支持，Home Capital Group前几天就已经破产了，而且这一片多米诺骨牌倒下，很有可能波及整个加拿大的房地产市场和金融系统; 而且，尽管在悬崖边上捡回一条命，Home Capital Group此次事件，也很可能创下加拿大近代历史中规模最大的一次银行投资机构挤兑事件。 这事到这儿还没完。 昨天(5月4日)，又有媒体曝出，在不到一周的时间内，Home Capital Group已经把10亿加元的救命钱花光了，还在四处借钱。 据外媒披露的一封内部邮件显示，对于Home Capital Group近日遭遇的挑战，该公司住宅抵押贷款执行副总裁Pino Decina依然表示淡定，称“挑战只是暂时的”，目前公司正在“积极寻求扩大资金来源”。 但外媒反驳称，即使20亿加元的贷款全部拿到手，Home Capital Group也会在数周内迅速挥霍一空。 更为雪上加霜的是，有媒体称，房产经纪人也开始与Home Capital Group失联了，这意味着，不仅资金的供给端出现了问题，危机还蔓延到了资金的需求端。 这样看来，摆在加拿大这家房屋按揭贷款公司面前的只有两条路：一是再找一家金主，而是找政府来兜底。 如果是另觅金主，上次贷款利率22.5%，这次又会是多少呢?背负着沉重的利息，面对着政府的严管，这家公司就算化解了此次危机，又还能走多远呢? 至于拜托政府兜底，或许只能看这家公司的游说能力和政府的心情了吧，毕竟刚刚颁布的楼市法令刚刚体现了整治楼市的决心，再帮扶一家房屋贷款公司为市场释放积极信号，会不会脸疼呢? 似曾相识：还记得十年前的美国吗? 泡沫破灭、银行挤兑、危机蔓延、资金外逃，十年前，美国也是这个熟悉的配方，熟悉的味道。 近年来，加拿大房价涨得可谓丧心病狂：按房价收入比，加拿大房价一举飙升至全球第二;按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。 危机爆发前，加拿大房价刚刚大涨过一波：3月份，多伦多房价同比飙升33%，创近30年最大单月涨幅。 而上次，美国房价也一样，涨涨涨，谁说房价要跌，谁就会被看成白痴。2006年前后，许多美国人就因为没及时买房或少买了房子，肠子都悔青了。 加拿大楼市持续火爆，归根结底是因为利率太低，金融监管太宽松，大量不具有贷款能力的人轻易从金融机构获得房屋贷款，埋下了隐患。 十年前的美国也是这样：2002至2006年美国房市火爆时，美国家庭贷款以每年11%的速度增长，一些次级贷款金融公司受利益趋势，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“零文件”等贷款方式吸引贷款人，致使经营风险不断加大。 然而，当时间推移至2008年，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损，美国财政部和美联储被迫接管“两房”，但还是没能阻止危机的爆发和全世界蔓延。 美国次贷危机和这次加拿大房地产泡沫破灭，都说明了一个问题，只要是严重的房地产泡沫，最终没有不破灭的，而一旦泡沫戳破得太快太狠了，就可能造成山崩海啸似的金融危机。 再仔细一盘点，全世界最惨烈的金融危机，不管是90年代初日本的崩盘，97年亚洲金融风暴，还是2008年的美国次贷危机，往往都是房地产泡沫造成的。 一想到这儿，吓得小编好想把两部讲述2008年金融危机的影片翻出来看看，一部是2016年获奥斯卡最佳改编剧本奖的《大空头》，一部是2011年获奥斯卡最佳长篇纪录片奖的《监守自盗》。 幸好是加拿大 对于Home Capital Group引发的这次危机，Mawer资产管理公司CEOJim Hall仍然认为，加拿大金融市场发生系统性危机的概率不大。 Hall表示，在2016年底，Home Capital Group的资产为205亿加元，拥有住房贷款150亿加元，仅占加拿大1.45万亿加元抵押贷款市场的1%。 由于加拿大拥有世界上最稳定的金融系统，在各公司与银行之间筑起了多道防火墙，该公司的“流动性危机”发酵成系统性危机的概率不大。 Hall的信心不是毫无依据的。加拿大的金融体系十分稳健。从2008年到2016年，该国几乎没有发生过银行破产的事情，这在世界范围内都是罕见的。即便在次贷危机狂卷的2008年，加拿大的银行系统也只损失了19.5亿美元。 Hall表示：“在加拿大，就算某一家银行因为人们对它失去信心而陷入流动性问题，它也可以被另一家银行，另一家金融机构或最终贷款人成功挽救。这只会是一个局部性危机。”    

  加拿大统计局接连发布经济与就业数据，显示加拿大经济向好的一面：如周四发布的进出口报告称，由于能源产品和消费品出口增长，加拿大出口在今年3月份创新高，升3.8%至$470亿，令进出口贸易差额缩小至$1.35亿，而在今年2月份，加拿大进出口差额曾经高达$11亿。   统计局今天又发布就业数据，今年4月份加拿大失业率降至6.5%，为2008年10月以来的最低水平。从过去6个月来看，加拿大就业表现强劲，如果时间放得更长一点，过去9个月来加拿大共增加277,000份工作，这是从2012年以来的最佳表现。 但满银（Bank of Montreal）的高级经济学家Sal Guatieri今天撰文说，大家也许不知道，在各种好消息中，加拿大经济也有一个很令人不爽的方面：加元是今年迄今为止全球主要货币中，表现最差的货币，相对于美元的汇率更是如此：   国家银行金融部（National Bank Financial）的高级经济学家Stefane Mario也同意这个说法。他在周四的客户备忘录中写道，通常情况下，当全球主要货币兑美元汇率上涨时，加元都是紧随其后，汇率也随之升高。但今年迄今为止的情况似乎不是如此，加元的表现显然比美元更糟。   Mario在备忘录中说，这种不相关联的情况是非常罕见的，也是十多年来，加元与美元走势最为分离或不相干的例子。 从图中可见，在今年4月上半月，加元兑美元一直是在75美分上下徘徊，但在周四（5月4日），加元大跌，1加元仅兑换72.5美分： 为什么发生这个情况？   上述两位经济学家Guatieri 和Marion都同意，加元之所以表现差强人意，主要是市场对加拿大经济前景的忧虑。这个忧虑至少来自以下三个方面：   首先是对加拿大房地产市场的忧虑，担心房市泡沫破裂。近几年加拿大的房市经历了历史上最红火的年代，房市热，房价高，以致各级政府纷纷出手打压，先是BC省实施对海外买家征收15%转让税的政策立竿见影，让大温地区的房市一蹶不振；上月安省也仿效BC，推出包括16项举措的新政，令GTA地区的房市出现恐慌情绪。   据多伦多房地产局（TREB）本周三发布的数据，虽然今年4月份GTA 地区房房价格仍然上涨，房屋上市量也比一年前增加33.6%，但房屋交易量比一年前下降了3.2%。GTA的业主担心政府实施新政策之后房价猛跌，因而纷纷将物业上市；但另一边厢，买家却在期望房价下跌后再出手，故买屋的积极性大不如前。   就在昨天（4日），著名金融机构Desjardins的经济学家发表一份报告，预测从现在至2019年初，固定期的按揭利率将上升至少一个百分点；如果经济表现超预期，那么就可能会上升两个百分点。历史上的超低利率一直是房市红火的催化剂，而一旦利率升高，很可能成为压垮加拿大房市的最后一根稻草。   其次是对美国贸易制裁措施的担忧。川普政府一而再、再而三地挑起贸易争端，先是说加拿大政府对奶农实施补贴，令加拿大牛奶在美国市场价格低廉，对美国牛奶业不公平；之后提到软木交易，扬言对从加拿大进口的软木增加20%的关税；再是声称要对加拿大产品实施过境税等等。   第三则是加拿大央行近几周来对加元的负面情绪加剧，也给市场带来“雪上加霜”的负面影响。很多专家指出，加拿大央行不仅想要加元汇率低企，而且货币政策报告中，描写加拿大经济时总是带有悲观情绪。在央行看来，唱衰加元有利于加拿大出口，在世界上更具竞争力。   还有一点，满银经济学家Guatieri指出，美国国内的石油产量增加以及加拿大的贸易逆差也起到推动加元走低的作用。        

　　Walid Madkour 　　通常出租房屋时房东和租客很容易为租金发生纠纷，这次宾顿(Brampton)地区一名房东竟是因“歧视”被房客告上人权仲裁庭(The Human Rights Tribunal of Ontario)。房东被判罚款1.2万元。 　　这是怎么回事儿呢?   　原来在2014年12月，埃及移民马德库尔夫妇(Walid Madkour and Heba Ismail)从蒙特利尔迁居宾顿市，租住在一幢民宅的一层(ground-floor)公寓间里。他们与房东阿拉比(John Alabi)相处地不是很愉快，双方发生了几次争执，并决定在2015年的2月28日中止租约。   　　可是，阿拉比经常带人来看房子。因为妻子Ismail失业在家，马德库尔要求他除了按照安省规矩提前24小时通知有新租客来看房外，当天再提前一小时通知让她有所准备。 　　本来阿拉比不同意，可是马德库尔喊来了警察。为了息事宁人，阿拉比也当着警员的面，答应了下次上门前5分钟通告房客夫妇一声，“好让他们至少有时间换衣服”。   　　但第二次阿拉比带人来看房时并没有遵守约定，没有给予Ismail五分钟更换合适的衣服的时间。并且穿着鞋子进入了卧室内的祈祷室，尽管夫妻二人要求他将鞋子脱掉，他却置之不理，他们就将他的行为录成了视频。 　　马德库尔夫妇以种族、宗教歧视为由，将阿拉比告上了安省人权仲裁庭。而且他们还发现阿拉比在Facebook上开了穆斯林的玩笑。 　　人权法官聆听了双方的证词，又看了证据，裁定房东阿拉比“歧视”成立。 　　法官审判时表示，对于租客夫妇的宗教信仰来说，祈祷空间是相当神圣的，进出时必须保持祈祷室不受任何污染，在租客夫妇要求之下，房东坚持不脱下鞋子是相当不受欢迎的做法。 　　法官最后判阿拉比赔偿马德库尔夫妇一人6000加元，作为对他们尊严、情感、自尊伤害的补偿费。此外，还责令房东阿拉比必须参加一个“房屋出租的人权问题”的在线课程。 　　阿拉比坚称这样指责是出于误解，他出租房子已经有15年的经验，也曾经租过了不同的种族，并没有过这样的争议，坚持自己是清白的。 　　马德库尔夫妇则表示对于法庭的判决感到开心，目前他们只想忘记这个事件并搬到其他的城市，也希望将来不再有人受到这样的歧视。  

根据加拿大统计局（Statistics Canada）提供的最新人口普查数字显示，温哥华楼价及生活开支高昂，令不少育有子女的家庭选择撤走；但对20余岁年轻人来说，温市仍不失为一个追求理想工作或学习机会的好地方。   由2006至2016年期间，在温哥华25至34岁居民增加了21%，15岁或以下儿童人数减少4%，而35至44岁的居民则下调了9%。   20余岁青年乐于温市读书就业   西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指出，尽管不少35至44岁年龄层人士，因感到生活吃力而离开温市，但同时也有一批20余岁的年轻人，为了学业或开展事业而被吸引到该市居住。   卑诗大学（UBC）社会学系教授劳斯特尔（Nathanael Lauster）分析，若以温市及四周近郊地区整体计算，大温区仍然能够吸引年轻家庭选择作为安居乐业之处。   温市政府承认，育有子女家庭减少的其中一个原因，是受到温市住房问题的影响。因此，市府正在把房屋政策焦点，放在家庭和低至中收入居民。

　　位于多伦多以北一小时车程，北邻闪高湖的小镇Georgina，人口仅4.5万，住宅约1.7万间，是约克区面积最小的一个镇。但是，过去一年，这里的房价却只能以三个词来形容：疯了，疯了，疯了! 　　据报道，小镇的平均房价在一年内从$439,603元，涨至$683,373元，涨幅55%，冠绝整个GTA。 　　从绝对值来看，一年上涨$243,770元，而五年前，镇上Keswick社区的平均房价也不过这个数。 　　很多人称，房价是外国买家炒起来的。 　　当地一位从业十多年的按揭经纪称，很多买房者是亚洲人，比例高达50%以上。 　　他说：“他们买下大量湖边的房子。钓鱼是他们最大的一项娱乐。” 　　他还说，这些人买房的资金直接来自中国的银行。“$50万、$60万对他们来说是小钱。” 　　还有人称，这些外国买家们发现烈治文山一间镇屋的价格在Keswick可以买下一间四卧室的大屋。 　　此外，除了Georgina，周边的城市如Barrie、Bradford和Innisfill的市场也都在发生类似的事。 　　当地一些关于房地产买卖的谣言也是疯传。有人声称是外国买家的代理经纪，携100多万加元的现金挨家挨户敲门向屋主求售。 　　还有人花1万元在开发商楼花预售点门前，买下别人提前两天排队等候的位子。 　　一些经过确认的统计数字也是相当令人咋舌。 　　去年1至4月，有7间房屋成交价超过$100万，今年同期达到50间。 　　其中一间房屋于2015年3月以$75万元售出，今年3月以$138万元成交，而且没有任何装修。 　　当地一位资深地产经纪Wayne Winch指出，安省政府于4月21日推出15%的外国买家税后，市场开始恢复理性，但是仍然很热。 　　他说：“外国买家的疯狂明显减退，不会看到高出要价$10万元的交易，但是还有高出$1-3万的交易。”同时，房屋待售的时间变长，买家有了更多选择。 　　他说，去年市场上有125间房屋待售，今年1月减少至50间，本周的待售房屋又增加到286间。另外，上市房屋的要价也降了$5万到$10万。 　　市议员Frank Sebo手持一张广告单。 　　现在人们担心的是，很多房屋会被空置或出租，对社区带来不利的影响。 　　当地市议员Frank Sebo说，他早就听到一些“激进的”销售手段，包括上门求售，现金交易而且不验房。他也担心房价将波及到Wasaga Beach、Bobcaygeon和Washago等社区，因为很多卖了房的人正在搬去那里。 　　“变化太快了……我和大家一样感到担心，房价无止境上涨、负担性和市场可持续性，以及对首次买房者造成的冲击，特别是年轻家庭和老年人。”

　　指多市炒楼现象惹忧虑 　　加拿大中央银行行长朴洛兹（Stephen Poloz）昨日在墨西哥访问时，被多番追问加拿大房地产市况，他重申对多伦多房市的投机炒卖迹象感到忧虑，又评论指多伦多房价升幅难以持续。 　　根据路透社报道，朴洛兹昨日向驻墨西哥加拿大商会（Canadian Chamber of Commerce in Mexico）及工业家俱乐部（Club de Industriales）发表演说，席间有记者及现场观众就加拿大房地产市场情况发问。 　　朴洛兹谈及多伦多楼市情况时表示：楼价上升有其本身因素，却没有足以令楼价一年内上升30%的基本因素支持。 　　朴洛兹续指，期望政府的压抑房市措施能够奏效。朴洛兹早前曾经赞扬安省应对房价高企推出"辣招"，声言相信增设15%"非居民投机税"有助于抑制房市需求，以及有效针对投机炒卖人士的心理。 　　朴洛兹亦被问及多伦多次按服务公司Home Capital涉误导股东受查事件，朴洛兹回应指不便就个别公司问题作评论。 　　另外，朴洛兹在演说上谈及美国总统特朗普的贸易保护主义政策，他认为假如美国对进口商品大幅加关税，即使其他国家不以类似保护主义政策报复，美国经济产出仍将会于5年后下跌："我们都知道保护主义令所有人沦为输家，包括是推行相关政策的国家。"