地产

虽然多伦多的许多人正在为支付基本杂货和高昂的房租而苦苦挣扎时，但该市（乃至整个加拿大）的豪宅销售却在某种程度上蓬勃发展。 超级富豪们丝毫不担心高昂的生活成本，使得加拿大各地市场的销售活动出现了两位数的增长，其中包括大多伦多地区（GTA）。今年到目前为止，该地区300万加元以上的房屋销量比去年同期增加了14.4%。 根据RE/MAX Canada的一份最新报告，尽管存在海外买家禁令、通货膨胀和高税率的影响，但加拿大几乎所有大城市的高端房产销售都在增长。 图源：Harvey Kalles Real Estate Ltd. via Strata.ca 周二发布的报告写道："尽管寻求交易的买家与卖家的价格预期之间存在脱节，但几乎所有地区今年都报告了强劲的开局。90%的市场出现了豪宅销售的增长，其中超过三分之二的市场实现了两位数的增长。" 报告显示，萨斯卡通、蒙特利尔、卡尔加里和埃德蒙顿等传统上房价较低的城市，最昂贵房产的销量增幅最大（分别为57.1%、55.6%、52%和32%），而以高价房产著称的温哥华在2023年至2024年期间的豪宅销量仅增长了2.6%。 渥太华是唯一一个对高端房产兴趣减弱的地区，今年迄今为止的销售量减少了7.7%。 图源：RE/MAX RE/MAX的专家写道："一些豪宅买家正在向伦敦（安省）、哈利法克斯、卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通等市场转移。" "这不仅仅是因为这些城市的整体定价较低，能够获得更多收益，而且税收也更便宜。众所周知，多伦多和安省的税收是加拿大最高的，一栋400万加元的房屋的土地转让税约为18.3万加元，是温哥华相同房屋的两倍。" 今年到目前为止，在多伦多寻找豪宅的人往往倾向于那些价格在500万加元以上的房产，尽管许多极昂贵的房屋（1000万加元以上）仍在去年的市场上出售。 RE/MAX写道："利率仍是目前购房的最大障碍，许多人都在观望和等待降息。预计一旦利率开始下降，多伦多的房地产市场将异常强劲，被压抑的需求将成为购买活动升温的推动力。"

根据房地产信息网站Storeys的报道，大温地产商Coromandel Properties在温哥华的又一处待开发项目被法拍，成交价基本是“膝盖斩”。 该待开发项目位于甘比街7510号，现有一栋低层商业楼、一个地面停车场和一栋独立屋，目前都空置。 Coromandel Properties于2018年以约4400万加元的价格收购了该地块，计划开发成18层住宅楼，重新开发项目通过后，地块预估价值高达6900万加元。 当前，这处物业的最新政府估值略高于$3630万元，要价$3200万，买家出价$2580万，目前正在等待法院批准。   地产新锐的大起大落   2016年前后，大量资金从中国大陆流向全球房地产市场的热潮已经开始。来自中国大陆的大型开发商、股权投资者和保险公司在北美和整个欧洲进行大笔收购。比如2016年初，总部位于北京的安邦保险斥资10亿加元购买了温哥华市中心的四栋地标办公楼。 但也有一些规模小得多的公司，在来自BC省、加拿大其他省份和海外的资金支持下，纷纷进入市场，在大温哥华地区的各个地区整合住宅用地并购买商业用地。Coromandel Properties就是其中之一。 Coromandel Properties 最初名为CM Bay Properties，2015年更名为Coromandel Properties，并任命 Jerry Zhong 为负责人。 大约10年前，Coromandel Properties开始在温哥华的房地产届崭露头角，在温西进行了大规模的土地购买和整合。公司的愿景是将这些区域重新规划为混合用途和公寓开发。 与此同时，Coromandel Properties非常重视全方位打造品牌形象，慷慨赞助了温哥华樱花节、《温哥华太阳报》的贫困学童扶助项目和温哥华美术馆的展览等公益活动。 2019年，该公司聘请五届温哥华市议员、前市长候选人Raymond Louie担任首席运营官。他在2023年9月退出公司。 在短短几年中，Coromandel Properties 坚持“买买买”，拿地又多又快，曾经在温哥华同时拥有16个优质项目。 但与此同时，项目的完成速度和完成率却相对低得多。 在BC省，楼花预售通常只收取定金，交房时业主才会办理贷款，开始支付月供。因此，房地产开发公司必须合理安排不同项目的进度，并保证充足的流动资金。 Coromandel Properties则不同，采用了高杠杆和反复借贷进行快速扩张。这种情况下，不能快速交付项目，就给资金链带来极大的压力。 在大温地区房地产开发行业工作超过25年的 UDI 主席Jon Stovell将该公司描述为“拥有异常大量土地的小型开发商”。 Stovell补充说，“无论是从过去的业绩记录还是在开发的房地产总量来看，他们都是一家小型开发商。” 由于监管严格，大温地区的房地产开发业通常是一个资本充足的行业。但Coromandel Properties的基本结构和运营方式显然更为激进和高风险。在遭遇意料之外的利率快速增长后，公司很快陷入困境也就不足为奇了。 贱卖家底，墙倒众人推 2023年2月，Coromandel Properties爆出未偿债务达到惊人的7亿加元，并根据《公司债权人安排法》(CCAA) 寻求救济，为公司重组争取时间。自此之后，其房产已被陆续取消赎回权并出售。 正在等待法院批准的甘比街7510号是最新一个被法拍的项目。其他在网上可以查到的项目还包括：Southview Gardens 位于温东东58街，靠近克尔街，占地6.6英亩，计划将原有的140套联排别墅重新开发为4栋6层建筑，共1150套出租公寓。该项目累计负债约8000万加元，被指定由KSB Restructuring Inc. 公司接管。 Oak West 52 位于温西Oak街6778号，计划开发23套3卧室联排别墅。截至2023年2月，已经完成三分之二，将按照其与贷款人 Desjardins Group 的协议继续进行。 Alberta 40 包括位于温西Oakridge附近Alberta 街和西40街交叉口的6个地块，计划开发成两栋18层出租公寓，共349个单元。但该项目从未进入申请阶段，累计负债1658万加元，其中的3个地块由债权人Hossein Soobjani 和 1211192 BC Ltd.监督进行法拍;另外三个地块由债权人Xinlan Niu 和 Fang Ning 监督进行法拍。   West 41st 位于西41街357至457号，计划将原有独立屋重新开发成东西两座塔楼，共439个单元，其中79个单元分配给温哥华市中等收入租赁住房计划。Coromandel Properties于2023年1月24日以1080万加元的价格将该项目50%的权益出售给房地产投资管理公司Nicola Wealth。 与Peterson Group 合作的三个项目：Frame、Cambie & 43rd和Manson Ash。Coromandel Properties均已经退出。 Frame位于Kingsway 2725-至2751号的公寓开发项目，与Peterson Group合作。项目计划开发两座10层高的公寓楼，共217个单元。Coromandel Properties持股35%，但先是将其中8.75%出售以筹集集其他项目所需的资金，后于2022年12月将剩余26.25%的股权出售给Peterson。该项目目前正在开发中。Cambie & 43rd位于甘比街5910-5998号和43街的交叉口，与目前正在建设的Oakridge中心重建项目隔街相望。该项目计划把建于1950年代的5栋房屋改造成一栋29层住宅楼以及一栋15层酒店。Manson Ash位于Manson 街 5392-5472 号，计划建造两座18层塔楼，每栋124套公寓。根据温哥华市甘比走廊计划的要求，该项目30%的建筑面积必须作为社会住房。然而，Coromandel和Peterson提议进行密度转移，允许两栋建筑所需的社会住房单元在附近的不同地点一起交付，即 5250-5270 Ash St 和 West 37th Ave项目。该项目目前似乎正在进行中，名为Manson & 37th。 Kilborn Building 位于温哥华市中心Burrard街1380号，是一座7层写字楼，目前97%已出租。主要租户是 Lululemon，占据该建筑93%以上的面积。Coromandel Properties于2016年7月以约$8080万的价格收购了该房产。大楼的最新估值为$6212万，目前正在法拍，销售收入将用于偿还$9300万加元债务。 Coromandel Properties的其他项目还包括AC Nanaimo(负债$1275万)、Cambie 45(负债$4000万)、Georgia Court(负债$1453万)和Laurel 57(负债$5357万)。 此外，位于西67街989号的Winston South Oak 项目、位于French 街7895号的French Vancouver项目和位于Southwest Marine Drive 2050号的Wilmar项目，也曾经属于Coromandel Properties，目前状况不详。

素里一幢有74年屋龄的老旧房子，以远高于其估值375万元的价格成功售出。 房地产买卖资讯网站Zealty称，该房屋于3月2日以533.8万元成交，不但远超其估值，甚至高于挂牌售价528.8万元。 该大宅位处54大道12646号，建于1950年，有4间睡房、3间浴室和3,480平方呎的空间。 根据Royal LePage Wolstencroft的放盘资料，该宅所在土地具有可分割的潜力，并位于素里享负盛名的Panorama Ridge区。能以超出估计的售价卖出，或许就是因为它的开发潜力。 从图片可见，该宅范围土地面积甚广，房子虽然老旧，但看来有如一幢温哥华桑拿斯区（Shaughnessy）的典雅住宅，多过位处素里的民房。 尽管房屋免不了受到岁月的磨损，但从内部装修来看，状况仍算相当不错，上手业主的保养和翻新工夫绝对是功不可没。 该宅于2015年的估值为156.59万元，到2023年升至316.3万，当时是其阔别市场50多年以来首次放盘。现估值为375万元，其中364.3万为土地价值。 图：Royal LePage – Wolstencroft googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1649780206626-0'); });

加拿大人通过一个简单的行为—只需支付抵押贷款，就能实现财富激增。 加拿大最大的银行认为，问题在于，一个人的住房财富膨胀，却是另一个人购买住房的障碍。 加拿大皇家银行警告说，这个问题现在已经非常严重，绝大多数人将永远无法负担得起今天的房价，因为房价正在以可支配收入的倍数上涨。对于已经拥有房产的人来说是个好消息，但对年轻人来说却是个巨大的问题，他们现在发现自己被住房和财富拒之门外，而住房几乎吸走了其他所有经济领域的投资。   加拿大的财富集中在房地产所有权上 加拿大的房地产泡沫将财富集中在市场的单一领域。根据该银行分析，在过去三十年里，房主的净资产增长了 9 倍，自 2010 年第四季度以来增长了 13 倍。与此同时，租房者的净资产同期仅增长了 3 倍和 3.6 倍。 加拿大皇家银行经济学家 Carrie Freestone 解释说：“在过去的三十年里，房屋所有权是加拿大积累财富的主要方法，近一半家庭财富增长是由房地产积累起来的。” 住房财富如此集中是老牌或欠发达经济体的典型特征。相比之下，美国在2008年因其住房集中而闻名世界。所有房屋的价值占家庭净资产的31%，目前仅占总净资产的23%。 大多数加拿大人无法承担当今的房价 租房者被视为不那么富裕，这有助于消除财富差距。低收入家庭的财富增长幅度显然较小。但如今情况不同，即使是高收入家庭也现在被困在这一人口结构中。 在加拿大，所有低收入家庭都在租房，但并非所有租房者都是低收入者。 绝大多数加拿大家庭的收入无法负担买房的费用。因此，泡沫不仅使年轻成年人被排除在住房之外，也使他们无法参与泡沫的财富积累。 “......拥有住房的机会从未如此之少。超过三分之二(68%)的加拿大家庭仅凭收入无法负担购房费用。”Freestone 警告说。 如果没有房地产市场的繁荣，在股票和住房市场都停滞不前的情况下，租房者和房主并没有什么不同。该银行指出，2020 年，租房者的家庭储蓄率为 22%，而房主的家庭储蓄率仅为 24%，几乎可以忽略不计。两者都得到了政府补助金和付款减免的帮助。 疫情过后，情况并非如此。注入房地产市场的刺激政策在 2020 年底开始拉大差距，租房者在 2021 年及以后将出现财富负增长。 “加拿大租房者将更多的实得收入用于支付租房费用，远远高于房主。许多租房者可能无法进入住房市场，因为他们的首付储蓄空间有限。作为一个群体，租房者的支出超过了他们的收入。”Freestone 说。 同时，“这威胁了租房者积累财富的途径——这可能会在长期内加剧不平等。” 加拿大住房市场的扭曲是一把双刃剑：一方面，问题似乎在于租房者被排斥在产生的房产财富之外。因此，租房者看到他们的储蓄变成负数，而他们为他人创造财富的同时也没有从提高的价值中受益。 另一方面，国家支持的市场创造了房屋被视为无风险的环境。因此，资本正从经济的生产领域转向其他领域。短期收益带来了一些新业主，但也造成了更长期的损害。 加拿大已经接近 “失去的十年”，但这并不意味着它不会尝试“失去的四分之一世纪”。 新移民也顶不住了! 超八成人认为加拿大生活成本太高 最新的民意调查显示，在过去10年来抵达加拿大的新移民中，超过80%的人认为加拿大的生活成本太高，他们需要应对物价不断上涨和找工作不易等问题。 由民调公司Leger Marketing Inc.进行的调查涵盖了约2.100名新移民，其中近一半的人表示，加拿大的生活成本比他们预期的要高得多，而35%的人则认为生活成本略高。 尽管生活压力大，但超过80%的受访者表示，他们在加拿大感到受欢迎。 调查还显示，新移民平均需要大约20个月的时间才能经济上自给自足，能够覆盖衣食住行和医疗等生活费用。 对于过去5年抵达加拿大的移民来说，实现经济上的自给自足的时间缩短至12.6个月，但对于在加拿大居住6至10年的移民来说，这一时间则增至25.1个月。 Leger消费者洞察执行副总裁拉奇(Ian Large)表示：“也许10年前(新移民)刚来加拿大时，经济上的自给自足意味着拥有房子，而现在则意味着租房住。” 调查显示，约31%的受访者目前拥有自己的住房，其余的人要么租房，要么与家人或朋友同住。对于在加拿大居住6至10年的新移民来说，拥有自己住房的人数上升至约47%。 加拿大统计局的调查显示，当新移民被问及是否能够在不借贷或出售财产的情况下支付500元的意外开支时，有60%的人表示“可以”，低于加拿大整体水平的74%。 调查还揭示了新移民希望从银行或金融机构获得的服务类型，包括针对新移民的金融产品、帮助建立信用记录和提供多语言服务等。 此外，调查强调了新移民在找工作时面临的主要挑战，包括缺乏加拿大工作经验、雇主不认可外国学历以及缺乏推荐信和专业人脉。 尽管新移民在努力适应生活，但这并不意味着他们对加拿大的所有移民政策都表示同意。调查显示，42%的人认为渥太华每年引进近50万新移民“太多了”，尽管41%的人同意或希望接纳更多移民，但还有17%的人没有表态。

据vancouversun报道，一位经济学家认为，购房者不太可能在今年春季大规模涌入房地产市场，而他们的回归将在今年下半年“分阶段”进行。 一些观察家预测了繁忙的春季季节，因为购房者受加拿大银行降息前景的鼓舞，纷纷涌回市场。 然而，RBC银行首席经济学家助理Robert Hogue认为，需要出现一系列的降息之后，才能让更多人做好准备迈出这一步。 Hogue在最近一次的采访中表示，抵押贷款利率需要大幅下降才能获得“绿灯”。 “我们可能会看到未来有更多活动，但这种活动更多只会是逐渐增加，而不会在今年春季急剧反弹，” 他说。 Hogue预计，在去年秋季因价格下跌而选择退出市场的卖家将在今年春季回归。 根据大温哥华地产经纪人的数据，温哥华二月份的新房源比去年同期增长了31％，总房源增加了16％。 “我们今年一直在关注的一个关键动态是，由于抵押贷款利率是10年来最高，一些房主不愿意挂牌出售他们的房屋，”大温哥华地产经纪人的经济与数据分析主管Andrew Lis在采访中表示。 在连续下降了五个月后，加拿大房价已开始稳定。根据加拿大房地产协会最新数据，二月份的基准房价为719,400加元，与上个月持平。 Hogue认为，这可能预示着房价的周期性底部，但他认为房价不会从此迅速攀升。 在他看来，房价将逐渐上涨，市场活动也将逐渐增加，而不是急剧攀升。 价格纠正阶段可能已经结束，接下来的阶段将取决于人们的看法、信心或对事情可能变得更加紧张的预期。Hogue补充说，他不认为抵押贷款续约会给一波卖家带来困境。 “大多数卖家处于一个可以得到他们想要的价格的良好位置。他们并不是被迫出售。”他说道。