地产

现年52岁的加拿大移民塞加尔（Sudip Sehgall）于2021年为BC省素里市一栋尚未建成的联排别墅支付了81,990加元的定金。他从退休的父亲那里借来了这笔钱，并希望这笔交易能够让他离在加拿大拥有第一套住房的梦想更近一步。 塞加尔原本计划出售他在新德里的房产来获得资金，从而完成这笔交易。不料在那之后，印度的新规定使他的房子变得不那么好卖，紧接着洪水来袭，导致卖房变得不可能。 更糟的是，当他试图寻找一个买家接手加拿大的联排别墅以便获得退款时，开发商却选择扣留他的定金，并重新出售这套全新的单元。 塞加尔于2016年以技术工人的身份来到加拿大，他说自己现在身无分文，又回到了租房的日子，现在租住在一个月租1700加元的狭窄地下室套房里，他的物只能装在行李箱里放在墙边。   他在接受CBC采访时表示："我可能不得不返回印度，我的加拿大梦已经破灭了。" 图源：X 日益严重的问题 尽管塞加尔的情况比较特殊和极端，但越来越多加拿大人在购买预售或预建公寓或住宅时因经济压力而违约。据房地产经纪人称，这种违约趋势的部分原因是高利率和公寓价格下降。 据全国各地的房地产经纪人和房地产律师透露，许多购房者失去了定金，并在这些交易的潜在风险方面得到了惨痛的教训。 多伦多房地产经纪人莱博（Barry Lebow）30年来从未见过如此多的买家违约。他说："这种情况大量地出现，我听说有很多人选择一走了之"。 购买预售或预建房屋意味着，买家先支付一笔定金并签订合同，然后在房产按照约定的规格在某个特定日期（即交割日）建成后支付余款。 莱博说，公寓价格的下降和高利率使人们难以融资和完成交易。比如，买家一开始同意支付100万元，而现在房产的价值降低了，银行只会批准按当前价值发放的抵押贷款，买家只能自己去找剩下的钱。 莱博指出："上一次出现这样的浪潮，还是在90年代。" 多伦多公寓律师Gerry Miller说，人们"最好买一些他们可以触摸和承受的东西"。他见过客户损失高达30万元的定金，这些合同被他形容为"极其复杂，而且几乎到了不公平的地步"。 塞加尔案例中的情况 在塞加尔的案例中，他未能出售位于新德里郊区的房产，让一切都变得非常复杂。 他说，他联系了开发商StreetSide Developments，并多次与该公司的销售副总裁Jennifer Wilson通话，要求退还定金，并请求允许他将交易转让愿意接手的新买家。 他说，合同中有一条允许"转让"的条款，即把交易转让给不同的买家。由于合同规定"建筑商不得无理拒绝转让"，因此他将交易转让给另一方会招致罚款，但不会损失全部定金。 然而，他说开发商不允许这样做："因为他们正在出售邻近的楼盘，所以他们拒绝了。" 温哥华房地产律师Kenneth Pazder解释说，重新转让可能会被视为竞争，可能会转移开发商正在出售的其他房产的潜在买家。 塞加尔说，开发商为他提供了延期，并鼓励他寻找一个共同所有人。但他想不出任何可行的办法。 他说："我恳请她，写了绝望的电子邮件，我不想违约。" 律师：合同"非常片面" Pazder律师表示，拿回定金有时是有可能的。当开发商允许重新转让合同时，通常会向原买家收取销售价格1%至3%的罚款。 但是，目前市场发展缓慢。TD银行于去年11月份预测，由于住房存量激增，2024年初的平均房价可能会下降10%，这使得预售买家的投资更容易贬值。 Pazder表示："预售房不像以往那样好卖。" 他说，虽然预售市场受省政府监管，但预售合同或预建单位却不受监管。他还说，这些合同在谈判时可能会很棘手，而且措辞对开发商有利。开发商不仅可以拒绝考虑"转让"选项，而且在交付时也不需要完全按照买家在展厅看到的样子。 Pazder说："这些合同上的条款都是非常片面的。" 他认为塞加尔有理由提出法律挑战，并认为开发商"无理取闹"，因为塞加尔声称他已经为该房产找到了另一位买家。 开发商拒绝接受采访 CBC联系了塞加尔案的卖家，但他们拒绝接受采访。该公司发言人在一封电子邮件声明中表示，公司的合同遵循《卑诗省房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act of b.c.)的规定。 StreetSide Developments的副总裁Jonathan Meads说："这是一个法律问题，我们鼓励塞加尔先生向律师寻求适当的建议。我们不会对此发表进一步评论。" 目前塞加尔已向政界人士和商界领袖寻求帮助。 他说："这是我第一次买房，我不是投资者，我是无辜的，我的房地产经纪人根本没有给我任何建议。我们只是去签了字。合同已经签了，如果开发商拒绝你的请求，那就很难办了。像我这样的买家没有法律团队或经济实力与大开发商抗衡。" "我们全家被毁了" BC省住房部长Ravi Kahlon告诉CBC，塞加尔的情况令人沮丧。 Kahlon在一份声明中说："购房可能是人们一生中最重要的财务决定之一，购房者必须了解他们所需的信息，以便仔细考虑这些决定。" "这就是为什么《房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act)要求开发商提供信息披露声明，并赋予购房者在头7天内取消预售合同的权利，以便消费者有时间考虑清楚自己的决定"。 Kahlon还表示，消费者可以从BC省金融服务管理局获取信息，帮助他们了解购买预售房以及他们在该法案下的权利。 他说，去年1月还引入了三天的等待期，以帮助购房者获得融资或安排房屋检查。 塞加尔希望能得到更好的建议，81,990元的定金是他在家人的帮助下获得的钱，失去这笔钱对他们来说是毁灭性的打击，特别是对于他80多岁的父母而言。 他说：“我们已经破产了。我的父母无法承受这个打击，他们仍然希望能够退款，我们仍然抱着最后的一丝希望。”

尽管目前借贷成本高、房价不断上涨、生活成本也居高不下、经济环境又不确定，但加拿大人似乎还是对买房充满兴趣。 多伦多房地产经纪公司 Wahi 针对加拿大民意调查社区 Angus Reid Forum 成员进行的一项最新调查显示，18% 的 18 岁及以上的加拿大人表示他们考虑在 2024 年购买房屋。 // 18 岁至 34 岁之间的年轻加拿大人最想买房，24% 的人表示有兴趣，35 至 54 岁想买房的比例 22%，55 岁及以上想买房的比例 11%。 亚省的受访者最多表示想考虑买房(25%)，其次是卑诗省(21%)、安大略省(19%)、缅省(同样19%)、沙省(16%) 和魁北克省(12%) 和大西洋省份 (11%)。 Wahi 表示，考虑拥有房屋的亚省民众比例较高，可能是因为与加拿大其它主要城市相比，卡加利和爱民顿的房地产市场条件相对更便宜。 全国一半的受访者表示，考虑买房的最大障碍是房价水平（49%）和利率状况（48%）。 经济学家之间越来越多的共识是，加拿大央行可能会从 2024 年中期开始首次下调政策利率，一些预测人士预计，到 2024 年底，由于经济进入温和衰退情况，利率可能会从目前的利率降至 4.25% 至 5.0% 之间。 近十分之三的受访者(28%) 不确定自己是否有足够的储蓄来支付首付，尤其是居住在卑诗省(36%)、大西洋省份(34%) 和安大略省(29%)的受访者。 此外，近一半的受访者（45%）正在削减开支以存钱买房，其中 18 至 34 岁的受访者最有可能削减开支（59%）。此外，21% 的受访者打算透过更多地工作以更快地存钱或从事零工经济工作，例如为 Uber 开车（8%）。 作为实现房屋所有权的另一种方法，有 19% 的 18 至 34 岁的潜在购屋者打算与伴侣或家庭成员一起购买房屋以分摊费用。 这项调查于 2023 年 12 月中旬进行，1,508 名加拿大人为代表样本。

选择住的地方，是不是暴露了你在加拿大待的时间呢？根据大温哥华地区规划委员会公布的一项调查得出结论发现，移民青睐居住在本拿比的铁道镇、素里的牛顿区和列治文市中心等城市中心地带，而老居民则喜欢大温哥华地区密度较低的地区，如三角洲、高贵林、兰里、枫树岭和白石。 该报告利用所得税和其他资讯对2000年之前在加拿大出生或居住的居民和最近来到加拿大的居民的住房进行了比较。 该报告从 3,400 万份长期居民个人记录和近 500 万份移民个人记录中收集了信息，并研究了对 3,000 名长期居民和 1,500 多名移民的调查。 调查分析讯息是希望更好地规划成长、住房设计和建筑基础设施。 报告说：「婴儿潮一代/战争一代的长期居民和移民往往长期坚持在一个地方，而收入较低的人更有可能搬迁或在该地区四处流动。」 研究发现，长期居民往往年龄较大、收入较高且拥有房主，而移民更有可能租屋、有孩子或与其他家庭成员住在一起。 移民和长期居民都表示希望拥有一间额外的卧室。大温哥华地区最常见的住宅是两房，其次是一房。 移民更有可能希望居住在公寓或多联式住宅中，而长期居民则更想要住在独立式住宅。 越来越多的移民表示选择目前的居住地是因为公共交通便捷，其中很大一部分人居住在本拿比、列治文、温哥华和高贵林。 西门菲沙大学城市计划主任甄瑞谦 (Andy Yan) 表示：「这是一份有趣的报告，其中介绍了移民居民登陆的『门户社区』、『现有居民』多于『新移民』的地区以及他们的能力。」” 报告发现，居住在三角洲和素里的「大量」长期居民和移民更喜欢使用公共交通工具来工作通勤。 总体而言，长期居民更喜欢居住在低密度地区，这「与 2050 年地铁规划的共同愿景、目标以及有限的现有土地供应相矛盾」。

2021年，Sudip Sehgall为卑诗省素里一栋尚未建成的联排别墅支付了81990加元的定金。在房子正在建设期间，他偶尔会去工地看看它的发展。 52岁的他本以为这笔交易能让他离拥有自己在加拿大的第一套房子更近一步，但他从退休的父亲那里借的钱只够付定金。 Sehgall打算依靠出售他在新德里的房子来获得融资，以完成这笔交易。然而印度的新法规使他的房产变得不那么受欢迎，然后洪水袭来，销售变得不可能。 更糟糕的是，当他试图找到一个买家来接手加拿大的房子，这样他就可以获得退款时，开发商却选择保留他的定金，自行出售这套全新的单位。 Sehgall于2016年以技术工人的身份来到加拿大，他说他现在身无分文，不得不重新租房，这次租的是一间狭小的地下室套房，每月租金1700加元，他的东西都装在靠墙的手提箱里。他失去了便宜的租金，以为即将要搬进新家。 他告诉CBC新闻:“我或许不得不回到印度，我的加拿大梦已经破灭了。” 越来越多的加拿大人在购买预售或预建公寓或住宅时因财务压力违约，Sehgall就是其中之一。 房地产经纪人表示，这种违约趋势在一定程度上是由高利率和公寓价格下跌推动的。据全国各地的房地产经纪人和房地产律师说，许多购房者失去了定金。专家说，虽然Sehgall的情况是特殊而极端的，但其他加拿大人也从这些交易的潜在风险中得到了惨痛的教训。 日益严重的问题 多伦多房地产经纪人Barry Lebow表示30年来从未见过这么多买家违约。 “这种事正在成群的发生，”Lebow说。“我听到很多人离开的故事。” 购买预售或预建房屋意味着先付一笔订金，然后签一份合同，待房屋在某个特定日期(即交割日)按照商定的规格建成后，再支付余款。 Lebow说，公寓价格的下跌和高利率使得人们很难融资和完成交易。在某些情况下，该单位已经失去了太多的价值，他们现在无法支付抵押贷款。 银行只会按房产的当前价值发放贷款，因此，如果买家同意支付100万加元，而房产现在的价值下降了，银行只会批准按当前价值发放的抵押贷款。而剩下的钱留给买家自己去找。 Lebow说:“上一次出现这样的浪潮是在90年代。” Lebow帮助开发商向贷款机构证明，楼盘在上市后以尽可能高的价格转售，以抵消损失，实现利润最大化。一旦买家违约，开发商就必须转售。通常，首付款是用来帮助支付建筑费用的，而完成建筑则需要最后一笔付款。 多伦多公寓律师Gerry Miller说，人们“最好买一些可以承受的东西”。他曾见过一些客户损失了高达30万的存款，这些客户受到合同的约束，他形容这些合同“极其复杂，而且一边倒几乎到了不公平的地步”。 在Sehgall的案例中，他未能出售自己位于新德里郊区的房产。“这让一切都变得非常复杂，”他说。 他表示，他联系了开发商StreetSide Developments，并多次与销售副总裁Jennifer Wilson交谈，要求退还他的定金，并寻求许可，将这笔交易分配给他找到的那些渴望接管联排别墅合同的买家。 Sehgall说，合同中有一项条款允许“转让”，即将交易转让给另一个买家。合同上说:“建筑商不得无理拒绝转让。”他说，将这笔交易转让给另一方会招致罚款，但他不会失去全部存款。 他说，开发商拒绝允许这样做。 “因为他们正在出售邻近的开发项目，所以他们拒绝了，”Sehgall说。 温哥华房地产律师Kenneth Pazder解释说，重新转让可能被视为一种竞争， 或会将潜在买家从开发商正在出售的其他房产上转移开。 Sehgall说，公司给了他延期的机会，并鼓励他找一个共同所有人。他想不出任何可行的办法。 “我恳求她，我写了绝望的电子邮件，我不想违约，”Sehgall说。 律师:合同“非常片面” Pazder说，收回定金有时是可能的，通常要缴纳1%到3%的罚款，但市场反应缓慢。 “预售房不像往常那样卖得很快，”他说。 他说，虽然预售市场受到省政府的监管，但预售合同或预建单位却不受监管。他还表示，他们的谈判可能很棘手，而且措辞对开发商有利。开发商不仅可以拒绝考虑“转让”选项，而且也不需要准确交付买家在陈列室中看到的东西。 “所有这些都是非常片面的。有时候你可能可以讨价还价，或者他们会额外提供一个停车位或一个储物柜。” 去年11月，TD银行预测，由于住房存量激增，平均房价可能在2024年初下跌多达10%。这使得预售买家在投资贬值时变得脆弱。 Pazder表示，他认为Sehgall有理由提起法律诉讼，他认为开发商“不合理”，因为Sehgall称他已经为该物业找到了另一个买家。 开发商拒绝采访 CBC新闻联系了Sehgall的卖家，但他们拒绝接受采访。该公司的一名发言人在一份电子邮件声明中说，该公司的合同遵循《卑诗省房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act of b.c.)的规定。 “这是一个法律问题，我们鼓励Sehgall先生向律师寻求适当的建议，”StreetSide Developments的副总裁Jonathan Meads说。该公司是加拿大西部大型开发公司Qualico的子公司。“我们不会对此作进一步评论。” “我们被毁了” 卑诗省住房部长Ravi Kahlon告诉CBC新闻，Sehgall的情况令人沮丧。 Kahlon在一份声明中说:“购房可能是人们一生中最重要的财务决定之一，购房者拥有仔细考虑这些决定所需的信息非常重要。” “这就是为什么《房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act)要求开发商提供披露声明，并赋予购房者在头七天内取消预售合同的权利，这样消费者就有时间考虑自己的决定。” Kahlon还表示，消费者可以从卑诗省金融服务管理局(bc Financial Services Authority)获得信息，以帮助他们了解预售购买以及他们在该法案下的权利。 他说，去年1月还引入了三天的等待期，以帮助购房者获得融资或安排房屋检查。 Sehgall希望他能得到更好的建议。81990加元的存款是他的家人帮忙存起来的，这笔钱的损失是毁灭性的，尤其是对他80多岁的父母来说。 “我们被毁了，”Sehgall说。 “我的父母无法承受这个打击，他们仍然抱着一线希望能得到退款。”  

合作买房或是共享产权（home co-ownership），是当前加拿大高房价环境下一种越来越热门的解决住房难以负担的一种解决方案，正在受到越来越多家庭和购房者的欢迎。 目前加拿大尚无具体数字，究竟有多少人合作买房，但根据加拿大统计局的人口普查数据显示，过去二十年的时间里，这一数字正在上升。 西门菲莎大学城市项目主任 Andy Yan 表示，在大温地区，由 3 人或 3 人以上共同致富抵押贷款或房租的家庭数量，已经从 2001 年的 3%（22,330 户）上升到 2021 年的 8%（80,080 户），增幅远远超过了该地区 2021 年的整体增长。 其中，素里的增幅最大，从 2001 年的 4% 跃升至 2021 年的 13%。 Yan 指出，成为共同房主、或是共同租户，这种关系堪比结婚，选择过程也同样严格，一旦出现问题，就需要像离婚一样去解决。 因此对于共同买房、共享产权的事宜，倡导者认为，双方、或多方应当签署详尽的法律协议，包括财务细节、一方想要出售时的退出策略，以及寻找合适所有者时需要考虑的事项。 根据 2023 年益普索 (Ipsos) 民意调查，一半的加拿大人表示，他们会考虑与家人或朋友共同拥有房屋，以便买得起房，尽管民意调查没有询问是否与陌生人一起购买。这个想法吸引了超过三分之二的年轻人（18 岁至 34 岁），远高于年龄较大的群体。 最近，温哥华两个共享产权的房主最近将官司闹上法庭。引起人们再次审视，这种与他人合买房子的行为，究竟存在哪些风险和问题？ 这起案例来自温哥华西区第三大道 3600 街区的独立屋房产，这是一套价值 300 万加元的房产。 D 女士 4 年前买下了了该房产的一半产权。 房产的另一半所有者 C 女士则是原房产的继承人。双方自从 4 年前合伙共享该房屋的产权。 根据最初的约定，D 女士拥有房屋的后巷屋、以及主建筑的地下室部分；C 女士拥有房屋主建筑的主层和楼上二层，以及前院的出入口。双方共享后院部分。 但在 D 女士提交的法院请愿书中，她要求法院裁决尽快出售这一房屋，评分财产，因为在这里居住已经变得难以忍受。 请愿书中，D 女士说，被告常常变得充满敌意和攻击性，经常因为一些琐事敲打 D 的房门，或是朝着 D 以及她的宠物狗大喊大叫，这对于 D 来说已经是一种有毒的生活环境。 此外，D 没有平等的支付应当支付的地税和房屋维护费用，并停止就双方起草的共同生活协议进行谈判。 D 的请愿书中称，C 常常会用不同的电话号码给她打电话、发邮件、甚至寄信，只为了一些非紧急的家庭保险账单等琐事。 D 曾经在双方的冲突中向 C 指出，“你认为这栋房子属于你，对于我在这里生活感到不满，但是我们不是朋友、而是房屋的共同所有者，我拥有房屋一半的产权”因此，分开是唯一的解决方法。 D 的律师在电子邮件中称，房主 C 对于 D 没有予以尊重、没有界限感，D 现在的生活使她甚至需要看心理医生。 D 的请愿书称，BC 省的《财产分割法》允许她请求出售，并引用了早些时候的法院裁决，该裁决称：“一般来说，共同所有人有权分割或出售，无论其他合伙人或拥有者的意愿如何。” 因此，共同买房，不仅是人生中重大的财务决策，也需要面临各种共同生活过程中琐碎的细节。虽然这种方法成为解决高房价下实现“买房梦”的重要措施，但并不一定适用于所有人。