地产

　　根据加拿大统计局周四(2月9日)发布的数据，加拿大新屋价格在12月份上涨低于预期。尽管房屋价格在安大略省的几个地区继续上升，但在多伦多和温哥华这两个热门市场的房价增长趋势放缓。 　　加拿大房价增长0.1%，低于分析师预期的0.2%。该指数不包括约占新住房的三分之一的公寓价格。 　　多伦多作为全国最昂贵的住房市场之一，房价已经连续22个月上涨。温哥华的房价也居高不下。但是BC省的住房活动在去年开始降温，甚至在省政府对温哥华的外国购房者征税之前。 　　12月整体价格的上涨是由安大略省的城市推动的，多伦多房价上涨，包括汉密尔顿和基奇纳在内的房价上涨，其价格分别上涨了0.3％和0.8％。 　　政府去年制定的紧缩抵押贷款规则预计将控制加拿大的房屋市场，自低利率下的金融危机以来，该市场一直保持强劲。但经济学家认为这些变化可能会在2017年晚些时候才会对市场造成全面影响，并且高于预期的住房开工率意味着市场活动在年初仍保持强劲势头。

最近接到了一个朋友介绍来的客户，前年把投资房产名字改到了还未上学的孩子名下，没有报税。因为听经纪说家庭内赠与不需要报税，可以一元转让。2016年底收到CRA来信，让补税七万多元，外加penalty。 深有感触，包括HST rebate, principal residence, 翻建房产，客户偏信一方之言，却掉入了税务债务现在的例子太多了。无论你身边的贷款经纪怎么说，律师怎么说，地产经纪怎么说，请仔细咨询您身边的会计师。 言归正传，为大家举个例子来解释亲属间房产赠与的税务问题：隔壁老王十年前以500k价格买入一投资独立屋，现在市值1.5 Mil。 因名下房产过多，年收入较高，想转到家人名下。一来他们如果住在里面可以用Principal residence免税，二来即使出租，因为他们收入较低，将来卖房时，增值税在他们头上缴纳税率较低。他们思来想去，老王有了下面几个选择有 1. 妻子 2. 未满18岁儿子 3. 妻子哥哥 4. 姑姑 注意看下面解释，每种方式的税务处理都是不一样的 1. 转给妻子 - 自动有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。税务角度视房子按成本转给妻子，转房当年王先生不需要增值税。即夫妻间可以一元转让。税务角度王先生的卖出价是500k, 妻子的买入价价也是500k - 但是，Income Tax Act没有给我们这样简单的income splitting的机会。- Attribution Rule。即房子本质上其实还是属于老王，虽然名字转给了妻子，但是将来每年的租金净收入，卖房增值税都会在老王头上缴纳。 - Attribution Rule在离异或老王死亡时会消失，从那以后租金收入和卖房增值会在妻子头上缴税。 - 有无办法规避Attribution Rule? 1. 有的，解决办法：Elect out of spousal rollover（可以联系会计师帮助写Election Letter） 2. 妻子必须是税务居民 3. 房产需要按照市场价transfer（不能低价转让或赠与） 4. 按市场价transfer – 当年老王需要把100万升值纳入当年T1,妻子以后的成本价是1.5 mil 5. 很多时候这种转让时通过夫妻间的借款形式发生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA规定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否则Attribution Rule就会生效，无法修改 6. 有人要问，夫妻的钱都是一起的不付不可以吗？答：不可以。 CRA会需要paper trail， 最简单的做法老王给妻子一万五，妻子写一张支票存到老王账户里，妻子把支票和银行账单打印出来存底即可，这就是Proof。 2. 转给18岁以下子女- 外甥（女），侄（女） - 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。儿子以后的成本价是1.5 mil . - Attribution rule还是有的，但是和转给妻子不同的是，只有每年的租金净收入需要纳入老王的T1, 以后升值收入会在儿子头上纳税。（这是个valid tax planning opportunity）。 - 有无办法规避Attribution Rule? - 有，解决办法同“转给妻子”规避Attribution方法，但个人认为一般不值得如此麻烦。 毕竟租金是小头，增值才是大头。 3. 转给其他直系亲属 - 如何判断税务角度直系亲属？首先，relation/related party在税务角度的定义是：中国传统意义的直系加上亲兄弟姐妹，即爸爸妈妈，爷爷奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表亲都不是。也可以参考我的其他文章 – CRA重点调查！新房HST Rebate. - 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。 - 妻子哥哥以后的成本价是： a) 若转让价小于市场价比如$1转让，妻子哥哥以后的成本价还是$1。 b) 若按市场价转让，妻子哥哥以后成本价是1.5mil c) 若是赠与，哥哥以后的成本是1.5 mil (这里一定注意：如果转让价小于市场价，即以上b)的情况，存在Double taxation的后果，即同一部分升值会被税两次,因为从50万到150万这部分升值，老王已经交过税了呀，但是到妻子哥哥手里，成本价却是$1，这以后他要是卖还有大笔的税要交。切记非直系亲属一定要赠与或者市场价转让） 4. 转给非直系亲属 - 这就是市场交易了，CRA一般没什么话讲，合同上写多少钱就按多少钱缴税 - 比如卖给姑姑1 mil, 50万升值纳入老王的当年T1, 姑姑成本价为1 mil。

2015年11月6日，恒大集团主席许家印（左）和阿里巴巴集团主席马云（图源：新华社） 澳洲政府6日宣布，为打击外国投资者非法置业，两年来已强制外国投资者出售总值0.8亿美元违规购入的房产，其中国人占40%，包括恒大地产集团主席许家印在悉尼的一座公馆。 澳洲联合通讯社（AAP）报道，2015年2月，时任澳洲总理阿博特（Tony Abbott）和国库部长霍基（Joe Hockey）宣布采取“辣招”严厉管制来自外国的投资。3月，霍基强令许家印出售其位于悉尼黄金地段派珀角（Point Piper）价值4000万澳元（1澳元约合0.76美元）的豪宅 Villa Del Mare。 而澳洲《每日电讯报》指，Villa Del Mare由恒大地产在澳注册的“金快餐”公司购买，没获得外国投资审核委员会批准，故要求许家印在90天内出售。 就在有关强制令下达几天后，这座豪宅便卖给在中国出生的48岁华裔澳洲人、“LL国际”董事王丽（Lola Wang Li，音译），她声称与许家印没任何关联。 这宗交易表面上是一般买卖，但也曾有澳媒爆料，许家印2015年初曾将豪宅借给前中共高层之子开派对，王丽亦是座上客。 现任国库部长莫里森（Scott Morrison）说，强制出售的房产共有61座，其中25处业主为中国人。另有36名正接受调查的业主同意出售涉嫌违规购买的住宅。 澳洲法律规定，非澳洲公民只能购买新建住宅，不得购买二手楼，购买新楼时亦须获得澳洲外国投资审核委员会批准。

　　多伦多可不是一般的房地产平均价格就能hold住的地方， Lesli Gaynor 也不是一般的房产中介。 　　她主要负责几户业主共同买房时，来协调和处理各种问题和文件。 　　星期三的时候，她组织了一个会议，主要讲解关于共同买房的法律、财务问题。 　　2012年开始，单一家庭房屋的价格飞跃了百分之三十六，已经涨到去年的77万的平均价格。单独拥有一套房屋变得非常困难。 　　该活动的网上公告说：“共同所有是一种行而有效的手段，可以让加拿大人充分利用各种经济、社会和社区的优势。” 　　超过200人已经事先注册了这一活动。 　　记者专门和其中的一位经纪Gaynor进行了采访，一下是他的部分观点。 　　为什么要推动房屋的共同所有权? 　　我们未来的一代可能有很多是只拥有低薪临时工作的人，我们还有将要退休而没有养老金的人。我们有低收入或没有收入的人。我们还有一大群人老年生活非常困难。所以我想采取一种旧的想法，那即是建立社区的概念。我们可以更紧密地在一起。 　　目前正在讨论什么样的共同所有权? 　　目前有各种各样的可能性。周三的时候，我们 Doug Tindal of Wine on the Porch这个活动上有位演讲者发言。他就在寻求一种共同所有的方式，一个公共元素，一个餐桌，在那里他们可以创造一种社区的感觉。 　　我也把这看作是有意识的生活。 　　人们可以对他们想要如何建立他们的日常生活做出各种决定。 　　这也适用于那些想要自己的空间、自己的生活、不想对他们的邻居太熟悉的人。 　　共同拥有房屋这个行为的实施障碍是什么? 　　对我来说，沟通是最主要的障碍。房地产行业是一个非常个人主义的游戏，我们不沟通不交流。 　　现在的情况对于首次购房者更难。 　　我的目标是建立一个房地产代理网络，希望帮助人们互相联系，合作采购，帮助人们找到一种方式在这个疯狂的经济时代生存。

房地产市场火热，把旧屋推倒重建新屋已经很普遍了，但是把一间旧屋推倒在原址兴建两间新屋并不容易，市政府一般不会批准。北约克华裔业主蔡先生遭到市府拒绝后把多伦多市府告了，安省市政委员会(Ontario Municipal Board，OMB)裁决市府败诉，准许蔡先生新建两间房子。 法庭文件显示，家住北约克Greenfield Ave的蔡先生有一个 22.86米(折合75英尺)宽的lot，他向多伦多市府申请将其旧房子推倒改建，遭到拒绝。 大lot的物业优势明显 2015年9月29日，多伦多土地利用规划师Carla Tsang提交了一份规划报告，该报告研究了该区237个物业的特征，指出该社区的物业绝大多数lot为15.2米(折合49英尺)或大于15.2米，这个尺寸的lot占该区的83%，但该区也有11个物业lot为9.1米至12.2米。因为担心批准这种改建会引起邻居效仿从而改变该社区的住宅特性，因而该报告建议拒绝这种改建申请。多伦多市府结构调整委员会(Committee of Adjustment)采用了报告建议因此拒绝了蔡先生的申请，蔡先生不服，上诉到安省市政委员会。 安省市政委员会认为，申请改建的物业位于Bayview Avenue和Sheppard Avenue East的西北，这个物业附近有14层、10层和7层的公寓建筑，也有三层联排别墅，该物业靠近地铁站，区内低幢房屋多建于1940年或1950年代，至今不少居民已再投资翻新这些房屋，令区内出现新旧两种物业共容的格局。而且还有很重要的一点，蔡先生的改建计划没有邻居提出反对意见，因此驳回多伦多市府的拒绝令，批准蔡先生可以改建两间新屋。 有趣的是多伦多市府与蔡先生分别请了两个土地利用规划师参与聆讯，但二者意见截然相反。代表多伦多市府的土地利用规划师坚持称，若批准这次申请，不但破坏该处房屋的独特性，更可能诱发日后同类申请愈来愈多。 而蔡先生邀请的土地利用规划师则反驳，称蔡先生75英尺的lot即便分割后还比区内一些房子的lot要大，并列举该区内有34个物业的lot与蔡先生分割后的lot大小相等，还有28个物业的lot比蔡先生分割后的lot要小，而且蔡先生改建计划无论大小、高度及户型都与同区其他物业吻合。 最后安省市政委员会批准蔡先生胜诉。 据地产经纪Max介绍，这个地段75英尺的lot完全可以兴建两间独立屋，对蔡先生来说，兴建两间房子一个自住、一个出售，利润应该相当可观。他举例说附近一间正在挂牌的lot为100尺的旧房子开价280万﹐而新建一间3000平方尺的房子建筑成本60万元左右，这个区的镇屋现在叫价都在在130万元左右，独立房价格当然会更高，这个账很容易算明白了。

多伦多房地产局TREB(Toronto Real Estate Board)上周五(3日)发布数据，称今年1月份TGA房价仍然涨势不减，各类房屋售价比2016年1月的$630,193上升22.3%，房屋均价达到$770,745。TREB同时预测说，一年之后，也就是2018年的这个时候，多伦多的房屋均价将涨至$820,000，相当于今年各类房屋价格平均要涨$50,000左右。 TREB预测今年GTA房价涨幅也是双位数，估计在10-16%之间，而且房屋交易量也会超过100,000套，这也意味着多伦多连续三年的房屋销量在10万套以上。 CBC新闻网特地采访了多伦多的几位经纪，看他们是如何各显神通，在热火朝天的房市中翻云弄雨，奇招尽出，与房主们甚至开发商们分享高房价带来的利益。 鼓励房主将房子装修或重建后再卖 多伦多一家地产公司Public Choice Realty的经纪Sai Tirulokan(下图)在接受采访时表示，为使房屋卖得出好价钱，他们通常与房主及开发商或装修公司合作，将房子装修或推到重建之后再卖，然后三方分享利益，他还将这种售房方式称为“合资企业”。 这位经纪没有提到这个做法会提高房价多少，但称这个方法也要根据房子的情况来定。比如需要推到重建的物业，一般是很老的房子，占很大的地盘，而房主也乐意这么做，因此三方在达成协议之后，这个“合资企业”就开始运作。 他特别提到位于多伦多Rushton Road上的一幢老宅，就特别符合上述条件，因此可以按“合资企业”的模式进行操作。开发商在接到屋主提供的老屋的建筑图纸之后，就会带他们的专家过来与经纪及屋主进行三方协商，拟好协议之后屋主要做的事情只是签字而已，所有的手续及重建全由开发商负责。而在房子售出之后，开发商也从中拿走他们应得的报酬，房主和经纪赚大钱自然不在话下： 广告广告再广告：招来的买家越多越好 多伦多另一位经纪Frank Leo在接受CBC采访时表示，他售房的办法既简单又有效，用一句话总结就是：广告广告再广告，招来的买家越多越好。 他认为，如果经纪没有为业主招来尽可能多的买家，没有为业主卖出个好价钱，那他或她就不是一个称职的经纪。这样的经纪在卖房过程中没有尽到责任，可能让业主赚不到多少钱，或是损失本来应该赚到的钱。 不过他也说，打广告说起来简单，但要做好也是费心费力，因为这个广告要不断地打，重复地打，让尽可能多的人知晓。他说他就用了多种手段来打广告，包括报纸、电视、无线电广播、当然也有时兴的网络以及人工发传单等等。 此外，打广告也是很花钱的事，Leo说他一年花在广告上的钱不说有几百万，也有好几十万。 经纪提供免费服务 本文开头提到的经纪Tirulokan表示，为了业主的房子卖出去以及卖个好价钱，经纪们可谓费尽心思，有时甚至提供一些免费服务，包括： *Home staging：就是为业主挂牌出售的房子进行包装，以便让潜在买家“一见倾心”，Tirulokan就表示，为此他经常自己掏腰包为业主做这个，一次数千元，当然取决于物业的大小; *Moving expenses：有些经纪也为买家甚至卖家提供搬家的费用; *Renovations：也有经纪为了房子多卖钱，自己掏钱为物业做装修。 显而易见，以上经纪和业主之间的事情都是“周瑜打黄盖”，但也许经纪们没有说也不愿说的是，如果说他们真正提供了免费服务，那其实也是“羊毛出在羊身上”，这个你懂的...

　　智库组织布罗本特研究院(Broadbent Institute) 昨日发表有关房屋可负担性的研究报告，计算一般市民要工作多少周才可以在温哥华购买一间平均楼价的房屋，结果发现购买独立屋的话，准买家需要不吃不喝工作多达1,518周、即逾29年，才可购入物业，显示目前房价与收入出现严重失衡。 　　报告指出，现时计算房屋可负担性的一般做法，都是把楼价和居民消费价格指数(CPI)作对比，以比较楼价与其他货品价格的升幅速度，而该报告则从另一角度，以人均收入去衡量楼价的可负担性。 　　研究员定下了多项假设，包括在没有支付首期的情况下，把楼价全数以五年期贷款的方式分摊15年还款，得出每个月需要负担的贷款。 　　而收入方面，则以卑诗省人均周收入为基准，不扣除其他开支去进行计算。报告指，现实中没可能把整份收入都用作支付房贷，因此定下这个假设是十分保守的做法。 　　研究结果指出以去年的楼价水平计算，在温哥华供一间多户房屋需要工作910周即17.5年，较2005年时的约12年增加。 　　可是独立屋的情况更加严重，去年的楼价需要工作1,518周即超过29年才能供完，较2005年时的16.5年，延长了12.5年。 　　若以全国平均楼价和收入去计算，去年的楼价水平只需工作467周，即9年，与温哥华出现极大差距。 　　负责撰写该报告的渥太华大学(University of Ottawa)经济系教授Marc Lavoie指出，结果显示温哥华目前楼价与收入出现严重失衡，并且有继续恶化的趋势，令市民置业希望愈来愈渺茫。报告又强调上述的研究是以人均收入作计算，若改以收入中位数的话，情况会更加严重。 　　Lavoie说，失衡情况并不限于温哥华市，随着情况逐步恶化，问题亦逐渐扩散至邻近城市，他说房屋可负担性问题十分复杂，需要多重政策去应对，并指报告已明确地指出，除了降低楼价外，提升人均收入也是同样重要。

澳大利亚政府6日宣布，强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度近两年来，已经强制出售总价值1.07亿澳元（约合8202万美元）的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅，包括恒大地产集团董事局主席许家印在悉尼市的一座公馆。 严打在澳非法置业 澳大利亚联合通讯社等媒体报道，2015年2月，时任澳大利亚总理阿博特和国库部长乔·霍基共同发表声明，宣布将采取新措施严格管理外国投资。3月，霍基强令许家印出售其位于悉尼派珀角价值4000万澳元的豪宅，就此拉开自由党政府打击非法置业行动的帷幕。 现任国库部长斯科特·莫里森说，在澳大利亚税务局调查下，位于维多利亚州和昆士兰州、总价值1400万澳元的15处房产被强制出售。这使得被强制出售的房产总数达到61座。另有36名正在接受调查的房主同意出售涉嫌违规购买的住宅。 已经强制出售的房产主要位于维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州。其中25处住宅的房主为中国人，其他房主的国籍包括英国、加拿大、德国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾和伊朗。 根据澳大利亚法律，除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；若购买新房，必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准。 澳大利亚《每日电讯报》报道，许家印名下那座公馆是由恒大地产在澳注册的“金快餐”公司违规购买，没有获得外国投资审核委员会批准。霍基要求许家印在90天内出售。而就在澳联邦政府下令几天后，这座豪宅便卖给了出生在中国的华裔澳大利亚人、“LL国际”主管洛拉·王·李（音），她声称自己在任何方面都与许家印没有关联。 房价已成政治议题 澳大利亚之所以加强对外国人非法置业的打击力度，部分原因在于，近年来，以中国买家为主的外国投资者涌入，推动了澳大利亚房地产市场的膨胀。特别是悉尼和墨尔本这两大城市，自2009年以来，房价翻了一番。 房价快速上涨，令许多当地居民、尤其是年轻人望“房”兴叹。按照法新社的说法，“买房难”成为一个重要的政治议题。 莫里森在公布“战果”时说，自由党政府致力于执行打击非法置业的规定，而在工党执政时，“没有外国人被迫出售他们非法购得的澳大利亚不动产”。 外国投资审核委员会2015年4月发布的数据显示，在中国购房者带动下，中国首次超过美国，成为澳大利亚最大海外投资来源。2014财政年度，中国投资者在澳投资277亿澳元，其中124亿澳元投在了房地产上。 中国买家逐渐退场 另一方面，随着澳大利亚加强对非法置业的监管，金融机构开始限制外国人贷款，以及中国政府收紧外汇出境管控，一些中国买家开始退场。一些经济分析师指出，澳大利亚房市已经到了顶点，房价泡沫开始破裂或许只是时间问题。 澳大利亚《金融时报》上月24日报道，澳大利亚最大中文房地产网站澳洲家园网咨询量下跌了30%，虽然中国买家的兴趣依旧浓厚，但他们“需要更长时间才能下定决心”。路透社6日援引澳洲家园网主管埃丝特·熊（音）的话报道，过去两三个月，中国买家的兴致已经大为减弱，只剩下那些最为坚定的买家。 她说，以来自中国的“买房游”游客为例，那些把来澳旅游度假一部分时间用于看房的游客人数较去年同期减少了一半。 设在中国香港的阿普特资本管理公司认为，澳大利亚房市已经与经济活力脱节，预计会出现严重的修正。这家对冲基金管理公司的策略师埃米· 雷诺  兹认为，澳大利亚房价未来下跌最可能的诱因是利率上升或外国投资枯竭。

新闻配图 一年的时间可以让加拿大房地产市场产生很大的不同。 2016年1月，由于大量中国“热钱”涌入温哥华，温哥华迅速成为了世界上最热的房地产市场之一。温哥华房地产市场随后被证实为加拿大历史上最大的地产泡沫。随着时间的推移，关于这个地产泡沫的恐怖故事正在开始显现。正如彭博社报道的，整个冬天，买家出现在温哥华，加入了竞价战争，温哥华房屋销售量创下了有史以来最高记录。 时间快速来到上周，大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver ）报道指出，由于房屋买家和卖家不敢确定最近房屋价格的上涨是否会继续，市场担心地产泡沫已经破裂，在这样的疑惑和忧虑中，买家和卖家都没有贸然行动，受此影响，2017年1月份大温哥华地区的房地产交易量同比大幅下跌了40%，比起2016年12月份则下跌了11.1%。 彭博社的数据显示，这已经是温哥华房地产交易量连续第7个月下降了，温哥华2017年1月的房地产交易量也比其1月份10年平均交易量要低10.3%。据大温哥华地产局，温哥华2017年1月份的房屋成交与挂牌比率也下降到了两年来的新低。房地产行业把成交与挂牌比当作是价格的一个预兆。 房地产市场降温，2017年1月，温哥华房屋交易量同比下跌39.5%。 虽然温哥华房屋交易量出现了急剧下跌，但是房地产价格却仍未出现实质性调整，温哥华2017年1月份的基准房屋价格同比上涨了15.6%。大温哥华地区单户独立屋的平均基准出售价格同比上涨了15.8%，达到了147.48万加元。房屋交易量的下滑对单户独立屋市场的打击是最大的。去年的这个时候，单户独立屋的价格出现了两位数的上涨。而过去六个月，单户独立屋价格下跌了6.6%，在147万加元(113万美元)左右徘徊，与2016年12月相比则下跌了0.6%。 图2：居民住房平均出售价格——1977年1月到2017年1月 正如彭博社指出的，去年九月份，瑞银集团列出的一份全球城市房地产泡沫风险名单中，温哥华高居榜首。8月份，加拿大开始对外国买家征收15%的房地产税，10月份联邦政府更是收紧了住房抵押贷款规则，这之后，对加拿大价格最高房地产市场进入低迷期的预测似乎正在成真。皇家地产公司(Royal LePage)上个月预计，大温哥华地区的住房价格今年将会出现8.5%的下跌。 大温哥华地产局局长Dan Morrison表示：“今年住房市场开局不温不火。2017年到现在为止，房地产买家和卖家都更不愿意采取行动。” 温哥华房地产市场泡沫的前景并不稳定，但是对多伦多房地产价格，这样的担心就不存在了。 多伦多房地产市场房屋供应在收缩，买家不得不抓紧行动，而多伦多房地产价格更是暴涨了20%以上，这已经是多伦多地产价格连续第五个月的上涨了。据多伦多地产局的数据显示，加拿大最大城市2017年1月份房屋平均价格同比上涨了22%，达到了77.07万加元(约合59.16万美元)。彭博社报道称，1月份多伦多房屋交易量上升了12%，达到5188宗。多伦多2017年1月份房屋活跃挂牌量为去年同期的一半，并且房屋挂牌天数也从29天下降到了19天。 多伦多地产局局长Larry Cerqua在一份申明中表示：“随着我们进入2017年，我们预期对房屋所有权的需求会保持强劲，包括第一次买房者的需求。但是，考虑到多伦多市场房屋库存不高，许多潜在买家在寻找中意的房屋上将会面临困难。” 有趣的是，按现在的运转率，温哥华和多伦多房地产市场可能很快就会遇到一个拐点，在这个拐点上，多伦多房地产平均价格将超过温哥华：多伦多市中心一栋独立屋的平均价格为134万加元，并且正在以22%的涨幅上升。多伦多市中心独立屋的平均价格正在迅速追赶上温哥华150万加元的地产平均价格。温哥华的房地产市场已经降温了，对外国投资者征收的地产税以及上涨的价格让许多买家选择暂时旁观，而这也导致许多外国买家转战多伦多。

来自意大利时尚之都米兰的地标建筑“垂直森林”来到了中国。据美媒boredpanda2月6日报道，“垂直森林之父”为斯特凡诺·博埃里（Stefano Boeri），而南京“垂直森林”项目为亚洲首座博埃里设计在建的“垂直森林”建筑。 报道称，此项建筑将由656英尺（约200米）及354英尺（约108米）的双塔楼组成，外围覆盖至少1000棵树以及约2500棵灌木类植物。“垂直森林”每天可以消化二氧化碳，并释放132磅（约60千克）的氧气。 据悉，高塔楼将会有办公室、博物馆和绿色建筑学校，而低塔楼为Hyatt五星级酒店。 南京“垂直森林”预计于2018年完工。 “垂直森林”项目工程即将完成地下工程部分 另据澎湃新闻1月17日报道，据悉，“垂直森林”项目主体工程即将完成地下工程部分。 资料显示，垂直森林位于南京市江北新区浦口大道与浦滨路交汇处，总建筑面积533282.5平方米，目前由南京扬子国资投资集团投资建设并管理。 斯特凡诺·博埃里为著名建筑师，拥有策展人、评论家及教育家等多重身份，现任佛罗伦萨市长首席城市文化专家顾问，曾担任米兰市副市长，是米兰2015世博会总规划师及命题人，目前受聘于同济大学教授，主持米兰理工，同济大学，哈佛大学三方成立的未来实验室项目。其建筑作品包括位于意大利米兰的“垂直森林”、2015年米兰世博会的整体规划、世界G8峰会场馆规划及建筑改造、马赛地中海文化中心等。 创新建筑呈现未来生活模式 南京“垂直森林”项目为亚洲首座博埃里设计在建的“垂直森林”建筑，也是继米兰“垂直森林”、瑞士洛桑雪松之塔、贵州山之酒店（先于南京项目敲定计划方案，但暂未开工，目前还在准备阶段）之后的第四个“垂直森林”建筑。 米兰“垂直森林” 博埃里相信，通过这种城市内垂直致密化造林的新模式，可以在南京江北新区创造一个活的生物多样性系统，丰富江北新区的城市内生态，并以创新的建筑面貌呈现未来的都市生活模式。 该项目将通过对南京当地气候、景观、植被、现场条件等多方面的考察和研究，在南京现有的植物选种中挑选适合200米高空生长环境的品种，沿着外立面从裙房顶到大屋面及建筑阳台上种植包括乔木、灌木、地被植物等，以此呈现建筑的外表面垂直绿化。 安全自然是许多人最为关心的问题。据强调，南京垂直森林的结构总体非常安全。其透露，增加的垂直森林结构部分在原设计完成打桩的基础上，已经重新进行了结构验算，满足种植树木后增加荷载的要求，充分保证建筑结构总体承载要求和整体安全。另外，树木的种植平台悬挑3.0米，采用安全可靠、技术成熟的梁式阳台，可承受9.0米高大型乔木的重量。 据悉，该项目最困难的部分——在200米的高空种植乔木的技术，已经完全从米兰引进。两栋大楼上的465个阳台上，每一棵树木都需要经过风洞试验的细致监测，已经确保了在200米高处的树木即使在暴风中也能保持直立状态，保证安全。同时，项目采用了经过实践检验的阳台绿化技术，为垂直森林高空生长的植物设置了具备多重的安全防护措施，能够确保其总体安全。 博埃里最为引人注目的作品就是“垂直森林”。米兰“垂直森林”项目曾被评为“全球最美且最具创新性的高层建筑”。2014和2015年，该项目相继获得了法兰克福“国际高层建筑奖”（IHP）和芝加哥“世界高层都市建筑学会”金奖（CTBUH）。IHP评委认为，作为“欧洲第一个垂直的森林”，米兰项目代表建筑与自然的共生关系，为其他欧洲城市人口稠密区提供了原型。 “我希望建筑能作为机制，来平衡人与自然的关系……人们应当去认识和了解如何与其他物种共生。如果建筑能为人类和自然的共生搭起桥梁，那就是属于未来的建筑，是有希望的建筑。” 博埃里说。 “垂直森林”元素在中国多地实践 博埃里希望“垂直森林”可以成为一种未来绿色城市建筑的样板，能够启发对城市环境以及建筑结构的再思考。尤其是在雾霾严重，森林面积剧减的环境下，这样的思考更加重要。 目前，除了南京森林城市，秉承“保存遗产、进行改良”的理念，包括旧城升级、工业更新、城郊绿带、老房新衣等多种模式的“垂直森林”元素已经相继嵌入上海、重庆、北京、青岛等地的项目，如上海九江路501号、浦东机场T2航站楼的部分候机区改造、北京德必天坛、贵州万峰谷、重庆的“树屋”等。 去年7月，博埃里在同济大学提出“森林之城”的概念。博埃里表示，“森林之城”是一个集合的生态系统，并透露有望在中国的石家庄和柳州落地。据悉，石家庄市政府已经委托SBA在藁城区域核心设计一座可容纳10万人的新城，这座新城将重复以及倍增“垂直森林”类型，为一座拥有住宅、办公、博物馆、学校等的垂直城市。 对垂直空间理念兴趣盎然的不仅仅是博埃里。在中国，万通控股董事长冯仑一直有打造“立体城市”的梦想。他所构想的“立体城市”就是要把平铺的空间收拢、聚集，让城市“向上生长”，减少各类资源的浪费。这一构想于2013年7月在咸阳落地，可惜的是，2015年中该项目即被曝停工。 2015年2月，冯仑与博埃里在北京就立体城市、垂直森林等问题进行了探讨。而在2016年7月举办的“新都市生态与未来城市峰会”上，冯仑称2050年的城市生活是垂直的，未来的城市和建筑将是模块化、智能化的超级系统，是一种功能混合的、具有高度敏感的系统。看起来，冯仑并没有失去对立体城市的兴趣。 以中央空调起家的远大科技集团有着类似的想法，2012年6月，远大豪言将在长沙建造世界第一高楼“天空城市”，项目计划于2013年元旦建成。不过，因为没有完成相关法定的报建手续，“天空之城”在2013年7月被叫停。2013年10月，又传出远大准备在青岛建造“天空二号”的消息，但之后与“天空之城”一样前景成谜。 博埃里认为，当前城市的密度越来越大，如果能够在原有城市边界的基础上向内部发展，将极大减少对周边自然环境的影响。但他坦言，这样的发展模式或许在欧洲比较容易实现，中国的城市化进程太过庞大，是否能适应这样的模式还有待观察。 对于南京的“垂直森林”，多数外国网友也纷纷持肯定态度。

2017年新年伊始时，媒体就曝出一条劲爆消息：中国央行正式公布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”。 以前每人每年有5万美元的购汇额度，每天有1万美元取现额度，额满即止;该办法出台后，每天你只能换等额5万人民币的美元和其他外币，按照当前汇率约为7100美元，超过这个额度就要申报。并且现在在国内的银行换汇之前，无论是 app 还是网银还是柜台，都需要先填写一份《个人购汇申请书》。 其中最关键的是第五条：以后个人换汇就再也不能用于境外买房投资了。除此之外，换汇时还要填写换汇用途、预计用汇时间等更加详细的信息。虽然每人每年5万刀的外汇限额未变，但这一规定基本上让海外资产配置成了泡影。其实外汇管制一直在加强，比如2016年以来蚂蚁搬家式的搬钱已经越来越行不通了。现在的政策，只是更加明确了这一信号，明文规定不许国内有钱人进行海外资产配置。 对此，外管局的解释是：这既是经济金融分析的需要，也是与国际合作反洗钱的需要，当然也是为了堵住个人购汇漏洞的需要，其中就包括海外购房等利用经常项目从事资本项目的交易。 外汇管制难抵购房热情，房市依旧火热 加拿大地产经纪黎宇昌表示，虽然有些银行收紧外国买家的房地产按揭贷款申请，而汇丰银行根本完全拒绝所有中国地区买家的房地产商按揭贷款申请，再加上中国的外汇管制，很多人都会以为中国买家一定急降，但事实似乎并非这样。 中国人最喜爱的海外房屋信息网站“居外网”(Juwai.com)的调查显示，在今年的春节期间，有26%的中国消费者有意出国旅游，其中有42%的人表示打算顺便看看当地的房子。 据本地英文媒体Global News报道，自2017年1月27日晚，也就是农历新年的除夕夜开始，中国大陆就开始了一周的全国公共假期。对大多数中国人来说，这个公共假期可以让他们回家同家人一起过节，但是也有大约六百万人选择出国旅游，顺便考察当地的房地产。对任何国家的市场来说，这都是一股庞大的资金流。 在港收款 成为海外买家购房缓冲之道 中国买家为了应付上述各项紧缩政策，若卖方出售房地产，只是想将低价买入的房子在利好的市场卖出套利，而买方因是外国人而受到紧缩按揭影响，买卖双方便可达成一种由业主提供按揭贷款的协议，买家支付屋价30至50%现金作首期，余下部份金额业主不先收，而是在屋契订了业主作为按揭贷款银主来拥有产权，由买家继续每月供款。 其次，从安全保障上来说。因为所有条款都是跟随银行房屋贷款执行，屋主贷款对双方都是十分安全，即使贷款人如果卖出房屋，要首先偿还原业主的贷款，而贷款者90天不供款，原业主可以委托律师将房屋强逼出售，追回贷款。 还有一个安全性方法很高的方法是向一些私人贷款公司贷款，因为有很多富人集资组成一些私人贷款公司，接受一些外国买家贷款，他们的审查都比较宽松，利息亦比银行高。 最近有些中国买家在看到一些合适的楼盘时，会问业主肯不肯将卖楼款项或部分款项在中国和香港收取，如果碰巧业主在中国有生意或有需要用钱，或是有些香港移民要回流，将物业出售后在香港收钱是一拍即合。 需要谨慎些的是，这种付款方法存在一些风险，可能会涉及税务等法律问题，所以仍非一种很多人能够接受的方法，但是如果中国再进一步收缩外汇申请政策，这也是将是华人在加拿大买房避过外汇管制的一种解决之道。

温哥华出台针对外国买家的房产税之后，坊间一直有传言称，多伦多也即将步其后尘，毕竟多伦多的房价也很疯狂。 很多人认为，外国买家炒房是房价居高不下的主要原因。 近日，前多伦多房产局主席Richard Silver表示，外国买家在多伦多买房主要是冲着“教育”来的，而不是炒房。 Richard Silver也是一名地产经纪人。他表示，目前很多亚洲人，尤其是中国大陆人，到多伦多买房。很多客户都讲的都是普通话，自己也曾经三次到过亚洲。根据他的了解，很多人买房都是冲着教育而来的，多伦多的本科及研究生教育对买家的吸引力非常大。同时，这些买家会对社区周围的小学、中学、大学的评分进行调查，他们心目中理想的居住地就是在学校附近。 针对于外国买家凭借在温哥华买房转移财产，造成房屋空置率较低的情况，Richard Silver表示，多伦多的情况并如此。很多中国大陆的男子会在国内上班，但是让妻子和孩子到多伦多求学。大学毕业之后，孩子可以自动获得三年工签，这是其他国家不能比拟的优势。 前段时间，多伦多房产局发布官方数据，表示外国买家仅占所有买房者的不足5%。但是，Richard Silver表示，房产局只统计了二手房交易的买家数据，没有统计购买新房的买家。如果考虑在内的话，大概比例将达到10%至15%。 同时，他认为多伦多效仿温哥华推出外国买家税并不乐观。“温哥华是一个花钱的地方，而多伦多是一个赚钱的地方，这里风景十分优美，生意也比较多，对外国人的吸引力也比较大。”

在多伦多，成交价比叫价高完全是正常情况，就算是翻一翻也纯属正常。 然而，多伦多东约克的一栋“细高房”的身价依旧让人大吃一惊。 说起这栋房子，有点奇葩，在周围的房子中，这栋房子算是“鹤立鸡群”，比较惹眼的了，而且这栋房子的销售史也值得说道。 2013年秋天的时候，这栋房子长这样(如下图)，当时的售价是$599,000。 大概很多人看到这栋房子和门前的摆设之后是这样的表情： 然后，这栋房子得到了整修，就变成了下图的样子，身价也涨到了$748,899。 不过，这个房子并没有马上卖出去。去年10月份，挂牌价降了一点点，达到$690,000。 但是三个月之后，这个房子的挂牌价又涨到$799,000，随后更是涨到了$899,000，最后的成交价是$850,000。 在三月的时间里，这个房子的身价上涨了$160,000。 到底这个房子是值还是不值呢? 去年年底的时候，Woodbine-Lumsden的平均房价是$764,748。所以，你觉得呢?

　　本地银行虽然对外地房地产买家收缩按揭贷款，而中国亦紧缩国民申请外汇出国买房地产，但似乎仍然无阻中国买家在南安省及大多伦多及邻近地区购买物业的热潮，有一些本国卖家提供短期按揭贷款，让中国买家每月供款，以应对收紧按揭及汇款的情况。 　　地产经纪黎宇昌表示，虽然有些银行收紧外国买家的房地产按揭贷款申请，而汇丰银行根本完全拒绝所有中国地区买家的房地产商按揭贷款申请，再加上中国的外汇管制，很多人都会以为中国买家一定急降，但事实似乎并非这样。就在农历年间，他有几个来自中国的客人，借着春节假期间来到多市，购买了几间独立屋，其中一个客人更看上一间位于闪高湖价值千万元以上的度假山庄。 　　黎宇昌声称，中国买家为了应付上述各项紧缩政策，见招拆招。若卖方出售房地产，只是想将低价买入的房子在利好的市场卖出套利，而买方因是外国人而受到紧缩按揭影响，买卖双方便可达成一种由业主提供按揭贷款的协议，买家支付屋价30至50%现金作首期，余下部份金额业主不先收，而是在屋契订了业主作为按揭贷款银主来拥有产权，由买家继续每月供款。通常这种屋主贷款所定的利息较银行高，由3至5厘不等，还款期亦比银行短很多，通常贷款期约1至5年。 　　移民回流在港收款 　　黎宇昌强调，这种屋主贷款对双方都是十分安全，因为所有条款都是跟随银行房屋贷款执行，即是贷款人如果卖出房屋，要首先偿还原业主的贷款，而贷款者90天不供款，原业主可以委托律师将房屋强逼出售，追回贷款。 　　他又声称，另一个方法是向一些私人贷款公司贷款，因为有很多富人集资组成一些私人贷款公司，接受一些外国买家贷款，他们的审查都比较宽松，利息亦比银行高，而这些贷款双方的条款都和银行一样，安全性亦很高。 　　黎宇昌指出，最近有些中国买家在看到一些合适的楼盘时，会问业主肯不肯将卖楼款项或部分款项在中国和香港收取，如果碰巧业主在中国有生意或有需要用钱，或是有些香港移民要回流，将物业出售后在香港收钱是一拍即合，但这种付款方法存在一些风险，就是税务及洗黑钱等法律问题，所以仍非一种很多人能够接受的方法，但如果中国再进一步收缩外汇申请政策，他相信这会是一种避过管制的流行的方法。

　　一项有关短租平台Airbnb的统计指出，去年12月包括加拿大在内的7大工业国在Airbnb出租的房屋单位，较上一个月增加3.2%，其中加拿大增加4.4%，增加速度居7大工业国第2位。由于更多业主加入短租行列，使上个月的租金较前一个月减少，加拿大约减2%。 　　地产资讯网站Better Dwelling引用Airbnb的统计指出，有兴趣作短租的业主，比有兴趣在Airbnb寻找短租的租客多，也因此使在Airbnb登录的短租单位，呈现增加的情况。 　　统计指出，去年12月7大工业国的Airbnb短租单位数目达到153.5万间，较前一个月增加3.2%，全球则增加3.6%，达到314.6万间。 　　7大工业国Airbnb登记单位的增幅最大的是英国，增加4.5%，其次是加拿大增加4.4%。 　　在单位租金的中位数方面，除了英国短租租金仍然增加0.9%至每日122美元之外，其余的国家均出现租金下跌情况，日本下跌最多，下跌7.1%至每日60美元，与发展中国家例如印度相当。加拿大的每日租金约跌2%至每晚90美元左右，德国下跌5%，意大利约跌3%。所有国家的Airbnb租金以美国最贵，每个单位超过160美元。 　　统计显示，12月Airbnb登记增加最多的是整间房屋出租，7大工业国整间房屋出租增加4%至142万间。报道指整间房屋出租在温哥华及在纽约并不被允许。 　　报道又说，Airbnb短租平台受业主欢迎的程度，比受到租客欢迎的程度要高，更多业主加入短租行列对租客有利，业主现时无法像Airbnb刚推出时有较高的利润。

西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友   位于杭州西湖边的南山路上一处“别墅”悄悄寻找买家，不过业主开出的底价高达5亿元惊呆了不少网友。 近日，位于杭州西湖边的南山路上一处“别墅”悄悄寻找买家，不过业主开出的底价高达5亿元惊呆了不少网友。 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友   此“别墅”目前的业态是两岸咖啡旗下的“两岸花园铁板烧餐厅”，以及“木之兰怀石料理”。而早在2001年，两岸咖啡通过拍卖，以2000多万元的价格，买下了该“别墅”的30年产权。   该别墅建于1935年，最早的主人是一位不出名的实业家，之后更换过不少主人，有商人、医生等等。 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 在上世纪50年代，浙江美术学院（现中国美术学院）从孤山的哈同花园搬迁至南山路是，租用了此别墅作为教授宿舍之一。 据了解，该别墅位于杭州南山路204号，属于民国历史建筑，在2004年被列入杭州市首批历史建筑保护名单。 别墅共有有两栋楼，一栋建筑面积约237平方米，另一栋约496平方米，另外还有地下室200多平方米，花园60平方米。过去为住人的别墅，不过现在属于商业用途，土地划拨性质，底价5亿元。 另据一家代理杭州豪宅业务的经理透露：“其实从2017年1月初以来，已经有两位有意向的买家来沟通过天价别墅的价格。” 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 两位有意向的买家其中一位是华侨饭店的股东之一，表示愿出4亿多元的价格来买，不过卖家没有同意，坚持底价是5亿元。另一位比较关注的是澳大利亚籍富豪，也是国内某上市公司的股东，但暂时没有进一步动作。 位于杭州西湖边的南山路上一处“别墅”悄悄寻找买家，不过业主开出的底价高达5亿元惊呆了不少网友。 图为别墅。 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 图为别墅。 西西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 图为别墅。

　　近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一，由此可见合肥房价在去年的涨价力度。 　　不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，在这两天一度成为舆论的热点。 　　对此，记者于近日展开了调查。 　　每平方米降价4000元都无人问津? 　　作为2016年楼市上涨最快的城市，合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍，这也一度让合肥成为舆论关注的焦点，一时间投资客和改善型购房者，蜂拥的进入合肥，开始抢房，导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。 　　合肥这种量价大幅上涨的局面，在去年10月份出台限购政策之后，得到一定的控制，在11月份之后进入平稳局面。然而，进入今年1月份以来，合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法，特别是进入春节假期期间，这种说法达到了顶峰，这两天也因为价格大幅下跌的说法，再次让合肥成为关注的焦点。 　　传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。 　　价格平稳的合肥北城，也遭到购房者的投诉称，北城房价要暴跌，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬(视频)，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。 　　在去年价格涨幅最大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称，滨湖二手房暴跌，滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。该业主表示： 　　滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平(方米)降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩?大家都不买房了，出租房源哪里找?房屋租金肯定会大幅上涨。 　　有意思的是，这些二手房因为二手房降价挂牌，而无人问津，甚至喊出要求政府救市的口号。 　　针对上述购房者的投诉，每日经济新闻记者从合肥多家二手房中介了解到，进入去年12月份以来，确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售，“这两个月以来，我们接到挂牌销售的房源，大都是选择降价销售，最低的降价幅度也在5万元，最高降价达到30万元，但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎，降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者说。 　　根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示，自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里，合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。其中，位于合肥庐阳区的雍景苑小区均价降了约3348元/平方米;合肥政务区名为绿怡汇林的二手房跌幅达-11.73%，均价下跌了2238元/平方米;合肥高新区的维多利亚别墅二手房跌幅达-34.39%。 　　大幅下跌为“假象” 　　如果根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。 　　每日经济新闻记者从多位合肥房地产业内人士了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。 　　对此，上述孙经理还对记者说： 　　这些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，这些投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但问题是，由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，购房者买涨不买跌的心理再次出现，这也导致了一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。 　　二手房房东下调价格急于出售，那么新房的价格如何?为此，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到，他们并未听说有楼盘价格出现大跌，目前他们在售的楼盘价格，与春节之前，和去年12月份的价格相比，并未出现太大变化。 　　其中，一家大型房企安徽公司的陈姓经理对记者说： 　　公司在合肥在售的两家楼盘价格和去年12月份相比，并无太大变化，整个滨湖区和政务新区的新房价格也没有出现网上所说的大跌情况，价格基本保持稳定。可能会有极个别楼盘在春节期间，为了促销吸引购房者眼球，作出了一定的下调，但是下降幅度也不大，对合肥楼市价格整体并无影响。 　　而合肥本地媒体《安徽商报》的报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米;新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米;高新区某楼盘降价0.21元/平方米。 　　对此，合肥房房地产资深人士张斌对记者说： 　　部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。 　　机构：地产凛冬将至 　　而合肥学院房地产研究所副所长凌斌也表示，目前楼市保持平稳健康发展的总基调没有变，全国范围内的调控只是针对部分过热区域。合肥在几个月的限购等调控下，数据显示全市均价并没有出现较大的涨跌。个别楼盘降价并不能代表整个楼市，后续走势还有待观察。 　　虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。 　　根据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。 　　而根据去年1月合肥365地产家居网等数据，当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套，均价尚未破万;三县共成交5116套。 　　值得注意的是，从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，成交量萎缩明显。 　　对此，张斌对每日经济新闻记者说： 　　合肥楼市成交量的下跌，在很多开发商是有预估的。之所以出现如此大幅的下跌，是因为去年合肥楼市价格的疯涨，吸引了刚需、改善型和投资客的大量涌入，严重透支了潜在的购房者，在限购令出台之后，很多购房者变得更加理性，开始处于观望局面，所以导致了1月份成交量如此大的下滑。 　　业内人士也表示，这种成交量的下跌，会在接下来的几个月延续，但是下跌幅度不会比1月份那么大，会有所收缩。 　　此外，央行于昨日(2月3日)将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%;同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。 　　对此，海通证券姜超认为，地产凛冬将至。他表示： 　　截至16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。 　　所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。 　　而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。  

因为房价飞涨，政府对物业的评估价也一路飙升，地税当然也随之增加。很多人对自己的物业估价不满，想挑战政府物业估价，但成功者寥寥无几。多伦多一名华裔业主庞女士是成功者中的一个，她上诉到安省估价审核委员会(Assessment Review Board)，最后把自己的物业评估价格降低5%。 从地图上看庞女士的房子距高压线约100余米 法庭文件显示，庞女士位于北约克Grantbrook Street上的物业﹐是一栋两层高的独立屋，占地面积7326平方呎，房屋面积1630平方呎，在1960年建成，1990年曾装修。MPAC估价认为此物业在2015至2016税务年度价值为68.1万元，庞女士则指这个估价过高，要求将评估价格降低至54.2万元。争议双方都拿出了自己的评估证据，委员会认可庞女士说自己的房子离高压线比较近的说法，最后决定决定下调估价5%，比MPAC的估价下降了34050元。 MPAC是一家独立的物业评估公司，负责评估安省所有物业的市值(current value)。那么MPAC是如何评估房价的呢? 据介绍MPAC在评估物业价值时有200多个因素要考虑。其中最最主要的有下面几个： 1. 同社区类似房子的最近成交价 2. 地点 3. LOT大小 4. 居住面积 5. 房子年份，大的装修改造 6. 建筑质量 7. 房屋结构 8.洗手间/壁炉/车库/游泳池的数目，以及是否临水树林山谷高尔夫球场好风景。 据注册管理会计师马云介绍，她曾经帮朋友申述成功过。 马云说，首先要明确你家的地税确实高，否则就是浪费时间。她在帮朋友评估时也是选取同区政府评估值较低，房型差不多的5个房子，按照如下三个方面来申述的: 1，政府评估价:类似的房子，朋友房子政府评估价明显比周围5个房子高很多，把朋友房子所有的缺点列出来，每一项缺点都要减价值的。同时计算一下这5个房子的这几年政府评估价涨幅的平均百分比，用这个平均百分比和朋友房子几年前政府评估价，算出现在这个房子的评估价，和政府的评估价比较。 2，市场价:找出每个房子的最近成交价，加上官方的每年涨幅，算出5个房子现在市场价的平均值，和朋友用同样方法算出来的市场价做比较。 3，政府官方的每年地税涨幅，根据以前的地税，算出现在这个房子应该交的地税。最后说明朋友家庭困难，经济压力很大。 幸运的是最后申述成功了，每年地税降了500多。不过如果你比较后发现自己的地税并不是小区里很高的，申述意义不大，可能是白耽误工夫。 马云提醒，在 aboutmyproperty.ca这个网站可以看到自己房子的地税信息(需要注册，用最近收到的 Property Assessment Notice上的信息)。你还可以选附近24栋类似房子，看别人家的地税，这个是免费的。也可以给MPAC填表(https://www.mpac.ca/ContactUs /)或者写信给MPAC, (地址：Attention: GRAD P.O. Box 9808， Toronto ON M1S 5T9)Fax: 1 866 297-6703，索要MPAC认为最类似你家房子的6栋房子的信息。这个也免费。

近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，甚至当地滨湖区、蜀山区及北城业主于2016年12月底在政务直通车网站反映房价即将崩盘，业主们要求政府救市的文章在网络流传。 从2016年10月2日限购后，合肥二手房市场已经发生翻天覆地的变化，二手房到底跌到什么样子？限购后，市区不论新房或者是二手房都处于一个观望期，而二手房更为惨淡，降价出售案例比比皆是，不过，据财新报道：合肥房价下跌仅为个案，多为急于脱手的二手房；新房由于政府限价尚在市场可承受范围内，均价普遍过万元，成交量有所下跌。那么，合肥楼市的下跌是否会成为大陆楼市大跌的引子？ 大陆楼市真的会打破暴涨必有暴跌的铁律吗（图源：Reuters/VCG） 大佬的说辞 尽管无论媒体还是民间对任志强的争议巨大，甚至因为“党性”问题被党媒炮轰，但他对于大陆楼市十年间的价格预判总体还是具有很大的参考意义，在2016年11月《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上他断定，下一轮涨价比这一轮更高。 他表示，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。“地方政府对土地财政的高度依赖”这个根本问题没有得到有效解决，房价长期就还会涨。 融创中国董事长孙宏斌展望中国房地产道：“即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在大陆找到发展机遇，始终看好大陆的房地产发展。” “上瘾”本质难改 相关数据显示，从1995年至2014年，中国每年的土地出让收入由400多亿元（58.3亿美元）猛增到4.29万亿元（6,252亿美元），增长了100倍。 事实上，经过2014年屡屡流拍的低潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐火热，到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象，不计成本拍地更是屡见不鲜，为此，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7,323元（1,067美元）上升到2016年的21,634元（3,153美元），年均复合上涨31%；2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。 由于有这么简单和容易的土地资源，导致了地方财政收入有50%以上来自于土地出让金，就是“卖地”。而过于依赖土地财政的后果就是，地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境：为了避免出现违约风险，则必须确保地方政府的土地收益；而为了防止房地产泡沫，又不能放松对房地产的调控。 有公开数据表明，在过去的十几年间，大陆随着卖地收入的高企，地方政府的负债也超过了20万亿元（约2.91万亿美元），还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上，多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上，有的则高达5-10倍。地方政府的债务隐患极大：这也就是为什么中国财政部近期在极力推动地方财政透明化的原因。 暴涨后真有暴跌？ 对于大陆房价过度上涨，普遍的看法是：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少。很大程度上，2016年房地产市场回升受投资需求和资产配资所驱动，而加杠杆支撑下的回升已经产生了严重的资产泡沫，冲击到了金融和经济稳定。因此，热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程，让住房回归居住属性的基础，更是让资金回归实体的保障。 目前基于大陆劳动年龄人口占比下降，城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内，楼市整体供求开始平衡，甚至局部已经供过于求，加上第三产业占比提升以后不动产需求下降，业界预计未来楼市增量空间已经触顶。那么，从长远看来，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？ 此前中国调控坚持“一城一策”： 336个地级及以上城市中，房价同比下跌的占35.7%，上涨的216个城市中，涨幅在10%以上的占23%。因此，绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。去年10月份，三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈（以郑州和武汉为核心）内的三四线城市，成为楼市销售增量的主力。从中期来看，随着都市圈内轨道交通的密集布局，城市化转向大城市化和都市圈化，未来楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域，这些区域的楼市比较稳定。 因此，未来改善型住房需求还有很大空间。更重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化，造成城镇化降速。近年来，中国提出的“三个一亿人”战略，以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出，均有望打破制度桎梏。 中国国家统计局在2016年三季度经济数据新闻发布会上提到，房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。对此，中金公司认为：三季度地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。 地产服务业对名义GDP增速的贡献率明显更高，不仅是由于地产服务业名义增长更快，也是因为它在名义GDP中的份额明显高于在实际GDP中的份额。2015年地产服务业在名义GDP中的占比为6.0%。 在过去一年中，中国依旧非常依赖房地产行业来帮助支撑脆弱的需求。房地产销量和房价双双攀升，尤其在一线城市。随着开发商的新项目破土动工，建筑设备的需求出现增长。尽管，在遏制房价上涨的调控政策面前，房地产周期开始转向。但房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量，如果房地产增速放缓，会给中国2017年经济前景带来重大下行风险。 综上所述，当前尽管大陆高层对于房地产市场的调控如此严密、密集与史无前例，但究其根本，是抑制房价“过快”上涨，但不是“不让涨”。

　　一项地产分析指出，卑诗省府去年8月出台15%的外国买家税以来，购买大温地区300万元及以上房屋的外国买家在去年11月狂减91%。有分析认为，外国买家并未消失，而是他们改买较低价的单位，而背后原因与中国资本流出减缓有关。 　　地产资讯网站Better Dwelling指出，在去年11月，大温地区的外国买家所购买的价格300万元及以上的房屋只有8间。省府财政厅公布的大温外国买家最新数据是去年11月。 　　网站指外国买家未减反增 　　网站分析指出，外国买家并非就此撤退，事实上，在过去4个月，每个月外国买家的数量甚至出现稳定增加。 　　分析指出，外国买家购买房屋的中位楼价在省府实施新税后呈现下降，在去年11月，外资中位楼价较7月分的最高峰时期减低28%，只有51.66万元。 　　分析认为，造成外资购买高价房地产减少的原因，与中国资金的流出有密切关系。分析说，2015年是中国资金流出最多的一年，直到去年2月，中国政府严审资金汇出，才使资金外流速度开始减缓，而也就是从那时开，卑诗省的房地产的销售开始出现减缓，尽管楼价仍继续上涨。 　　中国严审走资 卑诗楼市放缓 　　分析指，中国资金自去年2月以后继续缓慢流出，直到去年11月，中国国家外汇管理局报告外汇储备已降低至接近3万亿(兆)美元，而3万亿美元是中国政府一直设法捍卫的心理关卡，也因此中国必须采取更多管制外汇的措施，才能避免外汇储备继续降低，所带来人民币贬值等一连串的经济问题。 　　分析说，中国政府采取更严格的外汇管制措施后，去年12月流出的资金降至410亿美元，比原来预期减少20%，不过，中国政府并未就此停手，今年1月又采取更多设法限制走资的措施。 　　分析表示，大温楼市能量来自涌入的外资，中国政府之前一波的外汇管制，已使来自中国的买家愈来愈难将资金汇出，于是令买家手上资金减少，改买价位较低的房屋，而上月实施的新汇款规定措施。究竟会对大温楼市会造成何种程度的影响，暂还无法确定，不过，目前看到的数字似乎不太理想。

　　大温地区独立屋上月成交较去年同期减少57.6%，基准楼价亦较6个月前下跌了6.6%。（档案图片） 　　本地地产界担心中国人民银行与中国国家外汇管理局于1月2日实施的外汇新规定，将再次重击大温地区楼市。有分析指，目前大温挂牌的1777间独立屋，在1月时调低挂牌价格的房屋数目高达179间，几乎每10间即有一间减价求售。而外国买家亦显得转为购买较低价的房产。  　　根据中国颁布的新规定，每人一年汇出的额度仍是5万美元，不过，银行必须报告金额大于20万元人民币的汇出款，而中国公民亦必须解释汇出款项的用途，不能用在购买债券、房地产等项目上。 　　此外，中国政府亦加重对那些被发现未诚实说明汇钱用途，又或是出借个人汇钱额度者的处罚。违反规定者在未来3年不能再汇钱，而且会遭到洗钱调查。 　　中国洗钱罪名定义与加国有别 　　地产资讯网站Better Dwelling的分析文章说，在中国，如果有人汇出资金，其用途并未得到许可，即可构成洗钱罪名，这与加拿大一般人认为洗钱定义应是犯罪集团所进行的非法活动不同。 　　分析文章认为，温哥华向来是中国买家在海外购买房地产的热门地点，当中有人会先付了楼价3成作首期，然后是每年自中国汇钱偿付按揭，而一年按揭的支出，可能已超过20万元人民币，已经达到中国的银行必须向外汇管理局报告的门槛，故此新措施会对这类买家构成一定影响。 　　根据该地产网站统计，从去年6月至去年11月，外国买家总共在大温地区购买了4515间物业，当中多数是中国买家，虽然不是每一宗物业均有申请房屋按揭，但在中国实施新汇款规定后，估计需要设法逃避外汇管制来继续供楼的买家人数，显然会较从前增加。  

　　拥有出租房屋的非居民，在12月31号之前需要提交给税局一个表格， NR6，用来按净收入的比例预交税。否则要按总房租(毛收入)的25%预交税 。 　　如果是当年交接的房屋，这个表格必须在收到租金的前一个月提交。注意是收到租金。如果没有出租， 不用提交。 　　然后在当年的年底，再提交下一年的表格。如果NR6批准了， 预扣房租的税金按净收入的25%。 如果没有这样做或没有批准， 预扣税金要按租金毛收入的25%。 　　提交NR6 ，要求一年一次。也就是提交一次只能管一年。 　　如果有预扣税， 要在收到房租的下一个月的15号之前付给税局。是这样说的：We must receive any non-resident tax withheld by the 15th day of the month following the month during which the rental payment was paid or credited to the agent on the non-resident’s behalf. 　　谁来负责付呢? 非居民本人或租客 或打理租房的经纪或其他代理人。 　　负责收房租的人，到来年3月份， 还要填写NR4(过去已经扣税的总额)，用于房东报税。 　　例如，武汉的张女士是非居民，于2016年的9月在多伦多买了一个90万投资房， 现在已经出租， 月租金2600. 房客自己付水电上网等费用。 张女士的每月支出：房屋贷款 $2500， 地税$ 300. 共计支出每月$2800. 净收入是 (2600-2800)=-$200. 　　她要在2016 年的8月份提交NR6， 然后在每年的年底提交下一年的NR6表格。如果按净收入她没有税可扣，如果按毛收入， 她每月要扣$650。到报税的时候， 再多退少补。

　　新房贷措施对楼市的影响预期将会逐步浮现。 　　经济专家表示，房贷辣招及利率上升对楼市的影响，估计由目前至下半年开始才逐渐见真章。 　　继联邦政府收紧房贷措施于10月中陆续生效之后，全国重售市场成交量在11月下降，但上月却不跌反升，录得2.2%的单月升幅。 　　这些房贷措施包括提高压力测试的要求，由于显著削减买家贷款能力，以致市场预期楼市势必降温，因此12月份的表现不禁令人感到意外。 　　道明银行经济师Diana Petramala解释，新措施有宽限，官方正式公布之前已经取得预先审批的房贷可获豁免，所以全面影响尚未出现。 　　联邦政府是于10月初公布新措施，由于一般住宅卖买的交吉期可以长达3月，甚至4个月，所以估计要迟至1月中至2月，真正的影响才续渐显现。 　　谈及房贷利率影响方面，这名经济师表示，加息初期会刺激成交量增加。 　　自从去年11月以来，房贷利率已经上升30个点子。她表示，根据道明银行经济研究部的分析模式，房贷利率上升影响分2阶段，首先是一些买家希望抢先在升息前入市，以致成交增加，但其后的1至2个季度，成交量将会回落。 　　她在简报中表示，近期房贷利率上升，影响可能要到下半年才开始出现。

据多伦多房地产新闻报道，大多伦多地区的房地产市场在2017年依旧火热，比较一下2016年1月和2017年1月GTA每个城市的独立屋的平均价格后发现，最火热的城市涨幅居然超过50%，其中以Aurora最为热门，房价从2016年1月的914,061元上涨至今年1月的1,415,649元，涨幅达55%。 Newmarket紧随其后，上涨了52%，另外有五个城市的涨幅超过40%。 整体看多伦多的房价涨幅低于周边热门地区，房价从2016年1月的1041788元上涨至今年1月的1327039元，涨幅达27%。由于房价基数较高，目前多伦多百万以下的独立屋已寥寥可数。 这是东约克最近挂牌的一套要价98万的独立屋 让我们看一下多伦多市面上正在listing 的房子，先把查找的条件选好：独立屋，不限层数，100万以下，7天内出来的房源，结果显示，DVP以东401以南共9个房源;404以东401以北Steeles以南共3个房源;400以东404以西Steeles以南共3个房源;整个Down town没有一个房源。  

　　温哥华市计划修改建筑附例，要求新盖6层楼及以下多户建筑物比照已实施的独立屋建筑节能要求，计划自明年3月1日实施。温市指新措施将可使新盖建筑物减少温室气体排放40%至55%，温市计算新规定将令每平方呎成本增加约3.5元，市议会将于下周二(2月7日)审议该方案。 　　温市永续发展部门总监史密斯(Doug Smith)指出，上次修改建筑附例是2014年，这次修改与温市议会于2015年通过"零排放建筑计划"的目标一致。他说，新措施将使建筑成本些微增加，因此或令柏文单位销售价格略增，每月按揭也些微增加，但根据计算，柏文业主将来每个月平均减少能源费用支出约9元，两者可以互相抵消。 　　温市报告指出，虽然每月业主能源支出减少9元并不多，但全市业主或租客5年节省能源费用合共可高达280万元。 　　市府报告指出，目前建筑附例对于独立屋或镇屋、4层以下多户房屋(包括城市屋)、4至6层的多户房屋有不同的节能要求，若能修改附例令以上3类房屋的节能要求相同，对于温市府工作人员(包括检查员及发展计划人员)、发展商及建商，甚至是建材供应商均有好处。 　　该建筑附例的节能要求，主要是对建筑物的墙壁、屋顶、窗户、房屋密闭性等，以及对使用能源且产生温室气体的机器例如锅炉(boiler)、火炉(furnace)、壁炉等能源使用效率作出规格上的要求。 　　温市府绿色建筑计划师希金斯(Chris Higgins)指出，虽然新措施将令建筑成本略为增加，平均每平方呎3.5元，但他并不认为，如此成本一定会转嫁到购买新柏文的业主身上，最后柏文的价格仍是由市场决定。 　　建筑商Peak Construction Group的总裁威尔逊(Doug Wilson)指出，该公司在喜士定东街(E. Hastings)夹史基那街(Skeena St.)地点兴建的出租柏文大楼The Heights，比照较市府要求更为严格的节能标准兴建，增加建造成本3%，即是增加成本是比照市府新标准的3倍，但在计算之后每个单位节省的能源开支之后，仍是值得的投资。 　　该大楼是6层楼的出租单位大楼，将有85个单位，目前仍在兴建当中，完成之后将是全加拿大最大型，符合瑞士"被动式房屋"(Passive House)节能标准的绿色建筑。