地产

  　　1月19日，两名维多利亚市的议员Ben Isitt 和Jeremy Loveday向市议会提交了议案。希望维多利亚也像温哥华一样对外国买家征收15%的房产转让税+空屋税。议员表示目前已经听到很多民众抱怨维多利亚地区的房子越来越负担不起。 　　维多利亚市地产局(Victoria Real Estate Board)最近公布了新的楼市数据：6-8月期间，外国买家在地产交易中所占比例为3.9%;而11-12月外国买家比例上升至6%。数据显示，维多利亚市2016年住宅销量屡屡破纪录(10622套)，并在温哥华岛南部还有很多“持续价格战”，房价一路攀升。

虽然近年来加拿大发生的洪水灾害越来越多，但许多房主并不担心他们没有洪水保险，因为他们相信发生洪水后联邦政府会为他们提供财政补偿。 不过专家们指出，那已经是几年前的老皇历了，如果现在发生洪水淹房子的灾害，联邦政府可能不会提供赔偿。 加拿大广播公司记者 Dean Beeby报道说，2013年7月份卡尔加里发生大洪水后，加拿大联邦政府对全国各地随机抽取的1234位成年人进行了一次调查，了解他们对谁应该对洪水灾害给住房带来的损失负责这个问题的看法。结果发现，74%的加拿大人没有为保护他们的住房和财产采取任何措施，54%的加拿大不担心洪水会给他们住房和财产带来的损失，40%的加拿大人认为政府、特别是联邦政府会为洪水淹没他们住房的损失买单。   公共安全部长戈代尔要加拿大人为洪水灾害做准备 在2013年加拿大阿尔伯塔省卡尔加里市和安大略省多伦多市发生洪水灾害后，加拿大联邦政府确实为那里的民众提供了财政补偿，但那是因为当时没有保险公司在加拿大提供洪水通过门窗进入建筑物带来损失的保险，有的只是城市下水道污水倒灌的保险。 但专家们指出，从一年半前开始，保险公司已经开始在加拿大为房主提供洪水保险，保险费按照各个地区发生洪水的概率的高低而定;如果房主选择不购买这一洪水保险，则发生洪水灾害后加拿大联邦政府基本上不会负责为其损失提供财政补偿;不过，有时省政府可能会视情况而定提供一定的补偿。

　　沉寂好一阵子的任志强再次就楼市发表意见 　　“大炮”任志强是一个不断充满争议的人物，他对于中国房价的预测有人叫骂，有人喊好，在去年2月底他的一些言论被党媒批判后，任志强就此消失在公众的视野里。 　　而从去年底，任志强开始“归来”，先是在去年年底中国《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上断定，中国楼市下一轮涨价比这一轮更高的言论后，在2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上谈及房地产形势，明确表示如果没有中国房地产投资的增长，2016年中国的GDP就掉下去了，而房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。意思就是就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。 　　但跟任志强对中国房产乐观态度相比是自2016年10月房地产密集调控政策后，房企在大陆通过发行债券、银行贷款获取融资的难度骤然加大，楼市的整体成交量环比全部下跌。到底大陆的楼市路在何方? 　　一半海水 一半火焰 　　2017年1月20日上午，中国统计局官网发布了《2016年全国房地产开发投资和销售情况》。其中商品房销售额接近12万亿元(约1.7万亿美元)，而2015年全年韩国GDP为1.37787万亿美元、澳大利亚、俄罗斯分别为1.33954万亿美元、1.32602万亿美元，根据实时汇率，换算之下2016年中国商品房销售额为1.7115万亿美元，超过韩国、俄罗斯和澳大利亚的GDP绝对值。从数据来看，销售情况非常不错，但这种情况在2017年还会维系吗? 　　首先，此次大陆9.30楼市调控还远未结束。无论是对购房者还是房地产商资金来源等方面，监管收紧政策还在不断加码，11月中旬，全国5大热点一、二线城市(武汉、深圳、南京、杭州、西安)迎来了不同程度的升级版的楼市调控。11月28日，上海更是连夜出台“史上最严”调控。 　　与此同时，各地方也加大了对“拿地资金”的监管。今年10月4日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》指出，严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场。其中隐含对拿地资金来源的管控。 　　11月17日，广州市国土资源规划委员会再度发文，对规则进行细化。按照要求，银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。广州并非今年首个出台类似规则的城市。在此之前，南京、上海都曾发文，对拿地资金予以监管。 　　这种做法显然是遵循了相关部门的要求。今年7月，中国证监会规定，企业再融资募集所得资金不得用于补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。10月，中国银监会要求银行业“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”。 　　其次，在调控如火如荼的同时却伴随着土地市场的火爆，多地频繁曝出“地王”。但是，尽管近期地王频现，均价、总价、溢价均较高，但是却有一点与之前不同就在于“拿地主体的变化”。这次参与拿地的主要是全国排名较前的央企房企。一般这类企业的现金流较为充裕，抗风险能力较强，而小房企融信在土拍现场却没有举牌。这说明了，中国监管层主要是为了控制风险，规范市场，但是并不拒绝高额的土地出让收入。地方政府对“土地财政”的依赖依然不改。 　　总体来看，中国证监会、银监会、保监会同时出马调控房企资金来源以及竞拍购地监管新规。本轮楼市调控严厉程度史无前例，相比去年的“股市”，这次对楼市的监管可谓也是“无死角”。 　　但短期的调控往往只能带来短期价格的“企稳”。根据公开历史数据显示，每轮调控后，房价短期内都会有一个下挫的阶段。但是，导致房价高涨的因素依然没有得到根本性解决。 　　谁是配角?谁是主角? 　　尽管大陆下半年也频繁爆发出各类地王，但下半年的地王与上半年有着本质的区别：拿地主角生变。现在能够进入土拍市场的都是有钱的房企。以广州土拍为例，要求每宗地缴纳50%保证金，动辄上10亿的保证金。比如保利地产，几乎全部地块都报了名，估算下来得交上百亿保证金。 　　而参与11月22日广州土拍的房企名单中，以央企国企背景与大型房企居多，比如华润、葛洲坝、中粮、厦门建发、保利、龙湖、中海等20多家房企。福州土拍房企名单几乎与广州土拍名单一模一样：包括恒大、万科、泰禾、华润、碧桂园、金辉、正荣、建发、招商、中海等30家左右房企。 　　此前在土拍市场高调激进的房企低调了许多，比如融信在11月21日福州土拍现场就没有举牌。而万科、龙湖、保利等上半年拿地较少的房企，现在开始发力拿地，包括来自福建的建发、金辉等房企，开始有在某个看好的城市“补仓”的举动。 　　值得关注的是，在亿翰智库此前发布的《2016年上半年上市房企融资TOP100》榜单中，排名前十的多家房企均在近期积极参与土拍，比如恒大、绿地、碧桂园、华润、首开股份等。 　　已经进来的险资、基金等不会退出，但是现在再进入也很难，房企拿地资金审查严格，需要自有资金。通过近期土拍的状况看，拿地的主角几乎都不约而同地变成了央企、中国排名靠前的房企。这类企业的现金流较为充裕，抗风险能力较强。在监管层不断加码监管、一二线土地由于本身具有的稀缺性价值只会增值不会下降以及“资产荒”等诸多因素的影响下，当下拿地主角的变化正是这几大因素综合作用的结果。 　　总之，通过近期地王的频现，中国政府的态度是一方面控制风险(通过监管拒绝现金流不够充裕的小房企)以规范市场，另一方面并不拒绝土地增值所给它带来的巨额收益，即丰厚的土地财政收入。 　　瘾难消 路在何方? 　　据中国财政部数据显示，从1995年到2014年，中国地方政府的土地出让收入从420亿元(约61亿美元)，暴增到4.29万亿元(0.62万亿美元)。但2014年房地产市场疲弱却大大抑制了拿地需求。俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年这一数据曾接近60%。显然，如果地再卖不出去，地方政府的财政收入就难以为继。房价与地价是“鱼”与“水”的关系。房价涨，带动土地出让收入上涨。土地出让收入上涨又带动房价涨，二者成螺旋式上涨趋势。在2017年1月20日发布的胡润排行榜上，全球楼市涨幅的前十名全部被中国大陆城市包揽， 　　尽管，11月7日，中国财政部长换成了在财税系统任职长达29年之久的“老财税人”肖捷其上任的首要任务是“继续推进中国的财税制度改革”，但是中国地方财政收入能够从主要依靠土地收入过度到依靠税收收入仍任重道远。时下即将推出的房产税且不说在数量上能不能与土地财政收入相对冲，再说其推出也是困难重重，争议颇多。时下只要中国地方政府对“土地财政”的严重依赖没有得到根本解决，那么房价还会继续涨。但2017年即将迎来十九大，房价再想迎来去年上半年的“疯涨”几无可能。

　　2017年冬季达沃斯论坛于1月17日-20日在瑞士召开，论坛主题为“领导力：应势而为、勇于担当”，凤凰财经团队赴瑞士对此次会议进行全程报道。 　　会议期间，中欧国际工商学院副院长兼教务长丁远接受了凤凰财经专访。 　　“接盘的人没有了人口，老龄化将带来楼市断崖式风险” 　　在刚刚过去的2016年，楼市、房价可谓是牵动每一个老百姓神经的重要问题，在一二线热点城市房价经历了半年多的迅猛上涨后，10月起中央启动严厉的楼市限购限贷政策。丁远坦言去年看到那一波楼市的疯狂上时“心里很慌”，他表示有一个问题总被大家忽视，即人口老龄化。 　　丁远举例称，日本就是一个前车之鉴，目前日本只有东京的部分区域房价还在稳定上涨，乡村、小城市人烟稀少乃至很多火车站都取消了。“中国以后也会面临这个问题。上海、北京这样的城市会产生聚集效应，不管是哪里的年轻人都到这里工作。中国比日本大，可能整个中国有10个城市会像东京一样，但是其他地方都将是年轻人越来越少。最终房子是拿来住的，这些地方接盘的人没有了，那么未来可能是一个断崖式的风险。” 　　丁远认为，中国房价高企的根本原因在于地方政府的主要经济来源就是卖地收入。“源头就是制度。制度不改，所有的政策都是临时性的，无法解决问题。为什么中央政府的一些政策，一放就乱、一抓就死？本质就是没有从根本上解决地方政府的财政来源问题。地方政府现在开支越来越大，他要有资金来源，因此最大的风险就是地方政府永远有一种要把土地价格炒高的冲动。” 　　因此，丁远表示，如果不改变地方政府的激励机制、税制，地价永远会往上走、房价往上走，到了中国人越来越老、房子越来越多、供需出现扭曲的时候，将出现崩盘，这将给中国经济带来非常大的损害。 　　“房地产必须要回归到它本质的使用价值，靠房地产来拉动GDP增长一定不能持续。我们从欧洲过去10年、20年的发展历程吸取教训，欧洲所有靠房地产发起的国家都衰败了，西班牙就衰败在房地产泡沫上。反观德国、瑞士，一直重视实体经济发展，对房地产采取限制政策，收很高的房产税与交易费，它们的实体经济最好。” 　　60%中企海外并购不成功：不透明不信守承诺 　　近年来，从吉利收购沃尔沃，到美的收购库卡，再到万达收购传奇影业，中国企业正在加快“走出去”的步伐，布局海外市场，并购也已经成为中国企业扩张壮大的有效方式之一。然而据统计，超过60%的企业并购并不成功，某些案例甚至可以算是惨败。“这些企业遇到的困难总体分为两个，一个是收购本身，一个是收购之后能不能消化掉。” 　　丁远分析称，中国企业去发达国家收购主要会遇到三个挑战，第一是作为发展中国家到发达国家去收购，第二是作为低端的制造商去收购高端品牌、企业，第三是很多国家怀疑中国的市场经济地位，怀疑收购是否存在政府意志。 　　不过丁远表示，有这些困难不代表没有解决方案。首先重要的一点是跟外国的沟通上要保证透明和畅通，这一点中国企业普遍做得不好。“比如有的公司去收购，没有把自己的身份、业绩情况、股权结构、资金来源都讲明白。有一些公司的资金中有当地政府的投资，即产业基金，外国人发现后就认为这里面是不是有政府意志。很多失败是因为一开始没有透明地把这些问题解释清楚。”此外，丁远建议，中企在海外收购中应多借用一些当地的力量，“让他们参与进来，帮助我们去证明，说服当地政府。” 　　其次，丁远指出，有些中国企业不太注重言行举止，在收购的时候信口开河、做出很多承诺，收购以后变卦，有些“杀鸡取蛋”的意味，导致收购以后双方公司矛盾很大。此外，丁远表示，“一朝天子一朝臣”，中企走出去后应该加强对当地的政治环境的了解，也要在具体收购时考虑利益冲突等具体问题。 　　“我不太赞成让我们那些中国企业家们陷入到阴谋论的说法，说外国人都对我们中国人不好，都是要害我们，这是不对的，我们要反思自己的问题。你在做每一件事情的时候，你的言行举止人家都是有记录的，不要以为只有合同上的事情才是违法不违法，有很多在媒体里讲的话当地人也都会记下来。保证透明、信守承诺、加强当地了解、考虑利益冲突，我们的企业如果能把这四件事情做好，60%这个不成功的比例至少可以减掉一半。” 　　中国企业在完成收购后，接下来能不能消化好、运转好也是一大问题。“这些企业普遍都是在国内单一文化下运作出来的企业，存在一个问题就是不太注重如何管理跨文化团队，不太懂得如何跟老外共事。”丁远表示，现在是考验这些企业“包容性”的时候。国家治理要有全球布局的包容性，企业也一样，企业走出去后要致力于提升自己的团队，吸引更多的人才，建立一个包容性的制度。“原来我们中国人抱怨老外的一些地方，现在他们也开始抱怨我们。比如原来很多外企的人会抱怨在中国做到大区总经理就碰到天花板了，现在这一情况轮到我们自己。我们能不能有大的胸怀、激励以及培养机制，让全世界的人才都归我所用，如果能做到这点企业‘走出去’就成功了。” 　　过去20年中国已把批量经济做到极致，现在需要品牌建设 　　日前董明珠、宗庆后、曹德旺等实体行业掌门人掀起了一场中国制造大讨论，将实体经济遇到的一些问题带入了人们的视野。近年来，受经济发展方式转型等多重因素影响，我国实体经济发展遭遇瓶颈，此外劳动力、税负等成本的外部因素也加重了企业的负担。对此，丁远认为，实体经济要走出困境，最根本还是要靠改变企业的效率与品牌建设。 　　丁远通过分析大量企业报表发现，中国企业已在过去的20年通过抢占国内及世界市场占有量把批量经济做到极致，目前中国企业在供应链、上下游的效率整合上已达到世界第一的水平。“但这个水平达到第一后大家就都是富士康了，做很多的事情才能挣很少的钱，目前中国很多制造业都处在这种状况。企业的结构性成本没有极度上升时还能活，但现在最大的问题是中国的人工成本、地产价格都在上涨。提高销售收入一靠量、二靠价，量已做到极致，价格也不能随意上涨。” 　　丁远表示，目前需要的就是企业判议价的能力。“最根本的是企业要改变效率。现在生产效率已经做到极致，接下来就是研发效率、创新效率。另外中国企业在过去这些年一直荒废了品牌建设，这也是很重要的一点。具备了这些优势以后，同样一个产品就可以卖更高的价钱，企业就有更多路可以走。” 　　“当然这是一个很慢的过程，”丁远表示，“那么又回到海外并购的问题，企业是不是能够去收购或者去建立一些联盟。所以中国走出去有一大块它的动机就在这里――找到一些外国合适的技术、品牌、资源、组织能力、研发能力，跟中国市场嫁接在一起，获得一个新的飞跃。如果这个核心你没有，那就需要做，做也不行的话可能就要买。”  

　　大温3家大型地产发展商，周四在城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）年度楼市分析及展望午餐会上，呼吁政府增加天车等捷运沿线的土地供应，兴建更多数量的多户型单位，缓解可供出租房屋不足的问题。部分发展商批评大温向海外买家加税政策，认为此举不会影响楼市长远发展趋势。 　　逾1,200名地产业界人士，周四中午在温市中心一家酒店参加UDI年度午餐会。主办单位邀请的演讲嘉宾包括PCI Developments Corp.总裁格兰特（Andrew Grant），温市首个以加拿大线（Canada Line）天车站为导向兴建的海旁通道（Marine Gateway）商住柏文，是由该公司开发；Concert Properties Ltd.总裁麦考利（Brian McCauley），他拥有25年地产开发经验；Anthem Properties Group Ltd.创办人兼行政总裁卡尔森（Eric Carlson），该公司1991年成立以来，已开发160个住宅及商务项目，总值约41亿元。 　　该午餐会司仪是地产商Reliance Properties总裁斯托韦尔（Jon Stovell），他也有25年地产开发经验。 　　温市出租屋空置率低至0.7% 　　格兰特说："我们耗巨资兴建天车等捷运系统，车站周围土地用途应考虑多些兴建多户住宅。大温哥华都会区（Metro Vancouver）及各市镇都有改变土地用途（ rezoning）权限，应给予充分考虑。" 　　麦考利特别强调房屋出租市场，他指出加拿大按揭及房屋公司（CMHC）统计显示，温市出租房屋空置率低至0.7%，而卑诗及全国的相关数字分别为1.3%及3.4%。另外，大温柏文投资者中，有60%在5年内就会卖掉物业，这也加剧了租屋供应的不稳定性。他认为，增加土地供应及兴建地区捷运系统，是主要解决方法。 　　温市百老汇街走廊（Broadway Corridor）开发被很多业内人士看好，但卡尔森认为，该计划是有机会的，但恐怕要等待数年；格兰特也较看好温市中心发展。 　　卡尔森批评卑诗省府向购买大温住宅物业的海外买家，加徵15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）政策，指这只是政客为应对一些无力买楼人士抱怨而做出的政治决定。 　　麦考利也指出，PTT对温市西区等地独立屋市场造成短暂影响，但大温楼市长期发展趋势不会改变。

近日来，论坛小伙伴不断晒出自己2017上半年的地税，有涨有跌，不禁令人疑问，地税究竟如何计算的?为什么有的涨了有的减少了呢?今天小编就来和大家一起说说地税的问题。 房产税是加拿大地方政府的主要财政收入之一，房地产的持有人必须按年度缴纳房产税。但和国人所知的不同，加拿大征收房产税的目的是为了提供市民服务，与房地产价格调控并无关系。加拿大各级政府机构的规模普遍很小，权力也非常有限，主要功用就是为市民提供公共服务。市区街道、甬路、路灯、街牌标志、雨水排水等道路设施，以及消防、垃圾回收处理、污水处理等市政设施，房产税的目的就是用于这些设施的修建和维护。 图片来源：网络 房产税如何制定? 在加拿大政府统一制定的财税政策下，各省及地方政府可以自主开征房地产税。但在全国范围内并没有统一的房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。 房产税的额度是根据每年度的实际开支制定的。市政府首先要制定一份全年的详细预算，经市议会讨论通过，重要的增加项目要举行听证，市民意见，然后再根据批准的年度预算，推算出每家每户应摊的份额作为缴税的依据。 每年初，地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算，再以此减去房地产税以外的其他收入，其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例，来测算出当年房地产税率。例如，安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况，分7种类别按年确定房地产税率，并规定居民房地产税适用低税率，而经营性房地产适用高税率。一般来说，商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。 图片来源：网络 房产税是怎样计算出来的? 在安大略省，房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时，地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算，从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告，并向社会公开，接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法，深得民心，有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。 对一个住宅评估时，政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。以下5大要素通常占了物业价值的85%：房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。其他影响房产价值的因素包括：卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外，交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。 市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数，但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明：某市的房产估价总值为$10,000,000，明年的市政预算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房产估价为15万加元，那么您明年的房产税为$150,000x0.02等于$3,000。市政的年度财政预算实际上是由两部分组成的：市政部分和教育部分。市政部分是由该市计算出来的，而教育部分是由省政府制定的。 房屋的估值由谁来决定呢? 说到这里，就有小伙伴问了，房屋的估值由谁来决定呢? 在安省，MPAC会来评估这些价值，MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation (http://www.mpac.on.ca/)。MPAC是由安省多个市政府自助的非营利性公司，通过其15名董事会向省，市政府和物业纳税人负责。MPAC负责对安省的房产进行分类和评估。 图片来源：网络 目前，MPAC采用三种方法对房产进行估值：比较法，收入法和成本法。关于这三种估值方法的详细异同之处，大家可以点击MPAC的官方说明查看：https://www.mpac.ca/HowAssessmentWorks/TheThreeApproachesToValue 为了便于了解，MPAC制作了视频讲述如何对物业进行估值： 如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他们重估价的价值还不合您心中的价值，您还可以向法院申诉。 如果您对自己收到的房产税评税通知书有异议，可以向市政房产评估公司申请进行复议。具体的联系电话、传真、邮件地址、网页等在您的房产税评税通知书的底部都已详细列明。该复议是免费的，无需支付任何费用。申请进行复议或者其他疑问可以查看：https://www.mpac.ca/HowAssessmentWorks/QuestionsAboutYourAssessment 2017加拿大各地地税一览 在多伦多市政府向市议会年末时提交的2017年度预算草案中，其中一项弥补赤字的建议措施，内容是调整多市“城市土地转让税”税率，与明年实行的安省土地转让税新税率看齐，上涨2%。按多伦多平均住宅估值$587,471加元计算，地税涨幅相当于每年增加$69元。 预算案称，多市2016年土地转让税收入有望增加18%，或$1.01亿元。 约克区涨地税2.87% 约克区通过的预算案确定在2017年涨地税2.87%。这个涨幅比一年前预计的2.69%涨幅略高一些，一套政府估价57.7万加元的房子，地税涨66元。同时约克区政府预计，2018年的税率将继续上涨2.65%。 万锦市近4年涨幅达45% 万锦市议会于2016年12月14日通过了2017年预算案。此前预算草案中提议，2017年万锦市要调涨市政府收税的部分。通过的预算案敲定，要涨税3.46%。以一套价值58.6万房子为例，业主明年要多付37.85加元给万锦市，多付给约克区政府67元。另外，还要付万锦市暴雨水处理费47元、万锦市上涨的水费及污水处理费30元等。 万锦市政府在发布的新闻稿中表示，市政府代表约克区及安省政府收取地税，其中万锦市51%的税款将交给约克区政府，万锦市将留下25%左右的税收，另外交剩下的24%给安省做教育经费。 另外，据今年6月万锦市居民收到的2016年物业税单(property tax，俗称地税)以及MPAC对其未来4年房屋的估价单，万锦市房屋过去4年(2013年-2016年)的物业估值涨幅高达45%，而未来四年的估值继续会上涨多45%。 密市和宾顿明年超多伦多 作为大多伦多地区第二大及第三大的城市，密西沙加市和宾顿市2017年的地税要进一步上涨。这样一来，这两大城市的地税比多伦多贵更多了。 密市和宾顿市在2016年12月份通过了2017年的预算案，2017年这两个城市的地税涨幅远远高于通货膨胀。按照预算案的涨幅，在2017年，宾顿市一栋市府评估价值在50万的房子，地税要5278元;同样价值的房子在密西沙加，地税一年要4498元;而在多伦多，一年的地税为3495元。 按照预算案调涨的费率，密西沙加市市府收的地税部分比去年涨了5.7%，如果加上给皮尔区以及省府教育资金的部分，密市居民在2017年总的地税涨幅在2.9%左右。 密市市长Bonnie Crombie表示，把密西沙加与多伦多的地税进行比较并不合理，因为两者的运作方式完全不同。她说，与绝大部分安省城市类似，密西沙加市只有地税这一项收入，但多伦多有多种渠道，包括土地转让税、个人汽车税、烟税、酒税等。 宾顿市明年的地税也会较大幅上涨。宾顿市府收的税明年将涨3.3%，加上交给皮尔区与省府的部分，整体涨幅为2.3%。 宾顿市长Linda Jeffrey承认，对于宾顿市许多居民来说，确实比较艰难，但市府在做预算决定的时候，要把市政府最需要的事情摆在首位。 大温地税涨幅最高达3.9% 据报道，为了对抗在温哥华蔓延的芬太尼，温哥华市政府批准，明年加地税0.5%，这并不包括已经批准的2017年3.4%的增长。 市议会议员称，温哥华正处于阿片危机之中。和将要挽救的性命相比，纳税人的付出就微不足道了。 公寓的屋主大概会每年多交$5，独立屋屋住每年多交$10。总共将多的道350万，用于雇佣更多的一线支持者，包括消防员、训练员工、清洁针头。 列治文市提高3% 素里市地税涨3.9% 高贵林市提高地税2.13% 高贵林市提议提高地税2.13%，同时公共设施费也会上涨，排水系统的费用增长5%(每户23元)，处理固体垃圾的费用提高3%(每户9元)。水费不变。业主将可能在地税和公共设施费上平均多付78元。 温哥华市区2017年将开始实施空屋税。符合征税条件的空屋将被收取房屋价值1%的税收，拥有两套以上房产的家庭将会受到影响。 蒙特利尔地税涨幅与通货膨胀持平 蒙特利尔市政府公布2017年度财政预算中，住宅房产地税涨幅为1.7%，基本与通货膨胀比率持平，商业房产地税涨幅0.9%。 今年涨幅最高的市区仍是Plateau-Mont-Royal和Rosemont-La-Petite-Patrie，为2.6%，这两区业主平均多支付约100元的地税。而减税政策让Anjou和LaSalle市不涨反降，住宅地税分别减少1.3%和1.7%。 商业房产方面，涨幅最高的市区为Outremont(3.1%)和西南区(Sud-Ouest，2.3%)。蒙市府表示，商业地税涨幅较低旨在促进经济发展。

　近期有网名007craft的男子在YouTube发布视频，介绍在温哥华租金高昂的情况之下，如何在丁方100呎的迷你仓过着2个月时尚蜗居生活。　　这段视频长约9分钟，由仓库走廊开始，进入迷你仓之后，生活设备逐一展现，大致上欠缺的是卫生间及洗衣机和干衣机。　　这个迷你仓库据称位于南温哥华，视频镜头可以看到迷你仓门有U-Haul的名称。画面所见，内里全没有阳光，空间也陕窄，但家俬家电倒却也不少，可以看见的计有双人牀、大荧幕4K电视、环迴音响、双人梳化、小雪柜、单头轻便电炉、多士炉及简单的储物柜架。他也介绍如何从附近的供电插头取电，以及利用天线取得手机讯号。他亦在视频中示范从附近饮水机取水的方法，并且详述如何利用2个较大的胶水瓶及胶水喉管架设简单的供水及排水系统。　　这样的迷你仓每月租金205元，当中已经包括保险，开支显然比正常的租金便宜许多。根据租务市场资讯网站PadMapper的最新租金报告，本年1月，温哥华1睡房单位租金1,870元，单月急升3.9%。然而，不说也知，以迷你仓为家总难免诸多不便，解决大小二便，他要使用仓库建筑物内的洗手间，至于淋浴，则要前往区内的健身室。他说，可以24小时出入，不论是什么钟点，都可以留在迷你仓内，唯一犯禁的是在仓内留宿。　　不过，加拿大广播公司引述U-Haul称，迷你仓当居所的做法不合法，有关的租客被发现之后，经已被驱逐。　　发言人Jeff Lockridge称，早于11月，亦即是视频在youtube发布前2个月，已经采取驱逐行动。　　他表示，当地的管理层未有接触警方，只是想该名用户离去，制止违法的行为。在视频的末段，这名男子透露，已经迁入一间细小公寓。　　根据专家意见，这些储物建筑设施与住宅不同，若然住人，安全忧虑大。　　验屋师郭民康首先担心的是电力问题。他说，如果发生负荷过大，将会带来潜在风险。　　迷你仓主要用于储物，在配电方面，一般只会顾及诸如照明及吸尘等的需要，如果用途涉及煮食或厨房家电，可能会出现超负荷的情况。　　此外，防火规格是人身安全的重要保障，也不应忽视。这名验屋师表示，不清楚迷你仓有关的规格，但以镇屋来说，最起码有45分钟的隔火时间，换言之，若然邻居起火，至少在45分钟之内不会被波及。　　他又说，邻仓究竟存放什么，是否有危险品，根本不得而知。通风及温度调节也是健康重要环节。目前睡房都会有窗，以便空气流通，但迷你仓则是封密间隔，关上了门，基本上密不透风，不利健康。。

  　　2016年11月，腾讯房产平台与居外网共建海外置业板块;2017年1月，腾讯与居外共建的海外频道正式上线。至此，中国最大的公司之一正式涉足海外置业。   　　有英文媒体Better Dwelling披露，中国一些海外置业的网站，最大程度简化了买房的程序，买家在网上点击几下，一套房就到手了。其中某个网站，仅去年一年就卖掉总价值$149亿的加拿大房产。 　　腾讯选择和这样的网站合作，也代表着“海外买房”已经成为中国人生活的大趋势。 　　据称，该房产频道在不久前正式上线，大家可以在中国各大城市房源的旁边，找到海外房源的版块，每日访问量现在已达2000万。 　　比如说介绍纽约上东区的页面：↓↓↓ 　　以及房价走势、房源：↓↓↓ 　　腾讯房产总经理余凯表示，随着中国外向型经济蓬勃发展，赴海外旅游、留学的人越来越多，同时，国内的房地产泡沫日趋严重，希望在海外置业的人数正在急剧上升中。 　　之前加拿大媒体大肆报道――从2016年6月到11月，BC省房市中的海外资金骤降76%。是不是想多了?  

第一篇报告展望的是2017年的美国楼市。 充满不确定性的2016年即将过去，这一年里，美国的经济复苏在持续，仍然是中国人海外投资的首选国。 据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元，秒杀2-5名的国家之总和。 那么2017年，美国房地产市场会持续向好吗？会有什么新的变化呢？ 为了更客观地反映未来一年美国房产走势，掘金大师参考了近30家机构和媒体的报告与文章，将其中的干货归纳在本文中，为大家解读美国2017年的楼市。 01 美国房地产市场2017年十大趋势 (1)市场持续复苏，房价继续上涨 按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。 在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。 据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。 而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。 下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。 美国房价预测2016-2021（来源：Zillow，制图：Pulsenomics） 即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？ 不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。 这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。 美国现房销售中位价（来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ） (2)获得房屋抵押贷款更容易 2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。 美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。 美国月度可获贷款指数（来源：美国抵押银行家协会 MBA） 当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。 (3)抵押贷款利率将略有提高，月供变多 包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。 不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。 (4)房屋交易活跃，流动性增强 据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。 下图的红线，表示从开始搜索至交易完成，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天；蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。 Redfin顾客成交总时间及房屋市场待售时间（来源：Redfin） 除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。 (5)Surban运动在美国如火如荼 如果阅读美国大机构的预测，你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb（郊区）和urban（城市），指在城市的近郊，直接发展郊区（卫星城）市中心，完善城市功能的配套设施，并在城郊的市中心建造住房和社区。 未来，美国将更多地开发城郊地区内，靠近公交站的住宅社区，这一计划也与特朗普的基建计划吻合，促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施，以便让居民能在城市的核心部分以外，同样享受生活、工作和休闲。 Surban生活方式，能让人们通过便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计，未来10年，近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年，71%的新住宅增长来自郊区，而城市地区到2025年的住宅增长，只有15%。 (6)住房供应增加，库存仍紧张 近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会（NAHB）的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的高点，全美开建的新房也逐年增多。 下图柱状线，是建筑商感知指数，一般高于50为正面，而目前已达到71，是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量，NAHB统计2016年12月全美在建房屋为130万套。 建筑商感知指数和房屋开工数（来源:NAHB，美国商务部） 下图是多家机构预测的2017年美国开工房屋数量，范围在120-150万套之间。 各机构对2017-2024年美国房屋开工数的预测（来源：Forisk） NAR表示，虽然在建房屋数量增加了，但开工数仍只有正常速度的60%，房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%，有204万套现房待售，但仍比去年同期水平低7%。 NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩，是近10年的新高。而二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量（647万），在2018年将上涨4%，达到569万套。 即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。 (7)建筑成本继续上涨，或进一步推升新房房价 2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。 在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。 大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。 (8)租金收益的涨幅变慢 许多机构指出，出租房屋供需将逐步达到平衡，且美国住房自有率近期出现拐点，更多人将拥有自己的住房，因而租金增长幅度将减缓。 美国城市土地研究所指出，未来三年公寓出租增长率将逐年放缓，2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。 公寓租用需求减缓，使得租金涨幅降低。根据Zillow预测，虽然2017年多数大城市的租金将继续增长，但增长率仅为1.7%，与2016年的增长率相当。 虽然过去几年，许多地方的租金呈现两位数增长，但近期租金的温和增长显示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供给赶上需求，以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。 (9)千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升。 令人意外的是，几乎80%的报告都提及“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。 一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。 他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。 根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年逐步爆发。 (10)房地产中介佣金将持续下降 西方国家进行房屋买卖时，都要通过中介机构和经纪人进行，所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销，它的变动直接意味着购房固定成本的高低。 随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍，人们在2017年及未来，或将支付更少的佣金。 2016年Redfin的调查显示，大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少，同样，几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加，当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。 越来越多的创新公司出现，它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖，更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然，也可以继续通过传统经纪服务，来买卖房屋，但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。 总之，房地产的中介费或佣金将逐步降低，投资人能节约更多钱。 02 机会之城与地狱之城 地产投资最终要落实到具体的城市。各大机构的报告中，掘金大师挑出普遍被大家看好的地产机会之城，供大家参考。 (1)机会之城：三大新兴城市群居多 今年美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。 无论是根据莱坊的统计，还是凯斯席勒指数，西雅图和波特兰都是2016年美国房地产市场无可争议的双子星，仅有的实现10%以上增长的美国城市。同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，2017年的表现仍可能超过全美平均水平。 2016.12.27发布的凯斯席勒20城房价指数（来源：标普.道琼斯指数、Corelogic） 美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼，包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。 美国三大新兴都市圈（来源：海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪？》） 达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第4。另外，德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。 位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为2017年房地产投资的最佳城市，这与掘金大师在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。 此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第3，得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。 当然，丹佛有一支球队叫“丹佛掘金”，去那总能掘金的！ (2)美国房地产市场的地狱之城 在美国地产投资需要回避的城市方面，掘金大师也选出了三个常被各大机构提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹兹堡、底特律。 根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示，芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%，人口增长率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中，芝加哥10月份的房价为20大城市中降幅最大的，达到1.1%。 而匹兹堡、底特律两个城市，都与传统行业衰落，城市经历转型阵痛有关。其中，虽然底特律的租金回报率较高，但由于其房价没有很好的经济基本面支撑，依然属于冒险者的乐园。若要投资这几个城市的地产，还需先行做好尽职调查。 03 总结 总体来说，2017年的美国地产仍将持续过去一年的势头，利好因素不少。而诸如贷款利率增高等“不利因素”，实质上对投资人的影响，就像挠痒痒一样有限。 掘金大师对2017年美国房地产市场持审慎乐观态度。

　 　　温哥华市普通一睡房柏文单位，月租中位价(rental cost median price)截至去年12月底，已升至1,870元，较11月份增加3.9%。　　 　　据全球租屋服务网站PadMapper.com公布最新资料指出，温市是租屋开支最贵的加拿大城市，远高于排第二的多伦多。多伦多市一睡房柏文单位月租中位数为1,550元。 　　此外，在温市租住两睡房柏文单位，租金中位数更高达3,150元，按月上升4.0%。相比之下，在多伦多市租住一个两睡房柏文，月租只要1,970元。 　　除温哥华和多伦多以外，卑诗省会维多利亚是全国柏文租金第三贵的城市，一睡房单位月租中位价1,270元。

　　2016年楼市大爆发，一些热点城市房价翻番还不至，是历史上涨幅最大的年份。2016年全国商品房销售额首次突破11万亿元，万科全年销售收入3648亿元，恒大全年销售金额达3733.7亿元，同比增长85.4%，首次超越万科，成为“宇宙第一房企”，万科因为股权之争而衰落了吗? 　　2017年，房价何去何从? 　　任志强最新内部演讲：2017房价一定暴涨。 　　任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上作“当前的房地产形势”的讲话。我们剖析一下他认为房价暴涨的理由和逻辑是什么? 　　一、房地产对GDP和税收贡献大 　　任志强说：“如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP就掉下去了。……所以不管你怎么骂房地产，你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15 年6.9%的GDP，你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了。……那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。……房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。……房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。” 　　房地产对GDP和税收贡献大，这是事实，房地产也一定程度上绑架了中国经济，中国经济和中国政府也严重依赖房地产。按任志强的说法没有房地产天要塌下来似的，有这么严重吗?世界上没有那个国家是依靠房地产而成为发达国家的，而历次经济危机都与房地产泡沫有关。任志强作为房地产商，过于强调房地产的作用，却对它的负面作用只字不提。中国经济有路径依赖，但也是权宜之计，而非长久之计，我认为宁可搞基建，宁可把GDP增长目标定低一点，也不要依赖房地产。为了保持GDP增长，为了税收增长，制造房地产畸形繁荣和超级泡沫，造成对实体经济的挤出效应，同时埋下金融风险隐患，引发民众不满情绪，值吗?所以，中央强调房子只用住的，不让炒了，再炒下去，中国经济要完蛋。 　　二、土地供应总增长为负是房价上涨主因 　　任志强说：“土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。” 　　这个理由是成立的，供需决定价格，供应少了，价格上涨，这是基本的经济规律。政府用限购限贷手段调控房价，表面上很强硬很严厉，实际上是保护高房价。如果增加供应，房价怎么可能暴涨?而政府在房价暴涨的背景下反而采取饥饿营销手段，减少土地供应。政府到底是希望房价涨还是降岂不一目了然吗?毕竟地方政府仍然是靠土地财政生存，也说明政府从来不是真心调控房价，若真心调控房价就学重庆模式。重庆不限购，房价一直平稳，你越限购房价涨得越厉害，别虚张声势了!别侮辱老百姓的智商。 　　三、城市化是房价上涨的动因 　　任志强说：“如果不是一个城市化的国家，那就绝对不可能变成一个强国。强国的唯一标志就是城市化，……为什么房价高呢，你说你2020年1800万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。……这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。……大家说郑州涨了，我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快，所以郑州吓得够呛，老出台政策，一轮不行两轮，两轮不行三轮，你把铁路拆了你看能涨吗?” 　　这个理由也成立，人口不断流入的城市房价一定是上涨的。房价上涨由旺盛的刚性需求支撑。其次，高铁网络发达和交通枢纽中心城市，房价必定上涨，郑州如此，上海也是如此。两者也是互为因果，人口越多的城市交通越发达，交通发达的城市吸引更多的人口。强者恒强，马太效应。 　　四、房价上涨与政策周期有关，与货币政策经济周期没关系 　　任志强说：“房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢?所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。” 　　房价上涨归根结底是货币现象，周小川也说楼市是货币的蓄水池作用，货币超发了，货币宽松了，货币贬值了，流动性泛滥，货币总是要寻找投资方向，房子上涨及上涨预期吸引大量资金的流入，而资金的流入也在推高房价，资金与房价是互为因果，楼市也是资金推动型的。但货币不是平均分流到各个城市，肯定是往更具投资价值的大城市，房子的核心要素是地段。小城市人口流出，资源贫乏，缺少升值潜力，不会对炒房客有吸引力，但不能说小城市房价不涨就说房价上涨与货币政策无关，你试试加息等货币紧缩政策，房价马上会有反映。房子是大额商品，且是杠杆资金，对货币政策最为敏感。 　　其次，房价与经济也是有关系，不能想象一个经济落后的地区房价会暴涨，也不想象一个经济发达的城市房价会很低迷，不能想象在经济危机时期房价会暴涨，经济繁荣时期房价会下跌，房价与经济是正相关。经济不行，人都走了，房子卖给谁呢?至于中国楼市是政策市，这地球人都知道，中国政府对房地产介入太深，干预太多，价格完全扭曲，有时我也不知道它到底有没有泡沫。 　　五、房子紧缺，全卖完了，真的如此吗 　　任志强说：“大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，……那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。” 　　如果只参考这两个数据，任志强似乎说得有道理，卖得多建得少，供不应求，房价必然会涨。这些数据的真实性有待验证，但是我们也不能根据局部数据作推断，这是片面的。中国总共有多少存量房，有多少在建房子，有多少待建房子，这三个数据先搞清楚，这三者相加就是房子总量，除以总人口，平均有多少呢?约50平方，扣除农村人口和民房，也有平均35平方，如果只以在建房子和待建房子数据，表面上看好象永远不够，但市场上还有大量二手房和空置房，这也是供给。根据直感的印象，中国那怕以后不造房子，也足够14亿人口居住。什么库存没了，纯粹是制造恐慌。当然也不排除个别城市房子库存紧缺，但不能以点代面以偏盖全，个例不具代表性。 　　六、中国房价不贵，房价收入比很低 　　任志强说：“92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，……92年大学生毕业工资80块。2015年大学生毕业工资3750块。工资涨了40倍。房价涨6点多倍。……我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。” 　　居民工资收入能赶得上房价上涨速度吗?去年房价翻番，工资涨有这么多吗?不是说“今年不买房，一年又白忙，”房价一年涨幅就抵得上全年工资了，甚至是远远超过。任志强肯定在里边偷换了许多概念，事实上是一辈子工资收入买不了上海一套房，怎么还说房价没有泡沫，房价收入比不高。说这个话的人一定是坏人。 　　七、中国购房杠杆不高 　　任志强说：“我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗?你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。” 　　任志强又在胡说八道，首付比例是70%吗?尽管各地首付比例不同，但按照现行政策，首套房首付比例是20~30%，这还不包括首付贷等其他途径融资，还有住房抵押贷款等，5倍的杠杆率还不高?胆大的人几乎没有自有资金去炒房，完全是空手套白狼，比2015年股灾之前的场外配资杠杆还高。2016年7月份，银行全部贷款居然全部用于房贷，还不恐怖?全社会去杠杆，房地产却在加杠杆。 　　八、人口老龄化，房子需求更多了 　　任志强说：“说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了!老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思?一个家庭里不到三个人，导致什么呢?我三个人得要两套房子，德国也是这样。” 　　老人越多需要房子越多，这个逻辑很奇怪，任志强又没解释，为什么老人越多需要房子越多，难道老人没事就到处买房，今天住这套，明天住那套?我看到周围的老人都是安静地住在原来的老房子里，没有那个老人炒房瞎折腾。 　　很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房子，可能还不止一套，而孩子只有一个或者两个。人老了总是要死的，这是自然规律，老人死了以后，这些房子不都多出来了吗?老龄化后房子到底是过剩还是紧缺，正常的思维都能判断。 　　其次，为什么一个家庭一定要二套房?这是事实错误，以错误的事实来论证房价非涨不可，其结论是不成立的。二套房不麻烦吗?有一套房足矣，如果有二套房的话，另一套也是投资或用来出租。 　　九、结语 　　尽管任志强之前每次对房价的预测都正确，但并不代表他所说的话都有道理，相反，我发现里边有大量的事实错误数据错误和逻辑错误，有的人居然深信不疑。任志强之所以能猜对，是因为中国特色的楼市不是按常理出牌，而他正好摸透政府意图，并非他有多高明。

　　主角是图中右边的这套房子 　　看起来今年多伦多的房地产市场应该会红红火火啊，现在有个开门红： Bloor St. 北边Palmerston Ave.上的一套半独立屋以高于2年前购买价格百分之六十二的价格售出。 　　这座三居室的半独立屋在本周二以137万5千元的价格售出。而在2014年的时候，它的价格仅仅只有85万1750元，那时候足足要少52万3250元呢! 　　中介Bruce Cram说，他的客户买下这套房子之前，前任房主将这座房子认真装修过，很漂亮。 　　这套房子也有很多吸引人的自身特质：三个卧室，车库和地下室公寓。 　　Seaton Village的Palmerston上面的房子基本上都是在这个价格区间，但这么短的时间能赚这么多还是非常少见的。 　　Bruce Cram说，这个房屋的销售已经超过了他的预期。而且，由于没有其他选择，比起最初叫价的99万9千元，买家不得不对该房屋多支付40多万元才顺利买到。 　　“卖家本来以为要等到春天才能成交。但买家不想等，买家已经准备好了，唯一想等的就是一个合适的机会。” 　　"好的社区，房子就是价格高。” 　　另外一个在多伦多大学和地铁附近的房子也售出了。本来标价是十一月份的99万9千，前几天以135万5千售出。 　　外国买家进军多伦多，由于国际局势不稳，现在越来越多人觉得加拿大是块宝地。在加上其他投资渠道不稳，人们纷纷把眼光转向房地产。 　　温哥华的价格以每年百分之二十的速度上涨，直到政府出台措施以后才开始回落。现在多伦多的房价也好像是这个趋势。

  　　加拿大的房价涨幅一直以来都是明显高过租金的涨幅。但是最近以来的情况变了，租金涨幅可能马上要追上房价。  　　在温哥华，二居室的公寓单元，今年1月的平均月租金是$3,150元，去年7月是$2,750元。 　　在多伦多，二居室公寓的月租金从去年7月的$1,720元，涨到$1,970元。 　　两地租金的年均涨幅都高达29%。 　　地产界人士指出，租金涨幅如此猛，主要原因有：房价飙升迫使买房者继续租房攒钱，意味着他们要过更久租屋的日子。 　　同时，地产咨询公司Urbanation也指出，房东们纷纷看准目前的高价市场，出售手中的公寓套现，使得可供出租的公寓单元少了。 　　多伦多去年的出租市场供应量少了8%，成交的出租公寓也少了2%。 　　下图显示的是加拿大一居室公寓月租金最高的十个城市。 　　此外，加拿大各地的公寓市场租金涨幅并不一致。 　　在卡尔加里，二居租公寓的租金在过去6个月跌了4.7%，至$1,280元。在全国最贵租金城市榜上，卡城的排名从去年的第三位跌到了第五位。 　　更有报道指，这个经历经济衰退的城市的出租屋空置率已高达40%。 　　全国来看，Padmapper的报告显示，过去一个月里，有12个城市的租金升了，10个城市的租金降了。另有3个城市的租金没有变动。  

　　联邦政府正继续与房贷业商讨分担房贷风险的建议，预料不久后会表态。 　　财长莫奈(Bill Morneau)表示，有关的咨询工作仍然进行，政府已经收到很多意见书，正在作出考虑，但仍然未有任何决定。 　　不过，他说，预期在不久后会有消息。 　　根据现行的做法，购有保险的房贷若然违约，由于有保险理赔，房贷商不会蒙受损失。 　　然而，随着本国楼市调整风险增加，以及家庭债务水平在房贷带动下屡创新高，政府希望房贷商分担部分违约风险，可行之法包括设立垫底费制度，一方面可以减轻政府在楼市方面所承受的风险，另方面也有助鼓励审慎放贷。 　　莫奈解释，政府要做的是继续致力控制风险，保障国民的利益。 　　目前房贷保险由联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)，以及2间私营公司提供。 　　另方面，莫奈又表示，政府将会继续留意楼市是状况，但现阶段没有推出进一步措施的打算。他与商界的经济师举行会议，会后向传媒表示，政府正监察市场风险，确保楼市稳定，令到国民最重要的投资得到保护。 　　去年10月，联邦政府推出连串的房贷措施，其中包括调高压力测试的要求，以图压抑楼市需求，以及提高房贷的质素。  

弹丸之地、却坐拥七百万常住人口，香港是世界上人口密度最为稠密的地区之一。鲁曼曼(音)，是一名自由职业的模特，她在香港租住在一间只9平米的隔断间内，每月租金4700港币(约人民币4150元)。 卧室内空间逼仄，墙上零乱挂着各种物件。 厨房和卫生间一墙之隔，都是只有转身之地。 为了节省房租且能居住在香港中心区域，许多中低收入群体都是这样蜗居。 这间公寓被隔成四间住户，公共区域也是布满各种杂物。据港媒14年报道，在香港至少有17万人居住在异常狭小的隔间公寓里。 隔断间还算是相对较好的房子，在香港还有一种被称为“棺材房”的小隔间。 这种“棺材房”只有一平米大小，61岁的王先生居住在此，每月租金1750港币(约人民币1500元)。 “棺材房”类似胶囊公寓，仅容睡觉，放一些简单物品。 居住在“棺材房”的，大多是老年、低收入百姓。随着香港楼价不断攀升，面向普通人的住宅面积也越来越小，但仍有许多市民无力购买，只能遥遥无期的排队申请政府公屋。

  1月15日，郑渊洁的父亲在自己微信公众号上回忆了一段往事。他提到，上个世纪八、九十年代，郑渊洁每天收到大量小读者来信，以致于北京市邮局为他设立了专门的邮箱。最多的时候，每天的小读者来信数以千计。 当家里的读者来信越来越多时，家人说放不下了怎么办？ 郑渊洁说，这些信绝对不能处理掉，一是小读者信任我，才给我写真情实感的信，我必须善待;二是给我写信的小读者会有未来的大科学家、大作家、国家领导人，我珍藏着这些信，将来可以拍卖呀。 于是郑渊洁决定买房子让小读者给他写的信们住。当时北京的房价是每平米1400元。郑渊洁买了10套房子，让小读者给他写的信们住进去。现在这10套房子的价格翻了令人难以置信的倍数。 按照现在北京的房价来计算，10套房产的价值早就过亿了。 但是郑渊洁表示这10套房子现在还是不卖不租，仍旧让小读者们的信住在里面。让小朋友们的信住到房子里本来就很梦幻，这本身就是一个童话故事。 郑渊洁经常说这件事情说明了一个道理，作为作家，要善待读者。以此类推，作为企业家，要善待消费者。 郑渊洁说过，作家靠写书赚钱不丢人，而正是靠着一本又一本的畅销书，他成了中国作家富豪榜“常客”。 2011年8月28日，郑渊洁在北京朝阳区王四营桥下，因下雨排水不畅堵车三小时，下午五点回到家，他在微博上贴出一张纳税单，问有关部门负责人，“作为纳税人我弱弱问，再下雨，王四营桥周边还会积水吗?如是，再下雨我就不出门了。”这张税单无意中透露，郑渊洁2011年4月18日交税高达571428.57元。 根据这张税单，可以推出郑渊洁当月收入高达500多万元。事实上，在接受媒体采访时，郑渊洁对自己的收入也并不避讳，他坦陈除了版税收入，很大部分来自图书作品的衍生收入，“我授权作品形象出去开发衍生产品，人家支付品牌使用费给我”。 除了2006年、2007年两届，“童话大王”郑渊洁此后几年都位列三甲。2009年，郑渊洁以2000万版税力压郭敬明成为中国作家富豪榜第一人。2012年，郑渊洁以2600万元的年度版税收入再次登上中国作家富豪榜榜首。 近年来，郑渊洁并没有太多好的文学作品面世，反而将大量的精力放在了维权上，以维持图书作品的衍生收入。

　　中国城市和小城镇中心李铁理事长近日发表演讲，对中央经济工作会议关于促进房地产健康发展的政策进行了解读。 　　目前我国房地产市场面临“冰火两重天”的形势，“火”显示在一线城市和部分二线城市出现了明显的波动;“冰”，则是大部分三四线城市和部分二线城市房子大面积积压，直接影响了宏观经济形势。 　　李铁认为，房价上涨的原因是供给和需求的不相匹配，因此需要在房价上涨的地区增加土地供给，大力发展特大城市周边的中小城市;而对于三四线城市等供给过剩地区，则要坚定不移地去库存，并鼓励发展实体经济，只有实体经济发展了，人们的收入水平增高了，才会有人来买房。 　　2017年房价会上涨还是下跌?该买房还是买房? 　　房地产形势判断 　　关于房地产形势的评价，这次中央经济工作会议也特别明确指出，存在着两类情况，就是冰火两重天。 　　“火”，是火在一线城市和部分二线城市出现了明显的波动;“冰”，则是大部分三四线城市和部分二线城市房子是卖不出去的，而且是大面积的积压，直接影响了宏观经济形势。 　　我们看房价上涨，北上广深的房价上涨是长期趋势。像北京这样的城市，房价上涨还有很大空间，离天花板还有很大距离。为什么?因为北京在控制人口的进入，如果把最好的、有限的公共资源限制在为一定的人口服务，当然会导致与各种公共服务和市场化服务高水准相匹配的房价还有很大的上涨空间。 　　另外一线城市大多是面对全国的人口，寻租机会高。在北京和上海这类地方，任何一个房地产商，只要你在这里拿到地，就可以挣到钱。 　　可是我们还同时面对更为严峻的现实，就是相当一大部分城市，尤其是二三四线城市存在严重的积压，影响了宏观经济形势的增长。可以说，在这些城市出现房地产大量的积压，可能会导致GDP增长速度下滑一到两个百分点。 　　当前，我国经济增长率从8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能说与这些二三四线城市房子卖不出去没有关系。城市政府土地出让金没有了，直接关系到基础设施投资跟不上去，也是很严峻的现实。 　　我们看到不同机构根据不同的统计方法，得出的结论，就是平均积压水平可能达到100亿平方米左右。100亿平方米需要多少年来消化呢?我们举了一些个案，有的是需要20年，有的是需要十几年。 　　房价上涨的原因是什么? 　　我们看到如图所示，北京以海淀区、东城区、石景山区为代表的房价上涨十分清晰，而重要原因是北京的公共服务水平高。但是，与此同时，北京的建设用地供给在逐年下降，从2014年的5150公顷下降到2016年的4100公顷，当前还在继续下降。这能不影响到供给和需求的不相匹配吗?因此中央经济工作会议提到，要在房价上涨的地方增加土地供给。 　　北京四个城区，海淀、东城、西城、朝阳，平均房价将近9万块钱一平米，上海是10万块钱一平米，深圳也是高房价。工薪阶层没有可能买得起这些住房，也没有更多的土地供给来满足这些广大中低收入人口的购买住房的需求。 　　很多人提到，是不是应该在主城区通过行政手段压制房价?这是反市场的做法。想买房子的人包括媒体人，他们在北京买房并不等于到主城区买房。其实在北京郊区还有很大空间，关键是相对应的政策供给严重不足。 　　还有就是投资需求。有些智库调查得出的结论，高收入人口城镇居民家庭人均可支配收入水平在20万元人民币(专题)左右，其实可能还高。我们也在试图通过移动端数据来调查人的真实收入水平。 　　这么多高收入人口到哪里买房，肯定到北京、上海等投资水平高、寻租机会高的地方，既可以享受优质的公共服务，还可以提升住房的价值。当然货币贬值速度在加快，把钱存在银行里肯定也要贬值的。 　　住房供给严重过剩的原因是什么? 　　我特别要强调，房地产在部分二线城市和绝大部分三四线城市面临严峻的挑战。房子严重积压卖不出去，政府的土地出让不出去，这和我们近20年的城市发展模式有关。 　　城市发展模式主要的财政资金来源是土地出让。因为我们拿地很便宜，从农民手里拿地，征地成本很低。土地出让收益已经成为城市政府经营管理城市最重要的资金来源。 　　我曾经讲过，按市场规律，如果房地产是一种商品和投资品，那么在市场竞争的条件下会形成供给波动，这是市场化规律，是企业间竞争所导致的结果。可是如果在一个国家，城市政府要大幅度干预这个市场，甚至城市政府作为利益主体来直接参与市场竞争的话，城市政府和企业的共同作用一定会把供给波动过度放大，而且放大到比市场自身竞争所导致的波动高很多，实际上这种结果在中国已经出现了。 　　这种波动最明显的现象就是现在部分二线城市和相当大部分的三四线城市的房子卖不出去。一个地产老总曾跟我说，地产商只有通过卖房子才能把成本收回来，而且还要有利润。企业需要利润最大化，政府也需要利润最大化，最后导致房地产供给的巨大波动，三四线城市的泡沫都是如此产生的。 　　对策 　　从金融政策、财政政策、税收政策来调整购买投资性住房是很重要的手段。 　　在房价上涨地区要增加土地供给。怎么增加供给呢?我们不能在城市主城区去修一批低价房，这是做不到的。但可以在周边和中小城市来发展。通过特大城市周边的中小城市发展来解决中低收入人口住房问题，需要在离主城区一定半径距离的地方，通过放大空间的范围解决用地供给问题，也要解决城市发展的各种矛盾。 　　发展特大城市周边的中小城市。我们跟世界上其他发达国家进行比较，发现我国中小城市数量远远不足。在特大城市周边三四十公里半径，中小城市的数量很少。为什么?限制开发，北京上海都是如此。如果放大到50公里半径左右，就已经到了邻省的边界。 　　如果中央经济工作会议已经提出要发展特大城市周边的中小城市，这个政策就会具有非常重要的战略性价值和内涵。特大城市郊区的轨道交通建设，会按照市场规律带动城郊中小城市的发展，并会大大缓解特大城市的房价问题，这是非常重要的一个政策措施。 　　要改善城市间和特大城市周边的交通资源配置。我国的城镇化发展水平很快，也带动了城市间交通基础设施的发展。但是近几十年是城镇化高速增长期，我们主要是发展高速公路、城区地铁，但城郊铁路发展非常滞后。一旦我们的轨道交通像所有其他发达国家特大城市一样，发展到两三千公里的时候，周边城市就会迅速兴起，这也会对促进中小城市发展、缓解住房供给问题会起到非常好的作用。 　　对供给过剩地区，要坚定不移地去库存。去库存也有很多办法，有土地管理办法，也有约束性的办法，通过土地制度改革来增加土地成本。同时对现有库存，政府可以采购或者强制收回土地。但目前看，还有很多其他配套政策，但是核心问题不在于怎么去库存，而是怎样把城市转型的问题解决，怎样促进实体经济发展。 　　只有实体经济发展了，城镇居民和进城的农村人口收入水平增高了，才会有人来买房。没有收入何谈住房。所以怎么促进就业增长政策，改变GDP为导向的经济增长模式，制定合理税收政策，多项手段和措施的综合运用，才能从根本上遏制三四线城市包括部分二线城市的房地产过快发展和严重的积压。 　　为什么没有提到“特色小镇”? 　　我们最近看到媒体提的特别多的是特色小镇，为什么在经济工作会议这么重要的文件中没有提到特色小镇?实际上是担心过热，担心大量的地产商打着特色小镇的旗号向小城镇进行转移。 　　可是我们这么多年研究小城镇，小城镇的发展是低成本的，是先有实体经济、传统经济的进入，再逐渐进行转型升级。特色小镇从80年代就存在，是以实体经济为主导的，不是通过房地产发展起来的。都是在发展到一定程度以后，居民收入水平大幅度增高，就业水平大幅度增高，才有了购买住房的直接需求，房地产才可以顺势进入。 　　可是现在我们看到大量地产商把产业园区模式从三四线城市向小镇转移，为什么呢?三四线城市房子卖不出去了，土地价格又高。而小镇的土地价格低，产业园发展模式的初始投入成本也会很低。可是一旦小镇房地产进去了，就会因为房地产的进入导致住房成本增加，进而使未来实体经济发展不起来。 　　防止政绩工程、防止形象工程、防止房地产为主导。原因在哪里?原因就在于，不能出现政府和企业再次推动地价上涨，再次推动房地产过热，再次导致在五线城市继续出现供需严重失衡的局面，那对宏观经济造成的损失就会特别巨大。 　　因此我们要从长远政策入手，推动实体经济发展，推动就业增长，推动收入增长，才有可能成为房地产未来发展的坚强后盾。

     加拿大按揭及房屋公司(CMHC)宣布调升房屋贷款保险费用，并于3月17日生效，新收费只适用于新申请房贷的准买家。届时，以贷款额为24.5万为例，贷款人每月须多付约5元。这是CMHC在过去4年以来，第3次调高房贷保险费。对上一次调高收费是在2015年6月。 　　CMHC解释，房贷保费是根据借贷房价比(loan-to-value)来计算，即借贷额愈高，保费也愈高。新收费生效后，准买家要多付的房贷保费，便是依照这个比例计算。 　　CMHC指出，去年头9个月，该机构批出的平均贷款额为24.5万元，平均首付为8%，在新收费下，贷款人每月须多付约5元。 　　若房贷额为35万元，如准买家支付5%至9.99%首期，每月便须多付6.59元；相同的贷款额，但若准买家支付15%至19.99%的首期，房贷保费便月增16.46元。 　　CMHC保险部高级副总裁门内尔(Steven Mennill)并不认为今次调升房贷保费会严重影响准业主的购房能力。 　　他又强调，今次调升房贷保费，旨在提升房屋按揭保险业务的竞争力，以及加强市场的稳定性。 　　加拿大帝国商业银行按揭顾问Cindy认为，借贷利率在过去3个月不断调升，CMHC今次调升房贷保险，相信是配合市场变化，降低风险。她认为，今次升幅有限，对准买家来说仍可负担。以贷款额为45万元(首付为5%-9.99%为例)，每月只需多付8.47元，1年约100元。

　　3月中旬后购房的绝大多数人要多交CMHC房贷保险 　　Photo Credit: Mark Humphrey/Associated Press 　　加拿大的法律规定，如果购房者的首付没有达到20%的购房价格，则必须购买联邦政府下属的加拿大房贷和住房保险公司CMHC的保险；在购房者无力继续支付房贷月供的情况下，CMHC将承担损失，而银行不会受到损失。 　　换句话说，购房者购买的这个保险的受益者不是购房者本人，而是向购房者提供房贷的银行等金融公司。 　　购房者购买的房贷保险保的其实是银行和金融公司 © Jae C. Hong/Associated Press 　　加拿大广播公司记者Pete Evans报道说，从3月17日开始，加拿大房贷和住房保险公司将上调房贷保险的保费。 　　加拿大房贷和住房保险公司收取的房贷保险月费按照购房者所借房贷占购房款的比例计算。 　　根据现在的保险收费标准，如果房贷占房价的比例不超过65%，则保费是房贷额度的0.6%，但如果95%的购房款来自银行房贷，则购房者要交付的CMHC房贷保险就上升到房贷额度的3.60%。 　　按照加拿大最大城市多伦多平均房价73万加元计算，购房者如果自己付5%的购房首付，则要向银行借68万2千4百加元的房贷；在3月17日前购房的人需要为这笔房贷支付的房贷保险按照3.6%计算，而在3月17日之后购房者的房贷保险要按照4%计算，这样每个月要多支付12加元的房贷保险费用。

　　■业界指受影响的是家庭年收入约7至8万元、购买房价50万元左右的买家群体。星报资料图片 　　■CMHC指在3月17日后提交的房贷保险申请，保费才按新标准计算。星报资料图片 　　加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）昨天宣布，由3月17日起调高房屋按揭保险的保费标准。CMHC公司指保费调高幅度不大，贷款者平均每月只需多支出5元保费，高级副总裁曼尼尔（Steven Mennill）指调高保费是为了保持房贷保险业的竞争能力，增加财政稳定系数，相信调高保费的幅度不会对保户造成太大的财务影响。 　　根据CMHC公布的数字，以五年期贷款、25年摊还、利率为2.94%计算，首付比例在5%至9.99%的贷款客户，贷款额在15万元时，每月将多支出保费2.82元；贷款额在25万、35万、45万及55万元时，每月预计增加的保费分别是4.7、6.59、8.47及10.35元；贷款额在85万元时，每月将多支出保费15.98元。如果首付提高至15%至19.99%，贷款额在15万元时，每月将多支出保费7.06元。贷款额在85万元时，每月将多支出保费39.96元。 　　CMHC表示，保费多寡与加拿大联邦金融机构监察办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI）对于保险公司储备资金的规定有关。OSFI公布于今年1月1日生效的新规定，要求提供按揭保险的金融机构必须持有更多储备基金，以加强金融体系的稳定性，提供一个抗御金融风险的屏障。这是今次调涨保费的主要原因。 　　CMHC公布数据显示，在2016年前9个月，该机构提供保险的按揭平均贷款额为24.5万元。所有受保的房贷个案中，近50%借款总额在30万元以下，近95%贷款总额在60万元以下，贷款总额逾85万元的不足1%。保户平均的首付比例为约8%。保户平均的月支出占收入比例（gross debt service ratio，GDS）为25.6%。 　　已受保贷款户保费不变 　　GDS的计算方式是将每月房屋贷款必须偿还的本金、利息，与房屋应支付的地税及水电取暖等费用相加，所得出的支出总数除以家庭每月的总收入，即得出每月用于与房屋有关的开支，占家庭总收入的份额。CMHC规定，GDS比率不得超过其家庭月收入总额32%，贷款者才有资格申请CMHC的房屋按揭保险。 　　CMHC是基于贷款总额所占房屋价值的比率（loan-to-value ratio）来规定保费占贷总额的比例，从而计算出每一笔房贷的实际保费金额。比率愈高（即首付愈少）则保费愈贵。由3月17日开始，根据这一比率不同，CMHC将收取相当于受保贷款总额0.6%至4.5%之间的保费，比例较现行标准显著调高。 　　保费可以在申请贷款时一次性全额支付，但更多情况是将其加至房贷的总额中，分摊至每月的还款额当中偿还。CMHC定期检讨其保费的标准并作出调整，以满足索赔的需要和行政管理成本，并配合联邦政府对于保险公司的储备资金要求。 　　■保费可在申请贷款时一次过全额支付，或摊分至每月还款额中。资料图片 　　当贷款申请者的首付比例在5%至20%之间时，银行及其他借款金融机构通常要求贷款者申请CMHC的房屋按揭保险，受保后才向借款者放出贷款。CMHC强调，已受保的贷款户，其保费不会改变。在今年3月17日前提交保险申请的保户，不论其房屋交接日期是否在这一期限之后，其保险仍按现有的标准计算。只有在3月17日后提交的房贷保险申请，其保费才按调高后的新标准计算。按惯常做法，房贷申请者只有在提交了完整的个人资料及房屋资料时，CMHC才算正式接受其申请。 　　■鲲鹏国际金融公司总裁、贷款专家孙晓明 　　业界：年收入8万买50万楼最受影响 　　鲲鹏国际金融公司总裁、贷款专家孙晓明分析说，CMHC此次调涨房屋按揭保险保费，受影响的主要是家庭年收入在7、8万元、购买房屋价位在50万元左右的买家群体，即是在较边远地区购买低层住宅，或是在城市地区购买共管柏文单位的人。该政策对于平抑房价没有实质影响。 　　孙晓明分析，CMHC提供按揭保险的对象绝大多数是首付比例不足25%的房贷申请者。现时大多伦多地区房价极高，特别是低层住宅均价超过100万元。买家如果只付25%以下的首期，仍需要巨大数额的贷款。以加拿大的平均家庭收入而言，很少买家可以符合银行要求取得如此大额的贷款，结果是大部分买家必须加大首付比例至35%以上甚至更高，因而也就不需要向CMHC申请房贷保险。 　　换言之，在目前大多数情况下，如果买家付不到35%以上的首期，就难以凭其收入由银行取得贷款。如果付到35%以上的首期，则不需要申请CMHC的房贷保险，因而保费是否上涨对其影响不大。孙晓明表示，由这一点分析，此次CMHC调涨保费对于平抑房价而言没有实质影响，受影响最大的反而是那些预算有限、首付在10%左右、需要贷款总额在40万至50万之间的人群。 　　■业界分析指新政策对平抑房价没有实质影响。星报资料图片 　　她举例说，假如有人购买100万元的房屋，首付10%即10万元，贷款90万元，这时需要向CMHC申请按揭保险。根据银行或是CMHC对于贷款者GDS的要求，符合资格获得这90万元贷款，买家的家庭年收入（以T4证明的报税收入）要达到20万元。显而易见，能达到这一收入标准的家庭少而又少。大多数家庭以其收入贷不到这么多钱，而必须加大首付比例。 　　反过来以大多数家庭平均年收入约10万元而言，若购买50万元左右的房屋，若首付10%即5万元，贷款45万元，其收入可以满足银行贷款申批要求。上述这种情况需要申请CMHC按揭保险，买家正是受此次保费调涨影响最大的人群。保费的调涨将会令他们的负担能力更加脆弱。 　　孙晓明总结，今次CMHC政策调整制衡的主要是共管柏文或是边远地区低层住宅的购买者，对于大多伦多地区绝大多数独立房屋的购买者没有影响，对平抑房价也没有很大意义。

      维多利地产局(Victoria Real Estate Board)公布上月楼市数据指出，2016年有破纪录的销量，并在温岛南区有持续出价战，但预计在2017年不会再出现这种市况，料楼价仍会因存货不多而继续上升。 　　在实施大温外国买家税后，有推测指外国买家会涌到维市来避开多缴15%物业转让税(Property Transfer Tax)，但地产局主席纽金特(Mike Nugent)称，情况不如所料，但有来自国内其他地区的买家。他指，当新例实施后，各人都以为有很多人会涌至，但"迄今没有证据显示有大批外国买家转到维多利亚。" 　　据政府纪录有关外国买家的数据显示，在开始搜集数据至新例实施前，即6月10日至8月1日期间，一共有90宗交易涉及外国买家，比率约为3.9%，但最新数字11月1至30日，有39宗涉及外国买家，占约4.6%。 　　纽金特指出，在维多利亚存量不足，因此即使销量不多，当局也预期楼价会略为上升，"我们现在供不应求。" 　　在维多利亚地产局中央放盘系统内的放盘单位数目，于去年12月底仍有1493个，这较2015年同月的2517个少40.7%。他指，上月有25%单位是溢价成交，而大部分溢价成交的单位价钱最高为75万元，这可显示有需求的存在，而一般买家将面对一个竞争大的市场。 　　地产局指区内成交单位数目在2016年刷新纪录，一共有10622个单位成交，这比1991年创下旧纪录9241间多逾1300间。 　　纽金特提及，搬到维多利亚的民众追求生活方式改变，他们来自大温地区和国内其他地方。温哥华婴儿潮出生的一代将物业卖出套现不少和迁居维多利亚，在维市他们能够以较少钱而买到差不多或更大的房屋。 　　他续指，维多利亚区也是民众为良好经济机遇而迁至的地方，"我们的经济是国内最好之一，在所有工作类别都有不少空缺，这吸引了每一个人。" 　　纽金特续称，维多利亚地产局尚未有迁居到该市的民众来源地数据，但初步数字显示，约65%买家来自温哥华岛，约9%来自温哥华地区。 　　据卑诗统计局在上月公布的人口数据，卑诗全省约有470万人，而在2016年第三季便增加了近2.2万人。 　　维多利亚地产局的数据显示，大维多利亚区(Greater Victoria)独立屋、城市屋及柏文三类房屋上月基准价的按年升幅，以柏文单位为最高，基准价达37.37万元，这较2015年12月升22.5%；大维独立屋上月基准价为62.56万元，按年升20.2%；城市屋上月基准价达50.22万元，按年升19.8%。

　　(资料图片 - CKNW提供) 　　据英语电台CKNW报导，卑诗省省府维多利亚市有市议员希望仿照大温地区，引入海外买家额外物业转让税及空置物业税，控制当地楼价。 　　支持政策的市议员指，希望与大温哥华地区有平等的政策，自2016年9月，维多利亚地区的海外买家楼房交易数字，已经上升一倍。 　　动议会在本星期交上市议会，另在2月交上地区管理局研究。

　　安省多个市场去年11月份新屋价格单月劲升，带动全国上升0.2%。加拿大统计局跟进21个人口普查区的调查果显示，10个地区的价格上升，下跌及持平的分别有4个及7个地区。 　　安省人口普查区升幅明显较大，其中以伦敦及咸美顿分别以1.3%及0.7%的增长在全国领先。这2个地区的建筑商表示，市况改善及建材成本增加，刺激屋价上升。 　　此外，基秦拿-剑桥-滑铁卢也录得0.5%的升幅，略高过多伦多及奥沙华的0.4%增长。 　　按年计算，多伦多及奥沙华的升幅最大，达到8.2%。其他升幅显着的地区计有圣嘉芙莲-尼亚加拉及维多利亚，分别上升5.7%及5.1%。 　　温哥华楼市已告降温，新屋价格单月回落0.3%，但1年来仍然累积4.4%的增长。

　　3月中旬后购房的绝大多数人要多交CMHC房贷保险 　　Photo Credit: Mark Humphrey/Associated Press 　　加拿大的法律规定，如果购房者的首付没有达到20%的购房价格，则必须购买联邦政府下属的加拿大房贷和住房保险公司CMHC的保险；在购房者无力继续支付房贷月供的情况下，CMHC将承担损失，而银行不会受到损失。 　　换句话说，购房者购买的这个保险的受益者不是购房者本人，而是向购房者提供房贷的银行等金融公司。 　　购房者购买的房贷保险保的其实是银行和金融公司 © Jae C. Hong/Associated Press 　　加拿大广播公司记者Pete Evans报道说，从3月17日开始，加拿大房贷和住房保险公司将上调房贷保险的保费。 　　加拿大房贷和住房保险公司收取的房贷保险月费按照购房者所借房贷占购房款的比例计算。 　　根据现在的保险收费标准，如果房贷占房价的比例不超过65%，则保费是房贷额度的0.6%，但如果95%的购房款来自银行房贷，则购房者要交付的CMHC房贷保险就上升到房贷额度的3.60%。 　　按照加拿大最大城市多伦多平均房价73万加元计算，购房者如果自己付5%的购房首付，则要向银行借68万2千4百加元的房贷；在3月17日前购房的人需要为这笔房贷支付的房贷保险按照3.6%计算，而在3月17日之后购房者的房贷保险要按照4%计算，这样每个月要多支付12加元的房贷保险费用。

　　毫无疑问，2016年，加拿大楼市又是破纪录的一年，尤其是在多伦多，销量破纪录，均价一年涨了$12.2万至$73万元。 　　大家都知道这样的市场是不可持续的，然而，那些早先预言楼市崩溃的专家们，本来应该叫嚷得更大声，现在反倒沉默了。 　　泡沫论者早在2010年房价开始大涨时，就对多伦多和本国其他地区的市场作出可怕的预测，但是一年又一年被证明错了后，好象泄气了。 　　这些泡沫论者其实未必真的错，他们只是低估了这一轮涨势能持续多久。如果回顾历史数据，一旦泡沫破裂，多伦多的房价就会经历长期下跌。只是时间的问题。 　　上周，地产公司Bosley Real Estate的Marisha Robinsky发布了下面这张图表，显示多伦多的房价，经通胀率调整后的走势。 　　从图中可以看到，多伦多的楼市重复了从房价急剧上涨，到长时期下跌和停滞的模式。 　　看完图，你可以自己判断多伦多的房价接着如何往前走。 　　这张图表可以说明两点： 　　长期而言，多伦多的房价一直是在上升的； 　　短期内，房价会下跌好几年，甚至十年之久。 　　需要强调的是，这里不是美国佛罗里达州或内华达州的楼市泡沫，涨得快，破得也快。多伦多的房价周期更长，更慢。一旦泡沫破了，也会持续较长时间。 　　过去63年中有23年，或三分之一的时间，多伦多的房价是处于下跌的。 　　换言之，如果你在多伦多的房子按揭还款期为25年，那么有机会在其中的8到9年里看到房价是下跌的。 　　在1960年代初房价下跌持续了4年，跌幅约25%。 　　在1975至1985年间，房价跌了10年，跌幅是14%。 　　在1989年至1995年的7年间，房价暴跌了39%。 　　而最后一次下跌时，房价并没有回升到1989年的峰值，而是一直等到2010年。所以，如果有人在1989年买房，要等到2010年以后卖房才有利可图。 　　照这样看，现在的市场，是否已经不能入市了，或者赶紧卖房呢？ 　　Robinsky认为，如果你找到一个真正喜欢的房子，并且计划住上10年或更久，就没有问题。因为长期而言，房价还是会上涨的。 　　但是如果你只是打算短期炒房，就要谨慎了。 　　Robinsky也不愿推测多伦多的楼市泡沫是否要破了，还是会持续下去。 　　不过她指出，多伦多的房价按年涨幅，还没有达到1974年和1989年那两次那么高。 　　另一个没有考虑的因素是，多伦多上两次房价崩溃都同时遇到按揭利率突然上调。而这一次，按揭利率也在上升，虽然步伐慢一些。 　　无论如何，Robinsky还是希望房价最终能走到顶端，因为多伦多的房屋负担程度太重，已经超过上一轮涨势。 　　“站在买家的角度，现在的市场真是很可怕 。”