地产

　　根据国家银行今天公布的加拿大房价指数（Teranet-National Bank House Price Index）报告，多伦多房价涨势不减，无论按年或按月均上涨：去年12月份房价比一年前涨19.7%，也比前一个月的11月份涨1.2%，这已经是连续第11个月的增长。 　　温哥华的情况则不一样：如果按年，去年12月份房价比一年前也涨了17%，但若按月，12月比11月份下跌0.8%，这已经是连续第3个月的下跌，累计的跌幅已经达到2.8%。 　　国家银行的经济学家Marc Pinsonneault评论说，温哥华的房市显然受到对海外买家征税的影响，估计这个曾经最火热、房价最高城市的房地产市场会继续冷却。温哥华房市由热转冷也将标志着加拿大全国房价失去了增长势头。 　　Pinsonneault还说，温哥华已经经历了连续三个月的房价下跌，迄今为止下跌主要集中在低层建筑尤其独立屋而不是condo；这个跌势也与房屋销量的下滑一致：低层建筑尤其独立屋的交易量在去年2月达到顶峰之后便开始下滑。 　　Pinsonneault和许多经济学家都认为，由于联邦政府收紧按揭政策以及其它因素，包括多伦多在内GTA地区的房市难以像去年一般火热，房价涨势将趋于和缓。 　　维多利亚、汉密尔顿房价涨幅惊人 　　根据国家银行的数据，全国平均而言，去年12月份按年增长12.3%，按月则是0.3%。 　　如果按年，卑诗维多利亚（Victor）和安省汉密尔顿（Hamilton）的房价增长幅度足以和多伦多和温哥华比肩，分别达到了17.7%和17.5%，其它城市则相形见绌（括号内为按月增长或下降的数据）： 　　Ottawa-Gatineau：3.6%（1.2%）； 　　Winnipeg：3.4%（降1.2%）； 　　Halifax：1.5%（0.4%）； 　　Montreal：0.8%（降0.5%）； 　　Cagary：0.6%（0.6%）； 　　Edmonton：0.1%（0.1%）； 　　Quebec City：不升反降0.7%（0.6%） 　　Royal LePage：2017年城市间房价差异将收窄 　　加拿大皇家地产公司（Royal LePage）在刚刚发布的一份报告中指出，加拿大在2016年经历了历史上少见的区域/城市之间房价的巨大差异，有的热点城市房价涨幅超过双位数，而在有的区域或城市则是负增长，不过这种情况在今年会改变。 　　该报告指出，温哥华的房市调整从去年就开始了，但包括多伦多在内的GTA地区短期内房市不会变冷。主要原因是这里的需求仍然强劲，再是GTA的房价也没有像西海岸飙升得那么离谱。显而易见的是，2017年GTA房市的温度会下降，房价的升幅也会变小。但多伦多的情况应该不会像温哥华那样惨烈，不仅因为安省政府不会向海外买家课税，更重要的是，多伦多不少潜在买家因房价太高而被迫退出市场，但在房价逐步下降之时，他们还会重新入市。 　　与此同时，其它地区，包括魁北克、阿尔伯塔以及大西洋省份的房价在新的一年会升高。 　　在这个总的趋势之下，2017年加拿大区域/城市之间房价的差异会明显收窄。

如果你今年打算买房的话，就选择1月份吧! 据加拿大网上地产公司TheRedPin，和其它月份相比，1月份在大多伦多地区买房最便宜，平均可以节省6万加币。 1月份的平均房价大概低于50万加币，但是2月份买房的价格比这月要高3.4万加币。 就全年来看，房价最贵的月份是5月，房价大概贵7万加币。 相比冬天的其它月份，1月份的在售房产在市场上的时间比较长，而且成交价很有可能低于叫价。 该网站调查了2010年至2016年出售的65万套房得出了这个结论。 去年1月份，大多伦多地区的平均房价比叫价低于1%，虽然看似不多，但实际上节省7千加币，而且竞价战比较少。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权  2016年新建住宅楼的数量打破了数十年以来的最高纪录。   根据加拿大贷款和房屋联合会（CMHC）的数据，在2016年大温有27,914栋住宅动工兴建，而2015年，新住宅开工的数量则是20,863。这样就使得2015-2016年的年增长达到了34%。这个巨大的增长主要归结于本拿比和温哥华地区大规模的住宅兴建热潮。   在2016年，在本拿比有4,172栋住宅动土，这比去年1,918栋住宅的数字有了一个超过一倍的增长。   在省政府宣布15%的外国买家税之后，去年第三季度开始温哥华的房屋建筑开工量开始减缓，然而大温的房屋建设数量相比于前一年还是有了一个巨大的增长。在温哥华，去年开始动工的住宅数量是9,759栋，而2015年这个数字是4,616，2014年是4,648，2013年的6,071和2012年的5,498冻。   值得注意的是，大温地区第二大城市，素里，在2016年住宅开工量却有了一个明显的下降，从2015年的4,616栋下降到2016年的3,471栋。   大多数大温地区城市房屋建设数量的增长是由于公寓项目的开工造成的。   CMHC市场分析师Robyn Adamache在一份声明中表示，“在12月份，整体的房屋开工趋势开始减缓，但是还是和2016月平均增长量持平。2016年新建住宅数量在大温地区创下了一个记录，主要原因是由于城市像是温哥华，新西敏和素里大规模建设租赁住房。”   无论如何，2016年温哥华批准的建筑许可证的数量也创造了一个记录。在2015年大温地区颁发的建筑许可价值32亿加币，这比2008年增长了105%。   在BC省，在去年有超过39,000栋住宅开工建设，全国范围内这个数字则是200,000栋。

2015年9月份，一对男女出现在Warden Avenue夹Sheppard Avenue East附近的一家贷款经纪人办公室，声称要办理房产的二次抵押，贷款金额高达20万元，接待他们的经纪人顺利给两人找到了借款方。不久，两人拿到了这笔钱。谁知道，两人抵押的房产并不是他们的个人财产。几个月后，房子真正的房主接到了法院传唤文件，得知自己因未能按时还款而被借款方起诉。房主发现不对，立马报案。近日，多伦多警局金融罪案科对两名嫌犯展开了通缉。 用不属于自己的房产居然还能申请到巨额贷款，而房东莫名其妙的就背上了数十万元的债务，这是一件细思极恐的事情。这么大的漏洞究竟是如何产生的呢？ 加国房屋产权登记制度 千辛万苦买到房子closing 后，通常我们会发现加拿大没有“房产证”这个东东。加国法律和中国法律不一样，安省实施的是电子产权登记制度。所有关于物业的所有交易历史和贷款记录（大约四五十年内的吧）都存在政府的电脑系统中，并且是时时刻刻更新的。如果想卖房子或者做贷款之类的事情，律师需要进行产权调查，产权调查可以看到地产中相关通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方。 产权上的名字在每一次更改的时候，政府电脑系统会生成一个确认单，这个确认单叫 Transfer。上面会写某年某日房子产权由旧名字更换成一个新名字，同时有一个注册号码。大家经常把这个transfer俗称为产权证明，因为上面显示了新房主的名字。但从法律意义上来说，这只是证明transfer日期的时间点的房主，并不证明这之后房子产权有什么变化。 文中开头提到的案件，就是一则典型的产权欺诈（Title Fraud）案件。加拿大第一产权保险公司（First Canadian Title，简称FTC）估计，加拿大居民每年因产权欺诈案损失高达4至15亿元。仅在2013年， 该公司就因怀疑涉嫌欺诈平均每周两次拒绝按揭贷款投保。加拿大产权保险公司(First Canadian Title)高级官员表示，房贷诈骗活动在全国日益猖獗。在一些大城市如多伦多、卡尔加里、温哥华、蒙特利尔，这类诈骗案件更是逐年增多。 如果没有产权保险，那么遭遇此类诈骗的业主通常都面临着凄惨的处境。北约克女子Susan Lawrence有一天突然发现，自己居住了30年的维多利亚式百年老屋竟然被窃贼“盗”走了！原来，诈骗犯伪造她的签名，将她的房屋抵押，并偷偷提走近三十万加币的抵押贷款。 银行方面采取行动将Susan的房子没收，而Susan本人居然遭到驱逐。Susan后来向安省政府运营的产权担保协会（Land Titles Assurance）索取房产损失赔偿，但索赔过程长达两年，受害人本身还要负担高达$35,000的法律诉讼费，真可谓损失惨重！ 产权欺诈案大都涉及身份盗窃 林姓夫妇在90年代末购买了一套住房。他们通过辛苦挣来的钱还清了全部房屋贷款，过上了无债一身轻的好日子。但好景不常。一天银行来电，要求他们付按揭，因为他们的房子抵押给银行了，这让林姓夫妇吓得目瞪口呆。 调查发现，两名陌生人使用伪造身份证件前往银行，声称自己是林家房子的拥有者。他们告诉银行，因急需15万元偿还一笔债务，要求以房屋做抵押申请贷款。当银行批准贷款并由律师签发支票后，这笔钱被电汇到国外，而两个陌生人则神秘消失了。由此，林姓夫妇背上了一笔15万元的房屋贷款债务。 加拿大金融消费者服务局（Financial Consumer Agency of Canada）表示，通常而言产权欺诈以下几种方式： 一是骗子会利用窃取或伪造的身份证明文件冒充业主，通过其房屋获取一笔或多笔按揭贷款，而后便拿了钱逃之夭夭。 二是骗子通过伪造的文件解除房屋现有按揭贷款，然后将房屋转到自己名下，接着再利用房屋的新产权获取新的按揭贷款，从中大赚一笔。 三是冒充屋主卖房（比如说趁他外出度假正好不在国内的时候）。鉴于买家一般都会检验房屋的所有权，而透过经纪和MLS系统买卖也会多一层保护，所以骗徒较少用这种方法。 四是伪造或用欺骗的手段取得财产授权委托书。加拿大有不少老年人都签署了财产授权委托书（attorney for property），以便更好地分配和利用财产，但是这也给骗子留了产权欺诈的空子。 为何会有这么多产权欺诈案件？ 犯罪分子的做法日新月异，令人促不及防，再加上加拿大房价上涨，各种交易火爆，很多骗子都想从房地产诈骗这块牟利。房屋诈骗分子之所以屡屡得逞有很多因素，首先关于业主的很多个人信息，都可以通过安省电子登记系统获得；其次，抵押贷款只需持相关证明、材料，就可以借贷巨额资金。另外，由于现在借贷行业竞争激烈，个别金融机构根本不管抵押、借贷手续是否合法，就直接批准。这些因素都给了犯罪分子可乘之机。 骗子更喜欢对老年人、特别是独居的老人下手，因为他们的房屋往往没有按揭贷款，用来抵押手续比较简单，而且大多数老人也不太知道如何防范身份被盗窃。一名在多伦多购买公寓的老妇将房子租给一个年轻人住了五个月后，便开始不断收到一个公司发来的贷款拖欠通知。这名老妇经过调查后发现，是她的房客冒充她并用她的公寓获取了超过20万元按揭贷款。 如何防范这种欺诈行为？ 一、办理产权保险 产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。贷款买房时，银行一般会要求按揭的房子必须拥有房屋保险和产权保险。产权保险还可以防止房子有过往的政府账单（如逾期未付的水费单、特别征收的费用等）、过往的违法翻新装修等，都在此范围之内。产权保险是一次性购买，有效期直到房子被卖掉。 二、与家人联名购买房产 如果产权是以联名的形式登记，也会造成行骗的难度，毕竟多人身份同时被盗的可能性，比起一个人身份被盗的可能性要小得多。 三、房子有抵押贷款。 房屋如有银行贷款 ，在转让的时候，都必须偿还银行的贷款才可继续，而要偿还银行的贷款，通常需要知晓贷款的登记号码等资料，这无疑增加了行骗的难度，在行骗之际也会露出更多破绽。

　　对中国人来说，房子是最能给人归属感的东西，所以即便移居加拿大，华人群体也要拼命给自己整这么一个“家”。说到买房，到底是地段和位置重要?还是面积和空间更重要呢?可能每个人的答案都不一样。那么如果要你花30万元来买房的话，你会怎么选择呢? 　　近日，Point2homes.com网站针对买房者主要考虑的位置和空间两个因素进行了一项数据调研，发现同样的价格单单因为这两个因素的选择不同，造成的结果天壤之别，看后整个人都不好了。该网站调查了全国30个城市，给出了同样花费30万元，人们到手的房子到底位置和面积到底有多大区别。 　　下面的彩色拼块图片展示的便是直观的房子面积数据，每一个方块代表一个城市，方块的面积大小对应的是房子的面积。从这张彩图中能瞥到：花30万元仅能在温哥华买一块339平方英尺(约合31.5平米)的小condo，而同样的价钱却能在卑诗省Abbotsford买到1210平方英尺(约合112.53平米)的大房子。有人可能会不屑：温哥华是国际大都市，Abbotsford算什么鬼地方?但是，如果我告诉你：Abbotsford距离温哥华只有90分钟的车程，你还会这么淡然吗? 　　再以安省为例，掏30万元在多伦多能买到520平方英尺(约合48.36平米)的condo，如果我告诉你往多伦多东边去一点，在Hamilton能买到面积大两倍还多(约1008平方英尺)的大房子，你会怎么选择呢? 　　当然，都知道多伦多和温哥华的房价在世界上是出了名的昂贵，而在此次调查的30个加拿大城市中，这两个依然高居每平方单价最贵的五大城市榜首，另外三个分别为卑诗省的列治文、以及同属于安省的列治文山和奥克维尔。 　　上面的拼图数据可能很直观，但不够详尽，下面给大家列出了Point2homes.com统计的全国30座主要城市花30万元能买到的房子面积数据，看完千万别激动哦! 　　安大略省 　　温莎市： 1,435-square-feet(1平方英尺≈0.093平米) 　　伦敦市： 1,339-square-feet 　　St. Catharines： 1,316-square-feet 　　Greater Sudbury： 1,282-square-feet 　　Cambridge： 1,181-square-feet 　　Kitchener： 1,091-square-feet 　　渥太华： 1,079-square-feet 　　哈密尔顿： 1,008-square-feet 　　伯灵顿： 775-square-feet 　　密西沙加市： 750-square-feet 　　奥克维尔： 568-square-feet 　　多伦多： 520-square-feet 　　列治文山： 367-square-feet 　　魁北克省 　　Sherbrooke： 2,041-square-feet 　　Gatineau： 1,887-square-feet 　　魁北克市： 1,485-square-feet 　　Laval： 1,364-square-feet 　　蒙特利尔： 1,230-square-feet 　　卑诗省 　　Abbotsford： 1,210-square-feet 　　Surrey： 765-square-feet 　　Coquitlam： 661-square-feet 　　Burnaby： 489-square-feet 　　列治文市： 442-square-feet 　　温哥华： 339-square-feet 　　阿尔伯塔省 　　埃德蒙顿： 1,176-square-feet 　　卡尔加里： 926-square-feet 　　萨斯喀彻温省 　　Regina： 1,167-square-feet 　　萨斯卡通市： 1,071-square-feet 　　曼尼托巴省 　　温尼伯市： 1,277-square-feet 　　大西洋四省 　　哈利法克斯： 1,205-square-feet 　　鱼和熊掌不可兼得，房子的位置和面积孰轻孰重，每个人心中都有一杆秤，当然如果你足够有钱，全加拿大房子任你挑，而小编只能抹泪去了。

　　加拿大楼市房价虚高不下，让当地的购房者内心更为紧张。在建房的增长速度始终赶不上需求量，严重的供求不足加上各种房价的抑制政策，让买房者压力变得更大。其结果就是，按揭欺诈案件大幅增加。 　　据信用评分机构Equifax的一份最新报告，按揭欺诈案件增多，主要出现在房价以双位数百分比上涨的安省和卑诗省。这些可疑按揭中有三分之二或67%出现在安省，12%出现在卑诗省。楼市虚高和抑制政策严重的这两座城市，都面临着同样的问题。 　　据《赫芬顿邮报》报道，按揭欺诈增加了楼市的风险，意味着买房者所背的债务高出其偿付能力，也对银行和金融系统构成一定的威胁。 　　根据Equifax的数据，自2013年至2016年，被怀疑有欺诈行为的按揭增加了52%。 　　按揭欺诈形式 　　按揭欺诈是指故意歪曲事实以获得按揭贷款，也就是说，按照真实情况并不会被授予贷款。例如，有人在按揭贷款申请中虚报自己的职位，或夸大收入或工龄，或谎报薪金结算状况，或者兼职或合同工谎称是全职工等，这都属于陈述失实，欺诈行为。 　　歪曲首付的数量和(或)来源，购买出租物业而谎称为自住物业，隐瞒已有按揭和(或)其它债务，这些也都是不同形式的欺诈行为。歪曲物业详情或隐瞒部分信息以提升物业价值的也同样是欺诈。增加实际上并不打算承担还款责任的共同还款人也被认为是按揭欺诈。 　　按揭欺诈者须承担的后果 　　歪曲实际信息的借款人和稻草人买主都属于按揭欺诈者，将负责违约事件发生时的任何资金短缺。他们也可能因失实陈述而被依法追究刑事责任。 　　按揭欺诈的影响 　　按揭欺诈的影响是广泛的，远远超出了借贷的银行。按揭保险公司也必须支付更多的赔偿金，从而道致每个人的保险费升高。即使有保险承担损失，银行为处理拖欠的按揭贷款会令行政费升高，这可能道致更高的贷款收费。调查亦会损耗警察和其他执法机构的资源。 　　据路透社采访的按揭中介称，随着加拿大政府收紧房贷标准，捆绑式按揭加速增长。原因是贷款人只需要支付10%的首付，而联邦规定的首付标准是20%或没有保险下的35%。 　　随着联邦政府收紧按揭保险规定，令按揭申请资格提高，更多加拿大次级按揭商与一些非正规的竞争对手联合起来，推出所谓“捆绑式”贷款(bundled loans)。 　　“捆绑式”组合房贷 　　这种贷款是将优质按揭(primary mortgage)与房产抵押贷款投资公司(Mortgage Investment Corporations，简称MIC)的次级贷款相结合。 　　加拿大有几百家MIC公司，这种公司将投资者的资金汇集，投资于多元化房屋按揭组合，将收取的利息派发给投资者。 　　对于信用好的贷款者，MIC提供的利率与主流银行一致，即5年期固定利率3%。对于信用差的贷款者，MIC的利率可高达7%至10%。 　　高风险的灰色地带 　　将两笔贷款组合起来，使得放贷机构可以规避政府的规定。 　　不过，金融机构监管办公室(OSFI)在一份声明中指出，捆绑式贷款并不违法。优质按揭贷款商在评估贷款能的负担能力时，会考虑到二级贷款的额外债务。 　　Capital Economics的经济师David Madani指出，捆绑式按揭上升，说明买房负担力下降，一旦房价下跌，就有违约的风险。而在楼市将要崩盘时，这类按揭就会很常见。 　　捆绑式按揭贷款已经存在有一定的时间，这种现象产生与房价高涨的市场现象，必然也会顺应这一市场规律。该机构也表示会应市场的变化作出政策调整。 　　加拿大联邦财政部则发表声明称，正在监测商场上的组合贷款，并称这类贷款只仅按揭市场的一小部分。财政部的数字显示，非正规贷款商在加拿大$1.6万亿加元按揭市场中的份额，从2007年的6.6%，上升至2015年的12.5%。 　　加拿大央行上月的报告估计，非正规贷款公司的资产约为$1,250亿加元。

  　　大多伦多地区楼市炽热已不是新闻，不过作为精明消费者，原来在1月份置业是最划算，地产网站The RedPin分析过去7年，大多伦多地区逾65,000个楼房成交数据，发现在1月份出售的楼房，平均较其他月份售价便宜达6万元，原因是受天气影响，市民买楼意欲因而减少。 　　相信大部分业主都不想在大风雪与天寒地冻下搬屋，此常识竟造就了一月份是大多区置业者最佳入市时机。该地产网站建议，首置者或应考虑在1月份楼价普遍最相宜的时候买楼。 　　该网站搜集自2010年起至今的大多区MLS楼宇销售数据，追踪超过65,000间楼房的成交价及数量，发现每年1月份平均屋价都较其他月份低。 　　该网站指出依照数据，自2010年起买家若于每年1月份在大多区置业，其所付出的屋价较旺季少支付约6万元，甚至有买家可节省7万元，而这种名为“1月买屋攻略”明显地不会过渡到每年2月份，因根据资料每逢2月份，屋价会由1月反弹多35,000元，这升势会持续至春季，直至翌年1月才会再次周期性回落。 　   在卖家角度而言，1月份并非卖屋放盘的好时机，据此网站观察，卖家若于1月份意欲放售楼盘，或会较全年其他月份多花24%时日去找到合适买家，若与春季楼市旺季比较，更需多花38%时日去完成整个交易程序。 　　成交价较叫价少1% 　　大部分具经验的卖家，基本上较少在1月份放售楼盘，当卖家决定在此月份放盘，通常是转换工作的急切需要或家庭原因，令他们不得不选择在此“冷门”时段放盘，这些被称为“1月份卖家”，大都希望能尽快将楼盘“脱手”，即使较其叫价有落差也不计较。 　　网站总结指出，在1月份拍板买屋者，支付成交屋价都会较叫价少1%；相反地，其他月份的买家，其成交价一般会较业主叫价高出1至4%。尽管1月份对大多区卖家并非好月份，但也因为发展商及其他业主在此月份放盘较少，故对必须要在1月放盘的卖家而言，其房屋在市场上依然具竞争力。

　　随着新地铁线、公交巴士线通车在即，旺市(Vaughan)正成为开发商和潜在房屋买家的青睐之地，一场“地产大爆炸”已箭在弦上。 　　据本地英文媒体CBC和CTV报道，旺市属于约克区，位于多伦多西北，下辖Concord、Kleinburg、Maple、Thornhill和Woodbridge等五镇，拥有人口32万，年增长率为11%，是全国人口增长最快的城市之一。 　　长期以来，旺市是一个住宅及工业混合区。尽管人口增长很快，但是分部较为分散，没有一个人口密集的都会中心。然而，随着TTC地铁北延伸工程即将完工，以及一个新巴士总站的建成，将改变这一现状。 　　TTC地铁北延伸工程的最后一站是Vaughan Metropolitan Centre，位于7号公路和Jane Street路口西北角，新线路预计将在今年底通车。与此同时，约克区还斥资3200万元，在同一位置设立一个巴士总站，集中GO Transit、Brampton's Zoom Transit、York Region Transit和Viva公司的多条巴士线。 　　在两大工程完工后，Vaughan Metropolitan Centre将成为一个完备的公交枢纽，大大增加了市民出行的便利性。 　　按照当局的规划，这片区域已被规划为旺市未来市中心所在地。预计在2031年时，这里会形成一个人口密集的都会中心。 　　受公交工程完工，以及市政规划的影响，Vaughan Metropolitan Centre也成为开发商的青睐之地，被业界称为“呈爆炸式增长的市场”。近日，一家开发商向该市市府提出申请，希望能在地铁站附近、Edgeley和Jane路口，新建两栋分别为51及53层的公寓，并预计在2020年完工。 　　旺市市长贝维拉夸(Maurizio Bevilacqua)在接受CBC广播节目访问时表示，他对于该市的“地产大爆炸”并不感惊奇。交通变得更加便利会加快旺市经济增长，提高生活品质，市场潜力自然也不可同日而语。他透露，该地区未来10年内将新建约50栋公寓大楼，相信会吸引大量房屋买家。 　　该市市议会雷科女士(Coun. Sandra Yeung Racco)也表示，旺市的大开发将集中于市中心地区，也就是Vaughan Metropolitan Centre地铁站附近。除了大量的民用和商用高层建筑，还有配套的人行道和自行车道等设施。她希望，开发后的旺市市中心白天晚上都很保持热闹。 　　当地地产经纪斯诺普妮女士(Lisa Sinopoli)则预测，鉴于旺市市中心的建筑多是高层公寓，所以买家应该多是年轻人，或是子女都已离开家，希望将大宅换成小屋的老人。当然，随着地铁线路和公交总站的建成，大量的买家会“北上”，届时该地的房地产市场应会有一波新的高潮，而她已“迫不及待看到这一幕”了。

　　苏富比加拿大总裁兼行政总裁亨德森表示，虽然去年下半年温哥华的楼市气氛冷却，但他认为温哥华仍然很有吸引力，有信心楼市今年将会复苏，但不会重返之前的炽热程度。 　　亨德森称，温哥华的买家目前都处于观望态度，因而令楼市在去年下半年变得相对冷清，但他认为温哥华的吸引力依然存在。 　　亨德森指出，温市连续两年成为全国经济发展最快速的城市，经济学家亦预测温市将能够在今年继续稳占经济领导地位，并录得2.8%经济增长，失业率亦维持在低水平，因此相信温哥华楼市今年将会反弹，但不至于重返之前的炽热程度。 　　他又说，省府推出的外国买家物业转移税将会继续令部分外国买家却步，但基于上述的优点，有买家可能会视这15%的税款为投资温哥华的额外成本。 　　可是亨德森亦认为，今年温哥华的楼市需求大部分都会来自本地买家，在需求仍然庞大的情况下，预计楼价会继续向上调整。

　　根据国家银行今天公布的加拿大房价指数（Teranet-National Bank House Price Index）报告，多伦多房价涨势不减，无论按年或按月均上涨：去年12月份房价比一年前涨19.7%，也比前一个月的11月份涨1.2%，这已经是连续第11个月的增长。 　　温哥华的情况则不一样：如果按年，去年12月份房价比一年前也涨了17%，但若按月，12月比11月份下跌0.8%，这已经是连续第3个月的下跌，累计的跌幅已经达到2.8%。 　　国家银行的经济学家Marc Pinsonneault评论说，温哥华的房市显然受到对海外买家征税的影响，估计这个曾经最火热、房价最高城市的房地产市场会继续冷却。温哥华房市由热转冷也将标志着加拿大全国房价失去了增长势头。 　　Pinsonneault还说，温哥华已经经历了连续三个月的房价下跌，迄今为止下跌主要集中在低层建筑尤其独立屋而不是condo；这个跌势也与房屋销量的下滑一致：低层建筑尤其独立屋的交易量在去年2月达到顶峰之后便开始下滑。 　　Pinsonneault和许多经济学家都认为，由于联邦政府收紧按揭政策以及其它因素，包括多伦多在内GTA地区的房市难以像去年一般火热，房价涨势将趋于和缓。 　　维多利亚、汉密尔顿房价涨幅惊人 　　根据国家银行的数据，全国平均而言，去年12月份按年增长12.3%，按月则是0.3%。 　　如果按年，卑诗维多利亚（Victor）和安省汉密尔顿（Hamilton）的房价增长幅度足以和多伦多和温哥华比肩，分别达到了17.7%和17.5%，其它城市则相形见绌（括号内为按月增长或下降的数据）： 　　Ottawa-Gatineau：3.6%（1.2%）； 　　Winnipeg：3.4%（降1.2%）； 　　Halifax：1.5%（0.4%）； 　　Montreal：0.8%（降0.5%）； 　　Cagary：0.6%（0.6%）； 　　Edmonton：0.1%（0.1%）； 　　Quebec City：不升反降0.7%（0.6%） 　　Royal LePage：2017年城市间房价差异将收窄 　　加拿大皇家地产公司（Royal LePage）在刚刚发布的一份报告中指出，加拿大在2016年经历了历史上少见的区域/城市之间房价的巨大差异，有的热点城市房价涨幅超过双位数，而在有的区域或城市则是负增长，不过这种情况在今年会改变。 　　该报告指出，温哥华的房市调整从去年就开始了，但包括多伦多在内的GTA地区短期内房市不会变冷。主要原因是这里的需求仍然强劲，再是GTA的房价也没有像西海岸飙升得那么离谱。显而易见的是，2017年GTA房市的温度会下降，房价的升幅也会变小。但多伦多的情况应该不会像温哥华那样惨烈，不仅因为安省政府不会向海外买家课税，更重要的是，多伦多不少潜在买家因房价太高而被迫退出市场，但在房价逐步下降之时，他们还会重新入市。 　　与此同时，其它地区，包括魁北克、阿尔伯塔以及大西洋省份的房价在新的一年会升高。 　　在这个总的趋势之下，2017年加拿大区域/城市之间房价的差异会明显收窄。

　　楼市火爆楼价飞涨，根据记者观察，万锦市一个独立屋楼盘，两年前放盘时售价不足140万，如今转让价已经爆涨了百万。当年的楼花买家，以十几二十万元的首付为杠杆，短短两年多就撬动百万盈利，当然是桩好买卖。于是，为了抢到独立屋楼花，有人不分酷暑严寒彻夜排队，也有人花钱请人排队，更有人不惜多花5万元“买筹费”优先认购。有地产从业员透露，一些特别出色或稀有的屋盘“筹”价，可以高达约屋价的5%，预计这个黑市价今年可能上涨至平均6万元。专业人士告诫：若不幸遇楼盘烂尾，“买筹费”就白白打了水漂。 　　有房地产市场业内人士声称，几年前若约克区有新盘推出，很多人会提前一星期便开始架设营帐通宵达旦排队买楼花，初期只要买家肯受累，排队便能买到屋；过了一段时间之后，很多人怕辛苦不愿意自己排队排足7日，于是“排队党”应运而生，有人摆放小椅子占位置，道致不少争拗甚至打架情况发生，要劳动警察到场维持秩序。 　　其后发展商为杜绝“排队党”，实行每隔两小时点名一次，以确定是买家本人排队。多次混乱情况被传媒和社交媒体披露之后，不少发展商干脆取消排队，改为向一些经纪发放部分配额（行内术语称之为“筹”）。 　　地段越好“筹”价越高 　　该人士声称，初期一些有“筹”的经纪，因手上未必有客，于是将“筹”转让。业内人士声称，转让费3年前只是5,000至8,000元，但最近两年由于楼市畅旺，这笔俗称所谓“排队费”升至2万至3万元。买家支付额外费用之后，便可以优先入内拣屋。 　　2016年初“排队费”已经涨到5万元，业内人士说，一些特别出色的屋盘“筹”价，更可以高至8万至10万元，约是屋价的5%，这些新屋位于市中心或地点很好；或是区内只剩下一幅地皮可供开发，很多人想迁居入住；又或是觉得当地很有投资价值，例如康山、烈治文山等。 　　据业内人士声称，这种情况越来越夸张，也反映楼市完全转变为卖家市场，以前只是独立屋有排队费，但目前半独立屋和镇屋的新盘，也开始出现排队费，只是费用较低；多层共管大厦新盘也有所谓“VIP经纪”，但由于单位数量多，市场上争抢的情况不如独立屋，所以没有排队费，只是优先挑选单位。业内人士说，多年前是发展商向经纪支付佣金，但现时是没有佣金，买家尚要支付额外费用才有机会买新屋。 　　独立屋开售每小时涨价1万元 　　业内人士又声称，市场上的VIP经纪也是有真有假。发展商拣选VIP经纪的原则，是依据地产公司和地产经纪在过去几年的销售纪录来分配名额。 　　一个新楼盘开售，据业内人士声称，利益最大的是内部认购（Builder's Family and Friends），支付“排队费”的买家属于第二轮，然后才轮到公开发售。 　　业内人士声称，目前情况尚未恶化至排队先后次序出现不同价位争抢的情况，不过有迹象显示，发展商似乎也要从中分一杯羹，早前一个位于烈治文山北端约有50栋屋的新盘，以VIP方式预售，发展商开售后每小时涨价1万元，换言之，上午最早入场的买家，与下午最迟挑选房屋的买家，楼价已相差逾10万元，该新盘当天只卖剩不足10间屋，留待翌日公开发售予上网登记的准买家。 　　经纪指“排队费”违规 　　对于房地产市场存在所谓的“排队费”，运亨地产经纪黎宇昌表示，他知道有此情况，但个人从未经手，若有客人想买新楼盘，只会转介予其他人。他表示，地产业有规定，经纪在任何情况下均不能以现金交收，必须经由地产公司出支票，“排队费”属违规行为，会被吊销牌照；但他认为长远而言，由于需求持续增加，排队费只会越来越高。 　　据知业内曾有传闻，一名有配额的经纪因客人迟到近两小时，经纪在售楼处外等候期间，一名华裔买家趋前表示准备买3套屋，但只得一个配额，自称手上有15万元现金，让经纪开价转让配额，不过该华裔买家最终被经纪拒绝。 　　若楼盘烂尾，“排队费”则打水漂 　　买家支付“排队费”要冒相当高风险，黎宇昌表示，虽然可优先拣楼，但若最终未能买到心仪房屋，“排队费”不会退回；如果发展商破产或其它原因，道致楼盘烂尾或无法成交，“排队费”则如“肉包子打狗”一去无回。 　　安省新屋均有保险，主要是保障订金，惟因“排队费”不属于订金或首期的一部分，全部是现金交易，当然也没有任何收据，因此若楼市逆转或发展商出现问题，即使提出民事诉讼，也无法追讨这笔款项。 　　黎宇昌称，数年前也有一些小型发展商眼见房屋价格飙升，于是将尚未动工的楼盘屋价提高近20%，若业主不愿加码，只能取回订金和些微利息。发展商合约通常含有一些有利发展商的条款，即使经民事诉讼取得赔偿金，扣除律师费之后，可能反而不如楼价升幅。他声称，发展商现时已经直接将屋价提高至两年后交吉时的预 期市场价格，以前新屋楼花售价是较现货为低，但目前是楼花价格反而比现货高，因为发展商是以将来的市价计算。 　　由于楼花价格较现屋贵，黎宇昌说，也带动了二手楼市的升幅。发展商通常将一幅地皮分成数期兴建出售，由于楼价上升，因此第一期的屋价，可能与后期的价格相差数十万元。一般楼花要一年半至两年交吉，当第一期新屋尚未成交，而发展商仍在开售时，首批买家帐面上已经“赚”了30至40万元，于是出现楼花转让和炒楼的问题。 　　税局严查“转让获利不纳税” 　　大多伦多地区的楼价以往每年平均升幅约为4-6%，最近两年的升幅为15-20%，换言之两年前入货，到今日尚未成交，但已经升值35%至40%。黎宇昌称，买家可以用10万元订金，赚取30万元的利润，相当于变相鼓励炒楼。 　　他又声称，法律上第一个买家尚未成交，因此政府田土厅没有纪录，只是发展商的档案有资料显示买家曾经未成交前转让物业，很多转让楼花的人没有报税，税局近年派人专门向发展商索取这些楼花转让的交易纪录，向未交税的人发信追讨。 　　Condo市场“买筹”不多见 　　据廿一世纪岭先地产楼花专家Ken Yeung表示，购买镇屋或独立屋新屋盘的“买筹”潮流，并未延伸到Condo市场。他指，主要原因在于供应问题，一个Condo楼盘可能有数百甚至逾千个单位出售，而且在同一时间，甚至同一地段亦可能有多个楼盘在发展及开售，在供应充足的情况下，没可能出现独立屋或镇屋要花数万元买筹才能优先买楼的情况。 　　Ken又指，由于目前Condo单位需求亦不错，所以发展商基本不需要利用削价来吸引买家，只是在一些楼盘出售到一定程度要推出货尾时，才会提供一些优惠，目的是尽快将货尾出手，优惠可能是减一万元楼价、送储物室或保证两年租金等。 　　他强调很多人以为“扫货尾”可占到好处，但货尾单位通常在楼层、朝向及面积大小方面都很少有选择，同时一个楼盘的呎价开盘时是最低的，随后就会渐渐上 升，发售到要出售货尾时，可能已经是开盘两年之后，余下单位售价亦随时日水涨船高，就算发展商将楼价减一万元促销，但单位可能已较开盘时涨价了几万元。

　　众所周知的是中国学生如潮水般涌入了北美的校园，但很多人不知道的是他们的妈妈们也跟着来了。去年有39万4669名中国学生在美国的大中小学校里念书，在加拿大也有11万中国学生。 　　中国是美国和加拿大的国际学生中最多数量的来源国家。现在越来越多的父母们搬来和孩子们住在一起，安家置业。 　　中国虎妈们常常单独来到美国或者加拿大，她们的老公们却留在中国继续挣钱。 　　一位美国University of Pennsylvania应用数学系研究生的妈妈 Wenxue Hu说：“如果我不来陪读的话，我儿子可以天天吃泡面、喝功能饮料，根本不会碰任何水果蔬菜。” 　　这位妈妈本来是在深圳一家公司做财务主管，为了儿子辞掉工作跑过来。通过宾夕法尼亚的当地教会，她又结识了另一群来陪读的虎妈。 　　Mary Zhang的女儿在加拿大多伦多的百年理工学院读大一。为了陪女儿，她也辞掉自己在中国南京的工作来到加拿大，并且在女儿学校附近买了一套独立屋。 　　尽管她自己在多伦多没有工作，女儿也只是来读书，两个人都没有加拿大移民身份，但她仍然还不犹豫的先把房子买下来再说。 　　而美国纽黑文的 Connecticut已经有了一个著名的“耶鲁爷爷奶奶村Yale Chinese grandparents’ village”，一共15名居民。 　　这群老人和孩子们住在同一屋檐下，帮着照顾孙子孙女。因为他们的孩子们――大多数都是耶鲁的博士或者博士后――压根没有时间自己带孩子。 　　尽管有些父母是租房，但有相当多的父母干脆直接买房。中国爸爸妈妈们已经成了北美房地产市场最大的海外买家。 　　对于中国不断崛起的中产阶级，带着自己的身家跑到国外来也有经济上的考虑。现在中国国内房地产泡沫严重，人民币又有很大的贬值压力，投资多样化变得越来越有必要。 　　另外有些虎妈也是希望通过买房来帮助孩子结婚。在中国文化中，拥有房子会在婚姻市场上更有吸引力。对于这些孩子而言，有一个虎妈的确毫无疑问是一笔财富。

  　　列治文市议员区泽光鉴于有市民对地税有颇多误解，特别撰文透过本报向读者介绍地税问题。 　　区泽光指出，要明白每年所缴付的地税，先要明白市政府开支、地税税率及房屋估值三者之间的关系。首先，每年市政府会按所提供的服务开支制订一个预算，然后向市内的业主征收地税作为收入，而税率的计算方式是由全市物业总值开支预算。 　　假设有一个地方，市政府2015年的服务开支为800元，而市内有4间屋子，每间估值20,000元，总值共80,000元，于是得出的税率是0.01%(800元/80,000元)，再用这个税率向每户征税，每户摊分各200元，合共800元，刚好满足市府开支所需。 　　假设2016年政府的开支不变仍然是800元，但是房价有所变化，有升有降也有维持不变的，而物业总值增至90,000元，每户所缴的地税会发生很大变化。首先，由于房屋总值增加了，税率会下降至0.0089%(800元/90,000元)，当政府用这个税率来征税时，估值增加了的两间房子(A及B)，所缴的地税都会增加，而估值不变的房子(C)缴付的税款却会下降，估值下降的房子(D)就更不用说了。 　　值得注意的是：第一，虽然是在同一税率下，但估值升幅较大的房子(A)，缴交的地税在增幅比例上也会较大，对这些业主形成一个较沉重的负担。第二，房价上升导致物业总值增加，并不等于市政府的税收也随着增加，因为税率会因房价总值增加而下调，所以有人以为房价上升会令市府增加税收，实是误会。 　　区泽光表示，稍后将会谈谈减低地税负担的几种方式。

加拿大皇家地产公司Royal LePage公布了2016年第四季度GTA地区的房价增长数据，数据显示，第四季度多伦多的房价继续飙升，房屋均价高达$720,029，比2015年同期上涨12.4%。然而与GTA地区其它城市相比，多伦多房价的增长幅度是最低的。 根据Royal LePage公司公布的数据，GTA地区房价增长幅度最多的是列治文山(Richmond Hill)，房屋均价高达$1,138,826，比2015年同期增长了30.1%，奥沙瓦(Oshawa)紧随其后，房屋均价 $471,975，涨幅达到26.9%。此外，惠特比(Whitby)和旺市(Vaughan)房价上涨幅度也较大，2016年第四季度的房屋均价分别为$610,658和 $927,371，涨幅分别为21.3%和19.9%。 从房屋类型来看，GTA地区房价上涨最快的房屋类型是独立屋和半独立屋，而condo的价格上升幅度较适中。 在多伦多，两层独立屋的均价为$1,023,05，比2015年同期上涨14.3%，一层独立屋的均价为$783,533，比2015年同期上涨17.1%，公寓式住宅的均价为 $422,650，比2015年同期上涨6%。 图片来源：CP24 在奥沙瓦，两层独立屋售价$498,650，涨幅为28.5%，在惠特比两层独立屋售价$624,345，涨幅达22%。除此之外，奥沙瓦是GTA地区condo价格上涨最多的城市，condo均价$371,815，涨幅达到19.1，其次是宾顿市，condo均价$282,753，涨幅高达12.1%。 2016年第四季度GTA各个城市房屋均价以及涨幅： Toronto - $720,029 (涨幅12.4%) Scarborough - $607,053 (涨幅15.9%) Richmond Hill - $1,138,826 (涨幅30.1%) Vaughan - $927,371 (涨幅19.9%) Markham - $916,157 (涨幅18.4%) Brampton - $610,429 (涨幅17.6%) Mississauga - $639,117 (涨幅14.2%) Milton - $642,708 (涨幅13.5%) Oakville - $922,348 (涨幅17.6%) Ajax - $607,188 (涨幅17.5%) Pickering - $640,966 (涨幅17.4%) Oshawa - $471,957 (涨幅26.9%) Whitby - $610,658 (涨幅21.3%)

　　据CP24报道：地产经纪公司Royal LePage今日公布了2016年第四季度大多地区的房价指数。数据显示，大多区房价继续高歌勐进，独立屋和公寓价格纷纷上涨。 　　列治文山以30.1%的同比增幅领跑，房屋均价达到$1,138,826万元。奥沙华房价增速排名第二，较去年同期增长了26.9%，均价为$471,975。惠特比（Whitby）房价同比上涨21.3%，均价为$610,658。 　　多伦多市房价增幅（12.4%）落后于其他地区，但是均价也不低，为$720,029元。 　　房屋中介Johnston and Daniel资深副总裁Dianne Usher表示楼市投机者和购房者都将目光放在了本已火热的大多市场，区域强劲的经济、安定的环境也吸引许多加拿大人和美国人到多伦多定居，因此大多房市的需求量会继续攀升。 　　大多各区房价和涨势： 　　Toronto - $720,029 (12.4 %) 　　Scarborough - $607,053 (15.9 %) 　　Richmond Hill - $1,138,826 (30.1 %) 　　Vaughan - $927,371 (19.9 %) 　　Markham - $916,157 (18.4 %) 　　Brampton - $610,429 (17.6 %) 　　Mississauga - $639,117 (14.2 %) 　　Milton - $642,708 (13.5 %) 　　Oakville - $922,348 (17.6 %) 　　Ajax - $607,188 (17.5 %) 　　Pickering - $640,966 (17.4 %) 　　Oshawa - $471,957 (26.9 %) 　　Whitby - $610,658 (21.3 %)

上周经合组织(OECD)发出警告，全球楼价即将进入“大调整”。经合组织首席经济师Catherine Mann警告，全球几个主要经济体的商业及住宅价格已攀上高位，很大机会“过热”，意味随时转向“大跌市”。 Mann更以加拿大为例，指加国楼价自2000年以来已累升逾倍，被认为“如履薄冰”。 无独有偶，国际投资机构Macquarie Capital警告说，加拿大楼市整调的风险已经上升，房价要下跌至少30%才能回到走势水平。 三家金融机构宜远而避之 该机构还对加国三间金融机构的评级，从中级（neutral）降至低于市场表现（underperform）。 被降级的是加拿大帝国商业银行（CIBC）、住宅按揭保险商Genworth MI Canada Inc.、按揭贷款商Home Capital。 分析师Jason Bilodeau和David Doyle建议投资者，减少对加拿大金融服务行业的投资份额，特别是那些集中于加国市场的银行和贷款商。 有关报告强调，与住房有关的债务过高，以及住宅产业在加拿大经济中的规模过大。 “许多关键性指标达到或超出美国楼市危机前的水平，并且仍在恶化。” 除了这些指标“令人担忧”，分析师指出过去一年来政府出台大量限制定法规，说明决策者正在失去耐心，对市场感到焦虑。 另外值得一提的是，在上次楼市崩盘时，银行的股价下跌达20%至25%。 建议投资人寿保险公司 Macquarie指出，之所以针对CIBC、Genworth和Home Capital这三间公司作出降级，是因为其在加国房屋市场和消费者债务方面的业务量。 同时，非加拿大业务占比大的银行，如多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）则被推崇。 分析师还推荐投资于人寿保险公司，而不是银行。 人们时常听到的观点是，加拿大房地产市场很稳健，因为按揭市场规管严格，按揭贷款质量高。 但是Macquarie的分析师并不认同。他们指出，虽然贷款条件更严，与过去的市场周期相比，目前的市场不平衡已经升级。 他们还指出，近期房价升幅之大前所未有，加上破纪录的家庭债务，使得房地产行业在经济中的比重从来没有如此之高。 同时银行的股价接近峰值。“一旦楼市进入调整期，相信国内贷款机构的业务前景将被大幅下调，楼市调整时，经济、就业、按揭业和消费信贷都将受到实质性的负面冲击。”

　　上周五，BC省财政厅发布的最新数据显示，在经历了实施15%外国人购房税的短暂低谷期后，外国买家现正在逐渐重返大温哥华地区的房地产市场。 　　据环球邮报报导，数据显示，外国买家占大温十一月份居住用房总买家的4.1%，相比十月份的3%有所上升，对比新税刚出台的八月份更是有超过四倍的增长。 　　然而，当下外国买家占大温居住用房总交易的比例依然远低于新税出台前。卑诗省财政厅(B.C. Financial Ministry)在声明中说到：“从这些数据中对新税的长期效应下结论仍为时过早。” 　　与此同时，联邦政府为加拿大房市降温的一系列举措，包括收紧房贷，以及填补税政漏洞等等，也使新税在未来几月的后效应更加难以预测。 　　经历了8月新税政策出台后短暂的“冰冻期”，大温本那比和列治文两地的外国买家购房力度回升明显。两地在十一月份有近9%的居住用房交易归于外国买家，相比十月上升逾2%。而在新税实施前，两市曾出现过外国买家占总买家近四分之一的惊人房市态势。 　　数据还显示，通过新税政策，BC省府在十一月份向外国买家额外征收了240万加元。截止目前，新税收已为省府带来了超过480万加元的财政收入。卑诗省财政部声明，会将这笔收入全部用于可负担性住房政策的实施中。 　　与此同时，外国人购房税似乎并未像预期般将海外买家推向未开征新税的地区，例如在不适用省府新税的维多利亚市，外国买家占总买家的比例反而有所下滑。十一月外国买家比例4.6%，相比十月份的逾6%还有所下降。 　　省府对外国买家施加新税后，房地产界也曾预测外国资金可能将向东部多伦多转移。然而，由于多伦多所在安省并未对外国购房交易进行记录，这一推断也无从证实。  

　　Lululemon创办人位于温哥华的豪宅估价逾7,580万元，再度成为楼王。（Google图片） 　　Lululemon创办人位于温哥华的豪宅估价逾7,580万元，再度成为楼王。（Google图片） 　　苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty)发表2016年豪宅销售报告，指出卑诗省政府在大温地区推出15%的外国买家物业转移税后，豪宅销情明显受到打击，其中温市400万元以上的超级豪宅，成交量急挫近7成，挂牌日数延长，而超出挂牌价成交的比率亦大幅下跌。 　　苏富比的报告分析去年全年温哥华市楼价100万元或以上房屋的销售情况，由于省府在去年7月份宣布由8月起实施15%的外国买家物业转移税，报告以去年7月1日为分界线，比较新措施公布前后，对温哥华豪宅销售的影响。 　　报告指出，新税制推出前全市共录得3,111宗成交价高于100万元的房屋交易，但新税公布后的半年，同类成交量仅录得1,404宗，下跌了54.8%。若以2015年前半年和后半年的数字作比较，该年的跌幅只有14.3%。 　　苏富比加拿大总裁兼行政总裁亨德森(Brad Henderson)表示，结果显示新税对豪宅的销售造成打击，他说省府推出新税的决定十分突然，外国买家因为难以消化而采取观望态度，暂不入市，豪宅自然首当其冲。他又强调，联邦政府收紧银行借贷条件，影响范围覆盖全国，但在其他城市却没有发现如此明显的变化，显示新税制是导致豪宅销情下跌的主要原因。 　　另外，报告亦根据豪宅的楼价分为三个类别，即200万元内豪宅(100万元至200万元)、中级豪宅(200万元至400万元)和超级豪宅(400万元以上)，并指出超级豪宅受新税的影响最大，新税宣布前后半年间，成交量由439宗下跌至134宗，跌幅高达近7成，而200万元内豪宅和中级豪宅亦分别下跌47.6%和60.9%。 　　报告亦分析豪宅在成交前的平均挂牌日数，超级豪宅再次成为打击最大的类别，新税公布前平均挂牌日数为37日，但新税后业主平均要等候107日才可把房屋售出，拖长了70日。 　　温哥华的豪宅市场曾经出现抢货潮，成交价高于挂牌价的例子十分常见。但报告指出，能够超出挂牌价出售豪宅的比率亦因为新税而受到影响，中级豪宅的比率由之前的46%减至新税后的26%，减少了约2成。超级豪宅和200万元内豪宅的比率亦分别减少了13.75%和4.55%。 　　亨德森表示，除了新税令买家却步外，温哥华经历过长时间的楼价劲升，市场出现自行调整，但省府突如其来的公布，无疑加快了调整速度。

　　迈阿密地产经纪协会表示，加拿大人是南佛罗里达州住宅的最大海外买家金主，当中大部分都是全额现金交易。 　　根据2015年国际买家资料，以交易宗数来说，加拿大人在当地是第4大的海外买家，市场份额占7%。 　　不过，以总成交金额计算，加拿大人却是最大的海外买家。 　　该协会又指出，多至约86%的加拿大人全额现金交易。 　　对加拿大人来说，南佛罗里达州的热带气候最具吸引力。举例来说，去年3月2日，迈阿密温度稍逾27度，但渥太华则低至接近零下9度。该协会指出，每月冬季来临之前，大批加拿大人便会迁往迈阿密及劳德代尔堡，留居期可以长达半年。 　　事实上，超过100万名年满55岁的加拿大人过着这种季候迁徒的生活，前往佛罗里达州避冬。 　　近期的资料显示，加拿大人追捧当地住宅的热情不改。去年10月，利用搜索网站miamire.com找寻迈阿密楼盘资讯的海外买家以加拿大人最多。 　　据指出，全美住宅市场方面，加拿大是第2大的海外买家，去年合共购买约89亿元的物业，仅次于中国买家。

多伦多地区继续领跑加拿大豪宅市场，去年超过100万元价格的房屋销售增长77%，400万元以上的房产销售增长了95%。 苏富比国际地产Sotheby's International Realty Canada首席执行官Brad Henderson在发布的年度豪宅销售报告说道，鉴于多伦多房屋的平均售价已经达到了100万，那么1百万到2百万之间火爆的房地产销售就不会让人觉得奇怪。 豪宅的供小于求是多伦多及周边地区奢侈品房屋市场的优势。 Henderson说：“大多伦多地区超过400万元的房屋销售数量年增长率达95%，这表明在各个房屋层面都有非常强大的市场。” “毫无疑问，在多伦多，超过250万到300万美元的任何房屋都被视为奢侈 。因此，400万美元以上绝对是奢侈品。” 根据苏富比年终顶层房地产报告Sotheby's year-end Top-Tier Real Estate Report显示，多伦多地区在200万至400万美元的住宅销售额比2015年增长了86%。 据预测，2017年多伦多地区将第三年继续领跑豪华住宅销售。 Henderson说，该地区的就业一直不错，另外还有高于国内生产总值增长的经济，这些都鼓舞了当地市场的乐观情绪。 但他补充到，房地产经纪人正在观察加拿大对美国利率上升的反应。 Henderson说，温哥华仍然处于暂停和反思模式。他说，去年夏天引进的15%的外国买家税，还有其他变化和随之而来的不确定性可能导致市场的一些瘫痪。 但他说，“我们相信温哥华仍有市场需求。在接下来的几个月里，这还有待观察。” 安大略省首府和多伦多市长已经消除了这种不确定性，说他们不打算在这里采用温哥华的税收方式。 Henderson说，非加拿大买家为他们的孩子上学或简单地作为投资而买房子，这是市场的重要组成部分。但他们只占销售额的10%到15%。 在多伦多地区，房屋的高成本也促进了豪华公寓的销售。2016年，共有815套公寓以100万元以上的价格出售，比2015年增长51%。收益最大的是100万到200万元之间的房子，销售额增长55%。 对于在城市里生活的职场人士和家庭，公寓和联排别墅是经济实惠的方式。有些房屋买家可能会去905地区买更大的房子。但现在很多婴儿潮一代的人宁可选择较少的卧室和更好的配套设施的房子。 Henderson说：“我们看到的是生活方式的改变带来的需求转移，416地区房产的需求在增加，905地区房产的需求也在增加。 人们正在让自己适应在城市环境中的家庭生活，同时公寓也在发展，提供买家需要的各种设施。 200万元以上的买家则希望能有更大更多的客房和娱乐区，允许他们偶尔让到访的客人暂住和举行聚会，而不仅仅只是想一个更大的生活空间。

虽然加拿大温哥华这样的房地产市场一度热得发狂的城市出现了房屋销售量猛跌的情况，但加拿大全国房屋建设的开工量在2016年仍然是继续上升。 加拿大广播公司报道说，加拿大12月份房屋开工量从11月份的187,273个居住单位增加到207,041个居住单位，增加幅度为11.8%;其中独立房开工量增加了8.1%，而公寓楼单元房开工量增加了13.9%。 CHMC认为2017年加拿大住房建筑行业会放慢步伐 加拿大住房房贷公司CHMC的统计数字显示，2016年加拿大全年的住房开工量仍然高于2015年;不过，不列颠哥伦比亚省和阿尔伯塔省这两个西部省份2016年的住房开工量比2015年有所下降。 CHMC预测2017年加拿大全国的住房开工量将会出现下降的情况，主要原因是加拿大联邦政府和一些省政府连续出台了严格控制房贷发放和限制外国人买房的措施。

加拿大多伦多地区的房价涨上了天，我们过去听到的理由已经不少：利率超低，持有现金的外国投资者涌入楼市，就业市场强劲，80后90后千禧一代热衷于买房…… 现在，房价上涨又多一个新的理由：加拿大其他地区的居民正在以近29年来最快的速度，蜂拥迁入安大略省。 地产公司在多伦多一排旧屋前竖起广告牌，这里将被拆除，改建新公寓楼。 蒙特利尔银行经济师Robert Kavcic指出，按照现在的速度，安省总体人口增长率将增加0.3个百分点。这一趋势并不容乐观。 为什么安省这个地方会现在如此受加拿大本国民众的追捧呢，最明显的理由是工作机会。 此前，多伦多是加拿大唯有的两个工作机会增加的城市之一，另一个是温哥华。 去年年底的一份报告显示，加拿大过去一年的新增职位主要在安省、卑诗省和魁省，并且主要集中在多伦多和温哥华两大城市。 多温两市的职位分别增加了5.5%和4.4%，这对两个城市的房价上升购成严重压力。 其次，油价大跌令前往阿尔伯塔省工作的人离开该省。 在油价崩盘之前，安省是人口净输出的省份，尽管吸纳海外移民使得安省人口一直保持增长。但是目前，阿省的高工资优势已经消失，更多人开始迁往安省。而阿省正在变成人口净减少的省份。 与此同时，多伦多地区的房屋供应却出现萎缩。 如果上述趋势继续下去，那么多伦多市民不仅买不起房，恐怕还要面对更多的生存环境问题。 大多伦多地区房价上涨最疯狂的市镇： King Township，均价$192万，上涨89.6%。 Uxbridge，均价$90万，上涨50.3%。 Aurora，均价$96万，上涨42.3%。 Innisfil，均价$55万，上涨40.7%。 Brock Township，均价$44万，上涨38.8%。 Oshawa，均价$46.7万，上涨38.1%。 Ajax，均价$62.8万，上涨38%。 Whitchurch-Stouffville，均价$111.8万，上涨36.8%。 Whitby，均价$65万，上涨36.6%。 Georgina，均价$53.4万，上涨36.6%。  

还记得联合车站旁边的自治领公共大楼(Dominion Public Building)吗?目前这座大楼正在出售，你买的起吗? 这是一座5层楼的政府建筑，新古典主义建筑风格，建于1926年至1935年，面积是33,662平方米。该建筑由建筑师Thomas W. Fuller和James H. Craig设计，最初为多伦多的联邦海关结算所。目前，大概有1500多名联邦官员在大楼内，大多是税务局的官员。政府打算在2021年之前将这些官员全部安置完毕。 1月3日，国营企业加拿大土地公司(Canada Lands Company，CLC)从联邦政府手中收购了这块地和大楼。 CLC的发言人Manon Lapensée表示，这幢大楼目前已经在市场上出售，公司打算在未来几个月将其卖出。 目前，BMO Capital Markets已经担任经纪人。 大楼虽未标价 但是一般人肯定买不起 多伦多作为加拿大热门的房地产市场，市中心有这样一大块地出售的确不常见，所以很多人纷纷猜想。 开发商兼经纪人Brad Lamb在接受采访的时候表示：“民众肯定会对这幢大楼的售价感到吃惊。这块地的面积、地理位置及现存建筑都非常有吸引力，不过这仅针对大型开发商。” 这块地的未来：会不会改建成公寓? 这块地属于商业住宅区，可以修建高达137米的大楼。大楼的侧面是L Tower公寓，还有一个计划中的53层大楼。 Lamb表示，这块地可能建成办公大楼或者是居住公寓，鉴于附近大部分都是高楼，所以这块地获批的楼层应该会增加。 不过，这幢大楼属于联邦政府最高级别的历史遗产大楼，1973年成为多伦多第一批遗产清单。所以，这座地标建筑的再开发也需要遵守加拿大遗产保护条约。 最初设计图  

　　都说温哥华房价大跳水，楼市跌入冰点。可在温哥华东区的这条街上，43幢民居正在打包出售，且开价是物业估值的2.4倍。 　　待售房屋中一幢33呎标准地独立屋叫价340万加元（约1768万人民币），比该物业估价的140万元足足高出200万加元。 　　据说，屋主们大都希望这种卖法可以吸引到开发商购买，并将类似地段改造成公寓。当然，自己也能顺便赚得盆满钵满。 　　据星岛日报报道，东百老汇大道（E. Broadway）现正联合出售的这些房屋，位于那乃磨街（Nanaimo St.）至鲁拔街（Rupert St.）之间。 　　其中一栋叫价330万元两层独立屋的业主芭芭拉（Barbara）告诉记者："我1983年购买房屋后一直在此居住，上月放盘后已吸引一些潜在买家看楼。我的经纪告诉我，这个区域极有可能用来兴建5至6层公寓。大家一起卖房，容易吸引愿意兴建公寓的发展商。我喜欢住在这里，但我的孩子们现在搬到高贵林居住，如果我的房子能多卖些钱，我就可以帮助他们供楼。"          看看吧，她是想帮孩子们付按揭啊。谁说国外的老人们就不管娃了？ 　　据Global电视台报道，业主鲍蒂斯塔（Rose Bautista）表示，地产经纪告诉她的房屋能卖340万元，这个叫价高于其物业估价200万元（即是比估值的140万元高出约1.4倍）。      不过，有温哥华规划师表示，该地区目前土地用途为兴建可负担房屋，且短期内不会改变。温哥华城市规划及建筑师盖勒（Michael Geller）指出，如此高的土地收购价格，令发展商无法兴建温市亟需的可负担出租房屋。他说："如此高的土地收购价格，将令兴建一睡房公寓仅土地成本就高达20万元，发展商还要加上建筑等成本。"盖勒因此认为，有兴趣兴建可负担房屋的发展商，不会有兴趣购买这些联合售屋的土地。        盖勒也认为，该销售可能希望吸引想在温哥华获得土地开发的海外买家。嗯，在温哥华，海外买家的代名词似乎就是中国买家啊。 　　有份参与这43幢民居放盘的地产经纪超过1人，其中也包括华裔经纪郑瑜。郑瑜表示，距本次东百老汇大道联合售屋不远处，去年10月有本地发展商，购入在兰弗里街（Renfrew St.）9幢联售房屋，并获得兴建公寓的土地用途变更许可。另外，附近东百老汇大道也有一个原为大麻店的地盘，也已改变土地用途兴建公寓。郑瑜表示，城市发展令土地用途变更经常出现，因此有信心市场需求会为代理的物业找到买家。 　　其实，在温哥华，打包出售一条街豪宅已经算不上是新鲜事。而且也真的有中国土豪接手。2015年，云南一位富商一举拿下温哥华西区格兰湖街(Granville St.)介于西45街及西47街之间一个街区的七间独立屋，总成交额超过2200万加元。 温哥华一些街道精华地段的独立屋最近常出现整合出售的挂牌现象。（朱冠华／摄影） 　　近几年来，把整条街上的独立屋打包出售（land assembly），已经成为一些温哥华屋主大赚一笔的方法。温哥华太阳报专栏作家叶芙（Barbara Yaffe）曾撰文指出，靠这种办法，房屋售价可以大幅上涨甚至翻上好几番。 　　例如位于西47街的这栋房子是土地组合交易案当中的一宗，成交价为410万加元左右。据卑诗鉴价局的资料，该处物业在2014年的价值为228万1800元。（陈威麟／摄影） 　　同样是2015年，温西格兰湖街介于西43街及西45街之间，也有整个屋段的6间房屋打包出售，不过并未高调挂牌。 　　上周五，卑诗省财政厅发布的最新数据显示，在经历了实施15%外国人购房税的短暂低谷期后，外国买家现正在逐渐重返大温哥华地区的房地产市场。 　　据环球邮报报导，数据显示，外国买家占大温11月居住用房总买家的4.1%，相比10月份的3％有所上升，对比新税刚出台的8月份更是有超过4倍的增长。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 BC省政府决定，将每年自住房地税减免上限由120万加币上涨到160万加币，也就是比原来上涨了33%。   政府表示这一调整可以保证大多数在2016年得到自住房地税减免的业主在2017年可以继续享受这项优惠。   根据省政府发布的一份声明，政府在2017到18年计划投入八亿两千一百万加元在业主自住地税减免项目，比2016到17年度的的八亿零九百万加币的投入有了一定的增长。   根据这份声明，在BC省有91%的业主在这次调整之后依然可以得到自住房地税减免，尽管在今年1月，BC地产评估部门对大温业主发出的地产评估，使得大温地区的房产价值有了大幅度的提高。   省政府表示，大温地区83%的业主在本次调整后都可以得到以往的地税优惠。   NDP：上涨来的太晚太少   温哥华Point Grey地区议员，NDP房产批评家David Eby表示，这次的调整只是政府的有一个防止贫富差距过大的急救办法罢了。   Eby表示，“政府的反应比他们应该的反应时间慢了两年，而且根本就是一团糟。”   Eby认为，虽然从数据上来看，BC省很多业主都因为最近疯涨的房价看起来好像非常富裕，不过需要注意到的是，随之一起增长的还有各种税款和其他连带费用。   他说，结果就是，很多有经济压力的家庭即使坐拥价值很高的房产，可是除了卖掉自己的房子然后搬家是没有其他方法得到所需的资金的。   “关于很多超级富裕的业主利用系统漏洞来占便宜的想法是在是有点异想天开的成分”Eby表示。   业主基金是为了帮助那些自住房业主减免一定地税费用的项目。基本优惠最高可以达到$570，如果业主的房产是在靠北面或者是郊区，优惠更是最高可以达到$770。   对于自住的老人，行动不便的残疾人士，退役军人配偶和低保家庭还有特别的优惠。