地产

尽管春节期间房产交易冷淡，但并未影响政府对楼市去杠杆挤泡沫的决心。 图片来源：视觉中国 近日有媒体报道称，根据由15家银行北京分行签署的银行业协会自律公约的要求，自2017年2月8日（含）起，北京网签生效的二套住房贷款，其贷款期限最长不得超过25年。按照公约要求，各银行将会陆续缩短针对二套房贷的贷款期限。 每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访了解到，北京地区已有部分银行开始执行这一新的房贷政策。此外，多家银行对首套房的利率优惠也从原来的85折升至9折。 除了北京，上海、广州以及部分二线城市也已上调个人房贷利率，其中北京、上海两地目前低于9折的住房贷款优惠利率已绝迹。 对于许多想在大城市买房的白领来说，在经历了2016年房价上涨、限购限贷之后，如今又要面对每个月要多还房贷的尴尬。 限贷门槛刚解决9折利率又来了 再过4个月，赵同学（化名）就要从北京大学博士毕业了。因女朋友家在北京，家境相对殷实，而且仍在攻读北大博士后，赵同学多方考虑后想留在北京高校教书。不过，让他揪心的事儿来了，这也是很多大学毕业生都很关心的“房子”问题，在京城想安家不易。 去年底，赵同学突然打电话，与同学一番寒暄之后，最后切入正题，因为要凑够首付款，所以向同学借钱。他说，自己跟女朋友去年上半年看上了一套海淀区的房子，作为以后的婚房，面积50平方米，因周边属于教育片区，价格大概500万元，但他觉得这个价买了也值。 但问题来了，赵同学的买房计划赶不上变化。去年国庆节后，北京楼市出台了严厉的“9·30新政”，规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房的首付款比例均不低于50%。 赵同学原本的计划是女方自愿多出一点，自己家里也出一点，总体加起来基本可以凑够首付款，但北京“930新政”规定的“首套房首付3.5成”一出，让他有些手忙脚乱了，这要比之前计划的首付多出25万元。为此，他女朋友家里卖了北京的一套房，直接解决了多出的首付款。 2月8日，北京传出当地银行房贷利率优惠收紧到9折的消息，这相对于去年初北京主流房贷利率仅8.3折的情况，收紧幅度较大。每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者将该情况告知赵同学时，他却说，“还木（没买房）呢，怎样，有新情况？” 随后，赵同学看了网上报道北京房贷利率调到9折的新情况后，在微信朋友圈里慨叹说，“这样下来，一个月又要多出多少钱”。 买与不买之间，不少像赵同学的北漂学子，面对政策不断地变换，纠结之外，除了吐槽，只能隔几天在微信朋友圈就冒出个励志格言或心灵鸡汤，继续工作挣钱。 2016年的地产为何那么火爆？ 2月9日上午，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者致电多家银行了解按揭贷款利率执行情况。 交通银行北京上地分行的工作人员表示，目前按揭的利率都是9折，从2017年1月1号开始执行。如果被认定为购买二套房，贷款年限最多25年。 中国银行北京分行东城区支行告诉记者，目前还是85折利率，可能新闻播出了我们还没有执行。 中国工商银行北京南礼士路支行的相关人士表示，如果是去年的网签，还可以按照85折执行。今年的网签，就要按照9折起。如果被认定为购买二套房，贷款年限最多25年，但是还要看购房者名下是否有贷款，总之信贷在收紧。 易宪容在第六届中国价值地产年会上发表演讲（图片来源：每日经济新闻） 早在去年底，在由《每日经济新闻》和《成都商报》社联合主办的“第六届中国价值地产年会”上，原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在“利率政策与汇率变化对地产行业影响”的主题演讲中就指出，加强金融管控，抑制房地产泡沫，才是防范金融风险的根本。 他指出，住房按揭贷款的占比，过去在60%，2016年在80%以上，这是一二线城市房地产快速增长的核心因素。 其实，去年以来，监管层对楼市的去杠杆力度持续加码，房贷政策不断收紧。2016年11月底，上海明确了“认房又认贷”的二套房政策，而北京的部分银行也开始主动执行该政策。 尽管如此，很多城市二套房的首付已经高达七成，而利率仍然处于低位，仅仅只是较基准利率上浮10%，这无法阻挡资金继续流入楼市。 易宪容指出，“2016年火爆的地产行情与货币和金融有很大关系，这源于居民拼命加杠杆买房”。他同时强调，“2017年，只要利率不变，只要‘因城施策’不变，2016年的情况就会延伸下去”。 观望和议价现象将变多 关于此次北京房贷政策调整，即首套房贷利率9折，二套贷款年限最长25年，麦田房产品牌负责人张月认为有三层影响： 直接影响方面，月供变高，收入审核要求也相应变高，“在途单”影响大于新增需求。对于已签约未办贷款的“在途单”，贷款额度高、收入要求刚好与月供擦边的少数情况来说，面临合同约束下的资金或资质腾挪，同时对经纪服务的风险提示能力要求变高。对于还未入市的购房者来说，腾挪周期较长，并且有先机准备，难度反而较小。 市场影响方面，节后交易将为三年来的低谷，高峰难再出现：年后刚开工，二手房市场成交预计已达550~600套/天，照这个速度节后交易高峰很快会到来，而政策出台带来的影响需要消化的周期，预计今年节后成交将是三年来的低谷。 心理影响方面，各方对“930新政”以来政策的叠加心理预期变强，对后市的价量预期严重走低，观望和议价现象将变多。 图片来源：视觉中国 中原地产首席分析师张大伟分析，信贷继续收紧，二套贷款周期不超过25年。按照平均贷款300万元计算二套房贷款，二套房目前执行利率标准为基准利率的1.1倍。从月供看，增加1400元左右。 张大伟进一步表示，政策直接影响不大，本来购房就有还款年限不超过退休的政策，二套购房者还款能力强，一般贷款周期相对较短。但是这代表了在1月利率折扣减少后的继续收紧，银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓是常态。 优淘城总裁薛建雄认为： 现在的收紧还只是一个开始，如果今年的房价没有达到政府预期的稳定程度，之后的调控及信贷方面的收紧还会接踵而至。

　　资料图：温哥华一处居民区，房子被出售一空 　　中国富豪在海外“扫房”规模越来越大，无论是国内还是国外都开始产生警惕。金融时报的数据显示，2016年中国海外房地产投资比2015年上涨了53%，达到了创纪录的330亿美元。 　　而随着各地对于中国投资的收紧，购房者们也在转移阵地。据美国华尔街日报网站2月7日报道，国内的房地产买家在加拿大温哥华受到了地方政府阻碍之后，主动选择了美国西雅图作为自己新的投资地。 　　 从温哥华到西雅图 　　在西雅图，一位名为安娜•莱利(Anna Riley)房地产中间商出售一套价值超过230万美元的豪宅，有意向的20多位客户全部都是中国人，而一般来说，只有科技界的富豪，体育明星和公司老总才会对这种房屋感兴趣。 　　在莱利所在的温德米尔(Windermere)房地产公司中通常是没有什么亚洲客人的，但是从去年开始，来自亚洲的购房者超过了总人数的四分之一。这种突然上涨的主要原因是来自于加拿大对于外国购房者的限制。 　　去年8月，加拿大不列颠哥伦比亚(British Columbia)省对于所有在温哥华市区买房的非公民或者绿卡持有者开征15%的附加税。地方省政府说，该政策的目标是限制外国的投资者，让无力买房的当地民众买得起房。同时，政府还对所有处于空置中的房屋征收1%的空置税。在过去的3年中，温哥华的房屋均价已经上涨了超过50%。 　　暂时看来，举措是卓有成效的，去年12月，中国境内对温哥华房地产搜索同比下降了37%。同时，中国对西雅图房地产的搜索同比上涨了125%。一位名为凯丽•摩斯(Kyle Moss)房地产中间商说，在加拿大通过了税收法72个小时内，就有一位中国人打电话给她，声称自己代表了20个对在西雅图买房子感兴趣中国家庭，希望能了解西雅图的情况。 　　目前评估中国买家对于西雅图房价的影响还太早，但是在2016年的11月，西雅图的房价同比暴涨了10%。 　　澳大利亚限制中国投资房地产，许家印在列 　　除了温哥华加税以外，中国人购房者的另外一个热门目的地澳大利亚也在限制中国买房者。据新华社2月6日援引澳大利亚媒体消息报道，澳大利亚政府6日宣布，强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度。根据澳大利亚法律，除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房;若购买新房，必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准。 　　近两年来，澳洲政府已经强制出售总价值1.07亿澳元(约合人民币5.613亿元，8202万美元)的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅，包括恒大地产集团董事局主席许家印在悉尼市的一座公馆。 　　网传许家印被迫出售的豪宅 　　限制国外人买房是澳大利亚前总理阿博特(Tony Abbott)和乔•霍基国防部长(Joe Hockey)在2015年2月推动的一项政治议题。近年来，以中国买家为主的外国投资者涌入，推动了澳大利亚房地产市场的膨胀。特别是悉尼和墨尔本这两大城市，自2009年以来，房价翻了一番。房价快速上涨，令许多当地居民、尤其是年轻人望“房”兴叹。按照新华社援引法新社的说法，“买房难”成为一个重要的政治议题。 　　澳大利亚前总理托尼・阿伯特 　　就在法律通过的2015年3月，许家印被迫出售了自己在澳洲的房产。在过去的2、3个月中，中国买家的兴致已经大为减弱，只剩下那些最为坚定的买家。 　　不仅仅只有加拿大和澳大利亚两个国家对外国房地产投资者进行限制，华尔街日报网站7日还报道了伦敦和纽约这两个中国人“热门地点”的“限购”措施。在2014年年末，英国政府下令把所有售价在150万英镑(约188万美元)的购置税上涨到12%。但是这样依然无法阻止富豪们的热情，随后在去年3月，英国政府下令对所有向外国人出售或者出租的房屋加税3%。 　　纽约的情况也差不多，纽约市市长在今年2月初下令对于所有售价在200万美元以上的房子多征收2.5%的税。而这种200万以上的房子是最受外国人欢迎的。 　　中国的海外房地产投资在2016年创下了新高。据金融时报上个月报道，2016年中国海外房地产投资比2015年上涨了53%，达到了创纪录的330亿美元。 　　中国对外房地产投资走势图 　　2016年中国海外房地产投资大涨，也有因人民币贬值引发的非理性投资，以及通过非法渠道资本外流的原因。新华社2016年11月18日，国家发展改革委、商务部、人民银行、外汇局四部门共同严厉监管“买买买”。中央宣布要重点打击通过非法手段的资本外流。制止虚假投资，实际转移资产的行为。外汇局资本项目管理司司长郭松称，外汇局支持真实合规的对外投资，但对虚假投资肯定会采取高压态势。 　　此外，新华社在去年发表社评，认为“土豪们”在海外一掷千金买房有可能涉及洗钱，并且表示中国将会和外国政府一起合作，一同制止房地产洗钱行为。  

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周三公布的最新数字显示，2017年1月份，温哥华人口普查都会区(Census Metropolitan Area，简称CMA)新屋动工量，仅得16,519个单位，比2016年12月录得的26,342个单位明显减少，幅度超过37%。 　　CMHC统计的月度新屋开建量，是采用6个月的移动平均数，称为"每月季节调整年率"(SAAR)。 　　据CMHC地区经济学家布查特(Christina Butchart)指出，经过2016年录得纪录水平后，温哥华新屋动工走势正在放缓。 　　他补充说，由于发展商目前正把焦点放在较高密度的多户式房屋单位，令到1月份单户房屋动工量低于一般水平。 　　至于卑诗省，2017年1月份新屋动工量为26,308个单位，远低于2016年12月时录得的39,011个单位。 　　布查特分析，无论是单户房屋或多户房屋，1月份动工量均有减少。不过，他指出，尽管近几个月新屋动工步伐持续降温，但卑诗省的房屋兴建数字仍然维持在高水平。

在房地产市场持续火爆的情况下，抢OFFER已经不是什么新鲜事了。前几天一位华人买家因抢OFFER成功后反悔与自己的代理经纪反目，之后到网络论坛上去曝光代理经纪的私人信息，双方为此闹得很不愉快。 据了解，此事涉及华人经纪A，买家是B，其实同时还有另外一位买家C，几个人一起去抢的是位于Stouffville 一幢独立屋。买家B和C互相认识，又同时看上这个房子，因为卖家开价85万，明显低于市价，摆明是要抢OFFER的。两位买家对此很清楚，也都做了准备，各自带了4万的本票作为定金。不过买家C预期最高出价为110万，经纪认为预算比较合适，而B则表示也非常喜欢这个房子。 果然，当几个人到达现场后得知共有10个OFFER。两位买家商量说，由于C的预算有限第一轮先由C下单,如果第二轮C不愿意再加价，B就下单。第一轮OFFER下来, B说此房应出价115万才可以拿的到，C说：这样价格超出我的预算了，我最多能出到110万，如果B出到115万C就放弃了。 双方征求经纪的意见，经纪分析说：虽然这只是个单车库的房子，不过它是双车库的占地面积，2500尺左右的居住面积，并且内部装修和家电特别好和新，而且地库也已经完成。在现在的市场情况并且有10个OFFER的情况下，经纪说不能给出一个具体的数字，只能给出一个估价范围供参考。 B与远在中国的老公视频联系后决定出价115万，并说要取消贷款和验房的条件。就在准备与卖家谈OFFER前5分钟，B突然说要改价格成111.1万。几经周折，当卖家准备要第三轮竞价的时候，经纪劝说不再加价了，C还在担心怕这个价钱拿不到，经纪建议赌一把，不再加价了，最后B以111.1万的价格拿下了合同。此时另一位准买家C表示非常后悔，说要不是B出到115万直接把她吓跑，111万的价格她可以接受的。 就在签约成功皆大欢喜时，意外发生了。B有一个刚刚1个月大的婴儿，抢OFFER之前寄放在亲戚家中，当抢完OFFER她接孩子时，B不慎把篮子中的婴儿掉在地上，婴儿大哭，经纪建议赶紧送医院，所幸婴儿无大碍，几个人忙到凌晨3点才回家。 第二天B突然打电话给经纪说这个房子风水不好，不要了，经纪劝说风水不好不能成为退房的合理理由，卖家不会同意的，不过就算是对方同意，因为是无条件OFFER，买房定金应该是无法追回的。 B继续说：她的地产经纪朋友告诉她，这个房子价格不超过100万，而且银行评估价也不到100万。还说她已经知道10个OFFER中的六个的出价。认为经纪故意欺骗她把价格抬高。并说如果不把定金要回来，就要去网上曝光。经纪反驳B的这些说法有漏洞，但仍表示要尽力与对方沟通。 B反悔后情绪激动，坚持要经纪拿回定金。经纪反复解释，这取决于卖家是否同意。最后因为经纪忙于其他业务没有及时回电话，愤怒的B便按自己的想法到某中文论坛去曝光经纪的身份。经纪严正要求B停止诽谤，B发现帖子的影响远超想象因而删除了自己的帖子，但后面其他网友的跟帖已经无法控制了。经纪因此接到了骚扰和恐吓电话，生活工作受到很大影响。 之后B咨询了律师，要求卖家退回一半定金才愿意签MUTUAB REBEASE，遭到卖方拒绝。

万锦市议员Karen Rea 将在下周一的市议会正式提交议案，要求安省批准万锦成为GTA地区第一个向外国买家征收15%外国买家税的城市。 Karen Rea 认为，在过去几年中，万锦住房价格出现了显着的增长，万锦居民（特别是年轻的居民）由于缺乏负担得起的住房而难以进入住房市场，调查发现有外国买家购买物业后将物业空置，因此提议万锦效仿BC省对外国买家加征15％额外税的做法，该议案得到华裔市议员何胡景的支持。 万锦市议员Karen Rea 实际上，在在BC省执行针对海外买家额外征收15%物业转让税的做法之后，安省财长曾表示会密切关注，之后密西沙加市率先表态可能会效仿。 多伦多市议员詹嘉礼（Jim Karygiannis）率先提出要在全市展开民调，看多伦多民众是否支持多市也开始对海外买家收附加税。他表示，希望能了解普遍民意，一旦结果显示大部分民众都支持这种做法，他将考虑在市议会提出要对海外买家收税的动议。 不过多伦多市长庄德利曾公开表示多伦多不会对海外买家收此附加税。 不过就算多伦多市议会通过议案同意这种做法，多伦多市府也没有这个权力实施，因为只有省府才有权。 目前安省政府还没有明确表态。 安省省长韦恩说，对于大多伦多地区房价过高的问题省府表示关注，但是她对是否征收外国买家税的问题上态度谨慎，称安省在决定是否效仿卑诗省的作法前，还需要更多数据，关键是目前政府还不能完全确定，是否全是因为外国人将本地房价炒高，政府也不愿看到现有房屋业主已有的权益受损。 省长还说，目前对征税有两种声音，安省政府也面临压力。多伦多地产局和安省地产协会致信财长索萨（Charles Sousa）和多伦多市长庄德利，称阻止外国人在多伦多买房会损害经济。另一方面，一些政客则要求效防卑诗省，在多伦多实施外国买家税。财长索萨此前曾表示担心，在多伦多实施外国买家税，会导致省内其他一些城市的房价上涨。

　　加拿大统计局公布2016年人口普查数字显示，温哥华市空屋数量达到25,502间，较2011年人口普查时增加15%，更是温市去年3月计算全市空屋数目10,800间的两倍多。 　　西门菲沙大学都会规划专家Andy Yan分析历来的人口普查数字，并计算出温市空屋数目的变化。他引用的人口普查空屋数字包括人口普查中的"无人居住房屋"(unoccupied units)以及由外国人及临时居民居住的房屋数目。他指出，在1986人口普查时只有4%，而这个比例到2016年时上升至8.2%。 　　他在昨日发表的报告说，过去30年人口普查内容的定义以及计算方法均已有轻微改变，不过，从有关的比较仍是可以看出其发展方向。 　　最新人口普查数字显示，温市的空屋数目远超过其他城市，高达25,502间，空屋主要集中在温市3个地区，包括煤港(Coal Harbour)、海旁大道新盖的高楼社区Marine Gateway，以及Joyce-Collingwood社区。 　　素里的空屋数目则列第2位，数目达到11,195间，本那比有5,829间，列治文市有4,021间。 　　统计显示，列治文未有人居住或是外国人或临时居民居住的单位在过去5年之间，增加了25%，本那比则增加28%。若比较2006年及2001年的空屋数字，也曾出现大幅度的增加。 　　他因此想提醒，空屋问题不是现在才有的问题，而是一直以来即存在，城市不仅需要思考各城市应兴建那一个种类的建筑，更要思考现在是为了那些人在大兴土木。 　　温市府昨日亦回应市府的空屋数目，较人口普查中的空屋数目少的原因。温市府指出，加拿大统计局的空屋数字，是将没有人居住的空屋以及目前由临时居住的单位两者相加而成，这与温市府是计算空屋的方法有所不同。  

根据最新统计，加拿大人正在纷纷涌进这个国家最大的城市多伦多。 这种模式在多伦多和温哥华最为明显，在卡尔加里也是如此，那就是市中心在过去五年内聚集了大量的居民。 在多伦多，Queen Street, the Don River, the lake shore 和 Dufferin Street 在过去几年的人口增长惊人，仅仅五年内就增加了三万五千人，使得该地区的人口已经增加到了11万4千，这已经是安大略省Guelph的人口了。 这个地区在过去修建了大量的高层建筑，现在每平方千米的人口已经达到1万2千。这种人口稠密度已经和埃及的开罗以及尼日利亚的拉各斯这两座城市持平。 温哥华近几年的房地产价格直飞冲天，也有类似的模式增长。市中心从2011年到现在已经增加了1万人，目前该区域总人数达到10万9千。 而UBC附近的人数足足翻了一番，从2500增加到了5000. 加拿大最人口稠密的八大地区就有7个在多伦多。最稠密的地点是在东部市中心的St. Jamestown 高层建筑区。

　　根据加拿大统计局周四(2月9日)发布的数据，加拿大新屋价格在12月份上涨低于预期。尽管房屋价格在安大略省的几个地区继续上升，但在多伦多和温哥华这两个热门市场的房价增长趋势放缓。 　　加拿大房价增长0.1%，低于分析师预期的0.2%。该指数不包括约占新住房的三分之一的公寓价格。 　　多伦多作为全国最昂贵的住房市场之一，房价已经连续22个月上涨。温哥华的房价也居高不下。但是BC省的住房活动在去年开始降温，甚至在省政府对温哥华的外国购房者征税之前。 　　12月整体价格的上涨是由安大略省的城市推动的，多伦多房价上涨，包括汉密尔顿和基奇纳在内的房价上涨，其价格分别上涨了0.3％和0.8％。 　　政府去年制定的紧缩抵押贷款规则预计将控制加拿大的房屋市场，自低利率下的金融危机以来，该市场一直保持强劲。但经济学家认为这些变化可能会在2017年晚些时候才会对市场造成全面影响，并且高于预期的住房开工率意味着市场活动在年初仍保持强劲势头。

最近接到了一个朋友介绍来的客户，前年把投资房产名字改到了还未上学的孩子名下，没有报税。因为听经纪说家庭内赠与不需要报税，可以一元转让。2016年底收到CRA来信，让补税七万多元，外加penalty。 深有感触，包括HST rebate, principal residence, 翻建房产，客户偏信一方之言，却掉入了税务债务现在的例子太多了。无论你身边的贷款经纪怎么说，律师怎么说，地产经纪怎么说，请仔细咨询您身边的会计师。 言归正传，为大家举个例子来解释亲属间房产赠与的税务问题：隔壁老王十年前以500k价格买入一投资独立屋，现在市值1.5 Mil。 因名下房产过多，年收入较高，想转到家人名下。一来他们如果住在里面可以用Principal residence免税，二来即使出租，因为他们收入较低，将来卖房时，增值税在他们头上缴纳税率较低。他们思来想去，老王有了下面几个选择有 1. 妻子 2. 未满18岁儿子 3. 妻子哥哥 4. 姑姑 注意看下面解释，每种方式的税务处理都是不一样的 1. 转给妻子 - 自动有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。税务角度视房子按成本转给妻子，转房当年王先生不需要增值税。即夫妻间可以一元转让。税务角度王先生的卖出价是500k, 妻子的买入价价也是500k - 但是，Income Tax Act没有给我们这样简单的income splitting的机会。- Attribution Rule。即房子本质上其实还是属于老王，虽然名字转给了妻子，但是将来每年的租金净收入，卖房增值税都会在老王头上缴纳。 - Attribution Rule在离异或老王死亡时会消失，从那以后租金收入和卖房增值会在妻子头上缴税。 - 有无办法规避Attribution Rule? 1. 有的，解决办法：Elect out of spousal rollover（可以联系会计师帮助写Election Letter） 2. 妻子必须是税务居民 3. 房产需要按照市场价transfer（不能低价转让或赠与） 4. 按市场价transfer – 当年老王需要把100万升值纳入当年T1,妻子以后的成本价是1.5 mil 5. 很多时候这种转让时通过夫妻间的借款形式发生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA规定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否则Attribution Rule就会生效，无法修改 6. 有人要问，夫妻的钱都是一起的不付不可以吗？答：不可以。 CRA会需要paper trail， 最简单的做法老王给妻子一万五，妻子写一张支票存到老王账户里，妻子把支票和银行账单打印出来存底即可，这就是Proof。 2. 转给18岁以下子女- 外甥（女），侄（女） - 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。儿子以后的成本价是1.5 mil . - Attribution rule还是有的，但是和转给妻子不同的是，只有每年的租金净收入需要纳入老王的T1, 以后升值收入会在儿子头上纳税。（这是个valid tax planning opportunity）。 - 有无办法规避Attribution Rule? - 有，解决办法同“转给妻子”规避Attribution方法，但个人认为一般不值得如此麻烦。 毕竟租金是小头，增值才是大头。 3. 转给其他直系亲属 - 如何判断税务角度直系亲属？首先，relation/related party在税务角度的定义是：中国传统意义的直系加上亲兄弟姐妹，即爸爸妈妈，爷爷奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表亲都不是。也可以参考我的其他文章 – CRA重点调查！新房HST Rebate. - 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。 - 妻子哥哥以后的成本价是： a) 若转让价小于市场价比如$1转让，妻子哥哥以后的成本价还是$1。 b) 若按市场价转让，妻子哥哥以后成本价是1.5mil c) 若是赠与，哥哥以后的成本是1.5 mil (这里一定注意：如果转让价小于市场价，即以上b)的情况，存在Double taxation的后果，即同一部分升值会被税两次,因为从50万到150万这部分升值，老王已经交过税了呀，但是到妻子哥哥手里，成本价却是$1，这以后他要是卖还有大笔的税要交。切记非直系亲属一定要赠与或者市场价转让） 4. 转给非直系亲属 - 这就是市场交易了，CRA一般没什么话讲，合同上写多少钱就按多少钱缴税 - 比如卖给姑姑1 mil, 50万升值纳入老王的当年T1, 姑姑成本价为1 mil。

2015年11月6日，恒大集团主席许家印（左）和阿里巴巴集团主席马云（图源：新华社） 澳洲政府6日宣布，为打击外国投资者非法置业，两年来已强制外国投资者出售总值0.8亿美元违规购入的房产，其中国人占40%，包括恒大地产集团主席许家印在悉尼的一座公馆。 澳洲联合通讯社（AAP）报道，2015年2月，时任澳洲总理阿博特（Tony Abbott）和国库部长霍基（Joe Hockey）宣布采取“辣招”严厉管制来自外国的投资。3月，霍基强令许家印出售其位于悉尼黄金地段派珀角（Point Piper）价值4000万澳元（1澳元约合0.76美元）的豪宅 Villa Del Mare。 而澳洲《每日电讯报》指，Villa Del Mare由恒大地产在澳注册的“金快餐”公司购买，没获得外国投资审核委员会批准，故要求许家印在90天内出售。 就在有关强制令下达几天后，这座豪宅便卖给在中国出生的48岁华裔澳洲人、“LL国际”董事王丽（Lola Wang Li，音译），她声称与许家印没任何关联。 这宗交易表面上是一般买卖，但也曾有澳媒爆料，许家印2015年初曾将豪宅借给前中共高层之子开派对，王丽亦是座上客。 现任国库部长莫里森（Scott Morrison）说，强制出售的房产共有61座，其中25处业主为中国人。另有36名正接受调查的业主同意出售涉嫌违规购买的住宅。 澳洲法律规定，非澳洲公民只能购买新建住宅，不得购买二手楼，购买新楼时亦须获得澳洲外国投资审核委员会批准。

　　多伦多可不是一般的房地产平均价格就能hold住的地方， Lesli Gaynor 也不是一般的房产中介。 　　她主要负责几户业主共同买房时，来协调和处理各种问题和文件。 　　星期三的时候，她组织了一个会议，主要讲解关于共同买房的法律、财务问题。 　　2012年开始，单一家庭房屋的价格飞跃了百分之三十六，已经涨到去年的77万的平均价格。单独拥有一套房屋变得非常困难。 　　该活动的网上公告说：“共同所有是一种行而有效的手段，可以让加拿大人充分利用各种经济、社会和社区的优势。” 　　超过200人已经事先注册了这一活动。 　　记者专门和其中的一位经纪Gaynor进行了采访，一下是他的部分观点。 　　为什么要推动房屋的共同所有权? 　　我们未来的一代可能有很多是只拥有低薪临时工作的人，我们还有将要退休而没有养老金的人。我们有低收入或没有收入的人。我们还有一大群人老年生活非常困难。所以我想采取一种旧的想法，那即是建立社区的概念。我们可以更紧密地在一起。 　　目前正在讨论什么样的共同所有权? 　　目前有各种各样的可能性。周三的时候，我们 Doug Tindal of Wine on the Porch这个活动上有位演讲者发言。他就在寻求一种共同所有的方式，一个公共元素，一个餐桌，在那里他们可以创造一种社区的感觉。 　　我也把这看作是有意识的生活。 　　人们可以对他们想要如何建立他们的日常生活做出各种决定。 　　这也适用于那些想要自己的空间、自己的生活、不想对他们的邻居太熟悉的人。 　　共同拥有房屋这个行为的实施障碍是什么? 　　对我来说，沟通是最主要的障碍。房地产行业是一个非常个人主义的游戏，我们不沟通不交流。 　　现在的情况对于首次购房者更难。 　　我的目标是建立一个房地产代理网络，希望帮助人们互相联系，合作采购，帮助人们找到一种方式在这个疯狂的经济时代生存。

房地产市场火热，把旧屋推倒重建新屋已经很普遍了，但是把一间旧屋推倒在原址兴建两间新屋并不容易，市政府一般不会批准。北约克华裔业主蔡先生遭到市府拒绝后把多伦多市府告了，安省市政委员会(Ontario Municipal Board，OMB)裁决市府败诉，准许蔡先生新建两间房子。 法庭文件显示，家住北约克Greenfield Ave的蔡先生有一个 22.86米(折合75英尺)宽的lot，他向多伦多市府申请将其旧房子推倒改建，遭到拒绝。 大lot的物业优势明显 2015年9月29日，多伦多土地利用规划师Carla Tsang提交了一份规划报告，该报告研究了该区237个物业的特征，指出该社区的物业绝大多数lot为15.2米(折合49英尺)或大于15.2米，这个尺寸的lot占该区的83%，但该区也有11个物业lot为9.1米至12.2米。因为担心批准这种改建会引起邻居效仿从而改变该社区的住宅特性，因而该报告建议拒绝这种改建申请。多伦多市府结构调整委员会(Committee of Adjustment)采用了报告建议因此拒绝了蔡先生的申请，蔡先生不服，上诉到安省市政委员会。 安省市政委员会认为，申请改建的物业位于Bayview Avenue和Sheppard Avenue East的西北，这个物业附近有14层、10层和7层的公寓建筑，也有三层联排别墅，该物业靠近地铁站，区内低幢房屋多建于1940年或1950年代，至今不少居民已再投资翻新这些房屋，令区内出现新旧两种物业共容的格局。而且还有很重要的一点，蔡先生的改建计划没有邻居提出反对意见，因此驳回多伦多市府的拒绝令，批准蔡先生可以改建两间新屋。 有趣的是多伦多市府与蔡先生分别请了两个土地利用规划师参与聆讯，但二者意见截然相反。代表多伦多市府的土地利用规划师坚持称，若批准这次申请，不但破坏该处房屋的独特性，更可能诱发日后同类申请愈来愈多。 而蔡先生邀请的土地利用规划师则反驳，称蔡先生75英尺的lot即便分割后还比区内一些房子的lot要大，并列举该区内有34个物业的lot与蔡先生分割后的lot大小相等，还有28个物业的lot比蔡先生分割后的lot要小，而且蔡先生改建计划无论大小、高度及户型都与同区其他物业吻合。 最后安省市政委员会批准蔡先生胜诉。 据地产经纪Max介绍，这个地段75英尺的lot完全可以兴建两间独立屋，对蔡先生来说，兴建两间房子一个自住、一个出售，利润应该相当可观。他举例说附近一间正在挂牌的lot为100尺的旧房子开价280万﹐而新建一间3000平方尺的房子建筑成本60万元左右，这个区的镇屋现在叫价都在在130万元左右，独立房价格当然会更高，这个账很容易算明白了。

多伦多房地产局TREB(Toronto Real Estate Board)上周五(3日)发布数据，称今年1月份TGA房价仍然涨势不减，各类房屋售价比2016年1月的$630,193上升22.3%，房屋均价达到$770,745。TREB同时预测说，一年之后，也就是2018年的这个时候，多伦多的房屋均价将涨至$820,000，相当于今年各类房屋价格平均要涨$50,000左右。 TREB预测今年GTA房价涨幅也是双位数，估计在10-16%之间，而且房屋交易量也会超过100,000套，这也意味着多伦多连续三年的房屋销量在10万套以上。 CBC新闻网特地采访了多伦多的几位经纪，看他们是如何各显神通，在热火朝天的房市中翻云弄雨，奇招尽出，与房主们甚至开发商们分享高房价带来的利益。 鼓励房主将房子装修或重建后再卖 多伦多一家地产公司Public Choice Realty的经纪Sai Tirulokan(下图)在接受采访时表示，为使房屋卖得出好价钱，他们通常与房主及开发商或装修公司合作，将房子装修或推到重建之后再卖，然后三方分享利益，他还将这种售房方式称为“合资企业”。 这位经纪没有提到这个做法会提高房价多少，但称这个方法也要根据房子的情况来定。比如需要推到重建的物业，一般是很老的房子，占很大的地盘，而房主也乐意这么做，因此三方在达成协议之后，这个“合资企业”就开始运作。 他特别提到位于多伦多Rushton Road上的一幢老宅，就特别符合上述条件，因此可以按“合资企业”的模式进行操作。开发商在接到屋主提供的老屋的建筑图纸之后，就会带他们的专家过来与经纪及屋主进行三方协商，拟好协议之后屋主要做的事情只是签字而已，所有的手续及重建全由开发商负责。而在房子售出之后，开发商也从中拿走他们应得的报酬，房主和经纪赚大钱自然不在话下： 广告广告再广告：招来的买家越多越好 多伦多另一位经纪Frank Leo在接受CBC采访时表示，他售房的办法既简单又有效，用一句话总结就是：广告广告再广告，招来的买家越多越好。 他认为，如果经纪没有为业主招来尽可能多的买家，没有为业主卖出个好价钱，那他或她就不是一个称职的经纪。这样的经纪在卖房过程中没有尽到责任，可能让业主赚不到多少钱，或是损失本来应该赚到的钱。 不过他也说，打广告说起来简单，但要做好也是费心费力，因为这个广告要不断地打，重复地打，让尽可能多的人知晓。他说他就用了多种手段来打广告，包括报纸、电视、无线电广播、当然也有时兴的网络以及人工发传单等等。 此外，打广告也是很花钱的事，Leo说他一年花在广告上的钱不说有几百万，也有好几十万。 经纪提供免费服务 本文开头提到的经纪Tirulokan表示，为了业主的房子卖出去以及卖个好价钱，经纪们可谓费尽心思，有时甚至提供一些免费服务，包括： *Home staging：就是为业主挂牌出售的房子进行包装，以便让潜在买家“一见倾心”，Tirulokan就表示，为此他经常自己掏腰包为业主做这个，一次数千元，当然取决于物业的大小; *Moving expenses：有些经纪也为买家甚至卖家提供搬家的费用; *Renovations：也有经纪为了房子多卖钱，自己掏钱为物业做装修。 显而易见，以上经纪和业主之间的事情都是“周瑜打黄盖”，但也许经纪们没有说也不愿说的是，如果说他们真正提供了免费服务，那其实也是“羊毛出在羊身上”，这个你懂的...

　　智库组织布罗本特研究院(Broadbent Institute) 昨日发表有关房屋可负担性的研究报告，计算一般市民要工作多少周才可以在温哥华购买一间平均楼价的房屋，结果发现购买独立屋的话，准买家需要不吃不喝工作多达1,518周、即逾29年，才可购入物业，显示目前房价与收入出现严重失衡。 　　报告指出，现时计算房屋可负担性的一般做法，都是把楼价和居民消费价格指数(CPI)作对比，以比较楼价与其他货品价格的升幅速度，而该报告则从另一角度，以人均收入去衡量楼价的可负担性。 　　研究员定下了多项假设，包括在没有支付首期的情况下，把楼价全数以五年期贷款的方式分摊15年还款，得出每个月需要负担的贷款。 　　而收入方面，则以卑诗省人均周收入为基准，不扣除其他开支去进行计算。报告指，现实中没可能把整份收入都用作支付房贷，因此定下这个假设是十分保守的做法。 　　研究结果指出以去年的楼价水平计算，在温哥华供一间多户房屋需要工作910周即17.5年，较2005年时的约12年增加。 　　可是独立屋的情况更加严重，去年的楼价需要工作1,518周即超过29年才能供完，较2005年时的16.5年，延长了12.5年。 　　若以全国平均楼价和收入去计算，去年的楼价水平只需工作467周，即9年，与温哥华出现极大差距。 　　负责撰写该报告的渥太华大学(University of Ottawa)经济系教授Marc Lavoie指出，结果显示温哥华目前楼价与收入出现严重失衡，并且有继续恶化的趋势，令市民置业希望愈来愈渺茫。报告又强调上述的研究是以人均收入作计算，若改以收入中位数的话，情况会更加严重。 　　Lavoie说，失衡情况并不限于温哥华市，随着情况逐步恶化，问题亦逐渐扩散至邻近城市，他说房屋可负担性问题十分复杂，需要多重政策去应对，并指报告已明确地指出，除了降低楼价外，提升人均收入也是同样重要。

澳大利亚政府6日宣布，强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度近两年来，已经强制出售总价值1.07亿澳元（约合8202万美元）的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅，包括恒大地产集团董事局主席许家印在悉尼市的一座公馆。 严打在澳非法置业 澳大利亚联合通讯社等媒体报道，2015年2月，时任澳大利亚总理阿博特和国库部长乔·霍基共同发表声明，宣布将采取新措施严格管理外国投资。3月，霍基强令许家印出售其位于悉尼派珀角价值4000万澳元的豪宅，就此拉开自由党政府打击非法置业行动的帷幕。 现任国库部长斯科特·莫里森说，在澳大利亚税务局调查下，位于维多利亚州和昆士兰州、总价值1400万澳元的15处房产被强制出售。这使得被强制出售的房产总数达到61座。另有36名正在接受调查的房主同意出售涉嫌违规购买的住宅。 已经强制出售的房产主要位于维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州。其中25处住宅的房主为中国人，其他房主的国籍包括英国、加拿大、德国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾和伊朗。 根据澳大利亚法律，除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；若购买新房，必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准。 澳大利亚《每日电讯报》报道，许家印名下那座公馆是由恒大地产在澳注册的“金快餐”公司违规购买，没有获得外国投资审核委员会批准。霍基要求许家印在90天内出售。而就在澳联邦政府下令几天后，这座豪宅便卖给了出生在中国的华裔澳大利亚人、“LL国际”主管洛拉·王·李（音），她声称自己在任何方面都与许家印没有关联。 房价已成政治议题 澳大利亚之所以加强对外国人非法置业的打击力度，部分原因在于，近年来，以中国买家为主的外国投资者涌入，推动了澳大利亚房地产市场的膨胀。特别是悉尼和墨尔本这两大城市，自2009年以来，房价翻了一番。 房价快速上涨，令许多当地居民、尤其是年轻人望“房”兴叹。按照法新社的说法，“买房难”成为一个重要的政治议题。 莫里森在公布“战果”时说，自由党政府致力于执行打击非法置业的规定，而在工党执政时，“没有外国人被迫出售他们非法购得的澳大利亚不动产”。 外国投资审核委员会2015年4月发布的数据显示，在中国购房者带动下，中国首次超过美国，成为澳大利亚最大海外投资来源。2014财政年度，中国投资者在澳投资277亿澳元，其中124亿澳元投在了房地产上。 中国买家逐渐退场 另一方面，随着澳大利亚加强对非法置业的监管，金融机构开始限制外国人贷款，以及中国政府收紧外汇出境管控，一些中国买家开始退场。一些经济分析师指出，澳大利亚房市已经到了顶点，房价泡沫开始破裂或许只是时间问题。 澳大利亚《金融时报》上月24日报道，澳大利亚最大中文房地产网站澳洲家园网咨询量下跌了30%，虽然中国买家的兴趣依旧浓厚，但他们“需要更长时间才能下定决心”。路透社6日援引澳洲家园网主管埃丝特·熊（音）的话报道，过去两三个月，中国买家的兴致已经大为减弱，只剩下那些最为坚定的买家。 她说，以来自中国的“买房游”游客为例，那些把来澳旅游度假一部分时间用于看房的游客人数较去年同期减少了一半。 设在中国香港的阿普特资本管理公司认为，澳大利亚房市已经与经济活力脱节，预计会出现严重的修正。这家对冲基金管理公司的策略师埃米· 雷诺  兹认为，澳大利亚房价未来下跌最可能的诱因是利率上升或外国投资枯竭。

新闻配图 一年的时间可以让加拿大房地产市场产生很大的不同。 2016年1月，由于大量中国“热钱”涌入温哥华，温哥华迅速成为了世界上最热的房地产市场之一。温哥华房地产市场随后被证实为加拿大历史上最大的地产泡沫。随着时间的推移，关于这个地产泡沫的恐怖故事正在开始显现。正如彭博社报道的，整个冬天，买家出现在温哥华，加入了竞价战争，温哥华房屋销售量创下了有史以来最高记录。 时间快速来到上周，大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver ）报道指出，由于房屋买家和卖家不敢确定最近房屋价格的上涨是否会继续，市场担心地产泡沫已经破裂，在这样的疑惑和忧虑中，买家和卖家都没有贸然行动，受此影响，2017年1月份大温哥华地区的房地产交易量同比大幅下跌了40%，比起2016年12月份则下跌了11.1%。 彭博社的数据显示，这已经是温哥华房地产交易量连续第7个月下降了，温哥华2017年1月的房地产交易量也比其1月份10年平均交易量要低10.3%。据大温哥华地产局，温哥华2017年1月份的房屋成交与挂牌比率也下降到了两年来的新低。房地产行业把成交与挂牌比当作是价格的一个预兆。 房地产市场降温，2017年1月，温哥华房屋交易量同比下跌39.5%。 虽然温哥华房屋交易量出现了急剧下跌，但是房地产价格却仍未出现实质性调整，温哥华2017年1月份的基准房屋价格同比上涨了15.6%。大温哥华地区单户独立屋的平均基准出售价格同比上涨了15.8%，达到了147.48万加元。房屋交易量的下滑对单户独立屋市场的打击是最大的。去年的这个时候，单户独立屋的价格出现了两位数的上涨。而过去六个月，单户独立屋价格下跌了6.6%，在147万加元(113万美元)左右徘徊，与2016年12月相比则下跌了0.6%。 图2：居民住房平均出售价格——1977年1月到2017年1月 正如彭博社指出的，去年九月份，瑞银集团列出的一份全球城市房地产泡沫风险名单中，温哥华高居榜首。8月份，加拿大开始对外国买家征收15%的房地产税，10月份联邦政府更是收紧了住房抵押贷款规则，这之后，对加拿大价格最高房地产市场进入低迷期的预测似乎正在成真。皇家地产公司(Royal LePage)上个月预计，大温哥华地区的住房价格今年将会出现8.5%的下跌。 大温哥华地产局局长Dan Morrison表示：“今年住房市场开局不温不火。2017年到现在为止，房地产买家和卖家都更不愿意采取行动。” 温哥华房地产市场泡沫的前景并不稳定，但是对多伦多房地产价格，这样的担心就不存在了。 多伦多房地产市场房屋供应在收缩，买家不得不抓紧行动，而多伦多房地产价格更是暴涨了20%以上，这已经是多伦多地产价格连续第五个月的上涨了。据多伦多地产局的数据显示，加拿大最大城市2017年1月份房屋平均价格同比上涨了22%，达到了77.07万加元(约合59.16万美元)。彭博社报道称，1月份多伦多房屋交易量上升了12%，达到5188宗。多伦多2017年1月份房屋活跃挂牌量为去年同期的一半，并且房屋挂牌天数也从29天下降到了19天。 多伦多地产局局长Larry Cerqua在一份申明中表示：“随着我们进入2017年，我们预期对房屋所有权的需求会保持强劲，包括第一次买房者的需求。但是，考虑到多伦多市场房屋库存不高，许多潜在买家在寻找中意的房屋上将会面临困难。” 有趣的是，按现在的运转率，温哥华和多伦多房地产市场可能很快就会遇到一个拐点，在这个拐点上，多伦多房地产平均价格将超过温哥华：多伦多市中心一栋独立屋的平均价格为134万加元，并且正在以22%的涨幅上升。多伦多市中心独立屋的平均价格正在迅速追赶上温哥华150万加元的地产平均价格。温哥华的房地产市场已经降温了，对外国投资者征收的地产税以及上涨的价格让许多买家选择暂时旁观，而这也导致许多外国买家转战多伦多。

来自意大利时尚之都米兰的地标建筑“垂直森林”来到了中国。据美媒boredpanda2月6日报道，“垂直森林之父”为斯特凡诺·博埃里（Stefano Boeri），而南京“垂直森林”项目为亚洲首座博埃里设计在建的“垂直森林”建筑。 报道称，此项建筑将由656英尺（约200米）及354英尺（约108米）的双塔楼组成，外围覆盖至少1000棵树以及约2500棵灌木类植物。“垂直森林”每天可以消化二氧化碳，并释放132磅（约60千克）的氧气。 据悉，高塔楼将会有办公室、博物馆和绿色建筑学校，而低塔楼为Hyatt五星级酒店。 南京“垂直森林”预计于2018年完工。 “垂直森林”项目工程即将完成地下工程部分 另据澎湃新闻1月17日报道，据悉，“垂直森林”项目主体工程即将完成地下工程部分。 资料显示，垂直森林位于南京市江北新区浦口大道与浦滨路交汇处，总建筑面积533282.5平方米，目前由南京扬子国资投资集团投资建设并管理。 斯特凡诺·博埃里为著名建筑师，拥有策展人、评论家及教育家等多重身份，现任佛罗伦萨市长首席城市文化专家顾问，曾担任米兰市副市长，是米兰2015世博会总规划师及命题人，目前受聘于同济大学教授，主持米兰理工，同济大学，哈佛大学三方成立的未来实验室项目。其建筑作品包括位于意大利米兰的“垂直森林”、2015年米兰世博会的整体规划、世界G8峰会场馆规划及建筑改造、马赛地中海文化中心等。 创新建筑呈现未来生活模式 南京“垂直森林”项目为亚洲首座博埃里设计在建的“垂直森林”建筑，也是继米兰“垂直森林”、瑞士洛桑雪松之塔、贵州山之酒店（先于南京项目敲定计划方案，但暂未开工，目前还在准备阶段）之后的第四个“垂直森林”建筑。 米兰“垂直森林” 博埃里相信，通过这种城市内垂直致密化造林的新模式，可以在南京江北新区创造一个活的生物多样性系统，丰富江北新区的城市内生态，并以创新的建筑面貌呈现未来的都市生活模式。 该项目将通过对南京当地气候、景观、植被、现场条件等多方面的考察和研究，在南京现有的植物选种中挑选适合200米高空生长环境的品种，沿着外立面从裙房顶到大屋面及建筑阳台上种植包括乔木、灌木、地被植物等，以此呈现建筑的外表面垂直绿化。 安全自然是许多人最为关心的问题。据强调，南京垂直森林的结构总体非常安全。其透露，增加的垂直森林结构部分在原设计完成打桩的基础上，已经重新进行了结构验算，满足种植树木后增加荷载的要求，充分保证建筑结构总体承载要求和整体安全。另外，树木的种植平台悬挑3.0米，采用安全可靠、技术成熟的梁式阳台，可承受9.0米高大型乔木的重量。 据悉，该项目最困难的部分——在200米的高空种植乔木的技术，已经完全从米兰引进。两栋大楼上的465个阳台上，每一棵树木都需要经过风洞试验的细致监测，已经确保了在200米高处的树木即使在暴风中也能保持直立状态，保证安全。同时，项目采用了经过实践检验的阳台绿化技术，为垂直森林高空生长的植物设置了具备多重的安全防护措施，能够确保其总体安全。 博埃里最为引人注目的作品就是“垂直森林”。米兰“垂直森林”项目曾被评为“全球最美且最具创新性的高层建筑”。2014和2015年，该项目相继获得了法兰克福“国际高层建筑奖”（IHP）和芝加哥“世界高层都市建筑学会”金奖（CTBUH）。IHP评委认为，作为“欧洲第一个垂直的森林”，米兰项目代表建筑与自然的共生关系，为其他欧洲城市人口稠密区提供了原型。 “我希望建筑能作为机制，来平衡人与自然的关系……人们应当去认识和了解如何与其他物种共生。如果建筑能为人类和自然的共生搭起桥梁，那就是属于未来的建筑，是有希望的建筑。” 博埃里说。 “垂直森林”元素在中国多地实践 博埃里希望“垂直森林”可以成为一种未来绿色城市建筑的样板，能够启发对城市环境以及建筑结构的再思考。尤其是在雾霾严重，森林面积剧减的环境下，这样的思考更加重要。 目前，除了南京森林城市，秉承“保存遗产、进行改良”的理念，包括旧城升级、工业更新、城郊绿带、老房新衣等多种模式的“垂直森林”元素已经相继嵌入上海、重庆、北京、青岛等地的项目，如上海九江路501号、浦东机场T2航站楼的部分候机区改造、北京德必天坛、贵州万峰谷、重庆的“树屋”等。 去年7月，博埃里在同济大学提出“森林之城”的概念。博埃里表示，“森林之城”是一个集合的生态系统，并透露有望在中国的石家庄和柳州落地。据悉，石家庄市政府已经委托SBA在藁城区域核心设计一座可容纳10万人的新城，这座新城将重复以及倍增“垂直森林”类型，为一座拥有住宅、办公、博物馆、学校等的垂直城市。 对垂直空间理念兴趣盎然的不仅仅是博埃里。在中国，万通控股董事长冯仑一直有打造“立体城市”的梦想。他所构想的“立体城市”就是要把平铺的空间收拢、聚集，让城市“向上生长”，减少各类资源的浪费。这一构想于2013年7月在咸阳落地，可惜的是，2015年中该项目即被曝停工。 2015年2月，冯仑与博埃里在北京就立体城市、垂直森林等问题进行了探讨。而在2016年7月举办的“新都市生态与未来城市峰会”上，冯仑称2050年的城市生活是垂直的，未来的城市和建筑将是模块化、智能化的超级系统，是一种功能混合的、具有高度敏感的系统。看起来，冯仑并没有失去对立体城市的兴趣。 以中央空调起家的远大科技集团有着类似的想法，2012年6月，远大豪言将在长沙建造世界第一高楼“天空城市”，项目计划于2013年元旦建成。不过，因为没有完成相关法定的报建手续，“天空之城”在2013年7月被叫停。2013年10月，又传出远大准备在青岛建造“天空二号”的消息，但之后与“天空之城”一样前景成谜。 博埃里认为，当前城市的密度越来越大，如果能够在原有城市边界的基础上向内部发展，将极大减少对周边自然环境的影响。但他坦言，这样的发展模式或许在欧洲比较容易实现，中国的城市化进程太过庞大，是否能适应这样的模式还有待观察。 对于南京的“垂直森林”，多数外国网友也纷纷持肯定态度。

2017年新年伊始时，媒体就曝出一条劲爆消息：中国央行正式公布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”。 以前每人每年有5万美元的购汇额度，每天有1万美元取现额度，额满即止;该办法出台后，每天你只能换等额5万人民币的美元和其他外币，按照当前汇率约为7100美元，超过这个额度就要申报。并且现在在国内的银行换汇之前，无论是 app 还是网银还是柜台，都需要先填写一份《个人购汇申请书》。 其中最关键的是第五条：以后个人换汇就再也不能用于境外买房投资了。除此之外，换汇时还要填写换汇用途、预计用汇时间等更加详细的信息。虽然每人每年5万刀的外汇限额未变，但这一规定基本上让海外资产配置成了泡影。其实外汇管制一直在加强，比如2016年以来蚂蚁搬家式的搬钱已经越来越行不通了。现在的政策，只是更加明确了这一信号，明文规定不许国内有钱人进行海外资产配置。 对此，外管局的解释是：这既是经济金融分析的需要，也是与国际合作反洗钱的需要，当然也是为了堵住个人购汇漏洞的需要，其中就包括海外购房等利用经常项目从事资本项目的交易。 外汇管制难抵购房热情，房市依旧火热 加拿大地产经纪黎宇昌表示，虽然有些银行收紧外国买家的房地产按揭贷款申请，而汇丰银行根本完全拒绝所有中国地区买家的房地产商按揭贷款申请，再加上中国的外汇管制，很多人都会以为中国买家一定急降，但事实似乎并非这样。 中国人最喜爱的海外房屋信息网站“居外网”(Juwai.com)的调查显示，在今年的春节期间，有26%的中国消费者有意出国旅游，其中有42%的人表示打算顺便看看当地的房子。 据本地英文媒体Global News报道，自2017年1月27日晚，也就是农历新年的除夕夜开始，中国大陆就开始了一周的全国公共假期。对大多数中国人来说，这个公共假期可以让他们回家同家人一起过节，但是也有大约六百万人选择出国旅游，顺便考察当地的房地产。对任何国家的市场来说，这都是一股庞大的资金流。 在港收款 成为海外买家购房缓冲之道 中国买家为了应付上述各项紧缩政策，若卖方出售房地产，只是想将低价买入的房子在利好的市场卖出套利，而买方因是外国人而受到紧缩按揭影响，买卖双方便可达成一种由业主提供按揭贷款的协议，买家支付屋价30至50%现金作首期，余下部份金额业主不先收，而是在屋契订了业主作为按揭贷款银主来拥有产权，由买家继续每月供款。 其次，从安全保障上来说。因为所有条款都是跟随银行房屋贷款执行，屋主贷款对双方都是十分安全，即使贷款人如果卖出房屋，要首先偿还原业主的贷款，而贷款者90天不供款，原业主可以委托律师将房屋强逼出售，追回贷款。 还有一个安全性方法很高的方法是向一些私人贷款公司贷款，因为有很多富人集资组成一些私人贷款公司，接受一些外国买家贷款，他们的审查都比较宽松，利息亦比银行高。 最近有些中国买家在看到一些合适的楼盘时，会问业主肯不肯将卖楼款项或部分款项在中国和香港收取，如果碰巧业主在中国有生意或有需要用钱，或是有些香港移民要回流，将物业出售后在香港收钱是一拍即合。 需要谨慎些的是，这种付款方法存在一些风险，可能会涉及税务等法律问题，所以仍非一种很多人能够接受的方法，但是如果中国再进一步收缩外汇申请政策，这也是将是华人在加拿大买房避过外汇管制的一种解决之道。

温哥华出台针对外国买家的房产税之后，坊间一直有传言称，多伦多也即将步其后尘，毕竟多伦多的房价也很疯狂。 很多人认为，外国买家炒房是房价居高不下的主要原因。 近日，前多伦多房产局主席Richard Silver表示，外国买家在多伦多买房主要是冲着“教育”来的，而不是炒房。 Richard Silver也是一名地产经纪人。他表示，目前很多亚洲人，尤其是中国大陆人，到多伦多买房。很多客户都讲的都是普通话，自己也曾经三次到过亚洲。根据他的了解，很多人买房都是冲着教育而来的，多伦多的本科及研究生教育对买家的吸引力非常大。同时，这些买家会对社区周围的小学、中学、大学的评分进行调查，他们心目中理想的居住地就是在学校附近。 针对于外国买家凭借在温哥华买房转移财产，造成房屋空置率较低的情况，Richard Silver表示，多伦多的情况并如此。很多中国大陆的男子会在国内上班，但是让妻子和孩子到多伦多求学。大学毕业之后，孩子可以自动获得三年工签，这是其他国家不能比拟的优势。 前段时间，多伦多房产局发布官方数据，表示外国买家仅占所有买房者的不足5%。但是，Richard Silver表示，房产局只统计了二手房交易的买家数据，没有统计购买新房的买家。如果考虑在内的话，大概比例将达到10%至15%。 同时，他认为多伦多效仿温哥华推出外国买家税并不乐观。“温哥华是一个花钱的地方，而多伦多是一个赚钱的地方，这里风景十分优美，生意也比较多，对外国人的吸引力也比较大。”

在多伦多，成交价比叫价高完全是正常情况，就算是翻一翻也纯属正常。 然而，多伦多东约克的一栋“细高房”的身价依旧让人大吃一惊。 说起这栋房子，有点奇葩，在周围的房子中，这栋房子算是“鹤立鸡群”，比较惹眼的了，而且这栋房子的销售史也值得说道。 2013年秋天的时候，这栋房子长这样(如下图)，当时的售价是$599,000。 大概很多人看到这栋房子和门前的摆设之后是这样的表情： 然后，这栋房子得到了整修，就变成了下图的样子，身价也涨到了$748,899。 不过，这个房子并没有马上卖出去。去年10月份，挂牌价降了一点点，达到$690,000。 但是三个月之后，这个房子的挂牌价又涨到$799,000，随后更是涨到了$899,000，最后的成交价是$850,000。 在三月的时间里，这个房子的身价上涨了$160,000。 到底这个房子是值还是不值呢? 去年年底的时候，Woodbine-Lumsden的平均房价是$764,748。所以，你觉得呢?

　　本地银行虽然对外地房地产买家收缩按揭贷款，而中国亦紧缩国民申请外汇出国买房地产，但似乎仍然无阻中国买家在南安省及大多伦多及邻近地区购买物业的热潮，有一些本国卖家提供短期按揭贷款，让中国买家每月供款，以应对收紧按揭及汇款的情况。 　　地产经纪黎宇昌表示，虽然有些银行收紧外国买家的房地产按揭贷款申请，而汇丰银行根本完全拒绝所有中国地区买家的房地产商按揭贷款申请，再加上中国的外汇管制，很多人都会以为中国买家一定急降，但事实似乎并非这样。就在农历年间，他有几个来自中国的客人，借着春节假期间来到多市，购买了几间独立屋，其中一个客人更看上一间位于闪高湖价值千万元以上的度假山庄。 　　黎宇昌声称，中国买家为了应付上述各项紧缩政策，见招拆招。若卖方出售房地产，只是想将低价买入的房子在利好的市场卖出套利，而买方因是外国人而受到紧缩按揭影响，买卖双方便可达成一种由业主提供按揭贷款的协议，买家支付屋价30至50%现金作首期，余下部份金额业主不先收，而是在屋契订了业主作为按揭贷款银主来拥有产权，由买家继续每月供款。通常这种屋主贷款所定的利息较银行高，由3至5厘不等，还款期亦比银行短很多，通常贷款期约1至5年。 　　移民回流在港收款 　　黎宇昌强调，这种屋主贷款对双方都是十分安全，因为所有条款都是跟随银行房屋贷款执行，即是贷款人如果卖出房屋，要首先偿还原业主的贷款，而贷款者90天不供款，原业主可以委托律师将房屋强逼出售，追回贷款。 　　他又声称，另一个方法是向一些私人贷款公司贷款，因为有很多富人集资组成一些私人贷款公司，接受一些外国买家贷款，他们的审查都比较宽松，利息亦比银行高，而这些贷款双方的条款都和银行一样，安全性亦很高。 　　黎宇昌指出，最近有些中国买家在看到一些合适的楼盘时，会问业主肯不肯将卖楼款项或部分款项在中国和香港收取，如果碰巧业主在中国有生意或有需要用钱，或是有些香港移民要回流，将物业出售后在香港收钱是一拍即合，但这种付款方法存在一些风险，就是税务及洗黑钱等法律问题，所以仍非一种很多人能够接受的方法，但如果中国再进一步收缩外汇申请政策，他相信这会是一种避过管制的流行的方法。

　　一项有关短租平台Airbnb的统计指出，去年12月包括加拿大在内的7大工业国在Airbnb出租的房屋单位，较上一个月增加3.2%，其中加拿大增加4.4%，增加速度居7大工业国第2位。由于更多业主加入短租行列，使上个月的租金较前一个月减少，加拿大约减2%。 　　地产资讯网站Better Dwelling引用Airbnb的统计指出，有兴趣作短租的业主，比有兴趣在Airbnb寻找短租的租客多，也因此使在Airbnb登录的短租单位，呈现增加的情况。 　　统计指出，去年12月7大工业国的Airbnb短租单位数目达到153.5万间，较前一个月增加3.2%，全球则增加3.6%，达到314.6万间。 　　7大工业国Airbnb登记单位的增幅最大的是英国，增加4.5%，其次是加拿大增加4.4%。 　　在单位租金的中位数方面，除了英国短租租金仍然增加0.9%至每日122美元之外，其余的国家均出现租金下跌情况，日本下跌最多，下跌7.1%至每日60美元，与发展中国家例如印度相当。加拿大的每日租金约跌2%至每晚90美元左右，德国下跌5%，意大利约跌3%。所有国家的Airbnb租金以美国最贵，每个单位超过160美元。 　　统计显示，12月Airbnb登记增加最多的是整间房屋出租，7大工业国整间房屋出租增加4%至142万间。报道指整间房屋出租在温哥华及在纽约并不被允许。 　　报道又说，Airbnb短租平台受业主欢迎的程度，比受到租客欢迎的程度要高，更多业主加入短租行列对租客有利，业主现时无法像Airbnb刚推出时有较高的利润。

西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友   位于杭州西湖边的南山路上一处“别墅”悄悄寻找买家，不过业主开出的底价高达5亿元惊呆了不少网友。 近日，位于杭州西湖边的南山路上一处“别墅”悄悄寻找买家，不过业主开出的底价高达5亿元惊呆了不少网友。 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友   此“别墅”目前的业态是两岸咖啡旗下的“两岸花园铁板烧餐厅”，以及“木之兰怀石料理”。而早在2001年，两岸咖啡通过拍卖，以2000多万元的价格，买下了该“别墅”的30年产权。   该别墅建于1935年，最早的主人是一位不出名的实业家，之后更换过不少主人，有商人、医生等等。 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 在上世纪50年代，浙江美术学院（现中国美术学院）从孤山的哈同花园搬迁至南山路是，租用了此别墅作为教授宿舍之一。 据了解，该别墅位于杭州南山路204号，属于民国历史建筑，在2004年被列入杭州市首批历史建筑保护名单。 别墅共有有两栋楼，一栋建筑面积约237平方米，另一栋约496平方米，另外还有地下室200多平方米，花园60平方米。过去为住人的别墅，不过现在属于商业用途，土地划拨性质，底价5亿元。 另据一家代理杭州豪宅业务的经理透露：“其实从2017年1月初以来，已经有两位有意向的买家来沟通过天价别墅的价格。” 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 两位有意向的买家其中一位是华侨饭店的股东之一，表示愿出4亿多元的价格来买，不过卖家没有同意，坚持底价是5亿元。另一位比较关注的是澳大利亚籍富豪，也是国内某上市公司的股东，但暂时没有进一步动作。 位于杭州西湖边的南山路上一处“别墅”悄悄寻找买家，不过业主开出的底价高达5亿元惊呆了不少网友。 图为别墅。 西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 图为别墅。 西西湖边现天价别墅 起价5亿元惊呆网友 图为别墅。

　　近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一，由此可见合肥房价在去年的涨价力度。 　　不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，在这两天一度成为舆论的热点。 　　对此，记者于近日展开了调查。 　　每平方米降价4000元都无人问津? 　　作为2016年楼市上涨最快的城市，合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍，这也一度让合肥成为舆论关注的焦点，一时间投资客和改善型购房者，蜂拥的进入合肥，开始抢房，导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。 　　合肥这种量价大幅上涨的局面，在去年10月份出台限购政策之后，得到一定的控制，在11月份之后进入平稳局面。然而，进入今年1月份以来，合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法，特别是进入春节假期期间，这种说法达到了顶峰，这两天也因为价格大幅下跌的说法，再次让合肥成为关注的焦点。 　　传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。 　　价格平稳的合肥北城，也遭到购房者的投诉称，北城房价要暴跌，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬(视频)，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。 　　在去年价格涨幅最大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称，滨湖二手房暴跌，滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。该业主表示： 　　滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平(方米)降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩?大家都不买房了，出租房源哪里找?房屋租金肯定会大幅上涨。 　　有意思的是，这些二手房因为二手房降价挂牌，而无人问津，甚至喊出要求政府救市的口号。 　　针对上述购房者的投诉，每日经济新闻记者从合肥多家二手房中介了解到，进入去年12月份以来，确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售，“这两个月以来，我们接到挂牌销售的房源，大都是选择降价销售，最低的降价幅度也在5万元，最高降价达到30万元，但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎，降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者说。 　　根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示，自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里，合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。其中，位于合肥庐阳区的雍景苑小区均价降了约3348元/平方米;合肥政务区名为绿怡汇林的二手房跌幅达-11.73%，均价下跌了2238元/平方米;合肥高新区的维多利亚别墅二手房跌幅达-34.39%。 　　大幅下跌为“假象” 　　如果根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。 　　每日经济新闻记者从多位合肥房地产业内人士了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。 　　对此，上述孙经理还对记者说： 　　这些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，这些投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但问题是，由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，购房者买涨不买跌的心理再次出现，这也导致了一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。 　　二手房房东下调价格急于出售，那么新房的价格如何?为此，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到，他们并未听说有楼盘价格出现大跌，目前他们在售的楼盘价格，与春节之前，和去年12月份的价格相比，并未出现太大变化。 　　其中，一家大型房企安徽公司的陈姓经理对记者说： 　　公司在合肥在售的两家楼盘价格和去年12月份相比，并无太大变化，整个滨湖区和政务新区的新房价格也没有出现网上所说的大跌情况，价格基本保持稳定。可能会有极个别楼盘在春节期间，为了促销吸引购房者眼球，作出了一定的下调，但是下降幅度也不大，对合肥楼市价格整体并无影响。 　　而合肥本地媒体《安徽商报》的报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米;新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米;高新区某楼盘降价0.21元/平方米。 　　对此，合肥房房地产资深人士张斌对记者说： 　　部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。 　　机构：地产凛冬将至 　　而合肥学院房地产研究所副所长凌斌也表示，目前楼市保持平稳健康发展的总基调没有变，全国范围内的调控只是针对部分过热区域。合肥在几个月的限购等调控下，数据显示全市均价并没有出现较大的涨跌。个别楼盘降价并不能代表整个楼市，后续走势还有待观察。 　　虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。 　　根据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。 　　而根据去年1月合肥365地产家居网等数据，当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套，均价尚未破万;三县共成交5116套。 　　值得注意的是，从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，成交量萎缩明显。 　　对此，张斌对每日经济新闻记者说： 　　合肥楼市成交量的下跌，在很多开发商是有预估的。之所以出现如此大幅的下跌，是因为去年合肥楼市价格的疯涨，吸引了刚需、改善型和投资客的大量涌入，严重透支了潜在的购房者，在限购令出台之后，很多购房者变得更加理性，开始处于观望局面，所以导致了1月份成交量如此大的下滑。 　　业内人士也表示，这种成交量的下跌，会在接下来的几个月延续，但是下跌幅度不会比1月份那么大，会有所收缩。 　　此外，央行于昨日(2月3日)将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%;同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。 　　对此，海通证券姜超认为，地产凛冬将至。他表示： 　　截至16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。 　　所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。 　　而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。  

因为房价飞涨，政府对物业的评估价也一路飙升，地税当然也随之增加。很多人对自己的物业估价不满，想挑战政府物业估价，但成功者寥寥无几。多伦多一名华裔业主庞女士是成功者中的一个，她上诉到安省估价审核委员会(Assessment Review Board)，最后把自己的物业评估价格降低5%。 从地图上看庞女士的房子距高压线约100余米 法庭文件显示，庞女士位于北约克Grantbrook Street上的物业﹐是一栋两层高的独立屋，占地面积7326平方呎，房屋面积1630平方呎，在1960年建成，1990年曾装修。MPAC估价认为此物业在2015至2016税务年度价值为68.1万元，庞女士则指这个估价过高，要求将评估价格降低至54.2万元。争议双方都拿出了自己的评估证据，委员会认可庞女士说自己的房子离高压线比较近的说法，最后决定决定下调估价5%，比MPAC的估价下降了34050元。 MPAC是一家独立的物业评估公司，负责评估安省所有物业的市值(current value)。那么MPAC是如何评估房价的呢? 据介绍MPAC在评估物业价值时有200多个因素要考虑。其中最最主要的有下面几个： 1. 同社区类似房子的最近成交价 2. 地点 3. LOT大小 4. 居住面积 5. 房子年份，大的装修改造 6. 建筑质量 7. 房屋结构 8.洗手间/壁炉/车库/游泳池的数目，以及是否临水树林山谷高尔夫球场好风景。 据注册管理会计师马云介绍，她曾经帮朋友申述成功过。 马云说，首先要明确你家的地税确实高，否则就是浪费时间。她在帮朋友评估时也是选取同区政府评估值较低，房型差不多的5个房子，按照如下三个方面来申述的: 1，政府评估价:类似的房子，朋友房子政府评估价明显比周围5个房子高很多，把朋友房子所有的缺点列出来，每一项缺点都要减价值的。同时计算一下这5个房子的这几年政府评估价涨幅的平均百分比，用这个平均百分比和朋友房子几年前政府评估价，算出现在这个房子的评估价，和政府的评估价比较。 2，市场价:找出每个房子的最近成交价，加上官方的每年涨幅，算出5个房子现在市场价的平均值，和朋友用同样方法算出来的市场价做比较。 3，政府官方的每年地税涨幅，根据以前的地税，算出现在这个房子应该交的地税。最后说明朋友家庭困难，经济压力很大。 幸运的是最后申述成功了，每年地税降了500多。不过如果你比较后发现自己的地税并不是小区里很高的，申述意义不大，可能是白耽误工夫。 马云提醒，在 aboutmyproperty.ca这个网站可以看到自己房子的地税信息(需要注册，用最近收到的 Property Assessment Notice上的信息)。你还可以选附近24栋类似房子，看别人家的地税，这个是免费的。也可以给MPAC填表(https://www.mpac.ca/ContactUs /)或者写信给MPAC, (地址：Attention: GRAD P.O. Box 9808， Toronto ON M1S 5T9)Fax: 1 866 297-6703，索要MPAC认为最类似你家房子的6栋房子的信息。这个也免费。