地产

     今年大多伦多地产市场一遍好景，成交屋价两旺，不禁叫人再次羡慕地产经纪收入。不过，有从业员表示，地产行内竞争剧烈，经纪实不易做，恐怕全年难免有一些同行大致上白忙。 　　今年内曾经卖屋的业主也许会对这个说法大感意外，因为他们放盘不需多久便能找到买家，支付的佣金却数以万计，反映出地产经纪收入应会不俗。 　　这样的印象并非没有根据。多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)资料显示，本年至今平均放盘日数只需17天，以均价5%计算，卖家支付佣金约36,500元。换句话说，地产经纪只要有楼盘在手，剔除前期工作不计，一般只打理为期2个半星期的放盘，便可望收取一半的佣金，亦即超过18,250元，平均每天逾1,000元落袋。 　　不过，这些只是表面数字，并非真正反映出地产行内的一般情况。从业员徐华飞解释，今年总成交量估计应会超过11万宗，但大多伦多地区却有约46,500名经纪，人均的生意额只是约2.5宗，根本是僧多粥少。 　　上月份大多伦多地区住宅均价已升至超过77.6万元，但全年至今来说，平均屋价则只是约73万。这名地产经纪指出，以全年均价计算，成交总额大约800亿元，佣金一般是3.5%，合共估计约28亿，所以地产经纪本年至今的人均佣金只有稍逾6万元，扣除开支，净收入也就只有2至3万。 　　根据这名地产经纪，除了人均收入不高之外，行内另一个大问题是收入参差，8成的佣金总额归20%的经纪所有。他指出，大约有1万多名的经纪赚取共逾25亿元的佣金，平均收入约25万，但在开支及皮费七除八扣之后，年尾计数，真正可以拿回家的也并不多。 　　这些开支包括公司分帐、广告费、牌照费、保险费、品牌费、车辆交通费、礼品招待费、市场营销及办公费、回扣及所得税。 　　他说："到年末正真落到自己口袋里的，也就只剩下可邻巴巴的养家煳口的钱了。" 　　他在谈及目前行内的情况时说，市道愈火爆，竞争愈激烈，一些地产经纪会入不敷支，面对淘汰的危险。

　   调查发现，加拿大人在选择房贷方面处理草率，所用的时间只较选购新家具多出75分钟。根据民调机构Ipsos的调查，67%的加拿大人认为房贷是人生重大决定，但实际上却很快便会作出决定，一般不用6小时。 　　调查结果显示，加拿大人选购新家具及策划度假所花的时间分别是4.5小时及7.75小时，但在选择房贷方面，则只需5.75小时。 　　问题可能在于加拿大人习惯与大银行交易。大部分人在签署房贷合约之前，都不会先行货比三家。这次调查由利率资讯网站LowestRates委托进行，结果显示，在对上一次的房贷安排之中，只有8%的人使用利率比较网站的服务，但有60%表示将来会这样做。调查又发现，透过银行来找寻房贷的人占67%，至于使用房贷经纪服务的人，则只有22%。

　　几年前曾经与温哥华联袂举行过冬季奥运会的加拿大太平洋沿岸的滑雪胜地惠斯勒，在2010年冬季奥运会前就开始房价猛升，到现在不要说买房居住、就是租房居住对许多在惠斯勒工作的打工者来说也成了负担不起的事情，他们只好选择在自己的汽车里过夜。 　　车里过夜一族 　　年轻小伙子戴维斯Dan Davies 和杰姆斯 Andrew James就属于这样的车里过夜一族。在冬季冰冷的冬夜，他们全身包裹严实之后钻进汽车里的睡袋渡过这漫漫长夜。 　　戴维斯半开玩笑的告诉加拿大广播公司记者说，他们睡觉的那辆有四十多年车龄的面包车就是他们现在能够找到的最好的“家”。 　　24岁的戴维斯来自英国威尔士，职业是木匠，他和朋友一起在12月初来到惠斯勒，想边工作边享受滑雪胜地惠斯勒。由于惠斯勒最近几年闹房荒，有不少工地在开工建设，繁忙的景象甚于2010年奥运会前的建筑热潮。 　　英国来的年轻木匠戴维斯与朋友在面包车里过夜 　　惠斯勒现在的房地产开发热甚于2010年冬奥会前 　　惠斯勒游客如潮 　　惠斯勒滑雪胜地人潮踊跃的原因一是这里非常好的滑雪条件，另一个是加元对美元汇率的低迷吸引了大批的外国游客。 　　打工者们不但要与别人“同房“住有时还要”同床“住 　　惠斯勒副市长坎普顿Jack Crompton指出，人口只有1万的惠斯勒市在过去2年新增了1500个工作岗位;这样巨大的就业增长幅度再加上如潮水般涌来的游客，这使得许多想增聘员工的公司由于无法给新员工找到住处而无法增加雇员。 　　在省政府的资助下，惠斯勒市政府正在建设的有一百个公寓单元的租房住宅区将在2017年夏季完工，已经有615人在排队等待租住这些公寓单元，估计要等两年的时间才能有空房。 　　找工易找房难 　　来自英国的年轻木匠戴维斯说，在惠斯勒的建筑工地找个工作不难，难的是找个住的地方。想要租房住可房租贵得付不起。比如，一间不大的房子四个人睡，上下铺的上铺每个月就要付1千加元;想在公寓楼单元里分租一个小睡房每个月要付2300加元。 　　租不起房子想露营吧，夏天在宿营地住帐篷没有问题，但在冬季夜间零下十几度的天气里野外露营不可行。 　　戴维斯和杰姆斯合买了一辆老旧的面包车，晚上睡觉前打开发动机吹暖风25分钟左右，然后关掉发动机、趁热钻进睡袋开始睡觉。他们买了健身房的会员票，以使用那里的厕所和淋浴设备。 　　像戴维斯和杰姆斯这样的车里过夜一族里还有女生。一位在超市打工的女孩就独自一人在面包车里过夜。 　　车里过夜一族还要打游击 　　车里过夜一族们有时要打游击找过夜的停车场 　　市政府虽然对戴维斯这样在停车场的汽车里过夜的车里过夜一族比较宽容，但有时他们也会由于非法夜间停车碰到吃罚单或者是遇到汽车被拖走的情况。 　　在连续吃几张罚单的情况下，车里过夜一族们会暂时离开惠斯勒到附近其他城镇停车过夜，等风声不紧了再回来。

　　四五年前，当李文泽决定斥资700多万元买下位于重庆市南滨路的一间商铺时，他想，这个由李嘉诚旗下公司开发的项目，日后定能给他带来丰厚的回报。但现在李文泽后悔了。 　　上述项目名为“珊瑚都会”，由和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司(下称“和记黄埔重庆公司”)负责开发。该公司当时宣称，项目将被打造成重庆“滨江地标全新天地”，人们在这里可以享受到“购物休闲高尚体验”。 　　位于南岸区的南滨路拥有重庆著名的美食街和多个大型购物商场，是外地客人来重庆的首选地之一。第一财经1℃记者在南滨路看到，与开业较晚的“东原 1891”和长嘉会购物公园等大型商城的繁华热闹相比，自2012年开始正式营业至今，珊瑚都会相对冷清，很多商铺处于空置状态。 　　包括李文泽在内的多名业主认为，“珊瑚都会”开发商从项目出手开始便存在虚假宣传、虚假承诺等行为;之后未积极履行招商义务，也没有采取补救措施解决商场整体招租问题，导致整个商业项目闲置数年，这是项目没有经营起色的重要原因所在。和记黄埔重庆公司则对1℃记者回复称，“作为一家重诚信的企业，我司一向恪守法律法规与契约精神，严格履行双方签署的合同规定。” 　　业主感觉被诱惑 　　今年30出头的李文泽平时喜欢看一些商业书籍，其中包括李嘉诚传记。他当时看好珊瑚都会，正因为这里是李嘉诚的项目。他说，李嘉诚不仅在商业上非常成功，而且“把诚信当作第二生命”。 　　长江实业地产有限公司(下称“长实地产”，01113.HK)官网显示，珊瑚都会所处位置优越，交通便捷，距解放碑约五公里，距江北机场约三十五公里。整个商业项目总建筑面积约65000平方米。沿江主题式商业街令游人仿如置身欧洲高级购物大道。 　　工商资料显示，和记黄埔重庆公司于2004年4月5日成立，注册资金为33亿元人民币(专题)，公司法定代表人周伟淦系长实地产执行董事。 　　当时到珊瑚都会销售现场了解投资情况时，李文泽从销售人员口中和宣传材料中得知，这里将被打造成重庆第二个大都会东方广场。 　　作为重庆著名地标之一，大都会东方广场之于重庆，好比黄埔新天地之于香港(专题)。这是李文泽看好珊瑚都会的原因之一。“大都会在重庆是一个高端商城，拥有很多奢侈品牌。”他说，“那里的生意非常好。” 　　李文泽看好珊瑚都会的原因还有，双方签订销售合同时，开发商承诺返租，并签订返租合同。“当时承诺三年的返租期，每年返租5%。”他的理解是，“言下之意就是(把珊瑚都会)整体打造成为一个奢侈品牌。” 　　李文泽说服父母和另一名亲戚，两家人在2012年拿出了700多万元，在珊瑚都会买下一个总面积为200平方米的商铺。“当时签合同(的时候)没有太认真阅读，大脑已经被销售人员说得很确信这个合同是没有任何问题的。”李文泽说。 　　珊瑚都会另一名业主刘泠栅在接受1℃记者采访时说，她当时在签下这个300万元的合同时，和销售人员“直接翻到最后一页就签了”。 　　同为珊瑚都会业主的唐晓燕相对谨慎。她说，在签合同的时候，她反复向销售人员提问，并希望对方能在合同里面加上开发商要对珊瑚都会进行统一打造的有关内容。她以自己的经验分析说，从过去的实践来看，任何一个大型的商业综合体，如果没有统一打造，那么后期运作会非常困难。 　　唐晓燕的建议未被采纳。不过，由于对方当时口头承诺对商铺进行三年返租和统一打造，她最后还是签下了这份将近200万元的合同。签完合同后，唐晓燕便很少过问有关珊瑚都会的进展情况。三年返租期到期后，她才发现，进驻珊瑚都会的商家寥寥无几，相关宣传推广工作也少得可怜，“根本不像和记黄埔很高(端)的样子”。 　　其他业主同样发现了类似的问题。他们还发现，在当时双方签署的合同中，其中一份附件协议中写道：“本补充协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同以及所有其他附件一起构成一份完整的合同……甲方所作的售楼广告、售楼书、示范单位、模型等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不是买卖合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，其内容与买卖合同不一致的，以买卖合同的约定为准，未列入买卖合同之中的，则视为没有约定且甲方未承诺。” 　　在他们看来，这意味着，当时销售人员关于统一打造项目等口头承诺都是出于“诱惑”的目的。自2014年开始，珊瑚都会近200名业主成立了业主委员会，至今已经多次向和记黄埔重庆公司及当地政府有关部门就上述问题进行反映。 　　接受记者采访的多名业主说，在过去几年与和记黄埔重庆公司的各种“维权”交涉后，问题毫无进展。他们认为和记黄埔重庆公司在该项目中主要存在四个问题：欺骗投资者高价购买;所作承诺拒不履行;阻扰业主开展自救;漠视业主陷入绝境。 　　2016年12月2日，1℃记者就上述有关问题向和记黄埔重庆公司提交了书面采访函。 12月12日，该公司向记者回复的《关于珊瑚都会事件的回应》开头写道：“作为一家重诚信的企业，我司一向恪守法律法规与契约精神，严格履行双方签署的合同规定。” 　　回应最后写道：“关于珊瑚都会部分商品业主近日对项目招商情况提出的意见，我司一直与业主保持理性沟通，以寻求共识。对于最近有小部分业主以非理性的过激行为表达诉求，阻碍我司正常运营，以及损害我司声誉和导致经营损失，我司保留一切法律追索权利。” 　　12月14日，记者来到了位于渝中区的和记黄埔重庆公司办公室时看到，几位自称是珊瑚都会业主的人，正在坐在该办公室门外，身边放着几块写着“还我血汗钱”等内容的牌子。当天，记者继续就上述问题采访和记黄埔重庆公司推广部有关负责人。两位分别姓金和姓刘的工作人员向记者表示，他们没法回答任何问题。 　　商家门庭冷落 　　张白浪是重庆索莱里餐饮文化管理有限公司的老板，2015年12月，他在珊瑚都会二期项目三楼租下了5间商铺。在投入300多万元对铺面进行装修后，2016年三四月份，餐馆正式营业。“说来你不信，到现在我已经亏七八十万了。”他对记者说，当时来到这里，看好的正是“和记黄埔这个牌子”以及珊瑚都会的优越位置。 　　张白浪说，整个珊瑚都会的人流量实在太少了，到他这里来消费的几乎都是他的朋友。 　　12月15日，午餐时间，记者在这家餐馆观察了整整两个小时。在这120分钟里，没有任何其他客人光顾，甚至在餐馆走廊，亦无人路过。“几乎每天都这样，晚上也这样。” 张白浪说，自己最多能撑到明年春天。到时候，再无起色，他就不干了。因为“根本承受不了每个月亏七八万的局面”。 　　距索莱里餐馆不远，是一家古典装修的名叫绿水台茶府的高级茶馆。绿水台茶府开业三个月以来，一直在亏钱。“一天能卖个几百块钱，人工加租金一个月的成本需要七万来块。”绿水台茶府老板刘廷波对记者说，“现在一个月亏损三万块。” 　　在位于珊瑚都会二期一楼一间名叫天赐玉道的玉店里，由于没有客人光顾，店铺王老板正忙着玩手机游戏。王老板自称是新疆人，他当时来这里开店的原因与其他人不同：人流少，安静。“玉器店不能开到人流量太密集的地方，因为不一定每个人都有这样的消费水平。”他对记者说，“进来的人能喝喝茶，聊聊玉，这就是主要的目的。”现在，王老板表示，这里的人流量也太少了。 　　记者从珊瑚都会二期商业平面图看到，珊瑚都会二期高四层，其中一层到三层共有大约160间商铺。但目前，入驻的商家仅有天赐玉道、林海听风、巴味堂、索莱里生态艺术馆等14家。这还包括其中已经关闭的几家。 　　除了一层和三层仅有的几家开业的商铺外，其中二层几乎全部空置。“二楼都是空的，我们看着都非常压抑。”据刘廷波和其他业主介绍，二层商铺目前的拥有者，主要是和记黄埔重庆公司。 　　珊瑚都会一期商业平面图显示，入驻的商家仅有农业银行滨江分行、中国体育彩票、阿蓉海鲜馆等18家。 　　“我们有个(珊瑚都会)微信商家群，只有49人，里面还包括装修公司老板在内的其他人员。”刘廷波说。 　　“李嘉诚是个好人” 　　受访业主认为，导致驻珊瑚都会出现如此高的空置率，主要原因是开发商在商铺返租的三年期间，没有对外进行统一招商。 　　不进行统一招商，很多商铺难以出租。由于这里的商铺单间面积较小，如果一名商家需要一间面积较大的店铺，就必须同时与几个商铺相连的业主谈判和签合同。由于每个业主对商铺租金价格等问题均有不同，常常导致招商失败。 　　比如，张白浪餐馆一共需要5间连在一起的商铺组成，他就需要与五名业主同时谈判。但由于每名业主的意见都不一样，最后，他的餐馆只能隔成了两三块，中间夹着其他铺面。 　　受访者说，一名商家需要同时与多名业主谈判，其过程和手续，十分复杂，这导致很多有意入驻珊瑚都会的商家最后都跑掉了。 　　“开发商手上还有很多门面，没有卖。”刘廷波认为，“如果能够把这部分门面拿出来招商引资和进行大量推广的话，那么力度就很大。” 　　受访商家表示，基于珊瑚都会目前出现大量空置的情况，业主可以考虑把租金降低一些，甚至可以免租一段时间。他们认为，这种方式可以吸引更多的商家入驻，从而慢慢形成商业气氛。“业主也有问题，有的要价很高。”一位商家说，这导致很多商家不乐意进来。 　　和其他商家的想法一样，唐晓燕等业主曾向和记黄埔重庆公司提议，把公司目前自有的商铺拿出来招商，通过引进主力商家来树立其他商家对珊瑚都会的信心，最后把它搞活。 　　据业主介绍，目前珊瑚都会大部分面积已经出售，和记黄埔重庆公司持有约10000平方米。他们表示，过去几年，开发商没有对珊瑚都会进行统一招商的原因，是希望把商铺全部销售出去。 　　近几年来，李嘉诚不断抛售内地的投资性物业已经引起了社会的关注。2013年8月，李嘉诚旗下公司以26亿元出售广州西城都荟广场项目;2013年10 月，又以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心;2014年4月，李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(00432.HK)宣布，以 72.01亿元出售北京盈科中心;2016年10月26日，李嘉诚旗下长江地产又宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场。 　　据受访业主介绍，经过与和记黄埔重庆公司多次交涉，终于引起该公司香港方面的重视。最后，和记黄埔重庆公司表示，愿意拿出1560万元对珊瑚都会进行招商引资等运作，并大约在2015年下旬成立了珊瑚都会招商中心。有的业主表示，这1560万至今一共只使用了几十万，主要是花在对珊瑚都会进行规划的身上。但 1560万元有多少用在了招商上面，和记黄埔方面并未公开。 　　珊瑚都会业主还在就上述问题与和记黄埔重庆公司进行沟通，但效果甚微。他们希望得到李嘉诚的直接关注。有的业主表示。“李嘉诚可能还不知道”，“李嘉诚是个好人”。  

  　　说起租房，房东有房东的苦，房客有访客的忧。对房东来说，如果遇到一个邋遢的房客/“租霸”，不仅可能拖欠房租，还可能把自己的房子弄的乱七八糟;对于房客来说，不仅房租贵房子难找，而且能碰到一个善解人意的房东也是非常困难的。 　　如果房东和房客能相互了解彼此的情况，那是不是就很容易很多了呢?LandlordWatch是多伦多一个租房信息网站，主要列出房东和房客之间的各种矛盾，而且融合了政府提供了相关租房数据，让房东和房客更加透明。 　　近日，该网站给出了2014年至2016年多伦多最差的100个出租房和多伦多最差的100个房东。计算方法主要是通过双方违法规定的记录。 　　以下就是多伦多最差的5个房东，租房的时候千万不要碰上! 　　1. Toronto Community Housing - 8339次违法 　　2. Bnai Fishel Corporation - 1031次违法 　　3. 1147335 Ontario Inc. - 768次违法 　　4. Morgis Properties Ltd. - 733次违法 　　5. Lloydbrook Investments Inc. - 726次违法 　　以下就是多伦多最烂的5个公寓，千万不要租住在这里! 　　1. 104-105 West Lodge Avenue - BNAI Fishel Corporation - 955次违法 　　房客现身说法(网友@ OPPOSITEGCOSTANZA)：我曾经住在这里的18层楼，这里一共有四部电梯，但是其中三个时好时坏。我当时去看房的时候还很好，但是之后电梯就经常出故障。 　　公寓比较脏，当时管理员说会进行整修，还说窗户已经被清扫过(实际并没有)，他们对于噪音及各种投诉也置之不理。 　　当时我楼上的邻居养着两只狗，狗的指甲很长，而且带着很长的锁链，每天都很吵。 　　有次我到阳台上去，手臂上突然感觉凉凉的，天没下雨，我抬头一看，竟然是楼上的邻居顺着阳台在处理狗狗的粪便。 　　2. 1765 - 1775 Weston Road - 1147335 Ontario Inc. - 768次违法 　　3. 15 Martha Eaton Way - Sun Life Assurance Company of Canada - 640次违法 　　4. 275 Bleecker Street - Toronto Community Housing - 596次违法 　　5. 170 Chalkfarm Drive - 2021349 Ontario Limited - 513次违法  

　　美国央行已经多次声称要加息，但似乎都是雷声大雨点小。这次，终于定了!随着经济好转，川普上台，真是时不我待的好机会。 　　美联储将基准利率调整为0.75%，整整上调25个基点。这一数字已经超过了加拿大央行的0.5%，是10年以来首次出现利率高于加拿大的情况。 　　加拿大房屋按揭利率可能会上调 　　美国周三的这次利率调整已经在市场上直接反应出来。TD银行的副总经济师 Derek Burleton表示：“戏剧性的反应应该不会有，但连锁性的一系列影响肯定不可避免。” 　　以下是对加拿大经济最直接的影响： 　　加元 　　一般情况下，美联储加息就意味着美元会持续走强。相对应的，加元就会收到冲击。 　　Burleton说：“美元上涨，如此同时加元面对下跌风险。但我的直觉告诉我，特别大的 　　市场波动应该不会发生。” 　　这些指数将决定了美联储在明年的态度。毕竟一年中有四次加息机会。“如果信号少于4个，美元走低，那么加元就会上升。”CMC Markets Canada的首席市场分析师Colin Cieszynski说道。 　　这就意味着明年应该不会有这么多加息。美联储还是采取观望的态度来面对特朗普刺激经济的一系列计划。“我觉得美联储会采取一种稳妥的方式的。”Burleton说道。 　　石油价格 　　Burleton认为石油价格不会有特别大的变化，毕竟刚刚不久前，全球石油输出国家才共同签订了减少产量的协议。 　　但是，“如果美元持续走高的话，肯定石油价格就会被拉下来。这很公平，任何商品都逃不掉。”Burleton补充道。 　　利率 　　加拿大央行面对美国的这次提高利率行为，虽然说不会立刻就做出相应的跟进举措，但的的确确面对的是上调的趋势。“加拿大不一定在压力下跟进美联储也立刻提高利率，但毫无疑问的是，央行至少不可能降低利率了。”Cieszynski说。 　　加拿大央行行长波罗兹 　　我们不太可能会看到利率的调整，除非加拿大经济突然加速发展，那这样加息的压力肯定会增大。除非有重大事件发生，比方说像美国曾经的房地产崩盘，那么利率就会下调以刺激经济发展。” 　　按揭利率 　　如果利率上升的话，银行按揭贷款利率肯定也会相应上升。 　　Cieszynski表示：“如果全世界的利率都在上调的话，那么银行肯定会在压力之下上调其按揭贷款利率。” 　　每当加拿大经济出现不稳定的表现时，房地产市场就会出现贷款申请人临阵退缩的现象，并且房屋抵押贷款申请的拒签率将会上升，这些都会造成本地买家减少购买和投资房地产的行为。 　　我们目前已经看到加拿大的银行按揭贷款利率开始攀升了，而且这一趋势应该不会扭转。

　　最近买了一套房子，之后把现住的房子挂到市场出售，不到两周便有买家签下了购买合同，有读者对我的这段经历很有兴趣，于是今天写下来分享。 　　新居一偶(粉刷前)       1、“漫长”的买房经历 　　到目前的大学就业之后，我一直住在开始买下的离市中心约15英里(约合24公里)以外市郊里的房子，因为喜欢山里浓密的绿化和清静，上班也不算远，每天单程开车要15到20分钟之间，基本没堵车现象。 　　事情在丫丫上私立学校之后起了变化，她的学校在我工作的大学附近打篮球的业余俱乐部的训练也都在我工作附近，孩子在学校和训练之间很难回家休息，而且各种接送周转也让我的时间变得捉襟见肘，于是决定换房子到市里，当然也为换种活法，那就是住到离什么都近在咫尺的方便之处。 　　决定买房后首先要银行证明我们不需要卖掉房子就能买新房，而且有个预批下能拿到的房贷数额，这个文件在买房子offer(出价)时几乎属于必备。从2015年12月开始看房子， 前后看了不下一百套，看上的好地点房子走俏无比，有时候上市当天就被买走了，这对喜欢有时间慢慢决定的我来说很不适应。今年夏天有一次我们曾看好了一套离大学很近的一套房子，因为知道这套房子很快会卖出，虽不喜欢藏许但我们当天还是给出了offer，但后来我们才知道，这套房子上市当天就有三个买家，我们不愿进入拼价格大战，加上对房子的一些地方有所保留，于是撤出。 　　到了10月底，终于成功签下目前已经过户的这套房子，当时也有另外两个买家，好在我们幸运胜出，离上班开车三分钟，离星巴克和各种商业中心很近，但又是闹市寂静的一偶，价格也好，如今我们已经完成了小装修，等待迁入。 　　近一年的买房经历我最深的感受是，美国房地产现在真正是一个完完全全的“卖方市场”。 　　2、“迅速”的卖房过程 　　卖房的经历再一次验证了买房时的感受。 　　签下新房后，把现有的房子粉刷了一遍之后就挂到了市场。房子在郊区，四季度假区里，地产不像市区那样热得烫手，但也算是较好的区域。房子的建筑面积350平方米左右，属比较大的房子，因此并不是好卖的那种。但12月初挂出去之后，来看的买家络绎不绝，有时候周日下午都因为有要看房子的人不得不全家躲出去，真真感觉现在要买房子的美国人太多到不要不要的程度。 　　两周后，两个意向买家浮出水面，因为买家之间的竞争，最后合同签署的价格和要价十分接近，买家向我提供了银行能贷下买价房贷的证明，双方签下弗吉尼亚州标准的买房合同，如果一切顺利明年2月初将完成过户手续。 　　而就在几年前，我们这里的房子两个月能签合同就算快的。 　　非热销区域、大面积的房子如此短时间出手，再一次证实美国房地产目前的“卖方市场”的特性。 　　3、建新房的困惑 　　在漫长买房的各种挫折情绪中，我曾一度准备买地建房。 　　好处是，可以选择在喜欢的地点建造一套自己喜欢结构的房子。于是开始看地，地价不算贵，这点我在《永久产权，看我在美国买地花了多少钱?》一文中曾详细叙述过，而且从目前市区地价走势来看，买地本身应该算得上比较不错的投资，于是我投入了很多时间。 　　但真要建房的时候，我却犹豫了。原因是美国目前建新房成本很高，譬如买一套10年以内新、质量上乘、300平方米左右使用面积的独栋屋的话，在市区较好地盘的价格在35万美元以下;但建一套新房子要花到42到45万美元之间，看了几个比较中意的设计方案都觉得在经济上是一个比较差的选择，还不说要等待6到8个月的建造时间，我是个天生不喜欢过多麻烦的人，于是最后还是放下了这个选择。 　　真的，美国目前新屋的建造成本真是很高的。 　　4、美国房地产走势 　　根据美国地产经纪商协会公布的数据，2015年12月以来美国成屋的销售数目基本呈上升的趋势，不仅今年10月数据的超预期，就连预期季节性下降的美国11月成屋销售也意外增长了0.7%，年率为561万户，为2007年2月以来最高水平，销售较去年同期增加15.4%。经济学家原本预计11月成屋销售下降1.0%，至年率550万户。 　　造成这种局面的一个重要的因素是，在特朗普赢得美国大选后美国的房屋抵押贷款利率急升，市场普遍认为特朗普的增加基建支出计划将会推高通胀，根据美国住宅贷款抵押机构房贷美的数据，大选以来30年期固定房屋抵押贷款利率已上涨了约60个基点，至4.16%平均水平，为2014年10月以来最高，显然买家预计借贷成本会进一步上升，赶紧入市锁定低利率。 　　写到这里，真庆幸我的新房是大选之前买下的，那时我拿到的15年期定息房贷利率只有2.7%，算上房贷利息免税的政策，和无息贷款几乎无异了。 　　新屋成本增高，二手房供应持续短缺，美国经济向好，成年人就业前景改善，新组建家庭数量增加，预计这一切将在未来继续扶助和支撑美国的楼市。这也预示着美国房地产市场的复苏虽没达到2006年前后顶峰时的水平，但增长的韧性很强，依旧有空间，虽然全球经济增长趋缓，但美国房市的持续复苏将很有可能成为协助美国避开衰退的主要力量。

　　如果要概括2016的年度关键词，你一定不能忘记“上车”。 　　“930”新政已经生效近90天，北京二手房均价仍然接近每平方米6万元，“上车”也因此依然是时下最流行的词汇。“上车”是一种楼市特色，有的人早早上车，即使不能折现也愿意把自己想象成坐拥千万资产的人。有的人拼命想上车，但却迟迟没有位置。还有的人晚了一步，变成了一个“看戏”的，但内心很少能有完全释怀的。 　　他们都只是这个大时代里的小角色，但这些人的买房故事却在反复提醒着一个问题：房子是用来干嘛的? 　　12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。中央如此定调楼市，引来民众普遍点赞。 　　刚需客：房子是用来住的 　　胡晓凡刚刚在一场谈判中败下阵来，用她自己的话说，元气大伤。 　　直到两个月前，她是一个对房价“不敏感”的人。毕业仅仅两年，正处在拼事业的阶段，她只知道房价很高，但要买的时候家里应该还能凑出来。可是8月和9月两个月时间，平均一平方米涨两三万元的状况让她突然意识到：再不买就买不起了! 　　于是她在2016年的最后一个月，开始了一场快马加鞭的“搜房记”。市区、地铁房、总价300万元以内、首付120万元、一室一厅，按照这几个条件搜索，胡晓凡发现符合条件的区域也就只剩东南三环那片与自己同龄的价格洼地了，拥挤、小商贩聚集、房龄老、不适合用高杠杆，也就是俗称的“老破小”。 　　坐在中介的电动车上，迎着北京冬天凛冽的寒风，她摸索着独自一人去看房。 　　环境比她想象中还要差，破破烂烂的小区、贴满小广告的楼道、上世纪80年代的毛坯装修……父母在电话里挑剔：有电梯吗、什么年代的、还有没有大点的?胡晓凡甚至不敢把房子的照片传给他们看，因为根本没法看。 　　听到母亲在电话里说：我们再努力一下，你也努力一下，过两年给你换个两居的。胡晓凡觉得很心酸。 　　她还是在半个月内迅速看上了一套房，“晚一天都有涨价的风险，以前为了首付省吃俭用，但是攒钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。” 　　坐在深夜回家的公交车上，想着即将到来的与业主的谈判，本来内心还有些兴奋的她竟然默默流泪了，“突然意识到，就这么要把父母毕生的积蓄花出去了。” 　　12月的第三个周末，胡晓凡、中介和业主坐在中介店的会议室里开始了她的头一次买房谈判。“从一开始就是不公平的，业主迟到了一个小时，进了屋就边玩手机边说话，好像我是空气一样。” 　　第一个条件谈首付，胡晓凡刚说了交不出50%的首付，业主拔脚就要走，被中介拦住了，然后胡晓凡妥协了，答应付140万元首付。虽然按政策她最低只需交35%的首付。接着是付款方式、成交总价，甚至是中介费也一点不让。 　　“中介费明明可以优惠到2.5个点，但是他们咬定2.59个点，0.1个点就是3000元。每个地方都是我在让，预算一直在超，我总要争取点什么。”就是这么犹豫了一下，这场业主强势的不平等谈判，就莫名其妙地结束了。 　　胡晓凡还没回过神来，中介就在5个小时后通知她，房子已经被别人签走了。 　　“为什么会有这么不公平的交易?”胡晓凡大哭了一场，母亲在电话里安慰她：你是花钱买东西的，你怕什么!买过房的师姐们也来劝她：买房会让你成长的，没有大哭过几场的人生不足以谈买房。 　　休整了几天之后，她又开始了风风火火的看房大业。 　　投资者： 利用杠杆买房 　　陆迪就是这个时代公认的“人生赢家”，36岁，年轻有为的副教授，美满的家庭，更重要的是在“帝都”坐拥三套房产，一套是西城的学区房，还有两套都是100多平方米的新房。 　　尽管他并不是学经济的，但在大大小小的场合，他俨然就是一个可以随时开讲座的投资专家：预测房价对他而言并不难，就是“涨”。 　　2006年，陆迪来北京读研。从第一套房开始，他就以“敢买”著称。还是学生的他，就在来北京的第一年，贷款买了南四环的学区房。这套房在当时的开盘价是每平方米7000元，90平方米的两室一厅，现在的售价是1000万元，涨了十几倍。 　　那一年，北京买房的首付还只要20%，房子还都是新房，但对于一个家庭而言也是天价了。从交完首付一直到2008年，陆迪一直在见证着房价直线上升。 2008年，房地产市场经历了一段小幅降温，但这并没有打击陆迪的信心。果然，从2009年开始，四环、五环的房子都从单价万元内涨到了小两万元。 　　2010年，陆迪博士毕业留校任教，这时市场上的投资客让他萌生了投资想法，他在东五环外看上了一个新楼盘，并迅速下手。当时这套房的单价已经到了2万元，虽然买下后每平方米就跌了3000元，但事后证明这也只是为期几个月的小波动。 　　2011年，北京出台了“大限”政策，也就是非京籍满五年个税和社保才能买房，京籍家庭只能买两套房，京籍单身只能买一套房，这项政策沿用至今。 　　但陆迪足够幸运的是，他在政策出台前下手了第三套房。他自己形容那是一次偶然的购房：写论文的一个下午，太累了，就自己开着车出去瞎逛，然后就看上了现在住的这套房子，第二天就和妻子注册了两个号去楼盘摇号了。 　　从今年开始，陆迪的女儿开始在海淀的名校上一年级，这是单位给教师子女的福利，但家离小学太远，一家三口只得在小学周围租了一套“老破小”来住，周末再开车去五环的大房子里住。 　　陆迪说生活其实并不轻松，每个月的房贷有两万多元，然后用房租还房贷。他只是敢投资、爱折腾，利用杠杆买房。但至少，“泡沫最终会破灭”这样的市场规律从来没有真正打过他的脸。 　　他的学生不无羡慕地总结：“在北京的成功指数，取决于你来北京的早晚。” 　　房产中介： 期待市场细水长流 　　吴磊在北京楼市最疯狂的2016年改行了，创业卖鸭脖去! 　　对他来说，北京是一个造梦的地方。来自农村、没有什么技能，却还能凭借腿勤快、嘴巴甜实现月入过万的理想，恐怕只有做房产中介了。这是他对这个行业最初的憧憬。 　　2010年，他带着这份憧憬从河北老家来到北京，在公司位于西城区广安门的门店，从租赁业务开始，走上了“帮人买房”的路。因为心细又勤快，他做的商圈地图很快受到表扬，被挂在了门店的醒目位置。 　　他至今清晰地记得成功的第一单。工作第一年的12月底，下了一天的雪，可他却感觉不到冷。顾客看上的房子在小马厂附近，但业主是个老人住在回龙观，他和门店经理只得带着业主，傍晚开始出发奔向30公里外的回龙观，等谈判完已经靠近深夜零点。但他第一次尝到了买卖的甜头。 　　从那时起，伴随着北京楼价和成交量的直线上升，他的业务量和收入也直线上升。父母被公司邀请来北京免费游玩三天、自己可以带徒弟了，甚至很快就获得了提拔机会，“当时还是想跑一线，觉得做业务自由，就放弃了晋升。” 　　市场总是在限购、沉寂、升温、暴涨间循环，他的工作在研读政策、带人看房中起早摸黑。干了5年多之后，属于中介行业普遍的“疲劳期”来了。 　　从 2015年开始，楼市开始新一轮暴涨。吴磊带的一个顾客，是一个在北京刚刚工作的小姑娘，他一路都感受到了顾客的不容易。眼看着约了下午谈判要签的房子，却被其他同事截胡了，业主坐地涨价卖给了同事带来的顾客。小姑娘当着吴磊的面就哭了起来，她的父亲更是从老家打电话来埋怨他。 　　交易全程下来的三个月里，房价随时暴涨，涨了业主可能毁约，跌了顾客有情绪，在安抚双方情绪的过程中，吴磊萌生了退意：再也不想为别人操心了。 　　他并不喜欢2016年这种暴涨的“意外”：月收入可以有两三万元，但是接下来一个限购，业务量就要冰冻好几个月。他更希望能有一个稳定、健康的市场，让收入不是大起大落，而是细水长流。 　　吴磊很喜欢现在的状态，鸭脖店虽然刚刚起步，但让他觉得心里踏实。“在房产交易端看到了太多的人性，所以与顾客建立相互的信任，更弥足珍贵。”

　　上周，BC省省长简惠芝(Christy Clark)突然颁布一项针对本地首套房购房者的零利率贷款政策，获得了不少苦于贷款要求无法获批、资金紧张的购房者的支持。不过，政策一出，也随即受到了许多经济和地产学家的批评。 　　其中有人指出，简惠芝的贷款新政和联邦政府近半年来收紧贷款的精神背道而驰，因此可能给本已脆弱的本地房市带来新麻烦。 　　这些唱反调者的非议并非毫无根据。加拿大央行最新发表的一份经济系统报告显示，加拿大的房贷状况正走在刀刃上，稍有不慎便可能引发全国性的金融危机…… 　　无息贷款惹争议 房贷宽松造风险 　　12月15日，BC省省政府出台了一项针对本地首套房买家的无息贷款政策：符合条件的购房者可以在政府帮助下获得最多达37500加元的首付贷款，该贷款在前五年内是没有利息的，而贷款年限最多可以延长至25年。 　　虽然这项政策受到了符合要求的购房者以及部分目前不符合要求、但将来有望搭上“无息列车”的购房者的欢迎，但以Tom Davidoff为代表的本地房地产研究者们则对这项意在放宽贷款要求的政策表示了疑虑：这与联邦近半年来试图以缩紧贷款的方式冷却楼市、稳定房地产市场的精神似乎并不相符。 　　经济学家Tsur Somerville和SFU城市项目主管Andy Yan更直言不讳地指出，这项政策会“鼓励”更多人借钱买房，非但不能缓解大温地区房地产市场供求关系的不平衡问题，还可能加剧本省乃至加拿大金融系统的风险。 　　作为加拿大经济决策的风向标，加拿大央行(Bank of Canada)方面虽未对BC省的无息贷款新政做出直接评价，但央行行长Stephen Poloz似乎对此政策持保留态度。Poloz表示，“(像无息贷款这样的)政策是否起效，并不是简单观察当地房地产市场均价就能判断的，因为我们要从宏观上观测房地产市场乃至整个金融系统的风险，而不仅仅是房价”。 　　央行出台风险报告 金融安全不容乐观 　　Poloz之所以提及“整个金融系统的风险”，似乎是有意在不直接评价BC省无息贷款新政的前提下，将舆论视野引导至加拿大央行最新发表的《加拿大金融系统风险评估》。加拿大央行每年发表两次《评估》，以向公众展示在过去半年内加国整个金融系统的走势。最新的报告指出一个尖锐问题：加拿大目前大量的借贷与不理性上涨的房贷已形成恶性循环，很可能构成对金融系统安全性的威胁。 　　事实上，在过去一年里，联邦政府和加拿大央行已经意识到了这一问题的存在。他们出台了一系列缩紧贷款条件的政策，以图遏制人们为了购买高价房屋而孤注一掷的危险局面。然而，最新的报告证明，仍有许多的民众手里拿着大额的贷款，而他们的收入条件决不足以支撑他们按时、按规还款。 　　通常，如果一个购房者的首付金低于总房价的20%，剩下的房款悉数寄望于贷款，而贷款总额又超过其年收入的4.5倍的话，他就会被视作所谓的“高比例借贷者”。对金融机构来说，“高比例借贷者”即是最可能还不上款高危人群。但一个残酷的事实是，在房价虚高的温哥华房地产市场，高危的“高比例借贷者”竟然占到了总购房人数的四成。而加拿大央行通过调查发现，对过去一年中产生的所有“高比例借贷者”来说，如果依照现在的贷款标准严格筛选，将有三分之一的人根本贷不下来款。言下之意，即这部分人是“高危中的高危”。这无疑为加拿大潜在的次贷危机埋下了危险的火种。 　　美国教训历历在目 加国不容重蹈覆辙 　　2008年，美国发生了引发世界金融海啸的次级房屋贷款危机。当时，美国房地产市场持续走高，市场过热，金融机构难以抵御诱惑，创造非常宽松的信贷条件，把大量资金借贷给无力偿还贷款的人，并且将这些贷款做成金融产品抛售给投资者。在日益飞涨的房地产均价面前，这条产业链的各个环节的风险都被低估了，而借贷者的信用风险之高更是成为了后来导致全球金融大崩盘的主要因素。当2008年前后，美国房价因为市场因素出现正常下跌时，许多高危的借贷者开始还不起利率增高的贷款，造成大量房屋被金融系统回收，进而导致市场上房屋供应量突然上升，终于引发了房价暴跌、金融企业和投资者收不回账的恶性循环。 　　这场造成全美净资产值下降整整四分之一的金融风暴发生时，加拿大作为和美国经济关系捆绑密切的邻国，虽然也被沉重冲击，但相比之下，受到的影响却小的多。许多经济学家在对2008年经济危机进行回顾时，皆对加拿大相对稳固的金融市场和严谨的信贷体系给予了高度评价。然而在如今，加拿大人恐怕很难自信地说出，加国将有十足信心抵抗一次发生在本国的次贷危机。 　　虽然CMHC在上个月曾经表示，如果房地产市场因房贷发生崩盘，CMHC的储备金足以应对危机，但其压力测试结果也明确地显示，加拿大目前的房贷体系非常脆弱。也就是说，虽然CMHC信心满满地说对金融危机“撑得住”，但也变相承认了目前加拿大发生金融危机的可能性很高。其一切应对危机的措施，都是危机发生后的亡羊补牢，而在危机中直接受到损害的购房人的利益，却很难因此被抵消。非营利金融政策研究组织C.D. Howe研究所的负责人Finn Poschmann也曾经评论，CMHC虽然资本雄厚，但一旦加拿大发生次贷危机，CMHC面对的将是房价硬着陆的考验，届时CMHC的“金库”不见得能吃得消。一旦CMHC的“余粮耗尽”，每位纳税人都将直接面对金融危机的冲击，之于老百姓，失业、破产等局面将难以避免。 　　过去数月，加拿大房地产市场已经初步呈现相对走冷趋势。对现金不够充裕普通购房者来说，在申请贷款时，应当全面分析自身收入条件与还款能力，切不可盲目申请自己能力所及范围之外的贷款额度，否则将很可能留下祸患，增加让自己成为经济波动的牺牲品的风险。

　　温哥华东区其中一间估价最低，面积仅540平方呎的"迷你屋"现已转手，并以高出估价近4成的53.5万元成交。 　　位于温市麦克莱恩径(McLean Dr.)937号一所独立屋，今年1月的估值为38.59万元。在独立屋早已过一百万的温市，实属罕有，也是其中一间估值最低的独立屋。 　　前业主罗莉(Ann Rowley)与她的伴侣于2002年以17.3万元买入这物业，并曾指花上两三年才找到这所城市小屋。罗莉曾于今年初表示，尽管她们的物业14年升值逾一倍，但没有意出售。 　　不过，今年5月似乎遇上一个无法抗拒的出价。据卑诗物业估值局(BC Assessment)的资料显示，这小屋在5月17日已转手，成交价为53.5万元；换言之，前业主14年劲赚36.2万元，成交价比2016年物业估值多近15万元。 　　在上述小屋旁的另一独立屋，早11日转手成交，售出价为65万，较其估值57.9万多7.1万元。 　　温市这两间独立小屋估值低的原因与其佔地面积小有关，只有33呎乘44呎，土地用途类别亦非住宅，属轻工业区。

　　建造业及土地发展协会(BILD)按上月数字总结指，大多伦多地区新建独立屋及高层柏文单位，价格上升幅度大，原因是新盘供应短缺，皮尔区今年建造新低层房屋急跌至不足100间，而杜咸区今年柏文供应仅得58个单位。在求过于供的情况下，令所有类型房屋平均价格继续上扬。 　　据建造业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)表示，大多区可供购买的新屋建筑量，一直保持低位，甚至可算是历史新低，上月尾发展商新屋货源仅得15,184个单位，只较被认为供应量有史以来最低的8月份，多出84个新盘。报告指今年大多区新盘供应量是以升降机式急降，与10年前即2006年11月相比，当时市场上有31,150个新盘单位待售，上月尾的新盘缩减了逾五成。 　　BILD分析，在如供应紧绌的新盘中，独立屋及镇屋等楼房只占当中13%，上月尾仅得2,036间低层房屋供应，当中只有789间是家庭式独立房屋，其平均叫价高达123万元，这较去年11月份上升27%，而相比今年初，大多区独立屋平均价格，高出25.8万元。 　　整体而言，大多区低层房屋，包括独立屋、半独立屋及镇屋等价格，在过去12个月累积上涨20%，在上月欲购置低层房屋的买家，至少要支付平均近98万元，才可拥有一所低层楼房。 　　柏文平均面积820�沼�来愈大 　　高层共管柏文单位供应量虽较低层房屋为多，但数字显示上月份共管柏文大厦供应量也降低，只有13,148个新盘柏文单位。大多区新盘柏文单位平均价达49.3万元，较去年同期上升了10%，而共管柏文单位面积平均为820平方呎，较以往大。 　　为此份报告进行数据分析的调查公司行政副总裁亚仙诺特(Patricia Arsenault)指出，供应量下跌涵盖所有大多区新盘类别，此跌势在过去3年都有发生，上月市场上可供购买新盘只有约1.5万个，更是自BILD在2000年开始进行相关统计的最低点。 　　BILD传讯及市场部副主席乐宝(Michelle Noble)形容，政府政策要求建筑商减少独立屋建造量，令市场求屋若渴，催谷了这类房屋的价格。 　　协会对大多区各地方进行的调查，今年兴建最多低层房屋的地区仍然是约克区，共有845间新房屋，值得一提的是皮尔区今年建造新低层房屋数量急跌，由去年515间减至今年只有89间新屋落成。 　　至于新建高层柏文单位，多伦多市仍然是共管柏文供应地的火车头，今年多市共兴建2,030个单位，与过去2年无大差别，但杜咸区今年柏文单位供应仅得58个单位，是大多伦多地区最低。  

　　加拿大中央银行住房负担能力指数目前维持在较偏低的水平，可以理解为暂时全国楼市调整风险不大。 　　这个指数反映一般家庭在房贷还款及水电费等方面开支占可分配收入的份额，指数愈低，显示置业愈是容易负担，因此一定程度上可以反映楼市调整风险。 　　近期走势显示，过去8年来，指数都在相对较低的幅度之内上落。 　　近数个季度，这个住房负担能力指数确实反覆回升，趋近34%左右的水平，但还是远远低过30多年来的长期峰位。 　　值得一提的是，如果指数升至1980年代初期及1990年代初期峰位水平，则反映出楼市有明显的调整风险。 　　在这2段期间，住房负担能力指数曾分别升破60%及50%的水平。 　　住房负担能力转坏，意味着楼市买家减少，如果情况持续恶化，足以损害住宅建筑投资，对经济造成打击。

　　一项全球城市楼价升幅调查指出，今年第3季楼价升幅最高的前10大城市，第1至8位都在中国，其中南京楼价较一年前上升42.9%，位居全球楼价升幅最高的城市，而温哥华则滑落至第9名，较上一季公布调查时的第5名，下跌4个名次。 　　Knight Frank房地产公司的调查指出，虽然温哥华楼价升幅这次下滑至第9名，较上次第5名明显下跌，不过，造成名次下跌的原因并非温哥华楼价下跌，而是中国有多个城市的楼价升幅太高超越温哥华，所以造成温哥华的名次下跌。 　　报告说，温哥华第3季的楼价较去年上升24%，此一升幅与前一季的升幅一样，只是中国好几个城市楼价出现惊人的涨价，才取代了温哥华的位置。 　　卑诗大学商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)指出，明年温哥华的楼价可不保证会上涨，除了省府最近的辣招，从利息变化及按揭最新政策已可观察出，明年楼价将会下跌。 　　达维多夫认为，2017年楼价将进一步下跌，如果明年年底前的按揭利率上涨至4%，将对温哥华楼市造成负面影响。 　　根据Knight Frank的全球城市楼价升幅调查，前8位升幅最高的清一色都是中国的城市，依次为南京、上海、郑州、北京、无锡、杭州、天津、郑州。第9位是温哥华，第10位是印度的钦纳(Chennai)。 　　维多利亚第3季楼价较一年前上升17.9%，位居第15名，多伦多楼价升幅16.4%，居第19名。 　　香港楼价较一年前下跌5.5%，在150个城市当中，排第147名。 　　调查指出，上一季前10大楼价升幅城市有6个在中国，而第3季最新报告前10大楼市升幅城市，中国占了8个。 　　调查分析说，南京的楼价升幅42.9%，上海亦接近4成，在这一季赶过了科技业快速发展的深圳，深圳楼价升幅35%。 　　调查表示，大都市都会化及迅速累积的家庭财富是令到多个中国城市楼价大幅上升的原因，调查也指出，中国一些较小城市或是偏僻乡村的楼价情况即与主要城市大不相同。 　　调查指出，纽西兰楼价最贵的城市在过去8年一直是由奥克兰蝉联，今年第3季被纽西兰的另一个城市威灵顿(Wellington)超越，威灵顿成为纽西兰楼价升幅最大的城市。 　　在150个城市中，有77%的城市楼价上涨，其中13个城市升幅超过20%。

　　大温楼价高企，一些买家期待大温楼价下调，好让他们能够购买房屋，本国有大型地产公司预测，大温楼价明年或面临双位数下调，即使届时跌幅未达双位数，也可能接近该幅度。 　　较早前，大温楼价大幅上升，尤其是独立屋，12个月里大升近四成，令许多市民抱怨，楼价已超出他们的能力范围，置业对于他们来说越来越遥不可及，他们期待楼价会调整至可负担水平。据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，皇家地产公司(Royal LePage)行政总裁索珀(Phil Soper)表示，随着一些买家认为大温楼价太高，无力购买而暂时放弃，屋价明年或出现调整。 　　独立屋跌幅度可能最大 　　索珀续道，一系列旨在冷却炽热楼市的措施，包括本省向购买大温物业的海外买家额外徵收15%物业转让税(Property Transfer Tax) ，以及收紧按揭，已加速楼市放缓。在今年11月，大温住宅物业成交量连续第五个月下跌，尽管如此，独立屋的基准价已超过151万元，大约是大温家庭收入中位数的20倍。在众多类型房屋中，独立屋之前价格急升，下调幅度可能也是最大。 　　不过对于有市民希望屋价能下调至未升之前的水平，该项预测指这可能要令他们失望，一成的跌幅应可把楼价回到3月时的水平。 　　该预测认为，加拿大是一个美丽的国家，而大温充满活力，加上经济强劲和多元化，依然具有吸引力。皇家地产公司正准备在明年1月初发表正式的预测，相关预测是根据全国最大物业估值公司Brookfield的资料而作出的。

墨西哥锡那罗亚州库利亚坎市的Jardines del Humaya墓地从外面看和一般的墓地没啥不同，但当你走进去时你会发现这简直就是一个富人区，到处都是各式各样的豪宅，但这其实是有名的墨西哥大毒枭的豪华陵墓。 人们说，人死的时候无法将钱带走，但这并不意味着没有人试着这么做，甚至试着把钱带到鬼门关。即使去世了，锡那罗亚贩毒组织的成员为了炫耀自己土豪般的生活方式花重金打造自己的陵墓，这笔花费远远超过了墨西哥家庭的平均成本。Jardines del Humaya因为里面各式各样别墅或教堂式的陵墓而出名，吸引了来自墨西哥甚至是外国的游客。 参观墓地——这个世界上最危险的地方之一和一般的旅行不一样，但不得不承认这里的一些坟墓确实很高级，值得看一看。当你路过Jardines del Humaya入口处一些相貌平平的坟墓，再进入到墓地内后你会惊叹在一个墓地中怎么会有这么多高级的建筑。有些坟墓像一栋大厦、有的是两层小洋房、有的像小教堂、有的甚至想小型城堡，似乎都在告诉人们住在这里面的人不一般。 让人惊讶的不仅仅是陵墓的外表。一些报道称，许多建筑内部还有现代化的施设，很多是墨西哥人梦寐以求的，像24小时的空调、客厅、卧室、设备齐全的厨房、防弹玻璃、报警系统和WIFI。每个来这里参观的朋友都会感到很舒服。 来自锡那罗亚自治大学的哲学教授Juan Carlos Ayala在谈到这些豪华陵墓时说道：“这些是他们生前能力表现，也显示了他们来生的欲望。同时也告诉那些活着的人，睡在这里的人很重要。” Ayala估计这些豪华陵墓的成本达到了390000美元，但英国《每日邮报》去年的一篇报道中提到，其中一些陵墓的造价远远超过了这个数。例如，像著名的古兹曼兄弟的陵墓Arturo Guzman Loera构造十分复杂，据说耗资1200000美元建造，其中有几间卧室，24小时监控以及空调等等。 而“大老板”的陵墓Arturo Beltran Lyva，看起来像一座小城堡，其中配备了卫星电视、无线网络、厨房、卧室以及一个防盗报警器。估计成本约为600000美元。 这些陵墓的主人赤裸裸的向当地居民炫耀自己的生活方式，难怪墨西哥当局一直在考虑禁止建造类似的建筑物，阻止年强忍加入贩毒集团。 有意思的是，奢华的陵墓并不是墨西哥贩毒集团所独有。位于马尼拉的“Beverly Hills of the Dead”的一座墓地中也有着类似拥有先进设施的豪华陵墓。 [island via odditycentral]

  据报道，广州市政府在官网挂出了关于全面开展冼村改造的通告，冼村本次改造规划范围东起猎德路、西至冼村路、南至金穗路、北至黄埔大道，总用地面积18.49万平方米。12月21日，广州百年冼村与周边的高楼形成鲜明对比。（来源：中新社）   冼村，一个有宗族祠堂的村落。这里原有1900多户人，在城中村改造的过程中渐渐剩下不到几百户人家。作为广州新城市中轴线上绕不开的一个地理空间节点，冼村自改造起便牵动着全广州的心。（来源：中新社）   航拍广州百年冼村全貌。冼村在珠江新城3条村中最早启动改造，自2010年就拉开序幕，却因改造资金、改造方式等诸多问题一直未落实。（来源：中新社）   12月21日，几名青年坐在冼村池塘边的楼房废墟上午休。12月19日，冼村城中村改造工作正式全面启动。有人猜测，冼村一旦顺利改造，一夜之间将出现大量千万富翁。（来源：中新社）   12月21日，广州百年冼村，航拍三台挖掘机正在对旧楼施工。拆迁启动的19日，“早上6点多，就开始放炮仗了，可能为了图个吉利，准备开拆。”19日上午的冼村比以往更热闹一些，在靠近冼村路的一块小小空地上，钩机已经进场。（来源：中新社）   12月21日，广州冼村池塘边的围栏上挂满了居民换洗的衣服。记者在村中走了一转，发现村中大部分建筑已经如同废弃，这些建筑内，门窗已拆,基本上找不到有人居住的气息。（来源：中新社）   一名居民行走在广州百年冼村的池塘边。部分较为完好的建筑仍有人居住。每天，他们是怎样在“废墟”一样的村中生活？有住户说：“已经习惯了，走出了这个范围，就是另外一个世界。”他说的“范围”，指的是冼村路、金穗路、猎德大道、黄埔大道围绕的区域。（来源：中新社）   12月21日，广州冼村的街道内，随处可见张贴的冼村改造通告。据了解，已有八百多年历史的冼村，其改造东起猎德路，西至冼村路，南起金穗路，北以黄埔大道为界，分为三大地块，即村民回迁地块、村集体物业地块和融资地块。（来源：中新社） 冼村村民身着印有“支持冼村早日复建，早日返回家园”的外套。（来源：中新社） 中新社报道，日前，广州市政府在官网挂出了关于全面开展冼村改造的通告，冼村本次改造规划范围东起猎德路、西至冼村路、南至金穗路、北至黄埔大道，总用地面积18.49万平方米，目前相关部门已正式全面启动冼村城中村改建工作。 冼村，一个有宗族祠堂的村落。这里原有1900多户人，在城中村改造的过程中渐渐剩下不到几百户人家。作为广州新城中轴线上绕不开的一个地理节点，冼村自改造起便受到关注。 12月19日，冼村城中村改造工作正式全面启动。有人猜测，冼村一旦顺利改造，一夜之间将出现大量千万富翁。 “早上6点多，就开始放炮仗了，可能为了图个吉利，准备开拆。”19日上午的冼村比以往更热闹一些，在靠近冼村路的一块小小空地上，钩机已经进场，冼村实业有限公司一众人等也已经到场，并有少数村民围观。 记者在村中走了一转，发现村中大部分建筑已经如同废弃，这些建筑内，门窗已拆,基本上找不到有人居住的气息。 每天，他们是怎样在“废墟”一样的村中生活？有住户说：“已经习惯了，走出了这个范围，就是另外一个世界。”他说的“范围”，指的是冼村路、金穗路、猎德大道、黄埔大道围绕的区域，也是本次冼村改造的规划范围，总用地面积18.49万平方米。 据了解，已有八百多年历史的冼村，其改造东起猎德路，西至冼村路，南起金穗路，北以黄埔大道为界，分为三大地块，即村民回迁地块、村集体物业地块和融资地块。而在整村改建完成后，村里将有肉菜市场、幼儿园、祠堂、老人活动中心等公建配套。

　　高层要求解决人民群众普遍关心重要问题，要求推进北方地区冬季清洁取暖等工作，要求使用清洁能源减少污染;要求规范租房市场，抑制房地产泡沫;要求扩大有效供给。 　　根据绿色和平组织的计算，中国今年最严重的大气污染已影响了4.6亿人，污染程度是世界卫生组织(WHO)日常指标的6倍。在许多地区，雾霾(专题)天气已持续了三天。 　　中央气象台12月20日18时发布霾橙色预警线――20日20时至21日20时，一条跨越华北、华东、部分东北地区的重度霾线持续蔓延。 　　在此背景下，华北各地的城市12月19日继续实行限制空气污染的措施，这表明了中国为更清洁空气付出经济代价的新意愿。《华尔街日报》网站12月19日报道称，在北京，1,200家企业不得不停产或减产，通常熙熙攘攘的街道上周末异常安静，因为政府要求一半的机动车停驶。 　　另据报道，近几天来，北京等地实行的与污染有关的限制对诸多行业中的企业造成了影响。国有的中国石油化工集团公司的一名高管称，该公司接到了在一些区域减产的命令，闲散工人仍能领取薪酬，虽然薪酬有所降低。 　　比北京雾霾更严重的那个首都，房价已经下跌21.7% 　　事实上，真的有个国家的首都，因为雾霾房价降温了。 　　据时代周报报道，在中国西南方，印度首都新德里也在17年来最严重的雾霾中成为世界上空气污染最严重的城市。 　　他们跟我们国内采取了相同手段――汽车限行、工厂关停、呼吁市民减少户外活动，依然没有止住雾霾的脚步，空气污染对经济的影响也体现在房地产市场上。过去3年，新德里房价下跌21.7%。房地产中介机构表示，下跌趋势还在加快。不仅房价下跌，房租也在下跌，平均跌幅达30%以上。很多有能力的人选择离开了这个城市，甚至这个国家。 　　雾霾促使了印度首都房价下跌，那么我们的首都房价，会因为空气污染降温么? 　　北京2006年房价只有5200多元/平方米，而现在53087元/平方米，同样在上海，2006年房价只有4500元/平方米，而现在的均价在47549元/平方米，房价在短短的10年间翻了十倍，但是这些大城市的雾霾天气却频繁来袭。那么，雾霾天气为何会与高房价如影随形呢? 　　首先，地下水超采，使北方冬季气候愈加干燥，霾天气逐步增加。扩大建筑面积导致地表水被填埋，地基排水导致地下水位下降，地表水被填埋和地下水位下降导致气候干燥，灰尘容易上扬，年平均雾日数呈减少趋势。其中河北地下水超采30年出现全国漏斗区，河北雾霾也最为严重。 　　此外，由于房价的不断上涨，各路资金纷纷入市抄作，导致一线城市住宅用地越来越少。而随着一二线城市在拆迁和在建工地越来越多，也给雾霾天气形成带来帮助：这一方面使得建筑粉尘难以在空气中消散，另一方面，密集建筑车队碾压路面，造成尘土细小颗粒，是雾霾的重要来源。 　　再者，一二线城市的高房价，伴随着就是大量高层建筑要投入使用，而密集的高层建筑阻档了空气流动，减弱了自然风的强度，也不利于雾霾的消散。这就导致了一二线城市虽然构筑了钢筋水泥群，但雾霾产生后，消散所耗用的时间却要更长。 　　最后，房地产大跌进的同时，也会拉动钢铁、水电、运输、采砂、水泥、汽车制造、住宿餐饮等产业的快速无序扩张。而这些产业的盲目扩张的结果是，工业污染加剧、煤电消耗剧增和汽车尾气大量增加，这都会影响到大城市的空气质量，特别是进入冬季之后，雾霾程度则会愈加严重。 　　雾霾围城继续下去，北京将会发生什么? 　　事实上，截止日前，北京的房价已经均价57000多，环比去年，涨幅已经高达46%，而雾霾指数呢?恐怕是近几年最可怕的一次了。目前，雾霾还没有对我们的房价产生什么大的影响，至于以后，谁知道呢? 　　人口是影响房价的一个重要因素。当下，重雾霾高房价使得越来越多人对北京望而却步。 　　北京一家汽车制造业的人力资源经理表示，虽然北京对一些学生来说有一定的吸引力，但早已飞起来的房价还是让一些人选择逃离。而严重的雾霾也是阻拦学生北上求职的重要原因。 　　要知道，北京的高房价逼走了很多低收入群体，而环境污染必然也会逼走更有能力的高收入精英人群。他们会选择去空气质量更好的国外避霾。 　　北京大学国家发展研究院教授胡大源根据报道估计，北京地区的雾霾导致的经济损失大约在700亿(每年)的水平。 　　现今许多人把房子当做投资产品，但它真正属性应还是供人居住。当人们发现高房价无法带来真正好的居住环境，每天还是得与雾霾作伴，久而久之，有条件的人会选择离开。 　　而那些无法离开的中产阶层，一边念着房贷、车贷、孩子的奶粉钱，另一边想到“避霾游”又要花钱，或许只能关紧门窗，开着净化器在家里等风来了。 　　连马云(专题)在谈雾霾的时候都说，希望自己真是外星人，能逃回我的星球。 　　在中国，每当有人对我不满意，或者觉得我疯了的时候，就说我是“外星人”。上个星期，北京雾霾特别严重。这几年，我有亲戚和朋友在经受癌症折磨。每当想到这些，我真希望自己真的是外星人，可以逃回我的星球。但是很可惜，人类只有一个地球。我们没有别的地方可去。这不仅仅是政治家讨论的问题，是所有人的责任。今天，我们都已经没有选择。 　　诚如马云所言，面对雾霾，除了行动，我们别无选择。今天，除了等风来，我们还要自己行动起来。穹顶之下，呼吸是每个人的事。

　　BC省政府上周出台了帮助首次购房者支付首付款的新贷款政策不过贷款政策一出，引起了当地各界很激烈的讨论。本周一些反馈情况显示，贷款政策最直接的受益人似乎也对新政策并不是特别支持。 　　新的贷款政策规定，符合条件的BC省居民有权向政府申请相当于购房款5%，最高不超过3.75万加元的贷款。贷款的首5年不需要支付任何利息、本金。政策的初衷是希望能够帮助那些付不起首付的年轻人首次购房者买房。 　　但37岁的Andy Anissimoff在接受CBC电视台采访时表示，“尽管我们的条件已经符合，我并不想要申请这个项目。我并不打算在眼下这种情况下进入市场。我从2013年开始就想要购买一栋联体屋。但是我观察了现在的房市，涨幅太过惊人了。市场处在非常危险的泡沫影响下。现在申请贷款进入房市绝对是很危险的。” 　　Andy Anissimoff表示，“在某些地区，这项新政策对于首次购房者无疑是一项优惠。但是在温哥华、维多利亚等房价大涨的地区，新政策却鼓励居民进入一个非常危险的市场环境。这可能会造成一些人很大损失。” 　　家住Mission的Lauren Hinnen则表示，她认为用一个贷款来偿还另一个贷款的主意非常危险。Lauren Hinnen表示，“我并不希望背负太多债务。最近几年，我和我的丈夫一直在尝试彻底摆脱债务的压力。我也不想购买一栋被高估的房屋。我认为新政策可能会让那些价格低于75万加元的房屋进一步上涨。”

建筑行业与土地开发协会指出，大多伦多地区的新建房屋供应量上月跌至15年来的第二低位，只有10年前的一半。 上月建筑商们库存的新建房屋数量是15,184间，约是10年前31,150间的一半。 近15年的最低库存纪录是在今年8月录得，为15,100间。 加拿大地产协会和多伦多地产局均指，供应稀缺是造成房价飙升的一个因素。协会的数据也显示，大多区11月新建独立屋的价格为$123万元，比去年上涨27%。公寓价格为$49.3万元，上涨10%。

位于密西沙加市湖滨的一大块地皮近日易手成为房地产开发用地。 根据Port Credit West Village Partners Inc.签下的收购协议，该地产开发商向帝国石油公司买下原Texaco炼油厂的地块，位于Port Credit镇70 Mississauga Road South，占地面积73英亩。  

奥巴马卸任后，仍会住在华盛顿。   任期即将届满的美国总统奥巴马，明年1月卸任后便会搬离居住了8年的白宫。近日有消息指，他们一家将会搬到华盛顿的一间约8200平方尺的住宅，成为近百年来首位在华盛顿居住的卸任总统。据悉，奥巴马夫妇将迁往华盛顿卡洛拉马一所价值530万美元的豪宅。新居虽然不及富丽堂皇的白宫，仍有9间睡房和8.5间浴室。该大宅有不少窗户采光，还有实木地板。 建筑工人加紧进度。建筑工人把车房改建成一间附有浴室的办公室，并升级了安保和电力系统，更在其中一条楼梯上，建造了一条猫道。 工人正在修建大宅。 从照片可见，建筑工人正在大宅施工，现场有挖掘机、帐篷和其他建筑废料，而当地居民对奥巴马夫妇将搬进社区，均感兴趣。奥巴马夫妇留居华盛顿，是为了让15岁的幼女萨沙可以在当地完成中学学业，而长女玛利亚则会休学一年，然后再升读哈佛大学。

　　过往温哥华一直是加国难以负担高楼价城市的代名词，不过昨日皇家银行公布的报告却指出，大多伦多地区在今年第三季已取替温哥华，成为全国楼价最难负担的城市。该银行首席经济师预测，联邦政府的冷却市场政策与提高长期息率，或会于明年使楼价更难以负担，届时所带来的经济影响难料。 　　皇银昨公布的“楼房走势与可负担性”年终报告指，多年来一直被视为楼市极难负担的城市温哥华，在今年第三季的数字中，被大多伦多地区取代了其位置；报告指出本国房屋难负担指数，连续6年上升，达到44.3%，而独立屋毫无疑问是最难以负担的房屋类别，达到49.4%，共管柏文的难负担程度则为35.6%。 　　大多伦多地区房屋难以负担程度以63.7%高踞各市之首；即使如此，温哥华始终是房屋支出占业主收入最多的城市，与房屋有关的常规支出，竟然占业主收入的92%。报告提到不论温哥华或多伦多，拥有一个共管柏文单位，是相对其他类型房屋更能够负担。 　　移民择居多市支持房价 　　皇银首席经济师韦特（Craig Wright）认为，联邦今年10月份推出的新按揭保险政策，长远来说或可纾缓房价难以负担的压力，此项政策实施后，一些以往可“过关”、财政处于边缘位置的置业人士，现时要购置房屋或未必能通过还款压力测试，而被银行拒于门外，受影响的主要是首次置业人士。他续指随着美国联储局预计于明年或加息3次，本国长期息率预计亦会提高，这对支付房贷的业主而言，必然是加重了财政负担。 　　谈到大多伦多地区楼市持续的升势，皇银报告坦言暂时没有任何迹象显示多伦多楼市会有慢下来的趋势，令大多伦多地区楼价居高不下的原因，包括颇多移民选择多伦多为立足之地，令房屋需求持续上扬；加上投资者乐于入市，使二手房屋交投量只升不降，推高屋价。

　　加拿大全国楼价近年不断飙升，尤其是多伦多和温哥华的楼价。越来越多的年轻人存钱的速度远远追不上房价的上升速度，最终只能租屋。那在加拿大的房租水平如何?据悉加拿大租客群体中每10名中就有4名租客需要花费收入的三分之一多来支付房租，那么加拿大房租排行如何? 　　房租排行榜 　　加拿大按揭和房屋公司(CMHC)今日公布了全国各城市公寓平均月租金情况，结果很意外，温哥华和多伦多都不是最高的，位于西北地区的黄刀(Yellowknife)成为全国租金最高的城市。 　　据统计，温哥华一套两居室的公寓的平均月租租金为1450元，排在全国第二。温哥华的出租空置率只有0.6%，是全加拿大最低的，说明需求很高。那也难怪租金这么高了。多伦多以平均月租1327元，位列第三。紧接着的是卡尔加里，每月租金平均1258元。第五名为埃德蒙顿，租金是$1,229元。另外安省的渥太华、Berrie、Kingston、Oshawa、Guelph、Hamilton和London均排在全国租金最贵的前19名中，每个月房租都在1000元以上。 　　加拿大全国这样一套公寓每个月的平均房租为995元。 　　值得一提的是，魁省没有一个城市进入榜单，加拿大第二大城市蒙特利尔也没有上榜，连前20名都没有进入。 　　黄刀何以最贵 　　以两居室公寓为例，生活在黄刀的人平均每月要支付$1,636元的租金。而同样的房屋在温哥华和多伦多的租金分别为$1,450和$1,327元。 　　CMHC分析师Timothy Gensey说居住在加拿大北边是件很辛苦的事，所有物资都要通过卡车运输，道致物价很高。Gensey还表示伊魁特市(Iqaluit，Nunavut地区首府)的租金可能更高，只不过CMHC没有记录那里的数据。 　　Gensey还表示，虽然黄刀的租金现在仍然是全国最高，但这个价格已经是几年来第一次下降的了。今年，两居室公寓的租金已经跌了2.2%。 　　黄刀的地产经纪兼市议员Adrian Bell表示，这次跌幅很大，因为黄刀的租金已经20多年没有降过了。 　　他认为，这次租金会跌是因为新建的公寓数量增加，而且越来越多人不选择租房。 　　黄刀作为一个旅游城市不被租客考虑，综上所诉，对大多数租客来说，温哥华依然是全加拿大房租最贵的城市。

不用说，多伦多跟温哥华一样，早已成为全加拿大房产市场最热的城市，两者基本上不相上下。但是如果你天真的认为对普通人来说，多伦多房子再贵努努力还是能买得起的，那你可要做好心碎的准备了。一份来自RBC(加拿大皇家银行)的数据表明，多伦多已超越温哥华，现阶段房价最贵，超出了人们正常的负担能力。 皇家银行近期进行了一项房产负担能力研究，考虑了众多诸如银行利率、现有住房量等因素，得出的结果让人心惊：自1990年到现在，多伦多的房市从未像现在这样严酷过。当年的利率为14%，而现在仅0.5%。如今多伦多某种程度上算是遭遇了房产负担力危机，不过究其原因与供不应求脱不开关系，现有住宅总数依然过少，尤其是独立屋数量，也就促使房价一直飙升，房价甚至冲破天际。 据RBC预测，多伦多这种房价过热的情况依然会持续到明年，房价疯涨的态势不会出现扭转，考虑买房的人们可要做好心理准备。不过，原本有专家预测今年多伦多房市会出现暴涨14%的惊人局面，不过银行表示目前基本不可能发生。 但是，RBC预测2017年多伦多房价总体将上涨5%-10%，涨幅也够让人心跳加速。明年你作何打算呢?

　■有经纪指若延长物业交接期，可能会助长炒家影子转售牟暴利。资料图片 　　大多伦多地区房屋竞价战在2016年进入白热化，人人都知道这是因为房屋供不应求所造成，而屋主不将自己的物业挂牌上市，是房屋供应不足的一个重要原因。一些经纪相信，如果协助业主将准备出售的物业交接期限加长，从而给卖家更多时间寻找下一个物业，或许是一个增强屋主卖房意愿的方法。有华裔经纪担心，这种做法有可能助长炒卖合约的所谓shadow flipping（影子转售，亦俗称摩货）的行为。 　　大多区各市镇买家加价竞购的故事，在2016年层出不穷，十个以上买家争抢offer、高于叫价20万元，甚至50万元以上的成交都不算稀奇。这种情况不仅令渴望在房价进一步上涨前，尽快购置物业的买家沮丧，也令准备卖屋换房的业主心理负担加重。不少屋主不愿意将房屋挂牌出售，是因为房屋卖掉之后，他们马上需要再买另一处物业居住，因而无可避免加入抢房大军。这种情况让准卖家望而生畏，宁可一动不如一静，推迟卖屋换屋计划，这也令市场上的供应量更趋紧张。 　　上月挂牌量跌35.8% 　　《环球邮报》引述多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board）的统计指，2016年6月大多区活跃挂牌房屋总数，比2015年6月同比下跌31.4%，房屋均价上涨16.8%。在刚过去的11月份供求情况更加严峻，11月大多区挂牌房屋数量，比去年同期大幅下跌35.8%，房屋均价上涨了22.7%。 　　报道又指，一些经纪预测在2017年，将因为市政府准备征收当谷大道和嘉甸拿高架路过路费，多伦多市内416地区房屋将更加抢手，不少买家可能重新考虑分散至多伦多周边地区置业的计划。一些经纪相信，帮助业主争取较长时间的交接日期，让他们在卖房后有较充足的时间去寻找下一处居住物业，可以有效增加卖房者的安全感，刺激他们的卖房意愿。