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  • 11 月的低陆平原房地产数据公布，两个房地产局的数据透露了一些难得的现象：在大温哥华地区的购屋者，拥有自 2021 年以来最多的购屋选择。在菲沙河谷的购屋者，则相对清闲，因为买卖情况不活跃，市场非常缓速。 CityNews 报道，菲沙河谷房地产局 (FVREB) 说，随着假期的到来，市场继续降温，买家和卖家可能都在忙于其它优先事项。因此菲沙河谷房屋销售和挂牌量又进入一个缓慢的月份，FVREB 表示，这是「10 年来排名第二个交易最缓慢的 11 月」。 // 该委员会表示，11 月共记录了 891 笔交易，比 10 月下降了 8%。 FVREB 主席贝恩斯 (Narinder Bains) 表示：「预计这种以销售缓慢和新上市量下降为特征的模式将持续整个冬季，直到我们看到利率出现下降。」 FVREB 表示，11 月的活跃挂牌量也较 10 月下降了 5%，但整体挂牌量较 2022 年 11 月增加了 17%。 FVREB 执行长吉尔 (Baldev Gill) 表示：「由于季节性和高利率继续抑制销售活动，我们预计销售将在 2024 年初进一步放缓。然而，即使市场缓慢也能带来机会。」 FVREB 表示，上个月该地区单户独立屋的基准价格下降了近 1%，至 1,489,1000 元，比 2022 年 11 月增加了 6.2%。11 月该地区城市屋的基准价格为 837,200 元，公寓基准价格为 545,300 元。 FVREB 涵盖阿伯斯福、兰里、米逊、北三角洲、素里和白石等低陆平原社区。 此同时，大温哥华房地产局 (REBGV) 表示，鉴于该地区住房库存的增加，「大温哥华地区的购房者拥有自 2021 年以来最多的选择之一。」 REBGV 表示，11 月该地区有 3,369 套待售房产，自 2022 年 11 月以来增加了近 10%。 它补充说，上个月大温哥华地区的住宅销售量突破 1,700 套，比该地区 10 年季节性平均值低 33%。 REBGV 的董事利斯 (Andrew Lis) 表示：「过去几个月，我们一直在观察市场上活跃挂牌房屋数量的增加，这为买家提供了比过去几年更多的选择。与每年这个时候我们通常会看到的季节性销售放缓相结合，供应的增加正在为整个大温哥华地区的房地产市场创造平衡的条件。」 REBGV 涵盖鲍文岛、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温哥华、皮特草原、高贵林港、满地宝、列治文、南三角洲、史夸米殊、阳光海岸、温哥华、西温哥华和威斯勒。 图：CityNews  
  • 本拿比11户大多为新来乍到的新移民租客，得知房东夫妇实际上是非法转租别人的房屋后，顿时感到措手不及。 据CityNews报道，本拿比房客内智海（Marko Nezhyhai）9月他从乌克兰抵达大温时，收到了一份虚假的租赁协议，他最近才发现，自己与住在同一幢房子里的其它10名房客都成为了租赁骗局的受害者。 // 内智海表示，一对夫妇冒充屋主，但后来他得知他们只是房客。 「我真的很紧张，因为我被她陷入了这个欺骗之网，」内智海说。 洋名维多利亚的王姓(Ong，译音)女租客表示，她从新加坡搬到加拿大后，于11月签署了居住在该房屋的租约。 「我几乎不知道她在撒谎，所有这些房子都是租来的……每一间房屋都是非法转租，」她说。 面临这些指控的夫妇，在回覆CityNews的电邮中，对他们假装是房东一事未予回应，而是说：「我们与他们合住我们的家。」 该房屋的物业经理证实与这对夫妇签订了初步租赁协议，夫妇俩声称是为自己和家人租用该房子的。 物业经理也证实，这对夫妇非法将房屋转租给11名租户，并自称是房东。为此，他发出驱逐通知，因为这违反了实质条款，双方终止租约的协议已于月底（11月）提交。 这位经理表示，该房屋的实际月租金为6,500元，但房客们表示，他们总共支付了超过11,000元，并声称这对夫妇将把差额收入囊中。 大多数租户都是加拿大新移民，他们表示这次经历对他们在加拿大的新生活来说，是一次可怕的经历。 王女士表示，她于今年9月来到加拿大，没有朋友、家人或网络，也没有人可以寻求建议，「我真的感到很无助。」 本拿比皇家骑警（RCMP）表示，这是一宗未经授权的转租案例，他们称这种行为属于《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）的范畴，不属于刑事犯罪。 这对夫妇已向住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch, RTB）申请解决争议，但审裁处出于「私隐原因」无法透露更多有关情况的细节，但就表示，仲裁员将「解决租户提出的任何问题」。 物业经理表示，房主不希望任何人无家可归，可能会延长与那些需要找地方住的人新签订的临时租约。但从长远来看，租户下一步将在哪里安家，仍是未知数。 内智海最后表示：「我认为让我们的社区了解有很多骗子试图骗取你的钱是很重要的。」 图：CityNews
  • 房地产市场持续低迷引起不少加拿大业界关注，最近加拿大帝国商业银行 CIBC 的报告指出，加拿大房地产市场正处于衰退期，面临 1991 年经济衰退以来最大的挑战，进入没有买家的买方市场。 报告指出，疫情大流行期间，房市热度高涨，2021 年初，全国房屋单位销量达到 64,000 套的峰值，但如今相比最高峰值已经下降了 45%。 根据加拿大房地产协会的数据，10 月的销售量相比大流行前十年平均水平还要低 12%。 如果按照人口的平均情况来统计，则更糟糕，除了早期的大流行封锁特殊时期外，当前加拿大人均房屋销售量急速下跌，选择已经低于 2008 年经济衰退时期的水平。   分析称，虽然多伦多和温哥华等规模较大、估值过高、房价负担性差的中心地区最常见市场持续下降的情况，但即使再人口激增的低房价区域，市场也正在经历这种情况。   例如，负担性较好的草原省和大西洋地区，在过去 3 个月年化销售额也在下降。只有圣约翰和哈利法克斯单位销量仍高于大流行前。 令 CIBC 感到更加悲观的是，预计下降趋势还将进一步恶化。尽管加拿大央行不太可能再次加息，但其专家预计房市将不会像在 2023 年 1 月加息暂停后看到的那样再次快速复苏。 供应不足也无法保护房价不跌 当前全国基准房价较 2022 年初的峰值下降了 11%，但相比疫情前的水平仍高出 38%。 在大流行低利率期间，独立屋住宅价格快速上涨，比大流行前的水平高出 42%，而公寓价格也已经上涨 30%。从 2022 年初到今年年初，新上市房屋数量极少（下降了 31% 或更多），从而维持了高价。 然而，现在情况已经有所不同。最近新挂牌上市数量有所增加，较今年 3 月供应最低水平时期（不包括大流行封锁期）增加了 31%。但供应的增加其中部分原因是，由于抵押贷款付款增加和其他日益严重的财务问题，越来越多的业主无奈挂牌出售房产。 没有买家的买方市场 这种影响是全国范围的，市场从卖方领域转向买方领域的平衡状态。目前多伦多已经提前进入了买方市场，温哥华也正在紧随其后。草原省和大西洋地区仍然接近卖家状况，但正在走软。 换句话说，由于负担能力问题持续存在，尽管条件对买家有利，但市场中并没有如期出现足够多的买家，因此不会看到需求的增长。
  • 加拿大爱民顿一名男子在入住温哥华市中心一套柏文的Airbnb期间，不小心触发火警启动大楼洒水装置造成损失，但物业的保险公司无权向他要求赔偿。 据CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官科瓦尔（Simon R. Coval）在周一（27日）发布的一项裁决中做出上述结论。 此案起因于沙佩特（John Schappert）于2019年4月，入住位于温哥华市中心阿尔伯尼街（Alberni Street）1060号的「Carlyle」大厦1406单位，该柏文有21层、147个单位。 据卑诗物业估价处（BC Assessment）评估显示，该单位拥有一间卧室、一间浴室、651平方呎的居住空间，截至2022年7月1日的评估价值为629,000元。 沙佩特和他的伴侣居住该单位期间做饭时，因热油明火触发了大楼的洒水灭火系统，导致物业拥有的公共财产遭受水灾损失，Airbnb向沙佩特收取了499元的保证金。 物业为公共财产支付的维修费用获得保险理赔。然后，该物业代表保险公司起诉沙佩特，要求收回这些费用，并指控沙佩特的疏忽导致了损失。 通常，涉及分契法人公司争议都是交由卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）处理，审裁处接收书面资料并以数字方式做出裁决，往往比普通法院审理速度更快。 但在本案中，原告和被告均要求卑诗最高法院（BC Supreme Court）受理此事，法官科瓦尔认为该案所涉及的问题「在法律上很复杂」并且「足够重要」，值得举行现场听证会。 根据裁决，沙佩特反对分契物业及其保险公司向他追偿费用，并为此提出两个论点。 其一，他认为自己应该被算作分契保险单所涵盖的被保险人之一，因此受普通法「无代位求偿规则」的约束，该规则禁止保险公司向其受保人追偿成本。 科瓦尔的决定写道：「禁止对一名被保险人进行代位求偿的最基本原因是，保险公司已经签订合同，替被保险人承担风险，」并引用了另一项解释无代位求偿规则的裁决。 沙佩特认为自己应该有资格成为被保险人之一，而分契物业公司则不认同。 科瓦尔站在沙佩特一边，指出分契保险单包括三类「指定被保险人」：公司本身、分契地段的所有者和租户以及「通常占用分契地段的人」。 根据该决定，「Carlyle」的业主在2018年出台了一项附则，允许将大楼内的10个单位用于「全日制短期出租」，这意味着它们必须至少每60天出租一次，并要求柏文业主申请列入10个短租名单的权利。 1406单元在2019年4月正是柏文专用短租单位之一，因而当时「有短租者占用这10个专用短租单位是正常现象」。 结论是，由于短期租户被授权占用指定单位（例如1406）并且「通常这样做」，因此沙佩特和其它短期租户符合物业政策下「通常占用分契地段的人」，拥有保险资格。 虽然保险公司辩称，即使沙佩特被认定为被保险人，它也应该能够向他追偿费用，但科瓦尔不同意，认为保单中没有任何明确的措辞允许处于沙佩特的情况下可以代位索赔。 法官的决定解决了沙佩特的第二项辩护理由，即他应该受益于分契公司章程中的一项条款，该条款免除了公司保险所涵盖的损害赔偿责任。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且代位求偿权被禁止，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且被禁止代位求偿权，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 科瓦尔的决定写道，「根据该条款的明确措辞，豁免仅适用于『所有者』」。 它还指出，沙佩特在入住「Carlyle」之前签署了一份「表格K」文件，要求他遵守分契物业章程和规则，「但没有暗示他可以受益于其中的任何权利」。 判决中写道：「（该表格）还要求他承担分契物业因纠正违反章程而产生的任何费用，其中包括他违反第4.2条不对共同财产造成损害的义务。」 沙佩特对共同财产造成的损失最终并没有在本案中发挥作用，因为物业没有对保险公司未承保的任何费用提出索赔，法院认为保险公司不得对其支付的费用向沙佩特提出代位索赔。 物业公司对沙佩特的索赔遭驳回。 图：网上图片
  • 雪绒花村 (Edelweiss Village) 位于 BC 省与阿尔伯塔省交界处的 Golden 区域，占地 50 英亩，是一个由 6 座小屋组成村落。最近被来自阿省的房产投资公司看中入手。     阿省房产公司 Montayne 的合伙人兼房地产经纪人 Devin Stephens 表示，他们看中的是 Golden 近期投资激增，包括扩建横贯加拿大高速公路，以及景点和酒店公司 Pursuit 推出的两个新旅游项目 Golden Skybridge 和 Railrider Mountain Coaster 等，都将为落基山脉这个两省交界地区的发展带来更多的潜力。 然而，Golden 整体的发展相对滞后。但雪绒花村不仅是一个绝佳的投资机会，还将成为旅游业和文化遗产保护的重要典范。 据介绍，这 6 座瑞士风格的小木屋都已有 100 多年的历史，也别成为当地的“瑞士村”，最早建于 1910-1912 年间，太平洋铁路修建时期。 当时，加拿大太平洋铁路公司 CPR 修建雪绒花村，为该公司雇佣的瑞士登山向导提供住房，以引导旅客安全，促进当地的旅游业。这些导游受 CPR 雇佣，带领富有的游客穿越山口，包括班夫、路易斯湖和罗杰斯山口的热门景点。 后来整个村落在 1959 年被一位瑞士导游 Walter Feuz 购买，之后这个村子一直由 Feuz 及其家族所持有并维护。但对于 Feuz 家族来说，他们更希望找到一个买家可以继续看护雪绒花村，并让这里发挥作用。 2021 年夏季，这里以 230 万的价格整村出售挂牌，最终由来自阿省的几个合伙人看中并买下来。对于卖家来说，这些人是最合适的人选。虽然这些房产的最终售价没有公布，不过以挂牌约两年时间后终于易手，恐怕价格不会更高。 Montayne 收购这些小木屋后就开始了修复工作。 该公司合伙人 Colby Genoway 表示，虽然小木屋的状况保持良好尚可，但建筑物如果投入使用仍需要进行大规模维修，因为一些木制品已经腐烂。一百多年历史的建筑，不能只靠维护，还需要进行再投资。 尽管 Montayne 对雪绒花村的具体计划仍在制定中，但该团队的愿景包含了该地点的文化意义，将雪绒花的历史与现代设施融为一体，为当地人和游客创造独特而有趣的体验，希望将其打造成既能教育游客又能让游客拥抱丰富的山区文化和加拿大遗产的东西。 由于雪绒花村位于 Golden 城镇以外，属于 Columbia-Shuswap 地区，当地没有适当的建筑遗产立法来保护这些住房，因此最近一个基金会正在努力为该地区建设一个社区遗产登记册，希望为将该村落指定为文化遗产保护区铺平道路。
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