地产

豪宅二楼的平面图。另据报道，奥巴马一家在芝加哥有一套住宅，是2005年以165万美元购置的，现在价值200万美元。那幢房子面积575平米，光卫生间就有7个。 奥巴马一家计划在其卸任后租住在华盛顿西北部的富人区卡洛拉马区，直到小女儿完成中学学业。   豪宅的最后成交价是530美元，在2014年5月转手，而现在它的估价在630万美元左右。据悉，奥巴马每个月要付2.2万美元（14.4万人民币）的租金。 奥巴马的房东洛克哈特是美国前总统克林顿的新闻秘书，如今担任全国橄榄球联盟高管。 奥巴马一家留在华盛顿，主要原因是小女儿萨沙，奥巴马今年早些时候曾说：“让一个人中学时转学，对成长很不利。” 奥巴马将于明年1月入住这里，这个典雅温暖的壁炉要迎来新主人了！ 主卧室。 绿树成荫的庭院。 二楼起居室。

　　多伦多市中心大型柏文住宅区雍景豪城CityPlace，近日有住户投诉在一些公用地方出现霉菌，包括健身室内的更衣室洗手间、邮件室和保安服务台。 　　居住在雍景豪城Parade并率先发现霉菌的住客布乐利(Mike Bradley)拍下了情况，并知会管理处，管理处随即关闭更衣室。 　　他表示："霉菌从地板散布到天花板，最好远离它。" 　　曾在卡加里(Calgary)经营油漆业的布乐利说，霉菌通常在黑暗和潮湿的空间生长，由于通风不足，孢子一旦释放到空气中，如果吸入的话，会引起连串唿吸道问题，也会严重损害儿童健康。 　　另外，有女住客扬言，如果问题未能尽快解决，就会马上迁出。不过管理处强调，工程人员已巡查有霉菌的地点，并商讨了维修的方案。

加拿大统计局日前正在对全国的楼市情况进行分析，希望能从数据中找出购房需求猛增的原因。统计局表示，外国买家是楼市政策的重点，但目前这方面数据存在空缺，下一步要全面对外国买家的情况展开统计研究。 局的首席统计师Anil Arora表示，外国买家对于楼市政策的制定者来说是个大问题，统计局将从土地登记、省府及其他资源等方面着手，做一份详尽的调查，并预计这份调查将会在明年公布。 Arora说，统计局将会广泛地从如何提高所收集到的房地产市场数据质量入手，例如详细分析房价上涨的动因以及不同城市的发展趋势。 近来由于大温哥华地区及大多伦多地区房价上涨特别迅猛，且外国买家的投资行为活跃等，引起了统计局的关注和担忧。联邦政府已经确认，现在对于外国买家的实际数据仍然是一个巨大的空缺，并拨款50万元预算来让统计局对这方面展开研究。而最近联邦政府也采取了不同措施来抑制楼市过热，统计局表示将和联邦政府一同合作。 统计局计划在未来五年内，不止统计新的房价数据，还会对上市房屋的库存量、公寓等方面进行研究，对房价膨胀进行更全面地监测。 除了楼市之外，统计局还将研究其他方面的经济信息，包括分析全球化对加拿大的影响，研究加拿大公司的海外运作以及外资企业在加拿大的情况。

或许你对温哥华房地产市场已经有了一定程度的认识，我们就先来看看日本的房地产泡沫崩盘始末。 从极度疯狂到一触即溃 日本房地产泡沫，是近代历史上最著名的市场经济泡沫之一，也是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。 上世纪80年代，日本政府在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本房地产价格的快速上涨。银行为扩大营业份额，想尽各种办法利用超低利率拼命发放贷款。对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。” 有血腥味的地方总会有豺狗围上，同样，有金钱味道的地方总会吸引投机者。同一时期，海外热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。 因“资本逐利”的天性，国际资本迅速在日本的房地产市场上呼风唤雨，导致房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。 随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。 1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，日本全部的房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国，这是世界上空前的房地产泡沫。 日本土地价格于1991年到达最高点，它标志着日本的“增长奇迹”和20多年海外投资快速扩张的终结，随后开启漫长的下跌之旅，陷入一轮长达10年之久的经济萧条时期。 泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，日本六大主要城市住宅用地价格下跌65%，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地价格只相当于1991年的27.7%! 日本的房地产经济到现在还没有缓过来，而且，有的人，还了一辈子的债.... 温哥华房地产泡沫破裂风险世界第一 世界著名银行瑞士UBS银行指出：加拿大温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高，最近两年出现了房价飙升的非理性局面。 2015年UBS的世界主要城市房地产市场泡沫指数报告温哥华高居榜首，是世界主要城市中房地产泡沫风险最高的城市，排在温哥华之后的为伦敦、斯特哥尔摩和悉尼。 房地产绑架加拿大经济 不得不承认，房地产早己成为加拿大的支柱产业，房贷业务也是银行最大的财源，但温哥华、多伦多的房价飙升，导致两大都会区的居民对房屋的可负担性指数不断下降，屡次打破历史记录。 更重要的是，随着家庭负担的不断增长，公众的幸福指数日趋减少，社会不稳定因素也会大大增加，金融系统更是面临着巨大风险。 从国家角度出发，房价飙升带来的直接恶果就是严重抑制消费，使小型商业、服务业持续受损，最终引致百业凋零。 那么，什么政策可以让房价不再飙升呢?只有央行加息。但这件事央行更不会做，加拿大需要保持低利率刺激经济增长，因为加拿大的当务之急是要拯救日渐凋零的实体经济，特别是出口。 所以，房地产已经严重绑架了加拿大经济。 海外买家税、贷款新政增加房地产市场稳定性 加拿大做为一个市场经济体制的国家，政府新实施的海外买家税、贷款新政，出发点只是希望令房价的增长控制在一定的幅度和速度，达到可持续的增长，并不是让房价下跌或崩盘。因为房地产市场不仅涉及到民众净资产的增长，也涉及到上下游产业的繁荣和保持就业稳定。 “健康的房市”应该是既抑制房价涨幅过高、过快，又保持房市不垮。房价涨幅应保持略高于通胀率的适度，如每年3%到5%。 理财专家 Jon Woloshin 认为，海外买家税会则大温地区房地产市场泡沫爆裂的风险大幅减小。 前皇家银行行政总裁 Gord Nixon 认为﹐新一轮收紧房贷措施合理，以目前的情况来说，采取较为审慎做法是自然之举，而非反应过度。而且在控制楼市风险方面，加拿大的银行表现良好。 相信，现在的温哥华房地产市场，正处于一个健康的状态。

　　约克区社区法律援助中心行政主任贝理表示，约克区的业主与租客委员会（俗称租务法庭，Landlord and Tenant Board，LTB）是全省审理个案最多的租务法庭之一。这个特别法庭最主要处理业主要求驱赶租客的个案。专门协助低收入家庭处理民事诉讼的约克区社区法律援助中心，最常接到的案件是面临被业主驱赶的租客；当中不少是因为精神心理或其他健康问题而产生困扰。 　　兼顾廉租屋住客纠纷 　　贝理说，法律援助中心为此在10年前开设一项特别计划，协助解决租客被驱赶的问题，但接手个案时往往已经太迟，几日后便要举行聆讯，双方已经没法再重新磋商解决问题，因此才萌生出调解的方式，希望当问题尚未恶化前便能够化解，不致对簿公堂和被驱赶。除了一般的出租单位外，政府廉租屋（Co-Op）也不时会发生住客纠纷，但因缺乏适当谈判机制或调解方法，而被迫直接到特别法庭仲裁。如果能够以调解方式平息争拗，将可避免费时失事又要花不少钱打官司。 　　贝理表示，10年前设立特别计划的原因，是大部分业主表示并非有意驱赶租客，只是别无他法解决问题。法援中心的律师或法律理事（Paralegal）经常认为，很多个案如果有第三方居中调停或协助化解分歧，根本毋须闹上法庭，例如一些有心理健康问题的人，可能只是需要社工介入协助。 　　贝理指出，租务法庭给予双方大约20分钟进行和解，在如此仓促的情况下即使能够当场解决的极少数个案，也由于缺乏外在协助而难以长久维持。一些有赌抟、瘾癖或非常抑郁的人，极需他人协助重返正常生活或戒除不良习惯，不致被业主驱赶。 　　法援中心每年协助300至400名租客处理涉及租务纠纷的案件。约克区的租务法庭每月约开庭6次，法援中心每次都要代表3至4名租客出庭。当中有相当大比率的个案可以经由调解方式处理，对业主和租客都有利。 　　业主驱赶租客要负担一笔不少的金钱，除了约500至1,000元的入禀租务法庭和律师费用外，单位空置的损失和刊登招租广告也是一些额外支出和损失。 　　由第三者协助了解立场 　　业主要驱赶租客首先要提前7至120日通知租客，然后入纸租务法庭申请裁决，一般要轮候3至4星期才能出庭。他说，业主的通知期视乎驱赶的理由而有所不同，如果是清拆重建等租客完全没有过失的驱赶，通知时间为60日以上；如果是租客违反协议或有其他问题，通知期将少于60日，欠租只需14日通知，租客滋扰他人则是20日。 　　他说，由于驱赶租客的主动权一般是操控在业主手上，因此当业主开始兴起要驱赶租客的念头时，也许可以考虑房屋纠纷调解服务。对租客而言，当一再遇到相同的问题而业主未能解决时，便应尝试调解方式。当然如果住客接到业主的驱赶通知，便应立刻寻求调解。当业主与租客仍然维持良好沟通时，意味这双方都在试图了解对方的立场，通常都不会闹上法庭；但当其中一方或双方都不理智时，便要找寻第三者协助了解对方的立场。

　　15%海外买家新政的实施即将进入到第四个月，很多人仍会关心现在的海外买家状况。新的一组数据也在十月末如期而至：1.3%―― 这是新政实施到10月初的海外买家占总交易的比例。 　　这组数据的公布者不是别人，正是卑诗省政府，因而该数据很权威。1.3%这个数字相当扎眼―― 在七月份，这个数字是13%，整整十倍! 　　在2016年8月前，温哥华可谓是北美火热的房地产市场，没有之一。当1.3%的数据公布时，一名叫做 Andrew Wilkinson 的政府官员在接受采访时表示： 　　“这个数字是喜人的，海外买家比例越低，那么我们的本地买家在购买第一套房的时候压力也就越小，我非常高兴看到这一现象”。不过这一观点也遭到了质疑，很多人认为这两者间并没有直接的联系。 　　从2016年8月2日到10月1日， 海外买家总共只在大温地区完成了152笔交易，在总交易比例中只占到了1.3%。而放眼整个卑诗省，这一比例则是1.7%，略高于大温地区。 　　得益的无疑是省政府，实施新政到今天，省府总共从海外买家身上多收取了1001万元的税款。 　　Wilkinson认为，省府并不是为了打压那些想在温哥华安居乐业的海外买家，而是为了给那些以纯投资为目的的海外买家拉响警钟，让他们“重新考虑一下是否在温哥华投资“。然而一个政策很难做到只针对海外投资客，于是只能将矛头指向全部的海外买家。 　　他同时提到，政府并不是为了赚钱纳为己用，而是为了赚钱投资于新建可负担住宅的“重大事业”中。 　　不过，Wilkinson同时也提到：即便不考虑海外买家税，每年房地产从9月开始也会进入淡季，这是规律，就算这个税收不开始实施，数据也会下降，海外买家的比例同样会下降。因而，本身就有的下降加上海外买家税的”推波助澜“，造就了1.3%这个惨淡的数字。 　　Wilkinson表示，当明年春天的买房旺季重新开始，海外买家税的“硝烟”逐渐散去后，那时的海外买家比例数据更有说服力。 　　交易宗数比例为1.3%，那么总交易额比例呢?最新数据为1.8%。也就是说，海外买家的平均购买力依然高于本地买家，不过这并不是什么令人意外的事。 　　省政府同时表示，在新政实施后，每天都有律师收到信件咨询，最常见的是拥有枫叶卡但并没有国籍的海外买家咨询自己是否要缴纳15%的海外买家税。同时，也有多起针对省府的官司，认为省府违反北美自由贸易协定等法律擅自提高税率是不合法的。 　　但投诉最终都是石沉大海，新税法在省府的坚持下已经实施了3个月，并没有修改的迹象。 　　另外一组数据显示，当温哥华新政实施后，卑诗省省会维多利亚的热度不断上涨，作为一个距离温哥华最近的大城市，很多海外买家认为投资维多利亚不失为一个好办法。 　　从8月2号到10月1日，维多利亚的海外买家购买比例为3.9%，远远高于温哥华的1.3%。虽然总的来看也不多，但却呈现出继续上涨的态势。虽然有人担忧温哥华岛地区也会推出类似政策，但目前来看并没有迹象。 　　从13%到1.3%，十倍速的下滑，触底反弹?也许尚没有触底!

　　省府公布9月份的房地产外国买家数据，显示15%外国买家物业转让税实施前后两个月作比较，大温房地产的外国买家比率由13.2%急跌至1.3%，下跌9成，其中列治文和本那比的减少更超过20个百分点。另外，自从向外国买家徵税后，省府在物业转让税(property transfer tax)上的额外收入超过1000万元。　　根据报告，大温地区单以9月份计，共录得5150宗地产交易，其中92宗是外国买家，比率佔1.8%，成交价方面同样佔整体的1.8%。　　省府自今年6月起收集外国买家买卖房地产的数据，并于8月2日实施针对他们的新税制，因此可以比较新税实施前后大约两个月，大温地区外国买家活跃程度的变化。在6月10日至8月1日，外国买家交易宗数比率为13.2%，而8月2日至9月30日，比率则大幅下跌至1.3%，成交宗数由1974宗锐减至152宗。　　列市外国买家跌剩3%　　以各城市计算，列治文和本那比的跌幅最显着。在新措施实施前约两个月，列市录得310宗涉及外国买家的买卖，比率为24.7%，而政策实施后两个月该成交量只有31宗，比率仅3%，下跌了超过21个百分点。　　本那比的跌幅更大，在新政策实施后两个月内，全市仅录得10宗涉及外国买家的地产交易，比率由本来24.2%，跌至1.2%。温哥华方面，外国买家比率则由新税实施前的15.5%减少至实施后的1.4%，素里亦由9.6%跌至0.8%，剩下不足一个百分点。 　　省府强调有不少地产交易，都是由外国人和本国公民或居民共同买入，每方持有一定比率的业权，这种情况下省府仍会将个案列为外国买家。 　　虽然目前的数据显示，外国买家在大温地区的活跃程度减退，但省府表示现阶段仍然过早下定论，要等待多几个月的数据，才能准确地判断新税制是否奏效。 　　另外，自新措施生效后，省府共徵收了166份外国买家物业转移税，涉及金额超过1000万元。省府亦向150位报称为本国公民或居民的新业主去信，要求对方提供更多资料以证明其身分，并正式就当中的85宗个案展开调查，追查对方是否需要补交税款。

卑诗海外买家税实施近三个月来，海外买家明显减少。有地产经纪称，新税前其海外买家成交额可佔50%以上，而现在却只有不到10%。不过，本地买家开始重新活跃，不少市民认为现在是入市的好时机。 　　来自中国的本地地产经纪康凯表示，自海外买家税实施以来，其海外买家客户明显减少。新税实施前，他的客户几乎一半来自中国的海外买家，但现在海外买家的成交量却跌至不到10%。 　　康凯分析说，15%的海外买家税的确令很多中国买家感到"不爽"，客户中有半数海外买家会考虑其他形式购买，如有孩子在本地留学或工作的，希望等一年半载孩子拿到永久居民身分后，再作购屋打算；另外有30%的海外买家存在侥倖心理，认为政府的这项政策或许只是短暂的，一两年后有可能取消，现在则持续观望；另外20%属于刚性需求买家，如有孩子在本地留学，但却不想租房，所以即使有额外税费也会置业，不过往往会将购买计划缩减，原计划买大房子的改为购买公寓。 　　不过，康凯表示，最近可以看到本地买家正在重新活跃起来，不少市民认为现在是入市的好时机，可选择物业增加，价格也略有下降，不少物业不但毋须竞价，甚至还有讨价还价的空间。康凯举例说，一栋叫价120万的房子经讨价还价后或可降价5至10万元成交。 　　另一位本地地产经纪赵新伟表示，目前虽然也有几组海外客户在大温看房，但她认为这只是出于时间偶然，他们刚好来到温哥华，在身边朋友推荐下看看无妨。虽然也有客户看后出价，但价钱相当低，显然是无意购买。 　　赵新伟说，15%的海外买家税不是小数字，尤其对于西温和温西的豪宅而言，买家都会计算，也会因此犹豫。更重要的是新政不但影响海外买家个人，更会影响本地买家的心态，从而影响到整个大环境。 　　不过她亦指出，本地买家开始活跃，相比之前更敢于出价，看能不能以更好价格买下心仪物业。 　　本地房地产的法律公证人任立三则指出，上周经手两宗300多万元的房屋买卖，都是海外买家购入，他们既不是有小孩在本地读书的刚性客户，也不介意房子是否出租，其中一个还打算对所购物业拆卸重建。他说，客户对多付50余万元的海外买家税似乎不当一回事，没有丝毫不情愿。本来他以为新政实施后一年，海外买家都不愿在本地置业，没想到他们这么快就重新开始入市，令他非常惊讶。

政府打压楼市这么久，到底什么时候是个头呢？加拿大联邦财政部长摩尔诺(Bill Morneau)曾在本月初宣布了为多伦多和温哥华火热的房地产市场降温的两大新措施，而持续的重拳之下，加拿大的经济情况也不乐观。 不过，摩尔诺近日在多伦多地区商会(Toronto Region Board of Trade) 发表演讲时明确表示，联邦政府不考虑进一步采取行动来冷却过热的房地产市场。 财政称不再打压房价 本月初联邦政府宣布了进一步收紧房屋按揭贷款的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试。另一项措施就是绝不容许外国炒房客滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。 图片来源：网络 对此，摩尔诺在多伦多地区商会发表演讲时说∶“这是正确的事情。”但他其后对媒体表示，联邦政府将继续在监控房地产市场时保持警觉，但不考虑采取进一步的行动。 他说∶“我们的角色是，确保我们长期地保护房地产市场，在加拿大人考虑进行房地产投资时，为加拿大人创造一定的稳定性。” 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)在最新发表的第3季度加拿大房地产市场评估报告中，已把全国房地产市场的风险程度，从7月份的中等提高到了强烈级别。 加拿大经济增长低于预期 此前，加拿大央行在其季度货币政策报告中表示，“最近数据的显示，现在加拿大经济增长情况低于7月份货币政策报告的预测。 这在很大程度上是由于近期的住房销售活动放缓以及出口量减少。” 尽管联邦政府最近采取措施收紧住房市场的贷款规则和降价，但家庭支出仍然是政策制定者的首要关注。加央行表示，联邦政府促进加拿大住房市场稳定的新措施可能会限制住宅投资。 图片来源：网络 然而，许多私企的经济学家对新规则采取了一种观望态度，他们担心对两个最热门市场温哥华和多伦多的新限制可能导致投资者转向其他市场，并增加这些社区的房价压力。 一方面是居高不下的房价，另一方面摩尔诺在近日表示加拿大年轻人应该习惯就业不稳定，这些都已引起千禧一代的担忧，担心他们面临的经济前景比他们的父母更加糟糕。 对于千禧一代所面临的挑战是否将影响联邦自由党政府确保加拿大经济长期稳定的主要政纲，摩尔诺并未做出正面的回答。他说∶“联邦政府需要确保的是，能够帮助加拿大人获得成功，这就意味着帮助年轻人寻找他们的第一份工作，帮助加拿大家庭首次置业。” 他还强调说，政府的角色就是为他们创造获得成功的途径。 嗯，说的好像有了政府的帮助，小编就买得起房一样。

多伦多约克区第一个房屋纠纷调解服务机构本月正式成立，业主和租客可以透过这项免费服务化解争拗，避免劳民伤财闹上法庭。 为了突显调解机制的中立性和不偏不倚的立场，这项服务设在协助市民寻找出租屋的Housing Help Centre。约克区社区法律援助中心行政主任贝理(Dennis Bailey)表示，希望新服务能够令更多租客免被驱赶(eviction)而无家可归(homeless)。 约克区出租屋空置率低 租客被驱赶或无家可归 多伦多不少社区出租屋林立，租客可以很容易便找到屋住，儿童甚至不必改到其他学校读书，但约克区租客若被业主驱赶，很可能要搬到其他市镇，甚至迁离约克区，对低收入家庭造成很大负担，有子女的家庭亦要忙于转换学校和重新找家庭医生，产生很大困扰，最坏的情况是无家可归。 调节的并非只限鸡毛蒜皮的小事 房屋纠纷调解服务并不是处理一些日常的鸡毛蒜皮问题，而是日积月累的争拗。如果调解不能够化解问题，将会发生租客被驱赶的情况。 约克区租务法庭极希望业主与租客能够透过调解方式解决问题，在法律上，租务法庭不能够下令与讼双方调解。随着房屋纠纷调解服务更广为人知，租务法庭未来可能以延缓裁决两星期的方式，间接要求双方调解。 除了业主和租客的问题之外，不少分租单位也会发生租客与租客之间的纠纷。当租客彼此一再向业主投诉，也许便应该尝试采取调解方式解决争拗。 调解工作绝少涉及法律规定的业主租客权益，往往是个人问题，业主和租客透过调解服务可以找出问题的症结，然后由合作的社工团队转介各种需要的服务并跟进事情的情况，以解决问题。 约克区房屋纠纷调解服务是由公益金提供经费，初步拨款为期两年，如果有需要将继续资助并扩大项目。约克区居民可致电905-505-2535查询房屋纠纷调解服务。 冬季业主也可以逐客 很多人以为业主不可以在冬季驱赶租客，事实上业主驱赶租客是不分季节的。贝理说，执业35年来听过很多人抱持同样的论调，相信是源自多伦多市的规定，这项规定可追溯至第一次世界大战，由于不少士兵远赴欧洲战场，薪酬未必能及时汇返加拿大，因此市政府通过附例，保障妇女和儿童不会在冬天被驱赶到街头露宿，但这条老旧市政附例早已在战后被废除;怀孕同样也不能成为免被业主驱赶的保障。 不要以不交房租逼迫业主修暖气 安省政府规定业主提供的暖气设备必须能够制暖至华氏65度或摄氏18度，但并非表示室内也达到同样温度，尤其是近年不少出租单位要住客自付水电和天然气费，因此租客是否开暖气也是一个问题。室内温度由各市镇政府自行订立，大多数市镇规定的温度为华氏68度(摄氏20度)。约克区由9个市镇组成，各市镇有不同附例，有些要求业主全年必须开暖气，每年10月15至翌年4月15日要有暖气是最起码要求，一般市政附例所规定的开暖气日期会更长。 多伦多市政附例规定每年9月15日至翌年6月1日要有暖气，并且不可低于华氏70度(摄氏21度)。 业主驱赶租客的个案，有部分是因房屋漏水或其他问题，租客要求业主修整，但业主置之不理，租客以拒交租方式希望迫使业主改善，结果业主一怒之下告上法庭驱赶租客。

　　联邦财政部长莫奈(Bill Morneau，图)曾在本月初宣布为多伦多和温哥华火热的房地产市场降温的两大新措施，他昨天在多伦多地区商会(Toronto Region Board of Trade) 发表演讲时明确表示，联邦政府不考虑进一步采取行动来冷却过热的房地产市场。 　　莫奈曾在本月初宣布了进一步收紧房屋按揭贷款的新措施，要对购买保险的房贷进行压力测试。另一项措施就是绝不容许外国"炒房客"滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。 　　对此，莫奈昨天在多伦多地区商会发表演讲时说："这是正确的事情。"但他其后对传媒表示，联邦政府将继续在监控房地产市场时保持警觉，但不考虑采取进一步的行动。 　　他说："我们的角色是，确保我们长期地保护房地产市场，在加拿大人考虑进行房地产投资时，为加拿大人创造一定的稳定性。" 　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)在最新发表的第3季度加拿大房地产市场评估报告中，已把全国房地产市场的风险程度，从7月份的中等提高到了强烈级别。 　　居高不下的房价及莫奈在近期发表评论，指加拿大年轻人应该习惯于就业不稳定，已引起千禧世代的担忧，担心他们面临的经济前景比他们的父母更加糟糕。 　　对于千禧世代所面临的挑战是否将影响联邦自由党政府确保加拿大经济长期稳定的主要政纲，莫奈并未做出正面的回答。他说："联邦政府需要确保能够帮助加拿大人获得成功，这意味着帮助年轻人寻找他们的第一份工作，帮助加拿大家庭首次置业。" 　　他还强调说，政府的角色就是为他们创造获得成功的途径。

　　前脚增加税收，后脚又收缩信贷。不满3月，房控政策频频出台，加拿大投资置业路在何处?在不少买家看来此刻的加拿大楼市正处于“水深火热”中。 　　8月2日，加拿大BC政府表示：外国买家在购大温哥华地区房产时需多支付房价的15%充作房产交易税。 　　10月3日，加拿大财政部宣布：自住房免缴增值税政策只针对加拿大居民，海外买家不在免征范围内。 　　10月17日，加拿大政府声明：房屋贷款人需通过利率(4.64%)压力测试，才能获批贷款。 　　接二连三的发布新政，导致加拿大整体房市“大变”。不少国内投资人对加拿大整体市场状况总结为“购买者进入了观望期，成交下滑，房价平稳”。 　　一、政策爆发并非偶然，政府干预只是时间和强度问题 　　据了解，温哥华率先发布新政，强调外国人在大温地区购房征收15%的交易税。权威数据显示，调控后，8月环比上月成交量下跌26%，销售额下降22.8%。大温地区市场正在降温，21世纪不动产温哥华地区In Town Realty门店负责人Michael La Prairie表示，目前，大温地区的楼市相对冷静，同时，也因此次政策调整获得了全球不动产投资人的进一步关注。 　　二、热钱转向多伦多，政府最终打出了“组合拳” 　　许多从温哥华被迫离场的买家，既而转向了多伦多，反倒给加拿大楼市加了一把柴。重压之下加拿大政府再次亮出绝招――征收增值税和收缩信贷。从而减少国外资本进入房地产市场，让房价理性回归。 　　这次加拿大对增值税条款的修改将迫使外国人不得不申报自己买卖房子所获得的差价，此举一方面有助于堵塞税负漏洞，另一方面令频繁的房屋买卖有所冷却。 　　双管齐下，银行收紧贷款额度的限制，不仅在交易末端控制收益也变相提高了购房门槛。这种“一刀切”做法虽然很可能对整个国民经济和就业市场造成伤筋动骨的影响，但就整个加拿大房市来看，房价已经步入平稳期，联邦政府的预期目标初步达成。 　　三、政策的调控是否会将投资“火苗”引向周边城市? 　　不久刚从加拿大考察回国的21世纪不动产中国区海外投资人俱乐部项目总监刘超给出解释：目前来说，除温哥华和多伦多以外的其他城市，海外投资客本身数量不大，即使加拿大全方位进行楼市政策调整，对这些城市的影响也微乎其微。 　　四、加拿大火热的楼市会不会一降到底? 　　相关专家认为，这好比中国的楼市，经历多次政策的洗礼，房价不降反增。短期量跌价稳也是市场调整期的正常表现。刘超认为，“现阶段的加拿大楼市只是进入了一个短暂的冷冻和观望期，未来楼市何去何从，整体来看，加拿大相较于美国、英国、澳大利亚等老牌的投资国来说，投资前景仍然向好，将是一只‘潜力股’” 　　其实对许多人来说，不管是买房居住还是作为投资对象，都将会是人生中最大笔的交易。假如您是初到加拿大，刚接触房地产市场的话，不妨慢慢来，问清楚，然后作出适合您的决定。在您开始置业之前小编也总结几点供您参考： 　　(1)购房价：找出您能负担的金额。找房贷专家商讨是免费的，有些房贷专家甚至可以登门拜访您。他们能助您找出哪种房屋贷款最适合您，以及所需的首期付款金额。房贷专家可准确计算出您获预先批核的借贷金额，与花在房屋上的开支。 　　(2)必需条件：准备一张清单，列出您认为重要的考虑因素。例如，考虑地点 您是否想留在同一地区?靠近亲友?准备花多少交通时间去上班?是否准备好作出改变?住在市区还是市郊?并考虑学校、商场或康乐场所的重要性。 　　(3)作出取舍：住在市区，您便可以乘搭公共交通工具，往往还可步行到餐馆、商店和享有其他便利之处。但缺点是，在市区，您就不能像住在市郊一样拥有大房子或庭院了。 　　(4)选择众多：您想要独立屋，还是镇屋或半独立屋已能满足您的需要?您需要多大的车库或庭院?您懂得保养维修，还是要一个已可入住的家?这些都是您的房地产代理将会问的问题，因此最好提前思考一下。

　　温哥华房地产市场在最近两年持续火热，二手独立屋市场在这轮行情中表现尤为活跃。据温哥华太阳报的报道，温哥华当地的一些房产，在过去13年中已经转手超过6次，而且最近再次被挂牌出售。 　　温哥华市政府已经对暗箱操作、影子炒房等违法行为进行了严格的监管。从目前的政府记录上看，在十多年中被出售数次的几栋房产基本上都是通过重建等方式被一再转手的。大部分此类房屋位于温哥华西区等热门的豪宅聚集区。房主在快速增长的房地产市场中收获颇丰。据称，一栋位于温哥华西区Shaughnessy夹41街地段的房屋，屋主在购买该处房产一年之后，房屋价值已经上涨了100万加元。 　　除了房地产市场整体的上涨之外，推倒老屋重建成为房地产增值的主要来源。不过很多地产行业专家指出，这实际上可能在居住面积上考虑并不是最理想的运作方式。据温哥华房地产公司Royal Pacific Realty Corp.经纪人Roy Yang表示，很多房屋的新建面积都被市政府严格的控制。在某些地段，一栋位于10000平方英尺大小土地上的房屋只允许建造2500平方英尺的地面建筑。加上二层的话，整个的建筑面积也只能达到4000平方英尺。尽管可以在地下室增加1500平方英尺面积，但相对房屋的土地来说，4000平方英尺并不是太多。 　　Roy Yang同时指出，市政府在老屋改建和装修方面限制较为宽松。实际上如果屋主可以考虑对老屋进行改建的话，那么在使用面积上会有很多富余。 　　温哥华最近火热的房地产市场吸引了大量高净值投资者。在使用面积和潮流之间，很多投资者还是选择了更为时髦的新房。另外大部分华人投资者对于“没有别人住过的新屋”非常痴迷，这也为很多买旧屋重建的投机商制造了机会。 　　BC省政府目前已经出台了对温哥华海外买家的购房附加税。同时近期政府又再次出台了取消海外购房者主要居所增值税减免的政策。不过对于大部分已经拥有加拿大身份的投资者来说，这些政策的改动并没有太多实际意义。 　　房产是一种投资品，但同时也是人们安居乐业的基本生活必需品之一。在考虑升值和居住环境之间，目前温哥华房产投资者可能更偏向前者。另外就算考虑居住环境，可能也还是会有很多投资者宁愿选择“小但时髦”的房屋。这一点，市场最终还是需要顺应消费者的需求。  

　　加拿大财长摩尔诺(Bill Morneau)本周五(10月28日)在多伦多表示，联邦政府将会继续密切关注加拿大的房地产市场走向。政府需要确定增加联邦利率不会对加拿大房地产市场产生致命打击。不过摩尔诺同时表示，目前政府还没有进一步调控房地产市场的政策在计划中。 　　摩尔诺表示，目前最关键的问题是需要确保加拿大的银行业和广大居民不会因为利率上升而出现支付抵押贷款的困难。政府需要确定眼下的抵押贷款水平是可持续的。银行也需要在近期保持警惕。 　　摩尔诺是在参加多伦多地区商务研讨会时发表上述言论的。他认为，目前的情况下，加拿大政府在维持银行系统稳定性上需要格外小心。渥太华方面近期已经向提供抵押贷款的银行们发出信号，10月17日开始实施的抵押贷款新政就是希望控制抵押贷款银行的风险水平。 　　政府近期对于温哥华和多伦多两个城市的房地产市场尤为关注。联邦政府方面主要的调控手段来自对抵押贷款要求和首付款最低限度的调整。而温哥华地方政府8月出台的限制海外买家政策也是旨在控制当地居高不下的房价涨幅。 　　摩尔诺在周五表示，目前政府还没有其他具体的调控房地产市场的政策。不过联邦将会继续密切注视房地产市场的走向。加拿大联邦政府目前已经将房地产市场的管控提到优先处理的事务之中。

如果你讨厌一成不变的生活，如果你心存流浪的浪漫情结，如果你想去看看偌大的世界，但又怕流落街头饥寒交迫，别担心，加拿大一家倡导绿色健康生活的杂志设计并推出了“移动别墅小屋”。 由《Greenmoxie》杂志设计的这款别墅小车全部采用环保可循环的材料，不仅安全健康又实用，还拥有高颜值;更让人心动的是，这辆房车总面积达340平方英尺，至少能容纳两人居住，跟美国纽约的一套小公寓差不多大。不仅如此，这辆迷你移动别墅还安装有太阳能发电系统、干式厕所、集雨桶等非常实用环保的装置，让居住在里面的人不会被日常生活所困。 除此之外，移动别墅拥有两层，下面是客厅、书房、厨房、卫生间，楼上是宽敞的卧室，双人大床之外还能根据需要在足够大的空间里放衣柜等家具。 那么，这样一辆房车别墅需要多少钱呢?《Greenmoxie》杂志官网宣称起步价为$65,000左右，是不是觉得超便宜超给力呢!目前，该杂志仅为加拿大安省地区的消费者提供双人移动别墅小屋的量身定制服务，未来有可能面向更过地区的消费者。 图片来源：dailymail 如果你对现阶段的生活有点厌倦，如果你受够了多伦多的高房价，如果你想不走寻常路，也许这样的移动别墅才是你的归宿。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)近日发展全国及各主要地区楼市评估及展望报告，形容多伦多房市存在失衡问题，居民收入与人口增长未能跟上房价升幅，但预期房价升幅将于2017年及2018年度放缓，有助缓减失衡问题。 CMHC指出，全加房地产市场普遍存在“估值过高”(overvaluation)，其中15个最大的房地产市场中，有9个“尤其估值过高”。CMHC据此认为，有高度证据显示，加拿大整体房地产市场已存在出现问题的隐患!不过请注意，在对楼市拉响红色警报的同时，CMHC强调，这并不意味着房价必然快速下降或是断崖式下跌。其中评估报告提到，有强而有力的证据显示，包括大部分大多区的“多伦多人口普查都会区”(Toronto CMA)房市存在问题，同时掌握有力证据指区内房价被高估，但兴建过量的指控则证据较薄弱。 警告：4个城市高度风险 5个城市中度风险  报告指出，房价上涨已超过个人可支配收入、人口增长和其他支撑房地产市场的基本因素，导致全加很多房地产市场估值过高。CMHC首席经济学家Bob Dugan解释说，估值过高导致全国房市出现红色风险。在一些中心地区，估值过高伴随着过度建设，预示房价上涨会放缓。预计在2017年和2018年，房价上涨会放缓并企稳。 此外，加拿大地产协会(CREA)的多重放盘系统(MLS)显示，今年的房屋销售均价预计在$473,400到$495,000之间。CMHC预测2017年的房屋均价会在$483,600到$507,800之间，2018年则在$497,700到$525,100之间。 绿色代表轻度风险、黄色是中度风险、红色是高度风险 CMHC依据市场是否过热、价格增长是否过快、房价是否被高估以及是否存在过度建设等因素，用绿色、黄色和红色对房地产市场发出风险警告。这是CMHC第一次就加拿大整体房地产市场发出红色警告。今年7月，该机构曾发出黄色警告。此外，全国9个人口普查大都会地区被继续探测出存在估值过高，其中7个更是存在过度建设。 房价上涨2017年变缓 2018年企稳 报告还称，随着多伦多和温哥华的房价近年来快速上涨，这两个地区的溢价效应已辐射到周边城市。CMHC认为，当前温哥华的房价依然在上涨，并且这种上涨趋势在维多利亚、Abbotsford和Kelowna等地继续加强。同样的情况也发生在多伦多周边的城市。 报告还强调，房地产市场活动存在明显的地区差异。在全国范围内，新屋开建和MLS房屋销售预计会在2017年出现轻微下降，并在2018年企稳，达到和经济基本面、人口变化发展更一致的水平。上涨2017年变缓，2018年企稳! 明年新房新增最少3.8万间 展望报告则预期，2017年多伦多人口普查都会区的新屋动工量介乎38,000至43,000个单位之间，2018年则有36,000至42,000个单位，估计2018年房价升幅适中，而全职职位增长将继续支持房屋需求。 多数人并对该报告买账 大型私人房贷公司Dominion Lending Centres首席经济师库珀(Sherry Cooper)批评CMHC的报告了无新意，称报告很多细节充斥过时资料，包括卑诗向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税(Property Transfer Tax，PTT)政策实施前，温市楼市价格及成交已开始回软的情况。 库珀还批评说：“10月3日联邦财政部曾出台收紧楼市按揭政策为市场降温，CMHC周三的报告只是为该最新公布的政策辩护，而非提出任何有新意的信息。” 加拿大楼市确实处在隐患，但目前相信在联邦政府的管制下会日渐有所起色，接下来我们也只能拭目以待。

据卑诗省政府公布的最新数据，自从实施对外国买家多收15%房产税的政策以来，外国人对温哥华房产的投资比例已经下降至1.3%。 8月2日，为了给过热的房地产市场降温，卑诗省推出新政。在这项新政实施之前，外国买家购房的比例大约是13.2%。外国买家数量的大幅度降低意味着当地买家，尤其是首次购房者的压力会大大减轻。 8月2日至9月30日期间，外国买家在温哥华购置了152套房，占所有交易的1.3%。 与此同时，这项新政给省府带来1010万的税收收入。

近年来温哥华和多伦多的房地产市场一直很火热，趁着这种趋势，有许多人通过房屋买卖赚了一大笔。温哥华一栋房子近日又被挂牌出售，而且在过去13年期间，房子已经被转卖了6次，近三年这栋房子的价格飙升了约两百万。 位于温哥华5387 Caypress Street的这栋Shaughnessy社区的房子，面积为3519平方呎，拥有5间卧室和5间浴室，房屋lot为78 x 122平方呎。自2003年以来，这栋房子已经被卖了六次，在整个Shaughnessy社区没有其他的房子像它这样被买卖了这么多次。 在2003年至2016年期间，这栋房子的其中3任屋主大概在买房以后的4年到5年之后将房子出手，其他3任屋主大约在1年到2年之后就卖房。 RE/MAX地产公司经纪Patrick Weeks表示，在过去五六年里，由于房价一直涨，许多房子已经被转手了好几次。屋主从迅速上涨的房价中，通过买卖房屋得了不少利润。 这栋又再次被出售的房子最初于9月8日挂牌上市，当时的叫价为550万元，现在屋主把叫价调整为528万元。去年9月时，这位屋主刚刚以455万购得这栋房子。 这栋房子始建于1926年，过去一些屋主把它作为投资房，用来出租。Royal Pacific Realty Corp.地产经纪杨罗伊（音译，Roy Yang）表示，2013年时，他把这套房子以388万挂牌，后来在5月时以383万成交。 由于这套老房子的占地大，但年代已久，Weeks说，有许多人想要买这类占地面积大的老房子来重建而非翻新装修。就在这栋房子附近，另一套房子在2011年2月时的售价为299万8000元，但被推倒重建之后，在2012年4月就卖到了807万4000元。今年六月，这栋6500多呎的房子已经以1226万元出售。

　　温哥华楼市销量及价格虽下跌，但一份全国楼市展望报告仍视温市为最值得观望的城市，并指千禧一代的决定占重要地位。报告预期温哥华在2017年的经济增长会领先全国达3.3%，这由强劲的就业增长(1.9%)和有近2.2万间新屋动工量所推动。 　　报告料有最多新屋动工的城市为多伦多(3.68万)，温哥华是第二多。大部分的新屋动工属多户房屋，因为发展商会聚焦在兴建混合用途的发展和高密度柏文。 　　在整体地产前景中，取得观望评分最高的城市是温哥华，在投资和发展两评分最高分，而房屋方面虽得分不是最高，但属良好。 　　上述2017年楼市展望报告Emerging Trends in Real Estate由加拿大普华永道(PwC Canada)和都市土地研究所(Urban Land Institute)发表，研究其中一部分是分析与报告同名的问卷调查结果。 　　报告又称卑诗政府引入所谓"外国买家税"的影响仍有待观察，部分人认为这措施对遏抑外国买家的作用不大，因为外国买家有能力负担高企的楼价，要待两至三个季度后才会有足够的证据去量度或预测这措施的长期成效。 　　报告提及，千禧一代正推动温哥华的出租市场，他们寻找高质素和新的租盘，并要求位近公共运输系统和设备完善的居所，而出租供应属难以置信般少，空置率在过去五年只有1%或更低。此外，另一挑战会是温市中心欠缺设施，由商铺到学校都不足。 　　报告料，全国整体的楼市价格明年会下跌约1%，而楼市属稳定。  

　　据多伦多星报报道，多伦多的特朗普国际酒店和大厦（The Trump International Hotel & Tower ）可能要被拍卖了。债主想要卖掉它。 　　少数人控股的公司JCF Capital ULC最近买下了这栋65层楼酒店和公寓大厦的建筑贷款。该公司声称，开发商Talon International Inc.和其他相关公司自去年以来就拖欠贷款。 　　JCF Capital已向法庭递交文件，寻求将该地产进行法庭监管销售，以拿回拖欠的3.01亿元欠款。 　　代表该公司的律师未对发表评论要求立即作出回应。授权命名和管理该大厦的特朗普组织（Trump Organization）的律师也未对发表评论要求作出回应。 　　代表开发商Talon公司的多伦多律师行WeirFoulds LLP合伙人Steven Rukavina在电邮里说，“在法庭重组资产的过程中，Talon公司打算和所有当事人进行合作。”他拒绝进行进一步评论。

　　不久前，温市府已宣布从2017年开始，向空置物业业主征收空置税(Empty Homes Tax，简称EHT)。届时，温哥华将成为加拿大首个对空置房屋征税的城市。为什么市府要实施空屋税这样的狠招？在本周三(26日)，菲沙大学(SFU)城市规划(City Program)学系主任Andy Yan在公布的研究中表示，自2001年至2011年，大温房屋空置率在这十年间几乎翻了一番。这是一个多么令人震惊的数字！究竟是什么原因导致了房屋空置率上升得如此厉害？ 　　大温房屋空置率10年内翻番 　　作为加拿大西部第一大城市，温哥华也是一座受到海外投资者青睐的城市之一。Andy Yan指出，自2001年以来，大温房地产成为本地和外国买家热衷投资的项目。   　　而同一时期，根据这份研究显示，在 大温哥华地区，2001年的非本地居民对房屋的占有率为3.5%，五年后上升到6.2%，到2011年时为6.1%。从2001年至2011年期间，大温的非本地居民几乎增长了一倍。可见，越来越多的房屋是非本地居民所有，或是由外国买家或临时居民持有。 　　而最近的数据显示，从2005年至2010年温哥华百万富翁签证计划吸引大约5.7万人，大于3万人选择定居不列颠哥伦比亚省，加拿大西部海岸省份温哥华宜人环境和一流学校吸引来了海外投资者，2015年温哥华大约三分之一房屋被咱们中国买家买走。也证实了大温很多房子都不是本地居民在居住，而是外国人或者临时居民居住的，所以温哥华的空屋越来越多。 　　如果只看非当地人居住的房屋总量，那么温哥华的空置情况更加明显了。大温哥华地区房屋的非本地居民占有数量已经从2001年的27,564套上升至58,229套，十年间增长了一倍。更不可思议的是，其中87%完全是被空置的，外国买家或临时居民所居住的房屋仅占13%。 当地居民和非当地居民的对比也是相当明显 　　关于空屋率上升的趋势，Andy Yan周三在接受《星岛日报》记者访问时表示，从过去7次公布的人口普查结果可以看出，在2006年以前，温哥华市及周边地区的房屋空置率约3%或4%。直到2011年，这一数字超过6%，并保持在该水平。对此，Andy Yan说，当空置房屋在2000年代中期真正成为流行词汇时，正是空屋率上升之际。 　　温哥华2011年空置房屋比例超过6%。图为温市一间空置房屋。资料图片   　　高空置率不止发生在温市 　　Andy Yan的研究不仅仅是为证明温哥华存在空屋率过高的情况，而且说明素里、列治文和Burnaby等地区也存在类似的情况。为此，Andy还调查了大温近30年间的临时居民的居住情况。   　　空置房屋量比较 　　调查指出，大温的空置房屋中，温哥华市区的增长的确最为明显，非本地居民房屋占有数从2001年的12,884套上升到2011年的22,169套。但素里在10年间也出现了明显增长，空置房屋量几乎翻了四倍，从2816个单位达增加到了11,139个单位。列治文和本拿比两个城市在近30年，空置房屋也有两倍成长。 　　Andy Yan向我们透露了高空置地区。温市高豪港(Coal Harbour)可以说是最严重地区，房屋空置率达到了四分之一左右。列治文则集中在3号路(No. 3 Rd.)附近，素里则是靠近天车站一带高层柏文。 　　为了强调这不仅仅是温市的独有现象，他还检查了较小的人口普查区，像宝云岛(Bowen Island)等社区。他怀疑许多是度假屋，至于兰里空置房屋可能被季节性农场工人使用。所以，他的调查表明，空置率的不断增长也发生在大温地区的其他地方。 　　温市低估空置屋数量 　　根据省政府水电局的数据，温哥华2014年有1.08万个空置一年以上的住宅单元，其中有9700个是公寓，占温哥华公寓总数的12.5%，其他为独立屋或其他住宅，占全市总数的1%。空置屋比率仅4.8%。不过，Andy Yan对有关数字持怀疑态度，他估计实际空置房屋至少达到了2.16万个。 　　不论实际空置屋的数量是多少，显而易见的是，非本地居民房屋占有数量越来越多，空的房子这么多，可还有成千上万的租房者难以找到一个家。但愿，明年的空屋税能让房屋被正确利用。让我们拭目以待吧！

　　联邦财政部长最近宣布收紧自住房买卖申报，堵塞税务漏洞的消息经媒体广泛报道后，引发坊间各种解读，其中也不乏误读或模糊的理解。本报记者向财政部查询，获对方澄清一些技术问题，例如可获得资本增值税豁免的“居民”定义，是“税务居民”，而不是取决于公民或移民身分。 　　联邦财长莫奈（Bill Morneau）日前宣布两项联邦政府调控楼市新措施，其中一项措施涉及堵塞非居民在卖房时，获得资本增值税豁免的漏洞，被外界广泛解读为要借此打击外国人在加拿大炒卖房产的投机行为。事实上，“非居民”在此是否可解读为“外国人”，是一般人很难清楚界定的概念。 　　非取决于公民或移民身分 　　在当日联邦财政部的新闻稿所附技术背景资料中写到，一个人如果在买入住所的那一年并非在加拿大居住，则在今年10月2日后，就不可以在卖房时享有资本增值的豁免。这一措施确保“非永久居民”在卖房时，不可以享有任何增值部分的税务豁免。 　　本报向财政部查询“非永久居民”的定义，得到的答案是，在该措施的背景下，“非永久居民”意味在该个人拥有该住房的每个税务年度内都是非居民。而这里的“居民”定义，也就是根据加拿大联邦所得税的规定而决定的居民，而不是取决于该人士的公民或移民身分。 　　本报记者提出一个例子，假如一个已经拥有加拿大籍的香港移民，在此地拥有一个自住房，但后来决定回流香港发展，并申报为税务非居民，几年后决定卖出自己在加国的自住房，其所得的资本增值是否可获得免税？根据财政部的答案分析，这名拥有加拿大籍的税务非居民，很可能只是获得部分税务豁免。 　　财政部称，自住房增值税豁免的计算，是根据在相应税务年度内，是否达到两个条件，即业主是加拿大居民，而且该物业是业主的自住房，两个条件缺一不可。但即使业主在出售物业时的税务年度内，不符合其中一个条件，但在业主拥有该物业期间，在部份课税年度内有符合上述两项条件，则还是可以获得相应部分的税务豁免。 　　留学生长住报税不受影响 　　另一方面，特许注册会计师梁万邦从专业角度，进一步分析联邦财政部的新措施。他强调，有关非居民不可享有增值税豁免的政策，其实并非新政，只是过去执行不严格，因此导致漏洞，而即使如传言指是借此打击外国人炒房，也不会影响留学生和持超级签证、工签等人士在本地购买的自住房。 　　梁万邦表示，很多人将非居民与外国人划上等号是误读。许多有加拿大公民或移民身分的人，如果在某个课税年度内没有在加拿大申报为税务居民，没有纳税，也不算居民。而一些留学生、持工作签证和超级签证的外国人，如果在加拿大常住并报税，也被视为税务居民。 　　因此，联邦政府若希望藉堵塞税务漏洞打压外国人炒房，也只会影响到那些只是作为游客在此购房的外国人，和一些并不在加拿大居住的本国人，而真正在此长期居住并报税的外国人是不受影响的。梁万邦认为，这也是公平合理的。 　　非居民不享豁免早已立法 　　他进一步解释，非居民不享有任何资本增值税务豁免，在1972年已是成文的法律，并非新政，只是联邦政府过去在执行上把关不严。如一个税务非居民在卖出其之前购买的自住房时，对律师声称其家人一直住在此处，其家人是居民，因此这也是其自住房，律师往往将此视为居民的自住房，不会扣押本应扣押的非居民25%增值部分，令部分人钻空子。他估计今后会先扣除所有人增值部分的25%，然后再让卖家拿出是居民自住房的证据，才决定是否获得免税。 　　梁万邦认为，如果联邦政府希望借此打击所谓的留学生和外籍人士炒房，并不会奏效，例如一个在本地居住4年的留学生，买了一所房子自住，并一直报税，在其毕业后准备回国时出售房子，还是可以获得税务豁免。而一个回流香港的加籍人士，如果其在拥有自住房的5年中，有两年符合居民自住房的标准，还是可以获得2年加1年的税务豁免。他指这是非常复杂的税务问题，最好由专业人士来处理。

加拿大建筑商最近日子并不好过，刚推出了新房贷政策之后又迎来了联邦政府修订建筑规则，房价飞高，加拿大房屋供应量更不上的现状，本应该是个好行当的建筑行业并不是顺风顺水。 城门失火殃及池鱼 全国多个建筑业组织抱怨﹐指称所属地区根本没有楼市过热及屋价过高的问题﹐但却受到新一轮收紧房贷措施的打击﹐以致处于城门失火﹐殃及池鱼的境况。 阿尔伯达省住宅建筑商协会(Alberta Home Builders' Association)行政总裁摩亚(Donna Moore)指称﹐有楼市问题的是温哥华﹐至于阿省的首次置业人士﹐则需要协助。 根据这个协会的看法﹐有关的措施其实是针对国内最炽热的市场﹐目前在全国实施﹐因此便出了问题。 斯高沙省住宅建筑商协会(Nova Scotia Home Builders' Association)行政总裁杜洛温(Sherry Donovan)也指出﹐数年之前﹐哈里法克斯每年住宅建筑量高至1,200间﹐但现在已经下降至约450间。 加拿大楼市表现极化的情况明显。加拿大债券评级机构DBRS日前表示﹐由去年7月至今年7月﹐如果剔除卑诗省及安省不计﹐全国的屋价大致持平。 曾经为加拿大按揭及房屋公司工作的经济师邓宁(Will Dunning)亦认为最疲弱的市场将会承受最大的冲击﹐正因如此﹐2012年的重大房贷修例﹐受影响最大的并非多伦多﹐而是一些楼市放缓的市场。 新修订的建筑规则 房屋造价提高 联邦政府料将修订全国建筑规则﹐要求承建商在以下15年中﹐建造更多净零耗能住宅﹐即这所房子能够自己提供本身所需要的所有能量。 它也预期引入措施﹐鼓励屋主将现有房屋改造的更为节能。 它也预期引入措施﹐鼓励屋主将现有房屋改造的更为节能。 两项措施的目的﹐是为减少建筑物排放的的温室气体﹐那占目前加拿大碳污染的17%。 总理杜鲁多将于12月与省长们举行重大的气候会议﹐政府拟在会议之前推出一系列措施﹐房屋节能就是其中一项。 爱蒙顿住宅开发商Landmark Homes发言人伦马克(Tanya Rumak)表示﹕“政府在这方面起领导作用﹐这令人兴奋。我们开始采取措施﹐提高住宅的最低标准﹐这很重要。净零耗能是达到目的的其中一个途径。” 伦马克指出﹐随着与拥有住宅有关的能源开支持续攀升﹐承建商可能选择推出更多净零耗能住宅﹐不需鼓励措施也会这样做﹐因为人们会认为﹐这种房屋长期角度看更节约成本。 净零耗能住宅采用屋顶上的太阳能光板﹐运作高效能的电炉。它们也有额外的绝缘层﹐三层玻璃的窗户等特性﹐以提升建筑物保留热量的能力。这些措施将令一栋房屋的平均成本增加15%。 渥太华住宅建筑商Minto Communities高级副总裁斯特罗恩(Brent Strachan)说﹐从长远看﹐拥有一栋净零耗能住宅﹐会为物业主节省能源开支﹐尤其是即将实施碳税的情况下﹐但尽管如此﹐这种住宅仍然很难推销。 他说﹐成本增加是其中一个因素﹐一栋单一家庭的房屋﹐成本增加75,000元﹐那不是小数字。 楼市新政使得楼市市场放缓，而此带来的影响将远不止这些，房价给加拿大经济带给联邦政府的考验也将远不止与此。

多伦多在生活成本飙升速度上越来越让人欲哭无泪了，为什么这么说?因为据多伦多房产局的最新报告，在多伦多想在公寓楼上租个一居室，均价达到了1777元/月，这个数字较之去年同期上涨了7.2%。 看了上面的数据，敢问你的钱包是否有房租涨的快呢?这只是一居室的房租价格，如果你在寻觅空间大点的公寓，比如两室一厅，房产局给出的月租均价为2219元，比去年增长了8个百分点。 对多伦多很多租房一族来说，房产局的最新数据在意料之中，因为在加拿大，多伦多的房价和房租一直都高居榜首，让生活在这个城市的人们，尤其是年轻人倍感压力，他们一边在梦想的支撑下坚持，一边在疯狂蹿升的房租下艰难求生，仿佛这已成为多伦多的众生百态。 多伦多房产局发言人称，由于今年第三季度多伦多的公寓建成数量较之去年有所减少，才多多少少导致现阶段的出租公寓供不应求，房租不断上涨。 不过，从最新的趋势也很难确定房租到底会不会继续飙升，如果明年住宅公寓在建数量增加的话，将会缓解高房租的情况，但是这些都很难说，还要考虑出台的联邦政府贷款新规等因素。

近年来，海外购房者越来越多的涌入加拿大房产市场，很多加拿大本地人以及房市专家也表达了对海外购房群体的担忧。 不过，多伦多一家公寓调查机构最新公布了一份数据，显示在大多伦多地区(GTA)的置业数量中，加拿大本地购房者占多数，而饱受争议的海外买家数量反而并不大，仅占了5%。 Urbanation机构日前发布了这份最新的调查数据，在大多区所有售出的新房中，海外购房者占了5%，而GTA本地居民的新房成交量占了52%。 这份调查结合了全国新公寓地产项目的地产开发商和房产经纪人提供的数据，基本上加拿大各个地区目前售出的新房中，海外购房者占比在1%-25%，本国购房者占比在5%-90%。 整体上来看，加拿大本国居民购房量依然远超海外买家。所以，虽然海外购房者尤其是中国人在加拿大买房的越来越多，但也并没有对加拿大人购置房产造成很大的威胁和负面影响。