地产

　　近三个月以来，楼市新政一波接一波的袭来，房地产市场未来的变化前景仍不明朗，房价到底是涨还是跌?何时买房才是最佳时机?现在买房到底值不值?很多购房者都在纠结.... 　　房地产市场风云变幻，除了看清自己的需求，还需要观察大环境的走势。 　　现在，小编就来告诉你TD、BMO、Moody's Analytics、Brookfield RPS 和业内人士发布的市场报告，揭开未来房房地产市场的六大趋势。 　　独立屋与公寓的价格差将缩小 　　由于近两年独立屋价格的暴涨，大温地区的独立屋和公寓的房屋基准价格差扩大了近3倍。**上月独立屋基准价$157.9万，公寓基准价$51.1万。但是 Moody's Analytics 的专家预测称，在未来数年里二者的价格差距有可能将会缩小。独立屋房价的上涨回归到正常水平，而公寓会因需求量的上升，价格普遍看涨。 　　传统富人区不再吃香 　　由于温哥华西区的房价早已高不可攀，又受海外买家交易税的影响，越来越多的独立屋买家涌向温东、列治文、本拿比等城市，这些地区房价的涨势将超过温西。尽管未来豪宅市场可能会疲软，但房价难以撼动，整体市场仍然稳固。 　　租房市场迎来高峰期 　　购房者对房价的负担能力在未来将持续下降，会很多加拿大人延迟买房计划，继续租房住，加上联邦政府新的抵押贷款规则，Moody's Analytics 认为加拿大的租房市场在未来几个月将来到高峰期。目前，联邦政府也在积极推广留学生计划，未来房租会面临更大的上涨压力。 　　相对房价，政府更关心逃税和洗钱 　　联邦政府加大查税力度，将与省、市政府合作对付逃税。温哥华和多伦多面对房价高升的挑战，而联邦政府目前在强调的，是加强税法的执法。另一方面，反洗钱机构Fintrac已在暗地里加强调查。同时，CRA也证实他们正在扩大对B.C.省房产市场的税务审查特别是价格超过$500万的“高价值”房产交易。 　　豪华公寓市场遇冷 　　豪华公寓正面临一个更加戏剧性的调整。7月$100万元以上公寓销售同比增长29%，8月同比下降49%;$400万元以上的豪华公寓的销售也经历着类似的趋势，7月销量同比增长40%，8月的销售为零。豪华公寓市场遇冷的情况将在未来几个月公布的数据中逐步显现出来。 　　商业地产异军突起 　　2016年第三季度，大温地区的商业地产成交量大幅增加，总交易额为$37.5亿，比上一季度跳涨34%，波音、微软等大型企业也将入驻温哥华。居住类房地产市场萎靡，商业类房地产市场兴起，大温地区房地产格局正在改变。 　　总的来说，房地产行业涉及面很广，房贷及税务政策对房地产的影响可以用“牵一发而动全身”来形容，未来温哥华楼市将如何发展也能不止以上这几个趋势。 　　你对未来房地产市场有怎样的期待呢?大胆的预言一下吧。  

　　加拿大新抵押贷款规定的风险推动借款人选择影子贷款市场，经纪人与私人贷款方将设立二次贷款作为借款人绕过偿还债务能力压力测试的一种手段。 　　加拿大官员对家庭债务水平和泡沫房屋市场的系统性风险越来越担忧。最近为了冷却温哥华和多伦多房地产市场，政府推出抵押贷款新规，希望够保证大部分加拿大人在利率上升时仍然有能力支付贷款。然而，这也促使经纪人计划引导更多的借款人到所谓的影子贷款市场。 　　加拿大最大的非首要贷款人Home Trust已经在销售一种“捆绑”产品，通过私人贷款机构与第二笔贷款结成常规抵押贷款，使得房屋买家能够借贷高达房产价值的85%。 　　10月17日生效的新规则要求买家通过压力测试，证明他们能够负担得起以加拿大央行五年期固定利率4.64%来偿还债务。加拿大最大的银行目前提供的抵押贷款利率大约比这低了两个百分点。 　　然而，为了绕过这一测试，买家可以支付20%的首付，从而有资格获得无保险的抵押贷款。经纪人表示，许多买家将转向无监管的私人贷款机构进行借贷。 　　多伦多经纪人Mark Cashin表示，“新规定推动加拿大人进入私人二次抵押贷款，这只会使人们支付越来越多的钱。在多伦多私人二次抵押贷款通常收取7%到10%的利息。” 　　债务顾问说，新规则可能会带来意想不到的后果，可能会让积极的替代贷款人占据更大的市场份额。 　　加拿大信用咨询协会(Canada's Credit Counseling Society)首席执行官Scott Hannah表示，“人们将转向这些非常规贷款人，并且支付更高的价格。然而这不仅仅是支付一年的更高价格，而是有可能持续3-5年。”

在加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC) 首次向楼市发出“红色预警”后，正在竞逐联邦保守党党魁的国会议员庄文浩(Michael Chong)说，一旦其当选同时令保守党执政，CMHC将私有化，一方面有助于民众更容易负担买楼，另一方面减少加拿大纳税人面临的风险。 统计数据显示，加拿大目前由CMHC提供保险的房贷总额达1.4万亿元，占全部房屋贷款总额56%，这意味加拿大有56%的房贷都是在首付不足两成的情况下批出的。按现有政策，一旦房地产市场崩盘，银行将不受损失，CMHC全额承担损失，而CMHC是加拿大政府拥有的公司，毫无疑问，最后的买单者将是加拿大全体纳税人。 庄文浩(Michael Chong) 前保守党财政部长Jim Flaherty早在2012年就提出希望在5至10年内，将CMHC私有化，但保守党在输掉执政权之前，从来没有提出任何相关计划。 庄文浩表示，造成楼价急升和家庭债务无法负担的“最大单一原因”，就是在过去15年里透过CMHC大规模扩张的政府抵押贷款;联邦政府这样做，变相助长一个明显的房地产泡沫。CMHC扩大抵押信贷，导致银行倾向于放低标准批出抵押贷款，而中小企业则更难融资。 根据贺维研究会Finn Poschmann的报告，CMHC的目前的做法将加国民众置于“非常危险”的境地之中。该报告认为联邦政府应该削减CMHC在按揭贷款保险中的掌控地位，并为其他一些私营的保险公司提供一些机会。在按揭市场的“游戏”中，CMHC是最大的玩家。 联邦政府已经启动楼市按揭保险改革，要求放贷机构承担最高15%的违约按揭亏损，并就此与金融业展开咨询。 联邦政府的咨询文件提出两种选择，一种是“首次损失”(First-Loss)，银行负责总贷款本金的固定比例，为5%，如果是30万元的违约按揭，银行承担1.5万元亏损。 另一种“比例损失”。贷款人承担贷款损失的固定百分比，最高15%。银行承担的金额根据亏损程度，少则9000元(亏损20%)，多则2.25万(亏损50%)。一旦贷款的数额巨大，这可能会给银行和其他贷款人带来更大的负担。政府将以收费的方式向银行收取保险垫底费(deductible)。按揭保险商继续赔付100%的违约按揭保险赔付，然后基于一个季度的违约按揭总额度，向银行收回部分保险赔付。 财政部长预计将于2017年春天发布新条例。 有业内人士分析指出，一旦联邦政府楼市按揭保险改革开始，即使在央行利率不变的情况下，银行也会自行提升利率，以反映其借款成本的提升。连同近期政府出台的多项收紧按揭政策，对于买房者而言，只能更加不利。会有越来越多的消费者发现自己不够资格借款。这样也会破坏住房需求，造成过度严重的价格修正。 CMHC的保险收费标准 数据显示，加拿大按揭及房屋公司2014年第3季的总体利润达到9.06亿元﹐若只计算房屋按揭保险方面的业务，利润也高达8.12亿元。事实上在此前的八个季度之内，这个联邦机构的总体季度利润最低是3.78亿元，而其余的季度均在4亿元的水平之上。至于同期间房贷保险方面的利润，大部分季度也超过3.5亿元，因此是有盈利的生意。 2016年8月，CMHC首席财务长Brian Naish在一份声明中表示：我们的净利润是稳定的，保险业务量在上涨，并且整体拖欠率仍然很低。截至6月底，CMHC本季度净利润3.38亿元。

根据加拿大国家银行(National Bank of Canada)日前发布的一份报告显示，之前房地产市场极为活跃并火热的多伦多和温哥华两地，将在未来一年内出现房价下跌的局面，尤其是温哥华的房价将12个月内，房价平均下降10%，多伦多房价也会下滑。 温哥华房价恐将“软着陆” 国家银行高级经济师Marc Pinsonneault表示，在过去一年内，温哥华的房价上涨了24%，接下来温哥华房价将会出现“软着陆”的情形。他预计，在政府出台了一系列打击楼市过热、房价猛涨的政策后，温哥华的独立房价格将下跌20%，镇屋或半独立屋的价格将下跌9%，公寓价格将跌5%。 今年二月，联邦政府把房价高于50万元的购房首付要求从原先的5%提高到10%。今年8月，BC省府实行了针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策。报告指，这项针对海外买家的政策施行后，温哥华地区的房屋交易量在近几个月已经出现下跌，这意味着在未来几年交易量可能会出现一些急剧下降的情况。 不过目前为止，这些举动还没有对温哥华的房地产市场产生特别大的影响。 根据加拿大房价指数报告(Teranet-National Bank House Price Index)显示，尽管销量有所下降，但今年8月温哥华地区的房价仍旧平均增长2.5%。国家银行认为，在联邦政府实行了更严格的房贷政策之后，未来房价将会下跌。 Pinsonneault表示，联邦政府的这项新贷款政策将会让一些潜在买家退出市场，也会让一些买家转而到郊区买便宜一些的房子。不过他也指出，这项政策的效应也不应该被过分高估。 多伦多房价可能出现轻微下滑 这份报告指，多伦多房地产市场的情形与温哥华截然不同，预计多伦多高耸的房价在明年只会下降3%。 眼下，多伦多的楼市仍然持续火热，在过去四个月内，多伦多每个月房价平均上涨2.9%。报告指出，多伦多楼市的问题在于房源供给量。过去一年，挂牌上市的房源减少了37%，导致房价上涨了21.5%。 多伦多楼市各类型房屋的房源出现了至少18年以来最紧缺的情况。上个月，多伦多公寓价格涨了9.6%，其他类型房房价格上涨19%。

地产市场乱象已引起税务局注意 ，BC省成下一个调查重点。 加拿大税务局(Canada Revenue Agency，CRA)近日透露，BC省与安大略省疯狂的房地产市场早已引起了他们的注意。在过去的一年多的时间里，他们通过税务调查等方式，共从两省追缴了高达2.4亿加元的税款。资料显示，在已完成的调查中，税务局将重点放在了安省，并于2015年4月至2016年9月期间共从安省追缴了2.1亿加元漏缴、逃缴的税款。 而除此之外，税务局也已经开始将目光投向乱象频出的大温房地产市场。同期，税务部门已经从BC省追缴了3000万加元以上的税款。据本地英文媒体报道，目前税务部门已将BC省，尤其是大温地区视作下一阶段的调查和整治重点。 税务局公布调查细则，五类情况将被重点关注 税务局公布了目前已经进行的调查和未来将调查的五大重点区域，包括： 可疑的大额资产来源 倒房、炒房行为 瞒报收入 瞒报资产及偷税漏税 不法退税(包括低收入退税) 根据安省的政策，全球首次购房者和在加拿大第一次购房者都能够享受不同程度的来自省府和联邦政府的额度颇丰的退税优惠。从目前的情况来看，安省的追缴税款主要来自对这一领域的调查。其余的追缴税款则来源于对不符合规定的低收入福利申请及偷漏收入税。 而在BC省，目前的追缴调查主要集中在谎报低收入这一领域。排在谎报低收入领域之后的重点区域是偷漏收入税与不法退税行为。除去已经发生的追缴，两省共对偷税漏税和不法得利者执行了高达1250万加元的罚款。其中，最高的针对个人的罚款竟达250万加元。 放长线，钓大鱼!税务局终于开始打击房产市场 在过去的数年中，加拿大税务局饱受民众批评。民众认为，税务局对房产市场的偷税漏税和不法得利行为视而不见。特别是价格如火箭般攀升的多伦多和大温房产市场中存在大量的违法交易与偷税漏税行为。 据资料显示，税务局早在20年前就已经发现外国资本在两地房产市场有扰乱市场的势头。早在1996年，税务局便发现，本拿比、高贵林等大温地区内90%以上的豪华住宅是被申报了低收入的外国移民所购得。税务局掌握的资料精确到了个人。但面对这样的状况，税务局选择“忽视”。有民众认为，这无疑对两地房产市场价格的狂飙起到了推波助澜的作用。 不过，近来的大力调查宣告，税务局终于开始对行将失去控制的房地产市场开始整治。日前税务局相关人士也对媒体表示，截止到现在的调查只是开始，在未来还将对加拿大房地产市场的退税漏税和违法收入行为作出进一步更详细的调查。加国联邦税务部长勒布蒂利耶(Diane Lebouthillier)更明示，将对BC省采取和对安省一样严格的检查，并且追缴只多不少的税款。 今年稍早时，联邦政府宣布将对加拿大税务局增拨8亿加元的经费，其中4.44亿将被用于打击逃税漏税行为。本月，加国总理杜鲁多(Justin Trudeau)也在接受采访时表示，“目前我们的当务之急是严格执行税法及相关律令，并且加大对逃税漏税者的打击力度……以确保税务面前，人人平等”，彰显出加国政府进一步深查居民税务状况的决心。 网友反映热烈：有人欢迎有人嫌慢 对税务局的“重拳”政策，本地网友纷纷在网络论坛公开地积极发表自己的看法。有网友认为，税务局的行为是“振奋人心”的。有人夸张地表示，把BC省的房价问题解决了的话，“全世界都会和平了”，还因此收获大量其他网友的“点赞”。一位网友仅仅发了一个“好(Good)”字，便收获了热烈反响。有的网友对此持保留意见，但认为这起码是一个好的开端。 一位正在西门菲沙大学(Simon Fraser University)攻读新闻和历史学位的本地居民表示，税务局的政策目前看来是“杯水车薪(drop in the bucket)”，加国政府只有加强和其他国家间的犯罪引渡制度建设，才能真正解决这些社会问题。一位出身本拿比的目前在多伦多大学(University of Toronto)念书的居民则表示，税务局的举动“迟到了10年”。 一位名为Sam的网友认为，加拿大的社会乱象都是外国人引起的。他说，外国人和移民来到加拿大，炒房、犯罪、洗钱，而“我们的政府管都不管”。但同时，也有加国网友反驳他的意见称，“加拿大富翁也每天在别的国家洗钱和偷漏税”。

　　温哥华开始向外国买家征收房屋购置税之后，成效确实显著，房屋销售量和房价大幅下降。房地产市场虽然有所降温，但是租房市场却依然火爆，根据房屋出租网站PadMapper公布的数据，10月份温哥华的房租均价再创新高，平均月租达到$1,800。 　　租房难，想租到适宜房难上难! 　　数据显示，10月在温哥华，一套两居室的房子，平均月租为$2,800，比9月份上涨了4.5%，而一居室的平均月租则为$18,00，上涨2.9%。 　　一位在本地读大二的丁姓留学生叹道：现在即便是一间微型的STUDIO ，月租金也达到1,500-1,600加元!?而且还排着队的等租。加上昂贵的学费、生活费，还让不让人活?!每月一想又到交房租的期限，自杀的心都有! 　　据本地英文媒体CTV报道，温哥华市民加拉赫(Lucas Gallagher)多年以来一直租住在一幢公寓里，尽管当地的房价涨翻了天，但是他们作为租户一点也没有受到影响。 　　可是，最近由于公寓换了东主后要装修，所有的租客都接到了管理处的来信，要他们在限定的时间前搬走。直到这个时候，加拉赫才发现在温哥华租房有多难。 　　加拉赫表示，现在温哥华租金非常高，而且还不好找。就拿他曾看到过的一个微型的单身公寓来说，每月的租金就达到了1000元。可是就是这样，仍然有多达40个人愿意租。 　　黑心房东变花样涨租金 　　当地租客权益组织表示，由于当地房价节节上涨，大大超过了当地居民的负担水平，导致租客市场异常庞大。与此同时，房东们为了获得最大的利益，将一些老房子拆掉为豪华公寓腾出地方，或以“转手”、“装修”为名将老租客赶出去，然后再增加租金，这市面上导致可负担的出租房越来越少。 　　另一方面，温哥华的市场中至少有一万套闲置的房屋，多是高级公寓房。他们的主人多有海外背景，买来了房子不为自主，仅仅是为了投资，也不愿意出租。 　　据UBC的一份调查，目前温哥华的租房空置率仅有0.5%，这已经是历史最低水平。这么低的空置率，只有在上世纪70年代才出现过。 　　可是在那个时候，温哥华的房子还比较便宜，租不到房的人可以选择买房。在今年，当地独立屋房价已经达到了几百万之多，如果租不到房就直接面临无家可归的危险。 　　根据PadMapper公布的数据，10月份，加拿大房租价格普遍上涨，25个大城市中有17个城市的平均房租呈上涨趋势，尤其是像温哥华、多伦多、维多利亚以及蒙特利尔这样的大都市。 　　专家分析：租金将继续上涨 　　一些房地产行业的专家表示，由于受到房产新规和不断下降的购房能力水平的影响，未来几个月，加拿大的租房市场的火爆现象将会加剧，也就是说，租金会继续上涨。 　　据悉，2016年温哥华民众的房屋购买能力水平创历年来新低，而多伦多也创下了25年以来的最低记录。因为购买能力下降，再加上政府实施的贷款新规，使得购房更加困难，许多民众放弃买房，继续选择租房居住，这必然会加剧租房市场的火爆现象，抬高房租价格。 　　房产市场的火爆现象有所缓解，但民众仍然买不起房子，现如今租房市场又开始火爆，这是让人“谈房色变”，要让要让更多的人露宿街头吗?! 　　租客权益组织希望，温哥华应该采取措施增加可负担起的租房，例如推行房屋闲置税，但是政策的推行需要时间，而在此之前，这场史上最严重的租房危机还将继续。  

　　经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真多，房子就是刚需，某某小区十几万一平很多人疯抢”! 　　刚好家里有人搞贷款的，揭开一个大多数人不知道的真相：很多楼盘的价格是怎么做起来的?房产商自己买自己的房。以下说说操作流程： 　　比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧，现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办?ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付，并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位。 　　然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖。 　　你以为银行不知道这件事吗?银行的人都知道，但为什么不管?因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。 　　中间有几年银行贷款卡的比较严，加上当时实体经济也还过得去，银行还愿意把钱贷给企业主。从去年开始，实体企业萧条，银行日子难过，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们的贷款? 　　而且，南方一些手里还有点钱的老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢?工厂赔钱，高科技咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。 　　于是两方合力，就成了房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，也许是深圳工厂主多，套现买房的也多。你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给 “业主”本人。 　　这些高档楼盘租金贵，不容易租出去，就只好空着，然后告诉来买二手房的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感。偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，然后房子就非理性地上涨了。 　　前些年不限购，曾经出现过一个土著穷老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来限购，这种有购房资格但买不起房的人(很多是本地�潘浚�或者离异无房的)就被炒起来了，通常一个本地人可以挂两套房产(如果是单身)。 　　有些人问，说不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢?接下来解释下这种情况。 　　前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B，再然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。 　　我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻(当时还没限购)，本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。 　　当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间。 　　另外分享一组统计数据： 　　为了衡量一线城市房价有多疯狂，来看一组公开数据： 　　2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍(北京董事长、总经理平均年薪47.6万元)，即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理(总裁)才能在北京买一套房子。 　　2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍(44.6万元)，即不吃不喝9年，这些董事长、总经理(总裁)才能在上海买一套房。 　　2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍(57万元)，即不吃不喝8年，这些董事长、总经理(总裁)才能在深圳买一套房。 　　也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。 　　而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，实体经济被楼市挤压了。 　　再谈个问题，既然大城市的房价水分多，那二线三线四线的房子可不可以买? 　　这里说明下，中国一线城市房价的泡沫，是靠集合二三四线楼市之力撑起来的，其结果是掏空了中小城市的资金池。 　　至于可不可以买，我就说一点：你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买N套。 　　但是有人还是会说，我身边真的有很多有钱人啊，他们是真的有买房啊，比如：那帮搞金融的、土豪老板。 　　这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢?反正在民间。 　　我从来不否认有钱人阶层的存在，问题是，什么叫有钱人买房的多?你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多?看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢?还多吗?考虑这类问题，一定得有个比例的概念。 　　所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市，二是他们这么多钱是哪儿来的? 　　首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟普通刚需不搭调，影响不了楼市基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子。 　　其次，咱们得把收入偏低的群体，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己三四线城市的老家20年前的老房子里。 　　以下进入干货阶段，高能预警： 　　1、你认识现在全款买房的人吗?一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的。 　　说一下我比较了解的情况吧。 　　我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。 　　另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。 　　这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。 　　不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么?因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。 　　这就是为什么一些中型企业企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。 　　这就是我前面说的，一线城市房价掏空二三四线。 　　比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万(这就算挺大规模了)，一年下来能有多少可自由支配的纯利润?也许不超过 100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。 　　当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了，只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。 　　看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什幺二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因。那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢?三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。 　　同时提醒一下大家，除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。 　　很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。 　　第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，幕后的业主都是房产商自己。 　　最后说一段，我对未来房价的预测吧，大体上会跌，理由如下： 　　1、老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢? 　　2、大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买的早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。 　　3、经济增速放缓。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律。对于未来经济的走向判断们还是持谨慎态度。 　　凡事，都有个尽头，楼市也一样。  

　　大城市的年轻人及中年人，占40%甘愿放弃大屋而由近郊地区迁往市中心居住。 　　地产资讯公司Altus Group的调查显示，年龄在35岁以下的人，高至40%较为倾向在市中心的地区居住，意味着宁愿放弃近郊地区面积较大的住所。在年龄介乎35至49岁的人之中，倾向相同的人的比率相同。 　　这次的调查只以人口超过100万的城市居民为对象，结果显示，几乎在所有年龄组别中，都有颇多的人较乐意入住市中心较细的住宅。 　　不过，值得留意的是，在80后之中，也有35%的人还是喜欢近郊的大屋。 　　该资讯公司表示，一般的看法认为千禧代都喜欢在市中心居住，但今次的调查却证明这并非事实。 　　另方面，根据调查所得，在城市中心居住的人仍然需要泊车位，因为他们还未准备好成为无车一族。调查显示，在包括了温哥华及多伦多的全国6大城市之中，过去6年只有约10%的共管柏文自用业主没有汽车。

　　加拿大统计局表示，加拿大的新屋价格指数在今年8月较7月上升0.2%，主要由安省特别是多伦多及奥沙华（Oshawa）等地区驱动。同时，多伦多市中心区的高档柏文市场也趋热，不同价位的单位近期均出现抢出价的情况，有买家甚至在未看物业下出价竞逐心头好。 　　加拿大统计局表示，多伦多及奥沙华综合区的新屋价格指数在8月较7月上升0.7%，建商指屋价上升主要受市场条件及建材价格上涨两个因素影响。至于安省其他地区，基秦纳-剑桥-滑铁卢地区上升0.5%，湿比利和雷湾地区上升0.4%。 　　加拿大统计局指多伦多及奥沙华地区，也是过去一年中加拿大新屋价格指数上涨的主要驱动力，由去年8月至今年8月共录得7%的增长。全国平均而言，过去一年增长2.7%。 　　265万四居室加11万售 　　另据本地媒体报道，多伦多市中心区的高档柏文市场近期趋热，不同价位的柏文单位都出现买家争抢出价（offers）及大幅高于叫价出售的情况。有地产经纪指，这说明并非只有负担不起独立屋的人士才转向柏文市场，柏文的优越位置及其所代表的生活方式，契合不少人士的需求，令他们即使有能力负担独立屋，依然选择购买柏文。 　　加拿大《环球邮报》指，在市中心国王西街夹巴佛士街的一间叫价265万元的四居室高档柏文，吸引三买家竞价，最后以高于叫价11万元的276万元卖出。另一间在央街夹Esplanade街附近的柏文单位总面积1,100呎，另有800呎的室外露台，叫价107.9万元，结果甫挂牌就有买家在未看屋的情况下出价，最后在有7位买家竞价的情况下，以120万元卖出。 　　资深地产经纪窦青云指大多伦多地产市场出售的二手房屋中，柏文所佔的比例在过去十年明显上升，他预测未来将很快超过独立屋销售，这是都市化的一个必然趋势。 　　"过百万元柏文不稀奇" 　　他表示在2010年前后，大多区出售的二手物业中独立屋与柏文的比例大致是七对三，至2015年两者的比例大约各佔一半，而未来三、五年后相信柏文所佔的物业一定会超过独立屋。随着屋型的加大，百万元左右的柏文价位亦不算新鲜。 　　他指目前多伦多市中心楼龄在10年以内的二手柏文，呎价大约700元，以两房两卫800呎至1,000呎计算，加上一个车位平均4万元，售价大约在60万至70万之间。如果是近一两年的新楼或是楼花，呎价大约在750元至800元，售价在70万元以上，地段好、抢手的楼盘售价接近或是超过100万元亦不稀奇。 　　资深地产经纪窦青云指大多伦多地产市场出售的二手房屋中，柏文所�椎谋壤�在过去十年明显上升，他预测未来将很快超过独立屋销售，这是都市化的一个必然趋势。 　　"过百万元柏文不稀奇" 　　他表示在2010年前后，大多区出售的二手物业中独立屋与柏文的比例大致是七对三，至2015年两者的比例大约各�滓话耄�而未来三、五年后相信柏文所�椎奈镆狄欢�会超过独立屋。随着屋型的加大，百万元左右的柏文价位亦不算新鲜。 　　他指目前多伦多市中心楼龄在10年以内的二手柏文，�占鄞笤�700元，以两房两卫800�罩�1,000�占扑悖�加上一个车位平均4万元，售价大约在60万至70万之间。如果是近一两年的新楼或是楼花，�占鄞笤荚�750元至800元，售价在70万元以上，地段好、抢手的楼盘售价接近或是超过100万元亦不稀奇。

　　加拿大财政部在周五(10月21日)提出了可能扩大房地产市场以及抵押贷款风险的情况以及相应的应对方法。由于国家火热的房地产市场可能结束，贷款人可能会为他们发放的贷款承担更多责任。 　　根据60年前设计的鼓励抵押贷款的规定，当借款人支付的首付不到房价的20%时，银行和其他贷款人必须购买保险。即使有时候买家支付超过20%的房价时，他们通常依然会保险抵押贷款，以便在违约的情况下转移更多的风险至保险公司。 　　然而，该制度受到国际货币基金组织(IMF)和经济合作与发展组织(OECD)的批评，因为这使贷款人不会积极确保其贷款是良好的。 　　财政部表示，“其他国家的经验表明，高额的家庭负债可能加剧不利的经济事件，从而对借款人、贷款人和经济三方面都产生负面影响。如果公共部门高水平地参与进来，例如政府担保抵押贷款，那么可能会抑制市场信号，并承担过度风险。” 　　该部门概述了将风险转移给贷款人的两种方法，方法一是“首次亏损”，银行负责损失固定数量的未偿贷款资产的违约。而另一个方法是“比例损失”。贷款人承担总贷款损失的固定百分比。一旦贷款的数额巨大，这可能会给贷款人带来更大的负担。 　　包括银行、贷款人、保险公司和消费者保护团体在内的利益相关方必须在2017年2月28日前提交对变化的建议或是担忧。财政部长预计将于明年春天发布新条例。  

　　在过去的两年中，加拿大房地产市场存在着严重的两极分化，温哥华、多伦多为房地产市场领头羊，但未来，温哥华统领加拿大房价的时代将成为过去.... 　　对于加拿大房价估值是否过高、未来是否下跌，一直存在着巨大的争议。 　　许多人在猜测，房价估值过高引起的房产泡沫是否会在不久的将来破掉，而现实是：只有等到泡沫自己破灭，我们才能对房屋或其他任何资产是否价格过高作出肯定的结论。 　　对此，Moody’s Analytics 对加拿大房地产市场的未来五年发展做出了预期，全国房价不会出现“硬着陆”，从长远来看，房价的上涨会回归到一个正常的区间。 　　加拿大总体预期 　　数据看出，今年加拿大的独立屋房价上涨9.2%，未来5年每年涨价2.5%左右;公寓价格上升4.9%，未来5年每年涨价2%左右;联排别墅房价上涨8.3%，未来5年每年涨价2%左右。总体来说，加拿大未来5年房价增长放缓，但不会出现大跌的情况，大家可以放心了! 　　然而，在短期内，并不是所有城市的房价都会涨。 　　加拿大主要城市 　　中等类型独立屋房价预期 　　尽管今年的原油价格在预期中回升，但在未来两年中埃德蒙顿的房价有稍微下挫的趋势，而卡尔加里止跌，房价有所回升。 　　温哥华因面临海外买家税、空置税、银行压力测试等政策的影响，在明天初期房价会有1.6%的小幅度下降，然后回归到正常轨道，并保持“匀速上升”，专家认为温哥华的房价在未来会是“一列前进得较为缓慢的火车”。 　　安大略在未来两年不会出现房价下跌，但涨幅会有3%左右的降低，在海外买家对多伦多地区的房地产有强烈的需求下，安大略省的房价涨幅高于加拿大所有的其他省份。 　　蒙特利尔、魁北克的房价波动最小，在逐渐放慢上涨步伐。 　　加拿大其他各大主要城市，房价的波动均在合理范围之内。 　　Moody’s Analytics 公司经济学家 Andrew Carbacho-Burgos 指出，纵观加拿大房地产市场，没有发现任何一个地区的房价会出现崩溃的迹象。预期在未来五年中： 　　多伦多每年房价上涨6.7% 　　温哥华每年房价上涨1.8% 　　维多利亚每年房价上涨2.2% 　　蒙特利尔每年房价上涨2.5% 　　埃德蒙顿每年房价下跌1% 　　加拿大皇家银行认为，政府的税务与房贷政策会使本地买家和海外买家达到平衡，2017年的加拿大会来到经济复苏阶段，伴随着不断地人口增长，房地产市场会以符合通货膨胀、在稳定均速的情况下更健康的上涨。  

　　作者芷语：      住新房还是住旧房？一千个买房人就有一千个答案。专业的地产经纪会细细地为你剖析两者的利弊，比如旧房的社区成熟、价格低、位置通常好、相对面积大；而新房装修不错、时尚现代，家电簇新…… 　　但其实你的选择不多的。土地规划吃得这么紧，新房寥寥，除非你愿意舍近求远住到兰里阿伯斯福特去，或选择紧凑型的公寓过渡，又或兜里有钱买老房子推倒重建，基本上跑不了要住旧房。 　　10年以内的还好，如果买的是20年以上的房子，我劝你要做好这些准备了。且看以下血泪经历。 　　水管问题 　　因为换洗衣烘干机（老房子嘛，电器你总会想换的），发现洗衣房的水管接口小漏水！找来师傅看，结果又发现咱们的总阀门关不紧。师傅表示，修接口，150元；修阀门问题，大约七八百。我不是贪便宜，我是穷……花了150元修接口。不几日，于洗衣时发现那个龙头有裂缝。会不会爆裂啊？！会不会水漫金山啊？！ 　　论坛了瞄了两眼，老房子水管问题是常态啊，好多人都表示家里的水管有这样那样的问题呢。尤其是那种使用灰色塑料水管的，八九十年代常用的那种，漏水事故多得很，心塞。据悉94、95年之间事故特别多，此后建商就很少用灰管了，问题也少了。 　　风暖锅炉 　　我们的房子用的是风暖，通过管道送暖气到各房间。20多年了，一来觉得脏，二来今冬号称最寒冷，咬咬牙就请人换新的。五千大洋就这么出去了，这绝对是我们买房计划外的！锅炉倒是前任屋主几年前换过，这么新的玩意儿，却漏气！卑诗水电局的人来评估，直接就给贴了一张danger!的单子。漏煤气可不是小事，速修。技工来了，修完告诉我，这款锅炉他近期修了不少，都是同样的阀门漏气问题。 　　20多年的房子，如果前任房东没有升级过，住进去就像穿越了一般。厨房的橱柜是20年前的老样式，说得好听是古典，说不好听是老气。卫生间有一排圆灯泡安在镜子的上边，像走入90年代化妆间。有闲钱的可以升下级，然后会发现仅一个厨房就要整去一两万。难怪还有什么装修贷款项目，想要一个“洋气”的家装，处处都是钱啊。听说有人买了老宅整体打包给装修队的，人家一口价10万。 　　电路老化 　　老房子另一个常见的问题就是电路老化。每个房间每个位置都有连接各种电器的线路、接口和开关。有时候用个插头，发现都有点松动了，这只是小事！想想那些布线在使用这么多年后，寿命也算快到头，老化是常态，最怕有什么磨损甚至破损，那就显得危险了。 　　保温效果 　　比较新的房子通常都是双层玻璃，保温隔热和通风方面都有了许多改进。老房子在这方面就有所欠缺了，墙里面的看不见但老房子那些单薄的窗子看着就生出一些凉意。还有一些一走进去就有一股陈旧甚至腐朽的木头味扑面而来。这样的房子要改造，只怕比推倒重建更花功夫耗金钱。 　　采光不良 　　年初市场好的时候好多老房子挂出来卖。独立屋升值空间大因此吸引了不少人去看。可是如果是不考虑重建的自住或只是用来投资，有些只怕没多少人愿意买，除了以上提到的原因外，一些老房子的窗户还特别小，屋内光线极差。明明外头阳光明媚，屋里却阴暗得很，不开灯不行。有人开玩笑说，住这样的房子，简直像坐牢。恕我直言，这是对北美监狱的侮辱啊。 　　买老房子当然也还有其他的问题，但买期房也有太多不确定的因素，能按时交房已算不错，还有新房也出现过漏水的情况。有经验人士表示，哪怕是新房，在搬进去的前几年，其实也是一个不断补bug的过程。不过什么“搬进新公寓后才发现没有设置厕所”的情况那是假新闻开的玩笑，没那么夸张的。 　　不管新房老房，精挑细选买了住了是自己的家了，好好爱它打理它，有小毛病就解决它。大温居不易，上有片瓦已很感恩。

　　联邦政府由昨天（周五）起就一项房屋按揭保险政策的重大改革，正式展开咨询。这项改革要求银行和其他借出房贷的金融机构，在借款者无力偿还房贷时，分担一部分损失和风险，而不是由公营的加拿大房屋按揭公司全额承担。这项改革旨在降低纳税人的风险。 　　依据加拿大现行的房屋按揭制度，贷款超过房价8成的申请房贷者，被要求向加拿大房屋按揭公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC）或是其他私营保险公司购买保险。 　　银行现时不用承担任何损失 　　一旦出现借贷人士无力偿还的状况时，造成的损失理论上全由CMHC承担，银行不用承担任何损失。而CMHC是联邦政府担保的公营机构，这意味着它所承担的损失，最终其实是由纳税人承担。 　　国际货币基金组织过去多年来，一直批评加拿大这种由政府出面担保房屋贷款的制度，指这是全世界所独有，他们一直认为加拿大政府应该减少其在房屋贷款制度中所承担的责任。联邦财长莫奈（Bill Morneau）本月初宣布，政府拟推出一项被称为“债主风险共担”（lender risk sharing）的改革，由昨天起进入咨询阶段。这项改革要求银行和借出房贷的金融机构，对于因借贷人士无力偿还房贷所造成的损失，分担合理的份额，以平衡加拿大的房贷金融制度。 　　联邦政府提出的风险共担方案有两项选择，一是银行和借贷机构承担所有无力偿还贷款总价值的5%至10%，二是银行和借贷机构承担无力偿还房贷所造成损失的15%。 　　银行支出增恐会转嫁借款人 　　有分析指这种改革一旦实施，会加重银行和金融机构的支出，且这些支出最终会转嫁到借款人士身上，即由买房者来承担。联邦政府预料这种影响不会太大，在财政部的背景分析文件中表示，这项措施对银行或金融放款机构所造的成本增加，在5年时间内平均只得0.2至0.3个百分点。

当地时间2016年10月20日，美国纽约，共和党总统候选人特朗普的儿时旧宅。就在美国总统大选进入最后紧锣密鼓阶段之际，特朗普位于皇后区的儿时故居被房地产中介推出拍卖，从84.9万美元起拍。图为该特朗普故居。 出生皇后区的特朗普是地道的纽约人，他的童年故居位于皇后区牙买加庄园。牙买加庄园曾是皇后区高级住宅区之一，但近十余年年房价不若之前高档。不过由于环境优，加上是地区交通转运站，出入曼哈顿十分方便，房价依旧不低。图为该特朗普故居。 根据房地产中介商数据，特朗普儿时故居有5间卧房，4套半卫浴设备，2间车库，房子面积有3600平方英尺(约合334平方米)，算是很大的独立洋房。图为该特朗普故居。 屋主今夏一度开价160万美元把特朗普故居放到市场销售，后减价至139万美元。现在又改变心意，决定在选战最后阶段拍卖房子。图为该特朗普故居。 图为该特朗普故居。 图为该特朗普故居。 图为该特朗普故居。

  　　9月份70个大中城市房价分化明显！今天，国家统计局公布了9月70大中城市房价数据，9月份，70个大中城市中，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。 从环比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个，其余城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有6个，持平的城市有1个，涨幅在2%及以内的城市有40个。 从同比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个，其余城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有6个，涨幅在10%以内的城市有42个。 　　 2016年9月份70个大中城市及10月上半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况 70个大中城市住宅销售价格统计数据出炉！国家统计局城市司高级统计师刘建伟这样解读一线和部分热点二线城市有针对性地实施调控政策，10月份房地产市场明显降温 为快速反映近期房地产市场的变化，国家统计局在做好9月份70个大中城市房价统计的同时，对其中15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场情况进行了统计。结果显示，一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化。 从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。 其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%-60%的城市有4个，下降60%-40%的城市有3个，下降40%-20%的城市有3个。

继加拿大按揭和房屋公司对加拿大房地产市场发出“红色”警报后，穆迪分析公司(Moody's Analytics)近日发布报告，称加拿大的全国房价未来5年会放慢上涨，但不会大幅下跌。 穆迪预测，安省巴里市(Barrie)的独立房价格将是全国升幅最高的，年均增长达7.9%，多伦多和奥沙华(Oshawa)紧随其后，将各上升6.7%。 根据穆迪报告，未来5年楼价增长最快的10个城市，安省囊括9个，其余一个为新布伦瑞克省的圣约翰市，挤身第5位。现在楼价最炙热的温哥华则被排出前20名，在卑诗省也只占第4名。 报告预测，加拿大今年独立房价格上涨9%，未来5年每年上涨2.9%。公寓价格今年上涨4.6%，未来5年每年上涨2.2%。但在一些城市中心区﹐楼房价格则可能会略微下调。其中温哥华明年独立房价格会下跌不到3%。报告也提到，温哥华的独立屋房价被高估逾60%，所以仍有大幅下跌的风险，而多伦多的独立房价格也被高估近30%。 穆迪使用Brookfield RPS的房价指数，并比对收入、人口和住宅项目，预测今年第3季至2021年的独立房价格。在全国33个城市中﹐首5个未来5年楼房市场升幅最高的城市中﹐有4个位于安省﹐依次为巴里(7.9%)﹑多伦多(6.7%)﹑奥沙华(6.7%)﹑圭尔夫(Guelph 5%)﹐排第5的则是位于新布伦瑞克省的圣约翰(Saint John 4.9%)。 对于巴里市楼价走势向好，穆迪分析高级经济师Andres Carbacho-Burgos认为，多伦多楼盘供不应求，不少买家转而到邻近城市置业。 据巴里市地产协会数据，今年1-9月，巴里市房屋销售比去年同期增长15.2%，创下销售最高纪录。9月所有住宅的年平均价格为406,260元，同比增长了18.3%。一位地产经纪说，与多伦多周边城市比较，巴里市房价格可负担性良好，而且地税也适中。 资料显示，Barrie据离多伦多西北90公里处，临近锡姆科湖(Lake Simcoe)的肯彭尔特湾(Kepenfelt Bay)。当年Barrie一带是原住民来往锡姆科湖和乔治亚湾的陆路运输线东段所在，被称为“九英里运输线”。这条线路在1812年英美战争期间成了英军的重要补给线，而Barrie也成为战略重镇。战后，欧洲后裔开始迁居此地居住，在1833年，此地区以英国海军军官罗伯特·百里(Robert Barrie)之名命名，并沿用至今，并于1959年设市。现在Barrie是著名的避暑胜地和冬季运动场所，有各种制造业。 据Barrie市政府2013年统计，Barrie市现有人口14万，主要以欧洲后裔的英语人口为主, 是加拿大最适宜居住城市之一。在这里少数族裔约10%, 华人不到1%, 黑人占1.5%, 90%的白人中, 大部分为英国, 苏格兰和爱尔兰后裔, 法国后裔约占13%。同时，Barrie也是加拿大成长最迅速的城市之一。 连接Barrie和多伦多的主要高速公路是400号公路，从这里沿400号高速公路到 Pearson国际机场只要45分钟，另有两个Go Train站方便快捷。未来Barrie市规划更将逐步连接427高速公路，让北部城市更为畅通。 Barrie也曾多次被Business Review Canada评为加拿大的地产投资首选地。 与多伦多相比，温哥华未来5年每年的升幅只有1.8%，比卡尔加里的2.4%更少，穆迪指原因是卑诗省府向在大温哥华置业的海外买家，收取土地转让税所致;另一个原因是住宅动工量相对家庭需求较多，“房屋难以负担，会至少暂时减慢中期购买需求，拖慢楼价增长。” 至于30多个城市中﹐未来楼房市场表现最差的是﹕里贾纳(-1.8%)﹑爱民顿(-1%)﹑沙斯卡通(-0.9%)﹑纽芬兰省的圣约翰(-0.1%)及魁省(0.2%)。

　　最新公布的国家银行房屋价格综合指数(Teranet- National Bank House Price Index)显示，多伦多的房屋价格指数在9月份上涨2.2%，增幅居全国各大城市之首;安省咸美顿以1.4%的月增幅名列全国第二，温哥华的房价增幅则明显放缓。 　　数字显示，今年9月份全国平均房价指数比8月份上涨了0.8%，是该指数于1999年设立以来，第二位最好的9月份涨幅。房价在各地情况非常不平衡，受监测的11个都市区中，仅有6个录得房价上涨，单月涨幅超过全国平均水平的更只有三个都市区，分别是多伦多2.2%、咸美顿 1.4%和卑诗省维多利亚1.1%。另外三个录得小幅上涨的地区是卡加利0.3%、温哥华0.2%及温尼泊0.1%。 　　多市价格指数8月连涨 　　温哥华在9月的涨幅虽只得0.2%，但是仍保持连续21个月持续增长不跌。温哥华在今年2月至8月共7个月之间的平均月涨幅均超过2.5%，远高于一般情况。多伦多市场则录得连续8个月价格指数上涨，特别是最近四个月市场上扬加速，录得平均超过2.9%的月增长。咸美顿和维多利亚也分别保持了过去7个月及 6个月的连续增长;渥太华地区9月份微跌0.6%，从而终结了此前连续5个月的价格上涨。 　　以按年对比情况看，全国平均的房屋价格指数达197.79点，比一年前上涨了11.7%。过去一年涨幅最高的分别是温哥华24%、维多利亚17.9%、多伦多16.4%及咸美顿 13.1%。温哥华和多伦多的房价指数全国最高，分别为249.53点和209.28点，分别是两地史上最高值。国家银行房屋价格综合指数将2005年6 月的基数规定为100点，若某地现时的指数若是130点，即表示该地房价比2005年增长30%。以此计算，温哥华与多市房价与2005年6月相比，至今分别涨了149.53%和109.28%。

　　想在温哥华买房的人，没有再比这对夫妇更努力的了。Ana Esrock和她的丈夫看过了所有类型的房屋之后，最终决定买下一间需要全面翻修的法拍屋。 　　法拍屋是指贷款买房的人已经丧失回赎权，放贷银行将房产收走拍卖。这种房屋往往不理想，因为无法还贷的人往往也无法维护好房子。 　　Esrock夫妇回忆说，他们买下的法拍房一度脏乱不堪，后院如垃圾场，满地烟蒂和啤酒罐。 　　但是温哥华的楼市如此疯狂，以致于像这样的法拍屋也变成了抢手货，等不及人出价竞价，就已经被买走了。 　　Esrock夫妇去年有半年多时间都在找房，当地独立屋的平均价格已经涨到140万元，即使是在价位较低的温哥华东部，一间镇屋也要近100万元。 　　他们说，去看这间法拍屋的当天，卖房经纪正准备降价。房子已经失修多年，里面有猫屎味，内墙有只死老鼠，后院已经是垃圾堆，家俱破损严重。只有一间卫生间可以用。“任何想要尽快搬入新房的人，都会直接掉头。” 　　Esrock夫妇看完房子后想到：“如果要留在温哥华，唯一的选择就是买下这间没有人要的房子，重新装修。” 　　于是他们出了价，以不到44万元将房子买下。 　　他们花了两个半月的时间和10万元进行装修，包括水池、卫生间，通风管道，以及已经不透光的天窗。 　　即使要做大肆翻修，Esrock说，仍然比温哥华一间普通的房屋成本低，当地类似的房屋售价要65万元。 　　这间破屋在2016年初上市时叫价240万元。 　　法拍屋交易大不同 　　通常房屋交易时买卖双方会反复报价，直到双方达到满意的价位，可能还会附上验房等条件。 　　但是竞标法拍屋的情况完全不同。 　　当地法拍屋专家、地产经纪Russ Macnab称，“你不是向屋主出价，而是向银行或银行指定的律师。一旦确认收到定金后，法官会裁决是否按照你的出价把房子卖给你。” 　　法官是保护原房主的，确保银行卖房的价格不低于市价。 　　法庭的裁决日期也很关键，其他人可能中途提出新的竞价，卖房经纪会告诉竞标者之前接到的报价是多少，如果有人提出更好的价格，没有其他条件，房子就归其所有。 　　Macnab说，三年前一间法拍屋只有2至3个竞价，现在可能多达7个。 　　他说，最大的误区是人们以为可以比市价低10万元买到法拍屋，但是现在，一些法拍屋因为竞价者多，可能超过市价。 　　大温哥华地区的法拍屋多数在70万元以下，但是Macnab称有些房屋最终成交比要价还高出10万。 　　除了竞价的问题，法拍屋的风险也很多。如果没有附加条件，一些法拍屋在交钥匙时会与最初的状况相差很远。Macnab还建议不要购买仍有业主和租客住的法拍屋。 　　不过对于Esrock夫妇而言，他们经过努力已经将一间法拍屋，改造成了一个舒适的家。他们将楼梯隔墙打开，重做了地板，改造了厨房，装修后的房子让前来探访的邻居赞不绝口。 　　法拍屋装修前后    

　　加拿大联邦政府在过去1年半时间里，对安省和卑诗省房屋买卖中涉嫌税务欺诈的交易已经追回了2.4亿元税款，其中安省有超过1万宗交易被查。 　　根据加拿大税务局网站公布的数据，自2015年4月至2016年9月，税务局对超过13,400宗交易进行审计，在安省追回税款达2亿1,040万元，占全部追回税款的绝大部分。 　　有超过10,900宗交易涉及购买新屋GST/HST退税，共追回1亿4,390万元。 　　在卑诗省，税务局审查了2,366宗交易，追回3,030万元，其中余一半金额涉及GST/HST欺诈。 　　税务局也作出1,250万元的罚款。一旦有纳税人在税单上作假，税务局可以作出相当于逃税额50%的罚款。 　　在2015年4月至2016年9月期间，税务局共发出663份罚单，最高额度的一项罚款近250万元。 　　卑诗将成严查对象 　　今年7月，税务局曾表示会对楼市最火爆的卑诗省严加查处，审计集中于炒房交易和GST/HST逃税。 　　税务局表示，他们目前正对卑诗省的500单大额地产交易案进行穷追猛打，"对这些看起来似乎正常的交易，一定要查出任何与税务有关的问题来。"税务部长勒布蒂耶(Diane Lebouthillier)表示﹕"我们正在卑诗省进行目标明确的努力，而我们的目标就是，要像在安省一样，追回尽可能多的税款。" 　　之前有媒体广泛报道，在多伦多和温哥华这两个楼市火爆的地区，一些非加拿大出生的人士宣称自己是低收入人士，与此同时却通过亲戚从海外转移数百万元的资产进入加拿大。此外，地产经纪对房屋交易情况的报告不详尽，给洗黑钱的犯罪活动留下了空间。如果税务部确定某个纳税人有意地提供虚假资料，税务部在追回税款的同时，还有权征收应缴税款的50%作为罚金。 　　税务局指出，查税的主要五个领域包括： 　　可疑的资金来源; 　　炒房; 　　未申报与出售新房或大幅度翻修扩建物业相关的GST/HST; 　　未申报资本收益; 　　未申报海外收入。

在BC省执行针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策之后，多伦多与蒙特利尔的楼市已经成了他们投资的目的地，这两个地区的楼市变得更加紧俏。不过在这两个地区，他们并不像在温哥华那样抢购豪宅。 TD银行经济师Diana Petramala表示，在这种情况下，多伦多房屋销售与人口的比率在近几个月已经从原先的平均1.6激增至1.9。这意味着海外资金投资买房已经在多伦多这里产生了一些效应，只是规模小于温哥华地区。 在这种趋势作用下，大多伦多地区的楼市变得更加火热，房地产市场继续保持着强劲的势头，今年九月份，大多区房价年同比增长了18%。而安省的住房市场依然是加拿大最紧俏的，只有大约一个月到两个月的库存量——这意味着如果没有房源挂牌上市，那么市场上正待售的房屋只够维持一两个月的供给量。 全加拿大楼市的房屋库存量平均大约够维持4.7个月的时间。 除了多伦多地区，蒙特利尔楼市也受到了外国买家的影响，尤其是中国买家正涌向蒙特利尔买公寓，当地的公寓价格相对较低。他们希望移居到这座城市，或是为了孩子在那里有地方居住而买房。 而且在蒙特利尔并不像温哥华那样，出现中国买家抢购豪宅的局面。去年当地只有1%的价格超过150万元的豪宅被中国人买走。 蒙特利尔大部分的海外买家还是来自法国或美国，中国买家仅占其中的8%。 BC省府之所以实行这项针对海外买家的政策，是因为有数据显示，在6月10日至29日期间，超过3%的房屋被海外买家买下，而且其中大部分海外买家来自中国。从6月10日至7月14日，海外买家共买下了BC省价值10.24亿元的房产，占了当时所有房产成交总金额的7.9%。

“一家四口”、“一居室” 说起这两个词，相信想象力超群的人已经脑补了三十集蜗居家庭伦理电视剧了。 但对终于成功找到满意的住所，留在了纽约居住的这一家子来说， 这“一居室”可不算艰难的蜗居，而是他们幸福家庭生活的开端。 夫妻俩Casey和Kumar分别是设计师和艺术家，育有两个孩子。 纽约居大不易啊，何况这拖家带口的，几乎将夫妻逼到搬到乡下去了。 不过幸好，两人终于在布鲁克林区找到一个朝南的一居室，发现了户型具有挖掘的潜力，两人二话不说定了下来，开始改造。 改造前，一居室的房子实在有点小，不由得担心是否真的能容纳这一家子。 能成功改造，家庭活动模式的掌握和空间灵活的运用对此功不可没。 ▼ ▼ 夫妻俩经过对孩子活动模式的分析，决定将家里唯一的主卧划分为儿童睡房，爸爸妈妈就睡在客厅。 原本窄长的客厅被分隔成两部分， 一部分客厅，另一部分是可以化身卧室的多功能区域。 半透明的隔板让整个空间尽可能地保持开放性，每个空间都自然光。 必不可少的小户型利器自然是隐形床和旁边挤得满满当当的储物柜。 为了将减少厨房对客厅空间视觉上的侵占，他们用尽办法来整合储存厨房器具。 厨房的集成化设计，包含了冰箱和食物储存柜，统一了房子的格调，也将公寓唯一的构造柱掩藏起来。 简单而舒适的卫生间，背景画增加了一点现代主义设计气息。 改造前后平面图对比↓

　　继加拿大按揭和房屋公司对加国房地产市场发出“红色”警报后，穆迪公司发布报告，称加拿大的全国房价未来5年会放慢上涨，但不会大幅下跌。 　　报告预测，加拿大今年独立屋价格上涨9%，未来5年每年上涨2.9%。公寓价格今年上涨4.6%，未来5年每年上涨2.2%。 　　穆迪也警告一些大城市的房价短期会有小幅下跌。温哥华明年独立屋价格会下跌不到3%。 　　报告也提到，温哥华的独立屋房价被高估逾60%，所以仍有大幅下跌的风险。 　　同时，多伦多的独立屋价格被高估近30%。 　　穆迪的经济师Andrew Carbacho-Burgos表示，如此过热的市场并不意味着多伦多的房价会下跌，因为多伦多市场受到来自海外买家强劲需求的支撑。 　　穆迪的房市报告发表前，加拿大按揭和房屋公司(CMHC)首次对全国房地产市场作出“红色”警报。CMHC称，高房价的温哥华和多伦多已经在周边市场产生连带效应。 　　悲观者预测失业增加租金上涨 　　同时，联邦政府的按揭新政于本周生效。悲观者指出，新政策将给经济带来严重后果。 　　据《赫芬顿邮报》报道，加拿大按揭专业人士协会(MPC)首席经济师Will Dunning称，新的按揭规定将导致房屋销量下跌，但这只是第一轮效应。 　　接下来，新房动工量将减少，导致建筑业等所有相关行业裁员5万人。新房完工量减少也会导致公寓空置率下降以及租金加速上涨。 　　Dunning甚至认为，新政对楼市和经济的负面影响，超出了利率上升2个百分点的风险。

联邦新的贷款政策已经开始实施两天。政府只是希望新政策能够保证大部分加拿大人在利率上升时仍然有能力支付贷款，以此调控楼市，让人们能买得了房。但是不少业内人士认为新的贷款新规也会带来一系列的影响，甚至波及范围较广会直接影响普通人工作生活。 一、房贷新政效力来得快散也快 房贷收紧措施已于周一生效。Central 1 Credit Union首席经济师Helmut Pastrick也表示﹐市场将会很快作出反应，与目前的水平相比，成交量跌幅估计介于10至20%，至于屋价回落的幅度，料会介于5至10%之间。不过，根据这名专家的估计，这些负面影响持续期不长，市道回落只会维持约6个月的时间，并且在2017年中稳定下来。 他在分析报告写道，经过温和的调整之后﹐市场在低利率﹑收入增长﹑人口增加﹑以及置业及换屋意欲支持下回升。 Helmut Pastrick亦认为，新一轮的措施是自从2008年以来最辣的政策，但他强调﹐对楼市造成的影响，应只是调整而非崩盘。 二、多伦多影响较大屋价最多跌10% 银行经济研究部经济师Diana Petramala表示，过去8年来，联邦政府已经6度收紧房屋贷款规例，而每次出手之后的3至6个月，楼市成交量便会下跌6至14%。 今次的情况不同之处，乃是打击面较为广泛，针对的目标除了需要购买保险的房贷之外﹐也包括房贷商﹑海外的投资者及炒家。 这名经济师表示，预期重售市场成交量跌幅将会高至10%，而明年的屋价会回落1%。 她又认为，全国各地都将会受到影响，但多伦多楼市开始略见泡沬，所以预期受到的打击会大一些。 三、新政影响将会出现一系列的连锁效应 1)购买活跃度降低造成建房量减少从而导致失业 加拿大专业贷款(MPC)首席经济学家Will Dunning表示，缩紧加拿大房贷政策将对本国经济造成一连串的负面影响，导致租房价格上涨，并有50,000人失去工作。 Dunning在新闻报道中表示，新政策是基于对未来的预测，但其实发生的概率很低。 Dunning还在一份MPC的报告中表示，新政策确实能让房产转卖市场活跃度下降8%，但这只是第一轮的效果，购买活跃度的将导致转卖活跃度降低大约16%。 建房量的减少将造成大量失业，建房量减少15%将导致50,000人失业，例如建造业和其他建房相关的行业。 2)住房率下降，租房者也不能幸免 随着建房量的减少，住房率也会下降，这意味着能够搬出租屋自置居所的租房者也会越来越少。 公寓的空置率会下降(温哥华的租房率不到1%，多伦多的租房率在1.6%左右)，租房价格会更高，租客们的生活压力会越来越大。 3)本地买家压力增大 在新规则下，曾经只适用于那些选择可变利率抵押贷款或只有不到20%的首付并且少于5年期限的固定利率抵押贷款房屋购买者的压力测试目前已经被应用到全部加拿大居民身上。简而言之，加拿大政府已经把贷款的具体要求提高很多。 联邦政府表示设定新规则只是为了稳定楼市，但是这种规则下只会逼着一部分人退出房地产市场，尤其是好不容易凑够买房的年轻人迫不得已将会再次陷入继续等待中。 据了解，为了避免在房贷新政后，为避免自己买的起得房子有所变化。所以这项新贷款政策实施的前一周，办理按揭贷款的业务增加了四成。许多人赶在新贷款政策生效前，赶紧办理贷款。

　　为了抑制火热的楼市，温哥华前不久已经出台了一系列政策，对违法的地产经纪也进行了严厉的处罚。你以为这样就折腾完了?为了整顿短租市场，市议会下个月还将讨论关于房屋短租需申请营业业执照的提案。然而，本周，温哥华市府就已经对短租开始严格执法了，将一城市屋的华人屋主告上了卑诗最高法院。理由是她通过Airbnb短租房屋，违反了该市的有关政策：限把房屋或柏文作少于一个月的出租，除非是属于酒店(住宿加早餐)的一部分。 　　这是要逼疯屋主吗?因为这是温哥华市府首次起诉Airbnb短租房业主，市府以往对短租都是睁一眼闭一眼。   　　市府职员钓鱼执法有一套 该房屋在Airbnb上的宣传图片“Elegant 2BR in Fairview” 　　据称，在9月初，市府的工作人员假装顾客通过Airbnb同张女士联系，预定了这栋“Fairview地区优美的两居室”，租住时间为两个晚上。在Airbnb平台上的广告显示，该3层城市屋单位位于费尔围(Fairview Slopes)，有两个睡房，并提供毛巾、洗浴用品及煮食器具等用品。据悉，该房屋的登记业主是一家投资公司(East West Investments Ltd)的老板张女士(Heather Chang)。 　　市府人员入住后发现张女士并没有营业执照，不是持牌的家庭旅馆，无权短租房屋。当该市府人员住了2天离开后，该房屋又在Airbnb挂出来了，提供不足一个月的短租服务。 　　在掌握了这些证据后，市府援引分区附例作为法律依据，提出诉讼，要求法院下令强制East West 投资公司和张女士停止这种少于一个月的短期租赁行为。不过，至今为止，上述指控还未在法庭得到证实。   　　对于此次诉讼，CBC称被告张女士拒绝就此事置评，而Airbnb也不愿就该诉讼本身发表评论，只是称多数短租屋主只是把自住房偶尔出租以挣点外快，并非职业的投资人。在这之前，Airbnb有发过声明，表示正在与温哥华市府合作。不知道这宗诉讼会不会影响到Airbnb所提及的合作。事实上，在本月初，Airbnb认为温哥华短期租赁许可计划太严格，要求增加灵活性。这次诉讼似乎在表明温哥华市府的严格态度吧。 　　短租将成下一个遏制对象 　　由于高房价引发当地出租屋严重短缺，这必然加重了租房市场的压力。早前的数据显示，温哥华的出租屋空置率仅0.6%，属全国最低。 　　温哥华市府认为，类似的短租正在侵蚀长租市场，减少了可负担住房的供应。根据市政府委托所做的研究发现，今年6月，温哥华市有5353个上市短租，其中74%整栋房，23%是自住卧房，2%是合租房。所有这些上市短租，有85%是在Airbnb上挂牌的，Airbnb起到了最大的作用。对于温哥华可负担房屋问题如此严重，短期租屋平台Airbnb被指是造成温哥华可负担房屋供应减少的原因之一。 　　同时，Airbnb短期出租还可能给附近居民带来滋扰，不仅是噪音问题，还有违泊汽车、乱丢垃圾，甚至把肮脏的床垫、酒杯、纸杯随处弃置屋外。例如，在今年5月，密西沙加市有民众因为Airbnb租客行为令社区环境乌烟瘴气要求市政府介入处理。 　　短租对于租赁市场产生的负面影响已经引起了民间的广泛关注，对附近居民的日常生活造成的干扰也遭到了投诉，当局还能继续睁一眼闭一眼吗? 　　由此推测，温哥华市府首次向Airbnb短租房业主提起诉讼，是不是有杀鸡儆猴的想法?是不是暗示着打击、规管当地房地产市场的下一个对象是短租房屋主? 　　在此之前，温市府曾经通过拒发翻新许可的方式，成功阻止过一名试图将房屋改建为多个短租单元的屋主。而且，温市早些推出的空置税细节显示，将对在Airbnb上登广告出租非自住房的业主征税。这些都是针对短租市场的行为。至于本周发生的温哥华市府第一次因为短租与人对簿公堂，应该是温哥华市府对遏制短租市场的升级措施。该案发生后，温市负责规管短租房的市议员Geoff Meggs感到很震惊但表示支持。“(这种)及时、有效、透明的执法程序真的是无比重要”。可见，有人对此次温哥华市府提诉Airbnb屋主拍手称快。 　　并且，关于短租市场，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)曾在9月底公布新提案，要求像短租网站Airbnb一类的短租房屋主，必须向市府申请许可。而且，只有报称为自住物业(Principal Residence)的业主或其租户，才可申请物业全部或部分用于短租，非自住物业一律被禁止短租。他认为，此举将为长期租赁市场增加一千套住房。日后，短租屋可能要缴纳旅店税或其他税务，税金将用作市府的可负担房屋计划。 　　其实，设法遏制Airbnb的做大，温哥华是最后一个城市。魁北克在4月份就要求经常提供游客短租(少于31天)的经营者付250元办许可证、有至少200万保险并缴纳过夜酒店税。 　　由此可见，为了保障长期出租房屋的供应，温哥华针对短租市场的新政策必然要出台了。

  　　卑诗省，它有一句让无数居民引以为傲的宣传语：The Best Place on Earth―― 地球上最棒的土地! 　　没错，卑诗省充满了“诗和远方”。美轮美奂的城市，风景秀丽的远方，还有十分宜人的气候环境。问个简单的问题，你认为自己的收入在卑诗省最应该花在哪些地方? 　　答案无疑是：品尝来自世界的美食，来一次又一次说走就走的旅行，或是在购物中心流连忘返……可事实并不那么美好，在这个地球上最棒的土地上，同样有着地球上最难负担之一的房屋开销。《温哥华太阳报》撰文为我们揭示了这一现象：你的收入只是为了你的那个“栖息地”。至于诗和远方，又有多少人能去无忧无虑地领略呢? 　　调查显示，卑诗省的居民，尤其是大城市的居民，每月收入的接近70%是用于负担房屋开销：比如房屋贷款、水电网费、物业管理、房屋保险、房屋维护费等等。 　　加拿大经济分析中心主席 Paul Smetain对这个数据的解读令人无奈： 　　“看到了吧，你只剩下30%的当月收入了，这还不包括吃饭和养车。请问卑诗省的居民们，你们还有闲钱去寻找诗和远方吗”? 　　在下个星期，温哥华将举办一场邀请了500名房产专家参与的研讨会，议题自然是“如何让大温地区的房地产变得可负担”。Paul Smetain作为其中的一名专家，届时他也会把这个调查结果公之于众，倾听别的专家的意见。 　　Semetainin的观点是，评判一个城市的房屋是否可负担，决不能只从房价和贷款利率去分析。以温哥华为例，高昂的人力成本和居高不下的物价会让房屋的各项花费都水涨船高。比如不断上涨的水电费、上个月刚翻倍的煤气费、让很多人难以接受的搬家花销以及其他杂费。 　　即便是没有房贷的人，每月在房屋上面动辄花到上千元也是司空见惯的事。甚至有些价格在百万元以下的房屋，物业管理费会高达四五百元――也就是每年超过5000元，这在 Semetainin看来是严重影响温哥华房屋可负担性的。 　　“一句话就是：请永远不要只看贷款和房价来评判房屋是否可负担”， Semetainin认为。 　　虽然整个卑诗省只有大温的房价异常，但事实上即便统计卑诗省全部居民，平均每月都有43%的花销是用在房屋上，这在北美并不是一个合理的数字。 　　在 Smetanin看来，这个数字虽然不合理，但还“远远不能描述卑诗省居民的痛苦”。在2007年以前，大温地区的居民每月房屋开销占总收入的比例不足5成，9年后则超过了7成。再过9年呢?会不会更惊悚? 　　10月26号，温哥华为东道主举办的房地产峰会即将举办。在一系列的重磅措施后，温哥华又迎来了500名顶尖专家。这个为期两天的峰会也许将会影响温哥华房市接下来多年的走势，值得所有人的期待。 　　在遍布着诗和远方的卑诗省，我们理应有去追寻的权利，而不是让每月的荷包不断地被房屋开销去压榨，再压榨……