地产

　　卑诗省房地产监管机构星期五将考虑封堵一个法律漏洞，这个漏洞允许境外公司对该省过热的房屋市场上的房产进行投标，这种做法在安大略省和其他地区被禁止。 　　卑诗省财政厅长Mike de Jong发言人表示地产新总监下个周开始上任，他将审查这个法规，并给出建议是否会禁止这个法规继续执行。   　　环球邮报调查发现，中国公司vanfun.com打出广告出售卑诗省单个家庭独立屋和新公寓，并和当地的地产经纪和其他没有执照的经纪帮助中国客户在温哥华内部和周围地区找房子。   　　卑诗省的房地产委员会负责调查和管理持牌房地产经纪人。委员会告诉环球新闻，境外的经纪人只要注册在其他地区提供服务，那么他们就可以把该省的买房的申请转让。 　　财政厅发言人杰米．爱德华（Jamie Edwardson）说，即将上任的房地产负责人麦克．诺瑟西（Mike Noseworthy）提醒在卑诗省接受海外投标应谨慎。 　　Edwardson先生说，本地卖家接受来自海外公司或代理的是有风险的，因为他们不在省的法律管辖范围之内。

多伦多北约克向来是买房置业的黄金地带，尤其是Willowdale社区，近几年房价更是疯涨，而且这里也是推倒重建的热门投资地。这样的情形让当地市议员都已按耐不住，强烈建议多伦多要对那些来专门来投资的外国买家征收“土地转让税(Land Speculation Tax)”。 多伦多第23选区市议员John Filion表示，Willowdale社区的独立房价格已经完全涨疯了，在外国资金的注入下，一直涨个不停。另一位市议员詹嘉礼(Jim Karygiannis)此前曾呼吁要给外国买家收税，并对市民做了调查，发现大部分多伦多民众支持这个做法。现在Filion也认为这是一个很好的办法，但他认为，这个措施应该只针对那些仅为了投资炒卖的外国买家。 他说，如果一些外国买家将来要搬到多伦多，并住在这个房子里，那么可以不用额外交税。只可惜，眼下在Willowdale成交的房子，绝大部分都是被用来买卖投资的，导致现在多伦多没有一处社区的独立屋像Willowdale这样热门，而且几乎每一栋交易的房子不是将来可以用于推倒重建，就是已经翻建而成的又大又新的独立屋。 据他了解，现在Willowdale里一套可翻建的独立房价格都在200万以上，而推倒后新建的房房价格则更高，近期成交的一套推倒重建后的新房价格已经达到380万。而对比十年前，一套可翻建的独立价格不到50万，新建屋的价格也在150万以下。他说，最可怕的是，人们看不到这种涨价趋势的尽头，每次都会被创新高的价格吓到。 BC省在8月时实行了针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策，近日詹嘉礼也表示有52%的受访多伦多居民支持这一做法，他将动议多伦多市议会也采取类似政策来冷却多伦多的楼市。现在多伦多市区内独立屋的均价已将近130万元。 据明报报道，詹嘉礼日前在出席一次社区活动中表示，已经把民意带到了市议会，而且也得到了积极的反应。但这议案还需要获得多数议员支持，他计划最快将在明年四月获得议会批准。

联邦政府收紧房屋贷款的新措施，将于下周一正式生效，不少有意置业的准买家，昨日纷纷递交按揭申请，务求在条例生效前最后一个工作日赶上末班车。有地产经纪形容交表情况疯狂，用来提交按揭的系统，一度因为申请数目太多而挤爆。 按揭经济忙坏了 多伦多按揭服务公司Mortgage Architects经纪麦基兰(Matthew McKillen)估计，过去一周处理按揭申请的数目，较以往多30%至40%，昨日处理申请的情况更可以用“疯狂”来形容：“今日是疯了，我们用来提交按揭给放款合伙人的国家贷款发放软件，由于提交申请数目增加，曾经有段时间当机。放款合伙人都忙疯了，我认识的大部分经纪都非常忙碌。” 按揭价格网站ratespy创办人麦列斯特(Rob McLister)称，自己接触过的多名经纪向他表示，近期处理的按揭申请宗数增加了35%至150%不等：“很多申请人原本已准备置业，他们看到消息收紧按揭，知道新规定会削弱他们的购买力，纷纷采取行动。” 时间紧迫防买家涌入 麦列斯特向商业新闻网路(BNN)说：“联邦财政部没有给太多时间预先警告置业人士，只有两周，那是故意的，很多按揭金融机构都应接不暇。” 按揭服务公司Spin Mortgage发言人Steve Pipkey则指，多伦多准买家抢交按揭申请的情况，较温哥华更加严重，因为温哥华的房市近期已有放缓迹象：“联邦政府由宣布至生效的时间非常紧迫，其实就是想防止有更多买家涌入。” 新规定或将吓跑首次买房者 代表全国逾10万个地产经纪的协会主席艾弗森(Cliff Iverson)说﹐“对于首次置业并需要按揭保险的人士，压力测试会使他们重新考虑可以负担多少钱的住所。” 以年收入10万元的家庭为例，原本可以4万元首期，购买价值66.5万元的房屋。下周一新例生效后，这类家庭只能购买价值50.5万元的房屋，两者相差达16万元。换言之，买家的购买力较新例生效前减少24%。 新措施引发连锁反应 地产协会首席经济师克隆普(Gregory Klump)在协会主席的同一份声明说﹐联邦新政策影响首次买家﹐也会造成连锁反应。 克隆普说﹕“首购族支撑各式各样其他房屋转手﹐是房屋市场关键。毫无疑问﹐联邦政府会监察新政策对加拿大多个楼市与经济的冲击。” 克隆普指出﹐供应紧张的市场如多伦多﹐大抵遭受最大影响。 根据专门研究住宅租赁市场的Urbanation昨天发表的报告，大多伦多地区在今年第3季度透过多重放盘系统挂牌租出的共管柏文单位总共有7,651间，去年同期减少了9%。 而招租的共管柏文单位，与去年同期相比减少了13%，这归咎于在今年第3季度新完工和登记的共管柏文单位，在数量上比去年同期减少了30%。 大多伦多地区共管柏文单位租赁市场的供应严重短缺，在最新一轮的房屋按揭贷款规则出台后，上述供应短缺的情况预期将更加恶化。 联邦政府说﹐它设定新规则﹐解决各方关注的问题﹐亦即房价愈来愈高﹐人们负担不起﹔消费者望楼兴叹﹐尤其是多伦多﹑温哥华市场。财政部长莫奈(Bill Morneau图)解释﹐新政策要求所有受保贷款经过压力测试﹐防止置业者过度贷款﹐超过他们的承担能力﹐有稳定楼市的作用。

　最近，深圳楼市非常火爆，房价屡创新高。然而，市场火爆的背后，也有部分房地产商通过各种非法手段，人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理。13日，深圳市派出12个检查组对20个在售楼盘进行突击检查，检查结果触目惊心。 深圳：多部门突击联查二十多楼盘 结果触目惊心 在一个名叫“前海东岸”的楼盘，调查人员发现，这个楼盘在今年7月23日开盘当天，成交数量为140套，约占910套可售总房源的15.4%，然而，调查人员掌握的证据却显示，这个楼盘对外却宣称开盘当天“近千人齐聚现场，场面火爆”，“主推户型两小时劲销90%”。 深圳市市场稽查局市场稽查处执法人员 方灿宇：开盘当天，他就对外发布了消息，说两小时劲销九成，引爆全城之类的说法，下面配了些图片， 包括一些购房者露出一些喜悦的笑容，说好不容易把房子买下来，这样孩子的学位有着落了，做这样的宣传一定程度上造成购房的恐慌，存在虚假宣传的情况。 此外，调查人员还发现，为了促销，该楼盘还设置了抽奖环节，购房者均可参与，奖金从1万到6万元不等，这一行为也涉嫌构成不正当竞争。 深圳：多楼盘人为制造“楼市火爆”假象 在被检查的的二十多个楼盘中，开发商人为制造楼市火爆局面的现场并非个别现象。 在检查“华业玫瑰四季”这个楼盘时，调查人员发现该楼盘售楼处，有专门向顾客电话推销而准备的“口径”，销售人员在推销楼盘时使用统一用语，比如“因购房名额和资金不够，现在清理出44平1房的房源出来，非常稀缺，仅有10套不到。”、又或“房源有限，随时可能会被别人买走”等等，但事实并非如此。 深圳市市场稽查局市场稽查处执法人员 尹敬辉：绿颜色属于待售状态，红颜色是已经交首付款，粉红色是交了定金，签了认购书，在这一栏会显示项目总计是814套，目前在售状态的是有355套，所以从这里显示出来的真实的销售情况，与员工内部培训那张表单上显示“整理出10套稀缺的房源” “房源非常紧张”的情况是不符的。 也就是说，截至目前，这个楼盘的814套可售房源中，还有355套尚未出售，根本就不是推销人员宣称的“仅有10套不到”。 深圳市市场稽查局市场稽查处执法人员 尹敬辉：据我们现场检查的资料显示，该楼盘销售员在员工培训与客户沟通中 涉嫌人为制造紧张气氛，人为制造房源紧张的假象涉嫌误导消费者。 除了虚假宣传之外，调查人员还发现开发商也用“捂盘惜售”的方式，来制造房源紧张的假象。 目前，深圳市市场稽查局和深圳市规划国土委，已经对涉嫌违法的相关楼盘进行了取证，下一步将依法进行处罚。

“放假回来,原本以为只是少了个卫生间,没想到连购房资格都没了。”一位深圳购房者在面对国庆期间楼市调控时无奈感叹。 10月4日晚间,深圳市出台新一轮房地产调控政策“深八条”:非本地户籍购房者的社保缴纳年限由3年改为5年,信贷要求在这一波调控浪潮中也堪称“最严”。 值得注意的是,这已是继“3·25”政策之后深圳年内进行的第二次调控。 2016年3月25日,深圳市颁布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的调控政策,这使得今年二季度深圳楼市成交量几乎腰斩。但房价仍一路狂奔。 根据深圳市规土委数据,深圳9月新房成交均价为61600元/平方米,比去年同期涨幅超过7成。从全国范围来看,易 居智库研究中心数据显示,今年深圳房价同比上涨为全国第二,环比涨幅为前六。 因此,在深圳房价降温上,从“供给侧”和“需求侧”两端同时发力的“深八条”被寄予厚望。 深圳市规土委主任王幼鹏10月11日在通报房地产调控政策情况时表示:“深八条”出台以来,房地产市场保持了平稳运行,预计接下来深圳楼市成交量在9月份基础上进一步下降,价格也将有望下调。 王幼鹏还指出,国庆期间规土委对40个在售房地产项目、66家房地产中介机构进行了现场检查,查处了3个在售项目和11家中介机构。其中包括了涉嫌违规改建、社会反响较大的“6平米鸽子笼”项目侨城尚寓。 经济观察报查阅了10月以来深圳市规土委每日更新的房地产成交数据。数据显示:10月1日至11日,深圳新建商品住宅共成交1466套,均价为46968元/平方米,与9月61600元/平方米的均价相比下跌了23.75%。 “史上最严”调控 截至10月12日,中国22座城市出台房地产限购、限贷政策,其中深圳的调控政策被认为是最严的。 在非本地户籍购房资格上,社保缴纳年限由3年改为5年,此条要求已与北京同步。贷款比例也在所有城市中提出了最高要求:深户单身人士限购1套、首付至少3成,无房但有贷款纪录者首付5成,二套房首付不低于7成。 对于“深八条”的出台,深圳市不动产估价学会候任会长杨丽艳用“及时、果断、严厉”予以评价。她表示,从内容上看,“深八条”调控措施系统全面,针对性强,在深圳房价持续高涨的情势下,此时出台调控措施是必要和及时的。 除了在“需求侧”的限购和限贷之外,“深八条”还在“供给侧”调控方面为楼市降温创造了条件。 首先,恢复此前的“90/70”政策,同时在土地供应端进行调整,对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时,从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积。同时,企业和个人竞买商品住房用地保证金不得低于出让底价的50%。 杨丽艳指出,优化土地出让模式的相关规定,意味着未来深圳房地产开发将继续向保障房、安居（视频）房、人才房等方面大力倾斜,商品住房搭配福利保障房的模式将成为刚性主流,纯粹商业开发将不复存在。 同时,对房地产开发企业资金门槛和开发门槛的严厉要求,意味着针对地产开发主体的优胜劣汰机制启动,有利于市场回归理性和稳定。 可以看出,这是一场全方位、系统性的楼市调控,深圳楼市降温预期已经形成,投机性因素中短期内将被迫离场。 根据中原地产统计,深圳投资购房比例从2014年10月的10%飙涨至2016年3月的30%,但在今年3月后明显回落至20%左右。“深八 条”政策之外,深圳还在二手房市场祭出了另一把调控的“杀手锏”。10月8日上午,深圳市房地产评估发展中心发布通知称,将于11月8日起对房产评估价格 进行调整。 虽然通知并未声明调整的方向和具体比例,但多位业内人士认为,评估价上调的可能性非常大,目的是增加二手房交易环节税费,延迟房产交易频率,以进一步抑制投资需求。 据了解,调整房产评估价格是深圳在全国楼市调控中摸索出的创新方式,上调评估价是调分母的一种调控方式,不需要调整税率,影响的是交易成本。 在最近三年里,深圳房产评估价的调整时间分别是2013年10月、2014年9月、2015年10月和2016年4月,而此次11月8日评估价例行更新距离上一次才半年左右。 一般来说,交易期限未满两年的二套房需要缴纳的税费有营业税5.6%、契税3%、个税1%,共计9.6%。以今年4月1日调整为例,若原评估价300万元、面积90平方米的房产评估价上调50%,应缴的税费为43.2万元,比调整之前上涨了14.4万元。 “市场终于要冷了” 今年5月和6月,深圳新建商品住宅成交均价创下历史新高,分别突破了5万元/平方米和6万元/平方米,在6月13日至19日这周均价创下7万元/平方米的纪录——自“3?25”新政以来,深圳楼市调控陷入了调量不调价的尴尬。 然而10月1日至11日,深圳新房成交均价下滑到了46968元/平方米。 价格下跌的同时,成交量却显著上升。据深圳中原研究中心监测,10月3日至10月9日,深圳一手住宅成交789套,成交面积7.4万平方米,环比分别上升52.3%和48.5%。 深圳中原研究中心经理王飞认为,这是因为政策出台后市场出现了小规模集中成交现象。由于前期供应增加,10月首周备案成交量明显上升,突破了700套,预计新房备案成交量短期内仍会回升。 10月9日,位于南山蛇口片区的山语海项目低价入市。作为新政后第一个新盘,山语海的开盘价定在了4.4万元/平方米,共推出500余套均价在5.8万元/平方米的房源。 这个价格比预期低1-1.3万元左右,让不少人惊呼“市场终于要冷了”。 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,山语海的定价主要原因还是项目周边环境不理想,然而在新政后第一个开盘、并且降价,说明对新政的反应较为迅速。 尽管如此,深圳大多开发商并未透露出降价的意愿。中骏四季阳光的营销负责人表示,目前没有任何降价的考虑,也不会因新政影响销售。 今年在深圳布局了400亿高端货值的万科一直倍受市场关注。10月10日,万科董秘朱旭在投资者电话会议中谈到,这次的调控政策非常精确地对投资性需求进行控制,影响最大的是投资客和过分使用杠杆的投资者。 朱旭表示:“调控政策出来之后,万科的项目还未披露价格,还要再等等看,可能会受影响。” 二手房方面,根据中原地产的数据,新政后,有7成二手业主下调了房源价格。其中下调幅度在-5%～-1%区间段的房源占比增加了8个百分点,达到43%;下调幅度在-10%～-5%区间段的房源占比增加了近5个百分点,达到20%。 福田新洲片区的一位中介人员表示:“10月3日前一直有人过来看房,但是4日新政出台后,很多购房者都开始观望了。本来已经谈好价格的客户已经准备签合同了,但在新政出台后临时变卦,不买了。” 王飞认为,本次政策调控力度大,以致市场反应较快、较剧烈,虽然截至目前二手房价格变动不大,但预计随着11月8日调整房产评估价格,未来交易费用可能增加,经理人与购房者对后市的看空情绪也将会持续加大。 去化周期升至一年 过去十年,深圳楼市经历了三个涨跌周期。据中原地产数据显示,这三个周期内上涨的时间段分别是2006年-2007年、2009-2011年、2014年-2016年。 2007年的深圳同样经历了一次史无前例的房价上涨,历时18个月,平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米,仅2007年上半年,房价就上涨了50%。 受房地产周期性波动的影响,2009年初,房价却跌至接近10000元/平方米。 2014年至今,深圳房价已连续上涨20个月,至今累计涨幅为108%。广发证券根据成交量和库存去化周期,对本轮调控的14个重点城市房价下 降时间点的预测显示,深圳房价的下降节点最早在今年11月。“深八条”后深圳市场怎么走?宋丁认为,深圳房价几度上涨几度受调控,但是每次调控带来的跌幅 有限,核心城市的长期供需关系依旧紧张,所以价格支撑力是有的,下跌空间也有限。 尽管“深八条”措辞严厉、政策力度空前,但值得注意的是,尽管政策对非深户购房资格要求严格,但与北京、上海相比,深圳户口取得的难度仍较小。 为了提高户籍人口比例、优化户籍结构,深圳9月1日开始执行户籍新政。新规将深圳户籍迁入划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保 迁户4个类别,前两种类别由积分制变成核准制,只要达到落户条件,可直接申请落户。后两种依据审批制,开辟新的积分制入户通道。 另一方面,受到“3?25”政策的影响,深圳楼市的去化周期已明显拉长。 根据中 国指数研究院数据,深圳1-8月库存量保持在400万平方米左右,除了2、3月,其他6个月去化速度减慢。5月库存量最高,达到了426.98万平方米。 若以今年1-3月的去化速度来看,消化目前库存需要8.2个月,若以8月的去化速度计算则需要18个月;若按照目前每个月成交3000套的水平,大概需要10-12个月消化期。 万科一般使用批售比来作为衡量库存的数据之一。所谓批售比,即销售面积除以批售面积,大于1则表示在加快去化,小于1则说明供大于求。 朱旭透露,在北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉等14个万科重点关注的城市中,深圳的批售比是最低的,9月份达到0.68,最近5个月以来有4个月小于1。 按照万科的项目测算,深圳的库存去化周期是所有城市中最长的,需要16个月。但这在于深圳项目主要是高端货值,“越贵的房子卖的越慢,毛利率越高。”朱旭说。

　　多伦多地产业者黎宇昌(图)表示，联邦政府对20%首期的房屋按揭贷款，买家要经过压力测试的新政策，并不会影响到地产市场的交易量及屋价，特别是对华人买楼市场，因为他从事地产经纪行业以来，从来没有客户是用低于20%首期置业。 　　黎宇昌称，近年来华人置业地产市场的大部分客户是海外买家及新移民，是这些地产交易的中坚分子，向银行申请按揭贷款的规定首期要30%，所以政府规定用20%以下首期置业者要通过压力测试，基本上影响不到这类客户。 　　他指出，这政策基本上是没有改变了目前安省地产市场的规律。  

　　据周四发表的一份最新二手房价报告显示，9月份温哥华楼价，较一年前攀升达24%，涨幅为加拿大之冠，并且远远超越全国同期的11.7%升幅。 　　Teranet房屋价格指数(Teranet Home Price Index)，主要是追踪加国二手单户房屋交易数据。 　　该报告又显示，紧随温哥华，成为9月份屋价升幅第二高的城市，是卑诗省维多利亚市，按年上升17.9%；其次是安省多伦多（16.4%)及咸美顿(Hamilton)(13.1%)。 　　至于亚省卡加利市和魁省魁北克市(Quebec City)，则分别录得4.9%，以及2%的按年跌幅。 　　连续21个月没按月下跌 　　Teranet的报告同时指出，温哥华9月份的二手屋价较8月份微升0.2%，也是连续第21个月没有录得下跌。 　　至于全国9月份房屋价格指数则较8月份上升0.8%，也是自从Teranet于1999年开始追踪屋价数据以来，录得的9月份第2大升幅。 　　新屋价按年升5.4% 　　另一方面，加拿大统计局（Statistics Canada）周四公布新屋价格指数（New Housing Price Index），显示今年8月份温市新屋价格，比较一年前上升5.4%。 　　多伦多和奥沙华（Oshawa）则录得7%的全国最大升幅。至于全国整体平均新屋价格则上扬2.7%。

最新报告指出，温哥华的外国买家因为15%的额外物业转让税，已经退出温市，杀进多伦多。 不过道明银行(TD)经济师Diana Petramala在周五的报告中称，外国买家对多伦多市场的影响，远不及在温哥华。 加拿大按揭和房屋公司指出，在温哥华于8月2日实施额外税前，外国买家最多时的市场比率达到20%。 “加拿大2016年的移民人数创下历史新高，加上首次买房者的大幅增长，支撑房地产市场的基本面看起来在多伦多比温哥华更强劲，从而推动二手房销量和价格的上涨。” Petreamala说，多伦多房屋销量与人口数量之比(sales-to-population ratio)近期大幅上升，说明外国投资与投机行为的存在，而其规模要小于温哥华。 按揭新规影响面更广 同一天，加拿大地产协会公布数据，9月份温哥华房屋销量较上一年同期下跌了33%，按月微升0.8%，但与今年4月的最高峰相比仍下跌5.6%。 地产协会主席指出，联邦财长的最新按揭规定，增加了市场的不确定性。对首次购房者而言，压力测试会促使他们重新考虑可以负担的房价。 有关新规将于下周一(17日)起实施，Petramala称新政策会令市场降温，她预测明年房屋销量将会下跌10%，房价下跌1%。 “这是近8年来，政府第6次收紧按揭政策，每一次政策出台3至6个月内，房屋销量都会下跌6%至14%。” 她说，这一次不同的是，影响面相当广，涉及按揭保险买房者，贷款机构、外国投资人和投机客。 蒙特利尔银行经济师Doug Porter同样认同市场将迎来一场风暴。“在新政策之前，加拿大房地产市场的重点是抑制温哥华和多伦多的火爆市场，现在，所有人都在观望渥京新政策下更大范围内的房屋销售趋软。” Porter预测2017年加拿大房屋销量下跌5%，房价涨1%至2%。

当房价上涨时，即使很小的涨幅，也会吸引你将钱投资到自己所住的房屋。最新公布的地产数据显示，9月份加拿大全国平均房价继续上涨，较去年同期涨了近10%。但是一旦房价回落，或者不涨不跌，在房屋上的投资可能让你亏到吐血。原因就是税。 为了鼓励人们拥有自己的住房，加拿大和美国政府都有各自不同的税务优惠。 在美国，政府鼓励人们买房的政策是允许用房贷按揭利息来抵减收入税，但是房屋的资本增值就要全额交税。 这项政策意味着，业主在买房初期，支付较高按揭利息时，可以通过抵减收入税来降低成本。实际操作中，很多美国人都是因为这项政策，放慢速度，尽量拖延还款期。 美国人都不愿尽早还清房贷。 在加拿大，联邦政府并不提供按揭抵税，而是让加拿大人在出售自住房时，获得资本增值全额免税。 同样，加拿大的自住房增值免税政策影响极大。在实际操作中，人们往往尽最大可能贷到最高的按揭额度。当房价以20%的幅度上涨时，获得免税的资本增值净额就更多。 以10万元首付买一间100万元房屋为例，当房价升至120万元，由于银行的贷款额90万元不变，买房者在出售时就有30万元回报。 难怪有大批人在买房一年后将房屋装修重售，因为所有回报都是免税的。这项免税政策已经成为帮助炒房者获取暴利的利器。 牛市更牛 熊市更熊 自住房增值免税优惠也影响到大批拥有自住房的年长者。当房子升值时，退休人士，特别是有大量积蓄的长者更加不愿意卖房或者换小屋。虽然房屋增值可以免税，但是卖房套现的大笔收入如果没有投资到免税账户（如RRSP，TFSA等），都要被全额征税。 加拿大房价上涨已经持续很多年，而人口增长意味着房价上涨是长期的趋势。因为家庭人口增长而要买房的人们，一定会利用自住房增值免税政策，即使中间有几年房价出现下跌。 但是当房价真的下跌的时候，不仅你的资产有损失，资本增值免税政策更会起到雪上加霜的效应。因为不像股市投资和经商投资的亏损可以减免税务负担，房屋投资的亏损是不能用来减税的。 所以这项在房价上涨时推波助澜的政策，在房价下跌期，会导致出现炒房者、开发商、退休老人或房贷负担过重的房奴们争先恐后卖房，加剧需求减少，供应泛滥和市场萧条。

由维多利亚大学和救助机构Union Gospel Mission（UGM）发起的一项调查显示——15%的外国买家税并没有起什么作用，温哥华的生活成本已经达到有史以来最高，甚至迫使不少市民睡在大街上，变成流浪汉。 温哥华的生活成本在过去6年明显提高，城市里的紧急收容所已接近满员，尤其是入住的妇女数量，在2015年到2016年猛增了32%。 这表明温哥华正面临前所未有的住房问题。 2010年，这里一间单身公寓（Bachelor）的平均租金是$811，而现在已经涨至$938。 比租金更严重的问题是住房短缺。2015年，租金在$750/月以下的单身公寓空置率（可租）只有0.7%，这个比例还在不断下跌。 同时，租金超过$1,000/月的单身公寓的数量却在不断增加。 也就是说，如果每月拿不出$1,000，也就基本告别租房了。 廉租房的申请在过去4年内暴涨15%，现在光是等候名单就有10,278人。 大家都在静待房市崩溃 RBC这周出炉的研究报告指出，人们不应该把希望寄托在房市崩溃上。 经济学家Robert Hogue表示：“房市崩溃，指的是房价下跌25%到30%，对于温哥华而言，这样的变动也只是把房市带回9到12个月之前，因为房价在过去一年里就暴涨了30%。” 温哥华的房市正在变冷，预计在春季会正式进入冷静期。但是“降价甩卖”这样的情况并不会出现，因为市场下的经济和人口体系是稳定不变的，刚需一直存在。

卑诗省房地产监管机构星期五将考虑封堵一个法律漏洞，这个漏洞允许境外公司对该省过热的房屋市场上的房产进行投标，这种做法在安大略省和其他地区被禁止。卑诗省财政厅长Mike de Jong发言人表示地产新总监下个周开始上任，他将审查这个法规，并给出建议是否会禁止这个法规继续执行。环球邮报调查发现，中国公司vanfun.com打出广告出售卑诗省单个家庭独立屋和新公寓，并和当地的地产经纪和其他没有执照的经纪帮助中国客户在温哥华内部和周围地区找房子。卑诗省的房地产委员会负责调查和管理持牌房地产经纪人。委员会告诉环球新闻，境外的经纪人只要注册在其他地区提供服务，那么他们就可以把该省的买房的申请转让。财政厅发言人杰米．爱德华（Jamie Edwardson）说，即将上任的房地产负责人麦克．诺瑟西（Mike Noseworthy）提醒在卑诗省接受海外投标应谨慎。Edwardson先生说，本地卖家接受来自海外公司或代理的是有风险的，因为他们不在省的法律管辖范围之内。

呼吁为无家可归者提供帮助的团体呼吁，加拿大联邦政府在制定全国住房方案时，应该多考虑无家可归者的情况，将政策向这些脆弱群体倾斜。 加拿大联邦政府正在制定中的全国住房战略将为加拿大全国住房的方方面面，比如包括无家可归者的庇护所，住房市场等设计向前发展的蓝图。这项战略同时还将决定数十亿用于社会基础设施的联邦资金将究竟用于何处。 正是在这种情况下，一些游说者团体正积极鼓动联邦政府将更多资金用于解决无家可归者的住房问题。最近的一次活动发生在星期二，加拿大住房和整修联合会在一封公开信中称，应特别关注生活的城市地区的原住民和青年，因为他们的贫困率更高，以及加拿大的北方地区，因为那里的住房和修理住房的费用比其他地方高。 这个团体称，需要集中关注租赁房的可负担性，而不仅仅是降低租房价格，以便帮助那些需要破除多重障碍才能逃离贫困循环的人。 社会发展部长让-伊夫·杜克洛的发言人表示，政府认为，必须全面涵盖住房问题的方方面面，我们制定的住房战略才能满足所有人的需要，而使加拿大人能获得科支付得起的住房，正是他们这项计划的重点之一。 制定全国住房战略是本届自由党政府的关键政策之一，是减少贫困和降低房价和租房价格方面努力的中心内容。自由党最晚将于2017年初公布全球住房战略。

多伦多租房市场近几年已经持续火热，抢offer、涨租金都已经是常见现象。而最近联邦政府宣布了新的贷款政策后，一份新的研究预测，这项政策将给多伦多地区的租房市场再添一把火，人们租房的压力会更大。 根据多伦多市场调研公司Urbanation Inc.在14日公布的最新报告，大多伦多地区在今年第三季度的公寓租金已经涨到了每个月1986元，比去年同一时期涨了9%。而在多伦多市区内，一间面积为717平方呎的公寓，在第三季度的平均月租已经涨到了2044元，这是有史以来这类公寓租金首次突破每个月2000元大关。 在多伦多市中心的公寓月租比去年涨了10%，平均租金涨到2145元，也就是每平方呎的租金已经涨到3.1元。而市郊位置的公寓同样也是行情看涨，第三季度月租比去年同一时间涨了7%，平均每个月租金也要1749元。 据统计，在现在如此火热的租房市场环境下，一套公寓挂到市场上以后，平均在12天内就能被租出，而且还有许多公寓吸引来多个潜在租客同时下单，竞价抢offer。今年大多伦多地区内最后成交租金高于叫价的数量是去年同一时期的两倍。 Urbanation高级副主席Shaun Hildebrand表示，人们对于租公寓的强烈需求主要因为多伦多强势的就业率增长以及有许多人从其他省移居到大多伦多地区，今年这种情况达到了10年以来的最高峰。 而在需求增长的同时，大多区的新建公寓的出租数量比去年减少了30%，达到5年来的最少数量，今年第三季度只有930套新公寓挂牌出租。 Hildebrand表示，联邦财长Bill Morneau上周宣布了新的贷款政策，原本想要抑制多伦多、温哥华火热的房价，但这只会让多伦多的租房市场更加火热。据他计算，在新贷款政策下买家一年必须赚8万6000元，才能买下一套公寓。而新政策实施前，买家的年收入只需要7万3000元，新贷款政策把对买家收入的要求一下提高了17%，这会让一些潜在买家考虑继续租房而暂时不买房。 此外他还表示，新贷款政策中另一项将从11月30日开始实施的内容，将让投资物业者不能购买政府支持的贷款保险，这就意味着贷款机构可能会不愿意冒险借贷给公寓投资者。 在这两种情况下，Hildebrand认为，改变后的贷款政策将加剧人们对出租公寓的需求，同时控制公寓投资者的数量，也就相应地减少了挂牌出租的公寓数量，这将导致人们的租房压力更大。在他看来，这个政策的推出并不是时候。

多伦多地区疯涨的房价，导致市民们在寻找可负担住房的过程中，周边905区一些传统蓝领社区特征发生了显著的变化，以蓝领工人为主的工业小镇开始涌入大批中产阶层。 地产经纪公司Royal LePage的报告显示，今年第三季度多伦多地区平均房价上涨13.6%，而涨幅最高的地区位于多伦多周边的11个市镇，其中有10个市镇是905区(电话区号)。 涨幅被归因为需求量高和库存量低，导致房屋买卖过程中的竞价成为常态。 地产经纪的报告称，原本的传统工业小镇出现更多需要往返于市区的中产阶层和年轻专业人士。 最显著的是Oshawa和Whitby两地，房价在第三季度分别飙涨了26%和21%。 Durham区一间近期售的房子。 市区上班 住奥沙华 Royal LePage总裁Phil Soper指出，奥沙华是传统制造业城市，而现在越来越多人视这里为大多伦多地区的延伸带。这些人往往在万锦从事高科技或金融服务工作，或者在多伦多市区从事IT开发，却要住在奥沙华。 “以前，人们最远考虑到士嘉堡，但是可负担性和居住空间，促使人们走得更远，往西和往东，都走得更远。”他说，Hamilton-St. Catharine-Burlington这一条线的房地产市场同样很火。 即将迎来第四个孩子的Mike Minelli一家最近将多伦多市区的公寓卖掉，搬到东面的Durham Region，但是在找房过程中遇到激烈竞价，令他们意外。他说，第一个看中的房子有13个Offer，他和妻子当即决定加价4万，仍然没有抢到。最后他们在Oshawa东面的Courtice镇，以60.1万元买到了4卧室的独立屋。 周边房价仍然便宜 Durham区地产协会主席Roger Bouma说，越来越多买家从多伦多过来，因为这里位置邻近，交通便利，有407延长线和GO火车。现在Whitby，Oshawa或Clarington的房子做Open House，有一半看房者来自多伦多。 Minelli夫妇分别在多伦多市区和士嘉堡工作，对他们来说，上下班距离远是必须作出的牺牲。 无论如何，与多伦多相比，这里的房价是他们能负担得起的。 根据Royal LePage的数据，大多伦多地区唯一涨幅没有超过多伦多12.1%的，是密西沙加、Milton和宾顿。但是Soper认为，这些地区的涨幅会在2017年赶上来。

　　全球商用物业顾问公司Avison Young发表报告指，今年上半年度的加国商业房地产投资市场，虽然在部分地区出现影响基本面的压力，但整体上保持稳定，其中大多伦多区的整体销量按年上升两成六至59亿元。 　　另外，投资者对温哥华投资物业的需求创历史性新高，较去年同期上升118%，增长主要来自两宗总值超过14.5亿元的重大办公室物业交易。但是由于可供投资物业的供应依然不足，故此出现交易价升但量低的现象。 　　利息及加元低企 令市场资金充裕 　　报告指，借贷成本低廉、汇率有利加元，以及国内外投资者需求仍殷切，令市场资金依然充裕。此外，国外投资者继续视加国为存放资金的安全地方，刺激如多伦多和温哥华等主要入门市场的物业价格上升。惟由于可供投资的产品有限，故相关投资活动因而受抑制。　　大多区今年上半年的投资销售，受到办公室板块带动，销情强劲，整体销量按年上升两成六至59亿元，占加国总销量四成一。 　　办公室物业成为交易最活跃的资产类别，其中单一大型商用物业Scotia Plaza售出，更把这个板块的优势进一步扩阔。办公室物业销售额按年上升超过一倍，达18亿元。 　　工业物业今年上半年的销售额则按年微升，达12亿元，受到低成本债务和供应有限带动，用家出售的情况日益显著。

　　2016年9月27日早上6点50分，一代商业狂人、中国前首富牟其中，乘车离开湖北洪山监狱。 　　这一天，距离他2000年5月因“信用证诈骗”入狱，已经整整16年。 　　白发苍苍已76岁的牟其中，随即通过其唯一代理人夏宗伟对外宣布，他计划筹措1000-2000亿的基本金东山再起，重启南德试验。 　　其实，当牟其中迈出监狱大门的那一刹那，论坛微博和微信朋友圈里立即就炸锅了。许多人都在猜测，牟其中能否第三次东山再起，更多人对此充满忧虑。毕竟，牟其中这个当时全中国无人不晓的名字，今天对许多人而言，已十分陌生。毕竟，在他入狱时，还是BP机如日中天的时代，如今一切早已换了人间。 　　为此，还有人专门将76岁的牟其中和褚时健相比，明确指出，牟其中不是褚时健：与褚时健相比，牟其中不仅欠缺企业经营管理能力，显然也欠缺东山再起所需要的低调和隐忍。 　　然而，牟其中当然不是褚时健，他和褚时健不同的是，褚时健出狱时几乎一无所有，而牟其中在北京门头沟，还有三栋楼，264套房子。 　　当初鸟都不拉屎的门头沟，在北京房价暴涨的今天，门头沟的房价也冲到了每平米四、五万元的高价，这三栋楼的市场价值大概有10亿人民币。 　　这个世界的确变了，有了他从来没见过的智能手机、微信和微博，还有腾讯、阿里巴巴和百度，然而，以为自己一无所有时的他发现，自己还是土豪！ 　　这并不是开玩笑，牟其中的南德集团在牟其中出狱当天，就专门发表了一个声明。 　　在这份声明中，南德集团特别提起了这批房产以及归属问题，同时，南德集团也表示，在北京的这264套家属住宅被哄抢一空，强行霸占。 　　关于这个问题，牟其中的秘书夏宗伟说：这些房子位于北京的门头沟，此前一直是南德的员工宿舍，总共有三栋楼。万通地产的冯仑曾经在一篇文章中，也提起过南德集团在门头沟的宿舍。 　　当然，时间过了快20年，这些房子的问题远非这么简单可以说清的，夏宗伟也说时间较为久远，不过将极力争取，也会有相关证据。 　　这三栋住宅楼，的确是牟其中出资建设的。 　　1995年元旦，牟其中在当时还是荒郊野岭的门头沟山里，考察拟建的“南德家园”别墅区用地。他说：“南德人辛苦，没有专门的时间疗养，建好别墅区，使南德人每天都处于疗养状态，能更好地工作。” 　　正是这次打算给员工谋福利的好意，为牟其中的未来埋下了伏笔。 　　正所谓无心插柳柳成荫，历来不事产业的牟其中，从来就不关心房地产，连在北京的家都是租的，谁料，不经意修建的员工宿舍却成为他此次东山再起的希望所在。 　　关键时刻，还是房子最靠谱！ 　　那么，如果讨回这264套房子，牟其中真的能东山再起吗？ 　　先看看牟其中“空手套白狼”的经典一战――罐头换飞机吧。 　　1989年，牟其中在火车上和人“扯皮”时，偶然得知面临财政危机的前苏联准备出售一批图-154飞机，但是找不到买主。这种不着边际的信息却让牟其中动起了心思。他对国内和前苏联的商业情况有相当研究：当时苏联严重缺乏轻工、食品等生活用品，而中国因经济一度过热，导致大量轻工业品积压。 　　虽然牟其中的南德公司没有外贸权、航空经营权，也没有足够现金，但牟其中觉得这是一个值得冒险的生意，他决定试一试。 　　于是他继续四处打听，打听到刚成立的四川航空公司在满世界找飞机。牟其中便七拐八弯地前往洽谈，说服川航同意购进苏联飞机。然后，牟其中又从四川当地的国营企业中组织了罐头、皮衣等大批积压商品，说服当时刚好严重缺乏食品和轻工产品的苏联不要现金，直接用这些产品来换飞机。 　　第一次做这种生意，双方都有点忐忑，于是约定，同时向对方发货。 　　牟其中稍微拖了一点点时间发货，巧妙地在这其中打了一个时间差。 　　因为虽然是同时发货，但俄方第一架图１５４一天就可飞抵成都，而中方的第一批轻工产品经铁路运输却滞后一周才能到达。 　　当第一架飞机到达后，牟其中立即将这架飞机飞快地在银行作抵押贷款，然后将贷款付给国营厂家，厂家发货给北京的贸易公司，贸易公司发货给俄方。 　　如此这样，俄方陆续发来第二架、第三架、第四架飞机，牟其中将其一个一个抵押给银行，然后购买积压产品，最终连续发出500车皮的消费商品给俄罗斯。 　　从任何角度来看，这都是一笔堪称完美的生意。 　　川航用极少资金拿到了干线飞机，解决了运输工具短缺的问题，这些飞机成为当时四川航空发展的重要基础；银行收获了不菲的回报；涉及的中国企业解决了积压问题；前苏联飞机有了市场，人民获得了亟需的轻工业产品…… 　　牟其中一分钱没出，却在里面赚了一个多亿！（要知道，这是90年代初的1个亿） 　　牟其中一战成名，他和南德集团的声誉也达到了顶峰，现在soho中国的潘石屹，万通的冯仑，以及当年私奔风波闹得满城风雨的王功权，都曾在牟其中麾下工作过。 　　牟其中及其南德集团，开始展开改造中国和世界的南德试验，不断宣布惊人项目，例如：购买卫星，移民火星，宣布投资100亿元独家开发满洲里，建设“北方香港”；将喜马拉雅山炸开一个宽50公里、深2000多米的口子，把印度洋的暖湿气流引入中国干旱的西北地区，使之变成降雨区，炸平陕北地区的沟壑，使其成为“好江南”…… 　　承诺越来越多，兑现的寥寥无几，而南德试验的资金漏洞也越来越大，最终让牟其中身陷囹圄，从首富变成首骗。 　　对牟其中后期的变化，知名媒体人刘春感慨说：“我98年带队旁听了审判，也采访了很多当事人，包括老牟，夏家三姐妹对老牟的感情就不八了，老牟后期完全陷入伟人般的狂想和幻觉中了。中国人一成功就容易得这个病，办公室挂大幅世界地图，军大衣披着踱步，围着火炉跟青年谈话，谈到老区就流泪，对亚非拉都很牵挂” 　　当年的牟其中称得上英雄，英雄当然少不了红颜相伴。 　　牟其中在监狱里呆了18年，夏宗伟在外面为他奔走喊冤了16年，起初的两年，她也被一同收监。 　　夏宗伟是牟其中的前秘书；牟其中前妻的妹妹（或者说，前小姨子）；牟其中诉讼委托代理人（有律师建议她，她的身份可以改为监护人）。 　　过去16年，铁窗内的牟其中与外面世界的唯一联系，都压在她身上；她的全部生活，就是为牟其中喊冤，持之以恒为牟其中奔走，成了牟其中的铁窗岁月里，唯一一个坚持去看望他的人，唯一依然听从他所有调配的人，唯一被他死死抓在手里的稻草。 　　霸道总裁，和他的迷妹。1995年下半年，牟其中与夏宗伟在郊外散步。这是到目前为止，两人距离最近的唯一的一次合影。 　　牟其中一生三度入狱，其中又一次还因反*革命被判了死刑（后来平反）。76年的人生岁月，有23年是在监狱中度过。至今，夏宗伟依然和他，不离不弃。 　　在湖北洪山监狱里面，牟其中坚持锻炼身体，每晚必看《新闻联播》，他还订阅了《人民日报》、《华尔街日报》等数十份国内外报刊杂志，他每天写几千字的阅读心得和分析文章，其笔记本摞起来有数米高、几百万字。出狱的时候，牟其中专门拿了几个大蛇皮口袋，带着他的精神财富一并重见天日。 　　牟其中自信第三次东山再起能够大获成功。他想起南德第一次进京，全部身家只剩下2000元，“我就凭南德的无形资产”。而年届76的他，依然保持着健康的体魄。他对自己说，“人生既可超百载，何妨一狂再少年”。 　　蹲监狱的时候，狱友们不理解这个白发渐生的老人。一天雨后，牟其中读完报纸对身边的一位犯人感慨道：“当一个大国的领导人，真是太累太累。”广场上散步的另外两位犯人听了，禁不住哑然失笑，而他却一脸严肃。 　　9月30日，出狱第三天，牟其中来到了位于重庆的父母的合葬坟前看望，父母坟头的墓碑上刻着大大的六个字――“这里通向世界” 　　牟其中会再次“通向世界”吗？

　　“9・30新政”出台至今半个月里，北京二手房市场表现出降温迹象。对于改善型购房者来说，首付比例的大幅提升成为他们迈不过去的那道坎儿。也许只是网签拖延了那么几天，一家人的换房计划就突然落空。而对于中介来说，市场需求的抑制无疑对他们的业务产生明显影响，而自今年以来住建部门三令五申严整中介行业的发声，也令中介机构如履薄冰。随着政策影响进一步渗透，未来北京二手房市场或将进入持续调整期。 　　两至三成客户或取消延缓换房 　　“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”9月30日，北京新出台的楼市政策，给众多正处二手房买卖苦战中的买卖双方浇了一桶冷水。 　　“一套700万的房子，一夜之间就需要多找补出280万元的首付钱。”说到最近换房的经历，唐女士感到倍感受挫。 　　唐女士家在石景山有两套两居室。今年随着家里小闺女越长越大，唐女士两口子决定把手里的小两居卖掉，找一套合适三居室，方便和老人同住。几个月时间，二手房看下来，他们在同区域看中一套房龄不算短的三居室，房子700万元左右，首付210万元。 　　“房子虽然不算新，但是配套、交通还算满意，我就想着先把房子定下来。节前看着市场挺火，我家的两居室出手速度一定不会慢。”唐女士这么打算着，便通过中介和业主签订了购房合同，交了20万元的定金。 　　谁知道还没赶上网签，北京的“9・30新政”便突然空降。根据新政要求，唐女士定下来的三居室属于非普住宅，又是家庭的二套房，首付比例立刻提升至近500万元。另一方面，受到政策影响，不少购房者选择了观望，唐女士现在居住的两居室还没出手，“即便这套房子现在卖出去，也不够支付下套房的首付”。 　　和家里人商量后，唐女士决定违约，“一下子多出几百万的首付，这真是没办法的办法”。 　　在目前以换房为主导的二手房市场上，类似唐女士的情况绝非少数。中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。在这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。 　　“北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。”链家研究院报告对于最近的市场做出如此分析。 　　记者了解到，自从9月30日北京出台楼市新政至今，二手房市场上的解约现象不时出现。而我爱我家分析报告称，预计将有两至三成的客户或将取消或延缓换房计划。 　　市场不好，中介面临经营调整 　　“9・30新政”出台后，房产中介明显感受到市场的变化。 　　“北京9月30日房地产新政出台以后这十天里，门店的成交量缩水了至少一半。”海淀区一链家门店经纪人表示，新政对二套房的购房者影响较大，之前来咨询的换房客户最近都表示“再考虑考虑”，“毕竟不少人要多出20%的首付款”。 　　海淀区一房产中介经纪人小顾表示，国庆节后看房客户明显变少，最近这几天他主要在忙着帮黄金周前做过网签的客户继续办理过户，“最近几天过户大厅排队人数最多时能达到一百多人。” 　　伴随着新政出台，中介行业在这十几天里也接受着考验。最近北京市在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。而假日期间，住建部发布了45家违规失信房地产开发企业和中介机构的名单，更令中介机构提高了警惕。 　　王诚(化名)在双井片区从事二手房经纪行业已经有四年时间。9・30新政出台后，公司明确要求他们要严查业主的一系列房产资料，以防交易中出现意外。他对记者表示：“按照建委要求，如果业主没有具备协议书、房产证复印件、房主身份证复印件等资料一律不得挂牌出售。我给客户和在朋友圈都发布了这条消息，给大家提个醒。” 　　链家总裁左晖曾公开表示过，市场不好时，正是房产中介调整和提升服务水平的机会。在业内看来，一旦市场进入调整期，房产中介又将面临经营上的调整和挑战。 　　降温显现，调整或将持续 　　新政对于北京二手房市场的降温作用可谓立竿见影。根据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大幅下跌了65.7%。 　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，国庆节后三个工作日，二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，不足1000套的网签量明显不如此前工作日基本都在千套以上的表现。从我爱我家自身的交易数据来看，楼市调控新政出台后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等均有明显回落。 　　位于朝阳区的一家房屋中介机构的经纪人告诉记者，新政出台后咨询看房的人数均有所减少。受到首付比例提升影响，房价最近“稳了点儿”。 　　而在方庄的一家麦田地产中介门店也少有咨询看房客户前来问津。该门店经纪人介绍，北京新规规定购买普宅首付比例提升5%，这意味着购房人需要准备的首付款多了不少。新政一出台，原本准备购房的客户立刻转为观望态度。也有不少购房人希望，政府出台的新政能够打压最近日益上涨的业主报价。而业主受到新政影响，也处于观望中。 　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，极大地抑制了购房需求。在市场需求受限的情况下，二手房市场自然都显现出了降温趋势。 　　在业内普遍看来，有了政策的强力调控，市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，二手房交易量无疑将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。

　　北京金融街 　　老子曰：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话用来形容今天的房价，似乎再合适不过。北上广深一套安居的小窝，价值要好几百万元。在高企的房价面前，不管是IT狗，还是金融狗，似乎都是刍狗。天之骄子的大学生们还没毕业，就被房价吓傻了眼。用不了多久，房奴会成为褒义词。有资格做房奴，会成为令人艳羡的事情。 　　房子成为全民话题，是可悲可叹的事情。即便在原始社会，人类砍树结草，茅屋蔽体，亦不是难事。万年以后的今天，年轻人为了几个平方米折腰而不得，作为万物之灵的人类到底是进步了，还是退步了?当一代青年的青春无处安放，怎么会有诗和远方? 　　这样的牢骚，每天都有人在发。理性的表达，是房价过高，影响企业和居民的生产生活成本，不利于经济的发展，社会的进步。不过，牢骚归牢骚，需要考究的，是为何房价这么高?房价到底有没有泡沫? 　　展开分析之前，再念一遍老子那句话：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话粗看似是激愤的控诉，其实是出世而无为的平淡诉说。老子的原意是：天地无所谓仁爱，对待万物有如刍狗，任凭自生自灭。用达尔文的话说，就是“适者生存”。 　　在房价的问题上，翻译成白话，就是看准了房价规律的人，赚;看错了房价规律的人，赔。当然，这里不关生死，只关财务和自由。 　　理解高房价，只需要问一个问题：房价这么高，为何还有这么多人买?这些人傻不傻?换一个角度问：这些人不买房的话，还能买什么? 　　众所周知，我国的居民储蓄大约有50万亿元，这个不包括人们已经拿去买股票、买房子的钱，也不包括人们未来可以挣的钱，而是躺在银行账户上的钱。存款利率只有1.5%，通胀大约2.0%，这意味着这些钱每天都在变“毛”，居民怎么办? 　　买股票?股民会告诉你，那是败家。去年至今的股灾、熔断，很多人还心有余悸呢。买债券?在中国那基本上还是银行、保险等机构投资者的事情。面向个人的凭证式国债数量很少，每次都是一抢而空的。买理财产品?懂行的会告诉你，理财产品也不安全，而且利率会越来越低。于是，50万亿元的储蓄，陷入了无资产可买的境地。 　　“资产荒”不是中国特有的现象，而是全球普遍的现象。你看欧洲、日本，不仅政策利率都是负的，而且利率为负的国债就超过10万亿美元。换句话说，这10万亿美元都是到处寻找正收益资产的“恶虎”，哪里有正收益，都会扑上去咬一口的。 　　为何会出现资产荒?无他，投资机会少。所有的金融工具，背后都需要实体投资机会的支撑。而时至今日，实体经济的投资回报率越来越低，投资机会越来越少。 　　大的历史背景，是二次世界大战后70年的黄金时代。 　　二战结束以后的70年，是近现代经济史上的黄金时代，也是和平时代，没有发生过大规模的战争。70年来，全世界平均储蓄率大概在20%~25%，折旧率大概在5%~6%，再考虑局部战争和自然灾害的影响，折旧率算成10%，储蓄率减去折旧率在10%~15%。同期，全球的平均增长率在4%~5%。 　　换句话说，储蓄率超过GDP增长率的差值在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球资本产出比14年翻一番，70年翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在战后初期已基本完成，上世纪90年代以来信息技术革命的硬件改造投资小很多，新增的投资需求很小。这样总体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，边际投资增速已变得很低，边际投资报酬率也很低。 　　美联储的历次议息报告里，近年来有一句话始终不变：“企业固定资产投资疲软(business fixed investment has been soft)”。这是美联储不加息的重要理由，是全球低利率的重要宏观背景。 　　放眼未来，如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求大幅上升的可能性。这意味着，接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。 　　超低利率意味着资产的贴现率很低。换言之，资产的高估值和高波动将成为这个时代的普遍现象，中国房地产并不例外。从这个角度看，中国房价的估值会很高，价格波动率也会很高。 　　很高是多高?以北京金融街100平方米的中高端房产为例 　　在金融街寸土寸金的地方，100平方米的房子月租是2万元。未来的通胀率以2%计算，租金上涨率以5%计算，租金实际增速以3%计算，贴现率以4%计算(这可是很高的回报率)。这样，得到的租售比是100倍，计算得到的均衡房价是2400万元，单价是24万元/平方米，和纽约豪宅的价格差不多。 　　这样的计算当然是拍脑袋的结果。未来是不确定的，一切预测都可能是错的。笔者想说的是，这里的测算其实很保守。 　　首先，4%的贴现率，其实是很高的，现在国债的回报率也就不到3%。 　　其次，5%的租金增长率，应该是保守的。你看过去5年间的租金增速，大概有10%。在城市化尚未完成、核心区域聚集优势明显的情况下，5%的租金增速是个保守的数字。 　　第三，2%的通胀增速，是比较折中的数字。全球通胀的下降是一种力量，货币宽松是另一种力量，对于未来通胀，既不可高估，也不可低估。 　　倘若上面的测算基本靠谱，那意味着金融街的房子还有较大的涨幅。现在金融街高端楼盘的单价在14万元左右，到24万元还有70%的空间。每年上涨10%的话，还要六七年。当然，资产价格的上涨不是均匀的，而是脉冲式的。当很多人都看涨时，是不会等到明年再涨的。 　　如何看待这样的情况?还是听听先贤怎么说吧。老子还说了一句话：“圣人不仁，以百姓为刍狗”，意思是圣人也是没有仁爱的，任凭人们自作自息。 　　最后笔者要做三点说明： 　　其一，对资产价格的判断，要超然于主观的期望。高房价的危害，众人皆知。本文的分析，是在给定的现实约束下(房地产税推出困难重重，北京土地的有效供应短期难以很快提高)，做出尽可能客观的冷眼旁观，力求不带感情色彩。 　　高房价对于企业和居民的伤害，对未置业的年轻人的压力，是毋庸置疑的。政策层面可以且应该有所作为，改善房地产的供求关系，降低均衡房价，也是毋庸置疑的。因为涉及的关系复杂，容另文讨论。 　　上海和重庆曾推行过房产税的试点，因收税成本大，并未收到奇效。但上海最近推出的不动产登记制度，也许是在往这个方向进一步。 　　其二，资产价格波动大意味着风险和收益都大。大学刚毕业的年轻人短期内现金流并不稳定，对于金融杠杆的运用应该特别小心，尤其谨慎。 　　其三，本文分析以北京为例，特别是以金融街这样的核心地段为例，对其他区域不一定完全适用，需要做相应调整。粗略来说，一线城市的核心地段大致如此，非核心地段根据区位价值作相应调整，二线、三线城市要根据发展潜力进一步调整。很多发展潜力不大而又房价偏高的中小城市，可能已经房价偏高。

　　财长莫奈昨日表示，除了即将于下周一实施的联邦房贷新规定外，暂时未有其他措施调控房市，但"会继续密切留意楼房市场，确保市场长期稳定的发展"。 　　至于联邦房贷辣招正式实施后可能带来的影响，莫奈称"无法预计"。 　　房贷辣招后果 财长亦无法预计 　　莫奈为准备联邦政府的秋季经济和财政报告，昨日到多伦多听取私营部门经济师们的见解。他会后接受媒体访问时，作上述表示。 　　他说："今后人们准备申请房屋贷款时，他们须经过一个大多数人都经历过的程序，就是确保他们申请一个适合自己情况的贷款"。 　　他继称："如果这促使他们更仔细考虑可负担的贷款额，那么无论对借贷人或对整个经济也是好事。" 　　满地可银行总经济师珀特(Douglas Porter)表示，一向以来，任何给市场降温的措施，最终无法胜过低利率的影响。"时间将告诉我们，这次情况是否仍是这样"。 　　联邦政府屡出招 效果不大 　　自从2008年美国金融危机以来，加拿大利率一直低企。期间联邦政府曾经多次收紧房产贷款的规定，但对调控房地产市场一直没有什么明显效果。 　　一位贷款业人士表示，橱窗利率(posted rate)是银行和借贷机构公布的利率，但银行等仍愿意以比较低的利率将贷款放出去。目前的新招是，首期不到20%的购房者，即便是选择5年以上的固定利率，也需要按照比较高的橱窗利率进行压力测试。目的是测试一旦利率走高，这些借款人是否仍有支付能力。 　　该贷款业者认为，新招对市场可能有一个温和的降温作用。 　　对于联邦政府目标针对温哥华和多伦多两个火热市场的辣招，地产经纪徐华飞认为，这些措施对调控多伦多房产市场很难起到作用。 　　徐华飞总结这些辣招主要是两条，除了规定所有保险贷款都需要接受较高的橱窗利率的压力测试以外，还有就是杜绝人们利用自居房屋不必报税的规则，从而避过投资收入税收的漏洞。 　　徐华飞称，借贷者之所以需要购买保险，是因为他们的首期不足20%。这些人主要是首次置业者、年轻人、本地人。他们本来的目标也仅是低端的独立屋，现在可以贷款的金额减少，可能只好考虑买共管柏文了。 　　至于堵住逃税漏洞，他指这是早就应该做的事情。但这部分人的数量并不多。 　　徐华飞称，大多伦多地区的房产市场具备一个刚性的需求，那就是加拿大国门大开，今年移民26万人、难民3万人。这些人都是要找地方居住的。 　　他指出，大多伦多地区可供建造独立屋的土地，愈来愈少，供不应求的现象明显。

自住房免交增值税政策让牛市更牛、跌市更跌 　　加拿大自住房出售免增值税的税制在房地产市场牛市时让资本成倍翻番的炒房者不用向国税局交一分钱，但这个把炒房者送上青天的“好风”在房地产处于跌市时也会让炒房者恨得咬牙切齿。 　　加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis报道说，加拿大政府实行的住房出售不用交付增值税的措施本意是为了从政策上鼓励民众拥有自己的住房，但在房地产市场进入疯狂上涨状态的温哥华和多伦多这样的城市，这个政策却成了帮助炒房者获取暴利的利器。 　　但如果房价开始下跌，这住房销售免交增值税的政策起到的却是雪上加霜的效果，因为不像股市投资和经商投资的亏损可以减免税务负担，炒房投资的亏损是不能用来减税的。 　　在房价日新月异上涨的城市，拥有住房的居民们不愿意出售手中的房子，炒房者争抢上市的房源，让房地产市场出现人为的供应短缺；但在房地产市场跌市来临时，会出现炒房者、开发商、退休老人、或房贷负担过重的房奴们争先恐后卖房的情况，出现人为的供应泛滥。

大温地区第三季的楼价中位数为119万元，较去年同期增加30.6%。（档案图片） 　　皇家地产公司(Royal LePage)公布大温地区今年第三季的楼市报告，显示楼价较去年同季上升超过3成，但该公司认为这是"最后的喝彩声"(Final hurrah)，预测受到市场气氛冷却影响，未来几个月大温的楼价将放缓。 　　报告指出，大温地区今年第三季的楼价中位数为119万元，较去年同季的91.5万元增加了30.6%，两层和单层独立屋分别上升33.5%和33.4%，柏文单位亦出现14.9%的增幅。 　　报告中所指的第三季，是由今年7月1日至9月30日的3个月，而省府推出的外国买家物业转移税则于8月2日生效。 　　西温楼价升幅最劲近四成 　　报告显示，大温地区各个城市的楼价都出现不同程度的增幅，其中以西温楼价的中位数升幅最大，与去年同季比较上升近4成，达到340万元；温哥华则录得34.1%上升，与列治文的34.3%相若；而升幅最低的是素里，但亦录得超过两成的增长，楼价升至76.3万元(详见表)。 　　Royal LePage主席兼行政总裁索珀(Phil Soper)表示，虽然报告显示大温楼价仍然上涨，但他相信第三季将是"最后的喝彩声"，预计未来几个月楼市成交量会下跌，而楼价亦会跟随市场而放缓，不会再出现惊人升幅。 　　该报告解释，市场的不明朗气氛，加上联邦政府亦出招调控楼市，即将收紧房屋贷款政策，将进一步令楼市冷却。 　　索珀称，楼市转淡并非完全因为省府推出新税打击外国买家，他指出大温楼市其实早于6个月前已经开始自行调整。当楼价升至顶点时，在缺乏买家的支撑下，楼价自然回落，他更批评省府只是借新政策邀功。 　　索珀说，新税制所针对的只有一少撮买家，不足以影响数以百亿元计的地产市场。

上图这栋看似普通的房子位于加拿大卡尔加里，2014年4月15日，五个年轻人被捅死在这间屋里。仅仅几个月后，这间房子就出现在了市场上，叫价48万9千。而且上市的时候，该房子的房源信息里对这段惨案只字未提。 谁都不想花钱买个死过人或是有黑历史的房子，可怎么知道一个自己看中的房子是否有问题呢?有的人会说，问卖家啊。但是在加国大部分地区，卖家是没有法律义务向潜在买家披露一个房子的问题历史的。也就是说，一个房子如果之前死过人或者是种过大麻，卖主是完全可以不向潜在买家提及的。 一座看似普通的房子却有五个年轻人惨死在此 而凶宅、大麻屋这一类的问题房在加拿大还不少。 市面上还有很多房子有问题。如果不能从卖家那边得到确切的信息，如何排查问题房就只能靠自己了。

最新统计数据显示，大多伦多地区的房价还在疯狂上涨，而且那些原本房价偏低的郊区城镇，涨幅已经超出市区。 根据地产经纪公司Royal Lepage周四发布的最新数据，今年第三季度大多伦多地区（GTA）的11个市镇中，有8个镇的房价涨幅超过多伦多市，其中涨幅最凶猛的是传统汽车制造业城市奥沙华（Oshawa）。 就在这份报告出炉的前一天，联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）在渥太华的公共政策论坛（Public Policy Forum）增长峰会上就最新的楼市政策发表评论，称新措施是为了稳定房价，限制外国资金流入加国房地产市场。 这些措施包括对按揭保险进行新的压力测试，确保房贷申请人有能力按更高的利率还款。 莫奈说：“我们始终要关注房地产市场对加拿大家庭构成的风险。” 他说，加拿大实际上存在三个不同的市场，温哥华、多伦多以及周边地区正在经历异常高的涨幅。 多伦多涨12%已经是小意思 现在来看一下今年第三季度各地平均房价的按年涨幅： 在多伦多，房价上涨12.1%，至714,002元（加元，下同）。这一涨幅与全国平均房价涨幅12%一致，而加拿大全国的平均房价是54.5万元。 但是在奥沙华，房价飙涨了26%，至453,975元。 紧随其后的是列治文山市，涨幅25.7%，平均房价飙至1,074,829元。 接下来是万锦市，涨幅15.2%，均价870,353元。 士嘉堡上涨了13.1%，均价583,760元。 至于西南，宾顿市涨幅12%，均价569.510元。 密西沙加市涨幅9.6%，均价609,266元。 在Halton区，Oakville镇因为库存低，涨幅也高达15.4%，均价高达894,696元。 对比省内其他城市 那么GTA的房价涨幅与省内其他地区相比如何呢？ 根据报告，Kitchener-Waterloo和Cambridge三镇的房价涨幅也有9.1%，均价为371,474元。 汉密尔顿涨幅10.3%，均价419,830元。 渥太华涨幅仅3.6%，均价411,654元。 夫妻在Whitby-Oshawa抢了19次Offer 奥沙华地区房价疯涨早有征兆，今年5月，一对夫妻（Kate 和Neil Stoodley ）终于在这一地区买到自己心仪的房子，问题是，在此之前他们已经抢Offer失败18次，第19次才尘埃落定、梦想成真。 Stoodley表示，他们两人这场持续6个月的抢Offer大战简直旷日持久、惊心动魄！“有次，我们看中一栋房子，出价高出叫价$105,000，心想这次总该成了，结果居然还是失败！这栋房子的成交价高出叫价$130,000！” 不过，付出有了回报。第19次，他们最终在奥沙华抢房成功，定定心心地安了家。 房价还有得涨 Royal LePage的总裁Phil Soper认为，数据显示加拿大的房价并没有下跌的迹象，联邦抑制房价新措施的消息会吓跑一些买家，至少是目前，买房者已经迅速作出了反应，但是新措施并不足以让房价调头回落。 也有分析师认为，新的按揭规定于10月17日生效，将有助于抑制市场的需求，而受冲击最大的是多伦多的公寓市场，因为公寓单位多数价格低于100万元，必须接受新的压力测试。 帝国商业银行的首席经济师Benjamin Tal曾经评论，新措施可能会将公寓市场的潜在买家推向租房市场。 也有业内人士认为，房价如果继续凶猛上涨，政府被要求征收外国买家税或空置物业税的压力将会上升。

本周四(10月13日)，也就是联邦财政部出台控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策的两周后，财长莫奈(Bill Morneau)在多伦多向媒体透露，政府下面不会再出台新政策，干涉本国的房市。 据早前的报道，鉴于温哥华、多伦多两大都会区房市过热，联邦财政部曾在本月出台两条降温的新政策，并将于本月17日生效。其一是对最自住房免税优惠政策(principal residence tax exemption)做出调整，即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房，在出售的时候也应该就增值部分缴税，以阻止人们在房市投机取巧赚钱，因此房市价格会有所上升。 另一项措施则是，从10月17日起，所有首付低于20%的买家，在申请有保险的贷款时都必须经过“压力测试”，确保贷款者的能力能够承受得了更高的贷款利率，而这将直接导致本国大量的潜在购房者不再满足贷款的条件。 在新政策出台之后，业内和民间纷纷担心，联邦政府已认定海外买家是推高本国房市的主力，因此接下来可能会出台一系列的打压措施，而财长今天的表态，算是给了人们一颗“定心丸”。 正在多伦多参加私人企业会议的财长对记者明确表示，联邦目前还没有计划推出任何新的政策插手冷却房市。不过，政府还是会继续会观察市场走向，确保该行业的稳定发展。 此外，潜在的房屋买家的也是被重点观察的对象，政府希望每一位买家的贷款水平都在“合适的范围之内”，这无论是对本国的经济还是家庭都有好处。 对于早前宣布的两项措施，财长指出，现在还无法明确判断它们能否有效地给房市降温，需要假以时日才可以。 BMO首席经济学家波特(Douglas Porter)则评论，鉴于本国的利率长期处于历史的最低水平，所以任何打压房市政策的果效都会受到压制。联邦新出台的两条降温的新政策到底有没有用，时间会告诉我们。 最新的数据指出，从今年8月到9月，大多伦多地区的平均房价再度上升2.2%。在温哥华地区，由于当地省政府针对海外买家出台了高达15%的土地转让税，所以同期房价增幅已降至0.2个百分点。

加拿大皇家地产经纪公司Royal LePage发布最新房价报告，显示今年第三季度大温哥华地区的房价年涨幅30.6%，但是这可能是大温房地产市场最后的辉煌。 截止9月30日的第三季度，大温哥华地区的平均房价上涨至119万元，去年同期为91.5万元。 相比之下，大多伦多地区第三季度的平均房价为69.3万元，比去年同期的61万元上涨了13.6%。 今年第三季度，温哥华市的平均房价已经升至1,464,507元，按年涨幅达34.1%。西温的年涨幅为39.6%，均价高达3,411.578元。由于大温地区房价高，更多人迁往维多利亚和基隆拿(Kelowna)市，导致两市的房价涨幅分别有8.8%和10.9%，均价分别为537,228元和554,289元。 报告称，卑诗省的经济增长在2016年领先全国各省，支持了当地的房价上涨。但是，在大温哥华地区的商家也面临房屋成本过高的负面挑战，高房价使得商业业主很难吸引到技术性人才。而外国买家税和联邦按揭新规也给市场带来不稳定，促使潜在买家采取观望态度，使销售转冷。 市场开始调头 虽然这些还没有影响到第三季度的数据，Royal LePage总裁Phil Soper预期，未来几个月，温哥华的房价涨幅会放缓，甚至调头下跌，因为近期联邦和省政府出台的一系列政策已经开始产生效应。 今年8月，卑诗省政府提出对温哥华市场的外国买家征收15%的物业转让税。之后，房屋销量开始下跌，9月份比去年下跌了32.6%。 Soper说：“不论上行还是下行，房价赶上需求往往要等 6个月。” 不过，Soper认为房屋销量下跌的趋势在外国买家税出台之前已经呈现，很多潜在买家在房价超出其负担能力时已经退出市场。 最后一根稻草 Soper指出，如果房价在未来开始下跌，新税不是唯一的因素，但肯定是关键的催化剂，压垮市场的最后一根稻草。 “新税在一个有限的市场和房价区间，影响到很小一部分人，然而时机上，正巧遇到市场已经在转冷，从而成为市场转向的拐点。” 至于联邦政府本月初推出的按揭新规，Soper认为与之有关的担忧被夸大了。 他预测安省以及全国其他地区的房价还会继续上涨。 虽然新措施要求贷款商对所有按揭申请者进行压力测试，Soper说，会有一些交易被取消，但是“我认为这并不足以扭转目前全国房价上涨的势头。”