地产

任志强这些年吹过的牛皮，结果，基本都被实现了… 预言一：2007年 “没有买房的人都亏了”——任志强2007年7月在某论坛的讲话。此后的17个月一直到2008年11月，全国房价都是在一路走高。 预言二：2009年 “中国人太有钱了，房子太便宜了” 任志强认为2009年下半年房价“将暴涨”，“如果说前几个月是0.2%的增长，后几个月增幅大约会超过1%”。这样的话，全年平均增幅会超过5%“。 此后半年，房价涨幅分别为1%、2%、2.8%、3.9%、5.7%和7.8% 预言三：2010年 “你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧” 2010年中国楼市，看涨还是看跌，成为一道分水岭。任志强发表“必涨论“，与诸多”看跌派“专家隔空论战。事实证明，2010年是中国房价暴涨的一年。北京涨幅42%，广州23%，全国平均涨幅9.9%。 预言四：2012年 “房价将在2013年3月迎来新一轮暴涨”“2013年房价依然保持稳中有升的态势。”2012年底，任志强预言。 2013年，北京、广州、深圳涨幅均超过20%。 预言五：2013年 “三中全会会后房产限购令或停止” 2013年11月，任志强在接受第一财经《专访时表示，他觉得限购令“可能(十八届)三中全会就让它停止了。支持他产生这一预测的论据源于李克强总理多次提出的要减少政府行政干预，要“砍掉政府那只乱摸的手”。 2014年6月26日，呼和浩特正式发文取消限购，成为全国首个正式取消限购的城市。紧随其后的是济南、南昌、武汉等多地宣布取消限购，930新政等。截至10月，全国仅剩北上广深坚守“限购令”! 预言六：2015年 “不要等，有钱该买房就买房“ “都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行” 2015年，央妈降息降准等救市政策成为中国楼市的重要关键词，国家的救市政策也带动一些城市房价上涨。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。 预言七：2016年 “2016年的房价还将继续上涨！而目前，一线城市和热门二线城市相继出台各项“稳房价”“控地价”的政策，但依旧无法抑制住火热的楼市。今年的上涨行情会延续至年底，整体会好于去年。” Bingo！任志强又预言对了！！

10月12日，由西安浐灞生态区管委会等联合主办的“对话金融大咖罗杰斯”暨中国丝路·金融（基金）行业发展峰会在西安金融商务区开幕。 与会的国际金融投资大师吉姆·罗杰斯表示：“中国是过去30年最成功的国家，非常看好‘一带一路’战略。”他预测下一步中国投资的领域将集中在“一带一路”、健康医疗、环保、金融等方面。中国崛起、联通欧亚的同时将改变世界格局。在接受华商报记者采访时，罗杰斯说，如果做投资，希望大家坚持自己的判断，从自己最熟悉的领域发现赚钱机会。 谈宏观经济 “一带一路”将改变地缘格局 西安变化依靠金融支持 “十三五”期间，陕西提出积极建设“一带一路”，构建丝绸之路经济带国际交通商贸中心、科技创新中心、产业合作中心、文化旅游中心和区域金融中心，西安大力建设浐灞金融商务区。罗杰斯对此深表赞同，希望相关从业者抓住机遇。 在接受媒体采访时，罗杰斯认为，中国“一带一路”正在改变世界格局，将改变世界地理格局。这将给沿线地区带来投资机遇，让相关产业积累财富、让普通人受益。金融业是“一带一路”战略实施的重要方面。罗杰斯说，“一带一路”建设将带动铁路、基础设施建设，完善交通运输、仓储物流、酒店住宿、旅游等各方面，相关产业、普通个人都能找到财富机会，这都需要资金和金融支持。 罗杰斯看到，西安正在探索离岸金融。中国不少群体积累了大量资本，如果财富自由流动，对各方都有好处。建议西安更加开放，吸引外部资本和人才，不论其他地方还是西安，都将从全面开放和自由投资中受益。当然，探索更开放的资本市场需要循序渐进。 论楼市股市 房地产还在高位 业绩好的公司 股票有才前景 罗杰斯说，西安以及浐灞的优势主要有两大方面，一是旅游，一是金融行业特别是私募基金。未来二十年，旅游业一定是中国最繁荣的行业之一，将带来巨大客流和经济效益。私募基金也会寻找机会，陕西被列入自贸区省份，西安拥有巨大的投资机遇，私募基金会寻找机会，预计会有越来越多的基金公司到西安布局。有了金融业支持，实体经济可以专注于创新，形成产业聚合、发挥协同效应。 最近，楼市和股市是西安市民关注的热点。罗杰斯在接受华商报记者采访时认为，去年中国股市已经从高点跌下来，相对来说房地产还在高位水平。2017年他更看好中国A股，但并不意味着随便选股就能赚钱，买股票要特别小心，挑选业绩较好的公司才有前景，今后几年世界上很多的公司会遇到困境。如果条件允许，他暂时不考虑在中国买房，如果一定要投资房地产的话，不如到农村买农场，因为政策在支持农业，而不一定是支持房地产发展。他分析了农业商品指数等金融数据，谈论农业投资机会。谈到这里，他问在场的人谁会开拖拉机，并表示不一定要去北京、上海买房，但可以学技能，比如会开拖拉机。 聊投资理念 依靠自己判断 投资感兴趣又熟悉的领域 罗杰斯曾多次来到西安，在接受华商报记者采访时，罗杰斯说，看看窗外就知道，不论中国还是西安，每星期甚至每天都在发生变化。以前大家相对封闭，如今普通人外出、旅游更加便利，消费水平也更高，旅游行业必将迎来全新机遇。试想一下，13亿人都想看世界的话，那是多大的市场。如今中国每年有更多工程师毕业，甚至比其他发达国家还多。 罗杰斯认为，中国会在“一带一路”地区修建铁路，他在铁路方面有投资，建议大家不妨钻研铁路方面的股票，比如发现那些负债并不是很重的公司，即使世界经济出现问题，这个公司还能够健康运营的话，那它以后就是王者。除了旅游、金融，环境治理行业也将有投资机遇。 普通投资者怎样投资呢？这是华商报记者和现场不少听众关心的问题。罗杰斯说：“你应该投资自己非常了解的领域，不要听我讲什么，也不要听电视上讲什么，要倾听自己内心的声音。如果你想成为成功的投资者，一定要投资自己感兴趣又非常熟悉的领域，一定能找到投资机会，也更容易成功。”华商报记者 黄涛 会场花絮 金融峰会变“唐诗会” 罗杰斯昨日在为西安金融商务区发展出谋划策的同时，在主题演讲中特意秀了女儿背诵唐诗《静夜思》的视频，迎来现场阵阵掌声。 罗杰斯透露，自己30年前就曾来过西安，很喜欢中国和中国文化，他的两个女儿一直在学中文，小女儿在很小的时候甚至经常说自己是中国人，她不仅会背唐诗还会唱中文歌。 在峰会“对话金融大咖罗杰斯”互动问答环节，罗杰斯提议大家“吟诵唐诗再提问”，因为峰会所在地西安是中国历史的文化名城。在会议现场，与会人员不负大师所望，相继朗诵了《望庐山瀑布》、《黄鹤楼送孟浩然之广陵》等名篇。值得一提的是，来自浐灞生态区的成先生提问前朗诵的折柳送别名作——李益的《途中寄李二》：“杨柳含烟灞岸春，年年攀折为行人。好风若借低枝便，莫遣青丝扫路尘”，颇为应景。有基金行业从业者戏称，金融峰会成了“唐诗会”。华商报记者 魏晓飞 记者手记 采访现场爱互动 吉姆·罗杰斯，被称为现代华尔街风云人物，最富远见的国际投资家，与巴菲特、索罗斯并称“全球三大金融巨头”。演讲中罗杰斯经常举例子，方便让大家听懂他的观点和主旨。 采访中，华商报记者注意到几个细节。罗杰斯来到采访现场，首先给大家说早上好，很是谦逊。采访间隙，罗杰斯喜欢喝冰可乐。整个采访中他注重互动，了解提问者的生活情况，有时还会问：你会背唐诗吗？你会用农具吗？你会开拖拉机吗？聊起世界经济、中国经济、“一带一路”战略、西安区域经济以及楼市、股市、基金。。。。。。罗杰斯详尽分析，讲话幽默风趣。 提问环节不断有人举手希望获得机会，有人提问时，罗杰斯详细询问提问者的行业和年龄等信息，从创业、投资等不同角度解答。对投资方面的提问，他主动留名片希望联络、进一步沟通。他还关注一些创业者的研究成果，希望发给自己看看。

对不少年轻人来说，要在30岁前坐拥多间物业，过退休生活，看似遥遥无期。不过澳洲一名28岁青年，年纪轻轻便拥有十多套房子，甚至已经享受着半退休生活。该青年并非拥有丰厚家底，而且他只是一名薄饼送货员而已；他之所以成功，全靠自己省吃俭用存钱买房，再加上投资有道，终成为房地產"小大亨"。 成为小大亨的弗莱明（Tony Fleming），早在18岁的时候因贷款买车，迫使自己拼命工作，更养成节俭习惯，为日后置业奠下基础。一年后，弗莱明决定购买人生第一套房子，当时他在一间薄饼店工作，时薪10澳元（约新台币242元）。 拼命存钱9年 弗莱明当时起努力存钱，除跟父母同住，不与朋友吃饭外出消费，更超时工作，他称："我为存头期款，每周工作60小时，甚至曾试过一口气工作7天，而且更要经常吃泡麵及薄饼。"结果，弗莱明依靠自己所存的头期款，加上首次买房补助，终于买下第一套房子。 弗莱明在接下的7年继续努力工作，再在雪梨西部、新南威尔士省、南澳省等地购买多个物业，再为它们重新作简单装修，再以较高价钱放租予他人。如今弗莱明已经拥有14套房子，房租收入每年已经超过13万澳元（约新台币315万元），他更于本月初辞去薄饼店工作，与妻子过半退休生活。

“十一”国庆小长假期间，22城限购限贷风暴对高烧的楼市起到一定降温作用，楼市成交量骤减，退房潮涌现。与此同时，还有一些人因之前房价上涨过快没有成功购房的刚需族，在等待调控政策的效果，比如属于北漂一族的辛思（化名）。 “我常常自责，为什么没有早下决心。”10月12日，这是她与21世纪经济报道记者交谈过程中的第一句话，也是重复最多的一句话。 从2015年6月至8月，眼睁睁地看着股票账户里的27万元盈余在3个月时间内蒸发殆尽的辛思，决定转移战场，用自己剩余积蓄在北京安个家，但不曾想的是 “一切并没有那么顺利”。从2015年12月至今，“一套房的价格从320万元涨到420万元，位置从三环内移到四环外，预算不足，房主无信，不仅自己心 力憔悴，还连累父母着急上火。” 弃股投房 2015年2月，辛思开设了自己的股票账户。“当时，身边的一些朋友认为股市可能出现一波大的行情，我决定开户尝试一下，以30万元本金入场。” “5月，我已经累计盈余27万元，几乎翻了一番。”然而，6月的股市开始震荡下跌，7月、8月这种趋势不仅没有终止，反而越发厉害，最终股市从5000点一泻千里逼进3000点。 “后来，我在与亲戚、朋友的沟通中，比较深刻地认识到在资本市场上的投资难免存在不确定性，在缺乏优质投资渠道的情形下，购房是最佳投资方式，这既能满足自己居住需求，也能实现保值升值目的，于是决定用自己剩余积蓄，加上父母支援，在北京为自己安一个家。” 如今看来，那些卖房炒股的人，或许肠子早已悔青。 “我在北京生活和工作9年，是一名北漂，没有户口，租房居住，单身一人。说实话一直在攒钱，毕竟北京楼市的价格摆在那里，如果股市盈余，最终也可能将这笔 资金用于购房，所以这次能够下定决心既有偶然因素，也有必然因素。随着年龄增加，对家的归属感发强烈，在股市中受挫使得自己格外在意积蓄的管理，犹豫再三 还是决定用于购房。” 从320万元涨到420万元 于是，辛思开始了自己的购房之旅。2015年12月，辛思在东二环和三环之间相中了一套58平方米的公寓式住宅。“由于是公寓式住宅，价格相较普通住宅略低一些，总价188万元，首付80万元，在经济能力范围之内。” 不过，由于辛思犹豫了一周多的时间，这套公寓式住宅的总价即从188万元涨到205万元。“当时，距离农历春节越来越近，所以考虑先交1万元意向金，回家 与父母商议一下。”农历正月初八，“我回到北京，希望与业主签约，但业主称自己不在国内，一周后总价再次从205万元涨到220万元，于是决定再看一 看。” 随后，辛思又陆续选择了几套公寓式住宅，有些没相中，有些没谈妥。时间已经进入到5月，“父母劝说我还是选择普通住宅，但这意味着价格提高，必须以地理位 置为牺牲。我参考了一些新盘的情况，确实路途与市区有些远，与地铁站也有些距离，这令没有自驾车的我有些为难。最终，我决定动用全部积蓄，加上父母支援， 在东三环和东四环之间购买一套普通住宅，9月前完成这一计划。” “6月、7月的时候房源较多，我相中了一套65平方米的普通住宅，起初开价320万元，最后涨到350万元，首付130万元，我决定接受这一涨幅，但是问 题出在了‘满五唯一 ’上。”所谓“满五”即房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”即业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，满足 “满五唯一”的条件即可免征房子的个税。 “当时的情况是‘满五不唯一 ’，业主原本承诺通过离婚解决这一问题，但是最终放弃了这一方式，使得总价在350万元的基础上又增加20多万元个税，我认为这违背了原本的承诺，增加了额外负担，所以最后拒绝与业主成交。” 这时距离辛思确定的9月前完成购房计划的截止时间越来越近。“8月，房价已经开始明显上涨，原本同等价格已经难以在东三环和四环之间选择理想的普通住宅，中介开始介绍一些东四环外的普通住宅。” 父母督战 此时，辛思的父母有些着急，认为她耽误了购房时间，决定来京亲自督战。“在这一过程中，有两次购房经历印象深刻。 8月24日，父母相中一套前一天释放的普通住宅，决定当晚签约，但是业主表示一天内已有8拨看房人，房子太抢手，其心态发生变化，于是决定等一等再卖。 9月13日，东四环边上的普通住宅，67平方米，总价375万元，首付150万元，也是决定当晚签约，但是业主在出差，于是与他约定一周后签约，但等到见 面时候，他先是将总价提高到400万元，父母和辛思商量了，决定咬咬牙、凑凑钱，也接受了吧。哪里知道，业主接了一个电话，告诉我们有看房人出价415万 元，我们一下子傻眼了，价格真的接受不了。” 楼价越来越高。“我最后选择的一套普通住宅是在东四环四惠边上，2层，69平方米，总价390万元。与业主约了当晚5：30在她家附近的中介门店见面，结 果等到晚上7：30她也迟迟不出现，不断以借口推脱，最后8：30她出现的时候告诉我们涨到425万元。当时真是怒气中烧，所有的委屈和愤怒都在那一刻爆 发，与业主发生争执，自己的眼泪也不争气地往下流。” “那天晚上，我边走边流泪，边感觉心酸，自己陷入深深地自责，当初为什么不能果断一些，为什么如此没有预见性，为什么在位置选择上如此矫情。” 如今的辛思，选择等待。“我相信国家的调控政策能够进一步发挥作用，我自己再努力攒一些钱，尽早在北京拥有一套自己的房子。”或许，她的这句话也道出了众多北漂的心声。

2016年9月27日早上6点50分，一代商业狂人、中国前首富牟其中，乘车离开湖北洪山监狱。 这一天，距离他2000年5月因“信用证诈骗”入狱，已经整整16年。 牟其中（资料图） 白发苍苍已76岁的牟其中，随即通过其唯一代理人夏宗伟对外宣布，他计划筹措1000-2000亿的基本金东山再起，重启南德试验。 其实，当牟其中迈出监狱大门的那一刹那，论坛微博和微信朋友圈里立即就炸锅了。许多人都在猜测，牟其中能否第三次东山再起，更多人对此充满忧虑。毕竟，牟其中这个当时全中国无人不晓的名字，今天对许多人而言，已十分陌生。毕竟，在他入狱时，还是BP机如日中天的时代，如今一切早已换了人间。 为此，还有人专门将76岁的牟其中和褚时健相比，明确指出，牟其中不是褚时健：与褚时健相比，牟其中不仅欠缺企业经营管理能力，显然也欠缺东山再起所需要的低调和隐忍。 然而，牟其中当然不是褚时健，他和褚时健不同的是，褚时健出狱时几乎一无所有，而牟其中在北京门头沟，还有三栋楼，264套房子。 当初鸟都不拉屎的门头沟，在北京房价暴涨的今天，门头沟的房价也冲到了每平米四、五万元的高价，这三栋楼的市场价值大概有10亿人民币。 这个世界的确变了，有了他从来没见过的智能手机、微信和微博，还有腾讯、阿里巴巴和百度，然而，以为自己一无所有时的他发现，自己还是土豪！ 这并不是开玩笑，牟其中的南德集团在牟其中出狱当天，就专门发表了一个声明。 在这份声明中，南德集团特别提起了这批房产以及归属问题，同时，南德集团也表示，在北京的这264套家属住宅被哄抢一空，强行霸占。 关于这个问题，牟其中的秘书夏宗伟说：这些房子位于北京的门头沟，此前一直是南德的员工宿舍，总共有三栋楼。万通地产的冯仑曾经在一篇文章中，也提起过南德集团在门头沟的宿舍。 当然，时间过了快20年，这些房子的问题远非这么简单可以说清的，夏宗伟也说时间较为久远，不过将极力争取，也会有相关证据。 这三栋住宅楼，的确是牟其中出资建设的。 1995年元旦，牟其中在当时还是荒郊野岭的门头沟山里，考察拟建的“南德家园”别墅区用地。他说：“南德人辛苦，没有专门的时间疗养，建好别墅区，使南德人每天都处于疗养状态，能更好地工作。” 正是这次打算给员工谋福利的好意，为牟其中的未来埋下了伏笔。 正所谓无心插柳柳成荫，历来不事产业的牟其中，从来就不关心房地产，连在北京的家都是租的，谁料，不经意修建的员工宿舍却成为他此次东山再起的希望所在。 关键时刻，还是房子最靠谱！ 那么，如果讨回这264套房子，牟其中真的能东山再起吗？ 先看看牟其中“空手套白狼”的经典一战——罐头换飞机吧。 1989年，牟其中在火车上和人“扯皮”时，偶然得知面临财政危机的前苏联准备出售一批图-154飞机，但是找不到买主。这种不着边际的信息却让牟其中动起了心思。他对国内和前苏联的商业情况有相当研究：当时苏联严重缺乏轻工、食品等生活用品，而中国因经济一度过热，导致大量轻工业品积压。 虽然牟其中的南德公司没有外贸权、航空经营权，也没有足够现金，但牟其中觉得这是一个值得冒险的生意，他决定试一试。 于是他继续四处打听，打听到刚成立的四川航空公司在满世界找飞机。牟其中便七拐八弯地前往洽谈，说服川航同意购进苏联飞机。然后，牟其中又从四川当地的国营企业中组织了罐头、皮衣等大批积压商品，说服当时刚好严重缺乏食品和轻工产品的苏联不要现金，直接用这些产品来换飞机。 第一次做这种生意，双方都有点忐忑，于是约定，同时向对方发货。 牟其中稍微拖了一点点时间发货，巧妙地在这其中打了一个时间差。 因为虽然是同时发货，但俄方第一架图154一天就可飞抵成都，而中方的第一批轻工产品经铁路运输却滞后一周才能到达。 当第一架飞机到达后，牟其中立即将这架飞机飞快地在银行作抵押贷款，然后将贷款付给国营厂家，厂家发货给北京的贸易公司，贸易公司发货给俄方。 如此这样，俄方陆续发来第二架、第三架、第四架飞机，牟其中将其一个一个抵押给银行，然后购买积压产品，最终连续发出500车皮的消费商品给俄罗斯。 从任何角度来看，这都是一笔堪称完美的生意。 川航用极少资金拿到了干线飞机，解决了运输工具短缺的问题，这些飞机成为当时四川航空发展的重要基础；银行收获了不菲的回报；涉及的中国企业解决了积压问题；前苏联飞机有了市场，人民获得了亟需的轻工业产品…… 牟其中一分钱没出，却在里面赚了一个多亿！（要知道，这是90年代初的1个亿） 牟其中一战成名，他和南德集团的声誉也达到了顶峰，现在soho中国的潘石屹，万通的冯仑，以及当年私奔风波闹得满城风雨的王功权，都曾在牟其中麾下工作过。 牟其中及其南德集团，开始展开改造中国和世界的南德试验，不断宣布惊人项目，例如：购买卫星，移民火星，宣布投资100亿元独家开发满洲里，建设“北方香港”；将喜马拉雅山炸开一个宽50公里、深2000多米的口子，把印度洋的暖湿气流引入中国干旱的西北地区，使之变成降雨区，炸平陕北地区的沟壑，使其成为“好江南”…… 承诺越来越多，兑现的寥寥无几，而南德试验的资金漏洞也越来越大，最终让牟其中身陷囹圄，从首富变成首骗。 对牟其中后期的变化，知名媒体人刘春感慨说：“我98年带队旁听了审判，也采访了很多当事人，包括老牟，夏家三姐妹对老牟的感情就不八了，老牟后期完全陷入伟人般的狂想和幻觉中了。中国人一成功就容易得这个病，办公室挂大幅世界地图，军大衣披着踱步，围着火炉跟青年谈话，谈到老区就流泪，对亚非拉都很牵挂” 当年的牟其中称得上英雄，英雄当然少不了红颜相伴。 牟其中在监狱里呆了18年，夏宗伟在外面为他奔走喊冤了16年，起初的两年，她也被一同收监。 夏宗伟是牟其中的前秘书；牟其中前妻的妹妹（或者说，前小姨子）；牟其中诉讼委托代理人（有律师建议她，她的身份可以改为监护人）。 过去16年，铁窗内的牟其中与外面世界的唯一联系，都压在她身上；她的全部生活，就是为牟其中喊冤，持之以恒为牟其中奔走，成了牟其中的铁窗岁月里，唯一一个坚持去看望他的人，唯一依然听从他所有调配的人，唯一被他死死抓在手里的稻草。 霸道总裁，和他的迷妹。1995年下半年，牟其中与夏宗伟在郊外散步。这是到目前为止，两人距离最近的唯一的一次合影。 牟其中一生三度入狱，其中又一次还因反*革命被判了死刑（后来平反）。76年的人生岁月，有23年是在监狱中度过。至今，夏宗伟依然和他，不离不弃。 在湖北洪山监狱里面，牟其中坚持锻炼身体，每晚必看《新闻联播》，他还订阅了《人民日报》、《华尔街日报》等数十份国内外报刊杂志，他每天写几千字的阅读心得和分析文章，其笔记本摞起来有数米高、几百万字。出狱的时候，牟其中专门拿了几个大蛇皮口袋，带着他的精神财富一并重见天日。 牟其中自信第三次东山再起能够大获成功。他想起南德第一次进京，全部身家只剩下2000元，“我就凭南德的无形资产”。而年届76的他，依然保持着健康的体魄。他对自己说，“人生既可超百载，何妨一狂再少年”。 蹲监狱的时候，狱友们不理解这个白发渐生的老人。一天雨后，牟其中读完报纸对身边的一位犯人感慨道：“当一个大国的领导人，真是太累太累。”广场上散步的另外两位犯人听了，禁不住哑然失笑，而他却一脸严肃。 9月30日，出狱第三天，牟其中来到了位于重庆的父母的合葬坟前看望，父母坟头的墓碑上刻着大大的六个字——“这里通向世界” 牟其中会再次“通向世界”吗？ …… 以上。by青岛君。

在BC省府与联邦政府接连出台了控制房价高涨的政策之后，RBC银行近日的一份报告显示，如果当地居民光靠自己的收入，即使在温哥华房价跌了三成左右的情况下，依然很难实现在温哥华在买到一套独立屋的梦想。 RBC高级经济师Robert Hogue在12日公布的这项研究结果中表示，在温哥华要想拥有一套独立屋，按加拿大的收入标准根本没法负担得起。他强调，尽管现在市场可能有所放缓，房价有下跌的风险，但整个房地产市场的崩盘是不可能的，因为温哥华在经济及人口分布方面具有太大优势，而且尽管BC省实行了针对海外买家的附加税政策，温哥华地区依然是吸引有钱人和投资者的地方。 据统计，大温哥华地区9月份独立屋的均价达到153万元，比去年九月上涨了8.8%，但和2016年1月份时高峰期的价格相比，下降了16.1%。而在温哥华市区内，独立屋的价格更高。8月份时，市内独立屋均价为260万元，同一时期多伦多市内的独立房价格仅为121万元。 BC省府在8月时实施了针对海外买家额外征收15%物业转让税的措施，大温哥华的楼市在8月出现了放缓的迹象，销量出现下跌，但Houge认为新政策也许会在短期内打击到外国买家的利益，但从长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是那些中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间已经建立起了坚固的联系。 Houge说，温哥华给那些有钱的中国人提供了一种梦寐以求的生活方式及声望，全球只有例如香港、新加坡、悉尼、伦敦等一些国际都市能相提并论，而这些城市都有对外国买家不同程度的限制。温哥华地区的市场始终有着许多财力丰厚的移民作支撑，保持着对房地产的强大需求，尤其是独立屋和豪宅，只要“温哥华”这个“品牌”仍然在这些移民中有着强大的吸引力，温哥华房产的需求量就不会减少。  

　　皇家银行（RBC）最近表示，温哥华房市“正在冷却，但没有崩溃”。 　　RBC表示，温哥华房市自去年春季开始迟缓。RBC预计“需求会进一步下降，不久房价亦会适度降低”，但房价不太可能出现25%至30%的“大崩溃”。 　　RBC高级经济师Robert Hogue表示， 温哥华经济与人口基础仍然“坚实”，不过需要谨慎的是，因为该地区经济“直接或间接的过分依赖房屋市场”。 　　RBC指出，温哥华地区2015年和今年初的房价飙涨，主要是由那些“纯粹被资本获益所带动”的投机者所推动。 　　至于现在已经遭遇三级政府严苛的政策寒流的大温房市，Hogue相信温哥华仍会是外国富翁看好的城市。

　　纵使联邦政府上周进一步收紧楼宇按揭借贷措施，加上卑诗省征收海外买家投资物业重税，但据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)最新数字，全国9月份新屋动工单位数字达22万个，超出8月份的18.4万，更超过市场原先预期的19万个单位，当中魁省建屋量“跑赢”各省，安省则是建屋量唯一下跌省份。 　　联邦政府及卑诗省推出一系列针对楼房炽热政策，似乎没有冷却本国看好楼房买家们的投资热情，根据加拿大按揭及房屋公司昨日公布的数字，本国动工量有明显增长，甚至超出市场预期。 　　据每年季节性调整建屋率(SAAR)数字显示，本国不论大都会抑或郊区地带，建屋量合共超过22万个楼房单位，在大城市的建屋量上升近20%，至20万个单位，当中大城市多层柏文单位建屋量，较8月份上升了22.3%，接近13.8万个单位，独立屋建筑数字上升了14.5%，至64,000间房屋。 　　统计数字同时指出，魁省新建房屋量增幅一枝独秀，海洋省及草原省份亦有增长，连近月饱受省府征收针对海外买家15%税收的卑诗省，上月份建屋数字亦较8月有增长，然而一向属本国楼市火车头的安省动工量却减少。 　　“投资者没有却步” 　　CMHC数字指，魁省城市由8月份建屋数字为约31,000个新单位，增至上月逾41,000个新建单位;卑诗省城市由8月份34,000个新建单位数字，升至上月份有47,500个新单位;令人惊讶的是安省新建楼房单位，由8月份约7万个，微跌至67,000个单位。 　　CMHC首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，数字显示楼房投资者，没有因联邦政府推出收紧楼宇按揭措施，对本国楼市置业却步，同时也显示发展商对本国未来楼市颇有信心。 　　谈到安省新屋动工量是各省唯一减少的省份，杜根认为这无阻安省尤其大多伦多地区继续成为本国楼市火车头的地位，他指安省新建屋估量数字虽然微跌，不过相信此是安省楼市软着陆的表现，仅属正常调整而已。 　　至于魁省一枝独秀的表现，杜根称该省楼房单位增长，大部分来自新建共管与多层柏文大厦，他特别提到魁省不少退休长者，当子女相继搬出后，不想打理偌大房屋，转而购买柏文单位，令该省新建柏文单位需求量颇是火热，也是魁省建屋量大增的市场动力之一。  

　　加拿大联邦政府在上周宣布收紧抵押贷款规定。政府希望新政策能够保证大部分加拿大人在利率上升时仍然有能力支付贷款。抵押贷款经纪人认为这可能会对加拿大首次购房者产生影响，因新政限制了购房者可以获得的贷款金额。 　　Mortgage Brokers Ottawa抵押贷款经纪人Frank Napolitano表示，“一旦新规于10月17日生效，有资格申请抵押贷款的买家可能将会减少。首次购房者可能要缩减他们计划购买的房屋预算。对于某些正在计划购买房屋的人来说，可供他们选择的房源相对就会减少了。” 　　在新规则下，曾经只适用于那些选择可变利率抵押贷款或只有不到20%的首付并且少于5年期限的固定利率抵押贷款房屋购买者的压力测试目前已经被应用到全部加拿大居民身上。简而言之，加拿大政府已经把贷款的具体要求提高很多。 　　加拿大大银行的五年期固定利率按揭的特别优惠利率约为2.5%。然而，基于大银行的贴现率，加拿大央行在压力测试中使用的利率为4.64%。 　　Frank Napolitano表示，“你不用付更多的钱，但可供选择的房源因为预算减少而减少了好多。”潜在购房者必须能够表明，如果利率比现在高得多，他们仍然能够支付他们的抵押贷款以及和房屋相关的其他成本。 　　Frank Napolitano以一个年收入7万加元、有能力支付5%首付以及每月支付500加元像汽车贷款等非抵押债务的加拿大人为例。基于五年固定利率抵押贷款2.44%，他估计他们可能有资格获得在旧规下价值约37万加元的房屋的贷款。然而，在使用4.64%的新的压力测试下，Frank Napolitano估计同一购房者只能买得起价值约28万加元的房屋。 　　埃德蒙顿抵押贷款经纪人Jason Scott表示，在更严格的规则下，他的许多客户无法获得贷款。他指出，紧张的贷款提供方拒绝勉强符合要求的贷款申请人并不罕见。 　　Frank Napolitano认为有一部分人将会退出房地产市场。他表示，“毫无疑问一些渴望购房的年轻人可能已经准备好在今年买房，但他们现在不得不继续等待。”

　　北京金融街 　　老子曰：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话用来形容今天的房价，似乎再合适不过。北上广深一套安居的小窝，价值要好几百万元。在高企的房价面前，不管是IT狗，还是金融狗，似乎都是刍狗。天之骄子的大学生们还没毕业，就被房价吓傻了眼。用不了多久，房奴会成为褒义词。有资格做房奴，会成为令人艳羡的事情。 　　房子成为全民话题，是可悲可叹的事情。即便在原始社会，人类砍树结草，茅屋蔽体，亦不是难事。万年以后的今天，年轻人为了几个平方米折腰而不得，作为万物之灵的人类到底是进步了，还是退步了?当一代青年的青春无处安放，怎么会有诗和远方? 　　这样的牢骚，每天都有人在发。理性的表达，是房价过高，影响企业和居民的生产生活成本，不利于经济的发展，社会的进步。不过，牢骚归牢骚，需要考究的，是为何房价这么高?房价到底有没有泡沫? 　　展开分析之前，再念一遍老子那句话：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话粗看似是激愤的控诉，其实是出世而无为的平淡诉说。老子的原意是：天地无所谓仁爱，对待万物有如刍狗，任凭自生自灭。用达尔文的话说，就是“适者生存”。 　　在房价的问题上，翻译成白话，就是看准了房价规律的人，赚;看错了房价规律的人，赔。当然，这里不关生死，只关财务和自由。 　　理解高房价，只需要问一个问题：房价这么高，为何还有这么多人买?这些人傻不傻?换一个角度问：这些人不买房的话，还能买什么? 　　众所周知，我国的居民储蓄大约有50万亿元，这个不包括人们已经拿去买股票、买房子的钱，也不包括人们未来可以挣的钱，而是躺在银行账户上的钱。存款利率只有1.5%，通胀大约2.0%，这意味着这些钱每天都在变“毛”，居民怎么办? 　　买股票?股民会告诉你，那是败家。去年至今的股灾、熔断，很多人还心有余悸呢。买债券?在中国那基本上还是银行、保险等机构投资者的事情。面向个人的凭证式国债数量很少，每次都是一抢而空的。买理财产品?懂行的会告诉你，理财产品也不安全，而且利率会越来越低。于是，50万亿元的储蓄，陷入了无资产可买的境地。 　　“资产荒”不是中国特有的现象，而是全球普遍的现象。你看欧洲、日本，不仅政策利率都是负的，而且利率为负的国债就超过10万亿美元。换句话说，这10万亿美元都是到处寻找正收益资产的“恶虎”，哪里有正收益，都会扑上去咬一口的。 　　为何会出现资产荒?无他，投资机会少。所有的金融工具，背后都需要实体投资机会的支撑。而时至今日，实体经济的投资回报率越来越低，投资机会越来越少。 　　大的历史背景，是二次世界大战后70年的黄金时代。 　　二战结束以后的70年，是近现代经济史上的黄金时代，也是和平时代，没有发生过大规模的战争。70年来，全世界平均储蓄率大概在20%~25%，折旧率大概在5%~6%，再考虑局部战争和自然灾害的影响，折旧率算成10%，储蓄率减去折旧率在10%~15%。同期，全球的平均增长率在4%~5%。 　　换句话说，储蓄率超过GDP增长率的差值在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球资本产出比14年翻一番，70年翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在战后初期已基本完成，上世纪90年代以来信息技术革命的硬件改造投资小很多，新增的投资需求很小。这样总体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，边际投资增速已变得很低，边际投资报酬率也很低。 　　美联储的历次议息报告里，近年来有一句话始终不变：“企业固定资产投资疲软(business fixed investment has been soft)”。这是美联储不加息的重要理由，是全球低利率的重要宏观背景。 　　放眼未来，如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求大幅上升的可能性。这意味着，接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。 　　超低利率意味着资产的贴现率很低。换言之，资产的高估值和高波动将成为这个时代的普遍现象，中国房地产并不例外。从这个角度看，中国房价的估值会很高，价格波动率也会很高。 　　很高是多高?以北京金融街100平方米的中高端房产为例 　　在金融街寸土寸金的地方，100平方米的房子月租是2万元。未来的通胀率以2%计算，租金上涨率以5%计算，租金实际增速以3%计算，贴现率以4%计算(这可是很高的回报率)。这样，得到的租售比是100倍，计算得到的均衡房价是2400万元，单价是24万元/平方米，和纽约豪宅的价格差不多。 　　这样的计算当然是拍脑袋的结果。未来是不确定的，一切预测都可能是错的。笔者想说的是，这里的测算其实很保守。 　　首先，4%的贴现率，其实是很高的，现在国债的回报率也就不到3%。 　　其次，5%的租金增长率，应该是保守的。你看过去5年间的租金增速，大概有10%。在城市化尚未完成、核心区域聚集优势明显的情况下，5%的租金增速是个保守的数字。 　　第三，2%的通胀增速，是比较折中的数字。全球通胀的下降是一种力量，货币宽松是另一种力量，对于未来通胀，既不可高估，也不可低估。 　　倘若上面的测算基本靠谱，那意味着金融街的房子还有较大的涨幅。现在金融街高端楼盘的单价在14万元左右，到24万元还有70%的空间。每年上涨10%的话，还要六七年。当然，资产价格的上涨不是均匀的，而是脉冲式的。当很多人都看涨时，是不会等到明年再涨的。 　　如何看待这样的情况?还是听听先贤怎么说吧。老子还说了一句话：“圣人不仁，以百姓为刍狗”，意思是圣人也是没有仁爱的，任凭人们自作自息。 　　最后笔者要做三点说明： 　　其一，对资产价格的判断，要超然于主观的期望。高房价的危害，众人皆知。本文的分析，是在给定的现实约束下(房地产税推出困难重重，北京土地的有效供应短期难以很快提高)，做出尽可能客观的冷眼旁观，力求不带感情色彩。 　　高房价对于企业和居民的伤害，对未置业的年轻人的压力，是毋庸置疑的。政策层面可以且应该有所作为，改善房地产的供求关系，降低均衡房价，也是毋庸置疑的。因为涉及的关系复杂，容另文讨论。 　　上海和重庆曾推行过房产税的试点，因收税成本大，并未收到奇效。但上海最近推出的不动产登记制度，也许是在往这个方向进一步。 　　其二，资产价格波动大意味着风险和收益都大。大学刚毕业的年轻人短期内现金流并不稳定，对于金融杠杆的运用应该特别小心，尤其谨慎。 　　其三，本文分析以北京为例，特别是以金融街这样的核心地段为例，对其他区域不一定完全适用，需要做相应调整。粗略来说，一线城市的核心地段大致如此，非核心地段根据区位价值作相应调整，二线、三线城市要根据发展潜力进一步调整。很多发展潜力不大而又房价偏高的中小城市，可能已经房价偏高。

　　刘畅绘图 　　大学毕业生为了几百元的房租而抢劫杀人，十天内连夺两条人命。近日，宝坻区人民检察院以涉嫌抢劫罪将犯罪嫌疑人刘某批准逮捕。 　　记者了解到，今年24岁的刘某大学毕业后由于眼高手低、好逸恶劳，干什么工作都不长久。据其交代，他先是在某公司做理财顾问，但是嫌工资太低没几个月就辞职了。之后，刘某又开始干个体，经营过麻辣香锅店，倒卖过服装和玩具，但也总是赔钱。尽管没有什么收入，但刘某平时花钱大手大脚，最后连几百元的房租都交不起了。房主再三找他催要房租，刘某不思进取，竟然产生了抢劫的念头。 　　今年4月底，刘某携带匕首到西青区一个小超市抢劫超市老板张某某，遇张某某强烈反抗，刘某情急之下持刀连捅张某某胸部数刀，致张某某死亡，随后刘某抢走现金600多元。然而，刘某没有用抢来的现金交房租，而是继续吃喝玩乐，没几天钱就花完了。仅仅十天之后，刘某又在宝坻区某酒店门口抢劫出租车司机王某，在王某反抗下，刘某又用匕首将其刺死，并抢走了现金1000多元和轿车一辆。 网络图 　　刘某疯狂作案之后，警方很快将目光锁定在他身上，并将其抓获归案。近日，宝坻区人民检察院以涉嫌抢劫罪将犯罪嫌疑人刘某批准逮捕。  

　　利用地图软件可以看到楼房坍塌之前的样子 　　导语 　　10月10日凌晨，浙江温州发生一起塌楼悲剧。该地鹿城区某“城中村”4幢民房发生坍塌，导致22人死亡，6人不同程度受伤。而据媒体报道，在坍塌楼房居住的大多数都是外来务工人员，让人不胜唏嘘。楼房坍塌事件近年时有发生，不过像温州这样的却并不常见。到底谁该为这场悲剧负责? 　　楼塌悲剧，不该怪租客贪图便宜入住危房，房东违规扩建并出租房屋是直接原因 　　坍塌的楼房到底危不危?很多居民已经用脚进行了投票。不过温州鹿城区区长却坚称事发的楼房不属于危房。通过地图软件，可以看到楼房坍塌之前的样子――窗户脱落，墙体断裂，整个楼房已经变形。如此外观的房子，看着都让人担忧，更不消说住到里面。所以有人就认为那些租房的打工者不应该贪图便宜，冒险住进危房，最终酿成悲剧。不过这样的指责太过苛刻，对打工者而言，生活成本巨大，选择余地很小，即便知道房屋存在危险，也要冒险一试，否则就可能无房可住。 　　还有人把板子打在房东身上，理由是这些房子连房东本人都不住，可见并不安全，而且房子看上去有明显私自扩建的痕迹，直接带来安全隐患。这个说法有一定道理。对房东来说，他可能存在故意隐瞒的道德风险，即便他自己也没料到楼房会突然坍塌，也有提前如实告知房客的义务。加盖楼层的行为显然违反了法律规定，虽然背后的心理动机很好理解(招揽更多房客以及获取更多拆迁款)，但是这样的“自私自利”客观上也带来负面影响，如果最后的事故调查结果表明房东的违规加盖与楼房坍塌直接相关，那么房东就应该负责。 　　更应该加以诘问的是各部门监管的缺失和行政不作为 　　相比于房东的“自私自利”，在整个过程中应该发挥作用的监管部门却毫无存在感，这值得好好反思。事实上，这起悲剧的发生和监管部门的层层缺失脱不了干系。 　　监管的缺失首先体现在自建房的管理上。根据相关规定，工程投资额30万元以下、建筑面积300平米以下、3层(不含3层)以下的农村自建房主要由农民自建，不受《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程质量管理条例》等法律、法规的约束。换句话说，这些自建房一直处于监管的真空地带。此次温州坍塌的楼房就属于自建房，从建成到坍塌一直无人监管。在媒体的报道中，也可以看到这些坍塌楼房的建筑材料非常简单，没有钢筋结构，也正是如此简陋的房屋结构在居民的长期使用中不断自我“加码”，最终变成违规建筑。 　　虽然自建房无人监管，但是违规加盖的房屋却是有法规约束的。但即便如此，自带“帽子”的楼房也如雨后春笋般不断出现。据住在坍塌楼房附近的赖先生所说，“几乎家家户户都有(违规加盖)，算不上什么新鲜事”。这种违规加盖的现象也不止出现在温州，而是全国各个城市在发展过程中的普遍现象。各地也屡出奇招，例如西安此前就明确规定新建、扩建和改建的房屋和其他设施拆迁时不予安置补偿，甚至提供反向激励，对于未加盖的村民每户将给予不低于5万元的奖励。但还是无法压制扩建、加盖的的热潮。除了经济利益驱动外，违规加盖的人还有一种争强好胜的心态，看着别人都建了，自己也要建。 　　这些措施失效的根源在于监管部门只是把治理违规扩建当做拆迁过程中的一部分，而没有真正从房屋是否安全，违法扩建会不会带来隐患考虑问题，所以出来的都是“软”措施，居民只会继续斗智斗勇。 　　违规加盖的楼房 　　危房排查的问题也很重要。根据《温州日报》的报道，2014年鹿城区曾启动老楼危楼安全排查工作，鹿城区有C级危房448处，D级危房993处。根据当地的规定，C级危房需进行修缮和加固，D级危房则不建议继续居住。此次坍塌的楼房不知道属不属于这些危房，如果不属于，恐怕是排查工作在走过场。 　　但是即便危房得以查出，后续的处理也很困难。一位工作人员在排查过程中无奈地说到：“对危房住户，我们尽力做到排查、宣传、劝离，但没有强制执法权。”执法难的原因主要来自三个方面：第一缺少优惠政策，危房住户一般经济条件有限，如果需要大量资金就会挫伤整治的意愿;第二，老城区道路狭窄，大型器械进不来，老房之间距离较短，一旦动工很容易影响周边建筑;第三公寓住宅危房涉及的住户很多，改造意见很难统一。所以在实际情况下，危房的排查也仅仅仅止步于排查，无法达到修缮和改造的目的。 　　楼房坍塌的原因有很多，但不可否认的一个原因是房屋本身质量出现问题，而且没有得到及时的管理和修缮。如上所述，从开始的修建到监管再到危房的排查，整个过程无一没有监管的缺失，这样的房子如何能让人安心居住。 　　然而，如此破败的房子最后还是出租给打工者，房屋租赁部门难辞其咎。 　　据澎湃新闻报道，没拆完的三幢楼内，部分房间被房主简单修饰、加固后出租，一楼从西到东分别开起杂货铺、熟食店、蔬菜店，上面几层租给外来打工者居住，租金很便宜。而另一部分的租户则是附近工厂的工人，工厂租下楼房作为工人的宿舍。但其实按照这些房子本身的状况，是没有资格出现在租赁市场的，温州市政府2014年就出台了《居住房屋出租管理暂行办法》，其中明确规定了不得出租的房屋类型，这次坍塌的楼房显然隶属其中。打工者选择危房实属无奈，但是监管部门却有责任和义务保证租赁市场出现质量可靠的房源。政府相关部门的不作为直接给这些外来务工人员亲手关上最后一扇门。 　　对广大外来务工人员来说，既能享受城市生活的便利，又有价格低廉的居住环境，“城中村”就成了他们最终的选择，但是目前城中村中存在的各种楼房质量问题很难让这些打工者真正放下心来，现实的情况是，他们往往要在无房可住和住危房之间做出选择。但是外来务工人员对一个城市的发展至关重要，他们房租低，相应带来工业企业和服务业劳动成本的降低，不仅能保证城市有充足的廉价劳动力，而且可以使整个城市持续发展，保证城市的安定。但是，他们的血液最后却洒在了楼房的废墟中。 　　城中村是外来务工者的租房圣地 　　层层监管哪怕只有一个能兜住，这样的悲剧很可能就不会发生。 　　监管失效归根结底还在于无利可图的地方政府缺乏执行的驱动力 　　其实此次温州事发地中央涂村的拆迁早在七八年前就已经开始规划，2014年正式拆，但就这样东拆一点西拆一点，拖拖拉拉直到现在。这不是温州一城一池的现象，而是整个中国在快速城市化进程中改造“城中村”面临的集体困境，一个“城中村”的改造至少要花费三到五年的时间。这样漫长的过程，本已年久失修的房子却等不起。拖得越久，安全隐患就越大。 　　地方政府为何没有动力去积极管理?根本原因还在于无利可图。虽然从中央到地方，各种文件满天飞，但是缺钱的论调一直没有从媒体和官员的口中消失。有学者总结目前“城中村”改造的三种模式：一是由政府主导，负责前期土地开发，然后采取市场化的方式进行招标拍卖;二是由开发商主导，完全按照市场规则进行;三是村民在政府的指导和支持下，自筹资金，自行改造，但是这种模式需要政府在基础设施等方面进行支持。无论哪种方式，都需要地方政府“出血”，而假如这块区域缺少利益冲动，他也不会积极相应。温州的例子就能体现，僵持不下的拆迁改造一方面由于部分居民与政府和开发商的拆迁补偿没有谈拢，另一方面温州的城市规划开始东移，政府自然也没有太多心思和兴趣花在鹿城区这块，所以能拖就拖。 　　但是说到底政府作为公共机构，有维护辖区人民人身和财产安全的义务，不去防微杜渐，而是在事后极力抢救恐怕不是一个妥善的处理方法。 　　结语 　　温州楼房坍塌事件中，地方政府投入大量人力物力快速救援，这样的成本放在事前监管和排查上又该多好。  

　　进一步收紧房贷 买保险贷款要做压力测试 堵外国炒家避税 严审主要居所免税优惠 　　加拿大联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日宣布为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试，似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示，商业银行在放贷之前，对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序，联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。 　　而莫奈部长所强调的另一项措施，则是强调绝不容许外国"炒房客"滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。 　　但有希望长期持有加国房产的中国买家表示，他们买房是为了将来孩子在加拿大的就学，无意炒卖房产，所以联邦政府的新政策对于他们也无影响。 　　在昨日的记者招待会上，多名记者反覆追问，联邦政府是否也认同"外国买家推高大多区和温哥华地区楼市"的说法。而莫奈则强调，引致房价迅速飙升的塬因很有，既有加拿大经济增长比较强劲，也有银行利率比较低。 　　"尤其是2008年以来，长期的低利率改变了放款者和贷款人的态度和行为方式，有些人因此背上了巨额的负债，风险也随之出现。许多中产阶层人士在考虑购买他们的第一套房子时，却发现高涨的房价已不是他们所能负担得起，有的人担心再不出手就更买不起，于是狠下心借了大量的贷款。" 　　莫奈表示，联邦政府不能直接操控房价，但有责任确保房市的稳定及有效地运作。而那些已经拥有了房产的人，则希望房市能够稳定下来，保证自己的投资不受损。 　　莫奈随即宣布，要让贷款行业更有持续性，减少对纳税人面临的风险，确保每个人都是按章办事。 　　从本月17日起，所有贷款保险的贷款项目，都要接受央行公布的5年期固定利率来进行测试。第二是从11月30日起，所有低首付贷款的审批条件要向高首付贷款看齐。 　　"我们鼓励加拿大人在购买房产时，仔细考虑自己的负债情况，仔细考虑如果出现汇率波动时将要面临的挑战。" 　　收紧房贷进行压力测试 可负担屋价能力降24% 　　本月17日起实施收紧房屋贷款进行的压力测试实例说明。一个有10万元年收入，拿出4万元做首期(上左)，在现今制度下选用2.17%封闭式5年期按揭，这个家庭可以负担的房屋价格最高是66.5435万元(上右)。然而由本月17日开始，这个家庭要用央行提供的4.64%(昨日央行挂出)封闭式5年期按揭，可以负担的屋屋价格最高是50.5762万元(下右)，与之前相比购买力下降了24%(下左)。 　　联邦宣布收紧房贷，买家可负担屋价能力即下降。 　　帝国商业银行的金融理财师阎梅表示，如果财长只是宣布要进行压力测试的话，那对我们的业务几乎没有任何影响。 　　"我们的审批程序中，5年的固定利率贷款测试是必定要做的，申请人只有通过了这个测试，我们才会根据当前市场的最优惠利率向客户放贷。" 　　地产律师曾启荣表示，"实际上，现在要贷款已很不易，尤其是低首付贷款几乎都拿不到。联邦政府要求做压力测试，是想剔除那些不符贷款条件的人，买家少了，抢楼的情况减少，希望能以此压一压看似过度活跃的楼市。" 　　阎梅称，凡是首付低于20%的贷款人，都必须购买政府辖下加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房贷保险。以前5%的首付就能放贷，后来升到 10%(首50万房价最低首付5%，50万以上至100万的最低首付升至10%，房价不能超过100万)，但现在20%以下都很少批，都要买保险。 　　"加拿大的贷款政策其实很保守，20%的首付是我们的一贯政策。外国买家以前不用看收入证明，只要介绍其在国外的背景，就可以拿到最高65%的放贷。而加拿大本国的买家，因为要看收入，如果收入不理想的话，可能连50%的贷款都拿不到，所以招来一些不满。" 　　帮助买家寻找最优惠利率的网站"最低利率"(Lowest Rates.ca)的总裁图恩(Justin Thouin)表示，绝大多数来他们网站寻求低利率的客户，最终还是去了大银行求贷。 　　"65%客户去了商业银行，22%找贷款经纪，13%直接去找非银行贷款机构。这些客户里面，有的一些是既找商业银行，也找贷款经纪。" 　　图恩指出，所谓的压力测试，就是按央行的5年期固定利率，客户每年还贷的数额，不能超过其家庭年收入的39% 。 　　万锦信贷总裁许群表示，新政策出台对某些群体的申请人不利，比如说新移民和自雇人士。 　　"以前银行的贷款政策松一些，还能推出针对新移民和自雇人士的特别贷款计划，不用看收入证明，只要首付超过20%，都有可能办得下贷款。但现在都要看收入了，对我们华人社区来说不是一个好消息，因为我们的新移民和自雇人士的数量不小，他们没有收入证明，很难符合银行的贷款标准。" 　　徐群称，以前的贷款额度是家庭年收入的4至6倍，但现在只能是4倍，贷款额度降低不少。 　　联邦辣招不影响中国买家 只怕仿效卑诗徵土地转让税 　　对于联邦政府的"新政"，有华人地产经纪表示，对他的客户完全没有压力。"我的国内和本地的客户也好，都能提供足够的首付和准备。但他们唯一担心的是，安省政府或联邦政府，会实施卑诗省那样的额外的15%土地转让税，除此之外，贷款没有压力。" 　　另一位华人地产经纪也表示，她的客人大部分都是中国人，而他们寅吃卯粮的情况不多。 　　"我上一周几乎天天晚上出去抢"柯化"，看着价钱就上去了。但他们也不会冒险做超出他们财政能力的事情。如果心仪的房子不能按他们的心理价位买到，就想办法降低购房条件，例如免验房什么的。" 　　而莫奈昨日记者会的另一个重点，就是针对外国炒房客利用加拿大税法漏洞来避税的问题。 　　根据加拿大税务法，业主名下的房产如果是其主要住所，则该业主出售此房产时，无需向税务局申报，也就无需缴纳增值税。要符合这一标准，则业主，或者业主的现任或前任配偶，或者业主的子女，在房屋卖出之前都必须在此居住过一段时间。 　　但许多外国炒房客，却钻了这条针对加拿大人的税务优惠政策的空子。他们声称自己、自己的配偶或自己的孩子就住在这房子内，由此避缴增值税。 　　有经记解释这项昨日在国会内推出立法动议时表示，税局(CRA)今后将要求房屋卖家提供资料，若在审查期间税局职员质疑阁下售出的居所并非用作主要居所，阁下需要作出合理解释，不然便要缴付相关的资本增值税款。 　　而一位打算在多伦多大学校园区附近购房的大陆人士表示，他的女儿虽然目前年纪还小，但在北京这样的城市如果要入读私立学校，或者为了进好的公校而去购买"学区房"，每年也要二叁十万的费用，还不如乾脆早早就送来加拿大读书。 　　"所以我就早早考虑要在多伦多买房了，而且买了之后长期持有，是给孩子将来读书和移民用的，不会转卖，联邦政府的政策对我没有影响。"

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周二公布，经过8月份下调后，温哥华人口普查都会区(Census Metropolitan Area，简称CMA)9月份新屋动工量显着回升。至于卑诗省则受到需求强劲带动，同期新屋动工量升至超过4万个单位。 　　温哥华区9月份新屋动工量达29,741个单位，超于8月份的28,123个单位，升幅为5.75%。CMHC统计的月度新屋开建量，是采用6个月的移动平均数，称为“每月季节调整年率”(SAAR)。 　　据CMHC温哥华区市场分析员阿达马彻(Robyn Adamache)指出，9月份新屋开建走势逆转，主要是受到多户房屋类别的推动。他补充说，地产发展商继续在温哥华区推出多项大型多户房屋发展项目，包括在本拿比市、二埠及温哥华市。 　　至于卑诗省，9月份新屋开建量为41,214个单位，超于8月份的39,917个单位。CMHC卑诗地区经济学家弗拉克蒂（Carol Frketich）分析，受到房屋需求持续强劲的带动，无论是单户房屋或多户房屋的开建量均见上升，其中更有专门用作出租的柏文发展项目。

　　维多利亚大学和联合福音教会(Union Gospel Mission)的在周三(10月12日)发布的新研究表明，温哥华的高租金率和低空置率开始让人们无家可归，并且让那些已经无家可归的人更无法入住。 　　维多利亚大学护理学院副教授Bernie Pauly表示，“低收入的人们越来越无法负担昂贵的以及缺少房源的房地产市场。其中一个问题是社会救助率没有跟上平均租金率。接受社会援助的人每月收到约375加元，但在温哥华和BC省其他地方，以这个价格租到的房子是非常有限的 。” 　　事实上，报告显示2015年每月租金为750加元的温哥华单身公寓的空置率从2014年的1.3％大幅下降至0.1％。再加上供应不断减少，许多温哥华市民都面临着住房严峻的形势。 　　联合福音教会高级公共关系专家Jeremy Hunka表示，“在过去一年里，我们一直在努力帮助无家可归人们寻找住房。” 　　Bernie Pauly认为，各级政府都在为消除无家可归方面发挥作用。他表示，“对于市政府而言，无家可归的人们通常在他们的门口，但在许多情况下，政府没有足够的资源能够解决问题。虽然省政府今年承诺为住房计划提供5亿加元，但还应考虑提高社会救助率。”

　　美国总统候选人特朗普2005年一段用粗俗言语讨论猥亵妇女的视频曝光后，众多共和党成员已经公开拒绝支持特朗普的总统竞选资格。然而在温哥华，以特朗普名字命名的加国最豪华公寓大厦的开发商却仍然坚持不换名。 　　早在2015年12月，就有人提出将在建的特朗普大厦（Trump Tower）换名，当时特朗普提出如果当选总统，要禁止所有穆斯林入境美国。 　　温哥华市长罗品信曾介入此事，发信给开发商要求将大厦的名字换掉。 　　同时，Angus Reid民调公司的调查发现，有62%的加拿大人要求将温哥华和多伦多的特朗普大厦改名。 　　当时特朗普的竞选还处于初期，有另外9名候选人在竞争提名。 　　 特朗普口不择言陷泥沼 　　十个月后，特朗普已经无数次口不择言，有关侮辱女性的视频更成为竞选以来的最大丑闻，导致共和党元老纷纷表示将抛弃特朗普，不再为他辩护。 　　美国众议院议长瑞安（Paul Ryan）、前共和党总统候选人罗姆尼（Mitt Romney）、前加州州长施瓦辛格（Arnold Shwarzenegger）、俄亥俄州州长卡西奇（John Kasich）、亚利桑那州参议员麦凯恩（John McCain）、小布什政府国务卿莱丝（Condoleezza Rice）都相继谴责特朗普。 　　瑞安告诉共和党议员，如果他们想在竞选之日中赢得尊重，就无需因放弃支持特朗普而感到抱歉。 　　施瓦辛格在Instagram上发表评论，称自己自1983年成为美国公民以来第一次不会投票给共和党候选人。 　　然而，在加拿大卑诗省，温哥华特朗普国际酒店大厦（Trump International Hotel & Tower Vancouver）的开发商Holborn Group，还在给特朗普站台。 　　温哥华地产发展商Holborn Group拒绝评论特朗普的政治言论，也不解释为何该公司坚持使用特朗普的品牌，只提供了2015年12月公司总裁兼CEO程如锦（Joo Kim Tiah）的一份声明，其中称“Holborn是温哥华一间私有地产开发公司，拥有特朗普大厦，当2016年大厦开业时将创造300份工作。Holborn公司致力于温哥华的发展，从不介入美国政治……公司专注于建设一座最时尚奢华的居所。” 　　该公司还补充说，维持这一名字也是合约的约束。 　　2013年，程如锦（中）和特朗普及其两个儿子和女儿为温市中心全新地标建筑--63层高的的温哥华特朗普大厦作宣传。 　　超级富二代花巨资打造 　　来自马来西亚的超级富二代程如锦花费3.6亿元打造的这座大厦已经基本完工，通过大厦酒店部分的窗户可以看到室内已经装灯和布置家俱。 　　大厦最初计划于今年8月开业，之后推迟到秋季，现在又延至明年1月。 　　专家指，用名人为大厦背书已经成为一场公关恶梦，几个月来，特普朗已经冒犯了太多人，包括墨西哥裔、穆斯林、残疾人，非裔美国人，战犯、亚裔和妇女。 　　西门菲沙大学的市场推广系教授Lindsey Meredith认为，开发商可能故意推迟大厦开业，以避免因为特朗普受到负面影响。至少要等到大选结束，让一切尘埃落定。 　　新建的特朗普大厦今夏竖起了巨大的“TRUMP”字母，不久后被黑色垃圾袋遮了起来。Meredith认为，这也是公关的举措。 　　他说，Holborn等到大选结束再开业是明智的，温哥华的买家不会愿意与这个名字沾上边。 　　接下来，如果特朗普继续失言，他相信这个大厦项目还要再推迟。“希望他不要评论加拿大的医保或加拿大妇女，天知道他会说什么……”

　　在BC省府与联邦政府接连出台了控制房价高涨的政策之后，RBC银行近日的一份报告显示，如果当地居民光靠自己的收入，即使在温哥华房价跌了三成左右的情况下，依然很难实现在温哥华在买到一套独立屋的梦想。 　　RBC高级经济师Robert Hogue在12日公布的这项研究结果中表示，在温哥华要想拥有一套独立屋，按加拿大的收入标准根本没法负担得起。他强调，尽管现在市场可能有所放缓，房价有下跌的风险，但整个房地产市场的崩盘是不可能的，因为温哥华在经济及人口分布方面具有太大优势，而且尽管BC省实行了针对海外买家的附加税政策，温哥华地区依然是吸引有钱人和投资者的地方。 　　据统计，大温哥华地区9月份独立屋的均价达到153万元，比去年九月上涨了8.8%，但和2016年1月份时高峰期的价格相比，下降了16.1%。而在温哥华市区内，独立屋的价格更高。8月份时，市内独立屋均价为260万元，同一时期多伦多市内的独立房价格仅为121万元。 　　BC省府在8月时实施了针对海外买家额外征收15%物业转让税的措施，大温哥华的楼市在8月出现了放缓的迹象，销量出现下跌，但Houge认为新政策也许会在短期内打击到外国买家的利益，但从长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是那些中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间已经建立起了坚固的联系。 　　Houge说，温哥华给那些有钱的中国人提供了一种梦寐以求的生活方式及声望，全球只有例如香港、新加坡、悉尼、伦敦等一些国际都市能相提并论，而这些城市都有对外国买家不同程度的限制。温哥华地区的市场始终有着许多财力丰厚的移民作支撑，保持着对房地产的强大需求，尤其是独立屋和豪宅，只要“温哥华”这个“品牌”仍然在这些移民中有着强大的吸引力，温哥华房产的需求量就不会减少。

伦敦房屋销售中介的橱窗广告。 据Quartz 11日报道，伦敦的高房价正导致那里的租房市场陷入疯狂。一个惊人的现象是：租金高涨之际，有房东通过向租客提供免费或低租金房屋换取性癖好的满足。 城市博客《伦敦客》（Londonist）描述了这一问题的普遍性。分类广告网站Craglist上存在诸多此类招租信息。比如日租金1英镑（约合人民币8.25元），但要求租客是“愿意尝试性虐游戏（kink and submission）的思想开放的年轻女孩”；以及房屋免租金，但租房者必须是愿意把自己穿过的内裤交给其他房客的女孩。 招租信息截图。 英国国家统计局（Office for National Statistics）最新数据显示，全英房租仍继续呈上涨趋势。截至今年8月的12个月里，英格兰平均房租上涨了2.4%，威尔士上涨0.1%，而苏格兰保持不变。伦敦的租金涨幅尤为明显，截至8月的12个月中上涨了2.6%。 过去十年伦敦（紫）与英格兰（蓝）房租涨跌幅对比。 　 《每日邮报》此前援引P2P房产投资平台Landbay的数据报道说，8月全英一居室平均月租金突破了1000英镑大关，达到1010英镑（约合人民币8342元）。这意味着租客们平均需要将三分之二的税后收入用于租房。而在伦敦，8月一居室平均租金涨至1461英镑，这相当于当地居民人均可支配收入的74%。　　 一直以来，伦敦房地产市场被一些人认为存在泡沫。据《金融时报》报道，英国房价指数显示今年6月伦敦房产价格同比上涨12.6%，均价达到47.2万英镑（约合人民币389.84万元）。相比之下，全英均价为21.4万英镑。英国6月23日脱欧公投以来，伦敦房价出现了一定幅度的下跌。尽管如此，伦敦相对较高的房价仍被认为加剧了年轻人的住房负担力问题。英国财政研究协会（Institute for Fiscal Studies）上个月发布的研究报告显示，当前英国30岁左右年轻人的住房拥有率处于半个世纪以来最低水平。 近十年伦敦房产均价（桔红）与全英均价（紫）走势对比。 关注住房及无家可归者的慈善组织Shelter认为，那些试图用低租金换取性癖好满足感的房东，是在利用伦敦的房地产危机达到特殊目的。该组织早前发表的文章说： 虽然这是男性试图利用女性，但让这种行为成为可能的，是无家可归者负担不起住房以及相应帮持服务的缺乏……住房成本高昂并不意味着这种特殊的利用关系不可避免，要想阻止他们并保证人们的安全，需要做的还有很多。 除了伦敦，也有其他一些高房租城市的房东打出此类广告。比如美国西雅图的一位房东在招租信息中自称是“又高又帅的成熟男士”，他想找一位所谓的“干女儿”做租客。在经历着房地产泡沫的加拿大温哥华，一位房东希望免去租金房屋换取性交往。

今年国庆节前后，各地不断出台的楼市调控政策，让不少人记忆犹新。此前曾报道，这波楼市大杀器出台后，效果可谓立竿见影，深圳买家弃数万元定金、杭州售楼部不再热闹…… 但今年前9个月，房地产市场留给大家的印象可能就8个字： “地王”频出，房价高企。   不过，你是否知道，哪里涨得最厉害，疯涨又到底与什么有关？记者注意到，近日中国指数研究院公布的一组数据，揭示了答案。 2万亿“卖地”收入，近8成来自住宅用地 中国指数研究院数据显示，2016年1-9月，全国300个城市共成交土地15585宗，同比减少7%；成交面积57508万平方米，同比减少2%。其中，住宅用地4262宗，同比减少2%；成交面积18309万平方米，同比基本持平。 与土地成交数量同比略减或持平相对应的是，土地出让金在快速增加，这意味着，土地价格出现了大幅上涨。 1-9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%，占到了前者的77%。1-9月，全国40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前。 对此，中指院报告认为，2016年1-9月，全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落，地价呈普遍上涨态势，尤以二线城市表现突出，带动出让金同比增加四成。 2016年1-9月，二线城市共推出土地6436宗，推出土地面积27067万平方米，同比增加0.2%；成交方面，共成交土地5543宗，成交土地面积23042万平方米，同比增加0.3%；土地出让金为11798亿元，同比增加80%；土地成交楼面均价为2727元/平方米。同比上涨81%；土地平均溢价率为57%，较去年同期上升42个百分点。 中指院数据显示，9月，10个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交，南京以125万平方米的成交量排在首位。1-9月，10重点城市中深圳、天津、杭州、南京、武汉5城市住宅用地累计成交量超过去年同期。 来源：中国指数研究院 易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者介绍，一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系，对于部分地方政府来说，土地出让的完成并不单纯看土地成交面积，而是看土地成交出让金。 严跃进称，从土地出让金的同比上涨角度看，受价格上涨的影响，土地背后的资金流动更为活跃，对地方政府来说自然是好事，当然也要提防部分地价过高的风险。 “地王”频现，这些城市亮了 2016年1-9月，全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域地王，可谓“含金量”十足，杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录，天津、南京则创造年内地王。 1-9月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。其中，在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一，上海、苏州、杭州、天津等分获2-5名，出让金分别为1360.4亿元、1269.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。 来源：中国指数研究院 不得不提的是，在“地王”成交总价排行前十这些城市中，除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外，南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%，其中，深圳甚至达到了238%。同比下滑城市中，北京、广州降幅仍超五成，长沙、成都降幅较小。 更令人惊叹的是，无锡市的土地出让金收入，在今年前三个季度以令人难以置信的速度扶摇直上，收入总额虽然未达千亿水平，涨幅却达到了惊人的470%。 中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，出让金涨幅较大主要取决于土地供应量和土地价格，今年来土地价格上涨较为普遍，“地王”数量增多，高地价直接导致了房价上涨，因为高地价会推高老百姓对周边房价上涨的预期。 大城市土地出让金同比上涨幅度大，尤其是部分二线城市更是如此，这和土地价格在短期内快速上升有关系，严跃进认为，此类城市房价上涨比较快，去库存效果比较好，一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的，所以房企会积极拿地和补库存，这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象的加剧。 “高烧”的土地能否降温？ 土地出让金总额大幅上涨，高溢价成为了一二线城市土拍常态。 数据显示，1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。 柴强解释，开发商争相拿地，溢价率较高，因素比较复杂，不仅仅是因为楼市涨价带动地价上涨，更重要的是房地产开发商资金来源增多了，资金成本也降低了，地价也跟着涨了，特别是一线城市和热点的二线城市，很多资金都在向房地产市场聚集。 各大房企不惜重金拿地，一二线城市的房价如脱缰野马，为了严防失控，22城市已先后出台楼市调控新政。 来源：中国指数研究院 严跃进介绍，土地市场降温其实比抑制房价会更有效，一个很重要的原因是土地交易的幅数相对少，可以实现非常精准的调控。而且近期对于拿地资金的监管，也使得房企激进拿地的动作会收敛。 据新华社报道，受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管，防控楼市风险和泡沫。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉就指出，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入，再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入实体经济。

鄂尔多斯像中国数百个新兴的城市一样，以其空旷而著称。有人会说，它显示了大肆城市化中自以为是的态度。但在这里不多的居民看来，事情并非如此。 鄂尔多斯是位于中国正北方的一片神奇土地，这里也是世界历史和文化中一颗璀璨的明珠——走进鄂尔多斯博物馆的一个圆形大厅，迎接访客的一块铭牌用不太符合语法的英文这样写道。 鄂尔多斯坐落在中国内蒙古自治区的西南缘，周边的戈壁和草原下蕴藏着丰富的煤矿。这座城市连15岁都不到，与多数中国城市相比人口规模甚小。 鄂尔多斯(Ordos)一词本身就是某种夸耀，蒙语意为“很多宫殿”。成吉思汗曾称赞鄂尔多斯是个天堂，是老人和孩童最理想的家园，有着无可匹敌自然美景。 但是外界渐渐了解了鄂尔多斯的另外一个名字：鬼城。近年来，鄂尔多斯成了中国一批拔地而起的新城过度建设、人口不足的缩影，它因此而为人熟知，也因此而恶名远播。它期望成为“草原上的迪拜”，计划容纳百万人口但实际居民却少得滑稽。 鄂尔多斯并没有多么独特：在中国各地，新城都在拔地而起，并向乡间刚刚铺平的土地延展。鄂尔多斯之所以成为一个特例，是因为它脚下蕴藏的物产。在鄂尔多斯市周边的土地之下，埋藏着中国六分之一的煤炭矿藏。 城里最大的雕塑是两匹扬起前蹄的马，每一匹都有纽约的小型住宅楼那么高。 互联网上流传着的夸张建筑的图片，吸引了外界的想象。然而这些照片中所忽略的，却是居住在城市空间里的人。 鄂尔多斯是空无一人的鬼城吗？不尽然。但对于一些人而言，这里满是过去的回忆。 鄂尔多斯究竟能不能聚集足够多的人口，变得像是一座“真正的城市”，经济学家和规划人员的看法依然莫衷一是。但是人们都认为：城市生活挺好的，与在内蒙古贫瘠的土地上劳碌时相比，他们现在的境况要好很多。

  　　7月份卑诗省宣布对海外买家征收15%的税，而这项举措的效果立竿见影：温哥华8月的平均房价暴跌幅度创下新高。 　　最近，瑞士银行UBS预测的史上最大房价泡沫已经来临。那么，事实真的如此吗? 　　据加拿大地产协会的数据，从7月到8月，大温地区的平均房价暴跌19%，相比去年，房价下降7.5%。 　　房价暴跌的主要原因是独立屋销量的急剧减少，而8月份的暴跌幅度竟然是之前最大跌幅的2倍。 　　然而，温哥华的基准房价显示，8月份同类房屋的价格仍在上涨，9月份稍微降低了0.1%，达到$931,900。即便如此，和去年同期相比，房价仍高出31.4%。 　　外国买家的影响力到底有多大? 　　根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的一份报告，8月份，外国买家占大温地区所有买家的0.9%，远远低于这之前两个月的13%。 　　不过，CMHC表示，在对外国购房者增说之前，温哥华的房市场市场已经有下降趋势。准备来说，从今年2月份就开始下降。9月份，房屋销量较去年同期下跌32.6%，比8月份下降9.5%。经济学家表示，等到联邦政府的贷款新郑实施之后，温哥华及其它地区的房价将都有所下跌。  

　　安省地价高昂，有阿米什人（Amish）为了建立自己的农场，举家由安省西南部东迁至爱德华王子岛（P.E.I.），追寻传统简朴的生活方式。两周前，首个阿米什女婴更在岛上出生。 　　在爱德华王子岛蒙塔古（Montague）做地产经纪的奥利佛（Brad Oliver），2014年开始协助阿米什人寻觅旧农地，他说：“安省1亩良田要20,000元至25,000元，这里只需要2,000元起。他们（阿米什人）会对买下的物业，进行大量的建设和修缮，他们很勤劳，组织也很好。” 　　今年以来大约有14个阿米什家庭，由安省西南部东迁至爱德华王子岛，落户登打士（Dundas）和萨莫维尔（Summerville），他们通常头戴草帽，男士穿着浅蓝色衬衫，深蓝色长裤和吊裤带，有的更会蓄浓密的胡须。 　　很受岛上居民欢迎 　　在爱德华王子岛开设家品店的贝克（Mark Beck）说：“每周我们都会看到（阿米什人的）轻便马车在市中心出没，很令人兴奋，看到那些旧农场重新运作也不错。”岛上居民也很欢迎阿米什人，不但竖立柱子方便阿米什人停泊马车，也在高速公路和公路设置标志，提醒驾驶人士小心马车。 　　阿米什是一个传统基督教团体，他们采取简单生活方式，穿着朴素衣服，不愿意接受现代科技，也不愿意接受采访。阿米什人已经和省府达成协议，容许孩子接受家庭教育，预计会有更多阿米什人往爱德华王子岛生活。

　　大温并不是全球唯一一个火热的房地产市场。但是和纽约、加州、甚至安省多伦多等其他吸引外国买家的地方不同的是，大温所在的BC省并没有法律规定只有拥有该省房地产经纪牌照的人才能买卖该省的房子。因此，远在上海的公司也可以建立“全球最具规模规范温哥华房地产网上交易平台”. 　　《环球邮报》驻北京记者Nathan Vanderklippe报道说，一个该报记者假称有意买房，打电话给上海瑞鹰公司的“温哥华房产网”。接电话的是一位姓骆的经纪，声音亲切而自信。他告诉记者，要买温哥华的房子一点都不麻烦，买主没有经验也不要紧。他的公司会派人在温哥华机场恭候，从看房、谈房价到贷款，全程一条龙服务，客户完全不需要和第二家公司打交道。 　　温房网没有经营BC省房地产的牌照，骆经纪也没有。但是这并不妨碍该公司每个月把大约两百个中国客户介绍到温哥华。骆经纪也经常在社交媒体上贴出自己卖出的大温豪宅。 　　纽约市自1930年起就要求任何经营该市房地产的人，不论他们身在何处，都必须有本地执照。在加利福尼亚州，没有该州房地产经纪执照的人唯一能做的是向本地经纪推荐客户。多伦多所在的安大略省也有类似的规定。 　　BC省自今年8月起开始对大温房产的外国买家征收15%的房地产转让税。温哥华市将在2017年底以前对全年无人住的第二套房产征收空屋税。但是对瑞鹰温房网这样位于BC省以外的无照卖房的外国公司，尚无相关规定。 　　BC省财政部在一份声明中表示，该部门大力鼓励BC省房地产市场的客户利用有经营执照的房地产公司的服务。  　　网络时代的挑战 　　如果是在过去，异地经营房地产是不可想象的。但是互联网的普及改变了获得资讯的方式，让身在上海浦东陆家嘴的瑞鹰公司可以在第一时间提供大温的房地产信息。BC省公证人协会的法律顾问罗恩.尤舍说，所有的主权和规范都面临互联网的挑战。 　　但是他也认为BC省应该修改有关法规。他说，目前这个漏洞带来的危险是，客户获得的建议来自那些不受BC省法律管辖和制裁的人。 　　温房网创办人：我们就是推荐客户而已 　　温房网的创办人之一大卫.王说，他的网站仅仅起到推荐作用，在中国经纪人的客户和BC省经纪人之间搭桥。至于告诉客户温房网会提供全部服务，那只是一个销售技巧而已。因为客户可能会因被转给新公司而对温房网失去信任。 　　据他介绍，和温房网合作的BC省经纪人有“好几百”，他的公司每个月都向他们推荐大约两百名客户。 　　大部分在中国推销加拿大房地产的公司都和BC省本地的经纪人合作。中国公司负责找来客户，BC省经纪人负责完成交易，然后给中国伙伴寄去丰厚的佣金和介绍费。这种方式并不违法。但是和无照经营的房地产公司合作，并向客户隐瞒手续费是违法的。 　　今年7月份，温哥华房地产经纪人王晓明（Alban Wang）被BC省房地产委员会处以11500加元的罚款，并被吊销执照一年。他和无照公司合作，付给对方的介绍费高达佣金的90%。在2012年到2013年的九个月中，他卖出17处房产，付了20万8千881加元的介绍费。 　　据《环球邮报》查到的资料，温房网的介绍费是佣金的90%，不过大卫.王否认，并强调自己没有违反当地法律。

千呼万唤始出来，莫奈财长终于在日前宣布了联邦政府在压抑房价高涨方面的两项措施：其一，对外国人买卖房屋废除增值税优惠。其二，对首付低于20%的购房者增加高风险测试评估。这两项新政，前者是针对外国人买房，后者是面向所有低首付的购房者。联邦政府希望借此措施来给炽热的房市降温，这有用吗? 加拿大两大都市的房价近年来有升无降、越炒越高，这早已成为不少国民的关注议题。BC省府顶不住民意压力终于推出了征收外国人买房附加税的措施，明年他们还有可能使出组合拳，对外国买房者再征收房屋空置税。由于西海岸的这些打击炒房措施，使得原本在那块地方的炒房热钱又蜂涌来到了房市同样火爆的多伦多和周边地区。 在这样的大背景下，在多伦多庄德利市长、安省韦恩省长都不打算为楼市降温做任何事的情形之下，联邦政府逼于无奈、终于被迫出手干预房市了，这或多或少还是顺从了民意。 联邦政府的这两项控房新政，前者涉及到税务优惠，后者有关贷款条件。两者看上去不同，但制定者显然想通过这两项不同的举措，双管齐下、达到同一个目的：为房市降温。那么这样做，效果会如何?笔者认为：由于这两项举措还是缺乏大刀阔斧的魄力，所以效果可能不会太过明显。 据传媒批露：在温哥华，曾经有中国炒房者为了逃避交增值税，就想方设法将自己买的多幢房屋都伪造成“自住”状态，付款给一些亲戚朋友帮其买房，让他们自住，房价上升后再卖出。虽然政府可以从资料登记中发现外国人买房没有自住，但还是控制不了外国人寻找“替身”帮自己买房“代住”。所以政府如何查处这类狡猾伎俩，还需道高一丈。 此外，对外国炒房者而言，他们买房后再卖，如果房屋增值了数百万，其增值税也就只不过几十万。即便现在废除了这方面的免税优惠，炒房者交了增值税之后，他们照样还是有钱可赚。所以莫奈所提的废除税务优惠举措，对外国炒房者来讲，极有很可能只是切皮不削肉、不会伤筋动骨，未必令他们却步。 相比只是针对外国人炒房的废除增值税优惠政策，政府控房的另一项措施看上去或许会管用些。因为这条措施是针对是所有的低首付买房者，并以此来确保他们今后的还款能力，也让他们在打算炒房时要三思而后行，避免不顾自己实力去玩炒房赌博游戏。从长远看，这样做会有助于加拿大房屋市场的相对稳定。 虽然联邦政府新推出的让房市降温新政，给人的印象还是相当初级、相当软弱，但不少相关利益集团及个人却已按捺不住愤懑，对此进行了猛烈抨击。有人说：政府这样做将会造成房市崩溃，影响经济。也有人说：加拿大是奉行商品经济的自由社会，别人有钱就应该让别人买房，不应该限制。还有人说：政府这样做是针对中国人，是排华。 毫无疑问，近年来加拿大几大都市的房价火爆并不只是单一原因导致，但外资尤其是来自于中国的外资的推波助澜肯定是很重要因素。目前中国一线城市的房价早已是加拿大房价的数倍，而“五年唯一”的限房令又使得那些炒房团举步为艰，再加上近年来深沪股市的一蹶不振，更让不少大款们“炒无可炒”。 在这种背景下，世界上易居城市的温哥华和多伦多的房屋就自然成了这些人眼中的肥肉。应该讲：加拿大政府的新政虽然看上去是针对中国大款和中国热钱炒房，但实际上的目标是指那些扰乱本地市场，进行不正常炒买炒卖活动的少数人，并不是指所有生活在这里，遵纪守法的华人或中国人。在本地华文网站有个别人借此挑起种族话题，歪曲加拿大政府排华，这实在是狭隘地理解偏差。 房屋市场不存在崩盘的可能 由于加拿大两大都市的房价炽热都与海外热钱有一定关系，那么如果政府能像澳洲等国那样狠下决心、不拖泥带水，就一定能将房价抑制住。因此，又有人担心：如果房市降温，就意味着崩盘，意味着建筑行业没工开，意味着萧条。这其实又是多虑，因为在加拿大还有相当多的人在等着初次买房或换房，由于目前房价的恐怖性，造成了他们个人的可支配收入比率与现在房价的不匹配，他们也只能望房兴叹。 有朝一日，当房价回归理性、回复正常，当普通人也能买得起房时，这个群体就会蜂涌入市，而他们就成了加拿大房市的真正的良性的钢性需求，也正由于他们的存在，房屋市场就根本不存在崩盘的可能了。 其实对一些房产经纪和利益团体而言，他们应该不愁没钱赚，因为还有相当多的打算买房和换房的普罗大众，他们只是在等房价回到合理水平而已。那些利益团体和个人，为什么拚命反对政府对房市的降温措施，并制造崩盘恐慌言论?说穿了还是为了从高房价交易中谋取更多的佣金。 加拿大是自由经济、商品市场的社会，但商品经济并不等于没有任何管理。事实上对任何西方国家的政府而言，当一个社会的商品活动开始混乱，影响到了老百姓的民生时，政府都必然要出手干预。不然，这个政府就根本没有存在的必要。目前在加国，部分外国人和外资狂炒、热炒加拿大房市，其性质就像外来的不法商人屯积商品、哄抬物价一样，不但联邦政府有责任管，安省和多伦多市政府也应该做点实事。 联邦财长莫奈宣布的两项压抑房价新政，虽然来得比较迟，也相对软弱，但总好过没有。让房价回复理性、让房市降温，还需要更强更硬的铁招，就看小杜总理会不会畏畏缩缩、虎头蛇尾了。

多伦多市议员詹嘉礼(Jim Karygiannis)委托民调公司所作的一项调查发现，有超过一半多伦多市民要求对外国人买房征收特别税。 詹嘉礼周二公布这项民调结果时说：“调查清楚表明，房价涨得太快，市民们要求采取行动。” 他计划要求市府官员就这一问题提交报告。 詹嘉礼说：“非加拿大居民是指某些人，他们会对经纪说，‘给我买5间或6间房子’，而他本人甚至不住在加拿大。” 定义外国买家 他说，外国买家不包括登陆的新移民，永久居民，以及任何在多伦多持学习或工作许可的人。 由Mainstreet Research进行的民调显示，52%的受访者支持对外国买家征税，27%表示不确定，21%反对。 同时，有43%的受访者认为应该征收空置物业税。 这项9月下旬进行的民调一共询问问了1045位多伦多市民，误差率在3%上下。 面对房地产市场的涨势，詹嘉礼上月提出要询问市民，是否效仿温哥华征收外国买家税。他起初访问了自己代表的选区士嘉堡-爱静阁选区的市民，并称会聘请民调公司进行全市范围的调查。 詹嘉礼也指出，多伦多独立屋的涨幅达每年20%，出租屋的空置率仅1.7%，这意味着很多人找不到合适的住所。如果让20%的涨幅持续下去，人们将再也买不起房。 他认为，这些税收不仅会减缓房价过度上涨，还能为市府增加收入，用于为市民提供服务。 等待外国买家数据 与此同时，市长庄德利(John Tory)对外国买家税持更冷静的观点，他称温哥华实施新税后，房屋销量下跌，而房价上涨。市长说，任何类似的措施，要看到证据证明其有效。 另一方面，多伦多地产局(TREB)也在对其成员进行民意调查，特别是过去一年代表买家的经纪，希望能够得到有关外国买家的数据。 加拿大上届联邦预算案中承诺出资50万元，由加拿大统计局统计全国房地产市场外国买家的数据。